某市上佳國(guó)際策劃方案

上佳國(guó)際策劃方案

2008年3月5日

地產(chǎn)●市場(chǎng)●研究●項(xiàng)目●策劃●定位08年工作計(jì)劃07年工作總結(jié)呼市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展情況分析前言07年項(xiàng)目推廣情況及效果評(píng)估07年銷售管理制度及方向08年匯商銷售目標(biāo)08年匯商廣場(chǎng)廣告策略08年匯商廣場(chǎng)營(yíng)銷策略08年匯商管理工作與團(tuán)隊(duì)建設(shè)目標(biāo)結(jié)語(yǔ)上佳國(guó)際

策劃方案

呼和浩特為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，蒙語(yǔ)意為“青色的城”，故有“青城”之稱，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，陰山以南，黃河以北，土默特平原內(nèi)，是塞外歷史文化名城。明代定名“綏遠(yuǎn)”，1954年定為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，稱呼和浩特市（簡(jiǎn)稱呼市）。全市轄新城區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)、塞罕區(qū)、托克托縣、和林格爾縣、清水河縣、武川縣、土默特左旗以及金川、如意、金橋三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。全市總面積17224平方公里，其中市區(qū)面積2054平方公里?？?cè)丝?08萬(wàn)人，其中市區(qū)人口105萬(wàn)人。

呼和浩特是內(nèi)蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機(jī)械、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等20多個(gè)行業(yè)門類比較齊全的加工工業(yè)體系?！笆似妗?、“伊利”等是呼和浩特市重點(diǎn)扶持和發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)。

呼和浩特是中國(guó)西北地區(qū)的交通樞紐之一，每日有近30對(duì)貨車、11對(duì)客車直達(dá)或過(guò)呼和浩特市。呼和浩特至烏蘭巴托的國(guó)際列車與俄羅斯貝阿鐵路、西伯利亞大鐵路相接，并可與俄西部發(fā)達(dá)地區(qū)以及東歐各國(guó)相連，是最佳陸路運(yùn)輸線之一。呼和浩特市白塔機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通48條國(guó)內(nèi)航線，并開(kāi)通蒙古國(guó)、俄羅斯方向的國(guó)際航線，是北京機(jī)場(chǎng)的備降機(jī)場(chǎng)。

呼和浩特市屬西北大陸性季風(fēng)氣候，年平均溫度6℃，1月份最冷，平均氣溫-13℃；7月份最熱，平均氣溫22℃。降水量少而不均，寒暑變化劇烈。

呼和浩特概況上佳國(guó)際

策劃方案

2008年是認(rèn)真貫徹“十七大”精神，按照市十屆四次全委會(huì)的總體要求和部署，我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：

——地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)20%以上，達(dá)到1340億元。

——規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)30%左右，達(dá)到390億元。

——固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)18%左右，達(dá)到680億元。

——社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)15%，達(dá)到490億元。

——城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)15%以上，達(dá)到19500元。

——農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)15%以上，達(dá)到6900元。

——居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在4%以內(nèi)。

——人口自然增長(zhǎng)率控制在7.6‰以內(nèi)。

呼市2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的任務(wù)上佳國(guó)際

策劃方案呼市2008年房地產(chǎn)投資完成情況分析1-12月，呼和浩特市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成96.71億元，與上年同期相比增長(zhǎng)92.82%，環(huán)比增長(zhǎng)了6.07%。本期完成投資占本年度計(jì)劃投資的91％。其中，商品房建設(shè)投資額72.8億元，同比增長(zhǎng)84.79%；土地開(kāi)發(fā)投資額2.93億元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅開(kāi)發(fā)投資72.14億元，同比增長(zhǎng)120%。其中別墅、高檔公寓投資4.92億，同比下降28.71%；辦公樓投資3.61億元，同比增加了10.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資15.93億元，同比增長(zhǎng)了63.08%。

項(xiàng)目投資額（億元）同比增長(zhǎng)（%）本年計(jì)劃投資106272375.83本年完成投資96709792.82其中：商品房建設(shè)投資72803384.79土地開(kāi)發(fā)投資29483-18.2按用途分：住宅721431120.01其中：別墅、高檔公寓49183-28.71經(jīng)濟(jì)適用住房148750302.17辦公樓3609110.6商業(yè)營(yíng)業(yè)用房15933963.08其他5023615.99上佳國(guó)際

