項(xiàng)目整合推廣核心思路課件

南山地產(chǎn)公司：承蒙貴司信任誠邀我司參與貴司蘇迪亞諾項(xiàng)目全程推廣策劃招標(biāo)，我司正式受托后，成立了項(xiàng)目專案小組，按協(xié)定時(shí)間全部完成貴司委托的招標(biāo)工作。特于今日鄭重向貴司提交《整合推廣策劃案》，請(qǐng)查收。我司殷切希望通過貴我雙方之共同努力，以期達(dá)成友好合作，如蒙貴司厚愛，我司必將不遺余力，提供優(yōu)質(zhì)、專業(yè)、高效的服務(wù)及優(yōu)惠的價(jià)格，并有充分信心為貴司項(xiàng)目推廣做出實(shí)效性的成績(jī)！順頌，商祺！

深圳市黑之蛛廣告有限（長沙）公司總經(jīng)理：張友林

尊敬的客戶：南山地產(chǎn)公司：尊敬的客戶：黑之蛛觀點(diǎn)：策劃，只為解決問題存在。不能解決問題的策劃就不是策劃。讓黑之蛛帶你直面問題、揭示問題、分析問題、最終，解決問題。黑之蛛觀點(diǎn)：策劃，只為解決問題存在。不能解決問題的策劃就不是地產(chǎn)之外的思考——

讓我們遠(yuǎn)離傳統(tǒng)地產(chǎn)的平庸，掀起一場(chǎng)蘇迪亞諾的移民風(fēng)暴……地產(chǎn)之外的思考——第一回移民貼士：六大問題敲警鐘第二回星城突圍：尋找機(jī)會(huì)與支持第三回心靈觸碰：產(chǎn)品和消費(fèi)者的共鳴第四回移民澳洲：新生活大陸第五回蘇迪亞諾100%：傳播策略第六回Subi印象：視覺策略—————————Content———————直面問題揭示問題分析問題解決問題第一回移民貼士：六大問題敲警鐘—————————Cont第一回移民貼士：

六大問題敲警鐘第一回移民貼士：省去不必要的恭維，通觀項(xiàng)目，我們提出六大問題：1資源問題2配套問題3區(qū)域消化問題4面子問題5價(jià)差問題6“風(fēng)情”問題省去不必要的恭維，1資源問題TIPS1缺少資源？別墅與其他業(yè)態(tài)相比，對(duì)資源的要求最為苛刻，依賴性也最強(qiáng)。這些資源，可以是稀缺性的自然資源，也可以是人文資源。無論是何種，都必須具有不可替代的重要價(jià)值。概括長沙市場(chǎng)，我們說“大盤云集，激戰(zhàn)在即”。大盤壟斷基本覆蓋到長沙整個(gè)版圖范圍內(nèi)，大多集聚在自然條件優(yōu)越的河西、城北。大量外資和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的引進(jìn)，促使長沙消費(fèi)者的居住理念和居住品質(zhì)發(fā)生重大改變。這一系列的改變要求我們跳出地產(chǎn)，思考地產(chǎn)在居住外的第二價(jià)值。提升項(xiàng)目附加價(jià)值拆招TIPS1缺少資源？別墅與其他業(yè)態(tài)相比，對(duì)資源的要求最為tips2TIPS2作為第一居所的缺陷？

對(duì)別墅人群而言，基礎(chǔ)配套之外，享受型配套直接定義了生活品質(zhì)的優(yōu)越與否。本案大部分的購買者屬于終極置業(yè)者，從功能定義上說，蘇迪亞諾，將會(huì)是他們的“第一居所”，也就是說屬于享受型別墅之外的亞別墅。“第一居所”的物業(yè)對(duì)于配套的要求極其嚴(yán)苛。尤其本案，位于待開發(fā)的星城鎮(zhèn)，交通不便、配套欠發(fā)達(dá)。加強(qiáng)配套，特色化產(chǎn)品建設(shè)拆招tips2TIPS2作為第一居所的缺陷？對(duì)別墅人群而言TIPS3區(qū)域消化問題？從區(qū)域性特征來說，本案屬于望城縣，片區(qū)消費(fèi)力不足以消化全部的33萬平米高檔別墅和住宅，這就意味著我們需要開拓望城縣外更大的空間。否則困陷在城北一隅極有可能。如何打破擴(kuò)區(qū)域購買的心理障礙，這是項(xiàng)目面對(duì)的一個(gè)最大的問題。

吸引長沙其他片區(qū)居民購房，加大購買群范圍。拆招TIPS3區(qū)域消化問題？從區(qū)域性特征來說，本案屬于望城TIPS4面子問題？“關(guān)乎面子”，這是長沙人購買別墅的普遍心理。對(duì)長沙人而言，別墅就是身份的識(shí)別符號(hào)。而本案位于長沙市較為偏遠(yuǎn)的望城縣，產(chǎn)品銷售阻力更多的可能來源于心理因素而非空間因素。面子問題如何破解？流行時(shí)尚的居住選擇，化解面子問題拆招TIPS4面子問題？“關(guān)乎面子”，這是長沙人購買別墅的普TIPS5“錢”的問題？我們顧慮價(jià)差，而事實(shí)上于別墅、尤其對(duì)于領(lǐng)袖別墅來說，價(jià)格將不是問題。價(jià)格只是個(gè)標(biāo)簽，但對(duì)于居住者來說，真正的價(jià)值是價(jià)格+心理價(jià)值+形象價(jià)值。只有做到讓客戶覺得“物有所值”，甚至“物超所值”，這樣價(jià)差問題才能自然迎刃而解。提升產(chǎn)品心理價(jià)格拆招TIPS5“錢”的問題？我們顧慮價(jià)差，而事實(shí)上于別墅、尤TIPS6“風(fēng)情”問題？長沙市場(chǎng)上的別墅項(xiàng)目可謂百花齊放、風(fēng)情萬種。不論何種檔次規(guī)模，很多項(xiàng)目都在炒作異域風(fēng)情。銀港水晶城的夏威夷風(fēng)情、順天黃金海岸的澳洲風(fēng)情、山水英倫的蘇格蘭風(fēng)情、金色比華利的美式風(fēng)情、世嘉國際華城的歐洲主題等等。“風(fēng)情”泛濫！蘇迪亞諾如何突圍?如何打造項(xiàng)目影響力？我們說影響力來源于產(chǎn)品某一方面的市場(chǎng)異常表現(xiàn)，比如創(chuàng)造了一個(gè)新概念、實(shí)現(xiàn)了一種新技術(shù)，銷售價(jià)格或者速度不同尋常，等等。在資源缺乏的情況下與對(duì)手硬拼硬件顯然是不切實(shí)際的。突破口只能是產(chǎn)品的文化附加值。觀念創(chuàng)新，借助開發(fā)商品牌效應(yīng)提高關(guān)注度和美譽(yù)度。拆招TIPS6“風(fēng)情”問題？長沙市場(chǎng)上的別墅項(xiàng)目可謂百花齊放跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)柔道地產(chǎn)思考賦予產(chǎn)品和項(xiàng)目更多的內(nèi)涵跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)1環(huán)境資源匱乏2配套問題3區(qū)域消化問題4面子問題5價(jià)差問題6“風(fēng)情”問題

六大問題根源于一點(diǎn)：區(qū)域抗性障礙。項(xiàng)目所處的地理位置，帶來的系列不良反應(yīng)?？傊?環(huán)境資源匱乏六大問題根源于一點(diǎn)：區(qū)域抗性障礙?？偟诙?/p>

星城突圍：

尋找機(jī)會(huì)與支持第二回星城突圍：

尋找機(jī)會(huì)與[開發(fā)商]長沙南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[位置]河西望城縣星城鎮(zhèn)，金星大道和星城大道交叉口。[配套]

