第2章：房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行的一般規(guī)律-課件

第2章：房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)概述房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制土地出讓市場(chǎng)供求均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡第2章：房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)概述12.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)含義房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述房地產(chǎn)市場(chǎng)含義22.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)含義1.房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域和場(chǎng)所。決定商品、勞務(wù)的價(jià)格和交易數(shù)量的機(jī)制。房地產(chǎn)商品一切交換關(guān)系總和。房地產(chǎn)資源配置的一種手段。2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)含義1.房地產(chǎn)市場(chǎng)32.房地產(chǎn)市場(chǎng)功能交換功能傳遞信息功能優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營(yíng)效益的功能促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高的功能調(diào)節(jié)和再分配國(guó)民收入的功能理順流通環(huán)節(jié)的功能促進(jìn)住房消費(fèi)和優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能2.房地產(chǎn)市場(chǎng)功能交換功能43.房地產(chǎn)市場(chǎng)體系含義多種房地產(chǎn)市場(chǎng)相互聯(lián)系、相互制約所形成的市場(chǎng)幾個(gè)體系系統(tǒng)。具體可以從以下三個(gè)角度理解：是多種房地產(chǎn)市場(chǎng)的集合而形成的有機(jī)統(tǒng)一體多種房地產(chǎn)市場(chǎng)之間密切聯(lián)系的市場(chǎng)關(guān)系一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)3.房地產(chǎn)市場(chǎng)體系含義52.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu)按市場(chǎng)運(yùn)行層次劃分可以分為房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)。按交易客體劃分使用權(quán)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）、房產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)和物業(yè)管理市場(chǎng)。按物業(yè)類型劃分住宅市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、農(nóng)用物業(yè)市場(chǎng)、休閑娛樂(lè)市場(chǎng)等2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu)按市場(chǎng)運(yùn)行層次劃分6按購(gòu)置的目的劃分投資市場(chǎng)自用市場(chǎng)按房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)形式劃分房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)使用市場(chǎng)按供貨形成劃分現(xiàn)房市場(chǎng)期房市場(chǎng)按購(gòu)置的目的劃分72.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的區(qū)別房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)2.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的區(qū)別81.房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的區(qū)別特征一般商品市場(chǎng)典型的房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣參與人數(shù)參與者眾多，沒(méi)有壟斷、沒(méi)有寡頭或者壟斷競(jìng)爭(zhēng)參與者少，買賣雙方分別在買方市場(chǎng)、賣方市場(chǎng)中掌握控制權(quán)專業(yè)知識(shí)和交易方式買賣雙方對(duì)商品了解較多，容易達(dá)成交易買賣雙方缺乏專業(yè)知識(shí)、交易牽涉較多的法律手續(xù)和較高的費(fèi)用產(chǎn)品的標(biāo)志性產(chǎn)品具有同一性、可互相替換；產(chǎn)品差異性小房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，每一宗各不相同產(chǎn)品的移動(dòng)性產(chǎn)品可以運(yùn)輸至熱銷市場(chǎng)位置固定，不可移動(dòng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性的市場(chǎng)投資量和購(gòu)買頻度投資量小，購(gòu)買頻度高對(duì)一般家庭是一宗大投資，不會(huì)經(jīng)常購(gòu)買（一般一生不超過(guò)5次）政府的作用政府極少干預(yù)，任其自然通過(guò)金融、貨幣、規(guī)劃、環(huán)境、衛(wèi)生等方面來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)格有供需雙方順利交互作用達(dá)成供需雙方交互決定，但不同暢；任何一方對(duì)信息的不了解可能導(dǎo)致價(jià)格扭曲1.房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的區(qū)別特征一般商品市場(chǎng)典型的房地92.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)影響范圍的區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)的不充分性供給調(diào)節(jié)的滯后性交易的復(fù)雜性對(duì)金融業(yè)的依賴性易受政府干預(yù)2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)102.1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)分級(jí)運(yùn)行概念房地產(chǎn)商品上交易和流通實(shí)際上是三個(gè)具有不同運(yùn)行特征層次，一般把這種實(shí)際的運(yùn)行狀況成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的分級(jí)運(yùn)行。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)組織形式是壟斷房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，主要是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)，組織形態(tài)是一定壟斷性的不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，一般采取轉(zhuǎn)讓或者出租的形式，組織形態(tài)是有一定壟斷性的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)2.1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)分級(jí)運(yùn)行概念112.2房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制宏觀調(diào)控機(jī)制“政府失靈”和“市場(chǎng)失靈”2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制122.2.1市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制內(nèi)涵三要素：房地產(chǎn)交易主體—供給主體和需求主體；房地產(chǎn)交易客體—土地/物業(yè)；房地產(chǎn)交易法規(guī)及其監(jiān)督者、市場(chǎng)管理者。