第2章：房地產市場及其運行的一般規(guī)律-課件

第2章：房地產市場運行的一般規(guī)律房地產市場概述房地產市場運行機制土地出讓市場供求均衡房地產市場供求均衡第2章：房地產市場運行的一般規(guī)律房地產市場概述12.1房地產市場概述

房地產市場含義房地產市場體系的結構房地產市場的特點2.1房地產市場概述房地產市場含義22.1.1房地產市場含義1.房地產市場房地產商品交易的領域和場所。決定商品、勞務的價格和交易數(shù)量的機制。房地產商品一切交換關系總和。房地產資源配置的一種手段。2.1.1房地產市場含義1.房地產市場32.房地產市場功能交換功能傳遞信息功能優(yōu)化房地產資源配置，提高經營效益的功能促進勞動生產率的提高的功能調節(jié)和再分配國民收入的功能理順流通環(huán)節(jié)的功能促進住房消費和優(yōu)化消費結構的功能2.房地產市場功能交換功能43.房地產市場體系含義多種房地產市場相互聯(lián)系、相互制約所形成的市場幾個體系系統(tǒng)。具體可以從以下三個角度理解：是多種房地產市場的集合而形成的有機統(tǒng)一體多種房地產市場之間密切聯(lián)系的市場關系一系列房地產市場構成的系統(tǒng)結構3.房地產市場體系含義52.1.2房地產市場體系的結構按市場運行層次劃分可以分為房地產一、二、三級市場。按交易客體劃分使用權市場（土地市場）、房產市場、房地產金融市場、房地產中介服務市場和物業(yè)管理市場。按物業(yè)類型劃分住宅市場、商業(yè)物業(yè)市場、寫字樓市場、工業(yè)物業(yè)市場、農用物業(yè)市場、休閑娛樂市場等2.1.2房地產市場體系的結構按市場運行層次劃分6按購置的目的劃分投資市場自用市場按房地產價格的實現(xiàn)形式劃分房地產資產市場使用市場按供貨形成劃分現(xiàn)房市場期房市場按購置的目的劃分72.1.3房地產市場的特點房地產市場與一般商品市場的區(qū)別房地產市場的特點2.1.3房地產市場的特點房地產市場與一般商品市場的區(qū)別81.房地產市場與一般商品市場的區(qū)別特征一般商品市場典型的房地產市場買賣參與人數(shù)參與者眾多，沒有壟斷、沒有寡頭或者壟斷競爭參與者少，買賣雙方分別在買方市場、賣方市場中掌握控制權專業(yè)知識和交易方式買賣雙方對商品了解較多，容易達成交易買賣雙方缺乏專業(yè)知識、交易牽涉較多的法律手續(xù)和較高的費用產品的標志性產品具有同一性、可互相替換；產品差異性小房地產具有異質性，每一宗各不相同產品的移動性產品可以運輸至熱銷市場位置固定，不可移動；房地產市場是區(qū)域性的市場投資量和購買頻度投資量小，購買頻度高對一般家庭是一宗大投資，不會經常購買（一般一生不超過5次）政府的作用政府極少干預，任其自然通過金融、貨幣、規(guī)劃、環(huán)境、衛(wèi)生等方面來調控房地產開發(fā)價格有供需雙方順利交互作用達成供需雙方交互決定，但不同暢；任何一方對信息的不了解可能導致價格扭曲1.房地產市場與一般商品市場的區(qū)別特征一般商品市場典型的房地92.房地產市場的特點影響范圍的區(qū)域性競爭的不充分性供給調節(jié)的滯后性交易的復雜性對金融業(yè)的依賴性易受政府干預2.房地產市場的特點102.1.4房地產市場分級運行概念房地產商品上交易和流通實際上是三個具有不同運行特征層次，一般把這種實際的運行狀況成為房地產市場的分級運行。房地產一級市場市場組織形式是壟斷房地產二級市場房地產開發(fā)市場，主要是房地產增量市場，組織形態(tài)是一定壟斷性的不完全競爭市場房地產三級市場房地產存量市場，一般采取轉讓或者出租的形式，組織形態(tài)是有一定壟斷性的競爭市場2.1.4房地產市場分級運行概念112.2房地產市場運行機制市場運行機制宏觀調控機制“政府失靈”和“市場失靈”2.2房地產市場運行機制市場運行機制122.2.1市場運行機制內涵三要素：房地產交易主體—供給主體和需求主體；房地產交易客體—土地/物業(yè)；房地產交易法規(guī)及其監(jiān)督者、市場管理者。運行機制動力機制價格機制供求機制競爭機制2.2.1市場運行機制內涵132.2.2宏觀調控機制城市的規(guī)劃控制和土地供應計劃機制財政稅收機制信貸及利率機制2.2.2宏觀調控機制城市的規(guī)劃控制和土地供應計劃機制142.2.3“政府失靈”和“市場失靈”1.