深圳某廣場商業(yè)策劃方案

布吉海軒廣場商業(yè)策劃深圳·眾廈2006年9月布吉海軒廣場商業(yè)策劃深圳·眾廈1主要內(nèi)容根據(jù)9月13日與貴司雙方溝通，明確了我司近期需要解決的幾個問題，由于時間的關(guān)系，其他工作方面的內(nèi)容就不在這里贅述，本次匯報需解決的具體問題如下：一、項目商業(yè)定位二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃三、招商總體策略四、銷售總體策略五、市場推廣策略六、經(jīng)營管理策略七、商業(yè)人流與住宅人流的關(guān)系主要內(nèi)容根據(jù)9月13日與貴司雙方溝通，明確了我司近期需要解決2項目分析1、項目周邊大商業(yè)環(huán)境成熟，擁有新一佳、瑞豐園、民潤、華潤等超市；雖然商超繁多，但是其經(jīng)營檔次低下，滿足消費者中高檔需求的商業(yè)市場存在空白點；2、項目地塊周邊小商業(yè)環(huán)境不佳，經(jīng)營雜亂無章，整體商業(yè)環(huán)境臟亂差，嚴重影響項目整體形象；3、由于項目偏離商業(yè)主干道，與大商業(yè)環(huán)境之間存在灰色隔離帶，整個商業(yè)將在一定的時間內(nèi)以商業(yè)孤島的形式出現(xiàn)，對項目經(jīng)營、招商、推廣等諸多方面不利；4、綜上所述，依據(jù)目前項目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀，我司認為，項目只有走差異化經(jīng)營的道路才能擺脫當前的商業(yè)環(huán)境所導致的困境，由于周邊商業(yè)環(huán)境的局限，項目至少需要3年左右的市場培育期，3年之后，項目必將成為布吉羅崗一顆璀璨的商業(yè)明星。項目分析1、項目周邊大商業(yè)環(huán)境成熟，擁有新一佳、瑞豐園、民潤3項目開發(fā)前提差異化經(jīng)營經(jīng)營差異化客群差異化主題差異化檔次差異化產(chǎn)品差異化價格差異化環(huán)境差異化目前項目最直接的競爭對手是新一佳，同時周邊正在新建的“80后街”將來也是對項目的一個沖擊，因此項目只有通過與新一佳、80后街等商業(yè)實行差異化的經(jīng)營，細分目標消費群體，才能培養(yǎng)忠實而穩(wěn)定的消費者，項目才能從不利轉(zhuǎn)為有利，才能脫穎而出，與眾不同。項目開發(fā)前提差異化經(jīng)營經(jīng)營差異化客群差異化主題差異化檔次差異4問題一、項目定位經(jīng)營主題定位：以有別于現(xiàn)有商業(yè)的差異化經(jīng)營主題為核心，以“百貨＋超市＋時尚購物＋休閑餐飲”為主，針對布吉中高消費者的區(qū)域型品質(zhì)商業(yè)廣場。

關(guān)鍵詞：差異化、時尚購物、休閑餐飲、區(qū)域、品質(zhì)核心商圈定位：以項目周邊的信義假日名城、中加名園、榮超花園、龍珠花園等樓盤為核心商圈，同時輻射周邊大芬村、南嶺村、木棉灣等居民區(qū)。目標客群定位：布吉中高檔消費者經(jīng)營檔次定位：中高檔特色商業(yè)廣場經(jīng)營推廣策略：（暫定名）海軒商業(yè)廣場（推廣語）海軒商業(yè)廣場，布吉優(yōu)質(zhì)生活領(lǐng)地問題一、項目定位經(jīng)營主題定位：以有別于現(xiàn)有商業(yè)的差異化經(jīng)營主5項目功能分區(qū)區(qū)域命名主題色塊A區(qū)×××百貨百貨＋超市B區(qū)時尚風情購物街流行服飾品牌專賣店、精品、工藝品等其他色塊C區(qū)休閑美食商業(yè)街美食餐飲、休閑娛樂項目功能分區(qū)區(qū)域命名主題色塊A區(qū)×××百貨百貨＋超市B區(qū)時尚6問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃時尚百貨＋超市（如吉之島、沃爾瑪、天虹等）-1F經(jīng)營主題：時尚百貨＋超市A區(qū)問