法式同策XXXX年月上海松江佘山天安別墅三期地塊定位

上海松江佘山天安別墅三期地塊定位報(bào)告上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司第一區(qū)域事業(yè)部貳零壹壹年柒月我們來到了一個(gè)極具發(fā)展空間的熱土……區(qū)位價(jià)值天馬山森林公園佘山國(guó)家旅游度假區(qū)松江新城核心區(qū)洞涇站松江大學(xué)城站13公里辰山植物園距離佘山國(guó)家旅游度假區(qū)2公里佘山娛樂休閑配套在本案5公里左右的生活半徑里本案毗鄰地鐵9號(hào)線佘山站，至松江新城核心區(qū)交通十分便捷區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目位于泗涇板塊，與佘山板塊交匯，集兩大板塊資源于一體佘山站8公里佘山國(guó)家旅游度假區(qū)松江新城站宗地位置緊鄰9號(hào)線佘山站，多條市級(jí)主干道可快速接入市區(qū)，交通便利，聯(lián)動(dòng)性較高。交通屬性佘山別墅區(qū)A9A5莘閔別墅區(qū)A8趙巷別墅區(qū)徐涇別墅區(qū)滬青平公路滬松公路泗涇站佘山站9號(hào)線嘉松公路莘磚公路本案泗涇板塊

快速交通：經(jīng)由嘉松公路、滬松公路、莘磚公路可快速到達(dá)滬青平公路、A9、A5、A8以及市區(qū)。

軌道交通：地鐵9號(hào)線已投入使用，本案臨近佘山站，距離約在2-2.5公里。嘉松公路三湘效果圖三湘效果圖位于泗涇站的大潤(rùn)發(fā)超市周邊商業(yè)配套逐步跟上，逐步形成以高端居住社區(qū)及國(guó)家級(jí)旅游渡假區(qū)為主的版塊主調(diào)。商業(yè)屬性泗涇站本案三湘商業(yè)廣場(chǎng)佘山灣商業(yè)中心佘山站泗涇鎮(zhèn)中心本案所在區(qū)域目前無大型配套，主要依靠周邊社區(qū)的小型商業(yè)配套，但未來將有三湘商業(yè)廣場(chǎng)和佘山灣商業(yè)中心投入使用：

三湘商業(yè)廣場(chǎng)占地約5萬(wàn)㎡，總建約10萬(wàn)㎡，緊鄰9號(hào)線泗涇站，集生活購(gòu)物、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂于一體的一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心，已投入運(yùn)營(yíng)

佘山灣商業(yè)中心上海城投開發(fā)，超過10萬(wàn)㎡的各類商業(yè)中配置了5萬(wàn)㎡的濱水風(fēng)情商業(yè)，3萬(wàn)㎡的精品城市廣場(chǎng)，約2萬(wàn)㎡的“佘山灣主題商業(yè)街”。（建設(shè)中）佘山索菲特酒店大佘山區(qū)域規(guī)劃輻射本版塊，帶來吸引高端客戶的機(jī)會(huì)，同時(shí)本區(qū)域高端客戶的置換需求與口碑也是本案的潛在機(jī)會(huì)。大佘山規(guī)劃大佘山區(qū)域定位高端圈層，周邊規(guī)劃有索菲特大酒店、佘山艾美酒店、歡樂谷、佘山高爾夫等項(xiàng)目，同時(shí)千萬(wàn)級(jí)別墅林立將吸引大量本地或是外來的高端客源。佘山距離本項(xiàng)目2公里左右佘山上的天文臺(tái)、百年歷史的大教堂將給本區(qū)域帶來濃厚的人文氣息。2000年開挖的月湖將和佘山組成上海唯一山水景觀，地域優(yōu)勢(shì)明顯。上海市政府計(jì)劃將此地建成一個(gè)綜合性休閑度假與高檔別墅區(qū)相結(jié)合的區(qū)域，規(guī)劃面積為46平方公里，預(yù)計(jì)五年內(nèi)建成。本案佘山高爾夫球場(chǎng)佘山艾美酒店佘山歡樂谷項(xiàng)目地塊項(xiàng)目位于松江泗涇板塊，緊鄰佘山國(guó)家旅游風(fēng)景區(qū)，景觀河道等資源較豐富，0.85容積率決定了項(xiàng)目產(chǎn)品以低密度為主本案宗地項(xiàng)目地塊形狀較規(guī)整，景觀河道貫穿其中，水道資源豐富。項(xiàng)目地塊宗地西側(cè)為天安豪園二期（在建）西側(cè)緊鄰嘉松南路東側(cè)為佘山東郡北側(cè)為米蘭諾貴都南側(cè)為古樓閣河道項(xiàng)目中央古樓閣河道古樓公路南面河道西側(cè)：嘉松公路車流量較大，且地鐵9號(hào)線帶來大量噪音。東北側(cè)規(guī)劃有幼兒園，白天會(huì)比較吵鬧。周邊小環(huán)境商業(yè)配套較少，沒有形成高端住宅區(qū)的氛圍?！獙?duì)于豪宅客戶的消費(fèi)心理影響較大非絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)環(huán)境資源型豪宅項(xiàng)目適宜走品質(zhì)打造型高端項(xiàng)目路線！地塊不利條件古樓路商業(yè)嘉松公路項(xiàng)目東北面規(guī)劃有幼兒園，且臨近市級(jí)公路，會(huì)有噪音影響。