前期定位策劃設(shè)計(jì)一體化策略課件

打破項(xiàng)目前期定位怪圈的策劃設(shè)計(jì)一體化策略2014年10月26日打破項(xiàng)目前期定位怪圈的策劃設(shè)計(jì)一體化策略2014年10月261先看3個(gè)案例先看3個(gè)案例2先看3個(gè)案例先看3個(gè)案例3項(xiàng)目策劃與定位層面的問(wèn)題?

銷(xiāo)售代理公司在做項(xiàng)目前期策劃，市場(chǎng)的數(shù)據(jù)支撐沒(méi)有

問(wèn)題，產(chǎn)品研發(fā)層面支持力度不夠；?

策劃案千篇一律，套模板現(xiàn)象嚴(yán)重，在所處區(qū)域任何項(xiàng)

目都適用，項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)沒(méi)能挖掘出來(lái)；?

策劃公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程經(jīng)驗(yàn)缺失，策劃案缺少地產(chǎn)項(xiàng)

目運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析這一環(huán)；?

甲方的策劃管理能力不足，不能判斷策劃公司提供的策

劃案的優(yōu)劣，造成決策延遲或決策失誤；?

甲方老板的“先發(fā)劣勢(shì)”與“先入思維”，造成對(duì)策劃公司

的強(qiáng)勢(shì)干涉，造成“有什么水平的甲方就有什么水平的

乙方”。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題

1、策劃定位方面

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)層面

3、對(duì)開(kāi)發(fā)商而言

4、對(duì)設(shè)計(jì)院而言Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例項(xiàng)目策劃與定位層面的問(wèn)題?銷(xiāo)售代理公司在做項(xiàng)目前期策劃，4項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)?

甲方?jīng)]有想法，不知道自己想要什么，直接委托設(shè)計(jì)，

讓設(shè)計(jì)院先做做看，給個(gè)靶子打；?

甲方想法太多，但沒(méi)有系統(tǒng)梳理，最終還是不知道自己

想要什么，且變化太多；?

甲方雖然有想法，對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)也不錯(cuò)，但缺少專(zhuān)業(yè)的

“從市場(chǎng)到設(shè)計(jì)的翻譯”人員，給設(shè)計(jì)院說(shuō)不清楚；?

甲方做了專(zhuān)業(yè)的策劃，但甲方專(zhuān)業(yè)管理缺失，不能有效

整合策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)與策劃脫節(jié)；?

設(shè)計(jì)師拋開(kāi)策劃要求，按照自己的邏輯直接進(jìn)行工作，

導(dǎo)致設(shè)計(jì)與策劃脫節(jié)。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題

1、策劃定位方面

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)層面

3、對(duì)開(kāi)發(fā)商而言

4、對(duì)設(shè)計(jì)院而言Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)?甲方?jīng)]有想法，不知道自己想要什么，直接委5對(duì)開(kāi)發(fā)商的負(fù)面影響?

因?yàn)闆](méi)有系統(tǒng)的市場(chǎng)研究，無(wú)論設(shè)計(jì)公司提供什么樣的

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，甲方心里都沒(méi)有底，不敢決策，貽誤時(shí)

機(jī)；?

地產(chǎn)決策說(shuō)到底是算賬，市場(chǎng)上提供的大部分策劃方案

和設(shè)計(jì)方案，都缺少項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算（甲方有能

力的時(shí)候自己的成本和財(cái)務(wù)部門(mén)補(bǔ)齊），導(dǎo)致老板不敢決策、

無(wú)法決策；?

最終的現(xiàn)象就是，委托不同的設(shè)計(jì)公司一遍又一遍的做

設(shè)計(jì)方案，多花時(shí)間，多花設(shè)計(jì)費(fèi)，增加時(shí)間成本。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題

1、策劃定位方面

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)層面

3、對(duì)開(kāi)發(fā)商而言

4、對(duì)設(shè)計(jì)院而言Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例對(duì)開(kāi)發(fā)商的負(fù)面影響?因?yàn)闆](méi)有系統(tǒng)的市場(chǎng)研究，無(wú)論設(shè)計(jì)公司提6對(duì)設(shè)計(jì)院的負(fù)面影響?

在甲方開(kāi)發(fā)思路不確定的前提下，被迫一遍又一遍的改

圖，設(shè)計(jì)人員壓力增加；?

機(jī)會(huì)成本增加，沉沒(méi)成本增加；?

人均產(chǎn)值降低，經(jīng)營(yíng)壓力增加；?

消極應(yīng)對(duì)，甲方怎么說(shuō)就怎么畫(huà)，員工創(chuàng)造能力降低，

成就感降低；?

經(jīng)營(yíng)人員遷就、滿足甲方的時(shí)間和修改等無(wú)理要求，員

工滿意度就會(huì)降低。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題

1、策劃定位方面

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)層面

3、對(duì)開(kāi)發(fā)商而言

4、對(duì)設(shè)計(jì)院而言Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例對(duì)設(shè)計(jì)院的負(fù)面影響?在甲方開(kāi)發(fā)思路不確定的前提下，被迫一7策劃設(shè)計(jì)一體化的概念策劃+產(chǎn)品+規(guī)劃+運(yùn)營(yíng)籌劃=前期總包策略?市場(chǎng)調(diào)研+甲方調(diào)研+政府調(diào)研?

項(xiàng)目策劃（項(xiàng)目難點(diǎn)及其解決方案+增值方案）?

概念規(guī)劃（多方案比較+產(chǎn)品研究）?

項(xiàng)目測(cè)算（投資、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)方案、現(xiàn)金流）?

深化方案（效果圖+多媒體）

小包?

修建性詳規(guī)?

施工圖設(shè)計(jì)中包大包1、一體化策略概念Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例策劃設(shè)計(jì)一體化的概念策劃+產(chǎn)品+規(guī)劃+運(yùn)營(yíng)籌劃=前期總包策略8策劃設(shè)計(jì)一體化的方法與步驟現(xiàn)場(chǎng)感受

市場(chǎng)調(diào)研甲方思路梳理

發(fā)展方向確認(rèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測(cè)算發(fā)展方向初判項(xiàng)目工作邏輯

項(xiàng)目定性研究

規(guī)劃結(jié)構(gòu)研究土地利用規(guī)劃研究空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)研究項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)籌劃建筑效果研究策劃與設(shè)計(jì)人員同步工作項(xiàng)目定量研究Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)6、概念規(guī)劃方法步驟7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步策劃設(shè)計(jì)一體化的方法與步驟現(xiàn)場(chǎng)感受甲方思路梳理經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測(cè)9基地基本屬性基地周邊資源政府政策資源甲方資源優(yōu)勢(shì)競(jìng)品項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)的空白點(diǎn)充分挖掘資源優(yōu)勢(shì)找到切入點(diǎn)預(yù)判市場(chǎng)和政策走向項(xiàng)目發(fā)展方向

