《房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析（論文）7900字》

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析目錄TOC\o"1-2"\h\u6012房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 119428[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管理 111526一、前言 15630（一）選題背景及目的 124491（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 214297二、財(cái)務(wù)分析概述 21763（一）財(cái)務(wù)分析概念 228024（二）財(cái)務(wù)分析的方法 328493三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述 330468（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念 328263（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因 331254（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征 426934（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類 428223四、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 53357（一）房地產(chǎn)的概念及特征 530470（二）房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及問題分析 513422（三）房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及問題分析 624251五、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施 731865（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施 716573（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施 8297（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施 810031（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn) 9[摘要]在中國(guó),起步晚、管理水平低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直存在著企業(yè)吸收資金方式較少、資金回籠困難等一系列財(cái)務(wù)問題,一直以來面臨著極大的財(cái)務(wù)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著緊縮性新政策的陸續(xù)出臺(tái),火熱的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)開始降溫,貨幣政策從緊到松造成了再融資市場(chǎng)渠道不斷分化收窄,再融資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將不斷惡化加劇,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性和隱患已逐漸成為很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于生存和快速發(fā)展階段迫切需要著力解決的一個(gè)現(xiàn)實(shí)矛盾問題。種種危險(xiǎn)跡象表明,研究制定我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有效控制策略已經(jīng)十分必要。本文描述了財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本概念，分析了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素，同時(shí)，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行了描述，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并針對(duì)性的提出了防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管理一、前言（一）選題背景及目的近年來，隨著城市化進(jìn)程的推移和加快，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，房地產(chǎn)自身波及效應(yīng)帶動(dòng)與之相關(guān)的眾多行業(yè)的發(fā)展，并形成系統(tǒng)、穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和國(guó)家安定。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能否成功，企業(yè)所需要投入的人力和財(cái)力是一個(gè)基礎(chǔ)，還有很多時(shí)候需要社會(huì)給予其一定的保障，在開發(fā)的整個(gè)過程中任何一方面都有可能影響到項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度甚至影響結(jié)果。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸發(fā)展，也向我們展示出了行業(yè)所存在的缺點(diǎn)以及各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，本文根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，找出其中所存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行問題分析并且提出幾點(diǎn)解決建議。（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國(guó)外研究現(xiàn)狀BeaverWilliam(2016)在深入研究企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期我運(yùn)用并找到了財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)學(xué)的各種相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)分析方法和風(fēng)險(xiǎn)分析統(tǒng)計(jì)軟件,分析中以反映企業(yè)財(cái)務(wù)變量比例變化趨勢(shì),在其中運(yùn)用單一財(cái)務(wù)變量的風(fēng)險(xiǎn)分析統(tǒng)計(jì)方式,反映單一財(cái)務(wù)變量風(fēng)險(xiǎn)的存在狀態(tài)和風(fēng)險(xiǎn)大小,從而建立構(gòu)造了單一財(cái)務(wù)變量風(fēng)險(xiǎn)剖析法的方法。