某房地產(chǎn)項目策劃思路匯報

株州項目前期思路匯報長沙市盛凱房地產(chǎn)顧問有限責任公司二00八年一月二十四日目錄一、項目解析二、項目定位及可行論證三、項目物業(yè)發(fā)展建議四、項目營銷初步思考一、項目解析一、項目指標：占地面積：5319㎡（約7.8畝）容積率：6.4總建筑面積：3.78萬㎡建筑密度：34.5﹪總戶數(shù):290戶本案二、區(qū)位分析：城區(qū)區(qū)位交通樞紐本案解析:本項目地處株州市荷塘區(qū)此區(qū)域是株州的老民區(qū),生活便利,配套成熟.解析:本項目地臨處株州市汽車站,緊臨新華西路,距株州火車站只有3公里遠,交通條件出眾.三、交通分析：大交通：外出小交通：便利解析:本項目地臨處株州市汽車站,緊臨新華西路,距株州火車站只有3公里遠,交通條件出眾.解析:本項目是株州的老城區(qū),交通條件成熟,項目區(qū)域有多條公交線路.本案株州市汽車站新華西路四、環(huán)境分析：周邊環(huán)境較差五、周邊項目對比——規(guī)模項目占地面積（㎡）物業(yè)組合東方花園芙蓉苑

