綠城中國控股有限公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告會計(jì)二班302430104徐冰如

31/32綠城中國控股有限公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告會計(jì)2班24徐冰如一、公司概況（一）公司簡介。綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，1995年1月6日注冊成立，國內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)，專注于開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)。2006歷經(jīng)17年的發(fā)展，綠城擁有100多家成員企業(yè)，3400多名員工，開發(fā)足跡遍及國內(nèi)50多個(gè)城市。至2011年4月底，公司土地儲備總用地面積達(dá)2600多萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)4200多萬平方米。至2010年，綠城總品牌價(jià)值達(dá)80.08億元，在混合所有制房地產(chǎn)企業(yè)中排名第二。2010年綠城實(shí)現(xiàn)合同銷售額達(dá)541億元。（二）公司戰(zhàn)略。1.經(jīng)過十幾年的發(fā)展，綠城有張有弛地在各種文化層次上均有了成熟的運(yùn)作及管理。2.自2006年成功登陸香港聯(lián)交所之后，綠城集團(tuán)就駛?cè)肓艘粋€(gè)快速、超常規(guī)發(fā)展的軌道。而綠城于2007年正式啟動的“精品戰(zhàn)略”，則是為正在高速路上的綠城集團(tuán)保駕護(hù)航。3.如今，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)在許多地方都有自己的項(xiàng)目，典型的有北京御園、上海玫瑰園、長沙青竹園、杭州桃花源、杭州留莊、千島湖度假公寓、杭州新綠園、寧波綠園等。（三）2010年公司基本財(cái)務(wù)狀況。1．截止2010年12月31日，公司資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1253.58億元。年銷售收入111.61億元，凈利潤302．企業(yè)凈資產(chǎn)負(fù)債率為132%,作為在香港上市的公司，按境內(nèi)財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定，其總資產(chǎn)負(fù)債率為85%左右，從凈負(fù)債率、總負(fù)債率兩方面來看，綠城皆明顯超過行業(yè)平均水平。3．延續(xù)2009年良好的經(jīng)濟(jì)效益，利潤總額、每股收益等各項(xiàng)指標(biāo)比2009年均有所上升。二、公司財(cái)務(wù)分析（一）財(cái)務(wù)報(bào)表分析——資產(chǎn)負(fù)債表1、資產(chǎn)負(fù)債表水平分析表1流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)水平變動表2010年（億元）2009年(億元）變動對總資產(chǎn)的影響流動資產(chǎn)1160.06705.9764.32%60.16%非流動資產(chǎn)93.5348.7991.71%5.93%資產(chǎn)總計(jì)1253.59754.7666.09%66.09%（1）該公司總資產(chǎn)本年增長幅度為66.09%，說明綠城公司本年資產(chǎn)規(guī)模有較大幅度的增長。流動資產(chǎn)本年增長幅度為64.32%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長了60.16%。非流動資產(chǎn)本年增長幅度為91.71%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長了5.93%。說明本年總資產(chǎn)的增長主要體現(xiàn)在流動資產(chǎn)的增長上，公司資產(chǎn)的流動性有所加強(qiáng)。（2）本年在建工程增長幅度為91.43%，對總資產(chǎn)的影響為36.32%。附注中披露主要原因?yàn)殚L期租賃土地成本增長和隨著2009年以來房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，在建工程可變現(xiàn)凈值增加。（3）本年應(yīng)收賬款增長幅度為110.55%，對總資產(chǎn)的影響為10.40%。主要為非控股股東應(yīng)收款增長和共同控制實(shí)體應(yīng)收款增長，附注披露中顯示主要是向此等非控股股東的項(xiàng)目墊支。表2流動負(fù)債與非流動負(fù)債水平變動表2010年（億元）2009年(億元）變動對總資產(chǎn)的影響流動負(fù)債874.41470.4485.87%53.52%非流動負(fù)債234.65159.8446.81%9.91%負(fù)債總計(jì)1109.06630.2875.97%63.44%（1）負(fù)債本年增長幅度為75.97%，使權(quán)益總額增長了63.44%；股東權(quán)益本年增長幅度為16.10%，使權(quán)益總額增長了2.66%，兩者合計(jì)使權(quán)益總額本年增長幅度為66.09%。說明本年權(quán)益總額的增長主要依靠負(fù)債的增長，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。（2）本年流動性負(fù)債增長是負(fù)債增長的主要方面。流動負(fù)債增長幅度為85.87%，對權(quán)益總額的影響為53.52%，這種變動可能導(dǎo)致公司償債壓力的加大及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加。