中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63課件

17十二月2022中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT13十二月2022中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告611.總體營銷策略利用項目優(yōu)勢，結(jié)合深港兩地的市場特色，總體上先啟動深圳區(qū)域戰(zhàn)場，利用地段+符號化的產(chǎn)品影響力借市場利好之勢以繭見蠶的方式引導(dǎo)市場銷售；再借深圳之銷勢頭以脈沖式策略進攻香港市場戰(zhàn)場，進一步銷售，以項目影響推進金地品牌。中原觀點：中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT1.總體營銷策略利用項目優(yōu)勢，結(jié)合深港兩地的市場特色，總體上2口岸符號符號HONGKONGSHENZHEN中端內(nèi)地投資客戶中端深港客戶中端香港投資客戶中端深港客戶高端香港投資客戶高端內(nèi)地投資客戶偶得偶得高端香港投資客戶高端深港客戶高端內(nèi)地投資客戶高端深港客戶周邊換房客戶1.總體營銷策略客戶細(xì)分主要部分中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT口岸符號符號HONGKONGSHENZHEN中端內(nèi)地投資客戶32.賣點整合第一個MIMA主題概念的國際潮流社區(qū)地段符號米埔國際自然濕地保護區(qū)景觀深圳首席口岸純國際品牌社區(qū)品牌聯(lián)合，純港社區(qū)交通/配套/品牌金地MIMA符號地段文化+精神口岸+區(qū)位最具投資價值的雙地鐵高尚社區(qū)實現(xiàn)深港零距離接觸中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT2.賣點整合第一個MIMA主題概念的國際潮流社區(qū)地段符號4中原建議：中原建議在最大程度上將項目進行符號化，來形成項目的符號化價值圈，從而進一步吻合目標(biāo)客戶群的生活形態(tài)及MIMA所提倡的品牌+符號+創(chuàng)意的生活方式，為項目制造更多的賣點。中原建議將項目所有價值點都進行符號化的LOGO設(shè)定，如：國際口岸、景觀等，然后將它們統(tǒng)歸在MIMA的大概念下，從而形成項目的符號化價值圈。項目符號化價值圈中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原建議：中原建議在最大程度上將項目進行符號5中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣派什么動物來當(dāng)翡翠灣的親善大使呢？高爾夫；吃；高爾夫；吃；睡。這一天真短中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣派什么動物來當(dāng)翡翠灣的親善大6中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣南加州最美的谷地景致，都被送到翡翠灣了現(xiàn)在的花園沒什么不好，在擁有448m2超大花園之前中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣南加州最美的谷地景致，現(xiàn)在的7中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣一杯咖啡，一幅名畫，一個人的四季65m2的硬露臺，毫無疑問，一場80人的晚會…………………中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣一杯咖啡，一幅名畫，65m8中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷9中原建議：項目符號化價值圈示意圖國際口岸LOGOMIMA生活體驗LOGO米埔國際稀缺景觀LOGO星級物管LOGO深港兩地?zé)o間隙交通LOGO地鐵總站物業(yè)LOGO…………中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原建議：項目符號化價值圈示意圖國際口岸LOGOMIMA生活103.入市時機分析與選擇從工程進度方面從市場環(huán)境方面從項目售賣條件從機會營銷方面結(jié)論預(yù)計9月底可以拿到預(yù)售證，十月可正式售賣深圳樓市素有“金九銀十”之說，實踐驗證在6-8月樓市淡季過后，每年九月都是旺銷期開始，雖與本項目開售剛好吻合，但同時也是市場競爭最為激烈的時期。從前面市場分析看，雖本項目無直接的競爭對手，但投資客戶還是會在市場大熱之際被分薄，所以提前入市蓄客更為重“十一”黃金周結(jié)合以上幾個方面的綜合考慮，中原建議開售時間為：10月1日為了更好的營造項目之勢，中原建議提前兩個月入市蓄客，作前期積累。入市時間：七月底八月初（擇一吉日）預(yù)計9月底可以完成各類展示空間中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT3.入市時機分析與選擇從工程進度方面從市場環(huán)境方面從項目售賣113.入市時機分析與選擇蓄客策略【暗渡陳倉】～指在項目未拿到預(yù)售許可證的情況下，借用“金地·家天下”的非營利性會員性的會員式組織，為本項目開設(shè)“金地·家天下MIMA特區(qū)”體驗活動，在項目咨詢期間，凡有意購買本項目的客戶只需在指定銀行定期存入指定金額,即可憑回單在本項目換取金卡一張。憑卡可在本項目取得預(yù)售許可證后優(yōu)先選房，并獲得優(yōu)先選房的各種優(yōu)惠。金地·家天下MIMA特區(qū)體驗金卡金地MIMA專享蓄客方式注：購房僅為金卡的服務(wù)內(nèi)容之一，此卡為客戶提供除購房外更多價值收籌中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT3.入市時機分析與選擇蓄客策略【暗渡陳倉】～指在項目未拿到預(yù)123.入市時機分析與選擇客戶光臨接待中心金地MIMA提前鑒賞暨MIMA專享卡啟動了解項目詳細(xì)信息填寫MIMA生活問卷基礎(chǔ)資料客戶信息購房意向MIMA測試去中行皇崗支行定存一萬元三個月簽署家天下申請持回單換領(lǐng)金卡領(lǐng)卡了解MIMA專享金卡以中國銀行皇崗支行為例中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT3.入市時機分析與選擇客戶光臨接待中心金地MIMA提前鑒賞暨133.入市時機分析與選擇解籌組團式解籌方式2000A1A2A3B1B2B3C1C2……隨機組合每組30人解籌前：中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT3.入市時機分析與選擇解籌組團式解籌方式2000A1A2A3143.入市時機分析與選擇解籌組團式解籌方式A1A2A3B1B2B3C1C2……解籌當(dāng)天：以抽簽形式按組別進行選房先后次序如：B1E1D2A3每組30人……B1組中不分先后次序，同時進入選房區(qū)，以交錢先后決定單位所屬中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT3.入市時機分析與選擇解籌組團式解籌方式A1A2A3B1B2154.整體推廣節(jié)奏分析中原認(rèn)為推盤節(jié)奏應(yīng)根據(jù)市場大勢及市場競爭態(tài)勢來進行針對性的制定。因本項目不存在直接競爭對手，所以我們從市場大勢的進行推售節(jié)奏分析。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場，政府政策成為左右市場最有力的風(fēng)向標(biāo)，因此中原根據(jù)后市可能出現(xiàn)的二種情況進行了不同的推售組合。A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好B、政府政策影響較大，項目開售時房地產(chǎn)市場不容樂觀實現(xiàn)方法：有效的控制工程進度來調(diào)控取得預(yù)售許可證的時間，來實現(xiàn)既定的推售方式。中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT4.整體推廣節(jié)奏分析中原認(rèn)為推盤節(jié)奏應(yīng)根據(jù)市場大勢及市場競爭16中原認(rèn)為推盤應(yīng)遵循：價值最大化!壓力最小化!A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原認(rèn)為推盤應(yīng)遵循：A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市17A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好整體推盤節(jié)奏第1棟第5棟第6棟第10棟首推單位第二批推出單位第三批推出單位中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPTA、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好整體推18銷售進度計劃

