物業(yè)管理規(guī)章制度

物業(yè)管理規(guī)章制度制度是企業(yè)賴以有效運作的基礎(chǔ)；以質(zhì)量、環(huán)境體系標準為基石，制訂規(guī)范的各項管理方針、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書以及質(zhì)量記錄表；構(gòu)成軟件園物業(yè)管理整套行之有效的規(guī)章制度體系。完善的規(guī)章制度和科學(xué)化、規(guī)范化的檔案管理是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)，能有效地為物業(yè)及公用設(shè)施的使用、維修以及各項物業(yè)管理服務(wù)工作提供引導(dǎo)和服務(wù)?？萍紙@物業(yè)將以ISO91：20、SO141:1996管理體系為基礎(chǔ)，結(jié)合軟件園的特點，根據(jù)《全國物業(yè)管理示范大廈標準》和國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，提煉形成軟件園物業(yè)管理規(guī)章制度體系。使各管理項目有章可循，有規(guī)可依，有據(jù)可查，保證各項工作的順利進行，確保工作目標的全面實現(xiàn)。一、軟件園規(guī)章制度的建立1、軟件園物業(yè)管理中心管理制度的建立符合相關(guān)的法律法規(guī)。所有管理制度的建立，均以法律法規(guī)及物業(yè)管理服務(wù)合同為基礎(chǔ)，保證物業(yè)管理服務(wù)合同的順利實施。2、在建立軟件園物業(yè)管理內(nèi)部管理制度時，以公共事務(wù)管理制度、行政管理制度、ISO91：20、ISO141:1996管理體系為基礎(chǔ)，結(jié)合軟件園物業(yè)管理的具體特點和要求，對整個規(guī)章制度體系作適當(dāng)?shù)男抻啠拐滓?guī)章制度體系更切合實際、操作性更強。3、規(guī)章制度注重服務(wù)、管理、技術(shù)責(zé)任、經(jīng)濟責(zé)任的統(tǒng)一性。每一項制度都是責(zé)任者、執(zhí)行者對所承擔(dān)的管理、服務(wù)各項責(zé)任的集中反映。4、注重定性要求與定量要求的結(jié)合，既能使檢查考核具有標準尺度和依據(jù)，又能使檢查考核正確定位。5、注重管理處各部門人員職責(zé)范圍和工作關(guān)系的銜接，對物業(yè)管理錯綜復(fù)雜的各個管理環(huán)節(jié)，用不同的制度使其有序規(guī)范地運作，既有分工，又有合作，協(xié)調(diào)一致。6、制度文字條款簡明扼要，便于員工理解、記憶、接受、執(zhí)行，也便于適/38時進行修改、調(diào)整、補充。軟件園管理制度設(shè)置為公共管理制度、內(nèi)部管理制度、質(zhì)量、環(huán)境管理體系文件三大類，共分為以下五個層次：第一層：質(zhì)量、環(huán)境管理手冊（共有個）；第二層：程序文件（包括通用程序文件、質(zhì)量管理程序文件、環(huán)境管理程序文件，共有個）；第三層：作業(yè)指導(dǎo)書（保安、消防、機電，清潔、綠化等，共有個）；第四層：質(zhì)量記錄及表格（共有個）；第五層：相關(guān)法律、法規(guī)、國家標準、行業(yè)標準、工程圖紙圖樣、技術(shù)資料等。二、管理規(guī)章制度架構(gòu)圖：管理規(guī)章制度

軟件園公共管理制度管理規(guī)章制度

軟件園內(nèi)部管理制度質(zhì)量、環(huán)境管理體系文件三、管理規(guī)章制度1.0客戶手冊1.1客戶手冊主要由以下幾方面組成：物業(yè)概況1.1.2*市中信物業(yè)管理有限公司簡介大廈設(shè)施概況物業(yè)管理人的責(zé)任、權(quán)利及義務(wù)物業(yè)管理服務(wù)項目及內(nèi)容1.1.6費用繳付7日常管理/38物業(yè)交付裝修喀戶注意事項客戶消防責(zé)任指南其它2.0裝修管理指南2.1裝修管理由以下幾方面組成前言裝修流程圖裝修流程說明裝修各種費用裝修規(guī)則裝修違章處罰裝修完工須知3.0消防安全手冊3.1消防安全手冊由以下幾部份組成總則消防安全倉庫防火裝修安全環(huán)境安全獎懲消防常識附錄《中華人發(fā)共和國安全生產(chǎn)法》4.0應(yīng)急預(yù)案與響應(yīng)措施手冊4.1應(yīng)急預(yù)案與響應(yīng)主要由以下幾部份組成:應(yīng)急計劃應(yīng)急措施工作流程/38應(yīng)急處理措施化學(xué)品泄露的應(yīng)急處理特殊氣候的應(yīng)急處理給水管破裂/排水管理堵塞/操作失誤高空墜物/高空墜落引起的人身傷害觸電/溺水/灼傷/異物入眼/急癥/中毒/過敏暴力事件/交通事故電梯困人的緊急處理管理人員職責(zé)1.1管理中心經(jīng)理崗位職責(zé)管理中心實行在公司和安全管理委員會的領(lǐng)導(dǎo)下，管理中心經(jīng)理全權(quán)負責(zé)管理中心的經(jīng)營管理工作，帶領(lǐng)全體員工努力工作，完成公司領(lǐng)導(dǎo)所交給的各項任務(wù)和目標。其主要職責(zé)如下：認真執(zhí)行國家及政府的有關(guān)政策、法規(guī)及公司的各項工作方針、計劃和指令，定期向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報管理處工作情況。負責(zé)對外協(xié)調(diào)相關(guān)單位、部門的公共關(guān)系，確保各項工作的順利開展。負責(zé)管理中心經(jīng)營管理及日常費用支出的審批工作，合理控制費用開支，制定并落實多種多樣措施，完成公司下達的年度經(jīng)營指標任務(wù)。負責(zé)組織、協(xié)調(diào)各類人員的工作安排，負責(zé)本部門員工每月工作效績考評，職員、員工每半年工作效績的考核，將考核結(jié)果反饋至被考核人，并報公司相關(guān)部門作為公司人力資源管理的依據(jù)。負責(zé)審批本部門的培訓(xùn)計劃及安排、組織工作。監(jiān)督各類員工的培訓(xùn)工作。監(jiān)督、檢查本小區(qū)的公共設(shè)施維護、保養(yǎng)情況。組織每周管理中心工作例會，及時了解人員狀態(tài)、工作中存在的不足/38、工作難點、收集信息，檢查、總結(jié)和布置工作。負責(zé)社區(qū)文化活動計劃的監(jiān)督、實施工作，確保社區(qū)文化活動豐富多彩并與日常管理工作緊密結(jié)合。完成公司有關(guān)文件規(guī)定的其他各項工作。1.2客戶服務(wù)中心主任崗位職責(zé)客戶主任在管理中心、經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,負責(zé)與客戶的溝通,收集客戶的服務(wù)需求，接待投訴處理等工作積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),自覺遵守國家和省市的法律、法令政策以及管理中心的各項規(guī)章。堅守崗位，按時上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接客戶和來訪客人，對客戶的投訴及時處理。投訴處理率達1%。熟悉公共維護費、衛(wèi)生消殺費、管理費、水電費的收費標準和計算方法，協(xié)助財務(wù)部做好費用的收取和催繳工作。熟悉有關(guān)物業(yè)市容衛(wèi)生綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟悉運用。負責(zé)提出管理服務(wù)工作計劃，臨督檢查維修、綠化、治安、清潔、消殺等工作，保證各項管理指標達到市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)的要求。