幼兒園項(xiàng)目地塊地塊總結(jié)地塊毗鄰佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，依托上海唯一的山林景觀資源，打造世界頂級(jí)別墅區(qū)。周邊大佘山別墅氛圍日漸濃厚，旅游資源豐富，依托市政規(guī)劃，高端配套資源日漸成熟。區(qū)域?qū)傩匀莘e率為0.85，可打造低密度社區(qū)。古樓閣河道貫穿其中，河道景觀為地塊的核心資源。但地塊周邊規(guī)劃有幼兒園，會(huì)比較吵鬧，周邊市級(jí)公路車流量較大，較嘈雜，并不具備打造頂級(jí)豪宅別墅社區(qū)的條件。地塊屬性核心問問題1核心問問題2項(xiàng)目需需形成成以產(chǎn)產(chǎn)品打打造致致勝的的策略略思想想，解解決兩兩大核核心問問題：：產(chǎn)品品革革新新下下的的最最優(yōu)優(yōu)產(chǎn)產(chǎn)品品選選擇擇策策略略項(xiàng)目目塑塑造造下下的的極極致致獨(dú)獨(dú)特特性性演演繹繹產(chǎn)品品策策略略項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議核心問題1核心問題2項(xiàng)目需形成以以產(chǎn)品打造致致勝的策略思思想，解決兩兩大核心問題題：產(chǎn)品革新下的的最優(yōu)產(chǎn)品選選擇策略項(xiàng)目塑造下的的極致獨(dú)特性性演繹產(chǎn)品策略項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議本案泗涇板塊趙巷板塊佘山板塊價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)板塊塊/產(chǎn)品界定依據(jù)區(qū)域價(jià)值值評(píng)估結(jié)論，，本案所在區(qū)區(qū)域是泛佘山山價(jià)值覆蓋區(qū)區(qū)域佘山概念價(jià)值值板塊：佘山山、趙巷、泗泗涇價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)板塊塊：佘山板塊趙巷板塊泗涇板塊本項(xiàng)目地處處松江大佘山山區(qū)域輻射區(qū)區(qū)域中，主要要面臨趙巷板板塊、泗涇板板塊、佘山板板塊的直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)板塊界定定價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)板塊塊/產(chǎn)品界定容積率0.85低密度高端住住宅區(qū)項(xiàng)目地塊技術(shù)術(shù)指標(biāo)區(qū)域價(jià)值屬性性價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品品：獨(dú)棟別墅雙拼/聯(lián)排別墅疊加別墅低密度大平層層產(chǎn)品從項(xiàng)目容積積率來看，獨(dú)獨(dú)棟、聯(lián)排、、疊加和大平平層這些低密密度產(chǎn)品都是是本案定位需需要考慮的物物業(yè)類型。競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品界定定獨(dú)棟別墅各競(jìng)爭(zhēng)板塊塊均有獨(dú)棟別別墅分布，其其中佘山板塊塊分布最多趙巷板塊泗涇板塊佘山板塊本案圣安德魯斯莊園泗涇頤景園佘山銀湖別墅同潤(rùn)圣塔路斯佘山東郡佘山高爾夫別墅佘山3號(hào)紫都上海晶園中凱佘山別墅東紫園天馬高爾夫別墅主要獨(dú)棟別墅樓盤分布獨(dú)棟別墅佘山板塊以總價(jià)段在3000萬(wàn)以上，面積段在350-500㎡之間的大型豪豪宅項(xiàng)目為主主；泗涇板塊以280-350㎡的獨(dú)棟為主，，總價(jià)在1500萬(wàn)之內(nèi)；趙巷巷僅一個(gè)項(xiàng)目目在售，400-500平的大獨(dú)棟。價(jià)格年平均增增長(zhǎng)率泗涇板塊獨(dú)棟棟別墅以280-350㎡小獨(dú)棟為主，，主力總價(jià)在在600-900萬(wàn)元，成交均均價(jià)最低，為為28912元/㎡，月均去化套套數(shù)為19.6套，其中泗涇頤景園在在本區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)去化速度最最快，為8.3套/月，合生國(guó)際際花園緊隨其其后，為7.3套/月。佘山板塊主要要成交為350-500㎡大獨(dú)棟為主主，成交均價(jià)價(jià)和總價(jià)都很很高，分別為為均價(jià)68134元/㎡、主力總價(jià)價(jià)在3000萬(wàn)-6000萬(wàn)之間；其中中佘山高爾夫夫別墅項(xiàng)目單單價(jià)突破10萬(wàn)，為106427元/㎡，最高成交交總價(jià)已突破破億元；月均去化速度度最快為上海海紫園項(xiàng)目，，月均去化3.8套。趙巷僅圣安德德魯斯一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目在售，面面積400-500，總價(jià)1500-2000萬(wàn)之間。