“市場失靈”與政府干預市場失靈:市場機制在正常運作的條件下出現(xiàn)的資源配置失效原因是不能滿足下面的理想條件:市場的普遍性、市場的完全性、信息的完全性在生產技術方面不存在不可分割性和規(guī)模經濟性現(xiàn)實的市場存在:外部性、壟斷、社會分配不公、經濟的周期性波動2.2.3“政府失靈”和“市場失靈”1.“市場失靈”與政府152.“政府失靈”與市場經濟傳統(tǒng)計劃經濟理論的基礎：社會化大生產要求國民經濟各部門之間協(xié)調生產資料完全私人占有造成了巨大的浪費和生產過剩危機只有生產資料公有制能消除生產過程的自發(fā)性和盲目性社會主義經濟中，人們的利益是共同的，生產的目的是滿足人們的共同需要實現(xiàn)傳統(tǒng)計劃經濟模式的前提：完全信息假定單一利益主體假定2.“政府失靈”與市場經濟16政府失靈的表現(xiàn)：宏觀經濟的波動與周期性經濟的不穩(wěn)定資源配置效率低下國民經濟比例失調生產單位自主權的喪失與創(chuàng)新的喪失收入分配的扭曲行政部門的官僚化尋租與政治腐敗政府失靈的表現(xiàn)：172.3土地出讓市場供求均衡土地出讓市場的供給和需求地價本質和形成地價的運動規(guī)律土地價格彈性2.3土地出讓市場供求均衡土地出讓市場的供給和需求182.3.1土地出讓市場的供給和需求1.土地的供給及影響因素（1）土地供給土地的供給是在一定時間內可供人們利用的土地資源數(shù)量。土地供給分為自然供給和經濟供給。土地供給曲線如下圖：PQS2OS1圖2-1土地供給曲線2.3.1土地出讓市場的供給和需求1.土地的供給及影響因素P19（2）土地經濟供給的影響因素：自然限制因素、經濟因素、技術因素、制度因素圖2-3城市規(guī)劃對土地供給的影響圖2-2土地出讓市場土地供給曲線PQS2OS1SS’S1’Q1Q2Q3Q4PQODS’SQ’QP’P（2）土地經濟供給的影響因素：圖2-3城市規(guī)劃對土地供給的影202.土地需求及影響因素（1）土地需求土地的需求是在一定時間內購買者愿意而且能夠購買的土地資源數(shù)量。PQODPQOD圖2-4土地需求曲線圖2-5土地投機需求曲線2.土地需求及影響因素PQODPQOD圖2-4土地需求曲線圖21（2）土地需求的影響因素土地需求的影響因素可以分為宏觀和微觀因素。宏觀因素：國民收入水平、公共基礎設施水平、政府的政策、社會因素（政治狀況、人口狀況）等。微觀因素：區(qū)位選擇r(d)dOa)r(d)dOI1I2b)r(d)dOI1I2I3Ic)r(d)dOMd)a)單一用途土地競標租金b)兩種用途土地競標租金c)市場土地競標租金d)廠商最佳位置選擇（2）土地需求的影響因素r(d)dOa)r(d)dOI1I2222.3.2地價的本質和形成1.地價的本質馬克思主義地價理論土地資源價格，土地權利在經濟上的實現(xiàn)形式。土地資本價格，土地的投資及其帶來利息性地租的資本收回。西方經濟學地價理論土地收益價格，地租的資本化。有土地的收入與成本決定。土地市場價格，土地市場上所形成的交易價格。由供求關系決定。綜上所述，土地本身沒有內在價值，地價本質是土地權利收益價格，土地產權所帶來的經濟收入。2.3.2地價的本質和形成1.地價的本質232.地價的形成（1）地價形成的基本原理

土地收益決定土地價格，同時與土地供求機制形成一定時期內的市場價格。圖2-9供給不變時地價的形成圖2-10供給不斷增加時地價的形成QPODD’P’PSPODD’P’PS0QSQ1Q2EF2.地價的形成圖2-9供給不變時地價的形成圖2-10供給不斷24（2）我國房地產市場中地價的形成土地出讓方式：劃撥、協(xié)議、拍賣、招標QPOP2PSP1QPOSP1P2P3P4P5D1D2D3D4D5QPOSP1P2P3P4PnD1D2D3D4DnEn圖2-11劃撥地價的形成圖2-12招標方式下地價的形成圖2-13拍賣方式下地價的形成（2）我國房地產市場中地價的形成QPOP2PSP1QPOSP252.3.3地價的運動規(guī)律1.地價上漲是地價運動的發(fā)展趨勢地價上漲主要原因:投資性增值供求性增值用途性增值貨幣政策性增值2.地價波浪式上漲是地價運動的具體體現(xiàn)波浪式上升的原因:地價受經濟周期的影響偶然、突發(fā)、斷續(xù)的特殊原因造成土地需求的猛增或猛減土地市場調節(jié)的滯后性2.3.3地價的運動規(guī)律1.地價上漲是地價運動的發(fā)展趨勢262.3.4土地價格彈性