缺乏。本案自設(shè)幼兒園、集中商業(yè)（5906平方米）。[交通]一般。至市政府8公里、市中心區(qū)18公里、望城8公里，距湘江2公里。

項(xiàng)目寫真項(xiàng)目寫真[規(guī)模]占地500余畝，334612平方米。總建筑面積32萬平方米。容積率1.02。[建筑風(fēng)格]澳洲風(fēng)情。以別墅、洋房、小高層、酒店公寓、社區(qū)商業(yè)組成。[規(guī)劃理念]組團(tuán)空間豐富、強(qiáng)調(diào)社區(qū)鄰里交往。營造環(huán)境優(yōu)雅、適宜居住的高檔住宅小區(qū)。[規(guī)劃布局]設(shè)置綠蔭環(huán)抱的入口，同時(shí)設(shè)置兩個(gè)上千坪人工湖。圍繞兩條景觀帶不知底密度別墅區(qū)。項(xiàng)目寫真[規(guī)模]項(xiàng)目寫真WSTOSWOT分析產(chǎn)品市場(chǎng)有利不利●綜合性社區(qū)的規(guī)模效應(yīng)●內(nèi)部配套：可以基本滿足生活需要?！耖_發(fā)商實(shí)力雄厚、有一定的品牌效應(yīng)●建筑規(guī)劃現(xiàn)代實(shí)用，極具時(shí)代感●巨大的升值潛力●隨著經(jīng)濟(jì)力提高，岳麓區(qū)市場(chǎng)仍有很大空間●國家政策抬高投資門檻，使供應(yīng)量相對(duì)減少，競(jìng)爭(zhēng)壓力變小●長沙市的遠(yuǎn)景規(guī)劃，拉動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展●別墅項(xiàng)目集中在長沙西、東北兩區(qū)。尤其岳麓區(qū)別墅會(huì)構(gòu)成一定威脅●對(duì)大戶型、高檔商品房契稅翻倍●政策導(dǎo)向限制高價(jià)房、高檔房發(fā)展●位置偏遠(yuǎn)、交通不便●一定程度的環(huán)境破壞，限制整體檔次●周邊配套缺乏●戶型單調(diào)●自然環(huán)境資源缺乏WSSWOT分析產(chǎn)品市場(chǎng)有利不利●綜合性社區(qū)的規(guī)模效應(yīng)●深度挖掘項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)我們認(rèn)為：產(chǎn)品層面——

●鮮明的主題定義●良好的人造景觀：人工湖、臨谷和臨水兩條觀景動(dòng)線●情趣盎然的建筑景觀●風(fēng)情街區(qū)滿足生活配套、構(gòu)成獨(dú)立的賣點(diǎn)開發(fā)商層面——

●強(qiáng)大實(shí)力●品牌基礎(chǔ)物質(zhì)可以復(fù)制，文化不可復(fù)制產(chǎn)品到文化的提升是本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)所在產(chǎn)品硬件+產(chǎn)品文化價(jià)值+產(chǎn)品信譽(yù)支持深度挖掘項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)我們認(rèn)為：物質(zhì)可以復(fù)制，文化不可復(fù)制產(chǎn)品第三回心靈觸碰：

產(chǎn)品和消費(fèi)者第三回心靈觸碰：

產(chǎn)品消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析我們尋找……[特征描述]生理年齡：35~50心理年齡：年輕活力性別：男性學(xué)歷：大專及以上職業(yè)：教師、醫(yī)生、公務(wù)員、成功的商人現(xiàn)居住地：岳麓區(qū)為主、其次是長沙市其它片區(qū)家庭狀況：已婚置業(yè)次數(shù)：二次及以上置業(yè)特點(diǎn)：理想性+理智型我們尋找……生理年齡：35~50家庭狀況：已婚

他們擁有較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，處于事業(yè)上升期或事業(yè)有成，懂得投資更懂消費(fèi)。他們擁有較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，處于事業(yè)上升期或事業(yè)有成，懂得投

在外，他們受人尊敬、善于交際、懂得生活、懂得享受；在家，善于投資，是家庭事務(wù)決策者。他們重視家庭、熱愛家人，生活上向往西化，優(yōu)雅時(shí)尚，走在潮流最前沿。在外，他們受人尊敬、善于交際、懂得生活、懂得享受；在家

休閑娛樂對(duì)他們而言是生活中很重要的一部分。同時(shí)，其品質(zhì)和檔次也是不可忽視的。晚飯后，一場(chǎng)高雅的音樂會(huì)或者一場(chǎng)優(yōu)雅的斯洛克都會(huì)是他們的選擇。休閑娛樂對(duì)他們而言是生活中很重要的一部分。同時(shí)，其品

對(duì)生活熱情、樂觀，喜歡戶外運(yùn)動(dòng)，喜歡到處走走，接觸各種不同的新事物。從不拒絕釣魚、登山、自駕游。只要有空，他們一定閑不?。?duì)生活熱情、樂觀，喜歡戶外運(yùn)動(dòng)，喜歡到處走走，接觸各

時(shí)髦的女主人也一樣，熱情好客，不放過生活的每一個(gè)細(xì)節(jié)。每一件擺設(shè)，酒架、杯盞、大大的躺椅，不一定是最貴的、但一定是有品位的。時(shí)髦的女主人也一樣，熱情好客，不放過生活的每一個(gè)細(xì)節(jié)。每他們喜歡和朋友交流，隨和但有主見。朋友堆里他們總是樂于表達(dá)，也善于傾聽的。把朋友邀到家里、既是炫耀、也是分享。他們喜歡和朋友交流，隨和但有主見。朋友堆里他們總是樂于表達(dá)，對(duì)于生活，他們會(huì)說生活，不說話生存工作更不是粗暴對(duì)待生活的借口只有懂得生活的人，才懂得工作。真正的生活，沒有復(fù)雜的關(guān)系和沉重的歷史枷鎖。輕松自在，還原生活應(yīng)該有的原色。對(duì)于生活，他們會(huì)說生活，不說話生存這樣的一群人，他們渴望著有這樣一個(gè)地方輕松、自由同時(shí)也能符合自己的身份、氣質(zhì)。這里的生活可以享受也可以引以為傲……比如移居澳大利亞感受自然自在的風(fēng)~！這樣的一群人，體驗(yàn)澳大利亞體驗(yàn)SUBIACO………GOTOANEWWORD體驗(yàn)澳大利亞…GOTOANEWWORD神奇的天堂神奇的天堂美麗富饒美麗富饒激情時(shí)尚激情時(shí)尚活力四射活力四射蘇迪亞諾——

西澳大利亞首府佩斯市內(nèi)的陽光小鎮(zhèn)，精巧雅致，風(fēng)景宜人天鵝河使美麗的黑天鵝在此中逗留。在這里，生活寧靜快樂，與碧水陽光作伴，生活是無憂無慮，戶外運(yùn)動(dòng)是人們理想生活中最重要的一環(huán)。青春仿佛在這里永駐。西澳風(fēng)情——

陽光普照，迷人的沙灘、美麗的海岸，大片的花朵綻放在碧綠的草地上，呈現(xiàn)出艷麗的色彩，這就是黑天鵝的故鄉(xiāng)——西澳大利亞。那里民風(fēng)活潑熱情，人們心情放松，愉悅地工作生活。下午3點(diǎn)，一杯現(xiàn)釀的純麥啤酒、一碟精致甜美的點(diǎn)心，露天咖啡廳里的人群總是最閑適的。蘇迪亞諾——西澳風(fēng)情——VS本案黑天鵝之鄉(xiāng)——

蘇迪亞諾VS本案黑天鵝之鄉(xiāng)——相似的區(qū)域位置本案距市政府18分鐘車程。與西澳小鎮(zhèn)的類比，拉升項(xiàng)目整體感覺。蘇迪亞諾西澳首府佩斯市內(nèi)，距市中心僅5公里。相似的區(qū)域位置本案與西澳小鎮(zhèn)的類比，拉升項(xiàng)目整體感覺。蘇迪亞新興的象征蘇迪亞諾二十世紀(jì)晚期乘區(qū)域優(yōu)勢(shì)，獲得經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良機(jī)，從而開始復(fù)興。本案處于一個(gè)復(fù)興的片區(qū)，預(yù)示著城市的新興。蘇迪亞諾，有歷史更有未來。以發(fā)展性為項(xiàng)目推廣建立高度。新興的象征蘇迪亞諾蘇迪亞諾，有歷史更有未來?；钴S的元素蘇迪亞諾典型的澳大利亞城市。擁有一群愛好運(yùn)動(dòng)的人民。本案典型的長沙人群，愛好娛樂、注重休閑娛樂。

以蘇迪亞諾的風(fēng)，點(diǎn)燃長沙人的熱情?；钴S的元素蘇迪亞諾以蘇迪亞諾的風(fēng)，點(diǎn)燃長沙人的熱情。品位的、文化的蘇迪亞諾自成一派的文化，優(yōu)雅的生活方式，時(shí)尚奢侈聚集本案固有的人文環(huán)境，形成了文化居住氛圍

以蘇迪亞諾的優(yōu)雅風(fēng)度，賦予項(xiàng)目?jī)?nèi)涵

品位的、文化的蘇迪亞諾以蘇迪亞諾的優(yōu)雅風(fēng)度，賦予項(xiàng)目?jī)?nèi)涵第四回移民澳洲：

新生活大陸第四回移民澳洲：

新如何打造“醇正”澳洲風(fēng)情小鎮(zhèn)呢？黑之蛛認(rèn)為，“醇正”是本案區(qū)別于其他別墅項(xiàng)目的最大特征，醇正小鎮(zhèn)的打造應(yīng)該從硬件和軟件同時(shí)著手——

