某項(xiàng)目別墅定價(jià)報(bào)告課件

上海佳兆業(yè)8號項(xiàng)目別墅定價(jià)佳兆業(yè)8號項(xiàng)目組2013年5月28日上海佳兆業(yè)8號項(xiàng)目別墅定價(jià)佳兆業(yè)8號項(xiàng)目組1提報(bào)綱要第二部分板塊市場跟蹤第四部分佳兆業(yè)8號首批別墅產(chǎn)品推售建議第三部分佳兆業(yè)8號首批別墅產(chǎn)品價(jià)格建議第一部分近期市場表現(xiàn)提報(bào)綱要第二部分板塊市場跟蹤第四部分佳兆業(yè)8號首批別墅2第一部分近期市場表現(xiàn)第一部分近期市場表現(xiàn)3政策回顧3月各地成交量出現(xiàn)爆發(fā)式增長，?國五條?的出臺無疑是樓市火爆的最大動力之一，市場‘搭末班車’的效應(yīng)非常顯著，而隨著地方細(xì)則的出臺，樓市的交易溫度也將漸漸回落，回歸理性。不過，多數(shù)城市政策力度溫和，當(dāng)前剛性需求仍然旺盛，全年的市場成交和價(jià)格受政策影響不大。政策回顧3月各地成交量出現(xiàn)爆發(fā)式增長，?國五條?的出臺無疑4中原觀點(diǎn)——“跑量拿地”成為2013年樓市趨勢在“基本面”已經(jīng)持續(xù)好轉(zhuǎn)的市場背景下，加上通脹預(yù)期的因素，以及新“國五條”細(xì)則發(fā)布后一手房“免稅（20%個稅征）”的效應(yīng)，這將進(jìn)一步影響購房者入市的步伐，總體上助推新房市場繼續(xù)放量，這對于提振開發(fā)企業(yè)拿地的信心起到非常重要作用。從開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏及拿地需求來看，對于開發(fā)企業(yè)來講，把握好新國五條細(xì)則4月底5月初“細(xì)則中細(xì)則”政策尚未落地的“真空期”，加快推盤節(jié)奏，加快回籠資金速度，對于其在土地市場拿地也是非常有利的。在經(jīng)過火熱的3月樓市后，4月上海商品住宅市場降溫明顯，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月全月成交量環(huán)比下滑4成，至90.29萬平米，但與去年同期相比則上升了48%。從均價(jià)上看，受部分中高端產(chǎn)品集中成交，均價(jià)呈現(xiàn)上揚(yáng)至23914元/平米，環(huán)比上揚(yáng)幅度4%，同比上揚(yáng)幅度6%。從供應(yīng)方面看，也出現(xiàn)了大幅下滑的局面，并呈現(xiàn)供略小于求的狀態(tài)，也顯示了當(dāng)前市場購買力充足。4月份2萬元/平米以下均價(jià)段房源成交4657套，占比64%，較3月份小幅上漲了5個百分點(diǎn)。某項(xiàng)目別墅定價(jià)報(bào)告課件53月份的市場恐慌情緒已經(jīng)過去，部分買家提前臵業(yè)造成了3月市場銷量的畸高，當(dāng)前盡管4月商品住宅銷量顯著下滑，但依然在同期水平之上，說明市場熱度還是非常高漲，尤其是當(dāng)前對政策走向主要是針對二套房等，將利好于剛需產(chǎn)品的開發(fā)商某項(xiàng)目別墅定價(jià)報(bào)告課件6上海商品住宅可售余量已從去年第四季度1000萬平米以上的高位回落,從市場存銷比來看，如果按照今年1-4月平均交易量100.05萬平方米來計(jì)算，當(dāng)前市場存銷比降為9個月左右,當(dāng)上海商品住宅市場存銷比低于10個月時(shí)，房價(jià)則面臨持續(xù)上漲的壓力數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前公寓市場已持續(xù)7個月面臨供小于求的態(tài)勢，其中尤其是小戶型剛需市場更是供不應(yīng)求。但并非所有的產(chǎn)品都面臨這樣的問題，比如別墅市場、商辦市場還依然顯示供過于求，價(jià)格還有下滑的壓力。大勢市場結(jié)論大勢市場結(jié)論7第二部分板塊市場跟蹤第二部分板塊市場跟蹤8奉賢別墅市場奉賢別墅板塊成交量：2012.1至今，奉賢別墅成交13.5萬方，全市成交面積排名No.7，月均去化39套，均價(jià)1.9萬/平，全市成交均價(jià)排名No.8;供應(yīng)量：2012年至今，新增供應(yīng)676套，主要集中在海灣柘林板塊，供應(yīng)量主要存在于個別項(xiàng)目；存量：目前存量32萬方，1151套，其中聯(lián)排別墅15萬方，728套，獨(dú)棟別墅17萬方，423套。聯(lián)排別墅為主要存量產(chǎn)品。序號項(xiàng)目名稱板塊預(yù)售面積預(yù)售套數(shù)發(fā)證日期1棕櫚灘別墅海灣板塊49063.671102012-11-182招商海灣別墅柘林板塊24663.61842012-6-163招商海灣別墅柘林板塊13083.5492013-4-204申亞花滿庭金匯板塊10724.28482012-9-195海灣國際名苑海灣板塊39557.851842013-4-266碧海金沙嘉苑二期柘林板塊26903.362012012-9-18奉賢別墅市場奉賢別墅板塊序號項(xiàng)目名稱板塊預(yù)售面積預(yù)售套數(shù)發(fā)證9奉賢重點(diǎn)別墅板塊研究——南橋新城/柘林海灣南橋新城板塊：2012.1至今無新增供應(yīng)，勻速去化，月均去化7-8套，均價(jià)23173元/平；拉高奉賢整體的成交均價(jià)，價(jià)高量少；“十二五”重點(diǎn)建設(shè)的三大新城之一，政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，區(qū)域醇熟，配套齊全，以改善居住需求為主。海灣柘林板塊：2012.1至今新增供應(yīng)15萬方，628套，月均去化28套，均價(jià)18085元/平；成交量占奉賢的73%，為區(qū)域內(nèi)的成交主力板塊；憑借區(qū)域內(nèi)豐富的自然資源和人文資源，成為新興板塊，主打經(jīng)濟(jì)型別墅度假投資別墅。奉賢重點(diǎn)別墅板塊研究——南橋新城/柘林海灣南橋新城板塊：海灣102012.1至今南橋新城和柘林海灣板塊別墅成交TOP10序號項(xiàng)目名稱板塊成交面積成交套數(shù)均價(jià)主力成交面積套均總價(jià)月均去化速度存量優(yōu)惠1綠地海語墅柘林3988129016794124房送車2旭輝·圓石灘柘林250749719124210-2834946111/3正陽世紀(jì)星城南橋新城117445822472200-242455328/4聚賢煌都南橋新城96254116344212-24538325/5海韻馨苑柘林7496348412168-224185216/6碧海金沙嘉苑一期

