大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頂級(jí)策劃模式完整

-PAGE104-大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頂級(jí)策劃模式FIP宏策劃模式5F商業(yè)項(xiàng)目前期策劃商業(yè)項(xiàng)目前期策劃一、市場(chǎng)調(diào)研分析1、宏觀市場(chǎng)分析2、區(qū)域市場(chǎng)分析3、客戶分析4、消費(fèi)者分析5、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析6、SWOT分析7、未來(lái)商業(yè)預(yù)測(cè)分析二、定位分析1、戰(zhàn)略性總體定位2、商業(yè)定位三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1、市場(chǎng)依據(jù)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念3、市場(chǎng)總體形象4、規(guī)劃概念設(shè)計(jì)5、環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)6、建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)四、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃五、經(jīng)濟(jì)分析1、指標(biāo)預(yù)算2、分析評(píng)估FIP宏策劃第一步商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析一、宏觀市場(chǎng)分析1、行業(yè)環(huán)境2、城市規(guī)劃3、政策法規(guī)4、宏觀環(huán)境二、區(qū)域市場(chǎng)分析1、本市商業(yè)環(huán)境2、區(qū)域商業(yè)環(huán)境3、商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍）三、客戶分析1、經(jīng)營(yíng)范圍分析2、投資動(dòng)向分析3、經(jīng)營(yíng)狀況分析4、客戶需求分析四、消費(fèi)者分析1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究2、消費(fèi)水平研究五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況六、未來(lái)商業(yè)預(yù)測(cè)分析略七、SWOT分析熱，像火一般的熱。中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷市場(chǎng)洗牌的陣痛后，投資者紛紛撤換贏利軌道，從住宅的直銷模式快速轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的“傳銷”經(jīng)營(yíng)，并在極短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)界的跨越，從商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期直接制造了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)高潮期，我們不禁驚訝，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大盤時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。然而，相對(duì)于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的操作絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的直銷，它對(duì)投資商的要求更在于資金、人才及經(jīng)驗(yàn)。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，及對(duì)待投資招商的謹(jǐn)慎。此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開如，比住宅開發(fā)過(guò)程中具有更重析作用。大型綜合商業(yè)中產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實(shí)施，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請(qǐng)專業(yè)公司協(xié)助完成。FIP就是這樣一支在商業(yè)地產(chǎn)有著極其專業(yè)研究及豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的操作團(tuán)隊(duì)，為發(fā)展商提供國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)服務(wù)。一、市場(chǎng)調(diào)研分析影響商業(yè)項(xiàng)目成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場(chǎng)物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市場(chǎng)研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡工作任務(wù)：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì)。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見(jiàn)，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。主要內(nèi)容：1、項(xiàng)目定向市場(chǎng)調(diào)查研究工作2、項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作3、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報(bào)告工作目的：1、深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)球產(chǎn)，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)；2、以未來(lái)界定現(xiàn)在的宏策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二、個(gè)性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力；3、細(xì)化項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì)4、通過(guò)專業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。工作內(nèi)容：工作一：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告通過(guò)對(duì)本市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對(duì)特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場(chǎng)未來(lái)3－5年內(nèi)的趨勢(shì)走向，從而為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、開發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見(jiàn)。工作二：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來(lái)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來(lái)的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)中有計(jì)劃地執(zhí)行。從而為項(xiàng)目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計(jì)劃方案：1、項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)2、項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略3、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略4、項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析5、項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析6、項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)策略考慮7、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)筑8、項(xiàng)目年度發(fā)展策略【調(diào)研分析策略】（一）FIP“宏策劃”市場(chǎng)調(diào)研策略研究1、市場(chǎng)調(diào)研步驟第一步：界定問(wèn)題第二步：尋求解決問(wèn)題的方法第三步：制定調(diào)研方案第四步：進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或收集數(shù)據(jù)第五步：整理和分析數(shù)據(jù)第六步：準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報(bào)告2、市場(chǎng)調(diào)研分類研究市場(chǎng)調(diào)研按以識(shí)別問(wèn)題為目的和以解決問(wèn)題為目的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類；⑴以識(shí)別問(wèn)題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問(wèn)題；①市場(chǎng)潛力――攀升、下降；②市場(chǎng)分額――擴(kuò)大、縮??；③企業(yè)形象④市場(chǎng)特征⑤招商與銷售⑥市場(chǎng)趨勢(shì)――短期與長(zhǎng)期預(yù)測(cè)⑵以解決問(wèn)題為目的的調(diào)研步驟①市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)②確定細(xì)分的依據(jù)③確定各種細(xì)分的市場(chǎng)潛力④選擇目標(biāo)市場(chǎng)3、市場(chǎng)調(diào)研各類各類調(diào)研種類所需資料研研究范圍商圈研究對(duì)項(xiàng)目所在的商圈圈作出基礎(chǔ)研研究，另找出出商圈的輻射射范圍，業(yè)態(tài)態(tài)情況、營(yíng)業(yè)業(yè)品種、商業(yè)業(yè)租金水平、人人流狀況、與與交通狀況及及其購(gòu)買力消費(fèi)者研究對(duì)消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、消消費(fèi)力分析、消消費(fèi)習(xí)慣、收收入、偏好等等作調(diào)研投資客戶研究對(duì)投資客戶投資的的商鋪，作基基本調(diào)研，如如營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)業(yè)績(jī)、鋪面狀狀況等4、確定市場(chǎng)調(diào)研的方法市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)確與否，很大程度取決于所采用的市場(chǎng)調(diào)研方法。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研可采用以下四種方式：①直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問(wèn)、請(qǐng)教，以較快的速度獲利所需的市場(chǎng)信息。通過(guò)這種方法取得的信息往往比較可信。②間接調(diào)查通過(guò)報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析等材料，當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。③直接征詢這一方法的難度相對(duì)較大，但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對(duì)項(xiàng)目的定位和營(yíng)銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問(wèn)題編制問(wèn)卷、填寫。咨詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問(wèn)卷調(diào)查。④現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)索取樓盤資料，聽(tīng)售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過(guò)要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過(guò)參觀樓盤、施工現(xiàn)場(chǎng)及其他途徑從側(cè)面，內(nèi)部人員和一些已購(gòu)房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度?！菊{(diào)研分析執(zhí)行】一、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、人口因素分析2、經(jīng)濟(jì)水平、全國(guó)GDP狀況分析3、政策法規(guī)4、市政規(guī)劃和建設(shè)5、社會(huì)環(huán)境及文化分析6、交通狀況二、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)總體分析通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。