臨安市XX別墅主題定位及整體推廣課件

##·青山湖別墅主題定位及整體推廣思路提報(bào)##·青山湖別墅主題定位及整體推廣思路提報(bào)1WHOAMI?##集團(tuán)成立35周年香港首間最大地產(chǎn)代理上市公司扎根中國(guó)內(nèi)地15年##240家分行足跡遍布中國(guó)內(nèi)地國(guó)內(nèi)最具規(guī)模房地產(chǎn)效勞商杭州知名品牌中介代理WHOAMI?##集團(tuán)成立35周年2WHATCANIDO?專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析團(tuán)隊(duì)提供##豪宅指數(shù)指標(biāo)豪宅籌劃專家提供豐富經(jīng)歷共享##豪宅客戶數(shù)據(jù)庫(kù)瞬間鎖定目標(biāo)##門店發(fā)布平臺(tái)拉開銷售網(wǎng)WHATCANIDO?專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析團(tuán)隊(duì)提供##豪3##豪宅天下從香港、深圳、廣州、北京,到杭州……##致力豪宅推廣?。?！##豪宅天下從香港、深圳、廣州、北京,到杭州……##致力豪宅4##豪宅成功案例展示項(xiàng)目:比華利山別墅規(guī)模:共535套別墅項(xiàng)目:葡萄園規(guī)模:共160套別墅香港##豪宅成功案例展示項(xiàng)目:比華利山別墅項(xiàng)目:葡萄園香港5項(xiàng)目:觀瀾湖別墅規(guī)模:共64棟獨(dú)立別墅項(xiàng)目:星河丹堤規(guī)模:占地約300畝深圳##豪宅成功案例展示項(xiàng)目:觀瀾湖別墅項(xiàng)目:星河丹堤深圳##豪宅成功案例展示6項(xiàng)目:天鵝湖別墅規(guī)模:別墅1606幢項(xiàng)目:白云堡豪苑規(guī)模:共177套別墅廣州##豪宅成功案例展示項(xiàng)目:天鵝湖別墅項(xiàng)目:白云堡豪苑廣州##豪宅成功案例展示7項(xiàng)目:龍?jiān)穭e墅規(guī)模:共28套頂級(jí)別墅項(xiàng)目:水岸·VILLA規(guī)模:占地720畝##豪宅成功案例展示北京項(xiàng)目:龍?jiān)穭e墅項(xiàng)目:水岸·VILLA##豪宅成功案例展示北京8項(xiàng)目:綠洲雅賓利規(guī)模:總建筑面積50萬(wàn)方項(xiàng)目:天然居規(guī)模:共22套別墅##豪宅成功案例展示上海項(xiàng)目:綠洲千島花園規(guī)模:共190套別墅項(xiàng)目:綠洲雅賓利項(xiàng)目:天然居##豪宅成功案例展示上海項(xiàng)目:綠9項(xiàng)目:蘇州太陽(yáng)湖大花園規(guī)模:共92套別墅項(xiàng)目:開縣中原明清城規(guī)模:仿古別墅##豪宅成功案例展示其他城市項(xiàng)目:無(wú)錫首席公館規(guī)模:8套頂級(jí)稀有別墅項(xiàng)目:蘇州太陽(yáng)湖大花園項(xiàng)目:開縣中原明清城##豪宅成功案例展10##豪宅在杭州。。。西溪風(fēng)情——西溪憩居，萬(wàn)物向往！（豪宅主人：李先生，從事進(jìn)出口業(yè)務(wù)）富春山居——把家放在大自然中?。ê琳魅耍宏愊壬瑥氖聞?chuàng)意行業(yè)）九月森林——樹是回家的方向?。ê琳魅耍喝~先生，某公司高管）桃花源——自然之間，完美之居！（豪宅主人：顏先生，某IT公司總裁）。。。。。。每一個(gè)成交都是##的專業(yè)體現(xiàn)，積累起龐大的豪宅客戶數(shù)據(jù)庫(kù)。。杭州##豪宅在杭州。。。杭州11##對(duì)豪宅的理解和思考未來(lái)的豪宅開展，有幾個(gè)值得關(guān)注的方向：1、生態(tài)化。著重節(jié)約資源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然資源；2、智能化。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度；3、個(gè)性化。竭力表達(dá)業(yè)主或建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營(yíng)造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間；4、社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氣氛，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)；5、平安化。社區(qū)的平安問題是購(gòu)置豪宅客戶考慮的重點(diǎn)，需要特別注意。##對(duì)豪宅的理解和思考12##認(rèn)為什么樣的房子可以稱為豪宅：1、區(qū)位優(yōu)越不可替代，離塵不離城，是讓生活變的更豐富充實(shí)的補(bǔ)充，并不是隱居；2、環(huán)境幽雅，具有不可再生、得天獨(dú)厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；3、建筑精巧不可復(fù)制，用材和配套必須講究，甚至要有奢侈品；4、風(fēng)格各異難以仿造，必須有個(gè)性，表達(dá)為少數(shù)派量身定做的思想：5、人文價(jià)值無(wú)法再生，賦予豐富的內(nèi)涵和思想。稱得上豪宅的物業(yè)必然具有唯一性，只能為少數(shù)人擁有。##認(rèn)為什么樣的房子可以稱為豪宅：13##·青山湖別墅與##的相遇##·青山湖別墅工程位于浙江省臨安市青山湖西岸，東臨青山湖，西依原生態(tài)森林，工程規(guī)劃總用地98531.31平方米，規(guī)劃開發(fā)高檔獨(dú)立別墅豪宅，地形三面環(huán)山，地塊內(nèi)有天然泉眼。##〔浙江〕公司是品牌房產(chǎn)代理香港##物業(yè)全資子公司，擁有獨(dú)立的工程部和豪宅部，豪宅籌劃和銷售經(jīng)歷豐富，公司面向長(zhǎng)三角建立有龐大的豪宅客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，可以幫助客戶快速實(shí)現(xiàn)別墅工程的銷售和資金回籠。##·青山湖別墅與##的相遇##·青山湖別墅工程位于浙江省臨14##·青山湖別墅工程背景工程地塊內(nèi)水資源充分，植被多樣，自然地貌豐富，這為高檔住宅區(qū)的營(yíng)造提供了極佳的自然環(huán)境。目前設(shè)計(jì)的方案中，住宅建筑地塊沿山地道路劃分，共計(jì)用地62塊，其中一期32塊，二期30塊。每個(gè)地塊面積控制在800㎡-1500㎡。景觀系統(tǒng)由主入口處向內(nèi)延伸，主入口引出中心景觀帶，并向周圍展開，延伸到住宅區(qū)內(nèi)部，在建筑之間穿行，最后與二期次入口處的水庫(kù)景觀區(qū)集合，形成完整的景觀步行體系，使每家每戶都能享受到美好的景觀。##·青山湖別墅工程背景15##·青山湖

##豪宅思考中。。。##·青山湖

##豪宅思考中。。。16第一局部市場(chǎng)分析一、臨安宏觀市場(chǎng)開展?fàn)顩r分析二、杭州別墅開展?fàn)顩r分析三、青山湖板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析第一局部市場(chǎng)分析一、臨安宏觀市場(chǎng)開展?fàn)顩r分析17一、臨安宏觀市場(chǎng)開展?fàn)顩r分析

1、臨安城市規(guī)劃開展方案臨安市是長(zhǎng)江三角洲的一方綠寶地，位于浙江省西北部的天目山南麓，東往杭州，西近黃山，北上南京、上海，南下寧波、溫州，大都可朝發(fā)夕歸。市境東西長(zhǎng)110余公里，南北寬50多公里，幅員3126.8平方公里，轄15鎮(zhèn)24鄉(xiāng)，人口50多萬(wàn)，市人民政府所在地錦城鎮(zhèn)，距杭州城50公里。資源豐富，物產(chǎn)獨(dú)特；自然風(fēng)光迷人，人文景觀獨(dú)特，是非常適宜居住的生態(tài)后花園，“生態(tài)臨安，安康人居〞是城市開展居住環(huán)境的主打主題。隨著杭徽高速公路全線通車，一些原本偏僻的地段，隨著交通、商業(yè)等根底配套設(shè)施的日益成熟，以及家庭購(gòu)車的普及，居住會(huì)越來(lái)越方便。臨安也正在依托緊鄰杭州的地域優(yōu)勢(shì)，躋身“大杭州〞房產(chǎn)圈。一、臨安宏觀市場(chǎng)開展?fàn)顩r分析

1、臨安城市規(guī)劃開展方案18□城市開展規(guī)劃：根據(jù)2002年~2021年的?臨安市城市總體規(guī)劃?，臨安城市規(guī)劃區(qū)面積183.1平方公里，規(guī)劃2021年城市建立用地27.5平方公里；□城市性質(zhì)確定為：杭州市域西部以山水風(fēng)光和吳越文化為特色的生態(tài)旅游城市、臨安市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心?！醭鞘锌臻g構(gòu)造：青山湖片：開展為以秀山明湖為特色，融觀光、旅游度假、景觀住宅、休療養(yǎng)及水上活動(dòng)于一體的城郊型綜合功能片區(qū)?！醭鞘虚_展規(guī)劃：192、臨安房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀臨安作為杭州的后花園城市，著力于構(gòu)建杭州西郊現(xiàn)代化生態(tài)市，即立足于杭州市區(qū)西部近郊的定位，主動(dòng)與杭州城區(qū)無(wú)縫對(duì)接，增強(qiáng)“同城意識(shí)〞，高度融入大杭州、大都市。作為臨安市第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)同樣面臨著前所未有的開展機(jī)遇和面對(duì)前所未有的挑戰(zhàn)。調(diào)整住房構(gòu)造和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格為兩大重點(diǎn)，結(jié)合主動(dòng)融入大杭州戰(zhàn)略，積極構(gòu)建生態(tài)品質(zhì)樓市，臨安房地產(chǎn)市場(chǎng)在保持穩(wěn)定安康開展的同時(shí)也表達(dá)出新的形勢(shì)和特征，表達(dá)在以下幾個(gè)方面：2、臨安房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀20□固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)自05年以來(lái)，全市的固定資產(chǎn)投資三年內(nèi)一直保持一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，控制在相對(duì)的水平線上。2007年，加大工程投入力度，固定資產(chǎn)投資保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資75.1億元，同比增長(zhǎng)14.6%。圖1：2001-2007年固定資產(chǎn)投資情況□固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)自05年以來(lái)21□房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，穩(wěn)中開展近三年來(lái)，房地產(chǎn)的開發(fā)投資速度比較適中，穩(wěn)定中有所開展。到2007年底，全市有房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)67家，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.83億元，比上年增長(zhǎng)16.9%。圖2：05年—07年房地產(chǎn)投資情況□房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，穩(wěn)中開展22□施工面積增幅較緩，新開工面積逐年減少

2007年，房地產(chǎn)施工面積199.49萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.3%，其中本年新開工面積52.13萬(wàn)平方米，下降22.7%，房地產(chǎn)竣工面積53.7萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)101.1%，近年來(lái)，房地產(chǎn)的施工面積沒有太多的增長(zhǎng)，而新的開工面積也逐年的減少。圖3：05年—07年房地產(chǎn)開發(fā)情況□施工面積增幅較緩，新開工面積逐年減少23□銷售面積一路創(chuàng)高，比去年同期增長(zhǎng)一倍

