房地產(chǎn)企業(yè)稽查案例 課件

房地產(chǎn)企業(yè)稽查案例房地產(chǎn)企業(yè)稽查案例（一）收入部分（一）營業(yè)稅申報表與賬簿不符。（二）收取的購房定金未申報納稅。（三）部分代收款項未申報納稅。（四）C項目以房抵工程款未按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅（五）以商品房抵頂銀行貸款。（六）收取的會所租金掛往來，未申報納稅。（七）利用裝修分解銷售收入（八）收到土地返還款未做企業(yè)所得稅收入問題（一）收入部分（一）營業(yè)稅申報表與賬簿不符。（二）成本、費用問題（九）完工年度未取得發(fā)票，檢查期間取得發(fā)票的稅務處理（十）混淆項目，加大先期開發(fā)成本（十一）會所開發(fā)成本計入產(chǎn)品稅前扣除（十二）銷售退回不沖回銷售成本（十三）資本弱化未調(diào)整利息（十四）向集團公司多支付統(tǒng)借統(tǒng)還利息扣除問題（十五）土地評估增值虛增開發(fā)成本（二）成本、費用問題（九）完工年度未取得發(fā)票，檢查期間取得發(fā)（三）股權(quán)問題（十六）資本公積轉(zhuǎn)增資本未繳納個人所得稅（十七）股東借款年末未歸還未扣繳個人所得稅（十八）收到個人所得稅手續(xù)費未申報所得稅（十九）對外促銷禮品的個人所得稅問題（二十）以房屋對外投資未視同銷售繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅（二十一）轉(zhuǎn)讓股權(quán)損益調(diào)整未納稅調(diào)增（二十二）自然人轉(zhuǎn)讓10%股權(quán)，未按照公允價格繳納個人所得稅（二十三）自然人股東以10%股權(quán)增資集團公司，少交個人所得稅問題（三）股權(quán)問題（十六）資本公積轉(zhuǎn)增資本未繳納個人所得稅（四）其他問題（二十四）免租辦公樓未繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅計入地價問題（二十五）土地使用稅繳納時間延遲問題（二十六）城市建設配套費的契稅問題（四）其他問題（二十四）免租辦公樓未繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅計一、基本情況2011年8月，根據(jù)群眾舉報，稅務機關(guān)對甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱甲公司）2008年至2010年的納稅情況進行了檢查。甲公司成立于1998年，是民營企業(yè)，成立時，某集團公司持股80%，集團公司法定代表人個人持股20%，為集團公司成員企業(yè)。注冊資金5億元，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。成立以來，該公司先后開發(fā)了A、B、C、D四個大型住宅小區(qū)，前三項目已經(jīng)完工，D項目尚未完工。一、基本情況持股架構(gòu)集團公司張先生（集團公司法定代表人）持股80%房地產(chǎn)公司持股80%持股20%持股架構(gòu)集團公司張先生持股80%房地產(chǎn)公司持股80%持股20

甲公司企業(yè)所得稅實行查賬征收。對未完工產(chǎn)品采取預售方式銷售的按15%的毛利率按季計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。甲公司企業(yè)所得稅實行查賬征收。對未完工產(chǎn)品

二、問題的發(fā)現(xiàn)及處理

（一）申報的營業(yè)稅計稅收入與賬面記載的應稅收入不一致。

該公司所開發(fā)的4個項目分別在三個區(qū)，營業(yè)稅每月分別向三個區(qū)的稅務機關(guān)申報和繳納。該公司取得的銷售或預售收入全部先通過“預收賬款”科目歸集，確認收入實現(xiàn)的部分轉(zhuǎn)入“銷售收入”，每月按“預收賬款”貸方累計發(fā)生額申報繳納營業(yè)稅。

檢查人員通過電子表格，將甲公司每月“預收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報表進行比對

，發(fā)現(xiàn)該公司D項目申報的營業(yè)稅計稅依據(jù)與賬面記載的應稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報、有的月多申報，到2010年12月累計少申報計稅收入4700萬元。

二、問題的發(fā)現(xiàn)及處理【處理決定】

檢查人員在對少申報計稅收入問題的定性上出現(xiàn)了不同的看法：有人認為該公司營業(yè)稅實際申報應稅收入與賬面所載應稅收入不符，其行為屬“虛假申報”，因此應定性為偷稅；有人認為定性“偷稅”證據(jù)還不充分、企業(yè)的主觀方面難以確定等。

針對以上兩種觀點，檢查人員會同審理人員會進行了認真的研究和分析，最終對該公司的違法行為定性為“應繳未繳”。主要理由是：

【處理決定】

該公司不存在《中華人民共和國稅收征收管理法》第63條規(guī)定所列舉的偷稅手段，營業(yè)稅應稅收入均在賬面上反映，沒有“不列、少列收入”行為；違法原因如前分析主要是因為內(nèi)部管理混亂、對政策理解有偏差等原因所致，因此該公司偷稅的主觀故意不足。

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，追繳甲公司少申報計稅收入的營業(yè)稅及附加，并按《征管法》及其《實施細則》的有關(guān)規(guī)定加收滯納金；同時，對2010年少申報的未完工收入根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定按15%的毛利率補預征2010年企業(yè)所得稅。該公司不存在《中華人民共和國稅收征收管理法》第

（二）收取的購房定金未申報納稅

甲公司取得售房收入的賬務處理方式如下：

（1）收到購房定金：

借：現(xiàn)金（銀行存款）

貸：其他應付款－定金

（2）簽訂合同并收到首付款：

借：現(xiàn)金（銀行存款）

其他應付款－定金

貸：預收賬款—房款

（二）收取的購房定金未申報納稅

經(jīng)查實，甲公司只就計入“預收賬款”科目的預售收入申報繳納營業(yè)稅，對收到定金但尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預收賬款”的收入掛在“其他應付款—定金”科目貸方，未申報納稅。至2010年12月，該公司“其他應付款－定金”科目貸方余額28,000,000元未申報納稅。

【處理決定】

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》一、二、四、五、九條及其《實施細則》第二十八條的規(guī)定、國稅函發(fā)[1995]156號文件規(guī)定，該公司應就尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預收賬款”的售房定金收入28,000,000元補繳營業(yè)稅及附加、加收滯納金并處以0.5倍罰款；思考1：定金是否繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅？思考2：訂金是否繳納營業(yè)稅？經(jīng)查實，甲公司只就計入“預收賬款”科目的（三）部分代收款項未申報納稅

經(jīng)查甲公司“其他應付款”賬戶，該公司2009至2010年在銷售商品房時向客戶收取住房專項維修基金、管道燃氣初裝費、有線電視初裝費等2200萬元，未按稅法規(guī)定申報納稅。

其中專項維修基金700萬元符合國稅發(fā)[2004]69號文件規(guī)定，不計征營業(yè)稅，其余1500萬元未按稅法規(guī)定申報納稅。

【處理決定】1、根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、四條及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十四條的規(guī)定，追繳該公司代收款項營業(yè)稅及附加，并加收滯納金。2、

因代收款項票據(jù)由委托方開具，根據(jù)31號文的規(guī)定，此代收代付款項不并入應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。3、