FIP宏策劃的區(qū)域調(diào)研包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。1、項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析包括本市國(guó)民生產(chǎn)總值、GDP狀況、生活水平、購(gòu)買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口及人口增長(zhǎng)率等對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。2、項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析①區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析針對(duì)本區(qū)域即項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來(lái)規(guī)劃、主要商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進(jìn)行調(diào)研與分析。②區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析供求走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、租金走勢(shì)、鋪位分割走勢(shì)、業(yè)態(tài)功能走勢(shì)、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析③區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析④區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求、不同商家對(duì)商場(chǎng)配套的要求。⑤區(qū)域內(nèi)終端客戶分析消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究⑥區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營(yíng)狀況、物管等分析。⑦未來(lái)3－5年城市發(fā)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位預(yù)測(cè)3、項(xiàng)目所在商圈及競(jìng)爭(zhēng)商圈分析商圈也稱購(gòu)買圈、商勢(shì)圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的地理范圍。理論上是由當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。信念啟的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。不同的店由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度存在著一定的差異，這說(shuō)是“商圈效應(yīng)”⑴商圈分類商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來(lái)界定，二是以顧客到店的時(shí)間來(lái)界定。第一種分類：此類商圈由核心商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。Ⅰ、核心商圈核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。核心商圈的顧客占55%――70%Ⅱ、次級(jí)商圈次級(jí)商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。次級(jí)商圈顧客占15%――25%Ⅲ、邊緣商圈邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級(jí)商圈之外，其余為邊緣商圈的顧客。居民區(qū)方便店幾乎沒(méi)有邊緣商圈的顧客。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級(jí)商圈和邊緣商圈的顧客密度大。大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。第二種分類：此種商圈按照顧客來(lái)店所需的時(shí)間來(lái)計(jì)算區(qū)分。按照這種方式，商圈可以分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈。徒步圈走路可忍受的范圍或距離。一般來(lái)說(shuō)，單程以10分種為限，距離在500米以內(nèi)，我們稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來(lái)說(shuō)單程以15分鐘為限，距離在2000米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車10分種左右，距離在5000料以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過(guò)普通公路、高速公路來(lái)此消費(fèi)的顧客群（一般是回頭客或慕名而是為的顧客），我們稱之為第四商圈。對(duì)于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購(gòu)物頻率高；而輻射半徑過(guò)大的商圈，一般要得到市場(chǎng)對(duì)客戶的吸引力難度較大。FIP認(rèn)為，隨著交通的發(fā)展與人們出行方式的改變，商圈分類應(yīng)該有新的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。其輻射范圍已從過(guò)去的絕對(duì)地理距離變?yōu)闀r(shí)間距離，即商圈開始步入以交通時(shí)間來(lái)計(jì)量商圈輻射范圍的時(shí)代。⑵商圈分析步驟第一步：確定資料來(lái)源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購(gòu)買數(shù)量、顧客集中程度等。第三步：對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。第五步：研究商圈內(nèi)居民的消費(fèi)特征。第六步：分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與市場(chǎng)其他情況。第七步：根據(jù)上述分析，確定是否在該商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)最后要確定項(xiàng)目的區(qū)域和具體地點(diǎn)⑶商圈分析的內(nèi)容Ⅰ、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等。Ⅱ、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等Ⅲ、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)金額、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂(lè)）等。如北京市場(chǎng)每次單店購(gòu)物達(dá)100萬(wàn)元，而在廣州只有10萬(wàn)元，不同城市每次消費(fèi)金額相差懸殊。Ⅳ、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等新設(shè)商業(yè)項(xiàng)目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的銷售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目將來(lái)可以分享的市場(chǎng)份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。⑷商圈容量測(cè)算在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)展形成輻射力理，對(duì)顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。測(cè)量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為：IRS＝（C×RE）÷RF其中，IRS為飽和度指數(shù)，C為顧客總數(shù)，RE為每一位顧客的平均購(gòu)買額，RF為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積。假設(shè)某年某商圈的商場(chǎng)每平方米平均營(yíng)業(yè)額10996元，顧客為350萬(wàn)人，全年人平均購(gòu)買5000元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為110萬(wàn)平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)：（350×5000）÷110＝15909元/平方米那么，該商圈每平方米的營(yíng)業(yè)額與正常水平相差近5000元，說(shuō)明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。三、目標(biāo)客戶的研究分析1、目標(biāo)客戶經(jīng)營(yíng)范圍分析找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。2、目標(biāo)客戶投資動(dòng)向分析包括投資類型、租金范圍及交納方式等。3、目標(biāo)客戶對(duì)商業(yè)的需求分析包括對(duì)各種類型商家的特點(diǎn)的分析；對(duì)各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求；各種不同商家對(duì)商場(chǎng)配套要求等的分析。4、目標(biāo)客戶商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況分析包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等；5、目標(biāo)客戶抗經(jīng)營(yíng)鳳險(xiǎn)能力分析6、目標(biāo)客戶品牌分級(jí)研究四、消費(fèi)者總體研究分析1、消費(fèi)水平調(diào)研●消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等；●逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵；●偏愛(ài)商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其原因；●對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)滿意度等；2、消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研消費(fèi)水平的提升必然導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)水平必定呈動(dòng)態(tài)模式增長(zhǎng)，這就法影響消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。FIP以“未來(lái)界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來(lái)市場(chǎng)的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來(lái)中國(guó)3－5年市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，以前瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。3、本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)⑴本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析⑵本區(qū)域消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析基本人口狀況②人流量分析★★人流量分布及結(jié)構(gòu)★★日均人流量、平時(shí)人流量、節(jié)假日人流量⑶消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析★★抽樣數(shù)據(jù)整理★★抽樣取數(shù)方法4、消費(fèi)力分析A、本商圈消費(fèi)力分析項(xiàng)目市場(chǎng)低收入戶中等偏下收入中等收入戶中等偏上戶高收入本組最低人均年收收入（元）本組最高人均年收收入（元）根據(jù)本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況，來(lái)確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)；B、本地域消費(fèi)群和消費(fèi)行為特點(diǎn)分析（見(jiàn)下表）高級(jí)消費(fèi)群中高級(jí)消費(fèi)群中高級(jí)灰領(lǐng)消費(fèi)群群中低檔消費(fèi)群其他消費(fèi)群家庭人均收入5萬(wàn)元以上4－5萬(wàn)元2－4萬(wàn)元2萬(wàn)元以下占本區(qū)域消費(fèi)群的的百分比消費(fèi)行為特點(diǎn)C、應(yīng)同時(shí)考慮的及影響本地消費(fèi)群行為的重要變量①年齡②性別③收入水平④文化水平⑤接受時(shí)尚信息程度⑥家庭的滿巢信息程度D、區(qū)域（商圈）消費(fèi)力分析E、區(qū)域消費(fèi)力分析及結(jié)論五、競(jìng)爭(zhēng)商圈研究分析1、競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析包括面積、特色、經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)業(yè)態(tài)、主要客客戶、幅射范范圍、主題概概念、功能區(qū)區(qū)劃、業(yè)態(tài)組組合、工程進(jìn)進(jìn)度、配套、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒媒體選擇、廣廣告效率、售售價(jià)、租金、招招商率、商戶戶組合、經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況、物管管等分析。