大型生態(tài)旅游文化地產(chǎn)項目-白馬生態(tài)城全案詳解課件

中國·成都·

白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)

整體規(guī)劃開發(fā)運作全案詳解

2009-01大型生態(tài)旅游文化地產(chǎn)項目中國·成都·白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)整體規(guī)劃開發(fā)運作全案1

本報告書為***********制訂**************有限公司謹(jǐn)呈大型生態(tài)旅游文化地產(chǎn)項目-白馬生態(tài)城全案詳解課件2項目總體分析項目定位研究項目整體策劃項目建議項目財務(wù)分析策劃方服務(wù)內(nèi)容目錄項目總體分析目錄3項目總體分析項目總體分析4政策因素

經(jīng)濟(jì)因素社會因素旅游產(chǎn)業(yè)是四川省的支柱產(chǎn)業(yè)，作為“無煙工業(yè)”的生態(tài)旅游項目受到政府最大力度的支持，也能夠為開發(fā)方取得最大限度的政策支持健康、運動、綠色、休閑、養(yǎng)身是城市高端群落最時髦的語言，更是其永恒的追求，生態(tài)旅游項目正好滿足了這樣的潮流生態(tài)旅游最大的特點是“一低三高”：低密度、高綠化、高品質(zhì)、高享受。因此生態(tài)旅游產(chǎn)品及相關(guān)的地產(chǎn)開發(fā)具備極高的經(jīng)濟(jì)價值技術(shù)因素生態(tài)旅游項目重在前期產(chǎn)品的策劃和項目整體規(guī)劃。具體實施過程不存在技術(shù)障礙項目PEST分析政策因素經(jīng)濟(jì)因素社會因素健康、運動、綠色、休閑、養(yǎng)身是城市高5項目SWOT分析-“文化”是旅游之魂，如何樹立項目獨特的文化優(yōu)勢-如何將豐富的自然資源開發(fā)建設(shè)成為符合市場需求的旅游度假產(chǎn)品項目地最大的弱點在于沒有形象鮮明的吸引物和吸引設(shè)施-旅游是政府重點扶持產(chǎn)業(yè)-生態(tài)農(nóng)業(yè)對優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)有重大意義。-休閑文化已經(jīng)成為成都的文化名片，休閑度假項目對城市人群極具吸引力。-金堂距離中心城市僅35KM-項目所在地涵蓋多種地形-項目所在地?fù)碛械責(zé)?、溫泉兩大稀缺自然資源-傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣+生態(tài)資源強(qiáng)縣雙重資源優(yōu)勢地理區(qū)位與生態(tài)資源政策支持與社會潮流吸引物的缺乏自然資源整合文化品牌打造優(yōu)勢弱點機(jī)遇挑戰(zhàn)項目SWOT分析項目地最大的弱點在于地理區(qū)位與生態(tài)資源政策支6項目分析結(jié)論根據(jù)以上分析，本項目策劃必須揚長避短，需要解決的課題包括“項目定位”與“項目策劃”兩大類：

先完成項目定位——解決“我們要做什么產(chǎn)品”的問題根據(jù)現(xiàn)有的資源和市場環(huán)境-產(chǎn)品的目標(biāo)人群是誰？-產(chǎn)品的主題是什么？-產(chǎn)品應(yīng)具備什么樣的功能？

再進(jìn)行項目策劃——解決“我們怎樣來做這樣的產(chǎn)品”的問題旅游休閑產(chǎn)品之魂的升華——“文化”上的突破旅游休閑產(chǎn)品形體的鍛造——“功能”上的突破旅游休閑產(chǎn)品內(nèi)涵的修煉——“服務(wù)”上的突破項目分析結(jié)論根據(jù)以上分析，本項目策劃必須揚長避短，需要解決的7項目定位研究項目定位研究8項目目標(biāo)市場定位

目標(biāo)市場定位流程

根據(jù)項目地現(xiàn)有的條件，選擇什么樣的細(xì)分市場，才能夠進(jìn)一步強(qiáng)化優(yōu)勢、淡化消除弱勢、抓住機(jī)遇和迎接挑戰(zhàn)。以達(dá)到以最低的成本創(chuàng)造最高的收益。--20%的人產(chǎn)生80%的消費，高端人群是具有強(qiáng)大購買的的優(yōu)質(zhì)客源-核心群體：城市高端人群（政府領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)主、外企高管、外籍人士）-重要群體：城市中產(chǎn)人群（公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、自由職業(yè)者）較高的文化素質(zhì)第一步：目標(biāo)市場定位的目的第二步：目標(biāo)市場定位的依據(jù)第四步：本項目的目標(biāo)市場定位結(jié)論第三步：目標(biāo)人群的共同特點-稀缺的生態(tài)資源是項目最具閃光的賣點

-旅游及地產(chǎn)項目的消費群體以城市高端人群為主

-較強(qiáng)的消費能力和較高的消費意識-極強(qiáng)的健康意識和休閑意識-對生態(tài)、自然休閑的渴望

結(jié)論項目目標(biāo)市場定位根據(jù)項目地現(xiàn)有的條件，選擇什么樣的細(xì)分市9項目主題定位

本項目主題定位流程-根據(jù)目標(biāo)人群的消費偏好，制定項目策劃與規(guī)劃的主線，確保項目產(chǎn)品能夠在最短的時間內(nèi)獲得市場認(rèn)同。從而保證項目取得良好的現(xiàn)金流。-符合目標(biāo)市場消費需求與消費特征

-引發(fā)目標(biāo)人群的心理共鳴具有川西田園鄉(xiāng)村特色的國際生態(tài)綜合休閑游憩區(qū)-生態(tài)性：自然、綠色、田園鄉(xiāng)村第一步：項目主題定位的目的第二步：項目主題定位的依據(jù)第四步：本項目主題定位結(jié)論第三步：本項目主題定位的基本特性-符合項目地點的實際情況

-符合開發(fā)方的開發(fā)及經(jīng)營管理能力

-文化性：田園文化、中外溫泉文化、成都休閑文化

-功能性：休閑、度假、養(yǎng)身、商務(wù)結(jié)論項目主題定位-根據(jù)目標(biāo)人群的消費偏好，制定項目策劃與規(guī)劃10項目產(chǎn)品功能定位

本項目產(chǎn)品功能定位流程-確定項目產(chǎn)品的主要功能類型、產(chǎn)品的開發(fā)方向、以及產(chǎn)品開發(fā)的主要框架。以保證項目的規(guī)劃、建設(shè)符合項目主題。功能性服務(wù)于主題性。-產(chǎn)品功能具有獨特性、難以復(fù)制性-提供以濕地運動、溫泉養(yǎng)生、農(nóng)業(yè)休閑為主的生態(tài)體驗式旅游產(chǎn)品提供生態(tài)居住、田園度假、溫泉療養(yǎng)為特色的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品-健身保養(yǎng)的需求-生活體驗的需求第一步：項目產(chǎn)品功能定位的目的第二步：項目產(chǎn)品功能定位的依據(jù)第四步：本項目產(chǎn)品功能定位結(jié)論第三步：產(chǎn)品功能應(yīng)滿足的需求-實現(xiàn)產(chǎn)品功能所需要的投入最小

-產(chǎn)品功能對目標(biāo)群體的吸引力最強(qiáng)，產(chǎn)生的收益最大

-遠(yuǎn)離塵囂的需求-生態(tài)居住的需求-身心放松的需求、親近自然的需求結(jié)論項目產(chǎn)品功能定位-確定項目產(chǎn)品的主要功能類型、產(chǎn)品的開發(fā)11項目整體策劃

——項目綜合環(huán)境評估項目整體策劃

12項目環(huán)境——地理及氣候官倉鎮(zhèn)位于金堂縣城北10公里，成都、德陽、廣漢市三市縣交界處，距成都50公里，現(xiàn)已融入成都市“一小時經(jīng)濟(jì)圈”。官倉鎮(zhèn)氣候溫和，年平均氣溫16.7度，雨量充沛，光溫條件較好，日照年平均1295.5小時有效積溫≥10攝氏度為5450度，四季分明。項目環(huán)境——地理及氣候官倉鎮(zhèn)位于金堂縣城北10公里，成都、德13項目環(huán)境——水土資源情況“川西第一泉”美譽的白馬氡溫泉日自溢水1.4萬立方米，四季自流含有多種微量元素，是上乘的保健醫(yī)療用水。獨具開發(fā)價值

官倉平地的土壤以沖擊土為主適合種植各種蔬菜是理想的綠色蔬菜基地丘陵地區(qū)土壤屬紫色土壤土壤成分適合種植柚類柑橘和各類伏季水果所在區(qū)域北河兩岸在雨季為濕地濕地生態(tài)具有豐富的動植物資源獨特的自然景觀，隨水位的變化而改變具有極強(qiáng)的觀賞性…項目環(huán)境——水土資源情況“川西第一泉”美譽的白馬氡溫泉官倉14項目環(huán)境——基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀

基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀-燃?xì)庠O(shè)施現(xiàn)狀天然氣輸氣管道穿境而過，接入白馬泉-供電設(shè)施現(xiàn)狀國電金堂電廠在今年六月初已正式并網(wǎng)發(fā)電。-郵電通訊設(shè)施現(xiàn)狀小靈通機(jī)站、聯(lián)通網(wǎng)站、移動網(wǎng)站覆蓋全境-交通設(shè)施現(xiàn)狀成金快速通道年底通車，金堂將融入“半小時交通圈”-供水設(shè)施現(xiàn)狀現(xiàn)有自來水廠一座能滿足生活用水需要項目環(huán)境——基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀

