房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策

房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策分析云中hongbi2008@主要內(nèi)容一、以土地投資問(wèn)題二、土地增值稅清算問(wèn)題三、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間四、視同銷售問(wèn)題五、對(duì)國(guó)稅函〔2008〕299號(hào)文的理解六、拆遷補(bǔ)償問(wèn)題七、虛開建筑業(yè)發(fā)票問(wèn)題

一、以土地投資問(wèn)題

(一)土地投資入股問(wèn)題案例:甲公司取得一塊土地，成本1000萬(wàn)，評(píng)估價(jià)1800萬(wàn)元，沒有進(jìn)行開發(fā)?，F(xiàn)乙房地產(chǎn)公司要購(gòu)買該塊土地，出價(jià)1800萬(wàn)元，并表示配合甲公司采用最合適的辦法進(jìn)行運(yùn)作。甲公司決定以土地投資的形式入股乙房地產(chǎn)公司，占其30%的股權(quán)。

假設(shè)條件：

1、甲公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，全部用于該土地；

2、甲公司沒有發(fā)生別的業(yè)務(wù)和費(fèi)用；

3、所有工作都在2008年度完成。如果有土地投資入股協(xié)議地稅機(jī)關(guān)都會(huì)以人為本開出<房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)免稅證明>辦理土地過(guò)戶

甲公司要辦的手續(xù)

必須辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)<公司法>自2006年1月1日起施行第二十八條以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

第二十九條股東繳納出資后，必須經(jīng)依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資并出具證明。乙房地產(chǎn)公司要辦的手續(xù)：變更注冊(cè)資本

《中華人民共和國(guó)公司登記管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第451號(hào)【生效日期】2006-01-01

第三十一條公司變更注冊(cè)資本的，應(yīng)當(dāng)提交依法設(shè)立驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明.依照《公司法》設(shè)立有限責(zé)任公司繳納出資和設(shè)立股份有限公司繳納股款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十二條公司變更實(shí)收資本的，應(yīng)當(dāng)提交依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，并應(yīng)當(dāng)按照公司章程載明的出資時(shí)間、出資方式繳納出資。公司應(yīng)當(dāng)自足額繳納出資或者股款之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記。以虛假投資入股方式實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓甲公司沒有辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，乙房地產(chǎn)公司沒有辦理辦理變更注冊(cè)資本的手續(xù)，甲公司以土地投資的形式入股乙房地產(chǎn)公司就是虛假的。甲公司實(shí)質(zhì)是土地轉(zhuǎn)讓行為.另外:1、房屋建成后甲方如果提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅（國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)）；

2、對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅財(cái)稅字[1995]48號(hào)）

注意:3、國(guó)稅函[2005]1003號(hào)的規(guī)定，如果甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，未發(fā)生轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行為,不屬于合作建房，不適用（國(guó)稅函發(fā)1995]156號(hào)）第十七條有關(guān)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。(實(shí)質(zhì)是借款)

雙方合作建建房相關(guān)稅稅金：1、營(yíng)業(yè)稅稅：0元(取得的固固定利潤(rùn)才才按“轉(zhuǎn)讓讓無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)”征稅)2、土地增增值稅：0元(暫免征收)3、所得稅稅：（1800－1000）×18%=144萬(wàn)元元稅負(fù)合計(jì)144萬(wàn)元元。土地投資入入股的形式式甲公司相關(guān)稅金：：1、營(yíng)業(yè)稅稅：0元政策依據(jù)：：以無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資入股股，與接受受投資方利利潤(rùn)分配，，共同承擔(dān)擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的行為，，不征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。對(duì)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓不征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。（（財(cái)稅[2002]191號(hào)號(hào)）2、土地增增值稅可抵扣金額額1000萬(wàn)元，適用稅率40%，（1800－1000）×40%－1000××5%=270萬(wàn)元元政策依據(jù)1、對(duì)于以房房地產(chǎn)進(jìn)行行投資、聯(lián)聯(lián)營(yíng)的，投投資、聯(lián)營(yíng)營(yíng)的一方以以土地（房房地產(chǎn)）作作價(jià)入股進(jìn)進(jìn)行投資或或作為聯(lián)營(yíng)營(yíng)條件，將將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓到所投投資、聯(lián)營(yíng)營(yíng)的企業(yè)中中時(shí)，暫免免征收土地地增值稅.財(cái)稅字[1995]048號(hào)，2006年3月2日以以前適用））2、對(duì)于以土地（房地產(chǎn)））作價(jià)入股股進(jìn)行投資資或聯(lián)營(yíng)的的，凡所投投資、聯(lián)營(yíng)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的，或者房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)以其建建造的商品品房進(jìn)行投投資和聯(lián)營(yíng)營(yíng)的，不能免征收收土地增值值稅,財(cái)稅[2006]21號(hào)，2006年年3月2日日起適用））3、企業(yè)所所得稅（1800－1000－270）×18%=95.4萬(wàn)萬(wàn)政策依據(jù)：：新法第25條企業(yè)業(yè)發(fā)生非貨幣性資資產(chǎn)交換，以及將貨貨物、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)、勞務(wù)用用于捐贈(zèng)、、償債、贊贊助、集資資、廣告、、樣品、職職工福利或或者利潤(rùn)分分配等用途途的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)視同銷售售貨物、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或或者提供勞勞務(wù)，但國(guó)國(guó)務(wù)院財(cái)政政、稅務(wù)主主管部門另另有規(guī)定的的除外。稅負(fù)合計(jì)367.4萬(wàn)元。如果是2008年以以前根據(jù)國(guó)稅發(fā)發(fā)〔2000〕118號(hào)文件件)第三條條第一款規(guī)規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的部部分非貨幣幣性資產(chǎn)對(duì)對(duì)外投資，，應(yīng)在投資資交易發(fā)生生時(shí)，將其分解為為按公允價(jià)價(jià)值銷售有有關(guān)非貨幣幣性資產(chǎn)和和投資兩項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)行所得得稅處理，并按規(guī)定定計(jì)算確認(rèn)認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓所得或損損失。與個(gè)人所得得稅的規(guī)定定有較大差差異注意：如果果甲公司的的土地變?yōu)闉槭莻€(gè)人的的話，則暫時(shí)不用交所得得稅。（國(guó)稅函[2005]319號(hào)）規(guī)定定：“考慮到個(gè)個(gè)人所得稅稅的特點(diǎn)和和目前個(gè)人人所得稅征征收管理的的實(shí)際情況況，對(duì)個(gè)人人將非貨幣幣性資產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行評(píng)估后后投資于企企業(yè)，其評(píng)估增值值取得的所所得在投資資取得企業(yè)業(yè)股權(quán)時(shí)，，暫不征收收個(gè)人所得得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓讓或清算股股權(quán)時(shí)如有所得得，再按規(guī)規(guī)定征收個(gè)個(gè)人所得稅稅，其‘財(cái)財(cái)產(chǎn)原值’’為資產(chǎn)評(píng)評(píng)估前的價(jià)價(jià)值”。（二）土地地投資入股股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓問(wèn)題假如甲公司司后來(lái)按1800萬(wàn)萬(wàn)元把30%的股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙乙公司。乙公司要辦辦的手續(xù):有限責(zé)任公公司股東轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的的，應(yīng)當(dāng)自自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日日起30日內(nèi)申申請(qǐng)變更登登記，并應(yīng)當(dāng)提提交新股東東的主體資資格證明或或者自然人人身份證明明（《公司司登記管理理?xiàng)l例》國(guó)國(guó)務(wù)院令第第451號(hào)號(hào)第三十五五條）甲公司呢?乙企業(yè)的稅稅務(wù)處理:企業(yè)所得稅稅方面可以以該資產(chǎn)的的公允價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)礎(chǔ)。所得稅實(shí)施施條例第66條（3)

