某農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場策劃草案

HANGZHOUSYNERGYPLANNING.DemonstrationFiles香港五道梁行策劃機構(gòu)安徽老漁翁投資控股有限公司“杏花村農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場”策劃草案前言眾所周知，中國的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場大部分是自發(fā)形成的，市場不規(guī)范，交易方式還停留在比較落后的對手交易；少數(shù)官辦的批發(fā)市場有規(guī)范但活力不足從而未達到預(yù)期的經(jīng)濟效益，二者皆存在制約其發(fā)展的諸多問題。傳統(tǒng)模式的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場服務(wù)功能單一，營利渠道少，流通效率低，管理無序，已經(jīng)走到了發(fā)展的盡頭。取而代之的是新生的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。在今天建設(shè)一個設(shè)施、技術(shù)、規(guī)劃水平、經(jīng)營管理模式落后的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場將存在巨大的風險。而經(jīng)營管理模式?jīng)Q定著前面幾個要素的配置思路。因此模式的選擇對于批發(fā)市場的成敗興亡是第一位重要的。可以說，模式?jīng)Q定生死，模式?jīng)Q定未來。本案應(yīng)選擇怎樣的一種模式呢？因時間關(guān)系，本案只能是一個簡潔的策劃草案，前期接洽的補充性提案，一個框架性的思路。因明年支撐方案的一些前提因素可能發(fā)生變化，操盤方案也會隨之改變，所以完整詳細的營銷策劃全案只能在明年開盤前撰寫完成。目錄第一節(jié)項目背景第二節(jié)項目定位第三節(jié)項目分析第四節(jié)競爭分析第五節(jié)開盤前策略第六節(jié)銷售/招商策略

第一部分項目研究第一節(jié)項目背景長期以來，池州農(nóng)產(chǎn)品流通一直屬于薄弱環(huán)節(jié)，農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設(shè)滯后。目前全市還沒有一家大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場存在數(shù)量少、規(guī)模小、建設(shè)水平低、布局不合理、功能不足、交易方式和管理機制落后、農(nóng)產(chǎn)品市場與區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)銜接不緊密等方面問題，不能滿足當前大流通的需求，嚴重制約了農(nóng)產(chǎn)品的流通。池州農(nóng)產(chǎn)品有名無牌，沒有形成合力，缺乏競爭優(yōu)勢；有牌無量，沒有形成規(guī)模，經(jīng)濟效益不高；宣傳滯后，市場開拓不力，沒有充分發(fā)揮名牌效應(yīng)；加工落后，轉(zhuǎn)化增值能力弱。缺少專業(yè)機構(gòu)的品牌策劃引導(dǎo)。第二節(jié)項目定位項目定位安徽現(xiàn)代化程度最高、皖中南最強大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場安徽獨一無二的農(nóng)副產(chǎn)品品牌孵化基地以目前的資料看，本案的規(guī)?？赡苁峭钪心系谌?，最大的是銅陵綠源農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、第二位的是安慶新城東區(qū)蔬菜副食品綜合批發(fā)交易市場。而本案對外擴張的主要對手也將正是這兩個市場。目前合肥的周谷堆市場是安徽影響力最強的，但其規(guī)模比本案還要小很多，僅僅占地8萬多。由此可見單純的比較規(guī)模意義并不大。最強大與最大的區(qū)別就在于此。本案與中南各批發(fā)市場的角逐不是規(guī)模之當，而是經(jīng)營模式（設(shè)施、技術(shù)、營銷、運營、管理）之爭，是現(xiàn)代化批發(fā)市場與傳統(tǒng)批發(fā)市場之爭，更是新舊批發(fā)市場經(jīng)營理念之爭。人們已經(jīng)很習慣傳統(tǒng)的對手交易為主流的傳統(tǒng)批發(fā)市場了，那么什么是現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)批發(fā)市場？它和傳統(tǒng)市場有何不同，這正是本案在營銷推廣中要充分體現(xiàn)，要告訴人們的。第三節(jié)項目分析項目基本情況項目名稱：池州市杏花村農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場建設(shè)工程建設(shè)單位：安徽老漁翁投資控股有限公司建設(shè)地點：池州市城西區(qū)西北外環(huán)路與規(guī)劃的秋浦河大橋連接線西北角，西廟遺址以南。