某大廈項目提案課件

星海遠航大廈項目提案2008年8月23日星海遠航大廈項目提案1目錄第一部分:項目概況第二部分:合肥市辦公樓項目市場概況第三部分:項目定位及SWOT分析第四部分:營銷定位及主題概念第五部分:營銷推廣及廣告策略第六部分:項目價格定位目錄第一部分:項目概況2一項目區(qū)位概況本項目位于合肥市濉溪路與肥西路交叉口,屬于合肥市廬陽區(qū)。該區(qū)是以合肥市老城區(qū)為主體，輻射發(fā)展的一個大區(qū)，為合肥市城市的核心區(qū)，是全省政治、經(jīng)濟、文化、金融中心。隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，本區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，形成了兩大房地產(chǎn)板塊：一環(huán)路與環(huán)城路板塊及廬陽開發(fā)區(qū)北部主團。

本項目位于合肥市一環(huán)線內(nèi)，規(guī)劃中的沃爾瑪超市近在咫尺。一環(huán)路交通便捷，擁有十多條公線路。項目周邊擁有大量的房地產(chǎn)住宅項目以及財富廣場等辦公類項目，隨著周邊項目的不斷交付使用，本區(qū)的人流、物流、信息流將不斷提高和發(fā)展，依托本區(qū)塊原有經(jīng)濟基礎(chǔ)，本區(qū)塊將成為合肥市又一經(jīng)濟領(lǐng)袖區(qū)。一項目區(qū)位概況本項目位于合肥市濉溪路與3二項目的工程概況設(shè)計概況

本項目建筑由1幢獨立樓宇組成，項目建設(shè)配套有一個大型地下車庫。以塑造區(qū)域標志性建筑為設(shè)計原則，力求與眾不同。總體形象設(shè)計給視角帶來了強烈的沖擊，讓人過分不忘，突顯標志性建筑的魅力。建筑概況項目用地面積3658.5㎡，總建筑面積18120㎡，地上建筑面積15350㎡，地下建筑面積2770㎡，項目容積率4.196，綠地率35.5%。

二項目的工程概況設(shè)計概況建筑概況4目錄第一部分:項目概況第二部分:合肥市辦公樓項目市場概況第三部分:項目定位及SWOT分析第四部分:營銷定位及主題概念第五部分:營銷推廣及廣告策略第六部分:項目價格定位目錄第一部分:項目概況5合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程A、合肥市的寫字樓市場的發(fā)展時間不長，但是起點較高，發(fā)展也是極為迅速。可以說在2003年之前，合肥市真正意義上的純辦公寫字樓幾乎沒有。以為在這之前的相當長一段時間里，合肥有很多公司的辦公場所都在一些小區(qū)，或是臨街的商業(yè)用房，或一些商住樓，寫字樓都被這樣的場所代替，而面向市場供應(yīng)的純辦公寫字樓很少。合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程A、合肥市的寫字樓市場的發(fā)展時間不長6B、2004年，天徽大廈和財富廣場的相繼推出，宣告了合肥市寫字樓市場的正式啟動。也許是眾多開發(fā)商同時看到了寫字樓的市場潛力，紛紛投資興建寫字樓項目，寫字樓數(shù)量迅猛上升。僅這一年，寫字樓的銷售總量就達19.03萬平方米，占非住宅總量的4.3%，占非住宅總銷售量的22.7%。寫字樓市場開始進入繁榮發(fā)展期。B、2004年，天徽大廈和財富廣場的相繼推出，宣告了合肥7C、04、05和06年推出市場的寫字樓項目曾出不窮，如萬通大廈、天怡商務(wù)中心、安徽國際商務(wù)中心、CBD中央廣場、香港廣場、新都會·環(huán)球廣場、中環(huán)·國際廣場、恒豐大廈、旺城國際等。這些寫字樓的推出使得合肥市的寫字樓供應(yīng)量迅速飽和，甚至出現(xiàn)了一定比例的的空置。寫字樓市場的發(fā)展趨于平靜，開發(fā)商對于寫字樓的投資也趨于理智。C、04、05和06年推出市場的寫字樓項目曾出不窮，如萬通8合肥寫字樓的發(fā)展特點首先從地域特征上看，合肥寫字樓區(qū)域集中化已非常明顯。合肥寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級地段，重點以推行地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取市場認可。2006年合肥市推出6幅新寫字樓用地（紅星路商之都地塊，長江路華僑飯店地塊，新站區(qū)合肥經(jīng)濟大廈總部，新城國際，天徽廣場，綠地藍海）大多位于合肥主城區(qū)以及政務(wù)新區(qū)黃金位置，維持固定高級地段供應(yīng)水平。合肥寫字樓的發(fā)展特點9其次，從寫字樓的配套設(shè)施上看，都較為高檔，5A級的寫

字樓頻頻推出。自從2003年以來合肥房產(chǎn)市場波瀾起伏，寫字樓市場潛力不斷顯露，需求者對寫字樓的要求越來越高，包括高效性、先鋒性、展示性、24小時、技術(shù)化、年輕化、多樣化等。合肥商務(wù)辦公需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次為地域交通，再次為租金或售價以及物業(yè)管理水平，同時對周邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了合肥今后開發(fā)的寫字樓會產(chǎn)生個性化特色、目標性細分的方向。其次，從寫字樓的配套設(shè)施上看，都較為高檔，5A級的10

再次從市場供求來看，合肥市的寫字樓市場的發(fā)展速度驚人。隨著合肥城市化進程的加速，合肥城市經(jīng)濟由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主，合肥寫字樓的需求量將進一步增加，寫字樓開發(fā)前景看好。但經(jīng)歷近兩年來大批寫字樓投放市場的沖擊和洗禮，合肥寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進，啟動項目沒有細分客，不考慮錯位競爭，寫字樓市場出現(xiàn)了一定程度的盲目投資現(xiàn)象；畢竟合肥是綠色科技城市，不像上海、北京，世界500強在合肥落戶的并不多，因此造成如今合肥的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下的狀況。再次從市場供求來看，合肥市的寫字樓市場的發(fā)展速度驚11合肥市寫字樓市場發(fā)展前景與趨勢

隨著合肥經(jīng)濟的迅速起飛，寫字樓市場也開始迅速騰飛。寫字樓市場的供應(yīng)量在短短的幾年時間里就從短缺變成了飽和。寫字樓的銷售也隨之進入了平淡期。從2005年到2007年，三年內(nèi)共有超過200萬平方米的新寫字樓入市，預(yù)計將會超越之前十年新寫字樓上市的總和；其中合肥政務(wù)文化新區(qū)將占大量，該區(qū)由05、06兩年間共推出3幅用地，合計300多畝，該區(qū)開發(fā)面積會達到100萬平方米左右。2007年注定將是合肥市寫字樓進入新一輪供應(yīng)的高峰期，市場競爭也將日益激烈。

合肥市寫字樓市場發(fā)展前景與趨勢12合肥市辦公類商品房近期銷售情況

經(jīng)歷過去三年的瘋狂銷售時期，合肥市近期寫字樓的銷售速度趨于平緩。我們從合肥市2006年第四季度的辦公類商品房的銷售數(shù)據(jù)來分析合肥市近期的寫字樓市場狀況。合肥市辦公類商品房近期銷售情況經(jīng)歷過去三年的瘋狂銷售時期，13合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售價格分析圖1：2006年4季度合肥市辦公類商品房銷售均價圖（單位：元/㎡）合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售價格分析14從各區(qū)域的辦公類商品房銷售均價上可以看出，合肥市的老城區(qū)板塊的價格相對較高，但幾個開發(fā)區(qū)的寫字樓價格與市區(qū)已經(jīng)相差無幾。政務(wù)區(qū)由于近幾年的人氣突升，寫字樓的價格也是隨之猛漲，其價格之高預(yù)期目前的地區(qū)人氣狀況形成了較大的反差，這也可以看出寫字樓具有較大的投資性。從各區(qū)域的辦公類商品房銷售均價上可以看出，合肥市的老城區(qū)板塊15合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售套數(shù)分析圖2：2006年4季度合肥市分區(qū)辦公類商品房銷售套數(shù)圖（單位：套）合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售套數(shù)分析16四季度的商品房銷售開始回暖，銷售套數(shù)較多的是廬陽區(qū)和新站區(qū)。廬陽區(qū)的寫字樓基本上集中在合肥的老城區(qū)，而新站區(qū)近幾年發(fā)展迅速，周邊的配套也相對比較成熟，形成了自己的商業(yè)中心，地段優(yōu)勢不斷顯現(xiàn)，這一地區(qū)的寫字樓銷售狀況較好，也說明寫字樓對于地段位置的依賴性較強。高新區(qū)和經(jīng)濟區(qū)等距離市區(qū)較遠的地段銷售狀況則比較一般。四季度的商品房銷售開始回暖，銷售套數(shù)較多的是廬陽區(qū)和新站區(qū)。17合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售面積分析圖3：2006年4季度合肥市辦公類商品房銷售面積圖（單位：平方米）合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售面積分析18從銷售面積的數(shù)據(jù)看，仍然是老市區(qū)的銷售面積比較大。結(jié)合銷售套數(shù)的數(shù)據(jù)來看，辦公類商品房的套均面積一般在300平方米左右，當然現(xiàn)在的寫字樓都是全框架結(jié)構(gòu)，戶型面積都是可以任意分割的，但300平方米可能是一個比較受市場歡迎的單套面積范圍。某大廈項目提案課件19合肥市各區(qū)域辦公類商品房供銷比例分析圖4：2006年4季度合肥市辦公類商品房供銷比例示意圖合肥市各區(qū)域辦公類商品房供銷比例分析20廬陽區(qū)和政務(wù)區(qū)在銷售的套數(shù)方面，都達到了本季度供應(yīng)量的近一半左右，政務(wù)區(qū)的銷售面積甚至達到了季度供應(yīng)量的60%以上。其他地區(qū)的兩項數(shù)據(jù)則基本都在10%左右，銷售狀況比較一般。廬陽區(qū)和政務(wù)區(qū)在銷售的套數(shù)方面，都達到了本季度供應(yīng)量的近一半21合肥市近期辦公類商品房綜合分析