（3）流動負(fù)債的增長主要表現(xiàn)為：一是預(yù)售定金的增長。預(yù)售定金本年增長幅度為104.06%，對權(quán)益總額的影響為32.12%。說明公司營業(yè)收入和利潤增長。二是應(yīng)付賬款的增長。應(yīng)付賬款本年增長幅度為209.49%，對權(quán)益總額的影響為14.88%。附注披露中顯示主要原因?yàn)榉强毓晒蓶|應(yīng)付款（包括信托相關(guān)）增長93.36億元，主要是向此等非控股股東的項(xiàng)目墊支，值得注意的是，對于信托的高額融資增加了企業(yè)的償債壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；聯(lián)營公司應(yīng)付款的增加主要用于預(yù)付分派。（4）非流動負(fù)債本年增長幅度為46.81%，對權(quán)益總額的影響為9.91%。其中，銀行及其他借款是造成非流動負(fù)債增長的主要原因。附注中顯示，由于2010年我國多次上調(diào)銀行存貸款基準(zhǔn)利率，導(dǎo)致按浮動利率計(jì)息的銀行及其他借款總金額上升。（5）股東權(quán)益本年增長幅度為16.10%，對權(quán)益總額的影響為2.66%。其中股本減少362千元，由該公司本年購回及注銷股份所致。（6）由上述水平分析可知，綠城公司本年資產(chǎn)負(fù)債表的變動為負(fù)債變動型、經(jīng)營變動型與股利分配變動型相結(jié)合。2、資產(chǎn)負(fù)債表垂直分析表3流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)垂直分析表項(xiàng)目2010年（億元）2009年(億元）變動流動資產(chǎn)1160.06705.97-1.00%非流動資產(chǎn)93.5348.791.00%資產(chǎn)總計(jì)1253.59754.760.00%（1）公司本年流動資產(chǎn)比重高達(dá)92.54%，非流動資產(chǎn)比重僅為7.46%?？芍摴举Y產(chǎn)的流動性較強(qiáng)，資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較小。本年流動資產(chǎn)比重下降了1%，非流動資產(chǎn)比重上升了1%。除可供發(fā)展物業(yè)的比重下降了3.42%，發(fā)展中物業(yè)的比重上升了6.06%外，其他項(xiàng)目變動幅度不是很大，說明該公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對比較穩(wěn)定。（2）該公司本年股東權(quán)益比重為11.53%，負(fù)債比重88.47%，資產(chǎn)負(fù)債率較高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較大。本年股東權(quán)益比重下降4.96%，負(fù)債比重上升4.96%，各項(xiàng)目變動幅度不大，表明該公司資本結(jié)構(gòu)還是比較穩(wěn)定的，財(cái)務(wù)實(shí)力略有下降。（3）綠城公司的經(jīng)營資產(chǎn)與非經(jīng)營資產(chǎn)都有所增長，但由于非經(jīng)營資產(chǎn)的增長速度高于經(jīng)營資產(chǎn)的增長速度，非經(jīng)營資產(chǎn)的比重增長了2.30%，表明該公司的實(shí)際經(jīng)營能力有所下降。（4）綠城公司本年固流比例大致為1:47.5，上年固流比例大致為1：36，固流結(jié)構(gòu)政策較保守，資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)會降低但可能導(dǎo)致盈利水平下降。表4流動負(fù)債與非流動負(fù)債垂直分析表項(xiàng)目2010年（億元）2009年(億元）變動流動負(fù)債874.41470.447.42%非流動負(fù)債234.65159.84-2.46%負(fù)債總計(jì)1109.06630.284.96%（1）該公司本年流動負(fù)債比重為69.75%，非流動負(fù)債比重為18.72%，表明該公司在使用負(fù)債資金時(shí)，以短期資金為主，此舉雖然會增加公司的償債壓力，承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也會降低公司的負(fù)債成本。（2）分析可得，該公司長期資產(chǎn)的資金依靠長期資金來解決，短期資產(chǎn)的資金使用長期資金和短期資金共同解決。說明該公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)較穩(wěn)健，使企業(yè)保持良好的財(cái)務(wù)信譽(yù)，具有可調(diào)性和彈性。（二）財(cái)務(wù)報(bào)表分析——利潤表分析1、利潤增減變動情況分析表5利潤表水平分析表項(xiàng)目2010年（億元）2009年（億元）增減額（億元）增減(%)營業(yè)額111.6187.2724.3427.89銷售成本77.6064.1513.4520.96毛利34.0123.1210.8947.11除稅前溢利30.0015.7014.3091.08稅項(xiàng)10.854.786.07126.9年內(nèi)溢利及全面收益總額19.1610.928.2375.4（1）稅后利潤分析。綠城集團(tuán)2010年實(shí)現(xiàn)稅后利潤19.15億元，增長率為75.40%，增長幅度較高。從水平分析表看，公司稅后利潤增長主要是稅前利潤增長引起的。（2）除稅前溢利分析。集團(tuán)本年度除稅前溢利增長14.30億元，關(guān)鍵原因是公司營業(yè)收入增長了27.89%，同時(shí)營業(yè)外收入的增加也是導(dǎo)致除稅前溢利增長的有利因素。（3）營業(yè)利潤的分析。