某地產(chǎn)三亞落筆洞項(xiàng)目營銷策劃投標(biāo)報告

萬科三亞項(xiàng)目

——營銷策劃報告謹(jǐn)呈：海南萬科房地產(chǎn)有限公司世聯(lián)地產(chǎn).2010.03商業(yè)秘密聲明

本文內(nèi)包含的資料屬于深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。壹○世聯(lián)三亞01Figures

數(shù)字世聯(lián)在海南至2009年12月，世聯(lián)已參與海南80余個

地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展顧問；

服務(wù)政府/開發(fā)企業(yè)38家，其中政府客戶14家，開發(fā)企業(yè)24家；海南耕耘5年；世聯(lián)在海南的案例庫區(qū)域開發(fā)代表項(xiàng)目中信博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)海鴨湖項(xiàng)目海口美蘭靈山7000畝項(xiàng)目亞龍灣二期區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目三亞小魚溫泉項(xiàng)目海南魯能盈濱半島項(xiàng)目?？诰C合體項(xiàng)目三亞紅塘灣區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目海南魯能三亞灣新城項(xiàng)目海南燃?xì)庥癁I島項(xiàng)目?？谛缕骆?zhèn)項(xiàng)目?？诼糜尉猪?xiàng)目海南樂東項(xiàng)目海航大英山3000畝項(xiàng)目……住宅開發(fā)代表項(xiàng)目魯能?？诤Ｋ{(lán)椰風(fēng)項(xiàng)目海口西海岸項(xiàng)目?？诤５閸u82畝項(xiàng)目海口南渡江470畝項(xiàng)目三亞下洋田住宅小區(qū)項(xiàng)目貴州西元三亞項(xiàng)目魯能三亞高爾夫別墅項(xiàng)目營銷顧問三亞灣新城452畝項(xiàng)目三亞山海天營銷顧問項(xiàng)目三亞香水灣項(xiàng)目三亞清水灣大規(guī)模旅游地產(chǎn)項(xiàng)目?？陂L信藍(lán)城廣場項(xiàng)目三亞土福灣項(xiàng)目三亞灣高爾夫和游艇地塊項(xiàng)目海航興隆產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目三亞亞龍灣頂級別墅項(xiàng)目……城市重建代表項(xiàng)目三亞灣陽光海岸項(xiàng)目三亞月川村舊改海口城發(fā)海甸溪北岸改造項(xiàng)目?？诔前l(fā)海甸溪南岸改造項(xiàng)目……其它專題研究項(xiàng)目魯能山海天地塊經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目海口市長流起步區(qū)經(jīng)濟(jì)測算與招商方案項(xiàng)目?？谛赂垌?xiàng)目招商條件研究與經(jīng)濟(jì)分析三亞市行政中心選址項(xiàng)目魯能三亞海棠灣取地項(xiàng)目海口美麗沙土地營銷項(xiàng)目金地三亞旅游市場專題研究海棠灣土地推介項(xiàng)目文昌銅鼓嶺項(xiàng)目……世聯(lián)代理、營銷顧問服務(wù)項(xiàng)目：魯能?？诤Ｋ{(lán)椰風(fēng)項(xiàng)目世聯(lián)持續(xù)營銷顧問服務(wù)三年，將項(xiàng)目打造成“海口名片”魯能三亞高爾夫別墅項(xiàng)目世聯(lián)營銷顧問服務(wù)半年，實(shí)現(xiàn)5萬平米住宅全部100％銷售三亞山海天項(xiàng)目世聯(lián)提供營銷顧問服務(wù)，在保證銷售情況下，實(shí)現(xiàn)均價由7000元/平米提升至20000元/平米魯能?？谟癁I半島項(xiàng)目世聯(lián)提供營銷顧問服務(wù)，創(chuàng)造一個月銷售200套別墅的銷售奇跡?？谌肘蛨@項(xiàng)目世聯(lián)提供營銷顧問服務(wù)，實(shí)現(xiàn)均價由3000元/平米提升至4500元/平米海南鴻洲江山項(xiàng)目世聯(lián)提供代理銷售服務(wù)，在上門客戶不足，且僅有8天準(zhǔn)備的情況下，實(shí)現(xiàn)深圳推介會到場112批客戶，認(rèn)籌20套，擴(kuò)大了項(xiàng)目的知名世聯(lián)三亞實(shí)踐1三亞紅塘灣區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目5土福灣旅游地產(chǎn)項(xiàng)目9三亞灣新城452畝項(xiàng)目13星獅三亞海棠灣項(xiàng)目17魯能三亞灣新城游艇別墅期項(xiàng)目2海南魯能三亞灣新城項(xiàng)目6重慶東和三亞陵水灣項(xiàng)目10三亞月川城中村改造14崖州灣專家公寓項(xiàng)目18三亞市行政中心選址項(xiàng)目3亞龍灣二期區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目7三亞山海天魯能度假公寓項(xiàng)目11三亞西元住宅項(xiàng)目15亞龍灣頂級別墅項(xiàng)目19三亞小魚溫泉項(xiàng)目4魯能三亞海棠灣取地項(xiàng)目8三亞下洋田住宅小區(qū)項(xiàng)目12魯能三亞高爾夫別墅項(xiàng)目營銷顧問16魯能三亞灣高爾夫三區(qū)項(xiàng)目20新加坡星獅集團(tuán)項(xiàng)目123456789101112131415171819崖州灣紅塘灣三亞灣海棠灣土福灣1620亞龍灣大東海貳○三亞模式02目前三亞的市場環(huán)境下,三亞“不差錢”也“不差人”。典型項(xiàng)目09年歷史價格近期價格銷售情況三亞鳳凰島公寓4－4.5萬公寓6.5－7萬一期于1月11日開盤，700余套公寓在當(dāng)天銷售一空半山半島3萬3.8-4.1萬四期于1月初開始內(nèi)部認(rèn)購，目前已全部認(rèn)購?fù)戤咗欀輹r代海岸公寓1.2-1.5萬公寓2.3萬09年底開始內(nèi)部認(rèn)購，目前認(rèn)購數(shù)量超過9成寶蓮城1.5萬3萬多一期售罄，目前開始二期認(rèn)籌紅勘香水灣聯(lián)排1.5-2萬3.3萬聯(lián)排一月上旬全部售罄富力灣別墅2-2.5萬4.5-8萬剩余少量獨(dú)棟雅居樂清水灣聯(lián)排1.5萬，獨(dú)棟2－2.5萬3.8-4.5萬1月5日星海傳說組團(tuán)開盤，600套單位當(dāng)天全部售罄在國際旅游島利好帶動下，目前整個海南樓市，尤其是濱海物業(yè)，既“不差錢”，也“不差人”最近我們這里的上門客戶特別多，但是我們也沒辦法，房子早就賣完了。當(dāng)初在規(guī)劃3期的時候有點(diǎn)問題，導(dǎo)致現(xiàn)在無房可賣——公主郡銷售代表徐小姐從11月份開始我們這兒就特別火，公寓平均1個月能賣1棟，7棟的號一個星期不到就全部排完了——紅磡香水灣銷售代表袁小姐僅就目前市場形勢而言，速度和價格都不是問題，然而短期市場行為無法取代長期市場趨勢海南樓市近期瘋狂的表現(xiàn)源于政策刺激下的局部供求失衡,從長期來看非理性投機(jī)行為不是市場主流宏觀層面：09年貨幣政策持續(xù)寬松，民間資金充裕，推動資產(chǎn)價格上漲1月海南國際旅游島規(guī)劃正式獲得批準(zhǔn)，政策利好明顯微觀層面：海南在今年3月底之前，將暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目部分開發(fā)商捂盤惜售，加劇樓市緊張氣氛適逢旅游旺季，區(qū)域客戶數(shù)量增加宏觀層面：2010年通脹趨勢抬頭，貨幣政策將進(jìn)入加息周期以抑制流動性過剩國家旅游島的規(guī)劃已醞釀多年，“政策市”短期內(nèi)迅速爆發(fā)，未來國際旅游島的建設(shè)將持續(xù)至2028年，非短期刺激行為微觀層面：國際旅游島規(guī)劃中，房地產(chǎn)業(yè)仍然是海南省的支柱產(chǎn)業(yè)，短期內(nèi)有近200個地產(chǎn)項(xiàng)目等待審批未來海南省政府將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，嚴(yán)厲打擊開發(fā)商惡意捂盤漲價現(xiàn)象短期市場誘因長期市場趨勢海南省近期市場表現(xiàn)近期海南瘋狂的市場表現(xiàn)是在多種短期誘因作用下的群體非理性行為，其根源是短期供求失衡，不具備可持續(xù)性。