房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營-第三章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律課件

第三章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律本章內(nèi)容：房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境、影響因素與參與者，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場細分方式，反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場的特性、功能，房地產(chǎn)市場周期循環(huán)，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施重點問題：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場細分方式反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)第三章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律本章內(nèi)容：房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境1.概念：指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。2.分類：八大類第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)業(yè)的運行環(huán)境主要影響因素社會環(huán)境人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等政治環(huán)境政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對待外資的態(tài)度經(jīng)濟環(huán)境城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發(fā)育程度等法律制度環(huán)境與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律法規(guī)與相關(guān)政策技術(shù)環(huán)境建筑材料、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進步；信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用，及伴隨而來的房地產(chǎn)業(yè)信息化的要求資源環(huán)境土地、能源等資源約束國際環(huán)境國際資本流動和經(jīng)濟的全球化表3-1房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境及其影響因素房地產(chǎn)業(yè)的運行環(huán)境主要影響因素社會環(huán)境人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)其中：影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素是：社會因素、經(jīng)濟因素、政策因素社會因素包括：傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量和狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等經(jīng)濟因素包括：經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等政策因素包括：土地供給政策、城市發(fā)展政策、住房建設(shè)和住房消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)稅收政策等其中：金融業(yè)的發(fā)展信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變?nèi)⒂绊懛康禺a(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量人文環(huán)境的變化自然環(huán)境的變化政治制度的變遷金融業(yè)的發(fā)展信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善生產(chǎn)和工作房地產(chǎn)市場土地所有者或當(dāng)前土地使用者開發(fā)商政府及政府機構(gòu)金融機構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問，包括：建筑師工程師會計師造價工程師或經(jīng)濟師房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人律師消費者或買家四、房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)市場土地所有者或當(dāng)前土地使用者開發(fā)商政府及政府機構(gòu)金融消費者或買家一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：總量結(jié)構(gòu)：分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察供求之間的總量差距。區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析不同地區(qū)間房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特征。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系，判別供給檔次和需求水平之間是否錯位。投資結(jié)構(gòu)：分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。租買結(jié)構(gòu)：指當(dāng)前使用的房地產(chǎn)空間中，租住空間和購買自住空間的比例關(guān)系。消費者或買家一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)市場細分（一）按地域范圍細分最常見是按城市劃分還可按省或自治區(qū)所轄的地域劃分（二）按房地產(chǎn)用途細分居住物業(yè)市場商業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)市場特殊物業(yè)市場土地市場二、房地產(chǎn)市場細分（三）按增量存量細分分為三級市場按增量存量方式劃分土地房屋一級市場——土地使用權(quán)出讓市場二級市場——土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場三級市場——存量房地產(chǎn)交易市場一級土地市場二級土地市場一級房屋市場（增量市場或一手房市場）二級房屋市場（存量市場或二手房市場）互動（三）按增量存量細分一級市場——土地使用權(quán)出讓市場二級市場—（四）按交易形式細分土地的交易新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易存量房屋的交易土地買賣市場土地租賃市場土地抵押市場銷售（含預(yù)售）市場租賃（含預(yù)租）市場抵押市場租賃市場轉(zhuǎn)讓市場抵押市場保險市場（四）按交易形式細分土地買賣市場土地租賃市場土地抵押市場銷售（五）按目標(biāo)市場細分按建造標(biāo)準(zhǔn)或價格水平按目標(biāo)市場的群體特征低檔物業(yè)市場中低檔物業(yè)市場中檔物業(yè)市場中高檔物業(yè)市場高檔物業(yè)市場（五）按目標(biāo)市場細分低檔物業(yè)市場三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括三種類型，即：供給指標(biāo)需求指標(biāo)市場交易指標(biāo)三