本集團(tuán)營業(yè)利潤增加主要原因是營業(yè)收入大幅增長，營業(yè)收入增長率為27.89%。根據(jù)公司年報(bào)，其營業(yè)收入的增長，主要原始在于集團(tuán)在繼續(xù)保持酒店樓宇和土地樓宇業(yè)務(wù)良好發(fā)展的同時(shí)，穩(wěn)步提高物業(yè)投資。2、利潤構(gòu)成變動分析表6利潤表垂直分析表項(xiàng)目2010年（億元）2009年（億元）2010年度結(jié)構(gòu)%2009年度結(jié)構(gòu)%結(jié)構(gòu)變動營業(yè)額111.6187.271001000銷售成本77.6064.1569.5373.51-3.98毛利34.0123.1230.4726.493.98除稅前溢利30.0015.7026.8817.998.89稅項(xiàng)10.854.789.725.484.24年內(nèi)溢利及全面收益總額19.1610.9217.1612.514.65編制利潤垂直分析表可看出，營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重為30.47%，比上年度增加了3.98%；本年度除稅前溢利的構(gòu)成為26.88%，增長了8.89%；本年度稅后利潤的構(gòu)成為17.16%，比上年增長了4.65%?？梢?，從利潤的構(gòu)成情況來看，綠城集團(tuán)盈利能力比上年度大有提高，另外營業(yè)外收入的比重上升，物業(yè)投資收入的比重上升，對營業(yè)利潤、除稅前溢利和稅后利潤結(jié)構(gòu)都帶來一定的有利影響。3、利潤表分項(xiàng)分析（1）企業(yè)收入分析本集團(tuán)的營業(yè)收入（扣除營業(yè)稅金）主要來自物業(yè)銷售，也涵蓋酒店?duì)I運(yùn)收入、物業(yè)租金收入、項(xiàng)目管理及銷售建筑材料收入等。2010年本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入111.61億元，較2009年增長27.9%，從2007年至2010年，連續(xù)三年?duì)I業(yè)收入同比增長率分別為15.6%、31.5%和27.9%，年復(fù)合增長率為24.8%。2010年物業(yè)銷售收入為108.16億元，占總營業(yè)收入的96.9%，較2009年增長25.3%，主要是結(jié)轉(zhuǎn)面積增加較多所致。2010年本集團(tuán)結(jié)轉(zhuǎn)面積1194232平方米，較2009年增長26.6%。2010年本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)酒店運(yùn)營收入1.93億元，較2009年有大幅增長，其原因一方面是新昌綠城雷迪森大酒店和綠城千島湖喜來登度假酒店相繼于2009年下半年及2010年年初開始運(yùn)營；另一方面，于前些年度已經(jīng)運(yùn)營的杭州玫瑰園度假酒店、舟山喜來登綠城酒店，其客戶資源基本培育成熟，酒店運(yùn)營收入不斷增加。2010年本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)租金收入0.33億元，主要為杭州深藍(lán)廣場商鋪及本年開始投入運(yùn)營的北京奧克伍德酒店的租金收入。2010年本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理收入0.36億元，主要為綠城建設(shè)管理的項(xiàng)目管理收入，隨著項(xiàng)目管理規(guī)模的擴(kuò)大，預(yù)計(jì)其收益在未來會不斷增加。（2）銷售及行政開支分析2010年本集團(tuán)銷售及行政開支16.58億元，相比2009年增加4.12億元，增長33.1%，比2009年略微上漲。其中人力資源成本是銷售及行政開支中的最大單一支出，2010年產(chǎn)生5.79億元，同比增長12.2%，主要是因?yàn)?010年房產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量增多及大量擴(kuò)充人才儲備。2010年?duì)I銷活動和廣告策劃費(fèi)為2.62億元，較2009年增長26.0%，主要是由于2010年開盤的樓盤較多，不過2010年的發(fā)生額也僅相當(dāng)于本集團(tuán)預(yù)售合約的0.75%，比例較低。折舊費(fèi)2010年為1.29億元，較2009年增長69.7%，主要是新增千島湖喜來登度假酒店的資產(chǎn)折舊，及新昌綠城雷迪森大酒店2010年折舊時(shí)間多于2009年所致。另外辦公費(fèi)、會務(wù)費(fèi)、差旅費(fèi)、水電物業(yè)管理費(fèi)、租賃費(fèi)等基本開支與2009年相比均有一定幅度的上升，主要是與本公司規(guī)模在擴(kuò)大有關(guān)。（3）投資收益分析2010年5月份本集團(tuán)贖回大部份2007年發(fā)行的可換股債券產(chǎn)生損失1.48億元。2009年本集團(tuán)有提前回購2013年到期的高收益?zhèn)a(chǎn)生收益3.28億元和提前贖回2006年發(fā)行的可換股債券產(chǎn)生收益0.11億元。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用本年度財(cái)務(wù)費(fèi)用比上年度大大減少，主要是毋須于5年內(nèi)悉數(shù)償還的銀行借貸和其他借貸的利息支出減少引起的。2010年應(yīng)付5年內(nèi)悉數(shù)償還的銀行借貸的利息支出18.17億元比上年度增加了8.53億元，2010年應(yīng)付關(guān)聯(lián)人士信托相關(guān)款項(xiàng)的實(shí)際利息開支5.77億元比上年度增加了3.78億元。相反，本集團(tuán)毋須于5年內(nèi)悉數(shù)償還的銀行借貸的利息支出相比上年度減少了0.46億元，其他借貸需償還的利息支出比上年度減少，這兩項(xiàng)是導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用減少的有利因素。