項(xiàng)目發(fā)展方向把握的方法與步驟Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例2、策劃與規(guī)劃同步3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)6、概念規(guī)劃方法步驟7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念基地基基地周政府政甲方資競(jìng)品項(xiàng)市場(chǎng)的充分挖掘資源優(yōu)勢(shì)找到切入10項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）項(xiàng)目地塊屬性

項(xiàng)目概況：

占地：955畝

容積率：無(wú)限定

位置：西臨曲靖麒麟北路，

南臨建寧東路路、東至紫

云路。

麒麟北路是城市主干道，

與麒麟南路相接，貫通麒

麟?yún)^(qū)南北。太和東路本項(xiàng)目

建寧東路項(xiàng)目占地955畝，是城區(qū)唯一的大規(guī)模商業(yè)用地。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）項(xiàng)目地塊屬性太和東路本項(xiàng)目項(xiàng)目占地911項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例距曲靖核心商圈4公里，北城/北片區(qū)的核心地段，具有發(fā)展現(xiàn)代零售業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)。

阿詩(shī)瑪商圈麒麟南路

南城門(mén)商圈項(xiàng)目地塊屬性

項(xiàng)目區(qū)位：

項(xiàng)目緊鄰煙廠、電廠家屬區(qū)，周邊生活氣氛深厚，本項(xiàng)目與麒麟廣場(chǎng)相距4公里。

本項(xiàng)目★本案Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 6、概念規(guī)劃方法步驟距曲靖核心商圈12建工集團(tuán)、

已整平區(qū)域（菜地）

啤酒廠（一期開(kāi)發(fā)）商

其它化機(jī)廠地產(chǎn)鋪可規(guī)劃項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例項(xiàng)目地塊屬性

項(xiàng)目地塊條件分析：

地塊內(nèi)有大量待拆遷的建筑物；

地塊內(nèi)高壓線；用地權(quán)屬?gòu)?fù)雜，地塊內(nèi)有大量待拆遷的建筑物。東面與南面有保留地塊；目前凈地為建工集團(tuán)的地塊及相鄰的政府收儲(chǔ)地（菜地）；景觀：地塊可視性景觀一般，西側(cè)沿麒麟北路形象較好，但四面高層建筑很少，遮擋小，有機(jī)會(huì)創(chuàng)造極具吸引力，代表城市新風(fēng)貌的建筑景觀。保留地塊店

菜地

政府協(xié)助）

（租憑合

同）

技術(shù)學(xué)校（一期開(kāi)發(fā)）補(bǔ)償費(fèi)用問(wèn)

題、

政府協(xié)助）

皮革廠

收購(gòu)

（補(bǔ)償費(fèi)用問(wèn)題、補(bǔ)償問(wèn)題、政府協(xié)助

高壓線

酒

規(guī)劃道路

（補(bǔ)償費(fèi)用問(wèn)題、保留地塊

政府協(xié)助）

按

曲靖地區(qū)印染廠

(廠已破產(chǎn)

、已租賃

合同簽訂10年

）

保留地塊

設(shè)

計(jì)

平地或自持物業(yè)

保留地塊、規(guī)劃包括在內(nèi)

規(guī)劃道路

保留地塊

租憑合同期限未過(guò)Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念建工集團(tuán)、已整平區(qū)域（菜地）13項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規(guī)劃同步3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例本項(xiàng)目北東西南項(xiàng)目地塊屬性

項(xiàng)目四至：

北向：老式住宅區(qū)，煙

廠幼兒園、醫(yī)院。評(píng)價(jià)：以居住等為主。東向：紫云路評(píng)價(jià)：以汽修、汽車(chē)銷(xiāo)售為主，大貨車(chē)多，商業(yè)氛圍較弱，未來(lái)商業(yè)價(jià)值一般。西向：麒麟北路評(píng)價(jià)：以餐飲為主，分布有較多居住區(qū)及中小學(xué)，未來(lái)商業(yè)價(jià)值較好。南向：建寧東路評(píng)價(jià)：以零星日常商業(yè)為主，檔次低并有垃圾收購(gòu)站，但分布有較多居住區(qū)，未來(lái)商業(yè)價(jià)值較好。麒麟北路與建寧東路，目前居住氣氛濃，未來(lái)有較大的發(fā)展空間。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）1、一體化策略概念3、項(xiàng)目發(fā)展方向把14位置每5分種貨車(chē)私家車(chē)的士公交摩托車(chē)自行車(chē)行人合計(jì)數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值車(chē)流人流建寧東路14：55----15：0017：05----17：1021：05----21：1056724719177612276麒麟北路13：20---13：2514：05---14：1016：40---16：4548030647109416794紫云路11：20----11：2512：10---12：1515：30---15：353620921622398339項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例

項(xiàng)目用地東、南、西三面均為曲靖交通主干道，均可連接?xùn)|、西、南、北片區(qū)，對(duì)外交

通便利；紫云路因通貨車(chē)，路面灰塵大，路面交通情況較差，商業(yè)發(fā)展空間有限。項(xiàng)目地塊屬性

項(xiàng)目交通條件：Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟位置每5分種貨車(chē)私家車(chē)的公摩托車(chē)自行行人合計(jì)數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)15項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）項(xiàng)目地塊屬性

項(xiàng)目地塊屬性總結(jié)

1、項(xiàng)目自身具較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目具備較強(qiáng)的區(qū)位、規(guī)模及地塊優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目有條

件形成輻射整個(gè)城市北片區(qū)以及全市的全新商業(yè)地標(biāo);

2、商業(yè)應(yīng)該成為項(xiàng)目整體的發(fā)展規(guī)劃重心。項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值較高，居住

價(jià)值有賴于商業(yè)打造提升；

3、易形成規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目整體規(guī)模較大，一方面較易形成規(guī)模效應(yīng)，但在建筑

規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合上也面臨較大的挑戰(zhàn)；

4、未來(lái)發(fā)展機(jī)遇好。項(xiàng)目的綜合素質(zhì)較強(qiáng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌影響大，與政府的

關(guān)系良性，未來(lái)的發(fā)展是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)占有主導(dǎo)地位。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）項(xiàng)目地塊屬性Part1.16項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）市場(chǎng)調(diào)研

商業(yè)街

商業(yè)街是主要形態(tài)：商業(yè)街是曲靖主要商圈的主要的商業(yè)形式；

商業(yè)街的形象較差：商業(yè)街多位于主干道旁，人車(chē)擁擠，雜亂；

商業(yè)街同質(zhì)化嚴(yán)重：商業(yè)街形成時(shí)間較長(zhǎng)，業(yè)態(tài)趨同，面臨轉(zhuǎn)型和升級(jí)；