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括三種類指標(biāo)名稱涵義及計算公式新竣工量（NCt）報告期內(nèi)（如第t年或半年、季度、月）內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計滅失量（δt）指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因（損毀、拆遷等）滅失掉的部分存量（St）指報告期內(nèi)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計報告期存量＝上期存量+報告期新竣工量－報告期滅失量空置量（VCt）指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分空置率（VRt）指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例VRt＝VCt/St可供租售量（HSRt）指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)可供租售量＝上期可供租售數(shù)量－上期吸納量+本期新竣工量房屋施工面積（BUCt）指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積房屋新開工面積（CSt）指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積平均建設(shè)周期（CPt）指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積竣工房屋價值（VBCt）指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值，包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備的購置和安裝費用（一）供給指標(biāo)指標(biāo)名稱涵義及計算公式新竣工量（NCt）報告期內(nèi)（如第t年或指標(biāo)名稱涵義及計算公式國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）指按市場價格計算的一個國家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果有三種表現(xiàn)形態(tài)：價值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)三種計算方法：生產(chǎn)法、收入法和支出法人口數(shù)指一定時點、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個人總和，包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口城市家庭人口指居住在一起，經(jīng)濟上合在一起共同生活的家庭成員就業(yè)人員數(shù)量指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經(jīng)營收入的人員數(shù)量，反映一定時期內(nèi)全部勞動力資源的利用情況就業(yè)分布指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況城鎮(zhèn)登記失業(yè)率指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營業(yè)主、個體戶主、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比城市家庭可支配收入指居民家庭可以用來自由支配的收入城市家庭總支出指除借貸支出以外的全部家庭支出房屋空間使用數(shù)量指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量商品零售價格指數(shù)指反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)城市居民消費價格指數(shù)指反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)（二）需求指標(biāo)指標(biāo)名稱涵義及計算公式國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）指按市場價格計算指標(biāo)名稱涵義及計算公式銷售量（HSt）指報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可分類分別統(tǒng)計出租量（HRt）指報告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計吸納量（AVt）指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)，分類分別統(tǒng)計AVt＝HSt+HRt吸納率（ARt）指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，以百分?jǐn)?shù)表示，分類分別計算ARt＝AVt/HSRt吸納周期（APt）指按報告期內(nèi)的吸納速度（單位時間內(nèi)的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，分類分別計算APt＝HSRt/AVt預(yù)售面積指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積房地產(chǎn)價格指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均價格的統(tǒng)計。房地產(chǎn)租金指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計。房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)（三）市場交易指標(biāo)指標(biāo)名稱涵義及計算公式銷售量（HSt）指報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)第三節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性（一）市場供給的壟斷性在壟斷的房地產(chǎn)市場中，開發(fā)企業(yè)傾向于使用減少供給從而獲得壟斷價格的手段來對消費者進行價格歧視，總體上將造成社會福利的損失。（二）市場需求的廣泛性和多樣性（三）市場交易的復(fù)雜性第三節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性（四）市場價格與位置密切相關(guān)開發(fā)商品的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與所處的地理位置關(guān)系極大。人口的增長、土地資源的不可再生性和社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使房地產(chǎn)價格總體呈向上波動趨勢?，F(xiàn)實價格要考慮交易主體個別因素的影響。（四）市場價格與位置密切相關(guān)（五）存在廣泛的經(jīng)濟外部性經(jīng)濟外部性：是指一個經(jīng)濟主體的活動對另一個主體的影響不能通過市場運作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負外部性。（六）市場信息的不對稱性信息不對稱性：是指在市場交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對稱的，通常產(chǎn)品的賣方對自己生產(chǎn)或提供的產(chǎn)品擁有更多的信息，而產(chǎn)品的買方對所要購買的產(chǎn)品擁有很少的信息。