2007年，全年的商品房銷售面積60.15萬(wàn)平方米，商品房銷售額26.1億元，分別比往年增長(zhǎng)1倍和1.3倍。圖4：05年—07年商品房銷售情況□銷售面積一路創(chuàng)高，比去年同期增長(zhǎng)一倍24□商品房新增供給量減少與投資工程數(shù)量放緩對(duì)應(yīng)，市場(chǎng)新增供給量減緩。2007年1至9月，臨安市批準(zhǔn)商品房預(yù)售40.53萬(wàn)平方米，同比下降6.72%。歷年首次出現(xiàn)上市量小于交易量的情況，一方面說(shuō)明房地產(chǎn)投資動(dòng)力已經(jīng)減緩，另方面也可能成為今后重新刺激房?jī)r(jià)上升的潛因。特別在國(guó)家限制別墅用地后，別墅供給量更將受到限制，別墅物業(yè)稀缺?！跎唐贩啃略龉┙o量減少與投資工程252007年前三季度，臨安市商品房成交金額累計(jì)達(dá)17.8億元，成交均價(jià)為4446元/平方米。其中多層住宅商品房平均價(jià)格為2970元/平方米，同比上升7.76%，高層住宅商品房平均成交價(jià)格為4163元/平方米，別墅平均成交價(jià)格最高甚至突破了20000元/平方米。□住宅低價(jià)房漲幅變小，高價(jià)房漲幅變大2007年前三季度，臨安市商品房成交金額累計(jì)達(dá)26□存量房消化壓力仍然巨大，市場(chǎng)遺留的有效供給不合理未得到扭轉(zhuǎn)

自2003年以來(lái)，截至2007年9月30日，臨安市累計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為210萬(wàn)平方米，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)商品房成交103萬(wàn)平方米，待售房源總量為107萬(wàn)平方米，其中待售住宅面積為79萬(wàn)平方米，計(jì)5149套。□二手房市場(chǎng)仍顯低迷

2007年前三季度全市二手房市場(chǎng)共累計(jì)實(shí)現(xiàn)成交20.24萬(wàn)平方米，比上年同期上升17.81%，其中住宅二手房成交10.81萬(wàn)平方米，計(jì)976套，同比分別下降1.09%和0.41%?！醮媪糠肯瘔毫θ匀痪薮?，市場(chǎng)遺留的有效供給不合理未得到扭轉(zhuǎn)27□青山湖生態(tài)景觀房產(chǎn)開發(fā)初具規(guī)模

截至07年上半年，青山湖生態(tài)景觀房產(chǎn)板塊總方案用643.4598萬(wàn)平方米，已領(lǐng)土地證面積506.8564萬(wàn)平方米，方案開發(fā)別墅3854幢，排屋2038戶，公寓2903套，已規(guī)劃審批別墅2633幢，排屋408戶，在建或已建別墅978套，排屋24戶?！跚嗌胶鷳B(tài)景觀房產(chǎn)開發(fā)初具規(guī)模截至282007年上半年臨安市的商品房交易再次出現(xiàn)復(fù)蘇，全年總體銷售量和銷售總額大幅提升，而且消費(fèi)市場(chǎng)更加理性化，交易逐步趨于成熟，08年以來(lái)還一直維持于穩(wěn)定上升的態(tài)勢(shì)開展。主要有以下幾點(diǎn)因素分析：1〕近兩年宏觀調(diào)控令房?jī)r(jià)逐步回歸理性，房屋構(gòu)造調(diào)整趨于合理，自住型需求經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期觀望后逐步釋放。2〕當(dāng)?shù)鼐用窀纳凭幼⌒枨笾鸩缴仙偌又墒袆?dòng)亂，風(fēng)險(xiǎn)叵測(cè)，資金再次轉(zhuǎn)向樓市。3〕高端房地產(chǎn)物業(yè)的銷售良好形勢(shì)無(wú)疑大大的拉動(dòng)了市場(chǎng)成交量，青山湖別墅的高檔住宅消費(fèi)占據(jù)了市場(chǎng)的相當(dāng)份額。4〕土地供給有所限制，使新開工量和新開發(fā)工程減少，隨著以往的樓盤集中進(jìn)入竣工期，有可能促成當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代到來(lái)。2007年上半年臨安市的商品房交易再29縱觀杭州別墅區(qū)塊分布，可以明顯看出，由于杭州的自然資源環(huán)境分布特點(diǎn)，杭州的別墅根本上分布于“大杭州西側(cè)〞的各個(gè)區(qū)域地塊，呈現(xiàn)了板塊集群化、區(qū)域分布化的形勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州近郊的別墅、排屋工程有約40多個(gè)；分別分布于以下幾個(gè)區(qū)塊：西溪閑林板塊、小和山板塊、之江轉(zhuǎn)塘板塊、湘湖聞堰板塊、良渚板塊、富陽(yáng)銀湖板塊、青山湖板塊。每個(gè)區(qū)域板塊都有著獨(dú)特的自然景觀和人文資源，形成了各自的特色和優(yōu)勢(shì)區(qū)別。二、杭州別墅發(fā)展?fàn)顩r分析1、杭州別墅各區(qū)塊競(jìng)爭(zhēng)分析縱觀杭州別墅區(qū)塊分布，可以明顯30□西溪閑林板塊最大賣點(diǎn)：西溪濕地資源代表樓盤：該區(qū)域是杭州目前別墅排屋分布最為集中的區(qū)域之一，有約1200畝的綠城桃花源，4000畝的金成江南春城，3000余畝的大華西溪風(fēng)情，5000畝的華安西溪山莊等10多個(gè)大型工程，另外還有大量的土地在進(jìn)展儲(chǔ)藏，估計(jì)有30000畝左右的開發(fā)量?？蛻羧后w：該區(qū)購(gòu)置對(duì)象以杭州的企業(yè)管理層、私營(yíng)企業(yè)主、自由職業(yè)者，文藝界人士以及大學(xué)教授、投資者為主?！跷飨e林板塊最大賣點(diǎn)：西溪濕地資源31主要賣點(diǎn)：以休閑度假別墅區(qū)和現(xiàn)代大學(xué)城為特點(diǎn)環(huán)境資源：主要以城市別墅和山水別墅為主，山水別墅主要依靠一流的自然景觀，北面小和山森林公園，南面午潮山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，林木茂盛，空氣宜人，高教園區(qū)落戶其中，兼具優(yōu)越的自然和人文環(huán)境。代表樓盤：其代表工程有浪漫和山、水木清華、九月森林、綠野春天等?？蛻羧后w：主要以浙大教師、私營(yíng)企業(yè)主為主，屬于城市精英階層?！跣『蜕桨鍓K主要賣點(diǎn)：以休閑度假別墅區(qū)和現(xiàn)代大學(xué)城為特點(diǎn)□小和山板塊32板塊特質(zhì)：之江國(guó)家旅游度假區(qū)，傳統(tǒng)高檔別墅區(qū)的形象。環(huán)境資源：物業(yè)最為成熟、人氣最高的別墅板塊，擁有著快捷的交通，完整的配套，未來(lái)世界、宋城聚積來(lái)的人氣，九溪的自然風(fēng)光，錢塘江的壯麗。代表樓盤：九溪玫瑰園、南都高爾夫、西湖花園、東方苑、景月灣等工程?？蛻羧后w：該區(qū)域的主要客戶有杭州的私營(yíng)企業(yè)主、浙江大型企業(yè)的高級(jí)管理層，非凡還有溫州義務(wù)等地的私營(yíng)業(yè)主，并且有局部海外客源?！踔D(zhuǎn)塘板塊板塊特質(zhì)：之江國(guó)家旅游度假區(qū)，傳統(tǒng)高檔別墅區(qū)的形象?！踔D(zhuǎn)33□湘湖聞堰板塊主要賣點(diǎn)：湘湖風(fēng)景區(qū)、世界休博會(huì)板塊特色：工程大都集中在湘湖旅游度假區(qū)，世界休閑博覽會(huì)，提升激發(fā)了區(qū)塊的熱度；而且隨著地鐵一號(hào)線的開工開通，區(qū)域可居住性大大提升，縮短了與主城區(qū)距離。代表樓盤：奧蘭多小鎮(zhèn)、宋城地中海別墅、蘇黎士小鎮(zhèn)、南岸花城等?？蛻羧后w：別墅產(chǎn)品客群以杭州、蕭山大公司的企業(yè)主，排屋客群以公務(wù)員、醫(yī)生等高收入行業(yè)高管為主，還包括局部華僑。隨著區(qū)域開展成熟，主城區(qū)客群認(rèn)可度提升，杭州客群比例將提升?！跸婧勓甙鍓K主要賣點(diǎn)：湘湖風(fēng)景區(qū)、世界休博會(huì)34□良渚板塊板塊特色：以生態(tài)景觀為主導(dǎo)，以良渚遺址保護(hù)區(qū)為核心；形成了文化板塊和生態(tài)板塊的特征，形成具有文化氣息的衛(wèi)星小鎮(zhèn)。代表樓盤：萬(wàn)科·良渚文化村和新湖·香格里拉客戶群體：排屋產(chǎn)品客群以浙大教師、三墩一帶私營(yíng)業(yè)主、金融、IT等高收入行業(yè)高管為主。別墅產(chǎn)品客群以杭州人占到多半，企業(yè)主和企業(yè)高層為主，也有局部上?？蛻簟！趿间景鍓K板塊特色：以生態(tài)景觀為主導(dǎo)，以良渚遺址保護(hù)區(qū)為核心35□富陽(yáng)銀湖板塊資源環(huán)境：地理環(huán)境得天獨(dú)厚，北依午潮山脈，青山疊翠，溪流遍布；周邊景區(qū)眾多，杭州高爾夫球場(chǎng)和富陽(yáng)國(guó)際高爾夫球場(chǎng)相鄰，午潮山國(guó)家森林公園、黃公望森林公園、靈山風(fēng)景區(qū)、杭州野生動(dòng)物園等眾多景區(qū)近在咫尺。代表樓盤：別墅工程已達(dá)10余個(gè)，開發(fā)土地4230余畝，總開發(fā)量超過(guò)100萬(wàn)平方米；以富春山居、五月香山、七里香溪、上林湖為代表工程?？蛻羧后w：該區(qū)主要客戶來(lái)源于杭州的企業(yè)高級(jí)管理層、杭州及省內(nèi)周邊民營(yíng)企業(yè)主、新興金領(lǐng)階層等；也有省內(nèi)外地人以及新加坡、香港、臺(tái)灣等地客戶委托國(guó)內(nèi)親戚購(gòu)置?！醺魂?yáng)銀湖板塊資源環(huán)境：地理環(huán)境得天獨(dú)厚，北依午潮山脈，青山36□青山湖板塊最大賣點(diǎn)：青山湖資源環(huán)境：青山湖湖面達(dá)10平方公里，周圍群山環(huán)抱、植被豐富、水質(zhì)良好、風(fēng)景旖旎，地貌屬類十分豐富，湖北面更有300畝美國(guó)引進(jìn)的池杉木。交通條件：隨著“杭徽高速〞的開通，主城區(qū)到青山湖時(shí)間縮短到20分鐘左右，逐步城為杭州的一個(gè)“遠(yuǎn)郊組團(tuán)，杭州城市后花園〞。代表樓盤：中都?青山湖畔、錦繡錢塘、青山湖81號(hào)、金基?青云山居、青城·山語(yǔ)間等?？蛻羧后w：杭州客群居多，其次本地臨安本地公務(wù)員、企業(yè)主，也有很大一局部為上?？蛻簟６译S著交通環(huán)境的改善，杭州客群比例將得到提升。□青山湖板塊最大賣點(diǎn)：青山湖372、2021年杭州別墅市場(chǎng)開展現(xiàn)狀分析□整體放量，新盤搶灘經(jīng)過(guò)07年底別墅市場(chǎng)寂靜期，今年一季度，別墅類產(chǎn)品供給反彈預(yù)期如約而至，3—6月是杭州別墅集中上市階段，統(tǒng)計(jì)共有23個(gè)工程出售。〔西溪預(yù)計(jì)有7個(gè)工程，青山湖有4個(gè)工程、之江、轉(zhuǎn)塘有4個(gè)工程，閑林有3個(gè)工程，銀湖有3個(gè)工程，良渚2個(gè)工程〕。在各個(gè)板塊，不但原來(lái)的工程有不同體量新房源推出，而且還有多個(gè)新盤搶灘面市。從五月初的房交會(huì)情況來(lái)看，新盤老盤同臺(tái)競(jìng)技，各大板塊有效供給增加，杭州首季市場(chǎng)構(gòu)造面臨改變，客群分流戰(zhàn)升級(jí)必然成為08年別墅市場(chǎng)帶來(lái)更大看點(diǎn)。2、2021年杭州別墅市場(chǎng)開展現(xiàn)狀分析38區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積價(jià)格戶型面積㎡銷售情況開盤時(shí)間產(chǎn)品風(fēng)格青山湖湖光山社聯(lián)排雙拼獨(dú)棟30萬(wàn)平方米未定排屋180—300雙拼250—280別墅330—350尚未銷售預(yù)計(jì)08年5月現(xiàn)代東方簡(jiǎn)約綠城西子·玫瑰園獨(dú)棟261975平方米600-1000萬(wàn)/套500-800（地上：300-500地下：200-300層高3.4米）未售預(yù)計(jì)08年7月現(xiàn)代歐式風(fēng)格西溪和莊聯(lián)排38000余平方米未定320-530未售預(yù)計(jì)08年8月純中式西溪里聯(lián)排330000平方米未定250、280、320未售（4月份臨時(shí)售樓處開放）預(yù)計(jì)08年6月中式徽派風(fēng)格和家園聯(lián)排1000000平方米（含地下建筑面積）均價(jià):36000元/㎡205-27570%08年3月8日中式(舊上海)風(fēng)格08年3—6月新盤重點(diǎn)項(xiàng)目基本情況：區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積價(jià)格戶型面積㎡銷售情況開盤時(shí)間39區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積價(jià)格戶型面積㎡銷售情況開盤時(shí)間產(chǎn)品風(fēng)格閑林、小和山溪上凰庭聯(lián)排11萬(wàn)平方米未定250-310未售預(yù)計(jì)08年6月巴洛克式風(fēng)格青楓墅園聯(lián)排500000平方米親水:2萬(wàn)元/㎡坡地:1.5萬(wàn)元/㎡200-270未售預(yù)計(jì)08年4月26現(xiàn)代簡(jiǎn)約銀湖云水山居