協(xié)調(diào)與各相關(guān)單位、部門的工作關(guān)系，盡心盡力提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。完成主任交辦的其他任務(wù).1.3社區(qū)文化管理員崗位職責(zé)負責(zé)建立、完善管理處內(nèi)部信息流通網(wǎng)絡(luò)，確保信息上傳下達?；I劃各種會議和活動，增進員工與員工，管理處與其它單位之間的相互溝通，融洽關(guān)系。通過開展各項活動與客戶建立廣泛的、暢通的信息流通網(wǎng)絡(luò)制定系統(tǒng)的社區(qū)文化活動計劃，豐富社區(qū)文化生活，定期組織升國旗儀式，舉辦不同類別的文體活動，致力營造健康向上的、個性鮮明的社區(qū)文化。負責(zé)開展管理中心宣傳教育工作和公益活動，利用各種大眾媒體，樹立文明時尚的整體形象。建立、完善社區(qū)文化檔案，充分運用攝影等手段，記錄重大社區(qū)活動/38事記，并定期移交檔案室保存。完成管理中心經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。1.4管理中心會計員崗位職責(zé)在管理中心經(jīng)理和公司財務(wù)部的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)管理中心經(jīng)濟核算和各種費用的收支工作，并對主任和公司財務(wù)部負責(zé)，其職責(zé)如下：忠于職守，以身作則，遵守國家財經(jīng)政策和財會制度等法令和規(guī)定。一絲不茍嚴格執(zhí)行會計制度。熟練掌握記賬方法，建立健全的各種臺賬，做到賬目清晰，手續(xù)齊全，賬賬相符，賬單相符，日清月結(jié)，準確無誤。負責(zé)記實賬、卡，做好公司的財產(chǎn)、用具的保管和記工作，保證公司財產(chǎn)不流失。審查并做好員工工資、獎金和勞保福利的發(fā)放。熟悉小區(qū)的單位和面積，以及管理費、水電費等收費標準和計算方法，，并協(xié)助收費工作。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)1.5出納員崗位職責(zé)負責(zé)管理中心各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財務(wù)部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用應(yīng)及時催收，做到費用收繳率達98%。負責(zé)管理中心現(xiàn)金、票據(jù)的保管，每月準時到財務(wù)部報賬，并做好現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬登記工作。辦理銀行托收，核對托收劃款情況，月終應(yīng)及時將銀行日記賬與銀行賬單進行核對。按公司規(guī)定具體負責(zé)管理處各項費用的存取或轉(zhuǎn)賬工作。按時編制工資報表，代發(fā)管理處人員的工資、補貼。負責(zé)辦理管理中心各項費用的報銷工作，嚴格控制超標報銷。根據(jù)用戶需要提供上門收費服務(wù)、上門催收或在收費單上注明銀行余款不足等方式使拖欠款盡早收回。/388管理中心固定資產(chǎn)登記工作。9管理中心經(jīng)理的其他任務(wù)。1.6行政人事管理主任崗位職責(zé)行政主任在管理中心經(jīng)理導(dǎo)下，全權(quán)負責(zé)辦公室的經(jīng)營管理工作，帶領(lǐng)全體員工努力工作，完成經(jīng)理任交付的各項任務(wù)和目標。主要職責(zé)如下：1負責(zé)合處理管理處人事、行政、后勤、財務(wù)工作，帶領(lǐng)部門全體人員不斷進取創(chuàng)新，寓管理于服務(wù)之中。2負責(zé)待外來來訪客人，并配合經(jīng)理接待重要客人。3做好管理處辦公例會的會議記錄。檢查、落實經(jīng)理各項批示和管理處工作例會決議的貫徹執(zhí)行情況，并及時反饋給經(jīng)理。4規(guī)范、完善管理處人事行政管理制度，結(jié)合部門具體情況，制定管理處人事管理、人員儲備、人員調(diào)配方案并報經(jīng)理審批，確保符合管理處發(fā)展之需要。5負責(zé)監(jiān)督落實管理處各類人員工轉(zhuǎn)正、離辭職手續(xù)和有關(guān)勞動用工手續(xù)的及時正確辦理。負責(zé)后勤、倉庫、食堂管理工作的安排、檢查，并提出合理化建議報經(jīng)理。負責(zé)本部門職員的住房申請、調(diào)配工作；每月15日根據(jù)職員考勤，制定職員應(yīng)扣水電費、房租清單，負責(zé)職員公休加班費的制作并報批。負責(zé)經(jīng)理交辦的其他各類工作。1.7機電主任崗位職責(zé)機電主任在管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)本小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的日常維護工作，以及房屋本體維修工程的安排、布置、檢查工作。具體職責(zé)如下：1.7.1每日定時巡視配電、電梯、給排水、發(fā)電機等設(shè)備房，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。每日巡視本小區(qū)公用設(shè)施情況，監(jiān)督有關(guān)責(zé)任人對公用設(shè)施進行維修保養(yǎng)。負責(zé)處理公共設(shè)施的搶修及由公共設(shè)施不正常運行引起的突發(fā)事故。/38及時排除設(shè)備故障，尤其是應(yīng)急故障的排除工作。負責(zé)安排、檢查本小區(qū)住戶維修工作，跟蹤檢查完成情況，以確保維修質(zhì)量。負責(zé)編制機電組每月《工作計劃表》，每月28日前報經(jīng)理匯總，經(jīng)常檢查工作安排的完成情況，并不斷調(diào)整及時改進。根據(jù)設(shè)備的實際運行狀況，提出對設(shè)備的維修養(yǎng)護或技術(shù)改造方案報經(jīng)理審核，并做好零配件的采購計劃。負責(zé)協(xié)調(diào)與其它班組的關(guān)系。根據(jù)機電技術(shù)人員的專業(yè)技能水平和工作表現(xiàn)，向經(jīng)理提出考核意見。配合供電局、自來水公司、煤氣公司、有線電視、網(wǎng)絡(luò)公司等有關(guān)市政部門進行本小區(qū)設(shè)施維修、檢查、保養(yǎng)工作。晦月配合供電部門人員抄取本小區(qū)所有電表數(shù)據(jù)，呈報主任。完成經(jīng)理交待的其它各項工作。1.8安全主任崗位職責(zé)安全主任是在管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)本小區(qū)安全管理工作的落實與監(jiān)督實施。其具體職責(zé)如下：負責(zé)安全工作的現(xiàn)場管理。負責(zé)安全工作各類質(zhì)量記錄的整理歸檔。負責(zé)計劃并落實安全員軍事訓(xùn)練及每月一次的考核，從而不斷提高安全員的身體素質(zhì)，增強安全班的凝聚力與戰(zhàn)斗力。負責(zé)計劃并落實安全員日常培訓(xùn)工作（每月不少于一次），有計劃、有步驟地帶領(lǐng)安全員學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識、法律常識、公司各項管理制度等，以樹立法制觀念，提高業(yè)務(wù)水平。負責(zé)每季度的理論考核，以有效地監(jiān)督安全員工作狀態(tài)。每月30日前將安全員的考勤表及月考核評分表報主任。負責(zé)每周一次檢查安全班的內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，并于每月底根據(jù)日常檢查結(jié)果予以通報。/38不定期檢查各安全班工作情況，各項管理制度落實情況，安全防范、消防情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并報告管理處主任。