（5）營業(yè)外收入變動分析2010年本集團(tuán)營業(yè)外收入主要包括信托收入、政府補(bǔ)助、匯兌損益和品牌使用費(fèi)等。2010年本集團(tuán)取得其它收入人民幣649百萬元，較2009年的人民幣241百萬元增長169.3%，主要為匯兌收益增加較多所致。2010年的信托收入人民幣33百萬元源自集團(tuán)于2009年認(rèn)購的中海?綠城1號房地產(chǎn)投資基金的次級信托單位。2010年產(chǎn)生匯兌收益人民幣99百萬元，比2009年的匯兌損失人民幣2百萬元有大幅增長，主要源于2010年人民幣升值3%，而本公司有較多以美金和港幣計(jì)算的銀行借款，截至2010年12月31日，有美金銀行借款329百萬美元，港幣銀行借款2150百萬港元。（三）財(cái)務(wù)報(bào)表分析——現(xiàn)金流量表分析1、現(xiàn)金流量表水平分析對綠城現(xiàn)金流量表的水平分析主要是將今年的現(xiàn)金流量金額與去年作比較。與去年相比，經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈流量有大幅度的減少，投資活動和籌資活動的現(xiàn)金凈流量都有較大幅度增加。經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈流量比2009年下降了286%，引起這一數(shù)據(jù)巨額變動的原因主要是發(fā)展中物業(yè)增加這一項(xiàng)目在2010年比2009年增加了324%。這是由于企業(yè)在采用間接法計(jì)算現(xiàn)金流量的過程中，對于在建工程的支出并未算進(jìn)凈利潤，然而從現(xiàn)金流量的角度來說，這部分支出應(yīng)該算入經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈流出。2010年在建工程比2009年有大幅增加，相應(yīng)的發(fā)展中物業(yè)增加所需的現(xiàn)金流出也就因此增多，所以在調(diào)整利潤的時(shí)候要減去這一未算入利潤的現(xiàn)金流出。投資活動2010年的現(xiàn)金凈流入是2009年的1.4倍，增幅最大的項(xiàng)目是出售物業(yè)、廠房及設(shè)備所得款項(xiàng)和已收利息，可見企業(yè)2010年資金使用情況比2009年稍顯緊張，企業(yè)的投資的回報(bào)率也有所增加。投資活動的現(xiàn)金凈流出比2009年減少四成左右。企業(yè)的預(yù)付租賃款增加比上一年大幅降低，這有可能是因?yàn)槠髽I(yè)減少開支或者充分利用現(xiàn)有廠房機(jī)器設(shè)備引起的。2010年“與關(guān)聯(lián)公司/共同控制實(shí)體的投資”的投資分別比2009年增加了6倍和9倍，可以看出綠城集團(tuán)對被投資方未來發(fā)展情況存在信心。融資活動2010年現(xiàn)金凈流入比上一年增加七成，凈流入的增長主要來自于關(guān)聯(lián)人士的借款、信托貸款籌集等。來自關(guān)聯(lián)人士的借款額比2009年多了兩倍，說明關(guān)聯(lián)人士對綠城集團(tuán)的發(fā)展信心增強(qiáng)；信托貸款籌集在2010年從0增長到30億元，可見綠城正加緊籌備資金的腳步?；I資金額流入的增加一方面可能因?yàn)閿U(kuò)大生產(chǎn)的需要，另一方面也可能是為了緩解負(fù)債、分配股利的壓力。聯(lián)系籌資活動的現(xiàn)金凈流出，銀行及其他借款還款這一項(xiàng)目的現(xiàn)金流出額是去年的1.2倍。與此同時(shí)，支付非控股股東權(quán)益股息這一項(xiàng)目的現(xiàn)金流出額也比上一年翻了一番，可見綠城對非控股股東權(quán)益的分配還是比較重視的。2、現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)分析（1）現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)評價(jià)綠城集團(tuán)2010年現(xiàn)金流入總量為739.61億元，其中經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量所占比例最高（51%），籌資活動次之（47%），投資活動最低（2%）?？梢娖髽I(yè)的現(xiàn)金流入主要是由生產(chǎn)經(jīng)營活動引起的。在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入中，預(yù)售訂金增加所占比重最大。在投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入中，來自第三方的墊款、向關(guān)聯(lián)公司及共同控制實(shí)體收取股息和已收利息占了絕大部分比重。在籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入中，銀行及其他借款籌集的現(xiàn)金流入額占到八成以上，可見綠城集團(tuán)的主要融資渠道是向銀行等機(jī)構(gòu)籌集借款。（2）現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)評價(jià)綠城集團(tuán)2010年現(xiàn)金流出總量為-709.68億元，其中經(jīng)營活動現(xiàn)金流出量所占比例最高（62%），籌資活動次之（34%），投資活動最低（4%）。由此可見企業(yè)的現(xiàn)金流出主要也是由生產(chǎn)經(jīng)營活動引起的。在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出量中發(fā)展中物業(yè)增加和應(yīng)收關(guān)聯(lián)人士款項(xiàng)增加所占比例最大。