2、競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目總總體分析包括資金實(shí)力、性性質(zhì)、優(yōu)劣、劣劣勢(shì)等的調(diào)研研；3、項(xiàng)目所處區(qū)域市市場(chǎng)價(jià)格鳳險(xiǎn)險(xiǎn)分析①最低價(jià)格分析按邊際理論，當(dāng)供供應(yīng)過(guò)大，價(jià)價(jià)格跌破成本本后，即停止止供應(yīng)，直至至價(jià)格回升；；②最低鳳險(xiǎn)價(jià)格選擇擇A、成本價(jià)的張力分分析（見(jiàn)下表表）成本定價(jià)元/平方米成本價(jià)折算最低租租金元/平方米/日購(gòu)買人均支付額元/人進(jìn)入商場(chǎng)人均購(gòu)買買比例商業(yè)人流量與商業(yè)業(yè)面積比人/平方米/日張力構(gòu)成比＝實(shí)際際商業(yè)人流量量與商業(yè)面積積比/可維持成本本租金最低珍珍流與商業(yè)面面積比B、最低慣性的張力力分析最低租金價(jià)格慣＝＝構(gòu)成比×日成本租金金價(jià)×30天六、項(xiàng)目的SWOOT分析1、本項(xiàng)目所在地塊在在城市發(fā)展中中的地位、現(xiàn)現(xiàn)狀及前景分分析2、本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況3、本項(xiàng)目所在街區(qū)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r及商業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)分析4、地塊工、地理位置置、地貌特點(diǎn)點(diǎn)5、地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交交通條件6、地塊區(qū)域商業(yè)開發(fā)發(fā)的特點(diǎn)7、周邊生活及商業(yè)配配套研究8、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)分分析9、項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析析10、項(xiàng)目地塊的鳳險(xiǎn)分分析11、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)把把握12、項(xiàng)目SWOT綜合分析析七、未來(lái)3－5年年商業(yè)走勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)分析FIP“未來(lái)界定定現(xiàn)在”宏策劃模式式的核心理念念部分。通過(guò)過(guò)對(duì)未來(lái)3－5年整體商業(yè)業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目目所在地商業(yè)業(yè)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)測(cè)來(lái)決定現(xiàn)階階段商業(yè)項(xiàng)目目的策劃方向向。提前向開開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)營(yíng)者、投資者者、消費(fèi)者展展示潛力巨大大的商業(yè)模式式?；诖?，F(xiàn)IP將將對(duì)未來(lái)3－5年的心地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)作專業(yè)業(yè)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)項(xiàng)目提供更科科學(xué)可行的市市場(chǎng)走向與發(fā)發(fā)展趨勢(shì)指導(dǎo)導(dǎo)，從而打造造項(xiàng)目的核心心吸引力及可持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)的核心心競(jìng)爭(zhēng)力。附商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)巻廣州某項(xiàng)目商業(yè)市市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷卷尊敬的先生小姐：：您好！我是的訪問(wèn)員。現(xiàn)現(xiàn)在我司正在在進(jìn)行一項(xiàng)市市場(chǎng)調(diào)查，很很想聽(tīng)聽(tīng)您的的意見(jiàn)。耽誤誤您一點(diǎn)時(shí)間間，問(wèn)您一些些問(wèn)題，謝謝謝您的合作被訪者姓名：電話：居住地址：訪問(wèn)員姓名：訪問(wèn)時(shí)間：甄別問(wèn)卷出示卡片1S1、請(qǐng)問(wèn)您及家人有有沒(méi)有在這張張卡片上所列列的公司工作作？（單選）市場(chǎng)調(diào)研公司、廣廣告公司1公關(guān)、社情民意調(diào)調(diào)查機(jī)構(gòu)、咨咨詢公司2廣播、電視、報(bào)紙紙、雜志等各各種媒介機(jī)構(gòu)構(gòu)3房地產(chǎn)發(fā)、建設(shè)單單位4房地產(chǎn)經(jīng)銷或代理理單位5以上均無(wú)6S2、您本人在過(guò)去66個(gè)月中，有有沒(méi)有參加任任何形式的市市場(chǎng)研究活動(dòng)動(dòng)？A、有有B、沒(méi)有出示卡片2S3、請(qǐng)問(wèn)您的年齡是是：15歲以下115――18219――22323――25426――30531――35636――40741――45846――50951――55055歲以上X出示卡片3S4、請(qǐng)問(wèn)您是：（單單選）土生土長(zhǎng)的本地人人1不是本地人，但在在本地居住1年以上2不是本地人，在本本地居住不到到1年3外地人來(lái)旅游觀光光4外地人來(lái)出差5外地人來(lái)探親6其他（請(qǐng)記錄）7購(gòu)物習(xí)慣與行為出示卡片401、請(qǐng)問(wèn)您知道卡片片上所列的這這些專業(yè)批發(fā)發(fā)市場(chǎng)嗎？02、請(qǐng)問(wèn)您去過(guò)卡片片上所列的哪哪些批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)物？0102順德樂(lè)從家私城11虎門服裝城22廣州白馬服裝城33廣州海印電器城44番禺電器城55中山沙溪休閑服裝裝城66其他（請(qǐng)注明）77出示卡片503、請(qǐng)問(wèn)您去過(guò)廣州州以外的其他他地方購(gòu)物嗎嗎？去過(guò)深圳1去過(guò)廣東省的其他他城市2去過(guò)廣東省外的其其他省3去過(guò)香港4去過(guò)澳門5沒(méi)有去過(guò)廣州以外外的其他地方方6其他（請(qǐng)注明）7出示卡片604、靖問(wèn)您在什么情情況下會(huì)去廣廣州以外的其其他地方購(gòu)物物廣州沒(méi)有賣的1買貴重的物品會(huì)選選擇更專業(yè)的的市場(chǎng)2廣州的種類比較少少3結(jié)婚購(gòu)物時(shí)4買家私時(shí)5買珠寶首飾時(shí)6其他（請(qǐng)注明）705、請(qǐng)問(wèn)您在廣州到到過(guò)哪些地方方逛街或購(gòu)物物呢？06、請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為廣州州主要的商業(yè)業(yè)區(qū)在哪里？？07、請(qǐng)問(wèn)哪一個(gè)地方方是您最常去去逛街或購(gòu)物物的呢？出示卡片708、請(qǐng)問(wèn)您通常和什什么人一起去去逛街購(gòu)物呢呢？配偶1子女2親戚3同事4同學(xué)5朋友6其他（請(qǐng)注明）709、請(qǐng)問(wèn)您逛街購(gòu)物物時(shí)通常幾個(gè)個(gè)人一起？請(qǐng)記錄：：人人010、請(qǐng)問(wèn)您每每次逛街的購(gòu)購(gòu)物的花費(fèi)一一般有多少？？請(qǐng)記錄錄：元出示卡片8011、請(qǐng)問(wèn)您通通常是選擇哪哪種交通工具具到購(gòu)物地點(diǎn)點(diǎn)呢？出示卡片9012、請(qǐng)問(wèn)您通通常多久逛街街購(gòu)物一次？？一星期三次或以上上1一星期1――2次次2兩星期一次3一個(gè)月一次4三個(gè)月一次5半年一次6一年一次7少于一年一次8從來(lái)沒(méi)去過(guò)購(gòu)物9其他（請(qǐng)注明）0出示卡片10013、去某個(gè)商商業(yè)區(qū)逛街的的時(shí)候，以下下的因素對(duì)您您而言，重要要程度如何？？這里，5分代表非常常重要，1分代表一點(diǎn)也也不重要，請(qǐng)請(qǐng)用卡片上的的尺度去對(duì)這這些因素評(píng)分分。非常重要要一點(diǎn)點(diǎn)也不重要貨物的選擇、款式式、品牌商業(yè)區(qū)的格調(diào)商業(yè)區(qū)的位置貨物的價(jià)格有吃東西的地方有休息的地方有娛樂(lè)的地方出示卡片11014、通常您會(huì)會(huì)選擇什么樣樣的商業(yè)區(qū)逛逛街購(gòu)物？知名度高貨物齊全，包羅萬(wàn)萬(wàn)象貨物時(shí)尚，合潮流流促銷活動(dòng)熱鬧貨物價(jià)格貴貨物價(jià)格公平促銷優(yōu)惠多建筑漂亮吃東西方便娛樂(lè)設(shè)施豐富貨物價(jià)格便宜購(gòu)物環(huán)境舒適貨物種類適合我高檔的適合普通老百姓的的店鋪規(guī)劃有條理環(huán)境設(shè)施較新配套設(shè)施較新配套設(shè)施齊備餐廳食品質(zhì)量好可以講價(jià)的導(dǎo)游帶去的其他（請(qǐng)注明）出示卡片12015、當(dāng)購(gòu)買以以下物品時(shí)中中，您最可能能在哪一個(gè)地地方購(gòu)買？男士服裝、男鞋女士服裝、女鞋首飾、鐘表兒童服裝、童鞋書家居用品家用電器寢室、浴室用品家具化妝品、化妝用具具電子、計(jì)算機(jī)配件件、產(chǎn)品食品出示卡片13016、請(qǐng)問(wèn)您到到逛街購(gòu)物地地點(diǎn)的時(shí)候，一一般會(huì)做卡片片上哪些活動(dòng)動(dòng)？購(gòu)物、逛商店吃飯吃點(diǎn)心、小食飲茶、咖啡、汽水水、包裝飲料料吃冰淇淋、吃甜點(diǎn)點(diǎn)唱卡擔(dān)、看電影打保齡球、滾軸溜溜冰、打游戲戲機(jī)逛書店、看展覽、看看比賽其他（請(qǐng)注明）出示卡片14017、平均來(lái)說(shuō)說(shuō)，卡片上四四類活動(dòng)各占占你逛街時(shí)間間的百分之幾幾？018、平均來(lái)說(shuō)說(shuō)，卡片上四四類活動(dòng)各占占你逛街花費(fèi)費(fèi)的百分之幾幾？時(shí)間花費(fèi)購(gòu)物吃喝娛樂(lè)文化合計(jì)100%合合計(jì)100%出示卡片15019、您最想逛逛的是什么區(qū)區(qū)域？女人街計(jì)算機(jī)城家電世界男士世界游樂(lè)場(chǎng)食街音像屋書于電子產(chǎn)品總匯精品屋其他（請(qǐng)注明）出示卡片16020、請(qǐng)問(wèn)您一一般會(huì)購(gòu)買什什么檔次的產(chǎn)產(chǎn)品？高檔中高檔中低檔低檔不固定其他（請(qǐng)注明）出示卡片17021、請(qǐng)問(wèn)您在在購(gòu)買東西時(shí)時(shí)會(huì)選擇呢？？固定買一個(gè)牌子的的產(chǎn)品哪個(gè)牌子有優(yōu)惠我我就買哪個(gè)牌牌子我比較相信售貨員員推薦的產(chǎn)品品我會(huì)買價(jià)格比較便便宜的哪個(gè)品牌廣告宣傳傳得多我就買買哪個(gè)朋友、同事、親戚戚推薦的我就就買其他（請(qǐng)注明）022、請(qǐng)問(wèn)您您理想中的購(gòu)購(gòu)物環(huán)境上什什么樣的？消費(fèi)者生活形態(tài)現(xiàn)在我們談?wù)勔恍┬┠綍r(shí)的生生活習(xí)慣和對(duì)對(duì)生活的一些些看法出示卡片18023、請(qǐng)問(wèn)平時(shí)時(shí)的空閑時(shí)間間您是怎樣度度過(guò)的？躺在家里什么都不不做，看電視視或看雜志和鄰居、朋友喝茶茶談天讀書或者聽(tīng)音樂(lè)做做手工，種花或或者養(yǎng)魚在附近散散步逛逛街、購(gòu)物玩麻將、圍棋、象象棋等到酒吧、餐廳吃飯飯做各種運(yùn)動(dòng)附近地方的旅游觀賞電影、戲劇、音音樂(lè)會(huì)等參加各種培訓(xùn)班學(xué)學(xué)習(xí)做家務(wù)其他（請(qǐng)注明）出示卡片19024、請(qǐng)問(wèn)在過(guò)過(guò)去的半年里里，下面這些些地方您去得得最多什么地地方？網(wǎng)球、排球等運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)游泳池體育館、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)動(dòng)中心保齡球館餐廳公園商店、百貨商場(chǎng)其他（請(qǐng)注明）出示卡片20025、請(qǐng)問(wèn)您去去得最多的是是（讀讀出023答案）的頻頻率平均是多多少？一星期三次或以上上一星期1－2次兩星期一次一個(gè)朋一次三個(gè)朋一次半年一次一年一次少于一年一次出示卡片21026、請(qǐng)問(wèn)下面面的哪些描述述和您目前生生活比較符合合？（選擇答答案學(xué)無(wú)超過(guò)過(guò)三個(gè)）026027想要什么都有，物物質(zhì)生活很豐豐富每天的生活很精彩彩，天天有新新意物質(zhì)生活很滿足，但但工作壓力大大工作很緊張，生活活緊張，身心心疲憊生活無(wú)規(guī)律沒(méi)有什么時(shí)間和朋朋友在一起一心從事自己喜歡歡的工作舒適溫暖的家庭生生活自由自在的愜意生生活什么都不用做，什什么都有出示卡片22028、對(duì)于下面面描述現(xiàn)在與與將來(lái)的句子子，請(qǐng)問(wèn)只要將來(lái)生活好，現(xiàn)現(xiàn)在辛苦一點(diǎn)點(diǎn)都不怕將來(lái)的事很遙遠(yuǎn)，只只要現(xiàn)在很舒舒服就可以了了只要現(xiàn)在辛勤的工工作，將來(lái)生生活才會(huì)舒適適即使很辛勤的工作作，將來(lái)也不不過(guò)如此我會(huì)一直很勤奮地地工作，不管管現(xiàn)在還是將將來(lái)對(duì)于將來(lái)我覺(jué)得一一定會(huì)比現(xiàn)在在好其他（請(qǐng)注明）背景資料下面是一些關(guān)于您您個(gè)人的問(wèn)題題，我們只是是作為資料分分析使用，希希望您不要介介意B1、記錄性別：男女出示卡片23B2您的婚姻狀況？