未來海南房地產(chǎn)市場進(jìn)入增長周期，但將脫離暴漲區(qū)間萬科科品品牌牌項(xiàng)項(xiàng)目目優(yōu)優(yōu)勢勢：：知名名開開發(fā)發(fā)商商的的品品牌牌信信譽(yù)譽(yù)與與保保障障，，客客戶戶資資源源與與號號召召力力承載載萬科科品品牌牌三亞亞乃乃至至海海南南市市場場強(qiáng)勢勢起起勢勢?。∪f科科浪浪琴琴灣灣2007年萬萬科科收收購購富富春春東東方方收收購購的的項(xiàng)項(xiàng)目目。。占占地地11.6萬，，建建面面5.7萬，，0.5容積積率率。。公公寓寓250戶、、疊疊墅墅32戶、、聯(lián)聯(lián)排排64戶、、獨(dú)獨(dú)棟棟39棟銷售售9成，，進(jìn)進(jìn)入入尾尾盤盤階階段段。。本項(xiàng)項(xiàng)目目浪琴琴灣灣萬科科三三亞亞項(xiàng)項(xiàng)目目2010年入入市市。。占占地地133萬，，建建面面79萬，，銷銷售售9成，，?？诳谌齺唩喨f科科本本項(xiàng)項(xiàng)目目戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位：：萬科科三三亞亞第第一一個個高高端端標(biāo)標(biāo)桿桿型型度度假假項(xiàng)項(xiàng)目目三亞亞高高端端品品牌牌企企業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)運(yùn)運(yùn)營營方方式式分分析析①中糧糧———央企企政政府府聯(lián)聯(lián)合合土土地地運(yùn)運(yùn)營營模模式式：海南南泡泡沫沫后后，，海南南住住宅宅與與投投資資環(huán)環(huán)境境重重創(chuàng)創(chuàng)下下，，聯(lián)聯(lián)合合政府府之之力力成成為為三三亞亞旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)價價值值的的奠奠定定者者19961997200119982003－20052007完成成中中心心廣廣場場建建設(shè)設(shè)和和濱濱海海大大道道、、東東污污水水處處理理廠廠、、變變電電站站、、郵郵電電中中心心、、衛(wèi)衛(wèi)視視中中心心等等項(xiàng)項(xiàng)目目。。中糧糧投投資資的的、、中國國第第一一家家五五星星級級度度假假酒酒店店———亞龍龍灣灣凱凱萊萊開開業(yè)業(yè)經(jīng)營營策策略略從從過過去去單單純純的的土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓走走向向?qū)Χ榷燃偌賲^(qū)區(qū)的的綜綜合合性性、、全全方方位位的的旅旅游游開開發(fā)發(fā)；；生生態(tài)態(tài)園園林林旅旅游游景景區(qū)區(qū)正正式式向向游游人人開開放放。。進(jìn)口口大大批批水水上上運(yùn)運(yùn)動動設(shè)設(shè)施施，，引引進(jìn)進(jìn)潛潛水水項(xiàng)項(xiàng)目目；；灣灣內(nèi)內(nèi)的的海海上上游游樂樂活活動動大大為為豐豐富富。。被評評為為國國家家4A級旅旅游游景景區(qū)區(qū)；；亞龍龍灣灣海海洋洋樂樂園園的的項(xiàng)項(xiàng)目目立立項(xiàng)項(xiàng)工工作作完完成成。。世界界小小姐姐選選美美大大賽賽決決賽賽在在三三亞亞舉舉行行。。引入入二二級級開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)陸續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)海海濱濱公公園園、、游游艇艇碼碼頭頭、、蝴蝴蝶蝶谷谷、、湖湖濱濱商商業(yè)業(yè)街街等等公公建建配配套套開發(fā)發(fā)“公公主主郡郡””住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目政府府中糧糧1992成立立國國有有亞亞龍龍灣灣股股份份公公司司，，一一級級市市場場考考法法。。中糧糧以以其其央央企企背背景景，，建建立立信信心心，，使使亞亞龍龍灣灣成成為為目目前前中中國國最最成成熟熟的的國國際際度度假假灣灣區(qū)區(qū)，，深深受受國國內(nèi)內(nèi)外外游游客客青青睞睞。。已已擁擁有有開開發(fā)發(fā)面面積積18.6平方方公公里里，，現(xiàn)現(xiàn)正正積積極極爭爭取取二二期期超超過過10平方方公公里里開開發(fā)發(fā)權(quán)權(quán)亞龍龍灣灣一一級級土土地地運(yùn)運(yùn)營營商商，，憑憑借借優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)海海景景資資源源，，中中糧糧先先行行開開發(fā)發(fā)一一線線臨臨海海地地塊塊，，以以酒酒店店集集群群+高爾爾夫夫球球場場成成就就地地產(chǎn)產(chǎn)價價值值依依托托。。13亞龍龍灣灣海海岸岸線線是是目目前前匯匯聚聚國國內(nèi)內(nèi)外外著著名名度度假假酒酒店店品品牌牌最最集集中中的的度度假假區(qū)區(qū)海亞龍龍灣灣目目前前一一線線海海景景資資源源地地塊塊基基本本用用盡盡，，二二三三線線地地規(guī)規(guī)劃劃有有中中高高檔檔別別墅墅度度假假區(qū)區(qū)，，目目前前處處于于啟啟動動階階段段A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)以一一線線海海景景國國際際豪豪華華酒酒店店群群為為主主體體標(biāo)標(biāo)桿桿；；以山山地地別別墅墅、、高高爾爾夫夫別別墅墅、、農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)谷谷地地別別墅墅等等中中高高檔檔二二線線海海景景主主題題別別墅墅群群為為支支持持；；以蝴蝴蝶蝶谷谷、、森森林林公公園園、、紅紅樹樹林林等等生生態(tài)態(tài)景景區(qū)區(qū)為為補(bǔ)補(bǔ)充充支支持持，，構(gòu)構(gòu)筑筑完完善善的的國國際際化化濱濱海海度度假假區(qū)區(qū)未來來的的格格局局將將是是：：五星級酒店四、三星級酒店度假公寓、別墅Ａ區(qū)區(qū)：：（（107.37公頃頃））村民民安安置置地地為為主主，，布布置置特特色色餐餐飲飲與與旅旅游游商商品品集集散散地地Ｂ區(qū)區(qū)：：（（325.94公頃頃））山地地高高爾爾夫夫球球場場，，大大量量二二類類度度假假別別墅墅用用地地Ｃ區(qū)區(qū)：：（（538.40公頃頃））未來來亞亞龍龍灣灣最最高高檔檔的的度度假假別別墅墅區(qū)區(qū)，，不不盲盲目目開開發(fā)發(fā)Ｄ區(qū)區(qū)：：（（47.59公頃頃））山地地別別墅墅度度假假的的最最佳佳地地段段35大型核心潛艇基地規(guī)劃中的田園山莊、度假村146297810高爾爾夫夫球球場場目前前一一線線海海景景地地塊塊基基本本用用盡盡，，未未來來二二線線區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)難難以以對對灣灣區(qū)區(qū)整整體體檔檔次次進(jìn)進(jìn)一一步步升升級級，，使使灣灣內(nèi)內(nèi)吸吸引引力力降降弱弱。。