8月初，誠意登記

10月1日，公開發(fā)售5、6棟

11月底加推10棟

1棟誠意客戶登記

07年3月底1棟公開發(fā)售2007年1月

2007年2月18

春節(jié)(初一)A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT銷售進度計劃8月初，誠意登記10月119分析：第1棟第5棟第6棟第10棟從綜合素質(zhì)上來看從綜合素質(zhì)(景觀、朝向、采光、噪音......)上來看,中原已于前期與金地達(dá)成一致的意見，認(rèn)為：1棟>5棟>6棟>10棟從綜合素質(zhì)排序中，我們可以看出：5、6棟占據(jù)著本項目中游的位置，換句話說，5、6棟是項目的風(fēng)向標(biāo)(拐點)，直接決定著1、10棟的價格走勢。A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT分析：第1棟第5棟第6棟第10棟從綜合素質(zhì)上來看A、政府政策20分析：第1棟第5棟第6棟第10棟從戶型、面積來看1棟主要以三房為主5棟主要以二房、一房為主6棟主要以二房為主10棟主要以一房、二房為主中原思路：1).項目二房占比例最大，壓力較大,但一房部份容易盤活市場。2).從單價上說，10棟面積最小,即便提價后推,也會因總價優(yōu)勢熱銷,又一次帶動前期剩余單位熱銷。3).從面積比中我們可以看出，10棟的單層可售面積最大，代表價值最高,可作價值提升。戶型比例(大致)：同層面積比(大致)：A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT分析：第1棟第5棟第6棟第10棟從戶型、面積來看戶型比例(大21從市場的角度來看深圳市場異?；鸨谕瞥龅拇蟛糠輼潜P，如：觀瀾翡翠灣、花園城三期、半島城邦、風(fēng)格名苑、雙城世紀(jì)……，無一不是在推出市場后立即或三個月內(nèi)完成100%銷售。而本項目在福田區(qū)第一個舊改項目、新福田口岸、深港地鐵接駁等特殊背景下，項目已不炒自熱，市場對項目的關(guān)注度較高，早已積累了不少的誠意客戶。分析：第1棟第5棟第6棟第10棟另外，第一批推出單位肯定較便宜的想法早已深入民心，因此中原認(rèn)為應(yīng)先解決2房單位最多的5、6棟的銷售，解決項目最大的壓力。1棟因其先天性的景觀優(yōu)勢與10棟因此總價上的優(yōu)勢在一定程度上減少了它們的銷售難度。A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT從市場的角度來看分析：第1棟第5棟第6棟第10棟另外，第一批22從項目的銷售之“勢”來說

10棟5、6棟項目推售勢頭曲線圖示市場熱度市場關(guān)注度項目地段優(yōu)勢項目概念影響發(fā)展商品牌影響前階段銷售勢頭項目概念影響10棟的總價優(yōu)勢投資性1棟景觀優(yōu)勢的唯一性(希缺性)項目概念影響年關(guān)A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT從項目的銷售之“勢”來說10棟5、6棟項目推售勢23中原認(rèn)為推售應(yīng)遵循：銷售平穩(wěn)化!壓力最小化!B、政府政策影響較大，項目開售時房地產(chǎn)市場不容樂觀中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原認(rèn)為推售應(yīng)遵循：B、政府政策影響較大，項目開售時房地產(chǎn)市24整體推盤節(jié)奏第1棟第5棟第6棟第10棟首推單位第二批推出單位第三批推出單位B、政府政策影響較大，項目開售時房地產(chǎn)市場不容樂觀首推單位中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT整體推盤節(jié)奏第1棟第5棟第6棟第10棟首推單位第二批推出單位25銷售進度計劃

8月初，誠意登記

10月1日，公開發(fā)售6、10棟

11月底加推5棟

1棟誠意客戶登記

07年3月底1棟公開發(fā)售2007年1月

2007年2月18

春節(jié)(初一)B、政府政策影響較大，項目開售時房地產(chǎn)市場不容樂觀中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT銷售進度計劃8月初，誠意登記10月126分析：第1棟第5棟第6棟第10棟在07年市場前景不明朗的情況下，政府所做的所有措施都是針對房地產(chǎn)投資客戶，對自住客戶影響不大。因此，中原建議盡快銷售投資客戶購買最主要的一房單位及6棟的二房單位(二房占項目總體比例較高，壓力較大)。而1棟單位及5棟單位因其綜合素質(zhì)較高，產(chǎn)品具有一下的稀缺性(米埔景觀資源)，在一定程度上減少銷售壓力；其次，1、5棟戶型多以二房、三房單位為主，購于自住用途的客戶較多，受政府限制性政策(限制投資炒家)影響較小。戶型比例(大致)：同層面積比(大致)：B、政府政策影響較大，項目開售時房地產(chǎn)市場不容樂觀中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT分析：第1棟第5棟第6棟第10棟在07年市場前景不明朗的情況27從項目的銷售之“勢”來說

5棟6、10棟項目推售勢頭曲線圖示項目投資潛力項目地段優(yōu)勢市場熱度市場關(guān)注度發(fā)展商品牌影響項目概念影響項目地段優(yōu)勢部部份單位景觀優(yōu)勢1棟景觀優(yōu)勢的唯一性(希缺性)年關(guān)B、政府政策影響較大，項目開售時房地產(chǎn)市場不容樂觀中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT從項目的銷售之“勢”來說5棟6、10棟項目推售勢28根據(jù)中原統(tǒng)計分析所有在港推售之大陸樓盤方式后認(rèn)為：傳統(tǒng)的撒網(wǎng)式推售并不能取得較好的銷售效果，因此，中原建議本項目在香港方面采?。骸懊}沖式推售方式”。即：將項目銷售主力放在深圳區(qū)域，在各銷售節(jié)點上利用深圳銷售熱度在香港進行集中式的波浪形推售（脈沖式營銷）。香港推售中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT根據(jù)中原統(tǒng)計分析所有在港推售之大陸樓盤方式后認(rèn)為：傳統(tǒng)298月初，誠意登記