根據(jù)財稅字【1995】48號文件及國稅發(fā)【2009】91號文件第28條規(guī)定，代收款項不征收土地增值稅。

思考：如何避免這種情況發(fā)生？（三）部分代收款項未申報納稅

（四）C項目以房抵工程款未按稅法規(guī)定申報繳納營業(yè)稅

在核對售樓部數(shù)據(jù)和財務部有關(guān)數(shù)據(jù)時，檢查人員發(fā)現(xiàn)C項目售樓處的商品房結(jié)存數(shù)比財務部門登記的商品房結(jié)存數(shù)少15套。

經(jīng)詢問，企業(yè)財務人員解釋說造成兩個部門結(jié)存數(shù)不一致的原因是這15套住房已于2009年8月用于抵頂施工單位的工程款，因為工程尚未結(jié)算，因此施工單位未開具發(fā)票，甲公司也未作銷售處理。這1５套房目前已被施工單位用于職工宿舍。財人員提供了甲公司與施工單位簽訂的《抵債協(xié)議》，用于抵頂工程款的15套房協(xié)議售價2000萬元。

（四）C項目以房抵工程款未按稅法規(guī)定申報繳納營業(yè)稅

【處理決定】

因用于抵債的商品房已完工并開始使用，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一、二、四、五、九條及其《實施細則》第四條的規(guī)定，追繳甲公司視同銷售行為營業(yè)稅及附加并加收滯納金；按照協(xié)議售價2000萬元扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補繳企業(yè)所得稅并加收滯納金。

對上述補繳的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款?！咎幚頉Q定】

（五）以商品房抵頂銀行貸款

檢查人員在B花園現(xiàn)場了解房屋入住情況時發(fā)現(xiàn)，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，但是在商品房銷售合同和發(fā)票的檢查中，沒有發(fā)現(xiàn)該公司與某銀行之間的合同，也沒有收付款和開發(fā)票的行為，經(jīng)檢查該公司的“預收賬款”明細賬和“銀行存款”明細賬，也未發(fā)現(xiàn)記載有該公司與某銀行之間的的售房收入和相關(guān)的資金往來。

檢查人員分析此情況后，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計提銀行貸款利息情況，發(fā)現(xiàn)：

在“長期借款”科目所記載的貸款余額未發(fā)生變化且“銀行存款”日記賬無還款記錄的情況下，該公司2009年第四季度起計提的銀行貸款利息基數(shù)比第三季度少了3900萬元。面對檢查人員發(fā)現(xiàn)的這一情況，企業(yè)財務人員難以自圓其說，只好承認了以房抵頂銀行貸款的事實，并提供了與某銀行簽訂的《以商品房抵頂銀行貸款合同》。

（五）以商品房抵頂銀行貸款

經(jīng)核實，甲公司以商品房抵頂銀行貸款，不進行任何賬務處理，少計應稅收入3900萬元。【處理決定】

因用于抵債的商品房已完工并開始使用，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一、二、四、五、九條及其《實施細則》第四條的規(guī)定，追繳甲公司視同銷售行為營業(yè)稅及附加并加收滯納金。

同時視同銷售繳納企業(yè)所得稅。對企業(yè)以上行為，定性為偷稅處理。經(jīng)核實，甲公司以商品房抵頂銀行貸款，不進行（六）收取的會所租金掛往來，未申報納稅

甲公司A項目的會所，2008年10月起出租給其關(guān)聯(lián)企業(yè)某餐飲娛樂公司從事經(jīng)營，雙方協(xié)議從2009年1月起計算租金，每月20萬元。至2010年12月共720萬元。甲公司以租金收入抵頂其在某餐飲娛樂公司的消費，進行以下賬務處理：

每月確認租金收入時：

借：應收賬款—某娛樂公司

貸：內(nèi)部往來—某娛樂公司

在某餐飲娛樂公司發(fā)生消費時：

借：內(nèi)部往來—某娛樂公司

貸：應收賬款

通過兩個往來科目對沖，甲公司隱匿了租金收入，餐飲公司隱匿了營業(yè)收入。

（六）收取的會所租金掛往來，未申報納稅

【處理決定】

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》一、二、四、五、九條及《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》國稅函發(fā)[1995]156號）規(guī)定，追繳甲公司取得出租收入營業(yè)稅及附加，出租收入扣除稅金后補繳企業(yè)所得稅，補繳的營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅從滯納之日起加收滯納金并處以0.5倍罰款。

并且要補繳房產(chǎn)稅。

思考：取得營業(yè)收入雙方相互抵頂少繳稅款的現(xiàn)象，應該引起注意。類似的。。。。?！咎幚頉Q定】

（七）利用裝修分解銷售收入

D花園是甲公司近年開發(fā)的新項目，第一期已基本售完，第二期也已進入預售階段。檢查人員通過計算機查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該公司在D花園所在的D區(qū)征收分局領購并開具了大量的建筑安裝業(yè)發(fā)票，這使檢查人員產(chǎn)生了疑問：房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么會大量使用建筑安裝業(yè)發(fā)票呢？

經(jīng)到D花園現(xiàn)場了解情況，檢查人員發(fā)現(xiàn)D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是讓裝修成為完整的商品房的一部分，它向消費者提供的是裝修一次到位的成品房。檢查人員重點對D項目精裝修部分進行了檢查，發(fā)現(xiàn)該公司與購買精裝修商品房的業(yè)主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業(yè)主開具商品房銷售發(fā)票和建筑安裝發(fā)票，分別確認銷售收入和“其他業(yè)務收入”。2010年該項目預收款28000萬元，按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅1400萬元，取得裝修預收款4800萬元，結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務收入”4800萬元，按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅240萬元

（七）利用裝修分解銷售收入

對于該公司D項目取得的裝修收入應如何征稅？檢查人員對這一問題進行了仔細地分析研究。該公司的精裝修房是與業(yè)主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發(fā)票和建筑安裝業(yè)發(fā)票，分屬兩個稅目，似乎應該分別征稅。

但是，在仔細查閱有關(guān)合同后，檢查人員發(fā)現(xiàn)，該公司雖然與業(yè)主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補充協(xié)議中卻強調(diào)業(yè)主購買的是精裝修商品房，必須按照公司的要求由公司統(tǒng)一進行裝修。表面上，該公司分別按銷售合同和裝修合同收取款項，按不同稅目分別繳納稅款，而實際上，不管是銷售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項業(yè)務，那就是銷售精裝修商品房。因此裝修收入應作為銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉膬r外費用，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。對于該公司D項目取得的裝修收入應如何征稅？檢【處理決定】

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、國家稅務總局《關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[1998]53號的規(guī)定，甲公司將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款，其收取的裝修及安裝設備收入應認定為銷售不動產(chǎn)的行為的一個組成部分，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目補繳營業(yè)稅。

同時，同時根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，該公司收取的裝修收入應按15%的毛利率補征2010年企業(yè)所得稅

。

【處理決定】（八）收到土地返還款未做企業(yè)所得稅收入。

檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)2010年收到政府返還的土地出讓金2000萬元，企業(yè)計入其他應付款科目。

借：銀行存款2000萬

貸：其他應付款2000萬

檢查人員分為兩派意見：一派認為企業(yè)只要沖減該項目的土地成本即可，這樣未來企業(yè)所得稅和土地增值稅的成本均減少，而無需作為收入直接繳納企業(yè)所得稅。另一派認為，2000萬元應當直接繳納企業(yè)所得稅，而在土地增值稅清算時，沖減2000萬元成本?！咎幚頉Q定】