硬件：產(chǎn)品精加工軟件：社區(qū)文化再造規(guī)劃建議如何打造“醇正”澳洲風(fēng)情小鎮(zhèn)呢？規(guī)劃建議TIPS1TIPS2TIPS3澳大利亞物種豐富，是天然的自然寶庫。建議在小區(qū)內(nèi)別墅區(qū)每戶門口設(shè)計(jì)一款澳大利亞鳥類的雕塑，一來作為標(biāo)識(shí)，二來建成小鎮(zhèn)“百鳥園”。引進(jìn)熱帶樹種、鋪造白沙灘，全力營造澳洲風(fēng)情小鎮(zhèn)應(yīng)有的自然環(huán)境。商業(yè)街以蘇迪亞諾小鎮(zhèn)風(fēng)格構(gòu)建。包括銘牌制作、噴泉節(jié)點(diǎn)等。商鋪引入側(cè)重性的引進(jìn)風(fēng)格獨(dú)特的多民族商品。小鎮(zhèn)會(huì)所（建議命名為“SUBI俱樂部”）與長沙市內(nèi)其他大中型健身俱樂部、高爾夫球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)同好會(huì)進(jìn)行商業(yè)聯(lián)盟，給與業(yè)主折扣，或在社區(qū)內(nèi)建立站點(diǎn)。產(chǎn)品精加工TIPS1TIPS2TIPS3澳大利亞物種豐富，是天然TIPS4蘇迪亞諾基是居住地也是觀光地。由于交通較為不便，因此建議物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目中提供小鎮(zhèn)巴士。小鎮(zhèn)巴士服務(wù)定位為旅游巴士，同時(shí)接待觀光客。TIPS5商業(yè)街以蘇迪亞諾小鎮(zhèn)風(fēng)格構(gòu)建。包括銘牌制作、噴泉節(jié)點(diǎn)等。商鋪引入側(cè)重性的引進(jìn)風(fēng)格獨(dú)特的多民族商品。TIPS6……TIPS4蘇迪亞諾基是居住地也是觀光地。由于交通較為不便，TIPS1TIPS2TIPS3在認(rèn)籌客戶、業(yè)主間建立SUBI俱樂部，將SUBI打造成一種流行語、一種生活態(tài)度的代名詞。蘇迪亞諾小鎮(zhèn)崇尚民主自由的生活。在業(yè)主內(nèi)進(jìn)行“小鎮(zhèn)鎮(zhèn)長選舉”活動(dòng)，鎮(zhèn)長輪流當(dāng)，體現(xiàn)一種活力和諧的風(fēng)尚。鎮(zhèn)長的職責(zé)在于組織小鎮(zhèn)活動(dòng)、監(jiān)督小鎮(zhèn)管理。澳大利亞是典型的多民族國家，其文化融合性十分強(qiáng)；湖南人在接受外來文化上也是十分寬容的。因此我們可以相應(yīng)的在小鎮(zhèn)內(nèi)舉辦“多元文化節(jié)”，定期引入國內(nèi)外有特色的東西豐富業(yè)主生活。文化再造TIPS1TIPS2TIPS3在認(rèn)籌客戶、業(yè)主間建立STIPS4結(jié)合蘇迪亞諾小鎮(zhèn)特色，在推廣中舉辦春麥啤酒節(jié)、攝影展、戶外音樂會(huì)等手段，體現(xiàn)濃烈的文化特色。TIPS5伯斯是著名的造幣中心，建議樓盤發(fā)行具有極大收藏價(jià)值的限量版紀(jì)念幣，作為項(xiàng)目一大特色進(jìn)行炒作。TIPS6……TIPS4結(jié)合蘇迪亞諾小鎮(zhèn)特色，在推廣中舉辦春麥啤酒節(jié)、攝形象定位核心策略思路形象定位核心策略思路形象定位核心策略思路蘇迪亞諾需要一種異域風(fēng)情的優(yōu)雅體驗(yàn)市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈宏觀調(diào)控成本提高未來城市發(fā)展要求消費(fèi)者樂于接受新興事物享受與品質(zhì)要求身份需求品味需要、便利要求升值要求產(chǎn)品市府旁意大利風(fēng)情高端配套開放空間升值潛力大發(fā)展商實(shí)力提供一個(gè)純正的體驗(yàn)空間尊貴的美麗的快樂的優(yōu)雅的純正的澳洲小鎮(zhèn)大美之地原味生活形象定位核心策略思路蘇迪亞諾需要一種異域風(fēng)情的優(yōu)雅體驗(yàn)市場(chǎng)產(chǎn)品牌寫真：如果【蘇迪亞諾】是一個(gè)人，那一定是……一個(gè)典型的澳大利亞男子，懂得欣賞生活之美，懂得風(fēng)情，懂得品味生活，有著黑天鵝一般的優(yōu)雅，他對(duì)生活的定義就是快樂從不拒絕新事物永遠(yuǎn)保持心態(tài)的年輕吃羊排也好、喝純麥啤酒也好，重要的是…………內(nèi)涵，不僅屬于思想的深度；不一樣的魅力，動(dòng)靜之中，令你深深打動(dòng)……品牌寫真：如果【蘇迪亞諾】是一個(gè)人，那一定是……內(nèi)涵，不僅屬定位思考：一個(gè)觀念的問題澳洲小鎮(zhèn)定位釋意：

澳洲——風(fēng)格定義。表明項(xiàng)目建筑特色、規(guī)劃特色。小鎮(zhèn)——規(guī)模定義。小鎮(zhèn)生活方式，自如自在的悠閑、寫意放松的感動(dòng)。醇正澳洲風(fēng)情小鎮(zhèn)定位釋意：

醇正——風(fēng)格定義，區(qū)別于市場(chǎng)上的同類項(xiàng)目，突出特色?！按肌备呦硎?、醞釀的含義。風(fēng)情——人文聯(lián)想。這似乎只是關(guān)于修飾詞的取舍問題。但卻令我們的創(chuàng)作組產(chǎn)省了分歧。定位思考：一個(gè)觀念的問題澳洲小鎮(zhèn)定位釋意：醇正澳澳洲小鎮(zhèn)醇正澳洲風(fēng)情小鎮(zhèn)Vs

常規(guī)的定位方式，體現(xiàn)項(xiàng)目采用澳洲式的居住環(huán)境規(guī)劃、營造澳式文化氛圍。

突破性的定位方式，這里就是澳大利亞。Vs“醇正”是對(duì)正統(tǒng)性的強(qiáng)調(diào)，源于對(duì)項(xiàng)目的不自信?！帮L(fēng)情”，十足的刻意打造的味道。隨著思考的深入，我們?cè)絹碓角逦恕疤K迪亞諾”是什么。澳洲小鎮(zhèn)醇正澳洲風(fēng)情小鎮(zhèn)Vs常規(guī)的定位方澳洲小鎮(zhèn)——不是復(fù)制、這里就是澳大利亞——項(xiàng)目定位澳洲小鎮(zhèn)項(xiàng)目定位澳洲小鎮(zhèn)——

Subiaco1-居住價(jià)值2-觀光價(jià)值3-休閑娛樂價(jià)值4-文化價(jià)值5-地段價(jià)值……價(jià)值挖掘——環(huán)境：遠(yuǎn)離市區(qū)的喧鬧規(guī)模：33萬平米綜合型物業(yè)，自給自足的小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)：人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)，超前，優(yōu)越景觀：濃烈的澳洲風(fēng)情生活：清新愉悅的生活方式配套：一站式配套，完美、豐盛品牌：深圳知名開發(fā)公司，實(shí)力保障價(jià)值解構(gòu)澳洲小鎮(zhèn)——1-居住價(jià)值價(jià)值挖掘——價(jià)值解構(gòu)項(xiàng)目賣點(diǎn)提升N0.1社區(qū)功能價(jià)值（規(guī)模、配套等）自成體系的“一站式生活城中城”項(xiàng)目賣點(diǎn)提升N0.1社區(qū)功能價(jià)值（規(guī)模、N0.2景觀價(jià)值（園林/建筑風(fēng)格）澳洲花園N0.2景觀價(jià)值（園林/建筑風(fēng)格）N0.3地段價(jià)值升值的城，希望之城N0.3地段價(jià)值N0.4人居價(jià)值（居住方式）國際化健康生態(tài)社區(qū)

N0.4人居價(jià)值（居住方式）N0.5文化價(jià)值從“居住的舒適”到“生活的藝術(shù)”

N0.5文化價(jià)值N0.6體驗(yàn)價(jià)值（生活方式）澳洲的完美生活：自由、優(yōu)雅、寫意N0.6體驗(yàn)價(jià)值（生活方式）項(xiàng)目密碼高雅的品位的浪漫的自在的生態(tài)的高雅的品位的浪漫的自在的生態(tài)的美的地方放松身體、釋放心靈還原生活應(yīng)有的輕松與自在這里是蘇迪亞諾這里是澳大利亞的自由寫意空氣主傳播概念：大美之地，原味生活主傳播概念：輔推主傳播概念：