通過(guò)過(guò)捐贈(zèng)、投投資、非貨貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)交換、債債務(wù)重組等等方式取得得的無(wú)形資資產(chǎn)，以該該資產(chǎn)的公公允價(jià)值和和支付的相相關(guān)稅費(fèi)為為計(jì)稅基礎(chǔ)礎(chǔ)但是，通過(guò)過(guò)收購(gòu)股權(quán)權(quán)的方式曲曲線拿地在在土地增值值稅方面隱患很大。曲線拿地，，隱患很大大。根據(jù)財(cái)稅字字[1995]48號(hào)文件第第一條：““對(duì)于以房房地產(chǎn)進(jìn)行行投資、聯(lián)聯(lián)營(yíng)的，投投資、聯(lián)營(yíng)營(yíng)的一方以以土地(房房地產(chǎn))作作價(jià)入股進(jìn)進(jìn)行投資或或作為聯(lián)營(yíng)營(yíng)條件，將將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓到所投投資、聯(lián)營(yíng)營(yíng)的企業(yè)中中時(shí)，暫免免征收土地地增值稅。。對(duì)投資、聯(lián)聯(lián)營(yíng)企業(yè)將將上述房地地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓讓的，應(yīng)征征收土地增增值稅”。。乙公司未來(lái)來(lái)面臨土地地增值稅清清算時(shí)，仍仍然按1000萬(wàn)元元原值計(jì)算算。多給的的800萬(wàn)萬(wàn)并沒有得得到扣除憑憑證。為什么土地地增值稅清清算時(shí)，仍仍然按1000萬(wàn)元元原值計(jì)算?土地不能按按評(píng)估價(jià)計(jì)算增值額額的扣除項(xiàng)項(xiàng)目<中華人民民共和國(guó)土土地增值稅稅暫行條例例實(shí)施細(xì)則則>第七條扣除項(xiàng)目，，具體為：：（一）取得得土地使用權(quán)權(quán)所支付的的金額，是是指納稅人人為取得土土地使用權(quán)權(quán)所支付的地價(jià)價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定交交納的有關(guān)關(guān)費(fèi)用。（四）舊房及建筑筑物的評(píng)估估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓已使用用的房屋及及建筑物時(shí)時(shí)，由政府府批準(zhǔn)設(shè)立立的房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)評(píng)定的重重置成本價(jià)價(jià)乘以成新新度折扣率率后的價(jià)格格。直接轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)權(quán)甲公司相相關(guān)稅金1、營(yíng)業(yè)稅稅：（1800-1000）×5%=40萬(wàn)

