物業(yè)財務(wù)管理課件

項目8物業(yè)財務(wù)管理知識目標(biāo)通過對本項目的學(xué)習(xí)，了解物業(yè)財務(wù)管理的特點與內(nèi)容；掌握財務(wù)分析的基本方法以及物業(yè)管理費的確定。下一頁項目8物業(yè)財務(wù)管理知識目標(biāo)下一頁項目8物業(yè)財務(wù)管理技能目標(biāo)１.能夠在實際工作中靈活地運用財務(wù)分析的基本方法。２.能夠在掌握財務(wù)效益評價指標(biāo)的基礎(chǔ)上，利用相應(yīng)的公式進行財務(wù)計算。３.能夠以合理的方式對客戶的費用進行收繳。下一頁上一頁項目8物業(yè)財務(wù)管理技能目標(biāo)下一頁上一頁項目8物業(yè)財務(wù)管理任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳下一頁上一頁項目8物業(yè)財務(wù)管理任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識下一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識一、物業(yè)財務(wù)管理的含義及特點（一）物業(yè)財務(wù)管理的含義物業(yè)財務(wù)管理就是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金運行的管理。它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了取得最大的效益，按照資金運動規(guī)律和國家財經(jīng)政策，籌集、運用、分配和監(jiān)督企業(yè)資金，處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)同各方面的財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作。返回下一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識一、物業(yè)財務(wù)管理的含義及特任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（二）物業(yè)財務(wù)管理的特點內(nèi)容復(fù)雜成本較高管理資金性質(zhì)復(fù)雜財務(wù)監(jiān)督的多元化返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（二）物業(yè)財務(wù)管理的特點返任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識二、物業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容（１）有關(guān)企業(yè)固定資金、房租和物業(yè)管理服務(wù)費、各專項基金的籌措和使用的管理。（２）以各項成本和費用管理為主要內(nèi)容的資金耗費的管理。（３）與其他多種經(jīng)營活動有關(guān)的資金收入和分配的管理。（４）與研究各種資金占用形態(tài)、來源渠道及其相互關(guān)系的有關(guān)財務(wù)收支活動的綜合管理。返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識二、物業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容返回任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識三、物業(yè)財務(wù)分析及綜合效益指標(biāo)（一）物業(yè)財務(wù)分析１.財務(wù)分析的分類（１）按分析對象包括的范圍分為全面分析、部門分析、班組分析。（２）按分析的要求可分為綜合分析、典型分析、專題分析。（３）按分析進行的時間可分為定期分析和不定期分析。（４）按分析的目的可分為事前預(yù)測分析、事中執(zhí)行過程中的控制性分析、事后的檢查分析。返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識三、物業(yè)財務(wù)分析及綜合效益任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識２.財務(wù)分析的基本方法比較分析法因素分析法返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識２.財務(wù)分析的基本方法返回任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（二）物業(yè)綜合效益指標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)綜合效益指標(biāo)主要有：（１）人均利潤。它反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。其計算公式為：返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（二）物業(yè)綜合效益指標(biāo)返回任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（２）資本金利潤率。資本金利潤率是指利潤總額與注冊資本金總額的比率，說明投資者投入資本金的獲利能力。其計算公式為：返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（２）資本金利潤率。資本金任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（３）資本利潤率。資本利潤率是指企業(yè)利潤總額與所有者權(quán)益總額的比率。其計算公式為：返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（３）資本利潤率。資本利潤任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（４）銷售利潤率。銷售利潤率是指稅后利潤與經(jīng)營收入的比率。其計算公式為：返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（４）銷售利潤率。銷售利潤任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（５）成本費用利潤率。成本費用利潤率是指利潤總額與成本費用總額的比率，說明成本費用與利潤的關(guān)系。