美的西澳風(fēng)說不盡、道不完的西澳美不只在于它的自然更在于它的人文酒香濃烈、花香醉人處處散發(fā)迷人氣息露天咖啡館的卡布齊諾讓人不禁想要豎起拇指說一句Subiaco,onya!（”蘇迪亞諾，棒極了！”澳大利亞俚語）輔推主傳播概念：說不盡、道不完的西澳輔推廣告語：Subiaco,onya!（”蘇迪亞諾，棒極了！”澳大利亞俚語）印象澳洲，原味生活。原味生活自由家。私享小鎮(zhèn)，自在天堂。一湖一碧海，一鎮(zhèn)一天堂。夢(mèng)想原來咫尺之遙。輔推廣告語：輔推廣告語：在原味生活中的你。生活渡假計(jì)劃。大美之地的生活享法。大美之地，完美生活。屬于自己的美麗城莊。分享澳洲青春。輔推廣告語：雅致美墅，尊賞生活。美墅生活原味。原來可以這樣生活。生活完美化。品味自在生活，分享澳洲青春。印象澳洲，原味生活。輔推廣告語：雅致美墅，尊賞生活。輔推廣告語：SUBIACO小鎮(zhèn)宣言：1-SUBIACO既是地方、一種生活，也是一種人；2-SUBI小鎮(zhèn)，美麗宜人，適宜居住；3-SUBI生活就是節(jié)拍，有緊張、更要懂放松；4-SUBI人的年齡不在于外表，在于心態(tài)；5-窩在家里不如享受窗外的藍(lán)天；6-歷史不重要，重要的是享受今天?！揖褪荢UBI——SUBIACO小鎮(zhèn)宣言：1-SUBIACO既是地方、一種生活西澳一湖一碧灣，一鎮(zhèn)一天堂有一個(gè)地方黑天鵝在引頸高歌綿羊們?cè)谟崎e踱步芬芳的各色小野花熱情的綻放、綻放讓心靈皈依在——西澳。賣點(diǎn)發(fā)想西澳賣點(diǎn)發(fā)想西澳賣點(diǎn)發(fā)想等待subiaco的生活那個(gè)叫subiaco的小鎮(zhèn)在開滿玫瑰花的花園里品著釀酒廠剛剛出窖的葡萄酒聽他說天鵝河的童話任時(shí)光在指縫里慢慢流淌西澳賣點(diǎn)發(fā)想等待subiaco的生活小鎮(zhèn)生活多久前的童話故事，在今晚悄悄發(fā)生

窗外，天鵝河。隨風(fēng)舞逐水流，月朗花香，濃濃脈脈，是誰在另一頭，為這潺潺的流淌在空氣中的浪漫輕輕吟唱？宛如童話故事中圣潔美麗的天鵝公主般，等待著她的王子的到來。從此，王子公主過著快樂的生活。

小鎮(zhèn)生活多久前的童話故事，在今晚悄悄發(fā)生自由的，自己的

扯掉名貴的領(lǐng)帶，讓你的脖子與清風(fēng)親密接觸；踢掉昂貴的高根鞋，讓你的腳指頭也可以自由呼吸。穿著純棉的衣服，汲著純棉的拖鞋，讓自己純純的回歸最初的狀態(tài)。從此，只做自己的自己！

心境自由的，自己的心境擁有一顆年輕的心，去征服所有的高度在這里，不是紳士，沒有淑女，面對(duì)古老而神秘的“艾爾斯巖”，你的心中只會(huì)生出無限的征服欲望，攀登，攀登。汗水酣暢淋漓的流淌，激情連綿不絕的迸發(fā)，在登上頂峰的時(shí)候，你才會(huì)明白，勇士就是如此誕生的。心境擁有一顆年輕的心，去征服所有的高度心境風(fēng)景讓自己也成為一道風(fēng)景天鵝河邊，拎起裙角，與黑天鵝一起翩翩起舞，是高貴也是飛揚(yáng)，點(diǎn)點(diǎn)白帆在粼粼波光中緩緩劃出一道道雪白的蕾絲。此刻，讓心情盛開吧！

風(fēng)景讓自己也成為一道風(fēng)景紅土地、湛藍(lán)天、白沙灘，在這里邂逅100%天堂純粹的東西總是令人感動(dòng)著，在純粹的景色中，一切在這里自然快樂的成長，讓自己好好迷失在這里。

風(fēng)景紅土地、湛藍(lán)天、白沙灘，在這里邂逅100%天堂風(fēng)景風(fēng)景這里的色彩閃耀這里的天，藍(lán)的干凈、發(fā)亮；這里的沙灘，白的純粹、無暇；這里的野花，開的醉人、快樂；這里的棕櫚樹，長的蔥綠、挺拔；這里的色彩是明亮而閃耀的。每一天的生活都是不一樣的沒有味道的生活，是乏味的；沒有溫暖的生活，是孤獨(dú)的。而這里的小鎮(zhèn)生活，是心靈的靠枕，在緩緩流淌的生活中品味著日子的甜蜜。風(fēng)景這里的色彩閃耀每一天的生活都是不一樣的第五回蘇迪亞諾100%：

傳播策略第五回蘇迪亞諾100%：

階段性傳播策略階段性傳播策略推廣思路黑之蛛認(rèn)為：根據(jù)項(xiàng)目特性，開發(fā)期將比較長。推廣思路上以大手筆、大氣勢(shì)為推廣原則，將項(xiàng)目形象塑造為“長沙市獨(dú)有的具有居住、旅游、升值多重價(jià)值的風(fēng)情小鎮(zhèn)”，建立市場(chǎng)制高點(diǎn)，再以層進(jìn)式策略分整體形象、別墅、洋房、小高層高層推廣。推廣思路黑之蛛認(rèn)為：根據(jù)項(xiàng)目特性，開發(fā)期將比較長。推廣思路上051015202530整體形象和別墅推廣花園洋房推廣高層小高層推廣樓盤推廣節(jié)奏媒介投放量（百分比）持續(xù)時(shí)間第一階段第二階段第三階段尾期推廣051015202530整體形象和別墅推廣花園洋房推廣高層小整體形象與別墅推廣階段推廣步驟及目的9月11月6月導(dǎo)入期升溫期引爆期保溫期開盤AIMDCAAProcessPurpose8月9月11月6月8月整體形象與別墅推廣階段推廣步驟及目的9月11月6月導(dǎo)入期升溫導(dǎo)入期任務(wù)/目的/傳播手段目的：SUBIACO概念導(dǎo)入，引起話題關(guān)注方式：以懸念型軟性文章和硬廣為引導(dǎo)，針對(duì)推廣的主題進(jìn)行一定的市場(chǎng)培育。AAttention咦，那是什么？階段主題：美麗新世界導(dǎo)入期任務(wù)/目的/傳播手段目的：SUBIACO概念導(dǎo)入，引起炒作系列2、等待SUBI（連續(xù)3周整版硬廣）1、等待SUBI（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)路段戶外）4、SUBI來了（整版硬廣*1）3、SUBI來了（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)路段戶外，以代表性的VI延展作為表現(xiàn)，不直接介紹項(xiàng)目）6、這就是SUBI（系列軟文一：描述SUBIACO的美麗宜人）（系列軟文二：城北造城運(yùn)動(dòng)）5、這就是SUBI（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)路段戶外，創(chuàng)意畫面）8、SUBI宣言（整版硬廣）7、SUBIACO（項(xiàng)目形象）2、等待SUBI（連續(xù)3周整版硬廣）4、SUBI來了（整版硬階段炒作重點(diǎn)：

深圳南山集團(tuán)的“城北造城運(yùn)動(dòng)”

（系列報(bào)道形式）目的：同時(shí)將項(xiàng)目和開發(fā)商炒熱，引發(fā)報(bào)道熱潮。炒作角度：開發(fā)商實(shí)力背景、項(xiàng)目規(guī)劃理念、項(xiàng)目的復(fù)合功能性……階段炒作重點(diǎn)：目的：同時(shí)將項(xiàng)目和開發(fā)商炒熱，引發(fā)報(bào)道熱潮。升溫期推廣051015202530媒介投放量（百分比）持續(xù)時(shí)間導(dǎo)入期升溫期升溫期推廣051015202530媒介投放量持續(xù)時(shí)間導(dǎo)入期升升溫期任務(wù)/目的/傳播手段目的：全面介紹項(xiàng)目，為別墅開盤集聚人氣MInteresting嗯，還不錯(cuò)。Memory這個(gè)東西真有意思。I方式：結(jié)合公關(guān)活動(dòng)和項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)行炒作階段主題：美的西澳風(fēng)升溫期任務(wù)/目的/傳播手段目的：全面介紹項(xiàng)目，為別墅開盤集聚炒作系列SUBI人俱樂部成員招募（公關(guān)活動(dòng)，各媒介配合炒作）本階段認(rèn)購進(jìn)入高潮，成立SUBI俱樂部，對(duì)會(huì)員提供商業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部?jī)?yōu)惠，吸引客戶。商業(yè)聯(lián)盟包括各種健身俱樂部、車行等。SUBI文化車大型觀光巴士車。以宣傳蘇迪亞諾的文化、自然風(fēng)情為主。周末時(shí)間在城市主要街道、岳麓區(qū)主要企事業(yè)單位停留、邀請(qǐng)參觀。建成新穎的流動(dòng)宣傳站。一方面提供項(xiàng)目介紹、起到項(xiàng)目形象建立的作用，同時(shí)結(jié)合活動(dòng)進(jìn)行的大手筆的宣傳炒作，將項(xiàng)目影響擴(kuò)大。另一方面也可以進(jìn)行市場(chǎng)探底.SUBI人俱樂部成員招募SUBI文化車階段炒作重點(diǎn)：

