杭州綠色科技廣場(chǎng)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略課件

杭州綠色科技廣場(chǎng)項(xiàng)目

整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈：杭州市化工研究院有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。12/18/2022杭州綠色科技廣場(chǎng)項(xiàng)目

整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈：杭州市化工研究報(bào)告思路1、項(xiàng)目整體定位

2、物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略從市場(chǎng)與本體出發(fā)初步方向從案例與客戶出發(fā)發(fā)展策略

開發(fā)模式項(xiàng)目整體定位各功能塊配比“綠色科技廣場(chǎng)”物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略2報(bào)告思路1、項(xiàng)目整體定位

2、物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略從市場(chǎng)與本體出發(fā)PART1項(xiàng)目整體定位1、項(xiàng)目發(fā)展方向

2、整體開發(fā)策略項(xiàng)目發(fā)展方向

從項(xiàng)目限制條件及項(xiàng)目發(fā)展空間兩個(gè)角度進(jìn)行分析、闡述做什么？怎么做？3PART1項(xiàng)目整體定位1、項(xiàng)目發(fā)展方向

2、整體開發(fā)策略項(xiàng)目發(fā)展方向判斷限制條件Q1：城市條件Q2：業(yè)主目標(biāo)Q4：本體條件項(xiàng)目發(fā)展空間Q3：市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目發(fā)展方向4項(xiàng)目發(fā)展方向判斷限制條件Q1：Q2：業(yè)主目標(biāo)Q4：項(xiàng)目發(fā)展空Q1：本項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)杭州市的基本環(huán)境？限制條件Q1：城市條件Q2：業(yè)主目標(biāo)Q4：本體條件項(xiàng)目發(fā)展空間Q3：市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目發(fā)展方向5Q1：本項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)杭州市的基本環(huán)境？限制條件Q1：Q2：杭化院綠色科技廣場(chǎng)在杭州的位置文教板塊黃龍板塊武林板塊慶春/鳳起板塊城站板塊錢江新城濱江區(qū)板塊蕭山行政板塊錢江世紀(jì)城本項(xiàng)目1、地理位置稍遜6杭化院綠色科技廣場(chǎng)在杭州的位置文教板塊黃龍板塊武林板塊慶春/相關(guān)投資優(yōu)惠政策分析本項(xiàng)目所在地拱墅區(qū)投資優(yōu)惠政策1、兩免三減半。對(duì)生產(chǎn)性外商投資企業(yè)實(shí)行“兩免三減半”的優(yōu)惠政策，即從獲利年度起，前兩年免征企業(yè)所得稅。

2、先進(jìn)技術(shù)企業(yè)所得稅減半。先進(jìn)技術(shù)企業(yè)上述減免優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，期滿后可延長(zhǎng)三年減半交納企業(yè)所得稅。

3、產(chǎn)品出口企業(yè)所得稅減半。產(chǎn)品出口企業(yè)按照國家規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后，凡當(dāng)年企業(yè)出口產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年產(chǎn)品值的70%以上的，可以按照現(xiàn)行稅率減半征收。

4、所得稅優(yōu)惠稅率。生產(chǎn)性外商投資企業(yè)在沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及城市市區(qū)，減按24%的稅率征收企業(yè)所得稅。

5、進(jìn)口設(shè)備免稅。對(duì)國家鼓勵(lì)發(fā)展的國內(nèi)投資項(xiàng)目和外商投資項(xiàng)目進(jìn)口設(shè)備，在規(guī)定的范圍內(nèi)，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。

6、國產(chǎn)設(shè)備抵扣所得稅。外商投資企業(yè)，在投資總額內(nèi)購買國產(chǎn)設(shè)備，對(duì)符合國家規(guī)定的項(xiàng)目，其購買國產(chǎn)設(shè)備投資的40%可從購置設(shè)備當(dāng)年比前一年新增的企業(yè)所得稅中抵免。

7、國產(chǎn)設(shè)備退增值稅。對(duì)外商投資企業(yè)在投資總額內(nèi)采購國產(chǎn)設(shè)備，如該類設(shè)備屬目錄范圍，可全額退還國產(chǎn)設(shè)備增值稅。

8、利潤(rùn)再投資退所得稅。將企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資于該企業(yè)，或作為資本投資開設(shè)其他企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，經(jīng)投資者申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，退還其再投資部分已繳納所得稅的40%稅款。

2、投資政策利好7相關(guān)投資優(yōu)惠政策分析本項(xiàng)目所在地拱墅區(qū)投資優(yōu)惠政策1、兩免三3、地鐵規(guī)劃便通項(xiàng)目所在區(qū)域83、地鐵規(guī)劃便通項(xiàng)目所在區(qū)域8城市規(guī)劃分析——地鐵將給沿線寫字樓帶來很大的便利案例：深圳地鐵發(fā)展分析1、深圳地鐵一期工程包括1號(hào)線的東段和4號(hào)線的南段組成，從1998年通過可行性方案設(shè)計(jì)到2004年底建成通車，歷時(shí)5年多。

2、由于1號(hào)線與4號(hào)線交匯于福田中心區(qū)，因此地鐵的規(guī)劃建設(shè)對(duì)福田中心區(qū)的發(fā)展具有直接的促進(jìn)作用。從深圳寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展來看，2000年以來深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率呈逐步下降趨勢(shì)。

3、由于地鐵的開通，使得福田中心區(qū)與東部的聯(lián)系更加便利，加上其他利好因素，促進(jìn)了福田中心區(qū)寫字樓售價(jià)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。杭州地鐵對(duì)項(xiàng)目的影響1、杭州地鐵從2006年一期工程可行性方案的通過，參照深圳的發(fā)展歷程預(yù)計(jì)在2010~2011年左右建成通車。雖然地鐵的建成還需要較長(zhǎng)的一段時(shí)間，但顯然地鐵的影響是顯而易見的，而且隨著距離地鐵開通時(shí)間的臨近，這種良好的心理預(yù)期對(duì)消費(fèi)者的影響講會(huì)越來越強(qiáng)烈。

2、從地鐵的影響看，在建成通車以前對(duì)購買者的影響大于租賃者的影響，隨著地鐵的開通，由此而帶來的實(shí)質(zhì)性的影響對(duì)租賃者的影響會(huì)逐步增強(qiáng)。

