株洲石峰區(qū)發(fā)展趨勢課件

株洲石峰區(qū)區(qū)域分析株洲石峰區(qū)區(qū)域分析1

思考框架宏觀市場調(diào)查市場分析

推廣策略項目分析消費者需求分析思考框架宏觀市場調(diào)查市場分析推廣策略項目分析消費者2宏觀市場分析NO.1房地產(chǎn)市場政策⑴國家房產(chǎn)政策⑵株洲房產(chǎn)政策NO.2土地政策NO.3株洲發(fā)展趨勢宏觀市場分析NO.1房地產(chǎn)市場政策3一、國家房地產(chǎn)政策二、株洲房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)市場政策一、國家房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)市場政策4

國家房地產(chǎn)政策發(fā)布文件主要內(nèi)容國務(wù)院新國八條發(fā)布:在新房房貸、個人房屋買賣、開發(fā)商囤地捂盤等方面控制，從嚴(yán)執(zhí)行限購政策，控制輿論導(dǎo)向。財政部1.對個人普通住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅：對個人購買90平方米及以下普通住房，減按1%稅率征收契稅。2.對于出售自有住房在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。住建部各地將于2011年9月初開始陸續(xù)發(fā)布限購政策，在“金九銀十”期間，二三線城市出現(xiàn)“超標(biāo)”，再決定是否新增加10個城市銀監(jiān)會房貸政策暫時不加碼，控新政或10月出國土局“土地數(shù)據(jù)打假”9月開始問責(zé)國家房地產(chǎn)政策發(fā)布文件主要內(nèi)容國務(wù)院新國八條發(fā)布:在新房5株洲房地產(chǎn)政策保障房省審計廳9月7號發(fā)布：2011，省人民政府下達(dá)該市計劃新增廉價租住房6089套，其中，實際完成新增7115套，為省（或市）下達(dá)任務(wù)的117%；《婚姻法》株洲并未針對《婚姻法》新司法解釋加征契稅；限購9月6日下午，湖南省建設(shè)廳副廳長高東山接受記者采訪時表示，就目前的情況來看，株洲的房價還比較平穩(wěn)，限購進(jìn)一步擴(kuò)大的可能性不大；住房公積金《關(guān)于株洲市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)全面推進(jìn)房公積金制度建設(shè)的若干意見的通知》鼓勵更多的人參與住房公積金國家房價調(diào)控力與上月相比較變化不大，限購的力度也相當(dāng)；株洲本地政策基本上無變化，限購的影響對株洲來說，擴(kuò)大的可能性不大。株洲房地產(chǎn)政策保障房省審計廳9月7號發(fā)布：2011，省人民政6土地政策土地政策7株洲石峰區(qū)發(fā)展趨勢8株洲發(fā)展趨勢株洲長沙湘潭一體化進(jìn)程的加快，株洲領(lǐng)導(dǎo)班子的勵精圖治，都是加快房價上漲的因素，這兩年房價還會漲，因為湖南整體房價與全國相比還是較低水平，連廣西北海那邊都是1萬多的房價了，我覺得兩年內(nèi)株洲整體房價上8000，個別樓盤破萬不成問題，但株洲房價到1萬左右也就到頂了，不會有什么漲了，而且漲到1萬估計要等5年左右，株洲發(fā)展趨勢株洲長沙湘潭一體化進(jìn)程的加快，株洲領(lǐng)導(dǎo)班子的勵精9株洲發(fā)展趨勢株洲以建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會為目標(biāo)，以活力、生態(tài)、健康、和諧為主題，重點發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和科教研發(fā)產(chǎn)業(yè)，把株洲建設(shè)成為長株潭城市群的中央生態(tài)城，著力打造“生態(tài)城、文化城、旅游城”，形成“一中心、兩基地”的格局。到2011年，打好基礎(chǔ)，重點突破，按照世界一流標(biāo)準(zhǔn)、代表城市發(fā)展方向的要求，編制建設(shè)規(guī)劃，搭建運作平臺，完成重要公共基礎(chǔ)實施項目建設(shè)；到2016年，縱深推進(jìn)，初具規(guī)模，完成10平方公里區(qū)域的開發(fā)建設(shè)；到2020年，發(fā)展完善，基本建成生態(tài)宜居城、旅游休閑城、科教文化城，成為“兩型”示范區(qū)。