其計算公式為：成本費用利潤率＝利潤總額÷（利潤總額銷售成本＋銷售稅金及附加＋銷售費用＋管理費用＋財務(wù)費用）×１００％返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（５）成本費用利潤率。成本任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（６）營業(yè)利潤率。營業(yè)利潤率是指營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比率。其計算公式為：返回上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（６）營業(yè)利潤率。營業(yè)利潤任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定公共綠化費用保安費用管理者酬金物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費稅費不可預(yù)見費返回下一頁一、物業(yè)管理費的構(gòu)成員工薪金人事福利費用管理機構(gòu)行政辦公費用保險費設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費用清潔衛(wèi)生費用任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定返回下一頁一、物業(yè)管理費任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定二、物業(yè)管理費的確定（一）物業(yè)管理費的分類１.按計費方式劃分包干制酬金制返回下一頁上一頁任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定二、物業(yè)管理費的確定返回任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定２.按管理形成劃分定額管理費百分比物業(yè)管理費定額加超額部位百分比返回下一頁上一頁任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定２.按管理形成劃分返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定３.按主體不同劃分政府定價政府指導(dǎo)價市場價返回下一頁上一頁任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定３.按主體不同劃分返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定４.按計費單位劃分按單元或套計取按面積計取返回下一頁上一頁任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定４.按計費單位劃分返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定（二）物業(yè)管理費的核算１.公司費用分?jǐn)偡ㄈ绻飿I(yè)管理公司承接的物業(yè)類型及物業(yè)管理性質(zhì)基本相似，則可選擇采取物業(yè)管理公司管理費用攤分法，即：首先，估測公司一年內(nèi)的管理費用總額，包括管理直接費和間接費，然后，以管理費用總額除以公司所能管理物業(yè)單元或面積數(shù)，并加上一定的百分比作為管理公司的利潤而得到物業(yè)單位管理費。其計算公式為：返回下一頁上一頁任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定（二）物業(yè)管理費的核算返任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定２.物業(yè)成本攤分法通常，一個大型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理的物業(yè)類型、用途、業(yè)主管理的需求等各不相同，因此，其物業(yè)管理服務(wù)費的核算不應(yīng)用公司物業(yè)管理服務(wù)費攤分法確定，而應(yīng)從物業(yè)本身的情況出發(fā)，即首先通過編制該物業(yè)管理預(yù)算計劃，估算物業(yè)一年內(nèi)的直接物業(yè)管理服務(wù)費及應(yīng)分?jǐn)偟拈g接物業(yè)管理服務(wù)費，然后根據(jù)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費總額及物業(yè)管理的合理期望利潤，按物業(yè)的單元或面積數(shù)進行分?jǐn)偅_定物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)。返回下一頁上一頁任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定２.物業(yè)成本攤分法返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定返回上一頁任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定返回上一頁物業(yè)財務(wù)管理課件任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理一、物業(yè)管理所涉及的資金分類（一）物業(yè)管理企業(yè)的資本金物業(yè)管理企業(yè)的資本金又稱注冊資金，是物業(yè)管理企業(yè)的啟動資金。按照我國法人登記條例規(guī)定，企業(yè)申請開業(yè)，必須有法定的資本金，它是國家規(guī)定的開辦某類企業(yè)要有的最低的本錢。如《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最低注冊資本金為５０萬元人民幣。返回下一頁任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理一、物業(yè)管理所涉及任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（二）物業(yè)接管驗收費及開辦費物業(yè)接管驗收費是物業(yè)管理企業(yè)在接受、接管物業(yè)時，由開發(fā)商向物業(yè)管理企業(yè)繳納的專項驗收費用。它主要用于物業(yè)管理企業(yè)參與驗收物業(yè)時，所花費的專業(yè)人員和管理人員費用，包括人工費、辦公費、交通費、零星雜費、資料費等。物業(yè)管理開辦費通常是一些高檔物業(yè)的開發(fā)商對物業(yè)管理的要求較高，因此要求物業(yè)管理企業(yè)為此物業(yè)的正常運轉(zhuǎn)做較大的初期投入。