2、、土地增值值稅：1800－－1040×40%－1040××5%=252萬(wàn)3、所得得稅：（1800－1000－40－252）×18%=91.44萬(wàn)萬(wàn)稅負(fù)合合計(jì)383.44萬(wàn)萬(wàn)元。。甲公司司的相相關(guān)稅稅金雙方合合作建建房相相關(guān)稅稅金合合計(jì)144萬(wàn)土地投投資入入股相相關(guān)稅稅金合計(jì)367.4萬(wàn)直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)相關(guān)關(guān)稅金金合計(jì)計(jì)383.44萬(wàn)萬(wàn)以土地地投資資入股股和直直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地對(duì)對(duì)比以土地地投資資入股股甲公司司1、免營(yíng)業(yè)業(yè)稅(5%)2、交交土地地增值值稅3、交交企業(yè)業(yè)所得得稅稅金合計(jì)367.4萬(wàn)直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地甲公司司1、交交營(yíng)業(yè)業(yè)稅2、交交土地地增值值稅3、交交企業(yè)業(yè)所得得稅稅金合計(jì)383.44萬(wàn)萬(wàn)以土地地投資資入股股和直直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地對(duì)對(duì)比以土地地投資資入股股乙公司司1、企企業(yè)所所得稅稅按公公允價(jià)價(jià)值1800萬(wàn)萬(wàn)作為為計(jì)稅稅成本本2、土土地增增值稅稅按1000萬(wàn)萬(wàn)的原值值扣除除直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地開開發(fā)票票乙公司司1、企業(yè)所所得稅稅按公公允價(jià)價(jià)值1800萬(wàn)萬(wàn)作為為計(jì)稅稅成本本2、土地增增值稅稅按1800萬(wàn)萬(wàn)的扣除除二、土土地增增值稅稅清算算問(wèn)題題國(guó)稅發(fā)發(fā)〔2006〕〕187號(hào)號(hào)(一)土地地增值值稅的的清算算單位位土地增增值稅稅以國(guó)國(guó)家有有關(guān)部部門審審批的的房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目為單位位進(jìn)行行清算算，對(duì)對(duì)于分分期開開發(fā)的的項(xiàng)目目，以以分期項(xiàng)項(xiàng)目為單位位清算算。(2)分別別計(jì)算算增值值額（財(cái)稅稅[1995]48號(hào)））第十十三條條規(guī)定定：對(duì)對(duì)納稅稅人既既建普普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅又又搞其其他房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的，，應(yīng)分分別核核算增增值額額。不分別別核算算增值值額或或不能能準(zhǔn)確確核算算增值值額的的，其建造造的普普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅不不能適適用條條例第第八條條(一一)項(xiàng)項(xiàng)的免免稅規(guī)規(guī)定（（指建建造普普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅出出售，，增值值額未未超過(guò)過(guò)20%的的，免免征土土地增增值稅稅）。。對(duì)同一一項(xiàng)目目中，，既有有普通通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅宅，又又有非非普通通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅宅的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按建筑面面積分分?jǐn)偪劭鄢?xiàng)項(xiàng)目，，分別別核算算增值值額。。這樣可可能不不公平平.比比如商商住一一體的的樓房房，商商用房房一般般是一一樓、、二樓樓或三三樓，，這些些商住住樓層層一般般比上上面的的住宅宅樓層層高，，外墻墻也普普遍貼貼有高高檔面面磚，，也就就是說(shuō)說(shuō)商用用部分分的單單位造造價(jià)高高于住住宅部部分的的單位位造價(jià)價(jià)，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單按按面積積分?jǐn)倲偅峡隙〞?huì)會(huì)不公公平。。有辦法法嗎?一種觀觀點(diǎn):分開開核算算企業(yè)業(yè)很接接受?如果房房?jī)r(jià)較較低，，增值值較小小，加加成扣扣除以以后，，普通通住宅宅的增增值額額可能能出現(xiàn)現(xiàn)負(fù)數(shù)數(shù)，整個(gè)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目增增值額額是負(fù)負(fù)數(shù)，，是不不用繳繳稅的的，但將將普通通住宅宅和非非普通通住宅宅分別別計(jì)算算增值值額后后，普通住住宅的的增值值額負(fù)負(fù)數(shù)更大，，非普通通住宅宅的增增值額額為正正數(shù)，因?yàn)闉閷⑵淦渥鳛闉閮蓚€(gè)個(gè)清算算項(xiàng)目目，所所以兩兩者之之間不不能相相互抵抵消，，這樣普普通住住宅應(yīng)應(yīng)交土土地增增值稅稅為0，而而非普普通住住宅出出現(xiàn)了了部分分應(yīng)交交土地地增值值稅，即使使抵減減前期期已預(yù)預(yù)繳的的部分分后，，還是是出現(xiàn)現(xiàn)了應(yīng)應(yīng)補(bǔ)繳繳稅額額，企業(yè)很很難接接受.另一種種觀點(diǎn)點(diǎn):更能少少交稅稅至于分分開算算普通通的如如果是是負(fù)增增值額額,合合并算算增值值稅就就有利利于納納稅人人。納納稅人人可以以按<土地地增值值稅暫暫行條條例>選擇不分別別核算算，雖然然不能能享受受20%的的普通通住宅宅免稅稅優(yōu)惠惠，但但不分開開核算算的話話，普普通住住宅的的負(fù)增增值部部分自自然就就抵消消了非非普通通住宅宅的增增值額額，同樣樣達(dá)到到有利利于納納稅人人的目目的,更更能少少交稅稅.(三)土地地增值值稅的的清算算條件件財(cái)稅[2006]21號(hào)號(hào),2006年年3月月2日三、凡凡轉(zhuǎn)讓讓的房房地產(chǎn)產(chǎn)的建建筑面面積占占整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目可售建建筑面面積的的比例例在85%以上上的，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)可以以要求求進(jìn)行行土地地增值值稅的的清算算。國(guó)稅發(fā)發(fā)〔2006〕〕187號(hào)號(hào)2006年年12月28日（一））必須須清算算：1.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目全部部竣工工、完完成銷銷售的的；2.整整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓未未竣工工決算算房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的；3.直直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)的。。（二））要求清算：：1.可可售建建筑面面積的的比例例在85%以上上，或或該比比例雖雖未超超過(guò)85%，但剩余余的可可售建建筑面面積已已經(jīng)出出租或或自用用的；；2.取取得銷銷售（（預(yù)售售）許許可證證滿三年年仍未未銷售售完畢畢的；3.申申請(qǐng)請(qǐng)注銷銷稅務(wù)務(wù)登記記的4.省省稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)規(guī)定定的其其他情情況。。(四)土地地增值值稅清清算應(yīng)應(yīng)報(bào)送送的資資料必須清清算的的90日日內(nèi)到主管管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)辦理理清算算手續(xù)續(xù)；要求清算的的須在主管管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)限定定的期期限內(nèi)內(nèi)辦理理清算算手續(xù)續(xù)。納稅人人辦理理土地地增值值稅清清算應(yīng)應(yīng)報(bào)送送以下下資料料：（（一一）房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)清算算土地地增值值稅書書面申申請(qǐng)、、土地地增值值稅納納稅申申報(bào)表表；（（二二）項(xiàng)項(xiàng)目竣竣工決決算報(bào)報(bào)表、、取得得土地地使用用權(quán)所所支付付的地地價(jià)款款憑證證、國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同、銀銀行貸貸款利利息結(jié)結(jié)算通通知單單、項(xiàng)項(xiàng)目工工程合合同結(jié)結(jié)算單單、商商品房房購(gòu)銷銷合同同統(tǒng)計(jì)計(jì)表等等證明明資料料；（（三三）主主管稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)要要求報(bào)報(bào)送的的其他他與土土地增增值稅稅清算算有關(guān)關(guān)的證證明資資料等等。納納稅稅人委委托稅稅務(wù)中中介機(jī)機(jī)構(gòu)審審核鑒鑒證的的清算算項(xiàng)目目，還還應(yīng)報(bào)報(bào)送中中介機(jī)機(jī)構(gòu)出出具的的《土土地增增值稅稅清算算稅款款鑒證證報(bào)告告》。。(五)土地地增值值稅的的核定定征收收房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)有下下列情情形之之一的的，稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)可可以參參照與與其開開發(fā)規(guī)規(guī)模和和收入入水平平相近近的當(dāng)當(dāng)?shù)仄笃髽I(yè)的的土地地增值值稅稅稅負(fù)情情況，，按不不低于于預(yù)征率率的征征收率率核定征征收土土地增增值稅稅：（（一一）依依照法法律、、行政政法規(guī)規(guī)的規(guī)規(guī)定應(yīng)應(yīng)當(dāng)設(shè)設(shè)置但但未設(shè)設(shè)置賬賬簿的的；（（二））擅自自銷毀毀賬簿簿或者者拒不不提供供納稅稅資料料的；；（（三））雖設(shè)設(shè)置賬賬簿，，但賬賬目混混亂或或者成成本資資料、、收入入憑證證、費(fèi)費(fèi)用憑憑證殘殘缺不不全，，難以以確定定轉(zhuǎn)讓讓收入入或扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目金金額的的；（（四四）符合土地增值值稅清算條件件，未按照規(guī)規(guī)定的期限辦辦理清算手續(xù)續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)責(zé)令限期期清算，逾期期仍不清算的的；（五）申報(bào)的的計(jì)稅依據(jù)明明顯偏低，又又無(wú)正當(dāng)理由由的。(六)法律責(zé)責(zé)任征管法第六十二條納稅人未按照照規(guī)定的期限限辦理納稅申申報(bào)和報(bào)送納稅資料料的，或者扣繳義義務(wù)人未按照照規(guī)定的期限限向稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)報(bào)送代扣代代繳、代收代代繳稅款報(bào)告告表和有關(guān)資資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)責(zé)令限期改正正，可以處二二千元以下的的罰款；情節(jié)節(jié)嚴(yán)重的，可可以處二千元元以上一萬(wàn)元元以下的罰款款。第第六十三條納稅人偽造、、變?cè)臁㈦[匿匿、擅自銷毀毀賬簿、記賬賬憑證，或者者在賬簿上多多列支出或者者不列、少列列收入，或者者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)通知申報(bào)而而拒不申報(bào)或或者進(jìn)行虛假假的納稅申報(bào)報(bào)，不繳或者者少繳應(yīng)納稅稅款的，是偷偷稅。對(duì)納稅稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追追繳其不繳或或者少繳的稅稅款、滯納金金，并處不繳繳或者少繳的的稅款百分之之五十以上五五倍以下的罰罰款；構(gòu)成犯犯罪的，依法法追究刑事責(zé)責(zé)任。三、營(yíng)業(yè)稅的的納稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時(shí)間1、基本規(guī)定定《營(yíng)業(yè)稅暫行行條例》第九九條規(guī)定：營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的納納稅義務(wù)發(fā)生生時(shí)間，為納納稅人收訖營(yíng)營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)項(xiàng)或者取得索索取營(yíng)業(yè)收入入款項(xiàng)憑據(jù)的的當(dāng)天。《《營(yíng)業(yè)稅暫行行條例實(shí)施細(xì)細(xì)則》第二十十八條規(guī)定：：

納稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用用權(quán)或者銷銷銷售不動(dòng)產(chǎn)，，采用預(yù)收款款方式的，其其納稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時(shí)間為收收到預(yù)收款的的當(dāng)天。部分樓盤的預(yù)預(yù)收款不按規(guī)規(guī)定開具專用用收款收據(jù)，，不按規(guī)定進(jìn)進(jìn)行納稅申報(bào)報(bào)。不按規(guī)定提供供資料。稅局局要求納稅戶戶報(bào)送預(yù)售款監(jiān)管賬賬戶對(duì)賬單等等資料，但納稅戶以出出納外出等借借口不按規(guī)定定提供,主要要原因是按揭揭款收入沒有有足額申報(bào).置換土地應(yīng)當(dāng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅2、《國(guó)稅函函〔2007〕645號(hào)號(hào)規(guī)定：土土地使用者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押或或置換土地，，無(wú)論其是否否取得了該土土地的使用權(quán)權(quán)屬證書，無(wú)無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓讓、抵押或置置換土地過(guò)程程中是否與對(duì)對(duì)方當(dāng)事人辦辦理了土地使使用權(quán)屬證書書變更登記手手續(xù)，只要土土地使用者享享有占有、使使用、收益或或處分該土地地的權(quán)利，且且有合同等證證據(jù)表明其實(shí)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵抵押或置換了了土地并取得得了相應(yīng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益，土土地使用者及及其對(duì)方當(dāng)事事人應(yīng)當(dāng)依照照稅法規(guī)定繳繳納營(yíng)業(yè)稅、、土地增值稅稅和契稅等相相關(guān)稅收。該該規(guī)定再次次明確了置換土地應(yīng)當(dāng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅，但對(duì)于納稅時(shí)間間規(guī)定比較含含糊。從“取取得了相應(yīng)的的經(jīng)濟(jì)利益””似乎可以理理解為，在取取得換入資產(chǎn)產(chǎn)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)當(dāng)繳納。每次支付工程程款都要取得得發(fā)票財(cái)稅[2006]177號(hào),2007,1,1起執(zhí)行（一）納稅稅義務(wù)發(fā)生時(shí)時(shí)間。1、簽訂書面面合同，按合合同規(guī)定的付付款日期；合合同未明確付付款日期的，，為納稅人收訖營(yíng)營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)業(yè)收入款項(xiàng)憑憑據(jù)的當(dāng)天。2.未簽訂訂書面合同的的，為納稅人人收訖營(yíng)業(yè)收收入款項(xiàng)或者者取得索取營(yíng)營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天天。原來(lái)的規(guī)定:國(guó)稅發(fā)(1994)159號(hào)

給人人的感覺是不不結(jié)算工程價(jià)價(jià)款就不用交交稅1、實(shí)行合同同完成后一次次性結(jié)算價(jià)款款辦法的工程程項(xiàng)目，其營(yíng)營(yíng)業(yè)稅納稅義義務(wù)發(fā)生時(shí)間間為施工單位位與發(fā)包單位位進(jìn)行工程合合同價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；2、實(shí)行旬末末或月中預(yù)支支、月終結(jié)算算、竣工后清清算辦法的工工程項(xiàng)目，其其營(yíng)業(yè)稅納稅稅義務(wù)發(fā)生時(shí)時(shí)間為月份終終了與發(fā)包單單位進(jìn)行已完完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；3、實(shí)行按工工程形象進(jìn)度度劃分不同階階段結(jié)算價(jià)款款辦法的工程程項(xiàng)目，其營(yíng)營(yíng)業(yè)稅納稅義義務(wù)發(fā)生時(shí)間間為各月份終終了與發(fā)包單單位進(jìn)行已完完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；4、實(shí)行其他他結(jié)算方式的的工程項(xiàng)目，，其營(yíng)業(yè)稅納納稅義務(wù)發(fā)生生時(shí)間為與發(fā)發(fā)包單位結(jié)算工程價(jià)款的當(dāng)當(dāng)天。未按照規(guī)定取取得發(fā)票的后后果<中華人民共共和國(guó)發(fā)票管管理辦法>第36條違違反發(fā)票管理理法規(guī)的行為為包括：(四)未按照照規(guī)定取得發(fā)發(fā)票的；由由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)責(zé)令限期改正正，沒收非法法所得，可以以并處1萬(wàn)元以下的罰款。。第39條違違反發(fā)票管理理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位位或者個(gè)人未未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)沒收非法法所得，可以以并處未繳、、少繳或者騙騙取的稅款1倍以下下的罰款。四、視同銷售售問(wèn)題（有變變化）1、營(yíng)業(yè)稅,國(guó)稅函發(fā)【1995】156號(hào)實(shí)施細(xì)則第四四條規(guī)定，““單位或個(gè)人人自己新建建建筑物后銷售售，其自建行行為視同提供供應(yīng)稅勞務(wù)；；轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或或永久使用權(quán)權(quán)，以及單位位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)無(wú)償贈(zèng)予他人，視同銷銷售不動(dòng)產(chǎn)。。”營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例實(shí)施施細(xì)則并未規(guī)規(guī)定，開發(fā)完完工不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)產(chǎn)要視同銷售售繳納營(yíng)業(yè)稅稅，且從開發(fā)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固固定資產(chǎn)只是是企業(yè)資產(chǎn)形形態(tài)的轉(zhuǎn)化，，其資產(chǎn)所有有權(quán)并未發(fā)生生轉(zhuǎn)移，因此此，房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定定資產(chǎn)無(wú)須繳繳納營(yíng)業(yè)稅。。售后回購(gòu)營(yíng)業(yè)稅仍然要視同銷售（國(guó)稅函[1999]144號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公公司采用“購(gòu)購(gòu)房回租”等等形式，進(jìn)行行促銷經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)（即與購(gòu)購(gòu)房者簽訂““商品房買賣賣合同書”，，將商品房賣賣給購(gòu)房者；；同時(shí)，根據(jù)據(jù)合同約定的的期限，在一一定時(shí)期后，，又將該商品品房購(gòu)回），，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司和購(gòu)房房者均應(yīng)按““銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”稅目征收收營(yíng)業(yè)稅。售后回購(gòu)的會(huì)會(huì)計(jì)與稅法差差異(企業(yè)業(yè)所得稅沒有有了,國(guó)稅函函[2008]875號(hào)號(hào))售后回購(gòu)，是是指企業(yè)在銷銷售資產(chǎn)的同同時(shí)又以合同同的形式約定定日后按一定定價(jià)格重新購(gòu)購(gòu)回該資產(chǎn)。。