10月1日，公開發(fā)售5、6棟

11月底加推10棟

1棟誠意客戶登記

07年3月底1棟公開發(fā)售2007年1月

2007年2月18

春節(jié)(初一)利用深圳收籌熱度，在香港進一第一輪的推廣強調(diào)地段價值利用項目熱銷局面，進行第二輪的脈沖式推廣強調(diào)地段與投資性利用1棟單位的景觀稀缺性加區(qū)域前景，進行第三輪的脈沖式推廣香港推售節(jié)奏圖示中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT8月初，誠意登記10月1日，公開發(fā)售5、6棟305.價格策略分析T10T5T6T1核心價格策略：低開高走折扣控制限時報價第一批推售，低價入市，額外優(yōu)惠與隱性優(yōu)惠（如禮品/贈道等）集中于此體現(xiàn)，借一房總價優(yōu)勢帶動二房單位的迅速銷化，特別是無景觀單位第二批推售，單價上調(diào)，一來造成升值印象，二來T10戶型小，總價仍有優(yōu)勢，借此展開第二輪的搶買熱潮，帶動第一批剩余單位消化第三批推售，本項目的核心價值體現(xiàn)，景觀單位實現(xiàn)價值最大化。借景觀稀缺實現(xiàn)項目單價總價整體最高。中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT5.價格策略分析T10T5T6T1核心價格策略：低開高走折扣315.價格策略分析項目價格走勢圖示價格樓層T01棟T10棟T5T6棟樓層景觀差異最大化樓層景觀曲線上升樓層景觀價格敏感度不高中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT5.價格策略分析項目價格走勢圖示價格樓層T01棟T10棟T5326.媒體整合策略中原思路：以深圳為銷售中心，香港為品牌推廣中心以戶外宣傳為主!(重點路段)以階段性集中式報紙宣傳為輔!以MIMA文化貫穿全程!媒體選擇條件：市場影響力中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT6.媒體整合策略中原思路：以深圳為銷售中心，香港為品牌推廣中336.媒體整合策略中原建議：戶外Concept文化軟性媒體本案與時尚雜志或生活雜志合作：MIX&MATCH?？貐^(qū)報南都電視廣告(HK)香港報版(集中式)口岸(內(nèi)部)廣告牌深圳主干道廣告牌深圳地鐵總站廣告中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT6.媒體整合策略中原建議：戶外Concept文化軟性媒體本案346.媒體整合策略文錦渡口岸深圳市政府羅湖口岸福田口岸皇崗口岸文錦渡口岸深圳地鐵一期本案深圳戶型廣告牌布局圖示福強路與金田路交匯處深南路田面段現(xiàn)有廣告牌濱河路與皇崗路交匯處羅湖口岸出入境通道廣告牌中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT6.媒體整合策略文錦渡口岸深圳市政府羅湖口岸福田口岸皇崗口岸356.媒體整合策略精神文化堡壘與時尚雜志聯(lián)合主辦時尚?？敿?xì)解說MIX&MATCH的風(fēng)格、歷史、表現(xiàn)等及MIX&MATCH的精神及其提倡的生活態(tài)度。中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT6.媒體整合策略精神文化堡壘與時尚雜志聯(lián)合主辦時尚?？?，詳細(xì)367.分階段推廣策略分階段劃分總攬每一階段都有新產(chǎn)品注入，每一階段都會形成熱銷！中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略分階段劃分總攬每一階段都有新產(chǎn)品注入，每一377.分階段推廣策略形象&概念攻擊階段第一階段策略形象宣傳以MIMA為主線，以品牌/時尚/潮流為主要表現(xiàn)形式，強調(diào)視覺沖擊區(qū)位宣傳以口岸為主線，通過政府/民間的共同炒作，各角度分析與預(yù)測，達(dá)到心靈震憾。中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略形象&概念攻擊階段第一階段策略形象宣傳以M387.分階段推廣策略階段形象&概念攻擊階段認(rèn)籌核心攻擊點2006.082006.09一點：項目核心范圍一線：區(qū)位價值炒作線一面：皇崗片區(qū)輻射面一關(guān)：皇崗口岸核心范圍二面：政府層面+民間層面三路：皇崗路、濱河路、深南路把握項目核心區(qū)位的形象展示，封殺最直接的口岸客戶一條線的兩個層面同時炒作，迅速提升項目片區(qū)的投資關(guān)注度片區(qū)輻射面的三條路段封殺，攬截深圳大批目標(biāo)投資居住客戶第一階段主攻點中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略階段形象&概念攻擊階段認(rèn)籌核心攻擊點200397.分階段推廣策略主要路口密集性條幅封殺收籌期封殺周邊目標(biāo)群封殺皇崗片區(qū)

工地圍板(形象墻)感染力

銷售展場外入口及外廣場包裝

沿路燈箱彩旗

夜間燈光效果封殺深圳投資人群

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)博客專業(yè)分析

報紙軟文連載投資論談核心路段戶外廣告牌封殺政府相關(guān)權(quán)威部門區(qū)位分析及展望投資客戶深度訪談第一階段目標(biāo)中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略主要路口密集性條幅封殺收籌期封殺周邊目標(biāo)群407.分階段推廣策略第一階段參考案例:形象墻中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略第一階段參考案例:形象墻中原地產(chǎn)金地MIM417.分階段推廣策略第一階段參考案例:戶外廣告強調(diào)MIMA生活方式的形象展示,及視覺沖擊力中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略第一階段參考案例:戶外廣告強調(diào)MIMA生活427.分階段推廣策略第一階段活動配合MIMA生活啟動儀式暨混搭藝術(shù)文化展附1：主題：混搭藝術(shù)文化展展出類型：海報/畫展/行為藝術(shù)等活動內(nèi)容：混搭歷史圖片展示及文字介紹知名設(shè)計師的混搭海報展知名藝術(shù)家的混搭畫展客戶可參與性的混搭空間相關(guān)鏈結(jié)：“混搭狀態(tài)”--劉立國、胡向東、張瀕當(dāng)代藝術(shù)作品聯(lián)展

2006年4月10月—5月10日北京朝陽區(qū)酒仙橋路2號大山子藝術(shù)區(qū)

