物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)課件

物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

黃云物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)黃云

早期物業(yè)管理

起源于19世紀(jì)60年代

英國物業(yè)主：奧克維亞.希爾（女）

物業(yè)管理發(fā)展史早期物業(yè)管理物業(yè)管理發(fā)展史現(xiàn)代物業(yè)管理20世紀(jì)初期在美國形成并發(fā)展并組織成立了:世界上第一個(gè)專門的物業(yè)管理行會(huì)

世界上第一個(gè)業(yè)主組織“建筑物業(yè)主組織”建筑物業(yè)主與管理人協(xié)會(huì)

物業(yè)管理發(fā)展史現(xiàn)代物業(yè)管理物業(yè)管理發(fā)展史中國大陸第一家

1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司成立，對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)涉外商品房實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理

1993年6月深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立，物業(yè)管理進(jìn)入一個(gè)歷史新階段

1994年3月建設(shè)部頒布33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》推出：社會(huì)化、專業(yè)化管理模式

物業(yè)管理發(fā)展史中國大陸第一家物業(yè)管理發(fā)展史我國物業(yè)管理發(fā)展：分3個(gè)階段

第一個(gè)階段：探索和嘗試階段80年代初到1994年3月建設(shè)部33號(hào)令發(fā)布

第二個(gè)階段：1994年3月到1999年5月物業(yè)快速發(fā)展，法規(guī)逐漸健全階段第三個(gè)階段：1995年5月全國物業(yè)管理工作會(huì)議到今后一段時(shí)期鞏固和提高物業(yè)管理:培育市場(chǎng)，建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，政府宏觀調(diào)控為主導(dǎo)，業(yè)主企業(yè)雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)為核心；以社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一為目的；以規(guī)范化、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)為內(nèi)容；以創(chuàng)品牌、上規(guī)模為方向的物業(yè)管理體系。

物業(yè)管理發(fā)展史我國物業(yè)管理發(fā)展：分3個(gè)階段物業(yè)管理發(fā)展史

“物業(yè)”指“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等；

從物業(yè)管理角度：“物業(yè)”指：

建成并交付使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理的理論定義：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。

物業(yè)管理定義“物業(yè)”指“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等；物業(yè)物業(yè)管理內(nèi)涵定義

是指物業(yè)管理企業(yè)通過管理物業(yè)而服務(wù)于業(yè)主（客戶）的一切活動(dòng)。物業(yè)管理定義物業(yè)管理內(nèi)涵定義物業(yè)管理定義物業(yè)管理主體：是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、房地產(chǎn)行政主管部門、轄區(qū)街道辦事處、居委會(huì)等有關(guān)單位和部門；物業(yè)管理的兩個(gè)支撐點(diǎn)：

1、業(yè)主自治自律2、物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理

業(yè)主自治自律和物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合是通過業(yè)主大會(huì)自主選聘物業(yè)企業(yè)來實(shí)現(xiàn)，兩者是平等的民事法律關(guān)系。物業(yè)管理主體

物業(yè)管理主體：物業(yè)管理主體1、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格2、物業(yè)企業(yè)必須按照物業(yè)合同約定，依法實(shí)施物業(yè)管理和服務(wù)3、物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人，因此物業(yè)管理是一種有償?shù)膭趧?dòng)4、物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化和市場(chǎng)化的管理活動(dòng)，實(shí)質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營性管理服務(wù)，融管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體，在服務(wù)中完善經(jīng)營于管理，在管理與經(jīng)營中為人服務(wù)，三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。物業(yè)管理概論四層含義1、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格物業(yè)管理概論四層1、居住物業(yè)：包括住宅小區(qū)、公寓、別墅、度假村等2、商業(yè)物業(yè)：綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場(chǎng)所等3、工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉庫等4、其他用途物業(yè)：車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)分類

1、居住物業(yè)：包括住宅小區(qū)、公寓、別墅、度假村等

物業(yè)服務(wù)工作性質(zhì):服務(wù)費(fèi)用來源：業(yè)主所交物業(yè)服務(wù)費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供延伸服務(wù)所得報(bào)酬物業(yè)管理性質(zhì)

物業(yè)服務(wù)工作性質(zhì):服務(wù)物業(yè)管理性質(zhì)物業(yè)管理常規(guī)性服務(wù)內(nèi)容包括：

1、房屋建筑主體的管理

2、房屋設(shè)施設(shè)備的管理

3、物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理

4、綠化養(yǎng)護(hù)管理物業(yè)管理基本服務(wù)物業(yè)管理常規(guī)性服務(wù)內(nèi)容包括：

1、房屋建筑主體的管

5、秩序維護(hù)管理

6、消防管理

7、車輛道路管理

8、客戶接待服務(wù)根據(jù)業(yè)主需求，為業(yè)主提供的其他延伸服務(wù)物業(yè)管理基本服務(wù)5、秩序維護(hù)管理物業(yè)管理基本服務(wù)一、針對(duì)性的延伸服務(wù)1、日常生活類2、商業(yè)服務(wù)類3、文化、教育、衛(wèi)生、體育類4、金融服務(wù)類5、經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)6、社會(huì)福利類二、委托性的特約服務(wù)物業(yè)管理中延伸服務(wù)一、針對(duì)性的延伸服務(wù)物業(yè)管理中延伸服務(wù)一、物業(yè)管理的策劃階段1、物業(yè)管理的早期介入2、制定物業(yè)管理方案3、選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段1、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置和擬定人員編制2、物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)3、規(guī)章制度的制定4、物業(yè)租售的介入物業(yè)管理基本環(huán)節(jié)一、物業(yè)管理的策劃階段物業(yè)管理基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段1、物業(yè)的接管驗(yàn)收2、業(yè)主入?。?）業(yè)主收樓（2）裝修管理（3）配合業(yè)主搬遷（4）業(yè)主報(bào)事整改處理3、業(yè)主房屋及檔案建立4、首次業(yè)主大會(huì)召開及業(yè)主委員會(huì)正式成立四、物業(yè)管理日常運(yùn)作階段1、日常綜合服務(wù)與管理2、系統(tǒng)的協(xié)調(diào)物業(yè)管理基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段物業(yè)管理基本環(huán)節(jié)