亞龍龍灣灣與與三三亞亞市市區(qū)區(qū)關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)較較弱弱，，城城市市氛氛圍圍不不濃濃；；亞龍龍灣灣周周邊邊區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展程程度度較較低低，，都都屬屬于于未未發(fā)發(fā)展展/欠發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)域域；；在亞亞龍龍灣灣東東側(cè)側(cè)有有大大型型軍軍事事基基地地，，一一定定程程度度上上阻阻隔隔了了亞亞龍龍灣灣和和其其它它區(qū)區(qū)域域的的聯(lián)聯(lián)系系亞龍龍灣灣未未來來發(fā)發(fā)展展的的制制約約類型編號設(shè)施現(xiàn)狀酒店集群1一線8家（另有一家瑞吉在建）已經(jīng)成為亞龍灣的價值標(biāo)桿2二線7家（不含海底世界）和海的聯(lián)系不強(qiáng)，價值不如一線高爾夫球場3紅峽谷近年開始盈利4亞龍灣高爾夫球會房地產(chǎn)項(xiàng)目5公主郡亞龍灣唯一的品質(zhì)大盤，稀缺型住宅，遠(yuǎn)超三亞灣一線物業(yè)價格水平觀光設(shè)施6中心廣場（貝殼館）對度假游客的吸引力較弱7蝴蝶谷8海底世界商業(yè)9湖濱商業(yè)街除酒店配套外，唯一的商業(yè)配套，晚上生意較火10百花谷對高高端端客客戶戶而而言言，，亞亞龍龍灣灣配配套套支支持持存存在在顯顯著著不不足足，，缺缺乏乏景景觀觀之之外外的的吸吸引引力力，，這這將將限限制制亞亞龍龍灣灣國國際際化化地地位位的的提提升升。。17年中糧砥砥礪亞龍龍灣，捧捧出一個個公主郡郡，但并并未實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市場標(biāo)標(biāo)桿影響響力。項(xiàng)目面積區(qū)間價格鳳凰水城高層110㎡別墅300㎡（帶地下室）高層均價2.7萬/㎡別墅1200萬/套中央海岸高層150－200㎡3.5－4.0萬/㎡半山半島高層140－220㎡3.8－4.1萬/㎡公主郡高層（80－120㎡)別墅（300－380㎡）高層均價2萬/㎡；別墅3.5－4萬/㎡產(chǎn)品價格格與市場場影響力力并未形形成市場場領(lǐng)先??！開發(fā)商：：中糧集集團(tuán)占地：562畝建筑面積積：150000m2容積率：：0.4套數(shù)：562套（一期期）主力戶型型：80－120m2均價：公公寓均價價16500/m2；迷你別別墅均價價300－400萬/套；獨(dú)棟棟別墅31000/m2銷售情況況：售罄罄三亞高端端品牌企企業(yè)開發(fā)發(fā)運(yùn)營方方式分析析②魯能——粗放圈地地，資本本運(yùn)作模模式：“國際旅旅游島””預(yù)熱熱，國企企實(shí)力＋＋取地優(yōu)優(yōu)勢，圈圈地粗放放型開發(fā)發(fā)模式，，開發(fā)水水平限制制未能成成為房地地產(chǎn)領(lǐng)軍軍標(biāo)桿。。魯能集體體企業(yè)白白皮書：：魯能集團(tuán)團(tuán)有限公公司成立立于2003年，以煤煤電、房房地產(chǎn)等等為核心心業(yè)務(wù)，，企業(yè)實(shí)實(shí)力雄厚厚。煤電產(chǎn)業(yè)業(yè)——煤、電一一體開發(fā)發(fā)模式，，運(yùn)營發(fā)發(fā)電裝機(jī)機(jī)容量722萬千瓦，，在建600萬千瓦；；運(yùn)營煤煤礦年產(chǎn)產(chǎn)能1650萬噸，在在建煤礦礦年產(chǎn)能能3780萬噸。鋁產(chǎn)業(yè)——形成完整整產(chǎn)業(yè)鏈鏈條，建建設(shè)循環(huán)環(huán)經(jīng)濟(jì)園園。運(yùn)營營氧化鋁鋁年產(chǎn)能能100萬噸，在在建氧化化鋁年產(chǎn)產(chǎn)能100萬噸。山山西魯能能晉北鋁鋁業(yè)公司司被列為為國家八八大鋁工工業(yè)基地地之一。。港運(yùn)物流流業(yè)——在福建羅羅源灣、、青島膠膠南規(guī)劃劃建設(shè)大大型港電電項(xiàng)目。。已建成成運(yùn)營5個5萬噸級以以下碼頭頭，在建建2個5萬噸級碼碼頭，備備開工1個15萬噸級碼碼頭。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)——住宅地產(chǎn)產(chǎn)與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)并并舉，重重點(diǎn)在中中心城市市和優(yōu)勢勢區(qū)域發(fā)發(fā)展有影影響力項(xiàng)項(xiàng)目，以以千畝以以上大盤盤為主。。04年進(jìn)入海海南開發(fā)發(fā)。以魯能為為代表的的大型國國企，在在地產(chǎn)行行業(yè)具有有三大優(yōu)優(yōu)勢：1、具有土土地儲備備的優(yōu)勢勢。這些企企業(yè)手頭頭往往積積存了一一些當(dāng)年年由于歷歷史原因因通過協(xié)協(xié)議出讓讓取得，，正在開開發(fā)或者者尚未開開發(fā)的地地塊。2、具有資資金優(yōu)勢勢。由于其其背后有有一個實(shí)實(shí)力雄厚厚的國有有壟斷性性集團(tuán)做做資金支支持，所所以無論論在自有有資金還還是獲得得銀行貸貸款方面面都具有有優(yōu)勢。。3、具有政政策和談?wù)勁袃?yōu)勢勢，鑒于其其大型國國企身份份，地方方政府愿愿意與這這類企業(yè)業(yè)合作進(jìn)進(jìn)行成片片開發(fā)，，并在政政策上給給予優(yōu)惠惠。”——石力“”魯能多年年海南土土地持續(xù)續(xù)儲備，，成為海海南土地地儲備最最具規(guī)模模優(yōu)勢的的企業(yè)。。以環(huán)島島戰(zhàn)略布布局，打打造魯能能環(huán)島休休閑圈。。三亞灣新新城山海天海南福源源海南椰風(fēng)風(fēng)魯能集團(tuán)團(tuán)海南開開發(fā)歷程程1993年登陸海海南，多多年耕耘耘，擁有有數(shù)個體體量龐大大的土地地儲備項(xiàng)項(xiàng)目，其其中“萬萬寧項(xiàng)目目”和““文昌項(xiàng)項(xiàng)目”的的土地儲儲備面積積分別為為3000多畝和4000畝，被規(guī)規(guī)劃為主主題式的的高檔旅旅游度假假區(qū)。到09年土地儲儲備達(dá)8000畝，是海南南土地儲儲備最具具規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢的企企業(yè)。先后開發(fā)發(fā)了魯能能山海天天、三亞亞灣新城城、海藍(lán)藍(lán)椰風(fēng)和和海藍(lán)福福源等項(xiàng)項(xiàng)目堪稱稱是島上上最大的的“地主主”。2009年，重新新整合旗旗下四大大項(xiàng)目資資源，成成立了海海南魯能能城將統(tǒng)統(tǒng)籌規(guī)劃劃、全面面協(xié)調(diào)、、管理魯魯能集團(tuán)團(tuán)在海南南的房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展。。提出““魯能環(huán)環(huán)島休閑閑圈”戰(zhàn)戰(zhàn)略，定定義高端端休閑地地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。海南椰風(fēng)風(fēng)?？跂|海海岸高端端體驗(yàn)式式休閑大大盤20092006魯能?山海天三亞高端端公寓項(xiàng)項(xiàng)目的開開山之作作海藍(lán)福源源11平方公里里魯能灣灣20072008三亞灣新新城6.8平方公里里濱海度度假王國國三亞灣——臨海開發(fā)發(fā)基本完完畢，承承擔(dān)了一一部分城城市功能能，配套套齊全，，住宅的的比重大大，酒店店和住宅宅物業(yè)排排布非常常密集，，目前主主要消費(fèi)費(fèi)者層次次低于亞亞龍灣三亞灣一一線海景景地集中中了三亞亞各灣區(qū)區(qū)66.7%的度假公公寓、別別墅物業(yè)業(yè)，這是是海坡的的典型特特征。目目前一線線海景地地塊已基本用盡盡。已基本開開發(fā)完畢畢1265437891012131415111三亞海航度假酒店2帝王花園3金銀島大酒店4銀韻海景酒店5陽光海岸6天福源濱海產(chǎn)權(quán)度假酒店7憑海臨風(fēng)8椰風(fēng)海韻9三亞灣假日酒店10椰林灘大酒店11天涯度假村12國光濱?；▓@13三亞度假村14金海大酒店15夏日海岸購房以國內(nèi)客戶戶為主，三亞外外的客戶戶所占份份額超過過95%，其中上上海地區(qū)區(qū)的占相相當(dāng)比例例；住宅產(chǎn)品住宅以獨(dú)立別墅、小高層、多層公寓為主，價格獨(dú)立別墅15000-25000元/㎡