中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略第一階段活動配合MIMA生活啟動儀式暨附1437.分階段推廣策略第二階段策略展示&示范攻擊階段形象宣傳充份展示現(xiàn)場示范的視覺沖擊，感染力通過媒體及外界擴大宣傳區(qū)位宣傳以現(xiàn)場的規(guī)劃模型/圖表示范/數(shù)據(jù)說明投資分析等全方位提升投資價值中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略第二階段策略展示&示范攻擊階段形象宣傳充份447.分階段推廣策略階段展示&示范攻擊階段T5T6銷售核心攻擊點2006.102006.11集中展示部分：銷售中心精裝單位樣板房售樓通道休閑會所入口廣場入戶大堂部份園林MIMA主題活動暨金地MIMA公開選房活動第二階段主攻點戶外展示部分：戶外廣告牌媒體展示部分：階段性報版及軟文皇崗口岸廣告點面兼顧，重點突破：廣告全面鋪開，現(xiàn)場集中展示外銷推廣新聞點：集中性報版投放事件活動外銷推廣渠道：開盤熱銷電視電臺中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略階段展示&示范攻擊階段T5T6銷售核心攻擊45附：MIMA生活主題活動一：名車名人名門時間:2006年11月活動形式：MIMA生活系列主題活動目的：答謝前期業(yè)主，作情感攻勢，增加老業(yè)主宣傳力度；滲透推廣MIMA生活概念；營造新聞點擴大宣傳力度及幅度；為T1棟高價值單位收籌作鋪墊，提升業(yè)主的自豪感?；顒觾?nèi)容（簡述）：由時裝界名人將自已個性化的國際時尚元素，通過汽車改裝，融入車身/內(nèi)飾等，形成時尚創(chuàng)意的MIMA風(fēng)格。同時將汽車領(lǐng)域的元素融入服裝設(shè)計中，創(chuàng)造統(tǒng)一合協(xié)車展/走秀/名人文化訪談業(yè)主參與：活動設(shè)業(yè)主參與環(huán)節(jié)，業(yè)主有機會將自已的個性風(fēng)格通過時尚潮流變?yōu)楝F(xiàn)實，由名牌設(shè)計師為其量身設(shè)計衣服，或設(shè)計并贈送車面噴漆圖案時裝界MIMA汽車界時裝文化MIMA汽車文化時裝秀MIMA汽車秀時裝名人MIMA汽車名人第二階段活動配合中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT附：MIMA生活主題活動一：名車名人名門時間:200646擬邀請車型（略）建議邀請嘉賓或單位（暫定）香港資深汽車傳媒出版人（如狄港生先生）深度汽車發(fā)燒友,擁有多輛包括保時捷在內(nèi)的世界名車（鄺子釗先生）品牌時尚雜志/汽車雜志協(xié)辦時尚界名人及設(shè)計師擬邀媒體及合作單位（略）媒體推廣及現(xiàn)場包裝（略）備注：活動現(xiàn)場的衣著/家私/飲品/音樂等，均以MIMA風(fēng)格出現(xiàn)MIMA生活主題活動一：名車名人名門附：中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT擬邀請車型（略）MIMA生活主題活動一：名車名人名門附477.分階段推廣策略皇崗口岸及輻射片集中性推廣T5T6熱銷封殺深圳投資買家封殺兩岸深港客戶突破香港投資客戶核心路段戶外廣告牌封殺第二階段目標(biāo)來往深港的必經(jīng)道路封殺政府規(guī)劃及區(qū)位價值炒作熱銷新聞炒作地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)投資分析純港式物業(yè)及未來居住人群分析政府規(guī)劃及區(qū)位價值炒作熱銷及事件新聞點炒作集中性目的性報版發(fā)布集中性目的性電視電臺推廣中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略皇崗口岸及輻射片集中性推廣T5T6熱銷封殺487.分階段推廣策略第三階段策略價值&資源攻擊階段形象宣傳充份展示于營銷主題活動上，對主題進行深化，提煉文化價值區(qū)位宣傳通過老客戶營銷模式，前期購買案例升值空間等，直觀突顯口岸帶來的升值潛力中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略第三階段策略價值&資源攻擊階段形象宣傳充份497.分階段推廣策略階段價值&資源攻擊階段T10銷售T1收籌核心攻擊點2006.122007.01加推小戶精品/炒作升值空間/突顯總價優(yōu)勢高層景觀單位/項目核心價值/體現(xiàn)符號概念第三階段主攻點把握機會營銷，發(fā)掘已有資源2007.02圣庭節(jié)新年主題活動情人節(jié)MIMA主題活動老客戶營銷老客戶優(yōu)先原則老客戶額外優(yōu)惠與回饋老帶新獎勤制度外銷持續(xù)性鋪開,香港集中宣傳中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略階段價值&資源攻擊階段T10銷售T1收籌核50附：主題：混搭音樂原創(chuàng)大賽混搭音樂原創(chuàng)大賽形式：各類型混搭音樂原創(chuàng)內(nèi)容簡介：MIMA生活主題活動之一以混搭風(fēng)格音樂為主題以比賽的形式，征集混搭風(fēng)格原創(chuàng)音樂邀請香港知名藝人/音樂人作為評委及嘉賓邀請知名混搭風(fēng)格樂隊現(xiàn)場助演活動可階段性在會所酒吧持續(xù)進行第三階段活動配合中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT附：主題：混搭音樂原創(chuàng)大賽混搭音樂原創(chuàng)大賽形式：各類型混搭音517.分階段推廣策略第三階段目標(biāo)T10熱銷T01收籌主攻香港投資客戶推廣高價景觀單位符號+地段的核心優(yōu)勢炒作熱銷及事件新聞點集中炒作政府規(guī)劃及區(qū)位價值炒作MIMA生活的國際社區(qū)推廣深港居住及深投客符號+地段的核心優(yōu)勢炒作品牌港式管家/純港式物業(yè)在原有資源上進行深度營銷中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略第三階段目標(biāo)T10熱銷T01收籌主攻香港投527.分階段推廣策略第四階段策略文化&品牌攻擊階段形象宣傳以項目品牌與金地品牌聯(lián)合互動，通過事件活動上升至文化精神層面，擴大品牌的美譽度區(qū)位宣傳通對T1稀缺性景觀單位作特質(zhì)營銷，強化價值的最大空間中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略第四階段策略文化&品牌攻擊階段形象宣傳以項537.分階段推廣策略階段文化&品牌攻擊階段T1銷售核心攻擊點2007.032007.04第四階段主攻點緊抓求缺心理,強化稀缺性賣點,進行差異化營銷2007.05僅100套全港景觀單位深港上空國際潮流社區(qū)高層全景觀樣板房符號化外立面展示品牌創(chuàng)意生活主題活動品牌聯(lián)動主題活動中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略階段文化&品牌攻擊階段T1銷售核心攻擊點2547.分階段推廣策略第四階段中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略第四階段中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報557.分階段推廣策略第四階段中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略第四階段中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報567.分階段推廣策略第四階段目標(biāo)T01熱銷迅速消化剩余單位引爆高價景觀單位符號+地段的核心優(yōu)勢炒作針對前期剩余單位作特質(zhì)營銷MIMA生活的國際社區(qū)推廣高層全景觀實景樣板及精裝展示低成本推廣方式運作老客戶針對性推售公司項目品牌聯(lián)動品牌聯(lián)動系列主題活動MIMA文化系列主題活動中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略第四階段目標(biāo)T01熱銷迅速消化剩余單位引爆578.銷售物料及工程配合現(xiàn)場包裝方面01）營銷廣場；02）銷售中心及設(shè)施；03）樣板房；04）圍墻、路牌；05）大型燈光廣告；06）電話申請；07）導(dǎo)示牌；08）戶外廣告；09）看樓通道；10）示范環(huán)境；11）示范硬件設(shè)施。

