試論我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善

試論我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)。在聯(lián)合國1986年修訂的《全部經(jīng)濟活動產(chǎn)業(yè)分類》的國際標準中列入十大經(jīng)濟活動的第八類，在我國現(xiàn)行的行業(yè)分類中列為第七類。這說明，無論在國際上還是在國內(nèi)，房地產(chǎn)已作為一個重要的獨立的產(chǎn)業(yè)部門而存在。尤其在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱之一，房地產(chǎn)市場也隨著我國房地產(chǎn)管理體制的改革的深入而逐漸完善和成熟。當然，房地產(chǎn)市場和諧與健康秩序的維持離不開健全的房地產(chǎn)法制建設(shè)。特別是在我們這樣一個幅員遼闊、地區(qū)差異大的國度，健全和完善的房地產(chǎn)法更是不可或缺。物業(yè)管理在國外有100多年的歷史，在我國，從深圳開始到目前，只有20年左右的時間。在七八年前，對普通老百姓來講，住宅小區(qū)作為城市的縮影，成為集居住、服務(wù)、經(jīng)濟功能為一體的小社會，而目前物業(yè)管理也已成為我國的新興行業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業(yè)管理的要求也會越來越高。物業(yè)管理的發(fā)展必須與人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求相適應。實踐證明，物業(yè)業(yè)主的自治管理以及受托物業(yè)管理機構(gòu)的專業(yè)管理有助于建立多層建筑和住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩序。但與此同時，我國傳統(tǒng)的房屋管理體制和物權(quán)法律結(jié)構(gòu)阻礙了市場化物業(yè)管理的推行。一個完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護業(yè)主權(quán)益，推動房地產(chǎn)市場，促進城市社區(qū)建設(shè)。1物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建模式和我國立法現(xiàn)狀物業(yè)管理立法的必要性促進物業(yè)管理的健康發(fā)展市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理具有重要的地位，不僅涉及物業(yè)區(qū)域維修養(yǎng)護、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務(wù)，而且影響市民工作生活的質(zhì)量，更攸關(guān)現(xiàn)代化建設(shè)。物業(yè)管理因此牽涉多方面關(guān)系，包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領(lǐng)域的眾多參與者，既有業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間平等的民事關(guān)系，也有相關(guān)政府部門對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督參與的行政關(guān)系。在復雜的各種關(guān)系中，通過立法能夠明確各方主體一政府、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商的地位、作用、權(quán)利義務(wù)，使物業(yè)管理有法可依，避免糾紛的產(chǎn)生。法律適應時代要求，與時俱進現(xiàn)代城市的發(fā)展有兩個特征：第一，為緩解土地住房緊張，多層建筑的出現(xiàn)；第二，城市功能區(qū)域化，住宅小區(qū)等種類物業(yè)區(qū)域的出現(xiàn)，引起法律關(guān)系的變化。（1）關(guān)于相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系是傳統(tǒng)民法上的概念，指兩個或者兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人，在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)時，因相鄰各方應當給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系通常因土地、山嶺、森林、草原自然資源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而發(fā)生。相鄰關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)主要表現(xiàn)為享有要求對方提供便利的權(quán)利，承擔為對方提供便利的義務(wù)。不動產(chǎn)相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關(guān)系?！睹穹ㄍ▌t》第83條規(guī)定：〃不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系?！