房地產(chǎn)工程項目管理課件

投資建設項目管理主講教師：劉小平2012年03月28日

課程基本情況

課程名稱：投資建設項目管理授課對象：房地產(chǎn)項目管理人員課程的地位、作用及任務：本課程是“工程管理”專業(yè)的管理類專業(yè)平臺課程。通過本課程的培訓使從業(yè)人員掌握工程項目管理的基本理論和方法，包括工程項目組織和計劃，實施控制、管理，協(xié)調(diào)溝通等，結(jié)合工作實踐，使我們具有從事房地產(chǎn)項目管理工作的能力，系統(tǒng)全面的進行項目管理，實現(xiàn)中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益，對房地產(chǎn)開發(fā)商未來的生存和發(fā)展具有深遠的意義。第一章概述本章主要內(nèi)容：第一節(jié)工程項目第二節(jié)房地產(chǎn)工程項目管理第一節(jié)工程項目1、項目的定義2、工程項目的特點3、工程項目的生命期和相關者1、項目的定義ISO10006定義項目為，“具有獨特的過程，有開始和結(jié)束日期，由一系列相互協(xié)調(diào)和受控的活動組成。過程的實施是為了達到規(guī)定的目標，包括滿足時間、費用和資源等約束條件”。

2、工程項目的特點工程項目具有如下特點：（1）具有特定的對象（2）有時間限制（3）有資金限制和經(jīng)濟性要求（4）一次性（5）特殊的組織和法律條件（6）復雜性和系統(tǒng)性

3、工程項目的生命期和相關者（1）項目的前期策劃和確立階段。這個階段的主要工作：項目投資決策（項目的構(gòu)思）、目標設計、可行性研究和批準(立項)。（2）項目的設計與計劃階段。這個階段的工作：設計、計劃、招標投標和各種施工前的準備工作。（3）項目的施工階段。這個階段從現(xiàn)場開工直到工程建成交付使用為止。（4）項目的銷售、使用(運行)階段。工程建設項目的階段劃分可如圖l-l所示。項目相關者項目投資者業(yè)主管理和咨詢單位供應單位工程承包單位設計單位用戶（購買者）政府周邊組織第二節(jié)房地產(chǎn)工程項目管理

1、成功的項目2、項目取得成功的前提3、工程項目管理的基本目標4、工程項目目標的動態(tài)控制5、項目管理工作的任務1、、成成功功的的項項目目（1））滿滿足足市市場場定定位位要要求求，，達達到到預預定定投投資資效效益益。。（2））在在預預算算費費用用(成成本本或或投投資資)范范圍圍內(nèi)內(nèi)完完成成，，盡盡可可能能地地降降低低成成本本，，減減少少資資金金占占用用，，保保證證項項目目的的經(jīng)經(jīng)濟濟性性要要求求。。（3））在在預預定定的的時時間間內(nèi)內(nèi)完完成成項項目目的的建建設設，，不不拖拖延延，，適適時時銷銷售售，，及及時時地地實實現(xiàn)現(xiàn)投投資資目目的的。。（4））使使得得項項目目的的相相關關各各方方面面都都感感到到滿滿意意。。（5））與與環(huán)環(huán)境境協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)。。（6））房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商具具有有可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展的的能能力力和和前前景景。。2、、項項目目取取得得成成功功的的前前提提（1））進進行行充充分分的的市市場場調(diào)調(diào)研研，，投投資資決決策策，，制制定定正正確確的的科科學學的的、、符符合合實實際際的的、、有有可可行行性性的的項項目目目目標標和和計計劃劃。。（2））項項目目的的規(guī)規(guī)劃劃設設計計技技術(shù)術(shù)科科學學、、經(jīng)經(jīng)濟濟合合理理。。（3））高高效效、、高高質(zhì)質(zhì)量量、、高高水水平平的的項項目目管管理理。。