太原“后北屯”項(xiàng)目產(chǎn)品定位的提案

太原“后北屯”項(xiàng)目產(chǎn)品定位的提案目錄一、太原市宏觀經(jīng)濟(jì)情況

(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟(jì)

(二)

(三) 發(fā)展趨勢(shì)二、太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況

(一) 整體發(fā)展情況

(二) 各區(qū)發(fā)展情況三、城市綜合體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析

(一)

(二) 周邊可參考性的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)四、本項(xiàng)目的SWOT分析

(一) 地塊研究

(二) SWOT分析五、項(xiàng)目定位

(一) 產(chǎn)品定位

(二) 形象定位

(三) 客戶定位六、產(chǎn)品建議（一）預(yù)想風(fēng)格（二）產(chǎn)品賣點(diǎn)結(jié)構(gòu)

七、附件（一）專業(yè)營(yíng)銷結(jié)構(gòu)（二）專業(yè)營(yíng)銷策劃工作流程一、太原市宏觀經(jīng)濟(jì)情況

（一）高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟(jì)（二） 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（三） 發(fā)展趨勢(shì)(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟(jì)

1.城市整體發(fā)展情況太原市經(jīng)濟(jì)在改革開放以后得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，尤其在最近幾年處于高速發(fā)展中，其發(fā)展的速度已經(jīng)名列全國(guó)同類城市前茅。太原市GDP年平均增長(zhǎng)率11%，人均GDP增長(zhǎng)11.2%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1778億元，比2010年增長(zhǎng)11%。人均可支配收入24869元，增長(zhǎng)12.2%。呈現(xiàn)出第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、第二產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先、第三產(chǎn)業(yè)較快增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行格局。近三年GDP連續(xù)跨越三個(gè)千億元：2008年跨越1400億元、達(dá)到1468.64億元；2009年跨越1500億元、達(dá)到1545.24億元；2010年跨越1700億元、達(dá)到1778.05億元，三年間累計(jì)增加359.36億元。從2012年開始，太原市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)入了新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期，目前已經(jīng)攀升至較高的運(yùn)行區(qū)間內(nèi)，正處于快速增長(zhǎng)的平臺(tái)。(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟(jì)

2.

人均發(fā)展情況2008年——2012年，太原市人均GDP增長(zhǎng)率排名由2003年的第3位上升至2011年的第1位。為實(shí)現(xiàn)中西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2000年太原市居民可支配收入達(dá)到6108.6元，首次突破6000元。到2004年太原人均可支配收入已達(dá)9353元，到2011年太原市居民人均可支配收入為城市居民15607元，農(nóng)村人均純收入6828元。04年9月末，太原市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額2095億元，比年初增長(zhǎng)16.3%；同時(shí)各項(xiàng)貸款余額1846.84億元，比年初增長(zhǎng)8.7%。存貸差相當(dāng)明顯。年度2008年2009年2010年2011年2012年(預(yù)計(jì))增長(zhǎng)幅度10.30%13.30%15.50%15.70%17.60%人均GDP1253015615191602486928000(一) 高速發(fā)展中的太原經(jīng)濟(jì)

