設(shè)計(jì)師廣場案例分析課件

如果建筑產(chǎn)品是有生命力的，那一定有屬于自己的精神和氣質(zhì)。同音相和，同氣相求。而她的根，則離不開承載她的這片土地。設(shè)計(jì)師廣場——解構(gòu)主義下的人文居所如果建筑產(chǎn)品是有生命力的，1設(shè)計(jì)師廣場案例分析2獲得獎(jiǎng)項(xiàng)：06-07年度綠色、人文、科技地產(chǎn)先鋒07年中國戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新十強(qiáng)樓盤07中國地產(chǎn)標(biāo)桿名盤07年中國地產(chǎn)最佳酒店公寓07北京最佳創(chuàng)新獎(jiǎng)獲得獎(jiǎng)項(xiàng)：3索引Index發(fā)展背景

產(chǎn)品研究

營銷過程與成交客戶分析

綜合結(jié)論

07年北京地產(chǎn)走勢與項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境設(shè)計(jì)師廣場規(guī)劃思想與產(chǎn)品設(shè)計(jì)解析項(xiàng)目階段營銷過程、營銷手段與成交客群分析本案的借鑒意義索引Index發(fā)展背景

產(chǎn)品研究

營銷過程與成交客戶4發(fā)展背景07北京房產(chǎn)走勢項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述項(xiàng)目本體因素發(fā)展背景07北京房產(chǎn)走勢項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述項(xiàng)目本體因素507北京房產(chǎn)走勢07年，新政效應(yīng)未能完全凸現(xiàn)。全國各地房市相對較好，北京也不例外。從大的發(fā)展環(huán)境來看，設(shè)計(jì)師廣場趕上了08后可執(zhí)行性新政出臺(tái)的末班車。07北京房產(chǎn)走勢07年，新政效應(yīng)未能完全凸現(xiàn)。全國各地房市6項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述地理位置：位于豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)南路1號（看丹橋西南角）周邊環(huán)境：周邊學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行、超市、綜合商場、休閑娛樂等配套比較完善；寫字樓部分有中關(guān)村總部基地、鵬潤國際時(shí)尚中心、時(shí)代財(cái)富天地、工商聯(lián)大廈；住宅項(xiàng)目主要有萬年花城、億城天筑、萬科紫臺(tái)、天下儒寓等11個(gè)項(xiàng)目。交通體系：詳見下面文字內(nèi)容?？偛炕伫i潤國際時(shí)尚中心設(shè)計(jì)師廣場怡?；▓@項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述地理位置：位于豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)南路1號（看丹橋7■緊鄰西四環(huán)主干道，京石、京開高速、環(huán)線快速路便捷通達(dá)金融街、中關(guān)村及首都各核心區(qū)。■與中關(guān)村商圈、金融街商圈、公主墳商圈及木樨園商圈快速連接，均半小時(shí)以內(nèi)便利車程?！?0余條公交線路直接通達(dá)五棵松、公主墳、中關(guān)村、望京、廣安門、復(fù)興門等樞紐地帶?！鲆?guī)劃中2010年將通車的地鐵9號線以及京滬城際快速交通中心，將形成更加多元的交通體系，大大改善區(qū)域交通，拉動(dòng)物業(yè)升值?！鼍o鄰西四環(huán)主干道，京石、京開高速、環(huán)線快速路便捷通達(dá)金融8

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——寫字樓與商業(yè)（一）中關(guān)村總部基地：項(xiàng)目概況：占地65公頃，總建筑面積140萬平米，其中寫字樓建筑面積110萬平米；最大的中外合資單體項(xiàng)目，總投資約45億人民幣，預(yù)期3-5年全部建成；總部基地成批開發(fā)1至5千平米獨(dú)體獨(dú)棟，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)獨(dú)立冠名的總部樓、約4萬平方米五星級酒店、約4萬平方米商業(yè)配套總部小公寓和幾十個(gè)200至500平米不等的各種風(fēng)味餐廳等，將吸納約500家大型企業(yè)、約2千家中小型企業(yè)的總部駐

經(jīng)過三年的發(fā)展，目前已建成總部樓303棟，酒店、公寓等各種配套設(shè)施正在加緊完工，聚集各類企業(yè)總部及總部職能機(jī)構(gòu)200多家，其中電力及相關(guān)企業(yè)已有十多家；總部基地的“造城”運(yùn)動(dòng)，提升了西南區(qū)域價(jià)值及文化氛圍，也為周邊住宅項(xiàng)目的銷售提供了產(chǎn)業(yè)支撐。