主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模：建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品儲藏保鮮、深加工、貿(mào)易流通一體化的綜合市場，共設(shè)6個功能區(qū)，分別是：1萬噸的凍庫、水產(chǎn)蔬菜副食品批發(fā)市場、水果批發(fā)市場、大型超市、農(nóng)貿(mào)市場、大型停車場。本次規(guī)劃設(shè)計總建筑面積75812平方米，主要建筑物面積見表1-1。表1-1建筑物面積一覽表序號建筑名稱建筑占地面積（m2）建筑面積（m2）層數(shù)1冷庫一499249921F2冷庫二403240321F3水果批發(fā)市場550487042F4水產(chǎn)蔬菜副食品場批發(fā)市場10766158202F5大型超市6508168363F6農(nóng)貿(mào)市場10204254283F總計4200675812項目的優(yōu)勢勢與劣勢優(yōu)勢農(nóng)業(yè)屬于池池州以及皖皖南的支柱柱型產(chǎn)業(yè)，，農(nóng)產(chǎn)品的的集散與銷銷售需要一一個大型的的示范窗口口是本地獨一一無二的批批發(fā)市場，，具備超強強的市場吸吸納能力，，占有市場場壟斷地位位優(yōu)勢。。規(guī)模上相對對安徽大多多數(shù)同類產(chǎn)產(chǎn)品有優(yōu)勢勢。省政府、市市政府對農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)市場扶持持力度越來來越大，政政府發(fā)展農(nóng)農(nóng)業(yè)的大思思路與本項項目的發(fā)展展規(guī)劃相合合之處甚多多，操作過過程中易于于綁定借力力。池州市政府府鼎力支持持的招商引引資項目，，占有政策策優(yōu)勢與成成本優(yōu)勢。。本項目的規(guī)規(guī)劃水平、、設(shè)施、技技術(shù)、經(jīng)營營理念起點點相對目前前安徽省的的大部分同同類市場比比較高結(jié)合老漁翁翁企業(yè)自身身的實際情情況，農(nóng)副副產(chǎn)品集散散交易中心心屬于其企企業(yè)核心產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的延伸伸。有一定定的資源優(yōu)優(yōu)勢。池州小農(nóng)商商經(jīng)濟活躍躍，市場氛氛圍相對濃濃厚，利于于項目拓展展與銷售。。劣勢本地市場狹狹小，本項項目物業(yè)難難以本地消消化。池州市區(qū)小小，市區(qū)人人口少，城城市化進度度低，對周周邊影響力力弱。本項項目對外招招商會有相相當大的抗抗性池州農(nóng)產(chǎn)品品經(jīng)營者觀觀念落后于于周邊各市市同業(yè)。項目目前的的位置相對對偏遠，周周邊商業(yè)氛氛圍與配套套差。危險和機會會自國際性金金融危機后后中國的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展走走勢和房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展前景都都不明朗，，變數(shù)很大大，有很大大不確定性性。周邊各市強強敵環(huán)伺：：蕪湖長江江市場園、、安慶龍獅獅橋蔬菜批批發(fā)市場、、安慶迎江江區(qū)新城東東區(qū)蔬菜副副食品綜合合批發(fā)交易易市場、、銅陵綠源源大市場、、合肥周谷谷堆市場等等等，特別別是新建的的銅陵綠源源大市場和和新城東區(qū)區(qū)市場，，它們規(guī)模模大于本案案，依托于于資源更豐豐富的大市市場，嚴重重壓縮著本本案的生存存發(fā)展空間間。這兩年池州州新開發(fā)商商業(yè)面積很很大，有很很多商鋪同同時上市，，對本項目目形成了一一定程度競競爭。項目目前的的位置相對對偏遠，周周邊商業(yè)氛氛圍與配套套差。市場場對本案價價值認知度度不高。危險：機會本案的規(guī)劃劃水平和經(jīng)經(jīng)營思路起起點較高，，有較強可可塑性，易易于建設(shè)成成為現(xiàn)代化化的新型批批發(fā)市場，，打破傳統(tǒng)統(tǒng)舊市場的的壟斷地位位，擺脫同同質(zhì)化競爭爭。正因為安徽徽省的農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營水水平較低，，所以本項項目脫穎而而出的機會會較大。開發(fā)商的背背景有利于于本項目更更好地借助助發(fā)達地區(qū)區(qū)的資源和和專業(yè)機構(gòu)構(gòu)以及成功功經(jīng)驗。項目周邊小小區(qū)分析國泰杏花花江南項目總建筑筑面積約16萬平方方米，28棟多層住住宅，約1200戶戶。該項目目坐落于西西環(huán)大道與與杜塢路的的交叉口，，與杏花村村批花市場場隔西外環(huán)環(huán)道相對。。碧水莊園位于本案東東面，杏花花江南以南南，規(guī)劃用用地168畝，其中中建設(shè)用地地154畝畝，景觀、、綠化用地地14畝，，可安置住住戶1166戶。同同步規(guī)劃建建設(shè)商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點、幼兒兒園、小學(xué)學(xué)。這兩個小區(qū)區(qū)住滿后總總戶數(shù)可達達到2300戶，按按每戶平均均2.5人人、入住率率90%計計算,兩個個小區(qū)人口口可達到5175人人，再加上上小區(qū)以外外其他附近近居民，項項目周邊輻輻射居民可可以達到7000-8000人。