中信地產(chǎn)集中采購(gòu)與成本控制課件

中信地產(chǎn)集中采購(gòu)與成本控制1集中采購(gòu)與成本控制中信深圳集團(tuán)成本控制部

集中采購(gòu)與成本控制中信深圳集團(tuán)成本控制部2目錄第一篇、房地產(chǎn)行業(yè)集中采購(gòu)的重要性第二篇、深圳集團(tuán)的集中采購(gòu)第三篇、行業(yè)集中采購(gòu)現(xiàn)狀第四篇、中信地產(chǎn)集中采購(gòu)展望目錄第一篇、房地產(chǎn)行業(yè)3房地產(chǎn)行業(yè)集中采購(gòu)的重要性第一篇房地產(chǎn)行業(yè)集中采購(gòu)的重要性第一篇4一、房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)方式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在“成型”后，需要投入的資源相對(duì)較少，而且隨著開(kāi)發(fā)的不斷推進(jìn)，能影響項(xiàng)目銷(xiāo)售的辦法也將越來(lái)越少。對(duì)資源的投入對(duì)銷(xiāo)售的影響力生產(chǎn)準(zhǔn)備成品銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)“偏進(jìn)貨型”的生產(chǎn)方式一、房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在“成型5二、加強(qiáng)采購(gòu)管理對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的重要性偏進(jìn)貨型的生產(chǎn)方式要求房地產(chǎn)企業(yè)在“進(jìn)貨”環(huán)節(jié)投入更多的資源，精耕細(xì)作，做足“前期”。房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，保證資源的投入效用需要依靠有效的采購(gòu)管理二、加強(qiáng)采購(gòu)管理對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的重要性偏進(jìn)貨型的生產(chǎn)方式要求房地6三、規(guī)模型房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)的組織方式分散型采購(gòu)集中型采購(gòu)三、規(guī)模型房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)的組織方式7兩種組織方式對(duì)比集中采購(gòu)分散采購(gòu)優(yōu)點(diǎn)獲得規(guī)模效益，議價(jià)能力強(qiáng)，優(yōu)惠條件多；降低采購(gòu)和物流成本；易于穩(wěn)定供應(yīng)商關(guān)系，實(shí)現(xiàn)有效長(zhǎng)期合作；決策層次高，權(quán)力制約明顯；操作規(guī)范，透明程度高。補(bǔ)充集中采購(gòu)不足；有利于采購(gòu)各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)配合，手續(xù)簡(jiǎn)單，過(guò)程短，直接快速。缺點(diǎn)程序較多，過(guò)程較長(zhǎng)；權(quán)利分散，不利于成本的有效降低；決策層次低，易于產(chǎn)生暗箱操作；對(duì)供應(yīng)商的政策不統(tǒng)一；無(wú)法形成批量，沒(méi)有議價(jià)能力。適用范圍大宗、價(jià)高物品或服務(wù)；關(guān)鍵物品或服務(wù)；易出問(wèn)題物品或服務(wù)；定期采購(gòu)物品或服務(wù)；標(biāo)準(zhǔn)化物品小批量、單件、低值物品；分散優(yōu)于集中采購(gòu)的物品；易購(gòu)買(mǎi)，屬地化要求較高的物品；各公司有分散采購(gòu)的能力和制度保障兩種組織方式對(duì)比集中采購(gòu)分散采購(gòu)優(yōu)點(diǎn)獲得規(guī)模效益，議價(jià)能力強(qiáng)8四、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部壓力成本壓力：一級(jí)市場(chǎng)：地價(jià)攀升，“地王”記錄不斷刷新；二級(jí)市場(chǎng)：房?jī)r(jià)基數(shù)水漲船高，受購(gòu)買(mǎi)力提升滯后影響，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)日益敏感。同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：建筑產(chǎn)品日益豐富，差異化競(jìng)爭(zhēng)更加突出。消費(fèi)需求升級(jí)：居住的基本生存需求向住宅體驗(yàn)需求升級(jí)，消費(fèi)者日益重視建筑內(nèi)在質(zhì)量、美學(xué)和文化。四、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部壓力成本壓力：9企業(yè)投資者（股東）的壓力：投資渠道的豐富導(dǎo)致投資人對(duì)投資的預(yù)期回報(bào)日益重視。合作伙伴（供應(yīng)商）的壓力：如何找到優(yōu)秀的合作伙伴？?jī)?yōu)秀的合作伙伴總是稀缺資源。企業(yè)投資者（股東）的壓力：投資渠道的豐富導(dǎo)致投資人對(duì)投資的預(yù)10土地費(fèi)用前期財(cái)務(wù)成本配套管理費(fèi)用維修營(yíng)銷(xiāo)建材及設(shè)備占建安成本65％-75％約占總開(kāi)發(fā)成本40％開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成建安成本五、集中采購(gòu)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的重要性1、集中采購(gòu)有利于應(yīng)對(duì)外部壓力（1）應(yīng)對(duì)成本壓力土地費(fèi)用前期財(cái)務(wù)成本配套管理費(fèi)用維修營(yíng)銷(xiāo)建材及設(shè)備占建安成本11