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法設(shè)立，具有相應(yīng)資質(zhì)條件，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)，具有獨(dú)立的企業(yè)法人資格，屬于服務(wù)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)特征：

1、經(jīng)營性2、專業(yè)性3、統(tǒng)一性4、平等性物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型（一）按組建的渠道劃分1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生

2、房管局轉(zhuǎn)制

3、企事業(yè)單位自組

4、社會(huì)單位、個(gè)人組建

5、街道辦事處組建

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念（二）按股東的出資形式劃分1、有限責(zé)任公司2、股份有限公司3、股份合作公司

（三）按投資主體的經(jīng)濟(jì)成分劃分1、國有物業(yè)企業(yè)2、集體所有物業(yè)企業(yè)3、私營物業(yè)企業(yè)4、外資物業(yè)服務(wù)企業(yè)5、混合物業(yè)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念（二）按股東的出資形式劃分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念（四）按經(jīng)營服務(wù)的方式劃分1、委托管理型2、自主經(jīng)營型（五）按物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作方式劃分1、組織管理型2、綜合管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念（四）按經(jīng)營服務(wù)的方式劃分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念分三個(gè)等級(jí)

1、三級(jí)物業(yè)企業(yè)，注冊(cè)資本金50萬以上；區(qū)級(jí)房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書頒發(fā)及管理

新設(shè)立的物業(yè)企業(yè)等級(jí)最低，并設(shè)立1年暫定期；可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)

2、二級(jí)物業(yè)企業(yè)，注冊(cè)資本金300萬以上；省，自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書頒發(fā)及管理；可以承接30平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)

3、一級(jí)物業(yè)企業(yè)，注冊(cè)資本金500萬以上；國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書頒發(fā)和管理；可以承接全國各種物業(yè)管理項(xiàng)目

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理分三個(gè)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理前期物業(yè)管理在業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘或委托的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)稱為前期物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理定義前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理定義前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理時(shí)間：簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日至業(yè)主委員會(huì)選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同止。前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理時(shí)間：前期物業(yè)工作內(nèi)容

1、參與開發(fā)公司的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，根據(jù)使用功能的合理性提出意見和建議2、對(duì)前期工程施工進(jìn)行跟進(jìn)和了解，對(duì)不符合施工要求的工程問題提出整改意見和建議

3、對(duì)開發(fā)公司進(jìn)行物業(yè)法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)和宣傳

4、交房前按法規(guī)要求進(jìn)行房屋承接查驗(yàn)

5、按法規(guī)規(guī)定交接施工圖紙及資料前期物業(yè)工作內(nèi)容1、參與開發(fā)公司的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，根據(jù)使6、配合地產(chǎn)公司進(jìn)行相關(guān)證照辦理7、配合地產(chǎn)公司銷售工作8、接待業(yè)主疑問解答9、按法規(guī)要求配合地產(chǎn)公司進(jìn)行分戶驗(yàn)收10、交房前物管人員籌備工作前期物業(yè)工作內(nèi)容6、配合地產(chǎn)公司進(jìn)行相關(guān)證照辦理前期物業(yè)工作內(nèi)容前期物業(yè)工作內(nèi)容11、按物業(yè)服務(wù)合同要求提供其他服務(wù)12、配合地產(chǎn)公司交房工作；13、協(xié)調(diào)解決業(yè)主工程質(zhì)量問題14、開展業(yè)主活動(dòng)15、為業(yè)主提供基礎(chǔ)服務(wù)及生活配套所需的延伸服務(wù)前期物業(yè)工作內(nèi)容11、按物業(yè)服務(wù)合同要求提供其他服務(wù)一、早期介入的作用1、優(yōu)化設(shè)計(jì)，防止后遺癥2、保證物業(yè)的安全啟用和正常運(yùn)行3、有利于后期管理工作的順利進(jìn)行二、早期介入的主要階段1、立項(xiàng)研究階段2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段3、施工建設(shè)及驗(yàn)收階段

前期物業(yè)早期介入一、早期介入的作用前期物業(yè)早期介入三、早期介入的主要內(nèi)容（一）參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究

（二）參與規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審（三）參與施工建設(shè)及工程驗(yàn)收：

1、指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)

2、掌握新物業(yè)的全部情況

3、按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開發(fā)公司一起進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審。

4、工程施工參照現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不得檢查。及時(shí)提出問題，并督促整改。

前期物業(yè)早期介入三、早期介入的主要內(nèi)容前期物業(yè)早期介入業(yè)主入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后，物業(yè)企業(yè)根據(jù)自己對(duì)物業(yè)的了解和熟悉的情況，擬定入住程序，配合業(yè)主及使用人對(duì)物業(yè)狀況進(jìn)行驗(yàn)收。建立物業(yè)與業(yè)主、使用人正確的關(guān)系，進(jìn)一步為業(yè)主服好務(wù)打好基礎(chǔ)

物業(yè)入住管理業(yè)主入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后，物業(yè)企業(yè)根據(jù)一、入住的前提條件（一）、建設(shè)單位已同物業(yè)管理企業(yè)簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》；（二）、物業(yè)管理企業(yè)的承接查驗(yàn)已經(jīng)完成；（三）、物業(yè)已達(dá)到入住的各項(xiàng)條件；