獨(dú)棟別墅目前周邊市場(chǎng)場(chǎng)上在售獨(dú)棟棟項(xiàng)目較多，，余量較大，以以佘山地區(qū)頂頂級(jí)獨(dú)棟為主主。目前市場(chǎng)上類類獨(dú)棟項(xiàng)目幾幾乎沒有，而而本案可將之作為一個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，來填充市場(chǎng)場(chǎng)上此類物業(yè)業(yè)類型的缺失失。獨(dú)棟未來供應(yīng)量較較大，佘山板塊供供應(yīng)以大面積段，高高總價(jià)的頂級(jí)級(jí)豪宅為主，泗涇板塊多多推經(jīng)濟(jì)型獨(dú)獨(dú)棟，面積段段在280-350㎡之間，趙巷巷僅存75套400平以上大獨(dú)棟棟?？傮w而言，隨隨著佘山3號(hào)的售罄，品品質(zhì)感強(qiáng)的小小獨(dú)棟產(chǎn)品稀稀缺。區(qū)域內(nèi)在售售聯(lián)排類產(chǎn)品品較少，主要要分布在趙巷巷板塊，在售售樓盤開盤時(shí)時(shí)間較早，目目前余量較少少。雙拼/聯(lián)排別墅在售待售趙巷板塊泗涇板塊佘山板塊本案主要聯(lián)排別墅樓盤分布凱迪赫菲莊園龍湖滟瀾山合生御廷園山語(yǔ)原墅凱迪澳瀾灣佘山瓏原周邊板塊聯(lián)聯(lián)排別墅主力力面積段在200-250㎡左右，總價(jià)基本控制制在800萬(wàn)以下。成交面積段主主要集中在200-250平米之間。主力成成交總價(jià)控制制在800萬(wàn)以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅去化化情況較好。。佘山瓏原項(xiàng)目目上市后，將將上市一批豪華型聯(lián)排排別墅，總價(jià)價(jià)預(yù)計(jì)在千萬(wàn)萬(wàn)以上。市場(chǎng)對(duì)這一類類產(chǎn)品接受程程度較高，且且去化速度也也比較理想。。雙拼/聯(lián)排別墅周邊板塊中中聯(lián)排別墅未來供應(yīng)量較較少，約為8.7萬(wàn)方，中高檔檔品質(zhì)型別墅墅存量不足。目前周邊市場(chǎng)場(chǎng)上在售聯(lián)排排項(xiàng)目較少，，目前多已進(jìn)入入尾盤銷售狀狀態(tài)。余量?jī)H僅剩60套左右，目前前多已進(jìn)入尾尾盤銷售狀態(tài)態(tài)。未來市場(chǎng)推量較少，山語(yǔ)原墅未未來預(yù)計(jì)4期，具體規(guī)劃劃方案未定。。凱迪赫菲莊莊園以獨(dú)棟為為主，輔以少少量的聯(lián)排雙雙拼。佘山瓏瓏原預(yù)計(jì)7月底開盤，一一期聯(lián)排供應(yīng)應(yīng)量在2萬(wàn)平米左右，，未來市場(chǎng)可可售體量保持持在很低的水水平上。競(jìng)爭(zhēng)板塊聯(lián)排排別墅未來供供應(yīng)量約有8.7萬(wàn)方，主要來自趙趙巷的合生御御庭園和佘山山瓏原，前者者品質(zhì)較低，，競(jìng)爭(zhēng)力不足足，后者為佘佘山地區(qū)的又又一新豪宅別別墅項(xiàng)目，千千萬(wàn)級(jí)別墅。。未來市場(chǎng)總價(jià)價(jià)800萬(wàn)以內(nèi)的聯(lián)排排別墅推量較較少，也是本案的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)之一。。雙拼/聯(lián)排別墅區(qū)域內(nèi)疊拼拼型產(chǎn)品目前前僅有龍湖滟滟瀾山一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目在售，且也已進(jìn)入尾尾盤銷售。后后期供應(yīng)來自自佘山瓏原項(xiàng)項(xiàng)目。疊加別墅在售待售趙巷板塊泗涇板塊佘山板塊本案龍湖滟瀾山主要疊加別墅樓盤分布佘山瓏原170-190平米左右是疊疊加別墅主力力去化面積段段，客戶認(rèn)可可程度較高，，去化速度較較快，總價(jià)在在500萬(wàn)以內(nèi)。疊加別墅目前周邊市場(chǎng)場(chǎng)上僅龍湖滟瀾山山一個(gè)疊拼項(xiàng)項(xiàng)目在售，但龍湖滟瀾瀾山疊加別墅墅附贈(zèng)地下室或或閣樓，附加加值較高；且其園林景景觀打造和品品牌包裝程度度也相對(duì)較高高，是其在周周邊大量獨(dú)棟棟產(chǎn)品的包圍圍下，去化情情況較好的主主要原因。佘山瓏原疊加加產(chǎn)品預(yù)計(jì)7月入市。成交面積段主主要集中在170-190平米之間，未來佘佘山瓏原上市市后，將上市市一批200平左右，總價(jià)價(jià)較高的豪華華型產(chǎn)品。市場(chǎng)上疊加類類產(chǎn)品均價(jià)一路路上揚(yáng)，去化化情況相對(duì)較較好，顯示出出了強(qiáng)勁的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。