3.固定投資情況持續(xù)增長(zhǎng)2009年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成782億元，比上年同期增長(zhǎng)11.3％。2010年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成916.5億元，增長(zhǎng)8.5%。從項(xiàng)目看，省屬投資增長(zhǎng)最快，市屬投資略有下降。國(guó)有投資增長(zhǎng)速度繼續(xù)領(lǐng)先，仍然保持了較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從產(chǎn)業(yè)看，由于惠農(nóng)政策得以落實(shí)，提高了農(nóng)民的種糧積極性，農(nóng)業(yè)投入加大，增速呈現(xiàn)出恢復(fù)性的快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。2010年以來，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，累計(jì)完成投資287.6億元，完成濱河?xùn)|路北延，祥云橋等項(xiàng)目413項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)702.4億元。(二) 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)1.比重傾向明顯，結(jié)構(gòu)不合理第二產(chǎn)業(yè)以資源型挖掘和加工為主導(dǎo)的投資比重過大，既是太原經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)又是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展不安定的因素。(二) 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)2.結(jié)構(gòu)調(diào)整中未來發(fā)展前景不明朗2004年第一產(chǎn)業(yè)投資比上年下降67.9%，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)81.8%，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)24.9%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化，但是第二產(chǎn)業(yè)的傾向還是非常突出，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也得到了增速。(三) 發(fā)展趨勢(shì)1.南移西進(jìn)太原市政府提出“南移西進(jìn)”的發(fā)展政策，城市發(fā)展的重點(diǎn)從原來布局局促的迎澤區(qū)中心地帶逐漸向南側(cè)的小店區(qū)和西面的萬柏林區(qū)發(fā)展，給城市贏得了更多的發(fā)展空間。尤其是萬柏林區(qū)。萬柏林區(qū)位于太原市西北部，新組建的萬柏林具有區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)、人才和基礎(chǔ)等六大優(yōu)勢(shì)，是城鄉(xiāng)一體、功能齊全的新型城區(qū)。隨著太原政府提出的“南移西進(jìn)”的政策，以及近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的興起，這個(gè)傳統(tǒng)的工業(yè)城市煥發(fā)生機(jī)。經(jīng)過政府十幾年對(duì)大型公共住宅區(qū)的建設(shè)，已經(jīng)積累了龐大的生活社區(qū)以及巨大的潛在二次置業(yè)消費(fèi)群體和勢(shì)頭趨于國(guó)際化的消費(fèi)觀念。同時(shí)長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的建設(shè)也是太原市城市發(fā)展的重要舉措。長(zhǎng)風(fēng)街文化商務(wù)區(qū)域位于汾河以西、長(zhǎng)風(fēng)西街以南，規(guī)劃用地2.54平方公里。規(guī)劃中的長(zhǎng)風(fēng)街文化商務(wù)區(qū)處于南移的城市發(fā)展交接地帶，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域，瀕臨汾河、靠近晉陽(yáng)湖，具有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。山西省會(huì)展中心、太原市音樂廳、太原市博物館和未來的政治中心都準(zhǔn)備選址在此。這些城市發(fā)展趨勢(shì)對(duì)本案有重大影響。(三) 發(fā)展趨勢(shì)2.太原都市圈打造為了進(jìn)一步加強(qiáng)太原市的建設(shè)《山西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》確定了太原按照都市圈的模式進(jìn)行發(fā)展。5年以后，太原市全部加上陽(yáng)泉市全部、榆次地區(qū)、壽陽(yáng)縣等14個(gè)縣地市組成國(guó)土面積3.1萬平方公里，人口965萬，GDP達(dá)945億元的大都市圈。同時(shí)，城市化水平達(dá)60%，2020年達(dá)到75%左右。目標(biāo)是強(qiáng)化核心城市太原市的指導(dǎo)地位，將太原市都市圈建成國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域之一。(三) 發(fā)展趨勢(shì)3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)星河灣：國(guó)之大寶——星河灣題記：柳宗元，唐河?xùn)|（山西永濟(jì)市）人一代思想家，文學(xué)家。令世界尊崇令對(duì)手羨慕的星河灣！高端地產(chǎn)的榜樣，中國(guó)財(cái)富階層標(biāo)簽，中國(guó)高端生活事業(yè)和修為的平臺(tái)。概念：晉英回家讓有錢的晉英回家，讓中的晉英回家，讓全世界的晉英回家，留住外逃的晉錢，留住跟隨的投資客。(三) 發(fā)展趨勢(shì)3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)摩天石：同主流文化對(duì)流的社會(huì)能量中還存在倆種不可忽略的地域心態(tài)：一種的落后恐懼癥一種是空置優(yōu)越感——馬清運(yùn)杰產(chǎn)品，選傳播，酷營(yíng)銷。7米高的空中私家花園。300-800平米頂級(jí)公寓。打造太原“第一高樓”“超星級(jí)酒店”。概念：挖掘“黑金新晉商”的資本回流中尋求安全置換的新游資。(三) 發(fā)展趨勢(shì)3.太原高端人文環(huán)境初現(xiàn)萬達(dá)公館龍?zhí)逗猴L(fēng)水學(xué)說：水之源也。青龍起峰，富貴永不窮。大凡離龍起祖，起伏之元，屈曲而來，星體端正，骨脈分明，到頭容結(jié)者，為龍之上吉，主科甲王侯之地?！兑住吩唬弘x者，麗也。世界湖居典范，得龍?zhí)墩叩谬埑?。二、太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況(一) 整體發(fā)展情況(二) 各區(qū)發(fā)展情況(一) 整體發(fā)展情況