商業(yè)街租金差異大：麒麟南路及其支路是品牌專(zhuān)賣(mài)店的集中地，租金高達(dá)到400-

800元/㎡?月。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）市場(chǎng)調(diào)研Part1.17項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）市場(chǎng)調(diào)研

集中商業(yè)

大商業(yè)相對(duì)集中：大部分都集中在阿詩(shī)瑪中心商圈與南城門(mén)之內(nèi)；

以百貨業(yè)態(tài)為主：曲靖集中商業(yè)主要業(yè)態(tài)，缺少體驗(yàn)式商業(yè)中心；新百大、百大

及滇東商城及其他百貨為曲靖集中商業(yè)主要業(yè)態(tài)；

集中商業(yè)檔次低：無(wú)高端消費(fèi)場(chǎng)所，定位偏向于中低檔商品，缺乏大型高端百貨

消費(fèi)場(chǎng)所，高端消費(fèi)多向昆明流失；

業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重：新百大、百大及滇東商城系占據(jù)了絕大部分市場(chǎng)份額，業(yè)態(tài)定

位同質(zhì)化嚴(yán)重；

超市業(yè)態(tài)發(fā)展良好：知名超市進(jìn)駐；整個(gè)曲靖大型超市已有5家，且有知名連鎖品

牌入駐，現(xiàn)有超市的管理及購(gòu)物環(huán)境較好；

整合和升級(jí)是趨勢(shì)：先進(jìn)的集中多元商業(yè)形態(tài)成為市場(chǎng)突破口。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）市場(chǎng)調(diào)研Part1.18項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）市場(chǎng)調(diào)研

餐飲、娛樂(lè)休閑商業(yè)

數(shù)量較少：目前麒麟?yún)^(qū)餐飲、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所數(shù)量較少；

業(yè)態(tài)偏少：咖啡廳、書(shū)吧、書(shū)店等較少，中高檔健身場(chǎng)所在曲靖幾近于空白；

單體較小：不能滿足市民的餐飲、娛樂(lè)休閑的要求；

檔次偏低：餐飲市場(chǎng)檔次較高的為西苑美食休閑街，街內(nèi)有云南人家、福滿樓、

九馨園等，屬于曲靖高檔餐飲場(chǎng)所；除此之外其它餐飲場(chǎng)所如滇東飲食文化城形

成時(shí)間長(zhǎng)，檔次較低。

經(jīng)營(yíng)良好：說(shuō)明曲靖市民對(duì)休閑娛樂(lè)需求旺盛。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）市場(chǎng)調(diào)研Part1.19項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）市場(chǎng)調(diào)研

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

業(yè)態(tài)多樣：汽修、汽配、家具、家居、建材、電子、通訊等主要的商業(yè)形態(tài)；

布局散亂：電子、通訊產(chǎn)品分別集中在寥廓南路、南寧西路，呈縱向延伸的態(tài)勢(shì)；

市場(chǎng)自發(fā)形成，經(jīng)營(yíng)狀況良好，店鋪?zhàn)饨疠^高，但商鋪整體形象較差，布局散亂，

市場(chǎng)仍存在發(fā)展空間；

檔次參差：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的檔次參差不齊。如曲靖市家居、建材、家具市場(chǎng)數(shù)量多、

分布廣泛，且近幾年仍然有新的供應(yīng)，近于飽和狀態(tài)；本項(xiàng)目周邊有麒麟家具城、

閩南建材城，規(guī)模較大、涵蓋中高低各個(gè)檔次；

向外轉(zhuǎn)移：如曲靖市汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（汽修、汽配、汽車(chē)裝飾、4S店）較多，且市

中心邊緣地區(qū)汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃供應(yīng)量較多，曲靖汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有向城市外圍轉(zhuǎn)

移的趨勢(shì)；汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)對(duì)店鋪檔次、形象不高。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）市場(chǎng)調(diào)研Part1.20項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）市場(chǎng)調(diào)研

酒店市場(chǎng)

現(xiàn)狀：

沿主要交通干道布局，中心片區(qū)高星級(jí)酒店空白；

酒店房?jī)r(jià)整體水平不高，五星級(jí)酒店四星級(jí)價(jià)格，四星級(jí)酒店三星級(jí)價(jià)格；

客源以商務(wù)客戶和本地休閑客戶為主，缺少旅游客戶的支撐

未來(lái)：

未來(lái)3－5年曲靖五星級(jí)酒店至少發(fā)展為三家，四星級(jí)及四星標(biāo)準(zhǔn)酒店八家；

高星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈，且曲靖酒店消費(fèi)水平較低，謹(jǐn)慎考慮；

精品酒店、特色酒店屬于市場(chǎng)空白，建議考慮，鎖定少量高端客戶。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）市場(chǎng)調(diào)研Part1.21項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）市場(chǎng)調(diào)研

住宅市場(chǎng)

主城區(qū)、北片區(qū)建筑形態(tài)基本都是高層；

西片區(qū)、東片區(qū)及南片區(qū)的物業(yè)類(lèi)型多樣化；

建筑風(fēng)格方面，高層主要是現(xiàn)代風(fēng)格為主，

ARTDECO風(fēng)格、南加州風(fēng)格、新古典風(fēng)格開(kāi)始出現(xiàn)，并得到客戶的認(rèn)可；

朝向上多以南北向?yàn)橹?，不排斥東西向；

在主城區(qū)及北片區(qū)，客戶以自住為主，有少量投資；

物業(yè)面積區(qū)間100—130㎡銷(xiāo)售較好。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）市場(chǎng)調(diào)研Part1.22項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規(guī)劃同步3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例?

根據(jù)片區(qū)消費(fèi)人口?

結(jié)合商業(yè)輻射半徑?

確定商業(yè)各業(yè)態(tài)的建設(shè)

規(guī)模和用地規(guī)模曲靖商業(yè)

現(xiàn)狀曲靖商業(yè)

未來(lái)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目住宅

規(guī)模曲靖住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀

定位片區(qū)及輻

射人口項(xiàng)目商業(yè)

規(guī)模項(xiàng)目住宅

配比??再研判曲靖商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)由此確定本項(xiàng)目商業(yè)定位方向???減去商業(yè)用地規(guī)模剩余用地全部建設(shè)住宅和公寓根據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)果確定住宅開(kāi)發(fā)總量和戶型配比工作邏輯這是一個(gè)商業(yè)主導(dǎo)的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：先商業(yè)，后住宅

?

