林楓花園年度總結(jié)

林楓花園2002年度年終總結(jié)上勁房地產(chǎn)咨詢有限公司第一部分：2002年工作總結(jié)第二部分：2003年工作計(jì)劃第一部分：2002年工作總結(jié)1、項(xiàng)目分析2、銷售分析3、廣告分析

項(xiàng)目分析決定項(xiàng)目成功與否的三個(gè)要素：

區(qū)位價(jià)值市場定位

項(xiàng)目素質(zhì)區(qū)位價(jià)值分析a.地點(diǎn)本案地處津塘公路、十一經(jīng)路、大直沽及紅星路所圍成的區(qū)域，是河?xùn)|區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，商業(yè)集中，距河?xùn)|區(qū)最繁華的商業(yè)中心的十一經(jīng)路與六緯路的交口較近，是其商業(yè)集中地的延伸。

b.交通津塘公路是天津市的主要交通干線之一，沿線有若干條公交線路，可通往市內(nèi)各區(qū)和開發(fā)區(qū)，交通環(huán)境四通八達(dá)。c.生活配套設(shè)施

地處大直沽成熟區(qū)域,生活配套設(shè)施齊全,教育、醫(yī)療、購物、文化娛樂應(yīng)有盡有。

d.人文環(huán)境由于距海河及河?xùn)|區(qū)政府較近，并地處河?xùn)|區(qū)中心繁華地帶，人文素質(zhì)較好，具有一定的文化層次。f.規(guī)模14萬平米的大型社區(qū)在該區(qū)域有較大的市場影響力。結(jié)論：交通便利、生活配套成熟，前景看好，滿足人們選擇物業(yè)時(shí)的生活要求。市場定位分析戶型分析面積分析價(jià)格分析戶型分析本案共有房屋906套，其中三室150套，兩室503套，一室57套，躍層26套，閣樓162套。房型分布以兩室為多，戶型設(shè)計(jì)基本以市場上暢銷的戶型為主。面積分布從面積上看，80m2以下的較少，65套，以一室為主，80-110m2是其主力面積，以二室為主，398套。110-140m2以三室為主，269套，另外140m2以上包括一部分大面積躍層及閣樓，154套。價(jià)格分布25萬以下的118套；25-30萬的房屋224套；30-35萬的房屋285套；35萬以上的共259套。結(jié)論：通過以上數(shù)據(jù)綜合分析，本案的市場定位為中高檔物業(yè)，其消費(fèi)群體應(yīng)是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型人群。項(xiàng)目素質(zhì)質(zhì)a.房型設(shè)計(jì)合理理、豐富多樣樣，功能區(qū)分分布局得當(dāng)。。b.本案采用了較較高的配套標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，外檐貼貼瓷磚、24小時(shí)熱水、、寬帶網(wǎng)、樓樓道花崗巖地地面、不銹鋼鋼扶手、豪華華業(yè)主會(huì)所，，均體現(xiàn)了小小區(qū)的品位與與價(jià)值。結(jié)論1.區(qū)域價(jià)價(jià)值較高,得得到人們的認(rèn)認(rèn)可,是消費(fèi)費(fèi)人群購房的的首要因素。。2.戶型型設(shè)計(jì)及配套套設(shè)施有較強(qiáng)強(qiáng)的優(yōu)勢。銷售分析析整體銷售情況況及說明各戶型銷售情情況各樓層銷售情情況各樓座銷售情情況成交價(jià)格情況況人群分析整體銷售情況況及說明本案自2002年7月27日開盤至至今共銷售房房屋194套套，銷售面積積21000平方米，銷銷售額5580萬元?；鼗乜罴s為3780萬萬元。8月份銷售62套。9月份銷售23套。10月份銷售售42套。11月份銷售售42套。12月份銷售售28套。各戶型銷售情情況從已售房屋面面積和戶型看看，120m2以下的二室和和三室是目標(biāo)標(biāo)人群需求的的重點(diǎn)，銷售售119套，，占售出的70%，也是是本案的主力力戶型。120-140m2以三室為主，，由于面積稍稍大，需求量量一般，銷售售23套，占占售出的17%。140m2以上的大面積積房屋則是為為了滿足高端端消費(fèi)人群，，這部分人群群對(duì)物業(yè)的要要求較高，講講究生活品位位，購房比較較理性化，在在期房階段相相對(duì)購房周期期較長，所以以銷售速度較較慢，只占12%。各樓層銷售情情況從樓層銷售情情況來看，由由于一層帶有有半地下室相相當(dāng)于一層半半高，贈(zèng)送私私家庭院等充充足的賣點(diǎn)，，彌補(bǔ)了樓間間距近的劣勢勢，而且一、、二層本身就就是暢銷樓層層，所以目前前是一、二層層銷售最快。。頂層帶閣樓樓的戶型由于于贈(zèng)送部分面面積且閣樓按按1000元元/平方米出出售，價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢明顯，賣賣點(diǎn)足，人們們認(rèn)可度較高高，是年輕人人購房的首選選。三、四層層由于總房款款相對(duì)較高，，銷售相對(duì)緩緩慢。各樓座銷售情情況從各個(gè)樓的銷銷售情況看，，所售房屋主主要集中在1#，2#，，3#，4#5#，7#，，9#，16#，17#樓，其中1#，16#位置相對(duì)較較差，但其相相對(duì)較低的價(jià)格格是銷售較好好的主要原因因。