物業(yè)的承接查驗(yàn)課件

物業(yè)的承接查驗(yàn)物業(yè)的承接查驗(yàn)1承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)的重要性

為使用人負(fù)責(zé)便利后期的管理服務(wù)承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)的重要性2承接查驗(yàn)新建物業(yè)的承接查驗(yàn)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭的承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)3物業(yè)承接查驗(yàn)辦法物業(yè)承接查驗(yàn)辦法建房[2010]165號(hào)

物業(yè)承接查驗(yàn)辦法4

第一條為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第一條為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指5

第二條本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。

第二條本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服6

第三條物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。

第四條鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。

第三條物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明7

第五條國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第六條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第五條國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)承接查驗(yàn)活8

第七條建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。

第七條建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授9

第八條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充。

不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

第八條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)10

第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。

第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定11

第十一條實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

第十一條實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：12

（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要13

第十二條實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件：

（一）物業(yè)買賣合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；

（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

第十二條實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件：14

第十三條物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：

（一）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；

（二）移交有關(guān)圖紙資料；

（三）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；

（五）確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；

（六）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。

第十三條物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：15

第十四條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

第十四條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交16（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；17

第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。

第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)18

第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備19

（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門20第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。

第十八條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供21

第十九條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。

第二十條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

第十九條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)22

第二十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。

第二十二條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

第二十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)23

第二十三條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

第二十三條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議24第二十五條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十六條交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。第二十五條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定25

第二十七條分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。

第二十八條物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十七條分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符26

第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下27（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗(yàn)記錄；

（六）交接記錄；

（七）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；28

第三十條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。

第三十一條物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公證。

第三十條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案29

第三十二條物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十二條物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議30第三十三條物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第三十三條物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安31

第三十四條自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。

第三十四條自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期32

第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。

第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料33

第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。

建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。

第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，34

第三十七條建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。

第三十八條建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。

第三十七條建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)35

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第四十條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物36

第四十一條物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴。

第四十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。

第四十一條物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)37

第四十三條建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)，并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定處罰。

第四十三條建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)38

第四十四條物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解。

第四十五條前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)活動(dòng)，可以參照?qǐng)?zhí)行本辦法。

第四十四條物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)物業(yè)所39

第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法，制定實(shí)施細(xì)則。

第四十七條本辦法由國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第四十八條本辦法自2011年1月1日起施行。

第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管40

承接查驗(yàn)如何進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)1、成立承接查驗(yàn)小組2、進(jìn)行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作3、制定工作計(jì)劃4、實(shí)施承接查驗(yàn)5、匯總整理檔案

承接查驗(yàn)如何進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)41承接查驗(yàn)成立承接查驗(yàn)小組1、確定小組負(fù)責(zé)人2、確定小組分工3、確定分組職責(zé)4、確定分組協(xié)調(diào)程序承接查驗(yàn)成立承接查驗(yàn)小組42承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)小組分工1、文件資料接管小組職責(zé)：產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料、合同等文字資料的驗(yàn)收、承接、整理、建檔及與開(kāi)發(fā)商的協(xié)調(diào)工作承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)小組分工43承接查驗(yàn)2、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收小組職責(zé)：房屋、設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，遺留問(wèn)題整改的追蹤，各類配套工具、鑰匙的交接，檔案的建立。承接查驗(yàn)2、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收小組44承接查驗(yàn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作1、與開(kāi)發(fā)商確定交接日期、進(jìn)度、及查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，確定雙方聯(lián)系人及聯(lián)系機(jī)制。2、制定工作計(jì)劃。3、所需人員、物資到場(chǎng)時(shí)間3、制定各項(xiàng)應(yīng)急方案承接查驗(yàn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作45承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)工作計(jì)劃的編制1、編制各項(xiàng)目查驗(yàn)順序2、編制各項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度表3、編制各項(xiàng)目接收文件清單4、編制設(shè)施承接清單5、編制設(shè)備承接清單6、編制查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)工作計(jì)劃的編制46承接查驗(yàn)7、編制各類表格8、編制所需工具9、制定遺留問(wèn)題的解決及復(fù)驗(yàn)的程序10、制定整改的跟蹤方式11、制定承接后的管理跟進(jìn)12、制定檔案建立的方式13、制定責(zé)任人的獎(jiǎng)懲制度承接查驗(yàn)7、編制各類表格47

查驗(yàn)的主要內(nèi)容一、物業(yè)資料總平圖、結(jié)構(gòu)圖、管網(wǎng)圖、配套設(shè)施設(shè)備竣工圖設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料各類合同