ǎ?）關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)多層建筑與物業(yè)區(qū)域的出現(xiàn)，產(chǎn)生了一種新型的不動產(chǎn)權(quán)利形態(tài)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是伴隨現(xiàn)代城市的發(fā)展而產(chǎn)生一項重要不動產(chǎn)權(quán)利，指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有權(quán)；并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)。傳統(tǒng)的不動產(chǎn)所有權(quán)構(gòu)成單一，僅僅指權(quán)利主體對不動產(chǎn)占有、使用、收益和處分；建筑物區(qū)分所有權(quán)則由專有部分所有權(quán)、共有部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)三者復合而成。建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)制度上的一次偉***。在傳統(tǒng)物權(quán)法中有一物一權(quán)的原則。一物一權(quán)原則，即一個物上只能有一個權(quán)利，也就是物權(quán)特定。物權(quán)特定或者一物一權(quán)，現(xiàn)在的法律上沒有規(guī)定理由何在：首先是一物一權(quán)反映的是早期的市場經(jīng)濟不發(fā)達的狀態(tài)，即小生產(chǎn)經(jīng)濟狀態(tài)。在那樣的經(jīng)濟下，物權(quán)就是所有權(quán)。一個財產(chǎn)歸張三所有，張三有所有權(quán)，其它人沒有，一物一權(quán)原則是用來對抗歷史上封建社會在一個土地上有兩個所有權(quán)的封建分封制。莊園主的財產(chǎn)來源于國王，莊園主又把這個土地交給佃農(nóng)耕種，在這個土地上，有國王的權(quán)利、莊園主的權(quán)利、佃農(nóng)的權(quán)利，在過去叫一物之上多個權(quán)利，如雙重權(quán)利等等。這樣的權(quán)利不適應市場交易的要求，在房屋土地上有兩個以上所有權(quán)，這個房屋土地怎么能夠正常交易，市場交易的要求打破一物之上有雙重、多重權(quán)利的狀態(tài)，這就用一物一權(quán)原則來對抗，一物一權(quán)原則要求在一個物上只能有一個權(quán)利，這是市場交易的要求。但是隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，對資金的需求，最后發(fā)生了抵押權(quán)制度，在一個財產(chǎn)之上所有權(quán)以外還有一個抵押權(quán)，一物一權(quán)原則也就不符合狀態(tài)了，但是法學家們不愿意放棄一物一權(quán)原則，他們把一物一權(quán)原則范圍縮小，稱一物一權(quán)原來講的是一個物上只能有一個所有權(quán)，所有權(quán)之外有一個抵押權(quán)，兩個抵押權(quán)都不影響，因此這個原則一直在教科書上存在。但到了二戰(zhàn)后，即六七十年代，各個國家的城市，特別是大城市，城市化的結(jié)果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，這就產(chǎn)生了大量的高層建筑。其結(jié)果是在一幢建筑上有很多個所有權(quán)，那么我們所說的一個建筑物上只能有一個所有權(quán)已經(jīng)行不能，試看一個商品房，20層的大樓上面有100多個買房人，同時存在100多個所有權(quán)，在這種情況下怎么存在一物一權(quán)原則，這就是沒有規(guī)定一物一權(quán)原則的理由。物業(yè)小區(qū)中的業(yè)主所有權(quán)實質(zhì)就是區(qū)分所有權(quán)，而物業(yè)管理權(quán)是其中的一項權(quán)能。當前各國立法均肯定了區(qū)分所有權(quán)，甚至制定專門的區(qū)分所有權(quán)法。但如何有效維護保障業(yè)主享有的區(qū)分所有權(quán)，充分利用實現(xiàn)其物業(yè)管理權(quán)，協(xié)調(diào)眾多業(yè)主的權(quán)利沖突，理順業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，則是物業(yè)管理立法的任務(wù)。因為多層建筑以及物業(yè)小區(qū)中，人口密度集中，人際關(guān)系復雜，事關(guān)百姓安居樂業(yè)。舊有的法律框架，例如民法中的相鄰關(guān)系制度等，難以適應城市物業(yè)的迅猛發(fā)展。所以，需要針對業(yè)主之間的共同關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的契約關(guān)系進行專門立法。物業(yè)管理的實踐模式物業(yè)管理在實踐中主要有以下兩種操作模式：1、委托式物業(yè)管理即由業(yè)主通過物業(yè)管理合同委托物業(yè)公司進行管理。