公寓（毛坯）8000-18000元/㎡

產(chǎn)權(quán)酒店10000-150000元/㎡客戶國內(nèi)客戶所占份額超過95%以度假、投資為主要目的銷售狀況海景單位銷售相對較好銷售速度30-35套/月酒店物業(yè)業(yè)住宅物業(yè)業(yè)住宅物業(yè)五星級四星級三星級大東海26.7%18%47%29%三亞灣66.7%24%32%57%亞龍灣6.7%58%21%14%酒店客戶戶為國內(nèi)內(nèi)較好旅旅游觀光光團(tuán)隊、、中產(chǎn)階階層度假假、中級級會議團(tuán)團(tuán)隊等；；酒店最高高限價比比大東海海同檔次次酒店低低200元，遠(yuǎn)低于亞亞龍灣；三亞灣擁擁有三亞亞各灣區(qū)區(qū)中超過過一半的的三星級酒酒店；三亞高端端品牌企企業(yè)開發(fā)發(fā)運(yùn)營方方式分析析品牌民企企運(yùn)營關(guān)關(guān)鍵：成成熟市場場大盤運(yùn)運(yùn)作模式式+土地運(yùn)營營③雅居樂——專業(yè)開發(fā)發(fā)模式：：“國際旅游游島”升溫，民民營上市市企業(yè)成成熟的度度假大盤盤運(yùn)作模模式，刷刷新三亞亞價值標(biāo)標(biāo)桿第二期3年－投資40億第三期3年－投資50億整體開發(fā)發(fā)完畢政府計劃劃引入浙浙江綠城城做III區(qū)共4000多畝地的的二級開開發(fā)，以以制衡雅雅居樂06年7月引入雅雅居樂做做清水灣灣共15000畝（1區(qū)、II區(qū)、III區(qū)）一級級開發(fā)，，限期2年內(nèi)開發(fā)發(fā)完；07年2月雅居樂樂以10.18億投得清清水灣12塊地（I區(qū)）共6700畝二級開開發(fā)權(quán)20072009201220152006清水灣度度假區(qū)目目前處于于發(fā)展成成熟階段段，雅居居樂主導(dǎo)導(dǎo)土地一一級開發(fā)發(fā)，配套套建設(shè)已已經(jīng)完成成并開始始發(fā)售。。七星級朱美拉酒店六星級萊佛士酒店W酒店JW萬豪酒店希爾頓酒店豪瑞格酒店遠(yuǎn)期規(guī)劃清水灣頂頂級海景景度假配配套累加加：6家國際超超五星級級海景酒酒店+3個18棟濱海高高爾夫+溫泉+游艇+海洋館+商業(yè)街千個泊位位游艇碼碼頭及游游艇俱樂樂部溫泉療養(yǎng)養(yǎng)度假3個18洞國際濱濱海高爾爾夫球場場六星級萊萊佛士酒酒店效果果圖七星級朱朱美拉酒酒店效果果圖雅居樂清清水灣：配套先先行下帶帶動住宅宅物業(yè)的的銷售，，實(shí)現(xiàn)住住宅物業(yè)業(yè)的價值值標(biāo)桿。。20072008201220152006投資30億，完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和2個高爾夫住宅啟動2009簽約萊佛士酒店并動工一期金色果嶺開盤2010萊佛士酒店投入運(yùn)營；其他酒店再未來2－5年內(nèi)陸續(xù)運(yùn)營項(xiàng)目金色色果嶺一一期開盤盤當(dāng)天，，同時與與六家國國際酒店店簽約。。項(xiàng)目開開盤前，，酒店建建設(shè)已經(jīng)經(jīng)率先動動工，預(yù)預(yù)計將于于2010年5月陸續(xù)投投入營業(yè)業(yè)。項(xiàng)目自樣樣板房開開放至開開盤當(dāng)天天，共實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售面積8萬平米，銷售額額8億，實(shí)現(xiàn)洋洋房8000元/平米，別墅18000元/平米的價格。。至09年末，共共實(shí)現(xiàn)銷銷售額50億，別墅均均價上升升至40000元/平米三亞高端端品牌企企業(yè)開發(fā)發(fā)運(yùn)營方方式分析析總結(jié)時代特征運(yùn)營模式運(yùn)營關(guān)鍵點(diǎn)企業(yè)性質(zhì)典型企業(yè)品牌及項(xiàng)目傳播93年海南房地產(chǎn)泡沫后①政企聯(lián)合社會價值>商業(yè)價值央企中糧地產(chǎn)政府推動，更多的側(cè)重于社會責(zé)任與企業(yè)形象。04年“海南國際旅游島”預(yù)熱期②粗放圈地，資本運(yùn)作國企的資金背景＋取地優(yōu)勢大型國企/大型名企魯能集團(tuán)海航跑馬圈地，以雄厚的資金實(shí)力和取地優(yōu)勢占領(lǐng)市場，售賣海景資源但開發(fā)水平有限06年“海南國際旅游島”升溫③專業(yè)開發(fā)成熟度假大盤產(chǎn)品線+專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)+商業(yè)地產(chǎn)資源成熟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雅居樂華潤中信依托單個項(xiàng)目建立品牌價值；整合海景度假元素，增加海景售賣價值共性：特點(diǎn)共性：一級土地運(yùn)營︱售賣“海景”主題資源開發(fā)方式：度假配套先行，前期造勢成功后，啟動住宅物業(yè)萬科在新時代下選擇什么樣的開發(fā)模式呢？提問：叁○項(xiàng)目立意意03鳳凰機(jī)場A地塊B地塊落筆洞風(fēng)風(fēng)景區(qū)三亞學(xué)院院項(xiàng)目劣勢勢：項(xiàng)目目位于腹腹地，離離海岸線線較遠(yuǎn)，，配套缺缺乏在海資源決決定高溢溢價的三亞市市場里，，如何突突破價格格層級？？1項(xiàng)目認(rèn)知知非臨海項(xiàng)項(xiàng)目，缺缺乏三亞亞最強(qiáng)勢勢的海景景資源依依托。A地塊B地塊項(xiàng)目劣勢勢：地塊塊分割零零散完全獨(dú)立立的A區(qū)與B區(qū)，A地塊私密密性強(qiáng)，，自然資資源保護(hù)護(hù)較好；；B地塊交通通方便項(xiàng)目A、B兩地塊相相距約5分鐘車程程，兩地地塊相對對獨(dú)立。。項(xiàng)目優(yōu)勢勢：大規(guī)規(guī)模/低密度山山水資源源項(xiàng)目占地134萬低密度度社區(qū)︱三面環(huán)山山︱自然水庫庫A地塊指標(biāo)占地95.33萬平方米容積率0.5總建面45萬平米B地塊指標(biāo)占地38.78萬平方米容積率0.9總建面34萬平米項(xiàng)目四至至東至：自然山體體西至：南南新農(nóng)場場十四隊南至：自然山體體北至：自然山體體項(xiàng)目四至至東至：水庫及自自然山體體西至：茂茂月村、、中央村村及自然山體體南至：三三亞理工工學(xué)院北至：自然山體體項(xiàng)目位于于三亞“落筆洞”區(qū)域——緊鄰落筆筆洞風(fēng)景景區(qū)和三三亞學(xué)院院︱距市中心心6公里（10分鐘車程程）︱距鳳凰機(jī)機(jī)場約20分鐘車程程項(xiàng)目優(yōu)勢勢：離核核心城區(qū)區(qū)、鳳凰凰機(jī)場近近。