基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀-燃?xì)庠O(shè)施現(xiàn)狀-供電設(shè)15項目環(huán)境綜合評價交通方面本項目所在地已經(jīng)具備建設(shè)國際生態(tài)綜合休閑社區(qū)的條件

“一小時經(jīng)濟(jì)圈”和“30分鐘經(jīng)濟(jì)圈”的中間地帶是國際公認(rèn)的休閑度假社區(qū)的理想選址地項目地的集溫泉、濕地、水土、氣候多方面優(yōu)勢于一體，具備了打造成為國際級旅游度假休閑社區(qū)的諸多素材項目地水、電、氣、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施能夠滿足項目開發(fā)的需要基礎(chǔ)設(shè)施完善自然環(huán)境優(yōu)越項目環(huán)境綜合評價交通方面本項目所在地“一小時經(jīng)濟(jì)圈”和“316項目整體策劃

——項目市場分析項目整體策劃

17成都游憩休閑市場發(fā)展趨勢圖旅游休閑方式的演進(jìn)過程本地普通收入家庭為主傳統(tǒng)市場市區(qū)近郊公園郊區(qū)農(nóng)家樂棋牌類本地中高收入家庭商務(wù)會議群體公司培訓(xùn)群體高收入家庭鄉(xiāng)村古鎮(zhèn)觀光外籍人士公司高管私營業(yè)主綜合性生態(tài)度假休閑資源整合Step1: 以傳統(tǒng)公園、農(nóng)家樂為主的城市近郊游憩市場發(fā)展階段聯(lián)合擴(kuò)展Step2:在農(nóng)家樂、棋牌娛樂基礎(chǔ)上，以洛帶、黃龍溪為代表的等特色古鎮(zhèn)文化體驗的游憩發(fā)展階段 休閑旅游市場日趨成熟Step3: 以健康養(yǎng)身、休閑度假為特色的發(fā)展階段：特點是：1、商務(wù)休閑、商務(wù)培訓(xùn)的市場迅速擴(kuò)大

2、駐留時間增加，過夜率增加

3、生態(tài)、自然、文化成為發(fā)展潮流市場的發(fā)展呼喚“國際綜合性生態(tài)休閑社區(qū)”的誕生休閑群體的演進(jìn)過程成都游憩休閑市場發(fā)展趨勢圖旅游休閑方式的演進(jìn)過程本地普通收入18旅游地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢旅游地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境精彩的休閑吸引物便捷的交通條件親切的文化氛圍周到的物業(yè)服務(wù)完善的生活配套旅游地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢旅游地產(chǎn)優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境精彩的休閑吸引物便19市場分析結(jié)論符合現(xiàn)階段旅游休閑市場需求的產(chǎn)品應(yīng)該具備以下特征：符合市場需求的產(chǎn)品應(yīng)具備…明確的“文化”主題…完善的“服務(wù)”體系…合理的“功能”配備…市場分析結(jié)論符合現(xiàn)階段旅游休閑市場需求的產(chǎn)品應(yīng)該具備以下特征20項目整體策劃

——產(chǎn)品策劃思辨項目整體策劃

21高屋建瓴——文化高度的確立近悅遠(yuǎn)來——休閑功能的設(shè)計恰到好處——服務(wù)體系的規(guī)劃我們需要解決的問題（一）?高屋建瓴——文化高度的確立近悅遠(yuǎn)來——休閑功能的設(shè)計恰到好處22我們需要解決的問題（二）?將文化、功能、服務(wù)的概念完美的融合到一起，從而引起目標(biāo)人群的購買沖動我們需要將文化、功能、服務(wù)的概念23項目整體策劃

——項目產(chǎn)品策劃項目整體策劃

24本項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)休閑度假產(chǎn)品形體——功能項目主題定位：國際生態(tài)綜合休閑社區(qū)休閑度假產(chǎn)品之魂——文化休閑度假產(chǎn)品內(nèi)涵——服務(wù)本項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)休閑度假產(chǎn)品形體項目主題定位：休閑度假產(chǎn)品之魂25項目產(chǎn)品主題“白馬JoyfulEco-district生態(tài)歡享社區(qū)”白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)會員制人性化文化文化體驗文化尋蹤文化洗禮功能居住娛樂休閑項目產(chǎn)品主題“白馬JoyfulEco-district生態(tài)26白馬JED生態(tài)社區(qū)營建三步曲形體鍛造——白馬JED休閑功能內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬JED魂之賦予——打造白馬休閑文化白馬JED生態(tài)社區(qū)營建三步曲形體鍛造內(nèi)涵修煉白馬JED魂之賦27魂之賦予——打造白馬休閑文化

文化是旅游休閑項目之魂，是項目軟實力的重要體現(xiàn)，是獲得市場認(rèn)同的重要保證，“白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)”項目應(yīng)形成獨具一格的“白馬休閑文化”，從而與其他旅游文化，如洛帶的“客家文化”、青城山“道家文化”、峨眉山“佛教文化”、龍泉“桃花文化”等相區(qū)隔。

桃花文化龍泉客家文化洛帶道文化青城山佛教文化峨眉山白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)獨特的白馬休閑文化魂之賦予——打造白馬休閑文化28魂之賦予——打造白馬休閑文化文化之源…——“白馬休閑文化”源自成都的休閑生活方式…“白馬休閑文化”是對川西壩子悠閑富足的休閑文化的傳承與發(fā)展

文化之樹…——“白馬休閑文化”是多種亞文化構(gòu)成的一顆枝葉繁茂的“生態(tài)”文化樹…“白馬休閑文化”包含了“漢民族田園農(nóng)耕文化”、“漢民族溫泉養(yǎng)身休閑文化”、“少數(shù)民族溫泉文化”、“外國溫泉休閑文化”，所有這些亞文化都緊緊與這棵樹的主干——“生態(tài)”緊密聯(lián)合到一起