這種管理模式的最大優(yōu)勢是，可以對整個小區(qū)實行集中統(tǒng)一管理，專業(yè)化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區(qū)物業(yè)管理費收繳率較低，不少中低收入者反映，買了房改房以后，交不起物業(yè)管理費。這是當前物業(yè)管理中存在的一個突出矛盾。1、自營式物業(yè)管理所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理，就是住宅小區(qū)（臺灣稱社區(qū)）的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負責，也不聘請社會上專門的物業(yè)管理公司負責，而是由樓房業(yè)主自己管理。業(yè)主自營式物業(yè)管理的最大優(yōu)勢是，業(yè)主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，并實現(xiàn)政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設(shè)施設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)的綠地、車輛實行集中統(tǒng)一的維修和管理，創(chuàng)建安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境。物業(yè)管理的立法模式由于建筑物區(qū)分所有權(quán)是物業(yè)管理產(chǎn)生的前提，物業(yè)管理的立法實質(zhì)上體現(xiàn)在區(qū)分所有權(quán)的立法當中。境外有關(guān)國家和地區(qū)物業(yè)管理法的體例主要有：1、民法模式。此種模式以意大利和瑞士為代表。指在民法典中若干條款，，以規(guī)范物業(yè)管理中的法律關(guān)系。如《意大利新民法典》的第1117至1139條有下列規(guī)定：建筑物共同部分之范圍，共有人對共同所有物之權(quán)利，共同部分之不可侵害性；共用部分之變更，共同所有建筑物的部分設(shè)置費用之分擔，樓梯之維護與重建;天花板、地下室、地板的維護與整修；日光浴室之排他使用；建筑頂樓之建筑；建筑物全毀或者部分損毀；管理人的選任與解任，管理人之職務(wù)，管理人的代表權(quán);關(guān)于分層住宅所有人（區(qū)分所有權(quán)人）不贊同時之提起訴訟；管理人之外圍，分層住宅所有人引起之費用；分層住宅所有人會議的權(quán)限，分層住宅所有人會議之組織的決議的效力，分層住宅所有人會議人異議；分層住宅所有人間之規(guī)約，共同所有法之準用。2、單行法模式。此種模式以德國、日本、法國等國為代表，指專門制定建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)，其中設(shè)專章或?qū)９?jié)對物業(yè)管理進行調(diào)整。如1962年4月4日日本頒布《有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)法》的第一章第四節(jié)為〃管理人〃，內(nèi)容包括：管理人的權(quán)限、管理人的選任與解任、管理所有委托規(guī)定的準用及區(qū)分所有權(quán)人的責任等；第五節(jié)為〃規(guī)約及集會〃，內(nèi)容包括：規(guī)約事項、規(guī)約的設(shè)定、變更與廢止、依公證書設(shè)定規(guī)約、規(guī)約的保管及閱覽、關(guān)于集會的如今、決議事項的限制、表決權(quán)等等；第六節(jié)為〃管理團體法人〃。內(nèi)容包括：管理團體法人之成立、名稱、管理團體法人之理事、監(jiān)事、監(jiān)事的代表權(quán)、管理團體法人事務(wù)的執(zhí)行等等。在英美法系，物業(yè)管理一般亦進行專門立法。例如，美國各州均有了自己的建筑物區(qū)分所有權(quán)法，從而對物業(yè)管理進行規(guī)范。而且美國統(tǒng)一州法全國委員會制定了《統(tǒng)一建筑物區(qū)分所有權(quán)法》(UNIFORMCONDOMINIUMACT)，供各州立法時進行參考。另外，我國臺灣地區(qū)的〃公寓大廈管理條例〃以及香港的《建筑物管理條例》也是對區(qū)分所有建筑物物業(yè)管理的單行立法。對以上兩種立法模式比較而言，民法模式的優(yōu)點在于以民事基本法形式確立了物業(yè)管理法律制度，將物業(yè)管理納入民商法的整體調(diào)整范圍，使民法典更加豐滿和完善；其缺點是無法詳盡物業(yè)管理的諸項制度，使法律的操作性削弱，而且物業(yè)管理涉及眾多的行政管理規(guī)定，無法在民法中一一體現(xiàn)。因此，筆者認為，進行專門物業(yè)管理立法的模式較為可取。我國物業(yè)管理的立法進程：1994年，建設(shè)部下發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。1994年以來，建設(shè)部和有關(guān)部門先后制定了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》等部頒規(guī)章。1994年以來，廣東、上海、重慶、深圳等20多個省、市相繼出臺了地方物業(yè)管理條例。2001年，國務(wù)院把制定《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)列入當年的立法計劃。