根據(jù)上級部門安排，具體落實夜間查崗計劃，并將查崗結(jié)果予以上報。教育員工增收節(jié)支，樹立經(jīng)營管理觀念，努力為管理處創(chuàng)收。完成經(jīng)理交辦的其它工作。1.9清潔綠化主任崗位職責(zé)清潔綠化主任在管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)本小區(qū)清潔及綠化工作，其主要職責(zé)如下：負責(zé)本小區(qū)的保潔工作組織、落實和巡查工作，每天抽查樓道及外圍責(zé)任區(qū)2次以上，并確保每天至少一次以上及時公正地予以記錄。負責(zé)保潔班內(nèi)務(wù)管理工作的安排與檢查，督促值日人員搞好宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，并對違章現(xiàn)象予以處理。負責(zé)保潔工具、材料的申請、領(lǐng)用及監(jiān)督使用，并教育員工增收節(jié)支，樹立良好的敬業(yè)、樂業(yè)精神。每周召開一次班組例會，檢討工作中存在的不足，發(fā)揚優(yōu)點。負責(zé)新員工的入職引導(dǎo)及負責(zé)新員工按公司有關(guān)規(guī)定辦理各類手續(xù)的督促工作。每月底對保潔員進行考評，并將考核結(jié)果反饋被考核人，以利于其及時改進。負責(zé)對離、辭職保潔員所上交的工作服、工作牌、《員工手冊》等物品的檢查工作，發(fā)現(xiàn)短缺或損壞應(yīng)及時上報，并將保潔員所上交物品交倉管員保管，按規(guī)定辦理物資入庫手續(xù)。帶領(lǐng)保潔科完成管理處安排的各項臨時任務(wù)。1.10資料員崗位職責(zé)資料員在行政主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，主要負責(zé)管理處各類文件及資料的收集、建檔和保管工作，其主要職責(zé)如下：1.10.1嚴格依據(jù)管理處文檔管理制度，開展各類資料的管理工作。/38制定科學(xué)的分類編碼，對資料、檔案進行詳細、系統(tǒng)分類，科學(xué)保存負責(zé)收集各類管理檔案資料，確保各類檔案資料的全面性、系統(tǒng)性和時效性。負責(zé)外來文件的收集、歸檔工作。嚴格執(zhí)行大廈檔案使用、查詢制度，保管好業(yè)主資料和管理處迎檢資料、行政文檔、大廈房屋本體建設(shè)檔案等檔案資料，未經(jīng)許可不得外借。負責(zé)管理處圖書的編目及保管工作，對外借圖書及時作好登記，并在規(guī)定時間向借閱人索還。完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。1.11倉管員崗位職責(zé)倉管員在部門主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)管理處倉庫日常材料、工具、用品及零星物資的入庫、保管及發(fā)放等管理工作。其主要職責(zé)如下：每次收發(fā)物資手續(xù)必須清楚無誤，并及時做好帳物登記工作。每周清理、整頓、清潔倉庫一次，并做好防盜工作。負責(zé)管理處固定資產(chǎn)盤點表、資產(chǎn)審核單的登記及審核工作。每月20日協(xié)助行政主管對管理處固定資產(chǎn)進行核查登記，確保公司財產(chǎn)無損失。每月25—26日對倉庫物資進行盤點，并將準確無誤之《倉庫盤點表》報送維修部經(jīng)理。1.11.海月27日前統(tǒng)計上月各類材料費用之明細報維修部經(jīng)理審閱。每月28?29日對下月所需日常維修、清潔用具進行匯總，同時結(jié)合倉庫實際庫存情況做好物資申請，并于30日前將《物品采購申請表》報部門負責(zé)人審批。每月必須對機械類工具至少進行保養(yǎng)一次。負責(zé)公司發(fā)放的辦公用品、宣傳物資等保管和領(lǐng)用工作，須做到收發(fā)手續(xù)準確無誤，當(dāng)庫存數(shù)量有限時，要書面報告公司總辦予以及時補充，帳目要隨時接受檢查。38嚴格執(zhí)行和完善物資的領(lǐng)（借）用手續(xù)，確保指定人員憑單領(lǐng)（借）用物資，并按時完好歸還。所歸還物資如有損壞，應(yīng)視其損壞程度，提出處理意見報行政主管批準后執(zhí)行。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。1.12安全員崗位職責(zé)安全員在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,負責(zé)廣場的正常防衛(wèi)、防范工作。服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，忠于職守。廉潔奉公、遵紀守法。檢查本小區(qū)防火、防盜等安全措施的落實，保衛(wèi)大廈客戶的安全，做好防火、防盜的預(yù)防工作，發(fā)現(xiàn)隱患及處理。定時對本小區(qū)執(zhí)行巡邏任務(wù)，嚴格交接班手續(xù)保證每天24小時有人值班，做好值班記錄和交接班記錄。熟悉樓宇情況，按時開關(guān)公共照明路燈，學(xué)會使用消防器材，懂得一些救護知識，提高業(yè)務(wù)水平，發(fā)生應(yīng)急事態(tài)，及時處理并上報公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門。做好現(xiàn)場保護工作，積極配合有關(guān)部門進行搶救工作和處理善后。講究文明禮貌待人，耐心說服客戶遵守各種規(guī)定，并對不遵守有關(guān)規(guī)定的人進行適當(dāng)?shù)奶幚?。維持本小區(qū)的正常秩序，完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作1.13車管員崗位職責(zé)車場管理員在安全班長領(lǐng)導(dǎo)下，開展維護大廈交通管理秩序和進出車輛秩序，負責(zé)停車場內(nèi)的車輛保管，為業(yè)主（用戶）提供一個安全寧靜的居住環(huán)境，其職責(zé)如下：正確、及時地指揮車輛進出，保持通道暢通。檢查、保持車場設(shè)施及交通標識完好。對駛?cè)胲囕v進行外表檢查，并查看車輛內(nèi)存放物資和車門關(guān)閉情況，發(fā)現(xiàn)可疑或有安全漏洞及時處理和報告，并做好記錄。隨時向崗?fù)ね▓筌囄?、車輛出場的情況。禁止非機動車輛泊在停車場。38不能擅作主張，占用固定車位。對要駛離停車場的車輛進行監(jiān)督，嚴防撞車發(fā)生。正確操作出入道閘，發(fā)現(xiàn)異常情況通知中控室或主管以上人員處理，并記錄。妥善處理緊急事件，正確保護顧客和自身權(quán)益不受侵犯。及時收集、匯報顧客的意見和建議。嚴格遵守交接班制度，做好交接班記錄。努力提高業(yè)務(wù)水平，協(xié)助班長做好工作。1.14安全督察員崗位職責(zé)安全督察員在安全班長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)廣場重點區(qū)域的安全巡邏，保護客戶的生命、財產(chǎn)安全，其職責(zé)如下：必須勤走、勤查、勤問，靈活機智，按照巡邏路線、方向、巡查點進行巡邏，并按規(guī)定在各巡邏點上打點，發(fā)現(xiàn)可疑情況及人員立即盤查，并及時同中控室和其他崗位聯(lián)系，作出相應(yīng)處理。檢查廣場區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、消防設(shè)施的完好和衛(wèi)生狀況，發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象及時報中控室處理并記錄。對裝修進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違章作業(yè)及時處理或報告班長。妥善處理緊急突發(fā)事件，正確保護顧客和自身權(quán)益不受侵犯。