株洲發(fā)展趨勢株洲以建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會為目標(biāo)，以活10這有你想要的火車頭精神騰飛的新區(qū)這有你想要的火車頭精神騰飛的新區(qū)11區(qū)位分析現(xiàn)在全國有很多城市群，在中部地區(qū)有武漢城市群、中原城市群、長株潭城市群，過去這些城市群有誰當(dāng)龍頭的問題，中部地區(qū)到目前為止可能還沒有一個城市群來當(dāng)龍頭，應(yīng)該是多元競爭的局面。但株洲位于城市群的中心地帶。區(qū)位分析現(xiàn)在全國有很多城市群，在中部地區(qū)有武漢城市群、中原城12四通八達(dá)這里地處長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟(jì)一體化的前沿，是株洲的北大門，正在建設(shè)的田心立交橋與迎賓大道將連接長株高速、株黃高速，到長沙黃花國際機場僅需20多分鐘的車程。加之3條鐵路專用線貫穿東西，高等級公路320國道橫貫?zāi)媳保鞘型猸h(huán)線早已通車，隨著株長高速公路及直通石峰大橋的田心立交橋的建設(shè)，兩三年后，無論是從株洲到北京、上海、云南等東北西其他區(qū)域，還是去長沙、黃花國際機場，都將變得更加暢通無阻。而且這里有田心高科園，屆時，時代集團(tuán)與西門子等國際型企業(yè)合作的空間將更大，高科技、高素質(zhì)人才也將更為集中。而他們的居住需求、生活需求將在很大程度上提升整個區(qū)域的對外形象及居住品質(zhì)。四通八達(dá)這里地處長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟(jì)一體化的前沿，13株洲樓盤總體分布河西（天元區(qū)）城北（石峰區(qū)）城中（蘆淞區(qū)）城東（荷塘區(qū)）河西、城中、河?xùn)|有市無地，樓盤建筑已趨近飽和，僅有城北石峰區(qū)亟待開發(fā)。株洲樓盤總體分布河西（天元區(qū)）城北（石峰區(qū)）城中（蘆淞區(qū)）城14石峰區(qū)樓盤一覽表樓盤名稱均價版塊項目類別售樓地址

香博堡國際4100響石廣場住宅株洲市石峰區(qū)響田西路80號

協(xié)力大山地3000其他住宅建設(shè)北路86號，株百石峰超市對面億都國際4600其他綜合石峰區(qū)

紅旗北路田心立交橋西南角萊茵小鎮(zhèn)4500住宅住宅紅旗北路849號櫻花地帶

4700響石廣場版塊

住宅石峰區(qū)

建設(shè)北路64號（石峰公園入口處）

陽光愛琴海

4500田心版塊住宅時代路與新明路交匯處，新明綜合樓2號門面公園道1號

待定其他住宅石峰區(qū)建設(shè)北路59號石峰公園正對面石峰區(qū)樓盤一覽表樓盤名稱均價版塊項目類別售樓地址15石峰時代即將來臨15年河西10年再造一座生態(tài)新城這是石峰決心，也是可看見的未來。石峰時代即將來臨15年河西10年再造一座生態(tài)新城這是石峰決16南峰山下的一座心城快樂工作，優(yōu)雅生活工作之余盡享美妙人生南峰山下的一座心城快樂工作，優(yōu)雅生活工作之余盡享美妙人生17株洲城北這片91.3平方公里的土地，也許從未真正沉寂過。株洲見證了共和國的工業(yè)輝煌，石峰見證了株洲的工業(yè)輝煌。所以，石峰決定轉(zhuǎn)身。她要卸下被詛咒的黑袍，換上綠色的新衣裳。她決意再次舞蹈在時代之前。當(dāng)中央、省市數(shù)百億治理資金投入這片土地時，當(dāng)主政者說出“5年再造一個新石峰”“10年打造一座生態(tài)工業(yè)城”時，我們知道，這轉(zhuǎn)變絕不僅僅是一種姿態(tài)，而是能看見的未來。

株洲之北，石峰山下，一個屬于石峰的人居時代，就要來臨。石峰區(qū)房地產(chǎn)的春天就要來臨。

老城新生，石峰蝶變。蝶變株洲城北這片91.3平方公里的土地，也許從未真正沉寂過。株洲18石峰的優(yōu)勢五大標(biāo)志性工程對接石峰，長株潭融城，規(guī)劃有十大標(biāo)志性工程。這十大工程分別是湘江防洪景觀道路、湘江開發(fā)、長株潭城市大外環(huán)、長株潭城市軌道交通工程、武廣客運專線長沙車站、長沙黃花國際機場擴(kuò)建工程、公交一體化、通信同城、環(huán)境同治、綠心保護(hù)。湘江防洪景觀道路長株潭城市大外環(huán)長株潭城市軌道交通工程長沙黃花國際機場擴(kuò)建工程石峰的優(yōu)勢五大標(biāo)志性工程對接石峰，長株潭融城，規(guī)劃有十大標(biāo)志19株洲石峰區(qū)是長株潭城市群“兩型”社會建設(shè)綜合配套改革試驗五大示范區(qū)之一，位于株洲市北部。區(qū)位：株洲石峰區(qū)是長株潭城市群“兩型”社會建設(shè)綜合配套改革試驗五大20石峰區(qū)區(qū)域優(yōu)勢

地處長株潭“金三角”結(jié)合部，北接長沙，西連湘潭，是湖南省實施對外開放帶動戰(zhàn)略、發(fā)展“一點一線”經(jīng)濟(jì)、加快“3+5”城市群建設(shè)的重要區(qū)域。境內(nèi)鐵路有浙贛線和湘黔線橫貫東西，京廣線和正在建設(shè)中的武廣客運專線連通南北，擁有南方地區(qū)最大的貨運列車編組站——株洲北站；320國道、107國道、京珠高速和正在建設(shè)中的長株高速、醴潭高速交匯于此，驅(qū)車到長沙黃花國際機場僅半個小時路程；航運有湘江永利、銅塘灣碼頭，可直接入湘江、出洞庭、達(dá)長江。依托四大鐵路、五大公路，形成了通順暢達(dá)的對外立體交通網(wǎng)絡(luò)，架起了融入長三角、珠三角的快速通道，加速了人流、物流、住處流的大融合。