從以上數(shù)據(jù)可以看出，合肥市4季度的辦公類商品房銷售隨著住宅銷售的升溫，也在回暖之中，廬陽區(qū)和新站區(qū)表現(xiàn)得極為明顯。辦公類商品房的銷售對于地段仍有較大的依賴性。隨著合肥個開發(fā)區(qū)的發(fā)展，新型的區(qū)域中心也在不斷形成，而且新區(qū)域中心的寫字樓價格也在比肩老城區(qū)，從一個側(cè)面也可以反應(yīng)出消費者對于寫字樓的區(qū)域位置的要求已經(jīng)有了潛移默化的改變。當然還有值得注意的一點，就是隨著國家對商品房住宅市場的調(diào)控和規(guī)范，越來越多的人已經(jīng)將投資的方向轉(zhuǎn)向了寫字樓市場，這也是新區(qū)寫字樓市場價格較高的原因之一。合肥市近期辦公類商品房綜合分析從以上數(shù)據(jù)可以看出，合肥市422合肥市寫字樓個案分析項目名稱：天徽大廈開發(fā)商：安徽華松物業(yè)有限公司地址合肥市市府廣場建筑類別高層(商業(yè)寫字樓)售樓熱價4100元/平米樓層：共28層，單層標高3.6米；入住日期2003-8-23戶型面積：125平方米--290平方米目前租價：40～60元/平米/月，交通狀況：113、109、106、1、3、4、5、9合肥市寫字樓個案分析23項目名稱：新都會·環(huán)球廣場地址：馬鞍山南路與屯溪路交匯處東南側(cè)聯(lián)系電話:0551-46507884650888

發(fā)展商:安徽國圣房地產(chǎn)開發(fā)公司

建筑設(shè)計院：上海第九設(shè)計院建筑面積：約9萬平方米:總層數(shù)26層均價：4280元/平方米付款方式:銀行按揭貸款\一次性付款交通狀況:109、122、21、153車位：584個項目介紹新都會·環(huán)球廣場寫字樓——大合肥的城市坐標，以王者的遠見，打造國際化現(xiàn)代商務(wù)寫字樓，在萬從矚目中榮耀登場！六大新商務(wù)宣言：新商務(wù)標志：城市坐標，占據(jù)一環(huán)線與馬鞍山路黃金節(jié)點；新商務(wù)品質(zhì)：與世界五百強企業(yè)并肩前行；新商務(wù)自由：辦公面積自由組合，順應(yīng)企業(yè)經(jīng)營不斷調(diào)整變化；新商務(wù)空間：時尚SOHO，第間均設(shè)獨立茶水間、衛(wèi)生間，便捷辦公新體驗；新商務(wù)健康：擁有5000㎡合肥最大空中花園，在陽光與花香中健康辦公；新商務(wù)配置：四部高速電梯，22000㎡地下停車場，超級配備，優(yōu)質(zhì)辦公享受。主要問題點：沿馬鞍山路和屯溪路退讓較少，門前廣場相對不開闊，且有高差形成坡度，造成地面停車不便，且因家樂福購物廣場造成的停車需求，整體造成了車位的緊張。項目名稱：新都會·環(huán)球廣場24樓盤名稱:CBD中央廣場售樓地址:合肥長江中路369號(合肥一中旁) 聯(lián)系電話2828080發(fā)展商:安徽安興發(fā)展股份有限公司 物業(yè)公司:深圳鵬基物業(yè)管理有限公司占地面積:14154

㎡

建筑面積：13.6余萬㎡標志概括：高科技標志性投資型商業(yè)樓盤付款方式:一次性付款\銀行按揭貸款按揭首付4成貸款六成最長可十年按揭面積區(qū)間：80平米至整層自由分割 公攤：寫字樓40%多均價：5317元／平方米 物業(yè)管理：5元/平方周邊配套：周邊交通便利,有32條公交線路從此經(jīng)過;中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國交通銀行、中信實業(yè)銀行遍布CBD周邊;大型餐飲娛樂場所如天都大酒店、黃山飯店、澳瑞特大酒店、金滿樓近在咫尺層高：3.8米一樓大堂9.3米空中花園：近5000平方米項目簡介：由實力雄厚的安徽旅游集團和安興發(fā)展聯(lián)手斥巨資傾力打造的ＣＢＤ·中央廣場，位于長江中路三孝口黃金地段，以其國際化的定位、前瞻性的規(guī)劃和全能及人性化的社區(qū)生活形態(tài)，一亮相就贏得了社會各界的廣泛關(guān)注和市場的空前反響。在合肥市經(jīng)濟迅速發(fā)展的大背景下，它將提升合肥市的良好城市形象，顛覆傳統(tǒng)社區(qū)形態(tài)及商務(wù)辦公模式，讓合肥新貴從容駕馭都市的巔峰生活。樓盤名稱:CBD中央廣場25項目名稱：財富廣場

發(fā)展商：安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司投資商：安徽郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司建筑類別：商務(wù)寫字樓位置：合肥市濉溪路287號占地面積：5萬平方米開盤時間：03年12月12日交通狀況：

124，12，22，137，14，104，7單價約5000元/㎡層高:

1F:

4.8米

2F---4F:

4.2米

5F---6F:

3.6米

7F及以上:

3.4米大堂挑空：９米，大理石地面，花崗巖電梯門廳。車位:

地下67個(緊鄰專用停車場200個車位)總層數(shù)：28層地上27層、地下1層電梯：7部

美國奧的斯電梯采暖:

中央空調(diào)

項目介紹：財富廣場北臨合肥市一環(huán)路，南靠合肥頂級高尚社區(qū)—栢景灣，是一個集商務(wù)寫字樓、酒店、公寓、高檔商場為一體的綜合性項目，項目首期工程是近5萬平方米的純商務(wù)寫字樓，1—3F為商業(yè)，4F為辦公配套，5F以上為商務(wù)辦公。二期占地面積：7.8萬㎡06年5月份開盤每三層設(shè)有空中花園主要問題點：停車位極度缺乏，沿可苑路作為主要停車地點，門前廣場較小，空間不通暢。項目名稱：財富廣場 26項目名稱：中環(huán)國際大廈

位置：合肥勝利路與臨泉路交匯處聯(lián)系電話4244446

發(fā)展商:中環(huán)地產(chǎn)/合肥華歐置業(yè)有限公司

占地面積:四萬余平方米

建筑面積:六萬余平方米

共29層均價：4850元/平方米付款方式:一次性付款\銀行按揭付款公攤：25%多物管：3元/㎡項目介紹：中環(huán)國際大廈座落于合肥市勝利路與臨泉路交匯處，由雙百米建筑——甲級寫字樓、連幢商務(wù)公寓、會所和泊車場構(gòu)成，樓高百米，共31層（底下2層）。談硬件：四部高速電梯（其中兩部為安徽最高觀景電梯）、鋼化玻璃幕墻、中央空調(diào)，地下兩層泊車位；論環(huán)境：20000平方米市政綠地環(huán)繞、城市硬地廣場——勝利廣場百米之遙、按大廈內(nèi)工作人群千余人計，平均每人奢侈地擁有20平方米綠地、更遑論高處近享生態(tài)公園、瑤海公園，遠觀逍遙古津和包河秀色；配套：行政樓層高規(guī)格會議室配套及VIP行政酒廊；周邊：五星級元一國際大酒店、美國時代影城、金馬保齡球館、合肥新聞中心、西湖藍寶大酒店等頂級商服設(shè)施。大堂：電梯門廳：精裝一步到位停車場：設(shè)地下停車場，自行車存放位及部分地面泊車位項目名稱：中環(huán)國際大廈