（五）存在廣泛的經(jīng)濟外部性二、房地產(chǎn)市場的功能（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益（二）顯示房地產(chǎn)市場需求變化價格P1PSD1DMM1銷售住宅數(shù)量O租金出租住宅數(shù)量L1LOSDD1RR1圖3-1銷售和出租住宅需求變化示意圖二、房地產(chǎn)市場的功能價格P1SD1DMM1銷售住宅數(shù)量（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化引起房地產(chǎn)市場供給變化的原因：建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化（四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資本市場房地產(chǎn)商品具有的消費品和投資品雙重特征決定了房地產(chǎn)市場存在空間市場和資本市場兩個層面。（一）房地產(chǎn)空間市場房地產(chǎn)空間市場上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。空間市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。（二）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，目的是獲取投資收益。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機構(gòu)投資者，新增供給的來源是新建的建筑物。第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資本市（三）房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場緊密聯(lián)系空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場中的需求。空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。房地產(chǎn)市場存在一種均衡狀態(tài)，在該狀態(tài)下，租金和價格都不發(fā)生變化，價格與重置成本相同，新增量和滅失量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。但均衡狀態(tài)非常短暫，大部分時間市場處于不均衡狀態(tài)，呈現(xiàn)向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)上下波動的趨勢。（三）房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因原因供需因素的影響市場信息不充分導(dǎo)致供需調(diào)整存在時滯生產(chǎn)者與消費者心理因素的影響政策因素的影響政治沖擊制度因素的影響生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)供需因素的影響（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容主要內(nèi)容：在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期。在此時期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異很微小。房地產(chǎn)市場的一個運行周期包括的階段：擴張緩慢蕭條調(diào)節(jié)復(fù)蘇再次擴張（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容擴張緩慢蕭條調(diào)節(jié)復(fù)蘇再次擴（四）分析房地產(chǎn)周期運動的新觀念現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究認(rèn)為：經(jīng)濟擴張和創(chuàng)造就業(yè)不再是線性關(guān)系就業(yè)機會增加與空間需求不再同比增長經(jīng)濟活動的擴張不再立即絕對導(dǎo)致新建筑增加在不確定、不連續(xù)且正處于轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟環(huán)境中，必須強調(diào)對未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去做預(yù)測。（四）分析房地產(chǎn)周期運動的新觀念（五）房地產(chǎn)市場的自然周期下降長期平均空置率水平上升ABCDE供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢需求增長加快，空置率下降，租金增長率穩(wěn)定或小步上升需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降需求繼續(xù)上升，開始新的建設(shè)，但需求增長比供給快，空置率仍下降，租金增長率上升供給（竣工）增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升需求停止增長或以很慢的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑供給增長率＝需求增長率（五）房地產(chǎn)市場的自然周期下降長期平均空置率水平上升ABCD（六）房地產(chǎn)市場的投資周期房地產(chǎn)市場自然周期處于谷底并開始向第一階段運動時，很少資本投向存量房地產(chǎn)，沒有資本投入新項目的開發(fā)建設(shè)。自然周期運動通過第一階段，部分投資者回到市場中來，以低于重置成本的價格購買存量房地產(chǎn)的機會。自然周期第二階段后半段，資本流量顯著增加。自然周期達到峰值并進入第三階段時，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目，房地產(chǎn)市場流動性很高，之后當(dāng)投資者認(rèn)識到市場下滑時，會降低對投資的回報預(yù)期，降低購買存量房地產(chǎn)的出價，房地產(chǎn)市場流動性大大下降，自然周期進入第四階段。（六）房地產(chǎn)市場的投資周期房地產(chǎn)市場自然周期處于谷底并開始向（七）房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。（七）房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系三、房地產(chǎn)泡沫與過熱（一）房地產(chǎn)泡沫及成因泡沫：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，其實對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機。《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學(xué)辭典》房地產(chǎn)泡沫：指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果。三、房地產(chǎn)泡沫與過熱2.房地產(chǎn)泡沫的成因土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑2.房地產(chǎn)泡沫的成因土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)投機需（二）“過度開發(fā)”及誘因1.房地產(chǎn)市場中過度開發(fā)的含義房地產(chǎn)市場的過度開發(fā)也稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。2.過度開發(fā)的誘因開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差開發(fā)商之間的博弈非理性行為以及開發(fā)資金的易得性（二）“過度開發(fā)”及誘因開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差開發(fā)商之間的博（三）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系1.