規(guī)?；丶胁少?gòu)建材及設(shè)備采購(gòu)，可明顯降低建安成本和總開(kāi)發(fā)成本（建安成本占總成本40％，建材占建安成本65％-75％）；

營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)等服務(wù)的一攬子集中采購(gòu)，可有效控制服務(wù)成本。集中采購(gòu)成本控制效應(yīng)明顯：規(guī)模化地集中采購(gòu)建材及設(shè)備采購(gòu)，可明顯降低建安成本和12不同成本要素對(duì)利潤(rùn)的敏感系數(shù)（2）應(yīng)對(duì)投資者壓力：實(shí)行集中采購(gòu)，利潤(rùn)提升空間巨大

現(xiàn)狀銷(xiāo)量?jī)r(jià)格工資管理費(fèi)用主營(yíng)成本變動(dòng)率+17％+5％-50％-20％-8％銷(xiāo)售額100117105100100100主營(yíng)成本607060606055工資10121051010管理費(fèi)用252525252025利潤(rùn)51010101010利潤(rùn)彈性5.8820-2-5-12.5比較一下！不同成本要素對(duì)利潤(rùn)的敏感系數(shù)銷(xiāo)量?jī)r(jià)格工資管理費(fèi)用主營(yíng)成本變動(dòng)13銷(xiāo)量提升需要投入大量營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，利潤(rùn)彈性不明顯；價(jià)格利潤(rùn)彈性很高，但價(jià)格剛性，價(jià)格與需求成反比，有抑制銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)；工資、管理費(fèi)剛性，大幅下降不現(xiàn)實(shí)，利潤(rùn)彈性也不明顯；而利潤(rùn)對(duì)主營(yíng)成本的彈性明顯，提升潛力巨大。集中采購(gòu)對(duì)成本的有效控制才是提升利潤(rùn)的直接手段。集中采購(gòu)對(duì)成本的有效控制才是提升利潤(rùn)的直接手段。14企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是資源的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)集中采購(gòu)實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商的長(zhǎng)期合作關(guān)系，進(jìn)而結(jié)成資源聯(lián)盟，分散采購(gòu)則無(wú)法帶來(lái)這種效應(yīng)。戰(zhàn)略聯(lián)盟成為企業(yè)間資源集成的橋梁，將企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)提升到供應(yīng)鏈競(jìng)爭(zhēng)層次。將有效地?cái)U(kuò)展企業(yè)能力邊界，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。2、實(shí)行集中采購(gòu)有利于企業(yè)形成核心競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是資源的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)集中采購(gòu)實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商的長(zhǎng)15供應(yīng)商價(jià)值模型3、實(shí)行集中采購(gòu)為價(jià)值增值創(chuàng)造條件

保持距離的關(guān)系合作關(guān)系供應(yīng)廠商傳統(tǒng)供應(yīng)商授權(quán)供應(yīng)商合作伙伴關(guān)系戰(zhàn)略聯(lián)盟高低價(jià)值增值