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——寫字樓與商業(yè)9

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——寫字樓與商業(yè)（二）鵬潤國際時(shí)尚中心：項(xiàng)目將被打造成以服裝貿(mào)易為主的亞洲最大的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)品牌匯集和展示交易的高端平臺(tái)。配套的寫字樓與公寓式酒店基本上以實(shí)現(xiàn)華北地區(qū)商家運(yùn)營中心功能為主。最根本的原因是看好服裝流通領(lǐng)域和商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)，目前服裝流通領(lǐng)域已擁有2萬億的產(chǎn)值，而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率普遍在30%以上。將進(jìn)入香港、迪拜、伊斯坦布爾等國際自由貿(mào)易城市，建立中國輕丁消費(fèi)產(chǎn)品國際型貿(mào)易通道。用5—8年時(shí)間，形成一個(gè)以電器、服裝和輕工消費(fèi)品商貿(mào)與分銷以及掌握分銷渠道為核心的“大國美”。

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——寫字樓與商業(yè)10區(qū)域產(chǎn)業(yè)綜合分析：位于南四環(huán)和西四環(huán)交匯處的中關(guān)村（豐臺(tái)）科技園區(qū)，歷經(jīng)數(shù)十年強(qiáng)勢發(fā)展，2005年底已有3700家企業(yè)入住。再加上總部基地的500幢獨(dú)棟企業(yè)總部樓、65公頃的國美電子城、十多萬平米的總部花園項(xiàng)目以及國際汽車博覽城相繼推出，一個(gè)蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)新區(qū)業(yè)已形成。這里將是一片會(huì)聚北京與世界目光的繁華之地，是云集眾多知名企業(yè)百舸竟渡的都市新興區(qū)域，是一片企業(yè)必奪的商務(wù)熱土，寸土寸金將不再是紙上傳說。這就為周邊項(xiàng)目發(fā)展提供了很好的契機(jī)。而鑫豐設(shè)計(jì)師廣場項(xiàng)目正處于商業(yè)中心點(diǎn)，小區(qū)自身品質(zhì)高，周邊配套成熟，商務(wù)氛圍濃厚，優(yōu)勢突出。區(qū)域產(chǎn)業(yè)綜合分析：11

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——住宅（一）萬年花城：項(xiàng)目概況：占地面積81.8公頃、建筑面積高達(dá)200萬平方米、坐落1200畝大學(xué)城。環(huán)抱首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)，中法學(xué)院、燕京華僑大學(xué)3所大學(xué)，2所職業(yè)學(xué)校，三所幼稚園、兩所小學(xué)、一所中學(xué)和會(huì)所。一期、二期現(xiàn)已入住，2006年底入住已5千多戶；萬年花城目前正在銷售四期·上品。上品位于萬年花城規(guī)劃中的北中部地塊，地塊中的萬芳路正對首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)北門。四期·上品與三環(huán)最近，位于超級大社區(qū)核心地位?？偨ㄖ娣e50萬多平米，占總開發(fā)量的1/4。上品戶型有65平米的一居，75-110平米的二居，112-147平米的三居等多種選擇；花城四期上品西區(qū)5-6#樓于2007年7月隆重推出。該樓位于上品西區(qū)核心位置，為23層舒適塔樓，約260套。5-6#樓是區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，景觀視野開闊，戶型面積區(qū)間為一居52-58平米，二居92-101平米，三居128-138平米。當(dāng)時(shí)擬銷售均價(jià)10000元/平米。比較分析：萬年花城與鑫豐項(xiàng)目比較，其體量較大，戶型選擇較多，社區(qū)規(guī)模大，自身配套成熟，已賣到四期，客戶認(rèn)可度高。但目前其周邊配套差，交通狀況不好，擁堵。小區(qū)硬件品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)自然與酒店式公寓無法比擬，同時(shí)小戶型所占比例較小。

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——住宅（一）萬12

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——住宅（二）萬年紫臺(tái)：項(xiàng)目概況：位于西奧居住圈內(nèi)，臨西長安街2.5公里，交通便利、可達(dá)性極強(qiáng)。周邊城市配套優(yōu)越。紫臺(tái)項(xiàng)目總建筑面積約13萬平方米，其中地上建筑面積9.6萬平米。萬科紫臺(tái)項(xiàng)目分兩期開發(fā)，落成后的紫臺(tái)將是一個(gè)充分體現(xiàn)西區(qū)社區(qū)品質(zhì)差異性的高檔純板社區(qū)，全家居的精裝解決方案、高品質(zhì)的園林、金牌的萬科物業(yè)服務(wù)、具備的一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)配套。萬科紫臺(tái)產(chǎn)品形式以160平方米三居為主，引進(jìn)全新的居住理念：大面寬，小進(jìn)深。南向三個(gè)房間，保證充足采光。12米的短進(jìn)深，保證空氣的通暢和新鮮。當(dāng)時(shí)均價(jià)：12500元比較分析：萬年紫臺(tái)與鑫豐項(xiàng)目比較，其戶型較大，小區(qū)園林環(huán)境優(yōu)美，比較宜居；同時(shí)萬科品牌效應(yīng)良好，客戶認(rèn)可度高。但兩者的目標(biāo)客群不一樣。

