版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡介
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和營銷代理行業(yè)中的領(lǐng)先企業(yè)因都江堰項(xiàng)目的營銷而有了第一次握手的機(jī)會(huì)易居(中國)高度重視這次珍貴的機(jī)會(huì)希望通過提案展示我們?yōu)殚_發(fā)商服務(wù)的能力并真誠期待正式合作的第二次握手!感謝沿海集團(tuán)對易居中國的信任邀請參與都江堰項(xiàng)目的營銷提案一、區(qū)域板塊認(rèn)知本案區(qū)域發(fā)展勢態(tài)旺盛,未來將成為置業(yè)聚集區(qū)域都江堰市地處四川成都平原西北部的岷江邊,距成都56公里,車程約30分鐘。具有“文化之都、遺產(chǎn)之地、山水之城、長壽之鄉(xiāng)、養(yǎng)生之園”美譽(yù)的都江堰,由于近年來的快速發(fā)展,品牌開發(fā)商的進(jìn)入等,都江堰樓市發(fā)展迅猛。根據(jù)都江堰發(fā)展規(guī)劃,本案所處的都江堰西區(qū)版塊未來將匯聚特色商貿(mào)、風(fēng)情美食、高尚居住、旅游驛站、生態(tài)風(fēng)光、主題公園等于一體。
項(xiàng)目地處都江堰幸福鎮(zhèn)片區(qū),隸屬城市中心城區(qū)范圍,為政府規(guī)劃的新興高尚生活片區(qū)。版塊描述都江堰房產(chǎn)市場環(huán)境07年1-10月,全市房地產(chǎn)總投資25.35億元,比上年增長125.36%。其中,竣工面積43.23萬平米;預(yù)售面積80.72萬平米;3年以上空置面積0.84萬平米。05000001000000150000020000002500000300000011250025353720062007房地產(chǎn)投資07年1-10月,全市商品房施工面積209.09萬平米,同比增長25.16%。新開工面積74.72萬平米,同比減少4.79%施工及新開工面積050100150200250167.062006200778.48209.0974.7207年1-10月,全市批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積72.39萬平米,同比增長19.77%,其中住宅63.36平米,同比增長18.65%,占比87.53%。商品房銷售07年1-10月,全市二手房成交34.72萬平米,同比增長6.93%;住宅成交面積24.36萬平米,同比減少9.54%;商業(yè)成交面積3.36萬平米,同比增長77.78%。二手房銷售都江堰房產(chǎn)市場環(huán)境2007年底,都江堰非農(nóng)業(yè)人口約30萬人,2010年將達(dá)36萬人,城市凈新增人口6萬。城市中心一環(huán)內(nèi)約8萬人,幾年內(nèi)人口由現(xiàn)在的8萬人逐步疏解至4.5萬人,外遷3.5萬人.在近期騰訊主持的《四川省首屆千萬Q友住房需求調(diào)查白皮書》中,共獲得成都25499個(gè)有效調(diào)查樣本。結(jié)果顯示,亟待解決基本住房問題首次置業(yè)及二次購房改善居住質(zhì)量總體為55.7%。在首次置業(yè)群體中,適婚群體占到樣本總數(shù)的20.83%。
三年內(nèi),本地約10萬人有購房需求,以戶均3.5人計(jì)算,約近3萬套房源需求。本地適婚齡購房需求活躍。都江堰房產(chǎn)需求人口環(huán)境都江堰地產(chǎn)客群的構(gòu)成2007年1-11月,都江堰市城區(qū)商品房個(gè)人購買人群,主要以本地客群為主,三州客戶、成都客戶、外地離退休人員等外地客群為副。典型產(chǎn)品掃描市場典型樓盤基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱總建筑面積總戶數(shù)容積率綠化率戶型面積產(chǎn)品形態(tài)工程進(jìn)度價(jià)格(元/m2)銷售狀況春語華璋40000㎡6001.145%41㎡-130㎡疊拼別墅純住宅,部分度假式小屋
一期封頂一期均價(jià)3877,二期4200元一期基本售磬,二期蓄水嶺秀都江83903㎡10221.540%48㎡-180㎡河景聯(lián)排別墅\新式花園洋房多層及別墅封頂一期電梯及多層均價(jià)4100元一期銷售中,即將售磬景順·山水間78528㎡7280.9544%50㎡—150㎡戶多層電梯洋房已開工建設(shè)銷售價(jià)格未定,首期均價(jià)可能應(yīng)在4100以上接受咨詢,預(yù)計(jì)08年3-4月首批次開盤泓坊河畔189471㎡9890.9838%首批200㎡以上大戶,后期規(guī)劃不詳純住宅,別墅、多層、小高層電梯一期已售磬一期最低售價(jià)4450元,最高售價(jià)5380元,均價(jià)4764.8元,首期全部為大戶型產(chǎn)品首批80套銷售過半利貞錦水苑96605㎡6541.3137.80%80-160㎡純多層住宅。一期主體完工一期合同均價(jià)3441元,二期均價(jià)3560;一期售罄、二期銷售中天源佐岸60000㎡430__87-160㎡6層電梯洋房,一期72套,二期136套,三期約90套準(zhǔn)現(xiàn)房一期合同均價(jià)2983元,二期均價(jià)3441元,三期對3844元三期銷售基本售磬紫坪利景398__86-180㎡純住宅一、二期準(zhǔn)現(xiàn)房,三期主體二期均價(jià)2860
三期均價(jià)3733三期售磬嶺秀都江、春語華璋、錦順山水間、利貞錦水苑、紫坪麗景項(xiàng)目與本案均存在一定產(chǎn)品抗性競爭。嶺秀都江的產(chǎn)品類型與本案類同,為主要產(chǎn)品競爭對手。小區(qū)配套上,嶺秀都江略優(yōu)于本案。區(qū)域競爭樓盤春語華璋、鴻坊河畔、景順·山水間與項(xiàng)目處同一片區(qū),為片區(qū)直接競爭對手?!叭宄谴禾臁?、“中城美山居”等項(xiàng)目也都在前期蓄勢中,均在各自的優(yōu)勢上大做文章,將環(huán)境、產(chǎn)品打造、特色亮點(diǎn)一一呈現(xiàn),預(yù)計(jì)在08年正式入市。
區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品多以多層、花園洋房為主,戶型主力面積在80—160平方米區(qū)間。
區(qū)域項(xiàng)目目前的成交均價(jià)在4020--4100元/㎡區(qū)間,戶型3房、2房為主。主要競品樓盤描述沿?!愃∠缶焚Y料網(wǎng)()專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目名稱市場賣點(diǎn)春語華璋疊拼墅,精致亮點(diǎn)戶型,內(nèi)部環(huán)境打造嶺秀都江產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及環(huán)境位置與項(xiàng)目極為類同。小區(qū)東、北、西面部分為6棟11層電梯,小區(qū)中部為5棟4+1小高層,臨河一線為聯(lián)排別墅,小區(qū)規(guī)劃有專門會(huì)所及商用樓,小區(qū)配套強(qiáng)于本案。景順·山水間電梯洋房,藝墅空間,原生態(tài)水景,周邊配套泓坊河畔水景花園洋房、別墅,引江安河水入小區(qū),全水景半島式格局,大盤優(yōu)勢利貞錦水苑珍稀地理位置、退臺(tái)式設(shè)計(jì),優(yōu)勢價(jià)格天源佐岸20畝水景公園,200米河岸線、6+1低層電梯公寓,4層疊拼洋房紫坪利景幸福大道絕版地段,純住宅+超大樓間距、豪華享受型戶型設(shè)計(jì),優(yōu)良環(huán)境配套,文化石外墻面,高綠化率競品樓盤賣點(diǎn)點(diǎn)分析精品資料網(wǎng)(())專業(yè)提供供企管培訓(xùn)資資料區(qū)域市場環(huán)境境印象縱觀07年底底至08年都都江堰樓市情情形,呈以下下格局:1、樓市消費(fèi)費(fèi)需求與市場場供應(yīng)同時(shí)增增加;2、購房者可可選房源類型型增多,可選選半徑增大;;3、眾多項(xiàng)目目間開發(fā)品質(zhì)質(zhì)的比對,成成為購房者下下定關(guān)鍵所在在;4、項(xiàng)目推廣廣形象成為干干擾購房者下下定的主要?jiǎng)觿?dòng)因之一。綜合來看,都都江堰市區(qū)樓樓市競爭進(jìn)一一步加劇。倍訊易-二、項(xiàng)目定位位簡析沿海·麗水印象效果果圖沿?!愃∠蠡A(chǔ)礎(chǔ)信息項(xiàng)目位于都江江堰市西南城城區(qū),距離市市中心約3公公里,距離成成灌高速出口口約2公里;;西側(cè)緊臨走走馬河;所屬屬的兩河區(qū)域域(走馬河及及江安河)是是都江堰中高高檔樓盤開發(fā)發(fā)新的熱點(diǎn)板板塊??傆玫孛娣e(㎡)48366總建筑面積(㎡)84971.38住宅建筑面積(㎡)73791.43商業(yè)建筑面(㎡)3293.24容積率1.60綠化率(%)42.00機(jī)動(dòng)車總停車位481總戶數(shù)(戶)752住宅套型建筑面積〈90㎡639〈90㎡住宅套型建筑面積〈180㎡105住宅套型建筑面積〉180㎡8戶底層最高層高(m)4.5層數(shù)(F)11建筑總高(m)3680-90m2555戶2-2-172.70%90-100m2無無無100-130m2102戶3-2-213.39%130m2106戶3房以上13.91%兩房產(chǎn)品597套,3房及以上產(chǎn)品166套共9個(gè)戶型大類,主力戶型為:80-90㎡兩房。