運(yùn)行機(jī)制動(dòng)力機(jī)制價(jià)格機(jī)制供求機(jī)制競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制2.2.1市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制內(nèi)涵132.2.2宏觀調(diào)控機(jī)制城市的規(guī)劃控制和土地供應(yīng)計(jì)劃?rùn)C(jī)制財(cái)政稅收機(jī)制信貸及利率機(jī)制2.2.2宏觀調(diào)控機(jī)制城市的規(guī)劃控制和土地供應(yīng)計(jì)劃?rùn)C(jī)制142.2.3“政府失靈”和“市場(chǎng)失靈”1.“市場(chǎng)失靈”與政府干預(yù)市場(chǎng)失靈:市場(chǎng)機(jī)制在正常運(yùn)作的條件下出現(xiàn)的資源配置失效原因是不能滿足下面的理想條件:市場(chǎng)的普遍性、市場(chǎng)的完全性、信息的完全性在生產(chǎn)技術(shù)方面不存在不可分割性和規(guī)模經(jīng)濟(jì)性現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)存在:外部性、壟斷、社會(huì)分配不公、經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)2.2.3“政府失靈”和“市場(chǎng)失靈”1.“市場(chǎng)失靈”與政府152.“政府失靈”與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)理論的基礎(chǔ)：社會(huì)化大生產(chǎn)要求國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門之間協(xié)調(diào)生產(chǎn)資料完全私人占有造成了巨大的浪費(fèi)和生產(chǎn)過(guò)剩危機(jī)只有生產(chǎn)資料公有制能消除生產(chǎn)過(guò)程的自發(fā)性和盲目性社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)中，人們的利益是共同的，生產(chǎn)的目的是滿足人們的共同需要實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式的前提：完全信息假定單一利益主體假定2.“政府失靈”與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)16政府失靈的表現(xiàn)：宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與周期性經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定資源配置效率低下國(guó)民經(jīng)濟(jì)比例失調(diào)生產(chǎn)單位自主權(quán)的喪失與創(chuàng)新的喪失收入分配的扭曲行政部門的官僚化尋租與政治腐敗政府失靈的表現(xiàn)：172.3土地出讓市場(chǎng)供求均衡土地出讓市場(chǎng)的供給和需求地價(jià)本質(zhì)和形成地價(jià)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律土地價(jià)格彈性2.3土地出讓市場(chǎng)供求均衡土地出讓市場(chǎng)的供給和需求182.3.1土地出讓市場(chǎng)的供給和需求1.土地的供給及影響因素（1）土地供給土地的供給是在一定時(shí)間內(nèi)可供人們利用的土地資源數(shù)量。土地供給分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。土地供給曲線如下圖：PQS2OS1圖2-1土地供給曲線2.3.1土地出讓市場(chǎng)的供給和需求1.土地的供給及影響因素P19（2）土地經(jīng)濟(jì)供給的影響因素：自然限制因素、經(jīng)濟(jì)因素、技術(shù)因素、制度因素圖2-3城市規(guī)劃對(duì)土地供給的影響圖2-2土地出讓市場(chǎng)土地供給曲線PQS2OS1SS’S1’Q1Q2Q3Q4PQODS’SQ’QP’P（2）土地經(jīng)濟(jì)供給的影響因素：圖2-3城市規(guī)劃對(duì)土地供給的影202.土地需求及影響因素（1）土地需求土地的需求是在一定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買者愿意而且能夠購(gòu)買的土地資源數(shù)量。PQODPQOD圖2-4土地需求曲線圖2-5土地投機(jī)需求曲線2.土地需求及影響因素PQODPQOD圖2-4土地需求曲線圖21（2）土地需求的影響因素土地需求的影響因素可以分為宏觀和微觀因素。宏觀因素：國(guó)民收入水平、公共基礎(chǔ)設(shè)施水平、政府的政策、社會(huì)因素（政治狀況、人口狀況）等。微觀因素：區(qū)位選擇r(d)dOa)r(d)dOI1I2b)r(d)dOI1I2I3Ic)r(d)dOMd)a)單一用途土地競(jìng)標(biāo)租金b)兩種用途土地競(jìng)標(biāo)租金c)市場(chǎng)土地競(jìng)標(biāo)租金d)廠商最佳位置選擇（2）土地需求的影響因素r(d)dOa)r(d)dOI1I2222.3.2地價(jià)的本質(zhì)和形成1.地價(jià)的本質(zhì)馬克思主義地價(jià)理論土地資源價(jià)格，土地權(quán)利在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。土地資本價(jià)格，土地的投資及其帶來(lái)利息性地租的資本收回。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)理論土地收益價(jià)格，地租的資本化。有土地的收入與成本決定。土地市場(chǎng)價(jià)格，土地市場(chǎng)上所形成的交易價(jià)格。由供求關(guān)系決定。綜上所述，土地本身沒(méi)有內(nèi)在價(jià)值，地價(jià)本質(zhì)是土地權(quán)利收益價(jià)格，土地產(chǎn)權(quán)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收入。2.3.2地價(jià)的本質(zhì)和形成1.地價(jià)的本質(zhì)232.地價(jià)的形成（1）地價(jià)形成的基本原理

土地收益決定土地價(jià)格，同時(shí)與土地供求機(jī)制形成一定時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)格。圖2-9供給不變時(shí)地價(jià)的形成圖2-10供給不斷增加時(shí)地價(jià)的形成QPODD’P’PSPODD’P’PS0QSQ1Q2EF2.地價(jià)的形成圖2-9供給不變時(shí)地價(jià)的形成圖2-10供給不斷24（2）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中地價(jià)的形成土地出讓方式：劃撥、協(xié)議、拍賣、招標(biāo)QPOP2PSP1QPOSP1P2P3P4P5D1D2D3D4D5QPOSP1P2P3P4PnD1D2D3D4DnEn圖2-11劃撥地價(jià)的形成圖2-12招標(biāo)方式下地價(jià)的形成圖2-13拍賣方式下地價(jià)的形成（2）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中地價(jià)的形成QPOP2PSP1QPOSP252.3.3地價(jià)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律1.地價(jià)上漲是地價(jià)運(yùn)動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)地價(jià)上漲主要原因:投資性增值供求性增值用途性增值貨幣政策性增值2.地價(jià)波浪式上漲是地價(jià)運(yùn)動(dòng)的具體體現(xiàn)波浪式上升的原因:地價(jià)受經(jīng)濟(jì)周期的影響偶然、突發(fā)、斷續(xù)的特殊原因造成土地需求的猛增或猛減土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)的滯后性2.3.3地價(jià)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律1.地價(jià)上漲是地價(jià)運(yùn)動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)262.3.4土地價(jià)格彈性