批發(fā)發(fā)市場的業(yè)業(yè)態(tài)布局設(shè)設(shè)計必須充充分考慮未未來這些人人的需求。。這也是招招商推廣中中的一個賣賣點。結(jié)論：兩年年后將坐擁擁8000人的消費費市場！第四節(jié)競競爭爭分析析安徽中南部部農(nóng)產(chǎn)品批批發(fā)市場調(diào)調(diào)查概述：安徽徽中南部城城市現(xiàn)有的的批發(fā)市場場基本上都都是對手交交易為主的的傳統(tǒng)批發(fā)發(fā)市場，臟臟、亂、差差是普遍的的硬傷。多多無冷庫、、倉儲面積積小、交易易區(qū)大、設(shè)設(shè)施簡陋，，管理無序序，經(jīng)營能能力弱或無無經(jīng)營；營營利模式單單一，無外外乎收租金金、賣商鋪鋪、收管理理費而已。。注重硬件件投入，不不注重軟件件投入，更更不注重配配套服務(wù)的的功能；缺缺少批發(fā)市市場必備的的物流、配配送、包裝裝等服務(wù)。。首先讓我們們了解一下下安微中南南部各主要要批發(fā)市場場的現(xiàn)狀蕪湖：長江江市場園（（蔬菜）蕪湖長江市市場園是由由蕪湖國潤潤投資發(fā)展展有限公司司開發(fā)建設(shè)設(shè)的特大型型綜合性批批發(fā)市場群群項目，項項目總規(guī)劃劃1400畝，項目目于2000年9月月16日奠奠基，現(xiàn)已已引進了包包括蔬菜批批發(fā)、糖酒酒食品市場場、建材市市場、物流流市場、書書刊文化市市場在內(nèi)的的多個專業(yè)業(yè)化市場。。蕪湖長江江市場園憑憑借蕪湖在在皖南及省省內(nèi)的商業(yè)業(yè)中心城市市的地位，，有著優(yōu)越越的區(qū)位交交通優(yōu)勢，，立足皖南南，輻射全全省。蕪蕪湖湖長江市場場園位于蕪蕪湖長江大大橋新生經(jīng)經(jīng)濟帶，緊緊鄰大橋入入口，北靠靠蕪宣杭高高速公路，，地理位置置優(yōu)越，交交通便利。。園區(qū)布局局合理、功功能齊全、、設(shè)施完備備，園區(qū)具具有商品批批發(fā)、商貿(mào)貿(mào)辦公、電電子商務(wù)、、倉儲配送送、技術(shù)服服務(wù)、物業(yè)業(yè)管理、信信息反饋與與導(dǎo)向等主主導(dǎo)功能。。長江物流流市場是蕪蕪湖市唯一一一家社會會化物流市市場，也是是省交通廳廳確定的全全省6家現(xiàn)現(xiàn)代物流試試點企業(yè)之之一，市場場已將全市市90%以以上的物流流配載企業(yè)業(yè)整合在一一起，成為為全國物流流體系的重重要組成部部分。點評：這個個項目在建建設(shè)之初被被很多人期期望得很高高，而現(xiàn)在在由于經(jīng)營營管理水平平，不少商商戶想低價價轉(zhuǎn)讓商鋪鋪都難。管管理者完全全忘了“興興商、安商商、富商””才是市場場興旺發(fā)展展之道，只只把自己當當收費員。。安慶市：龍龍獅橋蔬菜菜批發(fā)市場場安慶市龍獅獅橋蔬菜批批發(fā)市場位位于華中東東路2號，，是市政府府“菜籃子子”工程重重點，是安安慶市目前前最大的集集蔬菜批發(fā)發(fā)和蔬菜副副食品零售售為一體的的綜合性市市場，也曾曾是皖西南南最大的蔬蔬菜集散中中心，市場場始建于一一九八八年年七月總投投資1400萬，占占地面積14600平方米，，總營業(yè)面面積10000平方方米，其中中交易大棚棚（廳）5000平平方米，固固定貨倉80間3600平方方米，服務(wù)務(wù)配套設(shè)施施1000平方米，，其它400平方米米。該市場一九九九七年十十一月改制制為“安慶慶市龍獅橋橋蔬菜批發(fā)發(fā)交易有限限責任公司司”，為國國有控股的的股份制企企業(yè)。2001年末末資產(chǎn)總額額近850萬元。內(nèi)內(nèi)設(shè)計財科科人秘科，，下屬蔬菜菜批發(fā)交易易所、零售售市場管理理所、保安安部（經(jīng)警警小隊）、、物業(yè)管理理部、蔬菜菜購銷服務(wù)務(wù)部?，F(xiàn)有有職工154人，其其中在職工工114人人，離退休休40人。。近幾年來，，市場推進進“三綠工工程”建設(shè)設(shè)，設(shè)立了了無公害蔬蔬菜銷售專專柜及無公公害蔬菜檢檢測點。在安慶充分分發(fā)揮了市市場龍頭企企業(yè)的作用用，對市郊郊及市轄七七縣一市，，還有江南南池州、東東至、石臺臺、青陽、、江西彭澤澤等周邊縣縣（市）農(nóng)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的的調(diào)整，推推進蔬菜產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進程程，搞活農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品流通通，增加農(nóng)農(nóng)民收入，，帶動地方方經(jīng)濟發(fā)展展，同時對對豐富和保保障城市蔬蔬菜供應(yīng)，，尤其是““保節(jié)、保保淡、保災(zāi)災(zāi)”都發(fā)揮揮了極其重重要的作用用。商鋪主力面面積：28平方米，，月租金600元點評：內(nèi)部部臟、亂、、差一個字字也不少，，大棚多，，商鋪少、、倉儲面積積少。據(jù)說說是安慶最最大的批發(fā)發(fā)市場，但但體量實在在是小得可可憐。只是是普通農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場的規(guī)規(guī)模。機構(gòu)構(gòu)還很臃腫腫。租金不不過20元元/平米左左右?？床徊坏缴凉摿αυ谀睦?。。安慶：長青青蔬菜批發(fā)發(fā)市場簡介：06年建成成，占地約約40000平方米米，建筑面面積約15000平方米。。有12棟棟三層門面面房，還有有一些零星星建筑物。。主要用途途可能是倉倉儲。無大大蓬。在內(nèi)內(nèi)部一條約約300米米的彎道上上進行交易易。每套門門面房為三三層，約75平方米米。售價約約20萬，，月租金約約500元元。點評：建成成不到三年年就已顯得得很破敗，，內(nèi)部設(shè)施施相當簡陋陋，售價和和周邊的二二手住宅旗旗鼓相當，，租金比住住宅都低。。難道破落落廉價就是是批發(fā)市場場的特色？？安慶迎江區(qū)區(qū)