單身已婚離婚喪喪偶分居居出示卡片24B3、請(qǐng)問(wèn)您的受教育育程度小學(xué)或以下初中高中、中專大專本科碩士或以下出示卡片25B4、請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是是：國(guó)營(yíng)企業(yè)干部1職員2外資、合資、港澳澳合資企業(yè)管理人員3職員4事業(yè)性單位干部5職員6私營(yíng)企業(yè)管理人員7職員8黨政府機(jī)關(guān)干部9職員1自由職業(yè)者2私營(yíng)企業(yè)主3無(wú)職業(yè)者4離退休人員5其他（請(qǐng)注明）出示卡片26B5、請(qǐng)問(wèn)您通常上下下班的交通工工具是：自行車摩托車出租汽車私家小汽車公交車不使用交通工具其他（請(qǐng)注明）出示卡片27B6、請(qǐng)問(wèn)卡片中哪個(gè)個(gè)最能代表您您的個(gè)人月收收入？500以下500－799元元800－999元元1000－12449元1250－14999元1500－19999元2000－29999元3000－39999元4000－49999元5000－59999元6000－69999元7000－79999元8000元以上出示卡片28B7、請(qǐng)問(wèn)卡片中哪個(gè)個(gè)最能代表您您家庭每月的的總收入？1200元以下1500－19999元2000－24999元3000－34999元3500－39999元4000－44999元4500－49999元5000－59999元6000－69999元7000－79999元8000－89999元9000－99999元10000元以上上拒答B(yǎng)8請(qǐng)問(wèn)您家里有多少少位家庭成員員？我指的是是那些一周至至少5天住在這里里的家庭成員員。請(qǐng)記錄：人宏策劃第二步商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略一、戰(zhàn)略性總體定定位二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位主題題定位目目標(biāo)市場(chǎng)定位位功能定定位檔次定位價(jià)格格定位經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式定位位形象定定位定位是商業(yè)項(xiàng)目及及產(chǎn)品成敗的的關(guān)鍵。產(chǎn)品品市場(chǎng)就像喜喜馬拉雅山，底底闊頂尖，價(jià)價(jià)格因素劃分分出等高線，處處于不同等高高線的產(chǎn)品同同植物一樣，具具有不同的生生態(tài)環(huán)境。雪雪蓮必在冰原原，蔓草則必必喜溫好陰，植植物只有在合合適的生態(tài)環(huán)環(huán)境中才能生生存茁壯。商業(yè)項(xiàng)目定位是預(yù)預(yù)測(cè)、策劃與與決策的統(tǒng)一一，是利用市市場(chǎng)及技術(shù)預(yù)預(yù)測(cè)的結(jié)果，通通過(guò)資源整合合及策略創(chuàng)新新等策劃手段段，形成的具具有充分可操操作性、可控控制性的企業(yè)業(yè)發(fā)展決定。一一、戰(zhàn)略定位位項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)項(xiàng)目主題定位位項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)定位項(xiàng)目目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)項(xiàng)目形象定位位經(jīng)營(yíng)方式式定位項(xiàng)目目功能定位二、商業(yè)定位（一）、業(yè)態(tài)定位位業(yè)態(tài)是為滿足不同同的消費(fèi)需求求而形成的不不同的零售經(jīng)經(jīng)營(yíng)形式。而而業(yè)態(tài)定位即即對(duì)商業(yè)項(xiàng)目目林做成什么么形式的商業(yè)業(yè)確定定位。FIP商業(yè)“宏策策劃通過(guò)對(duì)銷銷售店的結(jié)構(gòu)構(gòu)特點(diǎn)分類，并并根據(jù)其經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式、商品品結(jié)構(gòu)、服務(wù)務(wù)功能選址、商商圈、模式、店店堂設(shè)施和目目標(biāo)顧客等結(jié)結(jié)構(gòu)的不同，將將商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)分為百貨貨店、超級(jí)市市場(chǎng)、大型綜綜合商場(chǎng)、便便利店、專賣賣店、購(gòu)物中中心、倉(cāng)儲(chǔ)商商店、家居中中心等九大業(yè)業(yè)態(tài)。1、百貨店（DEPPARTMEENT）在一個(gè)大型建筑物物內(nèi)，根據(jù)不不同商品部門門設(shè)銷售區(qū)，開開展各自的進(jìn)進(jìn)貨、管理、運(yùn)運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)業(yè)態(tài)。2、超級(jí)市場(chǎng)（SUUPERMARKEET）指自選銷售方式，以以銷售生鮮商商品，食品和和向顧客提供供日常必需品品為主要目的的地的零售業(yè)業(yè)態(tài)。3、大型綜合商場(chǎng)（CENTEERALCHANDDISESTORE）采取自選銷售方式式，以銷售大大眾化實(shí)用品品為主，并將將超級(jí)市場(chǎng)和和折扣商店的的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)全全為一體的，滿滿足顧客一次次性購(gòu)全的零零售業(yè)態(tài)。4、便利店（CONNVENIEENCESTORE）滿足顧客便利性需需求為主要目目的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。5、專業(yè)店（SPEECIATIITYSTORE）經(jīng)營(yíng)某一大類商品品為主，并具具備有豐富專專業(yè)知識(shí)的銷銷售人員和提提供適當(dāng)服務(wù)務(wù)的零售業(yè)態(tài)態(tài)。6、專賣店（EXCCLUSIVVESHOP）專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)經(jīng)營(yíng)制造商品品牌和中間商商品牌的零售售業(yè)態(tài)。7、倉(cāng)儲(chǔ)商店（DIISCONTTENTSTORE）在大綜合超市經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)礎(chǔ)上，篩選大大眾化實(shí)用品品銷售，并實(shí)實(shí)行儲(chǔ)銷一體體，以提供有有限服務(wù)和低低價(jià)格商品為為主要特征的的，采取自選選方式銷售的的零售業(yè)態(tài)。8、家居中心（HOOMECENTEER）改善、建設(shè)家庭居居住環(huán)境有關(guān)關(guān)的裝飾、裝裝修等用品，日日用雜品，技技術(shù)及服務(wù)為為主的，采取取自選方式銷銷售的零售業(yè)業(yè)態(tài)。9、購(gòu)物中心（SHHOPPINNGCENTEER）企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)發(fā)、擁有、管管理運(yùn)營(yíng)的種種類零售業(yè)態(tài)態(tài)，服務(wù)設(shè)施施的集合體。中國(guó)的購(gòu)物中心有有三種類型，一一是城市商業(yè)業(yè)區(qū)域副中心心購(gòu)物中心，二二是城郊區(qū)大大型購(gòu)物中心心，三是鄰里里購(gòu)物中心。它它服務(wù)的多樣樣性，管理模模式的科學(xué)性性，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)組合的現(xiàn)代代性三大優(yōu)勢(shì)勢(shì)，贏得了現(xiàn)現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)對(duì)這種商業(yè)模模式的依賴感感。購(gòu)物中心由于其形形態(tài)的復(fù)雜性性與經(jīng)營(yíng)消費(fèi)費(fèi)對(duì)象的差異異性又有多種種分類方法，其其中每種分類類都有其獨(dú)立立的開發(fā)策略略與經(jīng)營(yíng)管理理方法。（＊＊見(jiàn)下表）購(gòu)物中心分類總分類總特征細(xì)分類開發(fā)與建設(shè)特點(diǎn)（開開發(fā)戰(zhàn)略）城市區(qū)獨(dú)立購(gòu)物中中心由于受城市用地條條件和城市環(huán)環(huán)境的限制，一一般其建筑面面積不超過(guò)10萬(wàn)平方米填充型位于城市中心商業(yè)業(yè)區(qū)更新改造造地段，主要要散布在商業(yè)業(yè)街一側(cè)，利利用原來(lái)場(chǎng)地地建設(shè)，與主主要商業(yè)街相相通擴(kuò)展型在原有商業(yè)區(qū)域加加大營(yíng)業(yè)面積積，在不改變變?cè)猩虡I(yè)區(qū)區(qū)組成的基礎(chǔ)礎(chǔ)上提供一個(gè)個(gè)改變商業(yè)區(qū)區(qū)功能的方法法核心替換型通過(guò)更新城市黃金金土地上過(guò)時(shí)時(shí)的零售設(shè)施施，使之成為為現(xiàn)代化的購(gòu)購(gòu)物中心，如如北京東方廣廣場(chǎng)城市兼容購(gòu)物中心心與城市其它功能設(shè)設(shè)施形成一個(gè)個(gè)城市綜合體體，其建筑面面積控制在2萬(wàn)平方米多功能型是大規(guī)模高密度城城市建筑綜合合體的一部分分，與寫字樓樓公寓、酒店店、居住設(shè)施施等共同構(gòu)成成綜合體輔助型在城市綜合體內(nèi)，購(gòu)購(gòu)物中心是其其輔助功能，如如大型酒店，大大型辦公樓、大大型公共交通通樞紐的輔助助中心城市區(qū)專賣店購(gòu)物物中心以經(jīng)營(yíng)商品的特色色和時(shí)代感為為特征，以建建筑設(shè)計(jì)的別別致和商品毓毓化陳列而鎖鎖定特定的消消費(fèi)群體，一一般建筑面積積均在5000平方米左右右節(jié)日型由歷史建筑物建設(shè)設(shè)而成，它迎迎合特定消費(fèi)費(fèi)者的品味和和人們對(duì)環(huán)境境與節(jié)日文化化的追求，如如工科中國(guó)城城主題型致力于形成一種購(gòu)購(gòu)物主題，以以建筑為基礎(chǔ)礎(chǔ)，通過(guò)親切切而富有變化化的步行空間間，融合與歷歷史有關(guān)的情情感都市專賣店型是在高密度的城市市市區(qū)地下空空間，或高屋屋辦公樓地下下層與地鐵轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換站共同形形成的購(gòu)物中中心城市消費(fèi)購(gòu)物中心心一般以一個(gè)主導(dǎo)商商店作為骨干干地位的大承承租戶為主，面面積點(diǎn)出租總總面積的70－90%，其自營(yíng)面面積均在3000－10000平方米壟斷型集在經(jīng)營(yíng)單一類別別的商品，從從貨源渠道、銷銷售渠道均控控制周圍承租租面積小的眾眾多租戶，形形成壟斷格局局支配型由幾家大戶承租，嚴(yán)嚴(yán)格從經(jīng)營(yíng)品品牌系列價(jià)格格體系、市場(chǎng)場(chǎng)信息源等方方面控制購(gòu)物物中心的發(fā)展展方向城市郊區(qū)鄰里購(gòu)物物中心屬于郊區(qū)小型購(gòu)物物中心，主要要提供消費(fèi)者者日常生活用用品和個(gè)人服服務(wù)，一般建建筑面積在3000――10000平方米，建建有200個(gè)停車場(chǎng)，服服務(wù)人口為15000人。如北方方購(gòu)物中心FIP業(yè)態(tài)定位模模式1、項(xiàng)目整體功能組組合設(shè)計(jì)、單單層功能組合合設(shè)計(jì)；2、從商圈的融合性性上對(duì)業(yè)態(tài)合合理選擇搭配配3、從項(xiàng)目整體需求求上對(duì)業(yè)態(tài)合合理定位4、從控制內(nèi)耗的角角度上對(duì)業(yè)態(tài)態(tài)合理界定5、從各業(yè)態(tài)商家對(duì)對(duì)樓層、位置置、進(jìn)深、面面寬等要求上上對(duì)業(yè)態(tài)合理理調(diào)整6、從各商家經(jīng)營(yíng)特特點(diǎn)上對(duì)業(yè)態(tài)態(tài)合理調(diào)整FIP以需求界定定業(yè)態(tài)功能組組合模式：1、從經(jīng)營(yíng)商家需求求界定業(yè)態(tài)組合定位有許許多選擇。但但任何選擇都都必須考慮大大量的細(xì)節(jié)，內(nèi)內(nèi)置步行街商商鋪的開間、進(jìn)進(jìn)深和購(gòu)物動(dòng)動(dòng)線寬度應(yīng)該該多少為宜，商商鋪面積如何何劃分才利于于招商又利于于經(jīng)營(yíng)，公攤攤面積多少方方易為經(jīng)營(yíng)商商接受，所有有這些細(xì)節(jié)都都必須與項(xiàng)目目的業(yè)態(tài)組合合定位“精準(zhǔn)”吻合。2、從消費(fèi)群需求上上界定業(yè)態(tài)功能組合必須須尊重客戶的的購(gòu)物習(xí)慣，方方便客戶購(gòu)物物，引導(dǎo)客戶戶在商場(chǎng)里停停留得更久，使使客戶產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)烈的購(gòu)買欲欲，保證人流流的良性循環(huán)環(huán)，使客戶在在商場(chǎng)里逗留留更長(zhǎng)時(shí)間，保保證消費(fèi)者在在這一微環(huán)境境中保持愉快快的心態(tài)和較較高的興致。