房地產(chǎn)案例評(píng)估

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

少列收入虛增成本企業(yè)所得稅評(píng)估案例

2第一部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估中應(yīng)把握的幾個(gè)主要路徑3作弊手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用1.隱瞞委托代銷收入2.隱瞞按揭首付款3.隱瞞違章建筑租金4作弊手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用4.虛列建安成本5.虛列材料成本6.虛列拆遷成本5作弊手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用7.混淆成本對(duì)象6作弊手段少計(jì)收入多列成本成本計(jì)算方法期間費(fèi)用8.利息費(fèi)用9.業(yè)務(wù)招待費(fèi)常用評(píng)估方法7評(píng)估方法案頭報(bào)表分析賬簿核查第三方信息信息系統(tǒng)運(yùn)用實(shí)地核查8第一部分基本概念（一）建筑容積率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。在每畝土地價(jià)格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價(jià)成反比。9第一部分（二）樓面地價(jià)

樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀荆簿褪敲科椒矫淄恋貎r(jià)格與建筑物容積率之間的比值。它的計(jì)算公式是：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷建筑總面積；或：樓面地價(jià)=每平方米土地單價(jià)÷容積率。樓面地價(jià)為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價(jià)為檢查人員分析成本的項(xiàng)目。10第一部分

(三)甲方供材

在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習(xí)慣上，對(duì)于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購(gòu)的方式，稱作甲方供材。11第二部分案件來(lái)源一納稅人基本情況二評(píng)估情況三評(píng)估點(diǎn)評(píng)四12一、案件來(lái)源源專項(xiàng)評(píng)估13二、納稅人基基本情況工商注冊(cè)、稅稅務(wù)登記情況況（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況況（二）14（一）工商注注冊(cè)、稅務(wù)登登記情況金海岸房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱金海岸公公司），成立立于2003年10月。工商登記記類型：內(nèi)資有限責(zé)任任公司；企業(yè)所得稅稅主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)：國(guó)稅部部門。該企業(yè)業(yè)成立三年以以來(lái)，共取得得銷售收入和和預(yù)售收入35685.13萬(wàn)元，繳納企企業(yè)所得稅47.48萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)業(yè)稅金及附附加2337.38萬(wàn)元。該該地區(qū)預(yù)售售階段適用用預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率15％15（二）企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)情況況該公司2003年以186.48萬(wàn)元每畝的的價(jià)格在市市中心取得得拍賣地塊塊85.8畝，開發(fā)了了兩個(gè)項(xiàng)目目：都市花花園一期、、都市花園園二期，規(guī)規(guī)劃建筑面面積20萬(wàn)平方米。。其中都市市花園一期期建筑面積積10萬(wàn)平方米，，于2006年竣工；都市花園園二期建筑筑面積10萬(wàn)平方米，，尚未竣工工。2004年實(shí)現(xiàn)預(yù)售售收入9863.90萬(wàn)元，2005年實(shí)現(xiàn)預(yù)售售收入10821.23萬(wàn)元，2006年實(shí)現(xiàn)一期期現(xiàn)房銷售售收入12000萬(wàn)元，二期期預(yù)售收入入3000萬(wàn)元。16（二）企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)情況況都市花園一期建筑面積10萬(wàn)平方米2006年竣工取得拍賣地地塊85.8畝開發(fā)了兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目

都市花園二期建筑面積10萬(wàn)平方米尚未竣工17三、案件評(píng)評(píng)估情況案頭分析準(zhǔn)準(zhǔn)備（一）評(píng)估實(shí)施（二）評(píng)估稅款（三）18（一）案頭頭分析準(zhǔn)備備評(píng)估人員在在入戶前，，首先調(diào)閱閱了該企業(yè)業(yè)的企業(yè)所所得稅納稅稅申報(bào)表及及資產(chǎn)負(fù)債債表、利潤(rùn)潤(rùn)表。對(duì)報(bào)報(bào)表進(jìn)行了了認(rèn)真全面面的分析，，然后微服服私訪，深深入到項(xiàng)目目售樓部進(jìn)進(jìn)行調(diào)查，，對(duì)樓盤銷銷售情況有有了一個(gè)全全面的了解解。發(fā)現(xiàn)該該企業(yè)成本明顯偏偏高，毛利率明顯顯偏低，銷售收入入同售樓部部了解情況況不一致。。19納稅申報(bào)情情況（一）案頭分析準(zhǔn)準(zhǔn)備項(xiàng)目/年度200420052006銷售收入