形象包裝方面01）VI設(shè)計制作；02）展示系統(tǒng)設(shè)計制作；03）樓書；04）展板；05）模型；06）VCD制作；07）報紙廣告稿；08）新聞繕稿；09）電腦效果圖；10）海報。

中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT8.銷售物料及工程配合現(xiàn)場包裝方面中原地產(chǎn)金地MIMA項目營588.銷售物料及工程配合有關(guān)文件準(zhǔn)備01）價格表；02）付款方式；03）認(rèn)購書；04）認(rèn)購須知；05）預(yù)售許可證；06）按揭銀行介紹；07）銷售培訓(xùn)200問；08）客戶登記表、銷售統(tǒng)計表、管理分析表；09）置業(yè)通現(xiàn)場包裝01）條幅、掛旗；02）汽球；03）花籃；04）保安員、保潔員；05）售樓處、示范單位；06）禮品；07）開盤活動；08）看樓專車。中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT8.銷售物料及工程配合現(xiàn)場包裝中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策59銷售總額（估算）：2950.8*28×12000元/M2≈10億元

總體推廣費用為：10億元×1%=1000萬元（其中銷售材料占總推廣費用的14%：約180萬元廣告投放占總推廣費用的86%：約820萬元）10.營銷費用預(yù)算中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT銷售總額（估算）：10.營銷費用預(yù)算中原地產(chǎn)金地MIMA60廣告投放費用階段預(yù)算10.營銷費用預(yù)算中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT廣告投放費用階段預(yù)算10.營銷費用預(yù)算中原地產(chǎn)金地MIMA項61銷售材料費用明細(xì)（含電視制作）10.營銷費用預(yù)算中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT銷售材料費用明細(xì)（含電視制作）10.營銷費用預(yù)算中原地產(chǎn)金地6217十二月2022中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT13十二月2022中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告6631.總體營銷策略利用項目優(yōu)勢，結(jié)合深港兩地的市場特色，總體上先啟動深圳區(qū)域戰(zhàn)場，利用地段+符號化的產(chǎn)品影響力借市場利好之勢以繭見蠶的方式引導(dǎo)市場銷售；再借深圳之銷勢頭以脈沖式策略進攻香港市場戰(zhàn)場，進一步銷售，以項目影響推進金地品牌。中原觀點：中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT1.總體營銷策略利用項目優(yōu)勢，結(jié)合深港兩地的市場特色，總體上64口岸符號符號HONGKONGSHENZHEN中端內(nèi)地投資客戶中端深港客戶中端香港投資客戶中端深港客戶高端香港投資客戶高端內(nèi)地投資客戶偶得偶得高端香港投資客戶高端深港客戶高端內(nèi)地投資客戶高端深港客戶周邊換房客戶1.總體營銷策略客戶細(xì)分主要部分中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT口岸符號符號HONGKONGSHENZHEN中端內(nèi)地投資客戶652.賣點整合第一個MIMA主題概念的國際潮流社區(qū)地段符號米埔國際自然濕地保護區(qū)景觀深圳首席口岸純國際品牌社區(qū)品牌聯(lián)合，純港社區(qū)交通/配套/品牌金地MIMA符號地段文化+精神口岸+區(qū)位最具投資價值的雙地鐵高尚社區(qū)實現(xiàn)深港零距離接觸中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT2.賣點整合第一個MIMA主題概念的國際潮流社區(qū)地段符號66中原建議：中原建議在最大程度上將項目進行符號化，來形成項目的符號化價值圈，從而進一步吻合目標(biāo)客戶群的生活形態(tài)及MIMA所提倡的品牌+符號+創(chuàng)意的生活方式，為項目制造更多的賣點。中原建議將項目所有價值點都進行符號化的LOGO設(shè)定，如：國際口岸、景觀等，然后將它們統(tǒng)歸在MIMA的大概念下，從而形成項目的符號化價值圈。項目符號化價值圈中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原建議：中原建議在最大程度上將項目進行符號67中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣派什么動物來當(dāng)翡翠灣的親善大使呢？高爾夫；吃；高爾夫；吃；睡。這一天真短中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣派什么動物來當(dāng)翡翠灣的親善大68中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣南加州最美的谷地景致，都被送到翡翠灣了現(xiàn)在的花園沒什么不好，在擁有448m2超大花園之前中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣南加州最美的谷地景致，現(xiàn)在的69中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣一杯咖啡，一幅名畫，一個人的四季65m2的硬露臺，毫無疑問，一場80人的晚會…………………中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣一杯咖啡，一幅名畫，65m70中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷71中原建議：項目符號化價值圈示意圖國際口岸LOGOMIMA生活體驗LOGO米埔國際稀缺景觀LOGO星級物管LOGO深港兩地?zé)o間隙交通LOGO地鐵總站物業(yè)LOGO…………中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原建議：項目符號化價值圈示意圖國際口岸LOGOMIMA生活723.入市時機分析與選擇從工程進度方面從市場環(huán)境方面從項目售賣條件從機會營銷方面結(jié)論預(yù)計9月底可以拿到預(yù)售證，十月可正式售賣深圳樓市素有“金九銀十”之說，實踐驗證在6-8月樓市淡季過后，每年九月都是旺銷期開始，雖與本項目開售剛好吻合，但同時也是市場競爭最為激烈的時期。從前面市場分析看，雖本項目無直接的競爭對手，但投資客戶還是會在市場大熱之際被分薄，所以提前入市蓄客更為重“十一”黃金周結(jié)合以上幾個方面的綜合考慮，中原建議開售時間為：10月1日為了更好的營造項目之勢，中原建議提前兩個月入市蓄客，作前期積累。入市時間：七月底八月初（擇一吉日）預(yù)計9月底可以完成各類展示空間中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT3.入市時機分析與選擇從工程進度方面從市場環(huán)境方面從項目售賣733.入市時機分析與選擇蓄客策略【暗渡陳倉】～指在項目未拿到預(yù)售許可證的情況下，借用“金地·家天下”的非營利性會員性的會員式組織，為本項目開設(shè)“金地·家天下MIMA特區(qū)”體驗活動，在項目咨詢期間，凡有意購買本項目的客戶只需在指定銀行定期存入指定金額,即可憑回單在本項目換取金卡一張。憑卡可在本項目取得預(yù)售許可證后優(yōu)先選房，并獲得優(yōu)先選房的各種優(yōu)惠。金地·家天下MIMA特區(qū)體驗金卡金地MIMA專享蓄客方式注：購房僅為金卡的服務(wù)內(nèi)容之一，此卡為客戶提供除購房外更多價值收籌中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT3.入市時機分析與選擇蓄客策略【暗渡陳倉】～指在項目未拿到預(yù)743.入市時機分析與選擇客戶光臨接待中心金地MIMA提前鑒賞暨MIMA專享卡啟動了解項目詳細(xì)信息填寫MIMA生活問卷基礎(chǔ)資料客戶信息購房意向MIMA測試去中行皇崗支行定存一萬元三個月簽署家天下申請持回單換領(lǐng)金卡領(lǐng)卡了解MIMA專享金卡以中國銀行皇崗支行為例中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT3.入市時機分析與選擇客戶光臨接待中心金地MIMA提前鑒賞暨753.入市時機分析與選擇解籌組團式解籌方式2000A1A2A3B1B2B3C1C2……隨機組合每組30人解籌前：中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT3.入市時機分析與選擇解籌組團式解籌方式2000A1A2A3763.入市時機分析與選擇解籌組團式解籌方式A1A2A3B1B2B3C1C2……解籌當(dāng)天：以抽簽形式按組別進行選房先后次序如：B1E1D2A3每組30人……B1組中不分先后次序，同時進入選房區(qū)，以交錢先后決定單位所屬中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT3.入市時機分析與選擇解籌組團式解籌方式A1A2A3B1B2774.整體推廣節(jié)奏分析中原認(rèn)為推盤節(jié)奏應(yīng)根據(jù)市場大勢及市場競爭態(tài)勢來進行針對性的制定。因本項目不存在直接競爭對手，所以我們從市場大勢的進行推售節(jié)奏分析。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場，政府政策成為左右市場最有力的風(fēng)向標(biāo)，因此中原根據(jù)后市可能出現(xiàn)的二種情況進行了不同的推售組合。A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好B、政府政策影響較大，項目開售時房地產(chǎn)市場不容樂觀實現(xiàn)方法：有效的控制工程進度來調(diào)控取得預(yù)售許可證的時間，來實現(xiàn)既定的推售方式。中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT4.整體推廣節(jié)奏分析中原認(rèn)為推盤節(jié)奏應(yīng)根據(jù)市場大勢及市場競爭78中原認(rèn)為推盤應(yīng)遵循：價值最大化!壓力最小化!A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原認(rèn)為推盤應(yīng)遵循：A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市79A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好整體推盤節(jié)奏第1棟第5棟第6棟第10棟首推單位第二批推出單位第三批推出單位中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPTA、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好整體推80銷售進度計劃