1.整體概述太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)城市總體比較落后，起步比較低。但太原作為山西省會(huì)，較之其他同省城市發(fā)展速度比較快速，尤其是從1999年取消福利分房以來，到2005年六年時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲近65%。從2000年開始，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)專業(yè)的代理商，市場(chǎng)操作日趨專業(yè)，市場(chǎng)上開始出現(xiàn)較為集中醒目的銷售廣告。在產(chǎn)品方面，到2005年上半年，已經(jīng)形成戶型結(jié)構(gòu)較為豐富，產(chǎn)品類型多樣化的特點(diǎn)。2003年下半年非典之后，太原市在大規(guī)模進(jìn)行舊城改造的基礎(chǔ)上，提出將市中心南移，并加快西南發(fā)展，“南移西進(jìn)”一時(shí)成為熱門話題，太原市相關(guān)區(qū)域的住宅價(jià)格也迅速增長(zhǎng)。由于商業(yè)用房不受”限購(gòu)令”影響，投資者將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)用房市場(chǎng)，商業(yè)用房市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷倆旺態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年1-6月太原商業(yè)用房供應(yīng)面積為39.66萬平米，較去年同期上漲44.22%，商業(yè)用房銷售量22.24萬平米。較去年同期上漲82.44%成交均價(jià)為11521.57元/平米。受“限購(gòu)令”外地人購(gòu)房比例下降同比減少12個(gè)百分點(diǎn)。(一) 整體發(fā)展情況

2.商業(yè)用房供需狀況2010年，太原商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量為41.51萬㎡，較去年上漲55%。本年成交面積為39.66萬㎡，成交量較上年上漲55.77%。太原商業(yè)市場(chǎng)無論從供應(yīng)量還是成交方面都呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，從2008年到2010年每年都以接近50%的比例上漲。這證明了太原商業(yè)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)。對(duì)于太原這個(gè)二三線城市來講，二手房交易市場(chǎng)本身不夠成熟，商業(yè)物業(yè)出售較為困難，商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段。由于中國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)普遍都以住宅開發(fā)為主，缺少商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、招商及運(yùn)營(yíng)等方面的經(jīng)驗(yàn)，目前來看商業(yè)模式較為成熟的開發(fā)商為萬達(dá)、九龍倉(cāng)等。由于政策的調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變，未來商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)將會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的新方向。具我們了解，萬科等知名開發(fā)商也紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)開發(fā)，尋求自己的商業(yè)開發(fā)模式。對(duì)于我們太原本地企業(yè)而言，商業(yè)市場(chǎng)屬于一個(gè)剛剛起步的階段，我們應(yīng)該盡快調(diào)整企業(yè)發(fā)展的方向，以至于我們不會(huì)輸在起跑線上。(一) 整體發(fā)展情況

3.商業(yè)用房銷售價(jià)格2010年，太原商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格波動(dòng)較大，隨著住宅市場(chǎng)的火爆，底鋪型商業(yè)越來越受到投資者的親睞。(一) 整體發(fā)展情況