3、、工工程程項項目目管管理理的的基基本本目目標標房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目管管理理的的三三大大目目標標：：質(zhì)量量目目標標進度度目目標標費用用(成成本本、、投投資資)目目標標它們們共共同同構(gòu)構(gòu)成成項項目目管管理理的的目目標標體體系系(如如圖圖l-2所所示示)。。4、、工工程程項項目目目目標標的的動動態(tài)態(tài)控控制制（1））動動態(tài)態(tài)控控制制的的工工作作程程序序：：第一一步步：：準準備備工工作作即即目目標標分分解解，，確確定定目目標標控控制制的的計計劃劃值值。。第二二步步：：實實施施動動態(tài)態(tài)控控制制。。先先根根據(jù)據(jù)實實際際情情況況，，歸歸集集目目標標的的實實際際值值，，如如實實際際投投資資、、實實際際進進度度等等；；然然后后將將計計劃劃與與實實際際比比較較；；最最后后通通過過比比較較，，如如有有偏偏差差，，及及時時采采取取措措施施糾糾偏偏。。第三三步步：：如如有有必必要要，，進進行行目目標標計計劃劃調(diào)調(diào)整整，，再再回回到到第第一一步步。。（2））動態(tài)態(tài)控制制的糾糾偏措措施：：組織措措施管理措措施經(jīng)濟措措施技術(shù)措措施5、項目管管理工工作的的任務務“三控控三管管一協(xié)協(xié)調(diào)””（1））投資資控制制（2））進度度控制制（3））質(zhì)量量控制制（4））安全全管理理（5））合同同管理理（6））信息息管理理（7））組織織協(xié)調(diào)調(diào)第二章章投投資資（成成本））控制制內(nèi)容提提要：：第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)總總投資資的組組成第二節(jié)節(jié)開開發(fā)發(fā)成本本控制制第三節(jié)節(jié)期期間間費用用控制制第四節(jié)節(jié)稅稅金金控制制第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)項項目總總投資資的組組成長期以以來，，大多多數(shù)房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)重視視銷售售收入入，輕輕視成成本控控制，，但是是降低低成本本、實實現(xiàn)成成本目目標控控制和和擴大大銷售售收入入一樣樣，也也是房房地產(chǎn)產(chǎn)商獲獲得經(jīng)經(jīng)營利利潤，，體現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)營營成果果的一一個重重要途途徑。。房地產(chǎn)成本是是指一定時期期內(nèi)為生產(chǎn)和和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而而花費的各項項耗費，主要要由開發(fā)成本、期間費用、稅金三大塊組成。。第二節(jié)開發(fā)成本控制制1、開發(fā)前期期的成本控制制2、開發(fā)中期期的成本控制制3、開發(fā)后期期的成本控制制1、開發(fā)前期期的成本控制制（1）土地地征用及拆遷遷補償費控制制（2）前期工工程費用控制制（3）勘察、、設計階段成成本控制（1）土地地征用及拆遷遷補償費控制制土地征用及拆拆遷補償費是是指在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程中中發(fā)生的征用用土地的征地地費用、拆遷遷地上地下建建筑物和附著著物的拆遷費費用、解決拆拆遷戶住房和和安置、被拆拆遷者工作的的安置及補償償費用。大家通常所說說的土地出讓讓金，這項費費用占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本的的比例很高，，一般能到達達40%。通通過對這項成成本進行有效效控制可以大大幅降低房地地產(chǎn)開發(fā)的總總體成本?？乜刂七@項成本本，最關鍵的的是選址決策。