嚴格遵守交接班制度，做好交接班記錄。努力提高業(yè)務(wù)水平，協(xié)助班長做好工作，確保廣場的安全。1.15中控室值班員崗位職責(zé)中控室值班員在安全主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)中心的日常工作的開展，具體職責(zé)如下：接班人員必須提前10分鐘到中控室，檢查中控室設(shè)施情況、鑰匙柜、質(zhì)量記錄等。認真檢查填寫的交接班記錄、設(shè)備維護記錄，交班人員必須詳細列明本班未完成事件記錄。注意收聽電臺廣播，記錄天氣情況及公共預(yù)警信息。綜合分析信息，及時調(diào)配、組織相關(guān)部門進行處理。38熱情、細致接受顧客意見、建議及投訴，及時恰當(dāng)?shù)匕才?、處理、匯報、跟蹤，并做記錄。及時準確傳達公司各管理處與公司之間的信息。充分利用中控室的監(jiān)控、通訊等安全防范設(shè)施，密切留意出入本小區(qū)車輛、人員、物資等情況，對可能發(fā)生的異常情況迅速安排人員處理并匯報。詳細記錄鑰匙領(lǐng)用情況。嚴格控制與工作無關(guān)的人員在中心逗留，進出中心人員要隨手關(guān)門。果斷、鎮(zhèn)定、靈活地指揮控制各類緊急事件，及時匯報并記錄。中控室值班員因需要離開中控室，頂班人員須由主管指定能勝任中控室工作的人員擔(dān)任。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。1.16綠化員崗位職責(zé)綠化員在保潔主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)本小區(qū)日常綠化養(yǎng)護，為業(yè)主創(chuàng)造并保持宜人的環(huán)境，其職責(zé)職下：熟悉所管轄范圍內(nèi)的綠化布局，苗木的品種、數(shù)量。熟悉花木的名稱、種植季節(jié)、生長特點和培植管理。對遭受意外損壞或生長弱的苗木要及時修補、扶植并更新，對病蟲害即時進行消殺。熟悉園林工具的使用和簡單的維修養(yǎng)護。經(jīng)常巡視綠化地，制止踐踏草地、清倒垃圾或在樹干上曬衣物等行為。對缺土、缺肥、缺水、有病蟲害植物要及時培土、施肥、除病蟲害及除草工作，保持植物生長茂盛。對造型樹木、花蘺、花球、花叢要及時修剪，保持良好的造型。發(fā)現(xiàn)枯枝敗葉要及時予以剪除，發(fā)現(xiàn)老化植株要及時更新復(fù)原。每天早晚清理一次綠化帶上雜物，保持環(huán)境整潔。學(xué)習(xí)科學(xué)養(yǎng)護方法和園藝栽培技巧，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。完成保潔主管交辦的其他工作。381.17清潔員崗位職責(zé)樓內(nèi)）清潔員在清潔主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)本小區(qū)樓內(nèi)的公用設(shè)施的保潔工作。其職責(zé)如下：每日負責(zé)對樓道清掃、拖洗保潔。每日負責(zé)對樓內(nèi)信箱、標牌、墻面、地面等共用部位進行保潔工作，并不斷巡視以保持干凈整潔。海日負責(zé)對天面、轉(zhuǎn)換層進行清掃，每周沖洗一次。侮周需對樓內(nèi)消防箱、防火門、窗、公共通道之外露管道等設(shè)施進行保潔工作，以保持干凈整潔。海周對消防通道地面拖洗一次，以保持整潔。每月需對走道燈罩進行清潔工作，以保持干凈整潔。每次使用完保潔工具、器具后應(yīng)清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點，并及時補充或申領(lǐng)保潔工具、器具。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)蚊蟲、鼠害現(xiàn)象及時上報并協(xié)助相關(guān)人員進行消殺，確保無“四害”對樓內(nèi)來訪人員之可疑情況，及時與當(dāng)值保安人員聯(lián)系。對樓內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施等損壞情況及時上報保潔班長。完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。1.18清潔員崗位職責(zé)樓內(nèi)）樓外清潔員在清潔主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)樓外責(zé)任區(qū)域的保潔工作。其職責(zé)如下：每日負責(zé)對生活垃圾進行收集、清運工作。每日對沙井、明溝進行一次清理，以保證排水暢通。每日負責(zé)對地下車庫進行清掃，清除雜物。每周需對車棚（車場）地面、公共場所、圍（護）攔、摩托車及自行車防盜架、路燈柱等設(shè)施進行清洗工作。海月需對路燈罩等進行一次全面的清潔。每月需對豎井、井道、溝渠全面清洗一次，定期進行消殺。38保潔工具、器具每次使用完后要清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點，并及時補充、申領(lǐng)。維護責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻、制止不衛(wèi)生、不文明的行為。完成保潔主管交辦的其他工作。1.19機電運行工崗位職責(zé)機電運行工在機電主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)高低壓配電的運行維修保養(yǎng)工作，其職責(zé)如下：嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度。努力學(xué)技術(shù)，熟練掌握本小區(qū)供電方式、狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作。做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。做好防范工作，確保安全運行。定期巡視電氣設(shè)備，密切監(jiān)視儀表的工作情況，準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。負責(zé)與供電部門的業(yè)務(wù)聯(lián)系，對停、送電做好記錄并及時通知住戶。發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。事故未排除不能進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作。一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。參加公共設(shè)施的維修工作。做好設(shè)備房和值班室的清潔衛(wèi)生工作。完成上級交辦的其他工作。1.20機電維修工崗位職責(zé)機電維修工在機電主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)公共設(shè)備的維修、保養(yǎng)和客戶室內(nèi)的委托維修、安裝工作，其職責(zé)如下：嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度，服從機電主管的工作安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地承擔(dān)其它工程任務(wù)。發(fā)現(xiàn)問題，及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報，并迅速抵達現(xiàn)場處理。按時按質(zhì)按量地完成電氣設(shè)備的維修，保養(yǎng)工作。38認真負責(zé)維修工作，并在接單20分鐘內(nèi)到達維修目的地，維修完畢，待業(yè)主驗收滿意后在維修單上簽字認可。