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃時尚百貨＋超市-1F經(jīng)營主題：A區(qū)7問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃流行服裝品牌專賣店運動休閑品牌專賣店流行飾品、精品、香熏等品質(zhì)餐飲及休閑娛樂阿迪達斯、耐克、李寧、彪馬等班尼路、生活幾何、普普風等流行銀飾、手機飾品、陶瓷、手工蠟燭、香熏、家居小飾品等麥當勞、棒約翰、KFC、真功夫、永和大王、鈺花溪、面包新語等1F經(jīng)營主題：時尚服飾、精品商業(yè)休閑廣場C區(qū)B區(qū)問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃流行服裝品牌專賣店運動休閑品牌專賣店流行8問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃品質(zhì)餐飲及休閑娛樂手機通訊數(shù)碼產(chǎn)品、音像制品、文體用品等協(xié)亨、中域、恒波等雨花西餐廳、真鍋咖啡、王品、綠島、富僑保健、書吧等；數(shù)碼相機、MP3/MP4、音像制品、文具、辦公用品等2F經(jīng)營主題：休閑娛樂、通訊數(shù)碼C區(qū)B區(qū)備注：業(yè)態(tài)的具體分割、面積、規(guī)格等相關(guān)指標，待主題定位明確之后，另行匯報！問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃品質(zhì)餐飲及休閑娛樂手機通訊數(shù)碼產(chǎn)品、音像9問題三、招商總體策略總體招商策略給予商戶一定的優(yōu)惠政策，放水養(yǎng)魚，引進具有品牌度和經(jīng)營實力的商家，早日實現(xiàn)滿鋪開業(yè)。給經(jīng)營者一個市場培育期，健康穩(wěn)步，持久經(jīng)營，實現(xiàn)開發(fā)商、商家共贏。概括如下：領(lǐng)頭羊群聚效應(yīng)策略發(fā)揮規(guī)模靈活優(yōu)勢策略充分區(qū)域商業(yè)中心核心優(yōu)勢降低租金門檻及免租期，放水養(yǎng)魚策略主力店先行，輔助店后續(xù)跟進策略形象造勢，吸引商家策略利用眾廈十年積累的豐富商家資源主動出擊，全面招商策略問題三、招商總體策略總體招商策略10問題四、銷售總體策略從商業(yè)銷售的角度來說，根據(jù)以往的工作經(jīng)驗，我司認為，項目應(yīng)先招商，待整個商業(yè)條件成熟之后，再進行出售。特別是本項目周邊商業(yè)環(huán)境有待成熟，需要經(jīng)過3年左右的市場培育期，因此項目首先需要的是將商業(yè)做熟做旺，這不僅有利于提升項目的商業(yè)價值，同時又降低了項目提前銷售的風險。問題四、銷售總體策略從商業(yè)銷售的角度來說，根據(jù)以往的工作經(jīng)驗11問題五、市場推廣策略★前期通過商戶意向溝通，明確商家的需求，力爭為商戶量身定做；★通過招商手冊、DM、短信、戶外推廣（如：路旗、條幅等）、海報等平臺向市場傳遞項目信息；★招商工作與市場推廣活動緊密相連，根據(jù)招商進展制定相應(yīng)的市場推廣計劃；★由于項目周邊商業(yè)環(huán)境有待提升，項目暫時處于不利狀況，因此在推廣階段，應(yīng)該大力弘揚項目的賣點，扭轉(zhuǎn)項目不利地位。問題五、市場推廣策略★前期通過商戶意向溝通，明確商家的需求，12問題六、經(jīng)營管理策略為了保證項目后期銷售價值的提升，項目前期經(jīng)營管理非常關(guān)鍵，特別是一個經(jīng)營成熟的商業(yè)環(huán)境，對于銷售商業(yè)附加值的提升至關(guān)重要。因此，項目為了能有一個質(zhì)的提升，我司認為：開放商應(yīng)成立自己的經(jīng)營管理機構(gòu)，統(tǒng)一管理，維護各方經(jīng)營商戶的利益，只有項目運營成功，做強做旺之后，鋪位的銷售才能獲得更大的商業(yè)價值。