8月初，誠意登記

10月1日，公開發(fā)售5、6棟

11月底加推10棟

1棟誠意客戶登記

07年3月底1棟公開發(fā)售2007年1月

2007年2月18

春節(jié)(初一)A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT銷售進度計劃8月初，誠意登記10月181分析：第1棟第5棟第6棟第10棟從綜合素質(zhì)上來看從綜合素質(zhì)(景觀、朝向、采光、噪音......)上來看,中原已于前期與金地達(dá)成一致的意見，認(rèn)為：1棟>5棟>6棟>10棟從綜合素質(zhì)排序中，我們可以看出：5、6棟占據(jù)著本項目中游的位置，換句話說，5、6棟是項目的風(fēng)向標(biāo)(拐點)，直接決定著1、10棟的價格走勢。A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT分析：第1棟第5棟第6棟第10棟從綜合素質(zhì)上來看A、政府政策82分析：第1棟第5棟第6棟第10棟從戶型、面積來看1棟主要以三房為主5棟主要以二房、一房為主6棟主要以二房為主10棟主要以一房、二房為主中原思路：1).項目二房占比例最大，壓力較大,但一房部份容易盤活市場。2).從單價上說，10棟面積最小,即便提價后推,也會因總價優(yōu)勢熱銷,又一次帶動前期剩余單位熱銷。3).從面積比中我們可以看出，10棟的單層可售面積最大，代表價值最高,可作價值提升。戶型比例(大致)：同層面積比(大致)：A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT分析：第1棟第5棟第6棟第10棟從戶型、面積來看戶型比例(大83從市場的角度來看深圳市場異?；鸨?，近期推出的大部份樓盤，如：觀瀾翡翠灣、花園城三期、半島城邦、風(fēng)格名苑、雙城世紀(jì)……，無一不是在推出市場后立即或三個月內(nèi)完成100%銷售。而本項目在福田區(qū)第一個舊改項目、新福田口岸、深港地鐵接駁等特殊背景下，項目已不炒自熱，市場對項目的關(guān)注度較高，早已積累了不少的誠意客戶。分析：第1棟第5棟第6棟第10棟另外，第一批推出單位肯定較便宜的想法早已深入民心，因此中原認(rèn)為應(yīng)先解決2房單位最多的5、6棟的銷售，解決項目最大的壓力。1棟因其先天性的景觀優(yōu)勢與10棟因此總價上的優(yōu)勢在一定程度上減少了它們的銷售難度。A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT從市場的角度來看分析：第1棟第5棟第6棟第10棟另外，第一批84從項目的銷售之“勢”來說