SUBI人俱樂部成員招募

（大型活動(dòng)形式）目的：將SUBI文化炒熱，引發(fā)關(guān)注熱潮。炒作角度：SUBI澳洲小鎮(zhèn)文化階段炒作重點(diǎn)：目的：將SUBI文化炒熱，引發(fā)關(guān)注熱潮。開盤引爆期推廣051015202530媒介投放量（百分比）持續(xù)時(shí)間導(dǎo)入期升溫期開盤引爆期開盤引爆期推廣051015202530媒介投放量持續(xù)時(shí)間導(dǎo)入開盤引爆期任務(wù)/目的/傳播手段目的：短期內(nèi)引爆開盤方式：全面完善傳播途徑，以全方位的廣告?zhèn)鞑ツＰ蛡鬟f信息。DDesireCConfirmationAAction真想把它買下來。嗯，我應(yīng)該把它買下來。好吧，買！開盤引爆期任務(wù)/目的/傳播手段目的：短期內(nèi)引爆開盤D保溫期推廣051015202530媒介投放量（百分比）持續(xù)時(shí)間導(dǎo)入期升溫期開盤引爆期保溫期保溫期推廣051015202530媒介投放量持續(xù)時(shí)間導(dǎo)入期升保溫期任務(wù)/目的/傳播手段目的：保持一定傳播熱度，吸引繼續(xù)關(guān)注。方式：尋找純凈天堂——神奇西澳游活動(dòng)ACAttentionConfirmation嗯，我應(yīng)該把它買下來。好吧，買！保溫期任務(wù)/目的/傳播手段目的：保持一定傳播熱度，吸引繼續(xù)關(guān)炒作系列尋找純凈天堂——神奇西澳游活動(dòng)（公關(guān)活動(dòng)，各媒介配合炒作）本階段接近年底，屬于房地產(chǎn)淡季，因此采用活動(dòng)保持繼續(xù)關(guān)注。本活動(dòng)參與出國西澳游的幸運(yùn)兒將從SUBI俱樂部?jī)?nèi)產(chǎn)生，既是對(duì)會(huì)員生活的豐富，也是對(duì)項(xiàng)目的宣傳。尋找純凈天堂——神奇西澳游活動(dòng)花園洋房推廣階段推廣步驟及目的2月4月第一階段保溫期升溫期引爆期保溫期開盤AIMDCAAProcessPurpose1月2月4月1月（以下從缺）階段推廣口號(hào)：小鎮(zhèn)陽光花園洋房推廣階段2月4月第一階段保溫期升溫期引爆期保溫期開盤第七回Subi印象：

視覺策略第七回Subi印象第七回Subi印象：第七回Subi印象謹(jǐn)以此案與各位專家/嘉賓深入探討，感謝各位耐心聽稿！并真誠預(yù)祝——

蘇迪亞諾

締造地產(chǎn)傳奇！

謝謝！謹(jǐn)以此案與各位專家/嘉賓深入探討，南山地產(chǎn)公司：承蒙貴司信任誠邀我司參與貴司蘇迪亞諾項(xiàng)目全程推廣策劃招標(biāo)，我司正式受托后，成立了項(xiàng)目專案小組，按協(xié)定時(shí)間全部完成貴司委托的招標(biāo)工作。特于今日鄭重向貴司提交《整合推廣策劃案》，請(qǐng)查收。我司殷切希望通過貴我雙方之共同努力，以期達(dá)成友好合作，如蒙貴司厚愛，我司必將不遺余力，提供優(yōu)質(zhì)、專業(yè)、高效的服務(wù)及優(yōu)惠的價(jià)格，并有充分信心為貴司項(xiàng)目推廣做出實(shí)效性的成績(jī)！順頌，商祺！

深圳市黑之蛛廣告有限（長沙）公司總經(jīng)理：張友林

尊敬的客戶：南山地產(chǎn)公司：尊敬的客戶：黑之蛛觀點(diǎn)：策劃，只為解決問題存在。不能解決問題的策劃就不是策劃。讓黑之蛛帶你直面問題、揭示問題、分析問題、最終，解決問題。黑之蛛觀點(diǎn)：策劃，只為解決問題存在。不能解決問題的策劃就不是地產(chǎn)之外的思考——

讓我們遠(yuǎn)離傳統(tǒng)地產(chǎn)的平庸，掀起一場(chǎng)蘇迪亞諾的移民風(fēng)暴……地產(chǎn)之外的思考——第一回移民貼士：六大問題敲警鐘第二回星城突圍：尋找機(jī)會(huì)與支持第三回心靈觸碰：產(chǎn)品和消費(fèi)者的共鳴第四回移民澳洲：新生活大陸第五回蘇迪亞諾100%：傳播策略第六回Subi印象：視覺策略—————————Content———————直面問題揭示問題分析問題解決問題第一回移民貼士：六大問題敲警鐘—————————Cont第一回移民貼士：

六大問題敲警鐘第一回移民貼士：省去不必要的恭維，通觀項(xiàng)目，我們提出六大問題：1資源問題2配套問題3區(qū)域消化問題4面子問題5價(jià)差問題6“風(fēng)情”問題省去不必要的恭維，1資源問題TIPS1缺少資源？別墅與其他業(yè)態(tài)相比，對(duì)資源的要求最為苛刻，依賴性也最強(qiáng)。這些資源，可以是稀缺性的自然資源，也可以是人文資源。無論是何種，都必須具有不可替代的重要價(jià)值。概括長沙市場(chǎng)，我們說“大盤云集，激戰(zhàn)在即”。大盤壟斷基本覆蓋到長沙整個(gè)版圖范圍內(nèi)，大多集聚在自然條件優(yōu)越的河西、城北。大量外資和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的引進(jìn)，促使長沙消費(fèi)者的居住理念和居住品質(zhì)發(fā)生重大改變。這一系列的改變要求我們跳出地產(chǎn)，思考地產(chǎn)在居住外的第二價(jià)值。提升項(xiàng)目附加價(jià)值拆招TIPS1缺少資源？別墅與其他業(yè)態(tài)相比，對(duì)資源的要求最為tips2TIPS2作為第一居所的缺陷？

對(duì)別墅人群而言，基礎(chǔ)配套之外，享受型配套直接定義了生活品質(zhì)的優(yōu)越與否。本案大部分的購買者屬于終極置業(yè)者，從功能定義上說，蘇迪亞諾，將會(huì)是他們的“第一居所”，也就是說屬于享受型別墅之外的亞別墅?！暗谝痪铀钡奈飿I(yè)對(duì)于配套的要求極其嚴(yán)苛。尤其本案，位于待開發(fā)的星城鎮(zhèn)，交通不便、配套欠發(fā)達(dá)。加強(qiáng)配套，特色化產(chǎn)品建設(shè)拆招tips2TIPS2作為第一居所的缺陷？對(duì)別墅人群而言TIPS3區(qū)域消化問題？從區(qū)域性特征來說，本案屬于望城縣，片區(qū)消費(fèi)力不足以消化全部的33萬平米高檔別墅和住宅，這就意味著我們需要開拓望城縣外更大的空間。否則困陷在城北一隅極有可能。如何打破擴(kuò)區(qū)域購買的心理障礙，這是項(xiàng)目面對(duì)的一個(gè)最大的問題。