在投資活動中，資金主要都用于與關(guān)聯(lián)、共同控制實(shí)體的投資以及購入物業(yè)廠房設(shè)備這些方面。在籌資活動中，屬銀行及其他借款還款的現(xiàn)金流出量所占比例最多。（3）現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)與流出結(jié)構(gòu)適應(yīng)評價(jià)綠城集團(tuán)現(xiàn)金凈流入和凈流出的大部分都是由于生產(chǎn)經(jīng)營活動引起的，這體現(xiàn)了現(xiàn)金流量的對應(yīng)性。投資活動所占現(xiàn)金總流量的比重都較低，現(xiàn)金凈流入中向關(guān)聯(lián)公司及共同控制實(shí)體收取的股息占了絕大多數(shù)，與此同時(shí)，投資活動的凈流出也是用于對這些關(guān)聯(lián)、共同控制實(shí)體的投資的。這也體現(xiàn)了現(xiàn)金流動的對應(yīng)性。而籌資活動現(xiàn)金的流入和流出基本上都是由銀行及其他借款這一活動引起的。3、經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與凈利潤趨勢分析圖1經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與凈利潤趨勢圖將2007年12月31日至2010年12月31日（包括年報(bào)與半年報(bào)）這3年間的經(jīng)營活動現(xiàn)金金流量和凈利潤進(jìn)行對比，可以明顯感覺到經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈流量波動幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于凈利潤。對于綠城集團(tuán)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量偏低于凈利潤的原因，可以進(jìn)行以下三種推測：其一，產(chǎn)生大量應(yīng)收賬款,導(dǎo)致現(xiàn)金流入不夠而產(chǎn)生負(fù)現(xiàn)金凈流量；其二，進(jìn)行了大額的固定資產(chǎn)投資或其他投資,導(dǎo)致現(xiàn)金流出量增加,從而產(chǎn)生負(fù)現(xiàn)金凈流量；其三，歸還大額度借款或欠款.導(dǎo)致現(xiàn)金流出量增加,從而產(chǎn)生負(fù)現(xiàn)金凈流量。綠城集團(tuán)雖然有利潤，但是收到的經(jīng)營性現(xiàn)金卻較少，都是停留在實(shí)物和應(yīng)收賬款，應(yīng)收賬款也可能存在無法收回的風(fēng)險(xiǎn)，這些沒有收到現(xiàn)金的利潤風(fēng)險(xiǎn)明顯比收到現(xiàn)金的利潤要大，收益質(zhì)量要低。（四）財(cái)務(wù)效率分析——盈利能力1、資本經(jīng)營盈利能力表7資本經(jīng)營盈利能力因素分析表項(xiàng)目2010年（億元）2009年（億元）差異(%)平均總資產(chǎn)1004.17591.45平均凈資產(chǎn)134.51103.29負(fù)債1109.06630.27負(fù)債/平均凈資產(chǎn)8.256.102.14利息支出3.406.58負(fù)債利息率（%）0.311.04-0.74利潤總額（除稅前溢利）30.0015.70息稅前利潤34.0123.12凈利潤19.1610.92所得稅率（%）0.500.480.01總資產(chǎn)報(bào)酬率(%)3.333.77-0.44凈資產(chǎn)收益率(%)14.2410.573.67根據(jù)上表資料對英特集團(tuán)的資本經(jīng)營能力進(jìn)行分析如下：分析對象=14.24-10.57=3.67%連環(huán)替代分析：2009年：[3.77+(3.77-1.04)*6.10]*(1-0.48)=10.57%第一次替代（總資產(chǎn)報(bào)酬率）：[3.33+(3.33-1.04)*6.10]*(1-0.48)=8.95%第二次替代（負(fù)債利息率）：[3.33+(3.33-0.31)*6.10]*(1-0.48)=11.28%第三次替代（杠桿比率）：[3.33+(3.33-0.31)*8.25]*(1-0.48)=14.64%2008年：[3.33+(3.33-0.31)*8.25]*(1-0.50)=14.24%總資產(chǎn)報(bào)酬率變動的影響為：8.95%-10.57%=-1.62%利息變動的影響為：11.28%-8.95%=2.33%資本結(jié)構(gòu)變動的影響為：14.64%-11.28%=3.36%稅率變動的影響為：14.24%-14.64%=-0.20%從對綠城房產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)的因素分析可知，2010年凈資產(chǎn)收益率增加3.67%，主要是由于資本結(jié)構(gòu)的變動引起的，負(fù)債與凈資產(chǎn)比率的上升發(fā)揮了一定的財(cái)務(wù)杠桿作用，使凈資產(chǎn)收益率上升3.36%，其次是企業(yè)負(fù)債籌資成本上升對凈資產(chǎn)收益率帶來的影響，它使凈資產(chǎn)收益率上升了2.33%，總資產(chǎn)報(bào)酬率的影響為-1.62%；所得稅的影響，使凈資產(chǎn)收益率下降了0.20%。