策劃方案2007年1-12月，購(gòu)置土地面積226.95萬(wàn)平方米，同比下降了38.75%；完成開(kāi)發(fā)土地面積248.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了8.78%。（見(jiàn)圖2）2007年1-12月土地購(gòu)置費(fèi)為179762萬(wàn)元，每平方米土地的購(gòu)置價(jià)格為792.08元，比去年增加399.29元。

呼市2007年土地開(kāi)發(fā)情況分析（2006年與2007年土地開(kāi)發(fā)情況比較表）上佳國(guó)際

策劃方案1-12月，房屋建筑施工面積1358.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)108.82％。其中，住宅施工面積1012.6萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)128.74％。住宅施工面積中別墅、高檔公寓88.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.96%；辦公樓施工面積85.51萬(wàn)平方米，同比下降68.1％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積為189.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.7％，其他用房施工面積71.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)110.71%。房屋施工面積的構(gòu)成結(jié)果如圖3所示

呼市2007年房屋施工情況分析上佳國(guó)際

策劃方案1-12月房屋新開(kāi)工面積378.84萬(wàn)平方米，同比下降0.73％。住宅新開(kāi)工面積為294.48萬(wàn)平方米，同比下降5.59％，其中別墅高檔公寓新開(kāi)工面積9.38萬(wàn)平方米，同比下降81.03%；辦公樓新開(kāi)工面積為24.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)364.34％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積38.4萬(wàn)平方米，同比下降21.1％；其他用房新開(kāi)工面積21.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.56%。（見(jiàn)圖4）

呼市2007年開(kāi)工房屋情況分析2007年新開(kāi)工房屋增長(zhǎng)情況2007年新開(kāi)工房屋構(gòu)成單位：%上佳國(guó)際

策劃方案1-12月房屋竣工面積320.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)161.07％。其中，住宅竣工面積為242.03萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)180.22％；辦公樓竣工面積為21.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)324.95％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積為47.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)96.56％；其他用房竣工9.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.18%。（圖6）從房屋的施工效果方面看，1-12月建筑施工面積竣工率最高的是經(jīng)濟(jì)適用房，為55.19%，其次是別墅、高檔住房為37.77%，其他均為25%左右。（圖6）

呼市2007年房屋竣工情況分析2007年12月房屋竣工情況單位：萬(wàn)平方米、%上佳國(guó)際

策劃方案1-12月商品房實(shí)際登記銷售面積87.61萬(wàn)平方米，同比下降38.93%。其中住宅銷售面積75.21萬(wàn)平方米，同比下降36.6%。其中，實(shí)際登記預(yù)售面積為24.29萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.74％，與上月環(huán)比增長(zhǎng)11.9%。其中住宅預(yù)售面積22.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.78％，與上月環(huán)比增長(zhǎng)12.76%；實(shí)際登記現(xiàn)售面積63.32萬(wàn)平方米，同比下降47.4％，與上月環(huán)比增長(zhǎng)15.72％。其中住宅現(xiàn)售面積52.75萬(wàn)平方米，同比下降46.3%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)16.37%。戶均銷售面積為96.82平方米。1-12月住宅月末累計(jì)可售套數(shù)26227套，登記銷售套數(shù)為7282套，產(chǎn)銷率為27.77%。分類批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)平方米)月末累積可售面積(萬(wàn)平方米)實(shí)際登記銷售面積(萬(wàn)平方米)

與上年同期比(%)當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)(%)與上年同期比(%)當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)(%)

與上年同期比(%)當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)(%)商品房258.72-9.612.6446.769.913.487.61-38.9314.63其中：商品住宅206.48-11.914.53227.920923.775.21-36.615.26呼市2007年房屋銷售總體情況分析2007年12月房屋供需基本情況單位：萬(wàn)平方米、%上佳國(guó)際