0032685.13預(yù)售收入

9863.9010821.233000計(jì)稅成本

OO30397.17期間費(fèi)用總計(jì)814.99788.7470.76利息支出582.34582.340業(yè)務(wù)招待費(fèi)13512020.76其他期間費(fèi)用97.6586.4050主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加646.09708.79660應(yīng)納稅所得額18.51125.65-1418.07應(yīng)納所得稅款6.1141.470已納所得稅款6.1141.47020（一）案頭頭分析準(zhǔn)備備申報(bào)表比率分析1財(cái)務(wù)費(fèi)用分分析2業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析321可能存在虛增成本或者少計(jì)收入問(wèn)題

1.申報(bào)表比率率分析（完完工項(xiàng)目））繳納所得稅款47.57萬(wàn)元所得稅貢獻(xiàn)率為0.13%<3%毛利率為7%<20%收入32685.13萬(wàn)元222.財(cái)務(wù)費(fèi)用分分析該企業(yè)2004、2005年利息支出出在財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用中列支支1164.68萬(wàn)元，評(píng)估估人員分析析，如此大大數(shù)額的利利息支出，，很可能是是企業(yè)為開開發(fā)項(xiàng)目而而借入的抵抵押貸款利利息。而該該企業(yè)銷售售收入為零零，證明2006年以前所有有樓盤均未未完工。根根據(jù)總局稅收政政策規(guī)定，從事房地地產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的納稅稅人為開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)而而借入資金金所發(fā)生的的借款費(fèi)用用，在房地地產(chǎn)完工之之前發(fā)生的的，應(yīng)計(jì)入入有關(guān)房地地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)成本。因因此，該企企業(yè)存在稅稅前多列財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用的的嫌疑，需需要在檢查查中進(jìn)一步步核實(shí)取證證。233.業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)分析該企業(yè)2004、2005年列支業(yè)務(wù)務(wù)招待費(fèi)255萬(wàn)元。根據(jù)據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件第八八條規(guī)定，，預(yù)售階段段不允許扣扣除廣告費(fèi)費(fèi)用、業(yè)務(wù)務(wù)宣傳費(fèi)、、業(yè)務(wù)招待待費(fèi)。該問(wèn)問(wèn)題也需要要在查賬階階段，取證證核實(shí)。約談、核查查受阻2007年7月18日，xx市國(guó)稅局評(píng)評(píng)估人員約約談金海岸岸房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司有關(guān)人人員，并要要求提供賬賬簿核查。。企業(yè)態(tài)度強(qiáng)強(qiáng)硬，聲稱稱所有賬簿簿及其它會(huì)會(huì)計(jì)資料于于2007年5月財(cái)務(wù)室失失火中燒毀毀無(wú)法提供供，并出具具了當(dāng)時(shí)消消防部門的的火災(zāi)事故故認(rèn)定書和和企業(yè)自述述材料。24被迫交出賬賬簿Xx市國(guó)稅局評(píng)評(píng)估人員討討論認(rèn)為，，該企業(yè)辦辦公樓僅僅僅財(cái)務(wù)室失失火且燒毀毀賬簿，而而其它房間間未受損失失的可能性性不大，經(jīng)經(jīng)報(bào)市局批批準(zhǔn)，決定定參照同地地段樓盤銷銷售價(jià)格，，對(duì)該企業(yè)業(yè)采取懲罰罰性核定征征收措施核核定稅款。。在稅務(wù)部門門強(qiáng)大的壓壓力下，2007年7月23日，該企業(yè)業(yè)被迫交出出賬簿，評(píng)評(píng)估人員對(duì)對(duì)其納稅情情況進(jìn)行了了全面核查查。2526（二）賬簿簿核查收入核查