3、從深圳的經(jīng)驗(yàn)來看，2005年地鐵建成通車后寫字樓吸納量有一個(gè)快速提升，空置率進(jìn)一步下降，跌破10%。因此，地鐵的開通對(duì)沿線的寫字樓有進(jìn)一步的促進(jìn)。9城市規(guī)劃分析——地鐵將給沿線寫字樓帶來很大的便利案例：深杭州寫字樓消化量在經(jīng)歷2003年的狂熱后，隨著GDP得增速回落逐漸步入平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)資料來源：世聯(lián)分析4、未來供大于求10杭州寫字樓消化量在經(jīng)歷2003年的狂熱后，隨著GDP得增速回目前杭州市場(chǎng)年消化量在30萬左右2001年～2005年寫字樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料來源：杭州寫字樓網(wǎng)站項(xiàng)目2001年2002年2003年2004年2005年市場(chǎng)預(yù)售面積約合（m2）30.9萬40萬56萬38.851.6增長(zhǎng)率41.6％29％40％-31％33％實(shí)際成交面積約合（m2）314062萬36.2萬24.1萬增長(zhǎng)率29%55%45%－41％－33％與供應(yīng)量急速放大相比，需求量保持相對(duì)較小的增長(zhǎng)速度，并且波動(dòng)明顯11目前杭州市場(chǎng)年消化量在30萬左右2001年～2005年寫項(xiàng)目開盤時(shí)的市場(chǎng)容量杭州未來的寫字樓市場(chǎng)，將集中于錢江新城和濱江區(qū)濱江區(qū)僅05年出讓土地可建65.88萬寫字樓錢江新城在建寫字樓近30萬平米未來兩年杭州寫字樓每年供應(yīng)將超過100萬平方米12項(xiàng)目開盤時(shí)的市場(chǎng)容量杭州未來的寫字樓市場(chǎng)，將集中于錢江新城和A1：杭州市基本環(huán)境Q1：本項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)杭州市的基本環(huán)境？劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)投資政策利好地鐵規(guī)劃便通地理位置稍遜市場(chǎng)供大于求13A1：杭州市基本環(huán)境Q1：本項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)杭州市的基本環(huán)境？Q2：杭化院對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)？限制條件Q1：城市條件Q2：業(yè)主目標(biāo)Q4：本體條件項(xiàng)目發(fā)展空間Q3：市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目定位A1：地理位置稍遜，投資政策利好，城市規(guī)劃有利，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。14Q2：杭化院對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)？限制條件Q1：Q2：業(yè)主目標(biāo)目標(biāo)梳理關(guān)鍵詞：形象/樞紐/回現(xiàn)/利益最大化建成化工業(yè)樞紐前期回款平衡開發(fā)成本后期創(chuàng)造項(xiàng)目利益最大化樹立政府形象目標(biāo)本項(xiàng)目受到市政府的關(guān)注，開發(fā)商希望在政府面前樹立良好的企業(yè)形象開發(fā)商希望匯集眾多化工業(yè)研發(fā)、成果展示、銷售部門讓業(yè)內(nèi)外人事提及化工業(yè)，就想到本項(xiàng)目，樹樞紐標(biāo)志對(duì)于經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)商希望前期推出后能平衡開發(fā)成本后期可持有物業(yè)，實(shí)現(xiàn)利益最大化。世聯(lián)將在第二部分作出分析。15目標(biāo)梳理關(guān)鍵詞：形象/樞紐/回現(xiàn)/利益最大化Q3：杭州市寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀？限制條件Q1：城市條件Q2：業(yè)主目標(biāo)Q4：本體條件項(xiàng)目發(fā)展空間Q3：市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目發(fā)展方向A2：樹立政府形象，建立化工樞紐，平衡開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大。A1：地理位置稍遜，投資政策利好，城市規(guī)劃有利，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。16Q3：杭州市寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀？限制條件Q1：Q2：業(yè)主目標(biāo)Q杭州市辦公物業(yè)分布狀況目前杭州辦公物業(yè)主要分布在市區(qū)成熟的商圈，主要包括：黃龍板塊武林板塊慶春/鳳起板塊城站板塊文教板塊隨著城市的擴(kuò)張，在傳統(tǒng)商圈外正在形成新的寫字樓集中區(qū)域，主要包括：錢江新城板塊濱江板塊（高新&行政）蕭山行政板塊錢江世紀(jì)城文教板塊黃龍板塊武林板塊慶春/鳳起板塊城站板塊錢江新城濱江區(qū)板塊蕭山行政板塊錢江世紀(jì)城本項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀17杭州市辦公物業(yè)分布狀況目前杭州辦公物業(yè)主要分布在市區(qū)成熟的商按照物業(yè)檔次、目前售價(jià)/租金將板塊分級(jí)黃龍板塊錢江新城武林板塊慶春板塊城站板塊文教板塊濱江板塊蕭山行政板塊平均租金區(qū)間(元/天/m2）3.5-4.5平均售價(jià)區(qū)間(元/m2）2.8-3.51.5-2.80.8-1.515,000-22,00013,000-15,0008,000-14,0006,000-8,000頂級(jí)配置，設(shè)備多采用知名品牌原裝進(jìn)口；多有大堂和室外廣場(chǎng)；注重科技和生態(tài)辦公；入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實(shí)力雄厚物業(yè)檔次設(shè)備多采用知名品牌國內(nèi)組裝；大堂昭示性一般，無室外廣場(chǎng)落成較早，規(guī)劃功能落后；入住企業(yè)規(guī)模較小受區(qū)域價(jià)值局限，客戶認(rèn)知度較低（本項(xiàng)目區(qū)域）市場(chǎng)現(xiàn)狀18按照物業(yè)檔次、目前售價(jià)/租金將板塊分級(jí)黃龍板塊武林板塊城站板黃龍板塊——杭州目前最高檔的商務(wù)圈，主要依托人文環(huán)境和政府配套形成的，代表杭州寫字樓最高水平行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟教育、文化氛圍聚集高素質(zhì)人才省、市級(jí)的公建配套第一層級(jí)核心驅(qū)動(dòng)力未來發(fā)展趨勢(shì)租金：3-6元/m2/天，多集中于3-4.5元/m2/天；售價(jià)：1.4-3萬元/m2物業(yè)管理費(fèi)：8-12元/m2/月（含水電）世貿(mào)中心世紀(jì)廣場(chǎng)嘉華國際世貿(mào)麗晶城現(xiàn)代國際大廈玉泉大廈聚龍大廈中田大廈公元大廈恒勵(lì)大廈黃龍?bào)w育中心省政府黃龍?bào)w育中心浙江大學(xué)租金/售價(jià)行業(yè)：多集中于高增長(zhǎng)性和高附加值行業(yè)如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、文化傳播等；客戶：國際國內(nèi)知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)、浙江省及杭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度：客戶特征未來5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位；土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限；租售狀況受產(chǎn)權(quán)影響，大部分物業(yè)以租賃為主；高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在85％以上；投資客較活躍，以機(jī)構(gòu)投資者居多；19黃龍板塊——杭州目前最高檔的商務(wù)圈，主要依托人文環(huán)境和政府配黃龍板塊的發(fā)展歷史——黃龍借助政府、高校人文資源、省市級(jí)別的公建優(yōu)勢(shì)，發(fā)展成頂級(jí)商圈區(qū)域現(xiàn)狀：1.黃龍商圈是目前杭州頂級(jí)寫字樓最集中的區(qū)域，許多跨國公司和機(jī)構(gòu)、國內(nèi)精英企業(yè)在此設(shè)置分公司、辦事處，甚至總部；2.寫字樓整體出租比例較高；3.政府部門集中，吸引總多有國資背景的企業(yè)入住周邊寫字樓4.黃龍商圈目前已有大型專業(yè)餐飲20余家，三星級(jí)以上飯店10余家，開始形成娛樂休閑中心；驅(qū)動(dòng)因素：1.黃龍商業(yè)氛圍營造，品牌店鋪的加盟將提升整個(gè)黃龍板塊檔次及聚集力；2.寫字樓租金/售價(jià)持續(xù)上漲，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成本增加；3.土地供應(yīng)減少，資源稀缺發(fā)展趨勢(shì)：1.高檔寫字樓陸續(xù)投入使用，將吸引杭州其他成熟區(qū)域有實(shí)力的公司入??；2.高漲的運(yùn)營成本導(dǎo)致部分中小企業(yè)外遷或僅保留窗口部門；3.成為企業(yè)對(duì)外昭示實(shí)力的窗口；市場(chǎng)現(xiàn)狀20黃龍板塊的發(fā)展歷史——黃龍借助政府、高校人文資源、省市級(jí)別的黃龍板塊典型樓盤掃描編號(hào)項(xiàng)目開發(fā)商建筑面積（萬m2）物業(yè)管理租金/售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)層車位（個(gè)）備注1世貿(mào)中心世貿(mào)集團(tuán)8.2世貿(mào)物業(yè)3.5-5元/m2/天3500m2——OTIS電梯，載重1300kg2世紀(jì)廣場(chǎng)綠城集團(tuán)8.0718元/月/m23.8-4元/m2/天1500m23206部三菱電梯，大金空調(diào)3嘉華國際佳華置業(yè)512元/月/m24-4.5元/m2/天3000m230010部OTIS進(jìn)口電梯，大金中央空調(diào)4聚龍大廈香港輝創(chuàng)3.28元/月/m23.5元/m2/天850m2*2130（900元/月）6部三菱電梯，大金空調(diào)5恒勵(lì)大廈恒勵(lì)置業(yè)3.26元/月/m24.5元/m2/天——1408臺(tái)進(jìn)口三菱電梯，進(jìn)口衛(wèi)生潔具6玉泉大廈浙聯(lián)集團(tuán)2綠城——1000m2——3部中外合資電梯，1部客貨兩用梯7中田大廈——3綠城，10.8元/月/m23-3.8元/m2/天1280m2200（地上30）4部日本原裝進(jìn)口日立電梯，速度（2.5m/s）；名牌中央空調(diào)，設(shè)置能源自動(dòng)計(jì)量系統(tǒng)8公元大廈南源置業(yè)11.5——1.7-2.7萬/m2（售價(jià)）1700m2*248014部OTIS－Elevonic311VF電梯；德國工藝，外墻天然石材,金屬嵌條（在建）9現(xiàn)代國際大廈——1.4——1.4萬/m2（售價(jià)）600m21.5個(gè)停車位/100m22部電梯，分戶式中央空調(diào)；標(biāo)準(zhǔn)層高2.8m10麗晶城（歐美中心）建工集團(tuán)10————4000m2——未建典型辦公樓供應(yīng)量

約合55萬m2，其中目前尚未投入使用的約25萬m2市場(chǎng)現(xiàn)狀21黃龍板塊典型樓盤掃描編號(hào)項(xiàng)目開發(fā)商建筑面積物業(yè)管理租金/售價(jià)錢江新城——新規(guī)劃的行政中心板塊，以超甲級(jí)寫字樓為主，未來的金融商務(wù)中心第一層級(jí)富春路甌江路三橋錢江路大劇院城市陽臺(tái)市民活動(dòng)中心城市陽臺(tái)浙江金融財(cái)富中心國際發(fā)展大廈圣奧大廈國際時(shí)代廣場(chǎng)尊寶大廈光彩國際中心金基置業(yè)榮安總部東航控股中天大廈錢江時(shí)代廣場(chǎng)尊寶大廈錢塘置業(yè)22錢江新城——新規(guī)劃的行政中心板塊，以超甲級(jí)寫字樓為主，未來的錢江新城高端寫字樓項(xiàng)目密集序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)商建筑面積/辦公面積（萬m2）容積率開發(fā)理念備注1圣奧大廈圣奧置業(yè)6（5.4）9.4寫意辦公2國際發(fā)展大廈華成集團(tuán)6（5.5）9.0CBD核心辦公3國際時(shí)代廣場(chǎng)鑫亞建設(shè)投資20（15）6.85A超甲級(jí)智能酒店辦公樓4尊寶大廈浙歐置業(yè)11（2）9.1綠色、生態(tài)智能辦公5榮安總部榮安置業(yè)4.59.0中央商務(wù)生態(tài)6中天大廈世紀(jì)中天置業(yè)46.8精品甲級(jí)寫字樓典范7光彩國際中心泛海浙江投資28（17）5.6自動(dòng)化智能辦公8浙江金融財(cái)富中心溫州投資集團(tuán)169.8杭州標(biāo)志建筑物9錢江時(shí)代廣場(chǎng)華聯(lián)經(jīng)濟(jì)開發(fā)18（8）7.1杭州標(biāo)志建筑物寫字樓供應(yīng)量1.目前在建的寫字樓供應(yīng)量合計(jì)約25萬m2；2.該板塊共規(guī)劃建設(shè)43棟高檔辦公樓，預(yù)計(jì)建筑面積在300萬m2左右（含政府辦公用樓）市場(chǎng)現(xiàn)狀23錢江新城高端寫字樓項(xiàng)目密集序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)商建筑面積/辦公面積（武林版塊——新近寫字樓開發(fā)主要集中在鳳起路和文暉路之間，是杭州近兩年寫字樓開發(fā)最集中的區(qū)域之一

傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟市政府行政配套核心驅(qū)動(dòng)力未來發(fā)展趨勢(shì)租金/售價(jià)潛在供應(yīng)規(guī)模小，出租率繼續(xù)保持較高水平，租金價(jià)格穩(wěn)定客戶將存在外遷黃龍板塊現(xiàn)象租售狀況平均出租率在80％以上；在售樓盤較少，投資者較多租金：集中于3-3.5元/m2/天；售價(jià)：1-1.8萬元/m2；物業(yè)管理費(fèi)：6-8元/m2/月行業(yè)：以貿(mào)易、信息科技、廣告、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)及政府類相關(guān)企業(yè)為主，客戶：入住企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)，以國際國內(nèi)知名企業(yè)為主；性價(jià)比相對(duì)黃龍版塊是吸引中大型企業(yè)的主要因素之一客戶特征第二層級(jí)24武林版塊——新近寫字樓開發(fā)主要集中在鳳起路和文暉路之間，是杭武林板塊是杭州傳統(tǒng)CBD，市政府機(jī)關(guān)駐地，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越區(qū)域現(xiàn)狀：1.杭州市傳統(tǒng)CBD，最繁華的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流；2、目前是杭州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；3、中大型貿(mào)易公司、科技通信類和房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司是區(qū)域?qū)懽謽堑闹髁骺蛻粑磥碲厔?shì)：1、黃龍板塊的興起分流了部分高端客戶；2、錢江新城和濱江區(qū)將分流一些中大型企業(yè)；3、寫字樓未來供應(yīng)量有限，部分城市功能外移。驅(qū)動(dòng)因素：1..市政府搬遷規(guī)劃；區(qū)域政治功能的喪失；2.黃龍商圈、錢江新城的興起；3、商業(yè)氛圍的增加帶來了巨大商機(jī)市場(chǎng)現(xiàn)狀25武林板塊是杭州傳統(tǒng)CBD，市政府機(jī)關(guān)駐地，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越區(qū)域現(xiàn)武林板塊典型樓盤列表序號(hào)項(xiàng)目總建面標(biāo)準(zhǔn)層（m2）租金（元/天/m2）售價(jià)（元/m2）物管費(fèi)（元/月/m2）車位數(shù)入伙時(shí)間備注1華浙大廈5.0萬12003.51.3-1.5萬6.5227個(gè)，800元/月1998會(huì)議室，地下一層食堂，5臺(tái)OTIS電梯，美標(biāo)衛(wèi)具2元通大廈2.6萬20003.01.0萬3-540個(gè)，800元/月——4部迅達(dá)電梯，原裝日立中央空調(diào)3新世紀(jì)大廈2.5萬120021.0萬3——2001富士通電梯4耀江發(fā)展中心3.8萬11003-3.51-1.4萬6300個(gè)，1000元/個(gè)/月2001食堂地下一層，4部OTIS電梯；分層分戶計(jì)量中央空調(diào)系統(tǒng)；5晶暉商務(wù)大廈3.1萬10732.81.0萬590個(gè)，800元/個(gè)/月20025臺(tái)OTIS電梯，美國特靈中央空調(diào)6白馬大廈3.0萬12003.5-41.8萬830萬/個(gè)2003會(huì)議室和華浙共享，地下一層食堂，7越都商務(wù)大樓4.0萬1206——1.2-1.6/1層4層loft優(yōu)惠后4.5萬/平——200車位，150平寫字樓可分配1個(gè)車庫2006美國達(dá)靈中央空調(diào)，8部奧的斯品牌高速電梯8綠城深藍(lán)廣場(chǎng)3.5萬1400——1.4-2萬————2006Low-E玻璃、鋁材和進(jìn)口高檔石材；霍利威爾全熱交換式新風(fēng)換氣設(shè)備9浙江環(huán)球中心5.1萬1250——約2.5萬6————建成后杭州最高寫字樓，15m挑高大堂；3.9m層高；原裝進(jìn)口電梯；LOW－E玻璃；變風(fēng)量中央空調(diào)寫字樓供應(yīng)量典型樓盤合計(jì)約33萬m2，其中在建約10萬m2；該板塊中高檔寫字樓總供應(yīng)量約為60萬m2市場(chǎng)現(xiàn)狀26武林板塊典型樓盤列表序號(hào)項(xiàng)目總建面標(biāo)準(zhǔn)層（m2）租金（元/慶春版塊——杭州金融機(jī)構(gòu)最集中的地段，商務(wù)配套成熟，是杭州寫字樓開發(fā)較早的區(qū)域瑞豐國際商務(wù)大廈嘉德廣場(chǎng)廣利大廈銀座三瑞大廈遠(yuǎn)洋大廈凱旋門大廈金融機(jī)構(gòu)聚集地；配套成熟；交通便利核心驅(qū)動(dòng)力未來發(fā)展趨勢(shì)租金/售價(jià)金融街的地位會(huì)受到錢江新城的挑戰(zhàn)，部分金融機(jī)構(gòu)駐杭總部將向錢江新城遷移；供應(yīng)量萎縮和地段價(jià)值繼續(xù)支撐樓宇價(jià)值租售狀況出租率在85％左右；銷售速度緩慢；機(jī)構(gòu)企業(yè)購買量大；投資者逐漸減小租金：2.8-3.5元/m2/天售價(jià)：1-1.6萬元/m2