土地價格彈性表示土地變化量隨著土地價格變化而變化的程度，分為土地需求價格彈性和土地供給價格彈性。1.土地需求價格彈性土地價格變化比率引起的土地需求量變動的比率。2.土地供給價格彈性土地價格變化比率引起的土地供給量變動的比率。2.3.4土地價格彈性土地價格彈性表示土地變化量隨著土272.4房地產市場的供求均衡房地產市場的需求房地產市場的供給房地產供給對需求的反應過程房地產市場的供求平衡2.4房地產市場的供求均衡房地產市場的需求281.房地產需求的內涵一般指在一個特定時期內，消費者或者投資者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產數(shù)量。2.房地產需求的特點房地產需求的整體性房地產需求的區(qū)域性房地產需求的層次性房地產需求的可替代性房地產需求具有消費和投資的雙重性2.4.1房地產需求1.房地產需求的內涵2.4.1房地產需求293.房地產需求的種類：按需求的性質劃分生產性需求消費性需求投資性需求按需求的對象劃分本地人需求外省人士需求境外人士需求3.房地產需求的種類：304.影響房地產需求的主要因素國民經濟發(fā)展水平居民收入水平和消費結構(人口數(shù)量和結構)房地產價格城市化水平國家有關經濟政策(信貸政策直接影響信貸能力)消費者對市場預期消費者或者投資者的偏好4.影響房地產需求的主要因素315.房地產需求彈性(1)房地產需求的價格彈性含義:房地產商品價格變化的比率引起房地產需求量變動的比率，表示房地產需求量變動對房地產價格變動的反應程度。用公式表達為：式中Ed—房地產商品需求的價格彈性系數(shù)；P—房地產商品價格；△P—房地產商品的價格變動量；Q―房地產商品的需求量;△Q―房地產商品的需求變動量.5.房地產需求彈性(1)房地產需求的價格彈性32Ed的含義：0＜Ed＜1，需求缺乏價格彈性，對價格的變動反應?。籈d＞1，需求富有價格彈性，對價格的變動反應很大房地產商品需求曲線PQD2ED1OEd的含義：PQD2ED1O33(2)房地產需求的收入彈性含義收入的變動的比率所引起的房地產需求量的變動的比率，表示房地產需求量變動對收入變動的反應程度。公式表達為：式中Ey—房地產商品需求收入彈性系數(shù)；Y—消費者的可支配收入；△Y—消費者的可支配收入變動量；Q―房地產商品的需求量；△Q―房地產商品的需求變動量。(2)房地產需求的收入彈性34Ed的含義：0＜Ey＜1，需求缺乏收入彈性，對收入的變動反應小；Ey

＞1，需求富有收入彈性，對收入的變動反應很大一般來講：房地產的需求收入彈性與一個國家或者地區(qū)的經濟發(fā)展水平有密切的聯(lián)系。特殊意義來看：不同的房地產商品，其需求的收入彈性是不同的。Ed的含義：356.房地產市場潛在需求和有效需求房地產潛在需求居民對房地產商品消費欲望按目前社會一般生活水平計算的房地產商品應有的需求量。房地產有效需求現(xiàn)實需求，一定時期每一價格水平上愿意而且能夠購買的商品量。6.房地產市場潛在需求和有效需求房地產潛在需求36培育房地產市場有效需求的途徑從兩個方向努力：加強有效供給；創(chuàng)造條件是潛在需求轉化為有效需求。主要途徑：深化住房制度改革規(guī)范房地產市場秩序發(fā)展和完善房地產金融市場發(fā)展經濟增加收入理順流通環(huán)節(jié)，完善中介銷售服務重視房地產市場總供給和總需求的動態(tài)平衡促進有效需求形成培育房地產市場有效需求的途徑372.4.2房地產供給1.房地產供給的內涵生產者在某一特定時期內，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產商品數(shù)量。2.房地產供給的特點城市土地供應的剛性和一級市場的壟斷性（缺乏彈性）房地產供給的層次性房地產供給的滯后性房地產供給的時期性2.4.2房地產供給1.房地產供給的內涵383.決定房地產供給的主要因素分析房地產市場價格土地價格和城市土地數(shù)量資金供應量和利用率稅收、信貸政策建筑材料供應能力和建筑能力房地產開發(fā)商對未來的預期3.決定房地產供給的主要因素分析房地產市場價格394.房地產供給彈性供給彈性含義供給的價格彈性，即房地產價格變動的比率所引起的其供應量的變動的比率，表示房地產供給量變動對房地產價格變動的反應程度。公式：式中Es―房地產商品供給彈性系數(shù)；P―房地產商品價格；△P―房地產商品的價格變動量；△Q―房地產商品的變動量；Q―房地產商品的供給量。