4.媒體推廣渠道對(duì)太原市2012年第一季度六大主流媒體——山西晚報(bào)、太原晚報(bào)、山西青年報(bào)、山西日?qǐng)?bào)、太原日?qǐng)?bào)、太原廣播電視報(bào)進(jìn)行房地產(chǎn)投放的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，其中，山西晚報(bào)和太原晚報(bào)是兩種最主要的媒體，投放量達(dá)到了總投放量的70%以上(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡(jiǎn)介迎澤：是太原的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心?？胺Q是太原的門戶，全省最大的鐵路、客運(yùn)樞紐太原火車站和太原長(zhǎng)途汽車站均位于區(qū)域中心。迎澤區(qū)是省城傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，全市營(yíng)業(yè)額千萬元以上的大型商業(yè)90%位于本區(qū)域內(nèi)。迎澤還是太原的金融中心和外事中心，這里集中了眾多的銀行和金融機(jī)構(gòu)(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡(jiǎn)介晉源：歷史悠久，這里一直是我國(guó)北方的政治、軍事、文化中心。晉源區(qū)文物名勝豐富，開發(fā)旅游資源將是晉源區(qū)的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)。(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡(jiǎn)介小店區(qū)：是太原的南大門。交通通訊便捷，高新技術(shù)集中。區(qū)內(nèi)有眾多高、中院校及科研院所，太原經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和作為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的太原市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也在境內(nèi)，具有雄厚的科技資源，是全市乃至全省最重要的科研基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)育基地和對(duì)外開放的重要窗口。(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡(jiǎn)介杏花嶺：是太原政治中心，是經(jīng)過國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的太原行政區(qū)劃調(diào)整中組建城鄉(xiāng)一體化的新城區(qū)。擁有眾多的革命遺址和景點(diǎn)。太原目前商業(yè)核心——柳巷就在本區(qū)域。“柳巷”店鋪林立，買賣興隆，有太原的“王府井”之稱。目前太原最大的購(gòu)物中心“銅鑼灣廣場(chǎng)”在此運(yùn)營(yíng)。本區(qū)域的特點(diǎn)就是繁華的市中心，商業(yè)氛圍濃厚。(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡(jiǎn)介尖草坪：位于太原的最北端，工業(yè)發(fā)達(dá)，有石膏建材、石油化工、鑄造、機(jī)械加工等四大支柱產(chǎn)業(yè)；尖草坪農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，有初具規(guī)模的五大農(nóng)業(yè)基地。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有閑置廠區(qū)土地面積39萬平方米。區(qū)域內(nèi)旅游資源豐富，歷史文化眾多。(二) 各區(qū)發(fā)展情況

1.各區(qū)簡(jiǎn)介萬柏林：新組建的萬柏林具有區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)、人才和基礎(chǔ)等六大優(yōu)勢(shì)，是城鄉(xiāng)一體、功能齊全的新型城區(qū)。隨著太原政府提出的“南移西進(jìn)”的政策，以及近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的興起，這個(gè)傳統(tǒng)的工業(yè)城市煥發(fā)生機(jī)。經(jīng)過政府十幾年對(duì)大型公共住宅區(qū)的建設(shè)，已經(jīng)積累了龐大的生活社區(qū)以及巨大的潛在消費(fèi)群體，存在這巨大的商業(yè)價(jià)值。已經(jīng)成為投資的熱點(diǎn)(二) 各區(qū)發(fā)展情況

2.未來規(guī)劃概兩大城市商業(yè)中心柳巷——鐘樓街商業(yè)中心，形成購(gòu)物、餐飲、休閑消費(fèi)格局。親賢北街——長(zhǎng)風(fēng)街商業(yè)中心：品牌商品、服務(wù)型商業(yè)，引領(lǐng)消費(fèi)潮流的時(shí)尚消費(fèi)。六個(gè)區(qū)域商業(yè)中心為了平衡城市發(fā)展，在不同區(qū)域確定了六個(gè)商業(yè)中心。迎澤區(qū)朝陽(yáng)街商業(yè)中心、尖草坪區(qū)商業(yè)中心、萬柏林區(qū)下元商業(yè)中心、杏花嶺區(qū)龍?zhí)渡虡I(yè)中心、小店區(qū)親賢街商業(yè)中心、晉源區(qū)旅游商業(yè)中心。沿河兩岸特色發(fā)展隨著城市發(fā)展，汾河的建設(shè)和交通的完善，大大拉近了汾河兩岸的房地產(chǎn)價(jià)值。汾河兩岸即將成為新的具有景觀價(jià)值的特色發(fā)展區(qū)域，尤其是本案所處的河西，隨著下元商業(yè)區(qū)的形成，以萬柏林區(qū)政府為核心南北呼應(yīng)的兩個(gè)高品質(zhì)商業(yè)區(qū)即將誕生。三、城市綜合體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析

(一) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)(一) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局1.市場(chǎng)規(guī)模小導(dǎo)致市場(chǎng)潛力不夠年度2010年2011年2012年上半年成交量132萬平方米118萬平方米18萬平方米(一) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局