戶型配比優(yōu)勢分析劣勢分析項(xiàng)目板塊優(yōu)勢:地處城市一、二環(huán)之間,為政府規(guī)劃中新興生活社區(qū);交通路網(wǎng)優(yōu)勢:連通成灌高速、成青快速、都汶快速等交通優(yōu)勢明顯,離汽車站500米;沿海集團(tuán)品牌優(yōu)勢:品牌開發(fā)的典范作用;物業(yè)管理優(yōu)勢:專業(yè)品牌物業(yè)公司;產(chǎn)品優(yōu)勢:現(xiàn)代都市風(fēng)格產(chǎn)品;沿河城市配套公園;全明通透戶戶有花園,部分戶型可實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)俊⑷孔兯姆康墓δ苄枨?;。?xiàng)目周邊形象的較大改善尚需時(shí)日;項(xiàng)目周邊配套成熟度差;作為外來開發(fā)商所面臨的本土客群對外地的品牌的認(rèn)知,對項(xiàng)目推動(dòng)有直接影響;機(jī)會(huì)分析威脅分析整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提速,成為項(xiàng)目運(yùn)作的新契機(jī);政府新的規(guī)劃,對項(xiàng)目地塊形成有利的帶動(dòng)水岸居家:首個(gè)以假日心情為主題的純生活社區(qū) 一個(gè)有意識對位市場人群生活習(xí)性的創(chuàng)新樓盤 一個(gè)具備生活質(zhì)感與高舒適度、享受度的超值物業(yè) 一個(gè)集合輕松風(fēng)格設(shè)計(jì)的新階層社區(qū)地產(chǎn)大市場發(fā)展的不可控性;市場尚處于培育期,前期投入較大;區(qū)域的認(rèn)可度目前較低,對本案的客群吸引形成無形的阻力。沿?!愃∠箜?xiàng)項(xiàng)目SWOT分析產(chǎn)品定位1、南城區(qū)高高尚生活區(qū)(保值升值空空間)2、河景資源源價(jià)值(河居環(huán)境價(jià)值值)3、配套景觀觀價(jià)值(簡約園林風(fēng)格格與臨河市政政配套公園合合二為一)4、創(chuàng)新產(chǎn)品品價(jià)值(斜南北朝向、、可變戶型/私私家花園、空空中花園)5、沿海品牌牌價(jià)值(投資保障/品牌物管))沿海·麗水印象核核心賣點(diǎn)是是什么?河景生態(tài)資源源“一線水岸,,近水環(huán)境””的詮釋是對對項(xiàng)目產(chǎn)品品品質(zhì)大幅提升升的重要因素素,也是本案案一大亮點(diǎn)區(qū)域中高檔標(biāo)標(biāo)桿樓盤通過產(chǎn)品外檐檐、生活情境境、生活方式式的構(gòu)建,打打造區(qū)域內(nèi)中中高端樓盤形形象河畔生態(tài)樓盤盤城南宜居標(biāo)桿桿目標(biāo)客群定位位本地客戶購房動(dòng)因自住型投資購買后出租獲取回報(bào)收益跟風(fēng)購買投機(jī)炒房都江堰本地客客戶具有較好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、以以改善居住條條件、居住品品質(zhì)及生活舒舒適度為目的的、作為第一一居所的都江江堰中產(chǎn)階層層為主要目標(biāo)標(biāo)客戶三州客戶、成成都客戶、外外地離退休人人員認(rèn)可都江堰優(yōu)優(yōu)越的地理氣氣候條件和悠悠閑舒適生活活價(jià)值、作為為第二居所或或投資的成都都和三州區(qū)域域的客戶主流購房群體體及其產(chǎn)品需需求分析
客群類別特征購房動(dòng)因產(chǎn)品需求都江堰市機(jī)關(guān)黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員穩(wěn)定的收入,有很好的人脈關(guān)系網(wǎng),可申請公積金貸款擁有1套以上住房,改善現(xiàn)有居住條件或?yàn)閷硗诵莅簿哟蛩愦?房或更高端產(chǎn)品都江堰市及城市周邊企業(yè)主經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚,擁有2套及以上住房彰顯身份,多次購房成為其重要的理財(cái)手段小區(qū)大戶產(chǎn)品,臨河產(chǎn)品阿壩州地區(qū)選擇都江堰置業(yè)的機(jī)關(guān)干部群體、當(dāng)?shù)馗辉kA層經(jīng)濟(jì)條件相對優(yōu)越,常往返成都—都江堰—阿壩地區(qū)改善生活環(huán)境,享受城市生活,提升子女教育質(zhì)量,同時(shí)考慮未來生活成本成為其購房主要?jiǎng)右騼r(jià)值2房,寬綽3房都市年輕置業(yè)群體個(gè)人積蓄有限,通過家庭經(jīng)濟(jì)支持完成購房結(jié)婚成家購房成為此類客戶群體的主要?jiǎng)右騼r(jià)值2房目標(biāo)客群定位位輔助客戶群體體及其產(chǎn)品需需求分析客群類別購房動(dòng)因產(chǎn)品需求成都及本地的投資客對房產(chǎn)市場持續(xù)火火爆持足夠信心,炒樓是其重要的生財(cái)之道價(jià)值2房自營工商人員、個(gè)體工商戶改善自身生活條件,為子女創(chuàng)造更好的生活環(huán)境和質(zhì)量是其購房動(dòng)因。價(jià)值2房,寬綽3房成都及本地離退休干部或有一定積蓄的離退休人群逃避大城市喧囂,選擇有山有水的地方安度晚年或作為第二居所價(jià)值2房成都及都江堰還鄉(xiāng)團(tuán)常年在外的辛勤勞作,只為未來的生活品質(zhì)感更高價(jià)值2房,寬綽3房.目標(biāo)客群定位位價(jià)值2房主流流目標(biāo)客群阿壩州地區(qū)選選擇都江堰置置業(yè)的機(jī)關(guān)干干部群體、當(dāng)當(dāng)?shù)馗辉kA層層都市年輕置業(yè)業(yè)群體成都及本地的的投資客自營工商人員員、個(gè)體工商商戶成都及本地離離退休干部或或有一定積蓄蓄的離退休人人群成都及都江堰堰還鄉(xiāng)團(tuán)舒適3房以上上產(chǎn)品主流目目標(biāo)客群阿壩州地區(qū)選選擇都江堰置置業(yè)的機(jī)關(guān)干干部群體、當(dāng)當(dāng)?shù)馗辉kA層層都江堰市機(jī)關(guān)關(guān)黨政機(jī)關(guān)公公務(wù)員都江堰市及城城市周邊企業(yè)業(yè)主自營工商人員員、個(gè)體工商商戶成都及都江堰堰還鄉(xiāng)團(tuán)舒適3房本案的戶型大大小也為我們們提供了客群群鎖定的方向向,以2房和和3房的劃分分,為區(qū)域客客群做出了分分類:目標(biāo)客群定位位價(jià)值2房主力年齡層在在25-50歲之間;3、4口之家家,家庭責(zé)任任感強(qiáng);懂得享受生活活,注重生活活情調(diào);關(guān)注綠色生態(tài)態(tài)環(huán)境,追求求較高品質(zhì)生生活品位;;有一定的文化化修養(yǎng),具有有濃厚的歷史史人文情結(jié);;工作穩(wěn)定,收收入屬中上水水平,富有事事業(yè)心。他們是:城市新中產(chǎn)階階層客群定位結(jié)論通過對市場認(rèn)認(rèn)知、產(chǎn)品定定位及客戶群群探尋,我們們對項(xiàng)目的銷銷售方向及銷銷售策略有了了初步的判斷斷。。。三、營銷定位位在所有項(xiàng)目都都在堅(jiān)定不移移的說著水的的時(shí)候,要讓讓消費(fèi)者記住住你的品牌,,唯有可聯(lián)想的東東西。居住文化為品品牌賦予了附附加值,因文文化認(rèn)同而選選擇品牌。麗水印象的營營銷原則:第一個(gè)原則,,以生態(tài)的、、溫馨的、健健康的生活觀觀點(diǎn)與受眾溝溝通;第二個(gè)原則,,讓受眾客群群有足夠的想想象空間;第三個(gè)原則,,有文化的生生活才有味道道,才有審美價(jià)值;第四個(gè)原則,,細(xì)節(jié)的雕琢琢。關(guān)于麗水印象象的出身和前前景沿海集團(tuán),中中國藍(lán)籌地產(chǎn)產(chǎn)沿海集團(tuán),中中國房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)品牌牌價(jià)值前10強(qiáng)沿海集團(tuán),全全國13個(gè)主主流城市開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)沿海集團(tuán),健健康住宅領(lǐng)跑跑者沿海集團(tuán),全全國房地產(chǎn)開開發(fā)著名品牌牌這里,是都江江堰未來的城城市生態(tài)區(qū)這里,是都江江堰新型的高高尚生活居住住區(qū)營銷定位要素素一、意義&影響力認(rèn)知機(jī)會(huì)水岸居家———首個(gè)以假日日心情為主題題的純生活社社區(qū)一個(gè)有意識對對位市場人群群生活習(xí)性的的創(chuàng)新樓盤一個(gè)具備生活活質(zhì)感與高舒舒適度、享受受度的超值物物業(yè)一個(gè)集合輕松松風(fēng)格設(shè)計(jì)的的新階層社區(qū)區(qū)營銷定位要素素二、思想&創(chuàng)造力關(guān)于唯一性的的賣點(diǎn)——為熱愛生生活,注重發(fā)發(fā)展的社會(huì)““新中產(chǎn)”筑筑屋建所產(chǎn)品實(shí)體的唯唯一和獨(dú)特個(gè)個(gè)性,將以差差異化姿態(tài)創(chuàng)創(chuàng)造無競爭的的市場空間,,在同質(zhì)化的的環(huán)境里,對對受眾或買家家的任何細(xì)節(jié)節(jié)觸動(dòng)都可以以構(gòu)成創(chuàng)新;;與眾不同是是相對的,要要知道在這個(gè)個(gè)區(qū)域甚至周周邊“水”是是一個(gè)共享資資源,而真正正的關(guān)鍵在于于比較不同的的優(yōu)勢,造就就積極的心理理落差和心理理預(yù)期才能加加重買家購買買的籌碼,這這不僅包括產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)體或或硬件,也涵涵蓋運(yùn)營的思思路或操作的的體系完整性性。