1、物業(yè)區(qū)域已實(shí)現(xiàn)通路通水通氣通電通網(wǎng)絡(luò)等基本使用功能，可以滿足業(yè)主日常生活所需；2、消防設(shè)施已通過消防部門驗(yàn)收合格；3、物業(yè)配套設(shè)施已基本齊備、建成并投入使用；4、物業(yè)管理企業(yè)有固定的辦公場(chǎng)地并開始辦公。

物業(yè)入住管理一、入住的前提條件物業(yè)入住管理二、入住準(zhǔn)備工作（一）物業(yè)企業(yè)自身應(yīng)先期進(jìn)駐，熟悉物業(yè)，了解情況（二）準(zhǔn)備、制定相應(yīng)的入住手續(xù)

（三）做好相應(yīng)的組織協(xié)調(diào)工作，體現(xiàn)效率、規(guī)范和周到熱情

物業(yè)入住管理二、入住準(zhǔn)備工作物業(yè)入住管理物業(yè)管理公司在管理中最重要的義務(wù)是：

告之義務(wù)和提醒注意義務(wù)。

物業(yè)管理義務(wù)物業(yè)管理公司在管理中最重要的義務(wù)是：物業(yè)管理義務(wù)物業(yè)管理中的義務(wù)什么是告之義務(wù)簡(jiǎn)單的講就是告訴義務(wù)對(duì)于業(yè)主擁有的權(quán)利和義務(wù)，我們事前告訴他沒有，如裝修不能破壞哪些地方，室內(nèi)智能化報(bào)警探頭是否可私自移位等等這些問題，如果我們事前履行了告知義務(wù)（一定要學(xué)會(huì)留下書面的記錄資料），我們就可免去很多責(zé)任。

物業(yè)管理中的義務(wù)什么是告之義務(wù)簡(jiǎn)單的講就是什么是提醒注意義務(wù)

簡(jiǎn)單的說就是告訴別人“小心，××危險(xiǎn)”。對(duì)于我們來說，應(yīng)該做的就是在施工時(shí)，放上“正在施工”的提示牌。下雨天，放上“小心路滑”的提示牌。時(shí)不時(shí)地張貼“請(qǐng)勿高空拋物”告示。夏季來臨，通知各位業(yè)主“注意關(guān)門關(guān)窗、不要在陽臺(tái)邊緣放花盆、檢查檢查自家的空調(diào)架是否牢固”等等，這些細(xì)致周到的提醒，會(huì)大大降低我們的管理風(fēng)險(xiǎn)。管理中最重要的義務(wù)什么是提醒注意義務(wù)管理中最重要的義務(wù)業(yè)主與物業(yè)使用人的區(qū)別

業(yè)主：是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人，廣義上的業(yè)主指產(chǎn)權(quán)證上注明的產(chǎn)權(quán)人及其配偶或法定繼承人。與產(chǎn)權(quán)人有合同契約的，存在租賃關(guān)系的稱為物業(yè)使用人。物業(yè)管理及房地產(chǎn)術(shù)語業(yè)主與物業(yè)使用人的區(qū)別物業(yè)管理及房地產(chǎn)術(shù)語建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)是指數(shù)個(gè)業(yè)主（即區(qū)分所有權(quán)人）共同擁有一個(gè)建筑物時(shí)，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)是指數(shù)個(gè)業(yè)主（即建筑物所有權(quán)管理方式建筑物所有權(quán)管理方式有二種：

專有部分所有權(quán)是基礎(chǔ)權(quán)利。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物專有部分所有權(quán)的，其共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主可自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理。

建筑物所有權(quán)管理方式建筑物所有權(quán)管理方式有二種：自行管理即指業(yè)主不委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)而由自己直接實(shí)施管理。

委托管理就是業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)進(jìn)行全方位一體化的專業(yè)管理。建筑物所有權(quán)管理方式自行管理即指業(yè)主不委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)而由自己直接實(shí)建筑物區(qū)分所有權(quán)1、業(yè)主既是物業(yè)管理的權(quán)利主體，又是物業(yè)管理的責(zé)任主體。物業(yè)企業(yè)的管理權(quán)基于物業(yè)服務(wù)合同授予，其行為受業(yè)主監(jiān)督。所以業(yè)主不能認(rèn)為物業(yè)管理是物業(yè)企業(yè)強(qiáng)加的，物業(yè)企業(yè)也不能以“管理者”自居。建筑物區(qū)分所有權(quán)1、業(yè)主既是物業(yè)管理的權(quán)利主體，2、業(yè)主按其擁有的專有部分所有權(quán)對(duì)應(yīng)比例履行義務(wù)。這正是目前通常以業(yè)主所擁有的住宅和經(jīng)營性用房的建筑面積確定其承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額的依據(jù)。3、業(yè)主自治與業(yè)主自管。建筑物區(qū)分所有權(quán)2、業(yè)主按其擁有的專有部分所有權(quán)對(duì)應(yīng)比例履行義務(wù)建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主行使專有部分所有權(quán)和共有部分共有權(quán)，不得危及建筑物的安全，不得侵害公共利益和其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主不得以放棄共有權(quán)利為由拒不履行共同義務(wù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主行使專有部分所有權(quán)和共有部分建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)用：1、建筑物區(qū)分所有權(quán)不具有傳統(tǒng)意義上的排他性，單個(gè)業(yè)主行使所有權(quán)有條件限制。其對(duì)專有部分或共有部分不當(dāng)行使所有權(quán)時(shí)，均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。2、限制業(yè)主濫用物權(quán)，約束業(yè)主不當(dāng)行使建筑物區(qū)分所有權(quán)是物業(yè)管理的應(yīng)有之義。