策劃方案2007年年12月商商品房平均均銷售價(jià)格格3835元/平方方米，同比比增長(zhǎng)了4.7%，，環(huán)比增長(zhǎng)長(zhǎng)0.18%；商品品住房平均均銷售價(jià)格格2875元/平方方米，同比比增長(zhǎng)了4.6%。。環(huán)比增長(zhǎng)長(zhǎng)0.24%。（圖圖8）呼市2007年房屋屋銷售價(jià)格格總體情況況分析圖82007年年房屋平均均銷售價(jià)格格情況單單位：元/平方米上佳國(guó)際策劃方案在商品住房房銷售方面面，售價(jià)為為2000元及以下下/平方米米的，實(shí)際際登記銷售售2898套，平均均成交價(jià)1500-1950元/平方方米,比重重為39.8%；售售價(jià)為2000-2500元元/平方米米的，實(shí)際際登記銷售售1709套，平均均成交價(jià)2200元元/平方米米,比重為為23.47%；售售價(jià)為2500-3000元元/平方米米的，實(shí)際際登記銷售售1460套，平均均成交價(jià)2700元元/平方米米,比重為為20.05%；售售價(jià)為3000-4000元元/平方米米的，實(shí)際際登記銷售售885套套,平均均成交價(jià)3500元元/平方米米,比重為為12.15%；售售價(jià)為4000元/平方米的的，實(shí)際登登記銷售330套，，平均成交交價(jià)4500-5100元/平方米,比重為7.1%；；3000元/平方方米以上，，實(shí)際登記記銷售789套,比比重為4.53%。。（見(jiàn)圖10）呼市2007年年不同同價(jià)位位新建建商品品房情情況分分析2007年年12月不不同價(jià)價(jià)位商商品住住房供供求結(jié)結(jié)構(gòu)單單位：：%上佳國(guó)國(guó)際策劃方方案房屋銷銷售總總體需需求過(guò)過(guò)熱的的勢(shì)頭頭在下下降，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房銷銷售呈呈上升升趨勢(shì)勢(shì)。房房屋銷銷售量量繼續(xù)續(xù)呈下下降的的趨勢(shì)勢(shì)，但但與上上月環(huán)環(huán)比呈呈小幅幅增長(zhǎng)長(zhǎng)趨勢(shì)勢(shì)；房房屋結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整在在逐漸漸改善善，表表現(xiàn)為為房屋屋新開(kāi)開(kāi)工面面積除除辦公公樓外外總體體呈下下降趨趨勢(shì)，，辦公公樓增增長(zhǎng)幅幅度較較高；；房屋屋空置置面積積同比比上升升。房屋銷銷售價(jià)價(jià)格在在全國(guó)國(guó)部分分城市市快速速上漲漲的同同時(shí)，，銷售售價(jià)格格保持持了小小幅上上升的的態(tài)勢(shì)勢(shì)，顯顯示了了政府府調(diào)控控的作作用。。特別別是同同比指指數(shù)2007年年基本本在4-5%之之間，，住房房售價(jià)價(jià)4月月后環(huán)環(huán)比基基本在在1%以下下增長(zhǎng)長(zhǎng)。在在全國(guó)國(guó)70個(gè)城城市的的房?jī)r(jià)價(jià)、新新建房房和二二手房房指數(shù)數(shù)排名名始終終呈下下降趨趨勢(shì)。。房?jī)r(jià)價(jià)指數(shù)數(shù)由年年初43位位下降降到11月月的50位位；新新建房房指數(shù)數(shù)由49位位下降降到50位位；二二手房房指數(shù)數(shù)由年年初的的36位下下降到到位。呼市2007房房地產(chǎn)產(chǎn)小結(jié)結(jié)上佳國(guó)國(guó)際策劃方方案上佳國(guó)國(guó)際策劃方方案08年年工作作計(jì)劃劃07年年工作作總結(jié)結(jié)呼市經(jīng)經(jīng)濟(jì)與與房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展情情況分分析前言07年年項(xiàng)目目推廣廣情況況及效效果評(píng)評(píng)估07年年銷售售管理理制度度及方方向08年年匯商商銷售售目標(biāo)標(biāo)08年年匯商商廣場(chǎng)場(chǎng)廣告告策略略08年年匯商商廣場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷銷策略略08年年匯商商管理理工作作與團(tuán)團(tuán)隊(duì)建建設(shè)目目標(biāo)結(jié)語(yǔ)項(xiàng)目名稱價(jià)格規(guī)模銷售進(jìn)度入市手段客戶入市均價(jià)元/㎡現(xiàn)有均價(jià)元/㎡層差元/㎡職業(yè)區(qū)域年齡范圍(歲)主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤-覽表表上佳國(guó)國(guó)際策劃方方案項(xiàng)目名稱價(jià)格規(guī)模銷售進(jìn)度入市手段客戶入市均價(jià)元/㎡現(xiàn)有均價(jià)元/㎡層差元/㎡職業(yè)區(qū)域年齡范圍(歲)主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤-覽表表上佳國(guó)國(guó)際策劃方方案項(xiàng)目名稱價(jià)格規(guī)模銷售進(jìn)度入市手段客戶入市均價(jià)元/㎡現(xiàn)有均價(jià)元/㎡層差元/㎡職業(yè)區(qū)域年齡范圍(歲)次要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤-覽表表上佳國(guó)國(guó)際策劃方方案入市均價(jià)：1800—2000