Ohlson(2015)研究發(fā)現(xiàn)aologistic二元風(fēng)險(xiǎn)模型對(duì)中小企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的綜合預(yù)測(cè)分析精確度較高。他特別指出最新的能真實(shí)性地反映我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀和反映企業(yè)財(cái)務(wù)處境的四項(xiàng)重要指標(biāo)分別是:財(cái)務(wù)發(fā)展迅速程度、資本管理組織及其構(gòu)架、利潤(rùn)增長(zhǎng)空間及其大小以及企業(yè)資金正常流轉(zhuǎn)發(fā)展速度及其快慢。2.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀周巍(2018)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究時(shí)，是以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng).目不同階段所面臨的風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行分析，對(duì)每一階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因進(jìn)行了詳細(xì)梳理，并根據(jù)具體不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提出具體應(yīng)對(duì)策略。于月超(2010)從不同角度分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，認(rèn)為國(guó)家局勢(shì)不斷變化，宏觀調(diào)控政策不斷變化，資本市場(chǎng)不夠成熟以及企業(yè)自身管理者的能力有限、財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱等因素是其重要因素。張友棠、黃陽(2011)以行業(yè)環(huán)境角度結(jié)合系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)作為研究基礎(chǔ)，研究建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)模型問題，該模型研究，要求模型所選指標(biāo)綜合考慮企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境因素，并注重相關(guān)性。該研究為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和防范研究提供借鑒。二、財(cái)務(wù)分析概述（一）財(cái)務(wù)分析概念財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析,亦可簡(jiǎn)稱企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)分析,是一種運(yùn)用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的各種有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)一個(gè)企業(yè)過去的整體財(cái)務(wù)狀況,經(jīng)營(yíng)管理成果及未來發(fā)展前景的一種分析評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)預(yù)算分析的主要研究?jī)?nèi)容分別是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表計(jì)算分析、財(cái)務(wù)資產(chǎn)比率計(jì)算分析和財(cái)務(wù)預(yù)算效率分析。不論是公司靜態(tài)的資產(chǎn)負(fù)債表,還是公司動(dòng)態(tài)的資產(chǎn)損益計(jì)量表與公司現(xiàn)金滾動(dòng)流量表,他們所需要提供的任何有關(guān)公司財(cái)務(wù)狀況和公司經(jīng)營(yíng)管理成果的詳細(xì)信息都可以是一個(gè)歷史性的準(zhǔn)確描述。如何有效進(jìn)行眾多科學(xué)信息技術(shù)資料的分析收集、整理、加工,形成有用的科學(xué)分析研究結(jié)論,在傳統(tǒng)手工操作方式下往往是難以全面系統(tǒng)展開的。財(cái)務(wù)分析統(tǒng)計(jì)工作者不僅能輕松地快速完成對(duì)現(xiàn)有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的進(jìn)一步采集加工分析工作,及時(shí)、迅速、準(zhǔn)確地分析獲取有用的財(cái)務(wù)信息,為財(cái)務(wù)決策工作提供正確、客觀的決策依據(jù)。（二）財(cái)務(wù)分析的方法1.比較分析法比較財(cái)務(wù)分析法是它是目前財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分析普遍廣泛使用的重要的財(cái)務(wù)分析方法，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析對(duì)比。2.比率分析法主要是通過定量計(jì)算各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的復(fù)雜比率程度來進(jìn)行考察、計(jì)量和分析評(píng)價(jià)我國(guó)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)價(jià)格變動(dòng)復(fù)雜程度的一種經(jīng)濟(jì)分析方法。三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代企業(yè)最基本的一種風(fēng)險(xiǎn)要素。從古至今，很多人從各自年代各自所處環(huán)境和角度對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了不同的論述和分析。但還未有一個(gè)明確的定義，目前較為讓人們所接受的理論觀點(diǎn)有：根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性特征，根據(jù)金融風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)的差異，將其分為正風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)風(fēng)險(xiǎn)和無風(fēng)險(xiǎn)和基于資本結(jié)構(gòu)和融資行為的金融風(fēng)險(xiǎn)定義。