嚴格執(zhí)行維修制度，在對客戶進行有償服務(wù)的維修任務(wù)時，嚴格按照收費標準收費，禁止收受業(yè)主的紅包、禮品等。負責(zé)配合客戶辦理入住時的房屋驗收工作。完成上級交辦的其他工作。1.21維修部電梯運行工崗位職責(zé)熟悉本小區(qū)內(nèi)電梯的構(gòu)造、分布性能和使用方法。嚴格遵守電梯安全操作管理規(guī)程。保證電梯正常、安全運行。1.21.海天對電梯機房的設(shè)備、溫度、通風(fēng)狀況等巡視檢查一遍，及時發(fā)現(xiàn)和排除各種不正?，F(xiàn)象。保持轎箱與廳門的清潔衛(wèi)生，保持門系統(tǒng)的正常開合。電梯運行中出現(xiàn)突然幫障，應(yīng)首先救援出被困客，及時報告有關(guān)人員進行維修。每天對電梯進行例行檢查，觀察電梯運行時有無震蕩、摩擦聲，底坑有無積水，井道、底坑、轎箱內(nèi)的照明、求救警鈴、風(fēng)扇和通訊電話是否正常等，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。嚴格遵守電梯值班制度、交接班制度和機電設(shè)備巡視檢查制度。完成上級交辦的其他任務(wù)。1.22義務(wù)消防員崗位職責(zé)管理處員工都是義務(wù)消防員，安全員為義務(wù)消防隊骨干，必須履行消防員職責(zé)。認真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識，掌握各種消防器材操作技術(shù)及使用方法。積極做好防火防范宣傳教育工作，深入住戶開展安全檢查，做到及時發(fā)現(xiàn)、及時整改、及時報告。做好消防器材、設(shè)備的檢查，保證設(shè)備處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)生火警，可以及時投入使用。凡屬管理處員工，一旦發(fā)生火警事故，不論上下班，都必須38投入現(xiàn)場搶救工作，不得借故逃避。發(fā)生火警事故，必須采取緊急應(yīng)急措施。報告公司領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)部門、消防大隊，火警電話“119”。組織人員搶救險情，并注意了解起火原因，采取適當(dāng)措施力爭把火災(zāi)撲滅。做好妥善安排，組織群眾撤離危險地區(qū)。故好安全保衛(wèi)工作，嚴防壞人混水摸魚及搞破壞活動。5協(xié)助有關(guān)部門做好善后工作，查原因、查損失及安置工作。管理運作制度1.2環(huán)境/職業(yè)安全管理方案3.3ISO90/ISO141/OHS181管理體系文件員工培訓(xùn)制度1.0目的通過培訓(xùn)提高員工的業(yè)務(wù)知識、專業(yè)技能和工作效率，使之符合其崗位任職要求及公司發(fā)展需要。2.0適用范圍適用于公司全體員工的培訓(xùn)管理。3.0職責(zé)3.1總經(jīng)理負責(zé)批準年度《培訓(xùn)計劃》。3.2管理部負責(zé)公司年度《培訓(xùn)計劃》的編制和監(jiān)督實施工作；負責(zé)組織新員工入職培訓(xùn)、部門經(jīng)理在職培訓(xùn)、特殊工作人員培訓(xùn)、外送培訓(xùn)和升任主管級以上人員的培訓(xùn)和考核，并保存培訓(xùn)及考核記錄。3.3部門經(jīng)理及管理處經(jīng)理根據(jù)實際工作需要，每年年底編制《培訓(xùn)需求計劃》，并根據(jù)公司年度《培訓(xùn)計劃》的要求，制定本部門相應(yīng)的培訓(xùn)計劃，監(jiān)督38所屬人員的崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、調(diào)職培訓(xùn)和普通員工升任主管級以下人員的培訓(xùn)和考核，確定培訓(xùn)負責(zé)人。3.4培訓(xùn)負責(zé)人負責(zé)對各項培訓(xùn)計劃的制定和組織實施；明確培訓(xùn)的必要性和目的；安排授課人員，必要時參加講課；準備必要的教材，安排培訓(xùn)場所及教具；排列培訓(xùn)課程表；整理保管培訓(xùn)及考核記錄；并負責(zé)培訓(xùn)后效果及內(nèi)容的評估。3.5品質(zhì)部協(xié)助管理部有關(guān)質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系培訓(xùn)的組織工作。4.0工作程序4.1總則管理部于每年十二月根據(jù)各部室、管理處上報的《培訓(xùn)需求計劃》及公司業(yè)務(wù)需要制定公司年度《培訓(xùn)計劃》報總經(jīng)理批準。年度的《培訓(xùn)計劃》內(nèi)容應(yīng)包括：培訓(xùn)項目培訓(xùn)目的培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間培訓(xùn)對象f培訓(xùn)方式（集中授課、案例分析、現(xiàn)場示范、團體活動、外送培訓(xùn)、自修等）甘.考核方式（現(xiàn)場操作、筆試、試、提交報告等）各部門參照管理部制定的公司年度《培訓(xùn)計劃》，結(jié)合本部門實際情況，制定本部門年度的《培訓(xùn)計劃》。各管理處負責(zé)建立所屬員工的《員工培訓(xùn)檔案》，公司本部的《員工培訓(xùn)檔案》由管理部負責(zé)建立，并妥善保管。4.2培訓(xùn)授課人采用外請內(nèi)聘方式，但必須是具有相應(yīng)資格和經(jīng)歷的專業(yè)教師或管理人員，專業(yè)技術(shù)人員。對公司內(nèi)聘人員，所在部門應(yīng)予以支持，被聘人員應(yīng)服從安排。384.3崗前培訓(xùn)入職引導(dǎo)新員工在上崗前，由所在部門經(jīng)理/管理處主任為其安排入職引導(dǎo)人（一般為崗位直屬上級），引導(dǎo)新員工熟悉工作環(huán)境，了解工作范圍、崗位職責(zé)、公司規(guī)章等，入職引導(dǎo)人盡快引導(dǎo)新員工進入工作角色，對新員工入職情況進行跟蹤檢查。引導(dǎo)時間至該員工參加公司新員工入職培訓(xùn)，且考核成績合格。入職引導(dǎo)人有責(zé)任向部門經(jīng)理/管理處主任隨時報告新員工工作情況?？商岢鲅娱L或縮短入職引導(dǎo)時間及聘用意見。新員工轉(zhuǎn)正時所填寫的《新員工熟悉部門情況練習(xí)》由入職引導(dǎo)人進行評估。新員工如發(fā)現(xiàn)入職引導(dǎo)人不予答疑解惑，引導(dǎo)態(tài)度怠慢者，可向部門經(jīng)理、管理處主任/管理部提出申訴。如因入職引導(dǎo)人失職而產(chǎn)生新員工工作失誤，將追究入職引導(dǎo)人責(zé)任。4.4入職培訓(xùn)新員工在試用一個月后，須參加由管理部組織的入職培訓(xùn)，入職培訓(xùn)時間安排將由管理部視各部門新員工人數(shù)而定，一般為每兩個月安排一次。入職培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括：公司概況、管理構(gòu)架及經(jīng)營理念介紹公司人事行政管理規(guī)章制度職業(yè)道德規(guī)范、員工守則物業(yè)管理基礎(chǔ)知識質(zhì)量/職業(yè)安全衛(wèi)生/環(huán)境管理體系基礎(chǔ)課程、公司質(zhì)量/職業(yè)安全衛(wèi)生/環(huán)境管理體系介紹匚安全教育、消防知識及急救常識g.公司管轄小區(qū)/大廈參觀入職培訓(xùn)考核一般以筆試閉卷方式進行，由管理部負責(zé)?？己私Y(jié)果分“合格”與“不合格”兩種。循理部負責(zé)對每次新員工入職培訓(xùn)的效果跟查及意見征詢工作，對于合理化建議及時采納，以不斷改進培訓(xùn)工作質(zhì)量。