文化之果…——“白馬休閑文化”結(jié)出的生態(tài)果實就是本項目多姿多彩的產(chǎn)品形態(tài)…“白馬休閑文化”是一種能夠看得見、摸的著、可以品嘗、可以居住，實實在在進(jìn)行體驗和享受的文化，而不是僅供瞻仰和研究的文化滋養(yǎng)誕生魂之賦予——打造白馬休閑文化文化之源…——“白馬休閑文化”源29魂之賦予——打造白馬休閑文化白馬休閑文化譜系及支撐內(nèi)容白馬休閑文化漢民族傳統(tǒng)文化精粹中國少數(shù)民族文化精粹世界各地民族文化精粹溫泉沐浴文化田園休閑文化宮廷沐浴文化溫泉養(yǎng)生文化溫泉休閑文化田園養(yǎng)身文化農(nóng)耕文化隱逸文化溫泉沐浴文化草本沐浴文化山藥沐浴文化溫泉沐浴文化香薰溫泉文化SPA文化火山溫泉濕地生態(tài)文化濕地生態(tài)園特色主題文化影視城1：川西民俗文化特色主題文化影視城2：少數(shù)民俗文化魂之賦予——打造白馬休閑文化白馬休閑文化譜系及支撐內(nèi)容白馬休30通過“文化為魂，娛樂休閑為表，康居為里”，將項目的主題概念及其文化內(nèi)涵定位于“文化歡享”這樣一個高層次水平上，形成獨具特色的白馬休閑文化其中的“溫泉文化”以保健療養(yǎng)為主，訴求“健康和長壽”；“沐浴文化”則以漢民族、少數(shù)民族、以及世界各地的沐浴民俗、民風(fēng)和民情為主，特別是挖掘中國本土的沐浴文化，比如歷代宮廷沐浴文化，訴求“詳和、友愛、個性和自然”田園文化則更直觀的讓游者貼近大自然，與自然融入一體，回歸“采菊東籬下,悠然現(xiàn)南山”，營造出寧靜平和，健康淡然的的田園文化讓游者身體力行，更直接的享受體驗旅游。將現(xiàn)代新中式建筑與中國田園文化相結(jié)合，感受新中式建筑帶來的視覺享受，品位兩千多年的中國田園文化?；曛x予——打造白馬休閑文化通過“文化為魂，娛樂休閑為表，康居為里”，將項目的主題概念及31形體鍛造——白馬JED休閑功能白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)歡樂頌歡樂頌第一章：文化體驗歡樂頌第二章：休閑娛樂歡樂頌第三章：健身養(yǎng)身歡樂頌第四章：生態(tài)居住溫泉文化體驗田園文化體驗濕地文化體驗民族文化體驗影視城主題公園體驗周邊娛樂設(shè)施體驗生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光體驗濕地文化生態(tài)博物園生態(tài)環(huán)境滋養(yǎng)綠色食品食療健康養(yǎng)身顧問生態(tài)居住人文居住形體鍛造——白馬JED休閑功能白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)歡樂頌32形體鍛造——主要功能區(qū)設(shè)置四大區(qū)介紹溫泉旅游區(qū)濕地休閑區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)體驗區(qū)生態(tài)居住區(qū)（500畝開發(fā)用地）-溫泉度假酒店-溫泉商務(wù)會所-溫泉文化體驗中心（宮廷、日式、歐式、火山、洞穴）-濕地生態(tài)博物園-高爾夫練習(xí)場-濕地及水上娛樂中心-親水公園-農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園-川西農(nóng)耕文化博物園-少數(shù)民俗農(nóng)業(yè)博物園-園藝農(nóng)藝培訓(xùn)中心-農(nóng)產(chǎn)品交易中心-高端產(chǎn)品：溫泉莊園-中端產(chǎn)品：鄉(xiāng)村別墅-低端產(chǎn)品：田園農(nóng)家影視城&商業(yè)步行街：-川西小鎮(zhèn)步行街-舊上海步行街-唐宋步行街形體鍛造——主要功能區(qū)設(shè)置四大區(qū)介紹溫泉旅游區(qū)濕地休閑區(qū)現(xiàn)代33形體鍛造——功能分區(qū)規(guī)劃圖-溫泉度假酒店-溫泉商務(wù)會所-溫泉文化體驗中心-濕地生態(tài)博物園-高爾夫練習(xí)場-濕地及水上娛樂中心-親水公園-農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園-川西農(nóng)耕文化博物園-少數(shù)民俗農(nóng)業(yè)博物園-園藝農(nóng)藝培訓(xùn)中心影視城&商業(yè)步行街-川西小鎮(zhèn)步行街-舊上海步行街-唐宋步行街生活配套設(shè)施-健身中心-醫(yī)療中心-超市、加油站、銀行-農(nóng)產(chǎn)品交易中心生態(tài)居住區(qū)安置區(qū)上風(fēng)上水、環(huán)境清雅遠(yuǎn)離人流的宜居區(qū)域人流較大、配套設(shè)施密集區(qū)域生態(tài)居住區(qū)形體鍛造——功能分區(qū)規(guī)劃圖-溫泉度假酒店-濕地生態(tài)博物園-農(nóng)34形體鍛造——相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)2008年2009年2010年房地產(chǎn)產(chǎn)品類型單價RMB面積㎡總價RMB單價RMB面積㎡總價RMB單價RMB面積㎡總價RMB中低端產(chǎn)品：田園農(nóng)家、田園鄉(xiāng)村別墅2500100002500萬元3000200006000萬元4000100004000萬元高端產(chǎn)品：莊園、生態(tài)溫泉別墅3500200007000萬元4500200009000萬元產(chǎn)權(quán)式度假酒店4000200008000萬元合計2500萬元13000萬元21000萬元形體鍛造——相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)2008年2009年2010年35形體鍛造——主要功能區(qū)設(shè)置地產(chǎn)開發(fā)-溫泉莊園-鄉(xiāng)村別墅-田園農(nóng)家會員卡銷售-終身會員卡-年卡-溫泉消費卡-居住消費卡休閑旅游-影視城旅游-農(nóng)業(yè)體驗觀光-園藝培訓(xùn)-博物園參觀-農(nóng)產(chǎn)品銷售-農(nóng)家居住-特色餐飲物業(yè)租賃-影視城租賃-商業(yè)街招租-單位拓展訓(xùn)練場地租賃-度假物業(yè)出租白馬JED生態(tài)社區(qū)贏利模式酒店經(jīng)營-度假酒店經(jīng)營-酒店餐飲-溫泉體驗-會所餐飲-商務(wù)會議-商務(wù)度假-商務(wù)餐飲形體鍛造——主要功能區(qū)設(shè)置地產(chǎn)開發(fā)會員卡銷售休閑旅游酒店經(jīng)營36內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)的四大功能區(qū)確立以后，要最大限度的發(fā)揮硬件設(shè)施的效能，在激烈的休閑旅游市場中獨占鰲頭，必須制定出符合市場需求和發(fā)展趨勢的管理模式。建立“白馬JED生態(tài)俱樂部”，對項目經(jīng)營實行會員制管理符合目標(biāo)群體尊貴、自信的心理需求便于對高端客戶提供全面服務(wù)有利于進(jìn)行地產(chǎn)項目的銷售有利于盡快回收投資創(chuàng)造利潤白馬JED生態(tài)俱樂部會員制有利于提升目標(biāo)群體忠誠度促進(jìn)穩(wěn)定經(jīng)營有利于進(jìn)行全面客戶關(guān)系管理和后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)的四大功能37內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬JED生態(tài)社區(qū)“一卡通”終身會員購房置業(yè)排號及優(yōu)惠...所有購物、餐飲、培訓(xùn)項目超低折扣...會員業(yè)主健康養(yǎng)身檔案健康養(yǎng)身顧問服務(wù)...所有社區(qū)租賃項目低價優(yōu)惠...全年度假酒店低價入住...所有觀光及體驗項目免費...內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬JED生態(tài)社區(qū)購房置業(yè)排號及38內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系、物業(yè)管理體系、旅游接待管理體系-客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系——可參照5*級酒店的相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制訂-物業(yè)管理體系——按照高檔別墅物業(yè)的管理和服務(wù)要求制訂-旅游接待管理體系——按照旅游度假景點的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求制訂內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系、物業(yè)管理體系、39項目整體策劃

——項目形象策劃項目整體策劃

40項目形象策劃的基點與結(jié)構(gòu)本項目形象的構(gòu)成元素如下：-視覺元素：建筑風(fēng)格、裝飾風(fēng)格、形象代言、企業(yè)視覺識別系統(tǒng)VI-聽覺元素：主題音樂、項目SLOGAN、項目主題詞-互動元素：服務(wù)人員素質(zhì)項目形象策劃的基點與結(jié)構(gòu)41項目形象策劃——視覺元素根據(jù)項目主題定位“國際生態(tài)休閑社區(qū)”的要求視覺元素的設(shè)計應(yīng)遵循“越是民族特色的，越能國際化；越是沿襲傳統(tǒng)的，越能時尚化”的要求。-建筑風(fēng)格——建議采用國際上流行的“新中式建筑”風(fēng)格，既能體現(xiàn)項目的文化底蘊，又便于與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌-裝飾風(fēng)格——外裝盡量應(yīng)體現(xiàn)傳統(tǒng)化、生態(tài)化的特點；內(nèi)裝以現(xiàn)代裝修為主，可加入部分傳統(tǒng)元素-項目視覺識別系統(tǒng)——包括項目LOGO設(shè)計、導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計等項目形象策劃——視覺元素根據(jù)項目主題定位“國際生態(tài)休閑社區(qū)”42項目形象策劃——聽覺元素根據(jù)項目主題定位“國際生態(tài)休閑社區(qū)”的要求聽覺元素應(yīng)滿足高雅大氣、易于傳播的特點-項目SOLGAN——“專享白馬國際社區(qū)，坐擁濕地溫泉田園”-項目主題詞——“一座世間難得的生態(tài)樂園”-主題音樂——可采用節(jié)選民族音樂進(jìn)行改編說明：項目SOLGAN和項目主題詞配合使用，既強(qiáng)調(diào)了項目功能，又能體現(xiàn)項目的高端特點項目形象策劃——聽覺元素根據(jù)項目主題定位“國際生態(tài)休閑社區(qū)”43項目形象策劃——互動元素根據(jù)項目主題定位“國際高爾夫生態(tài)休閑社區(qū)”的要求互動元素更多是體現(xiàn)項目人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等軟性形象，務(wù)求體現(xiàn)人性化的服務(wù)，“山美、水美、人更美”。項目形象策劃——互動元素根據(jù)項目主題定位“國際高爾夫生態(tài)休閑44項目整體策劃

——項目開發(fā)策劃項目整體策劃

45項目開發(fā)戰(zhàn)略原則本項目開發(fā)應(yīng)遵循以下三條戰(zhàn)略原則：

1、“項目單位土地面積的價值最大化”原則項目的景觀開發(fā)除了應(yīng)具備觀賞功能以外，還應(yīng)重點打造其休閑娛樂的功能。盡可能將成本性投入轉(zhuǎn)換為經(jīng)營性投入，比如影視城商業(yè)步行街，既具備景觀功能，又具備經(jīng)營功能，在造景的同時又能產(chǎn)生經(jīng)營收益。

2、“項目規(guī)劃設(shè)計與項目產(chǎn)品策劃相協(xié)調(diào)”原則產(chǎn)品策劃是在經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研以后，進(jìn)行項目人流量分析、接待容量分析、功能分區(qū)設(shè)計。因此，項目開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該符合產(chǎn)品策劃的要求。

3、“項目功能系統(tǒng)一體化”原則項目各分區(qū)既相對獨立能實現(xiàn)一定的功能，又通過“文化生態(tài)休閑”這一主題系統(tǒng)緊密聯(lián)系，各功能區(qū)或是直接服務(wù)于這一主題，或是作為這一主題的支撐配套功能。項目開發(fā)戰(zhàn)略原則本項目開發(fā)應(yīng)遵循以下三條戰(zhàn)略原則：46項目開發(fā)的步驟項目開發(fā)三步走策略：1、第一步：項目開發(fā)前期主打文化牌（項目動工之前）“文化拉升品牌、品牌推進(jìn)銷售”文化指集“溫泉文化、休閑養(yǎng)身文化、生態(tài)田園文化”為一體的“白馬文化”，品牌指“白馬國際JED生態(tài)社區(qū)”的項目品牌2、第二步：項目開發(fā)中期主打休閑牌（項目部分景觀休閑功能落成）“邊造景、邊經(jīng)營、先預(yù)定、再開發(fā)”首先打造溫泉、濕地生態(tài)園等旅游吸引物，同時通過會員卡銷售和日常經(jīng)營實現(xiàn)部分收入，同時可以開始別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店的排號，獲得現(xiàn)金流入。3、第三步：項目開發(fā)后期主打國際牌（項目景觀基本落成，地產(chǎn)建設(shè)啟動）“優(yōu)質(zhì)客源，以高帶低，以點帶面”充分借助溫泉濕地生態(tài)園的國際性和客源影響力，帶動產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售。以運動休閑作為項目亮點，全面帶動溫泉、濕地旅游觀光等休閑項目的經(jīng)營項目開發(fā)的步驟項目開發(fā)三步走策略：47項目整體策劃