4.房地產供給彈性供給彈性含義40特短期內房地產供給無彈性：如下圖特短期內房地產供給無彈性：如下圖41短期內房地產供給彈性較小，如下圖a)：短期內房地產供給彈性較小，如下圖b)：PQSOP2P0P1Q1Q0Q2PQSOP2P0P1Q1Q0Q2圖a)圖b)短期內房地產供給彈性較小，如下圖a)：PQSOP2P0P1Q425.房地產市場的有效供給有效供給的內涵微觀經濟中：現(xiàn)實供給層次中符合消費者需求的、正在或即將實現(xiàn)交換的那一部分房地產商品的供給量。宏觀經濟中：房地產商品的總供給與總需求達到均衡時的總供給。增加房地產有效供給的主要途徑努力提高供給結構的吻合程度努力提高供給價格與支付能力的吻合程度努力體現(xiàn)一定的超前性努力提高總供給與總需求的吻合程度5.房地產市場的有效供給有效供給的內涵432.4.3房地產供給對需求的反應過程房地產需求上升時空置房的消化→租金和價格↑→更多買家進入既定供給量市場（價格持續(xù)上升到某一點）→投資者和開發(fā)商進入開發(fā)市場（經濟良好、政局穩(wěn)定）→建設項目陸續(xù)上馬，供給價格逐漸↑供給滿足部分需求之后空置率↑→租金、價格↓→房產商利潤↓（建設量的上升引起開發(fā)成本↑）→停止新項目啟動房地產需求較少時空置率↑→租金、價格↓→空置房低價位消化/繼續(xù)空置/被迫拆除，保持該狀態(tài)直到需求再次上升2.4.3房地產供給對需求的反應過程房地產需求上升時442.4.4房地產市場供求均衡1.房地產供求平衡的內涵房地產供求平衡的含義總量的均衡和結構的均衡供給與需求的均衡狀態(tài)，即房地產商品的供給價格與需求價格一致，供給數(shù)量與需求數(shù)量一致的房地產經濟運行狀態(tài)。如圖所示：PQDSNMN1M2M1EFGON2HI2.4.4房地產市場供求均衡1.房地產供求平衡的內涵PQDS45房地產結構均衡房地產業(yè)內部各類物業(yè)及其相互間的關系，也稱為房地產業(yè)內部結構。按功能特點：住宅、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房及其他房屋。按檔次：低檔住宅、中檔住宅、高檔住宅寫字樓：甲、乙、丙級商用房：商鋪、商場、酒店、賓館和娛樂用房等房地產結構均衡46基本原理需求量和供給量的變動對房地產市場供求均衡的影響需求和供給變動對房地產市場供求均衡的影響PQD0S1NMN1M1M2E0E2E1OS0D1PQD0NMN1M1M2E0E2E1OS0基本原理PQD0S1NMN1M1M2E0E2E1OS0D1P47原理要義均衡狀態(tài)的形成必須是供給和需求的兩種力量相互作用結果均衡狀態(tài)的構成要素，不但包括供給價格和需求價格一致，也包括供給數(shù)量和需求數(shù)量的一致理論分析，通常把房地產供給量或者需求量作為房地產價格的函數(shù)供給與需求的均衡包括兩個層次，微觀層次；宏觀層次上原理要義48供求均衡的現(xiàn)實意義房地產市場運行所追求的目標均衡只是相對的：求略大于供的狀態(tài)；供略大于求的狀態(tài)（理想狀態(tài)）微觀方面：房地產商應重視市場供給和需求的變動，及時調整生產經營策略和計劃宏觀方面：國家利用稅收、利率、信貸等經濟杠桿引導供求曲線沿著人們所希望的方向移動，達到新的均衡狀態(tài)供求均衡的現(xiàn)實意義492.房地產市場的非均衡表現(xiàn)為三種狀態(tài)：總量性供不應求狀態(tài)1980年，我國住房租售價格比為1：145﹤﹤國際1：81978年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積3.6m2，低于1949年4.5m2。PQD1S1NM4N1M2M1EOS0D0M32.房地產市場的非均衡表現(xiàn)為三種狀態(tài)：PQD1S1NM4N150總量性供過于求狀態(tài)微觀經濟層次盲目擴大生產宏觀缺乏調節(jié)20世紀90年代（92~93年）房地產過熱，90年代末供給過剩95年底，積壓5031萬m2，96年↑6624萬m2，98年底↑8000萬m2，其中住房積壓占80%。結構性供求失衡狀態(tài)一般由于供給方的投資決策失誤造成的2000年以來，高檔住房入住率極低，低檔商品房的供不應求。