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)過度開發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同過度開發(fā)和泡沫在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同市場參與者的參與動機不同（三）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系過度開發(fā)和泡沫是反映兩2.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系若房地產(chǎn)市場處于周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制（包括市場規(guī)則和政府政策），市場信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財務(wù)杠桿比較高，則開發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性就比較大，且投機性行為容易迅速蔓延，這種情況下房地產(chǎn)泡沫較容易產(chǎn)生，同時會伴隨過度開發(fā)、銀行資產(chǎn)過多向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。2.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系（四）房地產(chǎn)泡沫的衡量常用的衡量指標(biāo)實際價格/理論價格房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)房價收入比個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求由于房地產(chǎn)泡沫問題的復(fù)雜性，通常綜合上述指標(biāo)構(gòu)造出房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，來反映房地產(chǎn)市場價格泡沫的程度。（四）房地產(chǎn)泡沫的衡量第五節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性（一）房地產(chǎn)市場失靈房地產(chǎn)市場的壟斷性特征，要求政府制定反壟斷政策，以改善市場效率，平抑壟斷價格。房地產(chǎn)市場的外部性特征，需要政府通過稅收、補貼外部性收益－成本內(nèi)部化的措施來提高市場效率。房地產(chǎn)市場的嚴(yán)重信息不對稱問題，要求政府建立實施有效的信息公開制度，提高市場透明度。第五節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性（二）住房問題和住房保障住房兼具商品和公共品的雙重屬性，使得住房保障不僅是經(jīng)濟問題，也是重要的社會問題和政治問題。住房保障是社會保障體系中的一個部分，也是政府維護社會公平的重要職能。幾種典型的保障方式政府直接建房（以英國、香港、新加坡為代表）依靠政府財政優(yōu)惠措施，鼓勵非營利機構(gòu)建房（以法國、瑞典、日本為代表）對住房投資人減稅和對住房承租人補貼的方式（二）住房問題和住房保障（三）宏觀經(jīng)濟周期循環(huán)房地產(chǎn)業(yè)是重要的宏觀經(jīng)濟調(diào)控的目標(biāo)對象。房地產(chǎn)市場的運行要受到貨幣政策和財政政策的影響。（四）房地產(chǎn)價格劇烈波動房地產(chǎn)價格存在“繁榮與崩潰”規(guī)律，因此政府通過政策干預(yù)，以維護房地產(chǎn)市場價格的穩(wěn)定。（五）房地產(chǎn)市場非均衡房地產(chǎn)市場的總量非均衡表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給并存。房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)非均衡主要表現(xiàn)為不同的子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡。（三）宏觀經(jīng)濟周期循環(huán)二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段（一）土地供應(yīng)政策土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運行有決定性影響。土地供應(yīng)政策的核心是土地供應(yīng)計劃。通過土地供應(yīng)計劃對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，要妥善處理好保護土地資源和滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對建筑空間的需求之間的關(guān)系。保護的目的是更好地、可持續(xù)地滿足需求。二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段個人住房抵押貸款價值比率的調(diào)整居民購房支付能力當(dāng)前居民購房需求數(shù)量房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤水平開發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供給數(shù)量外商投資政策、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策及房地產(chǎn)資本市場創(chuàng)新渠道的建立房地產(chǎn)資本市場的資金供求關(guān)系調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)、投資和消費行為（二）金融政策個人住房抵押貸款價值比率的調(diào)整居民購房支付能力當(dāng)前居民購房需（三）住房政策政府的住房分配和消費政策，對商品房市場的調(diào)控作用非常明顯。（四）城市規(guī)劃城市規(guī)劃可分為五個層次：發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖、詳細藍圖社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃都對土地配置有影響，對房地產(chǎn)市場的運行起重要作用，三者相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計劃體系。（三）住房政策（五）地價政策政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費政策等經(jīng)濟手段，靈活運用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣方式，以及必要時的直接行政干預(yù)，對地價進行有效調(diào)控。（六）稅收政策房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。（七）租金控制租金作為房地產(chǎn)的租賃價格，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象之一。合理的租金水平應(yīng)與整體經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)。（五）地價政策三、健全房地產(chǎn)市場行為的措施（一）健全市場準(zhǔn)入制度建立完善的資質(zhì)審查制度，確定進入市場的資格建立資質(zhì)審查制度的原則：公開化、標(biāo)準(zhǔn)化（二）推動行業(yè)誠信體系建設(shè)（三）規(guī)范交易程序用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機、維護市場秩序的有效措施。