且總總價(jià)在500萬(wàn)左右的項(xiàng)目目市場(chǎng)接受程程度較高。區(qū)域內(nèi)疊加加型產(chǎn)品未來來已無大的供供應(yīng)量，僅目目前龍湖滟瀾瀾山在售一批批余量，后期疊加供應(yīng)應(yīng)來自佘山瓏瓏原項(xiàng)目。疊加別墅目前周邊市市場(chǎng)上僅龍湖滟瀾瀾山疊加項(xiàng)項(xiàng)目在售，余量較少少，且未來來無推量；；佘山隴原原項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)7月入市0.9萬(wàn)平米左右右房源。目前來看，，未來市場(chǎng)場(chǎng)疊加類產(chǎn)產(chǎn)品推量將將主要來自自于佘山瓏瓏原的高端端疊加項(xiàng)目目，產(chǎn)品在在區(qū)域內(nèi)稀稀缺性較高高，且相對(duì)對(duì)去化情況況較好。疊加類產(chǎn)品品在目前市市場(chǎng)中相對(duì)去化速速度最快，市場(chǎng)接受能力最最高，也可作為為本案的一一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)。趙巷板塊泗涇板塊佘山板塊本案低密度大平平層產(chǎn)品已已開始進(jìn)入入市場(chǎng)金地佘山天天境華潤(rùn)佘山九九里大平層產(chǎn)品品目前競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)板塊內(nèi)的的大平層項(xiàng)項(xiàng)目有三個(gè)個(gè)，金地以以及華潤(rùn)項(xiàng)項(xiàng)目都已上上市。綠城洞涇項(xiàng)目綠城洞涇項(xiàng)項(xiàng)目位于泗泗涇附近，，目前尚在在規(guī)劃階段段一期開盤盤166金地佘山天天鏡一期在售二期正在動(dòng)工項(xiàng)目目前已已經(jīng)開盤，，首期開盤11棟樓，共計(jì)計(jì)166套，目前僅僅去化兩套套。以創(chuàng)新性別別墅為賣點(diǎn)點(diǎn)，在區(qū)域域內(nèi)稀缺性性較高，并并且前期宣宣傳包裝到到位，但是是面對(duì)傳統(tǒng)統(tǒng)別墅區(qū)的的競(jìng)爭(zhēng)壓力力，以及固固有的別墅墅消費(fèi)模式式，去化情情況不理想想，前景不不明朗。區(qū)域域內(nèi)內(nèi)第第一一家家開開盤盤金地地佘佘山山天天鏡鏡D戶型型圖圖4室3廳5衛(wèi)2廚500.00㎡㎡A2戶型型圖圖4室2廳4衛(wèi)2廚265.00㎡㎡D戶型型圖圖4室3廳5衛(wèi)2廚360.00㎡㎡B戶型型圖圖3室2廳3衛(wèi)2廚230.00㎡㎡獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)九九宮宮格格及及法法式式十十字字風(fēng)風(fēng)格格戶戶型型360及500平米米戶戶型型附附帶帶私家家泳泳池池超大大7.5米以以上上客客廳廳采采光光面面一梯梯一一戶戶，主主客客及及傭傭人人三種種不不同同入入戶戶方方式式360及500平米房型型主臥帶密密室設(shè)計(jì)計(jì)建筑風(fēng)格格：新古典主主義建筑外立立面：采采用穆瑪麗頂頂級(jí)石材材、波斯斯金麻石石材會(huì)所：包包括私人住家家酒店、下沉式式網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、spa、多功能能廳等項(xiàng)目賣賣點(diǎn)：新古典主主義平墅墅、寬景景樓距、、3.5米層高、、私家泳泳池、一一梯一戶戶、超大大采光面面寬、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)12000元/平米一期開售售共8棟97套，約3萬(wàn)方，在明年年2012年下半年年交房據(jù)售樓處處稱，目目前項(xiàng)目目正處于蓄蓄客階段段，預(yù)約看看房者較較多，但但是實(shí)際確定定購(gòu)買意意向者寥寥寥，叫好不叫叫座。說明市市場(chǎng)對(duì)這這類新類類型產(chǎn)品品的接受受能力尚尚有待提提高。均價(jià)5萬(wàn)/㎡左右，總總價(jià)1300-1400萬(wàn)元，精精裝修，，裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為12000元/㎡；項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)：大佘佘山規(guī)劃劃（共享享）；低低密度大大平層；；大棟距距；中軸軸對(duì)稱，，景觀布布局；十十字圓廳廳，功能能分布；；圈層社社區(qū)；華華潤(rùn)品牌牌和裝修修。華潤(rùn)佘山山九里項(xiàng)目目目前尚未未開盤，，處于蓄蓄客期，，客戶熱熱情并不不是很高高，未來來去化情情況有待待觀察，，大平層層別墅市市場(chǎng)尚有有待開發(fā)發(fā)。