某集團南通開發(fā)區(qū)項目市場策劃提報

和融集團南通開發(fā)區(qū)項目市場策劃提報

市場大勢預判項目戰(zhàn)略定位項目產(chǎn)品建議一、市場大勢預判時間政策或行動內容1月10日國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國十一條”合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。4月11日銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機構要增加風險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。4月15日國務院會議對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新“國十條”）商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數(shù)。4月21日證監(jiān)會新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認定標準出現(xiàn)了根本性的變化待定住房保有稅？特別房產(chǎn)消費稅？待定本輪政策調控已持續(xù)5個月，力求使投資客淡出，保護及鼓勵自住需求本輪政策本輪政策2003200420052006200720082009中國樓市一貫是“政策樓市”“市場低迷——扶持；市場過熱——限制/打壓”，特征明顯本輪政策政策表現(xiàn)為階段性調整，短期打壓效果明顯二手房交易營業(yè)稅，抑制過度投資打壓主要為執(zhí)行05年政策，不再加強趨于溫和下半年通過房貸新政，提高投資門檻打壓政策從緊轉松，減免商品房交易稅扶持持續(xù)放松信貸條件，降低利率年末開始收緊，打擊屯地及投機扶持打壓提高個人住房貸款門檻繼續(xù)嘗試限制，但收效微弱下半年嚴格土地政策以及相關貸款金融政策開始限制

292033101756168020878932643本輪政策政策特征根據(jù)以往經(jīng)驗，政策密集調控后，往往會出現(xiàn)半年左右的樓市低迷期，預計11年開始市場逐步回暖內需及城市化發(fā)展對房地產(chǎn)市場復蘇起到推動加速作用，未來市場發(fā)展看好市場爆發(fā)政策力度不夠調控力度加大市場趨火后再次限制金融危機后扶持開始大力調控打壓大幅提高土地供應？市場預判市場走勢本輪政策為階段性調整，市場短期打壓明顯政府以“保自住、打投資”為目的，市場約半年左右政策消化期，預計2011年上半年市場開始逐步走向復蘇我國特色經(jīng)濟環(huán)境和國情支撐房地產(chǎn)市場加速、看好發(fā)展所以，項目在入市時應處于市場回暖期，雖然在運作周期中可能會碰到短期調整，但對于40萬方、約5年左右運作的大盤，整體大市場看好發(fā)展、市場環(huán)境逐步走高市場大勢預判二、項目戰(zhàn)略定位區(qū)位價值理解競爭市場理解目標客戶分析和融品牌研究項目戰(zhàn)略定位國家級戰(zhàn)略定位升級、大南通概念形成，對客源輻射力度進一步加強江蘇沿海地區(qū)建設成為我國東部地區(qū)重要的經(jīng)濟增長極。江蘇區(qū)域發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，這在江蘇尚屬首次，加快連云港、鹽城和南通三個中心城市建設推進先進制造業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展，積極發(fā)展以風電和核電為主體的新能源產(chǎn)業(yè)，加緊建設“南融長三角、北聯(lián)渤海灣、溝通中西部”的“黃金海岸”江蘇東部沿海整體戰(zhàn)略定位升級，促進江蘇相關產(chǎn)業(yè)向沿海產(chǎn)業(yè)城市聚集，促進城市經(jīng)濟、城市產(chǎn)業(yè)、城市人口大發(fā)展大南通概念形成，南通城市地位提升、產(chǎn)業(yè)聚集力增強，輻射更廣的周邊縣市客源和產(chǎn)業(yè)客源長三角經(jīng)濟區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)城市背景城市定位升級城市背景同城發(fā)展時代船舶運輸時代：1990年以前，南通交通發(fā)達，工業(yè)基礎扎實、經(jīng)濟發(fā)展水平與蘇州同步，教育基礎特別強汽車運輸時代：2005年以前，南通因長江阻隔，交通不便，經(jīng)濟發(fā)展落后于蘇州大橋發(fā)展時代：05年開始，蘇通大橋及其他三座公路大橋與鐵路大橋的立項、建設、完工，南通的交通出現(xiàn)了跳躍式發(fā)展，被評價為最有投資潛力城市同城效應時代：類似于蘇州，通過機場、鐵路、大橋等對交通環(huán)境改善，融入上海發(fā)展，形成1小時都市圈，3小時經(jīng)濟市場消費圈城市00年05年08年09年高端房價GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅單價上海455110.8％914411.1％136989.7%149018.2％10萬以上蘇州150012.6％402715.3％670113％740011％1.7-2.5萬南通73610.9％147215.4％251013.3％287314％1.2-1.5萬經(jīng)濟步入高速增長期，房地產(chǎn)將迎來快速增長蘇通大橋08年通車崇啟大橋已審批崇海大橋已審批城市背景城市及經(jīng)濟發(fā)展核心城市中中心南南移，，開發(fā)發(fā)區(qū)為為核心心，必必將承承載城城市中中高端端客源源發(fā)展展區(qū)域特點開發(fā)時期知名開發(fā)商樓盤品質老城區(qū)商業(yè)中心開發(fā)成熟少中端港閘區(qū)省級開發(fā)區(qū)、火車站、專業(yè)市場群開發(fā)中期少中端通河區(qū)省級開發(fā)區(qū)開發(fā)前期（08年）少中端新城區(qū)市政府、體育館、CBD開發(fā)中期（05年）少中高端開發(fā)區(qū)國家級開發(fā)區(qū)、能達商務區(qū)、國際商業(yè)模式開發(fā)前期集中高端蘇通合作區(qū)沿江生態(tài)科技新城開發(fā)前期少--港閘區(qū)老城區(qū)南通市區(qū)南翼空間結構新城區(qū)開發(fā)區(qū)通河區(qū)蘇通合作區(qū)1、上海海-南通的的鐵路路兼城城市輕輕軌兼兼高速速公路路的項項目已已經(jīng)于于2008年2月得到到國家家發(fā)改改委的的批準準。建建成后后從南南通開開發(fā)區(qū)區(qū)到上上海只只要40分鐘2、長江江北側側最大大的天天然30萬噸級級海港港----洋口港港已經(jīng)經(jīng)開航航，南南通正正式進進入江江海聯(lián)聯(lián)動的的新時時代3、世界界500強企業(yè)業(yè)中，，在南南通開開發(fā)區(qū)區(qū)有48家控股股企業(yè)業(yè)4、中新新蘇通通科技技城（（新加加坡工工業(yè)園園區(qū)二二區(qū)））在南南通開開發(fā)區(qū)區(qū)內的的蘇通通大橋橋兩側側規(guī)劃劃55平方公公里5、50層五星星級賓賓館08年12月26日開工工于南南通開開發(fā)區(qū)區(qū)的能能達商商務區(qū)區(qū)；四四星級級酒店店09年10月開始始營業(yè)業(yè)6、南通通開發(fā)發(fā)區(qū)段段長江江寬度度最窄窄處約約7公里，，將發(fā)發(fā)展大大片工工業(yè)開開發(fā)區(qū)位背景爆發(fā)式增長1、能達達商務務區(qū)于于2011年基本本建成成2、潤華華國際際中心心50層五星星級賓賓館08年12月26日開工工于；；四星星級酒酒店09年10月開始始營業(yè)業(yè)3、星湖湖101廣場共共12萬方，，部分分商業(yè)業(yè)開始始運營營4、星湖湖街區(qū)區(qū)共8萬方，，逐步步開始始營業(yè)業(yè)5、開發(fā)發(fā)區(qū)個個案預預計在在明年年集中中上市市知名開開發(fā)商商云集集、以以及政政府對對配套套打造造力度度，在在城市市發(fā)展展中尚尚屬首首次，，凸顯顯開發(fā)發(fā)區(qū)在在未來來南通通城市市發(fā)展展中的的核心心地位位區(qū)位背景最具國際屬性開發(fā)區(qū)區(qū)有24個國家家的400多家外外資企企業(yè)落落戶，，其中中世界界500強企業(yè)業(yè)中，，在南南通開開發(fā)區(qū)區(qū)有48家控股股企業(yè)業(yè)，南南通外外資企企業(yè)最最多開發(fā)區(qū)區(qū)外籍籍人口口最集集中中新蘇蘇通科科技城城（新新加坡坡工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)二區(qū)區(qū)）在在南通通開發(fā)發(fā)區(qū)內內的蘇蘇通大大橋兩兩側規(guī)規(guī)劃55平方公公里南通最最具國國際屬屬性區(qū)區(qū)域，，南通通高端端產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集集區(qū)，，催生生中高高端客客源，，與新新城區(qū)區(qū)最大大差異異能達商商務區(qū)區(qū)是集集行政政、商商務、、研發(fā)發(fā)、商商業(yè)、、生活活等為為一體體的大大型功功能性性項目目，是是開發(fā)發(fā)區(qū)建建區(qū)以以來最最大的的以發(fā)發(fā)展服服務業(yè)業(yè)為主主導的的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目，以以產