聯(lián)排雙拼383330平方米130萬(wàn)-800萬(wàn)/套獨(dú)棟別墅400—500雙拼別墅300—400多聯(lián)別墅200—300未售預(yù)計(jì)08年5月中旬現(xiàn)代簡(jiǎn)約余杭仁和鎮(zhèn)依山郡雙拼_________未定223—254未售預(yù)計(jì)08年6月底西班牙風(fēng)格區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積價(jià)格戶型面積㎡銷售情況開盤時(shí)間40□價(jià)格走勢(shì)平緩，原有格局根本未變雖然杭州各別墅板塊供給量有所放量，但價(jià)格并未出現(xiàn)更強(qiáng)走勢(shì)。相反，與07年底相比，價(jià)格根本未出現(xiàn)新的變化，原有價(jià)格梯度依然保持恒定。08首季，也有亮點(diǎn)出現(xiàn)，和家園銷售走勢(shì)較好，西溪地段與優(yōu)越生態(tài)資源因素成就市場(chǎng)的熱追捧，由此而言，地段與環(huán)境因素將依然是高價(jià)高品質(zhì)追逐的市場(chǎng)熱點(diǎn)?！鮾r(jià)格走勢(shì)平緩，原有格局根本未變41□政策調(diào)控，競(jìng)爭(zhēng)多打“擦邊球〞。別墅禁令及1.0容積率限定，影響市場(chǎng)供給構(gòu)造改變，在別墅、排屋傳統(tǒng)板塊供給體系中，低密度洋房及排屋綜合體工程增多，成為高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的新取向。如閑林板塊中的新楓墅園〔觀景小高層,花園洋房，空中別墅，排屋〕，恒和·伊山郡〔公寓、雙拼〕。在別墅產(chǎn)品稀缺度凸顯的情況下，排屋、洋房等產(chǎn)品成為08年高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主流，同樣傳統(tǒng)意義上的別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)，也增加了更新的競(jìng)爭(zhēng)意味?！跽哒{(diào)控，競(jìng)爭(zhēng)多打“擦邊球〞。42□宏觀市場(chǎng)小結(jié)：綜上分析，08年首季杭州別墅價(jià)格體系未出更新變化，政策調(diào)控因素影響，折射各工程入市的穩(wěn)健策略，當(dāng)然，開發(fā)品質(zhì)趨高走向，也表現(xiàn)出對(duì)杭州高端需求市場(chǎng)看好的共有心理與收益預(yù)期。但從供給特征分析，除地段因素外，08年市場(chǎng)博弈呈兩大特點(diǎn)，純別墅類物業(yè)走向稀缺現(xiàn)實(shí)，排屋、洋房等混合形式競(jìng)爭(zhēng)走向主導(dǎo)，必然導(dǎo)致傳統(tǒng)別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)的變異。即：08別墅市場(chǎng)稀缺值呈更高預(yù)期，而排屋、洋房等低密度產(chǎn)品面臨品項(xiàng)之戰(zhàn)?！鹾暧^市場(chǎng)小結(jié)：43別墅挺“西進(jìn)〞，青山湖為據(jù)我們回憶杭州別墅開展歷程，可以看到一條清晰的“西進(jìn)〞路線；從上世紀(jì)90年代末期的城西蔣村的桂花園系列別墅開場(chǎng)，到2000年初，杭城西郊的銀湖、閑林、小和山等多個(gè)區(qū)域，杭州別墅進(jìn)一步“西進(jìn)〞。自2005年以來(lái)，杭州別墅再一次西進(jìn)，以擁有稀缺山水資源的青山湖區(qū)域?yàn)橹饕獡?jù)點(diǎn)；三、青山湖板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析1、區(qū)域整體發(fā)展形式分析別墅挺“西進(jìn)〞，青山湖為據(jù)三、青山湖板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析44□四大別墅大盤陸續(xù)登場(chǎng)，紛紛亮相臨安青山湖近期以來(lái)，隨著四個(gè)別墅大盤即將陸續(xù)亮相該板塊，在未來(lái)的幾年中，青山湖板塊將真正成為“杭派別墅〞大盤最為集中的板塊。分別為大華·西野風(fēng)韻、湖光山社、錦天房產(chǎn)別墅工程、同人山莊。隨著這四大別墅大盤的紛紛啟動(dòng)，加上原有別墅工程陸續(xù)推出新房源，在短短兩年之內(nèi)，青山湖板塊迅速?gòu)臉鞘泻隈R演變?yōu)閯e墅市場(chǎng)主角。業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)計(jì)，在今后幾年，青山湖板塊的別墅集聚效應(yīng)將更趨明顯，在杭州樓市幅員中仍將占據(jù)重要的一極?！跛拇髣e墅大盤陸續(xù)登場(chǎng)，紛紛亮相臨安青山湖45□綠城西子·青山湖玫瑰園總建筑面積：20多萬(wàn)方開盤時(shí)間：08年7月交房時(shí)間：一期預(yù)計(jì)09年底交付工程進(jìn)度：主體施工中戶型面積：獨(dú)立別墅約770－910㎡，組院別墅約540－680㎡樓盤特色：占地1600多畝，共有300多戶，規(guī)劃為由組院別墅、獨(dú)棟別墅、森林別墅組成的高尚別墅區(qū)；工程南面青山湖，擁有湖景、山景、溪景三重景觀資源；建筑風(fēng)格：組院別墅以地中海風(fēng)格和南加州風(fēng)格為主，山地和坡地別墅由法式、意式、英式、西班牙式等建筑風(fēng)格組成，表達(dá)出濃郁的田園風(fēng)情忽和人文氣息。2、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較分析□綠城西子·青山湖玫瑰園2、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較分析46□湖光山社總建筑面積：30多萬(wàn)方開盤時(shí)間：08年5月交房時(shí)間：預(yù)計(jì)09年12月工程進(jìn)度：樣板房即將開放主力戶型：排屋180～259㎡，別墅330～350㎡可售套數(shù)：一期排屋50多戶，別墅10多棟樓盤特色：工程位于青山湖腹地，坐北朝南，三面環(huán)山；建筑類型多樣，有獨(dú)棟別墅、雙拼別墅和聯(lián)體別墅組成。點(diǎn)評(píng)：別墅戶型面積在320～350㎡，預(yù)計(jì)價(jià)格為450萬(wàn)/套，雙拼戶型在250～260㎡，預(yù)計(jì)價(jià)格為300萬(wàn)/套?！鹾馍缴?7□中都·青山湖畔總建筑面積：90萬(wàn)方總戶數(shù)：3800戶在售價(jià)格：聯(lián)體250萬(wàn)元/棟，獨(dú)立別墅500～800萬(wàn)元/棟工程進(jìn)度：局部主體完工交房時(shí)間：一期09年底樓盤特色：位于青山湖，三面環(huán)湖，一面臨山，一座純生態(tài)半島之上。工程總規(guī)劃面積為3641畝，由12個(gè)組團(tuán)構(gòu)成。該工程為青山湖板塊環(huán)湖面積最大的樓盤，開發(fā)時(shí)間較早，別墅設(shè)計(jì)形態(tài)各異，類型豐富?！踔卸肌で嗌胶?8□青城·山語(yǔ)間總建筑面積：24.3萬(wàn)方總戶數(shù)：877戶主力戶型：200～300㎡在售價(jià)格：300萬(wàn)/棟工程進(jìn)度：一期已交付，二期現(xiàn)房樓盤特色：整個(gè)園區(qū)規(guī)模大，以別墅為主，后期還有局部排屋?！跚喑恰ど秸Z(yǔ)間49□錦繡錢塘總建筑面積：22萬(wàn)方二期開盤：08年6月主力戶型：別墅300～500㎡可售套數(shù)：40棟〔二期〕工程進(jìn)度：地面階段樓盤特色：工程規(guī)模大，占地1150畝，以別墅為主，一期別墅價(jià)格為400萬(wàn)元/棟，銷售情況不錯(cuò)，僅剩少數(shù)幾套?！蹂\繡錢塘50□青山湖81號(hào)總建筑面積：4萬(wàn)方主力戶型：300～400㎡可售套數(shù)：20多棟在售價(jià)格：360萬(wàn)元/棟工程進(jìn)度：主體施工樓盤特色：工程原生態(tài)山林環(huán)繞，背山面湖，自然環(huán)境極為優(yōu)越，21世紀(jì)澳洲風(fēng)情尊邸，引領(lǐng)現(xiàn)代豪宅生活□青山湖81號(hào)51□金基·青云山居占地面積：1462畝總建筑面積：20萬(wàn)方總戶數(shù)：300多棟開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)08年下半年主力戶型：340～420㎡工程進(jìn)度：主體建立中樓盤特色：建造以純山地、原生態(tài)、獨(dú)棟為基調(diào)，低密度大宅為主，依據(jù)地塊優(yōu)勢(shì)，采用大氣、典雅的建筑風(fēng)格，多層次滿足住戶生活需求和審美需求，規(guī)劃為純獨(dú)立別墅建筑形態(tài)?！踅鸹で嘣粕骄?2□同人山莊總建筑面積：17萬(wàn)㎡本期開盤：預(yù)計(jì)08年下半年戶型面積：300～400㎡可售套數(shù)：一期59棟樓盤特色：工程總占地900畝，周邊自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)異，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上，以經(jīng)典“歐式風(fēng)格〞為文脈，結(jié)合山地特征，設(shè)計(jì)多種戶型。配套方面規(guī)劃有近萬(wàn)方的三重會(huì)所系統(tǒng)，構(gòu)建“山莊安康養(yǎng)生〞為主題的生活配套體系?！跬松角f53□大華·西野風(fēng)韻總建筑面積：20萬(wàn)方主力戶型：未定可售套數(shù)：1000多套工程進(jìn)度：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段樓盤特色：占地2000畝，地形起伏多變，原生態(tài)植被豐富，環(huán)境優(yōu)雅，建造上采用木制構(gòu)造的建筑手法，能實(shí)現(xiàn)節(jié)能、安康的居住要求，是少有的大型木制別墅工程?！醮笕A·西野風(fēng)韻54第二局部工程主題定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的研究，我們需要考慮的問題越來(lái)越明晰：我們這個(gè)工程最大的資源是什么？青山湖這個(gè)品牌要怎樣利用到最完美？我們這個(gè)工程缺少些什么要怎樣彌補(bǔ)？怎樣利用##豪宅的品牌資源？我們這個(gè)工程能為開發(fā)商帶來(lái)什么？開發(fā)商的品牌通過(guò)這個(gè)工程將會(huì)得到怎樣的提升？我們這個(gè)工程能為青山湖留下什么？成為青山湖畔的經(jīng)典需要些什么？我們這個(gè)工程能為杭州的豪宅建立樹立典范嗎？怎樣的房子能被冠上豪宅的桂冠？第二局部工程主題定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的研究，我們需要考慮的問題越55##青山湖工程的最大資源：青山湖+地塊內(nèi)的原生態(tài)景觀工程位于青山湖畔，而“青山湖〞就是優(yōu)美環(huán)境、自然生態(tài)、適合度假的代名詞，這一資源是工程不得不用的概念，和對(duì)別墅購(gòu)置者最大的吸引力，而工程內(nèi)部的原生態(tài)竹林、植被正是工程能作為豪宅存在的根底。但是我們同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到，這兩項(xiàng)資源根本是該區(qū)域內(nèi)所有同類工程的共同特點(diǎn)，如何標(biāo)新立異的用好這兩個(gè)資源，做到在同質(zhì)工程中脫穎而出，是我們要思考的方向，光靠這兩個(gè)賣點(diǎn)并不能為開發(fā)商爭(zhēng)取來(lái)客源，我們需要尋找到新的概念來(lái)吸引客戶。##青山湖工程的最大資源：56##青山湖工程的缺乏：缺少開發(fā)商品牌支持和足夠的客戶資源工程的開發(fā)商杭州##房地產(chǎn)開發(fā)本身在行業(yè)內(nèi)外的知名度并沒有打響，尚未形成客戶追隨購(gòu)置投資的氣氛，并且缺乏別墅開發(fā)的經(jīng)歷和客戶的積累，這兩點(diǎn)將影響到工程的整體運(yùn)作開發(fā)，這就需要尋找到一個(gè)合作伙伴來(lái)彌補(bǔ)這兩項(xiàng)資源的缺失，##豪宅的品牌和客戶數(shù)據(jù)庫(kù)正是從某種程度上到達(dá)了與開發(fā)商互補(bǔ)的目的，通過(guò)一系列的運(yùn)作，也將會(huì)因?yàn)楣こ痰某晒Χ嵘?#房產(chǎn)的品牌知名度和美譽(yù)度。##青山湖工程的缺乏：57##青山湖工程的地形特點(diǎn)：“后面有靠，左右有抱，前面有照，照中有泡〞后面有靠的意思是指后玄武的位置，也是靠山的位置必須靠山面水，高處為山低處為水，所以我們選擇房子根本上要前低后高，前低后高看得遠(yuǎn)心胸自然開朗，空氣自然流暢，因此選擇地形方面有“前低后高出英豪〞的俗諺。左右有抱，表示左邊的青龍及右邊的白虎兩邊都有山環(huán)抱，因?yàn)椤安仫L(fēng)聚氣為真穴，風(fēng)吹氣散壽丁究〞，好的山是左右兩邊有環(huán)抱是有情也能聚氣。古時(shí)候的風(fēng)水稱屋宅的前面為明堂，明堂如果非常開朗、廣闊表示可以容納的人數(shù)相當(dāng)多，人數(shù)多就可以聚集很多人氣，有人氣就有財(cái)氣。明堂有適當(dāng)?shù)目臻g、開闊的前景，讓我們心胸開闊之外，有能夠停泊相當(dāng)?shù)能囕v以及人潮，會(huì)聚成一股旺氣，因此前面有照表示明堂非常開朗。照中有泡，泡者表示水氣，也就是靠山面水的意思。##青山湖工程的地形特點(diǎn)：58別墅客戶最關(guān)注的問題有幾個(gè)方面：自然環(huán)境——本工程已擁有青山湖這一品牌資源，工程內(nèi)部原生態(tài)需重點(diǎn)保護(hù)；工程品牌——##豪宅品牌如虎添翼，豪宅專家專業(yè)推薦，幫助工程翻開知名度；別墅風(fēng)水——中國(guó)豪宅文化的表達(dá)，系列風(fēng)水主題SP和宣傳樹立尊貴別墅形象；社區(qū)平安——需邀請(qǐng)品牌物業(yè)管理公司入駐，增強(qiáng)保安保全智能化系統(tǒng)的配備。別墅客戶最關(guān)注的問題有幾個(gè)方面：59結(jié)合以上的思考，我們對(duì)工程做出初步的判斷：