12779

㎡小高層住宅

西子花園

57860

㎡小高層、多層住宅

玫瑰名城

156500㎡多層住宅偉大·歐洲花園

17316㎡小高層、多層住宅天鵝湖公園麗景苑-------小高層、多層住宅百合嘉園42500㎡小高層、多層住宅東方明園II

27000㎡小高層住宅本項目5319㎡小高層住宅本項目在本區(qū)域規(guī)模??！六、周邊項目對比——容積率項目容積率東方花園芙蓉苑

3.1西子花園2.1玫瑰名城

1.28偉大·歐洲花園

1.9天鵝湖公園麗景苑1.8百合嘉園

1.6東方明園II

3.7本項目6.4本項目在本區(qū)域內(nèi)容積率最高！七、周邊項目對比——地塊條件東臨南被西邊是北靠地塊受干擾較多，景觀資源欠缺，地塊條件一般！注：配項目四至圖片八、項目未未來競爭形形式分析開發(fā)總量龐龐大，導致致板塊競爭爭日益激烈烈，城市將將會出現(xiàn)多多個副中心心從近幾年株株洲房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)銷售售情況看，，每年的銷銷售面積都都以一定比比例在增加加。2006年全年年銷售面積積215.4萬平方方米，而2005年年的銷售面面積116.5萬平平方米，同同比增長了了84.8%，自2006年年開始株洲洲的房地產(chǎn)產(chǎn)進入了快快速增長時時段。荷塘區(qū)的主主要客戶群群體來自于于本區(qū)域，，其他區(qū)域域客戶本區(qū)區(qū)購房比重重少。從荷塘區(qū)樓樓盤的成交交客戶來看看，本區(qū)域域客戶購房房占絕大部部分,其他他區(qū)域來本本區(qū)購客戶戶比重很少少,這樣會會導致目標標客戶面窄窄,增加市市場推廣的的難度。項目面臨的的整體競爭爭和直接競競爭都很激激烈！九、小結(jié)：：項目規(guī)模小小容積率高地塊條件一一般未來市場競競爭壓力大大項目發(fā)展需需要尋找差差異化的發(fā)發(fā)展路線??！注：配項目目地塊圖片片二、項目定定位及可行行論證一、項目定定位思路思考方向領(lǐng)導者跟隨者補缺者絕對的領(lǐng)先先實力先發(fā)制人的的戰(zhàn)略致勝勝行業(yè)/市場場的風向標標相對較差的的實力靈活的差異異化發(fā)展行業(yè)/市場場的空白填填補相對領(lǐng)先的的實力積極跟隨領(lǐng)領(lǐng)導戰(zhàn)略行業(yè)/市場場第一響應應者基于項目自自身條件，，適合采取取補缺者發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略??！二、住宅調(diào)調(diào)查分析項目名稱住宅主力產(chǎn)品項目名稱住宅主力產(chǎn)品玫瑰名城三房（110-140平米）東方明園II120-160平方米偉大·歐洲花園80%的100㎡以內(nèi)中小戶型(熱銷)百合嘉園90—143平米佳興·萬鴻鑫城三房(120-138平米)公寓(40-50平米)西子花園三房(140-150平米)荷塘悅舍三房(130-140平米)翠堤灣三房(100-130平米)戶型是為三三房為主,三房集中中在110－140㎡。三、尋找市市場空白點點增加產(chǎn)品附附加值，提提高性價比比．緊湊中小戶戶型住宅（一房,二二房65－－80，三三房90-120㎡）四、本項目目物業(yè)定位位建議結(jié)合項目自自身條件和和競爭情況況，盛凱建建議本項目目物業(yè)定位位：超性價比產(chǎn)產(chǎn)品緊湊中小戶戶型住宅（二房65－80㎡，三房90-120㎡）五、本項目目目標客戶戶定位預測測市汽車站鐵路醫(yī)院冶金工校變壓器廠株州電廠本案齒輪廠項目區(qū)域內(nèi)內(nèi)企業(yè)廠礦礦多,外加加市汽車站站臨近本項項目,結(jié)合合對周邊樓樓盤市調(diào)分分析,目標標客戶群為為以下幾類類:(下頁頁)六、目標客客戶的定位位新婚家庭本區(qū)域本土土新婚居民民因組建家家庭需要購購買，安置置家庭,對對價格敏感感系數(shù)高;年輕一代區(qū)域內(nèi)年輕輕一代由父父母代為首首付，大部部分由自己己供房，不不想還貸壓壓力太大；；本區(qū)域企業(yè)業(yè)職工本區(qū)域廠礦礦企業(yè)職工工，中老年年客戶群，，買房為養(yǎng)養(yǎng)老物業(yè);流動人口周邊私營戶戶農(nóng)進城和和周邊縣鎮(zhèn)鎮(zhèn)從商人員員,有一定定收入,但但不愿手頭頭資金全部部買房.低總價/低低首付/低低月供，高高性價比是是共同追求求！新婚家庭年輕一代七、目標客客戶的心理理分析他們都是什么樣的人？