384.5在職培訓(xùn)部門經(jīng)理及管理處主任在職培訓(xùn)由管理部負責(zé)組織安排部門經(jīng)理及管理處主任每半年參加一次崗位在職培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容包括：企業(yè)管理知識人事管理技巧公共關(guān)系學(xué)財務(wù)管理知識相關(guān)電腦知識物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)其他適應(yīng)公司發(fā)展所必須的知識部門經(jīng)理及管理處主任在職培訓(xùn)后須安排考核，考核方式由總經(jīng)理決定?？己私Y(jié)果分“合格”和“不合格”二種。部門經(jīng)理及管理處經(jīng)理在職培訓(xùn)及考核記錄由管理部妥善保存至少三年。管理及維修人員在職培訓(xùn)此項培訓(xùn)主要由所在管理處按照年度《培訓(xùn)計劃》組織進行。管理部可根據(jù)公司發(fā)展需要組織安排崗位在職人員強化培訓(xùn)，培訓(xùn)計劃報總經(jīng)理審批后實施。培訓(xùn)內(nèi)容包括：質(zhì)量/職業(yè)安全衛(wèi)生/環(huán)境管理管理體系文件及公司管理規(guī)章制度；相關(guān)專業(yè)知識及技能；管理藝術(shù)；溝通技巧；物業(yè)管理相關(guān)知識；管理及技術(shù)人員的部門內(nèi)在職培訓(xùn)考核至少每半年一次，考核結(jié)果分“合格”和“不合格”兩種，考核不合格者給予一次補考機會，如獲兩次“不合38格”成績，所在部門經(jīng)理或管理處主任有權(quán)對該人員作出處理。管理及技術(shù)人員的在職培訓(xùn)及考核記錄由組織培訓(xùn)的部門妥善保存。班長在職培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容包括：管理技巧；專業(yè)知識及技能；質(zhì)量/職業(yè)安全衛(wèi)生/環(huán)境管理體系文件；如何檢查、督促員工工作；內(nèi)務(wù)管理；f質(zhì)量意識及服務(wù)意識的培養(yǎng)；班長在職培訓(xùn)由所在部門按照年度《培訓(xùn)計劃》進行一次，管理部可根據(jù)公司發(fā)展需要組織安排技能強化培訓(xùn)，培訓(xùn)計劃報總經(jīng)理審批后實施。考核結(jié)果處理辦法及培訓(xùn)考核記錄保存同4.5.1.34.5.2.4普通員工在職培訓(xùn)4.5.4.培訓(xùn)內(nèi)容包括：相關(guān)質(zhì)量/環(huán)境/安全體系文件及公司管理規(guī)章制度；專業(yè)知識及技能；工作技巧及應(yīng)急措施；消防安全知識；職業(yè)安全衛(wèi)生知識；匚敬業(yè)樂業(yè)教育；普通員工在職培訓(xùn)由所在部門按照年度《培訓(xùn)計劃》組織進行。普通員工在職培訓(xùn)考核至少半年一次，考核不合格者，由所在部門經(jīng)理或管理處主任安排再次培訓(xùn)或做出其他處理。4.6升職培訓(xùn)此培訓(xùn)適用于工作表現(xiàn)良好，工作能力較強，擬提升到更高一級職位的員工。員工能否得到升職，應(yīng)視該員工之專業(yè)知識技能及管理水平等方面與該職位是否適應(yīng)。38管理部負責(zé)組織安排普通員工升任主管/部門經(jīng)理及和主管升任部門經(jīng)理及以上職位的培訓(xùn)。各部門負責(zé)組織安排普通員工升任班長級職位的培訓(xùn)。升職培訓(xùn)內(nèi)容包括：擬晉升職務(wù)的職責(zé)及權(quán)限擬提升職位的專業(yè)知識及技能管理技巧擬晉升人員經(jīng)過培訓(xùn)學(xué)習(xí)后需參加升職考核，考核結(jié)果分“合格”和“不合格”兩種，合格者方可予以升職。由管理部負責(zé)的升職培訓(xùn)考核結(jié)果須及時報經(jīng)理部。4.7特殊關(guān)鍵）工作人員培訓(xùn)特殊關(guān)鍵）崗位的員工必須接受相應(yīng)的特殊工種培訓(xùn)、安全操作規(guī)程訓(xùn)練。特殊工作崗位包括：內(nèi)部質(zhì)量審核員車輛管理員、電工、焊工、電梯工、水箱清洗人員及泳池救生員等。從事特殊及關(guān)鍵工作崗位員工未取得崗位資格證書不得正式上崗操作。4.7.3由管理部負責(zé)監(jiān)督核實崗位證書的有效期，對不符合崗位任職要求的人員，需安排相應(yīng)培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)果報經(jīng)理部備案。4.8外送培訓(xùn)由管理部根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要組織有關(guān)人員外送培訓(xùn)，受訓(xùn)人員須獲得有關(guān)培訓(xùn)結(jié)業(yè)證書或提交受訓(xùn)報告報總經(jīng)理審閱。4.9當(dāng)質(zhì)量計劃有要求時，管理部應(yīng)根據(jù)質(zhì)量計劃要求安排培訓(xùn)。4.10當(dāng)體系文件發(fā)布或修改后重新發(fā)布時，各部門培訓(xùn)負責(zé)人應(yīng)安排相關(guān)人員及時進行培訓(xùn)，以確保工作行為在受控狀態(tài)下進行。4.11培訓(xùn)效果評估各組織培訓(xùn)部門應(yīng)定期開展培訓(xùn)效果跟查及意見征詢活動，每期培訓(xùn)后開展意見征詢活動，意見征詢率為參加培訓(xùn)人員總?cè)藬?shù)的20%?30%，并填38寫《培訓(xùn)意見征詢表》；三個月后，應(yīng)跟蹤檢查受培訓(xùn)人的工作績效，效果跟查率為參加培訓(xùn)人員總?cè)藬?shù)的20%?30%，做好記錄填寫《培訓(xùn)效果跟查表》。培訓(xùn)效果評估也可通過對各類人員的年度業(yè)績評估進行檢驗，以便改進新一年度的培訓(xùn)工作。4.12監(jiān)督執(zhí)行由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行。5.0相關(guān)文件5.1《部門崗位設(shè)置及職責(zé)規(guī)定》(ZHX-TP-08-GL-01)5.2《管理處崗位設(shè)置及職責(zé)規(guī)定》(ZHX-TP-08-GL-02)5.3《各類員工考核及獎懲辦法》(ZHX-TP-08-GL-03)6.0質(zhì)量記錄6.1《新員工熟悉部門情況練習(xí)》(ZHX-TP-08-1/A)6.2《培訓(xùn)意見征詢表》(ZHX-TP-08-2/A)6.3《崗位證書登記表》(ZHX-TP-08-3/A)6.4《培訓(xùn)計劃》(ZHX-TP-08-5/A)6.5《員工培訓(xùn)檔案》(ZHX-TP-08-4/B)6.6《培訓(xùn)需求計劃表》(ZHX-TP-08-6/A)6.7《會議/培訓(xùn)簽到表》(ZHX-TP-06-1/A)6.8《考核情況登記表》(ZHX-TP-08-7/A)6.9《培訓(xùn)效果跟查表》(ZHX-TP-08-8/A)員工考核制度1.0目的檢查員工工作效績，充分調(diào)動員工工作積極性、主動性，加強員工的組織紀律性，提高員工的競爭意識、工作效率。2.0適用范圍適用于在公司服務(wù)滿一個月以上的員工(副總經(jīng)理考核辦法按**公司要求進38行）。3.0職責(zé)3.1部門經(jīng)理、管理處經(jīng)理由總經(jīng)理負責(zé)考核。3.2各類管理人員及維修人員由各部門經(jīng)理、管理處主任負責(zé)考核，報總經(jīng)理審核最后得分。3.3普通員工（包括安全員、廚工、清潔工及綠化工）由班長或主管負責(zé)考核，管理處經(jīng)理審核最后得分，報經(jīng)理部備案。4.0工作程序4.1每月工作業(yè)績考核成績直接與每月浮動工資掛勾，并作為晉升和年度考評的重要依據(jù)。部門經(jīng)理考核：主要考核質(zhì)量管理體系貫徹情況；員工培訓(xùn)效果；事業(yè)心、責(zé)任感；工作成績；領(lǐng)導(dǎo)能力；成本意識等。