2002年10月，國務(wù)院法制辦公室授權(quán)《人民日報》、《法制日報》全文刊登《物業(yè)管理條例（草案）》，公開向社會征求意見。2003年6月8日，國務(wù)院正式公布《物業(yè)管理條例》。我國的立法現(xiàn)狀（法律淵源）憲法憲法中關(guān)于住宅、城市管理、公民權(quán)利等方面的規(guī)定和原則，例如原憲法第39條〃中華人民共和國公民的住宅不受侵犯〃等條文，既是公民的基本權(quán)利，也是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導思想，是物業(yè)管理法律規(guī)范的最重要組成部分。法律我國有多部法律直接或間接涉及物業(yè)管理，例如，私法方面，《民法通則》的相鄰關(guān)系制度，即將出臺的《物權(quán)法》的區(qū)分所有權(quán)制度，《合同法》的委托合同制度均是物業(yè)管理立法的基礎(chǔ)；公法方面，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》等法律則包括一些物業(yè)管理應該遵循的強制性規(guī)范。行政法規(guī)行政法規(guī)是國務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和發(fā)布的地區(qū)性文件。物業(yè)管理的行政法規(guī)，例如，改革開放初期在1983年國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理規(guī)定》等，以及2003年頒布的《物業(yè)管理條例》。地方性法規(guī)地方法規(guī)是省、自治區(qū)、直轄市或全國人大常委會特別授權(quán)的城市的人民代表大會及其人常委會制定和發(fā)布的，實施于本地區(qū)的規(guī)范性文件。地方性法規(guī)在我國物業(yè)管理發(fā)展初期發(fā)揮了重要作用，一些物業(yè)管理先行地區(qū)物業(yè)管理的地方性法規(guī)。目前，上海、廣東、海南、江西、深圳、珠海、寧波、青島、廈門、武漢、吉林等11個省市出臺了物業(yè)管理條例，例如，1994年《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》，1997年《上海市居住物業(yè)管理條例》，1998年《廣東省物業(yè)管理條例》等；北京、天津、重慶、山東、四川、江蘇、浙江、寧夏等十多個省市則出臺了物業(yè)管理辦法，例如《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》行政規(guī)章行政規(guī)章是國務(wù)院主管部門、縣級以上各級人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限制定和頒布的規(guī)范性文件。其中以建設(shè)部的規(guī)章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、1991年《房屋接管驗收標準》、19991年《城市房屋修繕管理規(guī)定》、1992年《公有住宅出售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》、1992年《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收辦法》、1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、1996年《城市小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、1999年《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》等。2.物業(yè)管理概述物業(yè)管理的概念、特征及類型物業(yè)的概念〃物業(yè)〃對應的英文是“REALESTATE，或“REALPROPERTY〃，含義是:〃財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)〃，在我國粵港地區(qū)作為房地產(chǎn)的俗稱。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)已成為有確切定義的規(guī)范化術(shù)語。一般認為，〃物業(yè)〃指已經(jīng)建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場地。一個完整的物業(yè)一般由以下四個部分構(gòu)成：（1）建筑物本體（2）附屬設(shè)備（3）公共設(shè)施（4）建筑地塊。物業(yè)管理的概念、特征及類型（1）物業(yè)管理概念物業(yè)管理的概念有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管理一般指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，物業(yè)管理機構(gòu)對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。狹義的物業(yè)管理僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別主要在于物業(yè)管理機構(gòu)的范圍不同。（2）物業(yè)管理的特征物業(yè)管理具有以下特征：①物業(yè)管理職能的社會化。物業(yè)管理將物業(yè)區(qū)域內(nèi)分散的社會服務(wù)統(tǒng)一起來，在不同程度或不同方式上承擔著某些社會職能，如環(huán)保、衛(wèi)生、保安、消防等。物業(yè)管理的基本運作是業(yè)主按約定繳納服務(wù)費，即可享受相應服務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)通過競爭，拓展接管物業(yè)范圍。在上述過程中，各方均獲得利益，與此同時，城市管理的社會化程度也得以提高。②物業(yè)管理機構(gòu)的專業(yè)化。隨著社會的發(fā)展，分工日趨專業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置專門的管理機構(gòu)、配備專業(yè)人員、運用現(xiàn)代科技、提供高水平的管理。而且物業(yè)管理中的相關(guān)事項可由企業(yè)再委托專業(yè)機構(gòu)負責。③物業(yè)管理過程的市場化。物業(yè)管理按照市場經(jīng)濟原則運作。物業(yè)管理機企業(yè)是市場主體，而非行政主體，物業(yè)管理是一種經(jīng)營行為，各物業(yè)管理企業(yè)間開展競爭，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的交易關(guān)系，業(yè)主有選擇物業(yè)管理企業(yè)的自由；物業(yè)管理實行有償服務(wù)，收費標準除個別項目由政府定價或指導價外，一般由市場定價。④物業(yè)管理形式的規(guī)范化。物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立、選聘，必須依照相關(guān)政策法規(guī)；物業(yè)管理的開展也必須符合相關(guān)規(guī)定，如物業(yè)接管驗收、委托合同與業(yè)主公約的簽訂、業(yè)主大會的召開等均應在法律的框架下進行。⑤物業(yè)管理關(guān)系的契約化。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同，以及業(yè)主間訂立的業(yè)主公約等一系列契約，是物業(yè)管理開展的前提條件。委托合同是物業(yè)管理企業(yè)接管、管理物業(yè)的依據(jù)，而且也是明確物業(yè)管理的服務(wù)事項，界定物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間的權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。業(yè)主公約是全體業(yè)主的自治協(xié)議，約定業(yè)主的使用、維護制度。（3）物業(yè)管理的類型根據(jù)物業(yè)管理的主體，即物業(yè)業(yè)主是否委托專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，是否實現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)的分離，可以分為委托型物業(yè)管理和自主型物業(yè)管理。委托型物業(yè)管理，指物業(yè)業(yè)主將自己的物業(yè)委托專業(yè)管理機構(gòu)進行管理。自主型物業(yè)管理，指物業(yè)業(yè)主不委托專業(yè)管理機構(gòu)而由自己直接實施管理。根據(jù)的物業(yè)管理的運作方式和目標，物業(yè)管理可以分為服務(wù)型物業(yè)管理與租賃經(jīng)營型物業(yè)。服務(wù)型物業(yè)管理，指專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)的管理，實際是物業(yè)的一種售后服務(wù)，目的在于確保物業(yè)正常使用，處長物業(yè)使用壽命，方便業(yè)主生活。租賃經(jīng)營型物業(yè)管理，指對物業(yè)的管理，實際是物業(yè)的經(jīng)營即創(chuàng)造租賃條件，贏得租戶并為之服務(wù)，通過收取租金，獲得利潤。根據(jù)物業(yè)管理的對象，物業(yè)管理可以居住物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理、特種物業(yè)管理。居住物業(yè)管理針對業(yè)主（使用者）居住的房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施。商業(yè)物業(yè)管理針對寫字樓、商場、賓館以及旅游場地設(shè)施。特種物業(yè)管理針對特定工業(yè)生產(chǎn)活動的各種廠房、倉庫以及醫(yī)院、圖書館等特殊物業(yè)。2.2物業(yè)管理的興起、作用及意義物業(yè)管理的興起現(xiàn)代意義的物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理模式起源于19世紀60年代的英國。當時英國開始工業(yè)革命，伴隨工業(yè)發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，城市原有房屋設(shè)施滿足不了人中激增的要求，住房空前緊張。