他們都是知識工作者，主要從事管理、研發(fā)及營銷工作。例如：事業(yè)單位、金融機構(gòu)從業(yè)人員、企業(yè)中層管理者、教師、記者、文藝工作者、律師、等智力型工作者及個別外籍客戶。他們社會工作經(jīng)驗不算太久，大部分人已參加工作2—6年。因此，年齡主要集中在25—29歲之間，正處于職業(yè)人生的黃金階段。他們有穩(wěn)定的基礎(chǔ)收入，大部分人都尚未成家，年齡不超過30歲，但都有了穩(wěn)定的戀愛對象，內(nèi)心對于熱戀的浪漫仍舊充滿激情。他們對自己的未來充滿自信，是一批正處于發(fā)展中的城市精英晨勢精英———成長中或剛剛跨入成長長階段的精精英八、目標客客戶的心理理分析什么樣的態(tài)態(tài)度？個性文化思維活躍，，創(chuàng)新意識識較強，善善于獨立思思考，也熱熱衷參加各各類時尚聚聚會。追求求高質(zhì)量生生活，酷愛愛運動，盡盡量使自己己保持健康康積極的生生活態(tài)度。。知識層次次、文化品品味、審美美情趣高，，有較深的的文化內(nèi)涵涵和個人素素質(zhì)。見多多識廣，知知識結(jié)構(gòu)全全面、豐富富，比較樂樂于與同階階層的人為為伍。社交事業(yè)有比較穩(wěn)定定的私人社社交圈，比比較注重理理想友誼。。消費略偏偏感性，對對時尚和新新生的事物物有較高的的接受力和和鑒賞力。。事業(yè)初成成，仍處于于上升期，，相信自己己的能力，，對未來有有較高的預預期。生活就是一一場Party九、項目定定位理念城市文化超女熱潮吸吸引了人們們對娛樂文文化的關(guān)注注。株州年年輕市民比比較在意自自己的日常常休閑生活活品質(zhì)，他他們喜歡參參與并及時時跟隨城市市的生活潮潮流。市場導向個性居住將將成為房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的又一一焦點。消消費者對個個性居住情情有獨鐘，，抓住其消消費心理特特征，創(chuàng)造造滿足心理理需求的理理念將成為為營銷關(guān)鍵鍵。倡導以娛樂樂文化為主主題的個性性生活特區(qū)區(qū)——構(gòu)筑項項目獨一無無二的居住住特質(zhì)那么，項目目應該構(gòu)筑筑什么樣的的個性主題題呢？十、項目定定位理念項目特點不僅有充分分魅力的華華麗外表，，創(chuàng)新的室室內(nèi)空間，，不再停留留于傳統(tǒng)獨獨居生活。。為居住者者打造一個個舒適、頗頗有吸引力力的會客聚聚會場所。。消費者特征征高素質(zhì)、高高品位，注注重外表更更在意感情情。個人價價值觀易于于在生活當當中突顯，，希望有屬屬于自己空空間，并喜喜歡與朋友友一起分享享，十分看看重朋友感感情。項目定位理理念：打造株州精精英城市生生活Party——開啟城城市精彩Party生活十一、項目目發(fā)展定位位株州首席城城市生活Party【闡釋】項目以獨特特生活理念念切入市場場，準確抓抓住項目目目標消費群群的心理特特征，倡導導并引領(lǐng)現(xiàn)現(xiàn)代都市生生活新觀念念。而項目目正是新生生活的載體體，通過自自身產(chǎn)品價價值的組合合和創(chuàng)新，，營造滿足足現(xiàn)代都市市青年生活活價值追求求的居住空空間。十二、項目目定位可行行論證項目交通便便利，荷塘區(qū)地處處“南北通通衢”之要要沖全國四大鐵鐵路框紐－－株洲市的的東大門，，交通便捷捷。區(qū)內(nèi)主主干道新華華路西通京京珠高速公公路；京廣廣、湘黔、、浙贛三大大鐵路干線線在這里交交匯，株洲洲北站和湘湘江千噸級級碼頭距荷荷塘區(qū)僅2公里；距距長沙黃花花機場60公里，形形成了“水水陸空”三三位一體的的交通優(yōu)勢勢。本片區(qū)為老居民區(qū)，，生活便利利、配套成成熟，受本本區(qū)域客戶戶的青睞本片區(qū)為老老城區(qū)在生生活、醫(yī)療療、教育等等配套設(shè)施施完善，看中本區(qū)域域成熟的生生活配套，，多為來居居住型客戶戶。近幾年以來來，株州房房地產(chǎn)市場場發(fā)展態(tài)勢勢良好，市市民有效需求抬抬升區(qū)域繁繁榮作為年輕購購房一族來來說，非常?？释麎虻玫靡惶啄軌驂蚋兜闷鹗资赘?、月供供壓力不是是很大、離離上班的地地方又不太太遠的房子子。十三、項目目差異化競競爭策略分分析差異化競爭策略策略策略實現(xiàn)點產(chǎn)品差異化緊湊型中小戶型新穎外立面低首付低總價高單價總價跟隨策略價格差異化十四、周邊邊項目主力力戶型總價價、首付分分析項目名稱主力戶型總價總價×30％稅金（5.05％）首付款玫瑰名城