距市中心心6公里(10分鐘車程程)︱距鳳凰機(jī)機(jī)場約20分鐘車程程鳳凰機(jī)場場市中心本項(xiàng)目本項(xiàng)目地地理交通通圖10分鐘車程程20分鐘車程程“三亞/非海景/內(nèi)陸山地地/大盤”項(xiàng)目屬性性界定：：2、占地133萬，規(guī)模模大1、非海景景資源，，2、距市區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)，，認(rèn)知度度低，3、萬科品品牌開發(fā)發(fā)商1、全國知知名旅游游城市三三亞優(yōu)勢劣勢4、稀缺山山地資源源3、度假、、生活配配套缺乏乏4、入市時時間緊5、近核心心城區(qū)、、機(jī)場區(qū)位項(xiàng)目規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)主力戶型均價賣點(diǎn)一線海景鳳凰島960萬公寓、別墅50－70，150－160平米5－7萬元/平米頂級配套＋游艇清水灣960萬平米公寓、獨(dú)棟公寓面積為79，99，123-128，250-264，304-355平米；別墅面積在297-415平米公寓1.75萬元/平米，別墅4。5萬元/平米,最高8萬元/平米6個五星，超五星級酒店，游艇會，36洞高爾夫半山半島四期20萬8棟30-33層公寓2T2—266㎡，3T8復(fù)式136㎡，201㎡2T2均價41000，3T8均價38000五星級酒店＋游艇富力灣40萬公寓、獨(dú)棟、聯(lián)排聯(lián)排190-210平米,公寓70-120平米公寓1.75萬元/平米，別墅4。5萬元/平米,最高8萬元/平米五星級洲際游艇酒店，萬豪酒店海洋風(fēng)情商業(yè)街二線海景中糧公主郡15萬板式公寓，大獨(dú)棟，mini獨(dú)棟公寓80－140平米，大獨(dú)棟300－600平米，mini獨(dú)棟建面90平米板樓16000－－18000，別墅40000－－45000高爾夫、五星級酒店、私家沙灘香水灣一號9.2萬獨(dú)棟、聯(lián)排180-680㎡，其中180㎡小獨(dú)棟占據(jù)6成，聯(lián)排200㎡左右均價7-8萬，其中一線海景總價相當(dāng)于二線的2倍60套客房游艇酒店，泊位幾十個；特色婚禮教堂時代海岸70萬高層100m－188m新一期均價23000鴻州游艇會，酒店內(nèi)陸腹地鳳凰水城130萬高層、別墅高層110平米，別墅300平米高層2.7萬元/平米，別墅5－6萬元/平米配套＋城市資源三亞灣新城680萬㎡2萬元/平米配套，商業(yè)本項(xiàng)目79萬別墅————中渡項(xiàng)目占地1309畝別墅————高爾夫＋教育三亞供給給量大,主要為二二線海景景與內(nèi)陸陸腹地項(xiàng)項(xiàng)目2市場分析析市場供應(yīng)應(yīng)趨勢變變化：三亞城區(qū)區(qū)附近一一線海景景用地開開發(fā)殆盡盡，度假假區(qū)開始始向腹地地發(fā)展、、向兩翼翼擴(kuò)張區(qū)域待開發(fā)用地開發(fā)時間關(guān)鍵信息成熟區(qū)域三亞灣6.8km22006-2012三亞灣新城，為三亞灣僅可開發(fā)的二線用地三亞灣東側(cè)2.1km2以上2006–未知一線為軍事用地，未來三年放量有限，在售項(xiàng)目為藍(lán)海美麗城、鳳凰水城等鹿回頭2.98km22006-2012土地出讓完畢，包括半山半島、半島龍灣住宅及悅榮莊酒店大東海—2001-2006建設(shè)完畢，未來存在小規(guī)模改造用地放量但尚未確定，如山海天二期市區(qū)1.6km2以上2006-2012土地出讓基本完畢，在建大規(guī)模項(xiàng)目只有山水國際亞龍灣6km22009-目前只有二線用地開發(fā)，整體報批即將結(jié)束，目前有部分已批項(xiàng)目在售“下一版規(guī)規(guī)劃，我我們稱為為，下海海上山，，山海相相連，城城市發(fā)展展不是一一層皮的的圈層發(fā)發(fā)展，而而是指狀狀生長的的。我們們希望利利用腹地地，整合合更新三三亞的城城市功能能?！薄嚃|競爭分析析：項(xiàng)目競爭爭主要為為位于二二線腹地地和二線線海資源源項(xiàng)目；；親海資資源項(xiàng)目目對本項(xiàng)項(xiàng)目僅為為干擾。。本項(xiàng)目三亞灣新新城公寓1.2－3萬元/㎡獨(dú)棟1.7－3萬元/㎡㎡鳳凰水城城高層2.7萬元/㎡別墅5－6萬元/㎡公主郡多層2萬元/㎡別墅3.5－4萬元/㎡半山半島島公寓3.8－4萬元/㎡清水灣公寓2－－2.5萬元/㎡獨(dú)棟4萬萬元/㎡時代海岸岸公寓4萬元/㎡二線腹地/海景一線海景中度項(xiàng)目目區(qū)位三亞市區(qū)田獨(dú)鎮(zhèn)學(xué)院路，距離三亞市區(qū)5鐘車程，距離鳳凰機(jī)場約20分鐘車程規(guī)模占地1309畝，球道總長7256碼，球場由Schmidt-Curley公司設(shè)計，是國內(nèi)唯一一家19洞球場產(chǎn)品高爾夫球場半山地風(fēng)格，四面環(huán)山，擁有自然水庫；高爾夫別墅（產(chǎn)品未知）配套長江商學(xué)院（由李嘉誠基金會捐資創(chuàng)辦）五星級酒店、溫泉SPA、購物餐飲娛樂、三亞龍泉谷高爾夫球會該項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)入性和和昭示性性優(yōu)于本本項(xiàng)目；；19洞峽谷高高爾夫低低密度社社區(qū)，高高端度假假配套具具有較強(qiáng)強(qiáng)競爭力力。本項(xiàng)目核心競爭爭對手剖剖析：1.中度龍泉泉谷高爾爾夫項(xiàng)目目價值體系系—高爾夫別別墅︱長江商學(xué)學(xué)院︱國內(nèi)唯一一19洞球場位于二線線腹地，，大盤開開發(fā)，高高端配套套營造度度假氛圍圍，均價價27000元/平米項(xiàng)目位置置：三三亞市河河?xùn)|路與與金雞路路的交匯匯處建筑面積積：130萬平米資源:項(xiàng)目位于于三亞灣灣二線腹腹地，一一覽壯麗麗的三亞亞灣17公里海域域景觀，，背靠萬萬畝金雞雞嶺公園園容積率：：1.14目前在售售產(chǎn)品:尾盤110平米的單單位價格:27000元/平米規(guī)劃:項(xiàng)目包括括五大灣灣區(qū)，鳳鳳凰灣已已售完，，目前在在售紅樹樹灣海濱沙灘灘體育公園園外圍競爭爭對手剖剖析：2、鳳凰水水城價價值體系系——規(guī)模+大盤綜合合型配套套五星級山山海河度度假酒店店，擁享近近20000m2的超大型型河濱度度假廣場場、會議議、娛樂樂室、溫溫泉SPA、中西餐餐飲、茶茶室、酒酒吧、購購物街等等配套三亞灣椰椰林海濱濱沙灘特設(shè)鳳凰凰水城業(yè)業(yè)主專享享的尊貴貴區(qū)段。。閑時，，舉辦一一場私人人派對，，盡情在在節(jié)日里里狂歡，，燒烤、、野營、、垂釣、、草地聚聚會、樹樹下休憩憩………三亞最大大社區(qū)體體育公園園：器材齊齊全的健健身場館館，動靜靜結(jié)合的的休閑體體育會所所，時尚尚尊貴的的網(wǎng)球生生活，設(shè)設(shè)施一流流的沙灘灘運(yùn)動場場，修生生養(yǎng)性的的垂釣中中心……6公里私家家河度假假公園，沿河規(guī)規(guī)劃晨跑跑大道，，紅樹林林（白鷺鷺）生態(tài)態(tài)公園，，中老年年人室外外運(yùn)動公公園，游游艇碼頭頭，河畔畔風(fēng)情酒酒廊，垂垂釣公園園，河濱濱情人走走廊，河河畔發(fā)呆呆亭,河濱運(yùn)動動場………鳳凰灣弗弗洛里達(dá)達(dá)風(fēng)情商商業(yè)街，原創(chuàng)現(xiàn)現(xiàn)代歐美美建筑風(fēng)風(fēng)情，中中高檔美美食餐飲飲及風(fēng)情情酒吧定定位。在在完善三三亞城市市功能的的同時，，更為鳳鳳凰水城城業(yè)主提提供更便便利的度度假風(fēng)情情配套。。