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主導，，商務務、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)核核心區(qū)區(qū)域，，與出出口加加工園園、新新材料料工業(yè)業(yè)園等等類似似的特特色園園區(qū)項目區(qū)區(qū)位更更接近近生活活配套套區(qū)域域，附附近集集中老老式小小區(qū)、、動遷遷房等等居住住小區(qū)區(qū)，居居住氛氛圍更更加濃濃厚項目處處于開開發(fā)區(qū)區(qū)核心心區(qū)域域，支支撐運運作高高端個個案的的區(qū)位位價值值創(chuàng)業(yè)外包服務中心總部大廈潤華國際中心西側居居民區(qū)區(qū)南側居民區(qū)周邊商業(yè)街區(qū)位背景中央居住區(qū)區(qū)位背背景類似區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展借借鑒外高橋功能區(qū)金橋功能區(qū)三林世博區(qū)張江功能區(qū)陸家嘴金融區(qū)

川沙功能區(qū)浦東功能區(qū)南匯功能區(qū)聯(lián)洋社區(qū)非上海海傳統(tǒng)統(tǒng)高端端居住住區(qū)上海外外籍居居住人人口最最集中中的區(qū)區(qū)域上海外外籍企企業(yè)最最集中中的區(qū)區(qū)域上海國國際屬屬性最最強的的區(qū)域域多個高高端項項目共共同運運作，，提升升區(qū)位位板塊塊價值值和客客源認認知，，樹立立上海海高端端居住住區(qū)和和國際際社區(qū)區(qū)形象象上海最最大的的國際際社區(qū)區(qū)價值運運作5萬以上上，近近次于于一線線豪宅宅在非核核心區(qū)區(qū)、依依托集集中產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支支撐，，通過過多個個高端端項目目共同同運作作，將將會吸吸引城城市高高端客客源，，樹立立城市市高端端板塊塊區(qū)位價價值理理解結論伴隨大大南通通規(guī)劃劃定位位，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場將迎迎來快快速發(fā)發(fā)展機機遇開發(fā)區(qū)區(qū)為發(fā)發(fā)展核核心，，承載載城市市南向向發(fā)展展價值值重任任，依依托個個案、、配套套集中中爆發(fā)發(fā)，開開發(fā)區(qū)區(qū)將代代表未未來南南通房房地產(chǎn)產(chǎn)價值值增長長最高高區(qū)域域我司把把開發(fā)發(fā)區(qū)定定位為為南通通的““聯(lián)洋洋社區(qū)區(qū)”，，項目目應站站在這這樣一一個高高度來來運作作區(qū)位價價值理理解競爭市市場理理解目標客客戶分分析和融品品牌研研究項目戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位市場背景房地產(chǎn)發(fā)展城市下下一個個重點點板塊塊，相相對新新城和和老城城區(qū)，，價值值更有有優(yōu)勢勢南通房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展走兩兩條線線城東和和港閘閘板塊塊，與與市區(qū)區(qū)距離離相對對較近近，爭爭奪看看中成成熟配配套的的城市市中高高端客客源，，客源源需求求表現(xiàn)現(xiàn)傳統(tǒng)統(tǒng)依托城城市發(fā)發(fā)展而而南向向發(fā)展展軸線線，南南通主主要高高品質質樓盤盤集中中南向向發(fā)展展軸上上，走走品質質路線線長江一號7300高迪晶城7450綠城玉蘭公寓13300軍山半島9300世紀花城9150軍山金水灣7250優(yōu)山美地7500城市嘉苑11000老城區(qū)新城區(qū)03年啟動開發(fā)區(qū)最早10年下半年港閘區(qū)08年啟動狼山06年啟動通河08年啟動萬通城7500金鼎灣國際15000濠南君邑15000城東04年啟動老城區(qū)新城區(qū)開發(fā)區(qū)港閘區(qū)狼山通河城東區(qū)域代表個案后續(xù)量主要土地供應面積城東區(qū)約59.149.1老城區(qū)約12.556.7新城區(qū)約30.2（不含中端品質世紀花城項目）5.4狼山約10