本案中，按照第二種意見，要求企業(yè)作為補貼收入直接調(diào)增應納稅所得額2000萬元，在未來土地增值稅清算時，調(diào)整減少土地成本2000萬元。

雖然不盡合理，但卻是目前稅務機關(guān)的普遍做法。

聯(lián)系：財稅[2011]70號文件。（八）收到土地返還款未做企業(yè)所得稅收入。（九）完工年度未取得發(fā)票，檢查期間已經(jīng)取得發(fā)票的處理。

檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)2008年完工并全部售出的B項目，完工年度有2000萬元白條列入開發(fā)成本，但是2011年檢查期間企業(yè)取得了發(fā)票。

企業(yè)認為：已經(jīng)取得了發(fā)票，因此對2008年的應納稅所得額無需進行調(diào)整。

檢查人員認為：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第34條的規(guī)定，企業(yè)2008年沒有取得發(fā)票，就應當補繳稅款，而2011年取得了發(fā)票，應當在2012年1—5月匯算清繳期間，計入2011年的扣除項目。

【處理決定】1、根據(jù)總局2012年第15號公告，企業(yè)可以追溯調(diào)整到2010年扣除，無需補稅。2、繳納2008年到2011年3年時間的滯納金。（九）完工年度未取得發(fā)票，檢查期間已經(jīng)取得發(fā)票的處（十）混淆項目，加大先期開發(fā)成本

Ｄ項目工程分二期進行，第一期已完工并基本銷售完畢，第二期正在預售。檢查人員發(fā)現(xiàn)，該項目土地出讓金在項目開發(fā)初期全部繳清，企業(yè)全部一次性計入“開發(fā)成本—D項目—一期”在并已在稅前扣除，并未將已經(jīng)支付的土地出讓金在一期和二期之間進行分配。

【處理決定】

根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定，調(diào)整應由D項目二期分攤的土地成本，并補繳企業(yè)所得稅。

思考：類似的，公共配套設施未按照規(guī)定分配的違法情形更多。（十）混淆項目，加大先期開發(fā)成本

（十一）會所開發(fā)成本計入開發(fā)產(chǎn)品成本稅前扣除

A項目會所在完工后于2011年6月辦理房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人為甲公司。該會所在2010年10月已租給其關(guān)聯(lián)企業(yè)某娛樂公司從事娛樂業(yè)經(jīng)營。

在A項目開發(fā)施工過程中，甲公司將會所成本在“開發(fā)成本”科目下設置子科目進行單獨核算，在A項目完工后，該公司將包括會所成本在類的“開發(fā)成本—Ａ項目”賬面余額全部結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品成本—A項目”后又分別在2010年、2011年底分兩次全部結(jié)轉(zhuǎn)“銷售成本”，在稅前扣除。

2011年6月辦理房產(chǎn)證后，A公司既未將會所轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也未將相應的成本從銷售成本中轉(zhuǎn)回。（十一）會所開發(fā)成本計入開發(fā)產(chǎn)品成本稅前扣除

【處理決定】

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第17條的規(guī)定，甲公司將經(jīng)營性的會所成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本在企業(yè)所得稅前扣除，應調(diào)增應納稅所得額，將會所成本結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，提取折舊。

思考：31號文件第17、18、33條的規(guī)定及其解析。

【處理決定】（十二）銷售退回不沖回銷售成本

在對預售收入進行檢查時，檢查人員發(fā)現(xiàn)2009年12月Ｂ項目有筆紅字沖回業(yè)務，經(jīng)核實是銷售退回業(yè)務。在對Ｂ項目銷售成本進行檢查時，檢查人員未發(fā)現(xiàn)有紅字沖回業(yè)務，對照銷售臺賬，發(fā)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的面積比銷售臺賬中記載的銷售面積多了150平方米。經(jīng)過核實，12月發(fā)生的幾筆銷售退回業(yè)務只進行了銷售收入沖減，未進行銷售成本沖減，造成多結(jié)轉(zhuǎn)150平方米銷售成本，應調(diào)增應納稅所得額。

【處理決定】

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，追繳多結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本的企業(yè)所得稅、加收滯納金并處以0.5倍罰款。

這樣的錯誤，不應該?。。ㄊ╀N售退回不沖回銷售成本

（十三）資本弱化未調(diào)整利息。

檢查人員在檢查“其他應付款”科目時發(fā)現(xiàn)，甲公司2010年1月1日向母公司借款20億元用于支付土地出讓金，年利率10%，全年共支付利息2億元，并且計入了開發(fā)成本—開發(fā)間接費用。甲公司全年平均所有者權(quán)益為9億元。經(jīng)過調(diào)查，其母公司2010年虧損3000萬元，甲公司當年盈利5000萬元。

【處理決定】

關(guān)聯(lián)債資比例=20億元/9億元=2.22

不得扣除的利息=2億元*（1-2/2.22）=2000萬元根據(jù)財稅[2008]121號文件及國稅發(fā)[2009]2號文件規(guī)定，企業(yè)超過所有者權(quán)益2倍部分借款利息不得在企業(yè)所得稅前扣除，因此企業(yè)應該調(diào)減開發(fā)間接費用2000萬元（2億元*10%），且未來也不允許在企業(yè)所得稅前扣除。（十三）資本弱化未調(diào)整利息。

（十四）多計利息費用稅前扣除（統(tǒng)借統(tǒng)還問題）

在檢查甲公司的貸款合同時，檢查人員發(fā)現(xiàn)有一份向其集團公司的貸款協(xié)議。由集團公司向銀行貸款后專項用于甲公司B項目的開發(fā)，歸還利息時，由集團公司先行墊付，甲公司與集團公司定期結(jié)算，但甲公司未取得發(fā)票。經(jīng)查有關(guān)憑證，集團公司對該項利息向銀行支付1500萬元，甲公司向集團公司按照復利計算支付集團公司貸款利息1888萬元

，利息在已售商品房面積和未售商品房面積之間進行分配，其中有1260萬元已在稅前扣除，應調(diào)增應納稅所得額1260萬；

【處理決定】

對不允許稅前扣除的貸款利息補征企業(yè)所得稅并加滯納金。

財稅[2000]007號文件，關(guān)于統(tǒng)借統(tǒng)還問題。

（十四）多計利息費用稅前扣除（統(tǒng)借統(tǒng)還問題）（十五）土地評估增值虛增開發(fā)成本

（幾種評估）

檢查人員在檢查“開發(fā)成本”科目時發(fā)現(xiàn)，C項目的土地成本共2.5億元，但《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中的地價款1.8億元，兩者相差了7000萬元，這引起了檢查人員的懷疑。檢查人員對列支土地成本的記賬憑證逐一進行檢查，發(fā)現(xiàn)2009年8月，甲公司進行了資產(chǎn)評估，C項目用地評估值為2.5億元。

甲公司做如下賬務處理：

借：開發(fā)成本—C項目—土地成本7000萬元

貸：資本公積

7000萬元

經(jīng)核實，土地評估增值部分進入開發(fā)成本并已在稅前扣除金額為4000萬元。

【處理決定】

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第56條的規(guī)定，除另有規(guī)定外，企業(yè)資產(chǎn)按照歷史成本計價，甲公司通過評估增值的土地成本虛增產(chǎn)品成本在稅前扣除，追繳其企業(yè)所得稅，加收滯納金并處以0.5倍罰款。（十五）土地評估增值虛增開發(fā)成本