新城東東區(qū)蔬菜副副食品綜合合批發(fā)交易易市場（（尚未投入入使用）一、項目背背景隨著安慶市市城市“雙雙百”工程程的實施，，市區(qū)規(guī)模模正在不斷斷擴大，2020年年，安慶市市將建成百百萬人口、、100平平方公里的的城市，與與此相比，，農(nóng)貿(mào)市場場，尤其是是蔬菜副食食品批發(fā)市市場顯而不不足，而且且市區(qū)還沒沒有一座功功能完善的的批發(fā)市場場。因此，，市政府明明確提出：：老城改造造和新區(qū)拓拓建時，要要把改造、、新建一批批蔬菜副食食品市場納納入計劃，，在市區(qū)或或城鄉(xiāng)結(jié)合合部重點建建設(shè)幾個蔬蔬菜副食品品專業(yè)批發(fā)發(fā)市場，有有關(guān)部門要要抓緊論證證，付諸實實施。正是是在市場的的需求和國國家政策、、地方政府府的支持下下，龍獅橋橋鄉(xiāng)政府抓抓住城市向向東拓建的的時機，決決定建設(shè)““安慶市龍龍獅副食品品批發(fā)交易易市場”。。二、市場分分析以輻射范圍圍80km計，直接接服務(wù)人口口達260萬人以上上，農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)費市市場巨大，，以服務(wù)區(qū)區(qū)人口260萬計，，按當?shù)剌^較低消費水水平，估計計每年約需需各類蔬菜菜42000萬公斤斤，各類家家禽8000萬公斤斤，周邊地地區(qū)養(yǎng)殖及及種植發(fā)達達為市場提提供充足資資源。三、項目建建設(shè)內(nèi)容與與規(guī)模占地238畝，總建建筑面積77980m2，包包括28699m2的交易區(qū)區(qū)，3725m2的的輔助建筑筑及11461m2的公用設(shè)設(shè)施。四、項目總總投資估算算：11000萬元元五、目前工工作進展：：已經(jīng)立項項完成部分分設(shè)施建設(shè)設(shè)。點評：以上上是項目招招商的一段段文字，由由此可見該該項目與杏杏花村批發(fā)發(fā)市場體量量很接近，，但敘述的的文字來看看可能沒有有太深度的的考量運營營模式。只只是官方的的惠民工程程，沒有充充分為商戶戶的需求考考慮，可能能還是傳統(tǒng)統(tǒng)模式的批批發(fā)市場。。銅陵市蔬菜菜批發(fā)市場場簡介：銅陵市蔬菜菜批發(fā)交易易市場隸屬屬于市蔬菜菜副食品公公司,位于于天橋中路路,是銅陵陵市唯一的的蔬菜專業(yè)業(yè)批發(fā)市場場,占地63畝。于于1996年10月月開始運營營，本市的的老洲、太太平、安平平等鄉(xiāng)鎮(zhèn)地地產(chǎn)菜基本本上都進入入蔬菜批發(fā)發(fā)交易市場場,此外,還吸引了了無為、樅樅陽、蕪湖湖三山以及及江蘇南京京、山東滕滕州等地販販運大戶入入市交易,并輻射到到周邊的青青陽、樅陽陽、無為等等地。點評：對手手交易區(qū)面面積占百分分之六十以以上，倉儲儲面積和商商鋪面積比比重很小。。同一般的的傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場沒什什么區(qū)別。。銅陵：綠源源大市場（（尚未投投入使用））綠源農(nóng)產(chǎn)品品批發(fā)市場場項目（無無公害菜籃籃子產(chǎn)品交交易中心））是2007年中央央國債工程程、省市““861””重點工程程，項目總總投資2.6億元，，項目規(guī)劃劃用地150余畝。?？偨ㄖ婷娣e12.5萬平方方米。是目目前皖中南南最大的農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)市場。項項目地處銅銅陵市東部部，銅都大大道與天山山大道之間間，周界交交通便捷；；根據(jù)規(guī)劃劃，該項目目建設(shè)本著著“高起點點、高標準準、高要求求”原則，，建設(shè)一座座設(shè)施一流流、技術(shù)先先進、功能能齊全的集集蔬菜、禽禽蛋、水產(chǎn)產(chǎn)品、豆制制品加工、、貯藏、保保鮮、冷凍凍、配送、、檢測(檢檢疫)，飲飲食服務(wù)、、電子商務(wù)務(wù)、科技培培訓(xùn)和信息息服務(wù)等一一體的農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品大市場場，逐步形形成皖南乃乃至全省最最先進、信信息發(fā)布中中心、科技技培訓(xùn)服務(wù)務(wù)中心。綠綠源農(nóng)產(chǎn)品品大市場專專注農(nóng)產(chǎn)品品批發(fā)、銷銷售,依托托銅陵巨大大消費市場場，強力輻輻射池洲、、樅陽、無無為等周邊邊市縣，打打造皖中南南農(nóng)產(chǎn)品一一流批發(fā)平平臺．