27項目名稱：

仁和大廈

地理位置：長江中路與益民街交匯處 投資商：合肥城建股份占地面積：1200㎡

總建筑面積：27000㎡單價范圍：4600—5300元/㎡，上下層差價50元/㎡ 均價：4800元/㎡付款方式：40%一次付款無折扣銀行貸款額度：60%年限：10年物管費：3元/平米建筑樓層：地上26F地下2F規(guī)劃戶型面積：134-200㎡ 主力面積：150㎡車位數(shù)：地下50，地面約60輛綜合分析：環(huán)境：位于長江中路商業(yè)辦公黃金地段，交通便捷，是合肥市商務(wù)金融中心。周邊已形成良好的金融商業(yè)環(huán)境。規(guī)劃：商辦樓，5-13層公寓性質(zhì)，衛(wèi)生間簡裝修，衛(wèi)生間,廚房和主臥有內(nèi)墻其余無分割。1-4商網(wǎng)，14-24寫字樓，整層出售。25-26是設(shè)備層。中央空調(diào)夏天7元/㎡，冬天5元/㎡。電梯是德國品牌，一秒半一層。優(yōu)劣勢：容積率過高，出行交通不便，價格較高。優(yōu)勢，配套設(shè)施齊全，地段優(yōu)越，外立面新穎,物管素質(zhì)較高，服務(wù)周到。主要問題點：長江路交通干線，西向車輛進入不便，門前廣場開闊可停車60輛，但由于不限于本樓宇自身辦公停車，社會車輛也可停車，故停車問題也較為嚴重，辦公區(qū)域入口朝南，須繞行，稍有不便。項目名稱：仁和大廈28各案分析總結(jié)1、從格價方面來看：合肥市寫字樓價格由于其所處地段、品質(zhì)的差異，價格差距明顯。價格最低約在4000元/平方米左右，最高超過了6000元/平方米。2、CBD中央廣場、徽商·國際大廈因其位于合肥市市中心，交通相對便利，商業(yè)板塊集中，濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了該板塊的寫字樓的市場價值。3、從租金方面看：各寫字樓租金差距較大，從25——40元/平方米/月不等，平均租金約在35元/平方米/月左右。寫字樓的售價很高，但相應(yīng)的租金價格卻保持在較低的水平。售價與租價的不平衡造成了投資者投資回報率不高，抑制了投資者對純寫字樓的投資熱情。各案分析總結(jié)1、從格價方面來看：合肥市寫字樓價格由于其所處地294、一環(huán)以內(nèi)，特別是長江中路板塊由于商務(wù)環(huán)境和新興甲級寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場價值高，未來升值趨勢明顯。而位于一環(huán)外的寫字樓受其外部環(huán)境的影響，租金水平較低，但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴展，寫字樓在未來會有很大的發(fā)展空間，而且租金價位相信也會隨之有所上漲。5、電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。一些寫字樓在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。6、停車位相對較少，這幾乎是合肥大都寫字樓都面臨的問題。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標之一。4、一環(huán)以內(nèi)，特別是長江中路板塊由于商務(wù)環(huán)境和新興甲級寫字樓30寫字樓的未來發(fā)展趨勢根據(jù)合肥市總體規(guī)劃，到2010年，合肥的人口規(guī)模、用地規(guī)模和經(jīng)濟規(guī)模分別為300萬、280萬平方公里、1000億，最終目標是建立一個現(xiàn)代化大都市。城市的整體發(fā)展了，勢必帶動寫字樓市場的發(fā)展。隨著現(xiàn)代生活方式和工作方式所呈現(xiàn)的新特征，寫字樓市場也出現(xiàn)了一些新的趨勢。（三大趨勢，寫字樓向政務(wù)區(qū)發(fā)展；隨著舊城改造的進行，在一環(huán)內(nèi)片區(qū)寫字樓的興起；寫字樓高端方向的發(fā)展，但高端化的寫字樓只能是小而精。）寫字樓的未來發(fā)展趨勢根據(jù)合肥市總體規(guī)劃，到2010年，合肥31趨勢一：人性化和生態(tài)化隨著人們對辦公環(huán)境需求的日益提高，對綠色景觀的日益渴求，生態(tài)化寫字樓被開發(fā)商迅速看好。辦公環(huán)境的人性化，可以提高工作人員的工作效率提高，減少寫字樓帶來的負面效應(yīng)趨勢二：智能化與高端化自動化辦公理念的流行，寫字樓也在朝智能化發(fā)展，如通訊自動化系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、保安自動化管理系統(tǒng)等的應(yīng)用越來越廣泛。同時，高端化的寫字樓隨著市場需求的增加，在未來也會得到充分的發(fā)展。趨勢三：客群化發(fā)展

隨著社會分工明確化、細分化速度的加快，寫字樓客戶的行業(yè)特性更為突出，具有高品質(zhì)的寫字樓將一改“有客必租”的做法而向“擇客而租”發(fā)展。利用入駐企業(yè)的知名度、檔次來突出寫字樓自身的品牌優(yōu)勢。趨勢四：規(guī)?；c綜合性發(fā)展大體量寫字區(qū)的開發(fā)是一個趨勢。綜合性、多功能性，給業(yè)主提供全方位配套服務(wù)的寫字區(qū)已在許多城市成熟發(fā)展。大規(guī)模寫字區(qū)的影響力已在形成。一般一個國際化寫字區(qū)的開發(fā)體量約在10萬平方米左右，可滿足約10000人辦公和商務(wù)，并集合辦公、會議、展示、交流、商業(yè)等多種商務(wù)功能，產(chǎn)生１＋１＞２的復(fù)合效應(yīng)。趨勢一：人性化和生態(tài)化32總結(jié)：經(jīng)過對合肥市寫字樓市場的調(diào)研分析，結(jié)合目前合肥市寫字樓市場的發(fā)展動態(tài)，做出以下總結(jié)：合肥市經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，制約了合肥市寫字樓的發(fā)展。合肥市寫字樓分布的特征是：集中分布在一環(huán)線以內(nèi)，特別是長江路與市府廣場板塊。以及蒙城路北二環(huán)板塊和步瑞琪IT專業(yè)市場板塊。地段和交通依然是影響合肥市寫字樓開發(fā)銷售和出租率的主要因素，同時寫字樓的品質(zhì)與售價也是決定銷售與出租的重要因素。合肥地區(qū)寫字樓的品質(zhì)不高，寫字樓本身的配套欠缺。電梯與車位的數(shù)量相對較少，制約了寫字樓品質(zhì)的提升，直接影響到寫字樓的租售。寫字樓客戶以外地駐合肥分支機構(gòu)以及合肥服務(wù)性行業(yè)主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)等行業(yè)。寫字樓出租率比校高，達到了80%左右；但是同時銷售率卻比較低，整體在40％左右。說明市場對寫字樓仍然有一定需求，但這種需求并不充分。近年來合肥市寫字樓需求受到商住樓市場的沖擊較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，需求方大都是剛起步的小公司。商住樓的客戶是寫字樓市場的潛在客戶?？偨Y(jié)：經(jīng)過對合肥市寫字樓市場的調(diào)研分析，結(jié)合目前合肥33目錄第一部分:項目概況第二部分:合肥市辦公樓項目市場概況第三部分:項目定位及SWOT分析第四部分:營銷定位及主題概念第五部分:營銷推廣及廣告策略第六部分:項目價格定位目錄第一部分:項目概況34項目SWOT分析：優(yōu)勢：1.本項目地理位置，位于一環(huán)以內(nèi)。2.項目獨特的外型設(shè)計，有較強的視覺沖擊力3.周邊環(huán)境的成熟，配套的完善，使本區(qū)域成為更多人關(guān)注的焦點，加大了投資吸引力4.綠色辦公概念對市場的沖擊力5.星海品牌在合肥市場一定的知名度項目SWOT分析：優(yōu)勢：35劣勢：1.體量小，無法營造規(guī)模商務(wù)環(huán)境2.城市商務(wù)環(huán)境不成熟，對寫字樓的的銷售有所制約3.按照每層四戶到每層兩戶的面積分割，單套分割面積偏大，給寫字樓銷售造成一定的壓力。4.項目周邊將有新的寫字樓項目動工建設(shè)，對本項目將產(chǎn)生一定的競爭劣勢：36機會1、寫字樓市場的全面回暖升溫，市場需求量遠遠超過目前的供應(yīng)量，民營經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展壯大，寫字樓的需求也隨著高速增長。2、隨著本土企業(yè)實力與競爭力的提高，其自身的辦公場所在樹立形象，展示公司實力等方面起到了重要作用。由于專業(yè)寫字樓在適用空間、意境空間、結(jié)構(gòu)空間三個層面上能夠有效、完美的結(jié)合，從而會滿足大部分公司對高層次商務(wù)辦公的需求。3、伴隨中、小型企業(yè)的快速成長，原有的、陳舊的辦公場所已經(jīng)滿足不了他們多樣化、個性化的辦公需求，而現(xiàn)代化、專業(yè)化的商務(wù)中心將會以其高效的智能化系統(tǒng)、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)而倍受青睞。4、目前，住宅短線炒家有部分持幣觀望，隨著辦公樓租金不斷上漲，其有轉(zhuǎn)向長線投資之勢。5、項目周邊幾條市政道路的修建及完工，使本項目的交通條件更加完善。6、周邊幾大寫字樓的完工交付，入住企業(yè)的增加，解決本項目商氣問題。7、財富廣場項目的領(lǐng)導(dǎo)地位帶熱了區(qū)域辦公市場。

機會37威脅1、政府宏觀調(diào)控，銀根緊縮且出臺的對商業(yè)物業(yè)的稅收政策，是對投資客進入的打擊。2、據(jù)權(quán)威部門預(yù)計，政府將在近期取消寫字樓項目按揭貸款，一旦此政策的落實，將對項目銷售產(chǎn)生不可預(yù)計的影響3、商住樓、住宅商用等現(xiàn)象的存在，使得其低廉的價格吸引了大部分購買者，從而導(dǎo)致寫字樓的目標消費群被嚴重分流。4、賓館、酒店客房的出租使得寫字樓的一部分租賃客戶被分流。一部分外地公司，考慮到自身的形象與區(qū)域發(fā)展策略會選擇知名度高、服務(wù)品質(zhì)高、形象良好的賓館、酒店作為自身的辦公場所。威脅38目標客戶定位：自用型A：初創(chuàng)業(yè)者C：創(chuàng)業(yè)已成，但辦公條件落后的企業(yè)投資型B：一般投資者D：風(fēng)險投資者目標客戶定位：自用型投資型39目標客戶描述：A：初創(chuàng)業(yè)者：有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時機在選擇尋找中，微有急進心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。B：一般投資者：偏向于穩(wěn)重、謹慎；在投資選擇時有優(yōu)選及備選、保底三種計劃。優(yōu)越的地段優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策。C：創(chuàng)業(yè)已成，但辦公條件落后的企業(yè)：，原有的落后辦公條件，讓其“深受其害”，需要相當大的面積，開間要合理，先進的辦公條件，發(fā)展成敗取決于中長期市場成績，所以，資金的投入會集中在硬件（包括場地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上D：風(fēng)險投資者：一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對項目出路的分析能力很強。