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——住宅（二）萬13區(qū)域住宅發(fā)展綜合分析：通過對重點(diǎn)項(xiàng)目的分析，鑫豐項(xiàng)目由于地塊較?。s27畝），面臨著向小戶型差異化的發(fā)展方向。定性方向也非常明確，就是非主流居住產(chǎn)品和投資型產(chǎn)品（意為酒店式公寓）。結(jié)合對商業(yè)和寫字樓的分析，本案的依托點(diǎn)主要在于商業(yè)和寫字樓部分目標(biāo)人群需求。由于項(xiàng)目處于區(qū)域商業(yè)中心點(diǎn)，交通便捷，商業(yè)價(jià)值非常突出，這就為項(xiàng)目在控規(guī)條件下發(fā)展商業(yè)和小戶型酒店式公寓定下基調(diào)。問題的關(guān)鍵在于：如何突圍市場，與目標(biāo)客群實(shí)現(xiàn)對接。區(qū)域住宅發(fā)展綜合分析：14項(xiàng)目本體因素項(xiàng)目占地面積：17949平米以下為市場定位下的產(chǎn)品設(shè)計(jì)最終結(jié)果：總建面：99206平米建筑形態(tài)：4棟23或26層高層塔樓式酒店公寓及大型綜合商業(yè)組成。立面由黑白灰三基色組成，為西南四環(huán)地標(biāo)性建筑。開放式社區(qū)內(nèi)國際星級酒店、40000㎡大型集百貨、餐飲、健身、商務(wù)、娛樂一體的資和信百貨，功能配套完善，亦是物業(yè)升值的有力因素。項(xiàng)目本體因素項(xiàng)目占地面積：17949平米15在項(xiàng)目面臨以上的市場背景下，項(xiàng)目如何發(fā)展才能取得成功呢？鑫豐信德董事長趙小明以哲學(xué)博士的知識背景思考了他項(xiàng)目發(fā)展的方向（07年初思考），由08年奧運(yùn)的世界性眼光挑剔和挑戰(zhàn)，從區(qū)域、交通、傳統(tǒng)文化等多個(gè)角度反復(fù)論證，在日本、新加坡和中國本土設(shè)計(jì)師提供的方案中，最終選定了日本建筑家SAKOKELLCHRO的方案。由此，哥倫比亞的解構(gòu)主義與黑白色被應(yīng)用到設(shè)計(jì)師廣場！在項(xiàng)目面臨以上的市場背景下，項(xiàng)目如何發(fā)展才能取得成功呢？16產(chǎn)品研究總體規(guī)劃思想產(chǎn)品組合構(gòu)成各產(chǎn)品簡析產(chǎn)品研究總體規(guī)劃思想產(chǎn)品組合構(gòu)成各產(chǎn)品簡析17總體規(guī)劃思想SAKO認(rèn)為：復(fù)雜的結(jié)構(gòu)來源于簡單，設(shè)計(jì)師廣場立面由黑白灰三基色組成。SAKO以框架體系，應(yīng)用超現(xiàn)代主義風(fēng)格讓項(xiàng)目變得相對抽象，建筑的基本元素梁、柱從人的視線中消失，使建筑表面光潔，形象前衛(wèi)。設(shè)計(jì)師倡導(dǎo)簡約、精致設(shè)計(jì)，零隔斷空間，格局方整，收納空間大。旨在向新生代推出效率化、多元化、多維度的生活。所有樓座向東南45度轉(zhuǎn)角，這樣街道上看去減少了壓迫感，同時(shí)以求得更佳日照及采光并保證從社區(qū)四周通向中心商業(yè)的交通流線順暢，即使塔式住宅亦可享受板式通透。社區(qū)呈開放式布局總體規(guī)劃思想SAKO認(rèn)為：社區(qū)呈開放式布局18產(chǎn)品組合構(gòu)成產(chǎn)品組合：酒店式公寓+綜合商業(yè)酒店式公寓部分由4棟23或26層高層塔樓式酒店公寓A座為23層，由300-600平米大戶型構(gòu)成

綜合商業(yè)部分其中商業(yè)部分有4萬平米集百貨、餐飲、健身、商務(wù)、娛樂一體的資和信百貨。產(chǎn)品組合構(gòu)成產(chǎn)品組合：酒店式公寓+綜合商業(yè)酒店式公寓部分19各產(chǎn)品簡析酒店式公寓部分——B、C、D座小戶型（35-56平米）小戶型產(chǎn)品區(qū)間與簡評：A48.60-51.16㎡B32.18-34.03㎡C54.20-56.46㎡D44.62-46.58㎡E45.90-47.85㎡F41.60-43.28㎡G35.41-36.99㎡H31.90-33.59㎡