元/㎡現(xiàn)有均價(jià)：2000—2350元/㎡層差：50—80元/㎡市場(chǎng)價(jià)格70—90㎡兩房占60%90—110㎡兩房占25%110㎡以上三房占10%其它占5%現(xiàn)市場(chǎng)主力戶型現(xiàn)市均價(jià)：2000—2200元/㎡入市均價(jià)：1800—1950元/㎡70—100㎡兩房相對(duì)暢銷上佳國(guó)國(guó)際策劃方方案客戶職職業(yè)概概況上佳國(guó)國(guó)際策劃方方案通過(guò)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目所在在片區(qū)區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)的分分析和和總結(jié)結(jié)，對(duì)對(duì)片區(qū)區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)概括括主要要特征征為上佳國(guó)國(guó)際策劃方方案項(xiàng)目地地塊研研究上佳國(guó)國(guó)際策劃方方案項(xiàng)目四四至（成吉吉思汗汗大街街）（新世世界家家園））（青橙橙部落落）（北二二環(huán)路路）上佳國(guó)國(guó)際策劃方方案項(xiàng)目總總占地地面積積為100畝，，堲66667平方方米。。項(xiàng)目基基本資資料項(xiàng)目容容積率率為2.0。項(xiàng)目綠綠化率率暫定定為38%項(xiàng)目停停車位位暫定定為1300個(gè)個(gè)上佳國(guó)國(guó)際策劃方案案項(xiàng)目地塊塊環(huán)境研研究上佳國(guó)際際策劃方案案公共配套套設(shè)施研研究投資環(huán)境境分析投入產(chǎn)出出分析建筑規(guī)模模與風(fēng)格格目標(biāo)客戶戶定位結(jié)論項(xiàng)目SWOT分分析價(jià)值挖掘掘理論價(jià)格格價(jià)格策略略入市時(shí)機(jī)機(jī)廣告策略略媒體選擇擇投放頻率率售樓現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝廣告費(fèi)用用預(yù)算9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December14,202210、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。04:05:3004:05:3004:0512/14/20224:05:30AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。12月月-2204:05:3004:05Dec-2214-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。04:05:3004:05:3004:05Wednesday,December14,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2204:05:3004:05:30December14,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。14十二二月20224:05:30上上午04:05:3012月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月224:05上上午午12月月-2204:05December14,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/144:05:3004:05:3014December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。4:05:30上午午4:05上午午04:05:3012月-229、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。04:05:3004:05:3004:0512/14/20224:05:30AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。12月-2204:05:3004:05Dec-2214-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。04:05:3004:05:3004:05Wednesday,December14,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2204:05:3104:05:31December14,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。14十二月月20224:05:31上午04:05:3112月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月224:05上午午12月-2204:05December14,202216、少少年年十十五五二二十十時(shí)時(shí)，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2022/12/144:05:3104:05:3114December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來(lái)來(lái)秋秋。。。。4:05:31上上午午4:05上上午午04:05:3112月月-229、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December