經(jīng)分析，星海大廈基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標客戶需求。

目標客戶描述：A：初創(chuàng)業(yè)者：有短期及長期發(fā)展思路，資金有一40項目的定位方向新派寫字樓——24小時式寫字樓可支持你24小時工作的地方項目的定位方向4124小時式寫字樓闡述24小時式寫字樓的以實用為主，主要目標客戶是發(fā)展迅速的貿(mào)易公司、IT、設(shè)計公司、代理公司及其他中小型企業(yè)，此利益點將受到許多中小企業(yè)甚至是中大型企業(yè)的追捧。24小時式寫字樓闡述24小時式寫字樓的以實用為主，主要4224小時式寫字樓“四大特色

特色一：自主靈活，充分自由“24小時式寫字樓”在保證商業(yè)形象豐滿的前提下，我們可充分考慮創(chuàng)業(yè)時期中小型企業(yè)的個性需求，戶內(nèi)有自由組合的空間，可自主設(shè)洗手間、茶水間、睡房、淋浴房，可滿足工作強度大的公司加班甚至是24小時辦公的需求。特色二：成本節(jié)約，客戶層面開闊“24小時式寫字樓”一般不設(shè)樓宇中央空調(diào)，由業(yè)主（租戶）自行安裝空調(diào)，經(jīng)濟或奢華可由業(yè)主選擇，且加班時無需像在甲級寫字樓一樣要支付昂貴的超時冷氣費。物業(yè)管理費相對比較低廉。節(jié)約成本對中小企業(yè)來說相當重要，而就算是經(jīng)濟實力較為雄厚的中大型企業(yè)，在“開源”不易的今天，也開始崇尚“節(jié)流”，辦公成本的控制已成為他們重要的課題。24小時式寫字樓“四大特色特色一：自主靈活，充分自由43特色三：經(jīng)濟實惠，全天候服務(wù)擁有全天候的咖啡廳、便利店、食堂、會議廳設(shè)有洗衣房、打印店……特色四：功能擴展，變一為二許多企業(yè)主往往因加班而需要有一個暫時休息的空間，“24小時式寫字樓”則為這一類企業(yè)主提供了近乎完善的解決方案，而且，“24小時式寫字樓”的形象高檔，這幾乎可以說是為這類企業(yè)帶來的意外驚喜和附加值，買一套可同時擁有寫字樓、休憩的雙重功能，“變一為二”，這種收益是投資、自用的買家或租房者夢寐以示的。特色三：經(jīng)濟實惠，全天候服務(wù)4424小時式寫字樓基本屬性中檔寫字樓中小企業(yè)購買的寫字樓會所、休閑場所、娛樂、現(xiàn)代寫字樓配套現(xiàn)代派實用主義設(shè)計、酒店式的服務(wù)一環(huán)內(nèi)亞CBD區(qū)域純寫字樓實力發(fā)展商擁有精致的休閑區(qū)域甲級寫字樓標準e時代前所未有的服務(wù)特色24小時式寫字樓基本屬性中檔寫字樓45目錄第一部分:項目概況第二部分:合肥市辦公樓項目市場概況第三部分:項目定位及SWOT分析第四部分:營銷定位及主題概念第五部分:營銷推廣及廣告策略第六部分:項目價格定位目錄第一部分:項目概況46項目發(fā)展思路思考1、必須是差異化的創(chuàng)新個性產(chǎn)品基于合肥目前寫字樓競爭現(xiàn)狀，為避免項目淹沒于市場的白熱化競爭之中，從區(qū)域市場中迅速脫穎而出，因此產(chǎn)品必須具備足夠的個性和差異化，必須是全新的創(chuàng)作，具備獨一無二的個性品質(zhì)。產(chǎn)品創(chuàng)新的方向：目標客戶群更細分，避免泛化；市場定位差異化，產(chǎn)品硬環(huán)境要創(chuàng)新化設(shè)計，滿足商務(wù)的個性化需求。項目發(fā)展思路思考1、必須是差異化的創(chuàng)新個性產(chǎn)品472、跳出北一環(huán)看項目從項目未來發(fā)展看，本案需要跳出北一環(huán)片區(qū)來審視，不僅是北一環(huán)片區(qū)寫字樓的升級版，甚至是終結(jié)版。一方面要通過特殊人群的定位吸引一部分城區(qū)客戶，另一方面文化的類聚效應(yīng)又會把區(qū)域其它商務(wù)樓的客戶吸引過來，打造北一環(huán)片區(qū)個性商務(wù)的目的地和一環(huán)內(nèi)亞CBD區(qū)域的新一代商務(wù)領(lǐng)導(dǎo)形象。并與財富廣場500強形象定義進行差異化。2、跳出北一環(huán)看項目48營銷定位24H新銳商務(wù)館定位語：亞CBD新銳商務(wù)文化策源地“24H”即24小時的，指該物業(yè)所提供的商務(wù)配套是24小時全天候的，滿足入駐企業(yè)在任何時段辦公的需求。以創(chuàng)導(dǎo)全天候的新一代商務(wù)生活，充分尊重知識型成長型的中小企業(yè)需求?！靶落J”指具有實干精神和人文特質(zhì)的新型中小型企業(yè)。是對本案目標客戶群體的整體形象界定。新即新生代，銳含有鋒銳之意，新銳也即新生代的先鋒人士，是與時俱進的，代表城市精神的。“商務(wù)館”的概念強調(diào)本案商務(wù)寫字樓的精致性，并對其提升，符合本案體量及配套設(shè)施的純商務(wù)寫字樓的概念。營銷定位24H新銳商務(wù)館49案名定位結(jié)合本項目特點，和對24H商務(wù)文化的提煉，我們建議案名為

星?！みh航大廈1、大廈建筑造型獨特，新款，富有震撼力，具有很強的遠航識別性，案名和建筑產(chǎn)生很好的契合和記憶點，便于市場理解和傳播。2、遠航即為領(lǐng)航，案名本身蘊涵其國際性視野和領(lǐng)先者的商務(wù)姿態(tài)，3、案名本身易讀易記易傳播，大氣穩(wěn)重是關(guān)鍵因素。案名定位結(jié)合本項目特點，和對24H商務(wù)文化的提煉，我們50主題概念24H新銳商務(wù)館，領(lǐng)銜亞CBD1、強調(diào)全天候的商務(wù)概念，用數(shù)字化強化，突出時尚感。2、強調(diào)“商務(wù)館”的概念，突出精致商務(wù)內(nèi)涵3、強調(diào)“新銳商務(wù)館”概念，亮出項目個性色彩主題概念24H新銳商務(wù)館，領(lǐng)銜亞CBD51本案對核心概念的支持24H新銳商務(wù)館全天候的多功能商務(wù)中心共享部份生活配套商務(wù)部份物業(yè)部份24小時不同時段的商務(wù)會議、票務(wù)、打印、傳真、信息網(wǎng)絡(luò)、程控交換系統(tǒng)、銀行24小時餐飲、咖啡廳、大堂空間、休閑空間、綠化空間、電梯、車位類酒店管理的24小時物業(yè)服務(wù)、自助洗衣房、24小時監(jiān)控及樓宇可視對講、24小時保安服務(wù)本案對核心概念的支持全天候的多功能商務(wù)中心24小時不同時段的52目錄第一部分:項目概況第二部分:合肥市辦公樓項目市場概況第三部分:項目定位及SWOT分析第四部分:營銷定位及主題概念第五部分:營銷推廣及廣告策略

第六部分:項目價格定位目錄第一部分:項目概況53項目營銷主要賣點提煉1、區(qū)域環(huán)境：一環(huán)內(nèi)，亞CBD財富礦脈本案位于一環(huán)邊的城市亞CBD區(qū)域，是未來成長型中小企業(yè)騰飛的基地，與盡享城市繁華與商務(wù)便利，因此從城市規(guī)劃看，具有無限的市場潛力。2、區(qū)域價值：成熟的商務(wù)環(huán)境和休閑氣質(zhì)強調(diào)北一環(huán)片區(qū)成熟的商務(wù)氛圍和商業(yè)休閑環(huán)境，提升產(chǎn)品價值。3、產(chǎn)品價值：城市先鋒的商務(wù)方向，創(chuàng)導(dǎo)商務(wù)個性化從文化上突出商務(wù)的先鋒精神和個性化的商務(wù)特質(zhì)，與市場進行密碼對接。體現(xiàn)新銳企業(yè)的工作方式。商務(wù)的，人文的，新銳的。項目營銷主要賣點提煉1、區(qū)域環(huán)境：一環(huán)內(nèi)，亞CBD財富礦脈544、產(chǎn)品品質(zhì)：新生代類純寫字間在硬環(huán)境上強調(diào)本案智能化配套的科技含量，突出項目作為純寫字間的價值所在。突出項目位于亞CBD的高度性價比。5、項目差異化特征：24H新銳商務(wù)館強調(diào)24小時全天候的商務(wù)館概念。6、投資價值：領(lǐng)銜亞CBD，領(lǐng)跑北一環(huán)突出項目的新銳精神，由新銳文化引領(lǐng)區(qū)域商務(wù)潮流。強調(diào)該區(qū)域所具有的市場空白和市場先機。7、品質(zhì)細節(jié)：自由靈動空間，細節(jié)體現(xiàn)人文關(guān)懷強調(diào)戶型的靈動多變和功能模糊，在建筑細節(jié)方面體現(xiàn)商務(wù)的人文關(guān)懷。4、產(chǎn)品品質(zhì)：新生代類純寫字間55形象推廣策略1、密碼對接。設(shè)定一個或多個能夠讓目標客戶群心領(lǐng)神會的密碼來引起目標客戶的關(guān)注和認同。2、打造新銳商務(wù)理念。24小時新銳商務(wù)館，突出該概念的原創(chuàng)所帶來的市場競爭力。3、情感關(guān)懷。制定能夠引起目標客戶群的情感共鳴的營銷手段。4、以整體感和系列性突出本案品質(zhì)。整合所有的廣告載體優(yōu)勢，設(shè)計在銷售各階段廣告系列，使所有的廣告縱向橫向都具有整體感和系列性。同時，每個廣告又要有自身的訴求點。