查驗(yàn)的主要內(nèi)容一、物業(yè)資料48查驗(yàn)的主要內(nèi)容二、物業(yè)共用部分主體、外墻、屋面地面、內(nèi)墻面、天花、門窗、陽(yáng)臺(tái)公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄查驗(yàn)的主要內(nèi)容二、物業(yè)共用部分49查驗(yàn)的主要內(nèi)容三、共用設(shè)施設(shè)備供電、給排水、消防、供暖系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電、安防、電梯車庫(kù)管理系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)查驗(yàn)的主要內(nèi)容三、共用設(shè)施設(shè)備50查驗(yàn)的主要內(nèi)容四、園林綠化工程花卉、花木、小品、園廊綠籬等查驗(yàn)的主要內(nèi)容四、園林綠化工程51查驗(yàn)的主要內(nèi)容五、其他公共配套出入口、崗?fù)?、圍墻、道路、廣場(chǎng)、垃圾站、信報(bào)箱、休閑娛樂(lè)設(shè)施、物業(yè)標(biāo)示等查驗(yàn)的主要內(nèi)容五、其他公共配套52承接查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上對(duì)各類資料、合格證、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成后情況的核對(duì)查驗(yàn)，及對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行承接查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別53承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)的主要方式1、感官查驗(yàn)2、使用查驗(yàn)3、檢測(cè)查驗(yàn)4、試驗(yàn)查驗(yàn)承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)的主要方式54承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的一般處理程序收集------整理-----造表------簽字確認(rèn)------跟蹤進(jìn)展---修復(fù)確認(rèn)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的一般處理程序55承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)中比較突出的矛盾1、開(kāi)發(fā)商的重視程度不夠2、施工方、設(shè)備供應(yīng)商的拖拉現(xiàn)象3、施工方、設(shè)備供應(yīng)商與開(kāi)放商矛盾的影響4、遺留問(wèn)題的確認(rèn)問(wèn)題5、遺留問(wèn)題的解決時(shí)間拖延6、設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致的無(wú)責(zé)任人矛盾承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)中比較突出的矛盾56承接查驗(yàn)7、技術(shù)資料的殘缺不全8、配套的產(chǎn)品的不全和混亂9、編制的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與開(kāi)放商、施工方的不同10、無(wú)法承接查驗(yàn)的強(qiáng)行交付承接查驗(yàn)7、技術(shù)資料的殘缺不全57承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)的注意事項(xiàng)1、與開(kāi)放商、施工方的相處2、站在業(yè)主的角度進(jìn)行查驗(yàn)3、提前的技術(shù)交底和現(xiàn)場(chǎng)的熟悉至關(guān)重要4、所有查驗(yàn)及問(wèn)題必須有書面記錄5、持續(xù)的督促遺留問(wèn)題的解決6、物業(yè)公司接收的只是管理權(quán)承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)的注意事項(xiàng)58物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)

59

機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)條件1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同2、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同

機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)條件60機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)內(nèi)容一、資料各類管理過(guò)程中的質(zhì)量記錄維修記錄、投訴記錄、設(shè)施設(shè)備檢查、保養(yǎng)、運(yùn)行記錄的檢查與第三方的合同協(xié)議機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)內(nèi)容61機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)二、共用設(shè)施設(shè)備實(shí)物現(xiàn)狀的查驗(yàn)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)二、共用設(shè)施設(shè)備62機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)三、各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)現(xiàn)狀、各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用。機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)三、各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行63物業(yè)管理工作的移交

物業(yè)管理工作的移交

64

物業(yè)管理工作的移交前提必須完成承接查驗(yàn)

物業(yè)管理工作的移交前提65物業(yè)管理工作的移交三種形式的移交建設(shè)單位移交給中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主大會(huì)選聘并訂立合同后，由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交給物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)終止合同、退出時(shí)向業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位移交物業(yè)管理工作的移交三種形式的移交66物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭工作移交資料移交產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等業(yè)主入住資料、入住通知書、入住登記表、等檔案業(yè)主裝修資料設(shè)備維修資料、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始資料物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭工作移交資料移交67物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭工作移交財(cái)務(wù)資料：固定資料清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表、其他需移交的各類憑證表格清單。合同協(xié)議書：各類對(duì)外簽訂的合同人事檔案資料：雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭工作移交財(cái)務(wù)資料：固定資料清單、收支賬目表、68物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭工作移交資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章簽字物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭工作移交資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)69物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭工作移交物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接：按照現(xiàn)實(shí)現(xiàn)狀交接各類鑰匙、配件等物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭工作移交物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的70物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭工作移交人、財(cái)、物的交接人：友好協(xié)商財(cái)：賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點(diǎn)、未結(jié)清的費(fèi)用的收取、支付方式物：屬于全體業(yè)主所有及原產(chǎn)權(quán)單位的物品物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭工作移交人、財(cái)、物的交接71物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭工作移交移交工作的注意事項(xiàng)1、主體及責(zé)任2、移交和正常管理工作的銜接3、保修義務(wù)責(zé)任的明確4、遺留問(wèn)題的處理物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭工作移交移交工作的注意事項(xiàng)72物業(yè)的承接查驗(yàn)物業(yè)的承接查驗(yàn)73承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)的重要性

為使用人負(fù)責(zé)便利后期的管理服務(wù)承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)的重要性74承接查驗(yàn)新建物業(yè)的承接查驗(yàn)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭的承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)75物業(yè)承接查驗(yàn)辦法物業(yè)承接查驗(yàn)辦法建房[2010]165號(hào)

物業(yè)承接查驗(yàn)辦法76

第一條為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第一條為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指77

第二條本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。

第二條本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服78

第三條物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。

第四條鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。

第三條物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明79

第五條國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第六條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第五條國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)承接查驗(yàn)活80