2、資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力表8資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力因素分析表項(xiàng)目2010年（億元）2009年（億元）差異營業(yè)收入111.6187.27利潤總額30.0015.70利息支出3.406.58息稅前利潤34.0123.12平均總資產(chǎn)1,004.17591.45總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）11.1114.76-3.64銷售息稅前利潤率（%）30.4726.493.98總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）3.333.77-0.44分析對象：3.33%-3.77%=-0.44%因素分析：（1）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動的影響=(11.11%-14.76%)*26.49%=-0.96%（2）銷售息稅前利潤率的影響=(30.47%-26.49%)*11.11%=0.44%分析結(jié)果表明，該企業(yè)本年全部資產(chǎn)報(bào)酬率比上年降低了0.44%，主要是由于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動降低的影響，它使總資產(chǎn)報(bào)酬率降低了0.96%，而銷售息稅前利潤率使總資產(chǎn)報(bào)酬率提高了0.44%。由此可見，要提高企業(yè)的總資產(chǎn)報(bào)酬率，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力，就要從提高企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和銷售息稅前利潤率兩方面努力。（五）財(cái)務(wù)效率分析——營運(yùn)能力1.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度分析表9總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析資料表項(xiàng)目20102009差異總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)0.110.15-0.037流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)0.120.16-0.039流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比率92.91%92.89%0.02%因?yàn)榱鲃淤Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度下降，使得總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度下降：(0.1196-0.1587)*92.89%=-0.0365(次)因?yàn)榱鲃淤Y產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率上升,使得總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度上升:(92.91%-92.89%)*0.1196=0.0024(次)計(jì)算結(jié)果表明,公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)下降,主要是由于流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度下降引起的.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是考察企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的一項(xiàng)重要指標(biāo)，它體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營期間全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度，反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用效率。通過該指標(biāo)的對比分析，可以看出綠城本年度以及以前年度總資產(chǎn)的運(yùn)營效率和變化，2010年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所下降，并且和同行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)相比，其指數(shù)也偏低不少，這說明綠城銷售能力有所減弱，資產(chǎn)的利用效率較低，需要企業(yè)挖掘潛力、積極創(chuàng)收、提高產(chǎn)品市場占有率從而提高資產(chǎn)利用效率。3、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度分析表10流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析表項(xiàng)目20102009差異流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.120.16-0.039流動資產(chǎn)墊支周轉(zhuǎn)率0.080.12-0.034成本收入率143.83%136.04%7.79%流動資產(chǎn)墊支周轉(zhuǎn)率的影響=(0.0832-0.1168)*136.04%=-0.0457(次)成本收入率的影響=0.0832*(143.83%-136.04%)=0.0065(次)計(jì)算結(jié)果表明：由于流動資產(chǎn)墊支周轉(zhuǎn)率的下降,使得流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度下降-0.0457次.由于成本收入率的上升,使得流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度上升0.0065次.