本工程的主題是：風(fēng)生水起·靈秀〔領(lǐng)袖〕結(jié)合以上的思考，我們對(duì)工程做出初步的判斷：60風(fēng)生水起·坐擁靈秀靈：風(fēng)水不代表迷信，是大自然的神力；秀：豪宅不代表俗氣，是對(duì)成績(jī)的肯定。為表達(dá)風(fēng)水豪宅的尊貴性、唯一性、稀缺性，采用一宅一主題風(fēng)生水起·坐擁靈秀61第三局部產(chǎn)品優(yōu)化建議風(fēng)水豪宅的觀點(diǎn)是：1、〔建筑風(fēng)格〕必須具備其它工程無(wú)法復(fù)制的強(qiáng)烈個(gè)性特征；2、〔環(huán)境景觀〕必須盡量的保證原生態(tài)，考慮到各個(gè)角度的景觀均好性；3、〔風(fēng)水運(yùn)用〕必須從大到小，從內(nèi)到外考慮到風(fēng)水的運(yùn)用和禁忌；4、〔平安私密〕必須確保住戶的平安，和個(gè)人隱私；5、〔虛擬價(jià)值〕必須制造能讓客戶表達(dá)地位身份的價(jià)值，成為炫耀的資本。第三局部產(chǎn)品優(yōu)化建議風(fēng)水豪宅的觀點(diǎn)是：62具體而言，我們的建議如下：1、設(shè)計(jì)理念應(yīng)表達(dá)“風(fēng)水豪宅〞的主題，在設(shè)計(jì)上利用地勢(shì)，注意朝向和細(xì)節(jié)，建議采用豪宅發(fā)源地的歐洲風(fēng)格，顯示尊貴；2、在景觀上盡量做到幢幢有景，360度視覺享受，加大休閑平臺(tái)和觀景窗的設(shè)計(jì)，同時(shí)注意保護(hù)私密性；3、在配套上建議設(shè)計(jì)功能完善的會(huì)所，特別注意會(huì)所的商務(wù)功能，會(huì)所裝修要表達(dá)豪宅的品位；4、引入國(guó)內(nèi)知名的品牌物業(yè)公司，作為產(chǎn)品名片之一，加大安保設(shè)施的投入，使之成為工程賣點(diǎn)。具體而言，我們的建議如下：63關(guān)于工程的開發(fā)步驟建議：目前工程擬分兩期開發(fā)，從內(nèi)部景觀資源分析，一期別墅資源要大于二期，但是我們必須理智的分析本工程的所有賣點(diǎn)，從目前擁有的資源來(lái)看，青山湖品牌和原生態(tài)森林似乎更具市場(chǎng)吸引力，而且從高端別墅的定位和風(fēng)水的角度來(lái)看，二期的位置更優(yōu)于一期，故我司建議一期開盤在二期之前，但是需要解決的問題是工程施工過(guò)程中填土和如何降低開發(fā)本錢。關(guān)于工程的開發(fā)步驟建議：64第四局部工程主題語(yǔ)在“風(fēng)生水起·靈秀〞的主題定位原那么下，我們需要一句話來(lái)展現(xiàn)本工程的個(gè)性特點(diǎn)，與別墅購(gòu)置者達(dá)成思想上的共鳴：我們對(duì)工程廣告語(yǔ)的定位理解即圍繞著“風(fēng)水〞和“豪宅〞兩個(gè)特點(diǎn)，表達(dá)別墅購(gòu)置者的大氣和成功，展示工程的稀缺性珍貴性，為本工程樹立為少數(shù)派量身定做的，精益求精的風(fēng)水豪宅。第四局部工程主題語(yǔ)在“風(fēng)生水起·靈秀〞的主題定位原那么下，65我們要分析購(gòu)置豪宅客戶的特點(diǎn)：他們一定是成功者，有社會(huì)地位；他們一定閱歷豐富，有獨(dú)特思想；他們一定看重風(fēng)水，有命理情結(jié)；相比別墅的價(jià)格，他們更重視山水環(huán)境和產(chǎn)品的質(zhì)量；別墅不是他們的第一居所，是他們給自己成績(jī)的肯定；別墅的功能不僅是度假，商務(wù)、會(huì)客、助運(yùn)，或者根本是滿足虛榮的奢侈品。我們要分析購(gòu)置豪宅客戶的特點(diǎn)：66經(jīng)過(guò)這樣的創(chuàng)意思路，我們建議將樓盤案名和廣告語(yǔ)分別定位為：樓盤主推案名：青山湖·錦墅〔錦，既表達(dá)開展商##，也表達(dá)豪與貴〕經(jīng)過(guò)這樣的創(chuàng)意思路，我們建議將樓盤案名和廣告語(yǔ)分別定位為：67案名的立意在于：1、案名整體充滿霸氣，盡顯豪宅氣度；2、利用“青山湖〞品牌，嫁接開發(fā)商品牌，既明確工程地理位置，又直接吸引目標(biāo)客戶群的注意；3、案名之下的一宅一主題，強(qiáng)調(diào)豪宅的不可復(fù)制的特征，選址在青山湖無(wú)可復(fù)制，開發(fā)商對(duì)工程的用心同樣無(wú)可復(fù)制，每一幢別墅所表達(dá)的尊貴和為業(yè)主帶去的福氣都無(wú)可復(fù)制。4、“錦墅〞所隱射的“風(fēng)生水起，錦上添花〞的含義，也寓意出入住豪宅那么飛黃騰達(dá)。案名的立意在于：68主題廣告語(yǔ)：第一主打-----風(fēng)生水起，坐擁靈秀第二主打-----豪宅山勢(shì)，白云之上主題廣告語(yǔ)：69廣告語(yǔ)的立意在于：1、整體廣告語(yǔ)的立意主要表達(dá)升勢(shì)，從表達(dá)工程的地形地勢(shì)，表達(dá)工程大家風(fēng)范的定位，更寓意表達(dá)豪宅主人未來(lái)騰達(dá)之勢(shì)；2、“豪宅〞直白的向目標(biāo)客戶展現(xiàn)樓盤的主題定位，“山勢(shì)〞表達(dá)樓盤后有靠山，群山懷抱的風(fēng)水特點(diǎn)；3、“白云之上〞不僅表達(dá)別墅購(gòu)置者的社會(huì)地位，更是在精神層面上表達(dá)大氣、灑脫的胸懷，從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，也是反映了別墅作為別業(yè)，建立在世外桃源的感覺。廣告語(yǔ)的立意在于：70第五局部推廣上的一些建議階段性的營(yíng)銷推廣建議：硬件方面——1、售樓部的設(shè)立，建議在現(xiàn)場(chǎng)和市區(qū)分別設(shè)立售樓部，現(xiàn)場(chǎng)售樓部切忌臨時(shí)搭建簡(jiǎn)易房，而是先建立會(huì)所，將售樓部放在功能齊備，裝修豪華的會(huì)所呢，與豪宅的身份相符合；市區(qū)售樓部不建議太大，但是選址上一定要慎重，建議在杭州大廈精品區(qū)內(nèi)設(shè)立柜臺(tái)，將我們的風(fēng)水豪宅和LV、GUCCI、PRADA這樣的世界頂級(jí)大牌放在一起，提升品牌價(jià)值；2、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝，建議先做售樓部既會(huì)所周遍景觀，讓看房者對(duì)別墅環(huán)境先有個(gè)概念，工地圍墻用植物形式修建，突出對(duì)原生態(tài)的保護(hù)。第五局部推廣上的一些建議階段性的營(yíng)銷推廣建議：71銷售軟件方面的建議——1、銷售工具的設(shè)計(jì)，樓書制作必須用材講究，匹配豪宅的定位，顯示大氣珍貴，足以成為購(gòu)置者的收藏品；2、銷售員的招聘和培訓(xùn)要嚴(yán)格把關(guān)，可以不是最漂亮，但是氣質(zhì)必須出眾，具有親和力，在應(yīng)對(duì)上大方得體，經(jīng)過(guò)##豪宅專家的專業(yè)培訓(xùn)；3、售樓部?jī)?nèi)軟裝飾表達(dá)“風(fēng)水〞主題，營(yíng)造神秘感；銷售軟件方面的建議——72思維創(chuàng)造方面——1、借助##的平臺(tái)，在各個(gè)城市如上海、杭州舉辦“風(fēng)水豪宅〞專門推介會(huì)，邀請(qǐng)知名風(fēng)水大師現(xiàn)場(chǎng)講解；2、圍繞“風(fēng)水〞概念，突出會(huì)所商務(wù)功能，定期在售樓部?jī)?nèi)舉辦一些風(fēng)水講座，經(jīng)濟(jì)論壇，財(cái)富派對(duì)等，吸引有購(gòu)置能力的客戶參與，現(xiàn)場(chǎng)感受青山湖的魅力；3、針對(duì)青山湖別墅的主力購(gòu)置者有上海等外地的購(gòu)置者的特點(diǎn)，在媒體投放上建議選擇快速列車雜志及針對(duì)各個(gè)飛行航線投放的雜志，抓準(zhǔn)目標(biāo)客戶；4、以“豪宅〞為主題，借助##中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，設(shè)立“什么是豪宅的標(biāo)準(zhǔn)？〞的論壇，在##面向全國(guó)的網(wǎng)站上實(shí)現(xiàn)工程推廣。思維創(chuàng)造方面——73##資源平臺(tái)的運(yùn)用專欄——1、##互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)資源：可作為工程向全國(guó)發(fā)布的平臺(tái)，通過(guò)##網(wǎng)站廣告及樓盤信息的發(fā)布，增加開發(fā)商和工程知名度；2、##豪宅會(huì)會(huì)刊：可作為樓盤的定向發(fā)布雜志，具有針對(duì)性的對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)展詳細(xì)的樓盤信息的傳遞；3、##連鎖門店網(wǎng)：可作為樓盤的推介機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大樓盤的影響，##專業(yè)置業(yè)參謀推薦，樹立工程形象；4、##的媒體關(guān)系網(wǎng)絡(luò)：可為工程對(duì)外推廣信息提供平臺(tái)支持，借助##與各媒體的良好合作關(guān)系，為工程各個(gè)節(jié)點(diǎn)的及時(shí)信息發(fā)布創(chuàng)造條件。##資源平臺(tái)的運(yùn)用專欄——74第六局部工程初步銷售思路工程銷售周期劃分售樓部建立準(zhǔn)備內(nèi)容整體銷售培訓(xùn)方案內(nèi)容主要媒體投放及SP活動(dòng)內(nèi)容第六局部工程初步銷售思路工程銷售周期劃分75籌備期第一次公開出售期強(qiáng)銷期第二次公開出售強(qiáng)銷期持續(xù)期□項(xiàng)目銷售周期劃分對(duì)于項(xiàng)目銷售周期的初步劃分如下，具體根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度和客戶登記情況及市場(chǎng)走勢(shì)調(diào)整：2008.6-112008.12（元旦房交會(huì)）2009.1-2.2009.5（春季房交會(huì)）2009.5-62009.6后