返回下一頁上一頁任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（二）物業(yè)接管驗收任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（三）物業(yè)管理費１.物業(yè)管理費定價方式及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，我國物業(yè)管理服務(wù)費將實行質(zhì)價相符的原則。但目前的物業(yè)管理費按照定價的主體，可以分為政府審定、委托雙方議定。返回下一頁上一頁任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（三）物業(yè)管理費返物業(yè)財務(wù)管理課件任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理２.管理者酬金的定價方法及標(biāo)準(zhǔn)（１）業(yè)主出租物業(yè)時，按照租金收入確定，即：管理者酬金＝業(yè)主年租金收入×酬金比率（２）業(yè)主直接使用物業(yè)時，根據(jù)物業(yè)價值和約定使用年限計算，即：返回下一頁上一頁任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理２.管理者酬金的定任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（３）按定額酬金或行業(yè)利潤率確定。該種酬金確定辦法目前被廣泛采用。在采用行業(yè)利潤率的情況下，管理酬金的基數(shù)可以為管理費收入，也可以為實際支出額。其計算公式為：管理者酬金＝管理酬金基數(shù)×行業(yè)利潤率返回下一頁上一頁任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（３）按定額酬金或任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（四）房屋維修基金房屋維修基金是指新建住宅保修期滿后，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施的突發(fā)事故處理及大、中修理等費用的儲備基金，這項費用一般由業(yè)主及開發(fā)商共同提供。為確保物業(yè)使用正常與壽命延長，需要對物業(yè)不斷進行日常養(yǎng)護和維修，并進行必要的大修或更新。返回下一頁上一頁任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（四）房屋維修基金任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（五）綜合服務(wù)與多種經(jīng)營收費（１）同社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的項目家務(wù)代勞教育衛(wèi)生文化娛樂商業(yè)網(wǎng)點社會福利返回下一頁上一頁任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（五）綜合服務(wù)與多任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（２）多種經(jīng)營的項目①咨詢，房屋裝修，建材買賣，中介服務(wù)，車輛維修，花木服務(wù)等。②旅游，餐飲，飯店，零售百貨等。返回下一頁上一頁任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（２）多種經(jīng)營的項任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（六）其他費用收取這部分費用主要指物業(yè)管理者在進行物業(yè)管理過程中，所收取的其他雜項費用。例如建筑垃圾清運費、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車費等。前者為代收代繳性質(zhì)，后者則分為兩種情況：產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商的地下車庫停車費歸開發(fā)商；地面停車費屬于全體業(yè)主，納入維修資金，物業(yè)公司在用于成本支出外，不可挪作他用。返回下一頁上一頁任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（六）其他費用收取任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理二、物業(yè)管理費的收繳管理物業(yè)管理費是依管理支出預(yù)算，按業(yè)主面積來計算分配并由業(yè)主共同承擔(dān)的。為確保物業(yè)日常管理正常運作，必須按時收繳物業(yè)管理費。在實際管理中，管理費的收繳率難以做到１００％。因此，做好管理費收繳或催收工作是物業(yè)管理公司財務(wù)管理的重要內(nèi)容。返回上一頁任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理二、物業(yè)管理費的收項目8物業(yè)財務(wù)管理知識目標(biāo)通過對本項目的學(xué)習(xí)，了解物業(yè)財務(wù)管理的特點與內(nèi)容；掌握財務(wù)分析的基本方法以及物業(yè)管理費的確定。下一頁項目8物業(yè)財務(wù)管理知識目標(biāo)下一頁項目8物業(yè)財務(wù)管理技能目標(biāo)１.能夠在實際工作中靈活地運用財務(wù)分析的基本方法。２.能夠在掌握財務(wù)效益評價指標(biāo)的基礎(chǔ)上，利用相應(yīng)的公式進行財務(wù)計算。３.能夠以合理的方式對客戶的費用進行收繳。下一頁上一頁項目8物業(yè)財務(wù)管理技能目標(biāo)下一頁上一頁項目8物業(yè)財務(wù)管理任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳下一頁上一頁項目8物業(yè)財務(wù)管理任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識下一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識一、物業(yè)財務(wù)管理的含義及特點（一）物業(yè)財務(wù)管理的含義物業(yè)財務(wù)管理就是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金運行的管理。