；均價(jià)在1.3萬/m2；物業(yè)管理費(fèi)：5-7元/m2/月行業(yè)：以金融保險(xiǎn)、貿(mào)易、信息技術(shù)、企業(yè)辦事處為主客戶：國內(nèi)、浙江大型金融機(jī)構(gòu)企業(yè)和浙江中小型貿(mào)易、信息技術(shù)企業(yè)金融企業(yè)實(shí)力雄厚，多租用大面積物業(yè)客戶特征第二層級(jí)27慶春版塊——杭州金融機(jī)構(gòu)最集中的地段，商務(wù)配套成熟，是杭州寫慶春板塊——杭州的華爾街，成熟CBD區(qū)域現(xiàn)狀：1.杭州金融中心，資金流聚集之地；2、傳統(tǒng)商業(yè)圈之一，商務(wù)氛圍濃厚；3、金融保險(xiǎn)證券機(jī)構(gòu)匯聚之地；中小型貿(mào)易公司與大型實(shí)業(yè)通信類公司混雜之地；未來趨勢(shì)：1、區(qū)域功能東移至錢江新城，并被分流一些實(shí)力派中大型公司；2、金融街地位短時(shí)間內(nèi)不會(huì)喪失，成為城市中心和城市副中心的過渡帶，功能的專一性有可能進(jìn)一步加強(qiáng)；3、可出讓地塊減少，未來寫字樓供應(yīng)量減少;驅(qū)動(dòng)因素：1.杭州的華爾街，金融功能效應(yīng)；2、杭州第一大道慶春路的通達(dá)性；3、具有的國際商務(wù)氛圍市場(chǎng)現(xiàn)狀28慶春板塊——杭州的華爾街，成熟CBD區(qū)域現(xiàn)狀：未來趨勢(shì)：慶春板塊典型樓盤掃描序號(hào)項(xiàng)目總面積（m2）標(biāo)準(zhǔn)層（m2）租金（元/天/m2）售價(jià)（萬元/m2）物管費(fèi)（元/月m2）車位數(shù)（個(gè)）入伙時(shí)間備注客戶1凱旋門商務(wù)中心3.0萬130030.95—1996年三菱電梯電器、通信、外地駐杭（海爾入駐）2三瑞大廈2.0萬12002.5只租不售4.5—1997年4部三菱電梯，中央空調(diào)，15樓食堂；；只租不售金融、貿(mào)易、外資、服裝3遠(yuǎn)洋大廈2.7萬7503只租不售4.5—2002年三菱電梯四部，特靈中央空調(diào)，三樓食堂；只租不售大型金融保險(xiǎn)企業(yè)集團(tuán)，整層出租4瑞豐國際商務(wù)中心5.0萬10523-3.51.251412002年3部OTIS電梯，廣州中宇VRV中央空調(diào)金融、貿(mào)易、外資5嘉德廣場(chǎng)6.0萬126031.25300個(gè)，30萬/個(gè)2004年OTIS電梯，中央空調(diào)，配有食堂，配有老總專屬衛(wèi)生間貿(mào)易、咨詢等6廣利大廈6.0萬17003.51.6-27.5300車位，32萬/個(gè)2005年OTIS電梯，中央空調(diào)，2樓配有食堂，頂層會(huì)所；配有老總專屬衛(wèi)生間，整層出租購買者溫州客占60%，出租中7銀座大廈2.3萬1050——4.8157在建69％得房率；11m挑高大廳；—寫字樓供應(yīng)量典型樓盤合計(jì)約27萬m2，該板塊中高檔寫字樓總供應(yīng)量約為40萬m2市場(chǎng)現(xiàn)狀29慶春板塊典型樓盤掃描序號(hào)項(xiàng)目總面積（m2）標(biāo)準(zhǔn)層（m2）租金文教板塊——依托電子產(chǎn)業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)形成，產(chǎn)業(yè)特征明顯；開發(fā)時(shí)間較早，以滿足基本商務(wù)需求為主偉星大廈聯(lián)強(qiáng)科技昌地火炬大廈昌信大樓錢江科技大廈文三路電子產(chǎn)品銷售的聚群效應(yīng)——“中國電子信息一條街”；高新區(qū)、高教區(qū)結(jié)合地；核心驅(qū)動(dòng)力未來發(fā)展趨勢(shì)租金/售價(jià)前期高新區(qū)優(yōu)惠政策吸引了IT類研發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入住，隨著企業(yè)的發(fā)展和優(yōu)惠政策吸引力的減弱，部分企業(yè)開始搬離本區(qū)域；產(chǎn)業(yè)集中，專業(yè)化使客戶面變窄；租售狀況大部分出租率在80％以上；大多在01-03年投入使用，物業(yè)交易不活躍；租金：1.3-2.8元/m2/天，多集中于1.5-2.2元/m2/天；售價(jià)：0.8-1.4萬元/m2；物業(yè)管理費(fèi)：3-4元/m2/月行業(yè)：以IT企業(yè)為主，分為銷售代理和研發(fā)類；其他行業(yè)包括相關(guān)廣告、傳媒、裝修行業(yè)、物流等；客戶：杭州本地企業(yè)為主，很多是以電腦裝配起家；以及外地相關(guān)產(chǎn)業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)；以中小企業(yè)為主，大部分處于創(chuàng)業(yè)及發(fā)展初期，對(duì)價(jià)格比較敏感。客戶特征頤高數(shù)碼廣場(chǎng)第三層級(jí)30文教板塊——依托電子產(chǎn)業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)形成，產(chǎn)業(yè)特征明顯；開發(fā)時(shí)文教區(qū)由電子信息產(chǎn)業(yè)基地轉(zhuǎn)變?yōu)椤半娮邮袌?chǎng)一條街”，部分研發(fā)型企業(yè)為改善科研環(huán)境、尋求發(fā)展開始搬離本區(qū)域區(qū)域現(xiàn)狀：1.真正意義上的寫字樓不多，很多是由其他用途改裝而成的商住樓；2.文三路聚集了杭州80%以上的IT貿(mào)易型、技術(shù)服務(wù)型企業(yè)，

擁有西溪數(shù)碼港為代表的7大IT大賣場(chǎng)；3.區(qū)域內(nèi)有東方通信為代表的1600家高新企業(yè)；網(wǎng)新圖靈為代表的1000多家IT經(jīng)銷商；東部軟件園為代表的6大創(chuàng)業(yè)園區(qū)文三路電子市場(chǎng)一條街道未來趨勢(shì)：1.功能越來越集中，成為電腦硬件和其他電子數(shù)碼產(chǎn)品的批發(fā)、零售專業(yè)市場(chǎng)；2.研發(fā)環(huán)境惡化，以研發(fā)為核心的企業(yè)開始尋求新的辦公地點(diǎn)；3.小型的IT企業(yè)、廣告公司和電子類外貿(mào)企業(yè)將成為文教板塊的主流客戶；4.辦公物業(yè)品質(zhì)提升空間有限，性價(jià)比將成為其核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)驅(qū)動(dòng)因素：1.大專院校等科研機(jī)構(gòu)逐漸遷出文教區(qū)；2.文三路定位為“電子市場(chǎng)一條街”；3.區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的土地有限市場(chǎng)現(xiàn)狀31文教區(qū)由電子信息產(chǎn)業(yè)基地轉(zhuǎn)變?yōu)椤半娮邮袌?chǎng)一條街”，部分研發(fā)型文教板塊典型樓盤掃描序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)商建筑面積（m2）物業(yè)管理租金/售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)層（m2）車位（個(gè)）入伙時(shí)間備注1偉星大廈偉星集團(tuán)3.0萬3.6元/m2/月1.6元/m2/天1025——1997年——2昌地火炬大廈昌地公司4.5萬3.6元/m2/月1.6-1.85元/m2/天10001002000年7部東芝合資電梯，B/C座分體空調(diào)，A座中央空調(diào)3聯(lián)強(qiáng)科技大廈聯(lián)強(qiáng)科技1.5萬————————2000年——4錢江科技廣場(chǎng)頤高集團(tuán)1.5萬3.6元/m2/月——1000————以IT類企業(yè)居多，IT賣場(chǎng)的延伸5耀江文欣大廈耀江集團(tuán)1.9萬4.8元/m2/月1.7元/m2/天1100190——3部富士合資電梯，美國約克中央空調(diào)；入住企業(yè)多為IT類小型企業(yè)6文三數(shù)碼大廈頤高集團(tuán)2.5萬3.6元/m2/月1.7元/m2/天2000————1-3樓是IT產(chǎn)品零售區(qū)，4層為游戲體驗(yàn)區(qū)，5-8層為IT產(chǎn)品批發(fā)區(qū)，9-13層為商務(wù)辦公區(qū)，地下一層為配套服務(wù)區(qū)7中科院科技園杭州中科院3.0萬————————2004年入住企業(yè)享受國家優(yōu)惠政策；寫字樓供應(yīng)量約合18萬m2，均已投入使用；該板塊中高檔寫字樓總供應(yīng)量約為25萬m2市場(chǎng)現(xiàn)狀32文教板塊典型樓盤掃描序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)商建筑面積物業(yè)管理租金/售價(jià)城站板塊——依靠便利的交通和商業(yè)配套，隨著周邊改造的完成和商業(yè)的發(fā)展，本區(qū)域商務(wù)接待能力大幅度提升西湖國貿(mào)大廈廣復(fù)大廈萬新大廈萬新公寓凱恩.西湖金座東方金座雪峰大廈大華星河商務(wù)大廈偉星世紀(jì)大廈香榭商務(wù)大廈城站火車站帶來的便利交通；配套成熟；核心驅(qū)動(dòng)力未來發(fā)展趨勢(shì)租金/售價(jià)高檔商務(wù)樓和星級(jí)酒店投入使用將提升本區(qū)域的商務(wù)形象，吸引高素質(zhì)的客戶入住租售狀況平均出租率在75％左右；銷售平穩(wěn)；多機(jī)構(gòu)投資者，整層購買量大；租金：1.4-2.8元/m2/天，多集中于2.2-2.8元/m2/天；售價(jià)：1.3-1.7萬元/m2