29.5客源傳傳統(tǒng)，，中端端客源源高端品品質，，高端端客源源高端品品質，，中高高端客客源市場背景整體供應客源傳傳統(tǒng)，，中高高端客客源（單位位：萬萬方，，土地地供應應面積積含部部分商商業(yè)配配套））承載城城市對對居住住品質質有要要求客客源，，同一一價值值平臺臺下，，直接接競爭爭后續(xù)續(xù)體量量較少少市場背景產(chǎn)品平臺玉蘭公寓金鼎灣國際傳統(tǒng)高高端個個案營營造手手法，，高端端品質質具有有運作作機會會地塊用地性質用地面積(平方米)建筑面積(平方米)綜合容積率樓面單價(元/㎡)華潤地塊居住商業(yè)185052.24＜415200，其中商業(yè)≤214002.241555景瑞地塊居住商業(yè)191220.47≤328000，其中商業(yè)部分建筑面積≥24000，居住部分（含配套公建）建筑面積≤3040001.722116中港地塊居住141571.78≤3540002.51644農(nóng)工商地塊商業(yè)居住68792.23≤209300，其中商業(yè)建筑面積≥43500，居住部分（含配套公建）建筑面積≤1658003.042278和融地塊居住157796.17≤3920002.481699合計————1609600(居住)————市場背景后續(xù)競爭品牌開開發(fā)商商、地地塊集集中上上市（（160萬方）），板板塊價價值和和認知知將迅迅速釋釋放市場背景產(chǎn)品競爭地塊用地性質綜合容積率可能產(chǎn)品后續(xù)體量華潤地塊居住商業(yè)2.24雙拼、18F小高、33F高層160萬方景瑞地塊居住商業(yè)1.72別墅、高層中港地塊居住2.5未知農(nóng)工商地塊商業(yè)居住3.04別墅、洋房、33F高層和融地塊居住2.48？混合型型產(chǎn)品品，后后續(xù)競競爭壓壓力大大，項項目必必須要要形成成自身身特色色，走走特色色品質質路線線市場背景景瑞項目規(guī)劃定位高高端，，立面面質感感強，，但規(guī)規(guī)劃排排布較較平，，沖擊擊力不不夠承載城城市中中高端端客源源南向向發(fā)展展方向向，運運作高高端物物業(yè)具具有機機會板塊內內以外外來開開發(fā)商商為主主，產(chǎn)產(chǎn)品品品質高高端，，需要要通過過低密密度高高端產(chǎn)產(chǎn)品，，樹立立個案案高端端形象象和品品牌形形象和融在南南通就是是高端個個案運營營商，項項目應該該形成特特色、走走差異化化路線市場背景景結論區(qū)位價值值理解競爭市場場理解目標客戶戶分析和融品牌牌研究項目戰(zhàn)略略定位首置客源首改客源再改客源多改客源頂峰客源首次改善善，追求求生活品品質和總總價要求求，110-125平米，25％再次改善善，更舒舒適生活活空間、、品質提提升，135-144平米，35％公寓終極極置業(yè)者者，需求求最好位位置、最最好個案案，200平米米以以上上，，5％項目目整整盤盤客客源源爭爭奪奪的的南南通通中中高高端端改改善善型型客客源源核心客源多次次改改善善，，需需要要更更多多功功能能空空間間、、滿滿足足品品質質生生活活需需求求，，160-170平米米，，15％南通通客客源源客源源需需求求首次次置置業(yè)業(yè)，，更更住住宅宅總總價價控控制制和和性性價價比比因因素素，，90平米米以以內內，，20％工作區(qū)域居住區(qū)域從優(yōu)優(yōu)山山美美地地成成交交客客源源分分析析，，主主要要集集中中在在老老城城區(qū)區(qū)，，占占65％比比例例其次次為為開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，占占25％比比例例工作作在在開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)客客源源，，考考慮慮工工作作便便利利性性，，購購買買比比例例放放大大優(yōu)山美地成交客戶區(qū)域離開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)最最近近、、最最高高品品質質社社區(qū)區(qū)，，對對于于客客源源、、運運作作等等借借鑒鑒參參考考市區(qū)：55％城北：5％開發(fā)區(qū)：30％下屬縣市及外地10％客源源分分布布：：市區(qū)區(qū)55％，，開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)30％，，其其他他15％客源源年年齡齡：：客源源年年齡齡在在35-45歲為為主主置業(yè)業(yè)目目的的：：前期期以以首首置置為為主主的的剛剛需需客客源源，，包包括括首首次次置置業(yè)業(yè)和和首首次次改改善善，，后后期期投投資資和和改改善善逐逐步步增增加加項目目整整盤盤目目標標客客源源預預估估項目目整整盤盤客客源源區(qū)區(qū)域域分分布布需求面積家庭結構年齡結構家庭年收入（最低）層次典型特征首置客源70-90平米單身、新婚25-3510萬以上企業(yè)職工、教師、公務員希望面面俱到格外關注性價比、戶型和配套首改客源110-120平米兩口之家新三口之家35-4013萬以上中層管理者、中級技術員、教師、公務員滿足城市價值的配套需求講究房型功能性和內部環(huán)境再改客源130-150平米后三口之家35-4520萬以上中高層管理者、高級技術員、小型私營業(yè)主傳統(tǒng)觀念，追求戶型舒適度和景觀價值多改