石峰區(qū)區(qū)域優(yōu)勢地處長株潭“金三角”結(jié)合部，北接長沙，西連湘21

石峰區(qū)經(jīng)濟(jì)

石峰區(qū)是湖南重要的重工業(yè)基地，其機械、冶金、化工、建材等行業(yè)在國內(nèi)、省內(nèi)舉足輕重，全區(qū)擁有鄉(xiāng)以上企業(yè)200多家，其中“全國500強企業(yè)”三家、大型企業(yè)12家、上市公司2家，銷售收入過10億元的企業(yè)3家，過億元的企業(yè)22家。石峰區(qū)完成的工業(yè)總產(chǎn)值是株洲工業(yè)的半壁江山，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，企業(yè)綜合競爭實力較強，品牌優(yōu)勢突出，年銷售過億元的產(chǎn)品有20多種，電鋅、電力機車產(chǎn)銷量居全國首位，電鉛、硫酸產(chǎn)銷量居全國第二位，保險粉產(chǎn)銷量穩(wěn)居全球第一，火花塞、水玻璃、精銦、白炭黑等產(chǎn)品也在全國占有較大的市場份額。企業(yè)人才實力雄厚，全區(qū)擁有各類科研院所、大中專院校18所，各類專業(yè)技術(shù)人員達(dá)2.6萬人，人才層次涵蓋院士、博士后、博士、碩士和一般技術(shù)人員。工業(yè)的全面發(fā)展，也帶動了石峰區(qū)商貿(mào)三產(chǎn)的繁榮。過去商貿(mào)三產(chǎn)業(yè)一直是與石峰區(qū)工業(yè)發(fā)展不相稱的一項產(chǎn)業(yè)，發(fā)燕尾服相對滯后，過幾年，石峰區(qū)推出營造中心、成片帶動的戰(zhàn)略，使石峰區(qū)的商貿(mào)三產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展.石峰區(qū)經(jīng)濟(jì)石峰區(qū)是湖南重要的重工業(yè)基地22石峰區(qū)區(qū)域市場分析SWOT分析優(yōu)勢，劣勢，機會，威脅。石峰區(qū)區(qū)域市場分析23

區(qū)位優(yōu)勢明顯：地處長株潭“金三角”結(jié)合部，北接長沙，西連湘潭，是湖南省實施對外開放帶動戰(zhàn)略、發(fā)展“一點一線”經(jīng)濟(jì)、加快“3+5”城市群建設(shè)的重要區(qū)域。

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好：目前共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)118家，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到240億元，規(guī)模以上工業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)68.8%，占株洲市全市工業(yè)增加值的43%?？萍假Y源豐富：擁有株洲電力機車研究所、中南林業(yè)科技大學(xué)等一批知名科研院所，企業(yè)研發(fā)機構(gòu)56家，科研技術(shù)碩果累累，兩次被評為全國科技進(jìn)步先進(jìn)城區(qū)。人文環(huán)境和諧：石峰區(qū)自然風(fēng)光秀麗，擁有全省市區(qū)最大的森林公園—石峰公園，全省城區(qū)最大的湖泊—云峰湖，以及革命烈士秋瑾的故居舊址—九郎山風(fēng)景區(qū)。

優(yōu)勢(S):優(yōu)勢(S):24

區(qū)域位置不存在優(yōu)勢，對本地市場而言，項目位置稍顯偏僻

區(qū)域環(huán)境及配套還不成熟，在一定程度上影響購房者的信心本案周邊有個殯儀館，而購房者大多注重風(fēng)水，而這是一大忌本案鐵路眾多，火車的嘈雜聲如何通過有效的推廣手段，牢牢抓住消費者的理性和實惠的消費心理？挑戰(zhàn)劣勢(W):如何通過有效的推廣手段，牢牢抓住消費者的理性和實惠的消費心理25建設(shè)的南峰山旅游發(fā)展總體規(guī)劃生態(tài)公園，將為本案的做精做美提供有力支持

隨著株洲市的快速發(fā)展，工業(yè)的進(jìn)步，將吸引更多人進(jìn)入株洲，而石峰區(qū)作為工業(yè)密集區(qū)，吸引著本地人員以及外來務(wù)工人員在此定居，成為人口密集區(qū)，為房地產(chǎn)市場提供客源

機會(O)：機會(O)：26九方藍(lán)天在石峰區(qū)較多樓盤的局面下，如何找到自己的生存空間與獨特的市場定位？房地產(chǎn)需求日趨個性化和多樣化房地開發(fā)呈價降多頭發(fā)展態(tài)勢售價緩慢下降，自2０１１年９月開始，由于需求變化，各房地產(chǎn)公司調(diào)整商品房售價。株洲河西商品房每平米平均售價為５０００元；石峰區(qū)商品房每平米平均售價為４３００元．