1成本核查2期間費(fèi)用審查

3271.收入核查側(cè)面突破查查出少計(jì)收收入（1）巧妙分析發(fā)發(fā)現(xiàn)隱瞞首首付款項(xiàng)（2）現(xiàn)場(chǎng)核查違違章建筑收收租金（3）28（1）側(cè)面突破查查出少少計(jì)收入營(yíng)業(yè)費(fèi)用偏偏高，針對(duì)對(duì)該企業(yè)采采取委托銷銷售方式的的特點(diǎn)，評(píng)評(píng)估人員全全面調(diào)閱了了該企業(yè)““營(yíng)業(yè)費(fèi)用用－傭金支支出”賬簿簿支付銷售傭金680.56萬(wàn)元按代銷手續(xù)費(fèi)3％推算出實(shí)際的預(yù)售收入22685.13萬(wàn)元該企業(yè)申報(bào)預(yù)售收入只有20685.13萬(wàn)元隱匿收入2000萬(wàn)元29（２）巧妙妙分析發(fā)發(fā)現(xiàn)隱瞞首首付款項(xiàng)該企業(yè)有按按揭貸款入入賬，卻未未有首付款款項(xiàng)收入記記錄，根據(jù)據(jù)我國(guó)按揭揭貸款有關(guān)關(guān)法律規(guī)定定，這是非非常不正常常的，評(píng)估估人員分析析認(rèn)為，可可能存在兩兩種情況：：一是可能存存在“假按按揭”二是企業(yè)可可能存在隱隱瞞首付款款項(xiàng)的情況況。30（２）巧妙妙分析發(fā)發(fā)現(xiàn)隱瞞首首付款項(xiàng)經(jīng)到企業(yè)合合作按揭銀銀行調(diào)查取取證，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)銀行保存存有企業(yè)收收取首付款款收據(jù)的復(fù)復(fù)印件，金金額合計(jì)570萬(wàn)元。而企企業(yè)辯稱這這是因?yàn)橐鏄I(yè)戶辦辦理按揭貸貸款，從而而采取的變變通措施，，偽造了收收據(jù)，實(shí)際際并未收款款。盡管從從銀行取得得首付款收收據(jù)的證據(jù)據(jù)已經(jīng)比較較扎實(shí)，為為了讓企業(yè)業(yè)心服口服服，評(píng)估人人員先后聯(lián)聯(lián)系了３戶戶購(gòu)房戶，，并作了詢?cè)儐?wèn)筆錄，，證實(shí)了購(gòu)購(gòu)房戶早在在2004年就已經(jīng)將將首付款項(xiàng)項(xiàng)交付給金金海岸公司司。從而對(duì)對(duì)該項(xiàng)少記記收入問(wèn)題題取得了確確鑿證據(jù)。。31（３）現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)核查違違章建筑筑收租金為了解樓盤盤建設(shè)情況況，評(píng)估人人員來(lái)到了了項(xiàng)目所在在地進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)核查，，意外的發(fā)發(fā)現(xiàn)，有一一座商務(wù)樓樓居然比施施工圖多出出了一層。。經(jīng)了解，，2006年初該樓層層已出租給給某廣告公公司作為辦辦公場(chǎng)所，，但是賬面面并未體現(xiàn)現(xiàn)該部分租租金收入。。在鐵證面面前，金海海岸公司不不得不承認(rèn)認(rèn)了將違章章建筑出租租，收取租租金400萬(wàn)元未申報(bào)報(bào)納稅的違違法事實(shí)。。322.成本核查綜合評(píng)估尋找疑點(diǎn)（1）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票