綠源源農(nóng)產(chǎn)品市市場規(guī)模大大，經(jīng)營類類型多、功功能齊全，，經(jīng)營戶遍遍及蔬菜、、瓜果，水水產(chǎn)、海鮮鮮，禽蛋、、干貨、副副食品以及及化肥、農(nóng)農(nóng)藥等農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)品各個個領(lǐng)域。點評：如規(guī)規(guī)劃目標能能實現(xiàn)也應(yīng)應(yīng)是一個現(xiàn)現(xiàn)代化的批批發(fā)市場，，但難在執(zhí)執(zhí)行。建設(shè)設(shè)一個現(xiàn)代代化的批發(fā)發(fā)市場細節(jié)節(jié)很多，專專業(yè)性要求求很高，而而且需要相相當?shù)哪托男摹Ｆ婀值牡氖沁@個項項目在本地地知名度很很低，可能能是宣傳推推廣力度有有限。這個市場可可能是杏花花村對外擴擴張市場的的勁敵。第五節(jié)開開盤前策策略開盤前可以以分為市場場教育期和和開盤前期期兩個階段段。一、啟動市市場教育（（2010年3月月前的主要要工作）在全面的推推廣工作（（2010年3月以以后開始））開啟之前前要使公眾眾明白我們們的農(nóng)產(chǎn)品品批發(fā)市場場與傳統(tǒng)的的農(nóng)產(chǎn)品批批發(fā)市場區(qū)區(qū)別在哪里里，我們的的開發(fā)商與與其他的市市場經(jīng)營管管理者有什什么區(qū)別？？正如一些些保健品的的營銷策略略中將市場場教育做為為首要工作作去做，先先讓受眾明明了一些概概念，達到到一定認知知度后再啟啟動硬廣，，這樣效果果比直接啟啟動硬廣要要更好。杏花村農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品批發(fā)大大市場的模模式是什么么樣的呢？？要先把概念念傳達給受受眾，這是是銷售/招招商成功的的關(guān)鍵凈菜入入超市市叫叫響品品牌———批發(fā)市市場成為農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品品牌牌孵化基地地我們有農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品檢驗中中心，可以以讓市民吃吃上放心菜菜，我們會會在包裝上上印刷防偽偽商標“杏杏花村批發(fā)發(fā)大市場””“檢驗合合格”等字字樣，逐漸漸形成品牌牌，不斷提提高公眾認認知度和市市場占有率率，使經(jīng)銷銷本市場產(chǎn)產(chǎn)品的菜商商能得到實實惠。這種種放心菜將將經(jīng)過清洗洗和精心包包裝進入各各大超市。。包裝上會會印有關(guān)于于食品衛(wèi)生生的一些常常識，杏花花村的品牌牌價值將不不斷提升。。加盟商當當然也會得得到實惠。。注：在實施施“農(nóng)產(chǎn)品品進超市””工程過程程中，池州州市在農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化專專項扶持資資金中切塊塊專門用于于補貼進超超市企業(yè)，，同時積極極爭取上級級部門對農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品進超超市企業(yè)的的支持。概念1市場推廣中中心我們有市場場推廣中心心，有《批批發(fā)市場報報》和網(wǎng)站站大力宣傳傳本市場，，可以不斷斷提高市場場的知名度度和公眾認認知度，也也可以不斷斷向各市縣縣零售商推推介加盟商商的產(chǎn)品，，使我們的的批發(fā)商能能掌握大量量的零售商商資源。從從而促進他他們的銷售售。概念2價格形形成面對生產(chǎn)基基地以批發(fā)發(fā)市場名義義統(tǒng)一進行行采購，這這樣可以大大大降低加加盟批發(fā)商商的采購價價格和運營營成本。隨隨著眾多加加盟商的不不斷涌入，，市場對外外的話語權(quán)權(quán)越來越強強，控制價價格的能力力也越來越越強。概念3物流配配送中中心本市場將面面向安徽全全省招標，，選擇有實實力、服務(wù)務(wù)水平一流流的品牌物物業(yè)機構(gòu)加加入。市場場物流配送送中心將使使批發(fā)商不不用再投入入大量資金金用于購買買、租賃車車輛配送，，從而運營營成本大大大降低，也也節(jié)省了很很多精力。。概念4信息中中心我們的信息息中心可以以通過建設(shè)設(shè)“安徽杏杏花村蔬菜菜批發(fā)市場場網(wǎng)”，聯(lián)聯(lián)通全國各各農(nóng)網(wǎng)以及及各大生產(chǎn)產(chǎn)基地和批批發(fā)市場，，適時了解解和吸收全全國各地農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品供求求信息、價價格信息，，實時發(fā)布布本市場交交易動態(tài)及及物流動態(tài)態(tài)，并為加加盟客商提提供農(nóng)產(chǎn)品品導(dǎo)購在線線服務(wù)可以以把每天全全國各批發(fā)發(fā)市場的價價格第一時時間報給加加盟商（內(nèi)內(nèi)部發(fā)行市市場信息報報），幫助助加盟商做做出判斷分分析市場，，做出正確確的經(jīng)營決決策。這對對加盟本市市場的種植植商尤為重重要。概念5網(wǎng)站上有大大量介紹加加盟批發(fā)商商的業(yè)務(wù)信信息，如產(chǎn)產(chǎn)品信息、、批發(fā)商聯(lián)聯(lián)系方式等等等。