PQD0S1NM3N1M1M2EOS0D1M4總量性供過于求狀態(tài)PQD0S1NM3N1M1M2EOS0D1513.房地產市場供求均衡實現(xiàn)房地產市場供求的均衡是商品價值的實現(xiàn)條件1）房地產市場均衡的實現(xiàn)條件：深化住房體制改革完善房地產市場體系著重研究和培養(yǎng)商品房的有效需求，注重供給與需求總量的均衡以需定產，以需促供，注重供給與需求的結構協(xié)調3.房地產市場供求均衡實現(xiàn)房地產市場供求的均衡是商品價值的實522）房地產市場均衡模型單一市場均衡模型該模型假定土地存量等于新建設用地數(shù)量，并且土地質量沒有差異。市場均衡的條件是在一定價格下的需求量和供給量相等。PQDSNMEO2）房地產市場均衡模型PQDSNMEO53蛛網(wǎng)模型房地產市場在一定時期內，其價格的變化與供給量之間存在一定的規(guī)律。因為：短期供給缺乏彈性中長期供給有彈性房地產的需求對于價格的變化反應較供給更敏感房地產開發(fā)商是市場房地產供給的調節(jié)者。因此房地產供給與需求的變化蛛網(wǎng)模型可以分為：收斂性蛛網(wǎng)模型、發(fā)散性蛛網(wǎng)模型、穩(wěn)定性蛛網(wǎng)模型

蛛網(wǎng)模型54（1）收斂型蛛網(wǎng)收斂型蛛網(wǎng)的條件：供給彈性<需求彈性，或，供給曲線斜率>需求曲線斜率。因為需求彈性大，表明價格變化相對較小，進而由價格引起的供給變化則更小，再進而由供給引起的價格變化則更更小……

PQSOP1P2P3Q1QnQ2DD′Q3Pn（1）收斂型蛛網(wǎng)PQSOP1P2P3Q1QnQ2DD′Q355（2）發(fā)散型蛛網(wǎng)的條件：供給彈性>需求彈性，或，供給曲線斜率<需求曲線斜率。PQSOP3P2P1Q3Q2DD′Q1PQSOP2P1Q2DD′Q1（3）穩(wěn)定型蛛網(wǎng)的條件：供給彈性=需求彈性，或，供給曲線斜率=需求曲線斜率。（2）發(fā)散型蛛網(wǎng)的條件：供給彈性>需求彈性，或，供給曲線斜率56第2章：房地產市場運行的一般規(guī)律房地產市場概述房地產市場運行機制土地出讓市場供求均衡房地產市場供求均衡第2章：房地產市場運行的一般規(guī)律房地產市場概述572.1房地產市場概述

房地產市場含義房地產市場體系的結構房地產市場的特點2.1房地產市場概述房地產市場含義582.1.1房地產市場含義1.房地產市場房地產商品交易的領域和場所。決定商品、勞務的價格和交易數(shù)量的機制。房地產商品一切交換關系總和。房地產資源配置的一種手段。2.1.1房地產市場含義1.房地產市場592.房地產市場功能交換功能傳遞信息功能優(yōu)化房地產資源配置，提高經營效益的功能促進勞動生產率的提高的功能調節(jié)和再分配國民收入的功能理順流通環(huán)節(jié)的功能促進住房消費和優(yōu)化消費結構的功能2.房地產市場功能交換功能603.房地產市場體系含義多種房地產市場相互聯(lián)系、相互制約所形成的市場幾個體系系統(tǒng)。具體可以從以下三個角度理解：是多種房地產市場的集合而形成的有機統(tǒng)一體多種房地產市場之間密切聯(lián)系的市場關系一系列房地產市場構成的系統(tǒng)結構3.房地產市場體系含義612.1.2房地產市場體系的結構按市場運行層次劃分可以分為房地產一、二、三級市場。按交易客體劃分使用權市場（土地市場）、房產市場、房地產金融市場、房地產中介服務市場和物業(yè)管理市場。按物業(yè)類型劃分住宅市場、商業(yè)物業(yè)市場、寫字樓市場、工業(yè)物業(yè)市場、農用物業(yè)市場、休閑娛樂市場等2.1.2房地產市場體系的結構按市場運行層次劃分62按購置的目的劃分投資市場自用市場按房地產價格的實現(xiàn)形式劃分房地產資產市場使用市場按供貨形成劃分現(xiàn)房市場期房市場按購置的目的劃分632.1.3房地產市場的特點房地產市場與一般商品市場的區(qū)別房地產市場的特點2.1.3房地產市場的特點房地產市場與一般商品市場的區(qū)別641.