從以上看來在本文中定義為：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于公司所進(jìn)行的財(cái)務(wù)活動(dòng)，由于一些不可控制因素或者潛在因素使企業(yè)不能達(dá)到某段時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)成果與目標(biāo)之間的偏差，造成一種可能性，即企業(yè)可能收益降低并且造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由各項(xiàng)指標(biāo)所組成，能夠影響其的因素眾多，其主要來自內(nèi)部和外部。1.外部因素在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)背景下，如果企業(yè)不能很好的運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿關(guān)系，那么內(nèi)部消費(fèi)與積累之間的關(guān)系就不能很好地被處理，很可能造成現(xiàn)金流短缺，從而造成資金鏈斷裂，導(dǎo)致公司破產(chǎn)。最后，國(guó)家嚴(yán)格控制融資渠道，并且不斷收緊財(cái)政信貸，導(dǎo)致籌集資金的風(fēng)險(xiǎn)增加。2.內(nèi)部因素企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的高低最終表現(xiàn)為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的高低。很多企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員管理素質(zhì)低，缺乏管理意識(shí)。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用過高，主要包括人力資源過高、管理費(fèi)用過高以及財(cái)務(wù)費(fèi)用過高。內(nèi)部資產(chǎn)管理不當(dāng)，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例失調(diào)，導(dǎo)致公司運(yùn)營(yíng)資金不足，貨幣資金緊張引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)收入分配不合理可能會(huì)對(duì)后續(xù)的開發(fā)和管理產(chǎn)生負(fù)面影響。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中如果因?yàn)闆Q策失誤而導(dǎo)致供不應(yīng)求，也會(huì)導(dǎo)致資金不足的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征1.客觀性企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不依賴于人的意愿，也不能在任何時(shí)間和地點(diǎn)完全消除。管理者只能通過一些有效的方法和管理策略來解決，進(jìn)而讓風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率減小，減少受到風(fēng)險(xiǎn)后的損失。2.不確定性企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中,不確定性的因素時(shí)有發(fā)生,可能會(huì)直接導(dǎo)致一個(gè)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)中的預(yù)期結(jié)果是否無法符合預(yù)期,財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)問題是否同時(shí)發(fā)生,以及影響程度是無法通過固定的公式計(jì)算的,正因如此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性。3.可控性雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)間和大小無法準(zhǔn)確判斷，但在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過程中可以發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生時(shí)特征，進(jìn)而總結(jié)出一定的規(guī)律并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的規(guī)律性進(jìn)行預(yù)測(cè)。4.全面性財(cái)務(wù)活動(dòng)涉及整個(gè)業(yè)務(wù)管理過程，涉及廣泛的領(lǐng)域，從資金進(jìn)入企業(yè)到資金分配或流出的不同環(huán)節(jié)，不僅各環(huán)節(jié)有可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)且各環(huán)節(jié)之間財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相互。所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有全面性的特點(diǎn)。5.兩面性房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越高，財(cái)務(wù)杠桿作用就越強(qiáng)，財(cái)務(wù)金融活動(dòng)不僅會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)影響收益。（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類1.籌資風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)為了正常經(jīng)營(yíng)或有效利用財(cái)務(wù)杠桿作用所籌措的資金時(shí),從外部借入資金或直接投資籌資,當(dāng)選擇不合理的融資渠道和融資規(guī)模時(shí)可能是企業(yè)喪失償債能力,為企業(yè)帶來籌資風(fēng)險(xiǎn)。2.營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而投入資金，當(dāng)資金投入項(xiàng)目后企業(yè)出現(xiàn)虧損或出現(xiàn)資金無法支付債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，這使企業(yè)脫離正常運(yùn)行軌道進(jìn)入危機(jī)狀態(tài)，這就是營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。3.資金回收風(fēng)險(xiǎn)資金回收是指企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品出售后收回成本并獲得利潤(rùn)，并將所售產(chǎn)品獲得資金全部收回。