吸引長沙其他片區(qū)居民購房，加大購買群范圍。拆招TIPS3區(qū)域消化問題？從區(qū)域性特征來說，本案屬于望城TIPS4面子問題？“關(guān)乎面子”，這是長沙人購買別墅的普遍心理。對(duì)長沙人而言，別墅就是身份的識(shí)別符號(hào)。而本案位于長沙市較為偏遠(yuǎn)的望城縣，產(chǎn)品銷售阻力更多的可能來源于心理因素而非空間因素。面子問題如何破解？流行時(shí)尚的居住選擇，化解面子問題拆招TIPS4面子問題？“關(guān)乎面子”，這是長沙人購買別墅的普TIPS5“錢”的問題？我們顧慮價(jià)差，而事實(shí)上于別墅、尤其對(duì)于領(lǐng)袖別墅來說，價(jià)格將不是問題。價(jià)格只是個(gè)標(biāo)簽，但對(duì)于居住者來說，真正的價(jià)值是價(jià)格+心理價(jià)值+形象價(jià)值。只有做到讓客戶覺得“物有所值”，甚至“物超所值”，這樣價(jià)差問題才能自然迎刃而解。提升產(chǎn)品心理價(jià)格拆招TIPS5“錢”的問題？我們顧慮價(jià)差，而事實(shí)上于別墅、尤TIPS6“風(fēng)情”問題？長沙市場(chǎng)上的別墅項(xiàng)目可謂百花齊放、風(fēng)情萬種。不論何種檔次規(guī)模，很多項(xiàng)目都在炒作異域風(fēng)情。銀港水晶城的夏威夷風(fēng)情、順天黃金海岸的澳洲風(fēng)情、山水英倫的蘇格蘭風(fēng)情、金色比華利的美式風(fēng)情、世嘉國際華城的歐洲主題等等。“風(fēng)情”泛濫！蘇迪亞諾如何突圍?如何打造項(xiàng)目影響力？我們說影響力來源于產(chǎn)品某一方面的市場(chǎng)異常表現(xiàn)，比如創(chuàng)造了一個(gè)新概念、實(shí)現(xiàn)了一種新技術(shù)，銷售價(jià)格或者速度不同尋常，等等。在資源缺乏的情況下與對(duì)手硬拼硬件顯然是不切實(shí)際的。突破口只能是產(chǎn)品的文化附加值。觀念創(chuàng)新，借助開發(fā)商品牌效應(yīng)提高關(guān)注度和美譽(yù)度。拆招TIPS6“風(fēng)情”問題？長沙市場(chǎng)上的別墅項(xiàng)目可謂百花齊放跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)柔道地產(chǎn)思考賦予產(chǎn)品和項(xiàng)目更多的內(nèi)涵跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)1環(huán)境資源匱乏2配套問題3區(qū)域消化問題4面子問題5價(jià)差問題6“風(fēng)情”問題

六大問題根源于一點(diǎn)：區(qū)域抗性障礙。項(xiàng)目所處的地理位置，帶來的系列不良反應(yīng)?？傊?環(huán)境資源匱乏六大問題根源于一點(diǎn)：區(qū)域抗性障礙?？偟诙?/p>

星城突圍：

尋找機(jī)會(huì)與支持第二回星城突圍：

尋找機(jī)會(huì)與[開發(fā)商]長沙南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[位置]河西望城縣星城鎮(zhèn)，金星大道和星城大道交叉口。[配套]

缺乏。本案自設(shè)幼兒園、集中商業(yè)（5906平方米）。[交通]一般。至市政府8公里、市中心區(qū)18公里、望城8公里，距湘江2公里。

項(xiàng)目寫真項(xiàng)目寫真[規(guī)模]占地500余畝，334612平方米。總建筑面積32萬平方米。容積率1.02。[建筑風(fēng)格]澳洲風(fēng)情。以別墅、洋房、小高層、酒店公寓、社區(qū)商業(yè)組成。[規(guī)劃理念]組團(tuán)空間豐富、強(qiáng)調(diào)社區(qū)鄰里交往。營造環(huán)境優(yōu)雅、適宜居住的高檔住宅小區(qū)。[規(guī)劃布局]設(shè)置綠蔭環(huán)抱的入口，同時(shí)設(shè)置兩個(gè)上千坪人工湖。圍繞兩條景觀帶不知底密度別墅區(qū)。項(xiàng)目寫真[規(guī)模]項(xiàng)目寫真WSTOSWOT分析產(chǎn)品市場(chǎng)有利不利●綜合性社區(qū)的規(guī)模效應(yīng)●內(nèi)部配套：可以基本滿足生活需要?！耖_發(fā)商實(shí)力雄厚、有一定的品牌效應(yīng)●建筑規(guī)劃現(xiàn)代實(shí)用，極具時(shí)代感●巨大的升值潛力●隨著經(jīng)濟(jì)力提高，岳麓區(qū)市場(chǎng)仍有很大空間●國家政策抬高投資門檻，使供應(yīng)量相對(duì)減少，競(jìng)爭(zhēng)壓力變小●長沙市的遠(yuǎn)景規(guī)劃，拉動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展●別墅項(xiàng)目集中在長沙西、東北兩區(qū)。尤其岳麓區(qū)別墅會(huì)構(gòu)成一定威脅●對(duì)大戶型、高檔商品房契稅翻倍●政策導(dǎo)向限制高價(jià)房、高檔房發(fā)展●位置偏遠(yuǎn)、交通不便●一定程度的環(huán)境破壞，限制整體檔次●周邊配套缺乏●戶型單調(diào)●自然環(huán)境資源缺乏WSSWOT分析產(chǎn)品市場(chǎng)有利不利●綜合性社區(qū)的規(guī)模效應(yīng)●深度挖掘項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)我們認(rèn)為：產(chǎn)品層面——

●鮮明的主題定義●良好的人造景觀：人工湖、臨谷和臨水兩條觀景動(dòng)線●情趣盎然的建筑景觀●風(fēng)情街區(qū)滿足生活配套、構(gòu)成獨(dú)立的賣點(diǎn)開發(fā)商層面——

●強(qiáng)大實(shí)力●品牌基礎(chǔ)物質(zhì)可以復(fù)制，文化不可復(fù)制產(chǎn)品到文化的提升是本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)所在產(chǎn)品硬件+產(chǎn)品文化價(jià)值+產(chǎn)品信譽(yù)支持深度挖掘項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)我們認(rèn)為：物質(zhì)可以復(fù)制，文化不可復(fù)制產(chǎn)品第三回心靈觸碰：

產(chǎn)品和消費(fèi)者第三回心靈觸碰：

產(chǎn)品消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析我們尋找……[特征描述]生理年齡：35~50心理年齡：年輕活力性別：男性學(xué)歷：大專及以上職業(yè)：教師、醫(yī)生、公務(wù)員、成功的商人現(xiàn)居住地：岳麓區(qū)為主、其次是長沙市其它片區(qū)家庭狀況：已婚置業(yè)次數(shù)：二次及以上置業(yè)特點(diǎn)：理想性+理智型我們尋找……生理年齡：35~50家庭狀況：已婚

他們擁有較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，處于事業(yè)上升期或事業(yè)有成，懂得投資更懂消費(fèi)。他們擁有較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，處于事業(yè)上升期或事業(yè)有成，懂得投

在外，他們受人尊敬、善于交際、懂得生活、懂得享受；在家，善于投資，是家庭事務(wù)決策者。他們重視家庭、熱愛家人，生活上向往西化，優(yōu)雅時(shí)尚，走在潮流最前沿。在外，他們受人尊敬、善于交際、懂得生活、懂得享受；在家

休閑娛樂對(duì)他們而言是生活中很重要的一部分。同時(shí)，其品質(zhì)和檔次也是不可忽視的。晚飯后，一場(chǎng)高雅的音樂會(huì)或者一場(chǎng)優(yōu)雅的斯洛克都會(huì)是他們的選擇。休閑娛樂對(duì)他們而言是生活中很重要的一部分。同時(shí)，其品

對(duì)生活熱情、樂觀，喜歡戶外運(yùn)動(dòng)，喜歡到處走走，接觸各種不同的新事物。從不拒絕釣魚、登山、自駕游。只要有空，他們一定閑不住！對(duì)生活熱情、樂觀，喜歡戶外運(yùn)動(dòng)，喜歡到處走走，接觸各

時(shí)髦的女主人也一樣，熱情好客，不放過生活的每一個(gè)細(xì)節(jié)。每一件擺設(shè)，酒架、杯盞、大大的躺椅，不一定是最貴的、但一定是有品位的。時(shí)髦的女主人也一樣，熱情好客，不放過生活的每一個(gè)細(xì)節(jié)。每他們喜歡和朋友交流，隨和但有主見。朋友堆里他們總是樂于表達(dá)，也善于傾聽的。把朋友邀到家里、既是炫耀、也是分享。他們喜歡和朋友交流，隨和但有主見。朋友堆里他們總是樂于表達(dá)，對(duì)于生活，他們會(huì)說生活，不說話生存工作更不是粗暴對(duì)待生活的借口只有懂得生活的人，才懂得工作。真正的生活，沒有復(fù)雜的關(guān)系和沉重的歷史枷鎖。輕松自在，還原生活應(yīng)該有的原色。對(duì)于生活，他們會(huì)說生活，不說話生存這樣的一群人，他們渴望著有這樣一個(gè)地方輕松、自由同時(shí)也能符合自己的身份、氣質(zhì)。這里的生活可以享受也可以引以為傲……比如移居澳大利亞感受自然自在的風(fēng)~！這樣的一群人，體驗(yàn)澳大利亞體驗(yàn)SUBIACO………GOTOANEWWORD體驗(yàn)澳大利亞…GOTOANEWWORD神奇的天堂神奇的天堂美麗富饒美麗富饒激情時(shí)尚激情時(shí)尚活力四射活力四射蘇迪亞諾——