客源160平米以上后三口之家40-5525萬以上私營業(yè)主、企業(yè)高官面子+需求，居住舒適度樓盤品質和氣派最重要項目目整整盤盤客客源源需需求求表表現(xiàn)現(xiàn)項目目一一期期客客源源定定位位顧專專通通過過優(yōu)優(yōu)山山美美地地運運作作，，對對于于客客源源區(qū)區(qū)域域變變化化的的表表述述顧專專感感受受最最深深的的是是因因為為““優(yōu)優(yōu)山山美美地地””在在南南通通有有著著不不可可超超越越的的環(huán)環(huán)境境，，所所以以有有一一半半客客戶戶屬屬于于改改善善型型居居住住，，另另外外剛剛需需客客戶戶占占據(jù)據(jù)23%，二二者者比比例例總總計計73%，改善善型型和和剛剛需需是目目前前整整個個““優(yōu)優(yōu)山山美美地地””的的核核心心客客源源另外外，，優(yōu)優(yōu)山山美美地地早早期期以以開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)客客源源主主力力，，市市區(qū)區(qū)客客源源購購買買比比例例不不足足；；隨隨著著城城市市發(fā)發(fā)展展以以及及城城市市最最好好居居住住環(huán)環(huán)境境，，市市區(qū)區(qū)改改善善客客源源比比例例迅迅速速放放大大，，達達到到近近70％比比例例優(yōu)山山美美地地專案案經(jīng)經(jīng)理理總負負責責優(yōu)優(yōu)山山美美地地項項目目的的整整體體銷銷售售，，談談起起以以下下幾幾點點項項目目運運作作的的感感受受關于于戶戶型型需需求求：：因因本本案案通通過過前前期期的的別別墅墅與與洋洋房房實實景景的的呈呈現(xiàn)現(xiàn)，，再再結結合合銷銷售售的的口口碑碑，，小小區(qū)區(qū)品品質質也也得得到到市市場場認認可可，，而而購購買買本本案案小小高高層層客客戶戶，，近近80%為改改善善居居住住，，需需求求集集中中在在130-145平方方米米左左右右的的三三房房，，另另一一部部分分為為剛剛性性及及投投資資客客戶戶，，則則傾傾向向二二房房及及一一房房。。在在近近三三年年的的小小高高層層銷銷售售中中，，在在面面積積配配比比上上，，在90-100平方米的分分布上，感感覺比例偏偏少，也導導致一些客客戶流失，其次三房房面積變現(xiàn)現(xiàn)偏大，最最好能控制制在140平方米以內內，同時對對115-130平方米的小小三房比例例也偏少。關于客源發(fā)發(fā)展：三年年的銷售，，客源基本本以主城區(qū)區(qū)客戶占據(jù)據(jù)主導地位位，開發(fā)區(qū)區(qū)其次，但但開發(fā)區(qū)比例例呈每年有有小幅度上上升，隨著開發(fā)發(fā)區(qū)的大力力開發(fā)及招招商引資，，后期開發(fā)發(fā)區(qū)的客源源還將繼續(xù)續(xù)攀升，同同時開發(fā)區(qū)也存存在較多的的動拆遷戶戶，必然會會出現(xiàn)一群群追求品質質生活的人人群。關于產(chǎn)品設設想：優(yōu)山美地在在產(chǎn)品上制制勝最大的的因素是環(huán)環(huán)境，因為環(huán)境境好是很多多業(yè)主介紹紹親朋好友友的最主要要的原因，，在產(chǎn)品上上應該對環(huán)環(huán)境提升品品質，同時時在戶型上上應該能有有創(chuàng)新，并并且輔以實實用性很好好的附加值值，增添戶戶型的舒適適性和賣點點。關于操盤心心得：優(yōu)山山美地近60%客戶來自他他人介紹，，在南通圈圈層營銷、、耳語營銷銷是銷售制制勝最大因因素，對于于項目的客客戶無論是是成交還是是未成交客客戶，一定定要把客戶戶服務標準準提升，用用心去提升升客戶的滿滿意度，將將為項目帶帶來口碑傳傳送的基礎礎。優(yōu)山美地羅總項目客源定位項目前期仍仍是以開發(fā)發(fā)區(qū)客源為為第一主力力（約70％），包括括開發(fā)區(qū)原原居民、企企業(yè)職工等等，表現(xiàn)為為改善客源源隨著區(qū)域發(fā)發(fā)展，配套套、交通、、區(qū)位認知知逐步提升升，將承載載城市的居居住功能，，中后期（2-3年）必將吸引更更多的城區(qū)區(qū)客源，為第一主力力，需求高端品品質的改善善型產(chǎn)品開發(fā)區(qū)現(xiàn)有客源開發(fā)區(qū)有5.5-6.5萬客源，具具有購買能能力和潛在在購房需求求產(chǎn)業(yè)人口客源潛在客源組項目6公里范圍的原住居民15萬戶均3口，70％比例3.5萬500多家外資企業(yè)20萬中層以上管理者約占10％-15％2-3萬2000多家中資企業(yè)3000多家私營企業(yè)開發(fā)區(qū)購房需求置業(yè)目的產(chǎn)品優(yōu)勢購房需求表表現(xiàn)為改善善和為子女女買房，反反映在房型型面積上為為三房和二二房需求對產(chǎn)品方面面，最多選選擇綠化和和物業(yè)