售后后回購(gòu)業(yè)務(wù)從從本質(zhì)上看是一一項(xiàng)融資業(yè)務(wù)務(wù)，且在形式上的的銷售發(fā)生后后，一般仍然然保留對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)的控制權(quán)與與管理權(quán)，因因而不符合銷銷售確認(rèn)的條條件，在會(huì)計(jì)計(jì)核算中不確確認(rèn)收入。回購(gòu)價(jià)格大于于原售價(jià)的差差額，應(yīng)在回回購(gòu)期間按期期計(jì)提利息，，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用。采用售后回購(gòu)購(gòu)方式銷售商商品的，銷售的商品按按售價(jià)確認(rèn)收收入，回購(gòu)的的商品作為購(gòu)購(gòu)進(jìn)商品處理理。有證據(jù)表明不不符合銷售收收入確認(rèn)條件件的，如以銷售商品品方式進(jìn)行融融資，收到的的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)認(rèn)為負(fù)債，回購(gòu)價(jià)格大于于原售價(jià)的，，差額應(yīng)在回回購(gòu)期間確認(rèn)認(rèn)為利息費(fèi)用用。2、土地增值值稅（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）（（一）房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品品用于職工福福利、獎(jiǎng)勵(lì)、、對(duì)外投資、、分配給股東東或投資人、、抵償債務(wù)、、換取其他單單位和個(gè)人的的非貨幣性資資產(chǎn)等，發(fā)生生所有權(quán)轉(zhuǎn)移移時(shí)應(yīng)視同銷銷售房地產(chǎn),其收入按按下列方法和和順序確認(rèn)：：1、按本企業(yè)業(yè)在同一地區(qū)區(qū)、同一年度度銷售的同類類房地產(chǎn)的平平均價(jià)格確定定；2、由主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)參參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年年、同類房地地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格或評(píng)估價(jià)價(jià)值確定。（（二）房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將開發(fā)的部分分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為為企業(yè)自用或或用于出租等等商業(yè)用途時(shí)時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移移，不征收土土地增值稅，，在稅款清算時(shí)時(shí)不列收入，，不扣除相應(yīng)應(yīng)的成本和費(fèi)費(fèi)用。3、企業(yè)所得得稅國(guó)稅發(fā)【2006】第031號(hào)）第第六條規(guī)定，，關(guān)于開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售售行為的稅務(wù)務(wù)處理問(wèn)題開開發(fā)企企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、、贊助、職工工福利、獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)、對(duì)外投資資、分配給股股東或投資人人、抵償債務(wù)務(wù)、換取其他他企事業(yè)單位位和個(gè)人的非非貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)等行為，應(yīng)應(yīng)視同銷售，，于開發(fā)產(chǎn)品品所有權(quán)或使使用權(quán)轉(zhuǎn)移，，或于實(shí)際取取得利益權(quán)利利時(shí)確認(rèn)收入入（或利潤(rùn)））的實(shí)現(xiàn)。確確認(rèn)收入（或或利潤(rùn)）的方方法和順序?yàn)闉椋海ㄒ唬┌幢酒笃髽I(yè)近期或本本年度最近月月份同類開發(fā)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷銷售價(jià)格（二）由主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)參參照當(dāng)?shù)赝愵愰_發(fā)產(chǎn)品市市場(chǎng)公允價(jià)值值確定；（三）按開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的成本本利潤(rùn)率確定定。開發(fā)產(chǎn)品品的成本利潤(rùn)潤(rùn)率不得低于于15%,具具體比例由主主管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)確定。企業(yè)所得稅視視同銷售的變變化(條例)第二二十五條企企業(yè)發(fā)生非貨貨幣性資產(chǎn)交交換，以及將將貨物、財(cái)產(chǎn)、、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助助、集資、廣廣告、樣品、、職工福利或或者利潤(rùn)分配配等用途的，，應(yīng)當(dāng)視同銷銷售貨物、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者者提供勞務(wù)，，但國(guó)務(wù)院財(cái)財(cái)政、稅務(wù)主主管部門另有有規(guī)定的除外外。原<企業(yè)所得得稅年度納稅稅申報(bào)表》填填報(bào)說(shuō)明4、、第12至15行：填報(bào)報(bào)“視同銷售售的收入”。。（1）第13行“自產(chǎn)產(chǎn)、委托加工工產(chǎn)品視同銷銷售的收入””：填報(bào)用于于在建工程、管管理部門、非非生產(chǎn)機(jī)構(gòu)、贊助、集資資、廣告、樣樣品、職工福福利獎(jiǎng)勵(lì)等方方面的材料和和自產(chǎn)、委托托加工產(chǎn)品的的價(jià)值金額。。（2）第14行“處置置非貨幣性資資產(chǎn)視同銷售售的收入”：：填報(bào)將非貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)用于投資、、分配、捐贈(zèng)、、抵償債務(wù)等等方面，按照照稅收規(guī)應(yīng)視視同銷售確認(rèn)認(rèn)收入的金額額。資產(chǎn)所有權(quán)沒沒有發(fā)生改變變，不再視同同銷售，這是是最大的改變變。