2.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致高端物業(yè)稀缺太原在2009年至2012年間中高住宅開發(fā)量遠(yuǎn)大于商業(yè)物業(yè)開發(fā)量，導(dǎo)致太原房地產(chǎn)市場(chǎng)大量以高品質(zhì)住宅為主導(dǎo)，隨著太原的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快更多的商業(yè)辦公和旅游商住酒店國(guó)際化高端賣場(chǎng)的需求快速提升，伴隨高品質(zhì)住宅的銷售激增高端消費(fèi)人群和高端人士帶來的拉動(dòng)人群將越來越多，辦公，商業(yè)，酒店一體的高品質(zhì)城市綜合體將成為下步開發(fā)的熱點(diǎn)。(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)

太原市具有代表性的項(xiàng)目主要有2個(gè)----萬達(dá)龍?zhí)逗虡I(yè)步行街和摩天石超高層酒店。(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)

1.規(guī)模方面(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)

2.業(yè)態(tài)模式摩天石：位于濱河西路濱河體育中心東門，由山西君聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)投資開發(fā)。占地面積：5.6萬平方米；公寓部分地上建筑面積:15.3萬平方米；總建筑面積23.13萬平米；容積為：4.13；綠化率為46.77%。摩天石項(xiàng)目往南依次是濱河體育中心，太原廣播電視總局，太原市圖書館，山西地質(zhì)博物館、山西博物院。東臨汾河公園，西靠西山、南接濱河康體中心，北眺森林公園、濕地公園。摩天石的規(guī)劃中，除了公寓，還有一棟高達(dá)215米的超五星級(jí)酒店。(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)

2.業(yè)態(tài)模式太原萬達(dá)公館位于解放北路與北大街交匯處龍?zhí)豆珗@東，占地面積373335.20平方米，總建筑面積150萬平方米，綠化率30%，由大連萬達(dá)集團(tuán)股份開發(fā)。二期開發(fā)的是臨近新建路的8棟豪宅，以及北大街附近的人文教育區(qū)；三期是位于綠柳巷西側(cè)緊鄰龍?zhí)逗暮勒?。公園：龍?zhí)豆珗@餐飲住宿：萬達(dá)威斯汀酒店、萬達(dá)廣場(chǎng)，不夜城、海外海、東港海逸、陽(yáng)光、威尼斯、水世界銀行：周邊有建行、民生、光大、興業(yè)、中行、農(nóng)行、等多家銀行。(二)周邊可參考性的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)

3營(yíng)銷手法以上項(xiàng)目產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品理念清晰，目標(biāo)客戶群鎖定準(zhǔn)確，營(yíng)銷推廣活動(dòng)策略性強(qiáng)，傳播手段和傳播途徑運(yùn)用得當(dāng)，營(yíng)銷人員培訓(xùn)到位，人員素質(zhì)較高，營(yíng)銷流程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，售樓部建設(shè)特點(diǎn)明顯，樣板間裝修豪華，可以做為我們項(xiàng)目的參考對(duì)象。特別值得一提的是“摩天石”的3D樓市更是我們這個(gè)項(xiàng)目可以借鑒的傳播手段。四、本項(xiàng)目的SWOT分析(一) 地塊研究(二) 項(xiàng)目SWOT分析(一) 地塊研究

基本狀況：本地塊坐落于萬柏林區(qū)后北屯，總占地面積108畝，總建筑面積約15萬平方米，用地性質(zhì)商業(yè)用地。(一) 地塊研究

區(qū)域性質(zhì)：地塊屬于太原后北屯，周邊商業(yè)氛圍濃厚餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，人流量充足。(一) 地塊研究

自然環(huán)境：地塊周邊自然環(huán)境較為優(yōu)越，距離汾河不到3000米，周邊綠化狀況較好，無大型集中的工廠。(一) 地塊研究

人文環(huán)境：地塊屬于老城區(qū)，周邊以老住戶和消費(fèi)人群為主，但隨新項(xiàng)目的開發(fā)，地塊周邊具有成為高品質(zhì)消費(fèi)購(gòu)物區(qū)的良好前景。(一) 地塊研究