——項目運作策劃項目整體策劃

48項目運作突破點再優(yōu)秀的產(chǎn)品，面對激烈的競爭，仍然需要尋求突破突破普通項目單一的贏利模式實現(xiàn)“開發(fā)短期回款經(jīng)營長期贏利資產(chǎn)永久增值”突破普通項目封頂預(yù)售模式實現(xiàn)“邊造景、邊入會、邊預(yù)訂”的銷售方式贏利模式突破銷售方式突破突破普通項目單薄的主題概念：首倡白馬國際JED（JoyfulEco-district）生態(tài)歡享社區(qū)概念概念運作突破項目運作突破點再優(yōu)秀的產(chǎn)品，面對激烈的競爭，仍然需要尋求突破49概念運作的突破單憑生態(tài)的概念已經(jīng)喚不起消費人群的熱情本項目概念應(yīng)突出國際化、情感化、人性化的特點，并與現(xiàn)有旅游休閑項目進(jìn)行有效的區(qū)隔，在此基礎(chǔ)上提出“白馬國際JED生態(tài)歡享社區(qū)”

JED代表的是一種生活方式，一種人生態(tài)度，一種情感和身心的體驗概念運作的突破單憑生態(tài)的概念已經(jīng)喚不起消費人群的熱情50贏利模式的突破本項目采取短、中、長期結(jié)合的贏利模式，有利于優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)開發(fā)短期回款——“通過會員卡銷售及預(yù)定實現(xiàn)部分回款”經(jīng)營長期贏利——項目可實現(xiàn)長期經(jīng)營，有盈利保障資產(chǎn)永久增值——地產(chǎn)物業(yè)具有巨大的升值空間，同時帶動后續(xù)6000畝開發(fā)用地整體價值上升。贏利模式的突破本項目采取短、中、長期結(jié)合的贏利模式，有利于優(yōu)51銷售方式的突破項目銷售方式按照會員制方式進(jìn)行“邊造景、邊入會、邊預(yù)訂”的銷售方式銷售過程為：1、JED生態(tài)項目的概念激發(fā)消費者的購買動機(jī)2、現(xiàn)場溫泉及濕地生態(tài)景觀促進(jìn)消費者做出購買決策3、消費者交納會費入會后即自動參與樓盤排號4、樓盤開盤前視具體情況決定是否采用排號選房方式銷售方式的突破項目銷售方式按照會員制方式進(jìn)行52項目建議

項目建議

53項目建議——政府公關(guān)

通過本項目主題及產(chǎn)品策劃，“白馬國際JED生態(tài)歡享社區(qū)”集合了眾多高端旅游產(chǎn)品、并引入了先進(jìn)的休閑旅游概念，從而使本項目在概念和規(guī)劃上具有開創(chuàng)性的地位，具有巨大的經(jīng)濟(jì)和社會效應(yīng)，對本地區(qū)整體形象的提升有巨大的拉動作用。因此可通過本項目策劃為平臺，爭取政府政策的支持：

1、土地價格方面：

2、配套基礎(chǔ)設(shè)施方面：

3、審批與拆遷補(bǔ)償方面：

4、各項報建、辦證規(guī)費等政府行政性收費的減免

5、項目的整體服務(wù)方面（如省級重點項目申報等）項目建議——政府公關(guān)通過本項目主題及產(chǎn)54項目建議——融資活動本項目經(jīng)過整體策劃與包裝后，具備良好的贏利能力和升值潛力，可以通過引入戰(zhàn)略投資者、股份置換、股權(quán)融資、抵押貸款等多種方式向海內(nèi)外投資公司、基金、銀行進(jìn)行融資活動****擁有大量海內(nèi)外融資渠道和豐富的融資經(jīng)驗，可以為本項目提供全套融資服務(wù)。項目建議——融資活動本項目經(jīng)過整體策劃與包裝后，具備良好的贏55項目建議——土地運營

第一期3000畝土地的成功開發(fā)的基礎(chǔ)上，后續(xù)6000畝土地的價值將得到空間的釋放，受到多家開發(fā)機(jī)構(gòu)的關(guān)注。因此，對后續(xù)6000畝土地進(jìn)行整體規(guī)劃和打造，取得規(guī)劃權(quán)、開發(fā)權(quán)、招商權(quán)。將規(guī)劃好的土地轉(zhuǎn)包給其他開發(fā)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行土地運營，在不占用大量資金的情況下，獲得更高的回報。項目建議——土地運營第一期3000畝土56項目財務(wù)分析

項目財務(wù)分析

57

本項目實際由兩個項目組成：生態(tài)旅游觀光項目及配套別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)項目。建設(shè)周期三年，占地3000畝。所需投資共29,303萬元，其中固定資產(chǎn)投資29,203萬元，流動資金100萬元。生態(tài)旅游觀光項目占地2500畝，土地為租用，年租金預(yù)計150萬元，項目建設(shè)投入預(yù)計5500萬元。開發(fā)項目占地500畝，土地為征用，預(yù)計費用7500萬元，建設(shè)成本預(yù)計15000萬元。資金來源中，19,500萬元由股東投入，10,000萬元擬通過銀行貸款解決。具體投資明細(xì)及投資進(jìn)度詳見下表。表1項目具體投資明細(xì)及投資建設(shè)進(jìn)度表單位：萬元

各年度預(yù)計投資金額200720082009合計

土地費用7,5007,500

觀光項目建設(shè)1,0004,5005,500

房產(chǎn)項目建設(shè)1,5006,0007,50015,000

建設(shè)期間借款利息、費用-4018021,203

小計10,00010,9018,30229,203

流動資金100100合計10,00011,0018,30229,303預(yù)測資金來源200720082009股本7,5006,0006,00019,500項目現(xiàn)金利潤長期借款5,0005,00010,000短期借款-小計12,50011,0006,00029,500本項目實際由兩個項目組成：生態(tài)旅游觀光項目及58

20082009201020112012資產(chǎn)負(fù)債表流動資產(chǎn)4,6577,64218,43019,24220,054固定資產(chǎn)凈額13,12621,15320,87820,60320,328資產(chǎn)總計25,28336,29546,80747,34547,882流動負(fù)債-----長期負(fù)債10,0005,000---股東權(quán)益15,28331,29546,80747,34547,882損益表經(jīng)營收入3,02314,41922,7641,8641,864其中：會員卡銷售收入350350450550550田園體驗觀光項目173216259259259生態(tài)溫泉觀光項目-432540540540生態(tài)溫泉觀光項目421515515515凈利潤1,78310,01315,512537537息、稅、折舊、攤銷前利潤2,49512,74419,994944944財務(wù)比率/指標(biāo)長期借款還本付息額4015,8025,401--凈利潤率59%69%68%29%29%凈利潤/股東權(quán)益13.2%51.3%79.6%2.8%2.8%20082009201020112012資產(chǎn)負(fù)債表流動資產(chǎn)59財務(wù)分析主要投資指標(biāo)分析按十年計算，項目的稅前內(nèi)部收益率為稅前17%,稅后內(nèi)部收益率18％。所得稅后的項目投資回收期為3年零11個月。盈虧平衡分析(以整個項目期十年平均計)產(chǎn)量盈虧平衡點＝（固定成本*）/（銷售收入－變動成本**）＝16.02%其中：*固定成本包括經(jīng)營成本，折舊、攤銷和2009年以后的利息支出；**變動成本包括營業(yè)稅及附加，管理費用，營業(yè)費用，財務(wù)費用。該指標(biāo)顯示，當(dāng)整個項目期內(nèi)的收入達(dá)到預(yù)計收入水平的16.02％時即可以保本，這表明了該項目強(qiáng)勁的的盈利能力以及規(guī)避市場風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的能力?，F(xiàn)金流情況按照項目的投融資計劃測算，其期末現(xiàn)金流一直為正數(shù)，由于預(yù)計2008年即開始有房產(chǎn)開發(fā)收入，所以經(jīng)營現(xiàn)金流也均為正數(shù)，這顯示項目的資金來源及運用計劃合理，不存在現(xiàn)金短缺的風(fēng)險，現(xiàn)金流安全可靠。財務(wù)分析主要投資指標(biāo)分析60財務(wù)評估結(jié)論從以上財務(wù)分析中可以看出，本項目的總體效益良好，各項指標(biāo)均表現(xiàn)優(yōu)異，所得稅后內(nèi)部收益率達(dá)到理想的18％，說明項目具有極強(qiáng)的盈利能力。盈虧平衡點為預(yù)計收入的16.02％，表明項目巨大的盈利空間以及很好的抗風(fēng)險的潛力。項目期間的現(xiàn)金余額一直保持正數(shù)，顯示項目投融資計劃對資金安排的可行性。項目具有很強(qiáng)的償債能力，項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流足以按期足額償付擬舉借的10,000萬元借款的本息金額。尤其重要的是，盡管在進(jìn)行財務(wù)預(yù)測時所做的各項損益假設(shè)已經(jīng)較為保守，但敏感性分析仍顯示該項目完全能夠承受一些主要風(fēng)險因素不利變動的影響，保持良好的財務(wù)表現(xiàn)。財務(wù)評估結(jié)論從以上財務(wù)分析中可以看出，本項目的總體效益良好，61策劃方服務(wù)內(nèi)容策劃方服務(wù)內(nèi)容62主要服務(wù)內(nèi)容項目引資海外客源地管理****