先研究曲靖商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）1、一體化策略概念3、項(xiàng)目發(fā)展方向把23項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例阿詩(shī)瑪商圈南城門(mén)商圈麒麟南路商業(yè)發(fā)展方向研判

市場(chǎng)研判一：商業(yè)規(guī)模和云南第二大城市不匹配，沒(méi)有拿得出手的商業(yè)區(qū)。

曲靖新百大、曲靖百貨大樓、滇東商場(chǎng)

珠江源廣場(chǎng)覆蓋范圍及周邊底商曲靖商業(yè)目前仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，主要以滿足日常生活需求及購(gòu)物為主，缺乏多方位、多層次的立體商業(yè)綜合體。商業(yè)區(qū)域普遍開(kāi)發(fā)強(qiáng)度過(guò)低。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）6、概念規(guī)劃方法步驟 7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)24足少擠少高少差差中不家擁點(diǎn)不太境象集施商車(chē)物次類(lèi)環(huán)形不其它設(shè)牌人購(gòu)檔種營(yíng)經(jīng)商業(yè)點(diǎn)零品，套商業(yè)規(guī)模小配散、11.3%

14.5%項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規(guī)劃同步3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例38.5%2.9%26.2%

市區(qū)商業(yè)存在問(wèn)題的比例圖示57.1%

24.7%

18.9%

15.6%

5.5%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%

0.00%品牌商家少形象差商業(yè)規(guī)模小，購(gòu)物點(diǎn)少經(jīng)營(yíng)種類(lèi)太少環(huán)境差檔次不高商業(yè)點(diǎn)零散、不集中人車(chē)擁擠配套設(shè)施不足其它商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模小、各業(yè)態(tài)不集中，造成多次轉(zhuǎn)場(chǎng)，交通成本高。又要開(kāi)車(chē)換一個(gè)地方，想去洗腳、唱歌，也是一樣的，每一處都離得很遠(yuǎn)，都要開(kāi)車(chē)去，很不方便，而且，出去玩一天要付好多次停車(chē)費(fèi)。要是能有個(gè)一條龍搞定的消費(fèi)場(chǎng)所就好了！公司調(diào)研同事：我們住在霞光酒店，在曲靖第一大商圈，旁邊就是沃爾瑪，購(gòu)物還算是很方便的。但是，商圈的縱深很小，從中間的轉(zhuǎn)盤(pán)往任何一條街道走進(jìn)去，100米外就很蕭條了！況且想找一個(gè)吃飯的地方很難，走了幾道街都沒(méi)有找到。真不明白曲靖為什么沒(méi)有人在外邊吃飯？要知道，我們走過(guò)的城市，在全國(guó)，無(wú)論大小，餐飲業(yè)都很紅火呀！商業(yè)發(fā)展方向研判

市場(chǎng)研判二：商業(yè)業(yè)態(tài)布局分散，消費(fèi)可達(dá)性差，休閑、體驗(yàn)性差。

消費(fèi)者：我們購(gòu)物之后想去吃飯，必

須開(kāi)車(chē)換一個(gè)地方，吃過(guò)飯想去唱歌，Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟足少擠少高少差差中不家擁點(diǎn)不太境象集施商車(chē)物次類(lèi)環(huán)形不其它設(shè)25項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規(guī)劃同步3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例美食休閑街酒吧風(fēng)情街南寧北路餐飲休閑街新東方娛樂(lè)城

曲靖百貨大樓滇東北花鳥(niǎo)市場(chǎng)

滇東北建

材市場(chǎng)財(cái)富中心珠江源影

視中心

中天國(guó)際

金城佳園

張三口建材市場(chǎng)

滇東飲食文化城樂(lè)萬(wàn)家超市圓通路休閑娛樂(lè)街

麒麟商業(yè)廣場(chǎng)

麒麟酒吧街曲紡家具城

曲靖新百大品客量販KTV

沃爾瑪超市

都市商城麒麟家具城

滇東商場(chǎng)

金利裝飾建

材建材市場(chǎng)

保渡建材市場(chǎng)

新家園超市吉瑪特超市

好吉利超市娛樂(lè)休閑地

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

大型百貨

大型超市

底商街鋪商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模小、各業(yè)態(tài)不集中、規(guī)模小，目的單一，休閑、體驗(yàn)性差。商業(yè)發(fā)展方向研判

市場(chǎng)研判二：商業(yè)各業(yè)態(tài)分散，消費(fèi)可達(dá)性差，休閑、體驗(yàn)性差。

精工達(dá)汽車(chē)

閩南建材城

技貿(mào)公司Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）1、一體化策略概念4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵26品牌商家較為集中區(qū)域價(jià)格區(qū)間調(diào)研業(yè)種麒麟商業(yè)廣場(chǎng)新百大舊百大服飾300-600元200-350元100-250元鞋250-600元250-500元120-250元化妝品100-200元100-200元80-150元餐飲50-60元25-40元——品牌化妝品：KOSE、珀萊雅、姿生堂休閑餐飲：KFC森達(dá)、KOSE、VERYMOOD、哥弟珀萊雅、柒牌、肯德基：正在調(diào)業(yè)態(tài)項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例

曲靖商業(yè)形態(tài)以自然形成的街鋪為主，檔次均很低；曲靖商業(yè)區(qū)的發(fā)展依托麒麟南路—城

市主干道，發(fā)展臨街商業(yè)，同時(shí)由主干道的各條支路輻射出新的商業(yè)街。商業(yè)發(fā)展方向研判

市場(chǎng)研判三：商業(yè)檔次較低，需升級(jí)才能滿足曲靖日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟品牌商家較為集中區(qū)域價(jià)格區(qū)間調(diào)研業(yè)種麒麟商業(yè)廣場(chǎng)新百大舊百大27項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例

集中式商業(yè)業(yè)態(tài)的定位偏向于中低檔商品，缺乏大型高端綜合型消費(fèi)場(chǎng)所，沒(méi)有全家出游和

娛樂(lè)、日常購(gòu)物以及寓教于樂(lè)的大型兒童游樂(lè)場(chǎng)所。商業(yè)發(fā)展方向研判

市場(chǎng)研判四：沒(méi)有全家出游、娛樂(lè)購(gòu)物的場(chǎng)所，沒(méi)有面向兒童的游樂(lè)場(chǎng)所Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 1、一體化策略概念商業(yè)發(fā)展方向研判28項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）商業(yè)發(fā)展方向研判

市場(chǎng)研判五：商業(yè)的文化性較差，沒(méi)有融合當(dāng)?shù)氐臍v史、人文、地理知識(shí)