籌備期第一次公開出售期76□售樓部建立準(zhǔn)備內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)售樓部建設(shè)及市區(qū)售樓部選址確認(rèn)銷售團(tuán)隊(duì)組建及初步培訓(xùn)到位銷售管理?xiàng)l例建立及各類日常使用表格建立銷售答客問及銷售道具制作完成售樓部全面啟動(dòng)□售樓部建立準(zhǔn)備內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)售樓部建設(shè)及市區(qū)售樓部選址確認(rèn)銷售團(tuán)77房地產(chǎn)市場(chǎng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)開展及分析；建筑根本知識(shí)——建筑常識(shí)、建筑識(shí)圖、常用專業(yè)名詞、房屋類別及建筑形態(tài)、城市及社區(qū)規(guī)劃；房地產(chǎn)交易——五證二書、新合同及補(bǔ)充條款、價(jià)格、交易稅費(fèi)、付款方式、按揭；業(yè)務(wù)素質(zhì)——賣場(chǎng)管理、公關(guān)和禮儀；產(chǎn)品知識(shí)——建立單位、建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃、智能化系統(tǒng)、設(shè)備、裝修、物業(yè)管理；市場(chǎng)調(diào)查——周邊工程、總結(jié)分析會(huì)、區(qū)域市場(chǎng)分析、潛在客戶分析；業(yè)務(wù)技巧——賣場(chǎng)接待流程、接聽技巧、顧客類別及分類、接待客戶、了解客戶需求的方法和技巧、如何引導(dǎo)客戶看房如何對(duì)客戶跟蹤效勞、業(yè)務(wù)演練□整體銷售培訓(xùn)計(jì)劃內(nèi)容對(duì)于銷售員在整體項(xiàng)目銷售的全過(guò)程中基本擬訂以下培訓(xùn)內(nèi)容，具體培訓(xùn)時(shí)間和詳細(xì)內(nèi)容將階段性出具實(shí)施方案：房地產(chǎn)市場(chǎng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)開展及分析；□整體銷售培訓(xùn)計(jì)劃內(nèi)容781、杭州至上海高速鐵路雜志——?和諧之旅?、?旅伴?彩頁(yè)廣告；2、杭州至青山湖路段——戶外高炮廣告；3、杭州主流平面媒體——?都市快報(bào)?、?樓市?雜志階段性廣告；4、杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)——登機(jī)牌反面廣告、戶外看板等；5、寫字樓樓宇電視廣告——針對(duì)高檔辦公樓客戶，準(zhǔn)確投放；6、專題產(chǎn)品推介會(huì)——上海、杭州兩地階段性主題推廣，及目標(biāo)客戶派對(duì)；7、杭州各房交會(huì)——工程展位整體展示?！踔饕襟w投放及SP活動(dòng)內(nèi)容1、杭州至上海高速鐵路雜志——?和諧之旅?、?旅伴?彩頁(yè)廣告79本方案主要為展示##的運(yùn)作能力和公司資源，并闡述##對(duì)工程的初步理解，具體還需在與開發(fā)商就工程理念達(dá)成共鳴，正式合作后出具詳細(xì)整體營(yíng)銷推廣方案！感謝您的聆聽，##豪宅天下為您助力！本方案主要為展示##的運(yùn)作能力和公司資源，并闡述##對(duì)工程的80##·青山湖別墅主題定位及整體推廣思路提報(bào)##·青山湖別墅主題定位及整體推廣思路提報(bào)81WHOAMI?##集團(tuán)成立35周年香港首間最大地產(chǎn)代理上市公司扎根中國(guó)內(nèi)地15年##240家分行足跡遍布中國(guó)內(nèi)地國(guó)內(nèi)最具規(guī)模房地產(chǎn)效勞商杭州知名品牌中介代理WHOAMI?##集團(tuán)成立35周年82WHATCANIDO?專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析團(tuán)隊(duì)提供##豪宅指數(shù)指標(biāo)豪宅籌劃專家提供豐富經(jīng)歷共享##豪宅客戶數(shù)據(jù)庫(kù)瞬間鎖定目標(biāo)##門店發(fā)布平臺(tái)拉開銷售網(wǎng)WHATCANIDO?專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析團(tuán)隊(duì)提供##豪83##豪宅天下從香港、深圳、廣州、北京,到杭州……##致力豪宅推廣?。。?#豪宅天下從香港、深圳、廣州、北京,到杭州……##致力豪宅84##豪宅成功案例展示項(xiàng)目:比華利山別墅規(guī)模:共535套別墅項(xiàng)目:葡萄園規(guī)模:共160套別墅香港##豪宅成功案例展示項(xiàng)目:比華利山別墅項(xiàng)目:葡萄園香港85項(xiàng)目:觀瀾湖別墅規(guī)模:共64棟獨(dú)立別墅項(xiàng)目:星河丹堤規(guī)模:占地約300畝深圳##豪宅成功案例展示項(xiàng)目:觀瀾湖別墅項(xiàng)目:星河丹堤深圳##豪宅成功案例展示86項(xiàng)目:天鵝湖別墅規(guī)模:別墅1606幢項(xiàng)目:白云堡豪苑規(guī)模:共177套別墅廣州##豪宅成功案例展示項(xiàng)目:天鵝湖別墅項(xiàng)目:白云堡豪苑廣州##豪宅成功案例展示87項(xiàng)目:龍?jiān)穭e墅規(guī)模:共28套頂級(jí)別墅項(xiàng)目:水岸·VILLA規(guī)模:占地720畝##豪宅成功案例展示北京項(xiàng)目:龍?jiān)穭e墅項(xiàng)目:水岸·VILLA##豪宅成功案例展示北京88項(xiàng)目:綠洲雅賓利規(guī)模:總建筑面積50萬(wàn)方項(xiàng)目:天然居規(guī)模:共22套別墅##豪宅成功案例展示上海項(xiàng)目:綠洲千島花園規(guī)模:共190套別墅項(xiàng)目:綠洲雅賓利項(xiàng)目:天然居##豪宅成功案例展示上海項(xiàng)目:綠89項(xiàng)目:蘇州太陽(yáng)湖大花園規(guī)模:共92套別墅項(xiàng)目:開縣中原明清城規(guī)模:仿古別墅##豪宅成功案例展示其他城市項(xiàng)目:無(wú)錫首席公館規(guī)模:8套頂級(jí)稀有別墅項(xiàng)目:蘇州太陽(yáng)湖大花園項(xiàng)目:開縣中原明清城##豪宅成功案例展90##豪宅在杭州。。。西溪風(fēng)情——西溪憩居，萬(wàn)物向往?。ê勒魅耍豪钕壬?，從事進(jìn)出口業(yè)務(wù)）富春山居——把家放在大自然中?。ê琳魅耍宏愊壬?，從事創(chuàng)意行業(yè)）九月森林——樹是回家的方向?。ê琳魅耍喝~先生，某公司高管）桃花源——自然之間，完美之居?。ê勒魅耍侯佅壬矷T公司總裁）。。。。。。每一個(gè)成交都是##的專業(yè)體現(xiàn)，積累起龐大的豪宅客戶數(shù)據(jù)庫(kù)。。杭州##豪宅在杭州。。。杭州91##對(duì)豪宅的理解和思考未來(lái)的豪宅開展，有幾個(gè)值得關(guān)注的方向：1、生態(tài)化。著重節(jié)約資源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然資源；2、智能化。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度；3、個(gè)性化。竭力表達(dá)業(yè)主或建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營(yíng)造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間；4、社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氣氛，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)；5、平安化。社區(qū)的平安問題是購(gòu)置豪宅客戶考慮的重點(diǎn)，需要特別注意。##對(duì)豪宅的理解和思考92##認(rèn)為什么樣的房子可以稱為豪宅：1、區(qū)位優(yōu)越不可替代，離塵不離城，是讓生活變的更豐富充實(shí)的補(bǔ)充，并不是隱居；2、環(huán)境幽雅，具有不可再生、得天獨(dú)厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；3、建筑精巧不可復(fù)制，用材和配套必須講究，甚至要有奢侈品；4、風(fēng)格各異難以仿造，必須有個(gè)性，表達(dá)為少數(shù)派量身定做的思想：5、人文價(jià)值無(wú)法再生，賦予豐富的內(nèi)涵和思想。稱得上豪宅的物業(yè)必然具有唯一性，只能為少數(shù)人擁有。##認(rèn)為什么樣的房子可以稱為豪宅：93##·青山湖別墅與##的相遇##·青山湖別墅工程位于浙江省臨安市青山湖西岸，東臨青山湖，西依原生態(tài)森林，工程規(guī)劃總用地98531.31平方米，規(guī)劃開發(fā)高檔獨(dú)立別墅豪宅，地形三面環(huán)山，地塊內(nèi)有天然泉眼。##〔浙江〕公司是品牌房產(chǎn)代理香港##物業(yè)全資子公司，擁有獨(dú)立的工程部和豪宅部，豪宅籌劃和銷售經(jīng)歷豐富，公司面向長(zhǎng)三角建立有龐大的豪宅客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，可以幫助客戶快速實(shí)現(xiàn)別墅工程的銷售和資金回籠。##·青山湖別墅與##的相遇##·青山湖別墅工程位于浙江省臨94##·青山湖別墅工程背景工程地塊內(nèi)水資源充分，植被多樣，自然地貌豐富，這為高檔住宅區(qū)的營(yíng)造提供了極佳的自然環(huán)境。目前設(shè)計(jì)的方案中，住宅建筑地塊沿山地道路劃分，共計(jì)用地62塊，其中一期32塊，二期30塊。每個(gè)地塊面積控制在800㎡-1500㎡。景觀系統(tǒng)由主入口處向內(nèi)延伸，主入口引出中心景觀帶，并向周圍展開，延伸到住宅區(qū)內(nèi)部，在建筑之間穿行，最后與二期次入口處的水庫(kù)景觀區(qū)集合，形成完整的景觀步行體系，使每家每戶都能享受到美好的景觀。##·青山湖別墅工程背景95##·青山湖