推廣廣中心會在在推廣過程程中培訓(xùn)零零售商如何何充分使用用我們的網(wǎng)網(wǎng)站。零售售商可利用用網(wǎng)站和我我們的市場場信息派發(fā)發(fā)與批發(fā)商商取得聯(lián)系系。市場的“吸吸心大法””——會員員制登記成為會會員零售商商根據(jù)交易易額可享愛愛不同的折折扣優(yōu)惠。。銀卡：九五五折金卡：九折折翡翠卡：八八八折鉆石卡：八八五折外地菜商交交易額累積積大的可免免運費針對零售商商，市場會會拿出類似似的優(yōu)惠政政策不斷培培養(yǎng)其對本本市場的忠忠實度，也也就是對本本市場加盟盟批發(fā)商的的忠誠。概念6要點1：項項目特質(zhì)要點1：項目特質(zhì)：：本案與傳傳統(tǒng)的蔬菜菜批發(fā)市場場完全不同同，是一個個現(xiàn)代化的的，技術(shù)手手段先進，，經(jīng)營理念念、營銷水水平、組織織運營效率率都居于安安徽最前列列的農(nóng)產(chǎn)品品批發(fā)市場場。這些特特質(zhì)必須在在前期的市市場教育中中就讓公眾眾熟知，這這樣后面的的硬廣啟動動時公眾理理解接受上上就不會有有太大問題題。要點2：開開發(fā)商特殊殊背景公司與上海海水產(chǎn)大學(xué)學(xué)、杭州商商學(xué)院等院院校單位密密切合作，，致力于農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品的的產(chǎn)、學(xué)、、研一條龍龍，貿(mào)、工工、農(nóng)一體體化經(jīng)營，，以養(yǎng)殖、、深加工、、冷貯、銷銷售為綜合合競爭與協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展的的集合體迅迅速擴大。。2004年，該公公司在池州州市建立1.5萬畝畝水面的水水產(chǎn)養(yǎng)殖基基地，年生生產(chǎn)魚類100多萬萬公斤，豐豐富了本地地農(nóng)產(chǎn)品市市場，帶動動了農(nóng)民增增收。老漁漁翁商標被被認定為浙浙江省著名名商標。一一定要在開開盤前就讓讓受眾充分分了解開發(fā)發(fā)商的專業(yè)業(yè)背景和整整合推廣實實力。為后后面的銷售售、招商掃掃清障礙。。選擇時時機市場教育應(yīng)應(yīng)在國慶后后就啟動，，是以形象象實力廣告告、報軟、、仿報軟派派發(fā)、業(yè)務(wù)務(wù)員推介相相結(jié)合，也也可以考慮慮用廣播的的健康、衛(wèi)衛(wèi)生常識講講座節(jié)目。。二、建立物物流配送中中心現(xiàn)代物流，，被稱為是是企業(yè)的第第三利潤源源泉，是21世紀““最大的蛋蛋糕”之一一。可以由由開發(fā)商自自行組建物物流隊伍，，也可以引引入省內(nèi)知知名的物流流機構(gòu)（以以競標方式式）。簽約約后這可以以做為推廣廣的一大賣賣點。這個個工作要在在2010年3月中中旬前完成成。三、建立推推廣中心市場教育期期（國慶后后到2010年3月月之間）負負責市場教教育推廣工工作；開盤前期（（2010年3月《《市場推廣廣全案》結(jié)結(jié)稿完成后后到開盤前前）面向池池州和周邊邊銅陵、安安慶等市、、縣有計劃劃、有步驟驟地前期形形象推廣，，市場教育育也繼續(xù)進進行。開盤后以硬硬廣為主，，報軟和仿仿報軟派發(fā)發(fā)為輔。可以考慮派派發(fā)仿報紙紙的宣傳單單頁，可以以叫《安徽徽杏花村農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)大市場》》，上面是是關(guān)于項目目的各種特特質(zhì)和進度度信息以及及開發(fā)商的的情況，還還有很多是是關(guān)于政府府對項目的的態(tài)度和扶扶持力度的的。銷售、招商商工作基本本完成后，，推廣工作作仍要繼續(xù)續(xù)下去，不不斷為加盟盟商做品牌牌推廣。四、引進蔬蔬菜水果加加工企業(yè)如果杏花村村批發(fā)大市市場只有扁扁平化的初初級農(nóng)產(chǎn)品品，那么它它和一般的的蔬菜批發(fā)發(fā)市場又有有什么區(qū)別別呢？當然然不可以是是這樣。蔬菜水果的的初級商品品化處理企企業(yè)做好蔬菜采采后商品化化處理是實實現(xiàn)蔬菜批批發(fā)交易市市場現(xiàn)代化化的前提。。做好蔬菜的的清洗、分分級、整理理包裝等初初加工，大大力推行凈凈菜上市。。1、要高度度重視保鮮鮮貯藏加工工技術(shù)。實實現(xiàn)處理規(guī)規(guī)范化、物物流運輸冷冷鏈化。預(yù)預(yù)冷(有冰冰冷、水冷冷、氣冷等等)→清洗洗與殺菌→→打蠟或薄薄膜包裝→→分級包裝裝。蔬菜物物流始終處處于采后生生理需要的的低溫條件件，形成一一條“冷鏈鏈”。不斷斷減少加工工運輸環(huán)節(jié)節(jié)中的損耗耗率。2、要實行行嚴格復(fù)雜雜的合格評評定程序和和質(zhì)量認證證制度；3、要在產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)格、、包裝、標標簽要求方方面大做文文章。市場要將所所有蔬菜包包裝材料均均印有蔬菜菜名稱、等等級、凈重重、種植基基地和批發(fā)發(fā)商名稱、、地址、電電話等，以以保證信譽譽。這部分分商品化處處理的農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品可以向向各市超市市、便利店店供應(yīng)。包裝上還要要印有“安安徽杏花村村批發(fā)大市市場”“檢檢驗合格””字樣。