建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)用：3、對(duì)共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)利的同時(shí)，必須承擔(dān)相應(yīng)的共同義務(wù)。放棄共同權(quán)利不能成為放棄共同義務(wù)的理由，這正是個(gè)別業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)服務(wù)理由不成立以及相關(guān)地方法規(guī)不專業(yè)不規(guī)范的理論依據(jù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)3、對(duì)共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)利的同時(shí)，必專有物業(yè)和共有物業(yè)

專有物業(yè)（專有部分）：業(yè)主專有使用的物業(yè)。是指在建筑物中依法取得獨(dú)立使用并具有排他性的獨(dú)立空間或區(qū)域。包括為上述部分專用的計(jì)量設(shè)施和管銜接駁端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施。

專有物業(yè)和共有物業(yè)共有物業(yè)（共有部分、共有部分）：指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有物業(yè)以外的，屬于兩個(gè)以上或全體業(yè)主共同所有的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施。如電梯、綠化帶、過道、設(shè)備設(shè)施、屋頂、外墻、設(shè)備管理房等。專有物業(yè)和共有物業(yè)共有物業(yè)（共有部分、共有部分）：指物業(yè)管理區(qū)域以物業(yè)共有部分的特點(diǎn)對(duì)專有部分具有從屬性。買了專有部分，自然就有共用部分。共有部分本身不可分割，不能單獨(dú)處置。使用特點(diǎn)：不按份額使用?？上群笫褂?，共同使用。按份額承擔(dān)義務(wù)：費(fèi)用分擔(dān)，收益分配等物業(yè)共有部分的特點(diǎn)《重慶市物業(yè)條例》第六章物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十九條業(yè)主、使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。物業(yè)的使用及維護(hù)《重慶市物業(yè)條例》第六章物業(yè)的使用與維護(hù)

物業(yè)的使用及維物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構(gòu)筑物；（二）破壞或者擅自改變房屋外觀；（三）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；物業(yè)的使用及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：物業(yè)的使用及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為：（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分；（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（六）將衛(wèi)生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房的上方；物業(yè)的使用及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為：（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用（七）存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；（八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；物業(yè)的使用及維護(hù)（七）存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；物業(yè)的使用及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為：（十）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；（十一）亂丟垃圾，高空拋物；（十二）損毀樹木、園林；（十三）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)的使用及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為：（十）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變第六十一條

業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾、裝修前，應(yīng)當(dāng)將裝飾、裝修的時(shí)間、范圍、方式等口頭或書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將告知事項(xiàng)進(jìn)行登記并將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)提醒業(yè)主或者使用人以及裝飾、裝修人員。物業(yè)的使用及維護(hù)第六十一條

業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾、裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反裝飾、裝修規(guī)定的行為，可以報(bào)告相關(guān)行政管理部門，由相關(guān)行政管理部門依法處理。

物業(yè)的使用及維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反裝飾、裝修規(guī)定的行為，可以報(bào)告第六十二條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營獲取的收益歸業(yè)主共有，業(yè)主可以約定將該收益納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者其他合理用途。物業(yè)的使用及維護(hù)第六十二條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)物業(yè)管理分析1、物業(yè)管理的對(duì)象——共有物業(yè)和居住者的行為。2、制定管理規(guī)約的必要性及管理規(guī)約的作用。3、物業(yè)企業(yè)的管理行為屬性——授權(quán)管理。4、物業(yè)區(qū)域公共事務(wù)的決策規(guī)則——法定比例業(yè)主及權(quán)屬面積通過。物業(yè)管理分析1、物業(yè)管理的對(duì)象——共有物業(yè)和居住者的行為。物業(yè)管理分析

5、為什么要收物業(yè)服務(wù)費(fèi)？解決共有物業(yè)的管理應(yīng)用，保證其正常使用功能和使用環(huán)境。6、專項(xiàng)維修資金的必要性和繳交義務(wù)。7、業(yè)主對(duì)共有物業(yè)的權(quán)利義務(wù)。物業(yè)管理分析5、為什么要收物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

業(yè)主為什么會(huì)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，不需要付出太多金錢？

物業(yè)服務(wù)基本內(nèi)容：物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供的相關(guān)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的含義業(yè)主為什么會(huì)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，不需要付出太

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括：

管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、清潔、保安、日常維修以及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共性服務(wù)收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的含義物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的含義

業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：

管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：物業(yè)服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)。（重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例42條（2009年）

出售物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)其他約定物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交業(yè)主逾期辦理接房手續(xù)會(huì)承擔(dān)什么樣的責(zé)任：房屋不因業(yè)主不辦理交付使用手續(xù)而視為未交付，其將在一定期限屆滿后（合同約定）視為已向業(yè)主交付，房屋的風(fēng)險(xiǎn)也將轉(zhuǎn)由業(yè)主承擔(dān)。因房屋所發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)，公攤水、電費(fèi)，電梯維護(hù)等相關(guān)費(fèi)用并不因業(yè)主不收樓而免除。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的約定業(yè)主逾期辦理接房手續(xù)會(huì)承擔(dān)什么樣的責(zé)任：物業(yè)服務(wù)費(fèi)的約納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)）

物業(yè)服務(wù)費(fèi)其他約定納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)原則（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)費(fèi)定價(jià)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)原則（發(fā)改價(jià)格[2003]1864物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。物業(yè)費(fèi)定價(jià)原則物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，最終用戶應(yīng)當(dāng)按時(shí)、足額繳納。其中，屬物業(yè)專有部分的費(fèi)用，由業(yè)主繳納；屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納?！吨貞c市物業(yè)條例第五十七條》物業(yè)費(fèi)定價(jià)原則物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱

專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)定價(jià)原則專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用

為了保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設(shè)部、財(cái)政部于1998年聯(lián)合發(fā)布<住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法>。