##豪宅思考中。。。##·青山湖

##豪宅思考中。。。96第一局部市場(chǎng)分析一、臨安宏觀市場(chǎng)開展?fàn)顩r分析二、杭州別墅開展?fàn)顩r分析三、青山湖板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析第一局部市場(chǎng)分析一、臨安宏觀市場(chǎng)開展?fàn)顩r分析97一、臨安宏觀市場(chǎng)開展?fàn)顩r分析

1、臨安城市規(guī)劃開展方案臨安市是長(zhǎng)江三角洲的一方綠寶地，位于浙江省西北部的天目山南麓，東往杭州，西近黃山，北上南京、上海，南下寧波、溫州，大都可朝發(fā)夕歸。市境東西長(zhǎng)110余公里，南北寬50多公里，幅員3126.8平方公里，轄15鎮(zhèn)24鄉(xiāng)，人口50多萬(wàn)，市人民政府所在地錦城鎮(zhèn)，距杭州城50公里。資源豐富，物產(chǎn)獨(dú)特；自然風(fēng)光迷人，人文景觀獨(dú)特，是非常適宜居住的生態(tài)后花園，“生態(tài)臨安，安康人居〞是城市開展居住環(huán)境的主打主題。隨著杭徽高速公路全線通車，一些原本偏僻的地段，隨著交通、商業(yè)等根底配套設(shè)施的日益成熟，以及家庭購(gòu)車的普及，居住會(huì)越來(lái)越方便。臨安也正在依托緊鄰杭州的地域優(yōu)勢(shì)，躋身“大杭州〞房產(chǎn)圈。一、臨安宏觀市場(chǎng)開展?fàn)顩r分析

1、臨安城市規(guī)劃開展方案98□城市開展規(guī)劃：根據(jù)2002年~2021年的?臨安市城市總體規(guī)劃?，臨安城市規(guī)劃區(qū)面積183.1平方公里，規(guī)劃2021年城市建立用地27.5平方公里；□城市性質(zhì)確定為：杭州市域西部以山水風(fēng)光和吳越文化為特色的生態(tài)旅游城市、臨安市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。□城市空間構(gòu)造：青山湖片：開展為以秀山明湖為特色，融觀光、旅游度假、景觀住宅、休療養(yǎng)及水上活動(dòng)于一體的城郊型綜合功能片區(qū)。□城市開展規(guī)劃：992、臨安房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀臨安作為杭州的后花園城市，著力于構(gòu)建杭州西郊現(xiàn)代化生態(tài)市，即立足于杭州市區(qū)西部近郊的定位，主動(dòng)與杭州城區(qū)無(wú)縫對(duì)接，增強(qiáng)“同城意識(shí)〞，高度融入大杭州、大都市。作為臨安市第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)同樣面臨著前所未有的開展機(jī)遇和面對(duì)前所未有的挑戰(zhàn)。調(diào)整住房構(gòu)造和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格為兩大重點(diǎn)，結(jié)合主動(dòng)融入大杭州戰(zhàn)略，積極構(gòu)建生態(tài)品質(zhì)樓市，臨安房地產(chǎn)市場(chǎng)在保持穩(wěn)定安康開展的同時(shí)也表達(dá)出新的形勢(shì)和特征，表達(dá)在以下幾個(gè)方面：2、臨安房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀100□固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)自05年以來(lái)，全市的固定資產(chǎn)投資三年內(nèi)一直保持一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，控制在相對(duì)的水平線上。2007年，加大工程投入力度，固定資產(chǎn)投資保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資75.1億元，同比增長(zhǎng)14.6%。圖1：2001-2007年固定資產(chǎn)投資情況□固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)自05年以來(lái)101□房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，穩(wěn)中開展近三年來(lái)，房地產(chǎn)的開發(fā)投資速度比較適中，穩(wěn)定中有所開展。到2007年底，全市有房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)67家，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.83億元，比上年增長(zhǎng)16.9%。圖2：05年—07年房地產(chǎn)投資情況□房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，穩(wěn)中開展102□施工面積增幅較緩，新開工面積逐年減少

2007年，房地產(chǎn)施工面積199.49萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.3%，其中本年新開工面積52.13萬(wàn)平方米，下降22.7%，房地產(chǎn)竣工面積53.7萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)101.1%，近年來(lái)，房地產(chǎn)的施工面積沒有太多的增長(zhǎng)，而新的開工面積也逐年的減少。圖3：05年—07年房地產(chǎn)開發(fā)情況□施工面積增幅較緩，新開工面積逐年減少103□銷售面積一路創(chuàng)高，比去年同期增長(zhǎng)一倍

2007年，全年的商品房銷售面積60.15萬(wàn)平方米，商品房銷售額26.1億元，分別比往年增長(zhǎng)1倍和1.3倍。圖4：05年—07年商品房銷售情況□銷售面積一路創(chuàng)高，比去年同期增長(zhǎng)一倍104□商品房新增供給量減少與投資工程數(shù)量放緩對(duì)應(yīng)，市場(chǎng)新增供給量減緩。2007年1至9月，臨安市批準(zhǔn)商品房預(yù)售40.53萬(wàn)平方米，同比下降6.72%。歷年首次出現(xiàn)上市量小于交易量的情況，一方面說(shuō)明房地產(chǎn)投資動(dòng)力已經(jīng)減緩，另方面也可能成為今后重新刺激房?jī)r(jià)上升的潛因。特別在國(guó)家限制別墅用地后，別墅供給量更將受到限制，別墅物業(yè)稀缺?！跎唐贩啃略龉┙o量減少與投資工程1052007年前三季度，臨安市商品房成交金額累計(jì)達(dá)17.8億元，成交均價(jià)為4446元/平方米。其中多層住宅商品房平均價(jià)格為2970元/平方米，同比上升7.76%，高層住宅商品房平均成交價(jià)格為4163元/平方米，別墅平均成交價(jià)格最高甚至突破了20000元/平方米?！踝≌蛢r(jià)房漲幅變小，高價(jià)房漲幅變大2007年前三季度，臨安市商品房成交金額累計(jì)達(dá)106□存量房消化壓力仍然巨大，市場(chǎng)遺留的有效供給不合理未得到扭轉(zhuǎn)