地產(chǎn)項目投融資管理旅游地產(chǎn)營銷代理旅游項目投融資管理度假酒店管理旅游地產(chǎn)開發(fā)及規(guī)劃地產(chǎn)開發(fā)前期策劃項目可行性分析休閑娛樂規(guī)劃設(shè)計地產(chǎn)項目營銷策劃旅游產(chǎn)品策劃與設(shè)計主要服務(wù)內(nèi)容項目引資海外客源地地產(chǎn)項目投融資管理旅游地產(chǎn)旅游63項目文件提交日程項目文件提交日程64項目文件提交日程年度2007年2008年時間(月)10月

11月12月1月工作內(nèi)容《白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)項目提案》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)旅游及房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)研報告》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)文化旅游主題策劃方案》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)旅游項目VI系統(tǒng)設(shè)計方案》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)旅游吸引物策劃方案》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)策劃方案》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)產(chǎn)品定價方案》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)項目財務(wù)分析報告》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)項目投融資方案》項目文件提交日程年度2007年65THANKSTHANKS66激勵學(xué)生學(xué)習(xí)的名言格言220、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。221、世界會向那些有目標(biāo)和遠(yuǎn)見的人讓路（馮兩努——香港著名推銷商）

222、絆腳石乃是進(jìn)身之階。223、銷售世界上第一號的產(chǎn)品——不是汽車，而是自己。在你成功地把自己推銷給別人之前，你必須百分之百的把自己推銷給自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能腳踏實地地邁一步。225、積極思考造成積極人生，消極思考造成消極人生。226、人之所以有一張嘴，而有兩只耳朵，原因是聽的要比說的多一倍。227、別想一下造出大海，必須先由小河川開始。228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦關(guān)終歸楚；苦心人，天不負(fù)；臥薪嘗膽，三千越甲可吞吳。

229、以誠感人者，人亦誠而應(yīng)。

230、積極的人在每一次憂患中都看到一個機(jī)會，而消極的人則在每個機(jī)會都看到某種憂患。231、出門走好路，出口說好話，出手做好事。232、旁觀者的姓名永遠(yuǎn)爬不到比賽的計分板上。

233、怠惰是貧窮的制造廠。234、莫找借口失敗，只找理由成功。（不為失敗找理由，要為成功找方法）235、如果我們想要更多的玫瑰花，就必須種植更多的玫瑰樹。236、偉人之所以偉大，是因為他與別人共處逆境時，別人失去了信心，他卻下決心實現(xiàn)自己的目標(biāo)。237、世上沒有絕望的處境，只有對處境絕望的人。238、回避現(xiàn)實的人，未來將更不理想。239、當(dāng)你感到悲哀痛苦時，最好是去學(xué)些什么東西。學(xué)習(xí)會使你永遠(yuǎn)立于不敗之地。240、偉人所達(dá)到并保持著的高處，并不是一飛就到的，而是他們在同伴們都睡著的時候，一步步艱辛地向上爬241、世界上那些最容易的事情中，拖延時間最不費力。242、堅韌是成功的一大要素，只要在門上敲得夠久、夠大聲，終會把人喚醒的。

243、人之所以能，是相信能。244、沒有口水與汗水，就沒有成功的淚水。245、一個有信念者所開發(fā)出的力量，大于99個只有興趣者。

246、環(huán)境不會改變，解決之道在于改變自己。247、兩粒種子，一片森林。248、每一發(fā)奮努力的背后，必有加倍的賞賜。249、如果你希望成功，以恒心為良友，以經(jīng)驗為參謀，以小心為兄弟，以希望為哨兵。250、大多數(shù)人想要改造這個世界，但卻罕有人想改造自己。激勵學(xué)生學(xué)習(xí)的名言格言67

中國·成都·

白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)

整體規(guī)劃開發(fā)運作全案詳解

2009-01大型生態(tài)旅游文化地產(chǎn)項目中國·成都·白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)整體規(guī)劃開發(fā)運作全案68

本報告書為***********制訂**************有限公司謹(jǐn)呈大型生態(tài)旅游文化地產(chǎn)項目-白馬生態(tài)城全案詳解課件69項目總體分析項目定位研究項目整體策劃項目建議項目財務(wù)分析策劃方服務(wù)內(nèi)容目錄項目總體分析目錄70項目總體分析項目總體分析71政策因素

經(jīng)濟(jì)因素社會因素旅游產(chǎn)業(yè)是四川省的支柱產(chǎn)業(yè)，作為“無煙工業(yè)”的生態(tài)旅游項目受到政府最大力度的支持，也能夠為開發(fā)方取得最大限度的政策支持健康、運動、綠色、休閑、養(yǎng)身是城市高端群落最時髦的語言，更是其永恒的追求，生態(tài)旅游項目正好滿足了這樣的潮流生態(tài)旅游最大的特點是“一低三高”：低密度、高綠化、高品質(zhì)、高享受。因此生態(tài)旅游產(chǎn)品及相關(guān)的地產(chǎn)開發(fā)具備極高的經(jīng)濟(jì)價值技術(shù)因素生態(tài)旅游項目重在前期產(chǎn)品的策劃和項目整體規(guī)劃。具體實施過程不存在技術(shù)障礙項目PEST分析政策因素經(jīng)濟(jì)因素社會因素健康、運動、綠色、休閑、養(yǎng)身是城市高72項目SWOT分析-“文化”是旅游之魂，如何樹立項目獨特的文化優(yōu)勢-如何將豐富的自然資源開發(fā)建設(shè)成為符合市場需求的旅游度假產(chǎn)品項目地最大的弱點在于沒有形象鮮明的吸引物和吸引設(shè)施-旅游是政府重點扶持產(chǎn)業(yè)-生態(tài)農(nóng)業(yè)對優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)有重大意義。-休閑文化已經(jīng)成為成都的文化名片，休閑度假項目對城市人群極具吸引力。-金堂距離中心城市僅35KM-項目所在地涵蓋多種地形-項目所在地?fù)碛械責(zé)?、溫泉兩大稀缺自然資源-傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣+生態(tài)資源強(qiáng)縣雙重資源優(yōu)勢地理區(qū)位與生態(tài)資源政策支持與社會潮流吸引物的缺乏自然資源整合文化品牌打造優(yōu)勢弱點機(jī)遇挑戰(zhàn)項目SWOT分析項目地最大的弱點在于地理區(qū)位與生態(tài)資源政策支73項目分析結(jié)論根據(jù)以上分析，本項目策劃必須揚長避短，需要解決的課題包括“項目定位”與“項目策劃”兩大類：

先完成項目定位——解決“我們要做什么產(chǎn)品”的問題根據(jù)現(xiàn)有的資源和市場環(huán)境-產(chǎn)品的目標(biāo)人群是誰？-產(chǎn)品的主題是什么？-產(chǎn)品應(yīng)具備什么樣的功能？

再進(jìn)行項目策劃——解決“我們怎樣來做這樣的產(chǎn)品”的問題旅游休閑產(chǎn)品之魂的升華——“文化”上的突破旅游休閑產(chǎn)品形體的鍛造——“功能”上的突破旅游休閑產(chǎn)品內(nèi)涵的修煉——“服務(wù)”上的突破項目分析結(jié)論根據(jù)以上分析，本項目策劃必須揚長避短，需要解決的74項目定位研究項目定位研究75項目目標(biāo)市場定位

目標(biāo)市場定位流程

根據(jù)項目地現(xiàn)有的條件，選擇什么樣的細(xì)分市場，才能夠進(jìn)一步強(qiáng)化優(yōu)勢、淡化消除弱勢、抓住機(jī)遇和迎接挑戰(zhàn)。以達(dá)到以最低的成本創(chuàng)造最高的收益。--20%的人產(chǎn)生80%的消費，高端人群是具有強(qiáng)大購買的的優(yōu)質(zhì)客源-核心群體：城市高端人群（政府領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)主、外企高管、外籍人士）-重要群體：城市中產(chǎn)人群（公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、自由職業(yè)者）較高的文化素質(zhì)第一步：目標(biāo)市場定位的目的第二步：目標(biāo)市場定位的依據(jù)第四步：本項目的目標(biāo)市場定位結(jié)論第三步：目標(biāo)人群的共同特點-稀缺的生態(tài)資源是項目最具閃光的賣點

-旅游及地產(chǎn)項目的消費群體以城市高端人群為主

-較強(qiáng)的消費能力和較高的消費意識-極強(qiáng)的健康意識和休閑意識-對生態(tài)、自然休閑的渴望

結(jié)論項目目標(biāo)市場定位根據(jù)項目地現(xiàn)有的條件，選擇什么樣的細(xì)分市76項目主題定位

本項目主題定位流程-根據(jù)目標(biāo)人群的消費偏好，制定項目策劃與規(guī)劃的主線，確保項目產(chǎn)品能夠在最短的時間內(nèi)獲得市場認(rèn)同。從而保證項目取得良好的現(xiàn)金流。-符合目標(biāo)市場消費需求與消費特征

-引發(fā)目標(biāo)人群的心理共鳴具有川西田園鄉(xiāng)村特色的國際生態(tài)綜合休閑游憩區(qū)-生態(tài)性：自然、綠色、田園鄉(xiāng)村第一步：項目主題定位的目的第二步：項目主題定位的依據(jù)第四步：本項目主題定位結(jié)論第三步：本項目主題定位的基本特性-符合項目地點的實際情況