三房（110-140平米）237500712501199383243元偉大·歐洲花園

80%的100㎡以內(nèi)中小戶型--------------------------------------------------百合嘉園90—143平米

241500724501219684646元東方明園II

120-160平方米266000798001343393233元本案80-100平方米18900056700954566245元結(jié)合上表我我們可以看看出本產(chǎn)品品在價格竟竟爭力上有有優(yōu)勢注明:(本本計算單價價為個樓盤盤目前市場場價,面積積為主力戶戶型的平均均值)總價跟隨策策略三、項目物物業(yè)發(fā)展建建議一、建筑立立面建議：：一、建筑筑風格設(shè)計計建議以現(xiàn)代建筑筑為主為了提高審審美度及品品質(zhì)感，本本項目在建建筑風格上上，要以現(xiàn)現(xiàn)代風格為為主，注意意建筑外觀觀造型的設(shè)設(shè)計，特別別建議采用用現(xiàn)代時尚尚風格。原原則上是項項目既藝術(shù)術(shù)又是科學學，既是設(shè)設(shè)計的又是是實用的，，無論在感感觀上、成成本上、效效率上，都都要區(qū)別如如其他樓盤盤風格，有有助于提升升本項目形形象、使之之更具時尚尚氣息為以以后銷售減減輕壓力。。二、建筑外外立面參考考一、建筑立立面建議：：建議借鑒了四合合院式的建建筑風格，，中軸對稱稱，四面通通過高低錯錯落的社區(qū)區(qū)圍合，形形成寬敞的的庭院。在在單體結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計中采采用嶺南建建筑特色．．形成本本項目特有有的庭院風風格：暢、、幽、靈、、雅。（暢即通達、、順暢，動動線有系統(tǒng)統(tǒng)且如行云云流水；幽幽即幽靜、、隱深，身身居鬧市而而不聞車馬馬之喧；靈靈是靈巧、、多變，層層次錯落有有致且內(nèi)涵涵豐富；雅雅是時尚、、高雅，既既不落俗套套亦非曲高高和寡。）二、小區(qū)園園林建議：：立體庭院。。以“院””概念為建建筑規(guī)劃手手法，通過過現(xiàn)有規(guī)劃劃的架空抬抬高，構(gòu)成成一個巨型型的院落空空間。三、住宅戶戶型建議一、項目戶戶型配比、、面積區(qū)間間建議34858平方米一室一廳平方米6971平方米20916平方米697120%60%20%二室二廳(80-100平米)三室二廳(40-50平米)(100-130平米)四、住宅戶戶型布局建建議按項目原經(jīng)經(jīng)濟指標分分析：住宅建筑總總面積為34858平米，規(guī)規(guī)劃為290戶，每每戶面積約約120平平米；這樣樣的從單個個戶型上來來說做3房房的話完全全可以達到到好的效果果，但是結(jié)結(jié)合項目實實際情況，，工字型布布局且進深深達15米米，建筑面面達62米米，這樣120平米米3房拿到到本項目就就和難滿足足條件。故故我司提出出以下布局局建議：通廊式布局局15米62米五、住宅戶戶型布局建建議電梯、消防防通道二房區(qū)域走道三房區(qū)域一房區(qū)域六、住宅戶戶型建議◆套套內(nèi)面積積：48.26平米米優(yōu)勢：1.客廳采采風較好。。2.臥室和和衛(wèi)生間對對門，交通通方便。3.餐廳和和廚房對門門，交通方方便。4.陽臺的的服務(wù)空間間比較舒適適。一室六、住宅戶戶型建議一室優(yōu)勢：1.此戶型型布置均比比較合理，，使用特別別方便。2.臥室采采光較好，，陽臺服務(wù)務(wù)區(qū)舒適。。3.臥室跟跟衛(wèi)生間之之間交通方方便。4.廚房跟跟餐廳之間間交通方便便。六、住宅戶戶型建議二室優(yōu)勢：1.此戶型型布置均比比較合理，，使用特別別方便。2.各房采采光較好，，陽臺服務(wù)務(wù)區(qū)舒適。。3.廚房跟跟餐廳之間間交通方便便。六、住宅戶戶型建議三室優(yōu)勢：1.此戶型型結(jié)構(gòu)方正正，布局較較合理。2.入口與與各功能區(qū)區(qū)布局緊湊湊，使空間間得到有效效利用。3.客廳和和臥室外飄飄窗設(shè)計，，光線好，，視野開闊闊。4.洗衣房房獨立設(shè)計計使洗衣更更為方便。。二室二房大戶型型雙數(shù)層：七、戶型附附件二室夾層：雙數(shù)層：七、戶型附附件二室單數(shù)層：七、戶型附附件90平方米米的兩房戶戶型，通過過夾層創(chuàng)新新設(shè)計，使使平淡的戶戶型轉(zhuǎn)變?yōu)闉橹锌湛蛷d廳的復式住住宅的效果果，使用價價值得到大大大提高。。單數(shù)層是平平層設(shè)計，，向上配夾夾層功能間間，可做臥臥室，也可可做書房，，客廳中空空，尊貴感感強烈；雙雙數(shù)層客廳廳中空，次次臥和廚房房升高約2米（其下下部是單數(shù)數(shù)層贈送的的功能間）），以主臥臥的下部，，是贈送給給雙數(shù)層的的下沉式功功能間。如如此設(shè)計，，90平方方米的戶型型可擴展至至115平平方米，兩房變?nèi)糠?，主臥套套房、次臥臥、功能房房、書房、、景觀陽臺臺、工作陽陽臺、中空空大客廳一一應俱全，，功能齊全全。二房大戶型型夾層解析析:七、戶型附附件面積:99.11平平方米朝向:正南南特點:1、本戶型型具有11.5米的的豪華面寬寬，起居室室、主臥、、次臥全部部南向設(shè)置置，均可觀觀景。2、起居室室外飄陽臺臺三面采光光，最大限限度的將陽陽光攬入室室內(nèi)。3、主臥、、次臥均附附帶可雙向向觀景的外外飄窗，極極大地豐富富了觀景視視野。4、動線流流暢的大面面積廚房設(shè)設(shè)置，可供供家人充分分享受烹飪飪之樂，并并可根據(jù)功功能及個性性所需隨意意布置。5、另有獨獨立式洗衣衣機位等功功能設(shè)計，，細節(jié)之微微亦用心加加以考量。。二室七、戶型附附件七、住宅戶戶型建議◆套內(nèi)內(nèi)面積：117平米米優(yōu)勢：1.此戶型型布局方正正，結(jié)構(gòu)較較合理。2.入口進進深較短，，空間得到到有效利用用。3.起居室室與臥室外外飄窗設(shè)計計，享受充充足陽光。。4.廚房與與餐廳距離離較近，便便于就餐。。三室文化泛會所所入戶大堂電梯間生態(tài)車庫點綴空間、、花小錢、、出奇效??！八、小區(qū)公公共空間建建議更多強調(diào)參參與性的園園林設(shè)計酒店式入戶大堂