柘林38211810202192-22421618買房送車7碧海金沙·嘉苑

柘林21171010202192-2222150.54買房送車8海灣假日花園海灣1984912508169-3002750.532全款9折9綠庭半島名墅南橋新城3554950846357-43720070.534/10恒盛湖畔豪庭南橋新城1926819652190-2264730.522/奉賢重點(diǎn)別墅板塊研究——南橋新城/柘林海灣奉賢重點(diǎn)板塊內(nèi)的別墅以綠地海語墅為成交主力，總價(jià)在215-230萬/套，經(jīng)濟(jì)型的度假別墅市場接受度高；南橋新城的別墅大多為尾盤，去化比較慢，總價(jià)在390-470萬/套，改善型別墅，吸引南橋當(dāng)?shù)氐母纳菩涂蛻簟?012.1至今南橋新城和柘林海灣板塊別墅成交TOP10序號11佳兆業(yè)8號奉賢未來新增供應(yīng)集中，大牌開發(fā)商云集（合景泰富、綠地、中糧、恒大、卓越、中建、佳兆業(yè)），體量大供應(yīng)期集中，未來去化壓力可見一斑佳兆業(yè)8號奉賢未來新增供應(yīng)集中，大牌開發(fā)商云集（合景泰富、綠12地塊名稱用地性質(zhì)建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積（㎡）容積率項(xiàng)目特色標(biāo)簽及產(chǎn)品規(guī)劃張江湯臣地塊02-02、02-04地塊為居住；02-05地塊為商業(yè)96683193366（住宅94.4%）2.0住宅總戶數(shù)1477戶。高層住宅3棟21層，2棟20層住宅樓，6棟18層，大戶型為主，戶均120㎡；1棟7層公寓式辦公+2層商業(yè)裙房、1棟4層商業(yè)配套樓上海恒大地塊住宅用地16298260771.6高價(jià)地塊，預(yù)計(jì)以大戶型為主上海恒大地塊2（內(nèi)部補(bǔ)償，平衡樓板價(jià)）居住用6上海合景、朗潤控股、軒安投資地塊商住辦103722241673（住宅25.57%）A-01-03、A-01-05地塊：3.0；A-01-07：1.0集中商業(yè)+辦公+住宅鑫金圓置業(yè)地塊居住用地27557551142未知中環(huán)投資、南橋新城建設(shè)發(fā)展有限公司地塊居住用地754951358911.8未知江海置業(yè)、建都房地產(chǎn)開發(fā)地塊商住2876771917（住宅80%）2.5小高層+二類高層(18層以內(nèi))上海蘇寧電器地塊商住辦42120105301（住宅60%）2.57棟18層高層住宅，2棟16層高層住宅、1棟商辦綜合樓陽光家園項(xiàng)目住宅540001100002.0398-114㎡二房、130-144㎡三房卓越世紀(jì)中心二期地塊LOFT、寫字樓、住宅、酒店、商業(yè)121996282758（二期住宅41880）綜合容積率2.32主力128-138㎡三房綠地地塊住宅、商業(yè)82807104336住宅，4476商業(yè)自持1.8未知申通地塊商品房43876877522未知中糧地塊02A-02A區(qū)域商品房38756620101.688㎡兩房，110㎡小三房，130㎡大三房，700多套，預(yù)計(jì)2013.6~7月開盤中糧地塊02A-02A區(qū)域居住用地684251710642.5未來住宅地塊潛在上市量約91萬方目前的供應(yīng)量中基本沒有別墅供應(yīng)，但是不排除住宅新增供應(yīng)產(chǎn)品總價(jià)與本案產(chǎn)品總價(jià)產(chǎn)生競爭地塊名稱用地性質(zhì)建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積（㎡）容積率項(xiàng)目特色132013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年中環(huán)、南橋投建地塊：恒大地塊：陽光家園項(xiàng)目地塊：鑫金圓置業(yè)區(qū)域：中糧地塊：中糧地產(chǎn)區(qū)域：張江湯臣地塊：建都、江海地塊：蘇寧地塊：恒大地塊：奉通置業(yè)地塊：綠地地塊：中糧、蘇寧等知名開發(fā)商預(yù)計(jì)在13-14年集中上市，預(yù)計(jì)推量約60萬方未來南橋新城住宅用地入市時(shí)間表2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年14供求關(guān)系從南橋本地別墅產(chǎn)品的供應(yīng)與成交上看，住宅市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。市場環(huán)境南橋目前市場整體供求健康，年均去化近30萬方，產(chǎn)品均價(jià)每年10%左右增長；其中別墅市場以經(jīng)濟(jì)型度假別墅成交最為活躍，本案產(chǎn)品面積上占優(yōu)勢市場格局本區(qū)域住宅市場多層級競爭已形成，各層級競爭差異明顯；南橋別墅成交集中于個別項(xiàng)目，價(jià)格普遍在23000元/平米以上，莊行別墅則以18000元/平米為界限劃分。產(chǎn)品類型奉賢別墅集均價(jià)段成交熱點(diǎn)集中在13000-18000；總價(jià)段成交熱點(diǎn)集中250-300其中別墅集中于250-300萬的產(chǎn)品目前市場供應(yīng)不足，本項(xiàng)目可以抓住機(jī)遇未來市場目前南橋新城板塊供應(yīng)土地81.4萬方，未來住宅總競爭量近140萬方，眾多大牌開發(fā)商入駐，產(chǎn)品規(guī)劃多為90-130平米2-3房，均價(jià)預(yù)計(jì)在16000元/以上，從總價(jià)上看，住宅市場會對本項(xiàng)目造成威脅供求關(guān)系從南橋本地別墅產(chǎn)品的供應(yīng)與成交上看，住宅市場呈現(xiàn)供不15佳兆業(yè)8號首批別墅產(chǎn)品價(jià)格建議佳兆業(yè)8號首批別墅產(chǎn)品價(jià)格建議16價(jià)格策略建議：考慮到整體的價(jià)格策略是穩(wěn)健型策略，項(xiàng)目目前在蓄水階段,客戶意向摸排不準(zhǔn)，且項(xiàng)目開盤時(shí)間緊張,因此建議本期聯(lián)排別墅的價(jià)格，以市場較能接受的價(jià)格入市。價(jià)格策略建議：17市場篩查法根據(jù)整體市場總價(jià)/均價(jià)與去化的關(guān)系抓住市場熱點(diǎn)，從市場數(shù)據(jù)出發(fā)，搶占空白點(diǎn)市場比較法根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項(xiàng)目得出合理的市場定價(jià)聯(lián)排別墅基準(zhǔn)均價(jià)市場比較法和篩查法共同推出本案靜態(tài)單價(jià)