威脅(T):威脅(T):27綜合以上分析，面對市場挑戰(zhàn)和機會，我們認(rèn)為：我們不是最大和最好，但我們也一定要做精！這才是我們生存的空間和發(fā)展的基礎(chǔ)！通過對石峰區(qū)區(qū)域的市場分析，剛過金秋十月，株洲房地產(chǎn)的銷售都有比較優(yōu)惠的活動。石峰區(qū)的房價與河西等仍有較大的差距，與長沙一線城市更有較大的價差。但本項目隨著以《南峰山旅游發(fā)展總體規(guī)劃》的啟動，九方藍(lán)天將日漸成為石峰區(qū)乃至株洲生態(tài)最宜居的家（佳）園，株洲石峰區(qū)附近的工廠的員工階層對本項目房產(chǎn)需求趨旺。株洲市人口約365萬人，石峰區(qū)10萬余人，九方藍(lán)天房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展期和飽和期。小結(jié)綜合以上分析，面對市場挑戰(zhàn)和機會，我們認(rèn)為：通過對石峰區(qū)區(qū)域28消費群體分析消費群體分析292011年1月長沙內(nèi)五區(qū)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析：全城熱銷，供應(yīng)嚴(yán)重不足2011年1月長沙市內(nèi)五區(qū)各類產(chǎn)品供銷情況戶型供（套）比例銷（套）比例供-銷（套）供銷比≤60㎡3633.26%287516.45%-25120.1360-90㎡375533.72%427424.45%-5190.8890-120㎡238021.37%340019.45%-10200.7120-144㎡234421.05%342519.60%-10810.68＞144㎡229420.60%350320.04%-12090.65合計11136100.00%17477100.00%-63410.642011年1月長沙內(nèi)五區(qū)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析：全城熱銷，供應(yīng)嚴(yán)3060-90平米戶型供銷仍保持強勁勢頭，成交占比達(dá)33.72%，套數(shù)為4274套。市場銷售主力產(chǎn)品依然是以60-90平米為主。累計供銷量顯示，面積≤60平米小戶型住宅供銷差本月最大，市場銷售達(dá)2875套，供應(yīng)卻僅363套，供銷嚴(yán)重不足。表明目前市場小戶型、公寓需求較大90平米以下戶型供應(yīng)占比為58.35%，剛性需求依舊主導(dǎo)市場120平米以上的大面積住宅業(yè)共銷售2294套，出現(xiàn)少有的供小于求狀態(tài)。60-90平米戶型供銷仍保持強勁勢頭，成交占比達(dá)33.72%31消費者基本構(gòu)成A）住宅消費群體B）商鋪消費群體消費者基本構(gòu)成32A住宅類消費群體投資置業(yè)以本地或異地投資性購房為主要目的新房多為石峰區(qū)附近工廠的員工及農(nóng)民從在株洲購房置業(yè)的目的分類，該消費群體主要有以下兩類A住宅類消費群體投資置業(yè)新房從在株洲購房置業(yè)的目的分類，33石峰區(qū)附近的工廠

工廠名稱公司員工人數(shù)株洲南車時代電氣股份有限公司

2000余人

株洲時代新材料科技股份有限公司

近2000人（工程技術(shù)人員158人）株洲冶煉集團(tuán)

5628人

株洲電力機車有限公司

5000

人經(jīng)調(diào)查:石峰區(qū)附近工廠的員工大多不愿住公司內(nèi)部提供的公寓房,所以他們是新房的主力客戶.石峰區(qū)附近的工廠工廠名稱公司員工人數(shù)株洲南車時代電氣股34他們?yōu)槭裁促I房子？新房和自己的爸媽共一套房子

體現(xiàn)個人身份和成就感的心理需求為結(jié)婚生子做準(zhǔn)備

升值空間大（南峰山）投資性購房可按揭，低月供消費群體多體現(xiàn)個人身份成就感的心理需求婚房，提升房子檔次，改善居住環(huán)境不住時有物管公司維護(hù)包租，并賺取不菲租金自己將來可在本項目養(yǎng)老群體類型原來居住條件買樓原因/動機投資置業(yè)已有房他們?yōu)槭裁促I房子？新房和自己的群體類型原來居住條件買樓原因/35洞察：購房對他們意味著什么購一套房子實現(xiàn)一個夢，無論是首次置業(yè)還是多次置業(yè)，無論是市區(qū)置業(yè)還是郊區(qū)置業(yè)，每一次購房都是一次對于更高生活層次追求的實現(xiàn)房子對他們來說不只是一件冰冷的建筑作品，而是一個充滿了愛和溫情，讓他們盡情享受生活和家庭溫馨的棲居空間與環(huán)境實現(xiàn)對美好新生活的理想和追求洞察：購房對他們意味著什么購一套房子實現(xiàn)一個夢，無論是首次置36B商鋪類消費群體南車公司中層人員，步步高，心連心，富佳等管理者。商業(yè)、服務(wù)行業(yè)的中小型企業(yè)主小有積蓄的個人投資者專業(yè)投資機構(gòu)B商鋪類消費群體南車公司中層人員，步步高，心連心，富佳等管37租金劃算投資回報豐厚環(huán)境好，有利于樹立客戶信心位置好、交通便捷，方便和外界聯(lián)系內(nèi)部配套齊全商鋪消費者的理想商鋪租金劃算商鋪消費者的理想商鋪38小結(jié)消費者情感層面尋找能“實現(xiàn)人生美好新生活理想與追求”的地方消費者理性層面