由此可見,流動資產(chǎn)墊支周轉(zhuǎn)率的下降是引起流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降的主要原因，這項(xiàng)因素準(zhǔn)確地反映了企業(yè)的流動資產(chǎn)在一定時(shí)期周轉(zhuǎn)的次數(shù)。綠城的成本收入率在2009年和2010年都是大于1的，說明企業(yè)的確有經(jīng)濟(jì)效益，所得可以彌補(bǔ)所費(fèi)。4、同行業(yè)營運(yùn)水平分析2010總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率（倍）綠城集團(tuán)0.110.150.14萬科公司0.290.300.27房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)平均值0.420.510.62從營運(yùn)能力的角度來看，綠城在房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)并不是很好。萬科作為2010年房地產(chǎn)營運(yùn)能力排名第一的企業(yè)，總資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、存貨的周轉(zhuǎn)率都比綠城高出將近一倍。當(dāng)企業(yè)的銷售開始下滑，就會導(dǎo)致手頭的現(xiàn)金減少，資金周轉(zhuǎn)開始變慢，存貨上升。（六）財(cái)務(wù)效率分析——償債能力1、短期償債能力靜態(tài)分析綠城公司2010年（億元）2009年（億元）流動比率（倍）1.331.50速動比率（倍）1.291.45現(xiàn)金流量比率（%）10.005.40（1）從流動比率角度看，公司2010年流動比率為1.33，2009年為1.50，說明短期償債能力有一定壓力，并且有所下降，原因?yàn)楸灸炅鲃迂?fù)債增加。但是預(yù)售定金的增長所占比重較大，說明企業(yè)實(shí)際償債能力壓力較小。（2）從速動比率角度看，公司2010年速動比率為1.29，2009年為1.45。企業(yè)存貨和預(yù)付賬款所占比重較小，應(yīng)收賬款和在建工程比重較大，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實(shí)際償債能力壓力較小，但比2009年有所下降。（3）從現(xiàn)金比率角度看，公司2010年現(xiàn)金比率為0.17，2009年為0.25，現(xiàn)金比率有所下降，說明企業(yè)的直接支付能力有所下降，雖然本年現(xiàn)金類資產(chǎn)有所增長，但是流動負(fù)債增長幅度更大，導(dǎo)致現(xiàn)金比率下降。2、短期償債能力動態(tài)分析（1）從現(xiàn)金流量比率角度看，公司的現(xiàn)金比率僅為0.10，說明依靠生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金滿足不了償債的需要，必須用其他方式才能保證債務(wù)的及時(shí)清償。（2）從近期支付能力系數(shù)角度看，公司近期支付能力系數(shù)為0.39，說明企業(yè)支付能力不足，應(yīng)采取積極有效的措施籌集資金，以便及時(shí)清償債務(wù)。（3）從現(xiàn)金到期債務(wù)比率角度看，公司的現(xiàn)金到期債務(wù)比率僅為0.08，說明企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金不足以償還到期到期的債務(wù)，需要通過其他籌資手段。3、短期償債能力行業(yè)分析萬科公司2010年（億元）2009年（億元）流動比率（倍）1.591.91速動比率（倍）0.560.59現(xiàn)金流量比率（%）1.3910.00（1）同行業(yè)公司流動比率比較分析。2010年房地產(chǎn)上市公司平均流動比率為1.96。公司的流動比率處于行業(yè)水平之下，說明短期償債能力有一定壓力。（2）同行業(yè)公司速動比率比較分析。2010年房地產(chǎn)上市公司平均速動比率為0.59。公司的速動比率處于行業(yè)水平之上，說明實(shí)際償債能力壓力較小。4、長期償債能力分析項(xiàng)目20102009綠城公司資產(chǎn)負(fù)債率88.4783.51權(quán)益乘數(shù)8.676.06萬科資產(chǎn)負(fù)債率54.47%66.43（1）從資產(chǎn)負(fù)債率角度看，公司2010年資產(chǎn)負(fù)債率為88%，2009年為84%。說明企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)略有增加，較高的資產(chǎn)負(fù)債率導(dǎo)致長期償債能力風(fēng)險(xiǎn)較大。（2）從權(quán)益乘數(shù)角度看，公司2010年權(quán)益乘數(shù)高達(dá)8.67，2009年為6.06。說明企業(yè)對財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用充分，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大。（3）從固定長期適合率角度看，公司2010年比率為0.06,2009年為0.07。說明公司除用于固定資產(chǎn)的資金需要外，其他方面資金需要基本上靠長期資金來滿足，短期償債壓力較小。（4）從資產(chǎn)非流動負(fù)債率角度看，公司2010年非流動負(fù)債率為0.19，2009年為0.21。說明公司短期債務(wù)所占比例較大。（5）從非流動負(fù)債營運(yùn)資金比率角度看，公司2010年比率為1.22，2009年比率為1.47，說明企業(yè)營運(yùn)資金可以用于償還非流動負(fù)債，但是償債能力有所下降。（6）從利息保障倍數(shù)角度看，公司2010年比率為11.00，2009年比率為4.51。