維修資金管理相關(guān)知識(shí)為了保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使《物業(yè)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國國務(wù)院令第379號(hào)）中更為專項(xiàng)維修資金，明確規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。維修基金管理相關(guān)知識(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國國務(wù)院令第379號(hào)1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》國務(wù)院令379號(hào)，2003年9月1日起施行2、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》建設(shè)部33號(hào)3、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部110號(hào)4、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》中物協(xié)〔2004〕1號(hào)5、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》建設(shè)部〔2003〕130

物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》國務(wù)院令379號(hào)，2003年9月1日起施6、《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)7、《重慶市物價(jià)局關(guān)于渝價(jià)〔1999〕398號(hào)文件執(zhí)行中有關(guān)問題的通知》渝價(jià)〔1999〕398號(hào)8、《中華人民共和國物權(quán)法》9、《中華人民共和國治安管理處罰條例》10、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》11、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》2009年

物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)

6、《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)結(jié)束語

物業(yè)管理是一門涉及多種專業(yè)知識(shí)和法律法規(guī)的工作。同時(shí)也是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的工作，隨著社會(huì)的發(fā)展，業(yè)主對(duì)生活品質(zhì)及居住要求也越來越高。需物業(yè)人員具有服務(wù)意識(shí)，創(chuàng)新意識(shí)，掌握全面的物業(yè)知識(shí)，滿足業(yè)主持續(xù)需求。物業(yè)行業(yè)不斷有新的法規(guī)出臺(tái)，需不斷的關(guān)注和學(xué)習(xí)。結(jié)束語物業(yè)管理是一門涉及多種專業(yè)知識(shí)和法律法規(guī)的物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

黃云物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)黃云

早期物業(yè)管理

起源于19世紀(jì)60年代

英國物業(yè)主：奧克維亞.希爾（女）

物業(yè)管理發(fā)展史早期物業(yè)管理物業(yè)管理發(fā)展史現(xiàn)代物業(yè)管理20世紀(jì)初期在美國形成并發(fā)展并組織成立了:世界上第一個(gè)專門的物業(yè)管理行會(huì)

世界上第一個(gè)業(yè)主組織“建筑物業(yè)主組織”建筑物業(yè)主與管理人協(xié)會(huì)

物業(yè)管理發(fā)展史現(xiàn)代物業(yè)管理物業(yè)管理發(fā)展史中國大陸第一家

1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司成立，對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)涉外商品房實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理

1993年6月深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立，物業(yè)管理進(jìn)入一個(gè)歷史新階段

1994年3月建設(shè)部頒布33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》推出：社會(huì)化、專業(yè)化管理模式

物業(yè)管理發(fā)展史中國大陸第一家物業(yè)管理發(fā)展史我國物業(yè)管理發(fā)展：分3個(gè)階段

第一個(gè)階段：探索和嘗試階段80年代初到1994年3月建設(shè)部33號(hào)令發(fā)布

第二個(gè)階段：1994年3月到1999年5月物業(yè)快速發(fā)展，法規(guī)逐漸健全階段第三個(gè)階段：1995年5月全國物業(yè)管理工作會(huì)議到今后一段時(shí)期鞏固和提高物業(yè)管理:培育市場(chǎng)，建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，政府宏觀調(diào)控為主導(dǎo)，業(yè)主企業(yè)雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)為核心；以社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一為目的；以規(guī)范化、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)為內(nèi)容；以創(chuàng)品牌、上規(guī)模為方向的物業(yè)管理體系。

物業(yè)管理發(fā)展史我國物業(yè)管理發(fā)展：分3個(gè)階段物業(yè)管理發(fā)展史

“物業(yè)”指“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等；

從物業(yè)管理角度：“物業(yè)”指：

建成并交付使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理的理論定義：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。

物業(yè)管理定義“物業(yè)”指“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等；物業(yè)物業(yè)管理內(nèi)涵定義

是指物業(yè)管理企業(yè)通過管理物業(yè)而服務(wù)于業(yè)主（客戶）的一切活動(dòng)。物業(yè)管理定義物業(yè)管理內(nèi)涵定義物業(yè)管理定義物業(yè)管理主體：是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、房地產(chǎn)行政主管部門、轄區(qū)街道辦事處、居委會(huì)等有關(guān)單位和部門；物業(yè)管理的兩個(gè)支撐點(diǎn)：

1、業(yè)主自治自律2、物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理

業(yè)主自治自律和物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合是通過業(yè)主大會(huì)自主選聘物業(yè)企業(yè)來實(shí)現(xiàn)，兩者是平等的民事法律關(guān)系。物業(yè)管理主體

物業(yè)管理主體：物業(yè)管理主體1、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格2、物業(yè)企業(yè)必須按照物業(yè)合同約定，依法實(shí)施物業(yè)管理和服務(wù)3、物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人，因此物業(yè)管理是一種有償?shù)膭趧?dòng)4、物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化和市場(chǎng)化的管理活動(dòng)，實(shí)質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營性管理服務(wù)，融管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體，在服務(wù)中完善經(jīng)營于管理，在管理與經(jīng)營中為人服務(wù)，三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。物業(yè)管理概論四層含義1、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格物業(yè)管理概論四層1、居住物業(yè)：包括住宅小區(qū)、公寓、別墅、度假村等2、商業(yè)物業(yè)：綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場(chǎng)所等3、工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉庫等4、其他用途物業(yè)：車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)分類

1、居住物業(yè)：包括住宅小區(qū)、公寓、別墅、度假村等

物業(yè)服務(wù)工作性質(zhì):服務(wù)費(fèi)用來源：業(yè)主所交物業(yè)服務(wù)費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供延伸服務(wù)所得報(bào)酬物業(yè)管理性質(zhì)