；均價(jià)在1.4萬/m2；物業(yè)管理費(fèi)：3-4元/m2/月行業(yè)：各類內(nèi)外貿(mào)易、國家行政機(jī)構(gòu)、旅行社、物流等服務(wù)行業(yè)客戶：以江浙行政機(jī)構(gòu)、大中型企業(yè)駐杭辦事處，中小型貿(mào)易企業(yè)為主企業(yè)的主要業(yè)務(wù)覆蓋面廣，在較大程度上依賴鐵路、公路交通客戶特征利群大廈第三層級(jí)中閩大廈33城站板塊——依靠便利的交通和商業(yè)配套，隨著周邊改造的完成和商城站板塊依托城站便利的交通發(fā)展，寫字樓規(guī)模小而分散，使用率較低，隨著城站周邊興起，預(yù)計(jì)該板塊近兩年發(fā)展迅速，將吸引高素質(zhì)企業(yè)入住區(qū)域現(xiàn)狀：1.寫字樓規(guī)模小并分散，還沒有形成真正意義上的商務(wù)圈；2.缺乏高檔次的寫字樓，大量以商住樓形式存在；3.寫字樓使用率相對(duì)較低，入住企業(yè)以中小企業(yè)以及外地企業(yè)駐杭辦事處為主；4.大量小型服裝貿(mào)易企業(yè)聚集；未來趨勢(shì)：1.城站的興起將吸引周邊縣市企業(yè)、政府機(jī)關(guān)部門駐杭辦事處入??；2.城站周邊規(guī)劃有大量的商場(chǎng)和高檔賓館，西湖國貿(mào)大廈、利群大廈等高檔次寫字樓落成使用提升該板塊的整體形象，吸引高素質(zhì)企業(yè)入??；驅(qū)動(dòng)因素：1.西湖大道的改造2.城站帶來的便利交通3.未來地鐵規(guī)劃的利好4.高星級(jí)酒店和高檔寫字樓的建成使用市場(chǎng)現(xiàn)狀34城站板塊依托城站便利的交通發(fā)展，寫字樓規(guī)模小而分散，使用率較城站板塊典型樓盤掃描序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)商建筑面積（m2）標(biāo)準(zhǔn)層（m2)物業(yè)管理(元/m2/月)租金/售價(jià)入伙時(shí)間車位（個(gè)）備注1香榭商務(wù)大廈香榭房產(chǎn)3萬20004.52.5元/天/m22002年——安裝了衛(wèi)星天線接收系統(tǒng)；大廈各個(gè)樓層和地下停車庫都設(shè)有攝像頭和24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)2中閩大廈中閩建設(shè)3.8萬1500——1.4-2.0元/天/m22002年——爛尾樓改造而成，面積分割從100m2起；3廣復(fù)大廈廣宇集團(tuán)7.5萬（3.5萬寫字樓）17505.02.5元/m2/天——————4聯(lián)銀大廈浙江職工經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司1.4萬7003.21.4元/天/m22004年150商住公寓，無中央空調(diào)系統(tǒng)5耀江廣廈耀江集團(tuán)1.5萬——5.01.8-2.5元/m2

/天——150分割出售，面積在140-500m2之間；3部國產(chǎn)電梯6雪峰大廈雪峰集團(tuán)4萬10005.02元/天/m22004年2004部三菱合資電梯；日本進(jìn)口VRV中央空調(diào)

7偉星世紀(jì)大廈偉星房產(chǎn)2萬12003.61.2-1.8元/天/m22004年——4部日立合資電梯8西湖國貿(mào)大廈長(zhǎng)寶置業(yè)總6.2萬，寫字樓2萬1000——1.2-1.4萬元/m22006年1889部日本寬體加高轎廂；“水源熱泵”變頻多聯(lián)中央空調(diào)模式，獨(dú)立運(yùn)行計(jì)量；LOW-E中空雙層玻璃；法國“德地氏”共晶鑄鐵鍋爐；9利群大廈杭州圈煙廠6.4萬——————2007年——目前杭州最高的寫字樓；頂部設(shè)置停機(jī)坪；樓宇部分作為5星級(jí)酒店，其余為商住兩用；10萬新大廈萬通房產(chǎn)7.6萬，其中寫字樓2萬1040——1.4-1.7萬元/m22006年1200標(biāo)準(zhǔn)層高3.6m，108-364m2分割；4部合資電梯，1部貨梯；5A智能管理；公共部分大理石地面；中央空調(diào)，屋頂花園；定位品牌服飾商務(wù)中心寫字樓供應(yīng)量典型樓盤約合30萬m2；該板塊中高檔寫字樓總量約為40萬m2市場(chǎng)現(xiàn)狀35城站板塊典型樓盤掃描序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)商建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層（m2)物蕭山行政板塊——寫字樓市場(chǎng)自成體系，依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)形成較為封閉的市場(chǎng)杭州國際商務(wù)中心區(qū)政府市民廣場(chǎng)新世界太古廣場(chǎng)建工廣場(chǎng)綠都世貿(mào)廣場(chǎng)恒德心意廣場(chǎng)行政區(qū)域規(guī)劃蕭山民營經(jīng)濟(jì)的聚集效應(yīng)核心驅(qū)動(dòng)力未來發(fā)展趨勢(shì)租金/售價(jià)隨著蕭山民營企業(yè)的發(fā)展，越來越多的企業(yè)會(huì)脫離“前店后廠”式的經(jīng)營模式，搬入?yún)^(qū)域內(nèi)辦公樓；蕭山民營經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)上下游企業(yè)有較強(qiáng)的吸引力，未來對(duì)中高檔辦公物需求旺盛；租售狀況銷售狀況良好；招租情況一般，出租率在60％左右；租金：0.8-1.2元/m2/天；售價(jià)：0.65-0.68萬元/m2；物業(yè)管理費(fèi)：1.5-2.3元/m2/月行業(yè)：以貿(mào)易、咨詢服務(wù)（律師、會(huì)計(jì)、策劃等）為主、客戶：與蕭山產(chǎn)業(yè)相關(guān)的進(jìn)出口企業(yè)以及相伴生的服務(wù)業(yè)如律師、會(huì)計(jì)等中小企業(yè)為主；客戶偏好面積較?。?00-300m2）的商住樓（居住和辦公兩用）客戶特征第四層級(jí)36蕭山行政板塊——寫字樓市場(chǎng)自成體系，依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)形成較為封閉蕭山板塊處于寫字樓發(fā)展的初中級(jí)階段，以商住樓為主區(qū)域現(xiàn)狀：1.主要分布在金城路兩側(cè)，集中在04-05年入伙；2.寫字樓處于發(fā)展初級(jí)階段，檔次中等，重寫字樓外觀，不注重內(nèi)部配套；3.以商住樓為主，單位面積小，主要客戶是投資類客戶；未來趨勢(shì)：1.隨著蕭山民營企業(yè)的發(fā)展，越來越多的企業(yè)會(huì)脫離“前店后廠”式的經(jīng)營模式，搬入?yún)^(qū)域內(nèi)辦公樓；2.蕭山民營經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)上下游企業(yè)有較強(qiáng)的吸引力，未來對(duì)中高檔辦公物需求旺盛；驅(qū)動(dòng)因素：1.蕭山區(qū)政府周邊新規(guī)劃；2.蕭山發(fā)達(dá)的民營企業(yè)；3.蕭山服務(wù)業(yè)的興起市場(chǎng)現(xiàn)狀37蕭山板塊處于寫字樓發(fā)展的初中級(jí)階段，以商住樓為主區(qū)域現(xiàn)狀：未蕭山板塊典型樓盤掃描序號(hào)項(xiàng)目建面（萬m2）標(biāo)準(zhǔn)層面積（m2）入伙時(shí)間租金（元/天.m2）售價(jià)（元/m2）物管費(fèi)（元/月/m2）出租率（％）車位其他1蕭山國際商務(wù)中心5.890020050.8-1.270002.070%1642新世界太古廣場(chǎng)6.0——20042500元/月70002.350%1103綠都世貿(mào)廣場(chǎng)18.5180020030.8-1.272001.570%2644匯金銀座4.2——2007——————在建——集商貿(mào)與小戶型辦公樓為一體5高運(yùn)新城商務(wù)中心3.8110020040.8-1.268001.370%1206恒德心意廣場(chǎng)6.714002008——75001.2——2357萬向海德廣場(chǎng)4.2120020060.7-1.271001.6——1988眾安金融商業(yè)街5.1105020050.8-173001.455%1009建工大廈5.1110020050.8-1不售1.570%121商住樓目前，蕭山區(qū)的寫字樓主要集中在區(qū)政府一帶，錢江世紀(jì)城處于規(guī)劃期間，尚未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段；市場(chǎng)現(xiàn)狀38蕭山板塊典型樓盤掃描序號(hào)項(xiàng)目建面（萬m2）標(biāo)準(zhǔn)層面積（m2不同層級(jí)特點(diǎn)不同、形成其特有的價(jià)值感及客戶群第一層級(jí)（黃龍、錢江新城）第二層級(jí)（武林、慶春）第三層級(jí)（文教、城站）第四層級(jí)（濱江、蕭山）關(guān)鍵因素吸引力得分地區(qū)形象價(jià)值地區(qū)運(yùn)營成本產(chǎn)品形象物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)者形象租金地區(qū)影響力+產(chǎn)品影響力接觸客戶＋運(yùn)營成本最低型產(chǎn)業(yè)集群和政策型區(qū)域中心型市場(chǎng)現(xiàn)狀39不同層級(jí)特點(diǎn)不同、形成其特有的價(jià)值感及客戶群第一層級(jí)杭州市整體寫字樓狀況版塊黃龍錢江武林慶春文教城站蕭山主流行業(yè)投資咨詢信息通訊房地產(chǎn)保險(xiǎn)金融商務(wù)貿(mào)易廣告科技通信金融保險(xiǎn)貿(mào)易信息電子信息IT業(yè)內(nèi)外貿(mào)易旅游物流行政律師會(huì)計(jì)特點(diǎn)：市場(chǎng)版塊性強(qiáng)，主流行業(yè)引領(lǐng)市場(chǎng)現(xiàn)狀40杭州市整體寫字樓狀況版塊黃龍錢江武林慶春文教城站蕭山主流行本項(xiàng)目不在杭州傳統(tǒng)的商務(wù)版塊本案研究黃龍武林慶春城站項(xiàng)目所在區(qū)域文教41本項(xiàng)目不在杭州傳統(tǒng)的商務(wù)版塊本案研究黃龍武林慶春城站項(xiàng)目所在杭化院附近寫字樓分析本案研究13245612345616迪尚空間商務(wù)大廈新青年廣場(chǎng)東方豪園·文豪閣紅石商務(wù)大廈銀地大樓紅石中央大廈代表純寫字樓代表商住混合樓序項(xiàng)目名稱起售時(shí)間1迪尚空間商務(wù)大廈20052銀地大樓/3紅石中央大廈20044紅石商務(wù)大廈20025東方豪園·文豪閣19996新青年廣場(chǎng)2005樓盤少，且較老，新項(xiàng)目不多。42杭化院附近寫字樓分析本案研究13245612345616迪尚杭化院附近寫字樓分析1--6迪尚空間商務(wù)大廈銀地大樓紅石中央大廈紅石商務(wù)大廈東方豪園文豪閣新青年廣場(chǎng)本案研究532146建筑外型一般，沒有感官?zèng)_擊力43杭化院附近寫字樓分析1--6迪尚空間商務(wù)大廈銀地大樓紅石中杭化院附近寫字樓分析本案研究項(xiàng)目名稱總面積（m2）標(biāo)準(zhǔn)層面積（m2）迪尚空間商務(wù)大廈14000800銀地大樓3500500紅石中央大廈330001000紅石商務(wù)大廈16000900東方豪園·文豪閣39884800新青年廣場(chǎng)7.6萬（1.8萬寫字樓）155(固定單套面積)總體量小，單層面積小，無法滿足大空間辦公44杭化院附近寫字樓分析本案研究項(xiàng)目名稱總面積（m2）標(biāo)準(zhǔn)層面積杭化院附近寫字樓分析本案研究序項(xiàng)目名稱客戶分析1紅石商務(wù)大廈杭州振華消防設(shè)備成套有限公司浙江易嘉節(jié)能設(shè)備有限公司杭州國宏數(shù)碼科技有限公司A&I（香港）景觀與建筑設(shè)計(jì)有限公司杭州聯(lián)信會(huì)計(jì)師事務(wù)所……2銀地大樓富士施樂復(fù)印機(jī)有限公司杭州分公司杭州杰埃爾計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)開發(fā)有限公司……3迪尚空間商務(wù)大廈九州藥業(yè)養(yǎng)生堂城建設(shè)計(jì)院……4紅石中央大廈杭州博淵堂廣告企劃有限公司浙江中鑫黃金投資有限公司杭州鏡顏堂貿(mào)易有限公司浙江伊凡特環(huán)境工程有限公司5東方豪園·文豪閣杭州索菲特科技有限公司杭州百事達(dá)計(jì)算機(jī)科技有限公司杭州利電電器機(jī)械有限公司6新青年廣場(chǎng)在售……客戶以中小型企業(yè)為主，行業(yè)不固定45杭化院附近寫字樓分析本案研究序項(xiàng)目名稱客戶分析1紅石商務(wù)大廈杭化院附近寫字樓分析項(xiàng)目名稱迪尚空間商務(wù)大廈新青年廣場(chǎng)紅石中央大廈出售售價(jià)(萬元/m2)1.2-1.3(躍層式2.3)均價(jià)0.8(每高一層+100)1.2-1.3(少部分1.5)出售率50%60%-70%售完本案研究項(xiàng)目名稱東方豪園·文豪閣銀地大樓紅石商務(wù)大廈出租租金(元/天/m2)(含物管)1.8-2.12.52.3出租率90%以上95%以上95%以上租售價(jià)格不高，租售率很高46杭化院附近寫字樓分析項(xiàng)目名稱迪尚空間商務(wù)大廈新青年廣場(chǎng)紅石中杭化院附近寫字樓特點(diǎn)樓盤少，且都為較早建成的寫字樓，新項(xiàng)目不多；建筑外型一般，沒有感觀沖擊；標(biāo)準(zhǔn)層面積小，無法滿足大面積辦公要求；客戶以中小型企業(yè)為主，行業(yè)不固定；租售價(jià)格不高，消化率很高。本案研究47杭化院附近寫字樓特點(diǎn)樓盤少，且都為較早建成的寫字樓，新項(xiàng)目不Q4：本項(xiàng)目的本體條件？限制條件Q1：城市條件Q2：業(yè)主目標(biāo)Q4：本體條件項(xiàng)目發(fā)展空間Q3：市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目發(fā)展方向A2：樹立政府形象，建立化工樞紐，平衡開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大。A1：地理位置稍遜，投資政策利好，城市規(guī)劃有利，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。A3：市場(chǎng)版塊性強(qiáng)，主流行業(yè)引領(lǐng)，項(xiàng)目區(qū)域落后,寫字樓品質(zhì)低。48Q4：本項(xiàng)目的本體條件？限制條件Q1：Q2：業(yè)主目標(biāo)Q4：項(xiàng)1、本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已確定杭州綠色科技廣場(chǎng)