土地價(jià)格彈性表示土地變化量隨著土地價(jià)格變化而變化的程度，分為土地需求價(jià)格彈性和土地供給價(jià)格彈性。1.土地需求價(jià)格彈性土地價(jià)格變化比率引起的土地需求量變動(dòng)的比率。2.土地供給價(jià)格彈性土地價(jià)格變化比率引起的土地供給量變動(dòng)的比率。2.3.4土地價(jià)格彈性土地價(jià)格彈性表示土地變化量隨著土272.4房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給房地產(chǎn)供給對(duì)需求的反應(yīng)過(guò)程房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求281.房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵一般指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者或者投資者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)數(shù)量。2.房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)房地產(chǎn)需求的整體性房地產(chǎn)需求的區(qū)域性房地產(chǎn)需求的層次性房地產(chǎn)需求的可替代性房地產(chǎn)需求具有消費(fèi)和投資的雙重性2.4.1房地產(chǎn)需求1.房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵2.4.1房地產(chǎn)需求293.房地產(chǎn)需求的種類：按需求的性質(zhì)劃分生產(chǎn)性需求消費(fèi)性需求投資性需求按需求的對(duì)象劃分本地人需求外省人士需求境外人士需求3.房地產(chǎn)需求的種類：304.影響房地產(chǎn)需求的主要因素國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)(人口數(shù)量和結(jié)構(gòu))房地產(chǎn)價(jià)格城市化水平國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策(信貸政策直接影響信貸能力)消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期消費(fèi)者或者投資者的偏好4.影響房地產(chǎn)需求的主要因素315.房地產(chǎn)需求彈性(1)房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性含義:房地產(chǎn)商品價(jià)格變化的比率引起房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，表示房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。用公式表達(dá)為：式中Ed—房地產(chǎn)商品需求的價(jià)格彈性系數(shù)；P—房地產(chǎn)商品價(jià)格；△P—房地產(chǎn)商品的價(jià)格變動(dòng)量；Q―房地產(chǎn)商品的需求量;△Q―房地產(chǎn)商品的需求變動(dòng)量.5.房地產(chǎn)需求彈性(1)房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性32Ed的含義：0＜Ed＜1，需求缺乏價(jià)格彈性，對(duì)價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)?。籈d＞1，需求富有價(jià)格彈性，對(duì)價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)很大房地產(chǎn)商品需求曲線PQD2ED1OEd的含義：PQD2ED1O33(2)房地產(chǎn)需求的收入彈性含義收入的變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需求量的變動(dòng)的比率，表示房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。公式表達(dá)為：式中Ey—房地產(chǎn)商品需求收入彈性系數(shù)；Y—消費(fèi)者的可支配收入；△Y—消費(fèi)者的可支配收入變動(dòng)量；Q―房地產(chǎn)商品的需求量；△Q―房地產(chǎn)商品的需求變動(dòng)量。(2)房地產(chǎn)需求的收入彈性34Ed的含義：0＜Ey＜1，需求缺乏收入彈性，對(duì)收入的變動(dòng)反應(yīng)??；Ey

＞1，需求富有收入彈性，對(duì)收入的變動(dòng)反應(yīng)很大一般來(lái)講：房地產(chǎn)的需求收入彈性與一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有密切的聯(lián)系。特殊意義來(lái)看：不同的房地產(chǎn)商品，其需求的收入彈性是不同的。Ed的含義：356.房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求和有效需求房地產(chǎn)潛在需求居民對(duì)房地產(chǎn)商品消費(fèi)欲望按目前社會(huì)一般生活水平計(jì)算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量。房地產(chǎn)有效需求現(xiàn)實(shí)需求，一定時(shí)期每一價(jià)格水平上愿意而且能夠購(gòu)買的商品量。6.房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求和有效需求房地產(chǎn)潛在需求36培育房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的途徑從兩個(gè)方向努力：加強(qiáng)有效供給；創(chuàng)造條件是潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。主要途徑：深化住房制度改革規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序發(fā)展和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)增加收入理順流通環(huán)節(jié)，完善中介銷售服務(wù)重視房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給和總需求的動(dòng)態(tài)平衡促進(jìn)有效需求形成培育房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的途徑372.4.2房地產(chǎn)供給1.房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品數(shù)量。2.房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性（缺乏彈性）房地產(chǎn)供給的層次性房地產(chǎn)供給的滯后性房地產(chǎn)供給的時(shí)期性2.4.2房地產(chǎn)供給1.房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵383.