-符合開發(fā)方的開發(fā)及經(jīng)營管理能力

-文化性：田園文化、中外溫泉文化、成都休閑文化

-功能性：休閑、度假、養(yǎng)身、商務(wù)結(jié)論項目主題定位-根據(jù)目標(biāo)人群的消費偏好，制定項目策劃與規(guī)劃77項目產(chǎn)品功能定位

本項目產(chǎn)品功能定位流程-確定項目產(chǎn)品的主要功能類型、產(chǎn)品的開發(fā)方向、以及產(chǎn)品開發(fā)的主要框架。以保證項目的規(guī)劃、建設(shè)符合項目主題。功能性服務(wù)于主題性。-產(chǎn)品功能具有獨特性、難以復(fù)制性-提供以濕地運動、溫泉養(yǎng)生、農(nóng)業(yè)休閑為主的生態(tài)體驗式旅游產(chǎn)品提供生態(tài)居住、田園度假、溫泉療養(yǎng)為特色的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品-健身保養(yǎng)的需求-生活體驗的需求第一步：項目產(chǎn)品功能定位的目的第二步：項目產(chǎn)品功能定位的依據(jù)第四步：本項目產(chǎn)品功能定位結(jié)論第三步：產(chǎn)品功能應(yīng)滿足的需求-實現(xiàn)產(chǎn)品功能所需要的投入最小

-產(chǎn)品功能對目標(biāo)群體的吸引力最強(qiáng)，產(chǎn)生的收益最大

-遠(yuǎn)離塵囂的需求-生態(tài)居住的需求-身心放松的需求、親近自然的需求結(jié)論項目產(chǎn)品功能定位-確定項目產(chǎn)品的主要功能類型、產(chǎn)品的開發(fā)78項目整體策劃

——項目綜合環(huán)境評估項目整體策劃

79項目環(huán)境——地理及氣候官倉鎮(zhèn)位于金堂縣城北10公里，成都、德陽、廣漢市三市縣交界處，距成都50公里，現(xiàn)已融入成都市“一小時經(jīng)濟(jì)圈”。官倉鎮(zhèn)氣候溫和，年平均氣溫16.7度，雨量充沛，光溫條件較好，日照年平均1295.5小時有效積溫≥10攝氏度為5450度，四季分明。項目環(huán)境——地理及氣候官倉鎮(zhèn)位于金堂縣城北10公里，成都、德80項目環(huán)境——水土資源情況“川西第一泉”美譽的白馬氡溫泉日自溢水1.4萬立方米，四季自流含有多種微量元素，是上乘的保健醫(yī)療用水。獨具開發(fā)價值

官倉平地的土壤以沖擊土為主適合種植各種蔬菜是理想的綠色蔬菜基地丘陵地區(qū)土壤屬紫色土壤土壤成分適合種植柚類柑橘和各類伏季水果所在區(qū)域北河兩岸在雨季為濕地濕地生態(tài)具有豐富的動植物資源獨特的自然景觀，隨水位的變化而改變具有極強(qiáng)的觀賞性…項目環(huán)境——水土資源情況“川西第一泉”美譽的白馬氡溫泉官倉81項目環(huán)境——基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀

基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀-燃?xì)庠O(shè)施現(xiàn)狀天然氣輸氣管道穿境而過，接入白馬泉-供電設(shè)施現(xiàn)狀國電金堂電廠在今年六月初已正式并網(wǎng)發(fā)電。-郵電通訊設(shè)施現(xiàn)狀小靈通機(jī)站、聯(lián)通網(wǎng)站、移動網(wǎng)站覆蓋全境-交通設(shè)施現(xiàn)狀成金快速通道年底通車，金堂將融入“半小時交通圈”-供水設(shè)施現(xiàn)狀現(xiàn)有自來水廠一座能滿足生活用水需要項目環(huán)境——基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀

基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀-燃?xì)庠O(shè)施現(xiàn)狀-供電設(shè)82項目環(huán)境綜合評價交通方面本項目所在地已經(jīng)具備建設(shè)國際生態(tài)綜合休閑社區(qū)的條件

“一小時經(jīng)濟(jì)圈”和“30分鐘經(jīng)濟(jì)圈”的中間地帶是國際公認(rèn)的休閑度假社區(qū)的理想選址地項目地的集溫泉、濕地、水土、氣候多方面優(yōu)勢于一體，具備了打造成為國際級旅游度假休閑社區(qū)的諸多素材項目地水、電、氣、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施能夠滿足項目開發(fā)的需要基礎(chǔ)設(shè)施完善自然環(huán)境優(yōu)越項目環(huán)境綜合評價交通方面本項目所在地“一小時經(jīng)濟(jì)圈”和“383項目整體策劃

——項目市場分析項目整體策劃

84成都游憩休閑市場發(fā)展趨勢圖旅游休閑方式的演進(jìn)過程本地普通收入家庭為主傳統(tǒng)市場市區(qū)近郊公園郊區(qū)農(nóng)家樂棋牌類本地中高收入家庭商務(wù)會議群體公司培訓(xùn)群體高收入家庭鄉(xiāng)村古鎮(zhèn)觀光外籍人士公司高管私營業(yè)主綜合性生態(tài)度假休閑資源整合Step1: 以傳統(tǒng)公園、農(nóng)家樂為主的城市近郊游憩市場發(fā)展階段聯(lián)合擴(kuò)展Step2:在農(nóng)家樂、棋牌娛樂基礎(chǔ)上，以洛帶、黃龍溪為代表的等特色古鎮(zhèn)文化體驗的游憩發(fā)展階段 休閑旅游市場日趨成熟Step3: 以健康養(yǎng)身、休閑度假為特色的發(fā)展階段：特點是：1、商務(wù)休閑、商務(wù)培訓(xùn)的市場迅速擴(kuò)大

2、駐留時間增加，過夜率增加

3、生態(tài)、自然、文化成為發(fā)展潮流市場的發(fā)展呼喚“國際綜合性生態(tài)休閑社區(qū)”的誕生休閑群體的演進(jìn)過程成都游憩休閑市場發(fā)展趨勢圖旅游休閑方式的演進(jìn)過程本地普通收入85旅游地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢旅游地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境精彩的休閑吸引物便捷的交通條件親切的文化氛圍周到的物業(yè)服務(wù)完善的生活配套旅游地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢旅游地產(chǎn)優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境精彩的休閑吸引物便86市場分析結(jié)論符合現(xiàn)階段旅游休閑市場需求的產(chǎn)品應(yīng)該具備以下特征：符合市場需求的產(chǎn)品應(yīng)具備…明確的“文化”主題…完善的“服務(wù)”體系…合理的“功能”配備…市場分析結(jié)論符合現(xiàn)階段旅游休閑市場需求的產(chǎn)品應(yīng)該具備以下特征87項目整體策劃

——產(chǎn)品策劃思辨項目整體策劃

88高屋建瓴——文化高度的確立近悅遠(yuǎn)來——休閑功能的設(shè)計恰到好處——服務(wù)體系的規(guī)劃我們需要解決的問題（一）?高屋建瓴——文化高度的確立近悅遠(yuǎn)來——休閑功能的設(shè)計恰到好處89我們需要解決的問題（二）?將文化、功能、服務(wù)的概念完美的融合到一起，從而引起目標(biāo)人群的購買沖動我們需要將文化、功能、服務(wù)的概念90項目整體策劃

——項目產(chǎn)品策劃項目整體策劃

91本項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)休閑度假產(chǎn)品形體——功能項目主題定位：國際生態(tài)綜合休閑社區(qū)休閑度假產(chǎn)品之魂——文化休閑度假產(chǎn)品內(nèi)涵——服務(wù)本項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)休閑度假產(chǎn)品形體項目主題定位：休閑度假產(chǎn)品之魂92項目產(chǎn)品主題“白馬JoyfulEco-district生態(tài)歡享社區(qū)”白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)會員制人性化文化文化體驗文化尋蹤文化洗禮功能居住娛樂休閑項目產(chǎn)品主題“白馬JoyfulEco-district生態(tài)93白馬JED生態(tài)社區(qū)營建三步曲形體鍛造——白馬JED休閑功能內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬JED魂之賦予——打造白馬休閑文化白馬JED生態(tài)社區(qū)營建三步曲形體鍛造內(nèi)涵修煉白馬JED魂之賦94魂之賦予——打造白馬休閑文化

文化是旅游休閑項目之魂，是項目軟實力的重要體現(xiàn)，是獲得市場認(rèn)同的重要保證，“白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)”項目應(yīng)形成獨具一格的“白馬休閑文化”，從而與其他旅游文化，如洛帶的“客家文化”、青城山“道家文化”、峨眉山“佛教文化”、龍泉“桃花文化”等相區(qū)隔。

桃花文化龍泉客家文化洛帶道文化青城山佛教文化峨眉山白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)獨特的白馬休閑文化魂之賦予——打造白馬休閑文化95魂之賦予——打造白馬休閑文化文化之源…——“白馬休閑文化”源自成都的休閑生活方式…“白馬休閑文化”是對川西壩子悠閑富足的休閑文化的傳承與發(fā)展

文化之樹…——“白馬休閑文化”是多種亞文化構(gòu)成的一顆枝葉繁茂的“生態(tài)”文化樹…“白馬休閑文化”包含了“漢民族田園農(nóng)耕文化”、“漢民族溫泉養(yǎng)身休閑文化”、“少數(shù)民族溫泉文化”、“外國溫泉休閑文化”，所有這些亞文化都緊緊與這棵樹的主干——“生態(tài)”緊密聯(lián)合到一起