形象“麗水印象””,悠閑、內(nèi)內(nèi)斂、幽靜之之地。與項(xiàng)目目整體建筑形形態(tài)及水岸資資源相互應(yīng),,涵蓋了項(xiàng)目目的健康、生生態(tài)、慢節(jié)奏奏的與目標(biāo)客客戶相互應(yīng),,帶來名號包包裝的新沖擊擊。純粹“一線水水岸生活居所所”,高舒適適度、高性價(jià)價(jià)比,讓人耳耳目一新。置業(yè)者文化品品位及生活態(tài)態(tài)度明確、從從精神方面對對位客群。規(guī)劃城南一線水岸岸社區(qū),開放放、休閑、生生態(tài)是本案的的靈魂和核心心特色。建筑以以水岸岸為界界的天天際線線變化化,4層洋洋房與與高層層層次次豐富富錯(cuò)落落。樓座實(shí)實(shí)現(xiàn)交交錯(cuò)樓樓間距距,視視野更更加開開闊,,觀景景效果果明顯顯。建筑純粹的的實(shí)用用性戶戶型均均質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品,,面積積范圍圍在80~90兩居居;100~130三居居。視覺建建筑。。整體體建筑筑利用用凹凸凸結(jié)合合、灰灰白相相間構(gòu)構(gòu)筑了了自然然、輕輕松的的外檐檐建筑質(zhì)質(zhì)感、、觸感感與品品味感感的統(tǒng)統(tǒng)一。。步入式式陽光光花園園,典典型的的心情情之所所。部分陽陽臺(tái)、、呼吸吸臺(tái)的的同臺(tái)臺(tái)設(shè)置置,生生活空空間與與自然然空間間的悄悄然轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換。。全明通通透戶戶型,,采光光、通通風(fēng)順順暢。。開放式式交通通連廊廊及入入戶花花園,,通風(fēng)風(fēng)順暢暢,提提供健健康的的公共共共享享空間間。情景高高層的的多陽陽臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)::客廳廳的陽陽臺(tái)、、呼吸吸臺(tái)、、陽光光房,,主臥臥或書書房的的步入入式陽陽臺(tái)以以及廚廚房的的服務(wù)務(wù)陽臺(tái)臺(tái)。四、營營銷策策略快蓄水水,打打蒙客客戶,,聚人人氣;;一期快快放量量,打打時(shí)間間價(jià)格格差;;二、三三期穩(wěn)穩(wěn)扎穩(wěn)穩(wěn)打,,提升升利潤潤營銷總總策略略:麗水印印象作作為都都江堰堰一個(gè)個(gè)生態(tài)態(tài)樓盤盤,園園外有有生態(tài)態(tài)共享享資源源,園園區(qū)內(nèi)內(nèi)有自自身的的小環(huán)環(huán)境,,產(chǎn)品品形式式易識識別,,戶型型產(chǎn)品品先進(jìn)進(jìn)。這種均均好性性的產(chǎn)產(chǎn)品,,需要要在推推廣層層面有有所提提升,,同時(shí)時(shí)更注注重銷銷售的的節(jié)奏奏,低低開高高走,,進(jìn)行行產(chǎn)品品線均均衡、、組合合推售售。結(jié)合銷銷售季季節(jié)、、工程程進(jìn)度度,控控制銷銷量與與節(jié)奏奏,逐逐步拉拉升價(jià)價(jià)格、、推高高形象象,在在激烈烈的競競爭環(huán)環(huán)境下下,利利用價(jià)價(jià)格錯(cuò)錯(cuò)位、、產(chǎn)品品補(bǔ)充充,打打時(shí)間間差戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)。。項(xiàng)目銷銷售周周期為為8個(gè)個(gè)月,,在這這8個(gè)個(gè)月時(shí)時(shí)間里里,我我們將將項(xiàng)目目分成成三期期三組組團(tuán)制制定銷銷控銷售策策略兩室面積16198m2三室面積7453m2特點(diǎn)該組團(tuán)產(chǎn)品線均衡,6~9臨路、靠小區(qū)里外端是一個(gè)價(jià)格制約點(diǎn)的同時(shí)又是一個(gè)交通出行較方便的區(qū)域,具有兩面性;10#靠小區(qū)里端產(chǎn)品為4層類洋房,臨河,是一個(gè)價(jià)格提升因素,且為三室戶型,豐富的產(chǎn)品供應(yīng)量保證了項(xiàng)目入市后的客戶轉(zhuǎn)化,具備低開條件,滿足價(jià)格試水及回款雙重條件,能夠?yàn)楹笃诘某掷m(xù)旺銷打下產(chǎn)品基礎(chǔ),均價(jià)實(shí)現(xiàn)4200元/平米一期組團(tuán)
兩室面積24133m2三室面積9440m2特點(diǎn)該組團(tuán)產(chǎn)品線均衡,1~5臨路、靠小區(qū)里端是一個(gè)價(jià)格制約點(diǎn);15、16靠小區(qū)里端但產(chǎn)品為4層類洋房,臨河,是一個(gè)價(jià)格提升因素,跟一期產(chǎn)品認(rèn)同趨向一致,能夠迅速補(bǔ)充一期產(chǎn)品,且具有獨(dú)立開盤要素,可支撐價(jià)格的小幅快頻增長,均價(jià)實(shí)現(xiàn)4400元/平米二期組團(tuán)
兩室面積11558m2三室面積4292m2特點(diǎn)該組團(tuán)產(chǎn)品線從位置上考慮、既可觀景遠(yuǎn)離潮濕,處于小區(qū)的天際線部分,內(nèi)外都簇?fù)碇?1~14,是真正意義上的核心景觀樓王;從利潤上考慮,這一部分價(jià)格作為三期不但高于臨河多層,也是整個(gè)項(xiàng)目內(nèi)價(jià)格最高的,從面積累加上,將為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)銷售利潤,增加相當(dāng)程度的總價(jià)回款。因此作為三期最后釋放,均價(jià)實(shí)現(xiàn)4650元/平米三期組團(tuán)
定價(jià)策策略原原則以市場價(jià)價(jià)格為基基礎(chǔ),結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目實(shí)際現(xiàn)現(xiàn)狀,在在保證去去化速度度的情況況下,爭爭取項(xiàng)目目利潤最最大化為為原則;;以產(chǎn)品的的景觀、、戶型、、噪音、、采光等等幾個(gè)方方面為因因素作為為樓盤內(nèi)內(nèi)部價(jià)格格劃分的的基本原原則以市市場價(jià)格格為導(dǎo)向向;以組團(tuán)的的工程情情況、市市場的競競爭情況況、銷售售難易情情況等因因素作為為樓盤各各組團(tuán)內(nèi)內(nèi)部價(jià)格格劃分的的基本原原則。以市場為為導(dǎo)向,,以目標(biāo)標(biāo)為基礎(chǔ)礎(chǔ)定價(jià)的出出發(fā)點(diǎn):對目標(biāo)的的正確理理解,是是決定一一期產(chǎn)品品價(jià)格策策略的主主要方向向。流量為王王,繼而而提升利利潤率結(jié)論:入入市價(jià)格格的可說服性性一定要強(qiáng)強(qiáng),要有準(zhǔn)確確的轉(zhuǎn)化能力力目標(biāo)基礎(chǔ)礎(chǔ)低開高走走,打響響市場,,短期內(nèi)內(nèi)迅速形形成熱銷銷氛圍,,項(xiàng)目整整體利潤潤的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)應(yīng)在整整盤,在在熱銷的的基礎(chǔ)上上提價(jià),,更能凸凸顯項(xiàng)目目價(jià)值。。低開高走走,小幅幅快跳價(jià)格互補(bǔ)補(bǔ)利用每一一階段組組團(tuán)內(nèi),,不同位位置的差差異化定定價(jià)策略略,形成成該組團(tuán)團(tuán)價(jià)格上上的差異異和互補(bǔ)補(bǔ),利于于客戶的的互動(dòng),,推動(dòng)可可售單位位的勻速速去化定價(jià)建議議結(jié)合目前前區(qū)域市市場價(jià)格格4050元/㎡,本本次提報(bào)報(bào)我們以沿海集團(tuán)團(tuán)對該項(xiàng)項(xiàng)目4205元元/㎡為為參考定價(jià),,不再另另行制定定定價(jià)策策略。具體價(jià)格格實(shí)施方方案在各各階段銷銷售策略略中有所所闡述。。價(jià)格制定定按照項(xiàng)目目的全程程銷售節(jié)節(jié)奏分為為三個(gè)大大的節(jié)點(diǎn)點(diǎn)周期,,同時(shí)我我們結(jié)合合推廣考考慮,又又對這個(gè)個(gè)推售階階段進(jìn)行行了兩快三穩(wěn)穩(wěn)5個(gè)銷售售周期的的細(xì)分,,以更好好的指導(dǎo)導(dǎo)全年的的銷售。。兩快三穩(wěn)穩(wěn)5個(gè)銷售階階段期,,按時(shí)間間劃分分分別為::2008.4~~2008.5中旬,,預(yù)熱階階段,快快速建立立市場形形象,大大量客戶戶蓄水2008.5中中旬~2008.6,,一期熱熱銷、二二期需求求蓄水,,銷量高高位振蕩蕩2008.6~~2008.8,進(jìn)入入持銷期期,銷量量在周期期內(nèi)保持持穩(wěn)定,,逐步補(bǔ)補(bǔ)充二期期產(chǎn)品2008.9~~2008.10,三三期入市市,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)二次熱熱銷,銷銷量再次次沖頂2008.11~2008.12,,進(jìn)入尾尾盤銷售售期,消消化剩余余單位2008年各階階段推售售目標(biāo)2008年推售售階段表表銷售目標(biāo)標(biāo):樹立市場場形象,,完成客客戶蓄水水,可推推組團(tuán)為為一期住住宅組團(tuán)團(tuán)及覆蓋蓋商業(yè);;推售單位位:一期組團(tuán)團(tuán),包含含6#~10#,共推推售24369.47平米,,232套;占占總面積積33%,其中中90平平米以上上7452.1平米,,占大面面積房型型總量的的35%。