與新準(zhǔn)則一樣樣，用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都屬于企業(yè)內(nèi)部的處處置資產(chǎn)行為為，資產(chǎn)所有有權(quán)沒有發(fā)生生改變，不再視同銷銷售。如果視同銷售售增加了資產(chǎn)產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)礎(chǔ)，也可以通通過(guò)折舊的形形式進(jìn)行扣除除，對(duì)企業(yè)所所得稅只是造造成了時(shí)間性性的影響，沒沒有什么實(shí)際際意義。新準(zhǔn)則不視同同銷售，新法法也不再列入入視同銷售.國(guó)稅函[2008]828號(hào)房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用用于本企業(yè)辦公使使用，是否繳納企企業(yè)所得稅？？A、2007年底前：內(nèi)資企業(yè)繳納納（國(guó)稅發(fā)【【2006】】31號(hào)）；；外資企業(yè)不不繳納（國(guó)稅稅函【2005】970號(hào)）B、2008年起：一律不繳納所所得稅。五、對(duì)國(guó)稅函函〔2008〕299文文的理解國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)原文（5個(gè)要點(diǎn)）開開發(fā)企業(yè)開發(fā)發(fā)、建造的住住宅、商業(yè)用用房以及其他他建筑物、附附著物、配套套設(shè)施等開發(fā)發(fā)產(chǎn)品，在其其未完工前采采取（1）預(yù)售方式銷售售的，其預(yù)售收收入先按（2）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期期毛利額，（（3）扣除相關(guān)的的期間費(fèi)用用、營(yíng)業(yè)稅稅金及附加加后再計(jì)入（（４）當(dāng)期應(yīng)納稅稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)算（（5）計(jì)稅成本后再行調(diào)整整。國(guó)稅函〔2008〕〕299號(hào)號(hào)：一、在未完完工前采取取預(yù)售方式式銷售取得得的預(yù)售收收入，按照照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率率分季（或月月）計(jì)算出出預(yù)計(jì)利潤(rùn)潤(rùn)額，計(jì)入入利潤(rùn)總額預(yù)預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品品完工、結(jié)結(jié)算計(jì)稅成成本后按照照實(shí)際利潤(rùn)潤(rùn)再行調(diào)整整。1、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛毛利率和預(yù)預(yù)計(jì)利潤(rùn)率率的規(guī)定是是一致的31號(hào)文件件首次提出出了預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率率的概念，，毛利=收入入-成本。。明確根據(jù)毛毛利率計(jì)算算出的毛利利，允許扣扣減營(yíng)業(yè)稅稅金及附加加和期間費(fèi)費(fèi)用。299號(hào)提提出了預(yù)計(jì)計(jì)利潤(rùn)率，，計(jì)算出預(yù)預(yù)計(jì)利潤(rùn)額額，計(jì)入利利潤(rùn)總額預(yù)預(yù)繳。299號(hào)規(guī)規(guī)定采取據(jù)據(jù)實(shí)預(yù)繳房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)所得得稅是在利潤(rùn)總額基基礎(chǔ)上計(jì)算算確定的，，利潤(rùn)總額額中已經(jīng)扣扣除了企業(yè)業(yè)的期間費(fèi)費(fèi)用和稅金金，因此，299號(hào)號(hào)文件對(duì)于于“預(yù)計(jì)利利潤(rùn)率”與與國(guó)稅發(fā)31號(hào)文件件對(duì)于“預(yù)預(yù)計(jì)毛利率率”概念上上規(guī)定是一一致的。2、扣除相相關(guān)的期間間費(fèi)用營(yíng)業(yè)業(yè)稅金及附附加國(guó)稅函[2008]299號(hào)號(hào)規(guī)定采取取據(jù)實(shí)預(yù)繳繳房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)所所得稅是在在利潤(rùn)總額額基礎(chǔ)上計(jì)計(jì)算確定的的，利潤(rùn)總額中中已經(jīng)扣除除了企業(yè)的的期間費(fèi)用用.①例如：某某企業(yè)當(dāng)季季度取得預(yù)預(yù)售收入1000萬(wàn)萬(wàn)元，期間間費(fèi)用為50萬(wàn)，預(yù)預(yù)售收入對(duì)對(duì)應(yīng)的稅金金及附加未未55.5萬(wàn)元。則則當(dāng)季的會(huì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)未未-50萬(wàn)萬(wàn)元，由于于預(yù)售收入入對(duì)應(yīng)的稅稅金及附加加，在會(huì)計(jì)計(jì)上是不計(jì)計(jì)入“主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)稅金金及附加””的，而是是直接計(jì)入入“應(yīng)繳稅稅金—應(yīng)繳繳營(yíng)業(yè)稅””借方，因因此會(huì)計(jì)利利潤(rùn)中只是是扣除了期期間費(fèi)用，，并非在““利潤(rùn)總總額中已經(jīng)經(jīng)扣除了企企業(yè)的期間間費(fèi)用和稅稅金”。②其次，根根據(jù)國(guó)稅函函【2008】299號(hào)文件件規(guī)定，季季度預(yù)繳是是按照利潤(rùn)潤(rùn)率計(jì)算，，意味著該該季度預(yù)繳繳申報(bào)表第第三行應(yīng)當(dāng)當(dāng)填列:-50+1000*20%=150萬(wàn)萬(wàn)元，意味著55.5萬(wàn)的的稅金及附附加并未被被扣除。預(yù)繳收入對(duì)應(yīng)的的的營(yíng)業(yè)稅金金及附加是是否可以扣扣除呢？具體操作如如下：（1）借：應(yīng)繳稅稅金－應(yīng)繳繳營(yíng)業(yè)稅55萬(wàn)貸：銀行存存款55萬(wàn)由于是預(yù)繳繳的營(yíng)業(yè)稅稅，在會(huì)計(jì)計(jì)上并不確確認(rèn)為費(fèi)用用類支出，，而直接計(jì)計(jì)入應(yīng)繳稅稅金。在本期，調(diào)調(diào)減項(xiàng)目。。（2）當(dāng)開開發(fā)產(chǎn)品完完工后，確確認(rèn)收入同同時(shí)確認(rèn)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅金及及附加。