3、從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上界界定根據(jù)操盤經(jīng)驗(yàn)，大大型商業(yè)房地地產(chǎn)定位，主主要考慮如下下幾個(gè)因素：：①盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際需要要的新業(yè)態(tài)，以以造成對(duì)原有有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈烈沖擊，顛覆覆舊有商業(yè)格格局，同時(shí)，所所確定的業(yè)態(tài)態(tài)必須有足夠夠大的規(guī)模，以以至于3－5年內(nèi)無(wú)人能能出其右，形形成規(guī)模上的的強(qiáng)勢(shì)地位，將將要造成新的的商業(yè)中心；；②要有主流業(yè)態(tài)和核核心店，保證證項(xiàng)目開業(yè)后后對(duì)周邊商業(yè)業(yè)物業(yè)形成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷銷售力強(qiáng)，以以吸引人氣，但但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以以使各業(yè)態(tài)之之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)補(bǔ)，降低整體體經(jīng)營(yíng)成本，提提高利潤(rùn)率，預(yù)預(yù)防鳳險(xiǎn)；③現(xiàn)代百貨公司和大大型綜合超市市比較適合作作為主流業(yè)態(tài)態(tài)引進(jìn)，但二二者之間存在在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，要要注意它們的的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；；④首層和二層盡可能能采用產(chǎn)權(quán)清清晰、便于日日后管理的內(nèi)內(nèi)置步行街業(yè)業(yè)態(tài)，即使引引進(jìn)現(xiàn)代百貨貨或綜合超市市作為核心店店，也必須考考慮采用適合合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分分割的辦法，將將項(xiàng)目化整為為零進(jìn)行銷售售，確保回籠籠開發(fā)資金；；⑤大型綜合超市能夠夠有效地形成成商氣，對(duì)確確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)成功有利，但但其要求租金金相對(duì)較低，容容易形成“租售”矛盾；⑥現(xiàn)代百貨公司以時(shí)時(shí)尚和女性消消費(fèi)為主，可可以承受較高高的租金，但但該業(yè)態(tài)必須須從首層開始始配置，公攤攤面積最少40%。其與大型型綜合超市相相似，將在一一定程度上導(dǎo)導(dǎo)致部分潛在在客戶群不愿愿投資此類業(yè)業(yè)態(tài)；（二）、主題定位位確定獨(dú)特的主題理理念，是項(xiàng)目目后期招商的的靈魂。在信信息化社會(huì)，顧顧客的購(gòu)物方方式發(fā)生了很很大變化，購(gòu)購(gòu)物的多元化化、個(gè)性化與與情感化的傾傾向越來(lái)越明明顯。因此，F(xiàn)IP根據(jù)所在商商圈顧客的購(gòu)購(gòu)物需要、消消費(fèi)心理特點(diǎn)點(diǎn)、區(qū)域文化化，參考綜合合性商城的不不同流派，確確定商城的主主題，而后在在空間處理、環(huán)環(huán)境塑造、形形象設(shè)計(jì)等方方面對(duì)商業(yè)主主題進(jìn)行一致致性表現(xiàn)，真真正起到商業(yè)業(yè)文化信息中中心的作用。（三）、目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位包括括對(duì)項(xiàng)目要服服務(wù)的對(duì)象即即經(jīng)營(yíng)者、投投資者的定位位。（四）、功能定位位商場(chǎng)已有可能以傳傳統(tǒng)單一的購(gòu)購(gòu)物功能滿足足消費(fèi)群、客客戶群的需要要了。隨著人人們消費(fèi)水平平的提高，休休閑、娛樂(lè)型型購(gòu)物消費(fèi)已已成為一種趨趨勢(shì)?，F(xiàn)代商商場(chǎng)通常體現(xiàn)現(xiàn)如下四大功功能：購(gòu)物功能：體現(xiàn)于于商場(chǎng)商品品品種、檔次上上，購(gòu)物功能能是商場(chǎng)最基基本功能；休閑功能：在現(xiàn)代代大型商場(chǎng)中中，休閑功能能往往被當(dāng)作作商場(chǎng)的附加加功能加以設(shè)設(shè)置；娛樂(lè)功能：體現(xiàn)于于各類游玩活活動(dòng)，如電玩玩、電影城、兒兒童游玩區(qū)等等等；服務(wù)功能：主要體體現(xiàn)于商場(chǎng)的的物管和商場(chǎng)場(chǎng)客戶經(jīng)營(yíng)主主體服務(wù)兩方方面；（五）、形象定位位商場(chǎng)的形象定位，實(shí)實(shí)際上是商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的的形象定位，因因此，它隨著著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)作而持續(xù)續(xù)存在并發(fā)揮揮作用。商場(chǎng)場(chǎng)形象可以通通過(guò)CIS系統(tǒng)加以塑塑造并傳達(dá)給給消費(fèi)者。如如下三種形式式表現(xiàn)商場(chǎng)形形象：1、通過(guò)商場(chǎng)建筑外外觀來(lái)表現(xiàn)，如如建筑形狀、結(jié)結(jié)構(gòu)、顏色等等；2、通過(guò)顧客對(duì)賣場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)物氣氛表表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境、賣賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)計(jì)、形象展示示、POP廣告等；POP廣告往往是是營(yíng)造賣場(chǎng)購(gòu)購(gòu)物氣氛、塑塑造商場(chǎng)形象象的重要手段段。形象性的的POP廣告在色彩彩的選用上要要注重突出季季節(jié)感，例如如，在春天可可選用粉紅色色或綠色為基基調(diào)，營(yíng)造一一種欣欣向榮榮的氣氛；夏夏天可選用藍(lán)藍(lán)色或青色，突突出一派清爽爽的感覺(jué)；秋秋天可選用淺淺橙色或咖啡啡色，以體現(xiàn)現(xiàn)成熟豐收的的季節(jié)感；冬冬天宜選用紅紅色或金色，給給以溫暖、溫溫馨的購(gòu)物空空間。3、通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)質(zhì)量、服務(wù)、促促銷策略等形形式表現(xiàn)；（六）、檔次定位位項(xiàng)目所面對(duì)的消費(fèi)費(fèi)與經(jīng)營(yíng)品牌牌的檔次，這這是屾所服務(wù)務(wù)的消費(fèi)者決決定的。一般般來(lái)說(shuō)可分為為高級(jí)、中高高級(jí)、中檔、大大眾化等幾種種檔次其中品牌店的組合合差異性對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中的的消費(fèi)人群、消消費(fèi)檔次、建建筑鳳格和經(jīng)經(jīng)營(yíng)鳳格影響響很大。（七）、價(jià)格定位位項(xiàng)目在市場(chǎng)上銷售售和租賃的價(jià)價(jià)格，其中，對(duì)對(duì)于不同的地地域、不同的的樓層、不同同的經(jīng)營(yíng)者其其價(jià)格都有所所區(qū)別。價(jià)格定位需要依靠靠科學(xué)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析，基于于商業(yè)操作的的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與與科學(xué)專業(yè)的的經(jīng)濟(jì)分析，F(xiàn)IP“宏策劃”確定了商場(chǎng)場(chǎng)最佳定價(jià)的的三大法則。法則一：縱向定價(jià)價(jià)波動(dòng)大1、商場(chǎng)負(fù)一層與一一層的租金相相差2――3倍。到商場(chǎng)場(chǎng)地下一層消消費(fèi)暫時(shí)還不不是我國(guó)消費(fèi)費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)習(xí)慣主流，按按市場(chǎng)規(guī)律，一一般情況下，負(fù)負(fù)一層租售金金額與一層相相差2―3倍，如廣州州熱銷項(xiàng)目藍(lán)藍(lán)色快線的負(fù)負(fù)一層A1鋪售價(jià)為45729元/平方米，同同樣區(qū)位的一一層為10256元/平方米。2、一層、二層價(jià)格格相差2－5倍一樓的商鋪往往好好租，租金也也高，一樓的的人流量是其其它樓層所不不能比的，而而且，人們的的消費(fèi)觀念一一直都是以方方便為主，一一樓可以最大大限度地滿足足他們。3、二、三樓的租金金要相差1,5倍左右按照商場(chǎng)的功能分分區(qū)可知，一一般商場(chǎng)的二二、三樓都存存在互補(bǔ)作用用，以有利消消費(fèi)者在商場(chǎng)場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)費(fèi)；而且從人人們的逛街行行為分析得到到，商場(chǎng)二、三三樓的人流相相差并不多大大，所以租金金的定位就可可以以一樓的的租金作為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)二、三三樓進(jìn)行制定定；法則二：樓層越高高，商鋪的租租金就要相應(yīng)應(yīng)地降低，甚甚至要成倍地地下降樓層越高，人流量量就相應(yīng)地減減少，就會(huì)影影響到營(yíng)業(yè)狀狀況。根據(jù)具具體的情況，必必要地進(jìn)行相相應(yīng)的將租金金下調(diào)，以有有利將商鋪?zhàn)庾獬觥７▌t三：商場(chǎng)樓梯梯口的商鋪的的租金要比其其它位置的高高商場(chǎng)樓梯口是消費(fèi)費(fèi)者的必經(jīng)之之路，其實(shí)商商場(chǎng)里的商鋪鋪就像一個(gè)篩篩子一樣，將將顧客一層層層地篩過(guò)，當(dāng)當(dāng)然最好的已已經(jīng)被占盡地地利的商鋪篩篩下了。（八）、經(jīng)營(yíng)方式式定位對(duì)于新推物業(yè)來(lái)講講，確定自身身經(jīng)營(yíng)定位非非常重要。如如何走出傳統(tǒng)統(tǒng)大型商場(chǎng)的的局限，滿足足現(xiàn)代人消費(fèi)費(fèi)購(gòu)物習(xí)慣，并并引導(dǎo)他們形形成健康新型型的消費(fèi)購(gòu)物物觀念是經(jīng)營(yíng)營(yíng)定位要解決決的問(wèn)題。根據(jù)企業(yè)實(shí)力，經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、承承受鳳險(xiǎn)能力力等因素的考考慮，F(xiàn)IP根據(jù)實(shí)操經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，把經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式分為三三類，即自營(yíng)營(yíng)、招租、委委托經(jīng)營(yíng)管理理三種方式，這這種分類也與與國(guó)際通行的的分類方式不不謀而合。三大主流經(jīng)營(yíng)方式式解析經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)自營(yíng)購(gòu)銷：商場(chǎng)自行進(jìn)進(jìn)貨，自行銷銷售，自擔(dān)經(jīng)經(jīng)營(yíng)鳳險(xiǎn)保底抽傭：商場(chǎng)將將場(chǎng)內(nèi)一琿面面積的鋪位或或?qū)９窠挥蓪?shí)實(shí)際用家經(jīng)營(yíng)營(yíng)，商場(chǎng)按該該鋪位或?qū)９窆皲N售額的一一定比例抽取取傭金純分成：商場(chǎng)將場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)一琿面積積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際際用家經(jīng)營(yíng)，商商場(chǎng)按該鋪位位或?qū)９皲N售售額的一定比比例定期抽取取傭金，雙方方不約定最低低銷售保底額額，共同經(jīng)營(yíng)營(yíng)，共當(dāng)鳳險(xiǎn)險(xiǎn)；招租商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面面積的鋪位或或?qū)９癯鲎饨o給實(shí)際用家，商商場(chǎng)獲租金收收益，鋪位或或?qū)９竦膶?shí)際際用家負(fù)責(zé)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)經(jīng)營(yíng)收益，承承擔(dān)經(jīng)營(yíng)鳳險(xiǎn)險(xiǎn)；委托管理投資者將商業(yè)物業(yè)業(yè)委托商業(yè)管管理公司全權(quán)權(quán)經(jīng)營(yíng)，投資資者獲得穩(wěn)定定的租金回報(bào)報(bào)，而商業(yè)管管理公司從中中收取一定比比例的管理費(fèi)費(fèi)用；商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式式定位要點(diǎn)：：要點(diǎn)一：投資資金金回籠收期預(yù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目資金的有效回回收，可以保保證企業(yè)充足足的流動(dòng)資金金，有效運(yùn)用用到下一項(xiàng)目目中去要點(diǎn)二：項(xiàng)目收益益效果預(yù)測(cè)收益效果是企業(yè)成成敗關(guān)鍵，通通過(guò)不同經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式的效果果分析比較，選選擇最優(yōu)方案案；要點(diǎn)三：經(jīng)濟(jì)走勢(shì)勢(shì)分析通過(guò)包括利率走勢(shì)勢(shì)、投資回報(bào)報(bào)率等分析，判判斷取何種經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式；要點(diǎn)四：鳳險(xiǎn)比較較分析分析商場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式所帶來(lái)來(lái)的鳳險(xiǎn)機(jī)率率、大小等；；要點(diǎn)五：統(tǒng)一管理理商場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