形象推廣策略1、密碼對接。設(shè)定一個或多個能夠讓目標客戶群心領(lǐng)56廣告推廣主題在廣告推廣上，本案應(yīng)根據(jù)入市時間和銷售階段性策略，設(shè)置幾個廣告主題，最主要的，應(yīng)從以下幾個方面來闡述：1、形象訴求主題：即從區(qū)域文脈、整體定位、片區(qū)環(huán)境等進行形象塑造2、文化訴求主題：從新銳商務(wù)文化角度挖掘其個性化的人文內(nèi)涵3、產(chǎn)品品質(zhì)主題：從產(chǎn)品本身尋求其廣告推廣的訴求主張廣告推廣主題在廣告推廣上，本案應(yīng)根據(jù)入市時間和銷售階段57廣告訴求的重點1、從地段優(yōu)勢尋找訴求點：2、從規(guī)劃特點尋找訴求點：3、從戶型格局和建筑空間尋找訴求點：4、從商務(wù)方式去挖掘5、從產(chǎn)品品質(zhì)尋求訴求點6、從產(chǎn)品特色角度挖掘7、從投資收益尋找訴求點廣告訴求的重點1、從地段優(yōu)勢尋找訴求點：58廣告創(chuàng)意表現(xiàn)1、在北一環(huán)，天下英雄舞臺！2、亞CBD財富礦脈，引領(lǐng)淘金時代！3、城市先鋒的商務(wù)方向———領(lǐng)跑北一環(huán)，創(chuàng)導(dǎo)人文商務(wù)4、24H新銳商務(wù)館，領(lǐng)銜亞CBD！5、“富礦”商務(wù)地帶！為先鋒企業(yè)奠定騰飛起點！6、有夢想就有可能！———遠航大廈，成就夢想的平臺7、永不落幕的時尚商務(wù)休閑館！8、財智時代知本英雄的起跑線！9、只要“新銳”，拒絕傳統(tǒng)！———新生代的“新”，鋒銳的“銳”廣告創(chuàng)意表現(xiàn)1、在北一環(huán)，天下英雄舞臺！59媒體策略1、媒體選擇主流媒體（報紙、電視）戶外廣告電子樓書網(wǎng)絡(luò)廣告2、媒體廣告策略入市前強調(diào)軟文炒作對項目形象的塑造作用；注重軟文與硬廣告的協(xié)調(diào)和相互支持；注重對新銳一族文化的訴求和情感說服；實行組合拳方式，制造最大廣告效應(yīng)；注重對網(wǎng)絡(luò)媒體的應(yīng)用，重視新銳公司喜上網(wǎng)的特性；媒體策略1、媒體選擇60營銷推廣策略1、注重文化公關(guān)行銷活動運用圍繞“24H新銳商務(wù)館”的營銷主題、企業(yè)形象、產(chǎn)品價值，并根據(jù)工程進度、開發(fā)進度組織相關(guān)的促銷活動和公關(guān)活動。不定期策劃、制造一些新聞事件，使項目保持較高曝光率，用形式多樣的活動事件支撐項目知名度和美譽度?！J購活動※開盤活動※文化公關(guān)活動※封頂慶典※業(yè)主聯(lián)誼活動※政府活動或會議※行業(yè)會議或?qū)I(yè)論壇2、適當制造新聞話題營銷推廣策略1、注重文化公關(guān)行銷活動運用613、加強促銷組合運用促銷組合框架人員：置業(yè)顧問。角色：投資理財專家，理性色彩濃厚大眾推銷公共展示媒介推廣銷售促進（SP）活動VIS系統(tǒng)設(shè)計及應(yīng)用印刷品現(xiàn)場及戶外樓書DM單、海報售樓處圍墻及周邊環(huán)境展示其他戶外廣告及看板軟文炒作（提前預(yù)熱及中期維持）硬體廣告報紙（主流報刊）電視廣告：收視率較高的新聞及娛樂節(jié)目時間：開盤期及其他促銷關(guān)鍵點主題：公關(guān)活動，3、加強促銷組合運用人員：置業(yè)顧問。角色：投資理財專家，理性62目錄第一部分:項目概況第二部分:合肥市辦公樓項目市場概況第三部分:項目定位及SWOT分析第四部分:營銷定位及主題概念第五部分:營銷推廣及廣告策略第六部分:項目價格定位目錄第一部分:項目概況63項目價格定位我們運用市場比較法對項目進行價格定位：選取了在銷或已交付使用的8個樓盤作為參照物(它們與本案相比擁有一個相同的屬性,為合肥市具有代表性的寫字樓項目)項目價格定位64類比項目綜合比較表類比因素CBD中央廣場仁和大廈新都會·環(huán)球廣場中環(huán)國際大廈財富廣場富臨廣場安徽國際商務(wù)中心鼎好家銀河灣靠近馬路適宜辦公的本案權(quán)重一、地段資源綜合3.73.6253.2253.33.42.53.353.13.11.地理位置4.54.53.53.53.5243.53.50.252.交通條件443.53.53.533.53.53.50.23.市政配套4444.54.534.5440.24.不可控制污染、干擾因素221.522.5322.52.50.15.自然環(huán)境222223.52220.16.周邊社區(qū)成熟度443.53312.52.52.50.17.項目規(guī)模3.52.32.53.5121.50.50.05類比項目綜合比較表CBD中央廣場仁和大廈新都會·環(huán)球廣場中環(huán)65二、項目可提升價值判斷3.83.353.553.53.552.453.552.953.051.戶型設(shè)計43.53.5443.5433.50.42.建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)4343.53.52.53.5330.23.周邊配套和物業(yè)管理4443.531.53.532.50.24.空間布局和景觀設(shè)計2.52.52.52.52.51.523.52.50.15.發(fā)展商品牌和實力3.5332.5413.5230.1三、其他因素4.54.54.533.51.754.253.251.51.周邊是否有購物場所4.54.54.533.514220.52.工程進度（是否現(xiàn)房）4.54.54.533.52.54.54.510.5二、項目可提升價值判斷3.83.353.553.53.55266項目綜合比較分數(shù)3.8153.61253.46653.343.46252.4073.513.0622.9225一、地段資源綜合3.73.6253.2253.33.42.53.353.13.10.55二、項目可提升價值判斷3.83.353.553.53.552.453.552.953.050.35三、其他因素4.54.54.533.51.754.253.251.50.1

說明：由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤類比因素，因此只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤類比因素。我們列出了若干個類比因素，并分為五個等級：低等、中低等、中等、中高等、高等，對應(yīng)的分值為1、2、3、4、5分，分值越大，表示等級越高。權(quán)重是一個定級因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)，其數(shù)值的大小是根據(jù)樓市現(xiàn)狀、當?shù)鼐用竦南M習(xí)慣和行業(yè)慣例等因素而得出。項目綜合比較分數(shù)3.8153.61253.46653.34367價格系數(shù)表項目參數(shù)CBD中央廣場仁和大廈新都會·環(huán)球廣場中環(huán)國際大廈財富廣場富臨廣場安徽國際商務(wù)中心鼎好家銀河灣現(xiàn)在均價（未含供暖）P53504800435047005000280045003500項目綜合比較分數(shù)S3.8153.616253.466253.343.46252.40753.513.0625價格系數(shù)（元/平方米）T=P/S1402.39511327.34181254.95851407.18561444.04331163.03211282.05121142.8571價格系數(shù)權(quán)重0.050.10.150.150..050.150.10.25加權(quán)價格系數(shù)（元/平方米）

1274.957795

備注說明：樓盤均價中的期房由售樓處的報價得出，現(xiàn)房由全市幾大二手房交易公司提供的若干實際成交價格綜合分析后得出。

價格系數(shù)表CBD中央廣場仁和大廈新都會·環(huán)球廣場中環(huán)國際大廈681274.957795×2.9225=3726.0461558875元/平方米