（幾種評估）（十六）資本公積轉(zhuǎn)增資本未繳納個人所得稅

檢查人員在檢查“資本公積”科目時發(fā)現(xiàn)，C項目用地評估值為7000萬元，已經(jīng)轉(zhuǎn)增資本。甲公司做如下賬務處理：

借：資本公積7000萬

貸：實收資本——集團公司5600萬（80%）

實收資本——張先生（集團公司法人代表）1400萬（20%部分）

【處理決定】

根據(jù)國稅函[1997]198號文件、國稅函[1998]289號文件的規(guī)定，甲公司資本公積轉(zhuǎn)增資本，其自然人股東應該繳納個人所得稅280萬元，稅款由甲公司代扣代繳；

由于甲公司未代扣代繳，因此根據(jù)國稅發(fā)[2003]47號文件責令其補扣補繳，并根據(jù)《征管法〉第69條，給予50%的罰款。

思考：“未分配利潤、盈余公積、資本公積—資本溢價”轉(zhuǎn)增資本是否一律對自然人股東征收個人所得稅？（十六）資本公積轉(zhuǎn)增資本未繳納個人所得稅（十七）股東借款超過1年，未代扣代繳個人所得稅。

檢查人員在檢查“其他應收款”科目時發(fā)現(xiàn)，甲公司2009年6月借給其自然人股東張先生1000萬元，2010年11月借給股東張先生1000萬元，截至到檢查期2011年8月，均未歸還。

根據(jù)財稅[2003]158號文件，股東借款年末仍未歸還的，應當視同分紅繳納個人所得稅，因此檢查人員認為，兩筆借款在當年年末均未歸還，企業(yè)應當繳納個人所得稅400萬元。

企業(yè)認為，第二筆借款借款期限尚未滿1年，因此不能僅僅根據(jù)字面意思，年末不歸還就繳納個人所得稅。因此只同意繳納第一筆的個人所得稅。稅務機關(guān)經(jīng)商議，采納了企業(yè)的意見。

【處理決定】

根據(jù)財稅[2003]158號文件規(guī)定該行為應該繳納個人所得稅。根據(jù)國稅發(fā)[2003]47號文件責令其補扣補繳個人所得稅，并根據(jù)《征管法〉第69條，給予50%的罰款。

思考：公司股權(quán)架構(gòu)的設計（直接持股模式和間接持股模式）。（十七）股東借款超過1年，未代扣代繳個人所得稅。（十八）收到個人所得稅手續(xù)費未繳納企業(yè)所得稅。

檢查人員在檢查“其他應付款”科目時發(fā)現(xiàn)，甲公司2008年到2010年，共收到地稅局支付的代扣代繳個人所得稅手續(xù)費50萬元，，企業(yè)做賬：

借：銀行存款—50萬元

貸：其他應付款——50萬元用于購買辦公用品支付時，企業(yè)做賬：

借：其他應付款—50萬元

貸：銀行存款—50萬元

【處理決定】企業(yè)收到手續(xù)費，屬于勞務收入，應該繳納企業(yè)所得稅，因此應當調(diào)增應納稅所得額50萬元，補繳企業(yè)所得稅；

企業(yè)應當將勞務收入計提營業(yè)稅金及附加，繳納營業(yè)稅（存在爭議）。（十八）收到個人所得稅手續(xù)費未繳納企業(yè)所得稅。（十九）對外促銷禮品的個人所得稅問題。

檢查人員檢查時發(fā)現(xiàn)，2010年企業(yè)促銷時，發(fā)放禮品40萬元，企業(yè)記賬：

借：庫存商品—禮品40萬元

貸：銀行存款—40萬元

借：銷售費用——促銷禮品費40萬元

貸：庫存商品——促銷禮品40萬元

【處理決定】

根據(jù)財稅[2011]50號文件規(guī)定，企業(yè)應當按照“其他所得”代扣代繳個人所得稅=40/（1-20%）*20%=10（萬元）。（三要三不要）

（十九）對外促銷禮品的個人所得稅問題。（二十）以房屋對外投資未視同銷售繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅。

檢查人員發(fā)現(xiàn)，2008年甲公司以5000萬元的房屋，乙公司出資1億元共同成立了聯(lián)營企業(yè)M公司，各占50%的股份。甲公司做賬如下：

借：長期股權(quán)投資5000萬元

貸：固定資產(chǎn)清理5000萬元

【處理決定】

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件，甲公司以房屋對外投資，應該按照公允價值視同銷售繳納企業(yè)所得稅；根據(jù)財稅[2006]21號文件，應當視同銷售繳納土地增值稅。

根據(jù)財稅[2002]191號文件，企業(yè)以不動產(chǎn)對外投資，無需繳納營業(yè)稅。

專題：對外投資的稅務處理。（二十）以房屋對外投資未視同銷售繳納企業(yè)所得稅、土（二十一）轉(zhuǎn)讓股權(quán)損益調(diào)整納稅問題。

檢查人員發(fā)現(xiàn)，2010年甲公司將其持有的M公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，甲公司做賬如下，企業(yè)年終未做納稅調(diào)整：

借：銀行存款2億元

貸：長期股權(quán)投資—成本5000萬元—損益調(diào)整1億元

貸：投資收益5000萬元

【處理決定】1、企業(yè)該項長期股權(quán)投資的計稅基礎應為1億元，因此調(diào)減應納稅所得額5000萬元；2、根據(jù)國稅函[2010]79號文件，損益調(diào)整部分不得在企業(yè)所得稅前扣除，因此應調(diào)增1億元。

綜上，企業(yè)應當調(diào)增2010年應納稅所得額5000萬元。

（二十一）轉(zhuǎn)讓股權(quán)損益調(diào)整納稅問題。（二十二）自然人轉(zhuǎn)讓10%股權(quán)，繳納個人所得稅問題。

檢查人員檢查企業(yè)2010年實收資本賬目時發(fā)現(xiàn)如下賬目：借：實收資本——張先生5000萬元

貸：實收資本——A公司5000萬元

經(jīng)索取股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同發(fā)現(xiàn)，張先生將持有集團公司10%的股份，以原投資成本5000萬元的價格轉(zhuǎn)讓給了同在該市的關(guān)聯(lián)企業(yè)A公司。該項股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有產(chǎn)生收益。截至轉(zhuǎn)讓日，甲公司的所有者權(quán)益為10億元。

【處理決定】

根據(jù)國稅函[2009]285號文件

、國家稅務總局2010年27號公告，該項股權(quán)轉(zhuǎn)讓應當按照公允價值核定個人所得稅計稅依據(jù)，則稱A公司補扣補繳個人所得稅5000萬*20%=1000萬元。

該處理決定不是針對甲公司，但是是從甲公司賬簿得到的線索。

專題：自然人轉(zhuǎn)讓股權(quán)。（二十二）自然人轉(zhuǎn)讓10%股權(quán)，繳納個人所得稅問題（二十三）自然人股東以10%股權(quán)增資集團公司。