恩格斯對此作了經(jīng)典的描述：〃一方面，大批農(nóng)村工人突然被吸引到發(fā)展為工業(yè)中心的大城市里來；另一方面，這些城市的布局已經(jīng)不適合新的大工業(yè)的挑戰(zhàn)和與此相適應的交通。街道在加寬，新的街道在開辟，鐵路鋪到市里，正當工人成群涌入城市的時候，突然出現(xiàn)了工人以從為主顧的小商人和手工業(yè)者的住宅缺乏現(xiàn)象?！ㄓ纱嗽诔鞘兄谐霈F(xiàn)了大量條件簡陋、環(huán)境惡劣的工人用房。與之相伴隨的是租金拖欠和房屋破壞。19世紀80年代，英國一位叫OctaviaHill的女士率先制定了租戶行為管理辦法，開創(chuàng)了物業(yè)管理的先河。19世紀90年代，隨著科技和建筑技術(shù)不斷進步，美國等西方國家經(jīng)濟迅速發(fā)展安有電梯的高層建筑出現(xiàn)。因為這類建設(shè)附屬設(shè)備較多，結(jié)構(gòu)復雜，多為多個業(yè)主共有，其日常維修、管理工作量大、技術(shù)性強，于是開始出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)。之后，美國人霍爾特JohnWelt)于1908年在芝加哥創(chuàng)立了世界上第一個物業(yè)管理行業(yè)組織〃芝加哥建筑物管理人員組織〃(CBMO—ChicagoBuildingManagersOrganization),幾年之后美國成立了一個全國性的組織“建筑物業(yè)主組織(BOO-BuildingOwnersOrganization)，并在此基礎(chǔ)上組建了〃建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(BOMA-BuildingOwnersandManagersAssociation)。后來類似的組織也出現(xiàn)在加拿大、英國、日本等國，BOMA亦即更名為〃國際建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(BOMAI—BuildingOwnersandManagersAssociationInternational),該協(xié)會在1922年起發(fā)行出版物，并從1924年出版名為<<經(jīng)驗交流報告〉〉的年刊。由此可見，物業(yè)管理興起流行于國際，成為現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)，具有兩方面因素：其一，城市化的發(fā)展，多層建筑與居住小區(qū)的出現(xiàn)使物業(yè)管理成為必要；其二，社會分工，所有權(quán)與管理權(quán)的分離加速物業(yè)管理的發(fā)展。物業(yè)管理的作用及意義⑴物業(yè)管理的作用①配合城鎮(zhèn)住房制度改革我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標是，按照社會主義市場經(jīng)濟的要求，實現(xiàn)住房商品化，由此將形成住房產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會化的新格局。這種新格局要求改革計劃經(jīng)濟體制下的，建立適應市場經(jīng)濟的房屋管理制度，以新型的不動產(chǎn)管理模式取代行政性房屋管理模式。所以，市場化、專業(yè)化的現(xiàn)代物業(yè)管理是住房制度改革的一項重要內(nèi)容和配套工程。②提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動效益市場經(jīng)濟的原理之一是：消費市場決定流通市場和生產(chǎn)市場。房地產(chǎn)活動由投資開發(fā)、流通營銷和消費使用三個環(huán)節(jié)組成。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)活動的最終環(huán)節(jié)一一消費環(huán)節(jié)，對前級環(huán)節(jié)有強烈反彈和刺激作用。物業(yè)管理不僅使物業(yè)管理保值增值，更是消費者購置物業(yè)的重要因素，有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，完善房地產(chǎn)市場的功能。③促進城市管理工作城市管理是現(xiàn)代政府的重要職責。物業(yè)小區(qū)是城市的縮影、城市的細胞，物業(yè)的容貌構(gòu)成城市的整體形象，物業(yè)管理是城市管理工作系統(tǒng)的一個組成部分。物業(yè)管理企業(yè)開展的受托服務(wù)工作是政府市政管理工作的延伸補充，例如物業(yè)區(qū)域的環(huán)保、衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)管理事項，實質(zhì)上是政府市政管理在物業(yè)產(chǎn)權(quán)私有化的基礎(chǔ)上實現(xiàn)〃私營化〃。因此，物業(yè)管理的成效影響一個城市的市政形象。④提升業(yè)主生活質(zhì)量隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對住宅面積數(shù)量的關(guān)注逐漸轉(zhuǎn)向?qū)幼…h(huán)境質(zhì)量的強調(diào)。