樓盤特點突出，有明顯而獨特的利益點，物超所值小結(jié)消費者情感層面39結(jié)語

該項目占盡天時、地利、人和，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政府的總體發(fā)展規(guī)劃,符合建成生態(tài)佳園區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)。我們有充分的理由相信，經(jīng)過我們共同的努力，對該項目進(jìn)行充分資源整合，挖掘項目的獨特賣點，該項目一定能取得成功。超越工業(yè)城市的繁華，尋找心靈的回歸——陽光生活，度假天堂，置業(yè)首選，九方藍(lán)天，具高性價比的地產(chǎn)項目，讓我們懷揣著夢想和激情上路吧，鮮花和香檳在不遠(yuǎn)的地方等著我們！

結(jié)語該項目占盡天時、地利、人和，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)40

觀點我們認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商最大的風(fēng)險，那就是--一種很難控制的因素但是房地產(chǎn)的利潤相當(dāng)大的程度上集中在資金運轉(zhuǎn)速度上所以在任何時刻，策劃都將以成交量和成交速度為重點指標(biāo)！觀點我們認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商最大的風(fēng)險41項目策劃田心，是株洲東北部重要的工業(yè)區(qū)，有著“中國電力機車的搖籃”的美譽。以時代集團(tuán)、電力機車廠為標(biāo)志的大型企事業(yè)單位群，吸聚了龐大的人口。一個“大企業(yè)、小社會”的田心生活模式便形成了。購物、醫(yī)療、教育、娛樂……在這個相對獨立的工業(yè)區(qū)，除了政府的管轄功能、除了工業(yè)對外的交流，田心人的日常生活基本上都自成一脈，他們有自己的“田心話”，他們認(rèn)為“我們住在田心，你們住在株洲城”，去蘆淞、去株百稱之為“到市里去”。久而久之，一座有著獨立生活機能的“城市”，便在田心成型了。項目策劃田心，是株洲東北部重要的工業(yè)區(qū)，有著“中國電力機車的42物業(yè)：物業(yè)：43謝謝觀賞！謝謝觀賞謝謝觀賞！謝謝觀賞44株洲石峰區(qū)區(qū)域分析株洲石峰區(qū)區(qū)域分析45

思考框架宏觀市場調(diào)查市場分析

推廣策略項目分析消費者需求分析思考框架宏觀市場調(diào)查市場分析推廣策略項目分析消費者46宏觀市場分析NO.1房地產(chǎn)市場政策⑴國家房產(chǎn)政策⑵株洲房產(chǎn)政策NO.2土地政策NO.3株洲發(fā)展趨勢宏觀市場分析NO.1房地產(chǎn)市場政策47一、國家房地產(chǎn)政策二、株洲房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)市場政策一、國家房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)市場政策48

國家房地產(chǎn)政策發(fā)布文件主要內(nèi)容國務(wù)院新國八條發(fā)布:在新房房貸、個人房屋買賣、開發(fā)商囤地捂盤等方面控制，從嚴(yán)執(zhí)行限購政策，控制輿論導(dǎo)向。財政部1.對個人普通住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅：對個人購買90平方米及以下普通住房，減按1%稅率征收契稅。2.對于出售自有住房在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。住建部各地將于2011年9月初開始陸續(xù)發(fā)布限購政策，在“金九銀十”期間，二三線城市出現(xiàn)“超標(biāo)”，再決定是否新增加10個城市銀監(jiān)會房貸政策暫時不加碼，控新政或10月出國土局“土地數(shù)據(jù)打假”9月開始問責(zé)國家房地產(chǎn)政策發(fā)布文件主要內(nèi)容國務(wù)院新國八條發(fā)布:在新房49株洲房地產(chǎn)政策保障房省審計廳9月7號發(fā)布：2011，省人民政府下達(dá)該市計劃新增廉價租住房6089套，其中，實際完成新增7115套，為?。ɑ蚴校┫逻_(dá)任務(wù)的117%；《婚姻法》株洲并未針對《婚姻法》新司法解釋加征契稅；限購9月6日下午，湖南省建設(shè)廳副廳長高東山接受記者采訪時表示，就目前的情況來看，株洲的房價還比較平穩(wěn)，限購進(jìn)一步擴(kuò)大的可能性不大；住房公積金《關(guān)于株洲市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)全面推進(jìn)房公積金制度建設(shè)的若干意見的通知》鼓勵更多的人參與住房公積金國家房價調(diào)控力與上月相比較變化不大，限購的力度也相當(dāng)；株洲本地政策基本上無變化，限購的影響對株洲來說，擴(kuò)大的可能性不大。株洲房地產(chǎn)政策保障房省審計廳9月7號發(fā)布：2011，省人民政50土地政策土地政策51株洲石峰區(qū)發(fā)展趨勢52株洲發(fā)展趨勢株洲長沙湘潭一體化進(jìn)程的加快，株洲領(lǐng)導(dǎo)班子的勵精圖治，都是加快房價上漲的因素，這兩年房價還會漲，因為湖南整體房價與全國相比還是較低水平，連廣西北海那邊都是1萬多的房價了，我覺得兩年內(nèi)株洲整體房價上8000，個別樓盤破萬不成問題，但株洲房價到1萬左右也就到頂了，不會有什么漲了，而且漲到1萬估計要等5年左右，株洲發(fā)展趨勢株洲長沙湘潭一體化進(jìn)程的加快，株洲領(lǐng)導(dǎo)班子的勵精53株洲發(fā)展趨勢株洲以建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會為目標(biāo)，以活力、生態(tài)、健康、和諧為主題，重點發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和科教研發(fā)產(chǎn)業(yè)，把株洲建設(shè)成為長株潭城市群的中央生態(tài)城，著力打造“生態(tài)城、文化城、旅游城”，形成“一中心、兩基地”的格局。到2011年，打好基礎(chǔ)，重點突破，按照世界一流標(biāo)準(zhǔn)、代表城市發(fā)展方向的要求，編制建設(shè)規(guī)劃，搭建運作平臺，完成重要公共基礎(chǔ)實施項目建設(shè)；到2016年，縱深推進(jìn)，初具規(guī)模，完成10平方公里區(qū)域的開發(fā)建設(shè)；到2020年，發(fā)展完善，基本建成生態(tài)宜居城、旅游休閑城、科教文化城，成為“兩型”示范區(qū)。