（2）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票

（3）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議

（4）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

（5）33（1）綜合評(píng)估估尋找疑點(diǎn)點(diǎn)總成本3.039億元單位工程成本3039元（單位工程成本偏高）總地價(jià)8000萬(wàn)元樓面地價(jià)800元（排除異常）建安成本2.009億單位建安成本2009元（高出預(yù)警值）拆遷補(bǔ)償款2300萬(wàn)元（可能存在問(wèn)題）甲供材料成本1.237億元（虛增成本高危環(huán)節(jié)）建安費(fèi)7731萬(wàn)（發(fā)票當(dāng)?shù)亻_具）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票（確定了多列成本）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）拆遷辦協(xié)查“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”（確定偽造補(bǔ)償協(xié)議）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）34（2）地稅機(jī)關(guān)關(guān)協(xié)查建安安發(fā)票發(fā)票存在疑疑點(diǎn)：一是同一時(shí)時(shí)間、同一一開票人開開出的代開開發(fā)票號(hào)碼碼不在一個(gè)個(gè)號(hào)段上；；二是發(fā)票上上代開機(jī)關(guān)關(guān)的印章字字體、大小小、清晰程程度存在微微小差別；；三是機(jī)打發(fā)發(fā)票票面信信息的字體體、排版格格式等存在在微小差別別，有的票票面看似人人為調(diào)整過(guò)過(guò)打印格式式。經(jīng)過(guò)協(xié)查，，共有19份加蓋有該該局代開發(fā)發(fā)票專用章章的建筑安安裝（代開開）發(fā)票并并非該局開開具，屬假假票，涉及及金額1450.05萬(wàn)元。35（3）CTAIS“發(fā)票流向查查詢”查出出假材料發(fā)發(fā)票評(píng)估人員對(duì)對(duì)該公司大大額支出的的成本費(fèi)用用項(xiàng)目涉及及的發(fā)票進(jìn)進(jìn)行全面核核查，對(duì)發(fā)發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)的的貨物銷售售發(fā)票，借借助CTAIS系統(tǒng)查詢?cè)儼l(fā)票流流向，再再對(duì)發(fā)票票流向有有問(wèn)題的的發(fā)票進(jìn)進(jìn)行外調(diào)調(diào)取證。。針對(duì)CTAIS系統(tǒng)“發(fā)發(fā)票流向向查詢””，可以以查詢?nèi)》秶鷩鷥?nèi)商品品銷售發(fā)發(fā)票發(fā)票票流向的的功能，，評(píng)估人人員采取取了將所所有的成成本項(xiàng)目目發(fā)票以以明細(xì)表表形式登登記造冊(cè)冊(cè)的方式式，分別別錄入CTAIS系統(tǒng)進(jìn)行行查詢。。經(jīng)證實(shí)實(shí)屬不符符合規(guī)定定發(fā)票列列入都市市花園一一期的開開發(fā)成本本1961.28萬(wàn)元。是否假票票金額均均要調(diào)減減銷售成成本？36假票金額一期直接成本(已完工)已售面積部分調(diào)減銷售成本未售部分調(diào)減存貨成本二期直接成本（未完工）調(diào)減二期開發(fā)成本共同成本配比原則在兩個(gè)成本對(duì)象間分?jǐn)倢儆谝黄诔杀疽咽勖娣e部分，調(diào)減銷售成本未售部分調(diào)減存貨成本屬于二期成本調(diào)減二期開發(fā)成本37（4）拆遷辦辦協(xié)查查查出假拆拆遷協(xié)議議該企業(yè)開開發(fā)成本本中共列列支拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)2300萬(wàn)元，評(píng)評(píng)估人員員懷疑拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)過(guò)高高，經(jīng)核核查拆遷遷補(bǔ)償協(xié)協(xié)議時(shí)，，發(fā)現(xiàn)有有多份拆拆遷協(xié)議議簽字，，筆跡似似乎一致致。