還還要有健康康衛(wèi)生常識識等。建議議市民購買買經(jīng)杏花村村批發(fā)市場場檢驗合格格的農(nóng)產(chǎn)品品。包裝的凈菜菜向各市的的超市供應(yīng)應(yīng)，力爭把把杏花村招招牌叫響。。要求市場中中商戶必須須使用市場場提供的印印有杏花村村批發(fā)市場場的環(huán)保袋袋。引入深加工工企業(yè)發(fā)展和研制制開發(fā)技術(shù)術(shù)含量高的的低溫脫水水蔬菜、冷冷凍或速凍凍菜、保鮮鮮菜、蔬菜菜粉、凈配配菜、調(diào)味味及調(diào)理蔬蔬菜、蔬菜菜汁及蔬菜菜罐頭等系系列產(chǎn)品。。加快品種種更新，提提高蔬菜質(zhì)質(zhì)量檔次，，降低成本本，提高市市場競爭力力。對產(chǎn)后后環(huán)節(jié)的投投入比例要要越來越大大，不斷提提高產(chǎn)品附附加值。相關(guān)資訊鏈鏈接目前國際上上蔬菜水果果深加工比比例越來越越高、加工工能力越來來越強。以以初級農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品上市的的比例越來來越低，產(chǎn)產(chǎn)后加工達達到70%以上；在在歐美、日日本等國家家，90%以上的蔬蔬菜是經(jīng)過過商品化處處理和加工工后進入市市場的。產(chǎn)產(chǎn)后產(chǎn)值與與采收時自自然產(chǎn)值比比，美國為為3．7：：1，日本本2．2：：1，我國國僅為0.8：1，，蔬菜損失失在25％％--30％。第六節(jié)銷銷售/招招商策略略池州近兩年年商業(yè)開發(fā)發(fā)量很大，，很多商鋪鋪同時上市市。明年商商業(yè)地產(chǎn)市市場不容樂樂觀。加之之近年中國國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的景氣狀狀況不好，，變數(shù)很多多。迅速回回籠資金顯顯然是最明明智的。因因此我們建建議項目可可售的外鋪鋪部分可以以先上市銷銷售。因招商部分分租金較低低，同期上上市可能影影響銷售進進度，所以以先不推薦薦。當銷售售去化達到到百分之五五十以上，，然后在開開啟招商工工作（之前前已做好周周詳?shù)膶嵤┦┓桨负蜏蕼蕚涔ぷ鳎?。當招商去化化達到百分分之五十以以上時，也也可以促進進下一步的的銷售進度度，如果那那時市場景景氣指數(shù)良良好，可以以考慮適度度調(diào)整價格格。銷售策略預(yù)操作：3月份就開開始客戶意意向登記、、派籌等動動作，這是是開盤前對對市場火力力的最后一一次探測，，銷售團隊隊的培訓(xùn)、、價格體系系的準確制制定、前期期市場預(yù)熱熱都要在這這個階段完完成。開盤盤前期工作作做好了，，開盤后的的銷售工作作就會很順順利。形成成很好的進進度張力。。點對點營銷銷：對于外縣市市客戶要采采用業(yè)務(wù)員員點對點營營銷，一支支訓(xùn)練有素素的業(yè)務(wù)員員隊伍（以以市場推廣廣中心名義義）必不可可少。進度控制：：2010年年底之前至至少要去化化50%的的物業(yè)，否否則后面的的招商工作作也會比較較被動。價格體體系一、價格：：1-2樓整整體均價控控制在4000元/平方米，，3樓均價價控制在2300元元/平方米米?？紤]回回報返點政政策，1-2樓對外外的報價在在5500-6500之間，，四年返點點在百分之之十八到百百分之三十十之間。二、回報返返點：分一次性付付款和按揭揭，還有分分四年委托托商場管理理和業(yè)主自自營，返點點數(shù)都不同同。1、一次性性付款的情情況：委托商場管管理：四年共返點點百分之三三十（總房房款的），，第一年6%，第二二年7%，，第三年8%，第四四年9%。。業(yè)主自營：：四年共返點點百分之二二十二（總總房款的）），第一年年4%，第第二年5%，第三年年6%，第第四年7%返點。要求自營的的業(yè)主必須須持續(xù)經(jīng)營營市場規(guī)定定的業(yè)態(tài)，，否則回報報返點將取取消。2、按揭貸貸款的情況況：委托商場管管理：四年共返點點百分之二二十六（總總房款的）），第一年年5%，第第二年6%，第三年年7%，第第四年8%業(yè)主自營：：四年共返點點百分之十十八（總房房款的），，第一年3%，第二二年4%，，第三年5%，第四四年6%返返點。要求求必須持續(xù)續(xù)經(jīng)營市場場規(guī)定的業(yè)業(yè)態(tài)，否則則回報返點點將取消。。返點條件：：1、要求自自營的業(yè)主主持續(xù)經(jīng)營營規(guī)定范圍圍內(nèi)的業(yè)態(tài)態(tài)，否則返返點將停止止。但也可可以中途由由業(yè)主委托托市場管理理商鋪，委委托關(guān)系一一旦形成，，委托期內(nèi)內(nèi)商鋪將由由市場全權(quán)權(quán)管理。返返點數(shù)根據(jù)據(jù)具體情況況定。2、業(yè)主如如果經(jīng)營中中嚴重違反反市場規(guī)定定，甚至違違反法律，，嚴重影響響了市場的的聲譽，回回報返點將將終止。招商策策略時機：招商商（租）要要在可售部部分售出百百分之五十十左右全面面開展。如如果前面的的銷售已達達到一定熱熱度，勢頭頭良好，比比如說開盤盤四個月銷銷售去化40-50%，那么么招商工作作的開展也也可能會比比較順利，，租金水平平也可以適適當上調(diào)。。如果銷售售去化不是是很順利，，貿(mào)然開展展招商可能能會對銷售售形成沖擊擊。最遲在在2011年4月前前一定要開開展招商。。最理想的的時間是2010年年10月前前開展。