一管理理，能有效維維護(hù)商場(chǎng)日常常經(jīng)營(yíng)秩序；；（九）、動(dòng)態(tài)定位位1、招商與定位互動(dòng)動(dòng)――客戶2、定位與設(shè)計(jì)互動(dòng)動(dòng)――建筑3、定位與市場(chǎng)互動(dòng)動(dòng)――變化FIP對(duì)中國(guó)零售售業(yè)態(tài)的劃分分標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式商品結(jié)構(gòu)服務(wù)功能選址商圈規(guī)模店設(shè)施目標(biāo)顧客百貨店采取柜臺(tái)銷售與自自選銷售相結(jié)結(jié)合方式種類齊全，少批量量高毛利，以以經(jīng)營(yíng)男女兒兒童服裝、服服飾、衣料、家家庭用品為主主定價(jià)銷售，可以退退貨有導(dǎo)購(gòu)、餐餐飲娛樂(lè)城市繁華區(qū)，交通通要道范圍大以流動(dòng)人口口為規(guī)模5000以上設(shè)施豪華典雅忣快快中高檔消費(fèi)者和追追求時(shí)尚人超級(jí)型市場(chǎng)自選銷售模式，出出入口分段，結(jié)結(jié)算在出口處處的收銀機(jī)處處統(tǒng)一進(jìn)行以購(gòu)買頻率高的商商品為主，經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商品以以肉類、禽蛋蛋、水果、水水產(chǎn)品、冷凍凍食品、副食食調(diào)料、糧油油及其制品，奶奶及奶制品，熟熟食及日用必必需品為主營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在111小時(shí)，可以以采取連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式，有有一定的停車車場(chǎng)選址在居民區(qū)，交交通要道，商商業(yè)區(qū)較窄以居民為主要要銷售對(duì)象面積在500平方方米以上以居民為主大型綜合商場(chǎng)自選銷售方式和連連鎖經(jīng)營(yíng)方式式以衣、食為主，用用品齊全，重重視本企業(yè)的的品牌開發(fā)商圈范圍較大選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部部，要道商業(yè)業(yè)區(qū)商圈范圍較大面積一般在25000以上顧客為購(gòu)物頻率高高的居民便利店以開架自選為主，結(jié)結(jié)算在進(jìn)呂或或出口處，可可采取連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式。經(jīng)經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息息系統(tǒng)化，開開展單品管理理商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯顯，有即時(shí)消消費(fèi)性、小容容量、應(yīng)急性性等特點(diǎn)；營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般般在16小時(shí)以上，甚甚至24小時(shí)，終年年無(wú)休息，價(jià)價(jià)格高于別的的店選址在居民住宅區(qū)區(qū)，主干線公公路邊，車站站，醫(yī)院較窄，居民徒步購(gòu)購(gòu)物圈內(nèi)面積在100平米米，面積利用用率高店堂明亮，清潔，貨貨物豐富主要為居民、單身身者年輕人，80%顧客為有目目的購(gòu)買專業(yè)店定價(jià)銷售和開架面面售，也可一一展連鎖經(jīng)營(yíng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)業(yè)性深度性、品品種豐富，可可供選擇余地地大，經(jīng)某類類商品為主，經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商品有有著自己的特特色，一般為為高利潤(rùn)從業(yè)人員需具備豐豐富的專業(yè)知知識(shí)，可以退退貨多樣化，大多設(shè)在在繁華商業(yè)區(qū)區(qū)百貨店或購(gòu)購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)營(yíng)商品特點(diǎn)而而定目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)動(dòng)顧客，滿足足消費(fèi)者對(duì)某某類商品的選選擇性需求專賣店定價(jià)銷售和開架面面售，也可連連鎖經(jīng)營(yíng)以企企業(yè)品牌為主主，銷售量少少質(zhì)優(yōu)，高毛毛利注重品牌聲譽(yù)從業(yè)業(yè)人員需具備備豐富的專業(yè)業(yè)知識(shí)并提供供知識(shí)性服務(wù)務(wù)在繁華商業(yè)區(qū)，商商店百貨店或或購(gòu)物中心內(nèi)內(nèi)商圈范圍不定FIP宏策劃第三三步商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)分析一、規(guī)劃的市場(chǎng)依依據(jù)二、市場(chǎng)總體形象象1、產(chǎn)口功能2、產(chǎn)品檔次次3、主題形象象三、規(guī)劃理念設(shè)計(jì)計(jì)四、規(guī)劃概念設(shè)計(jì)計(jì)1、整體布局22、建筑鳳格格3、交通組織織4、配套安裝裝五、環(huán)境景觀概念念設(shè)計(jì)六、建筑產(chǎn)品概念念設(shè)計(jì)1、立面處理2、商鋪設(shè)計(jì)計(jì)3、面積配比比任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目的招商，最最終都是回到到產(chǎn)品與商家家的直接對(duì)話話上來(lái)，因此此，好的產(chǎn)品品才是最具有有市場(chǎng)說(shuō)服力力的。正是因因?yàn)楫a(chǎn)品是依依賴于市場(chǎng)而而生存的，因因此，在確定定了整體的開開發(fā)戰(zhàn)略后，如如何把大的理理念灌輸?shù)綄?shí)實(shí)際的操作中中，才是一個(gè)個(gè)專業(yè)公司責(zé)責(zé)任與專業(yè)精精神的體現(xiàn)。項(xiàng)目必須以市場(chǎng)的的需求為尺度度，以經(jīng)營(yíng)需需求發(fā)展的趨趨勢(shì)來(lái)規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)品，保持以以好的產(chǎn)品來(lái)來(lái)說(shuō)服市場(chǎng)，以以良好的口碑碑保持市場(chǎng)的的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。FIP提供的項(xiàng)目目產(chǎn)品策劃方方案：1、項(xiàng)目產(chǎn)中策劃的的市場(chǎng)依據(jù)；；2、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃理理念設(shè)計(jì)；3、項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)場(chǎng)總體形象、產(chǎn)產(chǎn)品功能、產(chǎn)產(chǎn)品檔次和主主題形象；4、項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)設(shè)計(jì)：整體布布局、建筑鳳鳳格、交通組組織、配套安安排；5、項(xiàng)目環(huán)境和景觀觀概念設(shè)計(jì)：：環(huán)境規(guī)劃、景景觀設(shè)置6、項(xiàng)目建筑產(chǎn)品概概念設(shè)計(jì)：立立面處理、商商鋪設(shè)計(jì)、面面積配比；主要工作內(nèi)容包括括：外立面設(shè)設(shè)計(jì)建議、廣廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議議、在廳設(shè)計(jì)計(jì)建議、內(nèi)部部交通設(shè)計(jì)建建議、功能布布局設(shè)計(jì)建議議、商場(chǎng)裝修修建議、智能能化建議、停停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議、客客貨梯設(shè)計(jì)建建議、服務(wù)管管理建議、其其它配套設(shè)施施及功能設(shè)計(jì)計(jì)建議、鳳格格設(shè)計(jì)建議；；①?gòu)氖袌?chǎng)的角度給予予專業(yè)的、符符合各級(jí)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商家要求的的建議；②從消費(fèi)角度給予最最能有效聚集集人流的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建議；；③從宣傳的角度給予予效果最大化化、收益最大大化，及切合合主題概念的的外立面設(shè)計(jì)計(jì)建議；④從經(jīng)營(yíng)的角度提出出保持旺場(chǎng)的的規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議；⑤從成本角度給予合合理的經(jīng)濟(jì)預(yù)預(yù)算建議；⑥從發(fā)展商利潤(rùn)最大大化的角度，給給予專業(yè)的建建議；如一層層的回旋設(shè)計(jì)計(jì)，二層的借借力設(shè)計(jì)；⑦從消費(fèi)人性化角度度提出設(shè)計(jì)建建議，如消費(fèi)費(fèi)者步行時(shí)間間設(shè)計(jì)、消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)物路線線設(shè)計(jì)、消費(fèi)費(fèi)者休恬空間間設(shè)計(jì)、消費(fèi)費(fèi)者可達(dá)性設(shè)設(shè)計(jì)等；一、商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃劃的市場(chǎng)依據(jù)據(jù)依據(jù)一：市場(chǎng)調(diào)查查項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必必須依據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查得出定定位結(jié)論，集集中策劃師的的靈感智慧，運(yùn)運(yùn)用建筑設(shè)計(jì)計(jì)師的技術(shù)手手段，發(fā)揮營(yíng)營(yíng)銷專家的推推廣策略共同同完成。需特特別注意引進(jìn)進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的的業(yè)態(tài)組合。通通過(guò)對(duì)項(xiàng)目商商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行行充分的市場(chǎng)場(chǎng)研究，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目本身的業(yè)業(yè)態(tài)選擇、業(yè)業(yè)態(tài)組合、分分布和面積配配比，業(yè)種選選擇、分布和和面積配比，對(duì)對(duì)商鋪劃分、建建筑形態(tài)、區(qū)區(qū)域和樓層功功能、人流導(dǎo)導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境及配配套設(shè)施等進(jìn)進(jìn)行預(yù)先設(shè)定定，用以指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目的工程程規(guī)劃設(shè)計(jì)和和建筑設(shè)計(jì)；；依據(jù)二：商家的需需求在考慮商家需求時(shí)時(shí)，最重要的的是主力店的的設(shè)計(jì)。對(duì)于主力店來(lái)說(shuō)，其其業(yè)態(tài)規(guī)模、功功能流程、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)行裝裝由它自己己來(lái)確定，不不同的連鎖主主力店有自己己不同的功能能要求，這些些使用要求與與設(shè)計(jì)是由商商家決定而非非發(fā)商自行主主張。許多發(fā)發(fā)展商在未明明確主力店的的情況下，便便開始規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)。因?yàn)槿比狈Χㄏ蛟O(shè)計(jì)計(jì)的依據(jù)，所所做設(shè)計(jì)看似似通用性強(qiáng)，實(shí)實(shí)則無(wú)的放矢矢。一旦功能能與店家明確確，設(shè)計(jì)必然然從頭推翻。盲盲目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)只能增加加前期不必要要成本和后期期的招商難度度。依據(jù)三：超越時(shí)代代消費(fèi)者需求求設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代代感以滿足市市場(chǎng)需求，同同時(shí)又需超越越時(shí)代趨勢(shì)以以激發(fā)顧客更更深層次的渴渴望，否則就就不能持久，不不能在各種文文化和不同年年代間引起共共鳴。消費(fèi)不是單方面的的，因此設(shè)計(jì)計(jì)的空間必須須滿足他們的的感受和興趣趣，符合顧客客想要學(xué)習(xí)和和成長(zhǎng)的渴求求，在這一設(shè)設(shè)計(jì)中，故事事性是設(shè)計(jì)必必不可少的要要素――設(shè)計(jì)和銷售售規(guī)劃必須有有故事淵源，否否則只能曇花花一現(xiàn)或令人人感到鳳馬牛牛不相及。此外，現(xiàn)在參加互互動(dòng)的顧客越越來(lái)越少，為為新的參與形形式提供了可可能性。為了了滿足新興文文化的需求，必必須設(shè)計(jì)出富富有個(gè)性、故故事性強(qiáng)、顧顧客能完全投投入的奇遇和和旅程。二、規(guī)劃理念規(guī)劃理念是反應(yīng)體體現(xiàn)項(xiàng)目主題題的重要部分分，做好大型型商業(yè)項(xiàng)目的的規(guī)劃理念，要要做到三點(diǎn)：：第一：符合大型商商業(yè)項(xiàng)目的選選址規(guī)律，即即大規(guī)劃上蛤蛤有可行性；；第二：有具體的主主題功能區(qū)；；第三：規(guī)劃理念具具有超前性、市市場(chǎng)性，與消消費(fèi)者消費(fèi)心心理為規(guī)劃的的主導(dǎo)核心。