企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要持續(xù)的資金支持，產(chǎn)品從待出售狀態(tài)開始通過不同的銷售方式進(jìn)行銷售，從而獲得資金，以維持企業(yè)正常發(fā)展。在實(shí)踐中很多房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存產(chǎn)品占用了大量資金，存在存貨風(fēng)險(xiǎn)。另外金融市場(chǎng)不斷發(fā)展，信用工具不斷更新，房產(chǎn)銷售后資金不能及時(shí)進(jìn)入企業(yè)，存在應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)。但企業(yè)為了進(jìn)行產(chǎn)品銷售，房產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)作為銷售員工資的考核依據(jù)；客戶對(duì)結(jié)算方式的要求；客戶實(shí)際償債能力等因素都影響著資金收回風(fēng)險(xiǎn)。四、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)的概念及特征房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)，指土地及其建筑物和土地上的其余附屬物。房地產(chǎn)行業(yè)的特征是資金密集，并且它的特點(diǎn)是投資額比較大、資金回收周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)比較高、收益相對(duì)就高、資金供應(yīng)鏈長(zhǎng)、有著較強(qiáng)的地域性。特征：1.房地產(chǎn)的雙重性。房地產(chǎn)是社會(huì)發(fā)展的重要條件之一，為人們的生活，工作和娛樂提供了必要的場(chǎng)所2.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性。土地的固定性質(zhì)決定了房地產(chǎn)的不動(dòng)性，房地產(chǎn)的位置是固定的，它不能進(jìn)入另一個(gè)更有利可圖的位置。3.房地產(chǎn)的異質(zhì)性?？臻g位置的固定性決定了各種房地產(chǎn)產(chǎn)品之間存在很大的差異。4.房地產(chǎn)的耐用性。在正常使用條件下，通常建筑物的使用壽命為數(shù)十年甚至數(shù)百年。5.房地產(chǎn)項(xiàng)目的集聚效應(yīng)。通過集聚效應(yīng)促進(jìn)各行業(yè)乃至產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。6.房地產(chǎn)受政府政策的影響很大。房地產(chǎn)行業(yè)在一定程度上是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)。（二）房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及問題分析1.2020年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)1.9%2019年,我國(guó)房地產(chǎn)投資開發(fā)行業(yè)GDP值的增速高于當(dāng)年全國(guó)平均GDP增速，相對(duì)于2018年增長(zhǎng)了9.9%，投資規(guī)模達(dá)13.22萬億元;2020年上半年,房地產(chǎn)投資開發(fā)行業(yè)投資相對(duì)于2019年增長(zhǎng)了1.9%，投資規(guī)模為6.28萬億元,同比上年增長(zhǎng)1.9%。其中,住宅商業(yè)地產(chǎn)仍認(rèn)為是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要戰(zhàn)略投資業(yè)務(wù)領(lǐng)域。2016年以來,房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增速小幅起落回升?？傮w來看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在朝著成熟、完善、健康的方向發(fā)展。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的高盈利能力導(dǎo)致許多投資者盲目涉足行業(yè)，從而無視其高風(fēng)險(xiǎn)存在。房地產(chǎn)行業(yè)近年來競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)可能會(huì)面臨著資金無法回籠，導(dǎo)致企業(yè)必須承擔(dān)高額的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資金流動(dòng)性差，現(xiàn)金流不足，從而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。另外，中國(guó)的房地產(chǎn)起步時(shí)間相對(duì)于其他國(guó)家來說比較晚，行業(yè)發(fā)展的時(shí)間也相對(duì)較短，因此市場(chǎng)的運(yùn)作還有點(diǎn)完善，房地產(chǎn)企業(yè)依然存在著潛在的危機(jī)。具體而言，存在以下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：（1）房地產(chǎn)供需矛盾。目前，中國(guó)正在加速發(fā)展農(nóng)村城市化的進(jìn)程。越來越多的農(nóng)民進(jìn)入城市生活和工作，城市人口劇增，城市面積不斷地?cái)U(kuò)大以滿足需求。與此同時(shí)，城市規(guī)模的擴(kuò)大使人們對(duì)房地產(chǎn)的需求也變大。面對(duì)如此需求，城市土地使用和房地產(chǎn)商品供應(yīng)的相應(yīng)調(diào)整滯后。這不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的供應(yīng)彈性很小而且存在滯后現(xiàn)象。它還受到長(zhǎng)期嚴(yán)格的土地管理政策和嚴(yán)格的財(cái)政政策的影響。全國(guó)商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的主要原因是供應(yīng)有限和需求巨大之間的差距。（2）區(qū)域發(fā)展不平衡。區(qū)域間商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率與城市居民增長(zhǎng)率之間的差異。一些投資潛力大于投機(jī)的城市將不利于房地產(chǎn)上市以吸引許多買家。這種發(fā)展趨勢(shì)極有可能對(duì)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定產(chǎn)生影響。（三）房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及問題分析首先，房地產(chǎn)的前期往往是負(fù)債開發(fā)，并且投資較大，其資金主要來源于銀行借款，資產(chǎn)負(fù)債率較大，公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，可能會(huì)喪失償債能力。