決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格土地價(jià)格和城市土地?cái)?shù)量資金供應(yīng)量和利用率稅收、信貸政策建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期3.決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格394.房地產(chǎn)供給彈性供給彈性含義供給的價(jià)格彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的比率所引起的其供應(yīng)量的變動(dòng)的比率，表示房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。公式：式中Es―房地產(chǎn)商品供給彈性系數(shù)；P―房地產(chǎn)商品價(jià)格；△P―房地產(chǎn)商品的價(jià)格變動(dòng)量；△Q―房地產(chǎn)商品的變動(dòng)量；Q―房地產(chǎn)商品的供給量。4.房地產(chǎn)供給彈性供給彈性含義40特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無(wú)彈性：如下圖特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無(wú)彈性：如下圖41短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，如下圖a)：短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，如下圖b)：PQSOP2P0P1Q1Q0Q2PQSOP2P0P1Q1Q0Q2圖a)圖b)短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，如下圖a)：PQSOP2P0P1Q425.房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給有效供給的內(nèi)涵微觀經(jīng)濟(jì)中：現(xiàn)實(shí)供給層次中符合消費(fèi)者需求的、正在或即將實(shí)現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。宏觀經(jīng)濟(jì)中：房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達(dá)到均衡時(shí)的總供給。增加房地產(chǎn)有效供給的主要途徑努力提高供給結(jié)構(gòu)的吻合程度努力提高供給價(jià)格與支付能力的吻合程度努力體現(xiàn)一定的超前性努力提高總供給與總需求的吻合程度5.房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給有效供給的內(nèi)涵432.4.3房地產(chǎn)供給對(duì)需求的反應(yīng)過(guò)程房地產(chǎn)需求上升時(shí)空置房的消化→租金和價(jià)格↑→更多買家進(jìn)入既定供給量市場(chǎng)（價(jià)格持續(xù)上升到某一點(diǎn)）→投資者和開(kāi)發(fā)商進(jìn)入開(kāi)發(fā)市場(chǎng)（經(jīng)濟(jì)良好、政局穩(wěn)定）→建設(shè)項(xiàng)目陸續(xù)上馬，供給價(jià)格逐漸↑供給滿足部分需求之后空置率↑→租金、價(jià)格↓→房產(chǎn)商利潤(rùn)↓（建設(shè)量的上升引起開(kāi)發(fā)成本↑）→停止新項(xiàng)目啟動(dòng)房地產(chǎn)需求較少時(shí)空置率↑→租金、價(jià)格↓→空置房低價(jià)位消化/繼續(xù)空置/被迫拆除，保持該狀態(tài)直到需求再次上升2.4.3房地產(chǎn)供給對(duì)需求的反應(yīng)過(guò)程房地產(chǎn)需求上升時(shí)442.4.4房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡1.房地產(chǎn)供求平衡的內(nèi)涵房地產(chǎn)供求平衡的含義總量的均衡和結(jié)構(gòu)的均衡供給與需求的均衡狀態(tài)，即房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格一致，供給數(shù)量與需求數(shù)量一致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。如圖所示：PQDSNMN1M2M1EFGON2HI2.4.4房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡1.房地產(chǎn)供求平衡的內(nèi)涵PQDS45房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)均衡房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類物業(yè)及其相互間的關(guān)系，也稱為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。按功能特點(diǎn)：住宅、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房及其他房屋。按檔次：低檔住宅、中檔住宅、高檔住宅寫字樓：甲、乙、丙級(jí)商用房：商鋪、商場(chǎng)、酒店、賓館和娛樂(lè)用房等房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)均衡46基本原理需求量和供給量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的影響需求和供給變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的影響PQD0S1NMN1M1M2E0E2E1OS0D1PQD0NMN1M1M2E0E2E1OS0基本原理PQD0S1NMN1M1M2E0E2E1OS0D1P47原理要義均衡狀態(tài)的形成必須是供給和需求的兩種力量相互作用結(jié)果均衡狀態(tài)的構(gòu)成要素，不但包括供給價(jià)格和需求價(jià)格一致，也包括供給數(shù)量和需求數(shù)量的一致理論分析，通常把房地產(chǎn)供給量或者需求量作為房地產(chǎn)價(jià)格的函數(shù)供給與需求的均衡包括兩個(gè)層次，微觀層次；宏觀層次上原理要義48供求均衡的現(xiàn)實(shí)意義房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行所追求的目標(biāo)均衡只是相對(duì)的：求略大于供的狀態(tài)；供略大于求的狀態(tài)（理想狀態(tài)）微觀方面：房地產(chǎn)商應(yīng)重視市場(chǎng)供給和需求的變動(dòng)，及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略和計(jì)劃宏觀方面：國(guó)家利用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿引導(dǎo)供求曲線沿著人們所希望的方向移動(dòng)，達(dá)到新的均衡狀態(tài)供求均衡的現(xiàn)實(shí)意義492.房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡表現(xiàn)為三種狀態(tài)：總量性供不應(yīng)求狀態(tài)1980年，我國(guó)住房租售價(jià)格比為1：145﹤﹤國(guó)際1：81978年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積3.6m2，低于1949年4.5m2。PQD1S1NM4N1M2M1EOS0D0M32.房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡表現(xiàn)為三種狀態(tài)：PQD1S1NM4N150總量性供過(guò)于求狀態(tài)微觀經(jīng)濟(jì)層次盲目擴(kuò)大生產(chǎn)宏觀缺乏調(diào)節(jié)20世紀(jì)90年代（92~93年）房地產(chǎn)過(guò)熱，90年代末供給過(guò)剩95年底，積壓5031萬(wàn)m2，96年↑6624萬(wàn)m2，98年底↑8000萬(wàn)m2，其中住房積壓占80%。結(jié)構(gòu)性供求失衡狀態(tài)一般由于供給方的投資決策失誤造成的2000年以來(lái)，高檔住房入住率極低，低檔商品房的供不應(yīng)求。