服務務，表明對對居住環(huán)境境和品質需需求；其次次表現(xiàn)為戶戶型和規(guī)劃劃開發(fā)區(qū)房型面積需求房型需求面積以改善型三三房為絕對對主力，對對一房無需需求需求面積集集中在110-130平米面積段段，其次為為130-144平米和90-110平米144平米以上需需求相對有有限，在10％左右住房了解：：目前居住住三房為主主，但對物物業(yè)、景觀觀等不滿意意，未來主主要表現(xiàn)為為改善型需需求購買用途：：改善型需需求主力（（58％），其次次為子女購購房房型面積：：面積集中中在110-130平米，其次次為130-144平米和90-110平米產(chǎn)品需求：：首選景觀觀和物業(yè)，，其次為規(guī)規(guī)劃和房型型開發(fā)區(qū)客源特征區(qū)位價值理理解競爭市場理理解目標客戶分分析和融品牌研研究項目戰(zhàn)略定定位名京系未來系格林系自在系城市地段中中小型住區(qū)區(qū)年輕態(tài)成長長型住區(qū)城郊低密度度大型住區(qū)區(qū)城市副中心心綜合住區(qū)區(qū)南京名京上海未未來來上海格林世世界杭州自在城城品牌金地集團幸福啟航系系列幸福樂居系系列幸福圓夢系系列幸福尊享系系列品牌新城集團品牌和融集團產(chǎn)品系列代表個案檔次區(qū)位產(chǎn)品類型價值特色“美地”系列優(yōu)山美地高端城市核心區(qū)邊緣別墅、洋房、高層山水自然環(huán)境、講究異域風情生活陽光美地中端城市核心區(qū)邊緣小高、高層大圍合景觀“國際”系列巴比倫花園高端城市或者區(qū)域中心小高、高層對稱式布局和景觀、立面更具品質和穩(wěn)重，講究城市高端生活和融已經(jīng)形形成“美地地”和“國國際”兩大大成熟產(chǎn)品品系定位思考區(qū)位優(yōu)勢中央居住價價值區(qū)域，，最具潛力力、國際屬屬性的高端端居住板塊塊港閘區(qū)老城區(qū)開發(fā)區(qū)次中心（二級）南通城市中心（一級）北翼次中心（二級）南通市區(qū)南翼空間結構新城區(qū)開發(fā)區(qū)市中心9KM新城區(qū)5KM狼山鎮(zhèn)2KM開發(fā)區(qū)3KM優(yōu)山美地別墅：06年5月，一期別別墅20天搶空，8000運作至11000元/㎡洋房：15天內8棟洋房售馨馨，4000運作至6000元/㎡公寓：07年小高層首首次推盤，，幾天內去去化95%，5600運作至6000元/㎡河流、綠地地以及植被被的打造項目產(chǎn)品跳跳脫整個南南通市場價格上升迅迅速客源運作到到全市的高高度距離老城區(qū)區(qū)10公里左右交通、生活活等配套欠欠缺南通優(yōu)山美美地本土最大的的高端產(chǎn)品品運營商，，在戰(zhàn)略上上，需要高高端個案延延續(xù)品牌形形象南通高端品品牌運營商商定位思考品牌優(yōu)勢定位思考客源需求開發(fā)區(qū)客源源訪談：更更多表現(xiàn)為為三房、改改善型需求求，對景觀觀、物業(yè)、、規(guī)劃、戶戶型等產(chǎn)品品需求，追追求高品質質和居住舒舒適度優(yōu)山美地客客源：同樣樣表現(xiàn)為改改善型需求求，看中優(yōu)優(yōu)山美地綠綠化環(huán)境優(yōu)山美地操操作人員：：缺少二房房和小面積積三房；南南通主要靠靠口碑營銷銷，所以產(chǎn)產(chǎn)品品質一一定要好，，才能有效效實現(xiàn)價值值提升；客客源更看中中優(yōu)山美地地的景觀優(yōu)優(yōu)勢客源需求環(huán)環(huán)境優(yōu)越、、居住舒適適度、高端端品質住區(qū)區(qū)我司把項目目定位為““國際系””產(chǎn)品區(qū)位價值值理解競爭市場場理解目標客戶戶分析和融品牌牌研究項目戰(zhàn)略略定位開發(fā)區(qū)中中央住區(qū)區(qū)高端個個案城市級別別的高端端明星個個案和融集團團國際系系產(chǎn)品、、又一標標桿個案案項目定位位項目戰(zhàn)略略定位三、項目目產(chǎn)品建建議定位思考考如何為南南通中高高端客層層打造一一個有特特色、有有品質的的產(chǎn)品形形象？追求國際際化開發(fā)發(fā)模式、、追求全全新的居居住理念念，塑造造一個南南通高端端產(chǎn)品新新地標??！打造南通通首個國國際化高高端住區(qū)區(qū)為南通上上流客層層打造新新地標項目產(chǎn)品品定位定位詮釋釋如何導入入國際化化開發(fā)模模式？如何塑造造地標品品質？源于美國國·紐約中央央公園的的啟示！！