目標(biāo)均價(jià)價(jià):探尋客戶戶心理價(jià)價(jià)位,做做基礎(chǔ)評評估,結(jié)結(jié)合考核核均價(jià)做做市場引引導(dǎo)。價(jià)格調(diào)整整:不進(jìn)行實(shí)實(shí)際價(jià)格格透露,,努力提提高客戶戶心理價(jià)價(jià)位,讓讓客戶有有緊迫感感,追著著項(xiàng)目走走。銷售預(yù)熱熱期(2008.4-5)一期熱銷銷(2008.5-6)銷售目標(biāo)標(biāo):一期推出出產(chǎn)品銷銷售完成成85%;推售單位位:一期組團(tuán)團(tuán),暨預(yù)預(yù)熱期內(nèi)內(nèi)向客戶戶拋出的的可售房房源。目標(biāo)均價(jià)價(jià):2008年5-6月份份,由于于推出產(chǎn)產(chǎn)品的均均衡性,,同時(shí)結(jié)結(jié)合一組組團(tuán)需要要快速消消化制造造熱銷局局面的原原因,在在當(dāng)期市市場均價(jià)價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上結(jié)合合考核均均價(jià),宜宜實(shí)現(xiàn)再再在4200元元/平米米。價(jià)格調(diào)整整:開盤當(dāng)天天價(jià)格低低于均價(jià)價(jià),一周周內(nèi)進(jìn)行行漲價(jià),,實(shí)現(xiàn)小小幅快漲漲,制造造市場緊緊迫感。。二期持銷銷期(2008.6-8)銷售目標(biāo)標(biāo):完成一期期余量的的消化,,綜合一一期推售售情況,,利用二二期產(chǎn)品品補(bǔ)充需需求面積積,并在在適當(dāng)時(shí)時(shí)期制造造二期開開盤效應(yīng)應(yīng),完成成二期銷銷售面積積的85%;根根據(jù)考核核任務(wù)適適當(dāng)放出出商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品,補(bǔ)補(bǔ)充回款款量。推售單位位:2008年6-8月,,新推出出二期組組團(tuán),包包含1#~5#、15#、16#,,共新推推售33572.16平米,,332套;占占總面積積45.5%,,其中90平米米以上9439.27平米,,占大面面積房型型總量的45%。。目標(biāo)均價(jià)價(jià):2008年6-8月份份,銷售售漸入黃黃金季節(jié)節(jié),客戶戶積累也也隨著項(xiàng)項(xiàng)目的前前期基礎(chǔ)礎(chǔ)而增多多,現(xiàn)場場工程進(jìn)進(jìn)度將更更加支持持項(xiàng)目的的銷售,,加上各各類主題題賣點(diǎn)的的體驗(yàn)性性逐漸增增強(qiáng),價(jià)價(jià)格在每每半個(gè)月月都有不不同小量量漲幅,,均價(jià)隨隨之攀升升,預(yù)計(jì)計(jì)實(shí)現(xiàn)均均價(jià)4400元元。價(jià)格調(diào)整整:2008年6-8月,,隨著新新樓座的的開售以以及工程程進(jìn)度、、銷售季季節(jié)的配配合,將將對二期期價(jià)格進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整,可分分別參考考上調(diào)1~2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)不等。。三期沖頂頂期(2008.9-10))銷售目標(biāo)標(biāo):完成二期期余量消消化,推推出三期期實(shí)現(xiàn)二二次熱銷銷,完成成總銷售售量的90%;;推售單位位:2008年9-10月月,新推推出三期期組團(tuán),,包含11~14#,,共新推推售15849.8平平米,172套套;占總總面積21.5%,其其中90平米以以上4291.68,占大面面積房型型總量的的20%,商業(yè)業(yè)部分同期期推出。。目標(biāo)均價(jià)價(jià):2008年9-10月月份,二二期客戶戶積累也也隨著項(xiàng)項(xiàng)目的封封頂呈現(xiàn)現(xiàn)并逐漸漸銷售尾尾期,本本階段三三期進(jìn)入入可售階階段,考考慮到由由于打造造整個(gè)核核心位置置樓王,,同時(shí)也也是讓整整個(gè)均價(jià)價(jià)最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)考核均均價(jià)的關(guān)關(guān)鍵時(shí)期期,該階階段對產(chǎn)產(chǎn)品的可可訴性較較多,結(jié)結(jié)合大市市場背景景,為了整體體區(qū)別于于其它兩兩期價(jià)格格,二期期余房調(diào)調(diào)價(jià),三三期以高高于考核核均價(jià)入入市,最最終實(shí)現(xiàn)整體體均價(jià)4650元/平平米。價(jià)格調(diào)整整:2005年9-10月月,隨著著二期收收尾,三三期入市市銷售,,均衡考考慮以新新的價(jià)格格體系面面試,將將整體價(jià)價(jià)格拉升升至考核核均價(jià)。。尾房消化化期((2008.11-12)銷售目標(biāo)標(biāo):項(xiàng)目銷售售基本完完成,銷銷售進(jìn)入入掃尾期期,同時(shí)時(shí)繼續(xù)商商業(yè)銷售售運(yùn)作及及車庫的的銷售;;推售單位位:住宅余房房;商業(yè)業(yè)余量;;車庫目標(biāo)均價(jià)價(jià):住宅實(shí)現(xiàn)現(xiàn)4626元/平米;;商業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)7500元元/平米米;車庫庫實(shí)現(xiàn)30000元/個(gè)價(jià)格調(diào)整整:2008年11-12月,由由于整盤盤已經(jīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)并高高于考核核均價(jià),,掃尾階階段會(huì)有有相應(yīng)的的促銷,,住宅部部分除市市場繼續(xù)續(xù)攀升外外,不做做人為漲漲價(jià);商商業(yè)和車車庫目前前由于市市場介入入時(shí)間較較短未作作實(shí)際需需求研判判,暫定定平賣?!,F(xiàn)場接待待是銷售售工作中中最為重重要的方方式,產(chǎn)產(chǎn)品的最最終成交交多為銷銷售代表表通過與與客戶在在現(xiàn)場接接待中心心的談判判而完成成。這種方式式的特點(diǎn)點(diǎn)為客戶戶購買特特征比較較明顯,,目的基基本明確確;同時(shí)時(shí),其已已通過對對現(xiàn)場的的觀察產(chǎn)產(chǎn)生了一一定程度度的興趣趣,此時(shí)時(shí)輔以銷銷售人員員的努力力游說較較容易達(dá)達(dá)到促成成成交的的目的?!,F(xiàn)場接待待的主要要任務(wù)就就是將客客戶留住住,完成成客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化;提提高轉(zhuǎn)化化率除了了銷售中中心的氛氛圍支持持外,銷銷售人員員自身對對項(xiàng)目的的了解程程度、階階段性推推廣內(nèi)容容的知曉曉(推廣廣不是坐坐著想出出來的,,是所有有一線人人員智慧慧合力的的結(jié)果))、與各各部門的的了解與與搭接,,口徑的的統(tǒng)一,,游說技技巧等至至關(guān)重要要?,F(xiàn)場接待待(轉(zhuǎn)化化率實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的主要要陣地))銷售方式式參加有一一定基礎(chǔ)礎(chǔ)及規(guī)模模的項(xiàng)目目展會(huì),,不僅有有利于項(xiàng)項(xiàng)目在市市場中樹樹立形象象提高項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)知度,,最主要要的是使使項(xiàng)目的的知名度度迅速擴(kuò)擴(kuò)大,快快速提高高提及率率。一般般參展所所需費(fèi)用用較高,,項(xiàng)目在在開盤階階段及在在推出新新產(chǎn)品時(shí)時(shí)參加效效果較好好?,F(xiàn)場放量量活動(dòng),,是項(xiàng)目目在積累累到一定定的客戶戶量或在在新品開開盤階段段,在銷銷售中心心進(jìn)行的的展示與與促銷。。目的在在于通過過在現(xiàn)場場營造極極為熱烈烈的成交交氣氛,,向未成成交客戶戶傳遞緊緊迫感,,更大的的激發(fā)購購買欲望望,客戶戶易于在在這種緊緊張的銷銷售環(huán)境境及氣氛氛下得到到極大的的促進(jìn)、、提高,,成交機(jī)機(jī)率亦隨隨之加大大,結(jié)合合相應(yīng)的的促銷手手段以及及銷售人人員的游游說,銷銷售效果果比較理理想。展會(huì)及現(xiàn)現(xiàn)場放量量活動(dòng)((制造更更多的成成交機(jī)會(huì)會(huì))根據(jù)項(xiàng)目目的客戶戶群定位位,從易易居強(qiáng)大大的客戶戶資源體體系中有有針對性性的劃分分出符合合項(xiàng)目品品質(zhì)、氣氣質(zhì)的客客群,直直接、高高效的對對這部分分客戶進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目宣傳,,通過準(zhǔn)準(zhǔn)確的客客戶細(xì)分分提高成成交率。。