自2003年以來(lái)，截至2007年9月30日，臨安市累計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為210萬(wàn)平方米，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)商品房成交103萬(wàn)平方米，待售房源總量為107萬(wàn)平方米，其中待售住宅面積為79萬(wàn)平方米，計(jì)5149套。□二手房市場(chǎng)仍顯低迷

2007年前三季度全市二手房市場(chǎng)共累計(jì)實(shí)現(xiàn)成交20.24萬(wàn)平方米，比上年同期上升17.81%，其中住宅二手房成交10.81萬(wàn)平方米，計(jì)976套，同比分別下降1.09%和0.41%?！醮媪糠肯瘔毫θ匀痪薮螅袌?chǎng)遺留的有效供給不合理未得到扭轉(zhuǎn)107□青山湖生態(tài)景觀房產(chǎn)開發(fā)初具規(guī)模

截至07年上半年，青山湖生態(tài)景觀房產(chǎn)板塊總方案用643.4598萬(wàn)平方米，已領(lǐng)土地證面積506.8564萬(wàn)平方米，方案開發(fā)別墅3854幢，排屋2038戶，公寓2903套，已規(guī)劃審批別墅2633幢，排屋408戶，在建或已建別墅978套，排屋24戶?！跚嗌胶鷳B(tài)景觀房產(chǎn)開發(fā)初具規(guī)模截至1082007年上半年臨安市的商品房交易再次出現(xiàn)復(fù)蘇，全年總體銷售量和銷售總額大幅提升，而且消費(fèi)市場(chǎng)更加理性化，交易逐步趨于成熟，08年以來(lái)還一直維持于穩(wěn)定上升的態(tài)勢(shì)開展。主要有以下幾點(diǎn)因素分析：1〕近兩年宏觀調(diào)控令房?jī)r(jià)逐步回歸理性，房屋構(gòu)造調(diào)整趨于合理，自住型需求經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期觀望后逐步釋放。2〕當(dāng)?shù)鼐用窀纳凭幼⌒枨笾鸩缴仙?，再加之股市?dòng)亂，風(fēng)險(xiǎn)叵測(cè)，資金再次轉(zhuǎn)向樓市。3〕高端房地產(chǎn)物業(yè)的銷售良好形勢(shì)無(wú)疑大大的拉動(dòng)了市場(chǎng)成交量，青山湖別墅的高檔住宅消費(fèi)占據(jù)了市場(chǎng)的相當(dāng)份額。4〕土地供給有所限制，使新開工量和新開發(fā)工程減少，隨著以往的樓盤集中進(jìn)入竣工期，有可能促成當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代到來(lái)。2007年上半年臨安市的商品房交易再109縱觀杭州別墅區(qū)塊分布，可以明顯看出，由于杭州的自然資源環(huán)境分布特點(diǎn)，杭州的別墅根本上分布于“大杭州西側(cè)〞的各個(gè)區(qū)域地塊，呈現(xiàn)了板塊集群化、區(qū)域分布化的形勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州近郊的別墅、排屋工程有約40多個(gè)；分別分布于以下幾個(gè)區(qū)塊：西溪閑林板塊、小和山板塊、之江轉(zhuǎn)塘板塊、湘湖聞堰板塊、良渚板塊、富陽(yáng)銀湖板塊、青山湖板塊。每個(gè)區(qū)域板塊都有著獨(dú)特的自然景觀和人文資源，形成了各自的特色和優(yōu)勢(shì)區(qū)別。二、杭州別墅發(fā)展?fàn)顩r分析1、杭州別墅各區(qū)塊競(jìng)爭(zhēng)分析縱觀杭州別墅區(qū)塊分布，可以明顯110□西溪閑林板塊最大賣點(diǎn)：西溪濕地資源代表樓盤：該區(qū)域是杭州目前別墅排屋分布最為集中的區(qū)域之一，有約1200畝的綠城桃花源，4000畝的金成江南春城，3000余畝的大華西溪風(fēng)情，5000畝的華安西溪山莊等10多個(gè)大型工程，另外還有大量的土地在進(jìn)展儲(chǔ)藏，估計(jì)有30000畝左右的開發(fā)量?？蛻羧后w：該區(qū)購(gòu)置對(duì)象以杭州的企業(yè)管理層、私營(yíng)企業(yè)主、自由職業(yè)者，文藝界人士以及大學(xué)教授、投資者為主?！跷飨e林板塊最大賣點(diǎn)：西溪濕地資源111主要賣點(diǎn)：以休閑度假別墅區(qū)和現(xiàn)代大學(xué)城為特點(diǎn)環(huán)境資源：主要以城市別墅和山水別墅為主，山水別墅主要依靠一流的自然景觀，北面小和山森林公園，南面午潮山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，林木茂盛，空氣宜人，高教園區(qū)落戶其中，兼具優(yōu)越的自然和人文環(huán)境。代表樓盤：其代表工程有浪漫和山、水木清華、九月森林、綠野春天等?？蛻羧后w：主要以浙大教師、私營(yíng)企業(yè)主為主，屬于城市精英階層?！跣『蜕桨鍓K主要賣點(diǎn)：以休閑度假別墅區(qū)和現(xiàn)代大學(xué)城為特點(diǎn)□小和山板塊112板塊特質(zhì)：之江國(guó)家旅游度假區(qū)，傳統(tǒng)高檔別墅區(qū)的形象。環(huán)境資源：物業(yè)最為成熟、人氣最高的別墅板塊，擁有著快捷的交通，完整的配套，未來(lái)世界、宋城聚積來(lái)的人氣，九溪的自然風(fēng)光，錢塘江的壯麗。代表樓盤：九溪玫瑰園、南都高爾夫、西湖花園、東方苑、景月灣等工程?？蛻羧后w：該區(qū)域的主要客戶有杭州的私營(yíng)企業(yè)主、浙江大型企業(yè)的高級(jí)管理層，非凡還有溫州義務(wù)等地的私營(yíng)業(yè)主，并且有局部海外客源?！踔D(zhuǎn)塘板塊板塊特質(zhì)：之江國(guó)家旅游度假區(qū)，傳統(tǒng)高檔別墅區(qū)的形象?！踔D(zhuǎn)113□湘湖聞堰板塊主要賣點(diǎn)：湘湖風(fēng)景區(qū)、世界休博會(huì)板塊特色：工程大都集中在湘湖旅游度假區(qū)，世界休閑博覽會(huì)，提升激發(fā)了區(qū)塊的熱度；而且隨著地鐵一號(hào)線的開工開通，區(qū)域可居住性大大提升，縮短了與主城區(qū)距離。代表樓盤：奧蘭多小鎮(zhèn)、宋城地中海別墅、蘇黎士小鎮(zhèn)、南岸花城等?？蛻羧后w：別墅產(chǎn)品客群以杭州、蕭山大公司的企業(yè)主，排屋客群以公務(wù)員、醫(yī)生等高收入行業(yè)高管為主，還包括局部華僑。隨著區(qū)域開展成熟，主城區(qū)客群認(rèn)可度提升，杭州客群比例將提升。□湘湖聞堰板塊主要賣點(diǎn)：湘湖風(fēng)景區(qū)、世界休博會(huì)114□良渚板塊板塊特色：以生態(tài)景觀為主導(dǎo)，以良渚遺址保護(hù)區(qū)為核心；形成了文化板塊和生態(tài)板塊的特征，形成具有文化氣息的衛(wèi)星小鎮(zhèn)。代表樓盤：萬(wàn)科·良渚文化村和新湖·香格里拉客戶群體：排屋產(chǎn)品客群以浙大教師、三墩一帶私營(yíng)業(yè)主、金融、IT等高收入行業(yè)高管為主。別墅產(chǎn)品客群以杭州人占到多半，企業(yè)主和企業(yè)高層為主，也有局部上?？蛻??！趿间景鍓K板塊特色：以生態(tài)景觀為主導(dǎo)，以良渚遺址保護(hù)區(qū)為核心115□富陽(yáng)銀湖板塊資源環(huán)境：地理環(huán)境得天獨(dú)厚，北依午潮山脈，青山疊翠，溪流遍布；周邊景區(qū)眾多，杭州高爾夫球場(chǎng)和富陽(yáng)國(guó)際高爾夫球場(chǎng)相鄰，午潮山國(guó)家森林公園、黃公望森林公園、靈山風(fēng)景區(qū)、杭州野生動(dòng)物園等眾多景區(qū)近在咫尺。代表樓盤：別墅工程已達(dá)10余個(gè)，開發(fā)土地4230余畝，總開發(fā)量超過(guò)100萬(wàn)平方米；以富春山居、五月香山、七里香溪、上林湖為代表工程?？蛻羧后w：該區(qū)主要客戶來(lái)源于杭州的企業(yè)高級(jí)管理層、杭州及省內(nèi)周邊民營(yíng)企業(yè)主、新興金領(lǐng)階層等；也有省內(nèi)外地人以及新加坡、香港、臺(tái)灣等地客戶委托國(guó)內(nèi)親戚購(gòu)置?！醺魂?yáng)銀湖板塊資源環(huán)境：地理環(huán)境得天獨(dú)厚，北依午潮山脈，青山116□青山湖板塊最大賣點(diǎn)：青山湖資源環(huán)境：青山湖湖面達(dá)10平方公里，周圍群山環(huán)抱、植被豐富、水質(zhì)良好、風(fēng)景旖旎，地貌屬類十分豐富，湖北面更有300畝美國(guó)引進(jìn)的池杉木。交通條件：隨著“杭徽高速〞的開通，主城區(qū)到青山湖時(shí)間縮短到20分鐘左右，逐步城為杭州的一個(gè)“遠(yuǎn)郊組團(tuán)，杭州城市后花園〞。代表樓盤：中都?青山湖畔、錦繡錢塘、青山湖81號(hào)、金基?青云山居、青城·山語(yǔ)間等。客戶群體：杭州客群居多，其次本地臨安本地公務(wù)員、企業(yè)主，也有很大一局部為上?？蛻?。而且隨著交通環(huán)境的改善，杭州客群比例將得到提升?！跚嗌胶鍓K最大賣點(diǎn)：青山湖1172、2021年杭州別墅市場(chǎng)開展現(xiàn)狀分析□整體放量，新盤搶灘經(jīng)過(guò)07年底別墅市場(chǎng)寂靜期，今年一季度，別墅類產(chǎn)品供給反彈預(yù)期如約而至，3—6月是杭州別墅集中上市階段，統(tǒng)計(jì)共有23個(gè)工程出售?！参飨A(yù)計(jì)有7個(gè)工程，青山湖有4個(gè)工程、之江、轉(zhuǎn)塘有4個(gè)工程，閑林有3個(gè)工程，銀湖有3個(gè)工程，良渚2個(gè)工程〕。在各個(gè)板塊，不但原來(lái)的工程有不同體量新房源推出，而且還有多個(gè)新盤搶灘面市。從五月初的房交會(huì)情況來(lái)看，新盤老盤同臺(tái)競(jìng)技，各大板塊有效供給增加，杭州首季市場(chǎng)構(gòu)造面臨改變，客群分流戰(zhàn)升級(jí)必然成為08年別墅市場(chǎng)帶來(lái)更大看點(diǎn)。2、2021年杭州別墅市場(chǎng)開展現(xiàn)狀分析118區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積價(jià)格戶型面積㎡銷售情況開盤時(shí)間產(chǎn)品風(fēng)格青山湖湖光山社聯(lián)排雙拼獨(dú)棟30萬(wàn)平方米未定排屋180—300雙拼250—280別墅330—350尚未銷售預(yù)計(jì)08年5月現(xiàn)代東方簡(jiǎn)約綠城西子·玫瑰園獨(dú)棟261975平方米600-1000萬(wàn)/套500-800（地上：300-500地下：200-300層高3.4米）未售預(yù)計(jì)08年7月現(xiàn)代歐式風(fēng)格西溪和莊聯(lián)排38000余平方米未定320-530未售預(yù)計(jì)08年8月純中式西溪里聯(lián)排330000平方米未定250、280、320未售（4月份臨時(shí)售樓處開放）預(yù)計(jì)08年6月中式徽派風(fēng)格和家園聯(lián)排1000000平方米（含地下建筑面積）均價(jià):36000元/㎡205-27570%08年3月8日中式(舊上海)風(fēng)格08年3—6月新盤重點(diǎn)項(xiàng)目基本情況：區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積價(jià)格戶型面積㎡銷售情況開盤時(shí)間119區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積價(jià)格戶型面積㎡銷售情況開盤時(shí)間產(chǎn)品風(fēng)格閑林、小和山溪上凰庭聯(lián)排11萬(wàn)平方米未定250-310未售預(yù)計(jì)08年6月巴洛克式風(fēng)格青楓墅園聯(lián)排500000平方米親水:2萬(wàn)元/㎡坡地:1.5萬(wàn)元/㎡200-270未售預(yù)計(jì)08年4月26現(xiàn)代簡(jiǎn)約銀湖云水山居