市場篩查法根據(jù)整體市場總價(jià)/均價(jià)與去化的關(guān)系抓住市場熱點(diǎn)，18市場篩查法根據(jù)整體市場總價(jià)/均價(jià)與去化的關(guān)系抓住市場熱點(diǎn)，從市場數(shù)據(jù)出發(fā)，搶占空白點(diǎn)市場篩查法根據(jù)整體市場總價(jià)/均價(jià)與去化的關(guān)系抓住市場熱點(diǎn)，19柘林板塊15413元/平米本案莊行板塊16450元/平米項(xiàng)目名稱區(qū)域產(chǎn)品類型均價(jià)景源名墅莊行板塊聯(lián)排：190-30017448元恒盛湖畔豪庭南橋新城聯(lián)排：20023999元正陽世紀(jì)星城南橋老城聯(lián)排：190-30020391元奉賢整體市場以南橋?yàn)橹行南驏|發(fā)展，老城別墅依靠完善的配套價(jià)格最高，新城依靠其未來規(guī)劃價(jià)格緊追其后，整個奉賢板塊出現(xiàn)中高旁低的局面，在此價(jià)格體系影響下，本案花園洋房單價(jià)不宜高過南橋板塊目前23000元/平米的均價(jià)。按目前奉賢市場的價(jià)格梯度規(guī)律，本案聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)格應(yīng)設(shè)定在柘林板塊-南橋新城板塊均價(jià)活動之間南橋板塊23047元/平米奉城板塊12725元/平米金匯板塊22103元/平米本區(qū)域別墅市場各板塊競爭已形成，各層級競爭差異明顯；本案柘林板塊本案莊行板塊項(xiàng)目名稱區(qū)域產(chǎn)品類型均價(jià)景源名墅莊行板塊202012年6月-2013年至今奉賢區(qū)域均價(jià)8000元/㎡以上聯(lián)排別墅成交價(jià)格段成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）成交總金額（萬元）戶均面積（㎡）戶均總價(jià)（萬元）8000-150009419348110222132720522615000-1800026039911163896541415325118000-230009119760212473314618436423000-28000285363246975478719147328000-33000225628351728128364總計(jì)47584638207231754028611678奉賢地區(qū)聯(lián)排主力成交均價(jià)段在15000-18000元/㎡之間，成交極其活躍，其次是18000-23000元/㎡萬，這兩個區(qū)間成交項(xiàng)目均以150㎡-190㎡經(jīng)濟(jì)型別墅為主，集中于柘林板塊區(qū)域本案面積以160㎡聯(lián)排別墅為主，除海灣/柘林板塊外，此類面積段上屬于稀缺，在價(jià)格競爭上占據(jù)優(yōu)勢本項(xiàng)目的綜合產(chǎn)品力一般，應(yīng)選擇中檔位置所以，建議本案的別墅入市均價(jià)控制在18000-20000元/㎡，價(jià)格高于柘林/海灣，略低于南橋板塊，高打性價(jià)比，占領(lǐng)市場空白點(diǎn)均價(jià)成交熱點(diǎn)產(chǎn)品均價(jià)與去化關(guān)系主力成交集中于柘林板塊/海灣板塊主力成交集中于南橋板塊2012年6月-2013年至今奉賢區(qū)域均價(jià)8000元/㎡以上21產(chǎn)品總價(jià)與去化關(guān)系2011年6月-2013年至今奉賢區(qū)域均價(jià)8000以上別墅成交價(jià)格段成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）成交總金額（萬元）戶均面積（㎡）戶均總價(jià)（萬元）200-250210297161542645843141218250-300122307140003231192269300-35064124931680420994195328350-400183996178966753222375400-4503860211957811790158310450-5002857312027911623204415總計(jì)37060264166321002342201915奉賢地區(qū)聯(lián)排主力成交總價(jià)段很明顯集中于200-250萬之間，以200㎡方經(jīng)濟(jì)型別墅為主，與均價(jià)走勢圖一致，柘林/海灣板塊以性價(jià)比成為奉賢別墅成交最活躍板塊南橋板塊別墅基于供應(yīng)量不足，面積/價(jià)格居處高位，拉高了總價(jià)本案產(chǎn)品的面積優(yōu)勢完全可以彌補(bǔ)面前南橋/莊行板塊的市場空白點(diǎn)，有效控制總價(jià)，形成性價(jià)優(yōu)勢所以，建議本案的別墅入市總價(jià)控制在300-350萬之間，最有效跳脫地域的同質(zhì)化競爭總價(jià)成交熱點(diǎn)段主力成交集中于柘林板塊/海灣板塊主力成交集中于南橋新城板塊產(chǎn)品總價(jià)與去化關(guān)系2011年6月-2013年至今奉賢區(qū)域均價(jià)22南橋新城板塊-正陽世紀(jì)星城莊行板塊-景源名墅2011年-2012年：價(jià)格增長0.3%2012年-2013年：價(jià)格增長0.57%2011年-2012年：價(jià)格增長0.71%2012年-2013年：價(jià)格增長1.52%價(jià)格溢價(jià)預(yù)測南橋新城板塊-正陽世紀(jì)星城莊行板塊-景源名墅2011年-23第一批第二批第三批第四批項(xiàng)目整盤價(jià)格走勢圖聯(lián)排別墅產(chǎn)品市場售價(jià)建議