麒麟仙子

遠(yuǎn)古時(shí)代，曲靖城大旱，曲靖人民處在了非常危險(xiǎn)的邊緣，正在此時(shí)，一位美麗的仙女騎

一頭怪異動(dòng)物臨空而降，灑下了一場(chǎng)大雨，曲靖獲救了。后來(lái)得知，仙女所騎怪獸正是傳

說(shuō)中的麒麟。人們?yōu)榱烁兄x這位仙女的搭救，為其塑造了現(xiàn)在花園里的雕塑。曲靖，也從

此被人們俗稱(chēng)為麒麟。

曲靖南城門(mén)

六百多年前的曲靖城是一座磚城，曲靖城街道、城門(mén)具有“四門(mén)錯(cuò)落不對(duì)開(kāi)，巧布八

條丁字街，九對(duì)巷道十字路”的獨(dú)特結(jié)構(gòu)，這些特色在我國(guó)古代城市建設(shè)中具有典型

的代表性。

珠江源

珠江源，位于沾益縣城北50公里的馬雄山東麓，從馬雄山頂下至半山腰，上下兩個(gè)

洞口流水潺潺，即是珠江之源，是我國(guó)第三大江——珠江的源頭，景區(qū)內(nèi)溪流淙淙，

有“一水滴三江，一脈隔雙盤(pán)”的奇異景觀。

市場(chǎng)調(diào)查訪談中，大部分本地人對(duì)曲靖歷史文化不了解；曲靖的商業(yè)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)本地

歷史文脈沒(méi)有深入挖掘。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）商業(yè)發(fā)展方向研判Part1.29項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）曲靖的消費(fèi)處于住、行向食、娛過(guò)段的階段，食、娛業(yè)態(tài)將迎來(lái)高速發(fā)展期。

現(xiàn)階段

衣

食住

行

游

妝

娛商業(yè)發(fā)展方向研判

市場(chǎng)研判結(jié)論：Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）曲靖的消費(fèi)處于住、行向食、娛過(guò)段的階30項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）2、策劃與規(guī)劃同步3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例

XXX集團(tuán)吹響

北城集結(jié)號(hào)為曲靖打造一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、觀光、居住為一體的城市綜合體

年輕人的

約會(huì)地為了愛(ài)情

中老年人的

聚會(huì)地為了友情

全家人的

娛購(gòu)地為了親情商業(yè)發(fā)展方向研判

項(xiàng)目整體定位方向Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例）2、策劃與規(guī)劃同步 6、概念規(guī)劃方法31

有意向

的客戶是哪些？

甲方開(kāi)

發(fā)目標(biāo)是什么？目標(biāo)客戶群的需求是什么？項(xiàng)目的

定位+產(chǎn)品的

定性選定目標(biāo)客戶群項(xiàng)目和產(chǎn)品的設(shè)計(jì)

要求翻譯翻譯

產(chǎn)品定性的方法與步驟Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 有意向是什么？目標(biāo)客項(xiàng)目的選群項(xiàng)目和產(chǎn)翻譯翻譯 產(chǎn)品定性的32產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例年輕人吃飯（吃飯）（宵夜）回家玩電玩足浴

K歌

K歌看電影泡酒吧泡酒吧看電影健身/運(yùn)動(dòng)美容/SPA購(gòu)物吃飯曲靖項(xiàng)目商業(yè)客群研究年輕人客群消費(fèi)軌跡Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)33產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例曲靖項(xiàng)目商業(yè)客群研究年輕人客群消費(fèi)內(nèi)容

年輕人的約會(huì)地為了愛(ài)情

老朋友的

聚會(huì)地為了友情

全家人的娛購(gòu)地為了親情中餐美食精品

店酒店賓館西餐甜品飾品

店花店茶樓咖啡

廳文具

店酒吧

書(shū)店

藝?yán)日褂[會(huì)議電影

院

兒童

游樂(lè)足浴按摩

K歌

廳職業(yè)體驗(yàn)桑拿美容電玩

城藝術(shù)培訓(xùn)健身

房游泳

池

真冰

場(chǎng)電信郵局Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）Part1. 5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)曲靖34產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例老朋友吃飯（吃飯）（宵夜）回家咖啡廳

足浴

K歌

K歌

泡酒吧購(gòu)物（女性朋友）

泡酒吧桑拿美容健身/運(yùn)動(dòng)

足浴喝茶

K歌購(gòu)物吃飯曲靖項(xiàng)目商業(yè)客群研究老朋友客群消費(fèi)軌跡Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握 7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算35產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規(guī)劃同步3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例曲靖項(xiàng)目商業(yè)客群研究老朋友客群消費(fèi)內(nèi)容

年輕人的

約會(huì)地為了愛(ài)情

老朋友的

聚會(huì)地為了友情

全家人的

娛購(gòu)地為了親情中餐美食精品

店酒店賓館西餐甜品飾品

店花店茶樓咖啡

廳文具

店酒吧

書(shū)店

藝?yán)日褂[會(huì)議電影

院

兒童

游樂(lè)足浴

城K歌

廳職業(yè)體驗(yàn)桑拿美容電玩

城藝術(shù)培訓(xùn)健身

房游泳

池

真冰

場(chǎng)電信郵局Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）1、一體化策略概念 5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)36產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例曲靖項(xiàng)目商業(yè)客群研究全家人客群消費(fèi)軌跡全家人（吃飯）（宵夜）回家游泳池兒童游樂(lè)展覽會(huì)議職業(yè)體驗(yàn)

真冰場(chǎng)藝術(shù)培訓(xùn)

K歌

電玩城

購(gòu)物

健身/運(yùn)動(dòng)Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)37產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規(guī)劃同步3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例曲靖項(xiàng)目商業(yè)客群研究全家人客群消費(fèi)內(nèi)容

年輕人的

約會(huì)地為了愛(ài)情

老朋友的

聚會(huì)地為了友情

全家人的

娛購(gòu)地為了親情中餐美食精品

店酒店賓館西餐甜品飾品

店花店茶樓咖啡

廳文具

店酒吧

書(shū)店

藝?yán)日褂[會(huì)議電影

院

兒童

游樂(lè)足浴

城K歌

廳職業(yè)體驗(yàn)桑拿美容電玩

城藝術(shù)培訓(xùn)健身

房

游泳

池

真冰

場(chǎng)電信郵局Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）1、一體化策略概念 5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)38中西餐飲、咖啡廳、酒吧、

中西餐飲、甜品室、咖啡廳、酒茶樓、KTV、電影院、足浴、吧、茶樓、KTV、電玩城、兒童電玩城、電影院、服飾店、

桑拿、美容、書(shū)廊畫(huà)藝產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例年輕人約會(huì)地消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣分析