文化之果…——“白馬休閑文化”結(jié)出的生態(tài)果實就是本項目多姿多彩的產(chǎn)品形態(tài)…“白馬休閑文化”是一種能夠看得見、摸的著、可以品嘗、可以居住，實實在在進(jìn)行體驗和享受的文化，而不是僅供瞻仰和研究的文化滋養(yǎng)誕生魂之賦予——打造白馬休閑文化文化之源…——“白馬休閑文化”源96魂之賦予——打造白馬休閑文化白馬休閑文化譜系及支撐內(nèi)容白馬休閑文化漢民族傳統(tǒng)文化精粹中國少數(shù)民族文化精粹世界各地民族文化精粹溫泉沐浴文化田園休閑文化宮廷沐浴文化溫泉養(yǎng)生文化溫泉休閑文化田園養(yǎng)身文化農(nóng)耕文化隱逸文化溫泉沐浴文化草本沐浴文化山藥沐浴文化溫泉沐浴文化香薰溫泉文化SPA文化火山溫泉濕地生態(tài)文化濕地生態(tài)園特色主題文化影視城1：川西民俗文化特色主題文化影視城2：少數(shù)民俗文化魂之賦予——打造白馬休閑文化白馬休閑文化譜系及支撐內(nèi)容白馬休97通過“文化為魂，娛樂休閑為表，康居為里”，將項目的主題概念及其文化內(nèi)涵定位于“文化歡享”這樣一個高層次水平上，形成獨具特色的白馬休閑文化其中的“溫泉文化”以保健療養(yǎng)為主，訴求“健康和長壽”；“沐浴文化”則以漢民族、少數(shù)民族、以及世界各地的沐浴民俗、民風(fēng)和民情為主，特別是挖掘中國本土的沐浴文化，比如歷代宮廷沐浴文化，訴求“詳和、友愛、個性和自然”田園文化則更直觀的讓游者貼近大自然，與自然融入一體，回歸“采菊東籬下,悠然現(xiàn)南山”，營造出寧靜平和，健康淡然的的田園文化讓游者身體力行，更直接的享受體驗旅游。將現(xiàn)代新中式建筑與中國田園文化相結(jié)合，感受新中式建筑帶來的視覺享受，品位兩千多年的中國田園文化?；曛x予——打造白馬休閑文化通過“文化為魂，娛樂休閑為表，康居為里”，將項目的主題概念及98形體鍛造——白馬JED休閑功能白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)歡樂頌歡樂頌第一章：文化體驗歡樂頌第二章：休閑娛樂歡樂頌第三章：健身養(yǎng)身歡樂頌第四章：生態(tài)居住溫泉文化體驗田園文化體驗濕地文化體驗民族文化體驗影視城主題公園體驗周邊娛樂設(shè)施體驗生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光體驗濕地文化生態(tài)博物園生態(tài)環(huán)境滋養(yǎng)綠色食品食療健康養(yǎng)身顧問生態(tài)居住人文居住形體鍛造——白馬JED休閑功能白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)歡樂頌99形體鍛造——主要功能區(qū)設(shè)置四大區(qū)介紹溫泉旅游區(qū)濕地休閑區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)體驗區(qū)生態(tài)居住區(qū)（500畝開發(fā)用地）-溫泉度假酒店-溫泉商務(wù)會所-溫泉文化體驗中心（宮廷、日式、歐式、火山、洞穴）-濕地生態(tài)博物園-高爾夫練習(xí)場-濕地及水上娛樂中心-親水公園-農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園-川西農(nóng)耕文化博物園-少數(shù)民俗農(nóng)業(yè)博物園-園藝農(nóng)藝培訓(xùn)中心-農(nóng)產(chǎn)品交易中心-高端產(chǎn)品：溫泉莊園-中端產(chǎn)品：鄉(xiāng)村別墅-低端產(chǎn)品：田園農(nóng)家影視城&商業(yè)步行街：-川西小鎮(zhèn)步行街-舊上海步行街-唐宋步行街形體鍛造——主要功能區(qū)設(shè)置四大區(qū)介紹溫泉旅游區(qū)濕地休閑區(qū)現(xiàn)代100形體鍛造——功能分區(qū)規(guī)劃圖-溫泉度假酒店-溫泉商務(wù)會所-溫泉文化體驗中心-濕地生態(tài)博物園-高爾夫練習(xí)場-濕地及水上娛樂中心-親水公園-農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園-川西農(nóng)耕文化博物園-少數(shù)民俗農(nóng)業(yè)博物園-園藝農(nóng)藝培訓(xùn)中心影視城&商業(yè)步行街-川西小鎮(zhèn)步行街-舊上海步行街-唐宋步行街生活配套設(shè)施-健身中心-醫(yī)療中心-超市、加油站、銀行-農(nóng)產(chǎn)品交易中心生態(tài)居住區(qū)安置區(qū)上風(fēng)上水、環(huán)境清雅遠(yuǎn)離人流的宜居區(qū)域人流較大、配套設(shè)施密集區(qū)域生態(tài)居住區(qū)形體鍛造——功能分區(qū)規(guī)劃圖-溫泉度假酒店-濕地生態(tài)博物園-農(nóng)101形體鍛造——相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)2008年2009年2010年房地產(chǎn)產(chǎn)品類型單價RMB面積㎡總價RMB單價RMB面積㎡總價RMB單價RMB面積㎡總價RMB中低端產(chǎn)品：田園農(nóng)家、田園鄉(xiāng)村別墅2500100002500萬元3000200006000萬元4000100004000萬元高端產(chǎn)品：莊園、生態(tài)溫泉別墅3500200007000萬元4500200009000萬元產(chǎn)權(quán)式度假酒店4000200008000萬元合計2500萬元13000萬元21000萬元形體鍛造——相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)2008年2009年2010年102形體鍛造——主要功能區(qū)設(shè)置地產(chǎn)開發(fā)-溫泉莊園-鄉(xiāng)村別墅-田園農(nóng)家會員卡銷售-終身會員卡-年卡-溫泉消費卡-居住消費卡休閑旅游-影視城旅游-農(nóng)業(yè)體驗觀光-園藝培訓(xùn)-博物園參觀-農(nóng)產(chǎn)品銷售-農(nóng)家居住-特色餐飲物業(yè)租賃-影視城租賃-商業(yè)街招租-單位拓展訓(xùn)練場地租賃-度假物業(yè)出租白馬JED生態(tài)社區(qū)贏利模式酒店經(jīng)營-度假酒店經(jīng)營-酒店餐飲-溫泉體驗-會所餐飲-商務(wù)會議-商務(wù)度假-商務(wù)餐飲形體鍛造——主要功能區(qū)設(shè)置地產(chǎn)開發(fā)會員卡銷售休閑旅游酒店經(jīng)營103內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)的四大功能區(qū)確立以后，要最大限度的發(fā)揮硬件設(shè)施的效能，在激烈的休閑旅游市場中獨占鰲頭，必須制定出符合市場需求和發(fā)展趨勢的管理模式。建立“白馬JED生態(tài)俱樂部”，對項目經(jīng)營實行會員制管理符合目標(biāo)群體尊貴、自信的心理需求便于對高端客戶提供全面服務(wù)有利于進(jìn)行地產(chǎn)項目的銷售有利于盡快回收投資創(chuàng)造利潤白馬JED生態(tài)俱樂部會員制有利于提升目標(biāo)群體忠誠度促進(jìn)穩(wěn)定經(jīng)營有利于進(jìn)行全面客戶關(guān)系管理和后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)的四大功能104內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬JED生態(tài)社區(qū)“一卡通”終身會員購房置業(yè)排號及優(yōu)惠...所有購物、餐飲、培訓(xùn)項目超低折扣...會員業(yè)主健康養(yǎng)身檔案健康養(yǎng)身顧問服務(wù)...所有社區(qū)租賃項目低價優(yōu)惠...全年度假酒店低價入住...所有觀光及體驗項目免費...內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬JED生態(tài)社區(qū)購房置業(yè)排號及105內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系、物業(yè)管理體系、旅游接待管理體系-客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系——可參照5*級酒店的相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制訂-物業(yè)管理體系——按照高檔別墅物業(yè)的管理和服務(wù)要求制訂-旅游接待管理體系——按照旅游度假景點的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求制訂內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系、物業(yè)管理體系、106項目整體策劃