2#，3#，4#，，5#，9#，17#位置相相對(duì)一般，但但其面積、價(jià)價(jià)格是本案的的主力戶型，，符合目標(biāo)人群的購買買力，所以銷銷售較好。而而四層半的住住宅，由于面面積較大總房款較高高，目前本案案的現(xiàn)狀難以以支撐起這部部分高價(jià)房，，銷售壓力較大。。成交價(jià)格情況況從已售房屋價(jià)價(jià)格看，目前前成交平均價(jià)價(jià)格在28萬萬/套左右，，其中25-30萬的房房屋銷售較好好，也是本案案的主力戶型型，共售出71套。其次次30-35萬的房屋售售出37套，，這兩部分符符合目標(biāo)人群群的購買力。。20萬以下下的房屋由于于所占比例較較小，所以銷銷售較少。而而35萬以上上的高價(jià)房消消費(fèi)群體，更更側(cè)重的是一一種安逸的生生活方式，他他們對(duì)物業(yè)的的要求非?？量量?，所以必必須提高項(xiàng)目目素質(zhì)才有可可能消化該部部分高端人群群。人群分析本案的主力購購買人群仍是是河?xùn)|區(qū)的區(qū)區(qū)域人群,主主要集中在在六緯路，津津塘路沿線，，大直沽附近近，這部分人人群在本區(qū)域域生活時(shí)間較較長,對(duì)本區(qū)區(qū)域內(nèi)的情況況較熟悉,已已在本區(qū)域內(nèi)內(nèi)建立了較好好的人際關(guān)系系,不愿遠(yuǎn)離離本地區(qū),且且這部分人工工作穩(wěn)定,經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入中等等偏上,需要要改善現(xiàn)有的的居住環(huán)境,對(duì)生活質(zhì)量量、生活方式式有更高的追追求.而和平平,河西的購購買人群對(duì)小小區(qū)的環(huán)境、、品位要求較較高,但又承承受不起和平平、河西的高高價(jià)位，所以以價(jià)位相對(duì)較較低的河?xùn)|區(qū)區(qū)成了他們的的置業(yè)首選。。廣告分析廣告推廣形象象定位廣告發(fā)布稿件件分析廣告推廣形象象定位推廣主題：城城市星座生生活藝術(shù)家家主題支撐點(diǎn)：：1.建筑形式式藝術(shù)化2.生活環(huán)境藝術(shù)術(shù)化3.生活方式式藝術(shù)化廣告發(fā)布稿件件分析以形象稿件及及項(xiàng)目推介型型稿件為主主，目的在于于迅速建立項(xiàng)項(xiàng)目的市場形形象，并通過過推介產(chǎn)品特特色使之豐滿滿第二部分：2003年工工作計(jì)劃1、2003年天津房地地產(chǎn)市場分析析2、機(jī)會(huì)與阻阻力分析3、2003年度推廣策策略4、2003年銷售計(jì)劃劃2003年天天津房地產(chǎn)市市場分析整體市場分析析區(qū)域市場分析析整體市場分析析a.房地產(chǎn)市場先先抑后揚(yáng)。在在2002年年4月之前，，呈下滑趨勢勢，此后便出出現(xiàn)緩慢上揚(yáng)揚(yáng)，繼而一路路走高。商品品房銷售面積積640萬平平方米。b.改善型康居型型需求趨強(qiáng)，，精品住宅旺旺銷。3000元以上的的商品房銷售售占商品房銷銷售總量的39%，同比比增長8個(gè)百百分點(diǎn)。c.大盤的出現(xiàn)。。奧園，太陽陽城等大盤出出現(xiàn)無論從規(guī)規(guī)模還是項(xiàng)目目的自身素質(zhì)質(zhì)，均有較強(qiáng)強(qiáng)的市場競爭爭力。d.商業(yè)房地產(chǎn)的的開發(fā)勢頭強(qiáng)強(qiáng)勁。施工面面積突破100萬平米。。區(qū)域市場分析析a.從供給看,目目前河?xùn)|區(qū)開開發(fā)的主流市市場以中高檔檔物業(yè)為主,包括順馳太太陽城、懿德德園、大通花花園、戀日風(fēng)風(fēng)景、豐盈公公寓等項(xiàng)目,價(jià)格基本上上在2800-3000元/m2左右。b.從需求情況看看,大部分的的中高檔項(xiàng)目目銷售情況良良好,太陽城城已銷售房屋屋近千套，懿懿德園、大通通花園、戀日日風(fēng)景現(xiàn)房銷銷售率都達(dá)到到80%以上上，豐盈公寓寓磚混住宅已已全部售罄，，說明目前市市場需求量較較大。結(jié)論：中高檔檔物業(yè)購買力力較強(qiáng)，現(xiàn)階階段存在市場場空隙。機(jī)會(huì)分析a.現(xiàn)在工程已全全面封頂，小小區(qū)的規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢已經(jīng)顯現(xiàn)現(xiàn)，可增加客客戶購買信心心。b.售樓中心已遷遷移至津塘路路，無形中可可以擴(kuò)大項(xiàng)目目的影響力，，對(duì)銷售會(huì)起起到積極的促促進(jìn)作用。c.2003年初初，市委書記記張立昌指出出，“大力發(fā)發(fā)展海河經(jīng)濟(jì)濟(jì)，是實(shí)現(xiàn)‘‘三步走’戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的首首要重大戰(zhàn)略略舉措?！边@這一2003年全市重要要的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略略目標(biāo),勢勢必刺激房地地產(chǎn)市場的需需求。