投資房地產(chǎn)的的秘訣：第一一是區(qū)域，第第二是區(qū)域，，第三還是區(qū)區(qū)域，合理控控制樓面地價價。（2）前期工工程費用控制制前期工程費是是為規(guī)劃、設設計、項目可可行性研究，，環(huán)境評估，，節(jié)能評審，，地震安全性性評價，水文文地質(zhì)勘察、、測繪，臨時時水、電、路路、場地平整整等支出的費費用。對這一階段進進行成本控制制時要雙管齊齊下,一方面面要對政府部部門的收費政政策與收費標標準有一個較較好的把握,如果遇到房房地產(chǎn)開發(fā)方方面的優(yōu)惠政政策,要盡最最大努力爭取取。另一方面面嚴格控制對對各服務機構(gòu)構(gòu)支出的費用用,采取公開開招標的方式式,將費用降降低到最大程程度。對“三通一平平”工作也要要采取公開招招的方式承包包給專業(yè)施工工團隊,選擇擇有經(jīng)驗的施施工人員,降降低費用。（3）勘察、、設計階段成成本控制建筑設計包括括方案設計、、初步設計、、施工圖設計計,其設計費費本身只占項項目總成本的的2%左右右,但是這2％的費用對對工程總投資資的影響度占占75％~95%。房地產(chǎn)企業(yè)在在設計階段成成本控制的時時候,可以從從以下幾個方方面進行考慮慮：1）優(yōu)選工程程設計單位；；2）優(yōu)化設計計方案；3）推廣標準準化設計；4）推行限額額設計；5）嚴格審查查初步設計概概算和施工圖圖圖審；6）協(xié)調(diào)各專專業(yè)設計如供供電、景觀與與建筑設計的的對接與交底底。在建筑設計過過程中,加強強設計人員的的“成本控制制意識”,杜杜絕設計人員員為了迎合建建設單位“需需求”,選用用高價值的原原材料,設計計的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)華而不實的的現(xiàn)象;實行行動態(tài)管理模模式,根據(jù)批批準的可行性性研究報告及及投資估算來來控制初步設設計,而后依依據(jù)批準的初初步設計總概概算控制施工工圖設計,在在保證達到使使用功能的前前提下,再進進行分配的投投資額度設計計;對多個方方案比較、論論證,最終形形成在技術(shù)上上先進、經(jīng)濟濟上合理的最最佳方案。。2、開發(fā)中期期的成本控制制（1）招標階階段的成本控控制（2）施工階階段成本控制制（3）施工階階段成本控制制措施（1）招標階階段的成本控控制房地產(chǎn)招投標標一般包括設設備、材料采采購招投標，，監(jiān)理單位招招投標和施工工單位招投標標三個方面,通過招投標標,開發(fā)商選選擇合適的施施工單位或材材料供應商,對項目投資資乃至質(zhì)量、、進度、成本本的控制都有有至關重要的的作用。公開招投標是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中一種常用用的方式,既既能體現(xiàn)公平平競爭又能降降低施工成本本和縮短工期期。（2）施工階階段成本控制制房地產(chǎn)施工階階段是將開發(fā)發(fā)企業(yè)及工程程設計意圖最最終實現(xiàn)并形形成工程實體體的階段,也也是最終形成成工程產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量和項目使使用價值的重重要階段。據(jù)據(jù)有關資料分分析這一階段段對工程造價價的影響程度度可達5%~10%。對對這一階段的的成本控制,不僅要加強強合同管理,還要加強施施工現(xiàn)場的管管理,還要嚴嚴格控制工程程變更,把好好建筑材料、、設備的質(zhì)量量價格關。1）組織措施施，編制投資資控制工作計計劃，實行項項目經(jīng)理責任任制，落實投投資管理的組組織機構(gòu)和人人員，建立獎獎懲激勵制度度。2）技術(shù)措施施，即進行方方案優(yōu)化，提提出多個不同同的技術(shù)方案案，進行技術(shù)術(shù)經(jīng)濟分析，，確定最佳的的施工方案。。3）經(jīng)濟措施施，根據(jù)工程程進度計劃編編制資金使用用計劃，根據(jù)據(jù)資金使用計計劃，在施工工中嚴格控制制各項開支。。