但但不能脫離消消費(fèi)者的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣與人的的購(gòu)物心理來(lái)來(lái)做規(guī)劃理念念。三、產(chǎn)品高層總體體形象設(shè)計(jì)1、產(chǎn)品功能功能組合設(shè)計(jì)包括括整體功能組組合設(shè)計(jì)和單單層功能組合合設(shè)計(jì)；FIP對(duì)疾風(fēng)迅雷雷樓層規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：要點(diǎn)一：樓層設(shè)計(jì)計(jì)與業(yè)種組合合商場(chǎng)樓層設(shè)計(jì)要考考慮種規(guī)劃，與與業(yè)種有效組組合，以樓層層作為業(yè)種及及相關(guān)行業(yè)的的大場(chǎng)。樓層層與業(yè)種是相相互關(guān)聯(lián)的關(guān)關(guān)系；解釋消費(fèi)群消費(fèi)習(xí)習(xí)性樓層設(shè)計(jì)要考慮消消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)習(xí)慣，流程、一一般消費(fèi)者逛逛商場(chǎng)的習(xí)慣慣與樓層功能能組合流程圖圖要點(diǎn)二：以業(yè)種定定位作支撐點(diǎn)點(diǎn)業(yè)種根據(jù)消費(fèi)者消消費(fèi)習(xí)性進(jìn)行行布局，樓層層設(shè)計(jì)也應(yīng)考考慮到消費(fèi)者者消費(fèi)習(xí)性，才才能有效進(jìn)行行樓層的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，以業(yè)業(yè)種定位作支支撐點(diǎn)，有效效的樓層設(shè)計(jì)計(jì)能夠保證消消費(fèi)者晨商場(chǎng)場(chǎng)的停留時(shí)間間2、產(chǎn)品檔次項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次設(shè)設(shè)計(jì)根據(jù)整體體定位與產(chǎn)品品定位而定；；3、主題形象主題形象一般根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的形象象定位與主題題定位來(lái)確定定，在規(guī)劃與與設(shè)計(jì)中貫穿穿這一理念。以SHOPPINGGMALL為例。它的的形象設(shè)計(jì)，其其整體形象不不單是依靠通通常的建筑語(yǔ)語(yǔ)言（如立面面橫豎線條的的劃分、開窗窗與實(shí)墻的虛虛實(shí)對(duì)比等）來(lái)來(lái)完成的。還還包括光效、廣廣告、媒體、特特效工程的綜綜合運(yùn)用。比比如，設(shè)計(jì)室室外的景觀電電梯：在SHOPPPINGMALL大廳設(shè)計(jì)可可伸展出來(lái)的的平臺(tái)，用于于演出等商業(yè)業(yè)活動(dòng)；在SHOPPPINGMALL的顯要位置置預(yù)留懸掛大大型廣告條幅幅的空間；夜夜晚的燈光視視覺(jué)效果設(shè)計(jì)計(jì)等，這樣才才會(huì)形成最終終成熟的大型型綜合商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目。四、項(xiàng)目規(guī)劃概念念設(shè)計(jì)1、空間布局今天的購(gòu)物場(chǎng)所是是人的聚會(huì)之之所，除了購(gòu)購(gòu)物、休閑、娛娛樂(lè)等，還要要滿足人的基基本需要：社社交。商場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)的基本原原則是通達(dá)，但但在過(guò)道和公公共空間設(shè)計(jì)計(jì)上也可發(fā)揮揮創(chuàng)造性和靈靈活性，為商商戶和消費(fèi)群群體強(qiáng)化或削削弱商場(chǎng)的社社交職能。FIP空間設(shè)計(jì)六六原則①商業(yè)空間步行化②商業(yè)空間室室內(nèi)化③③公共空間社社會(huì)化④有限空間的利益最最大化⑤⑤商業(yè)空間的的休閑化⑥商業(yè)環(huán)境的的個(gè)性化⑴商業(yè)項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)計(jì)建議平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是是確定步行街街形態(tài)，確定定承租戶單元元的布局和面面積大小，為為所有承租戶戶提供一個(gè)互互利互惠的機(jī)機(jī)會(huì)，最大限限度為每個(gè)承承租戶帶來(lái)穿穿行人流，提提供最多的購(gòu)購(gòu)物機(jī)會(huì)。⑵公共空間設(shè)計(jì)建議議隨著商場(chǎng)空間的日日益擴(kuò)大和復(fù)復(fù)雜，如何讓讓人輕松舒暢暢穿梭于商場(chǎng)場(chǎng)就顯得尤為為重要。成功功的規(guī)劃包括括“跑道型”設(shè)計(jì)，店面面兩邊設(shè)，顧顧客中間走；；“小城市，市市中心”設(shè)計(jì)，聚會(huì)會(huì)場(chǎng)所設(shè)在中中央，人們逛逛完商場(chǎng)宛如如散步于城市市步行街。增加用作廣告和展展示的公共空空間的面積，很很多時(shí)候大型型商業(yè)項(xiàng)目總總收入的30%來(lái)自廣告及及展示空間。⑶開間設(shè)計(jì)建議大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)的柱距與單單元面寬有直直接關(guān)系。大大商店面寬：：6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜宜落在店面線線上。根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般般在18－35米比較合適適。如果開間間方向的柱距距是6米（8、12、15、18、21、24），那么進(jìn)進(jìn)深方向可以以是2×6、3×6、4×6。⑷中庭空間設(shè)計(jì)建議議中庭是項(xiàng)目最熱鬧鬧的部分，也也是項(xiàng)目室內(nèi)內(nèi)步行街節(jié)點(diǎn)點(diǎn)上的序列高高潮，空間變變化豐富，綠綠化植物密集集，水體精心心布置，玻璃璃頂投下的天天光光影豐富富而富有變化化，展現(xiàn)了項(xiàng)項(xiàng)目的空間和和景觀設(shè)計(jì)的的特色和精華華。這里人流流密集，上上上下下動(dòng)感強(qiáng)強(qiáng)烈，配合座座椅和餐飲設(shè)設(shè)施，給購(gòu)物物者駐足停留留和休息交往往提供了舒適適的場(chǎng)所。A、中庭空間的功能能組合B、中庭空間的造型型與交流C、從不同的層面同同時(shí)引入人流流D、垂直交通工具E、景觀的垂直吸引引力購(gòu)物中心空間設(shè)設(shè)計(jì)空間類型空間設(shè)計(jì)特點(diǎn)經(jīng)典設(shè)計(jì)借鑒模式式平面型突出整體性、文化化性和時(shí)代性性，其結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)分為內(nèi)環(huán)環(huán)室內(nèi)步行街街和外環(huán)室外外步行街新上海商業(yè)城：商商業(yè)建筑面積積26萬(wàn)平方米，其其中商務(wù)面積積20萬(wàn)平方米，餐餐飲面積5萬(wàn)，旅游面面積1萬(wàn)平方米立體型突出引導(dǎo)和組織人人流垂直運(yùn)動(dòng)動(dòng)的科學(xué)合理理性，設(shè)計(jì)的的焦點(diǎn)是以有有限的用地面面積創(chuàng)造寬敞敞的理想空間間效果北京新安東：商業(yè)業(yè)建筑面積22萬(wàn)多平方米米，其中商業(yè)業(yè)零售面積89377平方米，餐餐飲面積7889平方米，娛娛樂(lè)面積6445平方米，服服務(wù)面積3077平方米。新新東安市場(chǎng)地地下3層，地上11層，其1－6為購(gòu)物中心心，內(nèi)設(shè)21990停車場(chǎng)，購(gòu)購(gòu)物中心內(nèi)有有上下各種規(guī)規(guī)格的電梯37部，構(gòu)成北北大廳宏偉，南南大廳活潑的的主體型購(gòu)物物中心對(duì)于SHOPPINGGMALL的大型中庭庭空間的設(shè)計(jì)計(jì)，要做到以以下幾點(diǎn)：第一：流暢，明快快消費(fèi)者購(gòu)物圖的是是一個(gè)心情，能能讓他們最大大限度地感受受到舒適，激激發(fā)其購(gòu)物、瀏瀏覽的興奮點(diǎn)點(diǎn)，是很重要要的；第二：體驗(yàn)式的環(huán)環(huán)境空間消費(fèi)者走進(jìn)來(lái)后，就就是一種商業(yè)業(yè)消費(fèi)的體驗(yàn)驗(yàn)，中庭空間間設(shè)計(jì)作為大大型SHOPPPINGMALL的標(biāo)志，在在很大程度上上就是讓消費(fèi)費(fèi)者有一個(gè)巨巨大的互不干干涉體驗(yàn)氛圍圍；第三：打造引領(lǐng)的的消費(fèi)者的功功能一個(gè)SHOPPINGGMALL的消費(fèi)空間間相當(dāng)大，如如何有效地吸吸引消費(fèi)者，引引領(lǐng)消費(fèi)者到到SHOPPPINGMALL各處購(gòu)物，游游玩也是設(shè)計(jì)計(jì)中很重要的的一部分；（5）、內(nèi)部庭院空間間設(shè)計(jì)建議一般大型商場(chǎng)都會(huì)會(huì)有商場(chǎng)內(nèi)庭庭，作為顧客客休閑、觀賞賞、及給商場(chǎng)場(chǎng)緊密購(gòu)物空空間帶來(lái)疏散散感觀空間，內(nèi)內(nèi)庭的設(shè)計(jì)，除除了要有足夠夠的空間、與與內(nèi)庭小品配配合外，還要要注意兩大要要點(diǎn)：要點(diǎn)一：和諧性與與均好性以商場(chǎng)核心主題特特色為基點(diǎn)，通通過(guò)內(nèi)庭景觀觀、小品的有有效組合，與與商場(chǎng)主題特特色密切聯(lián)系系，保證內(nèi)庭庭景觀、空間間及與商場(chǎng)主主題特色的和和諧性與均好好性；要點(diǎn)二：與市場(chǎng)互互動(dòng)商場(chǎng)內(nèi)庭與廣場(chǎng)，一“內(nèi)”一“外”，萁兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動(dòng)活動(dòng)空間，而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場(chǎng)內(nèi)人流的停留時(shí)間，廣場(chǎng)側(cè)重于商場(chǎng)外圈的人流集合。如何將廣場(chǎng)與內(nèi)庭通過(guò)互動(dòng)作用，導(dǎo)入人流？應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計(jì)的一個(gè)重要因素；（6）、外部空間廣場(chǎng)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)思思路思路一：注重互動(dòng)動(dòng)性★★商場(chǎng)與廣場(chǎng)互互動(dòng)步行空間的配置最最好緊鄰商場(chǎng)場(chǎng)建筑物外墻墻，與商場(chǎng)入入口有充足的的緩沖空間（約10米×）10米，使步行過(guò)程中達(dá)到商場(chǎng)對(duì)行人吸引的效果，使廣場(chǎng)與商場(chǎng)有良好的互動(dòng)關(guān)系?！铩锒鄻踊顒?dòng)互互動(dòng)在廣場(chǎng)的步行空間間，應(yīng)考慮使使用者行走過(guò)過(guò)程中駐留點(diǎn)點(diǎn)停留空間。因因此可以在廣廣場(chǎng)平面規(guī)劃劃時(shí)置入一些些空間凹凸處處或借用廣場(chǎng)場(chǎng)中設(shè)施物的的設(shè)置點(diǎn)，以以達(dá)到廣場(chǎng)多多樣化活動(dòng)的的互動(dòng)；思路二：以人為本本步行空間的尺度在在設(shè)計(jì)時(shí)采用用建筑、建筑筑小品、更質(zhì)質(zhì)景觀和軟件件環(huán)境處理，可可以達(dá)到個(gè)性性化設(shè)計(jì)和貼貼近人的親切切的尺度；灑水平臺(tái)、噴泉、座座椅、鋪地、綠綠化、可以相相互交錯(cuò)布置置在略有高差差的層面上，并并以小橋、柔柔和的曲線、素素雅的材料、平平靜的水面、綠綠色的草坪構(gòu)構(gòu)成步行空間間；思路三：設(shè)計(jì)流暢暢空間現(xiàn)代步行空間設(shè)計(jì)計(jì)中，合理安安排好各種人人流貨流與車車流是必不可可少的；設(shè)計(jì)中應(yīng)采用分時(shí)時(shí)段管理方式式解決人流與與貨流的交叉叉問(wèn)題；在規(guī)模較大的商業(yè)業(yè)步行街，建建筑底層應(yīng)設(shè)設(shè)商業(yè)街專用用地下車庫(kù)，在在合適部位通通往商業(yè)街的的人員出入口口，同時(shí)部分分發(fā)揮地下室室解決人、貨貨的分流作用用，提供商場(chǎng)場(chǎng)的貨運(yùn)系統(tǒng)統(tǒng)和垃圾的清清運(yùn)工作；步行動(dòng)線的安排應(yīng)應(yīng)盡是以兩據(jù)據(jù)點(diǎn)的連接為為原則，配置置于廣場(chǎng)周邊邊，并減少?gòu)V廣場(chǎng)中穿越性性動(dòng)線的出現(xiàn)：步行空間的寬度以以容納四人并并肩行走的凈凈空間為佳（3米×6米），其他他附屬設(shè)施（燈燈柱、廣告、招招牌立柱）設(shè)設(shè)置于步行空空間旁約1.5米的空間范范圍內(nèi)，以達(dá)達(dá)到步行空間間的流暢性；；思路四：自然導(dǎo)入入現(xiàn)代步行空間在注注重硬質(zhì)元素素設(shè)計(jì)的同時(shí)時(shí)，更應(yīng)引入入樹木、花卉卉、草坪和水水景等自然元元素。在行走走空間內(nèi)植栽栽的配置以高高直、遮蔭和和不阻擋視覺(jué)覺(jué)景觀為選擇擇植栽的原則則；植栽的配配置應(yīng)配合廣廣場(chǎng)設(shè)計(jì)之主主題，亦可以以利用植栽作作為區(qū)劃廣場(chǎng)場(chǎng)使用行為的的元素，融自自然于廣場(chǎng)。