房地產市場與一般商品市場的區(qū)別特征一般商品市場典型的房地產市場買賣參與人數(shù)參與者眾多，沒有壟斷、沒有寡頭或者壟斷競爭參與者少，買賣雙方分別在買方市場、賣方市場中掌握控制權專業(yè)知識和交易方式買賣雙方對商品了解較多，容易達成交易買賣雙方缺乏專業(yè)知識、交易牽涉較多的法律手續(xù)和較高的費用產品的標志性產品具有同一性、可互相替換；產品差異性小房地產具有異質性，每一宗各不相同產品的移動性產品可以運輸至熱銷市場位置固定，不可移動；房地產市場是區(qū)域性的市場投資量和購買頻度投資量小，購買頻度高對一般家庭是一宗大投資，不會經常購買（一般一生不超過5次）政府的作用政府極少干預，任其自然通過金融、貨幣、規(guī)劃、環(huán)境、衛(wèi)生等方面來調控房地產開發(fā)價格有供需雙方順利交互作用達成供需雙方交互決定，但不同暢；任何一方對信息的不了解可能導致價格扭曲1.房地產市場與一般商品市場的區(qū)別特征一般商品市場典型的房地652.房地產市場的特點影響范圍的區(qū)域性競爭的不充分性供給調節(jié)的滯后性交易的復雜性對金融業(yè)的依賴性易受政府干預2.房地產市場的特點662.1.4房地產市場分級運行概念房地產商品上交易和流通實際上是三個具有不同運行特征層次，一般把這種實際的運行狀況成為房地產市場的分級運行。房地產一級市場市場組織形式是壟斷房地產二級市場房地產開發(fā)市場，主要是房地產增量市場，組織形態(tài)是一定壟斷性的不完全競爭市場房地產三級市場房地產存量市場，一般采取轉讓或者出租的形式，組織形態(tài)是有一定壟斷性的競爭市場2.1.4房地產市場分級運行概念672.2房地產市場運行機制市場運行機制宏觀調控機制“政府失靈”和“市場失靈”2.2房地產市場運行機制市場運行機制682.2.1市場運行機制內涵三要素：房地產交易主體—供給主體和需求主體；房地產交易客體—土地/物業(yè)；房地產交易法規(guī)及其監(jiān)督者、市場管理者。運行機制動力機制價格機制供求機制競爭機制2.2.1市場運行機制內涵692.2.2宏觀調控機制城市的規(guī)劃控制和土地供應計劃機制財政稅收機制信貸及利率機制2.2.2宏觀調控機制城市的規(guī)劃控制和土地供應計劃機制702.2.3“政府失靈”和“市場失靈”1.“市場失靈”與政府干預市場失靈:市場機制在正常運作的條件下出現(xiàn)的資源配置失效原因是不能滿足下面的理想條件:市場的普遍性、市場的完全性、信息的完全性在生產技術方面不存在不可分割性和規(guī)模經濟性現(xiàn)實的市場存在:外部性、壟斷、社會分配不公、經濟的周期性波動2.2.3“政府失靈”和“市場失靈”1.“市場失靈”與政府712.“政府失靈”與市場經濟傳統(tǒng)計劃經濟理論的基礎：社會化大生產要求國民經濟各部門之間協(xié)調生產資料完全私人占有造成了巨大的浪費和生產過剩危機只有生產資料公有制能消除生產過程的自發(fā)性和盲目性社會主義經濟中，人們的利益是共同的，生產的目的是滿足人們的共同需要實現(xiàn)傳統(tǒng)計劃經濟模式的前提：完全信息假定單一利益主體假定2.“政府失靈”與市場經濟72政府失靈的表現(xiàn)：宏觀經濟的波動與周期性經濟的不穩(wěn)定資源配置效率低下國民經濟比例失調生產單位自主權的喪失與創(chuàng)新的喪失收入分配的扭曲行政部門的官僚化尋租與政治腐敗政府失靈的表現(xiàn)：732.3土地出讓市場供求均衡土地出讓市場的供給和需求地價本質和形成地價的運動規(guī)律土地價格彈性2.3土地出讓市場供求均衡土地出讓市場的供給和需求742.3.1土地出讓市場的供給和需求1.土地的供給及影響因素（1）土地供給土地的供給是在一定時間內可供人們利用的土地資源數(shù)量。土地供給分為自然供給和經濟供給。土地供給曲線如下圖：PQS2OS1圖2-1土地供給曲線2.3.1土地出讓市場的供給和需求1.土地的供給及影響因素P75（2）土地經濟供給的影響因素：自然限制因素、經濟因素、技術因素、制度因素圖2-3城市規(guī)劃對土地供給的影響圖2-2土地出讓市場土地供給曲線PQS2OS1SS’S1’Q1Q2Q3Q4PQODS’SQ’QP’P（2）土地經濟供給的影響因素：圖2-3城市規(guī)劃對土地供給的影762.土地需求及影響因素（1）土地需求土地的需求是在一定時間內購買者愿意而且能夠購買的土地資源數(shù)量。PQODPQOD圖2-4土地需求曲線圖2-5土地投機需求曲線2.土地需求及影響因素PQODPQOD圖2-4土地需求曲線圖77（2）土地需求的影響因素土地需求的影響因素可以分為宏觀和微觀因素。宏觀因素：國民收入水平、公共基礎設施水平、政府的政策、社會因素（政治狀況、人口狀況）等。