及時進行工工程簽證的審審核，事中控控制及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)潛在的問題題，以主動控控制為出發(fā)點點，及時采取取預防措施。。4）合同措施施，選擇合適適的合同結(jié)構(gòu)構(gòu)，選用適合合于工程規(guī)模模、性質(zhì)和特特點的合同結(jié)結(jié)構(gòu)模式。對對合同風險進進行分析和識識別，采取必必要的風險對對策。在合同同執(zhí)行期間，，密切關注對對方合同的執(zhí)執(zhí)行情況，尋尋求合同索賠賠的機會；同同時也要密切切關注自己履履行合同的情情況，以防被被對方索賠。。（3）施工階階段成本控制制措施3、開發(fā)發(fā)后期的成本本控制(1)基礎設設施建設費控控制(2)公共配配套設施建設設費控制(1)基礎設施建設設費控制基礎設施建設設費,是指為為經(jīng)規(guī)劃部門門批準建設的的住宅小區(qū)用用地規(guī)劃紅線線以內(nèi)的道路路、供水、供供電、供氣、、通訊、照明明、園林、綠綠化、環(huán)衛(wèi)、、排污、排洪洪等工程發(fā)生生的費用。在在進行基礎設設施建設之前前要做一個符符合項目實際際情況的預算算,采用招標標的方式確定定各項基礎設設施的施工單單位。(2)公共配套設施施建設費控制制公共配套設施施建設費,是是指為居住小小區(qū)服務的公公共設施和生生活服務設施施的建設費用用,進行配配套設施建設設時,配套設設施的檔次要要根據(jù)該項目目的市場定位位和消費者的的市場需求來來安排,還要要密切關注項項目周圍的配配套情況,近近距離雷同的的配套設施盡盡量不予安排排。第三節(jié)期期間費用控制制1、管理費用用的控制2、財務費用用的控制3、銷售費用用的控制1、管理費用用控制管理費用是房房地產(chǎn)開發(fā)公公司的行政管管理部門為組組織、管理開開發(fā)房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營活動動而發(fā)生的各各項費用。進進行管理費用用控制時,要要制定一套完完善合理的管管理費用預算算考核體系。。制定預算考考核體系時,可充分參考考往年管理費費用的支出情情況,并結(jié)合合單位新一年年的整體發(fā)展展計劃,考慮慮增加一些可可變的因素,把預計的管管理費用支出出分配、落實實到部門。2、財務費用用控制財務費用是指指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)為籌集集資金發(fā)生的的各項費用,包括利息凈凈支出和金融融機構(gòu)手續(xù)費費等。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)周期長長,需求的資資金數(shù)額較大大,必須借助助多種融資渠渠道籌集資金金來滿足自身身開發(fā)的需要要。房地產(chǎn)財務費費用控制的措措施包括：在在貸款形成過過程中靈活采采用長貸、短短貸相結(jié)合的的融資方式；；在貸款支付付時采用零存存款和“資金金不落地”的的管理模式;充分運用生生產(chǎn)經(jīng)營活動動產(chǎn)生的資金金沉淀;啟用用買方付息銀銀行承兌匯票票支付方式;利用短期融融資券方式降降低貸款利率率。3、銷售費用用控制和其他行業(yè)相相比,房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的銷售售費用在整個個期間費用中中占有的比重重很高。房地地產(chǎn)銷售要想想獲得大的利利潤,除了在在好的時機有有一個好的銷銷售價格以外外,銷售費用用的控制也是是我們不得不不考慮的問題題。銷售費用用的控制從四四個方面入手手:（1）銷售流流程的優(yōu)化（2）營銷組組織框架的構(gòu)構(gòu)建（3）銷售道道具及物料的的合理使用（4）營銷推推廣工作的開開展第四節(jié)稅稅金的控制制房地產(chǎn)行業(yè)涉涉及的稅種較較多、稅負率率偏高。目前前房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)征收的的各類稅費高高達一百多項項,稅費成本本加起來要占占到房價的30%~40%。