華潤(rùn)佘山山九里4室2廳4衛(wèi)2廚380.00㎡㎡4室2廳5衛(wèi)1廚330.00㎡㎡4室2廳5衛(wèi)2廚280.00㎡㎡十字圓廳廳式布局局低容積率率社區(qū)主臥步入入式衣帽帽間十字圓廳廳設(shè)計(jì)入入門玄關(guān)關(guān)超大南向向采光面面建筑風(fēng)格格：法式凡爾爾賽風(fēng)格格建筑外立立面：采采用新疆疆卡拉麥里里金高檔檔石材會(huì)所：雪雪茄吧、、多功能能活動(dòng)室室等預(yù)計(jì)8月開盤。外立面卡拉拉麥里金、法法國(guó)凡爾賽宮宮風(fēng)格建筑、、對(duì)稱式景觀觀，裝修標(biāo)準(zhǔn)12000-15000元/平米，附贈(zèng)露臺(tái)和陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)面積。大平層產(chǎn)品低密度大平平層產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)較激烈，，且從目前前市場(chǎng)反應(yīng)來來看，客戶接接受度并不理理想。是目前大佘山山區(qū)域市場(chǎng)上上首次出現(xiàn)的的的低密度大平層層項(xiàng)目，金地天境已開開盤，目前僅僅去化兩套；華潤(rùn)九里項(xiàng)項(xiàng)目據(jù)售樓處處稱目前處于蓄客階段段，蓄客并不不理想，開盤時(shí)間未定定。綠城項(xiàng)目目前前尚處規(guī)劃中中。總體來說蓄客客情況不理想想，市場(chǎng)叫好不叫叫座，成交情況不不理想，市場(chǎng)接受程度度尚有待市場(chǎng)場(chǎng)驗(yàn)證，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度較較高。地塊信息青浦趙巷17號(hào)住宅用地價(jià)值導(dǎo)向基礎(chǔ)礎(chǔ)高價(jià)值產(chǎn)品，，價(jià)格高，成成長(zhǎng)性好；面面積控制后，，總價(jià)對(duì)于獨(dú)獨(dú)棟別墅客戶戶有著很大的的吸引力；去去化速度較好好；后期存量量不足＞≥＞＞小獨(dú)棟別墅雙拼/聯(lián)排別墅疊加別墅低密度大平層層＞（大）獨(dú)棟別別墅價(jià)格成長(zhǎng)性好好；通過控制制面積或者提提升產(chǎn)品內(nèi)部部外價(jià)值可以以大幅提升單單價(jià)，且去化化速度良好；；市場(chǎng)后期存存量有限一般價(jià)值別墅墅產(chǎn)品，去化化速度良好，，主要為了消消化容積率；；后續(xù)供應(yīng)主主要來自佘山山瓏原項(xiàng)目市場(chǎng)此類產(chǎn)品品剛剛推出，，市場(chǎng)接受度度不佳，貨量量較充足高價(jià)值產(chǎn)品，，但是單總價(jià)價(jià)過高，導(dǎo)致致去化速度緩緩慢，價(jià)值平平衡性低，供供應(yīng)量大產(chǎn)品價(jià)值分析析在容積率完完全實(shí)現(xiàn)前提提下，本案產(chǎn)產(chǎn)品線優(yōu)先滿滿足順序?yàn)椋海盒—?dú)棟、類類獨(dú)棟、雙拼拼聯(lián)排、疊加加別墅類獨(dú)棟聯(lián)排別墅的升升級(jí)，高容積積率下的偏獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品。土土地價(jià)值更好好的挖掘。周周邊競(jìng)品還未未出現(xiàn)此類產(chǎn)產(chǎn)品?？蛻舴治鲑苌胶诵膮^(qū)佘山輻射區(qū)大佘山區(qū)域獨(dú)棟別墅板塊塊頂尖富豪階層層權(quán)貴階層綜合性別墅區(qū)區(qū)域多次改善型客客戶、投資客客戶進(jìn)入景觀資源導(dǎo)入入景觀資源、規(guī)規(guī)劃配套導(dǎo)入入綜合性別墅區(qū)區(qū)域改善型客戶成成為主體景觀資源、規(guī)規(guī)劃配套導(dǎo)入入客戶演變?nèi)行钥蛻艨蛻魞蓸O分化，本地客和西區(qū)別墅客各占一半左右，有少量全市性別墅客戶本地客占據(jù)主力，有少量西區(qū)別墅客；未來隨著佘山南擴(kuò)，將導(dǎo)入更多西區(qū)別墅客戶佘山板塊趙巷板塊泗涇板塊松江新城板塊各板塊客戶特特征白領(lǐng)階層城市居所200-400萬(wàn)中產(chǎn)階層舒適居所400-600萬(wàn)新富階層享受居所600-1000萬(wàn)權(quán)貴階層奢侈居所1000-2000萬(wàn)富豪階層收藏居所3000萬(wàn)以上佘山板塊客戶戶全市性獨(dú)棟別別墅性客戶，，客戶需求純純粹；代表項(xiàng)項(xiàng)目：東紫園園、佘山3號(hào)早期本地客，，以及全市別別墅客戶，主主要是西區(qū)別別墅客戶；客客戶需求跨度度大；代表項(xiàng)項(xiàng)目：圣安德德魯斯、龍湖湖滟瀾山泗涇板塊客戶戶松江產(chǎn)業(yè)客，，以及西區(qū)別別墅客戶；客客戶需求跨度度大；客戶購(gòu)購(gòu)買能力低于于佘山和趙巷巷板塊；代表表項(xiàng)目：泗涇涇頤景園、同同潤(rùn)圣塔路斯斯松江新城板塊塊客戶趙巷板塊客戶戶松江