其次，市場(chǎng)利率的變動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)也有著重大的影響，利率增加導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債成本增加，同時(shí)消費(fèi)者購(gòu)買欲降級(jí)，更傾向于將錢放入銀行，從而使得購(gòu)房的需求下降。再次，當(dāng)受到某些不可控因素的影響，會(huì)使得某些房地產(chǎn)企業(yè)的商品被閑置，買賣或者租賃合同終止，短時(shí)間內(nèi)企業(yè)資金難以收回，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)前期已經(jīng)向銀行取得大量的投資借款，資產(chǎn)負(fù)債率過高，再籌資的難度就變大，可能會(huì)有資金鏈斷裂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。1.資產(chǎn)負(fù)債率大房地產(chǎn)企業(yè)的前期往往是負(fù)債開發(fā)，并且投資較大，其資金主要來源于銀行借款，這樣便使得資產(chǎn)負(fù)債率較大，從而存有巨大風(fēng)險(xiǎn)。2.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)利率的變動(dòng)對(duì)于負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)有著巨大的影響，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債成本層加，也會(huì)是的消費(fèi)者購(gòu)買欲下降，降低了需求。3.投資回收風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)受到某些不可控因素的影響，會(huì)使得某些房地產(chǎn)企業(yè)的商品被閑置，買賣或者租賃合同終止，會(huì)是的企業(yè)資金短時(shí)間內(nèi)難以回籠，從而形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4.再籌資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金大都來自銀行借款，當(dāng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過高導(dǎo)致無法從銀行后續(xù)獲得借款時(shí)，會(huì)有企業(yè)資金鏈斷裂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。五、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施1.實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理全面預(yù)算化在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理周期中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門一般應(yīng)以資金項(xiàng)目取得預(yù)算、資金投入預(yù)算、經(jīng)營(yíng)管理預(yù)算及其他財(cái)務(wù)預(yù)算等幾個(gè)主要方面重點(diǎn)進(jìn)行全面規(guī)劃預(yù)算,對(duì)地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金的項(xiàng)目取得與資金投放、收入與資金支出、經(jīng)營(yíng)管理成果及其收益分配等環(huán)節(jié)做出相應(yīng)具體安排。在編制企業(yè)項(xiàng)目資金時(shí)，財(cái)務(wù)管理部門要進(jìn)行一個(gè)合理的估算，包括項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的工程費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、基礎(chǔ)工程安裝費(fèi)用以及征用土地補(bǔ)償費(fèi)用等，有利于提高工程項(xiàng)目資金估算的可靠性、準(zhǔn)確性，促進(jìn)投資決策的正確性，從而減少因?yàn)轭A(yù)算失誤造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失。減企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門一定要合理控制確定項(xiàng)目資金的使用需求量,努力提高項(xiàng)目籌資活動(dòng)效果和企業(yè)使用資金效率。2.完善資本結(jié)構(gòu),加強(qiáng)資金管理目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金并不能直接達(dá)到講一個(gè)投資項(xiàng)目完全開展的水平。企業(yè)一般都需要借助銀行的貸款，然而如果一個(gè)企業(yè)隨意的使用銀行借來的資金，那么可能會(huì)帶來巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。因此需要充分考慮自身的償債能力以及能夠成承擔(dān)的最高利率，制定好合理的資金適用方法，投資項(xiàng)目的分配。在企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)能力內(nèi)，籌集開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目所必須的資金，合理分配使用，充分利用財(cái)務(wù)杠桿作用，促進(jìn)企業(yè)價(jià)值最大化。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)充分利用各種傳統(tǒng)方式融資,實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道，企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)成本最小化、降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率,使自有經(jīng)營(yíng)資本和直接借入國(guó)有資本均能達(dá)到最恰當(dāng)?shù)姆峙浔壤?從而有效降低企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面他還要更加注重企業(yè)資金的綜合管理,為中小企業(yè)不斷擴(kuò)大再開發(fā)生產(chǎn)、創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益。3.