五星級酒店、私私人海灘灘、體育育公園、、風(fēng)情商商業(yè)街等等高端配配套強(qiáng)勢勢營造高高端私人人度假氛氛圍價值體系系——規(guī)模+大盤綜合合型配套套在高端配配套營造造度假氛氛圍的基基礎(chǔ)上，，鳳凰水水城提出出了一種種新的服服務(wù)概念念---“泛酒店”管家式服服務(wù)，以“全程酒店店級度假假生活方方案”和“全球私人人海濱度度假屋”主打項(xiàng)目目形象，，體現(xiàn)高高端的服服務(wù)配套套，并邀邀請著名名影星章子怡為項(xiàng)目形形象做代代言。三亞鳳凰凰水城度度假屋酒酒店有限限公司引引進(jìn)先進(jìn)進(jìn)的酒店店管理模模式、管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、管理理標(biāo)準(zhǔn)和和管理程程序，向向住戶提提供特有有的“泛酒店店”管家式式服務(wù)務(wù)。秉秉承“客戶第第一，，服務(wù)務(wù)規(guī)范范，禮禮貌得得體，，溫馨馨勝家家”的服務(wù)務(wù)理念念，為為住戶戶提供供專業(yè)業(yè)化、、人性性化、、個性性化的的溫馨馨服務(wù)務(wù)。讓讓住戶戶在鳳鳳凰水水城安安枕無無憂，，悠享享閑適適度假假生活活；同同時，，物業(yè)業(yè)得以以保值值和升升值。。以全新的“泛酒店”管家式服務(wù)務(wù)概念，主主打私人管管家式度假假形象，邀邀請著名影影星章子怡怡為之代言言營銷模式——管家式服務(wù)務(wù)+明星代言一線海景資資源，同時時享有三亞亞河資源，，強(qiáng)勢海景景資源拉動動；三亞首首個引進(jìn)游游艇會項(xiàng)目目——鴻州國際游游艇會在三亞，海海是最有力力的溢價動動力外圍競爭對對手剖析：：3、時代海岸岸價值體系—高端配套＋＋復(fù)合型旅旅游資源區(qū)位三亞市內(nèi)三亞河與南海三亞灣的交匯處，毗鄰鹿回頭公園，與東邊規(guī)劃中的鳳凰廣場（規(guī)劃已定）隔河相望規(guī)?？傉嫉孛娣e34萬平方米，總建筑面積約52萬平方米物業(yè)類型9棟29~33高層住宅、8棟聯(lián)排別墅、12套獨(dú)棟別墅、1棟酒店式公寓、五星級酒店景觀一線河景，遠(yuǎn)觀山景、海景產(chǎn)品產(chǎn)品:別墅---獨(dú)棟780平米、聯(lián)排270-370平米；公寓---67平米1居，94平米2居，118平米3居價格水平產(chǎn)品:別墅---獨(dú)棟780平米、聯(lián)排270-370平米；公寓---67平米1居，94平米2居，118平米3居園林風(fēng)格東南亞泰式風(fēng)情功能定位三亞首個集休閑、度假、娛樂和商務(wù)于一體的超大復(fù)合型旅游地產(chǎn)三亞首個集集休閑、度度假、娛樂樂和商務(wù)于于一體的超超大復(fù)合型型旅游地產(chǎn)產(chǎn)，高端配配套極致展展現(xiàn)海資源源項(xiàng)目集“度假、休閑閑、娛樂、、商務(wù)”四大功能于于一體，包包括高尚住住宅、別墅墅、酒店式式公寓、超超五星級酒酒店、休閑閑健康城、、游艇名車車俱樂部、、寫字樓、大大型購物廣廣場、風(fēng)情情酒吧街、海鮮街、、大型游樂樂場等外圍競爭對對手剖析：：3、時代海岸岸核心價值—區(qū)域規(guī)劃上上引入全新新的“e.HOPSCA”概念，打造造國際化功功能復(fù)合大大型度假港港區(qū)域外圍競爭對對手剖析：：4、三亞灣新新城二線腹地，，無強(qiáng)勢資資源、通過高端配配套，打造造濱海度假假城項(xiàng)目位置：：三亞灣海坡坡二線海景景地塊占地面積：：6.8平方公里資源:地處三亞灣灣22公里海岸線線的核心地地段，號稱稱亞洲第一一大道的““椰夢長廊廊”容積率：2規(guī)劃:三亞首席復(fù)復(fù)合型商業(yè)業(yè)娛樂LivingMall，分三個區(qū)區(qū)---游艇別墅區(qū)區(qū)、高爾夫夫區(qū)、美麗麗城產(chǎn)品:游艇2區(qū)---聯(lián)排210-260平，獨(dú)棟270-280平；美麗Mall一區(qū)---90-153的住宅，140-150是三房；二二房是主力力外圍競爭對對手剖析：：4、三亞灣新新城游艇別墅區(qū)區(qū)、高爾夫夫綠地社區(qū)區(qū)、美麗城城，三大區(qū)區(qū)域打造成成三亞首席席復(fù)合型商商業(yè)娛樂LivingMall美麗城計劃將其打打造成集演藝娛樂、、休閑購物物、時尚文文化與溫泉泉休閑為一一體的國際時尚尚娛樂休閑閑中心，美美麗與時尚尚交匯，度度假與演藝藝集合的繽繽紛度假之之城。GOLF綠地社區(qū)由1700畝城市運(yùn)動動綠地和804畝度假休閑閑住宅區(qū)兩兩部分組成成。公司邀邀請澳大利利亞太平洋洋海岸設(shè)計計公司擔(dān)綱綱球場設(shè)計，新加坡DP建筑設(shè)計公公司負(fù)責(zé)GOLF會所設(shè)計，澳大利亞亞BON咨詢管理公公司擔(dān)任球場建設(shè)及及運(yùn)營管理理咨詢，并融入熱帶溫泉生生活元素，打造最高高尚的濱海海GOLF社區(qū)。游艇會港灣灣社區(qū)包括港灣碼頭、、游艇學(xué)院院和奢華會會所以及頂頂級溫泉度度假別墅。港灣碼頭頭委托荷蘭蘭DHV咨詢工程集集團(tuán)設(shè)計，，包括私家家泊位和公公共泊位兩兩種類型。。如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突圍？？三亞現(xiàn)有競競爭項(xiàng)目旅旅游地產(chǎn)模模式泛濫，，同質(zhì)化競競爭激烈“海景+高爾夫/游艇+住宅/酒店”困1、項(xiàng)目度假假配套缺乏乏，海資源源缺失2、游艇會、、高爾夫等等外圍旅游游地產(chǎn)元素素不具備3、2010年推售時間間工程的限限制境競爭市場分分析小結(jié)：：山水資源及及海南現(xiàn)有有的開發(fā)模模式都不足足以成為項(xiàng)項(xiàng)目的驅(qū)動動力機(jī)1會三亞熱——全球矚目，，投資熱帶帶市場《國際旅游島島》批復(fù)，加速速三亞成長長為國際級級旅游度假假天堂!2010年1月4日，國務(wù)院院辦公廳發(fā)發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于于推進(jìn)海南南國際旅游游島建設(shè)發(fā)發(fā)展的若干干意見》，計劃到2020年初步將海海南建成世世界一流的的海島休閑閑度假旅游游勝地。對對此，國務(wù)務(wù)院要求各各有關(guān)部門門高度重視視，并表示示在政策、、資金、項(xiàng)項(xiàng)目安排等等方面給予予特殊扶持持。三亞——與世界著名名旅游島媲媲美泰國的普吉島韓國的濟(jì)州島日本的沖繩島美國的夏威夷群島印度尼西亞的巴厘島馬爾代夫群島三亞三亞，將與夏威夷夷、馬爾代代夫、巴厘厘島……爭艷！綜觀國際旅旅游業(yè)界，，類似于國國際旅游島島的旅游天天堂不勝枚枚舉，如：：韓國的濟(jì)州島、日本的沖繩島、美國的夏威夷群島島，印度尼西西亞的巴厘島，泰國的普吉島，太平洋的的斐濟(jì)、瓦圖阿努，印度洋的的馬爾代夫群群島，都依托海海島優(yōu)勢，，大力發(fā)展展國際旅游游業(yè)，最終終形成各具具鮮明特色色的旅游度度假勝地。。三亞充當(dāng)國國際旅游島島建設(shè)的排排頭兵，積積極發(fā)展成成為國際化化、開放性性的旅游度度假勝地擴(kuò)大實(shí)行入入境免簽：：進(jìn)一步落實(shí)實(shí)好免簽證證政策，為為境外游客客來海南創(chuàng)創(chuàng)造更加便便利的出入入境條件，，爭取近期將將21個國家的范范圍擴(kuò)大到到26個國家，旅旅游團(tuán)“5人以上”的的限制條件件放寬到““2人以上”…擴(kuò)大航權(quán)開開放：全面落實(shí)好好已開放的的第三、第第四航權(quán)，，加快開辟辟旅游客源源地、潛在在客源地國國際航線，，鞏固、增增加海南至至日本、韓韓國、俄羅羅斯等國的的航線、航航班，爭取取開通海南南至美國、、北歐航線線；落實(shí)好好第五航權(quán)權(quán)，實(shí)現(xiàn)第第五航權(quán)航航線零的突突破…引進(jìn)國際旅旅行社：積極引進(jìn)外外國和港、、澳、臺地地區(qū)的知名名旅行社，，形成客源源市場、目目的地市場場經(jīng)營一體體化。