第七條建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。

第七條建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授81

第八條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充。

不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

第八條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)82

第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。

第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定83

第十一條實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

第十一條實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：84

（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要85

第十二條實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件：

（一）物業(yè)買賣合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；

（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

第十二條實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件：86

第十三條物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：

（一）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；

（二）移交有關(guān)圖紙資料；

（三）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；

（五）確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；

（六）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。

第十三條物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：87

第十四條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

第十四條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交88（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；89

第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。

第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)90

第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備91

（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門92第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。

第十八條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供93

第十九條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。

第二十條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

第十九條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)94

第二十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。

第二十二條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

第二十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)95

第二十三條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

第二十三條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議96第二十五條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十六條交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。第二十五條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定97

第二十七條分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。

第二十八條物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十七條分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符98

第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下99（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗(yàn)記錄；

（六）交接記錄；

（七）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；100

第三十條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。

第三十一條物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公證。

第三十條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案101

第三十二條物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十二條物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議102第三十三條物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第三十三條物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安103

第三十四條自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。

第三十四條自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期104

第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。

第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料105

第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。

建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。

第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，106

第三十七條建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。

第三十八條建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。

第三十七條建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)107

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第四十條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物108

第四十一條物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴。

第四十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。

第四十一條物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)109

第四十三條建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)，并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定處罰。

第四十三條建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)110

第四十四條物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解。

第四十五條前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)活動(dòng)，可以參照?qǐng)?zhí)行本辦法。

第四十四條物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)物業(yè)所111

第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法，制定實(shí)施細(xì)則。

第四十七條本辦法由國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第四十八條本辦法自2011年1月1日起施行。

第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管112

承接查驗(yàn)如何進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)1、成立承接查驗(yàn)小組2、進(jìn)行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作3、制定工作計(jì)劃4、實(shí)施承接查驗(yàn)5、匯總整理檔案

承接查驗(yàn)如何進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)113承接查驗(yàn)成立承接查驗(yàn)小組1、確定小組負(fù)責(zé)人2、確定小組分工3、確定分組職責(zé)4、確定分組協(xié)調(diào)程序承接查驗(yàn)成立承接查驗(yàn)小組114承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)小組分工1、文件資料接管小組職責(zé)：產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料、合同等文字資料的驗(yàn)收、承接、整理、建檔及與開(kāi)發(fā)商的協(xié)調(diào)工作承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)小組分工115承接查驗(yàn)2、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收小組職責(zé)：房屋、設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，遺留問(wèn)題整改的追蹤，各類配套工具、鑰匙的交接，檔案的建立。承接查驗(yàn)2、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收小組116承接查驗(yàn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作1、與開(kāi)發(fā)商確定交接日期、進(jìn)度、及查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，確定雙方聯(lián)系人及聯(lián)系機(jī)制。2、制定工作計(jì)劃。3、所需人員、物資到場(chǎng)時(shí)間3、制定各項(xiàng)應(yīng)急方案承接查驗(yàn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作117承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)工作計(jì)劃的編制1、編制各項(xiàng)目查驗(yàn)順序2、編制各項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度表3、編制各項(xiàng)目接收文件清單4、編制設(shè)施承接清單5、編制設(shè)備承接清單6、編制查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)工作計(jì)劃的編制118承接查驗(yàn)7、編制各類表格8、編制所需工具9、制定遺留問(wèn)題的解決及復(fù)驗(yàn)的程序10、制定整改的跟蹤方式11、制定承接后的管理跟進(jìn)12、制定檔案建立的方式13、制定責(zé)任人的獎(jiǎng)懲制度承接查驗(yàn)7、編制各類表格119

查驗(yàn)的主要內(nèi)容一、物業(yè)資料總平圖、結(jié)構(gòu)圖、管網(wǎng)圖、配套設(shè)施設(shè)備竣工圖設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料各類合同

查驗(yàn)的主要內(nèi)容一、物業(yè)資料120查驗(yàn)的主要內(nèi)容二、物業(yè)共用部分主體、外墻、屋面地面、內(nèi)墻面、天花、門窗、陽(yáng)臺(tái)公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄查驗(yàn)的主要內(nèi)容二、物業(yè)共用部分121查驗(yàn)的主要內(nèi)容三、共用設(shè)施設(shè)備供電、給排水、消防、供暖系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電、安防、電梯車庫(kù)管理系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)查驗(yàn)的主要內(nèi)容三、共用設(shè)施設(shè)備122查驗(yàn)的主要內(nèi)容四、園林綠化工程花卉、花木、小品、園廊綠籬等查驗(yàn)的主要內(nèi)容四、園林綠化工程123查驗(yàn)的主要內(nèi)容五、其他公共配套出入口、崗?fù)?、圍墻、道路、廣場(chǎng)、垃圾站、信報(bào)箱、休閑娛樂(lè)設(shè)施、物業(yè)標(biāo)示等查驗(yàn)的主要內(nèi)容五、其他公共配套124承接查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上對(duì)各類資料、合格證、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成后情況的核對(duì)查驗(yàn)，及對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行承接查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別12