數(shù)據(jù)庫營營銷(運(yùn)運(yùn)用數(shù)據(jù)據(jù)庫營銷銷,易居居能做到到)易居將根根據(jù)自身身強(qiáng)大的的銷售資資源體系系,在成成都、本本地、三三州尋找找同級消消費(fèi)品置置換的客客戶聯(lián)盟盟,將項(xiàng)項(xiàng)目的相相關(guān)資料料、展示示放置在在各聯(lián)盟盟商家,,利用日日趨強(qiáng)大大的資源源共享體體系積累累客戶,,真正意意義上的的實(shí)現(xiàn)商商家聯(lián)盟盟聯(lián)動(dòng),,這樣將將使客戶戶來源范范圍得到到極大的的寬泛,,更多的的促進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目人氣氣及銷售售??蛻袈?lián)盟盟考慮到更更大范圍圍的在重重點(diǎn)客戶戶集中區(qū)區(qū)域進(jìn)行行項(xiàng)目宣宣傳,設(shè)設(shè)置外賣賣展場即即可達(dá)到到擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目知名名度、直直接面對對目標(biāo)市市場中部部分客戶戶群的作作用,同同時(shí)也可可吸引有有效客流流到現(xiàn)場場光顧,,增加現(xiàn)現(xiàn)場人氣氣。根據(jù)我們們易居經(jīng)經(jīng)驗(yàn),將將會(huì)在本本市中心心的好的的商場、、酒店及及主題店店內(nèi)設(shè)置置展示或或巡展。。外賣場展展示促銷是銷銷售過程程中必備備的“催催化劑””??紤]慮到盡可可能縮短短客戶在在下定決決心購買買前有較較長的考考慮周期期,單純純靠項(xiàng)宣宣傳包裝裝及工作作配合到到位,銷銷售人員員大力推推廣,不不可能有有太大幅幅度縮短短顧客的的考慮時(shí)時(shí)間,一一旦客戶戶走掉后后可控性性較差。。可以充充分利用用人性趨趨利的特特點(diǎn),在在滿足其其實(shí)際需需要的前前提下,,提供必必要的促促銷優(yōu)惠惠以加快快客戶購購買。具體體策策略略方方式式如如下下::促銷銷策策略略折扣扣是是付付款款方方式式的的有有益益補(bǔ)補(bǔ)充充,,是是促促進(jìn)進(jìn)客客戶戶最最終終成成交交的的上上佳佳輔輔助助手手段段。。如如一一次次性性付付款款折折扣扣、、按按揭揭首首付付或或總總房房款款折折扣扣。。注::折扣扣比比例例需需要要根根據(jù)據(jù)銷銷售售進(jìn)進(jìn)度度適適當(dāng)當(dāng)調(diào)調(diào)整整。。不同同付付款款方方式式對對于于沿沿海海的的資資金金回回流流速速度度將將產(chǎn)產(chǎn)生生較較大大影影響響,,為為保保證證資資金金盡盡早早回回流流,,應(yīng)應(yīng)通通過過““折折扣扣””這這一一手手段段,,在在客客戶戶選選擇擇付付款款方方式式時(shí)時(shí)適適當(dāng)當(dāng)進(jìn)進(jìn)行行引引導(dǎo)導(dǎo),,促促使使其其盡盡可可能能選選擇擇““一一次次性性付付款款””或或不不同同形形式式的的““貸貸款款””,,以以保保證證購購房房款款盡盡早早回回籠籠。。折扣優(yōu)惠類別優(yōu)惠方式及折扣幅度備注開盤
優(yōu)惠金卡1萬元金卡申購(未選房可退款),前300名優(yōu)惠3%;301—600名優(yōu)惠2%;601—2000名優(yōu)惠1%;2000名以后優(yōu)惠0.5%沿海會(huì)會(huì)員免費(fèi)辦理沿海會(huì)會(huì)員卡,會(huì)員購房每10萬積5分,一分50元錢(可沖抵房款)開盤當(dāng)天開盤當(dāng)天購房優(yōu)惠5%/開盤第2—7天優(yōu)惠2%可累加促銷
優(yōu)惠老帶新老客戶每成交一套房屋贈(zèng)送1年物業(yè)管理費(fèi)
新客戶無優(yōu)惠
簽約優(yōu)惠一次性可享受2%優(yōu)惠此優(yōu)惠可與其他優(yōu)惠累加按揭可享受1%優(yōu)惠特殊促銷活動(dòng)
(市內(nèi))1%優(yōu)惠在促銷活動(dòng)期間登記,至現(xiàn)場購房,經(jīng)直銷部確認(rèn)后享受優(yōu)惠(如:布點(diǎn)的促銷推廣活動(dòng)等)異地促銷活動(dòng)價(jià)值5000元的家電品
(冰箱、電視等)或抵用卷外展活動(dòng)期間登記,經(jīng)直銷部后享受優(yōu)惠(如:三州客戶促銷推廣活動(dòng)等)集團(tuán)客戶無明確折扣,根據(jù)實(shí)際情況由恒大營銷總經(jīng)理予以特殊審批同屬一家大型的企、事業(yè)單位,可以團(tuán)購或其他方式協(xié)商示例:變相折扣是價(jià)價(jià)格折扣之外外,沿海給予予客戶的又一一種優(yōu)惠手段段。采用這種種方式可有效效的促進(jìn)意向向客戶在一定定的優(yōu)惠或變變相折扣刺激激下下定購買買決心。結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品品市場定位及及目標(biāo)市場客客戶群年齡層層次、需求特特征等,建議議在項(xiàng)目銷售售過程中通過過現(xiàn)場活動(dòng)等等形式可采用用的促銷手段段如下:對準(zhǔn)備成交或或已經(jīng)成交的的客戶旅游大獎(jiǎng)送車裝、VIP售后服務(wù)務(wù)卡商家聯(lián)盟消費(fèi)費(fèi)卡家具、電器物業(yè)管理費(fèi)裝修建議圖籍籍。。。對尚未成交客客戶或廣大購購房到場訪客紀(jì)念念品(印有項(xiàng)項(xiàng)目LOGO的禮物等))變相折扣匯總總公關(guān)類建筑、園林專專家項(xiàng)目推介介會(huì)專家教你投資資房地產(chǎn)———企業(yè)贊助活活動(dòng)房展會(huì)……促銷體驗(yàn)類體驗(yàn)公園休閑閑活動(dòng)公園·親子沙沙龍文化節(jié)節(jié)點(diǎn)性慶典··拍賣物業(yè)費(fèi)費(fèi)嘉年華體驗(yàn)“家有花園””攝影比賽封頂、呈現(xiàn)等等活動(dòng)……宣傳造勢活動(dòng)動(dòng)客戶拓展部二級城市線外展推廣線渠道行銷線媒體突圍外展延伸CBD中心展場李冰廣場展場都江堰風(fēng)景區(qū)展場南橋外展場SP活動(dòng)組案場活動(dòng)積聚人氣競爭突擊攔截客流集團(tuán)客戶直面市場銷售方式線性性圖如何有效的深深度挖掘、拓拓展我們的客戶?KT1:二級級城市外展聯(lián)聯(lián)動(dòng)及媒體突突圍傳播時(shí)間:3.28-5.23二級城市:阿壩州/涼涼山州/甘孜孜州/西藏活動(dòng)內(nèi)容:提前引爆““沿?!愃∠蟆表?xiàng)目電視媒體體傳播;傳播目的:按照往常慣慣例,以上地地區(qū)大部分富富人階層會(huì)去去往都江堰———“走親、、訪友、旅行行等,此舉旨旨在節(jié)前引爆爆項(xiàng)目信息,,將項(xiàng)目咨詢詢點(diǎn)延伸到家家門口,以期期最大限度增增加二級城市市客戶來訪率率及認(rèn)籌率;;活動(dòng)內(nèi)容:在各地市中中心繁華地段段設(shè)置外展咨咨詢點(diǎn),引導(dǎo)導(dǎo)客戶前往項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場;展點(diǎn)設(shè)置:外展場地及及裝修;備注:在2007年都江江堰全市成交交量分析,以以上二級城市市客戶約占總總量的40%左右。KT2:成都都市西門外賣賣場活動(dòng)時(shí)間:3.28-5.23活動(dòng)地點(diǎn):歐尚、人人人樂超市活動(dòng)目的:展延伸方便便成都客戶就就近了解項(xiàng)目目,達(dá)到銷售售目的;活動(dòng)內(nèi)容:向目標(biāo)客戶戶派發(fā)項(xiàng)目DM,解說項(xiàng)項(xiàng)目信息,邀邀請客戶就近近上車前往項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場;道具:DM、樓書書、戶型手冊冊、手提袋、、看房大巴;;省內(nèi)展場示意意圖成都
西門西
藏涼山州甘孜州阿壩州KT3:CBBD中心展場場活動(dòng)時(shí)間:3.28-5.23每每周末活動(dòng)地點(diǎn):成百貨大樓樓活動(dòng)目的:雄踞CBD核心商業(yè)區(qū)區(qū),提項(xiàng)目人人氣,以期增增加認(rèn)籌;活動(dòng)內(nèi)容:設(shè)置外展咨咨詢點(diǎn),引導(dǎo)導(dǎo)客戶前往項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場;展點(diǎn)設(shè)置:背景板+咨咨詢臺(tái)道具:樓書、戶型型手冊、DM單、手提袋袋、看房大巴巴1部。KT4:李冰冰廣場展場活動(dòng)時(shí)間:3.28-5.23每每周末活動(dòng)地點(diǎn):李冰廣場展場場活動(dòng)目的:以人流量為為首的李冰廣場為中心,借其其高效的人氣氣,并對購買買本項(xiàng)目直接接有效客戶的的聚集,通過過活動(dòng)直接為為案場提供有有效客源?;顒?dòng)內(nèi)容:李冰廣場設(shè)置沿海地產(chǎn)產(chǎn)***外展展點(diǎn),派發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目DM,接接受意向客戶戶咨詢,安排排看房大巴展點(diǎn)設(shè)置:外展場地、、背景板、咨咨詢臺(tái)道具:樓書、戶型型手冊、DM單、手提袋袋、看房大巴巴KT5:都江江堰風(fēng)景區(qū)展展場活動(dòng)時(shí)間:3.28-5.23活動(dòng)地點(diǎn):都江堰景區(qū)區(qū)廣場活動(dòng)目的:借都江堰旅旅游人流量及及知名度高的的優(yōu)勢,做為為“沿海地產(chǎn)產(chǎn)”的外戰(zhàn)場場,借此擴(kuò)大大項(xiàng)目的知名名度,以期增增加認(rèn)籌量活動(dòng)內(nèi)容:設(shè)置“沿海海地產(chǎn)”外展展點(diǎn),派發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目DM,接接受意向客戶戶咨詢.