d.在2002年天津的的房地產(chǎn)市市場快速增增長的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，良好好的事態(tài)還還會(huì)在2003年持持續(xù)下去。。住宅建設(shè)設(shè)仍然是2003年年投資的重重點(diǎn)和熱點(diǎn)點(diǎn)。同時(shí)隨隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速速增長，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的回報(bào)比比較高，吸吸引了資本本市場的參參與，會(huì)有有越來越多多的上市公公司加入到到房地產(chǎn)大大軍或涉足足房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，也會(huì)對(duì)對(duì)2003年房地產(chǎn)產(chǎn)投資增長長產(chǎn)生重要要的積極影影響。機(jī)會(huì)與阻力力分析阻力分析開發(fā)商在房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)中的品牌牌度不高，，消費(fèi)者在在購買期房房時(shí)，疑慮慮較大。項(xiàng)目自身存存在不足，，如樓間距距小、比鄰鄰火車道等等。項(xiàng)目優(yōu)勢要要素細(xì)節(jié)沒沒有落到實(shí)實(shí)處，如小小區(qū)的園林林綠化方案案、業(yè)主會(huì)會(huì)館的方案案。缺乏生活氛氛圍營造，，小區(qū)人氣氣不旺。如如小區(qū)入口口對(duì)策建議樹立以打造造河?xùn)|名盤盤為核心的的經(jīng)營指導(dǎo)導(dǎo)思想完善項(xiàng)目素素質(zhì)細(xì)節(jié)，，主要是園園林與會(huì)館館的方案。。全力營造中中高檔物業(yè)業(yè)的生活氛氛圍，使人人們對(duì)本案案的未來產(chǎn)產(chǎn)生向往并并充滿信心心。1.售樓處處雖已遷出出，但從本本案長遠(yuǎn)角角度看，原原定售樓處處的位置有益于整整體環(huán)境的的改變，建建議繼續(xù)實(shí)實(shí)施原計(jì)劃劃。2.加快小區(qū)入入口的建設(shè)設(shè)，使之成成為本案的的形象窗口口。(大門門、休息長椅、、綠化、路路燈、圍墻墻）3.引入物業(yè)管管理，設(shè)置置保安、清清潔。4.確定小小院方案，，并盡快加加以實(shí)施。。5.裝修樣板間間2003年年度推廣策策略推廣思路銷售策略推廣階段推廣思路借助目前良良好的市場場態(tài)勢，加加大對(duì)本案案的形象推推廣，以擴(kuò)擴(kuò)展林楓花花園的市場場影響力，，擴(kuò)大市場場份額，對(duì)對(duì)外傳播信信息是以社社區(qū)品質(zhì)及及升值潛力力為主。銷售策略2003年年本案的主主要銷售策策略可分成成：旨在促進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)場為主要要目的的促促銷型策略略。及旨在擴(kuò)大大項(xiàng)目影響響力的活動(dòng)動(dòng)策略。促銷型策略略集團(tuán)購買：：今年初市委委市政府出出臺(tái)了自各各黨政機(jī)關(guān)關(guān)正式從2003年年開始進(jìn)行行貨幣分房房政策。目目前各單位位人員進(jìn)行行房屋咨詢?cè)兊默F(xiàn)象逐逐漸增多，，這部分人人員的集體體購買高潮潮應(yīng)在五、、六月份。。調(diào)動(dòng)老業(yè)主主的積極性性，充分利利用良好的的人力資源源進(jìn)行口碑碑傳播：在在各種信息息傳播中，，口碑傳播播無疑是最最行之有效效的也是最最經(jīng)濟(jì)的。。因此2003年的的銷售中將將會(huì)更加有有效的利用用老業(yè)主這這一有效資資源。到各改造工工程進(jìn)行促促銷宣傳：：日前，天天津城市建建設(shè)工程地地鐵一號(hào)線線、和平廣廣場、俄式式風(fēng)情區(qū)、、六緯路親親水帶、南南站中心商商務(wù)區(qū)等項(xiàng)項(xiàng)目正緊鑼鑼密鼓的進(jìn)進(jìn)行，這些些地區(qū)的拆拆遷前的工工作也正陸陸續(xù)加緊動(dòng)動(dòng)工。下一一步本項(xiàng)目目組會(huì)抽出出一部分人人員到這些些地區(qū)進(jìn)行行現(xiàn)場促銷銷宣傳?；顒?dòng)策略對(duì)大型企事事業(yè)單位進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場宣宣傳：對(duì)大大型企事業(yè)業(yè)單位尤其其是周邊的的大型單位位以張貼海海報(bào)和現(xiàn)場場講解的形形式進(jìn)行重重點(diǎn)的宣傳傳進(jìn)行大型的的慈善活動(dòng)動(dòng)：對(duì)社會(huì)會(huì)上有影響響力的事件件挑選合適適的時(shí)機(jī)進(jìn)進(jìn)行積極的的參與。借借此事件迅迅速提高本本案的社會(huì)會(huì)知名度和和美譽(yù)度。。