問題六、經(jīng)營管理策略為了保證項目后期銷售價值的提升，項目前期13問題七、商業(yè)人流與住宅人流的關(guān)系流行服裝品牌專賣店流行飾品、精品、香熏等品質(zhì)餐飲及休閑娛樂1F商業(yè)人流住宅人流商業(yè)人流：1、商業(yè)外廣場位于兩大交通干道交匯處，造勢面大，因此商業(yè)主入口應(yīng)設(shè)置在商業(yè)外廣場處；2、商業(yè)人流將根據(jù)不同的需求在商業(yè)外廣場進行分流，分別前往B區(qū)和C區(qū)。運動休閑品牌專賣店C區(qū)B區(qū)住宅人流：1、住宅人流相對穩(wěn)定，因此需要動靜區(qū)分，社區(qū)的主入口應(yīng)設(shè)置在較為安靜的規(guī)劃路上；2、住宅人流需要人車分流，通過人車分流，營造舒適、安全的社區(qū)生活；3、由于住宅社區(qū)生活配套的要求，應(yīng)在靠近商業(yè)區(qū)增設(shè)便捷購物通道，通過智能化系統(tǒng)加以管理。問題七、商業(yè)人流與住宅人流的關(guān)系流行服裝品牌專賣店流行飾品、14附錄：項目市場調(diào)研新一佳信義店，檔次低劣，滿足中低端消費者日常生活需求。附錄：項目市場調(diào)研新一佳信義店，檔次低劣，滿足中低端消費者日15附錄：項目市場調(diào)研瑞豐園購物商場，內(nèi)設(shè)超市及服裝、服飾、珠寶、皮具等，百貨區(qū)域缺乏品牌。附錄：項目市場調(diào)研瑞豐園購物商場，內(nèi)設(shè)超市及服裝、服飾、珠寶16附錄：項目市場調(diào)研華潤、民潤等社區(qū)型超市，規(guī)模小，產(chǎn)品單一，僅滿足消費者日常生活便利需求。附錄：項目市場調(diào)研華潤、民潤等社區(qū)型超市，規(guī)模小，產(chǎn)品單一，17附錄：項目市場調(diào)研滿庭芳麗人購物廣場，含苞待放！附錄：項目市場調(diào)研滿庭芳麗人購物廣場，含苞待放！18附錄：項目市場調(diào)研整體商業(yè)環(huán)境較為成熟！附錄：項目市場調(diào)研整體商業(yè)環(huán)境較為成熟！19附錄：項目市場調(diào)研80后街的商業(yè)，未來將是項目的競爭者，也是項目的有力補充。附錄：項目市場調(diào)研80后街的商業(yè)，未來將是項目的競爭者，也是20附錄：項目市場調(diào)研項目周邊商業(yè)環(huán)境臟亂差，有待提升。附錄：項目市場調(diào)研項目周邊商業(yè)環(huán)境臟亂差，有待提升。21工作匯報補充說明1、本次工作匯報在于對項目的整體把握，我司認為海軒廣場需要從未來的角度把握當前的現(xiàn)狀；2、本次工作匯報著重于項目的策劃方向，大方向確定之后，才能便于雙方工作的開展；3、項目的操作，執(zhí)行策劃等具體工作，需要在后期的工作中逐次匯報；4、根據(jù)雙方的合作意向，我司將提供具體項目調(diào)研計劃、招商執(zhí)行計劃等工作流程。工作匯報補充說明1、本次工作匯報在于對項目的整體把握，我司認22謝謝！謝謝！23布吉海軒廣場商業(yè)策劃深圳·眾廈2006年9月布吉海軒廣場商業(yè)策劃深圳·眾廈24主要內(nèi)容根據(jù)9月13日與貴司雙方溝通，明確了我司近期需要解決的幾個問題，由于時間的關(guān)系，其他工作方面的內(nèi)容就不在這里贅述，本次匯報需解決的具體問題如下：一、項目商業(yè)定位二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃三、招商總體策略四、銷售總體策略五、市場推廣策略六、經(jīng)營管理策略七、商業(yè)人流與住宅人流的關(guān)系主要內(nèi)容根據(jù)9月13日與貴司雙方溝通，明確了我司近期需要解決25項目分析1、項目周邊大商業(yè)環(huán)境成熟，擁有新一佳、瑞豐園、民潤、華潤等超市；雖然商超繁多，但是其經(jīng)營檔次低下，滿足消費者中高檔需求的商業(yè)市場存在空白點；2、項