依賴(lài)于集中采購(gòu)創(chuàng)造的長(zhǎng)期合作關(guān)系，供應(yīng)商從單純的滿足需要到參與企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)，從源頭上創(chuàng)造價(jià)值，價(jià)值增值效應(yīng)更為明顯。供應(yīng)商價(jià)值模型3、實(shí)行集中采購(gòu)為價(jià)值增值創(chuàng)造條件16集中采購(gòu)?fù)该?，?zhuān)業(yè)性強(qiáng)，依靠規(guī)范化的操作和專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)贏得客戶尊敬，提升企業(yè)形象；集中采購(gòu)政策統(tǒng)一，金額巨大，彰顯企業(yè)實(shí)力；集中采購(gòu)的產(chǎn)品經(jīng)多輪回論證，性能穩(wěn)定，服務(wù)有保證，贏得業(yè)主認(rèn)可，有利于塑造企業(yè)品牌。4、集中采購(gòu)有利于企業(yè)形象和品牌的塑造集中采購(gòu)?fù)该?，?zhuān)業(yè)性強(qiáng)，依靠規(guī)范化的操作和專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)贏得客戶尊17借鑒設(shè)備、設(shè)施、建材的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)集中采購(gòu)進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤，多方比選，用于指導(dǎo)產(chǎn)品的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)，易于實(shí)施產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。5、集中采購(gòu)有利于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。借鑒設(shè)備、設(shè)施、建材的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)集中采購(gòu)進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤，多18深圳集團(tuán)的集中采購(gòu)第二篇深圳集團(tuán)的集中采購(gòu)第二篇19先行選擇性集中采購(gòu)，積累經(jīng)驗(yàn)，逐步推廣

一、深圳集團(tuán)集中采購(gòu)的策略

通過(guò)集中采購(gòu)目錄，選擇標(biāo)準(zhǔn)化程度較高、單位價(jià)值高的材料和設(shè)備進(jìn)行集中采購(gòu)，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步推廣。目前已向服務(wù)采購(gòu)領(lǐng)域延伸。先行選擇性集中采購(gòu)，積累經(jīng)驗(yàn)，逐步推廣一、深圳集團(tuán)集中采購(gòu)的20特點(diǎn)：公平、公正、公開(kāi)，一視同仁，陽(yáng)光操作充分競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)中選優(yōu)提高質(zhì)量，降低價(jià)格（最佳性價(jià)比）二、采購(gòu)方式：招標(biāo)采購(gòu)特點(diǎn)：二、采購(gòu)方式：招標(biāo)采購(gòu)21

三、集中采購(gòu)流程三、集中采購(gòu)流程22四、集中采購(gòu)效益1、顯著的成本效益：

截至2008年三月，深圳集團(tuán)采購(gòu)中心在不到一年時(shí)間內(nèi)，完成集中采購(gòu)金額8127萬(wàn)元，采購(gòu)設(shè)備1503臺(tái)套，與子公司最低預(yù)算總額相比，總體下降16.3％，取得了顯著的成本效益。2、技術(shù)效益：

集中采購(gòu)為產(chǎn)品和服務(wù)的技術(shù)論證提供了反復(fù)審核的條件，保證了技術(shù)方案的成熟。四、集中采購(gòu)效益1、顯著的成本效益：2、技術(shù)效益：23五、深圳集團(tuán)集中采購(gòu)經(jīng)驗(yàn)集中采購(gòu)是深圳集團(tuán)新的嘗試，是公司采購(gòu)流程的變革解凍再凍結(jié)變革分散采購(gòu)集中采購(gòu)成熟化公司現(xiàn)有習(xí)慣對(duì)能否滿足技術(shù)要求的疑慮擔(dān)心失去既得利益是否符合子公司的利益阻力集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)掛帥：推動(dòng)、支持專(zhuān)業(yè)實(shí)力保證滿足技術(shù)需求集中采購(gòu)過(guò)程透明陽(yáng)光非利益關(guān)系專(zhuān)業(yè)人員參與評(píng)審?fù)苿?dòng)力五、深圳集團(tuán)集中采購(gòu)經(jīng)驗(yàn)集中采購(gòu)是深圳集團(tuán)新的嘗試，是公司采24深圳集團(tuán)集中采購(gòu)的成功施行，得益于以下幾點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)的充分重視、推動(dòng)和支持完善的集中采購(gòu)制度保障（制度建設(shè)規(guī)范、系統(tǒng)）集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和子公司有效的監(jiān)督機(jī)制（所有招標(biāo)過(guò)程文件及記錄均公開(kāi)，接受檢查）拓展足夠的供貨渠道和供應(yīng)能力，形成有效的供應(yīng)商評(píng)價(jià)和優(yōu)化熟悉相關(guān)的技術(shù)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)，提供技術(shù)上的把關(guān)和優(yōu)化支持有專(zhuān)家隊(duì)伍進(jìn)行獨(dú)立評(píng)審有便捷和公開(kāi)的信息發(fā)布渠道（中國(guó)招標(biāo)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)）深圳集團(tuán)集中采購(gòu)的成功施行，得益于以下幾點(diǎn)：25行業(yè)集中采購(gòu)現(xiàn)狀第三篇行業(yè)集中采購(gòu)現(xiàn)狀第三篇26