檢查人員檢查企業(yè)2010年實收資本賬目時發(fā)現(xiàn)如下賬目：借：實收資本——張先生5000萬元

貸：實收資本——集團公司5000萬元

經(jīng)過了解，張先生將10%的股份投資到集團公司，對集團公司增資。至此，集團公司持有甲公司90%股份，A公司持有甲公司10%的股份。

【處理決定】

根據(jù)《個人所得稅法實施條例》第10條，參考國稅函[2011]89號文件精神，集團公司應補扣補繳個人所得稅5000萬*20%=1000萬元。

該處理決定不是針對甲公司，但是是從甲公司賬簿得到的線索。

專題：是是非非319?。ǘ┳匀蝗斯蓶|以10%股權(quán)增資集團公司。（二十四）免租期辦公樓未繳納房產(chǎn)稅和土地使用權(quán)計入地價問題。

1、

檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)2008年、2009年自建辦公樓成本為1億元，其對應的土地使用權(quán)成本1億元根據(jù)會計準則單獨核算，作為無形資產(chǎn)攤銷。

2、

企業(yè)每年繳納房產(chǎn)稅=1億元*（1-30%）*1.2%=84（萬元）

企業(yè)2010年下半年開始，將一半的辦公樓用于出租，租賃合同約定租期3年，第一個半年時間免租，以后每半年收取租金500萬元，共計租金2500萬元。企業(yè)從2010年下半年開始，對出租的房產(chǎn)未再按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

【處理決定】

根據(jù)財稅[2010]121號文件規(guī)定，應將辦公樓對應的土地成本1億元納入稅基繳納房產(chǎn)稅，因此應當補繳房產(chǎn)稅84萬元；同樣根據(jù)該文件規(guī)定，對出租的一半房產(chǎn)，在2010年下半年應補繳房產(chǎn)稅21萬元。

但，由于財稅[2010]121號文件，自2010年12月21日起開始執(zhí)行，因此，對此前事項，法不溯及既往，不用補稅。（二十四）免租期辦公樓未繳納房產(chǎn)稅和土地使用權(quán)計入（二十五）土地使用稅繳納時間問題。

檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)2009年取得一宗土地，《國有土地使用權(quán)合同》約定，2009年4月1日前交地，但由于各種原因，企業(yè)2010年12月份才實際取得了土地，企業(yè)認為只有實際占用土地后，才需要繳納土地使用稅，而檢查人員認為要按照合同約定交地時間繳稅。

【處理決定】

根據(jù)財稅[2006]186號文件規(guī)定，企業(yè)應當按照合同約定的交地時間繳納土地使用稅，并補繳土地使用稅款。

企業(yè)有點兒冤枉，應該實事求是的處理問題?。ǘ澹┩恋厥褂枚惱U納時間問題。（二十六）城市建設配套費的契稅問題。

檢查人員檢查時發(fā)現(xiàn)，2010年企業(yè)根據(jù)規(guī)定標準對C項目繳納城市建設配套費1000萬元，企業(yè)在此之前繳納該宗土地契稅時，按照土地出讓金價格已經(jīng)繳納過契稅。

【處理決定】

根據(jù)財稅[2004]134號文件規(guī)定，企業(yè)應當補充繳納城市建設配套費部分的契稅1000萬*4%=40（萬元）。

（二十六）城市建設配套費的契稅問題。房地產(chǎn)企業(yè)稽查案例房地產(chǎn)企業(yè)稽查案例（一）收入部分（一）營業(yè)稅申報表與賬簿不符。（二）收取的購房定金未申報納稅。（三）部分代收款項未申報納稅。（四）C項目以房抵工程款未按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅（五）以商品房抵頂銀行貸款。（六）收取的會所租金掛往來，未申報納稅。（七）利用裝修分解銷售收入（八）收到土地返還款未做企業(yè)所得稅收入問題（一）收入部分（一）營業(yè)稅申報表與賬簿不符。（二）成本、費用問題（九）完工年度未取得發(fā)票，檢查期間取得發(fā)票的稅務處理（十）混淆項目，加大先期開發(fā)成本（十一）會所開發(fā)成本計入產(chǎn)品稅前扣除（十二）銷售退回不沖回銷售成本（十三）資本弱化未調(diào)整利息（十四）向集團公司多支付統(tǒng)借統(tǒng)還利息扣除問題（十五）土地評估增值虛增開發(fā)成本（二）成本、費用問題（九）完工年度未取得發(fā)票，檢查期間取得發(fā)（三）股權(quán)問題（十六）資本公積轉(zhuǎn)增資本未繳納個人所得稅（十七）股東借款年末未歸還未扣繳個人所得稅（十八）收到個人所得稅手續(xù)費未申報所得稅（十九）對外促銷禮品的個人所得稅問題（二十）以房屋對外投資未視同銷售繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅（二十一）轉(zhuǎn)讓股權(quán)損益調(diào)整未納稅調(diào)增（二十二）自然人轉(zhuǎn)讓10%股權(quán)，未按照公允價格繳納個人所得稅（二十三）自然人股東以10%股權(quán)增資集團公司，少交個人所得稅問題（三）股權(quán)問題（十六）資本公積轉(zhuǎn)增資本未繳納個人所得稅（四）其他問題（二十四）免租辦公樓未繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅計入地價問題（二十五）土地使用稅繳納時間延遲問題（二十六）城市建設配套費的契稅問題（四）其他問題（二十四）免租辦公樓未繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅計一、基本情況2011年8月，根據(jù)群眾舉報，稅務機關(guān)對甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱甲公司）2008年至2010年的納稅情況進行了檢查。甲公司成立于1998年，是民營企業(yè)，成立時，某集團公司持股80%，集團公司法定代表人個人持股20%，為集團公司成員企業(yè)。注冊資金5億元，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。成立以來，該公司先后開發(fā)了A、B、C、D四個大型住宅小區(qū)，前三項目已經(jīng)完工，D項目尚未完工。一、基本情況持股架構(gòu)集團公司張先生（集團公司法定代表人）持股80%房地產(chǎn)公司持股80%持股20%持股架構(gòu)集團公司張先生持股80%房地產(chǎn)公司持股80%持股20

甲公司企業(yè)所得稅實行查賬征收。對未完工產(chǎn)品采取預售方式銷售的按15%的毛利率按季計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。甲公司企業(yè)所得稅實行查賬征收。對未完工產(chǎn)品

二、問題的發(fā)現(xiàn)及處理

（一）申報的營業(yè)稅計稅收入與賬面記載的應稅收入不一致。

該公司所開發(fā)的4個項目分別在三個區(qū)，營業(yè)稅每月分別向三個區(qū)的稅務機關(guān)申報和繳納。該公司取得的銷售或預售收入全部先通過“預收賬款”科目歸集，確認收入實現(xiàn)的部分轉(zhuǎn)入“銷售收入”，每月按“預收賬款”貸方累計發(fā)生額申報繳納營業(yè)稅。

檢查人員通過電子表格，將甲公司每月“預收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報表進行比對

，發(fā)現(xiàn)該公司D項目申報的營業(yè)稅計稅依據(jù)與賬面記載的應稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報、有的月多申報，到2010年12月累計少申報計稅收入4700萬元。