（四）加強產(chǎn)權(quán)管理三、健全房地產(chǎn)市場行為的措施第三章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律本章內(nèi)容：房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境、影響因素與參與者，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場細分方式，反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場的特性、功能，房地產(chǎn)市場周期循環(huán)，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施重點問題：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場細分方式反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)第三章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律本章內(nèi)容：房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境1.概念：指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。2.分類：八大類第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)業(yè)的運行環(huán)境主要影響因素社會環(huán)境人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等政治環(huán)境政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對待外資的態(tài)度經(jīng)濟環(huán)境城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發(fā)育程度等法律制度環(huán)境與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律法規(guī)與相關(guān)政策技術(shù)環(huán)境建筑材料、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進步；信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用，及伴隨而來的房地產(chǎn)業(yè)信息化的要求資源環(huán)境土地、能源等資源約束國際環(huán)境國際資本流動和經(jīng)濟的全球化表3-1房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境及其影響因素房地產(chǎn)業(yè)的運行環(huán)境主要影響因素社會環(huán)境人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)其中：影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素是：社會因素、經(jīng)濟因素、政策因素社會因素包括：傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量和狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等經(jīng)濟因素包括：經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等政策因素包括：土地供給政策、城市發(fā)展政策、住房建設(shè)和住房消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)稅收政策等其中：金融業(yè)的發(fā)展信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變?nèi)?、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量人文環(huán)境的變化自然環(huán)境的變化政治制度的變遷金融業(yè)的發(fā)展信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善生產(chǎn)和工作房地產(chǎn)市場土地所有者或當(dāng)前土地使用者開發(fā)商政府及政府機構(gòu)金融機構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問，包括：建筑師工程師會計師造價工程師或經(jīng)濟師房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人律師消費者或買家四、房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)市場土地所有者或當(dāng)前土地使用者開發(fā)商政府及政府機構(gòu)金融消費者或買家一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：總量結(jié)構(gòu)：分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察供求之間的總量差距。區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析不同地區(qū)間房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特征。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系，判別供給檔次和需求水平之間是否錯位。投資結(jié)構(gòu)：分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。租買結(jié)構(gòu)：指當(dāng)前使用的房地產(chǎn)空間中，租住空間和購買自住空間的比例關(guān)系。消費者或買家一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)市場細分（一）按地域范圍細分最常見是按城市劃分還可按省或自治區(qū)所轄的地域劃分（二）按房地產(chǎn)用途細分居住物業(yè)市場商業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)市場特殊物業(yè)市場土地市場二、房地產(chǎn)市場細分（三）按增量存量細分分為三級市場按增量存量方式劃分土地房屋一級市場——土地使用權(quán)出讓市場二級市場——土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場三級市場——存量房地產(chǎn)交易市場一級土地市場二級土地市場一級房屋市場（增量市場或一手房市場）二級房屋市場（存量市場或二手房市場）互動（三）按增量存量細分一級市場——土地使用權(quán)出讓市場二級市場—（四）按交易形式細分土地的交易新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易存量房屋的交易土地買賣市場土地租賃市場土地抵押市場銷售（含預(yù)售）市場租賃（含預(yù)租）市場抵押市場租賃市場轉(zhuǎn)讓市場抵押市場保險市場（四）按交易形式細分土地買賣市場土地租賃市場土地抵押市場銷售（五）按目標(biāo)市場細分按建造標(biāo)準(zhǔn)或價格水平按目標(biāo)市場的群體特征低檔物業(yè)市場中低檔物業(yè)市場中檔物業(yè)市場中高檔物業(yè)市場高檔物業(yè)市場（五）按目標(biāo)市場細分低檔物業(yè)市場三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括三種類型，即：供給指標(biāo)需求指標(biāo)市場交易指標(biāo)三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括三種類指標(biāo)名稱涵義及計算公式新竣工量（NCt）報告期內(nèi)（如第t年或半年、季度、月）內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計滅失量（δt）指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因（損毀、拆遷等）滅失掉的部分存量（St）指報告期內(nèi)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