交通出行：地塊周邊道路較為發(fā)達(dá)。(一) 地塊研究

區(qū)域配套：區(qū)域配套商務(wù)環(huán)境優(yōu)秀餐飲，購(gòu)物中心，銀行。(二) 項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)區(qū)域良好的發(fā)展前景：目前，《后北屯村城中村改造規(guī)劃方案》已經(jīng)被太原市政府審批通過，改造包括3期項(xiàng)目，計(jì)劃5年完成。改造完成后，后北屯將成為太原市高品質(zhì)康居社區(qū)和全國(guó)一流的新型現(xiàn)代化大型商業(yè)服務(wù)中心，全面提升漪汾片區(qū)城市形象。預(yù)計(jì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)年度產(chǎn)值將達(dá)到30億元，建成后物業(yè)管理及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理預(yù)計(jì)將增加3萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)?？傮w設(shè)計(jì)獨(dú)特吸引力強(qiáng)：本案的設(shè)計(jì)包裝理念大氣磅礴，獨(dú)樹一幟，抓住了太原高端的心理需求，引進(jìn)的商業(yè)項(xiàng)目多以國(guó)外一線品牌為主，前衛(wèi)，時(shí)尚，高雅，建成后將成為太原乃至山西省的一個(gè)新亮點(diǎn)。(二) 項(xiàng)目SWOT分析

劣勢(shì)通往主要干道的道路狀況較差：項(xiàng)目通往主要干道的小路還是土路，沒有經(jīng)過任何處理，在和點(diǎn)單客戶談判和實(shí)地考察時(shí)可能會(huì)影響客戶認(rèn)可度和信心。

周邊環(huán)境層次較低：項(xiàng)目周邊環(huán)境多以兩層底商為主的餐飲行業(yè)，大環(huán)境不統(tǒng)一層次較低短時(shí)間內(nèi)雖然會(huì)改造但是總體感覺欠佳。(二) 項(xiàng)目SWOT分析

機(jī)會(huì)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)良好：從數(shù)據(jù)分析來看，近幾年來太原房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于持續(xù)增長(zhǎng)，無論是成交量還是成交價(jià)格都有一定程度的上漲，成為我項(xiàng)目成功招商的市場(chǎng)基礎(chǔ)。本區(qū)域高尚居氛圍的形成：項(xiàng)目周邊預(yù)計(jì)在2014年會(huì)有較大量的市場(chǎng)供應(yīng)，從而進(jìn)一步提升居住氛圍，一些配套設(shè)施也會(huì)陸續(xù)改善，這些利好將進(jìn)一步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。優(yōu)越的操作團(tuán)隊(duì)：項(xiàng)目由河北最為優(yōu)秀的策劃公司之一鼎杰擔(dān)綱策劃，將能充分地挖掘和整合項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品大思路以定：目前產(chǎn)品雖然基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)確定，但在戶型外立面設(shè)施等細(xì)節(jié)上還有很大調(diào)整空間。(二) 項(xiàng)目SWOT分析

威脅市場(chǎng)唯一：我們的產(chǎn)品市場(chǎng)前景極為樂觀，但是在太原市場(chǎng)屬于唯一市場(chǎng)，想要操作好這個(gè)項(xiàng)目需要大量的人力物力的投入和大量的智慧和對(duì)全世界品牌的認(rèn)知和高端的談判團(tuán)隊(duì)。屬于雙刃劍。前期投入大：為適應(yīng)本項(xiàng)目的總體策略，項(xiàng)目前期從建筑，設(shè)計(jì)，裝修，宣傳，廣告制作，發(fā)布，人員甄選，隊(duì)伍建設(shè)，考察談判，與國(guó)際化大型企業(yè)進(jìn)行對(duì)接等等因素需要前期的資金投入量比例高于一般項(xiàng)目。(二) 項(xiàng)目SWOT分析

SWOT分析總體對(duì)策我項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)均較為明顯，不可復(fù)制的地段、獨(dú)一無二的板創(chuàng)意，均為項(xiàng)目提供了獨(dú)特的賣點(diǎn)。但項(xiàng)目的前期投入極高，市場(chǎng)運(yùn)作唯一項(xiàng)目的最大威脅。而從市場(chǎng)戰(zhàn)略角度分析，我們的項(xiàng)目定位極為高端顯著，迎合了太原的整體消費(fèi)水平，又借助了先階段一些高端樓盤的概念勢(shì)頭，只要我們對(duì)項(xiàng)目的大戰(zhàn)略進(jìn)行完善的規(guī)劃，資金落實(shí)到位，企業(yè)人員整體素質(zhì)非常高那么我們的項(xiàng)目必定是成功的經(jīng)典案例。(二) 項(xiàng)目SWOT分析