物業(yè)服務(wù)工作性質(zhì):服務(wù)物業(yè)管理性質(zhì)物業(yè)管理常規(guī)性服務(wù)內(nèi)容包括：

1、房屋建筑主體的管理

2、房屋設(shè)施設(shè)備的管理

3、物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理

4、綠化養(yǎng)護(hù)管理物業(yè)管理基本服務(wù)物業(yè)管理常規(guī)性服務(wù)內(nèi)容包括：

1、房屋建筑主體的管

5、秩序維護(hù)管理

6、消防管理

7、車輛道路管理

8、客戶接待服務(wù)根據(jù)業(yè)主需求，為業(yè)主提供的其他延伸服務(wù)物業(yè)管理基本服務(wù)5、秩序維護(hù)管理物業(yè)管理基本服務(wù)一、針對(duì)性的延伸服務(wù)1、日常生活類2、商業(yè)服務(wù)類3、文化、教育、衛(wèi)生、體育類4、金融服務(wù)類5、經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)6、社會(huì)福利類二、委托性的特約服務(wù)物業(yè)管理中延伸服務(wù)一、針對(duì)性的延伸服務(wù)物業(yè)管理中延伸服務(wù)一、物業(yè)管理的策劃階段1、物業(yè)管理的早期介入2、制定物業(yè)管理方案3、選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段1、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置和擬定人員編制2、物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)3、規(guī)章制度的制定4、物業(yè)租售的介入物業(yè)管理基本環(huán)節(jié)一、物業(yè)管理的策劃階段物業(yè)管理基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段1、物業(yè)的接管驗(yàn)收2、業(yè)主入?。?）業(yè)主收樓（2）裝修管理（3）配合業(yè)主搬遷（4）業(yè)主報(bào)事整改處理3、業(yè)主房屋及檔案建立4、首次業(yè)主大會(huì)召開及業(yè)主委員會(huì)正式成立四、物業(yè)管理日常運(yùn)作階段1、日常綜合服務(wù)與管理2、系統(tǒng)的協(xié)調(diào)物業(yè)管理基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段物業(yè)管理基本環(huán)節(jié)

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法設(shè)立，具有相應(yīng)資質(zhì)條件，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)，具有獨(dú)立的企業(yè)法人資格，屬于服務(wù)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)特征：

1、經(jīng)營性2、專業(yè)性3、統(tǒng)一性4、平等性物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型（一）按組建的渠道劃分1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生

2、房管局轉(zhuǎn)制

3、企事業(yè)單位自組

4、社會(huì)單位、個(gè)人組建

5、街道辦事處組建

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念（二）按股東的出資形式劃分1、有限責(zé)任公司2、股份有限公司3、股份合作公司

（三）按投資主體的經(jīng)濟(jì)成分劃分1、國有物業(yè)企業(yè)2、集體所有物業(yè)企業(yè)3、私營物業(yè)企業(yè)4、外資物業(yè)服務(wù)企業(yè)5、混合物業(yè)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念（二）按股東的出資形式劃分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念（四）按經(jīng)營服務(wù)的方式劃分1、委托管理型2、自主經(jīng)營型（五）按物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作方式劃分1、組織管理型2、綜合管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念（四）按經(jīng)營服務(wù)的方式劃分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念分三個(gè)等級(jí)

1、三級(jí)物業(yè)企業(yè)，注冊(cè)資本金50萬以上；區(qū)級(jí)房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書頒發(fā)及管理

新設(shè)立的物業(yè)企業(yè)等級(jí)最低，并設(shè)立1年暫定期；可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)

2、二級(jí)物業(yè)企業(yè)，注冊(cè)資本金300萬以上；省，自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書頒發(fā)及管理；可以承接30平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)

3、一級(jí)物業(yè)企業(yè)，注冊(cè)資本金500萬以上；國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書頒發(fā)和管理；可以承接全國各種物業(yè)管理項(xiàng)目

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理分三個(gè)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理前期物業(yè)管理在業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘或委托的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)稱為前期物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理定義前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理定義前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理時(shí)間：簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日至業(yè)主委員會(huì)選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同止。前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理時(shí)間：前期物業(yè)工作內(nèi)容

1、參與開發(fā)公司的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，根據(jù)使用功能的合理性提出意見和建議2、對(duì)前期工程施工進(jìn)行跟進(jìn)和了解，對(duì)不符合施工要求的工程問題提出整改意見和建議

3、對(duì)開發(fā)公司進(jìn)行物業(yè)法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)和宣傳

4、交房前按法規(guī)要求進(jìn)行房屋承接查驗(yàn)

5、按法規(guī)規(guī)定交接施工圖紙及資料前期物業(yè)工作內(nèi)容1、參與開發(fā)公司的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，根據(jù)使6、配合地產(chǎn)公司進(jìn)行相關(guān)證照辦理7、配合地產(chǎn)公司銷售工作8、接待業(yè)主疑問解答9、按法規(guī)要求配合地產(chǎn)公司進(jìn)行分戶驗(yàn)收10、交房前物管人員籌備工作前期物業(yè)工作內(nèi)容6、配合地產(chǎn)公司進(jìn)行相關(guān)證照辦理前期物業(yè)工作內(nèi)容前期物業(yè)工作內(nèi)容11、按物業(yè)服務(wù)合同要求提供其他服務(wù)12、配合地產(chǎn)公司交房工作；13、協(xié)調(diào)解決業(yè)主工程質(zhì)量問題14、開展業(yè)主活動(dòng)15、為業(yè)主提供基礎(chǔ)服務(wù)及生活配套所需的延伸服務(wù)前期物業(yè)工作內(nèi)容11、按物業(yè)服務(wù)合同要求提供其他服務(wù)一、早期介入的作用1、優(yōu)化設(shè)計(jì)，防止后遺癥2、保證物業(yè)的安全啟用和正常運(yùn)行3、有利于后期管理工作的順利進(jìn)行二、早期介入的主要階段1、立項(xiàng)研究階段2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段3、施工建設(shè)及驗(yàn)收階段