：18000元/平米-2000元/平米別墅價(jià)格溢價(jià)預(yù)期：按照0.8%的溢價(jià)速度18500元/平米-23000元/平米第一批第二批第三批第四批項(xiàng)目整盤價(jià)格走勢圖聯(lián)排別墅產(chǎn)品市場售24市場比較法根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項(xiàng)目得出合理的市場定價(jià)市場比較法根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項(xiàng)目得出合理的市場定25典型個案情況匯總樓盤名稱總建筑面積（㎡）開盤時(shí)間均價(jià)（元/㎡）主力面積段（㎡）2012年去化情況（套）正陽世紀(jì)星城100萬2007年21000（2012）-24879（2013）聯(lián)排：20034聚賢煌都22萬2010-07聯(lián)排：15500-17000(基本售罄)聯(lián)排：210-26031景源名墅14.6萬2011-0716880（佑威）18500-25000（報(bào)價(jià)）聯(lián)排：340-41024恒盛湖畔豪庭45萬2009-1217000-18000(基本售罄)聯(lián)排：190-3005銀河麗灣約40萬2011-817000-18000高層公寓，140以上大面積210碧海金沙嘉苑32萬2011-716841130-180經(jīng)濟(jì)型別墅170根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項(xiàng)目（包含部分南橋新城板塊/莊行板塊代表性別墅項(xiàng)目；銀河麗灣（大平層產(chǎn)品/總價(jià)類似）；柘林板塊別墅典型個案情況匯總樓盤名稱總建筑面積開盤時(shí)間均價(jià)主力面積段2026南橋別墅主要特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)客戶特點(diǎn)恒盛湖畔豪庭、正陽世紀(jì)星城銀河麗灣大品牌開發(fā)商進(jìn)駐超級大盤、開發(fā)周期最長面積段190-260㎡別墅+公寓復(fù)合社區(qū)/大平層品質(zhì)社區(qū)居住升級身份象征景源名墅、聚賢煌都產(chǎn)品升級地段弱勢引入水系環(huán)島等景觀部分投資客戶進(jìn)場居住升級，以性價(jià)比取勝綠地海語墅經(jīng)濟(jì)別墅典型以高性價(jià)比，開發(fā)商品牌為主要賣點(diǎn)客群以外區(qū)域?yàn)橹?，通過熱銷，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)南橋別墅未來發(fā)展趨勢：品牌化、社區(qū)環(huán)境升級改善自住為主、遠(yuǎn)離中心城區(qū)、離塵不離城南橋別墅主要特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)客戶特點(diǎn)恒盛湖畔豪庭、正陽世紀(jì)星城大27外部因素系數(shù)比對因素本項(xiàng)目南橋區(qū)域20%區(qū)位評分9510610%景觀評分1009515%規(guī)劃評分100105內(nèi)部因素5%戶型設(shè)計(jì)評分100955%立面設(shè)計(jì)評分10010015%附加值評分9510610%品牌評分10510510%銷售狀態(tài)評分9810510%建材評分100107100%系數(shù)累加92103項(xiàng)目價(jià)格1800020400元聯(lián)排別墅定價(jià)對比選擇項(xiàng)目，本案社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型面積上有優(yōu)勢外部因素系數(shù)比對因素本項(xiàng)目南橋區(qū)域20%區(qū)位評分95106128聯(lián)排別墅定價(jià)建議底價(jià)：18000元/平米-20000元/平米整體市場供不應(yīng)求，南橋經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品稀缺市場形勢外部形勢市場篩查單價(jià)18000元/平米-2000元/平米市場篩查總價(jià)300萬-350萬市場比較法市場比較類比推導(dǎo)單價(jià)18000-20400市場篩查法若保持正常去化聯(lián)排別墅定價(jià)建議底價(jià)：18000元/平米-20000元/平米29佳兆業(yè)8號首批別墅產(chǎn)品推售建議佳兆業(yè)8號首批別墅產(chǎn)品推售建議30產(chǎn)品戶型建筑面積/㎡套數(shù)總面積面積占比套數(shù)占比聯(lián)排聯(lián)排一1601502400035%24%聯(lián)排二1903339276%5%多層兩房兩廳87112974414%18%三房兩廳11956666410%9%小高層兩房兩廳872332027129%37%三房兩廳1195245247%8%住宅+別墅可售合計(jì)76263669130100.00%100.00%項(xiàng)目產(chǎn)品情況項(xiàng)目共26棟聯(lián)排別墅，共183套房源，約2.4萬㎡。公寓4棟多層公寓，87㎡+119㎡共計(jì)168套，其中87㎡套數(shù)占比18%，119㎡占比9%；另外3棟小高層87㎡+119㎡共計(jì)285套，其中87㎡戶型233套占比37%,119㎡戶型52套，占比8%。產(chǎn)品戶型建筑面積/㎡套數(shù)總面積面積占比套數(shù)占比聯(lián)排聯(lián)排一1631首推2#-7#、16#-27#，18棟共計(jì)137套單位。分單元多次加推，并逐步提升售價(jià)二批次加推，共計(jì)46套聯(lián)排，樓棟號為8-15#樓聯(lián)排三批次開盤計(jì)劃推出324套公寓，其中1棟多層公寓，樓棟號29#；3棟小高層，樓棟號30#31#34#6月22日暫定8月初加推暫定10月初加推年末沖刺加推140套，共計(jì)3棟公寓，其中2棟小高層，樓棟號28#33#；1棟多層公寓，樓棟號為29#暫定12月初加推單位推售計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目拿預(yù)售證情況以及對銷售的預(yù)估，項(xiàng)目推售節(jié)奏如下首推2#-7#、16#-27#，18棟共計(jì)137套單位。二批32聯(lián)排別墅推售策略二期公寓，共7棟，其中多層4棟，小高層3棟，共計(jì)總量453套，建筑面積41203㎡，其中90㎡以下兩房兩廳共計(jì)345套，117㎡三房兩廳共計(jì)108套一期別墅，共26棟聯(lián)排，共計(jì)總量183套，建筑面積30515.65㎡，其中160㎡150套，180㎡33套聯(lián)排別墅推售策略二期公寓，共7棟，其中多層4棟，小高層3棟，33首批推售單位情況：首批單位推售：18棟別墅，面積160㎡-190㎡，合計(jì)137套，約23000㎡。