I41.84-43.55㎡K48.59-51.23㎡分為A-K十種戶型結(jié)構(gòu)。各戶型結(jié)構(gòu)較方正實(shí)用，采光面較好，較少的灰空間以及干、濕區(qū)和動(dòng)靜分離有致。——下面為實(shí)景照片各產(chǎn)品簡析酒店式公寓部分——B、C、D座小戶型（35-5620設(shè)計(jì)師廣場案例分析21起居室居中，大餐廳，主臥室朝南，比較私密?？傮w滿足居住和象征性功能要求。起居室由兩部分構(gòu)成，雙起居室空間-主起居室和家庭大餐廳，具豪宅尺度。主臥與健身空間相連，主衛(wèi)與衣帽間相連，功能接洽，兼具適當(dāng)區(qū)隔。陽光書房空間較大。酒店式公寓部分——A座小戶型（300-600平米）起居室居中，大餐廳，主臥室朝南，比較私密。起居室由兩部分構(gòu)成22百貨商業(yè)部分——資和信百貨資和信百貨商業(yè)定位：1F國際名品世界2F名媛衣妝天地3F少女時(shí)尚驛站4F溫馨兒童樂園5F風(fēng)度紳士部落6F品位家居空間B1動(dòng)感休閑地帶B2停車場資和信百貨是中高檔、綜合性商業(yè)中心。以其綜合性多元業(yè)態(tài)、個(gè)性化時(shí)尚風(fēng)格、中高檔品牌定位、誠信快樂的經(jīng)營理念，實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一推廣和統(tǒng)一管理”的經(jīng)營模式，采用功能完善，技術(shù)先進(jìn)的IT系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、金融一體化。并將開通網(wǎng)上商城為消費(fèi)者提供更高效的人性化服務(wù)。百貨商業(yè)部分——資和信百貨資和信百貨商業(yè)定位：資和信百貨是中23本案產(chǎn)品綜合分析：在準(zhǔn)確的市場定位下，設(shè)計(jì)師廣場通過商業(yè)百貨與酒店式公寓的功能結(jié)合豐富了項(xiàng)目的產(chǎn)品內(nèi)容。同時(shí)在項(xiàng)目內(nèi)部與項(xiàng)目周邊市場形成商業(yè)與住宅的互動(dòng)消費(fèi)。為了跳躍出區(qū)域市場，并能在奧運(yùn)年贏得世界的目光，設(shè)計(jì)師大膽的應(yīng)用解構(gòu)主義手法，通過外立面構(gòu)建與顏色的選取上為建筑做了個(gè)性化詮釋，這剛好迎合了潛在消費(fèi)群體的COOL心理。項(xiàng)目本身采用了社區(qū)開放式布局（分別管理）。在具體的戶型設(shè)計(jì)上，通過35-56平米小面積的酒店式公寓產(chǎn)品的切分與組合，來構(gòu)建了建筑的外部結(jié)構(gòu)（尺度與尺寸顯得非常重要）。并盡可能的在內(nèi)部功能和空間上做到動(dòng)靜與干濕分區(qū)。其中，精裝修是其非常重要的一環(huán)，滿足了消費(fèi)者的便捷消費(fèi)心理。