株洲發(fā)展趨勢株洲以建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會為目標(biāo)，以活54這有你想要的火車頭精神騰飛的新區(qū)這有你想要的火車頭精神騰飛的新區(qū)55區(qū)位分析現(xiàn)在全國有很多城市群，在中部地區(qū)有武漢城市群、中原城市群、長株潭城市群，過去這些城市群有誰當(dāng)龍頭的問題，中部地區(qū)到目前為止可能還沒有一個城市群來當(dāng)龍頭，應(yīng)該是多元競爭的局面。但株洲位于城市群的中心地帶。區(qū)位分析現(xiàn)在全國有很多城市群，在中部地區(qū)有武漢城市群、中原城56四通八達(dá)這里地處長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟(jì)一體化的前沿，是株洲的北大門，正在建設(shè)的田心立交橋與迎賓大道將連接長株高速、株黃高速，到長沙黃花國際機場僅需20多分鐘的車程。加之3條鐵路專用線貫穿東西，高等級公路320國道橫貫?zāi)媳保鞘型猸h(huán)線早已通車，隨著株長高速公路及直通石峰大橋的田心立交橋的建設(shè)，兩三年后，無論是從株洲到北京、上海、云南等東北西其他區(qū)域，還是去長沙、黃花國際機場，都將變得更加暢通無阻。而且這里有田心高科園，屆時，時代集團(tuán)與西門子等國際型企業(yè)合作的空間將更大，高科技、高素質(zhì)人才也將更為集中。而他們的居住需求、生活需求將在很大程度上提升整個區(qū)域的對外形象及居住品質(zhì)。四通八達(dá)這里地處長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟(jì)一體化的前沿，57株洲樓盤總體分布河西（天元區(qū)）城北（石峰區(qū)）城中（蘆淞區(qū)）城東（荷塘區(qū)）河西、城中、河?xùn)|有市無地，樓盤建筑已趨近飽和，僅有城北石峰區(qū)亟待開發(fā)。株洲樓盤總體分布河西（天元區(qū)）城北（石峰區(qū)）城中（蘆淞區(qū)）城58石峰區(qū)樓盤一覽表樓盤名稱均價版塊項目類別售樓地址

香博堡國際4100響石廣場住宅株洲市石峰區(qū)響田西路80號

協(xié)力大山地3000其他住宅建設(shè)北路86號，株百石峰超市對面億都國際4600其他綜合石峰區(qū)

紅旗北路田心立交橋西南角萊茵小鎮(zhèn)4500住宅住宅紅旗北路849號櫻花地帶

4700響石廣場版塊

住宅石峰區(qū)

建設(shè)北路64號（石峰公園入口處）

陽光愛琴海

4500田心版塊住宅時代路與新明路交匯處，新明綜合樓2號門面公園道1號

待定其他住宅石峰區(qū)建設(shè)北路59號石峰公園正對面石峰區(qū)樓盤一覽表樓盤名稱均價版塊項目類別售樓地址59石峰時代即將來臨15年河西10年再造一座生態(tài)新城這是石峰決心，也是可看見的未來。石峰時代即將來臨15年河西10年再造一座生態(tài)新城這是石峰決60南峰山下的一座心城快樂工作，優(yōu)雅生活工作之余盡享美妙人生南峰山下的一座心城快樂工作，優(yōu)雅生活工作之余盡享美妙人生61株洲城北這片91.3平方公里的土地，也許從未真正沉寂過。株洲見證了共和國的工業(yè)輝煌，石峰見證了株洲的工業(yè)輝煌。所以，石峰決定轉(zhuǎn)身。她要卸下被詛咒的黑袍，換上綠色的新衣裳。她決意再次舞蹈在時代之前。當(dāng)中央、省市數(shù)百億治理資金投入這片土地時，當(dāng)主政者說出“5年再造一個新石峰”“10年打造一座生態(tài)工業(yè)城”時，我們知道，這轉(zhuǎn)變絕不僅僅是一種姿態(tài)，而是能看見的未來。