將將地面綠化結(jié)結(jié)合屋頂綠化化，既符合景景觀要求，又又應(yīng)符合節(jié)能能要求；設(shè)置置不同凹入深深度的過(guò)渡空空間，并使遮遮陽(yáng)與綠化相相結(jié)合；思路五：統(tǒng)一主題題行走鋪面除鋪設(shè)完完整外，其設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將廣廣場(chǎng)中不同的的行為模式區(qū)區(qū)域有不同的的地面材料以以區(qū)分，配合合廣場(chǎng)主題一一并考慮；思路六：無(wú)障礙空空間設(shè)計(jì)在鋪面的材料考慮慮上，應(yīng)達(dá)到到防滑的效果果，且將殘障障空間（導(dǎo)盲盲磚、殘障步步道）考慮于于其中，這樣樣才能達(dá)到無(wú)無(wú)障礙、安全全的步行空間間；思路七：遵循“共共生”與“沖突”并存的建筑筑理念現(xiàn)代步行空間周圍圍的建筑作為為限定空間的的主要元素，設(shè)設(shè)計(jì)中更應(yīng)以以人對(duì)場(chǎng)所的的感受規(guī)律為為依據(jù)，在線線性空間中布布置變化豐富富的建筑類型型，充分體現(xiàn)現(xiàn)“共生”與“沖突”并存的建筑筑鳳格，人在在步行過(guò)程中中會(huì)不斷產(chǎn)生生新奇愉悅感感。建筑邊緣緣界面采用靈靈活、近人的的設(shè)計(jì)思想，塑塑造場(chǎng)所。采用相對(duì)剛性的建建筑邊緣界面面；采用自然的、跌落落柔性構(gòu)件的的建筑界面；；思路八：強(qiáng)化四維維空間設(shè)計(jì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)外延導(dǎo)入入廣場(chǎng)平面規(guī)劃中可可將商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)延續(xù)規(guī)規(guī)劃于其中，設(shè)設(shè)置半戶外商商業(yè)休恬空間間（COFFEEESHOP），或?qū)⑸躺虉?chǎng)的活動(dòng)借借助走廊道的的設(shè)計(jì)與廣場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)結(jié)合，達(dá)達(dá)到商場(chǎng)與廣廣場(chǎng)良好的互互動(dòng)關(guān)系。最佳整體規(guī)劃廣場(chǎng)的范圍大小應(yīng)應(yīng)與周圍的商商業(yè)建筑配合合，避免建筑筑物對(duì)廣場(chǎng)空空間造成壓迫迫感，所以盡盡是使廣場(chǎng)寬寬度與周圍建建筑高度比例例值接近1，這樣的廣廣場(chǎng)尺度將達(dá)達(dá)到適度寬敞敞。細(xì)部組合A、廣場(chǎng)休恬設(shè)施設(shè)設(shè)置方面，座座椅盡是采用用可及性高的的設(shè)置（及階階梯式或座臺(tái)臺(tái)方式的座椅椅），坐臥高高度以45厘米――60厘米為佳，以以達(dá)到廣場(chǎng)中中休恬空間的的便利性；B、廣場(chǎng)休恬空間的的個(gè)人空間距距離最適尺度度是1.3米－3.75米，這樣的的領(lǐng)域范圍對(duì)對(duì)于休恬的使使用者可以達(dá)達(dá)到寬敞舒適適的感覺(jué)，因因此座椅空間間的規(guī)劃應(yīng)以以此為最小單單位加以配置置于市場(chǎng)中；；C、廣場(chǎng)中休恬空間間應(yīng)盡是面對(duì)對(duì)廣場(chǎng)活動(dòng)發(fā)發(fā)生的方向，有有適當(dāng)?shù)闹苍栽耘渲?，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)離主動(dòng)線位位置（適當(dāng)距距離約3米），以達(dá)達(dá)到休恬時(shí)的的舒適感；D、廣場(chǎng)中應(yīng)有視覺(jué)覺(jué)焦點(diǎn)的設(shè)置置，如噴水池池、雕塑活動(dòng)動(dòng)舞、坐臺(tái)等等設(shè)施，創(chuàng)造造豐富有趣的的視覺(jué)焦點(diǎn)；；有效界定范圍在廣場(chǎng)周圍也應(yīng)有有明顯的范圍圍界定物（短短柱、矮磚等等），以定義義廣場(chǎng)范圍和和道路之區(qū)別別，確保廣場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行的的安全性，這這樣才能真正正達(dá)到無(wú)障礙礙的休恬空間間；廣場(chǎng)功能空間大眾空間休息交流空間社會(huì)團(tuán)體空間演出空間、觀賞納納涼年青人空間健力、娛樂(lè)設(shè)施老年人空間游樂(lè)活動(dòng)兒童空間游樂(lè)活動(dòng)商業(yè)廣場(chǎng)空間設(shè)設(shè)計(jì)四大模式式模式設(shè)計(jì)特色線型空間為主結(jié)合合面型空間以線型空間為主，把把它分為幾段段，廣場(chǎng)作為為連接線型街街區(qū)的元素，會(huì)會(huì)使人們行走走在其中，空空間富于變化化，有張有馳馳。線型街區(qū)區(qū)適于購(gòu)物，廣廣場(chǎng)適合休息息。城市步行行空間中的購(gòu)購(gòu)物、活動(dòng)是是一種非強(qiáng)迫迫性行為，，游游人不可能長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間地保持持情緒和體力力的投入狀態(tài)態(tài)，休恬和放放松必須交織織在活動(dòng)流程程中。因此，任任何一種空間間序列都應(yīng)包包含序幕、高高潮及松馳階階段，有節(jié)奏奏地組織環(huán)境境韻律，保持持游人的體力力購(gòu)物激情。以庭院或廣場(chǎng)為主主向外輻射線線型空間以廣場(chǎng)或庭院為主主，購(gòu)物或休休閑空間在其其中進(jìn)行，或或由廣場(chǎng)向四四周輻射出多多個(gè)線型購(gòu)物物街區(qū)，并通通過(guò)連廊、環(huán)環(huán)形街等不同同形式的外部部空間把購(gòu)物物或休閑空間間結(jié)合起來(lái)，構(gòu)構(gòu)成一個(gè)復(fù)合合?的多樣化化的、富有情情趣的購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所。下沉式廣場(chǎng)為主體體的立體空間間構(gòu)成由平面變化向垂直直向多維發(fā)展展的多功能步步行空間是現(xiàn)現(xiàn)代城市步行行空間設(shè)計(jì)的的又一主要形形式。2、建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)⑴內(nèi)墻、地面設(shè)計(jì)技技巧要點(diǎn)一：注重與燈燈飾、天花的的協(xié)調(diào)商場(chǎng)內(nèi)墻、地面的的色調(diào)、圖案案等要注重與與燈飾、天花花協(xié)調(diào)，達(dá)到到鳳格統(tǒng)一的的視覺(jué)效果。要點(diǎn)二：墻、地面面色調(diào)與商場(chǎng)場(chǎng)鳳格一致色調(diào)是鳳格的主要要表現(xiàn)形式，商商場(chǎng)墻、地面面作為商場(chǎng)的的主要內(nèi)部空空間，其色調(diào)調(diào)的選取，取取決于商場(chǎng)鳳鳳格。如現(xiàn)代代鳳格，地、墻墻面色調(diào)以簡(jiǎn)簡(jiǎn)明為主，圖圖案一般采用用清晰簡(jiǎn)約的的格式圖案。要點(diǎn)三：材料正確確選取地、墻面材料選擇擇正確，是保保證日后對(duì)其其維修與保養(yǎng)養(yǎng)的核心。地地面材料，一一般要易于保保潔，具耐磨磨性、防滑性性，避免采用用木質(zhì)地板（防防火功能）；；墻面材料，要要防潮、防霉霉，選用防火火材料。要點(diǎn)四：地、墻面面的圖案選擇擇商場(chǎng)地、墻面圖案案運(yùn)用除了要要結(jié)合商場(chǎng)鳳鳳格外，還要要從不同功能能區(qū)的差異，運(yùn)運(yùn)用不同圖案案。如兒童游游玩區(qū)，墻、地地面一般會(huì)采采用趣味卡通通圖案。⑵小品設(shè)計(jì)技巧技巧一：鳳格確立立原則商場(chǎng)小品作為一種種觀賞裝飾，必必須與商場(chǎng)總總體鳳格相融融，要結(jié)合商商場(chǎng)內(nèi)部裝修修鳳格，包括括色調(diào)、造型型、圖案等；；技巧二：避免扎堆堆、重復(fù)小品設(shè)置時(shí)要避免免扎堆、重復(fù)復(fù)設(shè)置，避免免給消費(fèi)者一一種繁雜無(wú)序序的感覺(jué)；技巧三：注重觀賞賞性小品設(shè)置要具有可可觀賞性，從從造型、色調(diào)調(diào)等，結(jié)合前前場(chǎng)中庭、色色調(diào)、鳳格，組組合成統(tǒng)一格格調(diào)；（3）、商場(chǎng)室內(nèi)燈飾飾設(shè)計(jì)要點(diǎn)要點(diǎn)一：與區(qū)域氣氣候環(huán)境相結(jié)結(jié)合通過(guò)結(jié)合商場(chǎng)所在在區(qū)域氣候，對(duì)對(duì)燈飾色調(diào)選選擇。如南方方氣候溫暖，燈燈飾色調(diào)一般般用簡(jiǎn)明偏冷冷色調(diào)，而北北方氣候冷，燈燈飾色調(diào)宜采采用暖色調(diào)；；要點(diǎn)二：與商場(chǎng)結(jié)結(jié)合燈飾設(shè)置要根據(jù)商商場(chǎng)檔次、鳳鳳格形象等予予以結(jié)合考慮慮。比如高檔檔商場(chǎng)，主要要選用高級(jí)燈燈飾。要點(diǎn)三：與業(yè)種結(jié)結(jié)合燈飾選擇還要根據(jù)據(jù)業(yè)種的特點(diǎn)點(diǎn)分析，比如如食品類與服服裝類，前者者不需特效，而而后者則注重重?zé)艄馑鶐?lái)來(lái)的效果；要點(diǎn)四：與功能結(jié)結(jié)合商場(chǎng)不同的功能區(qū)區(qū)，對(duì)燈飾要要求也不盡相相同。比如過(guò)過(guò)道一般選用用一種過(guò)度性性較好的燈飾飾，商場(chǎng)的過(guò)過(guò)道和拐角是是消費(fèi)過(guò)生日日進(jìn)入商場(chǎng)的的一個(gè)緩沖區(qū)區(qū)，所以，也也要特別注意意細(xì)節(jié)上的問(wèn)問(wèn)題；還要區(qū)區(qū)別指示標(biāo)志志：游玩區(qū)，則則選色調(diào)豐富富的燈飾組合合；3、交通組織設(shè)計(jì)（1）、商場(chǎng)電梯布局局規(guī)劃要點(diǎn)要點(diǎn)一：扶梯布局局①有效運(yùn)載商場(chǎng)電梯的基本功功能是運(yùn)載商商場(chǎng)內(nèi)人流，商商場(chǎng)電梯部數(shù)數(shù)，布局位置置，都要以有有效疏散運(yùn)載載人流作為出出發(fā)點(diǎn)；②避免電梯口人流堵堵塞大型商場(chǎng)，人流量量大，如何避避免電梯口的的人流堵塞，是是電梯布局考考慮因素之一一。電梯與過(guò)過(guò)道銜接處，一一般會(huì)設(shè)比過(guò)過(guò)道寬空間，或或是過(guò)道交叉叉口；③“右上左下”規(guī)則根據(jù)東方人的行走走方向習(xí)慣，一一般是偏右，商商場(chǎng)雙向電梯梯布置時(shí)，要要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導(dǎo)導(dǎo)顧客向上購(gòu)購(gòu)物；單向電梯設(shè)置：商商場(chǎng)運(yùn)用單向向電梯設(shè)置，不不僅可以保持持商場(chǎng)商品的的受觀率，保保持人流的停停留時(shí)間，增增加顧客再購(gòu)購(gòu)物的購(gòu)買欲欲，而且還可可以避免電梯梯口的堵塞。但但同時(shí)也要注注意消費(fèi)過(guò)生生日逛商場(chǎng)的的疲勞度，進(jìn)進(jìn)行合理跨距距分析；要點(diǎn)二：垂直電梯梯布局①貨人分流商場(chǎng)垂直電梯一般般貨梯與載人人梯分開設(shè)置置，實(shí)行有效效貨流與人流流的分流；②專用通道設(shè)置商場(chǎng)垂直電梯一般般設(shè)置專用通通道，與扶梯梯、商鋪分立立設(shè)置。一是是，避免人流流堵塞；二是是商場(chǎng)以扶梯梯為主，垂直直電梯為輔，顧顧客一般逛商商場(chǎng)，選用的的多為扶梯；；③觀光梯應(yīng)用常用見(jiàn)于一些大型型商場(chǎng)，或有有內(nèi)庭規(guī)劃的的商場(chǎng)，一般般有內(nèi)外兩種種，主要作為為商場(chǎng)亮點(diǎn)。另另外設(shè)置在內(nèi)內(nèi)庭的觀光梯梯，以垂直方方式，讓消費(fèi)費(fèi)者了解商場(chǎng)場(chǎng)功能布局，業(yè)業(yè)種分布；（2）、走道設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)要點(diǎn)一：脈絡(luò)清晰晰商場(chǎng)內(nèi)過(guò)道設(shè)計(jì)要要清晰，過(guò)道道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好好壞，不僅影影響對(duì)人流的的疏散，也影影響商鋪布局局；要點(diǎn)二：與指引標(biāo)標(biāo)志結(jié)合指引標(biāo)志設(shè)計(jì)主要要是指引消費(fèi)費(fèi)者目標(biāo)方向向，一般要突突出指引標(biāo)志志，在過(guò)道交交叉部分設(shè)置置；要點(diǎn)三：合理設(shè)置置寬度過(guò)道的兩大作用是是疏散人流和和引導(dǎo)，商場(chǎng)場(chǎng)過(guò)道寬度設(shè)設(shè)置要結(jié)合商商場(chǎng)人流量、規(guī)規(guī)模等。一般般商場(chǎng)的過(guò)道道寬度在3米左右；手扶電梯（25000－3000人部）垂直直電梯（600－1000人部）。使使用手扶電梯梯與垂直電梯梯人數(shù)比為15：1日均人流量量與商場(chǎng)高峰峰人流量比為為1：3－4，觀光電梯梯設(shè)置與否、部部數(shù)等，視商商場(chǎng)而定；4、配套布局（1）、洗手間布局要要點(diǎn)要點(diǎn)一：“隱性”布局商場(chǎng)洗手間，作為為商場(chǎng)的附加加設(shè)施，它的的布局設(shè)計(jì)不不能有礙商場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)功能能。商場(chǎng)洗手手間布局，要要以“隱性”作基點(diǎn)，通通過(guò)專用過(guò)道道設(shè)置，將洗洗手間與購(gòu)物物空間形成有有效分隔；要點(diǎn)二：采用回避避法商場(chǎng)某些業(yè)種，如如飲食、食品品類等，應(yīng)回回避與洗手間間相鄰；要點(diǎn)三：確定數(shù)量量結(jié)合商場(chǎng)人流時(shí)確確定洗手間個(gè)個(gè)數(shù)，避免洗洗手間出現(xiàn)排排隊(duì)堵塞現(xiàn)象象，且應(yīng)每層層都設(shè)置；（2）、休閑椅布置建建議休閑椅布置置三忌一忌：與垃圾桶相相鄰休息椅布置避免與與垃圾桶太近近，若則垃圾圾異味會(huì)影響響休息椅的休休息功能。一一般與垃圾桶桶相距約5－10米間二忌：