約為3700元/平方米結(jié)論：運用市場比較法對合肥市同質(zhì)樓盤分析判斷后得出，市場銷售價格應(yīng)為3700元/平方米。1274.957795×2.9225=3726.04615569星海遠航大廈項目提案2008年8月23日星海遠航大廈項目提案70目錄第一部分:項目概況第二部分:合肥市辦公樓項目市場概況第三部分:項目定位及SWOT分析第四部分:營銷定位及主題概念第五部分:營銷推廣及廣告策略第六部分:項目價格定位目錄第一部分:項目概況71一項目區(qū)位概況本項目位于合肥市濉溪路與肥西路交叉口,屬于合肥市廬陽區(qū)。該區(qū)是以合肥市老城區(qū)為主體，輻射發(fā)展的一個大區(qū)，為合肥市城市的核心區(qū)，是全省政治、經(jīng)濟、文化、金融中心。隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，本區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，形成了兩大房地產(chǎn)板塊：一環(huán)路與環(huán)城路板塊及廬陽開發(fā)區(qū)北部主團。

本項目位于合肥市一環(huán)線內(nèi)，規(guī)劃中的沃爾瑪超市近在咫尺。一環(huán)路交通便捷，擁有十多條公線路。項目周邊擁有大量的房地產(chǎn)住宅項目以及財富廣場等辦公類項目，隨著周邊項目的不斷交付使用，本區(qū)的人流、物流、信息流將不斷提高和發(fā)展，依托本區(qū)塊原有經(jīng)濟基礎(chǔ)，本區(qū)塊將成為合肥市又一經(jīng)濟領(lǐng)袖區(qū)。一項目區(qū)位概況本項目位于合肥市濉溪路與72二項目的工程概況設(shè)計概況

本項目建筑由1幢獨立樓宇組成，項目建設(shè)配套有一個大型地下車庫。以塑造區(qū)域標志性建筑為設(shè)計原則，力求與眾不同?？傮w形象設(shè)計給視角帶來了強烈的沖擊，讓人過分不忘，突顯標志性建筑的魅力。建筑概況項目用地面積3658.5㎡，總建筑面積18120㎡，地上建筑面積15350㎡，地下建筑面積2770㎡，項目容積率4.196，綠地率35.5%。

二項目的工程概況設(shè)計概況建筑概況73目錄第一部分:項目概況第二部分:合肥市辦公樓項目市場概況第三部分:項目定位及SWOT分析第四部分:營銷定位及主題概念第五部分:營銷推廣及廣告策略第六部分:項目價格定位目錄第一部分:項目概況74合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程A、合肥市的寫字樓市場的發(fā)展時間不長，但是起點較高，發(fā)展也是極為迅速?？梢哉f在2003年之前，合肥市真正意義上的純辦公寫字樓幾乎沒有。以為在這之前的相當長一段時間里，合肥有很多公司的辦公場所都在一些小區(qū)，或是臨街的商業(yè)用房，或一些商住樓，寫字樓都被這樣的場所代替，而面向市場供應(yīng)的純辦公寫字樓很少。合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程A、合肥市的寫字樓市場的發(fā)展時間不長75B、2004年，天徽大廈和財富廣場的相繼推出，宣告了合肥市寫字樓市場的正式啟動。也許是眾多開發(fā)商同時看到了寫字樓的市場潛力，紛紛投資興建寫字樓項目，寫字樓數(shù)量迅猛上升。僅這一年，寫字樓的銷售總量就達19.03萬平方米，占非住宅總量的4.3%，占非住宅總銷售量的22.7%。寫字樓市場開始進入繁榮發(fā)展期。B、2004年，天徽大廈和財富廣場的相繼推出，宣告了合肥76C、04、05和06年推出市場的寫字樓項目曾出不窮，如萬通大廈、天怡商務(wù)中心、安徽國際商務(wù)中心、CBD中央廣場、香港廣場、新都會·環(huán)球廣場、中環(huán)·國際廣場、恒豐大廈、旺城國際等。這些寫字樓的推出使得合肥市的寫字樓供應(yīng)量迅速飽和，甚至出現(xiàn)了一定比例的的空置。寫字樓市場的發(fā)展趨于平靜，開發(fā)商對于寫字樓的投資也趨于理智。C、04、05和06年推出市場的寫字樓項目曾出不窮，如萬通77合肥寫字樓的發(fā)展特點首先從地域特征上看，合肥寫字樓區(qū)域集中化已非常明顯。合肥寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級地段，重點以推行地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取市場認可。2006年合肥市推出6幅新寫字樓用地（紅星路商之都地塊，長江路華僑飯店地塊，新站區(qū)合肥經(jīng)濟大廈總部，新城國際，天徽廣場，綠地藍海）大多位于合肥主城區(qū)以及政務(wù)新區(qū)黃金位置，維持固定高級地段供應(yīng)水平。合肥寫字樓的發(fā)展特點78其次，從寫字樓的配套設(shè)施上看，都較為高檔，5A級的寫

字樓頻頻推出。自從2003年以來合肥房產(chǎn)市場波瀾起伏，寫字樓市場潛力不斷顯露，需求者對寫字樓的要求越來越高，包括高效性、先鋒性、展示性、24小時、技術(shù)化、年輕化、多樣化等。合肥商務(wù)辦公需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次為地域交通，再次為租金或售價以及物業(yè)管理水平，同時對周邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了合肥今后開發(fā)的寫字樓會產(chǎn)生個性化特色、目標性細分的方向。其次，從寫字樓的配套設(shè)施上看，都較為高檔，5A級的79

再次從市場供求來看，合肥市的寫字樓市場的發(fā)展速度驚人。隨著合肥城市化進程的加速，合肥城市經(jīng)濟由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主，合肥寫字樓的需求量將進一步增加，寫字樓開發(fā)前景看好。但經(jīng)歷近兩年來大批寫字樓投放市場的沖擊和洗禮，合肥寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進，啟動項目沒有細分客，不考慮錯位競爭，寫字樓市場出現(xiàn)了一定程度的盲目投資現(xiàn)象；畢竟合肥是綠色科技城市，不像上海、北京，世界500強在合肥落戶的并不多，因此造成如今合肥的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下的狀況。再次從市場供求來看，合肥市的寫字樓市場的發(fā)展速度驚80合肥市寫字樓市場發(fā)展前景與趨勢

隨著合肥經(jīng)濟的迅速起飛，寫字樓市場也開始迅速騰飛。寫字樓市場的供應(yīng)量在短短的幾年時間里就從短缺變成了飽和。寫字樓的銷售也隨之進入了平淡期。從2005年到2007年，三年內(nèi)共有超過200萬平方米的新寫字樓入市，預(yù)計將會超越之前十年新寫字樓上市的總和；其中合肥政務(wù)文化新區(qū)將占大量，該區(qū)由05、06兩年間共推出3幅用地，合計300多畝，該區(qū)開發(fā)面積會達到100萬平方米左右。2007年注定將是合肥市寫字樓進入新一輪供應(yīng)的高峰期，市場競爭也將日益激烈。

合肥市寫字樓市場發(fā)展前景與趨勢81合肥市辦公類商品房近期銷售情況

經(jīng)歷過去三年的瘋狂銷售時期，合肥市近期寫字樓的銷售速度趨于平緩。我們從合肥市2006年第四季度的辦公類商品房的銷售數(shù)據(jù)來分析合肥市近期的寫字樓市場狀況。合肥市辦公類商品房近期銷售情況經(jīng)歷過去三年的瘋狂銷售時期，82合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售價格分析圖1：2006年4季度合肥市辦公類商品房銷售均價圖（單位：元/㎡）合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售價格分析83從各區(qū)域的辦公類商品房銷售均價上可以看出，合肥市的老城區(qū)板塊的價格相對較高，但幾個開發(fā)區(qū)的寫字樓價格與市區(qū)已經(jīng)相差無幾。政務(wù)區(qū)由于近幾年的人氣突升，寫字樓的價格也是隨之猛漲，其價格之高預(yù)期目前的地區(qū)人氣狀況形成了較大的反差，這也可以看出寫字樓具有較大的投資性。從各區(qū)域的辦公類商品房銷售均價上可以看出，合肥市的老城區(qū)板塊84合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售套數(shù)分析圖2：2006年4季度合肥市分區(qū)辦公類商品房銷售套數(shù)圖（單位：套）合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售套數(shù)分析85四季度的商品房銷售開始回暖，銷售套數(shù)較多的是廬陽區(qū)和新站區(qū)。廬陽區(qū)的寫字樓基本上集中在合肥的老城區(qū)，而新站區(qū)近幾年發(fā)展迅速，周邊的配套也相對比較成熟，形成了自己的商業(yè)中心，地段優(yōu)勢不斷顯現(xiàn)，這一地區(qū)的寫字樓銷售狀況較好，也說明寫字樓對于地段位置的依賴性較強。高新區(qū)和經(jīng)濟區(qū)等距離市區(qū)較遠的地段銷售狀況則比較一般。四季度的商品房銷售開始回暖，銷售套數(shù)較多的是廬陽區(qū)和新站區(qū)。86合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售面積分析圖3：2006年4季度合肥市辦公類商品房銷售面積圖（單位：平方米）合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售面積分析87從銷售面積的數(shù)據(jù)看，仍然是老市區(qū)的銷售面積比較大。結(jié)合銷售套數(shù)的數(shù)據(jù)來看，辦公類商品房的套均面積一般在300平方米左右，當然現(xiàn)在的寫字樓都是全框架結(jié)構(gòu)，戶型面積都是可以任意分割的，但300平方米可能是一個比較受市場歡迎的單套面積范圍。某大廈項目提案課件88合肥市各區(qū)域辦公類商品房供銷比例分析圖4：2006年4季度合肥市辦公類商品房供銷比例示意圖合肥市各區(qū)域辦公類商品房供銷比例分析89廬陽區(qū)和政務(wù)區(qū)在銷售的套數(shù)方面，都達到了本季度供應(yīng)量的近一半左右，政務(wù)區(qū)的銷售面積甚至達到了季度供應(yīng)量的60%以上。其他地區(qū)的兩項數(shù)據(jù)則基本都在10%左右，銷售狀況比較一般。廬陽區(qū)和政務(wù)區(qū)在銷售的套數(shù)方面，都達到了本季度供應(yīng)量的近一半90合肥市近期辦公類商品房綜合分析