展點(diǎn)設(shè)置:外展帳篷、、背景板、咨咨詢臺(tái)、戶外外道具:樓書、戶型型手冊、DM單、手提袋袋、交通車3輛(道具運(yùn)運(yùn)輸)、禮禮物KT6:南橋橋外展場活動(dòng)時(shí)間:3.28-5.23活動(dòng)地點(diǎn):南橋外廣場場活動(dòng)目的:借春節(jié)假日日經(jīng)濟(jì)的人氣氣,擴(kuò)大項(xiàng)目目的知曉度,,提升認(rèn)籌量量?;顒?dòng)方式:在集中休閑閑區(qū)設(shè)置外展展場,派發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目DM,接接受意向客戶戶咨詢展點(diǎn)設(shè)置:外展帳篷、、背景板、咨咨詢臺(tái)、易拉拉寶2個(gè)道具:DM單、樓樓書、戶型手手冊、手提袋袋、看房大巴巴1部KT7:集團(tuán)團(tuán)客戶直直面市場活動(dòng)時(shí)間:4.15-5.23活動(dòng)地點(diǎn):都江堰市政政府機(jī)關(guān)單位位、拉法基集集團(tuán)、揚(yáng)子江江藥業(yè)集團(tuán)、、北京三洲集集團(tuán)、西藏合合邦集團(tuán)、西西安達(dá)爾曼股股份等活動(dòng)目的:坐銷變行銷銷,主動(dòng)直擊擊目標(biāo)受眾;;活動(dòng)方式:與各企業(yè)工工會(huì)協(xié)商,以以廠內(nèi)設(shè)宣傳傳點(diǎn)和協(xié)辦工工會(huì)活動(dòng)形式式切入目標(biāo)企企業(yè),以期達(dá)達(dá)到渠道推廣廣目的,提升升認(rèn)籌量;車輛:工作用車1臺(tái)臺(tái)都江堰外展場場示意圖五、推廣總策策略策略核心:全全方位整合打打擊整合策略:雙雙向溝通+產(chǎn)產(chǎn)品特征+階階層語境+競競爭力戰(zhàn)術(shù)“雙向溝通””與消費(fèi)者購購房需求對接接,主動(dòng)吸引引客戶“產(chǎn)品特征””利益驅(qū)動(dòng),,實(shí)際利益“階層語境””分眾傳播,,強(qiáng)化傳播效效果“競爭力戰(zhàn)術(shù)術(shù)”真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)的連續(xù)續(xù)不斷的攻擊擊力策略解析:通過與消費(fèi)者者雙向溝通,,傳遞社區(qū)精精神文化內(nèi)涵涵及和諧親融融度,增加項(xiàng)項(xiàng)目的親和度度與感召力,,再有階層語語境和競爭力力戰(zhàn)術(shù)貫徹實(shí)實(shí)施。讓整合合策略具備““指導(dǎo)產(chǎn)品方方向,實(shí)現(xiàn)安安居理想”的的真正策略組組合方式,,最終結(jié)果就就是對細(xì)分后后的目標(biāo)市場場實(shí)現(xiàn)由精神神到物質(zhì)層面面的全方位整整合打擊。簡而言之,本本案的行銷策策略就是:從從精神層面與與消費(fèi)者主動(dòng)動(dòng)型的雙向交交流溝通,融融入到產(chǎn)品硬硬件本身,傳傳播上呈立體體行銷攻勢。。這個(gè)整合行行銷鏈上的重重要環(huán)節(jié)是::開發(fā)商必須須首先建立起起項(xiàng)目的精神神文化價(jià)值,,用河景、園園林、環(huán)境構(gòu)構(gòu)建精神的戴戴體;同時(shí)產(chǎn)產(chǎn)品要給業(yè)主主可以感知的的利益點(diǎn),因因?yàn)椤霸俑挥杏械娜艘沧非笄笪锍档牡男睦怼?,全全方位的關(guān)注注客戶的需求求,直到近于于無法挑剔為為止。即:意識形態(tài)(硬硬廣軟做)———“感動(dòng)””你;現(xiàn)場環(huán)環(huán)境(花園、、社區(qū)環(huán)境))——“打動(dòng)動(dòng)”你;依靠靠實(shí)惠(健康康生態(tài)生活))——“誘惑惑”你;全方方位、多層面面地進(jìn)行精神神和利益的雙雙重打擊(溝溝通)。推廣內(nèi)容描述述產(chǎn)品:講基礎(chǔ)理念基礎(chǔ):開開發(fā)商的項(xiàng)目目操作理念;;開發(fā)商品牌牌所獲社會(huì)認(rèn)認(rèn)同;規(guī)劃基礎(chǔ):規(guī)規(guī)劃理念;居居住園區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)理念;;園區(qū)精神;;講上層(產(chǎn)品品)最具想象力的的產(chǎn)品:錯(cuò)落落的樓體擺放放、輕松的外外檐形式、視視野留給人們們無盡的想象象力與寧靜、、致遠(yuǎn)。最具比較力的的產(chǎn)品:臨水水岸親水多層層;高層觀水水住宅,讓業(yè)業(yè)主更感榮耀耀的是健康的的環(huán)境和綠色色的品質(zhì)生活活。最具震撼撼力產(chǎn)品:每每一棟住宅都都是在生態(tài)區(qū)區(qū)內(nèi)種出的建建筑,生態(tài)與與建筑彼此融融合。講建筑形式是建筑的的靈魂:仔細(xì)細(xì)研究一下就就可以發(fā)現(xiàn)戶戶型的全明設(shè)設(shè)計(jì),不是每每個(gè)建筑都能能做到。建筑筑體現(xiàn)生活的的內(nèi)涵:居住住是人們的基基本需求,更重要的是建建筑所能傳達(dá)達(dá)給人的生活活的幸福狀態(tài)態(tài),即生活的的安寧與精神神的安寧。園林:講水岸社區(qū)誕生在““水岸”之邊邊:假日心情情365天時(shí)時(shí)時(shí)擁有;水岸生活格調(diào)調(diào):可居住的的水岸邊上的的房子休閑的社區(qū)環(huán)環(huán)境健康的生態(tài)環(huán)環(huán)境講造園園區(qū)整體設(shè)計(jì)計(jì):風(fēng)格定位位——差異化化、多節(jié)點(diǎn)的的空間形態(tài);;動(dòng)線設(shè)計(jì)———步行環(huán)境的的直線形視覺覺走廊,細(xì)節(jié)節(jié)動(dòng)人;便捷化道路交交通系統(tǒng),園園區(qū)的時(shí)間性性考量;景觀的娛樂性性:景觀建筑筑——各種景景觀點(diǎn)、軸、、線、面;講園區(qū)的主人人知性、資本的的新城市中產(chǎn)產(chǎn)力量有生活品位、、注重家庭的的聚居群體生態(tài)健康生活活態(tài)度持有者者追求更好生活活品質(zhì)者地理位置及配配套:講地理周邊區(qū)域現(xiàn)狀狀與前景:大大環(huán)境(城市市新興高尚居居住區(qū))中環(huán)境(道路路系統(tǒng)規(guī)劃))小環(huán)境(地理理價(jià)值:生態(tài)態(tài)、水岸、宜宜居)講物業(yè)要講,但不知知道目前的物物業(yè)聘用情況況推廣期項(xiàng)目基基礎(chǔ)記憶圖推廣期客群認(rèn)認(rèn)同趨向圖沿?!愃∠笸仆茝V主題主題釋義:從消費(fèi)者的心心理感受出發(fā)發(fā),在創(chuàng)意與與叫賣之間找找到一個(gè)平衡衡點(diǎn),簡單勾勾勒出水邊生生活淡淡的輪輪廓,恰如其其分地道出樓樓盤最主要的的賣點(diǎn),又不不失語言格調(diào)調(diào)之美同時(shí)更更兼顧了一種種情景交融的的藝術(shù)境界。。水居與心情情,內(nèi)情與外外景,唯美而而不流于空洞洞,平淡而不不失高雅,且且朗朗上口利利于傳播。麗水印象———365天水水岸假日心情情從任何一個(gè)賣賣點(diǎn)上看,本本案都有誘人人之處,但是是站在全案的的高度上,任任何一個(gè)賣點(diǎn)點(diǎn)都無法支撐撐項(xiàng)目的快速速推廣與熱銷銷。采用有效的手手段將諸多賣賣點(diǎn)進(jìn)行組合合,配合不同同階段的銷售售任務(wù),分階階段、有目的的,按照不同同賣點(diǎn)的重要要性逐個(gè)展開開,“不斷””給客戶營造造不同的全新新生活境界,,利用已有的的工程資源、、配合廣告媒媒體,依據(jù)““水岸假日生生活理念”這這一宣傳基點(diǎn)點(diǎn)開展活動(dòng)與與宣傳,從而而營造良好的的銷售業(yè)績。。圍繞賣點(diǎn),逐逐個(gè)展開;制制造亮點(diǎn),精精準(zhǔn)轟炸。推廣主線與宣宣傳賣點(diǎn)組合合全程推廣主題題:“365天水水岸假日心情情”全程推廣主線線:“形象推廣””與“產(chǎn)品推推廣”兩條主主線并行全程推廣主題題與推廣主線線推廣主線1((形象推廣———自信力)):結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn),以水岸假假日活動(dòng)作為為主要表現(xiàn)形形式,形成宣宣傳系列,以以樹立產(chǎn)品品品牌形象入手手,最終推動(dòng)動(dòng)銷售,促進(jìn)進(jìn)銷售任務(wù)的的完成。推廣主線2((產(chǎn)品推廣———產(chǎn)品力)):依據(jù)不同節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的銷售任務(wù)務(wù),以報(bào)廣宣宣傳作為主要要表現(xiàn)形式,,結(jié)合產(chǎn)品自自身特色,針針對各階段銷銷售所面臨的的問題展開宣宣傳推廣,最最終完成產(chǎn)品品的銷售目標(biāo)標(biāo)。六、各階段推推廣策略我們首先推出出“365天水岸岸假日心情”來作為全程的的推廣主題。。然后依據(jù)不不同的銷售節(jié)節(jié)點(diǎn),將全程程劃分為三個(gè)個(gè)不同的推廣廣階段,各階階段要以項(xiàng)目目賣點(diǎn)作為支支撐,最終形形成一條完整整的推廣脈絡(luò)絡(luò),同時(shí)配以以活動(dòng)來作為為主要的宣傳傳方式,最終終完成促進(jìn)銷銷售的推廣任任務(wù)。