在未未來5年內(nèi)，以俄俄羅斯、韓韓國、日本本等主要客客源地為重重點(diǎn)，引進(jìn)進(jìn)帶客源、、帶航線的的境外知名名旅行社，，進(jìn)一步加加快與國際際旅游市場場的對接步步伐…引入醫(yī)療設(shè)設(shè)施：積極吸引國國內(nèi)外一流流的醫(yī)院在在海南設(shè)立立醫(yī)療機(jī)構(gòu)構(gòu)，建立醫(yī)醫(yī)療急救服服務(wù)保障體體系，為突突發(fā)危急疾疾病的游客客實(shí)施及時時救治，建建立多元化化、多層次次的康復(fù)保保健體系…更開放的對對外政策更完善的配配套服務(wù)更豐富的旅旅游產(chǎn)品國際化、開開放性的休休閑度假旅旅游勝地三亞投資熱熱潮下：從從“炒房價”到“炒酒店”三亞目前共共有各類酒酒店旅社共共計185家，其中五星星級及以上上酒店34家，四星級47家，三星級級及其以下下69家，客棧/青年旅舍35家。各類高高端地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目均配備備五星級甚甚至超五星星級酒店，，一時間，，三亞房地地產(chǎn)項(xiàng)目由由炒樓盤價價格，演變變?yōu)槌醋鳌靶羌壖壘频昱涮滋住表?xiàng)目名稱酒店配套售價三亞國際公寓五星級埃德瑞酒店30000鳳凰水城唯客度假屋五星級酒店28000半山半島美國卡爾森麗笙世嘉奢華酒店、Anantara（安娜塔酒店）49000泰德白石郡椰林灘大酒店45000雅居樂清水灣七星朱美拉酒店、六星萊佛士酒店、六星W酒店、五星級JW萬豪度假酒店、星級希爾頓酒店、奧瑞格海濱酒店鳳凰島國際會議中心（七星級）亞龍灣公主郡五星級美高梅金殿大酒店、天域酒店、紅樹林酒店、麗思卡爾頓酒店、鉑爾曼酒店、希爾頓大酒店、喜來登酒店、愛琴海岸酒店、亞龍灣五號從空間分布布來看，高高端酒店主主要分布于于一線海景景區(qū)域，該該地段資源源優(yōu)勢突出出，別墅項(xiàng)項(xiàng)目售價5-6萬/平米，為當(dāng)當(dāng)前三亞主主流高端項(xiàng)項(xiàng)目匯集區(qū)區(qū)域從三亞酒店店經(jīng)營狀況況來看：酒店入住率率高，尤其其在旅游高高峰期，酒店業(yè)已成成為了三亞亞旅游業(yè)的的一面旗幟幟從09年11月份以來，，三亞酒店店客房入住住率持續(xù)走走高。目前前，多家星星級酒店入入住率都達(dá)達(dá)到80%以上。部分分酒店的入入住率已達(dá)達(dá)100%，甚至連比比較偏僻的的小賓館、、旅館也都都爆滿。三亞的酒店店主要集中中在兩種形形式，星級酒店和和家庭旅館館為主三亞盡管有有多達(dá)185家的酒店，，但入住率較高高，尤其10月到來年1月，海南旅旅游度假高高峰期，入入住甚至可可以達(dá)到100%，隨著海南南旅游島規(guī)規(guī)劃逐步實(shí)實(shí)施，三亞亞人氣繼續(xù)續(xù)高漲，未未來的酒店店市場仍有不小的的需求空間間機(jī)2會2010年萬科“進(jìn)軍商業(yè)地地產(chǎn)”的重要戰(zhàn)略略發(fā)展方向向王石：“萬萬科涉足商商業(yè)地產(chǎn)是是大勢所趨趨”郁亮明確表表示，2010年萬科將進(jìn)進(jìn)軍商業(yè)地地產(chǎn)。2010年,萬科將正式式推出養(yǎng)老老型物業(yè)試試驗(yàn),并將進(jìn)軍商商業(yè)地產(chǎn)。。在萬科未未來的開發(fā)發(fā)模式中,住宅產(chǎn)品仍仍占據(jù)80%的比重,其余20%將開發(fā)持有有型物業(yè),除了養(yǎng)老物物業(yè)、酒店店外,萬科還將參參與舊城改改造、旅游游地產(chǎn)、多多功能物業(yè)業(yè)開發(fā),覆蓋全面產(chǎn)產(chǎn)品線。萬科董事會會主席王石石在第七屆屆全球華人人企業(yè)領(lǐng)袖袖峰會間隙隙對網(wǎng)易財財經(jīng)表示，，萬科涉足足商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是大勢所所趨，明年年落地的養(yǎng)養(yǎng)老物業(yè)將將面向中高高端消費(fèi)群群體。他稱稱，在過去去的十年中中，萬科始始終以滿足足老百姓居居住需求的的住宅開發(fā)發(fā)為主，但但隨著城市市需求的多多元化，多多種物業(yè)類類型、多樣樣化住宅開開發(fā)將成為為未來發(fā)展展的趨勢郁亮：“2010年萬科將進(jìn)進(jìn)軍商業(yè)地地產(chǎn)，持有有物業(yè)20%”萬科副總裁裁和北京總總經(jīng)理毛大大慶還透露露，目前萬萬科正在研研究郊區(qū)和和大郊區(qū)組組團(tuán)的商業(yè)業(yè)運(yùn)營體的的模式，這這些東西可可以很好地地提升未來來萬科住宅宅產(chǎn)業(yè)的價價值毛大慶：““萬科正在在研究郊區(qū)區(qū)和大郊區(qū)區(qū)組團(tuán)的商商業(yè)運(yùn)營體體的模式””由上海易居居房地產(chǎn)研研究院、中中國房產(chǎn)信信息集團(tuán)、、中國房地地產(chǎn)測評中中心三家聯(lián)聯(lián)手推出“2009年中國房地地產(chǎn)銷售排排行榜”背景：08年金融危機(jī)機(jī)，房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)整整背景下，，各大開發(fā)發(fā)商開始思思考企業(yè)發(fā)發(fā)展新方向向。通過幾幾年的嘗試試摸索，進(jìn)軍商業(yè)地地產(chǎn)漸成國國內(nèi)各大地地產(chǎn)開發(fā)商商主要戰(zhàn)略略發(fā)展方向向地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢：：各大地產(chǎn)產(chǎn)商紛紛謀謀求商業(yè)地地產(chǎn)布局，，尋找新的的盈利模式式綠城力爭自自持商業(yè)面面積達(dá)到總總規(guī)模的20％份額目前綠城旗旗下大約擁擁有100萬平方米的社區(qū)商業(yè)業(yè)，120萬平方米的持有商業(yè)業(yè)面積，在在未來幾年年中商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)將成為關(guān)關(guān)注重心，，自持商業(yè)業(yè)面積預(yù)計計將占到20%左右的比例。集集團(tuán)于近期期制訂了“未來十年向向商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)向”的企業(yè)戰(zhàn)略略保利地產(chǎn)逐逐步擴(kuò)大商商業(yè)比例，，力爭達(dá)到到總規(guī)模的的30％占比保利地產(chǎn)目目前擁有總總建筑面積積超過100萬平方米的商商業(yè)物業(yè)。。保利地產(chǎn)產(chǎn)增持商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略還在持持續(xù)，2009年，保利地地產(chǎn)新增土土地面積超超過1200萬平方米，，其中大體體量項(xiàng)目和和商住綜合合體比例顯顯著增多。。