微觀因素：區(qū)位選擇r(d)dOa)r(d)dOI1I2b)r(d)dOI1I2I3Ic)r(d)dOMd)a)單一用途土地競標租金b)兩種用途土地競標租金c)市場土地競標租金d)廠商最佳位置選擇（2）土地需求的影響因素r(d)dOa)r(d)dOI1I2782.3.2地價的本質和形成1.地價的本質馬克思主義地價理論土地資源價格，土地權利在經濟上的實現(xiàn)形式。土地資本價格，土地的投資及其帶來利息性地租的資本收回。西方經濟學地價理論土地收益價格，地租的資本化。有土地的收入與成本決定。土地市場價格，土地市場上所形成的交易價格。由供求關系決定。綜上所述，土地本身沒有內在價值，地價本質是土地權利收益價格，土地產權所帶來的經濟收入。2.3.2地價的本質和形成1.地價的本質792.地價的形成（1）地價形成的基本原理

土地收益決定土地價格，同時與土地供求機制形成一定時期內的市場價格。圖2-9供給不變時地價的形成圖2-10供給不斷增加時地價的形成QPODD’P’PSPODD’P’PS0QSQ1Q2EF2.地價的形成圖2-9供給不變時地價的形成圖2-10供給不斷80（2）我國房地產市場中地價的形成土地出讓方式：劃撥、協(xié)議、拍賣、招標QPOP2PSP1QPOSP1P2P3P4P5D1D2D3D4D5QPOSP1P2P3P4PnD1D2D3D4DnEn圖2-11劃撥地價的形成圖2-12招標方式下地價的形成圖2-13拍賣方式下地價的形成（2）我國房地產市場中地價的形成QPOP2PSP1QPOSP812.3.3地價的運動規(guī)律1.地價上漲是地價運動的發(fā)展趨勢地價上漲主要原因:投資性增值供求性增值用途性增值貨幣政策性增值2.地價波浪式上漲是地價運動的具體體現(xiàn)波浪式上升的原因:地價受經濟周期的影響偶然、突發(fā)、斷續(xù)的特殊原因造成土地需求的猛增或猛減土地市場調節(jié)的滯后性2.3.3地價的運動規(guī)律1.地價上漲是地價運動的發(fā)展趨勢822.3.4土地價格彈性

土地價格彈性表示土地變化量隨著土地價格變化而變化的程度，分為土地需求價格彈性和土地供給價格彈性。1.土地需求價格彈性土地價格變化比率引起的土地需求量變動的比率。2.土地供給價格彈性土地價格變化比率引起的土地供給量變動的比率。2.3.4土地價格彈性土地價格彈性表示土地變化量隨著土832.4房地產市場的供求均衡房地產市場的需求房地產市場的供給房地產供給對需求的反應過程房地產市場的供求平衡2.4房地產市場的供求均衡房地產市場的需求841.房地產需求的內涵一般指在一個特定時期內，消費者或者投資者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產數(shù)量。2.房地產需求的特點房地產需求的整體性房地產需求的區(qū)域性房地產需求的層次性房地產需求的可替代性房地產需求具有消費和投資的雙重性2.4.1房地產需求1.房地產需求的內涵2.4.1房地產需求853.房地產需求的種類：按需求的性質劃分生產性需求消費性需求投資性需求按需求的對象劃分本地人需求外省人士需求境外人士需求3.房地產需求的種類：864.影響房地產需求的主要因素國民經濟發(fā)展水平居民收入水平和消費結構(人口數(shù)量和結構)房地產價格城市化水平國家有關經濟政策(信貸政策直接影響信貸能力)消費者對市場預期消費者或者投資者的偏好4.影響房地產需求的主要因素875.房地產需求彈性(1)房地產需求的價格彈性含義:房地產商品價格變化的比率引起房地產需求量變動的比率，表示房地產需求量變動對房地產價格變動的反應程度。用公式表達為：式中Ed—房地產商品需求的價格彈性系數(shù)；P—房地產商品價格；△P—房地產商品的價格變動量；Q―房地產商品的需求量;△Q―房地產商品的需求變動量.5.房地產需求彈性(1)房地產需求的價格彈性88Ed的含義：0＜Ed＜1，需求缺乏價格彈性，對價格的變動反應?。籈d＞1，需求富有價格彈性，對價格的變動反應很大房地產商品需求曲線PQD2ED1OEd的含義：PQD2ED1O89(2)房地產需求的收入彈性含義收入的變動的比率所引起的房地產需求量的變動的比率，表示房地產需求量變動對收入變動的反應程度。公式表達為：式中Ey—房地產商品需求收入彈性系數(shù)；Y—消費者的可支配收入；△Y—消費者的可支配收入變動量；Q―房地產商品的需求量；△Q―房地產商品的需求變動量。(2)房地產需求的收入彈性90Ed的含義：0＜Ey＜1，需求缺乏收入彈性，對收入的變動反應??；Ey