其各階段推廣廣主題如下圖圖所示:一期組團(tuán)銷售售期時(shí)間安排2008年4-6月形象推廣主題題“麗水印象,365天水岸岸假日心情”階段目標(biāo)在4-6月份份,推出主題題“麗水印象象,365天天水岸假日心心情”,并以以此來引領(lǐng)該該階段的推廣廣宣傳活動(dòng)。。以水岸假日生生活,揭開概概念推廣的序序幕,用生活活觀穿針引線線,帶出承載載生活方式應(yīng)應(yīng)該具備的產(chǎn)產(chǎn)品特質(zhì)。迅速吸引意向向客戶到訪,,促進(jìn)有效客客戶積累,并并通過推廣活活動(dòng)及轉(zhuǎn)化工工作完成一期期組團(tuán)銷售。。配合條件銷售人員快速速熟悉項(xiàng)目,,完成本階段段銷售目標(biāo)地盤工程形象象包裝日趨完完善,工程進(jìn)進(jìn)度保證準(zhǔn)時(shí)時(shí)營銷工作的最最關(guān)鍵時(shí)刻,,保證示范區(qū)及及第一組樣板板間開盤前順順利開放。形象推廣策略略摒棄了市場上上其他樓盤,,因景打景的的常規(guī)作法,,妙巧的將水水景與生活感感受完美嫁接接,既突出了了項(xiàng)目的景觀觀優(yōu)勢,又不不事張揚(yáng)的為為消費(fèi)者描述述出了一優(yōu)雅雅、和諧的水水岸人家的生生活場景?!八渡睢薄必灤┯谌赴竿茝V始終,,引申出“項(xiàng)項(xiàng)目所具備的的不同產(chǎn)品特特質(zhì)”在不同同的推廣期所所能帶給消費(fèi)費(fèi)者不同的生生活感覺。造勢活動(dòng)動(dòng)促銷活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)主題題:2008,健康康水岸生生活---“麗麗水印象象推薦會(huì)會(huì)”活動(dòng)目的的:1、促進(jìn)進(jìn)銷售;;2、展現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品形形象,彰彰顯項(xiàng)目目倡導(dǎo)的的“優(yōu)雅雅、閑逸逸、健康康”的水水岸生活活方式;;3、樹立立開發(fā)商商形象、、聚集人人氣、贏贏得客戶戶良好的的口碑,,客戶簽簽約,同同時(shí)口碑碑宣傳積積累有效效客戶;;活動(dòng)對象象:前期意向向客戶活動(dòng)時(shí)間間:2008年5月月1日((暫定))活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn):售檔處活動(dòng)內(nèi)容容:項(xiàng)目產(chǎn)品品說明會(huì)會(huì)及vip卡發(fā)發(fā)售媒介配合合:報(bào)紙、DM、電電臺(tái)、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、戶戶外二期組團(tuán)團(tuán)時(shí)間安排排2005年6-8月形象推廣廣主題“麗水印象象,水岸岸邊的雙雙園生態(tài)態(tài)家”階段目標(biāo)標(biāo)本階段以以“水岸岸”、““雙園生生態(tài)”、、“產(chǎn)品品細(xì)節(jié)””三個(gè)賣賣點(diǎn)系列列,分別別支撐形形象主線線和產(chǎn)品品主線的的推廣,,以活動(dòng)動(dòng)作為形形象主線線的推廣廣手段、、以報(bào)廣廣來促進(jìn)進(jìn)產(chǎn)品銷銷售。從從而做到到對““麗水印印象,水水岸邊的的雙園生生態(tài)家””這一階階段性推推廣主題題有效支支撐。結(jié)合賣點(diǎn)點(diǎn)開展媒媒體宣傳傳,配合合工程進(jìn)進(jìn)度開展展促銷活活動(dòng),完完成二組組團(tuán)銷售售。根據(jù)回款款考核及及前期商商業(yè)客戶戶積累量量,考慮慮放出部部分商業(yè)業(yè)支撐回回款。配合條件件地盤工程程形象包包裝更換換工程按照照預(yù)定進(jìn)進(jìn)度安全全施工,,根據(jù)實(shí)實(shí)際情況況,考慮慮實(shí)體樣樣板間的的建設(shè),,為提升升價(jià)格進(jìn)進(jìn)行支撐撐。形象推廣廣策略經(jīng)過一期期組團(tuán)的的成功銷銷售,消消費(fèi)者已已經(jīng)認(rèn)可可了我們們的產(chǎn)品品和宣導(dǎo)導(dǎo)的生活活理念,,項(xiàng)目將將進(jìn)入旺旺銷期,,而此一一階段的的宣傳推推廣,亦亦將逐一一揭開產(chǎn)產(chǎn)品的面面紗,將將項(xiàng)目實(shí)實(shí)體呈現(xiàn)現(xiàn),“水水岸邊的的雙園生生態(tài)家””作為本本階段的的推廣主主題。本階段宣宣傳推廣廣以活動(dòng)動(dòng)為主,,主要利利用已有有資源,,“六一一”兒童童節(jié)等契契機(jī),在在“水景景”賣點(diǎn)點(diǎn)的配合合下,主主推“生生態(tài)人居居”與““親情社社區(qū)”,,開展各各類活動(dòng)動(dòng),讓客客戶從活活動(dòng)中來來“感覺覺”生活活的趣味味性、休休閑性以以及健康康性,從從而提升升對項(xiàng)目目的認(rèn)可可度,最最終促進(jìn)進(jìn)成交。。體驗(yàn)活動(dòng)動(dòng)(一))活動(dòng)主題題:親情類活活動(dòng)----六一兒童童節(jié)親情情體驗(yàn)日日活動(dòng)活動(dòng)目的的:1、借助助兒童節(jié)節(jié)社會(huì)關(guān)關(guān)注兒童童的時(shí)機(jī)機(jī)開展活活動(dòng),引引起社會(huì)會(huì)關(guān)注2、借助助媒體力力量,推推出“水水岸邊的的雙園生生態(tài)社區(qū)區(qū)”產(chǎn)品品概念3、結(jié)合合“關(guān)愛愛兒童與與家庭互互動(dòng),烘烘托社區(qū)區(qū)的親情情感?;顒?dòng)對象象:以三口之之家為單單位的意意向客戶戶,預(yù)計(jì)計(jì)200人活動(dòng)時(shí)間間:(6月1日)活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn):銷售現(xiàn)場場活動(dòng)形式式:親子休閑閑活動(dòng)、、野餐會(huì)會(huì)、放風(fēng)風(fēng)箏、歌歌舞表演演…媒介配合合:報(bào)紙、DM、電電臺(tái)、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)體驗(yàn)活動(dòng)動(dòng)(二))活動(dòng)主題題:體育類活活動(dòng)----2008.心系系奧運(yùn)千千人馬拉拉松活動(dòng)目的的:1、在奧奧運(yùn)期,,借勢奧奧運(yùn),提提升項(xiàng)目目的知名名度2、結(jié)合合“區(qū)位位”賣點(diǎn)點(diǎn),拉近近項(xiàng)目與與城區(qū)的的距離感感。?;顒?dòng)對象象:所有人活動(dòng)時(shí)間間:(8月)活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn):銷售現(xiàn)場場至主城城區(qū)活動(dòng)形式式:從銷售現(xiàn)現(xiàn)場至主主城區(qū)的的竟走比比賽,設(shè)設(shè)立一、、二、三三等獎(jiǎng)……媒介配合合:報(bào)紙、DM、電電臺(tái)、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、戶戶外體驗(yàn)活動(dòng)動(dòng)(三))活動(dòng)主題題:體育休閑閑活動(dòng)----在這里里展示““家”的的力量活動(dòng)目的的:1利用用現(xiàn)場場場地、設(shè)設(shè)施舉辦辦休閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)活動(dòng)動(dòng),通過過現(xiàn)場活活動(dòng)中家家庭親和和性的體體驗(yàn),,更加突突出社區(qū)區(qū)良好的的自然環(huán)環(huán)境和居居住環(huán)境境。2、以客客戶參與與的方式式來推出出社區(qū)的的趣味性性與生活活性活動(dòng)對象象:以家庭為為單位的的意向客客戶,年年齡10-40歲,約約100-150人。。活動(dòng)時(shí)間間:(8月))活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn):銷售現(xiàn)場場活動(dòng)形式式:兒童比賽賽、羽毛毛球比賽賽、籃球球比賽、、網(wǎng)球比比賽、滑滑板比賽賽、滾軸軸比賽、、釣魚比比賽媒介配合合:報(bào)紙、DM、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)三期組團(tuán)團(tuán)推廣時(shí)間安排排:2008年9-10月月形象推廣廣主題::“麗水印象象,一線線臨水的的慢板生生活”階段目標(biāo)標(biāo)銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)二次強(qiáng)強(qiáng)銷階段段,消化化前期積積累意向向客戶,,對客戶戶進(jìn)行有有效回訪訪;本階段的的推廣主主題將仍仍然沿襲襲“生活活”推廣廣主線,,對前階階段的““水岸生生活”進(jìn)進(jìn)行升華華,提出出慢板生生活的概概念。推出“環(huán)環(huán)境”、、“實(shí)景”、“產(chǎn)產(chǎn)品”三三個(gè)大賣賣點(diǎn),并并將這三三個(gè)賣點(diǎn)點(diǎn)有效的的進(jìn)行相相互組合合,以此此來支撐撐“一線線臨水的的慢板生生活”這這一階段段性推廣廣主題。。