西澳大利亞首府佩斯市內(nèi)的陽光小鎮(zhèn)，精巧雅致，風(fēng)景宜人天鵝河使美麗的黑天鵝在此中逗留。在這里，生活寧靜快樂，與碧水陽光作伴，生活是無憂無慮，戶外運(yùn)動(dòng)是人們理想生活中最重要的一環(huán)。青春仿佛在這里永駐。西澳風(fēng)情——

陽光普照，迷人的沙灘、美麗的海岸，大片的花朵綻放在碧綠的草地上，呈現(xiàn)出艷麗的色彩，這就是黑天鵝的故鄉(xiāng)——西澳大利亞。那里民風(fēng)活潑熱情，人們心情放松，愉悅地工作生活。下午3點(diǎn)，一杯現(xiàn)釀的純麥啤酒、一碟精致甜美的點(diǎn)心，露天咖啡廳里的人群總是最閑適的。蘇迪亞諾——西澳風(fēng)情——VS本案黑天鵝之鄉(xiāng)——

蘇迪亞諾VS本案黑天鵝之鄉(xiāng)——相似的區(qū)域位置本案距市政府18分鐘車程。與西澳小鎮(zhèn)的類比，拉升項(xiàng)目整體感覺。蘇迪亞諾西澳首府佩斯市內(nèi)，距市中心僅5公里。相似的區(qū)域位置本案與西澳小鎮(zhèn)的類比，拉升項(xiàng)目整體感覺。蘇迪亞新興的象征蘇迪亞諾二十世紀(jì)晚期乘區(qū)域優(yōu)勢(shì)，獲得經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良機(jī)，從而開始復(fù)興。本案處于一個(gè)復(fù)興的片區(qū)，預(yù)示著城市的新興。蘇迪亞諾，有歷史更有未來。以發(fā)展性為項(xiàng)目推廣建立高度。新興的象征蘇迪亞諾蘇迪亞諾，有歷史更有未來?；钴S的元素蘇迪亞諾典型的澳大利亞城市。擁有一群愛好運(yùn)動(dòng)的人民。本案典型的長沙人群，愛好娛樂、注重休閑娛樂。

以蘇迪亞諾的風(fēng)，點(diǎn)燃長沙人的熱情?；钴S的元素蘇迪亞諾以蘇迪亞諾的風(fēng)，點(diǎn)燃長沙人的熱情。品位的、文化的蘇迪亞諾自成一派的文化，優(yōu)雅的生活方式，時(shí)尚奢侈聚集本案固有的人文環(huán)境，形成了文化居住氛圍

以蘇迪亞諾的優(yōu)雅風(fēng)度，賦予項(xiàng)目?jī)?nèi)涵

品位的、文化的蘇迪亞諾以蘇迪亞諾的優(yōu)雅風(fēng)度，賦予項(xiàng)目?jī)?nèi)涵第四回移民澳洲：

新生活大陸第四回移民澳洲：

新如何打造“醇正”澳洲風(fēng)情小鎮(zhèn)呢？黑之蛛認(rèn)為，“醇正”是本案區(qū)別于其他別墅項(xiàng)目的最大特征，醇正小鎮(zhèn)的打造應(yīng)該從硬件和軟件同時(shí)著手——

硬件：產(chǎn)品精加工軟件：社區(qū)文化再造規(guī)劃建議如何打造“醇正”澳洲風(fēng)情小鎮(zhèn)呢？規(guī)劃建議TIPS1TIPS2TIPS3澳大利亞物種豐富，是天然的自然寶庫。建議在小區(qū)內(nèi)別墅區(qū)每戶門口設(shè)計(jì)一款澳大利亞鳥類的雕塑，一來作為標(biāo)識(shí)，二來建成小鎮(zhèn)“百鳥園”。引進(jìn)熱帶樹種、鋪造白沙灘，全力營造澳洲風(fēng)情小鎮(zhèn)應(yīng)有的自然環(huán)境。商業(yè)街以蘇迪亞諾小鎮(zhèn)風(fēng)格構(gòu)建。包括銘牌制作、噴泉節(jié)點(diǎn)等。商鋪引入側(cè)重性的引進(jìn)風(fēng)格獨(dú)特的多民族商品。小鎮(zhèn)會(huì)所（建議命名為“SUBI俱樂部”）與長沙市內(nèi)其他大中型健身俱樂部、高爾夫球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)同好會(huì)進(jìn)行商業(yè)聯(lián)盟，給與業(yè)主折扣，或在社區(qū)內(nèi)建立站點(diǎn)。產(chǎn)品精加工TIPS1TIPS2TIPS3澳大利亞物種豐富，是天然TIPS4蘇迪亞諾基是居住地也是觀光地。由于交通較為不便，因此建議物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目中提供小鎮(zhèn)巴士。小鎮(zhèn)巴士服務(wù)定位為旅游巴士，同時(shí)接待觀光客。TIPS5商業(yè)街以蘇迪亞諾小鎮(zhèn)風(fēng)格構(gòu)建。包括銘牌制作、噴泉節(jié)點(diǎn)等。商鋪引入側(cè)重性的引進(jìn)風(fēng)格獨(dú)特的多民族商品。TIPS6……TIPS4蘇迪亞諾基是居住地也是觀光地。由于交通較為不便，TIPS1TIPS2TIPS3在認(rèn)籌客戶、業(yè)主間建立SUBI俱樂部，將SUBI打造成一種流行語、一種生活態(tài)度的代名詞。蘇迪亞諾小鎮(zhèn)崇尚民主自由的生活。在業(yè)主內(nèi)進(jìn)行“小鎮(zhèn)鎮(zhèn)長選舉”活動(dòng)，鎮(zhèn)長輪流當(dāng)，體現(xiàn)一種活力和諧的風(fēng)尚。鎮(zhèn)長的職責(zé)在于組織小鎮(zhèn)活動(dòng)、監(jiān)督小鎮(zhèn)管理。澳大利亞是典型的多民族國家，其文化融合性十分強(qiáng)；湖南人在接受外來文化上也是十分寬容的。因此我們可以相應(yīng)的在小鎮(zhèn)內(nèi)舉辦“多元文化節(jié)”，定期引入國內(nèi)外有特色的東西豐富業(yè)主生活。文化再造TIPS1TIPS2TIPS3在認(rèn)籌客戶、業(yè)主間建立STIPS4結(jié)合蘇迪亞諾小鎮(zhèn)特色，在推廣中舉辦春麥啤酒節(jié)、攝影展、戶外音樂會(huì)等手段，體現(xiàn)濃烈的文化特色。TIPS5伯斯是著名的造幣中心，建議樓盤發(fā)行具有極大收藏價(jià)值的限量版紀(jì)念幣，作為項(xiàng)目一大特色進(jìn)行炒作。TIPS6……TIPS4結(jié)合蘇迪亞諾小鎮(zhèn)特色，在推廣中舉辦春麥啤酒節(jié)、攝形象定位核心策略思路形象定位核心策略思路形象定位核心策略思路蘇迪亞諾需要一種異域風(fēng)情的優(yōu)雅體驗(yàn)市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈宏觀調(diào)控成本提高未來城市發(fā)展要求消費(fèi)者樂于接受新興事物享受與品質(zhì)要求身份需求品味需要、便利要求升值要求產(chǎn)品市府旁意大利風(fēng)情高端配套開放空間升值潛力大發(fā)展商實(shí)力提供一個(gè)純正的體驗(yàn)空間尊貴的美麗的快樂的優(yōu)雅的純正的澳洲小鎮(zhèn)大美之地原味生活形象定位核心策略思路蘇迪亞諾需要一種異域風(fēng)情的優(yōu)雅體驗(yàn)市場(chǎng)產(chǎn)品牌寫真：如果【蘇迪亞諾】是一個(gè)人，那一定是……一個(gè)典型的澳大利亞男子，懂得欣賞生活之美，懂得風(fēng)情，懂得品味生活，有著黑天鵝一般的優(yōu)雅，他對(duì)生活的定義就是快樂從不拒絕新事物永遠(yuǎn)保持心態(tài)的年輕吃羊排也好、喝純麥啤酒也好，重要的是…………內(nèi)涵，不僅屬于思想的深度；不一樣的魅力，動(dòng)靜之中，令你深深打動(dòng)……品牌寫真：如果【蘇迪亞諾】是一個(gè)人，那一定是……內(nèi)涵，不僅屬定位思考：一個(gè)觀念的問題澳洲小鎮(zhèn)定位釋意：

澳洲——風(fēng)格定義。表明項(xiàng)目建筑特色、規(guī)劃特色。小鎮(zhèn)——規(guī)模定義。小鎮(zhèn)生活方式，自如自在的悠閑、寫意放松的感動(dòng)。醇正澳洲風(fēng)情小鎮(zhèn)定位釋意：