位于杭州拱墅區(qū)與下城區(qū)交界處

兩棟22F和25F的大樓

地上建筑總面積72344m2

裙房8000多m2

連廊架空5—10層

本體條件491、本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已確定杭州綠色科技廣場(chǎng)

位于杭州拱墅區(qū)與2、限制性條件土地性質(zhì)為科研類用地，難以出售本體條件502、限制性條件本體條件503、項(xiàng)目地塊特色河景

——西南兩面臨河，風(fēng)景優(yōu)美交通

——東面為杭州市南北向主干道上塘路高架主入口

——石灰壩拓寬5米,有利于提升寫字樓形象知識(shí)、技術(shù)

——毗鄰浙江工業(yè)大學(xué)本體條件浙工大步行10分鐘513、項(xiàng)目地塊特色河景

——西南兩面臨河，風(fēng)景優(yōu)美交通

——東4、具有成為高檔寫字樓的潛質(zhì)本體條件7萬2平米體量大外觀設(shè)計(jì)非常大氣內(nèi)部硬件設(shè)施完善相關(guān)配套物業(yè)到位

524、具有成為高檔寫字樓的潛質(zhì)本體條件7萬2平米體量大外觀設(shè)計(jì)判斷項(xiàng)目發(fā)展方向？限制條件Q1：城市條件Q2：業(yè)主目標(biāo)Q4：本體條件項(xiàng)目發(fā)展空間Q3：市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目發(fā)展方向A4：設(shè)計(jì)方案確定,土地性質(zhì)受限，景觀條件具佳，具有高端潛質(zhì)。A2：樹立政府形象，建立化工樞紐，平衡開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大。A1：地理位置稍遜，投資政策利好，城市規(guī)劃有利，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。A3：市場(chǎng)版塊性強(qiáng)，主流行業(yè)引領(lǐng)，項(xiàng)目區(qū)域落后,寫字樓品質(zhì)低。53判斷項(xiàng)目發(fā)展方向？限制條件Q1：Q2：業(yè)主目標(biāo)Q4：項(xiàng)目發(fā)展寫字樓發(fā)展方向O客觀（地域性）主觀（專業(yè)性）ⅠⅣⅢⅡ?qū)儆趥鹘y(tǒng)商圈具有專業(yè)性（+，+）屬于傳統(tǒng)商圈不具有專業(yè)性（+，-）不屬于傳統(tǒng)商圈不具有專業(yè)性（-，-）不屬于傳統(tǒng)商圈具有專業(yè)性（-，+）本案研究54寫字樓發(fā)展方向O客觀主觀ⅠⅣⅢⅡ?qū)儆趥鹘y(tǒng)商圈屬于傳統(tǒng)商圈不屬四大類寫字樓比較Ⅰ、(+,+)

典型案例：浙大科技園、上海證券大廈

特點(diǎn)：商業(yè)、教育、文化氛圍聚集高素質(zhì)人才，交通便利。整幢樓內(nèi)企業(yè)相輔相成、互有依賴。Ⅱ、(+,-)

典型案例：杭州公元大廈、上海金貿(mào)大廈

特點(diǎn)：辦公氛圍較濃、樓內(nèi)配套設(shè)施完善，多功能服務(wù)。屬于市場(chǎng)上占主流的寫字樓。Ⅲ、(-,-)典型案例：紅石商務(wù)大廈、銀地大樓等

特點(diǎn)：周圍無聚集性的辦公氛圍，客戶對(duì)空間要求不大，以中小型為主。租金售價(jià)不高，出租率高。寫字樓品質(zhì)不高，不利于樹立企業(yè)形象。Ⅳ、(-,+)典型案例：清華科技園特點(diǎn):片區(qū)內(nèi)寫字樓不占主流，依靠專業(yè)性的科技主題，吸引專業(yè)類公司入駐，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。本案研究占地利優(yōu)勢(shì)不占地利優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目為第二類55四大類寫字樓比較Ⅰ、(+,+)典型案例：浙大科技園、我們的發(fā)展方向？本案研究方案一

走傳統(tǒng)路線,以市場(chǎng)消化方案二

走專業(yè)路線,以品質(zhì)主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)片區(qū)內(nèi)中低檔寫字樓需求明顯，消化量大，消化速度快，聚攏人氣，回現(xiàn)較快。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)由于土地性質(zhì)受限，本項(xiàng)目不能出售，走傳統(tǒng)路線只能以片區(qū)內(nèi)低價(jià)格形勢(shì)，吸引中小型企業(yè)。中小企業(yè)難以簽20年長(zhǎng)租約，所以客戶相對(duì)不穩(wěn)定，對(duì)長(zhǎng)期利潤(rùn)贏利有影響。樹立片區(qū)內(nèi)主題形象，建立區(qū)域內(nèi)少有的高品質(zhì)寫字樓，提升入駐企業(yè)形象，后期利潤(rùn)空間相對(duì)較大。消化速度相對(duì)較慢，持有期較長(zhǎng)，前期利潤(rùn)不明顯。

56我們的發(fā)展方向？本案研究方案一

走傳統(tǒng)路線,以市場(chǎng)消化方案二世聯(lián)建議本案研究選擇方案二

走專業(yè)路線,以品質(zhì)主導(dǎo)——以化工業(yè)驅(qū)動(dòng)的辦公物業(yè)符合開發(fā)商目標(biāo)，迎合政府理念

基于杭化院、浙工大的技術(shù)、設(shè)施、人才平臺(tái)