它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了取得最大的效益，按照資金運動規(guī)律和國家財經(jīng)政策，籌集、運用、分配和監(jiān)督企業(yè)資金，處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)同各方面的財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作。返回下一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識一、物業(yè)財務(wù)管理的含義及特任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（二）物業(yè)財務(wù)管理的特點內(nèi)容復(fù)雜成本較高管理資金性質(zhì)復(fù)雜財務(wù)監(jiān)督的多元化返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（二）物業(yè)財務(wù)管理的特點返任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識二、物業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容（１）有關(guān)企業(yè)固定資金、房租和物業(yè)管理服務(wù)費、各專項基金的籌措和使用的管理。（２）以各項成本和費用管理為主要內(nèi)容的資金耗費的管理。（３）與其他多種經(jīng)營活動有關(guān)的資金收入和分配的管理。（４）與研究各種資金占用形態(tài)、來源渠道及其相互關(guān)系的有關(guān)財務(wù)收支活動的綜合管理。返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識二、物業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容返回任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識三、物業(yè)財務(wù)分析及綜合效益指標(biāo)（一）物業(yè)財務(wù)分析１.財務(wù)分析的分類（１）按分析對象包括的范圍分為全面分析、部門分析、班組分析。（２）按分析的要求可分為綜合分析、典型分析、專題分析。（３）按分析進行的時間可分為定期分析和不定期分析。（４）按分析的目的可分為事前預(yù)測分析、事中執(zhí)行過程中的控制性分析、事后的檢查分析。返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識三、物業(yè)財務(wù)分析及綜合效益任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識２.財務(wù)分析的基本方法比較分析法因素分析法返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識２.財務(wù)分析的基本方法返回任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（二）物業(yè)綜合效益指標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)綜合效益指標(biāo)主要有：（１）人均利潤。它反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。其計算公式為：返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（二）物業(yè)綜合效益指標(biāo)返回任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（２）資本金利潤率。資本金利潤率是指利潤總額與注冊資本金總額的比率，說明投資者投入資本金的獲利能力。其計算公式為：返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（２）資本金利潤率。資本金任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（３）資本利潤率。資本利潤率是指企業(yè)利潤總額與所有者權(quán)益總額的比率。其計算公式為：返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（３）資本利潤率。資本利潤任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（４）銷售利潤率。銷售利潤率是指稅后利潤與經(jīng)營收入的比率。其計算公式為：返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（４）銷售利潤率。銷售利潤任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（５）成本費用利潤率。成本費用利潤率是指利潤總額與成本費用總額的比率，說明成本費用與利潤的關(guān)系。其計算公式為：成本費用利潤率＝利潤總額÷（利潤總額銷售成本＋銷售稅金及附加＋銷售費用＋管理費用＋財務(wù)費用）×１００％返回下一頁上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（５）成本費用利潤率。成本任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（６）營業(yè)利潤率。營業(yè)利潤率是指營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比率。其計算公式為：返回上一頁任務(wù)８-１物業(yè)財務(wù)管理基本知識（６）營業(yè)利潤率。營業(yè)利潤任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定公共綠化費用保安費用管理者酬金物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費稅費不可預(yù)見費返回下一頁一、物業(yè)管理費的構(gòu)成員工薪金人事福利費用管理機構(gòu)行政辦公費用保險費設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費用清潔衛(wèi)生費用任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定返回下一頁一、物業(yè)管理費任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定二、物業(yè)管理費的確定（一）物業(yè)管理費的分類１.