小區(qū)交通體系的設(shè)計(jì)值得一說的是，百貨商場外部部分的下沉式入口。內(nèi)景觀環(huán)境的打造上面具一定的局限性。本案產(chǎn)品綜合分析：24營銷過程與成交客群分析營銷階段與主要營銷手段成交客群分析營銷過程與成交客群分析營銷階段與主要營銷手段成交客群分析25營銷階段與主要營銷手段營銷階段與時(shí)間貨量安排開盤銷售價(jià)格區(qū)域內(nèi)在銷產(chǎn)品均價(jià)第一階段（2007.9.15）B座開盤B座350套同時(shí)發(fā)售13300元/平米11000元/平米第二階段（2007.10.27）C座開盤C座324套同時(shí)發(fā)售14300元/平米12000元/平米第三階段（2007.12.23）D座開盤D座246套同時(shí)發(fā)售16500元/平米13000元/平米第四階段（2008.9、10月）A座開盤300-600平米產(chǎn)品將在奧運(yùn)后打開，采用定向模式已去化15套。到目前為止，設(shè)計(jì)師廣場可售產(chǎn)品還剩30多套。32-55平米的精裝修戶型銷售過程中，無明顯滯銷產(chǎn)品，相對去化較慢的為50平米左右產(chǎn)品。目前形式下，月均銷售量為15套左右，比較正常。營銷階段與主要營銷手段營銷階段與時(shí)間貨量安排開盤銷售價(jià)格區(qū)26階段銷售總結(jié)：設(shè)計(jì)師廣場經(jīng)過為期10個(gè)月的銷售工作，創(chuàng)造了區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)、銷售速度、銷售價(jià)格、市場地位四方面均為首位的成績，較好的達(dá)成了項(xiàng)目“區(qū)域市場標(biāo)桿型領(lǐng)軍產(chǎn)品”的階段營銷目標(biāo)。在保證銷售速度的同時(shí)為開發(fā)商贏得了良好的市場口碑及豐厚的利潤。本案開盤形式均采用集中收斂的開盤形式，強(qiáng)勢積累快速收斂，短時(shí)間之內(nèi)營造熱銷氛圍。在銷售過程中運(yùn)用了兩次大型公關(guān)活動(dòng)，很好的樹立了本案的產(chǎn)品形象以及市場美譽(yù)度，“歡樂谷金面王朝：大型演出、”薩博陸地飛行秀“免費(fèi)觀看，在一定程度上通過活動(dòng)促進(jìn)老業(yè)主為本案介紹新的客源的同時(shí)，提高產(chǎn)品市場熱度。同時(shí)還采用了網(wǎng)絡(luò)、展會(huì)、路牌等宣傳方式。階段銷售總結(jié)：27成交客群分析總結(jié)：從成交客群來看，設(shè)計(jì)師廣場32-55平米酒店式公寓產(chǎn)品主要購買對象為25-35歲的專業(yè)人員（有一定技術(shù)能力的人）、行政管理。他們的購買目的絕大部分是自住需求。35-40歲的人群主要為私營業(yè)主，投資是其購買的主要目的。從各客戶獲取項(xiàng)目信息的媒體渠道來看，主要是附近工作居住人群。再次印證了市場分析過程中的總部基地與辦公人群的潛在需求。成交客群分析總結(jié)：28綜合結(jié)論綜合結(jié)論29總結(jié)：設(shè)計(jì)師廣場主要從區(qū)域發(fā)展的現(xiàn)實(shí)角度去思考，容積率相對較高，不是北京居住主流。隨著北京的環(huán)線擴(kuò)展與高房價(jià)的外向逼迫，以前為公務(wù)員聚集的城西開始由北京的個(gè)體職業(yè)者、小白領(lǐng)、丁克家庭、同居情侶、單身知性自由職業(yè)者等所取代。項(xiàng)目的產(chǎn)品定位主要依托于總部基地與辦公樓的高薪知識人群。設(shè)計(jì)師廣場迎合了總價(jià)要低，居住空間要cool（為自己居住小尺度空間找到一個(gè)說法），形而上看世界都是美好的哲學(xué)思想的青年一代。設(shè)計(jì)師廣場的借鑒意義主要有以下兩個(gè)方面：第一，建筑思想、立面、結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新第二，瞄準(zhǔn)細(xì)分市場，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品總結(jié)：30如果建筑產(chǎn)品是有生命力的，那一定有屬于自己的精神和氣質(zhì)。同音相和，同氣相求。而她的根，則離不開承載她的這片土地。設(shè)計(jì)師廣場——解構(gòu)主義下的人文居所如果建筑產(chǎn)品是有生命力的，31設(shè)計(jì)師廣場案例分析32獲得獎(jiǎng)項(xiàng)：06-07年度綠色、人文、科技地產(chǎn)先鋒07年中國戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新十強(qiáng)樓盤07中國地產(chǎn)標(biāo)桿名盤07年中國地產(chǎn)最佳酒店公寓07北京最佳創(chuàng)新獎(jiǎng)獲得獎(jiǎng)項(xiàng)：33索引Index發(fā)展背景

產(chǎn)品研究

營銷過程與成交客戶分析

綜合結(jié)論

07年北京地產(chǎn)走勢與項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境設(shè)計(jì)師廣場規(guī)劃思想與產(chǎn)品設(shè)計(jì)解析項(xiàng)目階段營銷過程、營銷手段與成交客群分析本案的借鑒意義索引Index發(fā)展背景

產(chǎn)品研究

營銷過程與成交客戶34發(fā)展背景07北京房產(chǎn)走勢項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述項(xiàng)目本體因素發(fā)展背景07北京房產(chǎn)走勢項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述項(xiàng)目本體因素3507北京房產(chǎn)走勢07年，新政效應(yīng)未能完全凸現(xiàn)。全國各地房市相對較好，北京也不例外。從大的發(fā)展環(huán)境來看，設(shè)計(jì)師廣場趕上了08后可執(zhí)行性新政出臺(tái)的末班車。07北京房產(chǎn)走勢07年，新政效應(yīng)未能完全凸現(xiàn)。全國各地房市36項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述地理位置：位于豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)南路1號（看丹橋西南角）周邊環(huán)境：周邊學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行、超市、綜合商場、休閑娛樂等配套比較完善；寫字樓部分有中關(guān)村總部基地、鵬潤國際時(shí)尚中心、時(shí)代財(cái)富天地、工商聯(lián)大廈；住宅項(xiàng)目主要有萬年花城、億城天筑、萬科紫臺(tái)、天下儒寓等11個(gè)項(xiàng)目。交通體系：詳見下面文字內(nèi)容。總部基地鵬潤國際時(shí)尚中心設(shè)計(jì)師廣場怡?；▓@項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述地理位置：位于豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)南路1號（看丹橋37■緊鄰西四環(huán)主干道，京石、京開高速、環(huán)線快速路便捷通達(dá)金融街、中關(guān)村及首都各核心區(qū)。■與中關(guān)村商圈、金融街商圈、公主墳商圈及木樨園商圈快速連接，均半小時(shí)以內(nèi)便利車程?！?0余條公交線路直接通達(dá)五棵松、公主墳、中關(guān)村、望京、廣安門、復(fù)興門等樞紐地帶?！鲆?guī)劃中2010年將通車的地鐵9號線以及京滬城際快速交通中心，將形成更加多元的交通體系，大大改善區(qū)域交通，拉動(dòng)物業(yè)升值?！鼍o鄰西四環(huán)主干道，京石、京開高速、環(huán)線快速路便捷通達(dá)金融38