本地客為為主，有部分分西區(qū)別墅客客戶；客戶需需求以經(jīng)濟(jì)型型別墅；客戶戶購(gòu)買能力較較低，對(duì)價(jià)格格敏感度較高高；代表項(xiàng)目目：綠地薔薇薇九里、德邑邑小城各板塊客戶特特征客戶導(dǎo)向基礎(chǔ)礎(chǔ)小獨(dú)棟別墅項(xiàng)項(xiàng)目——觀庭觀庭小獨(dú)棟別別墅成交客戶戶主要來自西西區(qū)（徐匯/古北/虹橋/徐涇等），有有部分全市和和全國(guó)客戶；；面積需求集中中在350㎡以下；主要作為自用用，大多為首首次置業(yè)別墅墅客戶；客戶購(gòu)買關(guān)注注點(diǎn)主要集中中在建筑風(fēng)格格、產(chǎn)品規(guī)劃劃、區(qū)位、價(jià)價(jià)格等方面。。代表項(xiàng)目目客戶特特征經(jīng)濟(jì)型別別墅項(xiàng)目目——英郡別院院英郡別院院成交客客戶主要要是松江江本地客客，其次次西區(qū)客客（長(zhǎng)寧寧/徐匯/閔行））；面積需需求集集中在在250㎡以下；；成交客客戶絕絕大多多數(shù)出出于公公寓改改善升升級(jí)需需求目目的購(gòu)購(gòu)買；；客戶購(gòu)購(gòu)買關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)主要要集中中在價(jià)價(jià)格、、戶型型面積積、區(qū)區(qū)位、、配套套和附附加值值等方方面。。代表項(xiàng)項(xiàng)目客客戶特特征經(jīng)濟(jì)型型別墅墅目標(biāo)標(biāo)客戶戶小獨(dú)棟棟/類獨(dú)棟棟別墅墅目標(biāo)標(biāo)客戶戶“產(chǎn)品品面積積需求求跨度度大，，視其其經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力力而定定”型型客戶戶客戶機(jī)機(jī)會(huì)分分析可行性性最優(yōu)優(yōu)方案案：小獨(dú)棟棟+類獨(dú)棟棟/類雙拼拼別墅墅+疊加別別墅產(chǎn)品定定位產(chǎn)品定定位本案中中小獨(dú)棟棟作為為項(xiàng)目目標(biāo)桿桿溢價(jià)價(jià)產(chǎn)品品，建議議沿景觀觀河道道排布布，產(chǎn)品體體量約約占總總建面面積10%，起到到提高高項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)和調(diào)調(diào)性的的作用用；類獨(dú)棟棟/類雙拼拼是本本項(xiàng)目目主打打產(chǎn)品品，該產(chǎn)產(chǎn)品比比純聯(lián)排排具有有更好好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益，具體體體量量配比比需根根據(jù)與與疊加加產(chǎn)品品之間間的容容積率率及體體量關(guān)關(guān)系來來計(jì)算算；疊加產(chǎn)產(chǎn)品主主要是是消化化容積積率，排布于于相對(duì)對(duì)位置置欠佳佳地塊塊，但在在品質(zhì)質(zhì)上也也要全全力打打造，，不影影響整整個(gè)社社區(qū)的的高端端調(diào)性性，目目前市市場(chǎng)上上也出出現(xiàn)了了一些些高品品質(zhì)的的疊加加產(chǎn)品品如仁仁恒怡怡庭、、中建建新江江灣，，可參參考它它們的的做法法。體量配比15695+x+0.7y0.4+x+y=184642x=131556.5y=13848地塊信息方案一：小獨(dú)棟容積積率為0.4+類雙拼/類獨(dú)棟容積積率為0.7+4層疊加容積積率為1體量配比15695+1.2x+0.7y0.4+x+y=184642x=78933.7y=66470.8地塊信信息方案二二：小獨(dú)獨(dú)棟容容積率率為0.4+類雙拼拼/類獨(dú)棟棟容積積率為為0.7+6層疊加加容積積率為為1.2方案一一得出出疊加產(chǎn)產(chǎn)品體體量占占比達(dá)達(dá)到83.8%；而類獨(dú)棟棟/類雙拼拼只占占6.2%，體量較較少，，難以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)較高高溢價(jià)價(jià)。方案二二得出出疊加產(chǎn)產(chǎn)品體體量占占比為為60.4%；類獨(dú)獨(dú)棟/類雙拼拼接近近30%；較較方案案一有有較大大提升升，產(chǎn)品品分配配更為為合理理，故建議議參用用方案案二，，即做做6層疊加加產(chǎn)品品。方案選選擇戶型面面積由市場(chǎng)場(chǎng)分析析可得得，小小獨(dú)棟棟產(chǎn)品品面積積一般般在260㎡~350㎡之間間，但但不能能太小小也不不能太太大，，如果果太小小，則則喪失失了別別墅的的舒適適性；；如果果太大大，則則總價(jià)價(jià)相對(duì)對(duì)較高高，會(huì)會(huì)影響響去化化速度度，故建議議本案案小獨(dú)獨(dú)棟面面積在在280-320平米之之間。。