大型地產(chǎn)集團(tuán)都在不同程度上實(shí)行集中采購(gòu)代表性公司：萬(wàn)科、中海等大型地產(chǎn)集團(tuán)都在不同程度上實(shí)行集中采購(gòu)代表性公司：27大型地產(chǎn)集團(tuán)集中采購(gòu)發(fā)展特點(diǎn)：1、集中采購(gòu)比重逐年上升大型地產(chǎn)集團(tuán)集中采購(gòu)發(fā)展特點(diǎn)：1、集中采購(gòu)比重逐年上升282、集中采購(gòu)基本實(shí)現(xiàn)電子化

萬(wàn)科：萬(wàn)科聯(lián)合發(fā)展中心專(zhuān)業(yè)平臺(tái)

中海：組建中海招標(biāo)門(mén)戶網(wǎng)站，內(nèi)部與ERP相聯(lián)3、與核心供應(yīng)商結(jié)成緊密合作關(guān)系：

從大范圍選擇供應(yīng)商到逐步與少數(shù)供應(yīng)商結(jié)成緊密合作關(guān)系萬(wàn)科：日立、施耐德、海爾等中海：三菱、諾貝爾等2、集中采購(gòu)基本實(shí)現(xiàn)電子化萬(wàn)科：萬(wàn)科聯(lián)合發(fā)展中心專(zhuān)業(yè)平臺(tái)29中信地產(chǎn)集中采購(gòu)展望第四篇中信地產(chǎn)集中采購(gòu)展望第四篇30轉(zhuǎn)變一、集中采購(gòu)向戰(zhàn)略采購(gòu)轉(zhuǎn)變供需雙方不僅僅局限于單純的產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)，供應(yīng)商從產(chǎn)品選型等方面，向中信地產(chǎn)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，以求更好地滿足最終用戶需求；雙方的團(tuán)隊(duì)將根據(jù)未來(lái)客戶的新需求，聯(lián)合進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)工作，攜手創(chuàng)造客戶價(jià)值。轉(zhuǎn)變一、集中采購(gòu)向戰(zhàn)略采購(gòu)轉(zhuǎn)變供需雙方不僅僅局限于單純的產(chǎn)品31轉(zhuǎn)變二、集中采購(gòu)的事后控制向全過(guò)程成本控制轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的集中采購(gòu)主要為滿足項(xiàng)目施工需要，參與產(chǎn)品論證和設(shè)計(jì)的功能未得到充分發(fā)展，導(dǎo)致對(duì)成本的控制主要體現(xiàn)為事后控制?？尚行匝芯吭O(shè)計(jì)招標(biāo)施工結(jié)算項(xiàng)目生命周期成本調(diào)整余地采購(gòu)職能前期介入越深，對(duì)產(chǎn)品總成本的貢獻(xiàn)效應(yīng)越明顯采購(gòu)職能前移，實(shí)現(xiàn)跨職能功能轉(zhuǎn)變二、集中采購(gòu)的事后控制向全過(guò)程成本控制轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的集中采購(gòu)32采購(gòu)逐漸由程序化的、單純的事后購(gòu)買(mǎi)過(guò)渡到事前建議，向前瞻性、跨職能部門(mén)的功能轉(zhuǎn)變。采購(gòu)部門(mén)參與產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和研發(fā)，將事后控制向全過(guò)程成本控制轉(zhuǎn)變，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與成本控制關(guān)聯(lián)互動(dòng)。采購(gòu)逐漸由程序化的、單純的事后購(gòu)買(mǎi)過(guò)渡到事前建議，向前瞻性、33轉(zhuǎn)變?nèi)?、更全面的供?yīng)商評(píng)價(jià)，旨在共生發(fā)展，合作雙贏選擇戰(zhàn)略合作伙伴的決定性因素：不僅是而且是規(guī)模技術(shù)財(cái)力價(jià)值觀遠(yuǎn)景規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)能力企業(yè)責(zé)任（質(zhì)量、安全、健康、環(huán)保）轉(zhuǎn)變?nèi)?、更全面的供?yīng)商評(píng)價(jià)，旨在共生發(fā)展，合作雙贏選擇戰(zhàn)略合34戰(zhàn)略合作致力于將共同制定的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系看作是理念而不僅是一個(gè)合同戰(zhàn)略合作致力于將共同制定的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系看作是理念而不僅是35制定年度戰(zhàn)略合作和集中采購(gòu)規(guī)劃制定項(xiàng)目采購(gòu)策劃制定針對(duì)產(chǎn)品/服務(wù)的采購(gòu)方案供應(yīng)商入圍資格審批多種采購(gòu)方式的網(wǎng)上操作實(shí)現(xiàn)規(guī)定金額以下零星采購(gòu)網(wǎng)上操作框架協(xié)議/合同生成評(píng)標(biāo)/定標(biāo)供應(yīng)商認(rèn)證供應(yīng)商動(dòng)態(tài)評(píng)估供應(yīng)商績(jī)效改進(jìn)供應(yīng)商年度評(píng)估總結(jié)供應(yīng)商分級(jí)管理基于框架協(xié)議生成項(xiàng)目采購(gòu)合同訂貨通知網(wǎng)上操作發(fā)貨通知網(wǎng)上操作收貨/驗(yàn)收記錄統(tǒng)計(jì)分析功能