物業(yè)管理不僅充分發(fā)揮維修養(yǎng)護物業(yè)，發(fā)揮物業(yè)最大功能，而且以物為媒，以人為本，物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相得益彰，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境。如此，群眾安居樂業(yè)，社區(qū)安定團結(jié)。⑤增加勞動就業(yè)、繁榮第三產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，可以吸納種類勞動力，提供就業(yè)機會，同時物業(yè)管理帶動裝飾維修業(yè)，家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等相關(guān)待業(yè)的發(fā)展，從而將有效推動第三產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟的發(fā)展。專業(yè)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理相比較具有明顯的優(yōu)勢：專業(yè)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理比較傳統(tǒng)房屋管理專業(yè)物業(yè)管理管理模式計劃經(jīng)濟模式市場經(jīng)濟模式²物業(yè)產(chǎn)權(quán)國家財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)單一業(yè)主所有，產(chǎn)權(quán)多元業(yè)主地位被動管理自治管理管理單位政府房管部門一行政主體物業(yè)管理企業(yè)一市場主體管理行為準政府行為經(jīng)營行為管理關(guān)系行政性關(guān)系民事委托關(guān)系²管理內(nèi)容修房為主，單一管理、服務(wù)、經(jīng)營²管理方式分散政府部門管理社會化專業(yè)化管理管理費用低租金，財政補貼服務(wù)收費²管理效果房屋破損嚴重物業(yè)保值升值（2）加強物業(yè)管理，切實保護公民合法私有財產(chǎn)與物業(yè)相關(guān)的最密切的法律概念是〃物權(quán)〃。我國目前正在緊鑼密鼓的制定《物權(quán)法》。這也體現(xiàn)了國家對公民合法的私有財產(chǎn)權(quán)的保護。物權(quán)最大的特點就是排除他人干涉，其效力足以抗拒國家，排除非法干涉。如警察進民居搜查，必須出示搜查證，否則違法。在西方法律觀念中，私人居所國王亦不得非法進入。在我們國家，由于過去幾千年的傳統(tǒng)，〃普天之下莫非王土〃，以致我們現(xiàn)在國家侵犯人民的財產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象十分嚴重。2004年3月14日第十屆全國人民代表大會第二次會議通過日憲法修正案第二十二條指出：憲法第十三條〃國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。〃〃國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)的繼承權(quán)?！ㄐ薷臑椤肮竦暮戏ǖ乃接胸敭a(chǎn)不受侵犯?！ā▏乙勒辗梢?guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)?！ā▏覟榱斯怖娴男枰梢砸勒辗梢?guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償?！üP者認為，對公民合法私有財產(chǎn)的最大保護是保障公民實現(xiàn)其財產(chǎn)的利益最大化。我國改革開放以來，隨著經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高，公民擁有的私人財產(chǎn)普遍有了不同程度的增加，特別是越來越多的公民有了私人生產(chǎn)和生活資料，群眾對用法律保護自己的財產(chǎn)有了更加迫切的要求。為了保護公民最重要的私有財產(chǎn)之一一房產(chǎn)，就必須加強物業(yè)管理的法治化。物業(yè)管理法律關(guān)系最主要依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度產(chǎn)生，建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代物權(quán)的一項重要內(nèi)容，加強物業(yè)管理體現(xiàn)了對物權(quán)的保護，完善的物業(yè)管理才能在最大程度上實現(xiàn)物業(yè)的使用價值，才能使公民的利益最大化。物業(yè)管理涵概了物業(yè)區(qū)域的治安、供水、供氣、衛(wèi)生以及公用設(shè)施的維護，與公民的日常生活息息相關(guān)。在這一領(lǐng)域的非法治化將導致行政權(quán)力的膨脹甚至濫用，導致私權(quán)利的不必要沖突，導致日常生活秩序的混亂，給公民實現(xiàn)利用其最主要的財產(chǎn)一房產(chǎn)的目的設(shè)置障礙。完善的物業(yè)管理法律制度不但會排除他人對所有權(quán)人支配財產(chǎn)的非法干涉，還會給人們帶來優(yōu)美舒適的生活環(huán)境、和諧的人際關(guān)系以及讓人羨慕的工作效率，真正實現(xiàn)物業(yè)的價值。