戶型面面積類獨(dú)棟棟產(chǎn)品品作為為聯(lián)排排別墅墅的升升級(jí)，，是高高容積積率下下的偏偏獨(dú)棟棟產(chǎn)品品，周周邊競(jìng)競(jìng)品還還未出出現(xiàn)此此類產(chǎn)產(chǎn)品。。為了了與項(xiàng)項(xiàng)目小小獨(dú)棟棟產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)區(qū)隔隔，建議面面積小小于小小獨(dú)棟棟產(chǎn)品品，控控制在在260-280平米。。聯(lián)排別別墅目目前市市場(chǎng)上上主力力成交交面積積在200-250平米之之間，，且與與本案案類獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品面面積關(guān)關(guān)系來來看，，類雙雙拼別別墅面面積要要小于于類獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品，，因此建建議本本案類類雙拼拼產(chǎn)品品戶型型面積積在220-250平米之之間。。戶型面面積目前疊疊加產(chǎn)產(chǎn)品市市場(chǎng)主主力面面積在在200平米以以下，，本案產(chǎn)產(chǎn)品以以市場(chǎng)場(chǎng)常規(guī)規(guī)面積積段即即可，，建議議在180-200平米。。總結(jié)小獨(dú)棟棟戶型型總建建筑面面積為為1.57萬(wàn)平米米，占占比為為10%，主力力面積積為280-320平米；；類獨(dú)棟棟/類雙拼拼建筑筑面積積為4.65萬(wàn)平米米，占占比約約30%，主力力面積積類獨(dú)獨(dú)棟為為260-280平米，，類雙雙拼為為220-250平米；；疊加別別墅建建筑面面積為為9.47萬(wàn)平米米，占占比約約60%，主力力面積積段為為180-200平米。。產(chǎn)品排排布小獨(dú)棟棟類獨(dú)棟棟/類雙拼拼疊加小獨(dú)獨(dú)棟是是本案案標(biāo)桿桿產(chǎn)品品，沿沿景觀觀河道道一線線排布布，疊疊加別別墅排排布于于地塊塊較差差位置置，用用于消消化容容積率率，類類獨(dú)棟棟/類雙拼拼是本本案主主打產(chǎn)產(chǎn)品，，排布布于本本案的的中心心位置置。幼兒園園古樓閣閣河核心問問題1核心問問題2項(xiàng)目需需形成成以產(chǎn)產(chǎn)品打打造致致勝的的策略略思想想，解解決兩兩大核核心問問題：：產(chǎn)品革革新下下的最最優(yōu)產(chǎn)產(chǎn)品選選擇策策略項(xiàng)目塑塑造下下的極極致獨(dú)獨(dú)特性性演繹繹產(chǎn)品策策略項(xiàng)目定定位產(chǎn)品建建議塞納河河畔的的風(fēng)情情——法式建建筑法蘭西西民族族的浪浪漫主主義法式建建筑以以歐洲洲文藝藝復(fù)興興式為為代表表，具具有較較強(qiáng)的的裝飾飾性和和藝術(shù)術(shù)性，，能體體現(xiàn)出出法蘭蘭西民民族的的浪漫漫主義義色彩彩和審審美傾傾向。。建筑外外立面面色彩彩典雅雅清新新，講講求心心靈的的自然然回歸歸感，，給人人熱情情奔放放的法法蘭西西氣息息。貴貴族風(fēng)風(fēng)范、、高貴貴典雅雅。別墅外外立面面建議議檐口雕雕花屋頂樓臺(tái)欄欄桿走廊拱拱門外墻面面法式建建筑立立面的的元素素設(shè)計(jì)計(jì)細(xì)節(jié)處處理上上運(yùn)用用了法法式廊廊柱、、攀花花、線線條，，制作作工藝藝精細(xì)細(xì)考究究；墻墻面、、窗戶戶、屋屋頂和和檐口口等處處有精精細(xì)的的攀花花裝飾飾別墅外外立面面建議議下部石石材，，上部部真石石漆；；部分分位置置，如如煙處處石材材貼到到3層整體感感覺品品質(zhì)感感較高高，細(xì)細(xì)節(jié)豐豐富入戶門：層層入進(jìn)營(yíng)造尊貴感出檐較短的宮廷式檐口復(fù)古的勒腳線條屋頂老虎窗石材干掛雕花鋁板飾面鐵藝欄桿疊加外外立面面建議議經(jīng)典三三段式式布局局以及及具有有儀式式感的的對(duì)稱稱排布布，法法式建建筑風(fēng)風(fēng)格所所體現(xiàn)現(xiàn)的浪浪漫與與典雅雅、恢恢弘與與大氣氣，更更能匹匹配本本案的的產(chǎn)品品特色色與高高端定定位。。改造部部分完成周周邊河河道的的改造造；道路兩兩旁法法式梧梧桐的的栽種種；對(duì)市政政道路路的中中心綠綠化及及公共共設(shè)施施進(jìn)進(jìn)行改改造；；通過豐豐富的的高差差變化化及材材料、、種植植處理理道路路景觀觀。外圍景景觀通過項(xiàng)項(xiàng)目外外圍道道路的的改造造與豐豐富，，在道道路的的斷面面處理理上，，通過過高差差的變變化，，加上上“面磚→→各類類大小小灌木木→喬喬木→→建筑筑”的層次次變化化，并并融入入一些些法式式元素素，烘烘托項(xiàng)項(xiàng)目主主題。。入口及及入口口景觀觀社區(qū)大大門與與外圍圍墻齊齊高，，建議議采用用莊重重的色色調(diào)與與風(fēng)格格，體體現(xiàn)品品質(zhì)感感與私私密感感，營(yíng)營(yíng)造出出超乎乎客戶戶期望望的生生活環(huán)環(huán)境氛氛圍。。