目地塊周邊小商業(yè)環(huán)境不佳，經(jīng)營雜亂無章，整體商業(yè)環(huán)境臟亂差，嚴重影響項目整體形象；3、由于項目偏離商業(yè)主干道，與大商業(yè)環(huán)境之間存在灰色隔離帶，整個商業(yè)將在一定的時間內(nèi)以商業(yè)孤島的形式出現(xiàn)，對項目經(jīng)營、招商、推廣等諸多方面不利；4、綜上所述，依據(jù)目前項目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀，我司認為，項目只有走差異化經(jīng)營的道路才能擺脫當前的商業(yè)環(huán)境所導致的困境，由于周邊商業(yè)環(huán)境的局限，項目至少需要3年左右的市場培育期，3年之后，項目必將成為布吉羅崗一顆璀璨的商業(yè)明星。項目分析1、項目周邊大商業(yè)環(huán)境成熟，擁有新一佳、瑞豐園、民潤26項目開發(fā)前提差異化經(jīng)營經(jīng)營差異化客群差異化主題差異化檔次差異化產(chǎn)品差異化價格差異化環(huán)境差異化目前項目最直接的競爭對手是新一佳，同時周邊正在新建的“80后街”將來也是對項目的一個沖擊，因此項目只有通過與新一佳、80后街等商業(yè)實行差異化的經(jīng)營，細分目標消費群體，才能培養(yǎng)忠實而穩(wěn)定的消費者，項目才能從不利轉(zhuǎn)為有利，才能脫穎而出，與眾不同。項目開發(fā)前提差異化經(jīng)營經(jīng)營差異化客群差異化主題差異化檔次差異27問題一、項目定位經(jīng)營主題定位：以有別于現(xiàn)有商業(yè)的差異化經(jīng)營主題為核心，以“百貨＋超市＋時尚購物＋休閑餐飲”為主，針對布吉中高消費者的區(qū)域型品質(zhì)商業(yè)廣場。

關(guān)鍵詞：差異化、時尚購物、休閑餐飲、區(qū)域、品質(zhì)核心商圈定位：以項目周邊的信義假日名城、中加名園、榮超花園、龍珠花園等樓盤為核心商圈，同時輻射周邊大芬村、南嶺村、木棉灣等居民區(qū)。目標客群定位：布吉中高檔消費者經(jīng)營檔次定位：中高檔特色商業(yè)廣場經(jīng)營推廣策略：（暫定名）海軒商業(yè)廣場（推廣語）海軒商業(yè)廣場，布吉優(yōu)質(zhì)生活領(lǐng)地問題一、項目定位經(jīng)營主題定位：以有別于現(xiàn)有商業(yè)的差異化經(jīng)營主28項目功能分區(qū)區(qū)域命名主題色塊A區(qū)×××百貨百貨＋超市B區(qū)時尚風情購物街流行服飾品牌專賣店、精品、工藝品等其他色塊C區(qū)休閑美食商業(yè)街美食餐飲、休閑娛樂項目功能分區(qū)區(qū)域命名主題色塊A區(qū)×××百貨百貨＋超市B區(qū)時尚29問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃時尚百貨＋超市（如吉之島、沃爾瑪、天虹等）-1F經(jīng)營主題：時尚百貨＋超市A區(qū)問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃時尚百貨＋超市-1F經(jīng)營主題：A區(qū)30問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃流行服裝品牌專賣店運動休閑品牌專賣店流行飾品、精品、香熏等品質(zhì)餐飲及休閑娛樂阿迪達斯、耐克、李寧、彪馬等班尼路、生活幾何、普普風等流行銀飾、手機飾品、陶瓷、手工蠟燭、香熏、家居小飾品等麥當勞、棒約翰、KFC、真功夫、永和大王、鈺花溪、面包新語等1F經(jīng)營主題：時尚服飾、精品商業(yè)休閑廣場C區(qū)B區(qū)問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃流行服裝品牌專賣店運動休閑品牌專賣店流行31問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃品質(zhì)餐飲及休閑娛樂手機通訊數(shù)碼產(chǎn)品、音像制品、文體用品等協(xié)亨、中域、恒波等雨花西餐廳、真鍋咖啡、王品、綠島、富僑保健、書吧等；數(shù)碼相機、MP3/MP4、音像制品、文具、辦公用品等2F經(jīng)營主題：休閑娛樂、通訊數(shù)碼C區(qū)B區(qū)備注：業(yè)態(tài)的具體分割、面積、規(guī)格等相關(guān)指標，待主題定位明確之后，另行匯報！