業(yè)務(wù)協(xié)作平臺(tái)轉(zhuǎn)變四、構(gòu)建統(tǒng)一的采購(gòu)信息平臺(tái)（電子采購(gòu)）供應(yīng)商管理采購(gòu)管理訂單管理門(mén)戶服務(wù)郵件系統(tǒng)OA系統(tǒng)采購(gòu)系統(tǒng)……認(rèn)證訪問(wèn)控制注冊(cè)檢驗(yàn)……互聯(lián)網(wǎng)子公司出差人員內(nèi)聯(lián)網(wǎng)中信地產(chǎn)供應(yīng)商網(wǎng)民網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)圖制定年度戰(zhàn)略合作和集中采購(gòu)規(guī)劃供應(yīng)商認(rèn)證基于框架協(xié)議生成項(xiàng)目36匯報(bào)完畢

謝謝！匯報(bào)完畢37中信地產(chǎn)集中采購(gòu)與成本控制38集中采購(gòu)與成本控制中信深圳集團(tuán)成本控制部

集中采購(gòu)與成本控制中信深圳集團(tuán)成本控制部39目錄第一篇、房地產(chǎn)行業(yè)集中采購(gòu)的重要性第二篇、深圳集團(tuán)的集中采購(gòu)第三篇、行業(yè)集中采購(gòu)現(xiàn)狀第四篇、中信地產(chǎn)集中采購(gòu)展望目錄第一篇、房地產(chǎn)行業(yè)40房地產(chǎn)行業(yè)集中采購(gòu)的重要性第一篇房地產(chǎn)行業(yè)集中采購(gòu)的重要性第一篇41一、房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)方式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在“成型”后，需要投入的資源相對(duì)較少，而且隨著開(kāi)發(fā)的不斷推進(jìn)，能影響項(xiàng)目銷(xiāo)售的辦法也將越來(lái)越少。對(duì)資源的投入對(duì)銷(xiāo)售的影響力生產(chǎn)準(zhǔn)備成品銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)“偏進(jìn)貨型”的生產(chǎn)方式一、房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在“成型42二、加強(qiáng)采購(gòu)管理對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的重要性偏進(jìn)貨型的生產(chǎn)方式要求房地產(chǎn)企業(yè)在“進(jìn)貨”環(huán)節(jié)投入更多的資源，精耕細(xì)作，做足“前期”。房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，保證資源的投入效用需要依靠有效的采購(gòu)管理二、加強(qiáng)采購(gòu)管理對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的重要性偏進(jìn)貨型的生產(chǎn)方式要求房地43三、規(guī)模型房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)的組織方式分散型采購(gòu)集中型采購(gòu)三、規(guī)模型房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)的組織方式44兩種組織方式對(duì)比集中采購(gòu)分散采購(gòu)優(yōu)點(diǎn)獲得規(guī)模效益，議價(jià)能力強(qiáng)，優(yōu)惠條件多；降低采購(gòu)和物流成本；易于穩(wěn)定供應(yīng)商關(guān)系，實(shí)現(xiàn)有效長(zhǎng)期合作；決策層次高，權(quán)力制約明顯；操作規(guī)范，透明程度高。