老朋友

聚會(huì)地全家人娛樂(lè)地中西餐飲、甜品室、咖啡廳、酒吧、茶樓、KTV、

游樂(lè)場(chǎng)、電影院、服飾店、花店、花店、賓館、書(shū)廊畫(huà)藝、

賓館、書(shū)廊畫(huà)藝、足浴、健身、足浴、健身、美容美發(fā)。

美容美發(fā)。

全業(yè)態(tài)組合，要求商業(yè)物業(yè)形態(tài)豐富，能滿足不同的消費(fèi)者商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判消費(fèi)者的消費(fèi)需求：不同的商業(yè)業(yè)態(tài)

項(xiàng)目商業(yè)定位于全城消費(fèi)，輻射曲靖不同層次消費(fèi)群

業(yè)態(tài)組合和商業(yè)形態(tài)上就必須能夠滿足不同消費(fèi)群體的消費(fèi)需求Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步中西餐飲、咖啡廳、酒吧、中西餐飲、甜品室、咖啡廳、酒39產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例除滿足必要的自持物業(yè)外，其它商業(yè)物業(yè)全部銷(xiāo)售集中式商業(yè)/購(gòu)物中心

提升檔次，聚集人流

從規(guī)劃方面分析

休閑商業(yè)廣場(chǎng)消費(fèi)頻率較高，容易營(yíng)造項(xiàng)目時(shí)尚活力氛圍

流行前線/步行商業(yè)街吸引中低檔次人群，能聚集人氣?百貨、超市、電器、影院、配套餐飲。兒童樂(lè)園、書(shū)城、教育培訓(xùn)、電玩城、服飾、精品、箱包、禮品、大型餐飲、咖啡、KTV、夜總會(huì)、洗

美甲、特色小吃、中小型浴、名品店、珠寶店、藝術(shù)品展、畫(huà)

餐飲、茶館、網(wǎng)吧、電玩、展、美容、會(huì)所。

數(shù)碼、手機(jī)等。商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期運(yùn)營(yíng)要求，不同業(yè)態(tài)需要組合

規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)時(shí)，根據(jù)不同業(yè)態(tài)組合來(lái)規(guī)劃商業(yè)形態(tài)，使之具備長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)能力，

同時(shí)符合區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工40產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例集中式商業(yè)/購(gòu)物中心

統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)

中高檔

自持

休閑商業(yè)廣場(chǎng)統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)

中高檔

銷(xiāo)售流行前線/步行商業(yè)街

統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)

中低檔

銷(xiāo)售商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判后期運(yùn)營(yíng)要求，不同業(yè)態(tài)組合需滿足不同檔次的消費(fèi)

從商業(yè)運(yùn)營(yíng)角度，銷(xiāo)售型物業(yè)與自持型物業(yè)相對(duì)分開(kāi)，有利于業(yè)態(tài)的規(guī)劃、招商

和運(yùn)營(yíng)；同時(shí)也有利有商業(yè)業(yè)態(tài)的檔次區(qū)隔，吸引不同檔次的消費(fèi)者

招商運(yùn)營(yíng)與物業(yè)形態(tài)Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)集中式商業(yè)/購(gòu)物中41產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例

集中商業(yè)

購(gòu)物中心步行商業(yè)街

底商底商底商底商商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判商業(yè)物業(yè)形態(tài)發(fā)展方向Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握 集中商業(yè)底商底42產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判集中式商業(yè)/購(gòu)物中心

多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在

一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向

消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集

合體。業(yè)態(tài)包括：超市、百貨、

專(zhuān)業(yè)店、餐飲、影院以及娛樂(lè)休

閑等。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判Part1.43產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判休閑商業(yè)廣場(chǎng)是城市休閑廣場(chǎng)與購(gòu)物相結(jié)合，給市民創(chuàng)造一個(gè)高品質(zhì)的休閑空間，同時(shí)塑造一種便捷、輕松的購(gòu)物環(huán)境。是在由一幢幢分散式的物業(yè)組成。業(yè)態(tài)包括：兒童游樂(lè)、書(shū)城、教育培訓(xùn)、電玩、專(zhuān)賣(mài)店、展示、餐飲以及娛樂(lè)休閑等。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判是城市休閑廣場(chǎng)與購(gòu)物相44產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判流行前線/步行商業(yè)街

是指在流行最前線，以最新潮流

的時(shí)裝、休閑服飾、戶外運(yùn)動(dòng)用

品、流行配件、手機(jī)等業(yè)態(tài)組成。

按照商業(yè)街道的形式布置的單層

或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，集中于

一定的地區(qū)，構(gòu)成有一定長(zhǎng)度的

街區(qū)。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判Part1.45產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）商業(yè)市場(chǎng)定位總體形象定位

時(shí)尚都會(huì)·城市客廳·娛購(gòu)天地

面向年輕人的時(shí)尚都會(huì)，彰顯現(xiàn)代都市風(fēng)情、匯聚時(shí)尚品牌

面向老朋友的城市客廳，面對(duì)外部的城市窗口，提升曲靖的城市形象

面向市民全家老少的一站式娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物場(chǎng)所，體驗(yàn)多元商業(yè)文化Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）商業(yè)市場(chǎng)定位Part1.46產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）商業(yè)市場(chǎng)定位

時(shí)尚

多元文化有機(jī)融合，時(shí)尚生活體驗(yàn)

都會(huì)

關(guān)鍵詞：時(shí)尚性、便利性、運(yùn)動(dòng)性、國(guó)際性、多元性Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）商業(yè)市場(chǎng)定位Part1.47產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）商業(yè)市場(chǎng)定位

城市

彰顯地方特色主題，締造城市新名片

客廳

關(guān)鍵詞：開(kāi)放性、歸屬感、懷舊感、標(biāo)志性Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）商業(yè)市場(chǎng)定位Part1.48產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）商業(yè)市場(chǎng)定位

娛購(gòu)

娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物，全家齊出動(dòng)，親情交流

天地

關(guān)鍵詞：娛樂(lè)化、親子化、休閑性、體驗(yàn)式Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例）商業(yè)市場(chǎng)定位Part1.49通過(guò)概念規(guī)劃測(cè)算可實(shí)現(xiàn)的開(kāi)發(fā)量

類(lèi)似項(xiàng)

目的產(chǎn)

品定量

作參考甲方的開(kāi)發(fā)目標(biāo)和開(kāi)發(fā)實(shí)力政府給定的開(kāi)發(fā)指標(biāo)有效目標(biāo)客群總量測(cè)

算目標(biāo)客群消費(fèi)力評(píng)估項(xiàng)目商圈坪效及租金

評(píng)估結(jié)合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃測(cè)算理論開(kāi)發(fā)量

互相印證確定開(kāi)發(fā)量

產(chǎn)品定量的推導(dǎo)方法與步驟Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例通 類(lèi)似項(xiàng)有效目結(jié) 互相印證 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)方法與步驟Par50產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例核心消費(fèi)人口輻射范圍