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——寫字樓與商業(yè)（一）中關(guān)村總部基地：項(xiàng)目概況：占地65公頃，總建筑面積140萬平米，其中寫字樓建筑面積110萬平米；最大的中外合資單體項(xiàng)目，總投資約45億人民幣，預(yù)期3-5年全部建成；總部基地成批開發(fā)1至5千平米獨(dú)體獨(dú)棟，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)獨(dú)立冠名的總部樓、約4萬平方米五星級酒店、約4萬平方米商業(yè)配套總部小公寓和幾十個(gè)200至500平米不等的各種風(fēng)味餐廳等，將吸納約500家大型企業(yè)、約2千家中小型企業(yè)的總部駐

經(jīng)過三年的發(fā)展，目前已建成總部樓303棟，酒店、公寓等各種配套設(shè)施正在加緊完工，聚集各類企業(yè)總部及總部職能機(jī)構(gòu)200多家，其中電力及相關(guān)企業(yè)已有十多家；總部基地的“造城”運(yùn)動(dòng)，提升了西南區(qū)域價(jià)值及文化氛圍，也為周邊住宅項(xiàng)目的銷售提供了產(chǎn)業(yè)支撐。

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——寫字樓與商業(yè)39

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——寫字樓與商業(yè)（二）鵬潤國際時(shí)尚中心：項(xiàng)目將被打造成以服裝貿(mào)易為主的亞洲最大的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)品牌匯集和展示交易的高端平臺(tái)。配套的寫字樓與公寓式酒店基本上以實(shí)現(xiàn)華北地區(qū)商家運(yùn)營中心功能為主。最根本的原因是看好服裝流通領(lǐng)域和商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)，目前服裝流通領(lǐng)域已擁有2萬億的產(chǎn)值，而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率普遍在30%以上。將進(jìn)入香港、迪拜、伊斯坦布爾等國際自由貿(mào)易城市，建立中國輕丁消費(fèi)產(chǎn)品國際型貿(mào)易通道。用5—8年時(shí)間，形成一個(gè)以電器、服裝和輕工消費(fèi)品商貿(mào)與分銷以及掌握分銷渠道為核心的“大國美”。

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——寫字樓與商業(yè)40區(qū)域產(chǎn)業(yè)綜合分析：位于南四環(huán)和西四環(huán)交匯處的中關(guān)村（豐臺(tái)）科技園區(qū)，歷經(jīng)數(shù)十年強(qiáng)勢發(fā)展，2005年底已有3700家企業(yè)入住。再加上總部基地的500幢獨(dú)棟企業(yè)總部樓、65公頃的國美電子城、十多萬平米的總部花園項(xiàng)目以及國際汽車博覽城相繼推出，一個(gè)蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)新區(qū)業(yè)已形成。這里將是一片會(huì)聚北京與世界目光的繁華之地，是云集眾多知名企業(yè)百舸竟渡的都市新興區(qū)域，是一片企業(yè)必奪的商務(wù)熱土，寸土寸金將不再是紙上傳說。這就為周邊項(xiàng)目發(fā)展提供了很好的契機(jī)。而鑫豐設(shè)計(jì)師廣場項(xiàng)目正處于商業(yè)中心點(diǎn)，小區(qū)自身品質(zhì)高，周邊配套成熟，商務(wù)氛圍濃厚，優(yōu)勢突出。區(qū)域產(chǎn)業(yè)綜合分析：41

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——住宅（一）萬年花城：項(xiàng)目概況：占地面積81.8公頃、建筑面積高達(dá)200萬平方米、坐落1200畝大學(xué)城。環(huán)抱首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)，中法學(xué)院、燕京華僑大學(xué)3所大學(xué)，2所職業(yè)學(xué)校，三所幼稚園、兩所小學(xué)、一所中學(xué)和會(huì)所。一期、二期現(xiàn)已入住，2006年底入住已5千多戶；萬年花城目前正在銷售四期·上品。上品位于萬年花城規(guī)劃中的北中部地塊，地塊中的萬芳路正對首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)北門。四期·上品與三環(huán)最近，位于超級大社區(qū)核心地位?？偨ㄖ娣e50萬多平米，占總開發(fā)量的1/4。上品戶型有65平米的一居，75-110平米的二居，112-147平米的三居等多種選擇；花城四期上品西區(qū)5-6#樓于2007年7月隆重推出。該樓位于上品西區(qū)核心位置，為23層舒適塔樓，約260套。5-6#樓是區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，景觀視野開闊，戶型面積區(qū)間為一居52-58平米，二居92-101平米，三居128-138平米。當(dāng)時(shí)擬銷售均價(jià)10000元/平米。比較分析：萬年花城與鑫豐項(xiàng)目比較，其體量較大，戶型選擇較多，社區(qū)規(guī)模大，自身配套成熟，已賣到四期，客戶認(rèn)可度高。但目前其周邊配套差，交通狀況不好，擁堵。小區(qū)硬件品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)自然與酒店式公寓無法比擬，同時(shí)小戶型所占比例較小。