聯(lián)排雙拼383330平方米130萬(wàn)-800萬(wàn)/套獨(dú)棟別墅400—500雙拼別墅300—400多聯(lián)別墅200—300未售預(yù)計(jì)08年5月中旬現(xiàn)代簡(jiǎn)約余杭仁和鎮(zhèn)依山郡雙拼_________未定223—254未售預(yù)計(jì)08年6月底西班牙風(fēng)格區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積價(jià)格戶型面積㎡銷售情況開盤時(shí)間120□價(jià)格走勢(shì)平緩，原有格局根本未變雖然杭州各別墅板塊供給量有所放量，但價(jià)格并未出現(xiàn)更強(qiáng)走勢(shì)。相反，與07年底相比，價(jià)格根本未出現(xiàn)新的變化，原有價(jià)格梯度依然保持恒定。08首季，也有亮點(diǎn)出現(xiàn)，和家園銷售走勢(shì)較好，西溪地段與優(yōu)越生態(tài)資源因素成就市場(chǎng)的熱追捧，由此而言，地段與環(huán)境因素將依然是高價(jià)高品質(zhì)追逐的市場(chǎng)熱點(diǎn)。□價(jià)格走勢(shì)平緩，原有格局根本未變121□政策調(diào)控，競(jìng)爭(zhēng)多打“擦邊球〞。別墅禁令及1.0容積率限定，影響市場(chǎng)供給構(gòu)造改變，在別墅、排屋傳統(tǒng)板塊供給體系中，低密度洋房及排屋綜合體工程增多，成為高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的新取向。如閑林板塊中的新楓墅園〔觀景小高層,花園洋房，空中別墅，排屋〕，恒和·伊山郡〔公寓、雙拼〕。在別墅產(chǎn)品稀缺度凸顯的情況下，排屋、洋房等產(chǎn)品成為08年高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主流，同樣傳統(tǒng)意義上的別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)，也增加了更新的競(jìng)爭(zhēng)意味。□政策調(diào)控，競(jìng)爭(zhēng)多打“擦邊球〞。122□宏觀市場(chǎng)小結(jié)：綜上分析，08年首季杭州別墅價(jià)格體系未出更新變化，政策調(diào)控因素影響，折射各工程入市的穩(wěn)健策略，當(dāng)然，開發(fā)品質(zhì)趨高走向，也表現(xiàn)出對(duì)杭州高端需求市場(chǎng)看好的共有心理與收益預(yù)期。但從供給特征分析，除地段因素外，08年市場(chǎng)博弈呈兩大特點(diǎn)，純別墅類物業(yè)走向稀缺現(xiàn)實(shí)，排屋、洋房等混合形式競(jìng)爭(zhēng)走向主導(dǎo)，必然導(dǎo)致傳統(tǒng)別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)的變異。即：08別墅市場(chǎng)稀缺值呈更高預(yù)期，而排屋、洋房等低密度產(chǎn)品面臨品項(xiàng)之戰(zhàn)?！鹾暧^市場(chǎng)小結(jié)：123別墅挺“西進(jìn)〞，青山湖為據(jù)我們回憶杭州別墅開展歷程，可以看到一條清晰的“西進(jìn)〞路線；從上世紀(jì)90年代末期的城西蔣村的桂花園系列別墅開場(chǎng)，到2000年初，杭城西郊的銀湖、閑林、小和山等多個(gè)區(qū)域，杭州別墅進(jìn)一步“西進(jìn)〞。自2005年以來(lái)，杭州別墅再一次西進(jìn)，以擁有稀缺山水資源的青山湖區(qū)域?yàn)橹饕獡?jù)點(diǎn)；三、青山湖板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析1、區(qū)域整體發(fā)展形式分析別墅挺“西進(jìn)〞，青山湖為據(jù)三、青山湖板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析124□四大別墅大盤陸續(xù)登場(chǎng)，紛紛亮相臨安青山湖近期以來(lái)，隨著四個(gè)別墅大盤即將陸續(xù)亮相該板塊，在未來(lái)的幾年中，青山湖板塊將真正成為“杭派別墅〞大盤最為集中的板塊。分別為大華·西野風(fēng)韻、湖光山社、錦天房產(chǎn)別墅工程、同人山莊。隨著這四大別墅大盤的紛紛啟動(dòng)，加上原有別墅工程陸續(xù)推出新房源，在短短兩年之內(nèi)，青山湖板塊迅速?gòu)臉鞘泻隈R演變?yōu)閯e墅市場(chǎng)主角。業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)計(jì)，在今后幾年，青山湖板塊的別墅集聚效應(yīng)將更趨明顯，在杭州樓市幅員中仍將占據(jù)重要的一極。□四大別墅大盤陸續(xù)登場(chǎng)，紛紛亮相臨安青山湖125□綠城西子·青山湖玫瑰園總建筑面積：20多萬(wàn)方開盤時(shí)間：08年7月交房時(shí)間：一期預(yù)計(jì)09年底交付工程進(jìn)度：主體施工中戶型面積：獨(dú)立別墅約770－910㎡，組院別墅約540－680㎡樓盤特色：占地1600多畝，共有300多戶，規(guī)劃為由組院別墅、獨(dú)棟別墅、森林別墅組成的高尚別墅區(qū)；工程南面青山湖，擁有湖景、山景、溪景三重景觀資源；建筑風(fēng)格：組院別墅以地中海風(fēng)格和南加州風(fēng)格為主，山地和坡地別墅由法式、意式、英式、西班牙式等建筑風(fēng)格組成，表達(dá)出濃郁的田園風(fēng)情忽和人文氣息。2、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較分析□綠城西子·青山湖玫瑰園2、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較分析126□湖光山社總建筑面積：30多萬(wàn)方開盤時(shí)間：08年5月交房時(shí)間：預(yù)計(jì)09年12月工程進(jìn)度：樣板房即將開放主力戶型：排屋180～259㎡，別墅330～350㎡可售套數(shù)：一期排屋50多戶，別墅10多棟樓盤特色：工程位于青山湖腹地，坐北朝南，三面環(huán)山；建筑類型多樣，有獨(dú)棟別墅、雙拼別墅和聯(lián)體別墅組成。點(diǎn)評(píng)：別墅戶型面積在320～350㎡，預(yù)計(jì)價(jià)格為450萬(wàn)/套，雙拼戶型在250～260㎡，預(yù)計(jì)價(jià)格為300萬(wàn)/套。□湖光山社127□中都·青山湖畔總建筑面積：90萬(wàn)方總戶數(shù)：3800戶在售價(jià)格：聯(lián)體250萬(wàn)元/棟，獨(dú)立別墅500～800萬(wàn)元/棟工程進(jìn)度：局部主體完工交房時(shí)間：一期09年底樓盤特色：位于青山湖，三面環(huán)湖，一面臨山，一座純生態(tài)半島之上。工程總規(guī)劃面積為3641畝，由12個(gè)組團(tuán)構(gòu)成。該工程為青山湖板塊環(huán)湖面積最大的樓盤，開發(fā)時(shí)間較早，別墅設(shè)計(jì)形態(tài)各異，類型豐富?！踔卸肌で嗌胶?28□青城·山語(yǔ)間總建筑面積：24.3萬(wàn)方總戶數(shù)：877戶主力戶型：200～300㎡在售價(jià)格：300萬(wàn)/棟工程進(jìn)度：一期已交付，二期現(xiàn)房樓盤特色：整個(gè)園區(qū)規(guī)模大，以別墅為主，后期還有局部排屋?！跚喑恰ど秸Z(yǔ)間129□錦繡錢塘總建筑面積：22萬(wàn)方二期開盤：08年6月主力戶型：別墅300～500㎡可售套數(shù)：40棟〔二期〕工程進(jìn)度：地面階段樓盤特色：工程規(guī)模大，占地1150畝，以別墅為主，一期別墅價(jià)格為400萬(wàn)元/棟，銷售情況不錯(cuò)，僅剩少數(shù)幾套?！蹂\繡錢塘130□青山湖81號(hào)總建筑面積：4萬(wàn)方主力戶型：300～400㎡可售套數(shù)：20多棟在售價(jià)格：360萬(wàn)元/棟工程進(jìn)度：主體施工樓盤特色：工程原生態(tài)山林環(huán)繞，背山面湖，自然環(huán)境極為優(yōu)越，21世紀(jì)澳洲風(fēng)情尊邸，引領(lǐng)現(xiàn)代豪宅生活□青山湖81號(hào)131□金基·青云山居占地面積：1462畝總建筑面積：20萬(wàn)方總戶數(shù)：300多棟開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)08年下半年主力戶型：340～420㎡工程進(jìn)度：主體建立中樓盤特色：建造以純山地、原生態(tài)、獨(dú)棟為基調(diào)，低密度大宅為主，依據(jù)地塊優(yōu)勢(shì)，采用大氣、典雅的建筑風(fēng)格，多層次滿足住戶生活需求和審美需求，規(guī)劃為純獨(dú)立別墅建筑形態(tài)。□金基·青云山居132□同人山莊總建筑面積：17萬(wàn)㎡本期開盤：預(yù)計(jì)08年下半年戶型面積：300～4