借：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)稅金及及附加55萬(wàn)貸：應(yīng)繳稅稅金－應(yīng)繳繳營(yíng)業(yè)稅55萬(wàn)應(yīng)繳稅金科科目將沖平平。在本期屬于于納稅調(diào)增增項(xiàng)目,這時(shí)如果不不調(diào)增就重重復(fù)扣兩次次營(yíng)業(yè)稅金金及附加了了，切記。。如果有的企企業(yè)，沒有有按照規(guī)范范的收入與與成本配比比的則進(jìn)行行會(huì)計(jì)處理理。在預(yù)售階段段：借：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)稅金及及附加55萬(wàn)貸：應(yīng)繳稅稅金－應(yīng)繳繳營(yíng)業(yè)稅55萬(wàn)開發(fā)產(chǎn)品完完工后，不不再確認(rèn)主主營(yíng)業(yè)務(wù)稅稅金及附加加。雖然，企業(yè)業(yè)的會(huì)計(jì)處處理不符合合會(huì)計(jì)要求求，但是同同稅收的要要求符合，，稅務(wù)局認(rèn)可可。由于《新所所得稅法》》季度申報(bào)報(bào)表是以會(huì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)為為基礎(chǔ)的，，預(yù)售收入入對(duì)應(yīng)的稅稅金及附加加由于在會(huì)會(huì)計(jì)上未被被扣除，因因此應(yīng)當(dāng)在在年度納稅稅申報(bào)時(shí)再再做納稅調(diào)減預(yù)交的土地地增值稅怎怎么處理?財(cái)會(huì)[1995]15號(hào)文件件規(guī)范的只只是預(yù)交的的土地增值值稅的會(huì)計(jì)計(jì)處理，放放在“應(yīng)繳繳稅金-土土地增值稅稅”的借方方.3、計(jì)入當(dāng)當(dāng)期的應(yīng)納納稅所得額額改為計(jì)入入利潤(rùn)總額額預(yù)繳31號(hào)文件件將預(yù)售收收入按照毛毛利率計(jì)算算出的毛利利減去期間間費(fèi)用、稅稅金及附加加后的數(shù)額額，表述為為應(yīng)納稅所得得額表明了，預(yù)預(yù)售收入繳繳納的稅款款就是應(yīng)繳繳稅金，而而不是預(yù)交交稅金，是是實(shí)際征收收的概念，，因此不會(huì)有多退退少補(bǔ)的過(guò)過(guò)程31沒有多退少補(bǔ)的概念,只只有調(diào)增調(diào)減（國(guó)稅發(fā)〔2006〕〕56號(hào)））中的《企企業(yè)所得稅稅年度納稅稅申報(bào)表》》及填表說(shuō)說(shuō)明中看出出，預(yù)售收入預(yù)預(yù)計(jì)利潤(rùn)屬屬于納稅調(diào)調(diào)整項(xiàng)目，，開發(fā)產(chǎn)完完工前屬于于調(diào)增項(xiàng)目目，完工結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)收入后后屬于調(diào)減減項(xiàng)目。原來(lái)預(yù)收收收入結(jié)轉(zhuǎn)收收入時(shí)，可可以調(diào)減年年度應(yīng)納稅稅所得額，，用以后年年度實(shí)現(xiàn)的的利潤(rùn)按規(guī)規(guī)定彌補(bǔ)虧虧損。但以前年度度繳納的稅稅款，不可可以退回或或抵減今后后的稅款。。同涉外企業(yè)業(yè)不同，涉外企業(yè)是是純粹的預(yù)預(yù)征，要進(jìn)進(jìn)行多退少少補(bǔ)。例：某企業(yè)業(yè)2006年10月月房產(chǎn)達(dá)到到完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。2005年5月月收到預(yù)售售收入1000萬(wàn)萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算該該企業(yè)預(yù)售售收入對(duì)應(yīng)應(yīng)的計(jì)稅成成本為600萬(wàn)元。。2005年發(fā)生期期間費(fèi)用30萬(wàn)元，，主營(yíng)業(yè)務(wù)稅稅金及附加加55萬(wàn)元元。2006年發(fā)生期期間費(fèi)用35萬(wàn)元，，未發(fā)生主主營(yíng)業(yè)務(wù)稅稅金及附加加，計(jì)算稅稅款如下2005年年申報(bào)表2006年年申報(bào)表第一行：1000減：第七行行：600減：第八行行：55減：第九行行：3035加：第十四四行:150減：第十五五行：150應(yīng)納稅所得得額：65215應(yīng)納所得稅稅：9.7532.25預(yù)售收入預(yù)預(yù)計(jì)利潤(rùn)屬屬于納稅調(diào)調(diào)整項(xiàng)目，，開發(fā)產(chǎn)品品完工前屬屬于調(diào)增項(xiàng)項(xiàng)目，完工工結(jié)轉(zhuǎn)收入入后屬于調(diào)調(diào)減項(xiàng)目。。涉外企業(yè)是是純粹的預(yù)預(yù)征國(guó)稅發(fā)〔2001〕〕142號(hào)號(hào)）規(guī)定，，企業(yè)從事事房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的的，應(yīng)以其其當(dāng)期銷售售收入，扣扣除當(dāng)期相相應(yīng)成本、、費(fèi)用及損損失后的余余額為當(dāng)期期應(yīng)納稅所所得額，依依照稅法的的規(guī)定計(jì)算算繳納企業(yè)業(yè)所得稅。。當(dāng)期應(yīng)納納稅額，按按以下公式式計(jì)算：應(yīng)應(yīng)納稅額＝＝應(yīng)納稅所所得額×適適用稅率－－已售房產(chǎn)已已預(yù)征的所所得稅＋當(dāng)期預(yù)征所所得稅。內(nèi)資企業(yè)交了了就交了,不不能退例如：某內(nèi)資資企業(yè)2007年取得預(yù)預(yù)售收入1000萬(wàn)，期期間費(fèi)用20萬(wàn)，稅金及及附加55．．5萬(wàn)，應(yīng)納納稅所得額=1000*20%-55．5-20=124．5萬(wàn)，繳繳稅124．．5*15%=18．675萬(wàn)。完工后，計(jì)算算應(yīng)納稅所得得額為-50萬(wàn)，整體項(xiàng)項(xiàng)目虧損。形形成的虧損是是不能退回或或抵減18．．675萬(wàn)預(yù)預(yù)售收入稅款款的。只能有有以后５年內(nèi)內(nèi)彌補(bǔ)虧損-50萬(wàn)。4、288號(hào)號(hào)文改為計(jì)入入利潤(rùn)總額預(yù)預(yù)繳則回到預(yù)繳的提法，重新溫柔。內(nèi)資企業(yè)如果不繳納預(yù)預(yù)售收入所得得稅，就是偷偷稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)將將按照《征管管法》第六十十三條進(jìn)行處處罰，而且可可以采取稅收收保全措施、、稅收強(qiáng)制措措施等一系列列措施?？