我們的策略：借勢(shì)營(yíng)銷：續(xù)“晉英回家”后的“晉英豪門之旅”樹立太原市國(guó)際化大都市形象回到后北屯何必出國(guó)購(gòu)物。五、項(xiàng)目定位

(一)產(chǎn)品定位(二)形象定位(三)客戶定位(一) 產(chǎn)品定位

異域風(fēng)情關(guān)鍵詞：異域：這是一種首次在太原出現(xiàn)的產(chǎn)品，它在品質(zhì)上有別于所有CBD，是為所有太原人打造的高端產(chǎn)品。他不同普通的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有任何一個(gè)現(xiàn)有商圈與之有可比性，他是唯一的，是標(biāo)志的，是空前的，是能夠使太原乃至山西為之一震的項(xiàng)目，他的市場(chǎng)震撼力和爆發(fā)性是空前乃至絕后的。因?yàn)樗麧M足了太原富人的購(gòu)物心理，我們要與眾不同，我們要標(biāo)新立異。(一) 產(chǎn)品定位

異域風(fēng)情關(guān)鍵詞：風(fēng)情：他絕對(duì)可以稱之為風(fēng)情，像風(fēng)一樣帶動(dòng)起一種新的文化，像風(fēng)一樣滲透入每一個(gè)角落，像風(fēng)一樣來勢(shì)兇猛又徐徐沁人心田。他將成為太原人得一種情結(jié)，一種向往，一種認(rèn)可，我們要讓所有太原人認(rèn)為我們出國(guó)就和逛街一樣簡(jiǎn)單，我們要讓所有太原人說：“我們?cè)诠浣帧倍牭降哪莻€(gè)人不認(rèn)為他是在“柳巷”。(二) 形象定位

1.核心價(jià)值構(gòu)成國(guó)際化經(jīng)典形象專業(yè)營(yíng)銷動(dòng)作顯赫樓座形象獨(dú)特景觀設(shè)計(jì)品牌操盤組合最具發(fā)展前景的地理位置核心價(jià)值(二) 形象定位

2.形象定位異域風(fēng)情國(guó)際化購(gòu)物商旅總部關(guān)鍵詞：國(guó)際化：它是具有濃郁國(guó)際色彩的，澳門葡京賭場(chǎng)、法國(guó)香榭麗舍大道，英國(guó)牛津大街，墨爾本布洛克拱廊為參照模式，以世界的眼光打造太原最高檔的購(gòu)物環(huán)境。墨爾本布洛克拱廊(二) 形象定位

2.形象定位法國(guó)香榭麗舍大道(二) 形象定位

2.形象定位英國(guó)牛津大街(二) 形象定位

2.形象定位澳門葡京賭場(chǎng)(二) 形象定位

2.形象定位異域風(fēng)情國(guó)際化購(gòu)物商旅總部關(guān)鍵詞：商旅：它不是一種酒店，而是一種尊貴的生活方式，購(gòu)物絕不僅僅是消費(fèi)，更多的是尊貴的生活享受以及身份的象征。希爾頓大酒店，香格里拉大酒店，喜來登大酒店。(二) 形象定位

2形象定位希爾頓大酒店(二) 形象定位

2形象定位香格里拉大酒店(二) 形象定位

2形象定位喜來登大酒店(二) 形象定位

2.形象定位異域風(fēng)情國(guó)際化購(gòu)物商旅總部關(guān)鍵詞：總部：這是一種趨勢(shì)、一種潮流，并非寫字樓的唯一方向，只有有藝術(shù)品味非凡才能的階層才能真正懂得享受總部寫字樓生活。(二) 形象定位

2.形象定位總部級(jí)寫字樓(二) 形象定位

3.案名原則符合語(yǔ)音原則：讀起來朗朗上口，具有一定的可記憶性，且較為容易達(dá)到傳播效果。有一定聯(lián)想空間：案名不能過于具象，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目某一方面的特制，從而影響了對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)的認(rèn)知。反應(yīng)項(xiàng)目特質(zhì)：案名作為項(xiàng)目最直觀的第一印象，應(yīng)能充分反應(yīng)項(xiàng)目的特質(zhì)。(二) 形象定位

4.備選案名推薦案名：后