按計費方式劃分包干制酬金制返回下一頁上一頁任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定二、物業(yè)管理費的確定返回任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定２.按管理形成劃分定額管理費百分比物業(yè)管理費定額加超額部位百分比返回下一頁上一頁任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定２.按管理形成劃分返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定３.按主體不同劃分政府定價政府指導(dǎo)價市場價返回下一頁上一頁任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定３.按主體不同劃分返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定４.按計費單位劃分按單元或套計取按面積計取返回下一頁上一頁任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定４.按計費單位劃分返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定（二）物業(yè)管理費的核算１.公司費用分?jǐn)偡ㄈ绻飿I(yè)管理公司承接的物業(yè)類型及物業(yè)管理性質(zhì)基本相似，則可選擇采取物業(yè)管理公司管理費用攤分法，即：首先，估測公司一年內(nèi)的管理費用總額，包括管理直接費和間接費，然后，以管理費用總額除以公司所能管理物業(yè)單元或面積數(shù)，并加上一定的百分比作為管理公司的利潤而得到物業(yè)單位管理費。其計算公式為：返回下一頁上一頁任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定（二）物業(yè)管理費的核算返任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定２.物業(yè)成本攤分法通常，一個大型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理的物業(yè)類型、用途、業(yè)主管理的需求等各不相同，因此，其物業(yè)管理服務(wù)費的核算不應(yīng)用公司物業(yè)管理服務(wù)費攤分法確定，而應(yīng)從物業(yè)本身的情況出發(fā)，即首先通過編制該物業(yè)管理預(yù)算計劃，估算物業(yè)一年內(nèi)的直接物業(yè)管理服務(wù)費及應(yīng)分?jǐn)偟拈g接物業(yè)管理服務(wù)費，然后根據(jù)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費總額及物業(yè)管理的合理期望利潤，按物業(yè)的單元或面積數(shù)進行分?jǐn)?，確定物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)。返回下一頁上一頁任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定２.物業(yè)成本攤分法返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定返回上一頁任務(wù)８-２物業(yè)管理費的構(gòu)成及確定返回上一頁物業(yè)財務(wù)管理課件任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理一、物業(yè)管理所涉及的資金分類（一）物業(yè)管理企業(yè)的資本金物業(yè)管理企業(yè)的資本金又稱注冊資金，是物業(yè)管理企業(yè)的啟動資金。按照我國法人登記條例規(guī)定，企業(yè)申請開業(yè)，必須有法定的資本金，它是國家規(guī)定的開辦某類企業(yè)要有的最低的本錢。如《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最低注冊資本金為５０萬元人民幣。返回下一頁任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理一、物業(yè)管理所涉及任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（二）物業(yè)接管驗收費及開辦費物業(yè)接管驗收費是物業(yè)管理企業(yè)在接受、接管物業(yè)時，由開發(fā)商向物業(yè)管理企業(yè)繳納的專項驗收費用。它主要用于物業(yè)管理企業(yè)參與驗收物業(yè)時，所花費的專業(yè)人員和管理人員費用，包括人工費、辦公費、交通費、零星雜費、資料費等。物業(yè)管理開辦費通常是一些高檔物業(yè)的開發(fā)商對物業(yè)管理的要求較高，因此要求物業(yè)管理企業(yè)為此物業(yè)的正常運轉(zhuǎn)做較大的初期投入。返回下一頁上一頁任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（二）物業(yè)接管驗收任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（三）物業(yè)管理費１.物業(yè)管理費定價方式及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，我國物業(yè)管理服務(wù)費將實行質(zhì)價相符的原則。但目前的物業(yè)管理費按照定價的主體，可以分為政府審定、委托雙方議定。返回下一頁上一頁任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（三）物業(yè)管理費返物業(yè)財務(wù)管理課件任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理２.管理者酬金的定價方法及標(biāo)準(zhǔn)（１）業(yè)主出租物業(yè)時，按照租金收入確定，即：管理者酬金＝業(yè)主年租金收入×酬金比率（２）業(yè)主直接使用物業(yè)時，根據(jù)物業(yè)價值和約定使用年限計算，即：返回下一頁上一頁任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理２.管理者酬金的定任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類與收繳管理（３）按定額酬金或行業(yè)利潤率確定。該種酬金確定辦法目前被廣泛采用。在采用行業(yè)利潤率的情況