PQD0S1NM3N1M1M2EOS0D1M4總量性供過(guò)于求狀態(tài)PQD0S1NM3N1M1M2EOS0D1513.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的均衡是商品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)條件1）房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡的實(shí)現(xiàn)條件：深化住房體制改革完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系著重研究和培養(yǎng)商品房的有效需求，注重供給與需求總量的均衡以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的均衡是商品價(jià)值的實(shí)522）房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡模型單一市場(chǎng)均衡模型該模型假定土地存量等于新建設(shè)用地?cái)?shù)量，并且土地質(zhì)量沒(méi)有差異。市場(chǎng)均衡的條件是在一定價(jià)格下的需求量和供給量相等。PQDSNMEO2）房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡模型PQDSNMEO53蛛網(wǎng)模型房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)，其價(jià)格的變化與供給量之間存在一定的規(guī)律。因?yàn)椋憾唐诠┙o缺乏彈性中長(zhǎng)期供給有彈性房地產(chǎn)的需求對(duì)于價(jià)格的變化反應(yīng)較供給更敏感房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是市場(chǎng)房地產(chǎn)供給的調(diào)節(jié)者。因此房地產(chǎn)供給與需求的變化蛛網(wǎng)模型可以分為：收斂性蛛網(wǎng)模型、發(fā)散性蛛網(wǎng)模型、穩(wěn)定性蛛網(wǎng)模型

蛛網(wǎng)模型54（1）收斂型蛛網(wǎng)收斂型蛛網(wǎng)的條件：供給彈性<需求彈性，或，供給曲線斜率>需求曲線斜率。因?yàn)樾枨髲椥源?，表明價(jià)格變化相對(duì)較小，進(jìn)而由價(jià)格引起的供給變化則更小，再進(jìn)而由供給引起的價(jià)格變化則更更小……

PQSOP1P2P3Q1QnQ2DD′Q3Pn（1）收斂型蛛網(wǎng)PQSOP1P2P3Q1QnQ2DD′Q355（2）發(fā)散型蛛網(wǎng)的條件：供給彈性>需求彈性，或，供給曲線斜率<需求曲線斜率。PQSOP3P2P1Q3Q2DD′Q1PQSOP2P1Q2DD′Q1（3）穩(wěn)定型蛛網(wǎng)的條件：供給彈性=需求彈性，或，供給曲線斜率=需求曲線斜率。（2）發(fā)散型蛛網(wǎng)的條件：供給彈性>需求彈性，或，供給曲線斜率56第2章：房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)概述房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制土地出讓市場(chǎng)供求均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡第2章：房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)概述572.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)含義房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述房地產(chǎn)市場(chǎng)含義582.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)含義1.房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域和場(chǎng)所。決定商品、勞務(wù)的價(jià)格和交易數(shù)量的機(jī)制。房地產(chǎn)商品一切交換關(guān)系總和。房地產(chǎn)資源配置的一種手段。2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)含義1.房地產(chǎn)市場(chǎng)592.房地產(chǎn)市場(chǎng)功能交換功能傳遞信息功能優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營(yíng)效益的功能促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高的功能調(diào)節(jié)和再分配國(guó)民收入的功能理順流通環(huán)節(jié)的功能促進(jìn)住房消費(fèi)和優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能2.房地產(chǎn)市場(chǎng)功能交換功能603.房地產(chǎn)市場(chǎng)體系含義多種房地產(chǎn)市場(chǎng)相互聯(lián)系、相互制約所形成的市場(chǎng)幾個(gè)體系系統(tǒng)。具體可以從以下三個(gè)角度理解：是多種房地產(chǎn)市場(chǎng)的集合而形成的有機(jī)統(tǒng)一體多種房地產(chǎn)市場(chǎng)之間密切聯(lián)系的市場(chǎng)關(guān)系一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)3.房地產(chǎn)市場(chǎng)體系含義612.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu)按市場(chǎng)運(yùn)行層次劃分可以分為房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)。按交易客體劃分使用權(quán)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）、房產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)和物業(yè)管理市場(chǎng)。按物業(yè)類型劃分住宅市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、農(nóng)用物業(yè)市場(chǎng)、休閑娛樂(lè)市場(chǎng)等2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu)按市場(chǎng)運(yùn)行層次劃分62按購(gòu)置的目的劃分投資市場(chǎng)自用市場(chǎng)按房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)形式劃分房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)使用市場(chǎng)按供貨形成劃分現(xiàn)房市場(chǎng)期房市場(chǎng)按購(gòu)置的目的劃分632.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的區(qū)別房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)2.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的區(qū)別641.