……世界級城城市公園園規(guī)劃我們的項項目建議議紐約、中中央公園園下城區(qū)(LowerManhattan)唐人街(ChinaTown)中城區(qū)(Midtown/TheaterDistrict)上東區(qū)(UpperEastSide)上西區(qū)(UpperWestSide)中央公園園(CentralPark)哈德遜河河公園(HudsonRiverPark)國際級城城市規(guī)劃劃模式居住區(qū)域域圍繞核核心公園園分布各區(qū)各有有各的小小型中央央綠地中央公園園號稱紐紐約“后后花園””特點：城市中心心湖城市森林林城市草坪坪理念：規(guī)劃：超超大圍合合、超大大棟距環(huán)境：世世界級公公園式景景觀戶型：高高附加值值、可變變空間建筑：國國際化經(jīng)經(jīng)典建筑筑大堂：國國際化高高端生活活體驗配套：國國際級居居住品質質的體驗驗產(chǎn)品定位位支撐開發(fā)理念念的國際際化一、規(guī)劃劃設計思思考二、我們們的國際際級景觀觀規(guī)劃組團、圍圍合、棟棟距追求大尺尺度、大大空間帶帶來的視視覺體驗驗！追求變化化的天際際線帶來來的地標標形象?。〗?jīng)濟指標標：占地面積積：15.8萬方建筑面積積：39.2萬方其中：住宅面積積：377850㎡㎡幼兒園：：4000㎡商業(yè)：9000㎡會所物業(yè)業(yè)：1500㎡容積率：：2.48建筑密度度：≤18%30F高層＋花花園洋房房花園園洋洋房房15％體體量量密度度高高，，常常規(guī)規(guī)30-32F高層層192米超超大大棟棟距距1.8-2萬平平米米超超大大中中央央景景觀觀1、方方案案排排布布項目目經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標，，可可能能排排布布2個方方案案，，從從方方案案視視覺覺沖沖擊擊力力效效果果上上看看，，方方案案一一明明顯顯好好于于方方案案二二；；2、經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算方案產(chǎn)品銷售總額總成本利潤成本利潤率方案一洋房15％公寓85％26.3億24.4億1.88億7.7％方案二全高層27.4億25.1億2.24億8.9％方案案一一方案案二二方案案比比較較三、、我我們們的的世世界界級級公公園園景景觀觀我們們將將重重點點打打造造四四大大主主題題公公園園式式景景觀觀中心心湖湖、、森森林林、、草草坪坪、、濱濱河河中心心湖湖主題題特特色色處處理理：：追求求中中心心湖湖規(guī)規(guī)劃劃出出的的半半島島親親水水空空間間獨島島樓樓王王地地標標森林林\草坪坪主題題特特色色處處理理：：追求求森森林林中中的的參參與與性性大尺尺度度開開放放休休閑閑/活動動空空間間以以及及運運動動設設施施小尺尺度度空空間間提提供供親親切切交交流流草坪坪主題題特特色色處處理理：：社區(qū)區(qū)入入口口形形象象會所所高高爾爾夫夫湖濱濱主題題特特色色處處理理：：親水水觀水水利用用中中央央五五棟棟建建筑筑底底層層4.5米架架空空處處理理，，營營造造景景觀觀的的通通透透連連貫貫性性。。其他他花花園園式式景景觀觀細細節(jié)節(jié)架空空層層花花園園打造造國際際花園園式式可可變變空空間間戶型型類類型型：：小二二房房：：85-90㎡㎡二房房：：110-120㎡㎡三房房：：130-140㎡㎡四房房：：160-170㎡㎡樓王王：：200-220㎡㎡高附附加加值值、、高高舒舒適適性性，，立立體體花花園園空空間間四、、戶戶型型1、市市場場面面積積配配比比2、客客戶戶戶戶型型需需求求優(yōu)山山美美地地2房和和小小3房比比例例偏偏少少，，客客源源需需求求較較大大；；客客源源表表現(xiàn)現(xiàn)為為改改善善型型居居住住，，需需求求三三房房主主力力項目50-6970-8990-109110-129130-149150-179180-219220以上套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比優(yōu)山美地----794％24912％46023％85642％1246％1206％1327％金水灣----5011％13028％----13729％9520％6013％----軍山半島4810％4911％----143％5812％16234％14430％----綠城----19724％28334％769％789％16820％172％112％城市嘉苑--------50.6％202％74591％162％314％30.4％世紀花城----23611％89343％30815％58728％643％--------合計480.7％6119％156023％87813％246137％6299％3726％1462％面積段面積面積比套數(shù)套數(shù)比85-907227020％80327％110-1258904024％74225100433％160-1705412014％32811％200-220268807％1284％總計377850100％3005100％3、項項目目面面積積配配比比建建議議公寓：85-90㎡公寓：110-125㎡公寓：135-144㎡公寓：160-170㎡公寓：200-220㎡商業(yè)會所幼兒園4、戶戶型型分分布布5、樓樓層層分分布布15F16F18F28F30F32F戶型型———樓王王建筑筑面面積積：：200㎡㎡-220㎡㎡高附附加加值值的的體體現(xiàn)現(xiàn)：：建筑筑面面積積：：220㎡㎡贈送送率率大大于于15％360度空空中中花花園園，，獨獨梯梯獨獨戶戶彰彰顯顯豪豪宅宅氣氣度度。。