10棟5、6棟項目推售勢頭曲線圖示市場熱度市場關(guān)注度項目地段優(yōu)勢項目概念影響發(fā)展商品牌影響前階段銷售勢頭項目概念影響10棟的總價優(yōu)勢投資性1棟景觀優(yōu)勢的唯一性(希缺性)項目概念影響年關(guān)A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT從項目的銷售之“勢”來說10棟5、6棟項目推售勢85中原認(rèn)為推售應(yīng)遵循：銷售平穩(wěn)化!壓力最小化!B、政府政策影響較大，項目開售時房地產(chǎn)市場不容樂觀中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT中原認(rèn)為推售應(yīng)遵循：B、政府政策影響較大，項目開售時房地產(chǎn)市86整體推盤節(jié)奏第1棟第5棟第6棟第10棟首推單位第二批推出單位第三批推出單位B、政府政策影響較大，項目開售時房地產(chǎn)市場不容樂觀首推單位中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT整體推盤節(jié)奏第1棟第5棟第6棟第10棟首推單位第二批推出單位87銷售進度計劃

8月初，誠意登記

10月1日，公開發(fā)售6、10棟

11月底加推5棟

1棟誠意客戶登記

07年3月底1棟公開發(fā)售2007年1月

2007年2月18

春節(jié)(初一)B、政府政策影響較大，項目開售時房地產(chǎn)市場不容樂觀中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT銷售進度計劃8月初，誠意登記10月188分析：第1棟第5棟第6棟第10棟在07年市場前景不明朗的情況下，政府所做的所有措施都是針對房地產(chǎn)投資客戶，對自住客戶影響不大。因此，中原建議盡快銷售投資客戶購買最主要的一房單位及6棟的二房單位(二房占項目總體比例較高，壓力較大)。而1棟單位及5棟單位因其綜合素質(zhì)較高，產(chǎn)品具有一下的稀缺性(米埔景觀資源)，在一定程度上減少銷售壓力；其次，1、5棟戶型多以二房、三房單位為主，購于自住用途的客戶較多，受政府限制性政策(限制投資炒家)影響較小。戶型比例(大致)：同層面積比(大致)：B、政府政策影響較大，項目開售時房地產(chǎn)市場不容樂觀中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT分析：第1棟第5棟第6棟第10棟在07年市場前景不明朗的情況89從項目的銷售之“勢”來說

5棟6、10棟項目推售勢頭曲線圖示項目投資潛力項目地段優(yōu)勢市場熱度市場關(guān)注度發(fā)展商品牌影響項目概念影響項目地段優(yōu)勢部部份單位景觀優(yōu)勢1棟景觀優(yōu)勢的唯一性(希缺性)年關(guān)B、政府政策影響較大，項目開售時房地產(chǎn)市場不容樂觀中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT從項目的銷售之“勢”來說5棟6、10棟項目推售勢90根據(jù)中原統(tǒng)計分析所有在港推售之大陸樓盤方式后認(rèn)為：傳統(tǒng)的撒網(wǎng)式推售并不能取得較好的銷售效果，因此，中原建議本項目在香港方面采?。骸懊}沖式推售方式”。即：將項目銷售主力放在深圳區(qū)域，在各銷售節(jié)點上利用深圳銷售熱度在香港進行集中式的波浪形推售（脈沖式營銷）。香港推售中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT根據(jù)中原統(tǒng)計分析所有在港推售之大陸樓盤方式后認(rèn)為：傳統(tǒng)918月初，誠意登記

10月1日，公開發(fā)售5、6棟

11月底加推10棟

1棟誠意客戶登記

07年3月底1棟公開發(fā)售2007年1月

2007年2月18

春節(jié)(初一)利用深圳收籌熱度，在香港進一第一輪的推廣強調(diào)地段價值利用項目熱銷局面，進行第二輪的脈沖式推廣強調(diào)地段與投資性利用1棟單位的景觀稀缺性加區(qū)域前景，進行第三輪的脈沖式推廣香港推售節(jié)奏圖示中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT8月初，誠意登記10月1日，公開發(fā)售5、6棟925.價格策略分析T10T5T6T1核心價格策略：低開高走折扣控制限時報價第一批推售，低價入市，額外優(yōu)惠與隱性優(yōu)惠（如禮品/贈道等）集中于此體現(xiàn)，借一房總價優(yōu)勢帶動二房單位的迅速銷化，特別是無景觀單位第二批推售，單價上調(diào)，一來造成升值印象，二來T10戶型小，總價仍有優(yōu)勢，借此展開第二輪的搶買熱潮，帶動第一批剩余單位消化第三批推售，本項目的核心價值體現(xiàn)，景觀單位實現(xiàn)價值最大化。借景觀稀缺實現(xiàn)項目單價總價整體最高。中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT5.價格策略分析T10T5T6T1核心價格策略：低開高走折扣935.價格策略分析項目價格走勢圖示價格樓層T01棟T10棟T5T6棟樓層景觀差異最大化樓層景觀曲線上升樓層景觀價格敏感度不高中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT5.價格策略分析項目價格走勢圖示價格樓層T01棟T10棟T5946.媒體整合策略中原思路：以深圳為銷售中心，香港為品牌推廣中心以戶外宣傳為主!(重點路段)以階段性集中式報紙宣傳為輔!以MIMA文化貫穿全程!媒體選擇條件：市場影響力中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT6.媒體整合策略中原思路：以深圳為銷售中心，香港為品牌推廣中956.媒體整合策略中原建議：戶外Concept文化軟性媒體本案與時尚雜志或生活雜志合作：MIX&MATCH?？貐^(qū)報南都電視廣告(HK)香港報版(集中式)口岸(內(nèi)部)廣告牌深圳主干道廣告牌深圳地鐵總站廣告中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT6.媒體整合策略中原建議：戶外Concept文化軟性媒體本案966.媒體整合策略文錦渡口岸深圳市政府羅湖口岸福田口岸皇崗口岸文錦渡口岸深圳地鐵一期本案深圳戶型廣告牌布局圖示福強路與金田路交匯處深南路田面段現(xiàn)有廣告牌濱河路與皇崗路交匯處羅湖口岸出入境通道廣告牌中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT6.媒體整合策略文錦渡口岸深圳市政府羅湖口岸福田口岸皇崗口岸976.媒體整合策略精神文化堡壘與時尚雜志聯(lián)合主辦時尚專刊，詳細(xì)解說MIX&MATCH的風(fēng)格、歷史、表現(xiàn)等及MIX&MATCH的精神及其提倡的生活態(tài)度。中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT6.媒體整合策略精神文化堡壘與時尚雜志聯(lián)合主辦時尚?？?，詳細(xì)987.分階段推廣策略分階段劃分總攬每一階段都有新產(chǎn)品注入，每一階段都會形成熱銷！中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略分階段劃分總攬每一階段都有新產(chǎn)品注入，每一997.分階段推廣策略形象&概念攻擊階段第一階段策略形象宣傳以MIMA為主線，以品牌/時尚/潮流為主要表現(xiàn)形式，強調(diào)視覺沖擊區(qū)位宣傳以口岸為主線，通過政府/民間的共同炒作，各角度分析與預(yù)測，達(dá)到心靈震憾。中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略形象&概念攻擊階段第一階段策略形象宣傳以M1007.分階段推廣策略階段形象&概念攻擊階段認(rèn)籌核心攻擊點2006.082006.09一點：項目核心范圍一線：區(qū)位價值炒作線一面：皇崗片區(qū)輻射面一關(guān)：皇崗口岸核心范圍二面：政府層面+民間層面三路：皇崗路、濱河路、深南路把握項目核心區(qū)位的形象展示，封殺最直接的口岸客戶一條線的兩個層面同時炒作，迅速提升項目片區(qū)的投資關(guān)注度片區(qū)輻射面的三條路段封殺，攬截深圳大批目標(biāo)投資居住客戶第一階段主攻點中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略階段形象&概念攻擊階段認(rèn)籌核心攻擊點2001017.分階段推廣策略主要路口密集性條幅封殺收籌期封殺周邊目標(biāo)群封殺皇崗片區(qū)