全國稀缺性化工業(yè)主題辦公樓理由57世聯(lián)建議本案研究選擇方案二

走世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目的理解首個(gè)化工主題寫字樓——企業(yè)基地與浙工大戰(zhàn)略合作——人才基地高新科技研發(fā)中心——知識(shí)基地本案研究58世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目的理解首個(gè)化工主題寫字樓——企業(yè)基地與浙工大戰(zhàn)略合項(xiàng)目發(fā)展方向——化工主題高檔寫字樓限制條件Q1：城市條件Q2：業(yè)主目標(biāo)Q4：本體條件項(xiàng)目發(fā)展空間Q3：市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目發(fā)展方向本案研究A4：設(shè)計(jì)方案確定,土地性質(zhì)受限，景觀條件具佳，具有高端淺質(zhì)。A2：樹立政府形象，建立化工樞紐，平衡開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大。A1：地理位置稍遜，投資政策利好，城市規(guī)劃有利，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。A3：市場(chǎng)版塊性強(qiáng)，主流行業(yè)引領(lǐng)，項(xiàng)目區(qū)域落后,寫字樓品質(zhì)低。59項(xiàng)目發(fā)展方向——化工主題高檔寫字樓限制條件Q1：Q2：業(yè)主目PART1項(xiàng)目整體定位1、項(xiàng)目發(fā)展方向

2、整體開發(fā)策略整體開發(fā)策略

從項(xiàng)目案例、客戶分析及開發(fā)模式兩個(gè)角度進(jìn)行分析、闡述做什么？怎么做？60PART1項(xiàng)目整體定位1、項(xiàng)目發(fā)展方向

2、整體開發(fā)策略專業(yè)化辦公樓面臨的三大問題客戶定位與客戶意向核心驅(qū)動(dòng)因素與整體開發(fā)策略滿足現(xiàn)金流要求的開發(fā)模式案例核心客戶研究61專業(yè)化辦公樓面臨的三大問題案例核心客戶研究61案例研究——清華科技園啟動(dòng)區(qū)相似性分析清華科技園位于北京中關(guān)村成府路不屬于傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域科技園面市以前，區(qū)域商務(wù)氛圍缺乏。主要驅(qū)動(dòng)因素，清華大學(xué)。啟動(dòng)區(qū)規(guī)模12萬平方米。目前啟動(dòng)區(qū)已經(jīng)正式投入運(yùn)營國貿(mào)片區(qū)燕莎片區(qū)中關(guān)村片區(qū)清華科技園62案例研究——清華科技園啟動(dòng)區(qū)相似性分析國貿(mào)片區(qū)燕莎中關(guān)村清華清華科技園園區(qū)平面圖啟動(dòng)區(qū)科技大廈——現(xiàn)招商階段孵化器（后期）63清華科技園園區(qū)平面圖啟動(dòng)區(qū)科技大廈——現(xiàn)招啟動(dòng)區(qū)發(fā)展策略：歷程一——依靠清華大學(xué)的技術(shù)平臺(tái)以及人才資源，吸引部分標(biāo)桿型企業(yè)入住清華同方總部及下屬公司（股東）清華紫光總部及下屬公司（股東）美國寶潔誠志股份有限公司香港威新集團(tuán)香港永新等……Sun中國工程研究中心NEC中國研究院斯倫貝謝技術(shù)（北京）公司賽爾網(wǎng)絡(luò)公司韓國三星電子日電中國有限公司北京凌訊華業(yè)科技有限公司……主要是清華大學(xué)的人才資源與技術(shù)平臺(tái)主要辦公職能是企業(yè)總部或者研發(fā)中心辦公面積通常為2000-3000平方米此類客戶具有標(biāo)桿效應(yīng)消化辦公樓占辦公樓面積約30%開發(fā)商股東引入企業(yè)64啟動(dòng)區(qū)發(fā)展策略：歷程一——依靠清華大學(xué)的技術(shù)平臺(tái)以及人才資源啟動(dòng)區(qū)發(fā)展策略：歷程二——大型企業(yè)帶動(dòng)下，大量國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐，主要是科技產(chǎn)品經(jīng)銷商以及部分技術(shù)開發(fā)類企業(yè)北京英泰偉業(yè)通信技術(shù)開發(fā)有限公司北京安華水木科技開發(fā)有限公司北京英諾嘉軟件有限公司北京三和聯(lián)創(chuàng)水務(wù)技術(shù)有限公司北京世紀(jì)鼎點(diǎn)軟件有限公司北京清華紫光順風(fēng)信息安全有限公司北京原景無限數(shù)碼科技有限公司北京清大英華生物技術(shù)有限公司北京泰迪奈特生物科技有限公司（搜秀）北京泰迪奈特生物科技有限公司（腕麗制造）……北京、江蘇、山東、上海等100多家科技企業(yè)進(jìn)駐主要企業(yè)類型是科技來產(chǎn)品經(jīng)銷商以及貿(mào)易類企業(yè)這類企業(yè)不需要自行研發(fā)產(chǎn)品，主要依托于產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)構(gòu)成了園區(qū)的主要客戶群體部分技術(shù)研發(fā)類企業(yè)入住，主要看好技術(shù)平臺(tái)與人才高地。此類企業(yè)需求面積主要集中在400-800平方米，屬中型大企業(yè)北京艾克斯特科技股份有限公司北京天網(wǎng)時(shí)代科技有限公司北京清大微納科技有限公司北京清大華創(chuàng)科技發(fā)展有限公司北京雙峰眾邦科技發(fā)展有限公司北京清邁信息材料有限公司北京博達(dá)高科技有限公司北京清華永新電子有限公司北京清華紫光超硬材料有限公司凌迅華業(yè)科技有限公司北京信美達(dá)科技發(fā)展有限公司北京思維明科技有限公司中金證融科技（北京）有限公司中科合成油工程有限公司中新視訊（北京）傳媒科技有限公司中交星網(wǎng)寬頻網(wǎng)絡(luò)服務(wù)有限公司北京青大奇士新材料技術(shù)有限公司北京京宏源科貿(mào)有限公司中油北京銷售有限公司北京未來城科貿(mào)有限公……科技類產(chǎn)品經(jīng)銷商，貿(mào)易商技術(shù)研發(fā)類公司65啟動(dòng)區(qū)發(fā)展策略：歷程二——大型企業(yè)帶動(dòng)下，大量國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)啟動(dòng)區(qū)發(fā)展策略：歷程三——科技類企業(yè)陸續(xù)入住的情況下，服務(wù)性機(jī)構(gòu)逐漸進(jìn)駐住服務(wù)型企業(yè)主要定位服務(wù)園區(qū)內(nèi)高科技類企業(yè)主要是金融機(jī)構(gòu)和各種投資機(jī)構(gòu)還有部分資產(chǎn)評(píng)估、會(huì)計(jì)、律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)此類企業(yè)總量不高，消化辦公樓總量約10%企業(yè)整體規(guī)模不大，通常辦公面積在500--1000平方米中國建設(shè)銀行北京商業(yè)銀行清華科技創(chuàng)業(yè)投資有限公司中關(guān)村青年科技創(chuàng)業(yè)投資股份公司北京美理來高新技術(shù)發(fā)展有限公司（韓國技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)投資財(cái)團(tuán)北京代表處）歐盟任博創(chuàng)新管理咨詢公司（SPI葡萄牙）北京代表處林達(dá)劉專利事務(wù)所金牌創(chuàng)新教參研究機(jī)構(gòu)華清基業(yè)投資管理有限公司北京環(huán)保科技開發(fā)投資有限公司華清（北京）國際培訓(xùn)有限責(zé)任公司北京海達(dá)爾投資管理有限公司……66啟動(dòng)區(qū)發(fā)展策略：歷程三——科技類企業(yè)陸續(xù)入住的情況下，服務(wù)性啟動(dòng)區(qū)發(fā)展策略：歷程四——大量企業(yè)帶動(dòng)商務(wù)氛圍，其余物業(yè)市場(chǎng)依靠市場(chǎng)手段消化文化產(chǎn)業(yè)是北京五道口區(qū)域比較活躍的產(chǎn)業(yè)，區(qū)域性強(qiáng)部分規(guī)模較小，服務(wù)范圍有限的房地產(chǎn)類及衍生企業(yè)市場(chǎng)自然消化客戶類型區(qū)域性較強(qiáng)，通常規(guī)模較小，辦公面積需求主要集中在300-500平方米消化辦公樓占總體規(guī)模20%以上。怡景咖啡水映仙境茶樓金佰翰商務(wù)會(huì)館北京長(zhǎng)青肛腸醫(yī)院北京聯(lián)合網(wǎng)視文化傳播有限公司北京洋話連篇語言培訓(xùn)中心清華分部北京新華電腦學(xué)校北京和慧大成文化有限公司華清（北京）國際培訓(xùn)有限責(zé)任公司北京創(chuàng)業(yè)谷置業(yè)發(fā)展有限公司北京長(zhǎng)青樹文化發(fā)展有限公司北京奧林匹克轉(zhuǎn)播有限公司中國老教授協(xié)會(huì)金牌創(chuàng)新教參研究機(jī)構(gòu)……九略管理顧問公司盛勤管理咨詢有限公司澳澤咨詢（北京）有限公司正源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院北京清水室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司和頤建筑有限公司北京華清科建房地產(chǎn)顧問有限公司北京宜合人文建筑顧問有限責(zé)任公司北京清華安地建筑設(shè)計(jì)顧問有限責(zé)任公司北京城建建設(shè)市政（公路）工程項(xiàng)目管理公司……67啟動(dòng)區(qū)發(fā)展策略：歷程四——大量企業(yè)帶動(dòng)商務(wù)氛圍，其余物業(yè)市場(chǎng)客戶策略成就了清華科技園啟動(dòng)區(qū)

——核心驅(qū)動(dòng)因素：清華大學(xué)技術(shù)平臺(tái)以及人才資源吸引標(biāo)桿型企業(yè)入住清華大學(xué)的技術(shù)平臺(tái)及人才資源核心驅(qū)動(dòng)因素歷程一大量國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)，主要是科技產(chǎn)品經(jīng)銷商以及部分技術(shù)開發(fā)類企業(yè)歷程二帶動(dòng)服務(wù)性機(jī)構(gòu)逐漸進(jìn)駐住歷程三吸引其余物業(yè)市場(chǎng)依靠市場(chǎng)手段消化商務(wù)氛圍形成的情況下歷程四68客戶策略成就了清華科技園啟動(dòng)區(qū)

——核心驅(qū)動(dòng)因素：清華大學(xué)技本項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)因素設(shè)想杭州化工研究院、長(zhǎng)春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大學(xué)強(qiáng)大技術(shù)平臺(tái)杭州化工研究院：我國專業(yè)從事造紙化學(xué)品、石油加工用助劑、高分子材料用抗靜電劑等精細(xì)化工產(chǎn)品開發(fā)的著名研究所是國家化學(xué)工業(yè)部批準(zhǔn)成立的化學(xué)工業(yè)（全國）造紙化學(xué)品工程技術(shù)中心全國造紙化學(xué)品信息站和浙江省造紙化學(xué)品開發(fā)工程試驗(yàn)基地的依托單位民政部注冊(cè)登記的國家一級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)——中國造紙化學(xué)品工業(yè)協(xié)會(huì)常設(shè)機(jī)構(gòu)所在地。同時(shí)還編輯出版《造紙化學(xué)品》和《杭州化工》期刊69本項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)因素設(shè)想杭州化工研究院、長(zhǎng)春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大本項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)因素設(shè)想杭州化工研究院、長(zhǎng)春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大學(xué)強(qiáng)大技術(shù)平臺(tái)長(zhǎng)春應(yīng)用化學(xué)研究所：歷史典型成果：鎳系順丁橡膠、熱縮高分子材料、稀土分離流程、固體火箭推進(jìn)劑應(yīng)用化學(xué)：材料科學(xué)：通用結(jié)構(gòu)材料、生物環(huán)境材料、生物醫(yī)用材料