打造造巴巴比比倫倫式式的的空空中中花花園園空空間間。。建筑筑面面積積：：160㎡㎡-170㎡㎡戶型型———四房房高附附加加值值的的體體現(xiàn)現(xiàn)：：建筑筑面面積積：：165㎡㎡入戶戶花花園園：：28㎡㎡（半半送送））凸窗窗：：5.4㎡㎡（全全送送））北陽陽臺臺：：13㎡㎡（半半送送））總附附贈贈面面積積：：25.9㎡㎡附贈贈比比率率：：16%戶型型———三房房建筑筑面面積積：：130-140㎡㎡附加加值值贈贈送送：：建筑筑面面積積：：132㎡㎡設別別平平臺臺：：5.6㎡㎡（全全送送））空中中花花園園：：5㎡㎡（半半送送））南陽陽臺臺：：9㎡㎡（半半送送））工作作陽陽臺臺：：3㎡㎡（半半送送））總附附贈贈面面積積：：14㎡㎡附贈贈比比率率：：11%附加加值值贈贈送送：：建筑筑面面積積：：136㎡㎡空中中花花園園：：15㎡㎡（半半送送））南陽陽臺臺：：7㎡㎡（半半送送））設備備品品臺臺：：5㎡㎡（全全送送））凸窗窗：：3㎡㎡（全全送送））總附附贈贈面面積積：：19㎡㎡附贈比比率：：14%戶型——二房建筑面面積：：110㎡-125㎡㎡戶型——小二房房建筑面面積：：85㎡㎡-90㎡㎡附加值值贈送送：A建筑面面積：：89㎡㎡空中花花園：：10.8㎡㎡（半送送）陽臺：：10.2㎡㎡（半送送）凸窗：：0.8㎡㎡（全送送）總附贈贈面積積：11.3㎡㎡附贈比比率：：13%AB附加值值贈送送：B建筑面面積：：88㎡㎡陽臺：：6.8㎡（半送送）入戶花花園：：15㎡㎡（半送送）凸窗：：6.4㎡㎡（全送送）總附贈贈面積積：17㎡㎡附贈比比率：：19%打造國國際經(jīng)經(jīng)典建建筑品品質塑造南南通豪豪宅新新地標標立面風風格一一：皇皇家新新古典典立面風風格二二：ArtDeco風格五、建建筑風格一一：皇皇家新新古典典新古典典主義義三段段式立立面造造型，，豐富富建筑筑形態(tài)態(tài)歐式的的浮雕雕羅馬馬柱等等細節(jié)節(jié)處理理，結結合局局部貴貴金屬屬色系系點綴綴，彰彰顯出出濃郁郁皇室室貴族族的調調性通過底底部石石材＋＋墻身身的高高品質質真石石漆，，表現(xiàn)現(xiàn)高端端產(chǎn)品品形象象風格二二：ArtDeco風格現(xiàn)代與與古典典相結結合追求線線條感感與時時尚感感塑造一一種內內斂的的珍貴貴\低調的的奢華華南通首首個酒酒店級級四進進式大大堂尊享的的入戶戶方式式，塑塑造國際御生活活基調調……六、大大堂一進——步入式式會所所大堂堂人車分分流，，大氣氣會所所大堂堂，展展現(xiàn)高高端尊尊貴的的國際際品質質。二進——地下車車庫大大堂停車后后不需需出地地面，，業(yè)主主直接接入戶戶。三進——一層大大堂智能化化電梯梯刷卡卡住戶或或訪客客才能能使用用電梯梯，直直達所所屬樓樓層。。豪華精精裝，，國際際智能能電梯梯刷卡卡，尊尊貴入入戶。。四進——私家入入戶大大堂專屬私私家入入戶，，個性性化國國際品品質塑塑造。。打造一一站式式國際御生活活配套套享受步步行的的便捷捷……國際頂尖學前教育國際運動泛會所國際生活泛會所七、配配套【國際雙雙語幼幼兒園園】建議引引進專專業(yè)的的師資資團隊隊，如如：伊伊頓慧慧智雙雙語幼幼兒園園校園占占地面面積為為4000平米，，綠化化覆蓋蓋面積積為75%，十二二個班班級的的規(guī)模模，另有生生態(tài)式式廊景景、親親子圖圖書室室、及及美術術、音音樂專專用活活動室室等；權威的的師資資力量量；經(jīng)典的的蒙臺臺梭利利課程程國際化化教育育機制制……““不教的的教育育”國際頂頂尖蒙式教教育機機制引入國國際頂頂尖教教育模模式，，倡導導全新新國際際化教教育體體制【國際生生活泛泛會所所】9000平米休休閑生生活泛泛會所所，打打造一一站式式的便便捷生生活，，塑造造國際生活模模式。。引入南南通知知名休休閑、、餐飲飲品牌牌，如如迪歐歐咖啡啡、24小時便便利店店，24小時自自助銀銀行、、有機機蔬菜菜、時時尚豆豆撈等等【國際運運動泛泛會所所】1500平米休休閑娛娛樂主主題，，結合合會所所外部部運動動配置置，打打造國國際化化共享享運動動泛會會所平平臺功能配置：棋牌室乒乓球桌球館兒童活動中心心室內外游泳池池……報告結語在未來南通增增長潛力最大大的板塊，相相信高端地產(chǎn)產(chǎn)運作的和融融集團帶來的的開發(fā)區(qū)最高高品質的特色色產(chǎn)品，必將將又塑造一個個地產(chǎn)奇跡??！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Sunday,December18,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。05:19:5105:19:5105:1912