計報告期存量＝上期存量+報告期新竣工量－報告期滅失量空置量（VCt）指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分空置率（VRt）指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例VRt＝VCt/St可供租售量（HSRt）指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)可供租售量＝上期可供租售數(shù)量－上期吸納量+本期新竣工量房屋施工面積（BUCt）指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積房屋新開工面積（CSt）指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積平均建設(shè)周期（CPt）指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積竣工房屋價值（VBCt）指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值，包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備的購置和安裝費用（一）供給指標(biāo)指標(biāo)名稱涵義及計算公式新竣工量（NCt）報告期內(nèi)（如第t年或指標(biāo)名稱涵義及計算公式國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）指按市場價格計算的一個國家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果有三種表現(xiàn)形態(tài)：價值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)三種計算方法：生產(chǎn)法、收入法和支出法人口數(shù)指一定時點、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個人總和，包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口城市家庭人口指居住在一起，經(jīng)濟上合在一起共同生活的家庭成員就業(yè)人員數(shù)量指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經(jīng)營收入的人員數(shù)量，反映一定時期內(nèi)全部勞動力資源的利用情況就業(yè)分布指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況城鎮(zhèn)登記失業(yè)率指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營業(yè)主、個體戶主、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比城市家庭可支配收入指居民家庭可以用來自由支配的收入城市家庭總支出指除借貸支出以外的全部家庭支出房屋空間使用數(shù)量指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量商品零售價格指數(shù)指反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)城市居民消費價格指數(shù)指反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)（二）需求指標(biāo)指標(biāo)名稱涵義及計算公式國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）指按市場價格計算指標(biāo)名稱涵義及計算公式銷售量（HSt）指報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可分類分別統(tǒng)計出租量（HRt）指報告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計吸納量（AVt）指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)，分類分別統(tǒng)計AVt＝HSt+HRt吸納率（ARt）指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，以百分?jǐn)?shù)表示，分類分別計算ARt＝AVt/HSRt吸納周期（APt）指按報告期內(nèi)的吸納速度（單位時間內(nèi)的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，分類分別計算APt＝HSRt/AVt預(yù)售面積指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積房地產(chǎn)價格指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均價格的統(tǒng)計。房地產(chǎn)租金指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計。房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)（三）市場交易指標(biāo)指標(biāo)名稱涵義及計算公式銷售量（HSt）指報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)第三節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性（一）市場供給的壟斷性在壟斷的房地產(chǎn)市場中，開發(fā)企業(yè)傾向于使用減少供給從而獲得壟斷價格的手段來對消費者進行價格歧視，總體上將造成社會福利的損失。（二）市場需求的廣泛性和多樣性（三）市場交易的復(fù)雜性第三節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性（四）市場價格與位置密切相關(guān)開發(fā)商品的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與所處的地理位置關(guān)系極大。人口的增長、土地資源的不可再生性和社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使房地產(chǎn)價格總體呈向上波動趨勢?，F(xiàn)實價格要考慮交易主體個別因素的影響。（四）市場價格與位置密切相關(guān)（五）存在廣泛的經(jīng)濟外部性經(jīng)濟外部性：是指一個經(jīng)濟主體的活動對另一個主體的影響不能通過市場運作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負外部性。（六）市場信息的不對稱性信息不對稱性：是指在市場交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對稱的，通常產(chǎn)品的賣方對自己生產(chǎn)或提供的產(chǎn)品擁有更多的信息，而產(chǎn)品的買方對所要購買的產(chǎn)品擁有很少的信息。（五）存在廣泛的經(jīng)濟外部性二、房地產(chǎn)市場的功能（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益（二）顯示房地產(chǎn)市場需求變化價格P1PSD1DMM1銷售住宅數(shù)量O租金出租住宅數(shù)量L1LOSDD1RR1圖3-1銷售和出租住宅需求變化示意圖二、房地產(chǎn)市場的功能價格P1SD1DMM1銷售住宅數(shù)量（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化引起房地產(chǎn)市場供給變化的原因：建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化（四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資本市場房地產(chǎn)商品具有的消費品和投資品雙重特征決定了房地產(chǎn)市場存在空間市場和資本市場兩個層面。