制定后備措施影響我國(guó)企業(yè)對(duì)外投資服務(wù)項(xiàng)目實(shí)際收入的不確定性和因素相對(duì)較多,市場(chǎng)的預(yù)期變化、消費(fèi)者價(jià)格偏好、例外交通事故等,因此企業(yè)收入狀況預(yù)測(cè)比任何其他的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析所需要采用的經(jīng)濟(jì)參數(shù)都可能具有更大的經(jīng)濟(jì)不確定性,收入預(yù)測(cè)數(shù)字不足的確定將給企業(yè)投資者和企業(yè)自身帶來更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。投資項(xiàng)目管理費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)結(jié)果精確性的直接影響事先需要準(zhǔn)備好項(xiàng)目資金,?？顚Ｓ谩＃ǘ┩顿Y風(fēng)險(xiǎn)的控制措施1.進(jìn)行項(xiàng)目投資前的準(zhǔn)確評(píng)估預(yù)測(cè)一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)策略的能否形成,首先就是取決于它的期望能夠得到什么,其次才是取決于它的現(xiàn)實(shí)環(huán)境能讓它得到什么。要正確解決這兩個(gè)面的問題,關(guān)鍵的就是我們要正確進(jìn)行短期市場(chǎng)預(yù)測(cè)。在已經(jīng)充分確定了適合投資企業(yè)對(duì)象的技術(shù)前提下,要充分運(yùn)用一切所有可能可以得到的技術(shù)信息或者資料,盡可能準(zhǔn)確地通過預(yù)測(cè)和模擬確定投資企業(yè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用和實(shí)際收益。2.盡可能多地縮短風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)的生命周期風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)周期愈長(zhǎng),開發(fā)周期內(nèi)各種不能可變風(fēng)險(xiǎn)因素眾多,從而容易形成更大的長(zhǎng)期投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件的不斷變化,勢(shì)必容易引起投資市場(chǎng)的劇烈波動(dòng),投資商的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和投資收益也愈難清晰確定,因此,可以及時(shí)采取必要的投資獎(jiǎng)罰控制措施,盡量控制縮短項(xiàng)目開發(fā)周期,這些也是當(dāng)前減少投資市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的有效政策措施之一。3.為了防止不確定因素的發(fā)生，由于開發(fā)周期長(zhǎng)帶來的比例因素，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)固定易于改變的因素比如利用開發(fā)簽約書的形式，提前與其簽定開發(fā)合約,固定某些易變的可能影響重大的開發(fā)因素,從而最大程度的降低潛在的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施風(fēng)險(xiǎn)源的回避雖然盡可能有效地徹底消除這些風(fēng)險(xiǎn)源,避免擴(kuò)大可能由此產(chǎn)生的潛在經(jīng)濟(jì)損失或增加不確定性,但其在房地產(chǎn)實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過程中的實(shí)際應(yīng)用也仍然具有很大的技術(shù)局限性:1.風(fēng)險(xiǎn)損失回避只有在土地開發(fā)商對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)回避事件的真實(shí)存在與是否發(fā)生、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失的具體嚴(yán)重性完全難以確定時(shí)才顯得具有重要意義,而一般來說開發(fā)商不能盡可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所有的重大風(fēng)險(xiǎn)都有可能完全進(jìn)行準(zhǔn)確性的識(shí)別和有效衡量。2.由于這種風(fēng)險(xiǎn)收益回避控制措施通常與公司放棄某項(xiàng)相關(guān)開發(fā)商的活動(dòng)相密切聯(lián)系,這雖然可能使得該開發(fā)商繼續(xù)遭受經(jīng)濟(jì)損失的最大可能性會(huì)下降為零,但同時(shí)也可能使其公司失去繼續(xù)獲得其他相關(guān)業(yè)務(wù)收益的最大可能性。3.避免某種房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不一定能及時(shí)實(shí)現(xiàn)或者是采用某種風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期回避控制措施在經(jīng)濟(jì)上來說是不對(duì)的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中可能潛在著的各種宏觀經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和各種自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn),如我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的歷史周期性、氣候異常等都可能是難以有效回避的。4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)無處不在,有時(shí)雖然避開了某一種開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)卻又有時(shí)可能直接導(dǎo)致另外一種或幾種新的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),不同的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)方案往往具有不同的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生,避不勝避。5.從而在某種意義上上來講說它是一種消極的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防控管理回避措施,不宜大量推廣采用,但其在以下兩種特殊情況仍然還不失為一種正確防范與有效處理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的恰當(dāng)實(shí)施方式,可使當(dāng)?shù)亻_發(fā)商項(xiàng)目受損的風(fēng)險(xiǎn)可能性大約為零。開發(fā)商常用的重大風(fēng)險(xiǎn)損失回避管理措施主要有:一種或是立即放棄或暫時(shí)終止某