補(bǔ)充集中采購(gòu)不足；有利于采購(gòu)各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)配合，手續(xù)簡(jiǎn)單，過(guò)程短，直接快速。缺點(diǎn)程序較多，過(guò)程較長(zhǎng)；權(quán)利分散，不利于成本的有效降低；決策層次低，易于產(chǎn)生暗箱操作；對(duì)供應(yīng)商的政策不統(tǒng)一；無(wú)法形成批量，沒(méi)有議價(jià)能力。適用范圍大宗、價(jià)高物品或服務(wù)；關(guān)鍵物品或服務(wù)；易出問(wèn)題物品或服務(wù)；定期采購(gòu)物品或服務(wù)；標(biāo)準(zhǔn)化物品小批量、單件、低值物品；分散優(yōu)于集中采購(gòu)的物品；易購(gòu)買(mǎi)，屬地化要求較高的物品；各公司有分散采購(gòu)的能力和制度保障兩種組織方式對(duì)比集中采購(gòu)分散采購(gòu)優(yōu)點(diǎn)獲得規(guī)模效益，議價(jià)能力強(qiáng)45四、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部壓力成本壓力：一級(jí)市場(chǎng)：地價(jià)攀升，“地王”記錄不斷刷新；二級(jí)市場(chǎng)：房?jī)r(jià)基數(shù)水漲船高，受購(gòu)買(mǎi)力提升滯后影響，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)日益敏感。同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：建筑產(chǎn)品日益豐富，差異化競(jìng)爭(zhēng)更加突出。消費(fèi)需求升級(jí)：居住的基本生存需求向住宅體驗(yàn)需求升級(jí)，消費(fèi)者日益重視建筑內(nèi)在質(zhì)量、美學(xué)和文化。四、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部壓力成本壓力：46企業(yè)投資者（股東）的壓力：投資渠道的豐富導(dǎo)致投資人對(duì)投資的預(yù)期回報(bào)日益重視。合作伙伴（供應(yīng)商）的壓力：如何找到優(yōu)秀的合作伙伴？?jī)?yōu)秀的合作伙伴總是稀缺資源。企業(yè)投資者（股東）的壓力：投資渠道的豐富導(dǎo)致投資人對(duì)投資的預(yù)47土地費(fèi)用前期財(cái)務(wù)成本配套管理費(fèi)用維修營(yíng)銷(xiāo)建材及設(shè)備占建安成本65％-75％約占總開(kāi)發(fā)成本40％開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成建安成本五、集中采購(gòu)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的重要性1、集中采購(gòu)有利于應(yīng)對(duì)外部壓力（1）應(yīng)對(duì)成本壓力土地費(fèi)用前期財(cái)務(wù)成本配套管理費(fèi)用維修營(yíng)銷(xiāo)建材及設(shè)備占建安成本48

規(guī)?；丶胁少?gòu)建材及設(shè)備采購(gòu)，可明顯降低建安成本和總開(kāi)發(fā)成本（建安成本占總成本40％，建材占建安成本65％-75％）；

營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)等服務(wù)的一攬子集中采購(gòu)，可有效控制服務(wù)成本。集中采購(gòu)成本控制效應(yīng)明顯：規(guī)?；丶胁少?gòu)建材及設(shè)備采購(gòu)，可明顯降低建安成本和49不同成本要素對(duì)利潤(rùn)的敏感系數(shù)（2）應(yīng)對(duì)投資者壓力：實(shí)行集中采購(gòu)，利潤(rùn)提升空間巨大