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——住宅（一）萬42

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——住宅（二）萬年紫臺(tái)：項(xiàng)目概況：位于西奧居住圈內(nèi)，臨西長安街2.5公里，交通便利、可達(dá)性極強(qiáng)。周邊城市配套優(yōu)越。紫臺(tái)項(xiàng)目總建筑面積約13萬平方米，其中地上建筑面積9.6萬平米。萬科紫臺(tái)項(xiàng)目分兩期開發(fā)，落成后的紫臺(tái)將是一個(gè)充分體現(xiàn)西區(qū)社區(qū)品質(zhì)差異性的高檔純板社區(qū)，全家居的精裝解決方案、高品質(zhì)的園林、金牌的萬科物業(yè)服務(wù)、具備的一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)配套。萬科紫臺(tái)產(chǎn)品形式以160平方米三居為主，引進(jìn)全新的居住理念：大面寬，小進(jìn)深。南向三個(gè)房間，保證充足采光。12米的短進(jìn)深，保證空氣的通暢和新鮮。當(dāng)時(shí)均價(jià)：12500元比較分析：萬年紫臺(tái)與鑫豐項(xiàng)目比較，其戶型較大，小區(qū)園林環(huán)境優(yōu)美，比較宜居；同時(shí)萬科品牌效應(yīng)良好，客戶認(rèn)可度高。但兩者的目標(biāo)客群不一樣。

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜述——住宅（二）萬43區(qū)域住宅發(fā)展綜合分析：通過對重點(diǎn)項(xiàng)目的分析，鑫豐項(xiàng)目由于地塊較?。s27畝），面臨著向小戶型差異化的發(fā)展方向。定性方向也非常明確，就是非主流居住產(chǎn)品和投資型產(chǎn)品（意為酒店式公寓）。結(jié)合對商業(yè)和寫字樓的分析，本案的依托點(diǎn)主要在于商業(yè)和寫字樓部分目標(biāo)人群需求。由于項(xiàng)目處于區(qū)域商業(yè)中心點(diǎn)，交通便捷，商業(yè)價(jià)值非常突出，這就為項(xiàng)目在控規(guī)條件下發(fā)展商業(yè)和小戶型酒店式公寓定下基調(diào)。問題的關(guān)鍵在于：如何突圍市場，與目標(biāo)客群實(shí)現(xiàn)對接。區(qū)域住宅發(fā)展綜合分析：44項(xiàng)目本體因素項(xiàng)目占地面積：17949平米以下為市場定位下的產(chǎn)品設(shè)計(jì)最終結(jié)果：總建面：99206平米建筑形態(tài)：4棟23或26層高層塔樓式酒店公寓及大型綜合商業(yè)組成。立面由黑白灰三基色組成，為西南四環(huán)地標(biāo)性建筑。開放式社區(qū)內(nèi)國際星級酒店、40000㎡大型集百貨、餐飲、健身、商務(wù)、娛樂一體的資和信百貨，功能配套完善，亦是物業(yè)升值的有力因素。項(xiàng)目本體因素項(xiàng)目占地面積：17949平米45在項(xiàng)目面臨以上的市場背景下，項(xiàng)目如何發(fā)展才能取得成功呢？鑫豐信德董事長趙小明以哲學(xué)博士的知識背景思考了他項(xiàng)目發(fā)展的方向（07年初思考），由08年奧運(yùn)的世界性眼光挑剔和挑戰(zhàn)，從區(qū)域、交通、傳統(tǒng)文化等多個(gè)角度反復(fù)論證，在日本、新加坡和中國本土設(shè)計(jì)師提供的方案中，最終選定了日本建筑家SAKOKELLCHRO的方案。由此，哥倫比亞的解構(gòu)主義與黑白色被應(yīng)用到設(shè)計(jì)師廣場！在項(xiàng)目面臨以上的市場背景下，項(xiàng)目如何發(fā)展才能取得成功呢？46產(chǎn)品研究總體規(guī)劃思想產(chǎn)品組合構(gòu)成各產(chǎn)品簡析產(chǎn)品研究總體規(guī)劃思想產(chǎn)品組合構(gòu)成各產(chǎn)品簡析47總體規(guī)劃思想SAKO認(rèn)為：復(fù)雜的結(jié)構(gòu)來源于簡單，設(shè)計(jì)師廣場立面由黑白灰三基色組成。SAKO以框架體系，應(yīng)用超現(xiàn)代主義風(fēng)格讓項(xiàng)目變得相對抽象，建筑的基本元素梁、柱從人的視線中消失，使建筑表面光潔，形象前衛(wèi)。設(shè)計(jì)師倡導(dǎo)簡約、精致設(shè)計(jì)，零隔斷空間，格局方整，收納空間大。旨在向新生代推出效率化、多元化、多維度的生活。所有樓座向東南45度轉(zhuǎn)角，這樣街道上看去減少了壓迫感，同時(shí)以求得更佳日照及采光并保證從社區(qū)四周通向中心商業(yè)的交通流線順暢，即使塔式住宅亦可享受板式通透。社區(qū)呈開放式布局總體規(guī)劃思想SAKO認(rèn)為：社區(qū)呈開放式布局48產(chǎn)品組合構(gòu)成產(chǎn)品組合：酒店式公寓+綜合商業(yè)酒店式公寓部分由4棟23或26層高層塔樓式酒店公寓A座為23層，由300-600平米大戶型構(gòu)成