前期物業(yè)早期介入一、早期介入的作用前期物業(yè)早期介入三、早期介入的主要內(nèi)容（一）參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究

（二）參與規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審（三）參與施工建設(shè)及工程驗(yàn)收：

1、指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)

2、掌握新物業(yè)的全部情況

3、按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開發(fā)公司一起進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審。

4、工程施工參照現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不得檢查。及時(shí)提出問題，并督促整改。

前期物業(yè)早期介入三、早期介入的主要內(nèi)容前期物業(yè)早期介入業(yè)主入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后，物業(yè)企業(yè)根據(jù)自己對(duì)物業(yè)的了解和熟悉的情況，擬定入住程序，配合業(yè)主及使用人對(duì)物業(yè)狀況進(jìn)行驗(yàn)收。建立物業(yè)與業(yè)主、使用人正確的關(guān)系，進(jìn)一步為業(yè)主服好務(wù)打好基礎(chǔ)

物業(yè)入住管理業(yè)主入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后，物業(yè)企業(yè)根據(jù)一、入住的前提條件（一）、建設(shè)單位已同物業(yè)管理企業(yè)簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》；（二）、物業(yè)管理企業(yè)的承接查驗(yàn)已經(jīng)完成；（三）、物業(yè)已達(dá)到入住的各項(xiàng)條件；

1、物業(yè)區(qū)域已實(shí)現(xiàn)通路通水通氣通電通網(wǎng)絡(luò)等基本使用功能，可以滿足業(yè)主日常生活所需；2、消防設(shè)施已通過消防部門驗(yàn)收合格；3、物業(yè)配套設(shè)施已基本齊備、建成并投入使用；4、物業(yè)管理企業(yè)有固定的辦公場(chǎng)地并開始辦公。

物業(yè)入住管理一、入住的前提條件物業(yè)入住管理二、入住準(zhǔn)備工作（一）物業(yè)企業(yè)自身應(yīng)先期進(jìn)駐，熟悉物業(yè)，了解情況（二）準(zhǔn)備、制定相應(yīng)的入住手續(xù)

（三）做好相應(yīng)的組織協(xié)調(diào)工作，體現(xiàn)效率、規(guī)范和周到熱情

物業(yè)入住管理二、入住準(zhǔn)備工作物業(yè)入住管理物業(yè)管理公司在管理中最重要的義務(wù)是：

告之義務(wù)和提醒注意義務(wù)。

物業(yè)管理義務(wù)物業(yè)管理公司在管理中最重要的義務(wù)是：物業(yè)管理義務(wù)物業(yè)管理中的義務(wù)什么是告之義務(wù)簡(jiǎn)單的講就是告訴義務(wù)對(duì)于業(yè)主擁有的權(quán)利和義務(wù)，我們事前告訴他沒有，如裝修不能破壞哪些地方，室內(nèi)智能化報(bào)警探頭是否可私自移位等等這些問題，如果我們事前履行了告知義務(wù)（一定要學(xué)會(huì)留下書面的記錄資料），我們就可免去很多責(zé)任。

物業(yè)管理中的義務(wù)什么是告之義務(wù)簡(jiǎn)單的講就是什么是提醒注意義務(wù)

簡(jiǎn)單的說就是告訴別人“小心，××危險(xiǎn)”。對(duì)于我們來說，應(yīng)該做的就是在施工時(shí)，放上“正在施工”的提示牌。下雨天，放上“小心路滑”的提示牌。時(shí)不時(shí)地張貼“請(qǐng)勿高空拋物”告示。夏季來臨，通知各位業(yè)主“注意關(guān)門關(guān)窗、不要在陽臺(tái)邊緣放花盆、檢查檢查自家的空調(diào)架是否牢固”等等，這些細(xì)致周到的提醒，會(huì)大大降低我們的管理風(fēng)險(xiǎn)。管理中最重要的義務(wù)什么是提醒注意義務(wù)管理中最重要的義務(wù)業(yè)主與物業(yè)使用人的區(qū)別

業(yè)主：是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人，廣義上的業(yè)主指產(chǎn)權(quán)證上注明的產(chǎn)權(quán)人及其配偶或法定繼承人。與產(chǎn)權(quán)人有合同契約的，存在租賃關(guān)系的稱為物業(yè)使用人。物業(yè)管理及房地產(chǎn)術(shù)語業(yè)主與物業(yè)使用人的區(qū)別物業(yè)管理及房地產(chǎn)術(shù)語建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)是指數(shù)個(gè)業(yè)主（即區(qū)分所有權(quán)人）共同擁有一個(gè)建筑物時(shí)，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)是指數(shù)個(gè)業(yè)主（即建筑物所有權(quán)管理方式建筑物所有權(quán)管理方式有二種：

專有部分所有權(quán)是基礎(chǔ)權(quán)利。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物專有部分所有權(quán)的，其共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主可自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理。

建筑物所有權(quán)管理方式建筑物所有權(quán)管理方式有二種：自行管理即指業(yè)主不委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)而由自己直接實(shí)施管理。