（一）房地產(chǎn)空間市場房地產(chǎn)空間市場上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間?？臻g市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。（二）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，目的是獲取投資收益。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機構(gòu)投資者，新增供給的來源是新建的建筑物。第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資本市（三）房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場緊密聯(lián)系空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場中的需求?？臻g市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。房地產(chǎn)市場存在一種均衡狀態(tài)，在該狀態(tài)下，租金和價格都不發(fā)生變化，價格與重置成本相同，新增量和滅失量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。但均衡狀態(tài)非常短暫，大部分時間市場處于不均衡狀態(tài)，呈現(xiàn)向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)上下波動的趨勢。（三）房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因原因供需因素的影響市場信息不充分導(dǎo)致供需調(diào)整存在時滯生產(chǎn)者與消費者心理因素的影響政策因素的影響政治沖擊制度因素的影響生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)供需因素的影響（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容主要內(nèi)容：在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期。在此時期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異很微小。房地產(chǎn)市場的一個運行周期包括的階段：擴張緩慢蕭條調(diào)節(jié)復(fù)蘇再次擴張（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容擴張緩慢蕭條調(diào)節(jié)復(fù)蘇再次擴（四）分析房地產(chǎn)周期運動的新觀念現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究認(rèn)為：經(jīng)濟擴張和創(chuàng)造就業(yè)不再是線性關(guān)系就業(yè)機會增加與空間需求不再同比增長經(jīng)濟活動的擴張不再立即絕對導(dǎo)致新建筑增加在不確定、不連續(xù)且正處于轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟環(huán)境中，必須強調(diào)對未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去做預(yù)測。（四）分析房地產(chǎn)周期運動的新觀念（五）房地產(chǎn)市場的自然周期下降長期平均空置率水平上升ABCDE供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢需求增長加快，空置率下降，租金增長率穩(wěn)定或小步上升需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降需求繼續(xù)上升，開始新的建設(shè)，但需求增長比供給快，空置率仍下降，租金增長率上升供給（竣工）增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升需求停止增長或以很慢的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑供給增長率＝需求增長率（五）房地產(chǎn)市場的自然周期下降長期平均空置率水平上升ABCD（六）房地產(chǎn)市場的投資周期房地產(chǎn)市場自然周期處于谷底并開始向第一階段運動時，很少資本投向存量房地產(chǎn)，沒有資本投入新項目的開發(fā)建設(shè)。自然周期運動通過第一階段，部分投資者回到市場中來，以低于重置成本的價格購買存量房地產(chǎn)的機會。自然周期第二階段后半段，資本流量顯著增加。自然周期達到峰值并進入第三階段時，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目，房地產(chǎn)市場流動性很高，之后當(dāng)投資者認(rèn)識到市場下滑時，會降低對投資的回報預(yù)期，降低購買存量房地產(chǎn)的出價，房地產(chǎn)市場流動性大大下降，自然周期進入第四階段。（六）房地產(chǎn)市場的投資周期房地產(chǎn)市場自然周期處于谷底并開始向（七）房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。（七）房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系三、房地產(chǎn)泡沫與過熱（一）房地產(chǎn)泡沫及成因泡沫：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，其實對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機。《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學(xué)辭典》房地產(chǎn)泡沫：指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果。三、房地產(chǎn)泡沫與過熱2.房地產(chǎn)泡沫的成因土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑2.房地產(chǎn)泡沫的成因土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)投機需（二）“過度開發(fā)”及誘因1.房地產(chǎn)市場中過度開發(fā)的含義房地產(chǎn)市場的過度開發(fā)也稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。2.過度開發(fā)的誘因開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差開發(fā)商之間的博弈非理性行為以及開發(fā)資金的易得性（二）“過度開發(fā)”及誘因開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差開發(fā)商之間的博（三）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系1.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)過度開發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同過度開發(fā)和泡沫在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同市場參與者的參與動機不同（三）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系過度開發(fā)和泡沫是反映兩2.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系若房地產(chǎn)市場處于周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效