管理處經(jīng)理考核：評分考核管轄區(qū)域內(nèi)安全、設(shè)備維護保養(yǎng)、清潔綠化管理情況、員工培訓(xùn)效果、質(zhì)量管理體系貫徹情況、成本意識、事業(yè)心、責(zé)任感和領(lǐng)導(dǎo)能力等。管理人員考核：主要考核體系文件執(zhí)行情況；組織紀律性；工作效率；任務(wù)完成情況；工作態(tài)度；協(xié)調(diào)能力等。管理處專業(yè)技術(shù)人員考核：主要考核體系文件執(zhí)行情況；組織紀律性；對業(yè)務(wù)的熟悉情況；設(shè)備及公共設(shè)施保養(yǎng)維修情況；工作完成情況；儀容儀表等。普通員工考核：主要考核儀容儀表；考勤紀律；工作態(tài)度；服務(wù)水準和操作規(guī)程等。4.2年度工作業(yè)績考核年度考核由經(jīng)理部負責(zé)組織考評小組，制定考核計劃，報主管副總經(jīng)理審批后執(zhí)行。4.3獎懲辦法凡符合下列條件之一者，將酌情給予嘉獎、晉升或獎勵。對改革小區(qū)物業(yè)管理，提高服務(wù)質(zhì)量有重大貢獻者。38在服務(wù)工作中，創(chuàng)造優(yōu)異成績，屢受顧客表揚者。C.發(fā)現(xiàn)事故苗頭，及時采取措施，防止重大事故發(fā)生者。檢舉、揭發(fā)損害公司利益或違規(guī)行為，抵制歪風(fēng)邪氣事跡突出者。嚴格控制開支，節(jié)約費用能源有顯著成效者。懲罰方法凡有下列過失之一者，將受到批評、警告及罰款等處分。儀容不整，上班時不穿整潔之工作制服或服裝，不按規(guī)定位置佩帶工作證。不使用指定之員工通道或搭乘客用電梯。遲到早退或上、下班不簽到。當(dāng)值時間擅離崗位、閑逛、干私活、收聽（看）廣播、錄音、電視。當(dāng)值時間吃東西，用公司電話辦私人事情。當(dāng)值時間在指定以外的場所用膳。下班后穿工作服上街、外出探親訪友或無故在小區(qū)內(nèi)逗留。高聲喧嘩或發(fā)出不必要之聲浪。1工作散漫，粗心大意。j因疏忽、不小心損壞公司或顧客的財物，罰款一至十倍處理，情節(jié)嚴重者直至除名處理。k.違反程序管理文件操作要求。凡有下列過失之一者，將視情節(jié)輕重給予降職、降薪、記過、勸退或辭退處理。當(dāng)值時間睡覺。擅離工作崗位，經(jīng)常遲到、早退或委托他人、代他人簽到。蓄意破壞、損壞、浪費、偷竊公物或顧客之物品。對顧客不禮貌，與顧客爭辯。吵鬧、粗言穢語，違反公共場所秩序，擾亂小區(qū)安寧。匚未經(jīng)客人允許擅自進入顧客房間。g.進行管理處不允許的活動或變相賭博。38h.未經(jīng)批準，私自配制顧客或管理處鎖匙。i涂改、假造單據(jù)、證明及各類質(zhì)量記錄、拾遺不報。j不服從上級領(lǐng)導(dǎo)之正確命令。k.搬弄是非、誹謗他人、影響團結(jié)、影響聲譽。l違反體系文件操作規(guī)程，隱瞞工作過失，造成事故損失。m.服務(wù)態(tài)度差，遭到業(yè)主合理投訴。o.不盡忠職守，發(fā)現(xiàn)事故不及時向領(lǐng)導(dǎo)報告。P.發(fā)生緊急情況時不參與救護或逃離現(xiàn)場。q.未經(jīng)總經(jīng)理批準，私自復(fù)印或向外傳播體系文件。凡有以下過失之一者，作即時除名或開除處理。貪污、盜竊、索賄、受賄、行賄。侮辱、謾罵、恐嚇、威脅他人、與顧客吵架。向顧客索取小費、物品、或其他報酬。道德敗壞，亂搞男女關(guān)系。傳播淫穢書刊、錄像或使用毒品、麻醉劑或興奮劑。酗酒、賭博或打架，惡意破壞公物或顧客物品。未以批準私自外出兼職或利用病休另謀職業(yè)。利用職權(quán)營私舞弊、謀取私利、假公濟私。i玩忽職守，違反操作規(guī)程，造成嚴重后果。j經(jīng)常違反管理規(guī)定，屢教不改。k.連續(xù)曠工兩天或一個月內(nèi)累計曠工兩次。由于工作失職使顧客財產(chǎn)、公司財產(chǎn)受到嚴重損失。處罰分頭警告、書面警告（《過失通知書》）、最后警告（《警告通知書》）及即時除名或開除。在最后警告后，該員工再一次違反公司有關(guān)規(guī)定或該員工犯有嚴重錯誤，便會受到即時除名或開除處分。即時除名或開除可在全無提前通知情況下而且不給予任何補償。4.4各類人員考核標準38管理中心經(jīng)理月考核評分標準:序號考核項目一安全（15分）消防檢查、監(jiān)督及時，未發(fā)生事故。（10分）治安秩序良好，未發(fā)生責(zé)任案件。（2分）安全措施落實，未發(fā)生傷亡事故。（2分）認真開展安全宣傳工作。（1分）二管理收入與成本（10分）管理費收繳率98%。（8分）設(shè)備用水電量、材料費不超過預(yù)算。（2分）三設(shè)備與維護保養(yǎng)（25分）各項工作分工定人，按規(guī)定檢查，記錄完整。（5分）設(shè)備安全良好運行，無故障停機。（4分）設(shè)備保養(yǎng)計劃能按時完成。（4分）設(shè)備外觀整潔，無明灰及油污。（3分）設(shè)備機房地面整潔無污跡及蛛網(wǎng)。（3分）消防設(shè)備靈敏有效。（6分）四清潔綠化（5分）落實清潔衛(wèi)生規(guī)章制度，月檢達標。（4分）室內(nèi)外綠化達標。（1分）五文明服務(wù)（10分）員工服飾整齊，言語得體，方法得當(dāng)。（2分）有效投訴處理率1%。（6分）下屬越級投訴每月2次以下。（2分）六內(nèi)部管理與員工培訓(xùn)（15分）各類資料檔案建立管理、完整。（3分）內(nèi)部管理健全，分工明確。（4分）工作日記認真填寫。（3分）員工培訓(xùn)有計劃，實施得力，收效明顯。（5分）七事業(yè)心、責(zé)任感強，具有奉獻精神，時間觀念強，辦事效率高。（5分）善于與顧客溝通，正確處理顧客投訴。（5分）嚴格按照質(zhì)量管理體系文件要求開展各項工作。（5分）八2738九積極配合其他部門工作，顧全公司大局虛心接受善意的批評及建議。（5分）十總分1分管理中心管理人員月考核評分標準:序號考核項目分數(shù)一嚴格按照管理處各項管理規(guī)章制度、工作程序開展工作。10二按時、高質(zhì)量完成上級布置的各項任務(wù)和工作。10三不計個人得失，吃苦在前，享受在后，工作出色，在員工中直到表率作用。10四工作中善于開動腦筋，總是千方百計提高工作水平與工作效率。10五嚴格要求自己，從不缺勤或上班干與工作無關(guān)的事。10六善于與住戶溝通，善于處理各類矛盾，工作能力強。10七能夠配合其他部門的工作。10八勤儉節(jié)約，不鋪張浪費。10九關(guān)心下屬員工的工作與生活。10十善于領(lǐng)導(dǎo)下屬開展工作，各項工作完成情況好。10滿分1管理中心專業(yè)技術(shù)人員月考核評分標準:序號考評項目考評內(nèi)容扣分2838一著裝儀表（15分）1.衣衫不整，上班不穿工作服，每發(fā)現(xiàn)一次。12.上班未佩戴工作證，每發(fā)現(xiàn)一次。13.走路無精打采，頭發(fā)蓬松的，每發(fā)現(xiàn)一次。1二責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)備及公共配套設(shè)施的保養(yǎng)與維修（35分）1.設(shè)備運行故障停機，每出現(xiàn)一次。12.未能按計劃保養(yǎng)設(shè)備，每出現(xiàn)一次。13.設(shè)備機房地面有垃圾、灰塵、蜘蛛網(wǎng)，每發(fā)現(xiàn)一處。0.54.設(shè)備外觀有灰塵及油污，每發(fā)現(xiàn)一處。0.55.雨水井、污水井無蓋，每發(fā)現(xiàn)一次。16.樓梯間燈不亮或燈罩破損，每發(fā)現(xiàn)一處。0.57.室外路燈不亮或燈罩破損，每發(fā)現(xiàn)一盞。1三維修服務(wù)（35分）1.維修時服務(wù)態(tài)度差，業(yè)主每投訴一次。12.維修及時率達不到98%以上的，每出現(xiàn)一次。13.維修合格率達不到1%，每出現(xiàn)一次14.維修后每返工一次的。15.維修后不按收費標準收費的，每出現(xiàn)一次。1四管轄區(qū)域內(nèi)基本概況（15分）1.不了解種類房屋結(jié)構(gòu)特點，安全要求。