問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃品質(zhì)餐飲及休閑娛樂手機通訊數(shù)碼產(chǎn)品、音像32問題三、招商總體策略總體招商策略給予商戶一定的優(yōu)惠政策，放水養(yǎng)魚，引進具有品牌度和經(jīng)營實力的商家，早日實現(xiàn)滿鋪開業(yè)。給經(jīng)營者一個市場培育期，健康穩(wěn)步，持久經(jīng)營，實現(xiàn)開發(fā)商、商家共贏。概括如下：領(lǐng)頭羊群聚效應(yīng)策略發(fā)揮規(guī)模靈活優(yōu)勢策略充分區(qū)域商業(yè)中心核心優(yōu)勢降低租金門檻及免租期，放水養(yǎng)魚策略主力店先行，輔助店后續(xù)跟進策略形象造勢，吸引商家策略利用眾廈十年積累的豐富商家資源主動出擊，全面招商策略問題三、招商總體策略總體招商策略33問題四、銷售總體策略從商業(yè)銷售的角度來說，根據(jù)以往的工作經(jīng)驗，我司認為，項目應(yīng)先招商，待整個商業(yè)條件成熟之后，再進行出售。特別是本項目周邊商業(yè)環(huán)境有待成熟，需要經(jīng)過3年左右的市場培育期，因此項目首先需要的是將商業(yè)做熟做旺，這不僅有利于提升項目的商業(yè)價值，同時又降低了項目提前銷售的風險。問題四、銷售總體策略從商業(yè)銷售的角度來說，根據(jù)以往的工作經(jīng)驗34問題五、市場推廣策略★前期通過商戶意向溝通，明確商家的需求，力爭為商戶量身定做；★通過招商手冊、DM、短信、戶外推廣（如：路旗、條幅等）、海報等平臺向市場傳遞項目信息；★招商工作與市場推廣活動緊密相連，根據(jù)招商進展制定相應(yīng)的市場推廣計劃；★由于項目周邊商業(yè)環(huán)境有待提升，項目暫時處于不利狀況，因此在推廣階段，應(yīng)該大力弘揚項目的賣點，扭轉(zhuǎn)項目不利地位。問題五、市場推廣策略★前期通過商戶意向溝通，明確商家的需求，35問題六、經(jīng)營管理策略為了保證項目后期銷售價值的提升，項目前期經(jīng)營管理非常關(guān)鍵，特別是一個經(jīng)營成熟的商業(yè)環(huán)境，對于銷售商業(yè)附加值的提升至關(guān)重要。因此，項目為了能有一個質(zhì)的提升，我司認為：開放商應(yīng)成立自己的經(jīng)營管理機構(gòu)，統(tǒng)一管理，維護各方經(jīng)營商戶的利益，只有項目運營成功，做強做旺之后，鋪位的銷售才能獲得更大的商業(yè)價值。問題六、經(jīng)營管理策略為了保證項目后期銷售價值的提升，項目前期36問題七、商業(yè)人流與住宅人流的關(guān)系流行服裝品牌專賣店流行飾品、精品、香熏等品質(zhì)餐飲及休閑娛樂1F商業(yè)人流住宅人流商業(yè)人流：1、商業(yè)外廣場位于兩大交通干道交匯處，造勢面大，因此商業(yè)主入口應(yīng)設(shè)置在商業(yè)外廣場處；2、商業(yè)人流將根據(jù)不同的需求在商業(yè)外廣場進行分流，分別前往B區(qū)和C區(qū)。運動休閑品牌專賣店C區(qū)B區(qū)住宅人流：1、住宅人流相對穩(wěn)定，因此需要動靜區(qū)分，社區(qū)的主入口應(yīng)設(shè)置在較為安靜的規(guī)劃路上；2、住宅人流需要人車分流，通過人車分流，營造舒適、安全的社區(qū)生活；3、由于住宅社區(qū)生活配套的要求，應(yīng)在靠近商業(yè)區(qū)