現(xiàn)狀銷(xiāo)量?jī)r(jià)格工資管理費(fèi)用主營(yíng)成本變動(dòng)率+17％+5％-50％-20％-8％銷(xiāo)售額100117105100100100主營(yíng)成本607060606055工資10121051010管理費(fèi)用252525252025利潤(rùn)51010101010利潤(rùn)彈性5.8820-2-5-12.5比較一下！不同成本要素對(duì)利潤(rùn)的敏感系數(shù)銷(xiāo)量?jī)r(jià)格工資管理費(fèi)用主營(yíng)成本變動(dòng)50銷(xiāo)量提升需要投入大量營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，利潤(rùn)彈性不明顯；價(jià)格利潤(rùn)彈性很高，但價(jià)格剛性，價(jià)格與需求成反比，有抑制銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)；工資、管理費(fèi)剛性，大幅下降不現(xiàn)實(shí)，利潤(rùn)彈性也不明顯；而利潤(rùn)對(duì)主營(yíng)成本的彈性明顯，提升潛力巨大。集中采購(gòu)對(duì)成本的有效控制才是提升利潤(rùn)的直接手段。集中采購(gòu)對(duì)成本的有效控制才是提升利潤(rùn)的直接手段。51企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是資源的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)集中采購(gòu)實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商的長(zhǎng)期合作關(guān)系，進(jìn)而結(jié)成資源聯(lián)盟，分散采購(gòu)則無(wú)法帶來(lái)這種效應(yīng)。戰(zhàn)略聯(lián)盟成為企業(yè)間資源集成的橋梁，將企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)提升到供應(yīng)鏈競(jìng)爭(zhēng)層次。將有效地?cái)U(kuò)展企業(yè)能力邊界，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。2、實(shí)行集中采購(gòu)有利于企業(yè)形成核心競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是資源的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)集中采購(gòu)實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商的長(zhǎng)52供應(yīng)商價(jià)值模型3、實(shí)行集中采購(gòu)為價(jià)值增值創(chuàng)造條件

保持距離的關(guān)系合作關(guān)系供應(yīng)廠商傳統(tǒng)供應(yīng)商授權(quán)供應(yīng)商合作伙伴關(guān)系戰(zhàn)略聯(lián)盟高低價(jià)值增值

依賴(lài)于集中采購(gòu)創(chuàng)造的長(zhǎng)期合作關(guān)系，供應(yīng)商從單純的滿足需要到參與企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)，從源頭上創(chuàng)造價(jià)值，價(jià)值增值效應(yīng)更為明顯。供應(yīng)商價(jià)值模型3、實(shí)行集中采購(gòu)為價(jià)值增值創(chuàng)造條件53集中采購(gòu)?fù)该鳎瑢?zhuān)業(yè)性強(qiáng)，依靠規(guī)范化的操作和專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)贏得客戶尊敬，提升企業(yè)形象；集中采購(gòu)政策統(tǒng)一，金額巨大，彰顯企業(yè)實(shí)力；集中采購(gòu)的產(chǎn)品經(jīng)多輪回論證，性能穩(wěn)定，服務(wù)有保證，贏得業(yè)主認(rèn)可，有利于塑造企業(yè)品牌。4、集中采購(gòu)有利于企業(yè)形象和品牌的塑造集中采購(gòu)?fù)该?，?zhuān)業(yè)性強(qiáng)，依靠規(guī)范化的操作和專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)贏得客戶尊54借鑒設(shè)備、設(shè)施、建材的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)集中采購(gòu)進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤，多方比選，用于指導(dǎo)產(chǎn)品的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)，易于實(shí)施產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。5、集中采購(gòu)有利于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。借鑒設(shè)備、設(shè)施、建材的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)集中采購(gòu)進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤，多55深圳集團(tuán)的集中采購(gòu)第二篇深圳集團(tuán)的集中采購(gòu)第二篇56先行選擇性集中采購(gòu)，積累經(jīng)驗(yàn)，逐步推廣

一、深圳集團(tuán)集中采購(gòu)的策略

通過(guò)集中采購(gòu)目錄，選擇標(biāo)準(zhǔn)化程度較高、單位價(jià)值高的材料和設(shè)備進(jìn)行集中采購(gòu)，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步推廣。目前已向服務(wù)采購(gòu)領(lǐng)域延伸。先行選擇性集中采購(gòu)，積累經(jīng)驗(yàn)，逐步推廣一、深圳集團(tuán)集中采購(gòu)的57特點(diǎn)：公平、公正、公開(kāi)，一視同仁，陽(yáng)光操作充分競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)中選優(yōu)提高質(zhì)量，降低價(jià)格（最佳性價(jià)比）二、采購(gòu)方式：招標(biāo)采購(gòu)特點(diǎn)：二、采購(gòu)方式：招標(biāo)采購(gòu)58