本項(xiàng)目范圍界定南至：白石江公園、瑞河?xùn)|路以北，北至：上村、珠江古鎮(zhèn)以北東至：G60高速西至：曲靖火車(chē)站西，荷花塘各村。商業(yè)的總體體量分析【1：理論推導(dǎo)】

一級(jí)商圈輻射人口范圍界定Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 1、一體化策略概念核心消費(fèi)人口范圍界51產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）項(xiàng)目地塊商業(yè)的總體體量分析【1】

小區(qū)及人口統(tǒng)計(jì)（北區(qū)）Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）項(xiàng)目地塊商業(yè)的總體體量分析【1】Par52小區(qū)名稱(chēng)小區(qū)位置小區(qū)戶數(shù)一戶按3.5人總?cè)藬?shù)東盛·鑫康園曲靖市麒麟?yún)^(qū)4003.51400順景花園建寧東路與珠江源大道交叉2763.5966瑞祥苑曲靖市麒麟?yún)^(qū)2703.5945瑞華苑瑞和東路11603.54060瑞景苑曲靖市麒麟?yún)^(qū)3503.51225櫻花佳園曲靖市珠江源大道與瑞和東路交匯處2283.5798龍翔花園南寧北路6123.52142爨園小區(qū)曲靖市麒麟?yún)^(qū)6403.52240豪園康慈藥店附近2483.5868長(zhǎng)安金座住宅小區(qū)曲靖市麒麟?yún)^(qū)5663.51981匯景東方小區(qū)麒麟北路白石江旁4563.51596水岸盛世麒麟北路與白石江交匯處4343.51519天賦頤景麒麟北路266號(hào)2563.5896鼎盛世家曲靖市麒麟?yún)^(qū)10643.53724福蓉凰溪谷別墅寥廓北路中段3683.51288美鄰彼岸寥廓北路8003.52800九龍?jiān)诽蜄|路9003.53150麒苑麒麟北路3223.51127昆明鐵路局單身公寓曲靖市麒麟?yún)^(qū)1083.5378仟源大廈火車(chē)站附近1043.5364東盛·臨江花園麒麟東路與珠江源大道交叉口5483.51918珠江花園麒麟北路5883.52058瑞和新城環(huán)城東路與建寧東路交匯處15883.55558東辰華都曲靖市麒麟?yún)^(qū)15003.55250金鼎名座麒麟北路2003.5700鴻泰進(jìn)城火車(chē)站南仟源大廈南邊2143.5749大方花園太和東路2843.5994江東福苑曲靖市麒麟北路2483.58681473251562產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）商業(yè)的總體體量分析【1】

項(xiàng)目北區(qū)小區(qū)及人口統(tǒng)計(jì)Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例小區(qū)名稱(chēng)小區(qū)位置小區(qū)戶數(shù)一戶按3.5人總?cè)藬?shù)東盛·鑫康園曲靖53產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）項(xiàng)目地

塊商業(yè)的總體體量分析【1】

小區(qū)及人口統(tǒng)計(jì)（南區(qū)）Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）項(xiàng)目地商業(yè)的總體體量分析【1】Part54產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題一戶按3.5人計(jì)算總?cè)藬?shù)曲靖卷煙廠職工公寓

紅日花園

靖雅園

錦繡園

靖薈苑

瓷苑小區(qū)

江景東方小區(qū)

置豐·城市花園

山水清城

昉園小區(qū)

田源小區(qū)

竹鷹小區(qū)

豐合明園

石林福小區(qū)

金盾小區(qū)

金葉小區(qū)

紫云雅園

書(shū)香華庭

科技佳園

宜居北城

小坡中村

小坡上村

東盛水郡花園

祥和苑

云珠苑

瓷苑小區(qū)

吉慶福小區(qū)

福苑小區(qū)

和順家園

恒建·尚鄰雅苑

左嶺麗景

寶鑫佳園

東江花苑

麒麟北路499號(hào)

廖廓北路與建寧西路交匯處

曲靖市麒麟?yún)^(qū)

麒麟北路314號(hào)

寥廓北路曲靖工務(wù)段

康樂(lè)幼兒園

附近

曲靖市麒麟?yún)^(qū)

曲靖市麒麟?yún)^(qū)

建寧東路

曲靖市麒麟?yún)^(qū)

陽(yáng)光幼兒園

附近

竹鷹街

建寧街道太和東路

曲靖市麒麟?yún)^(qū)

環(huán)東路煙廠后大門(mén)

曲靖市麒麟?yún)^(qū)

珠江源大道以西鳳苑路曲靖市東盛物業(yè)管理有限公司

附近

麒麟北路與環(huán)城東路中間

曲靖鴻通別克對(duì)面

麒麟北路

建寧街道紫云路

珠江源大道以西小坡聯(lián)絡(luò)道北側(cè)

鳳來(lái)村小區(qū)181

珠江源小區(qū)(北區(qū))

附近

康樂(lè)幼兒園

附近

麒麟北路

曲靖市麒麟?yún)^(qū)

曲靖市珠江源大道職教園區(qū)

陽(yáng)光幼兒園

附近曲靖市珠江源大道與太昌路交匯處

祥和苑

附近

曲靖市麒麟東路與珠江源大道3.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.5

108

360

800

612

308

336

392

280

252

312

300

258

1148

864

312

250

650

566

376

712

1470

1800

1000

1264

524

640

288

288

320

662

1424

240

600025116

378

1260

2800

2142

1078

1176

1372

980

882

1092

1050

903

4018

3024

1092

875

2275

1981

1316

2492

5145

6300

3500

4424

1834

2240

1008

1008

1120

2317

4984

8402100087906商業(yè)的總體體量分析【1】項(xiàng)目南區(qū)小區(qū)及人口統(tǒng)計(jì)

小區(qū)名稱(chēng)

小區(qū)位置

小區(qū)戶數(shù)Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）Part1.一戶按3.5人計(jì)算總?cè)藬?shù)55住宅區(qū)家庭數(shù)家庭人口數(shù)人口數(shù)59398483.5139468產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）商業(yè)的總體體量分析【1】

項(xiàng)目一級(jí)商圈輻射人口匯總

（1）家庭人口統(tǒng)計(jì)

（2）流動(dòng)人口

按總?cè)丝诘?0－15%計(jì)，即流動(dòng)人口：13，950－20，920

修正人口數(shù)：150，000人Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例住宅區(qū)家庭數(shù)家庭人口數(shù)人口數(shù)59398483.513946856產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）一級(jí)商圈輻射人口：15萬(wàn)預(yù)計(jì)2020年：20萬(wàn)人二級(jí)商圈輻射人口：37萬(wàn)預(yù)計(jì)2020年：50萬(wàn)人三級(jí)商圈輻射人口：74萬(wàn)預(yù)計(jì)2020年：100萬(wàn)人商業(yè)的總體體量分析【1】