二、問題的發(fā)現(xiàn)及處理【處理決定】

檢查人員在對少申報計稅收入問題的定性上出現(xiàn)了不同的看法：有人認為該公司營業(yè)稅實際申報應稅收入與賬面所載應稅收入不符，其行為屬“虛假申報”，因此應定性為偷稅；有人認為定性“偷稅”證據(jù)還不充分、企業(yè)的主觀方面難以確定等。

針對以上兩種觀點，檢查人員會同審理人員會進行了認真的研究和分析，最終對該公司的違法行為定性為“應繳未繳”。主要理由是：

【處理決定】

該公司不存在《中華人民共和國稅收征收管理法》第63條規(guī)定所列舉的偷稅手段，營業(yè)稅應稅收入均在賬面上反映，沒有“不列、少列收入”行為；違法原因如前分析主要是因為內(nèi)部管理混亂、對政策理解有偏差等原因所致，因此該公司偷稅的主觀故意不足。

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，追繳甲公司少申報計稅收入的營業(yè)稅及附加，并按《征管法》及其《實施細則》的有關(guān)規(guī)定加收滯納金；同時，對2010年少申報的未完工收入根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定按15%的毛利率補預征2010年企業(yè)所得稅。該公司不存在《中華人民共和國稅收征收管理法》第

（二）收取的購房定金未申報納稅

甲公司取得售房收入的賬務處理方式如下：

（1）收到購房定金：

借：現(xiàn)金（銀行存款）

貸：其他應付款－定金

（2）簽訂合同并收到首付款：

借：現(xiàn)金（銀行存款）

其他應付款－定金

貸：預收賬款—房款

（二）收取的購房定金未申報納稅

經(jīng)查實，甲公司只就計入“預收賬款”科目的預售收入申報繳納營業(yè)稅，對收到定金但尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預收賬款”的收入掛在“其他應付款—定金”科目貸方，未申報納稅。至2010年12月，該公司“其他應付款－定金”科目貸方余額28,000,000元未申報納稅。

【處理決定】

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》一、二、四、五、九條及其《實施細則》第二十八條的規(guī)定、國稅函發(fā)[1995]156號文件規(guī)定，該公司應就尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預收賬款”的售房定金收入28,000,000元補繳營業(yè)稅及附加、加收滯納金并處以0.5倍罰款；思考1：定金是否繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅？思考2：訂金是否繳納營業(yè)稅？經(jīng)查實，甲公司只就計入“預收賬款”科目的（三）部分代收款項未申報納稅

經(jīng)查甲公司“其他應付款”賬戶，該公司2009至2010年在銷售商品房時向客戶收取住房專項維修基金、管道燃氣初裝費、有線電視初裝費等2200萬元，未按稅法規(guī)定申報納稅。

其中專項維修基金700萬元符合國稅發(fā)[2004]69號文件規(guī)定，不計征營業(yè)稅，其余1500萬元未按稅法規(guī)定申報納稅。

【處理決定】1、根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、四條及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十四條的規(guī)定，追繳該公司代收款項營業(yè)稅及附加，并加收滯納金。2、

因代收款項票據(jù)由委托方開具，根據(jù)31號文的規(guī)定，此代收代付款項不并入應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。3、

根據(jù)財稅字【1995】48號文件及國稅發(fā)【2009】91號文件第28條規(guī)定，代收款項不征收土地增值稅。

思考：如何避免這種情況發(fā)生？（三）部分代收款項未申報納稅

（四）C項目以房抵工程款未按稅法規(guī)定申報繳納營業(yè)稅

在核對售樓部數(shù)據(jù)和財務部有關(guān)數(shù)據(jù)時，檢查人員發(fā)現(xiàn)C項目售樓處的商品房結(jié)存數(shù)比財務部門登記的商品房結(jié)存數(shù)少15套。

經(jīng)詢問，企業(yè)財務人員解釋說造成兩個部門結(jié)存數(shù)不一致的原因是這15套住房已于2009年8月用于抵頂施工單位的工程款，因為工程尚未結(jié)算，因此施工單位未開具發(fā)票，甲公司也未作銷售處理。這1５套房目前已被施工單位用于職工宿舍。財人員提供了甲公司與施工單位簽訂的《抵債協(xié)議》，用于抵頂工程款的15套房協(xié)議售價2000萬元。

（四）C項目以房抵工程款未按稅法規(guī)定申報繳納營業(yè)稅

【處理決定】

因用于抵債的商品房已完工并開始使用，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一、二、四、五、九條及其《實施細則》第四條的規(guī)定，追繳甲公司視同銷售行為營業(yè)稅及附加并加收滯納金；按照協(xié)議售價2000萬元扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補繳企業(yè)所得稅并加收滯納金。

對上述補繳的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。【處理決定】

（五）以商品房抵頂銀行貸款

檢查人員在B花園現(xiàn)場了解房屋入住情況時發(fā)現(xiàn)，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，但是在商品房銷售合同和發(fā)票的檢查中，沒有發(fā)現(xiàn)該公司與某銀行之間的合同，也沒有收付款和開發(fā)票的行為，經(jīng)檢查該公司的“預收賬款”明細賬和“銀行存款”明細賬，也未發(fā)現(xiàn)記載有該公司與某銀行之間的的售房收入和相關(guān)的資金往來。

檢查人員分析此情況后，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計提銀行貸款利息情況，發(fā)現(xiàn)：

在“長期借款”科目所記載的貸款余額未發(fā)生變化且“銀行存款”日記賬無還款記錄的情況下，該公司2009年第四季度起計提的銀行貸款利息基數(shù)比第三季度少了3900萬元。面對檢查人員發(fā)現(xiàn)的這一情況，企業(yè)財務人員難以自圓其說，只好承認了以房抵頂銀行貸款的事實，并提供了與某銀行簽訂的《以商品房抵頂銀行貸款合同》。

（五）以商品房抵頂銀行貸款

經(jīng)核實，甲公司以商品房抵頂銀行貸款，不進行任何賬務處理，少計應稅收入3900萬元?！咎幚頉Q定】

因用于抵債的商品房已完工并開始使用，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一、二、四、五、九條及其《實施細則》第四條的規(guī)定，追繳甲公司視同銷售行為營業(yè)稅及附加并加收滯納金。

同時視同銷售繳納企業(yè)所得稅。對企業(yè)以上行為，定性為偷稅處理。經(jīng)核實，甲公司以商品房抵頂銀行貸款，不進行（六）收取的會所租金掛往來，未申報納稅

甲公司A項目的會所，2008年10月起出租給其關(guān)聯(lián)企業(yè)某餐飲娛樂公司從事經(jīng)營，雙方協(xié)議從2009年1月起計算租金，每月20萬元。至2010年12月共720萬元。甲公司以租金收入抵頂其在某餐飲娛樂公司的消費，進行以下賬務處理：

每月確認租金收入時：

借：應收賬款—某娛樂公司

貸：內(nèi)部往來—某娛樂公司

在某餐飲娛樂公司發(fā)生消費時：

借：內(nèi)部往來—某娛樂公司

貸：應收賬款

通過兩個往來科目對沖，甲公司隱匿了租金收入，餐飲公司隱匿了營業(yè)收入。

（六）收取的會所租金掛往來，未申報納稅

【處理決定】

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》一、二、四、五、九條及《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》國稅函發(fā)[1995]156號）規(guī)定，追繳甲公司取得出租收入營業(yè)稅及附加，出租收入扣除稅金后補繳企業(yè)所得稅，補繳的營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅從滯納之日起加收滯納金并處以0.5倍罰款。