從以上數(shù)據(jù)可以看出，合肥市4季度的辦公類商品房銷售隨著住宅銷售的升溫，也在回暖之中，廬陽區(qū)和新站區(qū)表現(xiàn)得極為明顯。辦公類商品房的銷售對于地段仍有較大的依賴性。隨著合肥個開發(fā)區(qū)的發(fā)展，新型的區(qū)域中心也在不斷形成，而且新區(qū)域中心的寫字樓價格也在比肩老城區(qū)，從一個側(cè)面也可以反應(yīng)出消費者對于寫字樓的區(qū)域位置的要求已經(jīng)有了潛移默化的改變。當然還有值得注意的一點，就是隨著國家對商品房住宅市場的調(diào)控和規(guī)范，越來越多的人已經(jīng)將投資的方向轉(zhuǎn)向了寫字樓市場，這也是新區(qū)寫字樓市場價格較高的原因之一。合肥市近期辦公類商品房綜合分析從以上數(shù)據(jù)可以看出，合肥市491合肥市寫字樓個案分析項目名稱：天徽大廈開發(fā)商：安徽華松物業(yè)有限公司地址合肥市市府廣場建筑類別高層(商業(yè)寫字樓)售樓熱價4100元/平米樓層：共28層，單層標高3.6米；入住日期2003-8-23戶型面積：125平方米--290平方米目前租價：40～60元/平米/月，交通狀況：113、109、106、1、3、4、5、9合肥市寫字樓個案分析92項目名稱：新都會·環(huán)球廣場地址：馬鞍山南路與屯溪路交匯處東南側(cè)聯(lián)系電話:0551-46507884650888

發(fā)展商:安徽國圣房地產(chǎn)開發(fā)公司

建筑設(shè)計院：上海第九設(shè)計院建筑面積：約9萬平方米:總層數(shù)26層均價：4280元/平方米付款方式:銀行按揭貸款\一次性付款交通狀況:109、122、21、153車位：584個項目介紹新都會·環(huán)球廣場寫字樓——大合肥的城市坐標，以王者的遠見，打造國際化現(xiàn)代商務(wù)寫字樓，在萬從矚目中榮耀登場！六大新商務(wù)宣言：新商務(wù)標志：城市坐標，占據(jù)一環(huán)線與馬鞍山路黃金節(jié)點；新商務(wù)品質(zhì)：與世界五百強企業(yè)并肩前行；新商務(wù)自由：辦公面積自由組合，順應(yīng)企業(yè)經(jīng)營不斷調(diào)整變化；新商務(wù)空間：時尚SOHO，第間均設(shè)獨立茶水間、衛(wèi)生間，便捷辦公新體驗；新商務(wù)健康：擁有5000㎡合肥最大空中花園，在陽光與花香中健康辦公；新商務(wù)配置：四部高速電梯，22000㎡地下停車場，超級配備，優(yōu)質(zhì)辦公享受。主要問題點：沿馬鞍山路和屯溪路退讓較少，門前廣場相對不開闊，且有高差形成坡度，造成地面停車不便，且因家樂福購物廣場造成的停車需求，整體造成了車位的緊張。項目名稱：新都會·環(huán)球廣場93樓盤名稱:CBD中央廣場售樓地址:合肥長江中路369號(合肥一中旁) 聯(lián)系電話2828080發(fā)展商:安徽安興發(fā)展股份有限公司 物業(yè)公司:深圳鵬基物業(yè)管理有限公司占地面積:14154

㎡

建筑面積：13.6余萬㎡標志概括：高科技標志性投資型商業(yè)樓盤付款方式:一次性付款\銀行按揭貸款按揭首付4成貸款六成最長可十年按揭面積區(qū)間：80平米至整層自由分割 公攤：寫字樓40%多均價：5317元／平方米 物業(yè)管理：5元/平方周邊配套：周邊交通便利,有32條公交線路從此經(jīng)過;中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國交通銀行、中信實業(yè)銀行遍布CBD周邊;大型餐飲娛樂場所如天都大酒店、黃山飯店、澳瑞特大酒店、金滿樓近在咫尺層高：3.8米一樓大堂9.3米空中花園：近5000平方米項目簡介：由實力雄厚的安徽旅游集團和安興發(fā)展聯(lián)手斥巨資傾力打造的ＣＢＤ·中央廣場，位于長江中路三孝口黃金地段，以其國際化的定位、前瞻性的規(guī)劃和全能及人性化的社區(qū)生活形態(tài)，一亮相就贏得了社會各界的廣泛關(guān)注和市場的空前反響。在合肥市經(jīng)濟迅速發(fā)展的大背景下，它將提升合肥市的良好城市形象，顛覆傳統(tǒng)社區(qū)形態(tài)及商務(wù)辦公模式，讓合肥新貴從容駕馭都市的巔峰生活。樓盤名稱:CBD中央廣場94項目名稱：財富廣場

發(fā)展商：安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司投資商：安徽郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司建筑類別：商務(wù)寫字樓位置：合肥市濉溪路287號占地面積：5萬平方米開盤時間：03年12月12日交通狀況：

124，12，22，137，14，104，7單價約5000元/㎡層高:

1F:

4.8米

2F---4F:

4.2米

5F---6F:

3.6米

7F及以上:

3.4米大堂挑空：９米，大理石地面，花崗巖電梯門廳。車位:

地下67個(緊鄰專用停車場200個車位)總層數(shù)：28層地上27層、地下1層電梯：7部

美國奧的斯電梯采暖:

中央空調(diào)

項目介紹：財富廣場北臨合肥市一環(huán)路，南靠合肥頂級高尚社區(qū)—栢景灣，是一個集商務(wù)寫字樓、酒店、公寓、高檔商場為一體的綜合性項目，項目首期工程是近5萬平方米的純商務(wù)寫字樓，1—3F為商業(yè)，4F為辦公配套，5F以上為商務(wù)辦公。二期占地面積：7.8萬㎡06年5月份開盤每三層設(shè)有空中花園主要問題點：停車位極度缺乏，沿可苑路作為主要停車地點，門前廣場較小，空間不通暢。項目名稱：財富廣場 95項目名稱：中環(huán)國際大廈

位置：合肥勝利路與臨泉路交匯處聯(lián)系電話4244446

發(fā)展商:中環(huán)地產(chǎn)/合肥華歐置業(yè)有限公司

占地面積:四萬余平方米

建筑面積:六萬余平方米

共29層均價：4850元/平方米付款方式:一次性付款\銀行按揭付款公攤：25%多物管：3元/㎡項目介紹：中環(huán)國際大廈座落于合肥市勝利路與臨泉路交匯處，由雙百米建筑——甲級寫字樓、連幢商務(wù)公寓、會所和泊車場構(gòu)成，樓高百米，共31層（底下2層）。談硬件：四部高速電梯（其中兩部為安徽最高觀景電梯）、鋼化玻璃幕墻、中央空調(diào)，地下兩層泊車位；論環(huán)境：20000平方米市政綠地環(huán)繞、城市硬地廣場——勝利廣場百米之遙、按大廈內(nèi)工作人群千余人計，平均每人奢侈地擁有20平方米綠地、更遑論高處近享生態(tài)公園、瑤海公園，遠觀逍遙古津和包河秀色；配套：行政樓層高規(guī)格會議室配套及VIP行政酒廊；周邊：五星級元一國際大酒店、美國時代影城、金馬保齡球館、合肥新聞中心、西湖藍寶大酒店等頂級商服設(shè)施。大堂：電梯門廳：精裝一步到位停車場：設(shè)地下停車場，自行車存放位及部分地面泊車位項目名稱：中環(huán)國際大廈