——項目形象策劃項目整體策劃

107項目形象策劃的基點與結(jié)構(gòu)本項目形象的構(gòu)成元素如下：-視覺元素：建筑風(fēng)格、裝飾風(fēng)格、形象代言、企業(yè)視覺識別系統(tǒng)VI-聽覺元素：主題音樂、項目SLOGAN、項目主題詞-互動元素：服務(wù)人員素質(zhì)項目形象策劃的基點與結(jié)構(gòu)108項目形象策劃——視覺元素根據(jù)項目主題定位“國際生態(tài)休閑社區(qū)”的要求視覺元素的設(shè)計應(yīng)遵循“越是民族特色的，越能國際化；越是沿襲傳統(tǒng)的，越能時尚化”的要求。-建筑風(fēng)格——建議采用國際上流行的“新中式建筑”風(fēng)格，既能體現(xiàn)項目的文化底蘊，又便于與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌-裝飾風(fēng)格——外裝盡量應(yīng)體現(xiàn)傳統(tǒng)化、生態(tài)化的特點；內(nèi)裝以現(xiàn)代裝修為主，可加入部分傳統(tǒng)元素-項目視覺識別系統(tǒng)——包括項目LOGO設(shè)計、導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計等項目形象策劃——視覺元素根據(jù)項目主題定位“國際生態(tài)休閑社區(qū)”109項目形象策劃——聽覺元素根據(jù)項目主題定位“國際生態(tài)休閑社區(qū)”的要求聽覺元素應(yīng)滿足高雅大氣、易于傳播的特點-項目SOLGAN——“專享白馬國際社區(qū)，坐擁濕地溫泉田園”-項目主題詞——“一座世間難得的生態(tài)樂園”-主題音樂——可采用節(jié)選民族音樂進(jìn)行改編說明：項目SOLGAN和項目主題詞配合使用，既強(qiáng)調(diào)了項目功能，又能體現(xiàn)項目的高端特點項目形象策劃——聽覺元素根據(jù)項目主題定位“國際生態(tài)休閑社區(qū)”110項目形象策劃——互動元素根據(jù)項目主題定位“國際高爾夫生態(tài)休閑社區(qū)”的要求互動元素更多是體現(xiàn)項目人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等軟性形象，務(wù)求體現(xiàn)人性化的服務(wù)，“山美、水美、人更美”。項目形象策劃——互動元素根據(jù)項目主題定位“國際高爾夫生態(tài)休閑111項目整體策劃

——項目開發(fā)策劃項目整體策劃

112項目開發(fā)戰(zhàn)略原則本項目開發(fā)應(yīng)遵循以下三條戰(zhàn)略原則：

1、“項目單位土地面積的價值最大化”原則項目的景觀開發(fā)除了應(yīng)具備觀賞功能以外，還應(yīng)重點打造其休閑娛樂的功能。盡可能將成本性投入轉(zhuǎn)換為經(jīng)營性投入，比如影視城商業(yè)步行街，既具備景觀功能，又具備經(jīng)營功能，在造景的同時又能產(chǎn)生經(jīng)營收益。

2、“項目規(guī)劃設(shè)計與項目產(chǎn)品策劃相協(xié)調(diào)”原則產(chǎn)品策劃是在經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研以后，進(jìn)行項目人流量分析、接待容量分析、功能分區(qū)設(shè)計。因此，項目開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該符合產(chǎn)品策劃的要求。

3、“項目功能系統(tǒng)一體化”原則項目各分區(qū)既相對獨立能實現(xiàn)一定的功能，又通過“文化生態(tài)休閑”這一主題系統(tǒng)緊密聯(lián)系，各功能區(qū)或是直接服務(wù)于這一主題，或是作為這一主題的支撐配套功能。項目開發(fā)戰(zhàn)略原則本項目開發(fā)應(yīng)遵循以下三條戰(zhàn)略原則：113項目開發(fā)的步驟項目開發(fā)三步走策略：1、第一步：項目開發(fā)前期主打文化牌（項目動工之前）“文化拉升品牌、品牌推進(jìn)銷售”文化指集“溫泉文化、休閑養(yǎng)身文化、生態(tài)田園文化”為一體的“白馬文化”，品牌指“白馬國際JED生態(tài)社區(qū)”的項目品牌2、第二步：項目開發(fā)中期主打休閑牌（項目部分景觀休閑功能落成）“邊造景、邊經(jīng)營、先預(yù)定、再開發(fā)”首先打造溫泉、濕地生態(tài)園等旅游吸引物，同時通過會員卡銷售和日常經(jīng)營實現(xiàn)部分收入，同時可以開始別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店的排號，獲得現(xiàn)金流入。3、第三步：項目開發(fā)后期主打國際牌（項目景觀基本落成，地產(chǎn)建設(shè)啟動）“優(yōu)質(zhì)客源，以高帶低，以點帶面”充分借助溫泉濕地生態(tài)園的國際性和客源影響力，帶動產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售。以運動休閑作為項目亮點，全面帶動溫泉、濕地旅游觀光等休閑項目的經(jīng)營項目開發(fā)的步驟項目開發(fā)三步走策略：114項目整體策劃

——項目運作策劃項目整體策劃

115項目運作突破點再優(yōu)秀的產(chǎn)品，面對激烈的競爭，仍然需要尋求突破突破普通項目單一的贏利模式實現(xiàn)“開發(fā)短期回款經(jīng)營長期贏利資產(chǎn)永久增值”突破普通項目封頂預(yù)售模式實現(xiàn)“邊造景、邊入會、邊預(yù)訂”的銷售方式贏利模式突破銷售方式突破突破普通項目單薄的主題概念：首倡白馬國際JED（JoyfulEco-district）生態(tài)歡享社區(qū)概念概念運作突破項目運作突破點再優(yōu)秀的產(chǎn)品，面對激烈的競爭，仍然需要尋求突破116概念運作的突破單憑生態(tài)的概念已經(jīng)喚不起消費人群的熱情本項目概念應(yīng)突出國際化、情感化、人性化的特點，并與現(xiàn)有旅游休閑項目進(jìn)行有效的區(qū)隔，在此基礎(chǔ)上提出“白馬國際JED生態(tài)歡享社區(qū)”

JED代表的是一種生活方式，一種人生態(tài)度，一種情感和身心的體驗概念運作的突破單憑生態(tài)的概念已經(jīng)喚不起消費人群的熱情117贏利模式的突破本項目采取短、中、長期結(jié)合的贏利模式，有利于優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)開發(fā)短期回款——“通過會員卡銷售及預(yù)定實現(xiàn)部分回款”經(jīng)營長期贏利——項目可實現(xiàn)長期經(jīng)營，有盈利保障資產(chǎn)永久增值——地產(chǎn)物業(yè)具有巨大的升值空間，同時帶動后續(xù)6000畝開發(fā)用地整體價值上升。贏利模式的突破本項目采取短、中、長期結(jié)合的贏利模式，有利于優(yōu)118銷售方式的突破項目銷售方式按照會員制方式進(jìn)行“邊造景、邊入會、邊預(yù)訂”的銷售方式銷售過程為：1、JED生態(tài)項目的概念激發(fā)消費者的購買動機(jī)2、現(xiàn)場溫泉及濕地生態(tài)景觀促進(jìn)消費者做出購買決策3、消費者交納會費入會后即自動參與樓盤排號4、樓盤開盤前視具體情況決定是否采用排號選房方式銷售方式的突破項目銷售方式按照會員制方式進(jìn)行119項目建議

項目建議

120項目建議——政府公關(guān)

通過本項目主題及產(chǎn)品策劃，“白馬國際JED生態(tài)歡享社區(qū)”集合了眾多高端旅游產(chǎn)品、并引入了先進(jìn)的休閑旅游概念，從而使本項目在概念和規(guī)劃上具有開創(chuàng)性的地位，具有巨大的經(jīng)濟(jì)和社會效應(yīng)，對本地區(qū)整體形象的提升有巨大的拉動作用。因此可通過本項目策劃為平臺，爭取政府政策的支持：

1、土地價格方面：

2、配套基礎(chǔ)設(shè)施方面：

3、審批與拆遷補(bǔ)償方面：

4、各項報建、辦證規(guī)費等政府行政性收費的減免

5、項目的整體服務(wù)方面（如省級重點項目申報等）項目建議——政府公關(guān)通過本項目主題及產(chǎn)121項目建議——融資活動本項目經(jīng)過整體策劃與包裝后，具備良好的贏利能力和升值潛力，可以通過引入戰(zhàn)略投資者、股份置換、股權(quán)融資、抵押貸款等多種方式向海內(nèi)外投資公司、基金、銀行進(jìn)行融資活動****擁有大量海內(nèi)外融資渠道和豐富的融資經(jīng)驗，可以為本項目提供全套融資服務(wù)。項目建議——融資活動本項目經(jīng)過整體策劃與包裝后，具備良好的贏122項目建議——土地運營

第一期3000畝土地的成功開發(fā)的基礎(chǔ)上，后續(xù)6000畝土地的價值將得到空間的釋放，受到多家開發(fā)機(jī)構(gòu)的關(guān)注。因此，對后續(xù)6000畝土地進(jìn)行整體規(guī)劃和打造，取得規(guī)劃權(quán)、開發(fā)權(quán)、招商權(quán)。將規(guī)劃好的土地轉(zhuǎn)包給其他開發(fā)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行土地運營，在不占用大量資金的情況下，獲得更高的回報。項目建議——土地運營第一期3000畝土123項目財務(wù)分析

項目財務(wù)分析

124

本項目實際由兩個項目組成：生態(tài)旅游觀光項目及配套別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)項目。建設(shè)周期三年，占地3000畝。所需投資共29,303萬元，其中固定資產(chǎn)投資29,203萬元，流動資金100萬元。生態(tài)旅游觀光項目占地2500畝，土地為租用，年租金預(yù)計150萬元，項目建設(shè)投入預(yù)計5500萬元。開發(fā)項目占地500畝，土地為征用，預(yù)計費用7500萬元，建設(shè)成本預(yù)計15000萬元。資金來源中，19,500萬元由股東投入，10,000萬元擬通過銀行貸款解決。具體投資明細(xì)及投資進(jìn)度詳見下表。表1項目具體投資明細(xì)及投資建設(shè)進(jìn)度表單位：萬元

各年度預(yù)計投資金額200720082009合計

土地費用7,5007,500

觀光項目建設(shè)1,0004,5005,500

房產(chǎn)項目建設(shè)1,5006,0007,50015,000

建設(shè)期間借款利息、費用-4018021,203

小計10,00