＞1，需求富有收入彈性，對收入的變動反應很大一般來講：房地產的需求收入彈性與一個國家或者地區(qū)的經濟發(fā)展水平有密切的聯(lián)系。特殊意義來看：不同的房地產商品，其需求的收入彈性是不同的。Ed的含義：916.房地產市場潛在需求和有效需求房地產潛在需求居民對房地產商品消費欲望按目前社會一般生活水平計算的房地產商品應有的需求量。房地產有效需求現(xiàn)實需求，一定時期每一價格水平上愿意而且能夠購買的商品量。6.房地產市場潛在需求和有效需求房地產潛在需求92培育房地產市場有效需求的途徑從兩個方向努力：加強有效供給；創(chuàng)造條件是潛在需求轉化為有效需求。主要途徑：深化住房制度改革規(guī)范房地產市場秩序發(fā)展和完善房地產金融市場發(fā)展經濟增加收入理順流通環(huán)節(jié)，完善中介銷售服務重視房地產市場總供給和總需求的動態(tài)平衡促進有效需求形成培育房地產市場有效需求的途徑932.4.2房地產供給1.房地產供給的內涵生產者在某一特定時期內，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產商品數(shù)量。2.房地產供給的特點城市土地供應的剛性和一級市場的壟斷性（缺乏彈性）房地產供給的層次性房地產供給的滯后性房地產供給的時期性2.4.2房地產供給1.房地產供給的內涵943.決定房地產供給的主要因素分析房地產市場價格土地價格和城市土地數(shù)量資金供應量和利用率稅收、信貸政策建筑材料供應能力和建筑能力房地產開發(fā)商對未來的預期3.決定房地產供給的主要因素分析房地產市場價格954.房地產供給彈性供給彈性含義供給的價格彈性，即房地產價格變動的比率所引起的其供應量的變動的比率，表示房地產供給量變動對房地產價格變動的反應程度。公式：式中Es―房地產商品供給彈性系數(shù)；P―房地產商品價格；△P―房地產商品的價格變動量；△Q―房地產商品的變動量；Q―房地產商品的供給量。4.房地產供給彈性供給彈性含義96特短期內房地產供給無彈性：如下圖特短期內房地產供給無彈性：如下圖97短期內房地產供給彈性較小，如下圖a)：短期內房地產供給彈性較小，如下圖b)：PQSOP2P0P1Q1Q0Q2PQSOP2P0P1Q1Q0Q2圖a)圖b)短期內房地產供給彈性較小，如下圖a)：PQSOP2P0P1Q985.房地產市場的有效供給有效供給的內涵微觀經濟中：現(xiàn)實供給層次中符合消費者需求的、正在或即將實現(xiàn)交換的那一部分房地產商品的供給量。宏觀經濟中：房地產商品的總供給與總需求達到均衡時的總供給。增加房地產有效供給的主要途徑努力提高供給結構的吻合程度努力提高供給價格與支付能力的吻合程度努力體現(xiàn)一定的超前性努力提高總供給與總需求的吻合程度5.房地產市場的有效供給有效供給的內涵992.4.3房地產供給對需求的反應過程房地產需求上升時空置房的消化→租金和價格↑→更多買家進入既定供給量市場（價格持續(xù)上升到某一點）→投資者和開發(fā)商進入開發(fā)市場（經濟良好、政局穩(wěn)定）→建設項目陸續(xù)上馬，供給價格逐漸↑供給滿足部分需求之后空置率↑→租金、價格↓→房產商利潤↓（建設量的上升引起開發(fā)成本↑）→停止新項目啟動房地產需求較少時空置率↑→租金、價格↓→空置房低價位消化/繼續(xù)空置/被迫拆除，保持該狀態(tài)直到需求再次上升2.4.3房地產供給對需求的反應過程房地產需求上升時1002.4.4房地產市場供求均衡1.房地產供求平衡的內涵房地產供求平衡的含義總量的均衡和結構的均衡供給與需求的均衡狀態(tài)，即房地產商品的供給價格與需求價格一致，供給數(shù)量與需求數(shù)量一致的房地產經濟運行狀態(tài)。如圖所示：PQDSNMN1M2M1EFGON2HI2.4.4房地產市場供求均衡1.房地產供求平衡的內涵PQDS101房地產結構均衡房地產業(yè)內部各類物業(yè)及其相互間的關系，也稱為房地產業(yè)內部結構。按功能特點：住宅、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房及其他房屋。按檔次：低檔住宅、中檔住宅、高檔住宅寫字樓：甲、乙、丙級商用房：商鋪、商場、酒店、賓館和娛樂用房等房地產結構均衡102基本原理需求量和供給量的變動