推廣階段第一階段(2—5月月)該階段為準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房階段段,小區(qū)的的整體規(guī)模模已經(jīng)顯現(xiàn)現(xiàn),隨著外外檐裝修的的進(jìn)行,小小區(qū)的品質(zhì)質(zhì)也會(huì)逐漸漸顯現(xiàn),并并增強(qiáng)客戶戶的購買信信心。此階階段為了保保證銷售速速度，仍將將以100-110m2的二室主力力戶型（六六層住宅））為主推。。2#（2-5門）50套（（102.37m2）3#(1-5門)38套(93.8m2,108.72m2)4#（2-5門）50套套（106.51m2）11#(1-4門)37套套(107.2m2）16#(1-4門)19套套（（95-98m2）17#（1-5門）39套（（91-105.57m2）合計(jì)233套第二階段(6—10月)該階段進(jìn)入入現(xiàn)房階段段，業(yè)主已已經(jīng)入住，，各項(xiàng)配套套設(shè)施及小小區(qū)環(huán)境已已逐漸到位位，是促進(jìn)進(jìn)高價(jià)房，，特別是四四層半住宅宅銷售的最最佳時(shí)機(jī)。。此階段將將以110-140m2的戶型為主主推。12#（1-3門））15套13#（1-5門））26套14#（1-3門））30套15#（1-3門））23套6#（（1-5門門）45套8#（（1-5門門）53套9#（（1-4門門）40套合計(jì)232套第三階段(11—12月)在經(jīng)過了前前兩個(gè)階段段的強(qiáng)銷期期后，好銷銷的房屋已已基本售出出，銷售率率應(yīng)達(dá)到70%以上上，進(jìn)入余余房銷售階階段，將所所剩余房再再次進(jìn)行分分類匯總，，通過價(jià)格格促銷刺激激銷售。2003年年銷售計(jì)劃劃月份一月二月三月四月面積1500180050006000月份五月六月七月八月面積6000550050005000月份九月十月十一月十二月面積60006000450040009、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。11:06:1511:06:1511:0612/24/202211:06:15AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2211:06:1511:06Dec-2224-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。11:06:1511:06:1511:06Saturday,December24,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2211:06:1511:06:15December24,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。24十十二月202211:06:15上上午11:06:1512月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2211:06上上午12月月-2211:06December24,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/2411:06:1511:06:1524December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。11:06:15上上午午11:06上上午午11:06:1512月月-229、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。11:06:1511:06:1511:0612/24/202211:06:15AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2211:06:1511:06Dec-2224-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。11:06:1511:06:1511:06Saturday,December24,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2211:06:1511:06:15December24,202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。24十十二二月月202211:06:15上上午午11:06:1512月月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月2211:06上上午12月-2211:06December24,202216、少年年十五五二十十時(shí)，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2022/12/2411:06:1511:06:1524December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。11:06:15上上午11:06上午11:06:1512月-229、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。12月-2