首批推售單位情況：34整體別墅定價(jià)原則21345南臨南亭公路，環(huán)境最為吵雜，并且聯(lián)排系數(shù)大，在景觀、私密度、噪音上的評分級別最低，列為價(jià)格1東臨巨庭路離高壓線近，在景觀、私密度、噪音上的評分級別僅次于南面，列為價(jià)格2北在小區(qū)內(nèi)，臨小高層和經(jīng)濟(jì)適用房，在景觀、私密度、噪音上的評分級別不高，列為價(jià)格3西臨浦衛(wèi)公路，有綠地規(guī)劃，在景觀、私密度、噪音上的評分級別明顯高于北面，列為價(jià)格4位處小區(qū)中央，享中央景觀，在景觀、噪音上的是各個區(qū)域中評分級別定為最高，5級價(jià)格中再根據(jù)度、景觀視野、聯(lián)排系數(shù)大小做微調(diào)整體別墅定價(jià)原則21345南臨南亭公路，環(huán)境最為吵雜，并且聯(lián)35景觀是否有組團(tuán)景觀南臨南亭公路，南花園景觀臨街：2#、3#、4#80%東臨巨庭路離高壓線近：5#、24#、25#、26#90%北在小區(qū)內(nèi)，臨小高層和經(jīng)濟(jì)適用房：20#、27#、12#、19#85%西臨浦衛(wèi)公路，有綠地規(guī)劃：8#、9#、10#、11#95%中間享中央景觀帶，臨景觀河道13#、14#、17#、18#100%中間享中央景觀帶，游泳池及奎爾藝?yán)龋?5#、16#、7#105%花園花園面積大小為標(biāo)準(zhǔn)花園20-30平米-90%；花園50-80平米-95%；100-105平米-100%；110-120平米-105%噪音自低向高：南臨南亭公路：2#、3#、4#80%東臨巨庭路離高壓線近：5#、24#、25#、26#80%北在小區(qū)內(nèi)，臨小高層和經(jīng)濟(jì)適用房：20#、27#、19#、11#、12#85%西臨浦衛(wèi)公路，有綠地規(guī)劃：8#、9#、10#90%中間享中央景觀帶：7#、12#-18#100%戶型160平米100%

190平米70%南北入戶南進(jìn)門北花園：110%北進(jìn)門南花園；120%邊套東西側(cè)入戶：130%私密性聯(lián)排數(shù)10-5聯(lián)排，以及臨近街道，小區(qū)車行干道、住宅區(qū)南臨南亭公路：2#、3#、4#、80%東臨巨庭路離高壓線近：5#、24#、25#、26#90%北在小區(qū)內(nèi)，臨小高層和經(jīng)濟(jì)適用房：20#、27#、19#、11#、12#95%西臨浦衛(wèi)公路，有綠地規(guī)劃：8#、9#、10#100%中間享中央景觀帶：12#-15#（5聯(lián)排）

120%中間享中央景觀帶：16#-18#（8-9聯(lián)排）115%中間享中央景觀帶：7#(11聯(lián)排)110%景觀是否有組團(tuán)景觀花園花園面積大小為標(biāo)準(zhǔn)花園20-30平米-36ThankyouThankyou37上海佳兆業(yè)8號項(xiàng)目別墅定價(jià)佳兆業(yè)8號項(xiàng)目組2013年5月28日上海佳兆業(yè)8號項(xiàng)目別墅定價(jià)佳兆業(yè)8號項(xiàng)目組38提報(bào)綱要第二部分板塊市場跟蹤第四部分佳兆業(yè)8號首批別墅產(chǎn)品推售建議第三部分佳兆業(yè)8號首批別墅產(chǎn)品價(jià)格建議第一部分近期市場表現(xiàn)提報(bào)綱要第二部分板塊市場跟蹤第四部分佳兆業(yè)8號首批別墅39第一部分近期市場表現(xiàn)第一部分近期市場表現(xiàn)40政策回顧3月各地成交量出現(xiàn)爆發(fā)式增長，?國五條?的出臺無疑是樓市火爆的最大動力之一，市場‘搭末班車’的效應(yīng)非常顯著，而隨著地方細(xì)則的出臺，樓市的交易溫度也將漸漸回落，回歸理性。不過，多數(shù)城市政策力度溫和，當(dāng)前剛性需求仍然旺盛，全年的市場成交和價(jià)格受政策影響不大。政策回顧3月各地成交量出現(xiàn)爆發(fā)式增長，?國五條?的出臺無疑41中原觀點(diǎn)——“跑量拿地”成為2013年樓市趨勢在“基本面”已經(jīng)持續(xù)好轉(zhuǎn)的市場背景下，加上通脹預(yù)期的因素，以及新“國五條”細(xì)則發(fā)布后一手房“免稅（20%個稅征）”的效應(yīng)，這將進(jìn)一步影響購房者入市的步伐，總體上助推新房市場繼續(xù)放量，這對于提振開發(fā)企業(yè)拿地的信心起到非常重要作用。從開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏及拿地需求來看，對于開發(fā)企業(yè)來講，把握好新國五條細(xì)則4月底5月初“細(xì)則中細(xì)則”政策尚未落地的“真空期”，加快推盤節(jié)奏，加快回籠資金速度，對于其在土地市場拿地也是非常有利的。在經(jīng)過火熱的3月樓市后，4月上海商品住宅市場降溫明顯，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月全月成交量環(huán)比下滑4成，至90.29萬平米，但與去年同期相比則上升了48%。從均價(jià)上看，受部分中高端產(chǎn)品集中成交，均價(jià)呈現(xiàn)上揚(yáng)至23914元/平米，環(huán)比上揚(yáng)幅度4%，同比上揚(yáng)幅度6%。從供應(yīng)方面看，也出現(xiàn)了大幅下滑的局面，并呈現(xiàn)供略小于求的狀態(tài)，也顯示了當(dāng)前市場購買力充足。4月份2萬元/平米以下均價(jià)段房源成交4657套，占比64%，較3月份小幅上漲了5個百分點(diǎn)。某項(xiàng)目別墅定價(jià)報(bào)告課件423月份的市場恐慌情緒已經(jīng)過去，部分買家提前臵業(yè)造成了3月市場銷量的畸高，當(dāng)前盡管4月商品住宅銷量顯著下滑，但依然在同期水平之上，說明市場熱度還是非常高漲，尤其是當(dāng)前對政策走向主要是針對二套房等，將利好于剛需產(chǎn)品的開發(fā)商某項(xiàng)目別墅定價(jià)報(bào)告課件43上海商品住宅可售余量已從去年第四季度1000萬平米以上的高位回落,從市場存銷比來看，如果按照今年1-4月平均交易量100.05萬平方米來計(jì)算，當(dāng)前市場存銷比降為9個月左右,當(dāng)上海商品住宅市場存銷比低于10個月時(shí)，房價(jià)則面臨持續(xù)上漲的壓力數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前公寓市場已持續(xù)7個月面臨供小于求的態(tài)勢，其中尤其是小戶型剛需市場更是供不應(yīng)求。但并非所有的產(chǎn)品都面臨這樣的問題，比如別墅市場、商辦市場還依然顯示供過于求，價(jià)格還有下滑的壓力。