96項目名稱：

仁和大廈

地理位置：長江中路與益民街交匯處 投資商：合肥城建股份占地面積：1200㎡

總建筑面積：27000㎡單價范圍：4600—5300元/㎡，上下層差價50元/㎡ 均價：4800元/㎡付款方式：40%一次付款無折扣銀行貸款額度：60%年限：10年物管費：3元/平米建筑樓層：地上26F地下2F規(guī)劃戶型面積：134-200㎡ 主力面積：150㎡車位數(shù)：地下50，地面約60輛綜合分析：環(huán)境：位于長江中路商業(yè)辦公黃金地段，交通便捷，是合肥市商務(wù)金融中心。周邊已形成良好的金融商業(yè)環(huán)境。規(guī)劃：商辦樓，5-13層公寓性質(zhì)，衛(wèi)生間簡裝修，衛(wèi)生間,廚房和主臥有內(nèi)墻其余無分割。1-4商網(wǎng)，14-24寫字樓，整層出售。25-26是設(shè)備層。中央空調(diào)夏天7元/㎡，冬天5元/㎡。電梯是德國品牌，一秒半一層。優(yōu)劣勢：容積率過高，出行交通不便，價格較高。優(yōu)勢，配套設(shè)施齊全，地段優(yōu)越，外立面新穎,物管素質(zhì)較高，服務(wù)周到。主要問題點：長江路交通干線，西向車輛進入不便，門前廣場開闊可停車60輛，但由于不限于本樓宇自身辦公停車，社會車輛也可停車，故停車問題也較為嚴重，辦公區(qū)域入口朝南，須繞行，稍有不便。項目名稱：仁和大廈97各案分析總結(jié)1、從格價方面來看：合肥市寫字樓價格由于其所處地段、品質(zhì)的差異，價格差距明顯。價格最低約在4000元/平方米左右，最高超過了6000元/平方米。2、CBD中央廣場、徽商·國際大廈因其位于合肥市市中心，交通相對便利，商業(yè)板塊集中，濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了該板塊的寫字樓的市場價值。3、從租金方面看：各寫字樓租金差距較大，從25——40元/平方米/月不等，平均租金約在35元/平方米/月左右。寫字樓的售價很高，但相應(yīng)的租金價格卻保持在較低的水平。售價與租價的不平衡造成了投資者投資回報率不高，抑制了投資者對純寫字樓的投資熱情。各案分析總結(jié)1、從格價方面來看：合肥市寫字樓價格由于其所處地984、一環(huán)以內(nèi)，特別是長江中路板塊由于商務(wù)環(huán)境和新興甲級寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場價值高，未來升值趨勢明顯。而位于一環(huán)外的寫字樓受其外部環(huán)境的影響，租金水平較低，但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴展，寫字樓在未來會有很大的發(fā)展空間，而且租金價位相信也會隨之有所上漲。5、電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。一些寫字樓在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。6、停車位相對較少，這幾乎是合肥大都寫字樓都面臨的問題。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標之一。4、一環(huán)以內(nèi)，特別是長江中路板塊由于商務(wù)環(huán)境和新興甲級寫字樓99寫字樓的未來發(fā)展趨勢根據(jù)合肥市總體規(guī)劃，到2010年，合肥的人口規(guī)模、用地規(guī)模和經(jīng)濟規(guī)模分別為300萬、280萬平方公里、1000億，最終目標是建立一個現(xiàn)代化大都市。城市的整體發(fā)展了，勢必帶動寫字樓市場的發(fā)展。隨著現(xiàn)代生活方式和工作方式所呈現(xiàn)的新特征，寫字樓市場也出現(xiàn)了一些新的趨勢。（三大趨勢，寫字樓向政務(wù)區(qū)發(fā)展；隨著舊城改造的進行，在一環(huán)內(nèi)片區(qū)寫字樓的興起；寫字樓高端方向的發(fā)展，但高端化的寫字樓只能是小而精。）寫字樓的未來發(fā)展趨勢根據(jù)合肥市總體規(guī)劃，到2010年，合肥100趨勢一：人性化和生態(tài)化隨著人們對辦公環(huán)境需求的日益提高，對綠色景觀的日益渴求，生態(tài)化寫字樓被開發(fā)商迅速看好。辦公環(huán)境的人性化，可以提高工作人員的工作效率提高，減少寫字樓帶來的負面效應(yīng)趨勢二：智能化與高端化自動化辦公理念的流行，寫字樓也在朝智能化發(fā)展，如通訊自動化系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、保安自動化管理系統(tǒng)等的應(yīng)用越來越廣泛。同時，高端化的寫字樓隨著市場需求的增加，在未來也會得到充分的發(fā)展。趨勢三：客群化發(fā)展

隨著社會分工明確化、細分化速度的加快，寫字樓客戶的行業(yè)特性更為突出，具有高品質(zhì)的寫字樓將一改“有客必租”的做法而向“擇客而租”發(fā)展。利用入駐企業(yè)的知名度、檔次來突出寫字樓自身的品牌優(yōu)勢。趨勢四：規(guī)模化與綜合性發(fā)展大體量寫字區(qū)的開發(fā)是一個趨勢。綜合性、多功能性，給業(yè)主提供全方位配套服務(wù)的寫字區(qū)已在許多城市成熟發(fā)展。大規(guī)模寫字區(qū)的影響力已在形成。一般一個國際化寫字區(qū)的開發(fā)體量約在10萬平方米左右，可滿足約10000人辦公和商務(wù)，并集合辦公、會議、展示、交流、商業(yè)等多種商務(wù)功能，產(chǎn)生１＋１＞２的復(fù)合效應(yīng)。趨勢一：人性化和生態(tài)化101總結(jié)：經(jīng)過對合肥市寫字樓市場的調(diào)研分析，結(jié)合目前合肥市寫字樓市場的發(fā)展動態(tài)，做出以下總結(jié)：合肥市經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，制約了合肥市寫字樓的發(fā)展。合肥市寫字樓分布的特征是：集中分布在一環(huán)線以內(nèi)，特別是長江路與市府廣場板塊。以及蒙城路北二環(huán)板塊和步瑞琪IT專業(yè)市場板塊。地段和交通依然是影響合肥市寫字樓開發(fā)銷售和出租率的主要因素，同時寫字樓的品質(zhì)與售價也是決定銷售與出租的重要因素。合肥地區(qū)寫字樓的品質(zhì)不高，寫字樓本身的配套欠缺。電梯與車位的數(shù)量相對較少，制約了寫字樓品質(zhì)的提升，直接影響到寫字樓的租售。寫字樓客戶以外地駐合肥分支機構(gòu)以及合肥服務(wù)性行業(yè)主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)等行業(yè)。寫字樓出租率比校高，達到了80%左右；但是同時銷售率卻比較低，整體在40％左右。說明市場對寫字樓仍然有一定需求，但這種需求并不充分。近年來合肥市寫字樓需求受到商住樓市場的沖擊較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，需求方大都是剛起步的小公司。商住樓的客戶是寫字樓市場的潛在客戶。總結(jié)：經(jīng)過對合肥市寫字樓市場的調(diào)研分析，結(jié)合目前合肥102目錄第一部分:項目概況第二部分:合肥市辦公樓項目市場概況第三部分:項目定位及SWOT分析第四部分:營銷定位及主題概念第五部分:營銷推廣及廣告策略第六部分:項目價格定位目錄第一部分:項目概況103項目SWOT分析：優(yōu)勢：1.本項目地理位置，位于一環(huán)以內(nèi)。2.項目獨特的外型設(shè)計，有較強的視覺沖擊力3.周邊環(huán)境的成熟，配套的完善，使本區(qū)域成為更多人關(guān)注的焦點，加大了投資吸引力4.綠色辦公概念對市場的沖擊力5.星海品牌在合肥市場一定的知名度項目SWOT分析：優(yōu)勢：104劣勢：1.體量小，無法營造規(guī)模商務(wù)環(huán)境2.城市商務(wù)環(huán)境不成熟，對寫字樓的的銷售有所制約3.按照每層四戶到每層兩戶的面積分割，單套分割面積偏大，給寫字樓銷售造成一定的壓力。4.項目周邊將有新的寫字樓項目動工建設(shè)，對本項目將產(chǎn)生一定的競爭劣勢：105機會1、寫字樓市場的全面回暖升溫，市場需求量遠遠超過目前的供應(yīng)量，民營經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展壯大，寫字樓的需求也隨著高速增長。2、隨著本土企業(yè)實力與競爭力的提高，其自身的辦公場所在樹立形象，展示公司實力等方面起到了重要作用。由于專業(yè)寫字樓在適用空間、意境空間、結(jié)構(gòu)空間三個層面上能夠有效、完美的結(jié)合，從而會滿足大部分公司對高層次商務(wù)辦公的需求。3、伴隨中、小型企業(yè)的快速成長，原有的、陳舊的辦公場所已經(jīng)滿足不了他們多樣化、個性化的辦公需求，而現(xiàn)代化、專業(yè)化的商務(wù)中心將會以其高效的智能化系統(tǒng)、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)而倍受青睞。4、目前，住宅短線炒家有部分持幣觀望，隨著辦公樓租金不斷上漲，其有轉(zhuǎn)向長線投資之勢。5、項目周邊幾條市政道路的修建及完工，使本項目的交通條件更加完善。6、周邊幾大寫字樓的完工交付，入住企業(yè)的增加，解決本項目商氣問題。7、財富廣場項目的領(lǐng)導(dǎo)地位帶熱了區(qū)域辦公市場。

機會106威脅1、政府宏觀調(diào)控，銀根緊縮且出臺的對商業(yè)物業(yè)的稅收政策，是對投資客進入的打擊。2、據(jù)權(quán)威部門預(yù)計，政府將在近期取消寫字樓項目按揭貸款，一旦此政策的落實，將對項目銷售產(chǎn)生不可預(yù)計的影響3、商住樓、住宅商用等現(xiàn)象的存在，使得其低廉的價格吸引了大部分購買者，從而導(dǎo)致寫字樓的目標消費群被嚴重分流。4、賓館、酒店客房的出租使得寫字樓的一部分租賃客戶被分流。一部分外地公司，考慮到自身的形象與區(qū)域發(fā)展策略會選擇知名度高、服務(wù)品質(zhì)高、形象良好的賓館、酒店作為自身的辦公場所。威脅107目標客戶定位：自用型A：初創(chuàng)業(yè)者C：創(chuàng)業(yè)已成，但辦公條件落后的企業(yè)投資型B：一般投資者D：風(fēng)險投資者目標客戶定位：自用型投資型108目標客戶描述：A：初創(chuàng)業(yè)者：有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時機在選擇尋找中，微有急進心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。B：一般投資者：偏向于穩(wěn)重、謹慎；在投資選擇時有優(yōu)選及備選、保底三種計劃。優(yōu)越的地段優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策。C：創(chuàng)業(yè)已成，但辦公條件落后的企業(yè)：