2.3物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體及內(nèi)容物業(yè)管理法律關(guān)系的主體物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是指在物業(yè)管理活動中以自己的名義，依法享有權(quán)利和承擔義務(wù)的個人、法人及其他組織。物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要包括：發(fā)展商、業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人、行政管理機關(guān)及其他相關(guān)機構(gòu)。這些主體可分為三大類：民事主體、行政機關(guān)和自律組織。（1）民事主體，包括：業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，發(fā)展商，物業(yè)管理公司，物業(yè)使用人及其他相關(guān)機構(gòu)。①業(yè)主業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為獨立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。由于購買了物業(yè)，購房人成了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地擁有所購物業(yè)?，F(xiàn)代物業(yè)區(qū)域各業(yè)主的權(quán)利形態(tài)一般是區(qū)分所有權(quán)。而且，各業(yè)主之間共同關(guān)系之復雜已超出了傳統(tǒng)民法的相鄰關(guān)系，于是全體業(yè)主通過召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會來實施自治管理。②開發(fā)商開發(fā)商是物業(yè)管理中十分重要的一員。開發(fā)商又稱為發(fā)展商，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。最初，物業(yè)是由開發(fā)商開發(fā)、建造并能通過房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)移給業(yè)主的。在一定程度上說，開發(fā)商是物業(yè)的創(chuàng)造者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)。在物業(yè)銷售之前，開發(fā)商是物業(yè)的第一業(yè)主。開發(fā)商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是開發(fā)商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。但是，根據(jù)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，開發(fā)商須在法定期限內(nèi)對其銷售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承擔保修責任。在保修范圍內(nèi)涉及物業(yè)管理的責任最終由開發(fā)商承擔。另外，開發(fā)商作為第一業(yè)主，物業(yè)開始出售后的一段時期內(nèi)仍持有較多所有權(quán)比例，因此有第一次選擇物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán)與便利。開發(fā)商常直接以自己作為委托方，簽訂前期物業(yè)管理合同，并作為住宅等物業(yè)出售合同的附件。開發(fā)商應當與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。③物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，依照法律合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化管理，是物業(yè)管理法律關(guān)系的重要主體。物業(yè)管理企業(yè)一般須經(jīng)工商行政管理部門的核準登記以及分發(fā)營業(yè)執(zhí)照，而且物業(yè)管理企業(yè)上房地產(chǎn)管理部門進行資質(zhì)管理。根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為三級，一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣500萬元以上，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人；二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣300萬元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于20人；三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣50萬元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于5人。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可