高層表示示未來商業(yè)業(yè)比例將達(dá)達(dá)到30％綠地穩(wěn)步擴(kuò)擴(kuò)張商業(yè)規(guī)規(guī)模，目標(biāo)標(biāo)500萬平米規(guī)模模目前綠地已已開發(fā)的商商業(yè)地產(chǎn)總總體量近600萬平方米，在未來5年內(nèi)，綠地地的商業(yè)地地產(chǎn)將遍布布全國七大大片區(qū)、40到50個城市，開發(fā)發(fā)面積將達(dá)達(dá)到1000萬平米、經(jīng)營面積積達(dá)到500萬平方米中糧地產(chǎn)努努力打造800萬平米商業(yè)業(yè)地產(chǎn)綜合合體中糧集團(tuán)將將再投資700億在全國建設(shè)設(shè)20多個大悅城城，建筑面積積達(dá)800萬平方米，大悅城或或?qū)⒊蔀閲鴥?nèi)規(guī)模最最大的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)綜合合體西安萬達(dá)商商業(yè)廣場朝陽區(qū)大悅悅城規(guī)劃圖圖徐州綠的商商務(wù)城規(guī)劃劃圖地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢：：各大地產(chǎn)產(chǎn)商紛紛謀謀求商業(yè)地地產(chǎn)布局，，尋找新的的盈利模式式2大機(jī)會下本項(xiàng)目戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展方方向：三亞投資熱熱潮——全球矚目，，從炒房價價到炒酒店店機(jī)會1自身優(yōu)勢萬科“進(jìn)軍軍商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)”的重要要戰(zhàn)略發(fā)展展方向萬科品牌的的號召力機(jī)會2酒店化模式式戰(zhàn)略方向向＞＞＞＞＞＞＞商業(yè)地產(chǎn)+投資產(chǎn)品結(jié)結(jié)合的：酒店化模式式戰(zhàn)略方向向：2.項(xiàng)目產(chǎn)品類類型定位1.三亞酒店市市場分析目前三亞酒酒店市場產(chǎn)產(chǎn)品主要分分為：純經(jīng)營性酒酒店+產(chǎn)權(quán)式酒店店類型名稱酒店管理公司規(guī)模客房數(shù)量門市價格折算價格純經(jīng)營性酒店頂級酒店金茂希爾頓希爾頓公司占地24萬建面12.7萬492海景房最低3880元/天海景套房最低5080元/天80元/M2天52元/M2天喜來登喜達(dá)屋公司占地10.7萬建面7.8萬511海景房最低2850元/天海景套房最低5050元/天59元/M2天53元/M2天家化萬豪萬豪集團(tuán)——430海景房2950元/天海景套房4700元/天77元/M2天62元/M2天麗思卡爾頓萬豪公司占地13.3萬建面7.5萬450海景房最低3000元/天海景套房最低6100元/天50元/M2天50元/M2天亞龍灣五號志明置業(yè)占地13.3萬建面4.5萬406客房最低1280元/天別墅房最低7800元/天32元/M2天110元/M2天高端酒店紅樹林今典集團(tuán)占地10萬建面5萬502海景房最低3600元/天海景套房最低4000元/天86元/M2天41元/M2天凱萊凱萊帝景占地10.7萬建面3.36萬403海景房最低1900元/天海景套房最低4000元/天48元/M2天56元/M2天明珠海景酒店承德天寶集團(tuán)占地1萬建面1萬370海景房最低1480元/天海景套房最低2400元/天25元/M2天46元/M2天金棕櫚度假酒店世貿(mào)君瀾酒店管理公司占地2.8萬建面3萬248海景房最低1588元/天海景套房最低2388元/天46元/M2天40元/M2天產(chǎn)權(quán)式酒店天域天域酒店物業(yè)管理有限公司占地13萬1000海景房最低2500元/天海景套房最低3600元/天83元/M2天78元/M2天三亞灣國光豪生豪生國際占地11.53萬建面11萬1198海景房最低1499元/天海景套房最低2599元/天26元/M2天34元/M2天三亞灣海域度假酒店開發(fā)商自主經(jīng)營占地6.7萬建面13.6萬248海景房最低1088元/天海景套房最低1688元/天36元/M2天25元/M2天玉海國際度假公寓珠江物業(yè)酒店管理公司管理占地3.5萬建面6.8萬848海景房最低1488元/天海景套房最低2688元/天26元/M2天30元/M2天三亞灣國際公館海韻集團(tuán)占地6.3萬建面13.6萬825未營業(yè)，待定——1純經(jīng)營酒店店亞龍灣大東海三亞灣及市市區(qū)1、三亞全市市共有五星星級酒店41家，主要分分布在亞龍龍灣景區(qū)，，共有16家2、三亞酒店店對還資源源的依賴性性非常強(qiáng)，，政府對酒酒店發(fā)展的的主導(dǎo)性不不斷增強(qiáng)3、三亞灣租租金水平最最低，入住住率較高，，以低收益益旅游團(tuán)隊隊為主大東海價格格居中，以以國內(nèi)散客客為主亞龍灣價格格最高，以以國內(nèi)散客客及會議/商務(wù)客戶為為主大東海發(fā)展展最早，高高星級酒店店較少，且且主要為國國內(nèi)品牌，，檔次不一一，且無專專屬沙灘；；三亞灣起步步較晚，酒酒店分布零零散，受三三亞灣路隔隔絕，幾乎乎所有酒店店無親海資資源；亞龍灣屬區(qū)區(qū)域統(tǒng)一運(yùn)運(yùn)營開發(fā)，，各酒店集集中分布，，設(shè)施品質(zhì)質(zhì)優(yōu)良，整整體市場知知名度最高高，國際品品牌聚集；；純經(jīng)營型酒酒店是三亞亞酒店市場場的主流1.三亞純酒店店市場中，，星級越高高、檔次越越高，經(jīng)營營情況越好好星級越高、、檔次越高高，經(jīng)營情情況越好隨著國內(nèi)高高端消費(fèi)群群體快速增增長、來三三亞旅游游游客的休閑閑度假觀念念的轉(zhuǎn)變，，對高質(zhì)量量休閑度假假生活的需需求越來越越大；國內(nèi)商務(wù)會會議客戶群群體數(shù)量和和質(zhì)量日益益增長，對對高星級高高檔次酒店店及其會議議設(shè)施的需需求也越來來越大；各國際品牌牌酒店，其其知名度、、品牌影響響力往往高高于其他酒酒店，在市市場推廣、、客戶層面面具有較大大優(yōu)勢；三亞星級酒酒店入住率率（08年數(shù)據(jù)）各高星級酒酒店強(qiáng)調(diào)對對資源的極極致占有海景的有無無及角度，，對客房價價格影響大大，因此各各酒店在設(shè)設(shè)計過程中中，均強(qiáng)調(diào)調(diào)客房對海海景的占有有；沙灘屬公眾眾所有，但但各酒店盡盡可能地將將沙灘“私私有化”（（如亞龍灣灣一線酒店店群均將沙沙灘納入酒酒店內(nèi)部；；國光豪生生通過地下下通道直接接通至沙灘灘等）喜來登：陽陽臺圍繞海海景設(shè)計，，最大化客客房景觀價價值2.資源對客房房價格、經(jīng)經(jīng)營業(yè)績有有極大作用用，各高星星級酒店均均強(qiáng)調(diào)對資資源的極致致占有。3.差異化的特特色和主題題營造，是是擺脫“高高星級大眾眾化”、在在眾高星級級酒店中脫脫穎而出的的關(guān)鍵.4.無論前期設(shè)設(shè)計介入，，還是后期期經(jīng)營，酒酒店管理公公司及其品品牌力所起起的作用是是關(guān)鍵性的的2產(chǎn)權(quán)式酒店店產(chǎn)權(quán)式酒店店快速興起起，成為投投資重點(diǎn)1、目前三亞亞市場共有有在建及投投入運(yùn)營的的產(chǎn)權(quán)式酒酒店27家，其中，，已運(yùn)營的的四、五星星級酒店分分別為7家、11家，兩者合合計已占全全市相同星星級酒店總總數(shù)的30%2、開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模在在6-14萬左左右右，，產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積以以50-70平米米1房，，90-130平米米2房套套房房為為主主3、2006-2009年，，三三亞亞市市產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店累累計計建建筑筑面面積積106.74萬平平方方米米，，占占總總開開發(fā)發(fā)面面積積的的30%開盤時間項(xiàng)目名稱規(guī)模（平米）房型面積05年天域酒店占地13萬一房30-64平米兩房73-110平米05年10月黎客國際酒店公寓占地0.7萬建面3萬面積50-90平米08年3月玉海國際度假公寓占地3.5萬建面6.8萬39-142平米08年8月半山半島三期服務(wù)式公寓建面約6萬90-242平米09年1月海域度假酒店占地6.7萬建面13.6萬一房47平米兩房90平米為主，少量100、