慢板生活活:放慢慢速度,,不是拖拖延時(shí)間間,而是是讓人們們在生活活中找到到平衡點(diǎn)點(diǎn)。慢板生活活:離市市中心不不遠(yuǎn),有有更多時(shí)時(shí)間享受受生活,,放慢你你的生活活節(jié)拍,,感悟生生活真諦諦。慢板生活活:把時(shí)時(shí)間多放放在值得得消費(fèi)的的地方,,放慢你你的生活活節(jié)拍,,體驗(yàn)一一線臨水水的家居居生活。。配合條件件地盤工程程形象日日趨完善善,工程程進(jìn)度保保證準(zhǔn)時(shí)時(shí)或提前前達(dá)到預(yù)預(yù)定進(jìn)度度;物管等后后期服務(wù)務(wù),有進(jìn)進(jìn)一步的的確定。。形象推廣廣策略經(jīng)過前面面的強(qiáng)銷銷期,項(xiàng)項(xiàng)目形象象已深入入人心,,特別是是“水岸岸生活””的概念念已經(jīng)由由前期的的概念層層認(rèn)識,,轉(zhuǎn)化社社區(qū)功能能性的了了解。本本階段將將以“慢慢板生活活”作為為貫穿全全程推廣廣的主線線,作為為“水岸岸生活””主題的的升級,,對核心心區(qū)的四四座“樓樓王”進(jìn)進(jìn)行去化化。圍繞“慢慢板生活活”生活活,利用用“環(huán)境境”、““實(shí)景””兩個(gè)賣賣點(diǎn)作為為支撐,,充分體體現(xiàn)三期期樓王價(jià)價(jià)值。體驗(yàn)活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)主題題:文化類活活動(dòng)----2008.我愛愛我家““走馬河河自然風(fēng)風(fēng)景”攝攝影大賽賽活動(dòng)目的的:1、以““文化””賣點(diǎn)彰彰顯項(xiàng)目目倡導(dǎo)的的“慢板板生活””階段推推廣主題題;2、展示示項(xiàng)目形形象,以以利用口口碑宣傳傳為三期積累更更多有效效客戶;;活動(dòng)對象象:項(xiàng)目業(yè)主主及區(qū)域域告知人人群活動(dòng)時(shí)間間:(9月))活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn):走馬河活動(dòng)內(nèi)容容:1、走馬馬河風(fēng)景景的攝影影比賽,,一、二二、三等等獎(jiǎng)及參參與獎(jiǎng)的的獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)設(shè)置。2、借助助媒體對對本次活活動(dòng)進(jìn)行行大肆宣宣傳,形形成又一一次階段段性傳播播高潮。。媒介配合合:報(bào)紙、電電臺(tái)、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)促銷活動(dòng)動(dòng)(一))活動(dòng)主題題:2008,,生態(tài)水水岸人居居——商商家大聯(lián)聯(lián)合活動(dòng)目的的:1、促進(jìn)進(jìn)銷售;;2、彰顯顯項(xiàng)目倡倡導(dǎo)的新新生活方方式;3、獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)設(shè)置與與中青年年主力購購買客群群的生活活、出行行方式相相結(jié)合,,有利于于樹立開開發(fā)商形形象、聚聚集人氣氣、贏得得客戶良良好的口口碑,以以利用口口碑宣傳傳為后期期積累更更多有效效客戶;;活動(dòng)對象象:三期意向客客戶,預(yù)預(yù)計(jì)20個(gè)抽獎(jiǎng)名額活動(dòng)時(shí)間間:(10月月)活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn):麗水印象售樓樓處活動(dòng)內(nèi)容容:1、購買買麗水印印象房屋屋的客戶戶,以抽抽獎(jiǎng)方式式贈(zèng)送商商家聯(lián)盟盟優(yōu)惠卡卡。2、獲贈(zèng)贈(zèng)以購房房后現(xiàn)場場抽獎(jiǎng)的的形式舉舉行;3、獎(jiǎng)品品領(lǐng)取有有效時(shí)間間11月月份(暫暫定);;媒介配合合:報(bào)紙、DM、電電臺(tái)、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)促銷活動(dòng)動(dòng)(二))活動(dòng)主題題:秋季房地地產(chǎn)交易易會(huì)活動(dòng)目的的:借助房展展會(huì),擴(kuò)擴(kuò)大社會(huì)會(huì)宣傳效效果活動(dòng)對象象:房地產(chǎn)交交易會(huì)到到訪客戶戶活動(dòng)時(shí)間間:(10月月)活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn):秋交會(huì)現(xiàn)現(xiàn)場活動(dòng)形式式:戶型展示示、沙盤盤展示、、派發(fā)宣宣傳資料料媒介配合合:報(bào)紙、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)七、媒體體渠道當(dāng)今廣告告媒體種種類十分分繁多,,而且還還在不斷斷地涌現(xiàn)現(xiàn)?,F(xiàn)對對媒體列列表如下下:電視、報(bào)報(bào)紙、電電臺(tái)、雜雜志、電電話、單單張、車車身、路路牌、樓樓體、直直郵、電電子郵件件、公益益活動(dòng)、、體育活活動(dòng)、禮禮品、展展板、名名片、網(wǎng)網(wǎng)站(網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)廣告告)………報(bào)紙雜志志:特點(diǎn)點(diǎn):傳播范范圍廣、、速度快快、圖文文并茂、、針對性性強(qiáng),但但廣告費(fèi)費(fèi)用較高高。建議選擇擇:華西都都市報(bào)、、成都商商報(bào)、都都江堰信信息報(bào)三三大本省省、本地地報(bào)刊媒媒體。同同時(shí)通過過相關(guān)的市場調(diào)調(diào)研后,可以以利用一些專專業(yè)雜志進(jìn)行行有目的的投投放宣傳。電視媒體:特點(diǎn):傳播范圍廣廣、受眾面大大,圖、文、、聲并茂,傳傳播速度快,,但廣告成本本高、駐留時(shí)時(shí)間短、受播出出時(shí)間局限,,且需要連續(xù)續(xù)性和持續(xù)性性。建議選擇:考慮建議可可在當(dāng)?shù)仉娨曇暸_(tái)開辦專題題欄目。廣播媒體:特點(diǎn):傳播范圍廣廣,廣告信息息抵達(dá)消費(fèi)者者的機(jī)會(huì)大,,且隨意性強(qiáng)強(qiáng),不會(huì)占用用消費(fèi)者大量的寶貴時(shí)間間。速度快,,費(fèi)用較低,,但受時(shí)間段段局限,廣告告駐留時(shí)間短短,表現(xiàn)形式單一而無無真實(shí)感。建議選擇:當(dāng)?shù)厥章犅事瘦^高的欄目目目插播廣告告。媒體渠道媒體渠道網(wǎng)絡(luò)媒體:特點(diǎn):傳播速度快快,廣告駐留留時(shí)間長,費(fèi)費(fèi)用較低,相相關(guān)查詢便捷捷,廣告點(diǎn)擊擊量和反饋可精確統(tǒng)統(tǒng)計(jì)。美中不不足的是需要要專業(yè)查詢設(shè)設(shè)備支持(電電腦),且查查詢者的文化層次次要求較高。。建議選擇:我方推薦在在:搜房網(wǎng)、、焦點(diǎn)網(wǎng)兩個(gè)個(gè)網(wǎng)站上進(jìn)行行相應(yīng)的推廣廣宣傳。均屬屬于專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站,,專業(yè)性較強(qiáng)強(qiáng),網(wǎng)絡(luò)媒體體的交叉組合合,可成為我我們在網(wǎng)絡(luò)宣宣傳上的良好支持持。戶外廣告:特點(diǎn)
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 2025年電力蒸汽項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-20250102-132525
- 二零二五版新能源電池技術(shù)路演投資合同3篇
- 二零二五年度礦產(chǎn)資源開發(fā)安全承包協(xié)議書4篇
- 二零二五版首付分期購房借款合同模板3篇
- 2025年度工業(yè)項(xiàng)目場地安全責(zé)任協(xié)議書4篇
- 2025年電器真空斷路器項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)告
- 2025年度停車場智能化改造工程設(shè)計(jì)與施工合同4篇
- 個(gè)人車輛貨運(yùn)合作:2024年物流企業(yè)合作合同版B版
- 二零二五年度危險(xiǎn)品包裝運(yùn)輸合作協(xié)議3篇
- 2025年摩托車品牌形象宣傳及推廣合同
- 2024年安全教育培訓(xùn)試題附完整答案(奪冠系列)
- 神農(nóng)架研學(xué)課程設(shè)計(jì)
- 斷絕父子關(guān)系協(xié)議書
- 福建省公路水運(yùn)工程試驗(yàn)檢測費(fèi)用參考指標(biāo)
- 《工程勘察資質(zhì)分級標(biāo)準(zhǔn)和工程設(shè)計(jì)資質(zhì)分級標(biāo)準(zhǔn)》
- 小學(xué)語文閱讀教學(xué)落實(shí)學(xué)生核心素養(yǎng)方法的研究-中期報(bào)告
- 眼內(nèi)炎患者護(hù)理查房課件
- 唯物史觀課件
- 2021-2022學(xué)年四川省成都市武侯區(qū)部編版四年級上冊期末考試語文試卷(解析版)
- 中國傳統(tǒng)文化服飾文化
- 大氣污染控制工程 第四版
評論
0/150
提交評論