房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的區(qū)別特征一般商品市場(chǎng)典型的房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣參與人數(shù)參與者眾多，沒(méi)有壟斷、沒(méi)有寡頭或者壟斷競(jìng)爭(zhēng)參與者少，買賣雙方分別在買方市場(chǎng)、賣方市場(chǎng)中掌握控制權(quán)專業(yè)知識(shí)和交易方式買賣雙方對(duì)商品了解較多，容易達(dá)成交易買賣雙方缺乏專業(yè)知識(shí)、交易牽涉較多的法律手續(xù)和較高的費(fèi)用產(chǎn)品的標(biāo)志性產(chǎn)品具有同一性、可互相替換；產(chǎn)品差異性小房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，每一宗各不相同產(chǎn)品的移動(dòng)性產(chǎn)品可以運(yùn)輸至熱銷市場(chǎng)位置固定，不可移動(dòng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性的市場(chǎng)投資量和購(gòu)買頻度投資量小，購(gòu)買頻度高對(duì)一般家庭是一宗大投資，不會(huì)經(jīng)常購(gòu)買（一般一生不超過(guò)5次）政府的作用政府極少干預(yù)，任其自然通過(guò)金融、貨幣、規(guī)劃、環(huán)境、衛(wèi)生等方面來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)格有供需雙方順利交互作用達(dá)成供需雙方交互決定，但不同暢；任何一方對(duì)信息的不了解可能導(dǎo)致價(jià)格扭曲1.房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的區(qū)別特征一般商品市場(chǎng)典型的房地652.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)影響范圍的區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)的不充分性供給調(diào)節(jié)的滯后性交易的復(fù)雜性對(duì)金融業(yè)的依賴性易受政府干預(yù)2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)662.1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)分級(jí)運(yùn)行概念房地產(chǎn)商品上交易和流通實(shí)際上是三個(gè)具有不同運(yùn)行特征層次，一般把這種實(shí)際的運(yùn)行狀況成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的分級(jí)運(yùn)行。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)組織形式是壟斷房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，主要是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)，組織形態(tài)是一定壟斷性的不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，一般采取轉(zhuǎn)讓或者出租的形式，組織形態(tài)是有一定壟斷性的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)2.1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)分級(jí)運(yùn)行概念672.2房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制宏觀調(diào)控機(jī)制“政府失靈”和“市場(chǎng)失靈”2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制682.2.1市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制內(nèi)涵三要素：房地產(chǎn)交易主體—供給主體和需求主體；房地產(chǎn)交易客體—土地/物業(yè)；房地產(chǎn)交易法規(guī)及其監(jiān)督者、市場(chǎng)管理者。運(yùn)行機(jī)制動(dòng)力機(jī)制價(jià)格機(jī)制供求機(jī)制競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制2.2.1市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制內(nèi)涵692.2.2宏觀調(diào)控機(jī)制城市的規(guī)劃控制和土地供應(yīng)計(jì)劃?rùn)C(jī)制財(cái)政稅收機(jī)制信貸及利率機(jī)制2.2.2宏觀調(diào)控機(jī)制城市的規(guī)劃控制和土地供應(yīng)計(jì)劃?rùn)C(jī)制702.2.3“政府失靈”和“市場(chǎng)失靈”1.“市場(chǎng)失靈”與政府干預(yù)市場(chǎng)失靈:市場(chǎng)機(jī)制在正常運(yùn)作的條件下出現(xiàn)的資源配置失效原因是不能滿足下面的理想條件:市場(chǎng)的普遍性、市場(chǎng)的完全性、信息的完全性在生產(chǎn)技術(shù)方面不存在不可分割性和規(guī)模經(jīng)濟(jì)性現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)存在:外部性、壟斷、社會(huì)分配不公、經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)2.2.3“政府失靈”和“市場(chǎng)失靈”1.“市場(chǎng)失靈”與政府712.“政府失靈”與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)理論的基礎(chǔ)：社會(huì)化大生產(chǎn)要求國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門之間協(xié)調(diào)生產(chǎn)資料完全私人占有造成了巨大的浪費(fèi)和生產(chǎn)過(guò)剩危機(jī)只有生產(chǎn)資料公有制能消除生產(chǎn)過(guò)程的自發(fā)性和盲目性社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)中，人們的利益是共同的，生產(chǎn)的目的是滿足人們的共同需要實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式的前提：完全信息假定單一利益主體假定2.“政府失靈”與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)72政府失靈的表現(xiàn)：宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與周期性經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定資源配置效率低下國(guó)民經(jīng)濟(jì)比例失調(diào)生產(chǎn)單位自主權(quán)的喪失與創(chuàng)新的喪失收入分配的扭曲行政部門的官僚化尋租與政治腐敗政府失靈的表現(xiàn)：732.3土地出讓市場(chǎng)供求均衡土地出讓市場(chǎng)的供給和需求地價(jià)本質(zhì)和形成地價(jià)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律土地價(jià)格彈性2.3土地出讓市場(chǎng)供求均衡土地出讓市場(chǎng)的供給和需求742.3.1土地出讓市場(chǎng)的供給和需求1.土地的供給及影響因素（1）土地供給土地的供給是在一定時(shí)間內(nèi)可供人們利用的土地資源數(shù)量。土地供給分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。土地供給曲線如下圖：PQS2OS1圖2-1土地供給曲線2.3.1土地出讓市場(chǎng)的供給和需求1.土地的供給及影響因素P75（2）土地經(jīng)濟(jì)供給的影響因素：自然限制因素、經(jīng)濟(jì)因素、技術(shù)因素、制度因素圖2-3城市規(guī)劃對(duì)土地供給的影響圖2-2土地出讓市場(chǎng)土地供給曲線PQS2OS1SS’S1’Q1Q2Q3Q4PQODS’SQ’QP’P（2）土地經(jīng)濟(jì)供給的影響因素：圖2-3城市規(guī)劃對(duì)土地供給的影762.土地需求及影響因素（1）土地需求土地的需求是在一定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買者愿意而且能夠購(gòu)買的土地資源數(shù)量。PQODPQOD圖2-4土地需求曲線圖2-5土地投機(jī)需求曲線2.土地需求及影響因素PQODPQOD圖2-4土地需求曲線圖77（2）土地需求的影響因素土地需求的影響因素可以分為宏觀和微觀因素。