信息科學(xué)：稀土信息材料、有機(jī)信息材料

能源科學(xué)：燃料電池、熱電轉(zhuǎn)換、太陽能電池

生命科學(xué)：生物分析、化學(xué)分析人才平臺(tái)：現(xiàn)有博士學(xué)位122人，研究生600多名，在讀博士64.4%，4位中科院院士2006年專利項(xiàng)目：155項(xiàng)（包括國防專利4項(xiàng)、國際專利2項(xiàng)）授權(quán)項(xiàng)目：70項(xiàng)（包括國防專利2項(xiàng)、國際專利2項(xiàng)）先進(jìn)結(jié)構(gòu)材料：稀土鎂合金、稀土順丁橡膠、合成橡膠先進(jìn)復(fù)合材料：聚烯烴、氣球囊體材料、隱身材料先進(jìn)功能材料：光電功能材料、稀土信息能工材料、生物醫(yī)用材料70本項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)因素設(shè)想杭州化工研究院、長(zhǎng)春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大本項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)因素設(shè)想浙江工業(yè)大學(xué)化學(xué)工程與材料學(xué)院：浙江工業(yè)大學(xué)化工與材料學(xué)院始建于1953年，前身為化學(xué)工程學(xué)院、化學(xué)工程系。學(xué)院現(xiàn)設(shè)有化學(xué)工程、應(yīng)用化學(xué)、工業(yè)催化、化學(xué)工藝、材料學(xué)、農(nóng)藥學(xué)、化學(xué)等7個(gè)學(xué)科，其中應(yīng)用化學(xué)、工業(yè)催化為浙江省重中之重學(xué)科，化學(xué)工程、材料學(xué)為浙江省重點(diǎn)學(xué)科。學(xué)院建有化學(xué)工程與技術(shù)一級(jí)學(xué)科博士點(diǎn)、博士后流動(dòng)站，工學(xué)化學(xué)工程、化學(xué)工藝、工業(yè)催化、應(yīng)用化學(xué)、材料學(xué)、材料物理與化學(xué)等6個(gè)工學(xué)碩士點(diǎn)、有機(jī)化學(xué)、物理化學(xué)、分析化學(xué)等3個(gè)理學(xué)碩士點(diǎn)、農(nóng)藥學(xué)農(nóng)學(xué)碩士學(xué)位點(diǎn)，以及化學(xué)工程、材料學(xué)等2個(gè)工程碩士學(xué)位點(diǎn)、工業(yè)催化高師碩士學(xué)位點(diǎn)學(xué)院現(xiàn)有教授、研究員43人，副高級(jí)職稱教師59人，具有博士學(xué)位教師60余人，并有越來越多的優(yōu)秀留學(xué)回國人員加入我院教師隊(duì)伍。擁有各類儀器設(shè)備6000多萬元，科研和教學(xué)實(shí)驗(yàn)用房13000平方米。學(xué)院近10年來獲獎(jiǎng)成果已達(dá)100余項(xiàng)，其中獲國家發(fā)明二等獎(jiǎng)、國家科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)等國家級(jí)大獎(jiǎng)10項(xiàng)；省部級(jí)科技進(jìn)步獎(jiǎng)等獎(jiǎng)項(xiàng)23項(xiàng)；國家教委優(yōu)秀教學(xué)成果獎(jiǎng)1項(xiàng)。杭州化工研究院、長(zhǎng)春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大學(xué)強(qiáng)大技術(shù)平臺(tái)71本項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)因素設(shè)想浙江工業(yè)大學(xué)化學(xué)工程與材料學(xué)院：杭州化大型化工企業(yè)是否可以成為本項(xiàng)目客戶策略的關(guān)鍵？杭化院、應(yīng)化所、工業(yè)大學(xué)技術(shù)平臺(tái)浙江大型化工企業(yè)商務(wù)氛圍形成的情況下，其余物業(yè)市場(chǎng)自然消化大量中小型化工企業(yè)——包括部分研發(fā)型企業(yè)及其他化工企業(yè)帶動(dòng)吸引有三個(gè)問題需要驗(yàn)證72大型化工企業(yè)是否可以成為本項(xiàng)目客戶策略的關(guān)鍵？杭化院、應(yīng)化所三個(gè)需要驗(yàn)證的問題1、大客戶是否有入住杭州意向？2、化工院、應(yīng)化所、浙工大技術(shù)平臺(tái)是否可以成為大型企業(yè)入住本項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)因素？3、大型企業(yè)聚集對(duì)于中小型企業(yè)是否具備吸引力？客戶訪談73三個(gè)需要驗(yàn)證的問題1、大客戶是否有入住杭州意向？客戶訪談73客戶訪談的有效性速食面生產(chǎn)商與洋蔥廠商生產(chǎn)速食面——方便，便于食用客戶行為調(diào)查——消費(fèi)者在速食面里加洋蔥，訪談得知原因是消費(fèi)者認(rèn)為加入洋蔥后更美味。生產(chǎn)商在速食面里添加洋蔥——但是產(chǎn)品銷量沒有增加進(jìn)一步客戶調(diào)查——消費(fèi)者仍然在速食面里加洋蔥，訪談得知原因仍然是加入洋蔥后更美味生產(chǎn)商在速食面里增加洋蔥的含量——銷量下降？？？加洋蔥的真實(shí)目的不是美味，而是證明自己是勤勞的家庭主婦——面是自己做的，而不是方便面膚淺的客戶訪談與調(diào)研很難發(fā)掘消費(fèi)者真實(shí)需求——探索客戶需求的根源74客戶訪談的有效性速食面生產(chǎn)商與洋蔥加洋蔥的真實(shí)目的不是美味，新安化工任總生產(chǎn)型化工企業(yè)普遍遇到的一個(gè)瓶頸——人才問題化工企業(yè)通常位于杭州郊區(qū)或者周邊市區(qū)，這樣的辦公位置無法吸引優(yōu)秀的人才公司希望將一些具有前瞻性的產(chǎn)品研發(fā)放在杭州市區(qū)，盡可能提升公司形象，從而吸引更多的人才。所以公司在辦公樓選擇上還是趨向更大的功能化，主要是具備部分研發(fā)功能。也就是說除了辦公室以外還需要部分試驗(yàn)室。技術(shù)平臺(tái)就很重要，對(duì)本項(xiàng)目很感興趣主要基于杭化院和浙工大的技術(shù)平臺(tái)。同時(shí)目前已經(jīng)將銷售部門設(shè)立在杭州市區(qū)，把銷售部門建立在信息比較流通量大的市中心區(qū)域中，便于提升公司形象，同時(shí)杭州具有信息高地的優(yōu)勢(shì)很多化工企業(yè)有類似的狀況……深度客戶訪談解決人才瓶頸問題試驗(yàn)樓配套對(duì)于生產(chǎn)型企業(yè)價(jià)值重大信息與平臺(tái)的價(jià)值75新安化工任總深度客戶訪談解決人才瓶頸問題試驗(yàn)樓配套對(duì)于信息與浙江建德建業(yè)有機(jī)化工發(fā)展部章主任企業(yè)需要開發(fā)新產(chǎn)品，但受地理位置的限制，人才引進(jìn)比較困難，想留住人才更不容易。更是為了企業(yè)形象的戰(zhàn)略目標(biāo)，所以想在杭州投入一個(gè)公司的展示平臺(tái)吸引人才，同時(shí)展示企業(yè)的形象。公司的總部暫時(shí)不會(huì)考慮搬遷，因?yàn)樯a(chǎn)廠不可能進(jìn)入杭州，只考慮盡量多地搞出研發(fā)機(jī)構(gòu)，有激勵(lì)整個(gè)公司運(yùn)作的動(dòng)力。已經(jīng)計(jì)劃投入50個(gè)人左右的研發(fā)團(tuán)隊(duì)到杭州，大概需要500—1000平方的面積，實(shí)驗(yàn)室和辦公室的比例最好是1：1。希望在配套設(shè)施、通訊、與國外的信息交流方面為客戶提供服務(wù)。對(duì)化工院項(xiàng)目有興趣，如果大量化工企業(yè)在一起的話具有互補(bǔ)性，交流起來也比較方便，資源能夠共享。當(dāng)然同時(shí)也要做要保密的設(shè)施合作方式最好參股合作物業(yè)回報(bào)，長(zhǎng)期租用也能夠接受，希望持有物業(yè)的企業(yè)有穩(wěn)定發(fā)展的前景?！疃瓤蛻粼L談解決人才瓶頸問題試驗(yàn)樓配套對(duì)于生產(chǎn)型企業(yè)價(jià)值重大信息與平臺(tái)的價(jià)值76浙江建德建業(yè)有機(jī)化工發(fā)展部章主任深度客戶訪談解決人電化集團(tuán)孔總：隨著企業(yè)的發(fā)展，化工企業(yè)的工廠越來越近郊化，更脫離市區(qū)。對(duì)于辦公樓的選址也面臨著兩種抉擇：一是隨工廠的近郊化，二是搬進(jìn)市區(qū)與工廠分離辦公。郊區(qū)化利于各種試用原料去用方便，合乎國家規(guī)定與化工業(yè)的特性，但對(duì)于業(yè)務(wù)單位的往來有所不便，對(duì)于員工的上下班有影響；辦公在市區(qū)與生產(chǎn)分離便于業(yè)務(wù)往來，對(duì)于人才的引進(jìn)與儲(chǔ)備有利好作用，更多人才愿意留在市區(qū)工作。公司的研發(fā)規(guī)模是40個(gè)左右的技術(shù)科研人員，估計(jì)面積需求在800平方左右。辦公區(qū)無特殊要求，與常規(guī)的辦公樓一樣；但對(duì)研發(fā)中心（實(shí)驗(yàn)室）的專業(yè)度要求比較高據(jù)透露公司已經(jīng)有在市區(qū)新建辦公樓的意向……深度客戶訪談解決人才瓶頸問題試驗(yàn)樓配套對(duì)于生產(chǎn)型企業(yè)價(jià)值重大良好形象，業(yè)務(wù)拓展77電化集團(tuán)孔總：深度客戶訪談解決人才瓶頸問題試驗(yàn)樓配套對(duì)于良好新安化工技術(shù)主管，鄭主管目前公司發(fā)展的規(guī)模十分大，急需引進(jìn)高學(xué)歷人才但遇到了實(shí)質(zhì)上的問題。即在建德市這樣的地方，高級(jí)人才不愿意來辦公更需要把公司的研發(fā)部門設(shè)立在象杭州這樣的大城市，基于杭州這個(gè)平臺(tái)來完善更大的人才儲(chǔ)備。同時(shí)入住杭州也是對(duì)于企業(yè)形象與實(shí)力的展示。杭州研發(fā)隊(duì)伍以10~20人的規(guī)模，面積在500~600平方米，實(shí)驗(yàn)室為主的辦公設(shè)施。