入口設(shè)設(shè)置凡爾賽賽宮花花園楓丹白白露花花園茂茂特特芳丹丹花園園（主要要景觀觀組團(tuán)團(tuán)）（次級(jí)級(jí)景觀觀組團(tuán)團(tuán)）園林景景觀通過一一些法法式水水景、、雕塑塑的沿沿用，，勾勒勒出法法式宮宮廷花花園的的高貴貴優(yōu)雅雅，映映襯主主題。。坡地景景觀一層：：高7-8米、直直徑20公分以以上上的大大喬木木二層：：2-3米高的的灌木木三層：：花卉卉、小小灌木木四層：：草坪坪、地地披等等園林景景觀四層垂垂直綠綠化精精細(xì)化化的綠綠化理理念，，立體體感強(qiáng)強(qiáng)烈的的景觀觀享受受。法式中中軸景景觀大大道沿河景景觀帶帶園林景景觀層層進(jìn)進(jìn)深、、中軸軸對(duì)稱稱的園園林布布局，，令皇皇家氣氣韻環(huán)環(huán)繞簇簇護(hù)；；主打打的法法式中中軸景景觀，，充分分體現(xiàn)現(xiàn)儀式式感和和尊貴貴感。。塞納河河景觀觀帶香榭麗麗舍大大道中軸對(duì)對(duì)稱景景觀帶帶園林景景觀各式各各樣的的法式式元素素、小小品、、雕塑塑的運(yùn)運(yùn)用，，配以以法式式建筑筑的典典雅與與恢弘弘，更更體現(xiàn)現(xiàn)了本本案與與眾不不同的的風(fēng)格格品位位，提提升整整體形形象。。沙盤頂頂部吊吊燈裝裝飾，，配以以燈光光效果果，盡盡顯精精致。。大廳裝裝飾優(yōu)優(yōu)雅、、大氣氣，地地面拼拼花，，屋頂頂大吊吊燈。。售樓處處對(duì)于售售樓處處內(nèi)部部，布布局以以優(yōu)雅雅、大大氣為為主，，配以以典雅雅華貴貴的地地面拼拼花，，屋頂頂大吊吊燈等等法式式元素素，給給人以以無比比的尊尊崇感感與視視覺沖沖擊。。對(duì)于室室內(nèi)洽洽談區(qū)區(qū)、VIP客戶區(qū)區(qū)等功功能性性區(qū)域域，主主體格格調(diào)以以奢華華為主主，給給人以以高貴貴典雅雅的尊尊崇感感。售樓樓處處會(huì)所所建建議議2000-3000㎡㎡下沉沉式式景景觀觀會(huì)會(huì)所所，，內(nèi)內(nèi)涵涵餐餐飲飲、、健健身身、、會(huì)會(huì)客客，，休休閑閑娛娛樂樂等等功功能能性性區(qū)區(qū)域域。。層層數(shù)數(shù)以以兩兩層層為為主主，，局局部部三三層層，，形形成成錯(cuò)錯(cuò)落落有有致致的的建建筑筑外外部部輪輪廓廓，，匹匹配配社社區(qū)區(qū)整整體體的的高高端端格格調(diào)調(diào)。。會(huì)所所建建議議室內(nèi)內(nèi)恒恒溫溫泳泳池池養(yǎng)身身SPA瑜伽伽房房健身身房房臺(tái)球室雪茄紅酒吧風(fēng)格特征：布局上突出軸軸線的對(duì)稱，，恢宏的氣勢(shì)勢(shì)，豪華舒適適的居住空間間。細(xì)節(jié)處理上運(yùn)運(yùn)用了法式廊廊柱、雕花、、線條，制作作工藝精細(xì)考考究。在總體布局、、建筑平面與與立面造型中中強(qiáng)調(diào)軸線對(duì)對(duì)稱、主從關(guān)關(guān)系、突出中中心和規(guī)則的的幾何形體。。三段式立面，，構(gòu)圖簡(jiǎn)潔端端莊，幾何性性很強(qiáng)，軸線線明確，主次次有序。底層層結(jié)實(shí)沉重，，中層是虛實(shí)實(shí)相映的柱廊廊，頂部是水水平向厚檐。。新古典主義立立面構(gòu)成模式式與內(nèi)部樓層層及開間大小小有密切的比比例關(guān)系，給給人典雅、穩(wěn)穩(wěn)重的感覺。。法式建筑特征總結(jié)憧憬，……一座城市的未未來項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格格建議市場(chǎng)定價(jià)法運(yùn)用相類似的的項(xiàng)目作為樣樣本，通過對(duì)對(duì)影響價(jià)格因因素的分析及及修正，從而而得到評(píng)估項(xiàng)項(xiàng)目最可能實(shí)實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)價(jià)格【比較因子選擇擇原則】在具體的數(shù)量量計(jì)算中，需需全面考察比比較各類比樓樓盤的諸多價(jià)價(jià)值要素。決決定一個(gè)成熟熟市場(chǎng)（合理理的買方市場(chǎng)場(chǎng)）的成熟商商品住宅項(xiàng)目目的價(jià)值要素素包括以下三三類：1、類比土土地價(jià)值：：交通通、環(huán)境、、位置2、價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的宏觀因因素：成熟熟度、居住住氛圍3、項(xiàng)目可提提升價(jià)值判判斷：戶型型、配套等等在權(quán)重中，，各權(quán)重值值為本機(jī)構(gòu)構(gòu)價(jià)值分析析法之經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)值。在價(jià)價(jià)值類比中中，以“1”作為本項(xiàng)