宏觀因素：國(guó)民收入水平、公共基礎(chǔ)設(shè)施水平、政府的政策、社會(huì)因素（政治狀況、人口狀況）等。微觀因素：區(qū)位選擇r(d)dOa)r(d)dOI1I2b)r(d)dOI1I2I3Ic)r(d)dOMd)a)單一用途土地競(jìng)標(biāo)租金b)兩種用途土地競(jìng)標(biāo)租金c)市場(chǎng)土地競(jìng)標(biāo)租金d)廠商最佳位置選擇（2）土地需求的影響因素r(d)dOa)r(d)dOI1I2782.3.2地價(jià)的本質(zhì)和形成1.地價(jià)的本質(zhì)馬克思主義地價(jià)理論土地資源價(jià)格，土地權(quán)利在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。土地資本價(jià)格，土地的投資及其帶來(lái)利息性地租的資本收回。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)理論土地收益價(jià)格，地租的資本化。有土地的收入與成本決定。土地市場(chǎng)價(jià)格，土地市場(chǎng)上所形成的交易價(jià)格。由供求關(guān)系決定。綜上所述，土地本身沒(méi)有內(nèi)在價(jià)值，地價(jià)本質(zhì)是土地權(quán)利收益價(jià)格，土地產(chǎn)權(quán)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收入。2.3.2地價(jià)的本質(zhì)和形成1.地價(jià)的本質(zhì)792.地價(jià)的形成（1）地價(jià)形成的基本原理

土地收益決定土地價(jià)格，同時(shí)與土地供求機(jī)制形成一定時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)格。圖2-9供給不變時(shí)地價(jià)的形成圖2-10供給不斷增加時(shí)地價(jià)的形成QPODD’P’PSPODD’P’PS0QSQ1Q2EF2.地價(jià)的形成圖2-9供給不變時(shí)地價(jià)的形成圖2-10供給不斷80（2）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中地價(jià)的形成土地出讓方式：劃撥、協(xié)議、拍賣、招標(biāo)QPOP2PSP1QPOSP1P2P3P4P5D1D2D3D4D5QPOSP1P2P3P4PnD1D2D3D4DnEn圖2-11劃撥地價(jià)的形成圖2-12招標(biāo)方式下地價(jià)的形成圖2-13拍賣方式下地價(jià)的形成（2）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中地價(jià)的形成QPOP2PSP1QPOSP812.3.3地價(jià)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律1.地價(jià)上漲是地價(jià)運(yùn)動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)地價(jià)上漲主要原因:投資性增值供求性增值用途性增值貨幣政策性增值2.地價(jià)波浪式上漲是地價(jià)運(yùn)動(dòng)的具體體現(xiàn)波浪式上升的原因:地價(jià)受經(jīng)濟(jì)周期的影響偶然、突發(fā)、斷續(xù)的特殊原因造成土地需求的猛增或猛減土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)的滯后性2.3.3地價(jià)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律1.地價(jià)上漲是地價(jià)運(yùn)動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)822.3.4土地價(jià)格彈性

土地價(jià)格彈性表示土地變化量隨著土地價(jià)格變化而變化的程度，分為土地需求價(jià)格彈性和土地供給價(jià)格彈性。1.土地需求價(jià)格彈性土地價(jià)格變化比率引起的土地需求量變動(dòng)的比率。2.土地供給價(jià)格彈性土地價(jià)格變化比率引起的土地供給量變動(dòng)的比率。2.3.4土地價(jià)格彈性土地價(jià)格彈性表示土地變化量隨著土832.4房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給房地產(chǎn)供給對(duì)需求的反應(yīng)過(guò)程房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求841.房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵一般指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者或者投資者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)數(shù)量。2.房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)房地產(chǎn)需求的整體性房地產(chǎn)需求的區(qū)域性房地產(chǎn)需求的層次性房地產(chǎn)需求的可替代性房地產(chǎn)需求具有消費(fèi)和投資的雙重性2.4.1房地產(chǎn)需求1.房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵2.4.1房地產(chǎn)需求853.房地產(chǎn)需求的種類：按需求的性質(zhì)劃分生產(chǎn)性需求消費(fèi)性需求投資性需求按需求的對(duì)象劃分本地人需求外省人士需求境外人士需求3.房地產(chǎn)需求的種類：864.影響房地產(chǎn)需求的主要因素國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)(人口數(shù)量和結(jié)構(gòu))房地產(chǎn)價(jià)格城市化水平國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策(信貸政策直接影響信貸能力)消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期消費(fèi)者或者投資者的偏好4.影響房地產(chǎn)需求的主要因素875.房地產(chǎn)需求彈性(1)房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性含義:房地產(chǎn)商品價(jià)格變化的比率引起房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，表示房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。用公式表達(dá)為：式中Ed—房地產(chǎn)商品需求的價(jià)格彈性系數(shù)；P—房地產(chǎn)商品價(jià)格；△P—房地產(chǎn)商品的價(jià)格變動(dòng)量；Q―房地產(chǎn)商品的需求量;△Q―房地產(chǎn)商品的需求變動(dòng)量.5.房地產(chǎn)需求彈性(1)房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性88Ed的含義：0＜Ed＜1，需求缺乏價(jià)格彈性，對(duì)價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)小；Ed＞1，需求富有價(jià)格彈性，對(duì)價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)很大房地產(chǎn)商品需求曲線PQD2ED1OEd的含義：PQD2ED1O89(2)房地產(chǎn)需求的收入彈性含義收入的變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需求量的變動(dòng)的比率，表示房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。公式表達(dá)為：式中Ey—房地產(chǎn)商品需求收入彈性系數(shù)；Y—消費(fèi)者的可支配收入；△Y—消費(fèi)者的可支配收入變動(dòng)量；Q―房地產(chǎn)商品的需求量；△Q―房地產(chǎn)商品的需求變動(dòng)量。(2)房地產(chǎn)需求的收入彈性90Ed的含義：0＜Ey＜1，需求缺乏收入彈性，對(duì)收入的變動(dòng)反應(yīng)??；Ey