32.不懂得公用配套設(shè)施種類以及使用要求。33.不熟悉地上地下管道走向、標高。3滿分138普通員工月考核評分標準（懲罰）：序項目扣分號懲罰5?101上班遲到、早退10分鐘以內(nèi)者；2上班抽煙、看報、寫信、聊天、吃零食、打私人電話者；3未經(jīng)允許上班會客、不參加培訓(xùn)、換班、替班者；4上班沒精神，影響形象者；5接受任務(wù)拖沓，出工不出力者；6違反體系文件操作要求者；7違反請銷假制度者，違反服裝管理規(guī)定和不戴工牌者；8背后議論他人，不利團結(jié)者；9在宿舍會客、留外人住宿、不按時就寢者；1其他。0懲罰11?201未使用文明語言，與顧客爭辯者；1工作不認真，出差錯或服務(wù)欠佳被投訴者；1上班喝酒、瞌睡、擅離工作崗位未造成損失者；2發(fā)現(xiàn)總是故意回避、不處理、不報告、不記錄者；1利用工作之便，泄私憤、損壞公物、浪費材料者；3公報私仇，以權(quán)壓人，以老欺新或處理問題不公平者；1非工作需要，私用機電設(shè)備、消防器材者；4其他。1516171838普通員工月考核評分標準（獎勵）:序項目加分號獎勵5?101工作積極主動、任勞任怨者；2培訓(xùn)認真刻苦、成績突出，能夠?qū)W以致用者；3做好傳、幫、帶工作者；4內(nèi)務(wù)始終保持良好，經(jīng)常幫助后進者；5工作中善于發(fā)現(xiàn)問題，并及時反映者；6勤儉節(jié)約，為部門節(jié)省開支者；7尊老愛幼，樂于助人者；8班余常協(xié)助管理工作者；9反映問題及時，起到防微杜漸作用者；1其他。0獎勵11?201警惕性高，抓獲小偷或亂發(fā)廣告者；1工作中經(jīng)常提出合理化建議并被采納者；1能夠解決問題，處理問題靈活者；2提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，屢受顧客受表揚者；1拾金不昧者；3出色完成上級交給的特殊任務(wù)者；1其他。4151617獎勵21?3038181920212223242526對提高服務(wù)質(zhì)量有重大貢獻者；在服務(wù)中創(chuàng)造優(yōu)異成績，屢受各界表揚者；修改質(zhì)量體系文件，經(jīng)實施確對公司管理有效者；提出合理化建議，經(jīng)實施有顯著成效者；保護公共財產(chǎn)安全，防止重大事故，搶險救災(zāi)成績顯著者;揭發(fā)損害顧客利益或違規(guī)行為，抵制歪風(fēng)邪氣事跡突出者;嚴格控制開支，節(jié)約能源、費用有顯著成效者；協(xié)助公安機關(guān)破獲重大案件、抓獲重大案犯者；其他。5.0監(jiān)督執(zhí)行員工如認為部門給予本人或其他員工的考核評分或獎懲不合理時，可保留個人意見并直接書面向管理者代表申訴，管理者代表須對員工的申訴進行查核，并作出最終決定。38消防管理操作規(guī)程1.0目的本程序明確了對本公司所承接的物業(yè)管理項目的消防管理實施控制的職責(zé)、方法和要求，以確保TCL大廈的消防設(shè)施安全使用，保證管轄區(qū)域內(nèi)客戶生命的財產(chǎn)安全。2.0適用范圍適用于公司所轄物業(yè)的消防工作及設(shè)施運行管理。3.0職責(zé)3.1公司總經(jīng)理負責(zé)組建消防組織機構(gòu)，并擔(dān)任指揮。3.2經(jīng)理部經(jīng)理為公司本部消防責(zé)任人，全面負責(zé)公司本部的消防工作。3.3管理處經(jīng)理為管轄物業(yè)消防責(zé)任人，對管轄物業(yè)消防工作全面負責(zé)。各部門、管理處設(shè)立義務(wù)消防隊，所有員工均為義務(wù)消防隊隊員。3.4機電主管負責(zé)對維修工工作進行檢查監(jiān)督；負責(zé)監(jiān)控設(shè)備、供水、供電系統(tǒng)、消防設(shè)備的管理、檢查和監(jiān)督。3.5維修工負責(zé)消防系統(tǒng)供水、供電系統(tǒng)、發(fā)電機組的維修、保養(yǎng)、清潔、運行、操作、監(jiān)控和記錄；負責(zé)監(jiān)控室的設(shè)備維修和保養(yǎng)。4.0工作程序4.1消防機構(gòu)的建立總經(jīng)理負責(zé)建立公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會，規(guī)定組織機構(gòu)及人員職責(zé)，并報上級主管部門。各部門/管理處防火責(zé)任人負責(zé)通知住宅、商鋪、寫字樓等用戶設(shè)立安全責(zé)任人和聯(lián)系人，并登記在《用戶安全責(zé)任人和聯(lián)系人名單》上面。經(jīng)理部將公司《質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會設(shè)置》的文件發(fā)放到公司各部門、管理處，并登記存檔。各部門、管理處確保所有員工了解公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會人員設(shè)置情況。循理委員會成員和用戶安全責(zé)任人和聯(lián)系人有變動時，經(jīng)理部應(yīng)及時將變動情況上報相關(guān)主管部門。384.2消防安全管理制度物業(yè)消防安全管理制度；重點崗位防火責(zé)任制；主任及消防管理人員崗位防火責(zé)任制；消防設(shè)施器材管理制度；業(yè)主用房或裝修消防程序；臨時動火作業(yè)安全規(guī)定；消防監(jiān)督檢查制度；滅火和疏散處理；直班員處理火警和火災(zāi)報告程序；4.3建筑消防設(shè)施的配備管理各部門、管理處根據(jù)國家和**市有關(guān)消防法規(guī)配備消防設(shè)施和設(shè)備。管理處維修班根據(jù)實際情況對主要消防設(shè)備設(shè)施，做文字或顏色的標識O消防設(shè)施、器材的日常檢查，由管理處負責(zé)按照《消防設(shè)備器材管理制度》的要求進行，并做好日常檢查記錄。消防水系統(tǒng)（含：水泵、加壓泵、管道、閥門、水噴淋、高位水箱等）的定期檢查、維修保養(yǎng)，由消防管理人員及技術(shù)人員按照《消防設(shè)備器材管理制度》的要求進行，并做好記錄。消防報警系統(tǒng)（含：煙、溫感報警；水流報警電信號）的定期檢查、維修保養(yǎng)，由管理處按《消防設(shè)備器材管理制度》的要求進行，并做好記錄。4.4教育培訓(xùn)管理管理處負責(zé)對住戶（用戶）進行消防安全宣傳教育。公司管理部負責(zé)制定內(nèi)部員工，專職、兼職消防人員的安全培訓(xùn)計劃,并負責(zé)組織實施。安全員的消防專業(yè)技能訓(xùn)練由管理處按照《安全員訓(xùn)練考核作業(yè)指導(dǎo)書》的要求進行。4.5消防監(jiān)督檢查管理38由管理處負責(zé)本轄區(qū)的日常消防管理檢查。由管理處負責(zé)向用戶提供室內(nèi)裝修消防審批程序。管理處負責(zé)整個轄區(qū)的消防監(jiān)督檢查，并做好檢查記錄。管理處負責(zé)配合市消防主管部門對室內(nèi)裝修進行審核及驗收。室內(nèi)裝修的審核及驗收批文的管理由管理處負責(zé)。定期的消防安全監(jiān)督檢查計劃由管理處負責(zé)制訂及實施，并做好實施記錄。動火作業(yè)的消防監(jiān)督，按照《動火作業(yè)管理制度》的要求進行。4.6消防隱患的整改對監(jiān)督檢查過程中發(fā)現(xiàn)的消防隱患，應(yīng)填寫《整改通知書》發(fā)放到受檢單位，限期整改，并跟蹤記錄整改結(jié)果。《整改通知書》中防火監(jiān)督檢查人應(yīng)提出整改意見，其內(nèi)容可以是：損壞消防設(shè)施，要求賠償損失并恢復(fù)；超負荷用電，要求限制警告罰款；明火作業(yè)未經(jīng)批準，要求停止違章行為；違章使用液化氣或違章更改液化氣管道；裝修使用易燃材料，要求立即停工并更換材料；f違章使用、搬運、貯存化學(xué)危險品；堵塞消防通道；其它不符合消防安全規(guī)定的行為。出