株洲之北，石峰山下，一個屬于石峰的人居時代，就要來臨。石峰區(qū)房地產(chǎn)的春天就要來臨。

老城新生，石峰蝶變。蝶變株洲城北這片91.3平方公里的土地，也許從未真正沉寂過。株洲62石峰的優(yōu)勢五大標(biāo)志性工程對接石峰，長株潭融城，規(guī)劃有十大標(biāo)志性工程。這十大工程分別是湘江防洪景觀道路、湘江開發(fā)、長株潭城市大外環(huán)、長株潭城市軌道交通工程、武廣客運專線長沙車站、長沙黃花國際機場擴(kuò)建工程、公交一體化、通信同城、環(huán)境同治、綠心保護(hù)。湘江防洪景觀道路長株潭城市大外環(huán)長株潭城市軌道交通工程長沙黃花國際機場擴(kuò)建工程石峰的優(yōu)勢五大標(biāo)志性工程對接石峰，長株潭融城，規(guī)劃有十大標(biāo)志63株洲石峰區(qū)是長株潭城市群“兩型”社會建設(shè)綜合配套改革試驗五大示范區(qū)之一，位于株洲市北部。區(qū)位：株洲石峰區(qū)是長株潭城市群“兩型”社會建設(shè)綜合配套改革試驗五大64石峰區(qū)區(qū)域優(yōu)勢

地處長株潭“金三角”結(jié)合部，北接長沙，西連湘潭，是湖南省實施對外開放帶動戰(zhàn)略、發(fā)展“一點一線”經(jīng)濟(jì)、加快“3+5”城市群建設(shè)的重要區(qū)域。境內(nèi)鐵路有浙贛線和湘黔線橫貫東西，京廣線和正在建設(shè)中的武廣客運專線連通南北，擁有南方地區(qū)最大的貨運列車編組站——株洲北站；320國道、107國道、京珠高速和正在建設(shè)中的長株高速、醴潭高速交匯于此，驅(qū)車到長沙黃花國際機場僅半個小時路程；航運有湘江永利、銅塘灣碼頭，可直接入湘江、出洞庭、達(dá)長江。依托四大鐵路、五大公路，形成了通順暢達(dá)的對外立體交通網(wǎng)絡(luò)，架起了融入長三角、珠三角的快速通道，加速了人流、物流、住處流的大融合。

石峰區(qū)區(qū)域優(yōu)勢地處長株潭“金三角”結(jié)合部，北接長沙，西連湘65

石峰區(qū)經(jīng)濟(jì)

石峰區(qū)是湖南重要的重工業(yè)基地，其機械、冶金、化工、建材等行業(yè)在國內(nèi)、省內(nèi)舉足輕重，全區(qū)擁有鄉(xiāng)以上企業(yè)200多家，其中“全國500強企業(yè)”三家、大型企業(yè)12家、上市公司2家，銷售收入過10億元的企業(yè)3家，過億元的企業(yè)22家。石峰區(qū)完成的工業(yè)總產(chǎn)值是株洲工業(yè)的半壁江山，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，企業(yè)綜合競爭實力較強，品牌優(yōu)勢突出，年銷售過億元的產(chǎn)品有20多種，電鋅、電力機車產(chǎn)銷量居全國首位，電鉛、硫酸產(chǎn)銷量居全國第二位，保險粉產(chǎn)銷量穩(wěn)居全球第一，火花塞、水玻璃、精銦、白炭黑等產(chǎn)品也在全國占有較大的市場份額。企業(yè)人才實力雄厚，全區(qū)擁有各類科研院所、大中專院校18所，各類專業(yè)技術(shù)人員達(dá)2.6萬人，人才層次涵蓋院士、博士后、博士、碩士和一般技術(shù)人員。工業(yè)的全面發(fā)展，也帶動了石峰區(qū)商貿(mào)三產(chǎn)的繁榮。過去商貿(mào)三產(chǎn)業(yè)一直是與石峰區(qū)工業(yè)發(fā)展不相稱的一項產(chǎn)業(yè)，發(fā)燕尾服相對滯后，過幾年，石峰區(qū)推出營造中心、成片帶動的戰(zhàn)略，使石峰區(qū)的商貿(mào)三產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展.石峰區(qū)經(jīng)濟(jì)石峰區(qū)是湖南重要的重工業(yè)基地66石峰區(qū)區(qū)域市場分析SWOT分析優(yōu)勢，劣勢，機會，威脅。石峰區(qū)區(qū)域市場分析67

區(qū)位優(yōu)勢明顯：地處長株潭“金三角”結(jié)合部，北接長沙，西連湘潭，是湖南省實施對外開放帶動戰(zhàn)略、發(fā)展“一點一線”經(jīng)濟(jì)、加快“3+5”城市群建設(shè)的重要區(qū)域。