大勢市場結(jié)論大勢市場結(jié)論44第二部分板塊市場跟蹤第二部分板塊市場跟蹤45奉賢別墅市場奉賢別墅板塊成交量：2012.1至今，奉賢別墅成交13.5萬方，全市成交面積排名No.7，月均去化39套，均價(jià)1.9萬/平，全市成交均價(jià)排名No.8;供應(yīng)量：2012年至今，新增供應(yīng)676套，主要集中在海灣柘林板塊，供應(yīng)量主要存在于個別項(xiàng)目；存量：目前存量32萬方，1151套，其中聯(lián)排別墅15萬方，728套，獨(dú)棟別墅17萬方，423套。聯(lián)排別墅為主要存量產(chǎn)品。序號項(xiàng)目名稱板塊預(yù)售面積預(yù)售套數(shù)發(fā)證日期1棕櫚灘別墅海灣板塊49063.671102012-11-182招商海灣別墅柘林板塊24663.61842012-6-163招商海灣別墅柘林板塊13083.5492013-4-204申亞花滿庭金匯板塊10724.28482012-9-195海灣國際名苑海灣板塊39557.851842013-4-266碧海金沙嘉苑二期柘林板塊26903.362012012-9-18奉賢別墅市場奉賢別墅板塊序號項(xiàng)目名稱板塊預(yù)售面積預(yù)售套數(shù)發(fā)證46奉賢重點(diǎn)別墅板塊研究——南橋新城/柘林海灣南橋新城板塊：2012.1至今無新增供應(yīng)，勻速去化，月均去化7-8套，均價(jià)23173元/平；拉高奉賢整體的成交均價(jià)，價(jià)高量少；“十二五”重點(diǎn)建設(shè)的三大新城之一，政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，區(qū)域醇熟，配套齊全，以改善居住需求為主。海灣柘林板塊：2012.1至今新增供應(yīng)15萬方，628套，月均去化28套，均價(jià)18085元/平；成交量占奉賢的73%，為區(qū)域內(nèi)的成交主力板塊；憑借區(qū)域內(nèi)豐富的自然資源和人文資源，成為新興板塊，主打經(jīng)濟(jì)型別墅度假投資別墅。奉賢重點(diǎn)別墅板塊研究——南橋新城/柘林海灣南橋新城板塊：海灣472012.1至今南橋新城和柘林海灣板塊別墅成交TOP10序號項(xiàng)目名稱板塊成交面積成交套數(shù)均價(jià)主力成交面積套均總價(jià)月均去化速度存量優(yōu)惠1綠地海語墅柘林3988129016794124房送車2旭輝·圓石灘柘林250749719124210-2834946111/3正陽世紀(jì)星城南橋新城117445822472200-242455328/4聚賢煌都南橋新城96254116344212-24538325/5海韻馨苑柘林7496348412168-224185216/6碧海金沙嘉苑一期

柘林38211810202192-22421618買房送車7碧海金沙·嘉苑

柘林21171010202192-2222150.54買房送車8海灣假日花園海灣1984912508169-3002750.532全款9折9綠庭半島名墅南橋新城3554950846357-43720070.534/10恒盛湖畔豪庭南橋新城1926819652190-2264730.522/奉賢重點(diǎn)別墅板塊研究——南橋新城/柘林海灣奉賢重點(diǎn)板塊內(nèi)的別墅以綠地海語墅為成交主力，總價(jià)在215-230萬/套，經(jīng)濟(jì)型的度假別墅市場接受度高；南橋新城的別墅大多為尾盤，去化比較慢，總價(jià)在390-470萬/套，改善型別墅，吸引南橋當(dāng)?shù)氐母纳菩涂蛻簟?012.1至今南橋新城和柘林海灣板塊別墅成交TOP10序號48佳兆業(yè)8號奉賢未來新增供應(yīng)集中，大牌開發(fā)商云集（合景泰富、綠地、中糧、恒大、卓越、中建、佳兆業(yè)），體量大供應(yīng)期集中，未來去化壓力可見一斑佳兆業(yè)8號奉賢未來新增供應(yīng)集中，大牌開發(fā)商云集（合景泰富、綠49地塊名稱用地性質(zhì)建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積（㎡）容積率項(xiàng)目特色標(biāo)簽及產(chǎn)品規(guī)劃張江湯臣地塊02-02、02-04地塊為居??；02-05地塊為商業(yè)96683193366（住宅94.4%）2.0住宅總戶數(shù)1477戶。高層住宅3棟21層，2棟20層住宅樓，6棟18層，大戶型為主，戶均120㎡；1棟7層公寓式辦公+2層商業(yè)裙房、1棟4層商業(yè)配套樓上海恒大地塊住宅用地16298260771.6高價(jià)地塊，預(yù)計(jì)以大戶型為主上海恒大地塊2（內(nèi)部補(bǔ)償，平衡樓板價(jià)）居住用6上海合景、朗潤控股、軒安投資地塊商住辦103722241673（住宅25.57%）A-01-03、A-01-05地塊：3.0；A-01-07：1.0集中商業(yè)+辦公+住宅鑫金圓置業(yè)地塊居住用地27557551142未知中環(huán)投資、南橋新城建設(shè)發(fā)展有限公司地塊居住用地754951358911.8未知江海置業(yè)、建都房地產(chǎn)開發(fā)地塊商住2876771917（住宅80%）2.5小高層+二類高層(18層以內(nèi))上海蘇寧電器地塊商住辦42120105301（住宅60%）2.57棟18層高層住宅，2棟16層高層住宅、1棟商辦綜合樓陽光家園項(xiàng)目住宅540001100002.0398-114㎡二房、130-144㎡三房卓越世紀(jì)中心二期地塊LOFT、寫字樓、住宅、酒店、商業(yè)121996282758（二期住宅41880）綜合容積率2.32主力128-138㎡三房綠地地塊住宅、商業(yè)82807104336住宅，4476商業(yè)自持1.8未知申通地塊商品房43876877522未知中糧地塊02A-02A區(qū)域商品房38756620101.688㎡兩房，110㎡小三房，130㎡大三房，700多套，預(yù)計(jì)2013.6~7月開盤中糧地塊02A-02A區(qū)域居住用地684251710642.5未來住宅地塊潛在上市量約91萬方目前的供應(yīng)量中基本沒有別墅供應(yīng)，但是不排除住宅新增供應(yīng)產(chǎn)品總價(jià)與本案產(chǎn)品總價(jià)產(chǎn)生競爭地塊名稱用地性質(zhì)建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積（㎡）容積率項(xiàng)目特色502013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年中環(huán)、南橋投建地塊：恒大地塊：陽光家園項(xiàng)目地塊：鑫金圓置業(yè)區(qū)域：中糧地塊：中糧地產(chǎn)區(qū)域：張江湯臣地塊：建都、江海地塊：蘇寧地塊：恒大地塊：奉通置業(yè)地塊：綠地地塊：中糧、蘇寧等知名開發(fā)商預(yù)計(jì)在13-14年集中上市，預(yù)計(jì)推量約60萬方未來南橋新城住宅用地入市時(shí)間表2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年51供求關(guān)系從南橋本地別墅產(chǎn)品的供應(yīng)與成交上看，住宅市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。