說明企業(yè)支付利息能力逐漸增強(qiáng)，債權(quán)人按期取得利息較有保證。但融資成本中包含資本化在建工程，當(dāng)在建工程交付后，利息保障倍數(shù)會有所下降。5、長期償債能力行業(yè)分析同行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較分析。2010年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為63%。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于企業(yè)平均水平，說明企業(yè)長期償債能力較弱。（七）財(cái)務(wù)效率分析——發(fā)展能力表11發(fā)展能力分析表指標(biāo)2010年2009年萬科（2010）（%）股東權(quán)益增長率16.117.4120.21凈資產(chǎn)收益率13.2410.5717.68營業(yè)收入增長率27.8931.533.75凈利潤增長率75.492.7437.47營業(yè)利潤增長率47.123.6736.95資產(chǎn)增長率66.0979.2856.7（1）2010年，營業(yè)利潤增長率高于營業(yè)收入增長率，反映綠城公司營業(yè)收入的增長超過了營業(yè)成本、營業(yè)稅費(fèi)、期間費(fèi)用等成本費(fèi)用項(xiàng)目的增長。（2）兩年的凈利潤增長遠(yuǎn)高于營業(yè)利潤增長。說明這兩年的凈利潤增長不僅僅來源于營業(yè)利潤的增長，還受到非經(jīng)常性損益項(xiàng)目的顯著影響。企業(yè)的凈利潤方面的持續(xù)增長能力有待進(jìn)一步觀察。（3）各項(xiàng)指標(biāo)相較于2009年均有所下降，與行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)存在一定差距，整體發(fā)展能力較弱。三、對公司財(cái)務(wù)問題做出評價(jià)并提出建議（一）企業(yè)制度環(huán)境中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)典型的政策市場，房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起很大程度上得益于相關(guān)政策的“保駕護(hù)航”。房改政策、住房商品化政策和銀行信貸政策推動樓市起步和成長。我國房地產(chǎn)業(yè)在寬松的政策環(huán)境下實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場受政策特別是銀行信貸政策的影響也越發(fā)顯著。2007年9月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號)，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”的規(guī)定。從2007年底至2008年底，樓市低迷、量價(jià)齊跌導(dǎo)致房企回款大幅減少，資金鏈條面臨巨大壓力，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期。這是房地產(chǎn)經(jīng)歷多年高速增長之后的首次真正意義上的回調(diào)，房貸緊縮政策對市場過熱投機(jī)起到了明顯的抑制作用。（二）企業(yè)內(nèi)部管理水平2009年2月12日綠城房地產(chǎn)集團(tuán)與用友軟件達(dá)成了信息化戰(zhàn)略合作協(xié)議，后者將通過技術(shù)手段幫助其提升內(nèi)部運(yùn)營管理水平。這意味著加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營過程的計(jì)劃管理、投入資金進(jìn)行企業(yè)信息化改革成為綠城提高企業(yè)內(nèi)部管理水平的重要內(nèi)容之一。作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，財(cái)務(wù)成本是企業(yè)運(yùn)營管理的重點(diǎn)之一。經(jīng)過內(nèi)部多次商討，綠城最終將提高信息化水平作為企業(yè)戰(zhàn)略內(nèi)容，從而在財(cái)務(wù)上做到快速反應(yīng)，提高整體的內(nèi)部運(yùn)營效率，幫助綠城提升內(nèi)部管理能力。（三）企業(yè)能力綠城的盈利能力在行業(yè)中處于中等水平，主要原因是綠城順應(yīng)國家對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，產(chǎn)業(yè)定位于中高端市場。凈資產(chǎn)收益率、毛利率還決定于未來房價(jià)的走勢，但無疑有著較充裕的調(diào)整空間。綠城的營運(yùn)能力在房地產(chǎn)行業(yè)之中表現(xiàn)一般，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都偏低于同行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)水平。其中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低主要是由于流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降引起的。而存貨周轉(zhuǎn)率一直保持在較高水平，充分說明綠城的整體經(jīng)營效率比較高，存貨管理有效。集團(tuán)各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)相較于2009年有所下降，與行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)存在一定差距。2010年?duì)I業(yè)利潤增長率高于營業(yè)收入增長率，反映綠城公司營業(yè)收