委托管理就是業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)進(jìn)行全方位一體化的專業(yè)管理。建筑物所有權(quán)管理方式自行管理即指業(yè)主不委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)而由自己直接實(shí)建筑物區(qū)分所有權(quán)1、業(yè)主既是物業(yè)管理的權(quán)利主體，又是物業(yè)管理的責(zé)任主體。物業(yè)企業(yè)的管理權(quán)基于物業(yè)服務(wù)合同授予，其行為受業(yè)主監(jiān)督。所以業(yè)主不能認(rèn)為物業(yè)管理是物業(yè)企業(yè)強(qiáng)加的，物業(yè)企業(yè)也不能以“管理者”自居。建筑物區(qū)分所有權(quán)1、業(yè)主既是物業(yè)管理的權(quán)利主體，2、業(yè)主按其擁有的專有部分所有權(quán)對(duì)應(yīng)比例履行義務(wù)。這正是目前通常以業(yè)主所擁有的住宅和經(jīng)營性用房的建筑面積確定其承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額的依據(jù)。3、業(yè)主自治與業(yè)主自管。建筑物區(qū)分所有權(quán)2、業(yè)主按其擁有的專有部分所有權(quán)對(duì)應(yīng)比例履行義務(wù)建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主行使專有部分所有權(quán)和共有部分共有權(quán)，不得危及建筑物的安全，不得侵害公共利益和其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主不得以放棄共有權(quán)利為由拒不履行共同義務(wù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主行使專有部分所有權(quán)和共有部分建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)用：1、建筑物區(qū)分所有權(quán)不具有傳統(tǒng)意義上的排他性，單個(gè)業(yè)主行使所有權(quán)有條件限制。其對(duì)專有部分或共有部分不當(dāng)行使所有權(quán)時(shí)，均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。2、限制業(yè)主濫用物權(quán)，約束業(yè)主不當(dāng)行使建筑物區(qū)分所有權(quán)是物業(yè)管理的應(yīng)有之義。

建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)用：3、對(duì)共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)利的同時(shí)，必須承擔(dān)相應(yīng)的共同義務(wù)。放棄共同權(quán)利不能成為放棄共同義務(wù)的理由，這正是個(gè)別業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)服務(wù)理由不成立以及相關(guān)地方法規(guī)不專業(yè)不規(guī)范的理論依據(jù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)3、對(duì)共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)利的同時(shí)，必專有物業(yè)和共有物業(yè)

專有物業(yè)（專有部分）：業(yè)主專有使用的物業(yè)。是指在建筑物中依法取得獨(dú)立使用并具有排他性的獨(dú)立空間或區(qū)域。包括為上述部分專用的計(jì)量設(shè)施和管銜接駁端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施。

專有物業(yè)和共有物業(yè)共有物業(yè)（共有部分、共有部分）：指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有物業(yè)以外的，屬于兩個(gè)以上或全體業(yè)主共同所有的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施。如電梯、綠化帶、過道、設(shè)備設(shè)施、屋頂、外墻、設(shè)備管理房等。專有物業(yè)和共有物業(yè)共有物業(yè)（共有部分、共有部分）：指物業(yè)管理區(qū)域以物業(yè)共有部分的特點(diǎn)對(duì)專有部分具有從屬性。買了專有部分，自然就有共用部分。共有部分本身不可分割，不能單獨(dú)處置。使用特點(diǎn)：不按份額使用?？上群笫褂茫餐褂?。按份額承擔(dān)義務(wù)：費(fèi)用分擔(dān)，收益分配等物業(yè)共有部分的特點(diǎn)《重慶市物業(yè)條例》第六章物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十九條業(yè)主、使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。物業(yè)的使用及維護(hù)《重慶市物業(yè)條例》第六章物業(yè)的使用與維護(hù)

物業(yè)的使用及維物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構(gòu)筑物；（二）破壞或者擅自改變房屋外觀；（三）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；物業(yè)的使用及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：物業(yè)的使用及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為：（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分；（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（六）將衛(wèi)生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房的上方；物業(yè)的使用及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為：（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用（七）存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；（八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；物業(yè)的使用及維護(hù)（七）存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；物業(yè)的使用及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為：（十）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；（十一）亂丟垃圾，高空拋物；（十二）損毀樹木、園林；（十三）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)的使用及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為：（十）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變第六十一條

業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾、裝修前，應(yīng)當(dāng)將裝飾、裝修的時(shí)間、范圍、方式等口頭或書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將告知事項(xiàng)進(jìn)行登記并將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)提醒業(yè)主或者使用人以及裝飾、裝修人員。物業(yè)的使用及維護(hù)第六十一條

業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾、裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反裝飾、裝修規(guī)定的行為，可以報(bào)告相關(guān)行政管理部門，由相關(guān)行政管理部門依法處理。

物業(yè)的使用及維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反裝飾、裝修規(guī)定的行為，可以報(bào)告第六十二條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營獲取的收益歸業(yè)主共有，業(yè)主可以約定將該收益納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者其他合理用途。物業(yè)的使用及維護(hù)第六十二條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)物業(yè)管理分析1、物業(yè)管理的對(duì)象——共有物業(yè)和居住者的行為。2、制定管理規(guī)約的必要性及管理規(guī)約的作用。3、物業(yè)企業(yè)的管理行為屬性——授權(quán)管理。4、物業(yè)區(qū)域公共事務(wù)的決策規(guī)則——法定比例業(yè)主及權(quán)屬面積通過。物業(yè)管理分析1、物業(yè)管理的對(duì)象——共有物業(yè)和居住者的行為。物業(yè)管理分析

5、為什么要收物業(yè)服務(wù)費(fèi)？解決共有物業(yè)的管理應(yīng)用，保證其正常使用功能和使用環(huán)境。6、專項(xiàng)維修資金的必要性和繳交義務(wù)。7、業(yè)主對(duì)共有物業(yè)的權(quán)利義務(wù)。物業(yè)管理分析5、為什么要收物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

業(yè)主為什么會(huì)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，不需要付出太多金錢？

物業(yè)服務(wù)基本內(nèi)容：物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供的相關(guān)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的含義業(yè)主為什么會(huì)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，不需要付出太

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括：

管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、清潔、保安、日常維修以及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共性服務(wù)收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的含義物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的含義

業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：

管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位