工地圍板(形象墻)感染力

銷售展場外入口及外廣場包裝

沿路燈箱彩旗

夜間燈光效果封殺深圳投資人群

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)博客專業(yè)分析

報紙軟文連載投資論談核心路段戶外廣告牌封殺政府相關(guān)權(quán)威部門區(qū)位分析及展望投資客戶深度訪談第一階段目標(biāo)中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略主要路口密集性條幅封殺收籌期封殺周邊目標(biāo)群1027.分階段推廣策略第一階段參考案例:形象墻中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略第一階段參考案例:形象墻中原地產(chǎn)金地MIM1037.分階段推廣策略第一階段參考案例:戶外廣告強調(diào)MIMA生活方式的形象展示,及視覺沖擊力中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略第一階段參考案例:戶外廣告強調(diào)MIMA生活1047.分階段推廣策略第一階段活動配合MIMA生活啟動儀式暨混搭藝術(shù)文化展附1：主題：混搭藝術(shù)文化展展出類型：海報/畫展/行為藝術(shù)等活動內(nèi)容：混搭歷史圖片展示及文字介紹知名設(shè)計師的混搭海報展知名藝術(shù)家的混搭畫展客戶可參與性的混搭空間相關(guān)鏈結(jié)：“混搭狀態(tài)”--劉立國、胡向東、張瀕當(dāng)代藝術(shù)作品聯(lián)展

2006年4月10月—5月10日北京朝陽區(qū)酒仙橋路2號大山子藝術(shù)區(qū)

中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略第一階段活動配合MIMA生活啟動儀式暨附11057.分階段推廣策略第二階段策略展示&示范攻擊階段形象宣傳充份展示現(xiàn)場示范的視覺沖擊，感染力通過媒體及外界擴大宣傳區(qū)位宣傳以現(xiàn)場的規(guī)劃模型/圖表示范/數(shù)據(jù)說明投資分析等全方位提升投資價值中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略第二階段策略展示&示范攻擊階段形象宣傳充份1067.分階段推廣策略階段展示&示范攻擊階段T5T6銷售核心攻擊點2006.102006.11集中展示部分：銷售中心精裝單位樣板房售樓通道休閑會所入口廣場入戶大堂部份園林MIMA主題活動暨金地MIMA公開選房活動第二階段主攻點戶外展示部分：戶外廣告牌媒體展示部分：階段性報版及軟文皇崗口岸廣告點面兼顧，重點突破：廣告全面鋪開，現(xiàn)場集中展示外銷推廣新聞點：集中性報版投放事件活動外銷推廣渠道：開盤熱銷電視電臺中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略階段展示&示范攻擊階段T5T6銷售核心攻擊107附：MIMA生活主題活動一：名車名人名門時間:2006年11月活動形式：MIMA生活系列主題活動目的：答謝前期業(yè)主，作情感攻勢，增加老業(yè)主宣傳力度；滲透推廣MIMA生活概念；營造新聞點擴大宣傳力度及幅度；為T1棟高價值單位收籌作鋪墊，提升業(yè)主的自豪感。活動內(nèi)容（簡述）：由時裝界名人將自已個性化的國際時尚元素，通過汽車改裝，融入車身/內(nèi)飾等，形成時尚創(chuàng)意的MIMA風(fēng)格。同時將汽車領(lǐng)域的元素融入服裝設(shè)計中，創(chuàng)造統(tǒng)一合協(xié)車展/走秀/名人文化訪談業(yè)主參與：活動設(shè)業(yè)主參與環(huán)節(jié)，業(yè)主有機會將自已的個性風(fēng)格通過時尚潮流變?yōu)楝F(xiàn)實，由名牌設(shè)計師為其量身設(shè)計衣服，或設(shè)計并贈送車面噴漆圖案時裝界MIMA汽車界時裝文化MIMA汽車文化時裝秀MIMA汽車秀時裝名人MIMA汽車名人第二階段活動配合中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT附：MIMA生活主題活動一：名車名人名門時間:2006108擬邀請車型（略）建議邀請嘉賓或單位（暫定）香港資深汽車傳媒出版人（如狄港生先生）深度汽車發(fā)燒友,擁有多輛包括保時捷在內(nèi)的世界名車（鄺子釗先生）品牌時尚雜志/汽車雜志協(xié)辦時尚界名人及設(shè)計師擬邀媒體及合作單位（略）媒體推廣及現(xiàn)場包裝（略）備注：活動現(xiàn)場的衣著/家私/飲品/音樂等，均以MIMA風(fēng)格出現(xiàn)MIMA生活主題活動一：名車名人名門附：中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT擬邀請車型（略）MIMA生活主題活動一：名車名人名門附1097.分階段推廣策略皇崗口岸及輻射片集中性推廣T5T6熱銷封殺深圳投資買家封殺兩岸深港客戶突破香港投資客戶核心路段戶外廣告牌封殺第二階段目標(biāo)來往深港的必經(jīng)道路封殺政府規(guī)劃及區(qū)位價值炒作熱銷新聞炒作地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)投資分析純港式物業(yè)及未來居住人群分析政府規(guī)劃及區(qū)位價值炒作熱銷及事件新聞點炒作集中性目的性報版發(fā)布集中性目的性電視電臺推廣中原地產(chǎn)金地MIMA項目營銷策略報告63PPT7.分階段推廣策略皇崗口岸及輻射片集中性推廣T5T6熱銷封殺1107.分階段推廣策略第三階段策略價值&資源攻擊階段形象宣傳充份展示于營銷主題活動上