醇正——風(fēng)格定義，區(qū)別于市場(chǎng)上的同類項(xiàng)目，突出特色?！按肌备呦硎?、醞釀的含義。風(fēng)情——人文聯(lián)想。這似乎只是關(guān)于修飾詞的取舍問題。但卻令我們的創(chuàng)作組產(chǎn)省了分歧。定位思考：一個(gè)觀念的問題澳洲小鎮(zhèn)定位釋意：醇正澳澳洲小鎮(zhèn)醇正澳洲風(fēng)情小鎮(zhèn)Vs

常規(guī)的定位方式，體現(xiàn)項(xiàng)目采用澳洲式的居住環(huán)境規(guī)劃、營造澳式文化氛圍。

突破性的定位方式，這里就是澳大利亞。Vs“醇正”是對(duì)正統(tǒng)性的強(qiáng)調(diào)，源于對(duì)項(xiàng)目的不自信?！帮L(fēng)情”，十足的刻意打造的味道。隨著思考的深入，我們?cè)絹碓角逦恕疤K迪亞諾”是什么。澳洲小鎮(zhèn)醇正澳洲風(fēng)情小鎮(zhèn)Vs常規(guī)的定位方澳洲小鎮(zhèn)——不是復(fù)制、這里就是澳大利亞——項(xiàng)目定位澳洲小鎮(zhèn)項(xiàng)目定位澳洲小鎮(zhèn)——

Subiaco1-居住價(jià)值2-觀光價(jià)值3-休閑娛樂價(jià)值4-文化價(jià)值5-地段價(jià)值……價(jià)值挖掘——環(huán)境：遠(yuǎn)離市區(qū)的喧鬧規(guī)模：33萬平米綜合型物業(yè)，自給自足的小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)：人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)，超前，優(yōu)越景觀：濃烈的澳洲風(fēng)情生活：清新愉悅的生活方式配套：一站式配套，完美、豐盛品牌：深圳知名開發(fā)公司，實(shí)力保障價(jià)值解構(gòu)澳洲小鎮(zhèn)——1-居住價(jià)值價(jià)值挖掘——價(jià)值解構(gòu)項(xiàng)目賣點(diǎn)提升N0.1社區(qū)功能價(jià)值（規(guī)模、配套等）自成體系的“一站式生活城中城”項(xiàng)目賣點(diǎn)提升N0.1社區(qū)功能價(jià)值（規(guī)模、N0.2景觀價(jià)值（園林/建筑風(fēng)格）澳洲花園N0.2景觀價(jià)值（園林/建筑風(fēng)格）N0.3地段價(jià)值升值的城，希望之城N0.3地段價(jià)值N0.4人居價(jià)值（居住方式）國際化健康生態(tài)社區(qū)

N0.4人居價(jià)值（居住方式）N0.5文化價(jià)值從“居住的舒適”到“生活的藝術(shù)”

N0.5文化價(jià)值N0.6體驗(yàn)價(jià)值（生活方式）澳洲的完美生活：自由、優(yōu)雅、寫意N0.6體驗(yàn)價(jià)值（生活方式）項(xiàng)目密碼高雅的品位的浪漫的自在的生態(tài)的高雅的品位的浪漫的自在的生態(tài)的美的地方放松身體、釋放心靈還原生活應(yīng)有的輕松與自在這里是蘇迪亞諾這里是澳大利亞的自由寫意空氣主傳播概念：大美之地，原味生活主傳播概念：輔推主傳播概念：

美的西澳風(fēng)說不盡、道不完的西澳美不只在于它的自然更在于它的人文酒香濃烈、花香醉人處處散發(fā)迷人氣息露天咖啡館的卡布齊諾讓人不禁想要豎起拇指說一句Subiaco,onya!（”蘇迪亞諾，棒極了！”澳大利亞俚語）輔推主傳播概念：說不盡、道不完的西澳輔推廣告語：Subiaco,onya!（”蘇迪亞諾，棒極了！”澳大利亞俚語）印象澳洲，原味生活。原味生活自由家。私享小鎮(zhèn)，自在天堂。一湖一碧海，一鎮(zhèn)一天堂。夢(mèng)想原來咫尺之遙。輔推廣告語：輔推廣告語：在原味生活中的你。生活渡假計(jì)劃。大美之地的生活享法。大美之地，完美生活。屬于自己的美麗城莊。分享澳洲青春。輔推廣告語：雅致美墅，尊賞生活。美墅生活原味。原來可以這樣生活。生活完美化。品味自在生活，分享澳洲青春。印象澳洲，原味生活。輔推廣告語：雅致美墅，尊賞生活。輔推廣告語：SUBIACO小鎮(zhèn)宣言：1-SUBIACO既是地方、一種生活，也是一種人；2-SUBI小鎮(zhèn)，美麗宜人，適宜居?。?-SUBI生活就是節(jié)拍，有緊張、更要懂放松；4-SUBI人的年齡不在于外表，在于心態(tài)；5-窩在家里不如享受窗外的藍(lán)天；6-歷史不重要，重要的是享受今天?！揖褪荢UBI——SUBIACO小鎮(zhèn)宣言：1-SUBIACO既是地方、一種生活西澳一湖一碧灣，一鎮(zhèn)一天堂有一個(gè)地方黑天鵝在引頸高歌綿羊們?cè)谟崎e踱步芬芳的各色小野花熱情的綻放、綻放讓心靈皈依在——西澳。賣點(diǎn)發(fā)想西澳賣點(diǎn)發(fā)想西澳賣點(diǎn)發(fā)想等待subiaco的生活那個(gè)叫subiaco的小鎮(zhèn)在開滿玫瑰花的花園里品著釀酒廠剛剛出窖的葡萄酒聽他說天鵝河的童話任時(shí)光在指縫里慢慢流淌西澳賣點(diǎn)發(fā)想等待subiaco的生活小鎮(zhèn)生活多久前的童話故事，在今晚悄悄發(fā)生

窗外，天鵝河。隨風(fēng)舞逐水流，月朗花香，濃濃脈脈，是誰在另一頭，為這潺潺的流淌在空氣中的浪漫輕輕吟唱？宛如童話故事中圣潔美麗的天鵝公主般，等待著她的王子的到來。從此，王子公主過著快樂的生活。

小鎮(zhèn)生活多久前的童話故事，在今晚悄悄發(fā)生自由的，自己的

扯掉名貴的領(lǐng)帶，讓你的脖子與清風(fēng)親密接觸；踢掉昂貴的高根鞋，讓你的腳指頭也可以自由呼吸。穿著純棉的衣服，汲著純棉的拖鞋，讓自己純純的回歸最初的狀態(tài)。從此，只做自己的自己！

心境自由的，自己的心境擁有一顆年輕的心，去征服所有的高度在這里，不是紳士，沒有淑女，面對(duì)古老而神秘的“艾爾斯巖”，你的心中只會(huì)生出無限的征服欲望，攀登，攀登。汗水酣暢淋漓的流淌，激情連綿不絕的迸發(fā)，在登上頂峰的時(shí)候，你才會(huì)明白，勇士就是如此誕生的。心境擁有一顆年輕的心，去征服所有的高度心境風(fēng)景讓自己也成為一道風(fēng)景天鵝河邊，拎起裙角，與黑天鵝一起翩翩起舞，是高貴也是飛揚(yáng)，點(diǎn)點(diǎn)白帆在粼粼波光中緩緩劃出一道道雪白的蕾絲。此刻，讓心情盛開吧！

風(fēng)景讓自己也成為一道風(fēng)景紅土地、湛藍(lán)天、白沙灘，在這里邂逅100%天堂純粹的東西總是令人感動(dòng)著，在純粹的景色中，一切在這里自然快樂的成長，讓自己好好迷失在這里。

風(fēng)景紅土地、湛藍(lán)天、白沙灘，在這里邂逅100%天堂風(fēng)景風(fēng)景這里的色彩閃耀這里的天，藍(lán)的干凈、發(fā)亮；這里的沙灘，白的純粹、無暇；這里的野花，開的醉人、快樂；這里的棕櫚樹，長的蔥綠、挺拔；這里的色彩是明亮而閃耀的。每一天的生活都是不一樣的沒有味道的生活，是乏味的；沒有溫暖的生活，是孤獨(dú)的。而這里的小鎮(zhèn)生活，是心靈的靠枕，在緩緩流淌的生活中品味著日子的甜蜜。風(fēng)景這里的色彩閃耀每一天的生活都是不一樣的第五回蘇迪亞諾100%：

傳播策略第五回蘇迪亞諾100%：

階段性傳播策略階段性傳播策略推廣思路黑之蛛認(rèn)為：根據(jù)項(xiàng)目特性，開發(fā)期將比較長。推廣思路上以大手筆、大氣勢(shì)為推廣原則，將項(xiàng)目形象塑造為“長沙市獨(dú)有的具有居住、旅游、升值多重價(jià)值的風(fēng)情小鎮(zhèn)