并且要補繳房產(chǎn)稅。

思考：取得營業(yè)收入雙方相互抵頂少繳稅款的現(xiàn)象，應該引起注意。類似的。。。。?！咎幚頉Q定】

（七）利用裝修分解銷售收入

D花園是甲公司近年開發(fā)的新項目，第一期已基本售完，第二期也已進入預售階段。檢查人員通過計算機查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該公司在D花園所在的D區(qū)征收分局領購并開具了大量的建筑安裝業(yè)發(fā)票，這使檢查人員產(chǎn)生了疑問：房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么會大量使用建筑安裝業(yè)發(fā)票呢？

經(jīng)到D花園現(xiàn)場了解情況，檢查人員發(fā)現(xiàn)D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是讓裝修成為完整的商品房的一部分，它向消費者提供的是裝修一次到位的成品房。檢查人員重點對D項目精裝修部分進行了檢查，發(fā)現(xiàn)該公司與購買精裝修商品房的業(yè)主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業(yè)主開具商品房銷售發(fā)票和建筑安裝發(fā)票，分別確認銷售收入和“其他業(yè)務收入”。2010年該項目預收款28000萬元，按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅1400萬元，取得裝修預收款4800萬元，結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務收入”4800萬元，按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅240萬元

（七）利用裝修分解銷售收入

對于該公司D項目取得的裝修收入應如何征稅？檢查人員對這一問題進行了仔細地分析研究。該公司的精裝修房是與業(yè)主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發(fā)票和建筑安裝業(yè)發(fā)票，分屬兩個稅目，似乎應該分別征稅。

但是，在仔細查閱有關(guān)合同后，檢查人員發(fā)現(xiàn)，該公司雖然與業(yè)主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補充協(xié)議中卻強調(diào)業(yè)主購買的是精裝修商品房，必須按照公司的要求由公司統(tǒng)一進行裝修。表面上，該公司分別按銷售合同和裝修合同收取款項，按不同稅目分別繳納稅款，而實際上，不管是銷售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項業(yè)務，那就是銷售精裝修商品房。因此裝修收入應作為銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉膬r外費用，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。對于該公司D項目取得的裝修收入應如何征稅？檢【處理決定】

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、國家稅務總局《關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[1998]53號的規(guī)定，甲公司將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款，其收取的裝修及安裝設備收入應認定為銷售不動產(chǎn)的行為的一個組成部分，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目補繳營業(yè)稅。

同時，同時根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，該公司收取的裝修收入應按15%的毛利率補征2010年企業(yè)所得稅

。

【處理決定】（八）收到土地返還款未做企業(yè)所得稅收入。

檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)2010年收到政府返還的土地出讓金2000萬元，企業(yè)計入其他應付款科目。

借：銀行存款2000萬

貸：其他應付款2000萬

檢查人員分為兩派意見：一派認為企業(yè)只要沖減該項目的土地成本即可，這樣未來企業(yè)所得稅和土地增值稅的成本均減少，而無需作為收入直接繳納企業(yè)所得稅。另一派認為，2000萬元應當直接繳納企業(yè)所得稅，而在土地增值稅清算時，沖減2000萬元成本。【處理決定】

本案中，按照第二種意見，要求企業(yè)作為補貼收入直接調(diào)增應納稅所得額2000萬元，在未來土地增值稅清算時，調(diào)整減少土地成本2000萬元。

雖然不盡合理，但卻是目前稅務機關(guān)的普遍做法。

聯(lián)系：財稅[2011]70號文件。（八）收到土地返還款未做企業(yè)所得稅收入。（九）完工年度未取得發(fā)票，檢查期間已經(jīng)取得發(fā)票的處理。

檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)2008年完工并全部售出的B項目，完工年度有2000萬元白條列入開發(fā)成本，但是2011年檢查期間企業(yè)取得了發(fā)票。

企業(yè)認為：已經(jīng)取得了發(fā)票，因此對2008年的應納稅所得額無需進行調(diào)整。

檢查人員認為：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第34條的規(guī)定，企業(yè)2008年沒有取得發(fā)票，就應當補繳稅款，而2011年取得了發(fā)票，應當在2012年1—5月匯算清繳期間，計入2011年的扣除項目。

【處理決定】1、根據(jù)總局2012年第15號公告，企業(yè)可以追溯調(diào)整到2010年扣除，無需補稅。2、繳納2008年到2011年3年時間的滯納金。（九）完工年度未取得發(fā)票，檢查期間已經(jīng)取得發(fā)票的處（十）混淆項目，加大先期開發(fā)成本

Ｄ項目工程分二期進行，第一期已完工并基本銷售完畢，第二期正在預售。檢查人員發(fā)現(xiàn)，該項目土地出讓金在項目開發(fā)初期全部繳清，企業(yè)全部一次性計入“開發(fā)成本—D項目—一期”在并已在稅前扣除，并未將已經(jīng)支付的土地出讓金在一期和二期之間進行分配。

【處理決定】

根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定，調(diào)整應由D項目二期分攤的土地成本，并補繳企業(yè)所得稅。

思考：類似的，公共配套設施未按照規(guī)定分配的違法情形更多。（十）混淆項目，加大先期開發(fā)成本

（十一）會所開發(fā)成本計入開發(fā)產(chǎn)品成本稅前扣除

A項目會所在完工后于2011年6月辦理房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人為甲公司。該會所在2010年10月已租給其關(guān)聯(lián)企業(yè)某娛樂公司從事娛樂業(yè)經(jīng)營。

在A項目開發(fā)施工過程中，甲公司將會所成本在“開發(fā)成本”科目下設置子科目進行單獨核算，在A項目完工后，該公司將包括會所成本在類的“開發(fā)成本—Ａ項目”賬面余額全部結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品成本—A項目”后又分別在2010年、2011年底分兩次全部結(jié)轉(zhuǎn)“銷售成本”，在稅前扣除。

2011年6月辦理房產(chǎn)證后，A公司既未將會所轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也未將相應的成本從銷售成本中轉(zhuǎn)回。（十一）會所開發(fā)成本計入開發(fā)產(chǎn)品成本稅前扣除

【處理決定】

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第17條的規(guī)定，甲公司將經(jīng)營性的會所成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本在企業(yè)所得稅前扣除，應調(diào)增應納稅所得額，將會所成本結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，提取折舊。

思考：31號文件第17、18、33條的規(guī)定及其解析。

【處理決定】（十二）銷售退回不沖回銷售成本

在對預售收入進行檢查時，檢查人員發(fā)現(xiàn)2009年12月Ｂ項目有筆紅字沖回業(yè)務，經(jīng)核實是銷售退回業(yè)務。在對Ｂ項目銷售成本進行檢查時，檢查人員未發(fā)現(xiàn)有紅字沖回業(yè)務，對照銷售臺賬，發(fā)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的面積比銷售臺賬中記載的銷售面積多了150平方米。經(jīng)過核實，12月發(fā)生的幾筆銷售退回業(yè)務只進行了銷售收入沖減，未進行銷售成本沖減，造成多結(jié)轉(zhuǎn)150平方米銷售成本，應調(diào)增應納稅所得額。