市場環(huán)境南橋目前市場整體供求健康，年均去化近30萬方，產(chǎn)品均價(jià)每年10%左右增長；其中別墅市場以經(jīng)濟(jì)型度假別墅成交最為活躍，本案產(chǎn)品面積上占優(yōu)勢市場格局本區(qū)域住宅市場多層級競爭已形成，各層級競爭差異明顯；南橋別墅成交集中于個別項(xiàng)目，價(jià)格普遍在23000元/平米以上，莊行別墅則以18000元/平米為界限劃分。產(chǎn)品類型奉賢別墅集均價(jià)段成交熱點(diǎn)集中在13000-18000；總價(jià)段成交熱點(diǎn)集中250-300其中別墅集中于250-300萬的產(chǎn)品目前市場供應(yīng)不足，本項(xiàng)目可以抓住機(jī)遇未來市場目前南橋新城板塊供應(yīng)土地81.4萬方，未來住宅總競爭量近140萬方，眾多大牌開發(fā)商入駐，產(chǎn)品規(guī)劃多為90-130平米2-3房，均價(jià)預(yù)計(jì)在16000元/以上，從總價(jià)上看，住宅市場會對本項(xiàng)目造成威脅供求關(guān)系從南橋本地別墅產(chǎn)品的供應(yīng)與成交上看，住宅市場呈現(xiàn)供不52佳兆業(yè)8號首批別墅產(chǎn)品價(jià)格建議佳兆業(yè)8號首批別墅產(chǎn)品價(jià)格建議53價(jià)格策略建議：考慮到整體的價(jià)格策略是穩(wěn)健型策略，項(xiàng)目目前在蓄水階段,客戶意向摸排不準(zhǔn)，且項(xiàng)目開盤時(shí)間緊張,因此建議本期聯(lián)排別墅的價(jià)格，以市場較能接受的價(jià)格入市。價(jià)格策略建議：54市場篩查法根據(jù)整體市場總價(jià)/均價(jià)與去化的關(guān)系抓住市場熱點(diǎn)，從市場數(shù)據(jù)出發(fā)，搶占空白點(diǎn)市場比較法根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項(xiàng)目得出合理的市場定價(jià)聯(lián)排別墅基準(zhǔn)均價(jià)市場比較法和篩查法共同推出本案靜態(tài)單價(jià)

市場篩查法根據(jù)整體市場總價(jià)/均價(jià)與去化的關(guān)系抓住市場熱點(diǎn)，55市場篩查法根據(jù)整體市場總價(jià)/均價(jià)與去化的關(guān)系抓住市場熱點(diǎn)，從市場數(shù)據(jù)出發(fā)，搶占空白點(diǎn)市場篩查法根據(jù)整體市場總價(jià)/均價(jià)與去化的關(guān)系抓住市場熱點(diǎn)，56柘林板塊15413元/平米本案莊行板塊16450元/平米項(xiàng)目名稱區(qū)域產(chǎn)品類型均價(jià)景源名墅莊行板塊聯(lián)排：190-30017448元恒盛湖畔豪庭南橋新城聯(lián)排：20023999元正陽世紀(jì)星城南橋老城聯(lián)排：190-30020391元奉賢整體市場以南橋?yàn)橹行南驏|發(fā)展，老城別墅依靠完善的配套價(jià)格最高，新城依靠其未來規(guī)劃價(jià)格緊追其后，整個奉賢板塊出現(xiàn)中高旁低的局面，在此價(jià)格體系影響下，本案花園洋房單價(jià)不宜高過南橋板塊目前23000元/平米的均價(jià)。按目前奉賢市場的價(jià)格梯度規(guī)律，本案聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)格應(yīng)設(shè)定在柘林板塊-南橋新城板塊均價(jià)活動之間南橋板塊23047元/平米奉城板塊12725元/平米金匯板塊22103元/平米本區(qū)域別墅市場各板塊競爭已形成，各層級競爭差異明顯；本案柘林板塊本案莊行板塊項(xiàng)目名稱區(qū)域產(chǎn)品類型均價(jià)景源名墅莊行板塊572012年6月-2013年至今奉賢區(qū)域均價(jià)8000元/㎡以上聯(lián)排別墅成交價(jià)格段成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）成交總金額（萬元）戶均面積（㎡）戶均總價(jià)（萬元）8000-150009419348110222132720522615000-1800026039911163896541415325118000-230009119760212473314618436423000-28000285363246975478719147328000-33000225628351728128364總計(jì)47584638207231754028611678奉賢地區(qū)聯(lián)排主力成交均價(jià)段在15000-18000元/㎡之間，成交極其活躍，其次是18000-23000元/㎡萬，這兩個區(qū)間成交項(xiàng)目均以150㎡-190㎡經(jīng)濟(jì)型別墅為主，集中于柘林板塊區(qū)域本案面積以160㎡聯(lián)排別墅為主，除海灣/柘林板塊外，此類面積段上屬于稀缺，在價(jià)格競爭上占據(jù)優(yōu)勢本項(xiàng)目的綜合產(chǎn)品力一般，應(yīng)選擇中檔位置所以，建議本案的別墅入市均價(jià)控制在18000-20000元/㎡，價(jià)格高于柘林/海灣，略低于南橋板塊，高打性價(jià)比，占領(lǐng)市場空白點(diǎn)均價(jià)成交熱點(diǎn)產(chǎn)品均價(jià)與去化關(guān)系主力成交集中于柘林板塊/海灣板塊主力成交集中于南橋板塊2012年6月-2013年至今奉賢區(qū)域均價(jià)8000元/㎡以上58產(chǎn)品總價(jià)與去化關(guān)系2011年6月-2013年至今奉賢區(qū)域均價(jià)8000以上別墅成交價(jià)格段成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）成交總金額（萬元）戶均面積（㎡）戶均總價(jià)（萬元）200-250210297161542645843141218250-300122307140003231192269300-35064124931680420