解決人才瓶頸問題試驗(yàn)樓配套對(duì)于生產(chǎn)型企業(yè)價(jià)值重大深度客戶訪談企業(yè)形象，長(zhǎng)足發(fā)展78新安化工技術(shù)主管，鄭主管解決人才瓶頸問題試驗(yàn)樓配套對(duì)于深度客之江有機(jī)硅化工有限公司，陶女士公司完全以市場(chǎng)營銷為導(dǎo)向的公司，在北京上海等城市設(shè)有辦事處辦事處主要是營銷服務(wù)職能，只需要10個(gè)人左右就可以了辦公室需求面積很小，主要是倉庫很重要關(guān)于外派員工住宿的問題，通常不需要考慮的，主要是出去的也不是什么高層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于技術(shù)研發(fā)，都會(huì)是在生產(chǎn)區(qū)，這個(gè)一般不會(huì)考慮分離開公司位于蕭山，離杭州很近，地方不差，所以留不住人才的問題不需要太擔(dān)心這一點(diǎn)和其他遠(yuǎn)一些的企業(yè)不太一樣在杭州市區(qū)并沒設(shè)立相關(guān)的營銷展示部門，主要因?yàn)榭蛻舳际抢峡蛻?，相關(guān)業(yè)務(wù)往來都很熟悉，都是直接來的廠區(qū)。深度客戶訪談利潤(rùn)部門中心化是大勢(shì)所趨現(xiàn)階段企業(yè)擴(kuò)張戰(zhàn)略還未體現(xiàn)利潤(rùn)部門中心化是大勢(shì)所趨特殊的地理位置決定79之江有機(jī)硅化工有限公司，陶女士深度客戶訪談利潤(rùn)部門中心化是大吉華染料，陳公司在蕭山，主要活動(dòng)也都是在蕭山因?yàn)榕c杭州市區(qū)近的原因，所以銷售與研發(fā)部門都沒有必要去杭州研發(fā)部門也不可能離開產(chǎn)業(yè)基地技術(shù)平臺(tái)對(duì)公司的吸引力也不是很大，現(xiàn)在的企業(yè)都是各自作各自的，其實(shí)交流并不是很多關(guān)于展示中心的問題看法是，公司現(xiàn)在有非常穩(wěn)定的客戶群暫時(shí)不需要為了展示企業(yè)的形象或者拓展新的客戶群專門在杭州市區(qū)開設(shè)辦事處等。深度客戶訪談企業(yè)遠(yuǎn)見與戰(zhàn)略規(guī)劃？80吉華染料，陳深度客戶訪談企業(yè)遠(yuǎn)見與戰(zhàn)略規(guī)劃？80杭州百合化工，王月忠直接認(rèn)為本項(xiàng)目市場(chǎng)不大公司銷售展示等部門不需要再杭州單獨(dú)設(shè)立分部公司是一個(gè)整體，沒有考慮有會(huì)獨(dú)立出來的部門，尤其是研發(fā)部門主要原因是蕭山離杭州很近，來往很方便現(xiàn)有的客戶群對(duì)公司很認(rèn)可，關(guān)系很好，暫時(shí)不需要形象展示之類的行為來拓展新客戶有可能企業(yè)發(fā)展到一定程度以后這種需求倒是有可能的……深度客戶訪談利潤(rùn)部門中心化是大勢(shì)所趨現(xiàn)階段企業(yè)擴(kuò)張戰(zhàn)略還未體現(xiàn)81杭州百合化工，王月忠深度客戶訪談利潤(rùn)部門中心化是大勢(shì)所趨81富輪橡膠，駱公司在富陽，主要職能部門也都市在富陽有可能考慮部分的研發(fā)職能部門設(shè)立在杭州，主要是信息高地，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有利如果部分研發(fā)職能放在杭州當(dāng)然對(duì)吸引人才是有利的；不過大規(guī)模搬過來肯定不可能銷售展示中心也是可以考慮的，這個(gè)需要和公司整體財(cái)務(wù)狀況一致，現(xiàn)在沒有以后也會(huì)有的可能性都是有的，但具體情況與決定是需要考慮到很多因素的至于如果選擇市區(qū)的辦公樓，員工的居住問題，最主要還是應(yīng)該自己解決的深度客戶訪談本項(xiàng)目可以為企業(yè)帶來附加價(jià)值員工居住與生活方面的配套并不是決定性的因素82富輪橡膠，駱深度客戶訪談本項(xiàng)目員工居住與生活方面的配套82大型企業(yè)分兩類——我們的目的是清楚市區(qū)的辦公樓對(duì)他們意味著什么第一類：以研發(fā)技術(shù)平臺(tái)為主要需求的企業(yè)第二類：以企業(yè)形象與業(yè)務(wù)拓展為主要需求的企業(yè)訪談發(fā)現(xiàn)，杭州市場(chǎng)對(duì)于第二類需求略有不足主要原因是企業(yè)發(fā)展還處于初期，客戶群相對(duì)穩(wěn)固競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)并為完全激發(fā)對(duì)于研發(fā)中心要求較高，辦公人才層次較高，以研發(fā)類人才為主對(duì)辦公樓沒有特殊要求，主要基于形象以及地段等因素83大型企業(yè)分兩類——我們的目的是清楚市區(qū)的辦公樓對(duì)他們意味著什已研發(fā)技術(shù)平臺(tái)需求為主的大型客戶是本項(xiàng)目的關(guān)鍵客戶大型企業(yè)進(jìn)駐杭州動(dòng)機(jī)明確解決人才瓶頸問題技術(shù)與人才的平臺(tái)信息高地杭州化工院、長(zhǎng)春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大學(xué)技術(shù)與研發(fā)平臺(tái)可以成為項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)因素滿足高端研發(fā)功能需求聚集效應(yīng)，相互技術(shù)交流研發(fā)部門：辦公面積需求1000平方米以內(nèi)；試驗(yàn)室需求面積約500平方米銷售等部門，面積需求300—500平方米研發(fā)部門杭州化工研究院、長(zhǎng)春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大學(xué)、試驗(yàn)設(shè)施是吸引大型化工企業(yè)入住的本質(zhì)因素84已研發(fā)技術(shù)平臺(tái)需求為主的大型客戶是本項(xiàng)目的關(guān)鍵客戶大型企業(yè)進(jìn)大型生產(chǎn)型企業(yè)的入住是吸引中小型企業(yè)的關(guān)鍵85大型生產(chǎn)型企業(yè)的入住是吸引中小型企業(yè)的關(guān)鍵85行業(yè)的聚集效應(yīng)是小型企業(yè)選擇辦公物業(yè)的重要因素新安化工技術(shù)主管，鄭主管關(guān)于除草劑新安化工下游產(chǎn)業(yè)主要是出口商，主要客戶是化工產(chǎn)品類進(jìn)出口公司通常如果化工類企業(yè)大量聚集在某處，對(duì)這樣的進(jìn)出口公司有一定的吸引力關(guān)于有機(jī)硅，上游供應(yīng)商主要是晶體硅的生產(chǎn)企業(yè)。這類企業(yè)規(guī)模大，能提供很多企業(yè)的使用原料。其下游產(chǎn)業(yè)非常多，主要是因?yàn)橛袡C(jī)硅屬于中間體，用處廣泛，有大量的客戶群體，類似這樣的中間體種類繁多。通常這種情況通常聚集會(huì)有規(guī)模效應(yīng)，比如電子產(chǎn)品，種類多，客戶群量大，聚集后規(guī)模效應(yīng)明顯。86行業(yè)的聚集效應(yīng)是小型企業(yè)選擇辦公物業(yè)的重要因素新安化工技術(shù)主中小型化工企業(yè)對(duì)于研發(fā)需求較??；相關(guān)機(jī)構(gòu)“配套”意義重大相關(guān)訪談總結(jié)：小型化工企業(yè)分成3類1.最多的是中介或貿(mào)易類公司，這類企業(yè)通常依托其他企業(yè)存在；這類機(jī)構(gòu)對(duì)于行業(yè)信息或進(jìn)展?fàn)顩r極為關(guān)注2.其次是有部分中小型生產(chǎn)型企業(yè)，這類企業(yè)研發(fā)通常外包給高校或其他企業(yè)；因此他們是不需要研發(fā)中心的。3.最少的一類是純粹做研發(fā)的企業(yè)，通常這種職能是高校在承擔(dān)總體上講，小型企業(yè)對(duì)于研發(fā)的需求很少，不宜過多考慮。關(guān)于小型企業(yè)，尤其是中介機(jī)構(gòu)以及貿(mào)易類公司，對(duì)于質(zhì)量控制，質(zhì)量檢測(cè)，質(zhì)量評(píng)管等功能非常欠缺中介貿(mào)易等機(jī)構(gòu)，商務(wù)活動(dòng)較為頻繁，相關(guān)商務(wù)配套要求比較高87中小型化工企業(yè)對(duì)于研發(fā)需求較??；相關(guān)機(jī)構(gòu)“配套”意義重大相關(guān)本項(xiàng)目客戶定位客戶訪談相關(guān)案例本體條件已研發(fā)技術(shù)平臺(tái)需求為主的大型客戶是本項(xiàng)目的關(guān)鍵客戶企業(yè)形象展示與業(yè)務(wù)拓展為主要需求的大型企業(yè)略為不足大型生產(chǎn)性企業(yè)入住是吸引中小型企業(yè)的關(guān)鍵清華科技園啟動(dòng)區(qū)，研發(fā)類大型機(jī)構(gòu)約20-30%中小型企業(yè)30-40%，企業(yè)性質(zhì)已貿(mào)易代理類為主其他非高科技類企業(yè)約30%試驗(yàn)樓共計(jì)8000平方米辦公樓共計(jì)6萬平方米以上客戶定位88本項(xiàng)目客戶定位客戶訪談相關(guān)案例本體條件已研發(fā)技術(shù)平臺(tái)需求為主客戶定位與客戶結(jié)構(gòu)客戶總量的20%-30%主要是大型化工企業(yè)；大型化工企業(yè)定義：主營產(chǎn)品在業(yè)內(nèi)有影響力的企業(yè)客戶總量的40%以上中小型與化工相關(guān)企業(yè)客戶總量的30%左右其他行業(yè)客戶大型企業(yè)不排除職能部門或銷售展示部門需求但不作為重點(diǎn)推廣對(duì)象后期營銷推廣的客戶策略中將重點(diǎn)體現(xiàn)（比如：價(jià)格方案與媒體）建議引進(jìn)大客戶數(shù)量約10家消化辦公樓面積1-2萬平方米消化試驗(yàn)樓面積5000-6000平方米89客戶定位與客戶結(jié)構(gòu)客戶總量的20%-30%客戶總量的40%以本項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式回顧化工院、應(yīng)化所、工業(yè)大學(xué)技術(shù)平臺(tái)浙江大型化工企業(yè)商務(wù)氛圍形成的情況下，其余物業(yè)市場(chǎng)自然消化大量中小型化工企業(yè)——包括部分研發(fā)型企業(yè)及其他化工企業(yè)帶動(dòng)“配套”機(jī)構(gòu)的引入：如質(zhì)量控制與評(píng)管機(jī)構(gòu)等吸引90本項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式回