綜合商業(yè)部分其中商業(yè)部分有4萬平米集百貨、餐飲、健身、商務(wù)、娛樂一體的資和信百貨。產(chǎn)品組合構(gòu)成產(chǎn)品組合：酒店式公寓+綜合商業(yè)酒店式公寓部分49各產(chǎn)品簡析酒店式公寓部分——B、C、D座小戶型（35-56平米）小戶型產(chǎn)品區(qū)間與簡評：A48.60-51.16㎡B32.18-34.03㎡C54.20-56.46㎡D44.62-46.58㎡E45.90-47.85㎡F41.60-43.28㎡G35.41-36.99㎡H31.90-33.59㎡

I41.84-43.55㎡K48.59-51.23㎡分為A-K十種戶型結(jié)構(gòu)。各戶型結(jié)構(gòu)較方正實(shí)用，采光面較好，較少的灰空間以及干、濕區(qū)和動(dòng)靜分離有致?！旅鏋閷?shí)景照片各產(chǎn)品簡析酒店式公寓部分——B、C、D座小戶型（35-5650設(shè)計(jì)師廣場案例分析51起居室居中，大餐廳，主臥室朝南，比較私密?？傮w滿足居住和象征性功能要求。起居室由兩部分構(gòu)成，雙起居室空間-主起居室和家庭大餐廳，具豪宅尺度。主臥與健身空間相連，主衛(wèi)與衣帽間相連，功能接洽，兼具適當(dāng)區(qū)隔。陽光書房空間較大。酒店式公寓部分——A座小戶型（300-600平米）起居室居中，大餐廳，主臥室朝南，比較私密。起居室由兩部分構(gòu)成52百貨商業(yè)部分——資和信百貨資和信百貨商業(yè)定位：1F國際名品世界2F名媛衣妝天地3F少女時(shí)尚驛站4F溫馨兒童樂園5F風(fēng)度紳士部落6F品位家居空間B1動(dòng)感休閑地帶B2停車場資和信百貨是中高檔、綜合性商業(yè)中心。以其綜合性多元業(yè)態(tài)、個(gè)性化時(shí)尚風(fēng)格、中高檔品牌定位、誠信快樂的經(jīng)營理念，實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一推廣和統(tǒng)一管理”的經(jīng)營模式，采用功能完善，技術(shù)先進(jìn)的IT系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、金融一體化。并將開通網(wǎng)上商城為消費(fèi)者提供更高效的人性化服務(wù)。百貨商業(yè)部分——資和信百貨資和信百貨商業(yè)定位：資和信百貨是中53本案產(chǎn)品綜合分析：在準(zhǔn)確的市場定位下，設(shè)計(jì)師廣場通過商業(yè)百貨與酒店式公寓的功能結(jié)合豐富了項(xiàng)目的產(chǎn)品內(nèi)容。同時(shí)在項(xiàng)目內(nèi)部與項(xiàng)目周邊市場形成商業(yè)與住宅的互動(dòng)消費(fèi)。為了跳躍出區(qū)域市場，并能在奧運(yùn)年贏得世界的目光，設(shè)計(jì)師大膽的應(yīng)用解構(gòu)主義手法，通過外立面構(gòu)建與顏色的選取上為建筑做了個(gè)性化詮釋，這剛好迎合了潛在消費(fèi)群體的COOL心理。項(xiàng)目本身采用了社區(qū)開放式布局（分別管理）。在具體的戶型設(shè)計(jì)上，通過35-56平米小面積的酒店式公寓產(chǎn)品的切分與組合，來構(gòu)建了建筑的外部結(jié)構(gòu)（尺度與尺寸顯得非常重要）。并盡可能的在內(nèi)部功能和空間上做到動(dòng)靜與干濕分區(qū)。其中，精裝修是其非常重要的一環(huán)，滿足了消費(fèi)者的便捷消費(fèi)心理。