994195328350-400183996178966753222375400-4503860211957811790158310450-5002857312027911623204415總計(jì)37060264166321002342201915奉賢地區(qū)聯(lián)排主力成交總價(jià)段很明顯集中于200-250萬之間，以200㎡方經(jīng)濟(jì)型別墅為主，與均價(jià)走勢圖一致，柘林/海灣板塊以性價(jià)比成為奉賢別墅成交最活躍板塊南橋板塊別墅基于供應(yīng)量不足，面積/價(jià)格居處高位，拉高了總價(jià)本案產(chǎn)品的面積優(yōu)勢完全可以彌補(bǔ)面前南橋/莊行板塊的市場空白點(diǎn)，有效控制總價(jià)，形成性價(jià)優(yōu)勢所以，建議本案的別墅入市總價(jià)控制在300-350萬之間，最有效跳脫地域的同質(zhì)化競爭總價(jià)成交熱點(diǎn)段主力成交集中于柘林板塊/海灣板塊主力成交集中于南橋新城板塊產(chǎn)品總價(jià)與去化關(guān)系2011年6月-2013年至今奉賢區(qū)域均價(jià)59南橋新城板塊-正陽世紀(jì)星城莊行板塊-景源名墅2011年-2012年：價(jià)格增長0.3%2012年-2013年：價(jià)格增長0.57%2011年-2012年：價(jià)格增長0.71%2012年-2013年：價(jià)格增長1.52%價(jià)格溢價(jià)預(yù)測南橋新城板塊-正陽世紀(jì)星城莊行板塊-景源名墅2011年-60第一批第二批第三批第四批項(xiàng)目整盤價(jià)格走勢圖聯(lián)排別墅產(chǎn)品市場售價(jià)建議

：18000元/平米-2000元/平米別墅價(jià)格溢價(jià)預(yù)期：按照0.8%的溢價(jià)速度18500元/平米-23000元/平米第一批第二批第三批第四批項(xiàng)目整盤價(jià)格走勢圖聯(lián)排別墅產(chǎn)品市場售61市場比較法根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項(xiàng)目得出合理的市場定價(jià)市場比較法根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項(xiàng)目得出合理的市場定62典型個案情況匯總樓盤名稱總建筑面積（㎡）開盤時(shí)間均價(jià)（元/㎡）主力面積段（㎡）2012年去化情況（套）正陽世紀(jì)星城100萬2007年21000（2012）-24879（2013）聯(lián)排：20034聚賢煌都22萬2010-07聯(lián)排：15500-17000(基本售罄)聯(lián)排：210-26031景源名墅14.6萬2011-0716880（佑威）18500-25000（報(bào)價(jià)）聯(lián)排：340-41024恒盛湖畔豪庭45萬2009-1217000-18000(基本售罄)聯(lián)排：190-3005銀河麗灣約40萬2011-817000-18000高層公寓，140以上大面積210碧海金沙嘉苑32萬2011-716841130-180經(jīng)濟(jì)型別墅170根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項(xiàng)目（包含部分南橋新城板塊/莊行板塊代表性別墅項(xiàng)目；銀河麗灣（大平層產(chǎn)品/總價(jià)類似）；柘林板塊別墅典型個案情況匯總樓盤名稱總建筑面積開盤時(shí)間均價(jià)主力面積段2063南橋別墅主要特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)客戶特點(diǎn)恒盛湖畔豪庭、正陽世紀(jì)星城銀河麗灣大品牌開發(fā)商進(jìn)駐超級大盤、開發(fā)周期最長面積段190-260㎡別墅+公寓復(fù)合社區(qū)/大平層品質(zhì)社區(qū)居住升級身份象征景源名墅、聚賢煌都產(chǎn)品升級地段弱勢引入水系環(huán)島等景觀部分投資客戶進(jìn)場居住升級，以性價(jià)比取勝綠地海語墅經(jīng)濟(jì)別墅典型以高性價(jià)比，開發(fā)商品牌為主要賣點(diǎn)客群以外區(qū)域?yàn)橹?，通過熱銷，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)南橋別墅未來發(fā)展趨勢：品牌化、社區(qū)環(huán)境升級改善自住為主、遠(yuǎn)離中心城區(qū)、離塵不離城南橋別墅主要特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)客戶特點(diǎn)恒盛湖畔豪庭、正陽世紀(jì)星城大64外部因素系數(shù)比對因素本項(xiàng)目南橋區(qū)域20%區(qū)位評分9510610%景觀評分1009515%規(guī)劃評分100105內(nèi)部因素5%戶型設(shè)計(jì)評分100955%立面設(shè)計(jì)評分10010015%附加值評分9510610%品牌評分10510510%銷售狀態(tài)評分9810510%建材評分100107100%系數(shù)累加92103項(xiàng)目價(jià)格1800020400元聯(lián)排別墅定價(jià)對比選擇項(xiàng)目，本案社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型面積上有優(yōu)勢外部因素系數(shù)比對因素本項(xiàng)目南橋區(qū)域20%區(qū)位評分95106165聯(lián)排別墅定價(jià)建議底價(jià)：18000元/平米-20000元/平米整體市場供不應(yīng)求，南橋經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品稀缺市場形勢外部形勢市場篩查單價(jià)18000元/平米-2000元/平米市場篩查總價(jià)300萬-350萬市場比較法市場比較類比推導(dǎo)單價(jià)18000-20400市場篩查法若保持正常去化聯(lián)排別墅定價(jià)建議底價(jià)：18000元/平米-20000元/平米66佳兆業(yè)8號首批別墅產(chǎn)品推售建議佳兆業(yè)8號首批別墅產(chǎn)品推售建議67產(chǎn)品戶型建筑面積/㎡套數(shù)總面積面積占比套數(shù)占比聯(lián)排聯(lián)排一1601502400035%24%聯(lián)排二1903339276%5%多層兩房兩廳87112974414%18%三房兩廳11956666