三、集中采購(gòu)流程三、集中采購(gòu)流程59四、集中采購(gòu)效益1、顯著的成本效益：

截至2008年三月，深圳集團(tuán)采購(gòu)中心在不到一年時(shí)間內(nèi)，完成集中采購(gòu)金額8127萬(wàn)元，采購(gòu)設(shè)備1503臺(tái)套，與子公司最低預(yù)算總額相比，總體下降16.3％，取得了顯著的成本效益。2、技術(shù)效益：

集中采購(gòu)為產(chǎn)品和服務(wù)的技術(shù)論證提供了反復(fù)審核的條件，保證了技術(shù)方案的成熟。四、集中采購(gòu)效益1、顯著的成本效益：2、技術(shù)效益：60五、深圳集團(tuán)集中采購(gòu)經(jīng)驗(yàn)集中采購(gòu)是深圳集團(tuán)新的嘗試，是公司采購(gòu)流程的變革解凍再凍結(jié)變革分散采購(gòu)集中采購(gòu)成熟化公司現(xiàn)有習(xí)慣對(duì)能否滿足技術(shù)要求的疑慮擔(dān)心失去既得利益是否符合子公司的利益阻力集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)掛帥：推動(dòng)、支持專(zhuān)業(yè)實(shí)力保證滿足技術(shù)需求集中采購(gòu)過(guò)程透明陽(yáng)光非利益關(guān)系專(zhuān)業(yè)人員參與評(píng)審?fù)苿?dòng)力五、深圳集團(tuán)集中采購(gòu)經(jīng)驗(yàn)集中采購(gòu)是深圳集團(tuán)新的嘗試，是公司采61深圳集團(tuán)集中采購(gòu)的成功施行，得益于以下幾點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)的充分重視、推動(dòng)和支持完善的集中采購(gòu)制度保障（制度建設(shè)規(guī)范、系統(tǒng)）集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和子公司有效的監(jiān)督機(jī)制（所有招標(biāo)過(guò)程文件及記錄均公開(kāi)，接受檢查）拓展足夠的供貨渠道和供應(yīng)能力，形成有效的供應(yīng)商評(píng)價(jià)和優(yōu)化熟悉相關(guān)的技術(shù)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)，提供技術(shù)上的把關(guān)和優(yōu)化支持有專(zhuān)家隊(duì)伍進(jìn)行獨(dú)立評(píng)審有便捷和公開(kāi)的信息發(fā)布渠道（中國(guó)招標(biāo)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)）深圳集團(tuán)集中采購(gòu)的成功施行，得益于以下幾點(diǎn)：62行業(yè)集中采購(gòu)現(xiàn)狀第三篇行業(yè)集中采購(gòu)現(xiàn)狀第三篇63

大型地產(chǎn)集團(tuán)都在不同程度上實(shí)行集中采購(gòu)代表性公司：萬(wàn)科、中海等大型地產(chǎn)集團(tuán)都在不同程度上實(shí)行集中采購(gòu)代表性公司：64大型地產(chǎn)集團(tuán)集中采購(gòu)發(fā)展特點(diǎn)：1、集中采購(gòu)比重逐年上升大型地產(chǎn)集團(tuán)集中采購(gòu)發(fā)展特點(diǎn)：1、集中采購(gòu)比重逐年上升652、集中采購(gòu)基本實(shí)現(xiàn)電子化

萬(wàn)科：萬(wàn)科聯(lián)合發(fā)展中心專(zhuān)業(yè)平臺(tái)

中海：組建中海招標(biāo)門(mén)戶網(wǎng)站，內(nèi)部與ERP相聯(lián)3、與核心供應(yīng)商結(jié)成緊密合作關(guān)系：

從大范圍選擇供應(yīng)商到逐步與少數(shù)供應(yīng)商結(jié)成緊密合作關(guān)系萬(wàn)科：日立、施耐德、海爾等中海：三菱、諾貝爾等2、集中采購(gòu)基本實(shí)現(xiàn)電子化萬(wàn)科：萬(wàn)科聯(lián)合發(fā)展中心專(zhuān)業(yè)平臺(tái)66中信地產(chǎn)集中采購(gòu)展望第四篇中信地產(chǎn)集中采購(gòu)展望第四篇67轉(zhuǎn)變一、集中采購(gòu)向戰(zhàn)略采購(gòu)轉(zhuǎn)變供需雙方不僅僅局限于單純的產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)，供應(yīng)商從產(chǎn)品選型等方面，向中信地產(chǎn)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，以求更好