＞1，需求富有收入彈性，對(duì)收入的變動(dòng)反應(yīng)很大一般來(lái)講：房地產(chǎn)的需求收入彈性與一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有密切的聯(lián)系。特殊意義來(lái)看：不同的房地產(chǎn)商品，其需求的收入彈性是不同的。Ed的含義：916.房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求和有效需求房地產(chǎn)潛在需求居民對(duì)房地產(chǎn)商品消費(fèi)欲望按目前社會(huì)一般生活水平計(jì)算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量。房地產(chǎn)有效需求現(xiàn)實(shí)需求，一定時(shí)期每一價(jià)格水平上愿意而且能夠購(gòu)買的商品量。6.房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求和有效需求房地產(chǎn)潛在需求92培育房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的途徑從兩個(gè)方向努力：加強(qiáng)有效供給；創(chuàng)造條件是潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。主要途徑：深化住房制度改革規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序發(fā)展和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)增加收入理順流通環(huán)節(jié)，完善中介銷售服務(wù)重視房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給和總需求的動(dòng)態(tài)平衡促進(jìn)有效需求形成培育房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的途徑932.4.2房地產(chǎn)供給1.房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品數(shù)量。2.房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性（缺乏彈性）房地產(chǎn)供給的層次性房地產(chǎn)供給的滯后性房地產(chǎn)供給的時(shí)期性2.4.2房地產(chǎn)供給1.房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵943.決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格土地價(jià)格和城市土地?cái)?shù)量資金供應(yīng)量和利用率稅收、信貸政策建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期3.決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格954.房地產(chǎn)供給彈性供給彈性含義供給的價(jià)格彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的比率所引起的其供應(yīng)量的變動(dòng)的比率，表示房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。公式：式中Es―房地產(chǎn)商品供給彈性系數(shù)；P―房地產(chǎn)商品價(jià)格；△P―房地產(chǎn)商品的價(jià)格變動(dòng)量；△Q―房地產(chǎn)商品的變動(dòng)量；Q―房地產(chǎn)商品的供給量。4.房地產(chǎn)供給彈性供給彈性含義96特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無(wú)彈性：如下圖特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無(wú)彈性：如下圖97短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，如下圖a)：短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，如下圖b)：PQSOP2P0P1Q1Q0Q2PQSOP2P0P1Q1Q0Q2圖a)圖b)短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，如下圖a)：PQSOP2P0P1Q985.房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給有效供給的內(nèi)涵微觀經(jīng)濟(jì)中：現(xiàn)實(shí)供給層次中符合消費(fèi)者需求的、正在或即將實(shí)現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。宏觀經(jīng)濟(jì)中：房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達(dá)到均衡時(shí)的總供給。增加房地產(chǎn)有效供給的主要途徑努力提高供給結(jié)構(gòu)的吻合程度努力提高供給價(jià)格與支付能力的吻合程度努力體現(xiàn)一定的超前性努力提高總供給與總需求的吻合程度5.房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給有效供給的內(nèi)涵992.4.3房地產(chǎn)供給對(duì)需求的反應(yīng)過(guò)程房地產(chǎn)需求上升時(shí)空置房的消化→租金和價(jià)格↑→更多買家進(jìn)入既定供給量市場(chǎng)（價(jià)格持續(xù)上升到某一點(diǎn)）→投資者和開(kāi)發(fā)商進(jìn)入開(kāi)發(fā)市場(chǎng)（經(jīng)濟(jì)良好、政局穩(wěn)定）→建設(shè)項(xiàng)目陸續(xù)上馬，供給價(jià)格逐漸↑供給滿足部分需求之后空置率↑→租金、價(jià)格↓→房產(chǎn)商利潤(rùn)↓（建設(shè)量的上升引起開(kāi)發(fā)成本↑）→停止新項(xiàng)目啟動(dòng)房地產(chǎn)需求較少時(shí)空置率↑→租金、價(jià)格↓→空置房低價(jià)位消化/繼續(xù)空置/被迫拆除，保持該狀態(tài)直到需求再次上升2.4.3房地產(chǎn)供給對(duì)需求的反應(yīng)過(guò)程房地產(chǎn)需求上升時(shí)1002.4.4房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡1.房地產(chǎn)供求平衡的內(nèi)涵房地產(chǎn)供求平衡的含義總量的均衡和結(jié)構(gòu)的均衡供給與需求的均衡狀態(tài)，即房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格一致，供給數(shù)量與需求數(shù)量一致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。如圖所示：PQDSNMN1M2M1EFGON2HI2.4.4房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡1.房地產(chǎn)供求平衡的內(nèi)涵PQDS101房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)均衡房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類物業(yè)及其相互間的關(guān)系，也稱為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。按功能特點(diǎn)：住宅、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房及其他房屋。按檔次：低檔住宅、中檔住宅、高檔住宅寫字樓：甲、乙、丙級(jí)商用房：商鋪、商場(chǎng)、酒店、賓館和娛樂(lè)用房等房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)均衡102基本原理需求量和供給量的變動(dòng)