梢砸哉f(shuō)，31號(hào)號(hào)文件將預(yù)售售收入繳納的的企業(yè)所得稅稅，表述為““當(dāng)期應(yīng)納稅所所得額”，暗藏殺機(jī)。內(nèi)資企業(yè)在2006-2007不繳納預(yù)售收收入所得稅可以定偷稅.外資企業(yè)不可以定定偷稅.5、計(jì)稅成本，相相關(guān)文件即將將出臺(tái)31號(hào)文件多多次提到了““計(jì)稅成本””的概念，本本條款規(guī)定，，開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)應(yīng)納稅所得額額，雖然沒有多退少補(bǔ)補(bǔ)的概念，確是是要進(jìn)行調(diào)整整的，即是““調(diào)增調(diào)減”的感念。對(duì)對(duì)于預(yù)售收入入應(yīng)納說(shuō)所得得額的調(diào)整時(shí)時(shí)間，31號(hào)號(hào)文確定為““結(jié)算計(jì)稅成本本后”，即開發(fā)產(chǎn)品完完工后，進(jìn)行行調(diào)整。六、關(guān)于拆遷遷補(bǔ)償問(wèn)題1、營(yíng)業(yè)稅：：對(duì)補(bǔ)拆遷戶，，國(guó)稅函［1995］549號(hào):開開發(fā)公司拆一一還一，與拆遷面積相相等的部分，，按成本價(jià)征征收營(yíng)業(yè)稅，，超面積部分分，按同類產(chǎn)產(chǎn)品售價(jià)征收收營(yíng)業(yè)稅。例如:拆掉80平方方，取得120平方，因因此，80平平方按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)（成本價(jià)））計(jì)算營(yíng)業(yè)稅稅，40平方方按市場(chǎng)價(jià)格格繳納營(yíng)業(yè)稅稅。2、個(gè)人所得得稅：按規(guī)定取得的的拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，免征個(gè)人人所得稅。3、企業(yè)所得得稅作為開發(fā)成本本的組成部分分，(1)直接支支付給被拆遷遷戶的，要有真實(shí)性——規(guī)劃，拆拆遷文件或公公告，當(dāng)?shù)夭鸩疬w補(bǔ)償文件件，補(bǔ)償協(xié)議議，付款證明明，收款證明明，收款人身份證證復(fù)印件,有關(guān)部門測(cè)測(cè)量面積文件件等。(2)是產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換，一方方面對(duì)換出的的房屋應(yīng)視同同銷售，另一一方面，以換換出房屋的售售價(jià)作為下一一步開發(fā)產(chǎn)品品的開發(fā)成本本中的土地征征用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)。注意：換出的的房屋的視同同銷售價(jià)格按按國(guó)稅函[2002]172號(hào)：在計(jì)算繳納納企業(yè)所得稅稅時(shí)，對(duì)賠償償?shù)姆课輵?yīng)視視同對(duì)外銷售售，銷售收入按其其公允價(jià)值或或參照同期同同類房屋的市市場(chǎng)價(jià)格確定定。4、土地地增值稅稅：拆遷補(bǔ)償償費(fèi)屬于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本的內(nèi)內(nèi)容。注意防防止與取取得土地地使用權(quán)權(quán)所支付付的金額額發(fā)生重重復(fù)扣除除。5、契稅稅：被拆遷戶戶取得的的與拆遷遷面積相相等的房房屋，免免征契稅稅。七、虛開開建筑業(yè)業(yè)發(fā)票問(wèn)問(wèn)題關(guān)于《進(jìn)進(jìn)一步做做好房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)稅收專專項(xiàng)檢查查工作》》的通知知稽便函[2008]42號(hào)要對(duì)被查查企業(yè)列列支成本本費(fèi)用的的票據(jù)進(jìn)進(jìn)行重點(diǎn)點(diǎn)核對(duì)，，單張票票面金額額在10萬(wàn)元元以上的票據(jù)必須全部進(jìn)行行核查總局的要要求，珠珠海的情情況國(guó)稅發(fā)[2008]40號(hào)文:對(duì)于于不符符合規(guī)規(guī)定的的發(fā)票票和其其他憑憑證，，包括括虛假發(fā)發(fā)票和和非法法代開開發(fā)票票，均均不得得用以以稅前前扣除除、出口口退稅稅、抵抵扣稅稅款.國(guó)稅發(fā)發(fā)[2008]80號(hào)文:在日日常檢檢查中中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)納稅稅人使使用不不符合合規(guī)定定發(fā)票票特別是是沒有有填開開付款款方全全稱的的發(fā)票票，不得得允許許納稅稅人用用于稅前扣扣除、抵扣扣稅款款、出出口退退稅和和財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)銷。。關(guān)聯(lián)交交易是是2008年稽稽查的的重點(diǎn)點(diǎn)!1、利利用關(guān)關(guān)聯(lián)建建筑公公司多多開發(fā)發(fā)票,加大大成本本2、在在國(guó)內(nèi)內(nèi)設(shè)立立咨詢?cè)児舅?設(shè)設(shè)計(jì)公公司,多列列費(fèi)用用(94年年001號(hào)號(hào))3、在在國(guó)外設(shè)設(shè)立設(shè)設(shè)計(jì)公公司加大成成本,尤其其是香香港等等地.4、設(shè)設(shè)立關(guān)關(guān)聯(lián)的的新辦辦商業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè),運(yùn)運(yùn)用甲供材材料加大成成、5、設(shè)設(shè)立關(guān)關(guān)聯(lián)的的廣告告公司司,加加大銷銷售費(fèi)費(fèi)用.6、地地產(chǎn)企企業(yè)完完工后后,設(shè)設(shè)立銷銷售公公司,分解解收入入.某房地地產(chǎn)公公虛列列成本本涉稅案案以“資金流流向””為線索索，查查證納納稅人人虛列列成本本的事事實(shí)。。本案特特點(diǎn)：本案案在稽稽查方方法上上，稅稅務(wù)稽稽查人人員采采取了了對(duì)營(yíng)營(yíng)業(yè)收收入進(jìn)進(jìn)行““清盤式式”的檢查查，以以“資金流流向””為線線索，，查證證納稅稅人虛虛列成成本的的事實(shí)實(shí)。案件來(lái)來(lái)源2007年年6月月某市市紀(jì)委委在辦辦理中紀(jì)委委交辦辦的案案件過(guò)程中中，發(fā)發(fā)現(xiàn)A房地地產(chǎn)公公司有有涉嫌嫌偷逃逃稅款款的線線索。。市紀(jì)紀(jì)委依依照有有關(guān)規(guī)規(guī)定，，將該該案件件轉(zhuǎn)交交市地地稅局局查