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好：目前共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)118家，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到240億元，規(guī)模以上工業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)68.8%，占株洲市全市工業(yè)增加值的43%?？萍假Y源豐富：擁有株洲電力機車研究所、中南林業(yè)科技大學(xué)等一批知名科研院所，企業(yè)研發(fā)機構(gòu)56家，科研技術(shù)碩果累累，兩次被評為全國科技進(jìn)步先進(jìn)城區(qū)。人文環(huán)境和諧：石峰區(qū)自然風(fēng)光秀麗，擁有全省市區(qū)最大的森林公園—石峰公園，全省城區(qū)最大的湖泊—云峰湖，以及革命烈士秋瑾的故居舊址—九郎山風(fēng)景區(qū)。

優(yōu)勢(S):優(yōu)勢(S):68

區(qū)域位置不存在優(yōu)勢，對本地市場而言，項目位置稍顯偏僻

區(qū)域環(huán)境及配套還不成熟，在一定程度上影響購房者的信心本案周邊有個殯儀館，而購房者大多注重風(fēng)水，而這是一大忌本案鐵路眾多，火車的嘈雜聲如何通過有效的推廣手段，牢牢抓住消費者的理性和實惠的消費心理？挑戰(zhàn)劣勢(W):如何通過有效的推廣手段，牢牢抓住消費者的理性和實惠的消費心理69建設(shè)的南峰山旅游發(fā)展總體規(guī)劃生態(tài)公園，將為本案的做精做美提供有力支持

隨著株洲市的快速發(fā)展，工業(yè)的進(jìn)步，將吸引更多人進(jìn)入株洲，而石峰區(qū)作為工業(yè)密集區(qū)，吸引著本地人員以及外來務(wù)工人員在此定居，成為人口密集區(qū)，為房地產(chǎn)市場提供客源

機會(O)：機會(O)：70九方藍(lán)天在石峰區(qū)較多樓盤的局面下，如何找到自己的生存空間與獨特的市場定位？房地產(chǎn)需求日趨個性化和多樣化房地開發(fā)呈價降多頭發(fā)展態(tài)勢售價緩慢下降，自2０１１年９月開始，由于需求變化，各房地產(chǎn)公司調(diào)整商品房售價。株洲河西商品房每平米平均售價為５０００元；石峰區(qū)商品房每平米平均售價為４３００元．

威脅(T):威脅(T):71綜合以上分析，面對市場挑戰(zhàn)和機會，我們認(rèn)為：我們不是最大和最好，但我們也一定要做精！這才是我們生存的空間和發(fā)展的基礎(chǔ)！通過對石峰區(qū)區(qū)域的市場分析，剛過金秋十月，株洲房地產(chǎn)的銷售都有比較優(yōu)惠的活動。石峰區(qū)的房價與河西等仍有較大的差距，與長沙一線城市更有較大的價差。但本項目隨著以《南峰山旅游發(fā)展總體規(guī)劃》的啟動，九方藍(lán)天將日漸成為石峰區(qū)乃至株洲生態(tài)最宜居的家（佳）園，株洲石峰區(qū)附近的工廠的員工階層對本項目房產(chǎn)需求趨旺。株洲市人口約365萬人，石峰區(qū)10萬余人，九方藍(lán)天房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展期和飽和期。小結(jié)綜合以上分析，面對市場挑戰(zhàn)和機會，我們認(rèn)為：通過對石峰區(qū)區(qū)域72消費群體分析消費群體分析732011年1月長沙內(nèi)五區(qū)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析：全城熱銷，供應(yīng)嚴(yán)重不足2011年1月長沙市內(nèi)五區(qū)各類產(chǎn)品供銷情況戶型供（套）比例銷（套）比例供-銷（套）供銷比≤60㎡3633.26%287516.45%-25120.1360-90㎡375533.72%427424.45%-5190.8890-120㎡238021.37%340019.45%-10200.7120-144㎡234421.05%342519.60%-10810.68＞144㎡229420.60%350320.04%-12090.65合計11136100.00%17477100.00%-63410.642011年1月長沙內(nèi)五區(qū)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析：全城熱銷，供應(yīng)嚴(yán)7460-90平米戶型供銷仍保持強勁勢頭，成交占比達(dá)33.72%，套數(shù)為4274套。市場銷售主力產(chǎn)品依然是以60-90平米為主。累計供銷量顯示，面積≤60平米小戶型住宅供銷差本月最大，市場銷售達(dá)2875套，供應(yīng)卻僅363套，供銷嚴(yán)重不足。表明目前市場小戶型、公寓需求較大90平米以下戶型供應(yīng)占比為58.35%，剛性需求依舊主導(dǎo)市場120平米以上的大面積住宅業(yè)共銷售2294套，出現(xiàn)少有的供小于求狀態(tài)。60-90平米戶型供銷仍保持強勁勢頭，成交占比達(dá)33.72%75消費者基本構(gòu)成A）住宅消費群體B）商鋪消費群體消費者基本構(gòu)成76A住宅類消費群體投資置業(yè)以本地或異地投資性購房為主要目的新房多為石峰區(qū)附近工廠的員工及農(nóng)民從在株洲購房置業(yè)的目的分類，該消費群體主要有以下兩類A住宅類消費群體投資置業(yè)新