節(jié)奏：招商商工作一定定要短、平平、快，關(guān)關(guān)鍵在于前前期的工作作鋪墊扎實實高效。時時間跨度越越大難度越越大，成本本越高。2010年年底如果能能完成50%的去化化，次年的的工作將處處在很有利利的地位。。主次：擒賊賊先擒王，，先抓幾個個主力商，，主力商被被拉入陣營營，中小商商戶就不在在話下了，，主次不分分的話招商商成本將很很高。級別別相同的招招商對象也也是有先后后次序的。。業(yè)態(tài)組合：：優(yōu)選組合合效率高的的布局方案案，這樣商商戶的運營營成本會降降低，商氣氣容易做起起來。招商商布局還要要注意市場場形象，不不要因小失失大。租金建建議簽四年租賃賃合同，先先預(yù)交10000元元押金，押押金從第三三年租金中中沖抵。如如出現(xiàn)中途途毀約的情情況，押金金不予退還還。第三年年起開始交交納市場服服務(wù)費（因因共享市場場一些公共共設(shè)施而產(chǎn)產(chǎn)生的費用用，如市場場推廣費等等）半年免租金金第7-12月，租金金為每月10元/平平方米；第二年，租租金為每月月15元/平方米；；第三年，租租金為每月月25元/平方米；；第四年，租租金為每月月30元/平方米。。附：池州市市區(qū)農(nóng)產(chǎn)品品市場現(xiàn)狀狀一覽表序號市場名稱地址固定攤位（個）占地面積（m2）租價售價1翠柏路市場（農(nóng)貿(mào)市場）翠柏路520（80）8214附近門店：70平米每月4800-5000元。150平米，120萬，每平米8000左右2紅光市場（農(nóng)貿(mào)市場）秀山路400（27）7600門店：18元/平方/月。攤位：320-350元/月3毓秀門市場（農(nóng)貿(mào)市場）翠柏南路264（38）6300固定門店：3萬/年攤位：300/月市場內(nèi)經(jīng)營位預(yù)計售價10-15萬/個4煙柳園市場（農(nóng)貿(mào)市場）湖心路35350原來100元/月現(xiàn)在露天臨時免費將來150-250元5翠微苑市場（農(nóng)貿(mào)市場）翠微苑小區(qū)80115在建中，附近20-30平方門店租金360-500元6建設(shè)路市場（農(nóng)貿(mào)市場）建設(shè)路1500已拆除附近30-50平米門店價格1200-1500元/月7百牙市場（農(nóng)貿(mào)市場）百牙路96（20）2620市場攤位：80-100元/月大攤位：150元/月附近門店租金：500-800元/月8城北市場（農(nóng)貿(mào)市場）長江北路274（35）6000在建中旁邊50平米左右商鋪租金800-1000元/月9青陽路市場（農(nóng)貿(mào)市場）青陽路5000市場內(nèi)攤位：280元/月旁邊門店：2500-2800元/月售價6000元/平方米10南門水果市場（批發(fā)市場）南門20170730-40平米經(jīng)營位：5000-6000元/年11南門小商品批發(fā)市場南門市場內(nèi)店鋪1200-1500/月沿街商鋪2.8-3.5萬/年12杏花村蔬菜及農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場（批發(fā)市場）西門404970能進汽車的大位，面積估計在80平米左右，每月租金1200-1300元周圍20平米門店租金700-800元/月13杏花西苑杏花村70平米左右沿街門店，租金2萬/年銷售價格6500-7000元/平米14杏花步行街杏花村50平米左右門店，沿街1200-1500元/月，街內(nèi)700元/月15明月苑建設(shè)路附近在建中，預(yù)計銷售預(yù)計銷售價格6000-7000元/平米業(yè)態(tài)規(guī)劃建建議原超市區(qū)可可規(guī)劃為休休閑娛樂區(qū)區(qū)因為北面有有10萬平平米的西廟廟公園，超超市區(qū)外鋪鋪北和東兩兩面一、二二層可以規(guī)規(guī)劃美食街街（檔次較較高一些的的）超市外鋪的的三層可以以考慮引入入網(wǎng)吧、游游戲廳、棋棋牌室內(nèi)鋪一、二二層可引入入一些休閑閑娛樂業(yè)態(tài)態(tài)超市相鄰的的東門、北北門要限制制車輛的出出入頻率，，以減少噪噪聲對這個個區(qū)域的干干擾注：若按原原來的方案案將三層規(guī)規(guī)劃為招待待所，要注注意隔音方方面的處理理，市場的的噪聲可能能會比較大大。外鋪的所有有門面不可可以用噴繪繪等有損市市場形象的的裝飾工藝藝農(nóng)貿(mào)市場區(qū)區(qū)原農(nóng)貿(mào)市場場區(qū)外鋪南南、東面一一二層可做做為移動、聯(lián)通通、銀行小小型營業(yè)廳廳；汽車修理、、配件美容、美發(fā)發(fā)、餐飲。。農(nóng)貿(mào)市場區(qū)區(qū)內(nèi)鋪一層層可做為農(nóng)產(chǎn)品零售售交易區(qū)內(nèi)鋪二層可可做為農(nóng)資、、副食品零零售區(qū)外鋪三層一一部分可以以規(guī)劃為市場管理辦辦公室，余余下的做為為農(nóng)業(yè)技術(shù)術(shù)咨詢或培培訓(xùn)中心等等。合作期限：：2009年年11月-2012年6月分前期及銷銷售期兩個個階段，前前期為2009年11月-2010年年5月（開開盤前），，銷售/招招商期為2010年年5月-2012年年5月。銷銷售、招商商期跨度為為兩年。合作分工：：一道策劃/五道梁行行負責項目目的市場調(diào)調(diào)查、營銷銷方案、廣廣