【處理決定】

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，追繳多結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本的企業(yè)所得稅、加收滯納金并處以0.5倍罰款。

這樣的錯誤，不應該?。。ㄊ╀N售退回不沖回銷售成本

（十三）資本弱化未調(diào)整利息。

檢查人員在檢查“其他應付款”科目時發(fā)現(xiàn)，甲公司2010年1月1日向母公司借款20億元用于支付土地出讓金，年利率10%，全年共支付利息2億元，并且計入了開發(fā)成本—開發(fā)間接費用。甲公司全年平均所有者權(quán)益為9億元。經(jīng)過調(diào)查，其母公司2010年虧損3000萬元，甲公司當年盈利5000萬元。

【處理決定】

關(guān)聯(lián)債資比例=20億元/9億元=2.22

不得扣除的利息=2億元*（1-2/2.22）=2000萬元根據(jù)財稅[2008]121號文件及國稅發(fā)[2009]2號文件規(guī)定，企業(yè)超過所有者權(quán)益2倍部分借款利息不得在企業(yè)所得稅前扣除，因此企業(yè)應該調(diào)減開發(fā)間接費用2000萬元（2億元*10%），且未來也不允許在企業(yè)所得稅前扣除。（十三）資本弱化未調(diào)整利息。

（十四）多計利息費用稅前扣除（統(tǒng)借統(tǒng)還問題）

在檢查甲公司的貸款合同時，檢查人員發(fā)現(xiàn)有一份向其集團公司的貸款協(xié)議。由集團公司向銀行貸款后專項用于甲公司B項目的開發(fā)，歸還利息時，由集團公司先行墊付，甲公司與集團公司定期結(jié)算，但甲公司未取得發(fā)票。經(jīng)查有關(guān)憑證，集團公司對該項利息向銀行支付1500萬元，甲公司向集團公司按照復利計算支付集團公司貸款利息1888萬元

，利息在已售商品房面積和未售商品房面積之間進行分配，其中有1260萬元已在稅前扣除，應調(diào)增應納稅所得額1260萬；

【處理決定】

對不允許稅前扣除的貸款利息補征企業(yè)所得稅并加滯納金。

財稅[2000]007號文件，關(guān)于統(tǒng)借統(tǒng)還問題。

（十四）多計利息費用稅前扣除（統(tǒng)借統(tǒng)還問題）（十五）土地評估增值虛增開發(fā)成本

（幾種評估）

檢查人員在檢查“開發(fā)成本”科目時發(fā)現(xiàn)，C項目的土地成本共2.5億元，但《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中的地價款1.8億元，兩者相差了7000萬元，這引起了檢查人員的懷疑。檢查人員對列支土地成本的記賬憑證逐一進行檢查，發(fā)現(xiàn)2009年8月，甲公司進行了資產(chǎn)評估，C項目用地評估值為2.5億元。

甲公司做如下賬務處理：

借：開發(fā)成本—C項目—土地成本7000萬元

貸：資本公積

7000萬元

經(jīng)核實，土地評估增值部分進入開發(fā)成本并已在稅前扣除金額為4000萬元。

【處理決定】

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第56條的規(guī)定，除另有規(guī)定外，企業(yè)資產(chǎn)按照歷史成本計價，甲公司通過評估增值的土地成本虛增產(chǎn)品成本在稅前扣除，追繳其企業(yè)所得稅，加收滯納金并處以0.5倍罰款。（十五）土地評估增值虛增開發(fā)成本

（幾種評估）（十六）資本公積轉(zhuǎn)增資本未繳納個人所得稅

檢查人員在檢查“資本公積”科目時發(fā)現(xiàn)，C項目用地評估值為7000萬元，已經(jīng)轉(zhuǎn)增資本。甲公司做如下賬務處理：

借：資本公積7000萬

貸：實收資本——集團公司5600萬（80%）

實收資本——張先生（集團公司法人代表）1400萬（20%部分）

【處理決定】

根據(jù)國稅函[1997]198號文件、國稅函[1998]289號文件的規(guī)定，甲公司資本公積轉(zhuǎn)增資本，其自然人股東應該繳納個人所得稅280萬元，稅款由甲公司代扣代繳；

由于甲公司未代扣代繳，因此根據(jù)國稅發(fā)[2003]47號文件責令其補扣補繳，并根據(jù)《征管法〉第69條，給予50%的罰款。

思考：“未分配利潤、盈余公積、資本公積—資本溢價”轉(zhuǎn)增資本是否一律對自然人股東征收個人所得稅？（十六）資本公積轉(zhuǎn)增資本未繳納個人所得稅（十七）股東借款超過1年，未代扣代繳個人所得稅。

檢查人員在檢查“其他應收款”科目時發(fā)現(xiàn)，甲公司2009年6月借給其自然人股東張先生1000萬元，2010年11月借給股東張先生1000萬元，截至到檢查期2011年8月，均未歸還。

根據(jù)財稅[2003]158號文件，股東借款年末仍未歸還的，應當視同分紅繳納個人所得稅，因此檢查人員認為，兩筆借款在當年年末均未歸還，企業(yè)應當繳納個人所得稅400萬元。

企業(yè)認為，第二筆借款借款期限尚未滿1年，因此不能僅僅根據(jù)字面意思，年末不歸還就繳納個人所得稅。因此只同意繳納第一筆的個人所得稅。稅務機關(guān)經(jīng)商議，采納了企業(yè)的意見。

【處理決定】

根據(jù)財稅[2003]158號文件規(guī)定該行為應該繳納個人所得稅。根據(jù)國稅發(fā)[2003]47號文件責令其補扣補繳個人所得稅，并根據(jù)《征管法〉第69條，給予50%的罰款。

思考：公司股權(quán)架構(gòu)的設計（直接持股模式和間接持股模式）。（十七）股東借款超過1年，未代扣代繳個人所得稅。（十八）收到個人所得稅手續(xù)費未繳納企業(yè)所得稅。

檢查人員在檢查“其他應付款”科目時發(fā)現(xiàn)，甲公司2008年到2010年，共收到地稅局支付的代扣代繳個人所得稅手續(xù)費50萬元，，企業(yè)做賬：

借：銀行存款—50萬元

貸：其他應付款——50萬元用于購買辦公用品支付時，企業(yè)做賬：

借：其他應付款—50萬元

貸：銀行存款—50萬元

【處理決定】企業(yè)收到手續(xù)費，屬于勞務收入，應該繳納企業(yè)所得稅，因此應當調(diào)增應納稅所得額50萬元，補繳企業(yè)所得稅；

企業(yè)應當將勞務收入計提營業(yè)稅金及附加，繳納營業(yè)稅（存在爭議）。（十八）收到個人所得稅手續(xù)費未繳納企業(yè)所得稅。（十九）對外促銷禮品的個人所得稅問題。

檢查人員檢查時發(fā)現(xiàn)，2010年企業(yè)促銷時，發(fā)放禮品40萬元，企業(yè)記賬：

借：庫存商品—禮品40萬元

貸：銀行存款—40萬元

借：銷售費用——促銷禮品費40萬元

貸：庫存商品——促銷禮品40萬元

【處理決定】

根據(jù)財稅[2011]50號文件規(guī)定，企業(yè)應當按照“其他所得”代扣代繳個人所得稅=40/（1-20%）*20%=10（萬元）。（三要三不要）

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