商業(yè)圈層界定

一級(jí)商圈

以項(xiàng)目周邊，半徑三公里范圍內(nèi)的人口；

二級(jí)商圈

以項(xiàng)目為中心，半徑六公里范圍內(nèi)的人口；

三級(jí)商圈

麒麟?yún)^(qū)；

注：

一級(jí)圈層人口主要按照城區(qū)及北片區(qū)人口；

二級(jí)圈層按照主要麒麟?yún)^(qū)城區(qū)及周邊人口

來(lái)測(cè)算；

三級(jí)圈層主要按照曲靖市區(qū)的人口來(lái)測(cè)算

曲靖總?cè)丝冢?855100

麒麟?yún)^(qū)人口：740747人

（2010年人口普查）Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）一級(jí)商圈輻射人口：二級(jí)商圈輻射人口：357產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規(guī)劃同步3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例

有效輻射人口15萬(wàn)人*70%=10.5萬(wàn)人以本項(xiàng)目為中心的

三公里范圍，核心商圈第一圈

層

第二圈

層

第三圈

層總輻射

有效輻射人口

（37萬(wàn)-15萬(wàn))*20%=4.4萬(wàn)人

調(diào)整有效輻射人口數(shù)量：（74萬(wàn)-37萬(wàn)）*10%=3.7萬(wàn)人

有效輻射人口10.5萬(wàn)+4.4萬(wàn)+3.7萬(wàn)=18.6萬(wàn)人以本項(xiàng)目為中心的

五公里范圍，曲靖市次核心商圈連續(xù)輻射作為商業(yè)面積推算

的依據(jù)商業(yè)的總體體量分析【1】

商圈零售飽和指數(shù)算法

按照現(xiàn)有人口計(jì)算的輻射人口Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）1、一體化策略概念3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握58產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例

第一圈

層

第二圈

層

第三圈

層總輻射

有效輻射人口

20萬(wàn)人*70%=14萬(wàn)人

有效輻射人口

（50萬(wàn)-20萬(wàn))*20%=6萬(wàn)人

調(diào)整有效輻射人口數(shù)量：（100萬(wàn)-50萬(wàn))**10%=5萬(wàn)人

有效輻射人口

14萬(wàn)+6萬(wàn)+5萬(wàn)=25萬(wàn)人以本項(xiàng)目為中心

的三公里范圍，以本項(xiàng)目為中心

的五公里范圍，曲靖市核心商圈次核心商圈連續(xù)輻射作為商業(yè)面積推算的

依據(jù)商業(yè)的總體體量分析【1】

商圈零售飽和指數(shù)算法

按照預(yù)測(cè)2020年人口計(jì)算的輻射人口Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 2、策劃與規(guī)劃同步 第一圈 59產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）2、策劃與規(guī)劃同步3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例日常消費(fèi)占總

支出的比例

50%區(qū)域人均年

消費(fèi)支出

17211日常人均消費(fèi)金額

8605數(shù)據(jù)來(lái)源：曲靖市麒麟?yún)^(qū)2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展報(bào)告麒麟?yún)^(qū)2012年零售總額麒麟?yún)^(qū)2012年零售總額：101.5億元

其中城鎮(zhèn)市場(chǎng)：80.1億元商業(yè)的總體體量分析【1】

商圈零售飽和指數(shù)算法

日常人均消費(fèi)Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）2、策劃與規(guī)劃同步6、概念規(guī)劃方法步驟60商圈范圍有效消費(fèi)有效營(yíng)業(yè)額輻射核心半徑3公里30%75%輻射次核心半徑6公里15%20%輻射邊緣半徑10公里5%5%S

RF

C

*

REIRS

=250000（人）*

23542

（元/人·年）/

22307

（元/㎡）產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具定量結(jié)論IRSS

RF

C

*

RE=18600（人）*8605（元/人·年）/8659（元/㎡）=184840（㎡）本項(xiàng)目近期發(fā)展可支撐的商業(yè)體量為：18.5—26.4萬(wàn)㎡。

按照預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)本項(xiàng)目可支撐的商業(yè)面積為：S

RF

C

*

RE

=263841（㎡）商業(yè)的總體體量分析【1】

商圈零售飽和指數(shù)算法

IRS

式中：

IRS——商圈的零售飽和指數(shù)（即哈夫模型中的Dc）；

C——商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目;

RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出

RF——商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積。

按照現(xiàn)有數(shù)據(jù)本項(xiàng)目可支撐的商業(yè)面積為：Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟商圈范圍有效消費(fèi)有效營(yíng)業(yè)額輻射核心半徑3公里30%75%輻射61曲靖百貨情況名稱(chēng)規(guī)模已有商業(yè)麒麟商業(yè)廣場(chǎng)50,000㎡曲靖新百大6,000㎡曲靖百貨大樓2,500㎡滇東商場(chǎng)32,000㎡中天國(guó)際30,000㎡規(guī)劃商業(yè)預(yù)計(jì)炮團(tuán)項(xiàng)目30000－50000萬(wàn)宇國(guó)際20000－30000主力店面積需求百貨商場(chǎng)2,0000–25,000㎡產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例）Part

3.實(shí)戰(zhàn)案例

本項(xiàng)目處于城市核心的邊緣，建議百貨業(yè)

態(tài)面積適中。商業(yè)業(yè)態(tài)定量分析【2：指標(biāo)驗(yàn)證】

集中式商業(yè)/購(gòu)物中心：百貨

昭示形象，在大型項(xiàng)目中發(fā)揮著中高端

形象展示，增強(qiáng)擴(kuò)張面；

拉動(dòng)人流；

聚集業(yè)態(tài)。

曲靖目前仍舊缺乏真正現(xiàn)代化的百貨商

場(chǎng)，引入經(jīng)營(yíng)較為成功的百貨品牌模式

打造曲靖百貨業(yè)態(tài)，是必然的發(fā)展趨勢(shì)。Part

1.地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題Part

2.策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項(xiàng)目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關(guān)鍵

5、產(chǎn)品定量的推導(dǎo)

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具曲靖百貨情況名稱(chēng)規(guī)模已有商麒麟商業(yè)廣場(chǎng)50,000㎡曲靖新百62規(guī)模已有麒麟商業(yè)廣場(chǎng)沃爾瑪超市8,800㎡吉瑪特超市（交通店）10,000㎡吉瑪特超市（建設(shè)店）8,000㎡好吉利超市2,000㎡萬(wàn)家樂(lè)1,500㎡新家園1,000㎡財(cái)富中心家樂(lè)福10,000