帶著著這些疑疑問(wèn)，評(píng)評(píng)估人員員來(lái)到了了拆遷管管理辦公公室。查查實(shí)了該該企業(yè)偽偽造拆遷遷協(xié)議25份，經(jīng)過(guò)過(guò)分?jǐn)傆?jì)計(jì)算，都都市花園園一期涉涉及虛列列開發(fā)成成本701.11萬(wàn)元。38（5）不配比比結(jié)轉(zhuǎn)成成本熱力力站成本本全入一一期房地產(chǎn)企企業(yè)的成成本核算算方法非非常復(fù)雜雜，既然然該企業(yè)業(yè)在成本本歸集方方面做了了不少手手腳，會(huì)會(huì)不會(huì)在在計(jì)算方方法上也也作文章章呢？帶帶著這些些疑問(wèn)，，評(píng)估人人員不辭辭辛苦，，對(duì)該企企業(yè)的成成本結(jié)算算進(jìn)行了了重新核核實(shí)，發(fā)發(fā)現(xiàn)屬于于全體業(yè)業(yè)主所有有的熱力力站已經(jīng)經(jīng)于2006年完工，，其成本本全部記記入都市市花園一一期項(xiàng)目目。39（5）不配比比結(jié)轉(zhuǎn)成成本熱力力站成本本全入一一期根據(jù)國(guó)稅稅發(fā)[2006]31號(hào)文件對(duì)對(duì)于計(jì)稅稅成本的的規(guī)定，，其發(fā)生生的1000萬(wàn)元配套套設(shè)施成成本，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照配比原原則分?jǐn)倲?，該企企業(yè)都市市花園一一期、都都市花園園二期建建筑面積積均為10萬(wàn)平方米米，一期期應(yīng)分?jǐn)倲傞_發(fā)成成本500萬(wàn)元，企企業(yè)多列列開發(fā)成成本500萬(wàn)元。鑒于一期期開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品均已已售出，，該企業(yè)業(yè)多列銷銷售成本本500萬(wàn)元。403.期間費(fèi)用用核查未完工開開發(fā)產(chǎn)品品多列利利息支出出（1）多列業(yè)務(wù)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)（2）41（1）未完工工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品多列列利息支支出根據(jù)案頭頭分析階階段發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的疑點(diǎn)點(diǎn)，經(jīng)過(guò)過(guò)調(diào)查取取證，證證實(shí)該企企業(yè)2004年初取得得了兩年年期開發(fā)發(fā)項(xiàng)目貸貸款9000萬(wàn)元，2004年和2005年共多列列支“財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用－利息息出”1164.68萬(wàn)元。42（1）未完工工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品多列列利息支支出根據(jù)《企業(yè)所得得稅稅前前扣除辦辦法》（國(guó)稅發(fā)發(fā)[2000]84號(hào)文）第第三十五五條規(guī)定定，從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的納納稅人為為開發(fā)房房地產(chǎn)而而借入資資金所發(fā)發(fā)生的借借款費(fèi)用用，在房房地產(chǎn)完完工之前前發(fā)生的的，應(yīng)計(jì)計(jì)入有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)成本。。該企業(yè)業(yè)2004年、2005年所有樓樓盤均未未完工，，因此其其利息支支出不應(yīng)應(yīng)當(dāng)記入入“財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用””在稅前前直接列列支，而而應(yīng)當(dāng)列列入開發(fā)發(fā)成本，，都市花花園一期期兩年共共應(yīng)攤?cè)肴肜①Y資本化支支出582.34萬(wàn)元。？？43（2）多列業(yè)業(yè)務(wù)招待待費(fèi)根據(jù)案頭頭分析階階段發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的疑點(diǎn)點(diǎn)，評(píng)估估人員對(duì)對(duì)預(yù)售階階段列支支業(yè)務(wù)招招待費(fèi)的的問(wèn)題，，進(jìn)