生態(tài)景觀大堂外景半山蘭溪谷底層大堂豪華裝修盡顯尊貴豪華雙入戶戶大堂設(shè)計計地下生態(tài)大大堂民族風情大大堂風格迥異的的電梯文化化豪華雙入戶戶大堂設(shè)計計依托項目地地塊現(xiàn)狀，，將車庫設(shè)設(shè)計成生態(tài)態(tài)車庫，挖挖掘項目價價值賣點，，通過不斷斷的細節(jié)方方面的創(chuàng)新新和品質(zhì)追追求，不斷斷提升項目目價值，實實現(xiàn)項目經(jīng)經(jīng)濟效益的的最大化。。半地下生態(tài)態(tài)車庫與地地下生態(tài)/文化大堂堂形成令人人驚異的半半地下空間間，為項目目增色不少少，用最少少的成本投投入，制造造最大的市市場關(guān)注熱熱點，通過過細節(jié)感性性打動客戶戶和業(yè)主。。節(jié)能適用的的生態(tài)車庫庫設(shè)計九、產(chǎn)品整整體提升建建議空間多元化化。設(shè)計上上運用多種種形式延伸伸、滲透空空間，在同同一個空間間上完成平平層、錯層層、復式等等多種轉(zhuǎn)換換，讓使用用者充分領(lǐng)領(lǐng)略到空間間趣味和空空間之美；；高實用率設(shè)設(shè)計。N房房變N+1設(shè)計，一一房變兩房房、兩房變變?nèi)?、三三房變五房房，以超大大陽臺設(shè)計計為特色，，成為使用用者充分發(fā)發(fā)揮想象力力的創(chuàng)意空空間，功能能上可以自自由擴充調(diào)調(diào)整，可做做小臥室、、書房、茶茶室、健身身房等，實實現(xiàn)近100%的使使用率；可以采用客客戶可選精精品裝修。。目前株州州大部分住住宅產(chǎn)品一一樣毛坯房房交樓，已已出現(xiàn)一些些帶裝修交交樓的案例例，從帶裝裝修交樓成成為全國公公寓產(chǎn)品潮潮流的趨勢勢，將來會會有更多公公寓產(chǎn)品帶帶裝修交樓樓，建議本本項目產(chǎn)品品也帶裝修修交樓，并并提供幾種種裝修套餐餐供客戶選選擇，以滿滿足不同客客戶的個性性需求；公共部分精精品裝修。。公共部分分實行創(chuàng)新新，設(shè)計氣氣派的入戶戶大堂，它它的電梯前前室、樓梯梯間和公共共走廊也是是按照酒店店方式設(shè)計計裝修的；；精品戶型：：控制戶型型面積，戶戶型盡量做做到5明，，每套住房房配備廚房房、衛(wèi)生間間和多功能能陽臺；