在這種種嚴峻的形勢勢下合理避稅稅顯得尤為重重要。對稅金控制時時,一方面,要注意對各各地稅務機關關規(guī)定的不同同的稅收政策策充分掌握,采用時間差差異、地域差差異、政策差差異的方式進進行稅務籌劃劃。如果有條條件還可以,還可以聘請請稅務師事務務所進行納稅稅籌劃的指導導。另一方面面,房地產(chǎn)售售價高,繳納納的稅金也會會高,因此在在當前的稅收收環(huán)境下,不不能盲目地追追求高售價。。確定價格時時要在考慮稅稅收政策下,認真計算和和比較,以便便正確處理好好銷售價格和和稅收之間的的關系,從而而使最終收益益最大化。第五節(jié)結(jié)結(jié)論房地產(chǎn)成本控控制是一項技技術(shù)性專業(yè)性性很強的工作作,采取正確確的成本控制制的方法等于于成功的一半半。由于成本本形成于生產(chǎn)產(chǎn)全過程,貫貫穿于投資項項目決策、項項目設計、招招標投標和施施工各個階段段。因此,要要把目標成本本層層分解到到各個階段,各個部門、、甚至各項費費用上進行綜綜合控制。第三章進進度控制內(nèi)容提要：第一節(jié)進進度控制的概概念第二節(jié)影影響進度的原原因第三節(jié)進進度控制的措措施第一節(jié)進度度控制的概念念工程進度控制制是指在項目目的工程建設設過程中實施施經(jīng)審核批準準的工程進度度計劃，采用用適當?shù)姆椒ǚǘㄆ诟?、、檢查工程實實際進度狀況況，與計劃進進度對照、比比較找出兩者者之間的偏差差，并對產(chǎn)生生偏差的各種種因素及影響響工程目標的的程度進行分分析與評估，，并組織、指指導、協(xié)調(diào)施施工方及相關關單位及時采采取有效措施施調(diào)整工程進進度計劃。在在工程進度計計劃執(zhí)行中不不斷循環(huán)往復復，直至按設設定的工期目目標竣工，按按合同約定的的工期如期完完成項目，或或在保證工程程質(zhì)量和不增增加工程造價價的條件下提提前完成。工程進度控制制是工程項目目建設中與質(zhì)質(zhì)量和投資并并列的三大控控制目標之一一，其三者之之間的關系是是相互影響和和相互制約的的。在一般情情況下，加快快進度、縮短短工期需要增增加投資（在在合理科學施施工組織的前前提下，投資資將不增加或或少增加）。。但提前竣工工為開發(fā)商提提前獲取預期期收益創(chuàng)造了了可能性。工工程進度的加加快有可能影影響工程的質(zhì)質(zhì)量，而對質(zhì)質(zhì)量標準的嚴嚴格控制極有有可能影響工工程進度。如如有嚴謹、周周密的質(zhì)量保保證措施，既既嚴格控制而而不致返工，，又會保證建建設進度，也也保證了工程程質(zhì)量標準及及投資費用的的有效控制。。第二節(jié)影影響進度的原原因影響工程進度度的原因有許許多，可以概概括為五方面面的原因：1、業(yè)主方的的原因2、設計方的的原因3、施工方的的原因4、材料設備備供應方的原原因5、其他方的的原因1、業(yè)主方的的原因資金投資不足足,并不能及及時到位;圖圖紙未及時時到位;提提供的控制性性坐標點、高高程點資料不不準確或錯誤誤；臨時供水水、供電工程程相關手續(xù)辦辦理和實施不不及時，供應應量不足；甲甲供材及設備備未及時到施施工現(xiàn)場；應應確定事項未未及時確定；；施工過程中中的局部方案案調(diào)整；場地地拆遷不徹底底等。2、設設計方方的原原因未及時時向業(yè)業(yè)主提提交滿滿足進進度計計劃的的設計計文件件；現(xiàn)現(xiàn)場施施工與與設計計圖紙紙有矛矛盾需需修改改；現(xiàn)現(xiàn)場發(fā)發(fā)現(xiàn)配配套專專業(yè)設設計與與土建建設計計有矛矛盾；；變更更設計計較多多。3、施施工方方的原原因施工方方項目目經(jīng)理理部配配置的的管理理人員員不能能滿足足施工工需要要，管管理水水平低低、經(jīng)經(jīng)驗不不足，，致使使工程程組織織混亂亂不能能按預預定進進度計計劃完完成；；施工工人員員資質(zhì)質(zhì)、資資格、、經(jīng)驗驗、水水平及及人數(shù)數(shù)不能能滿足足施工工需要要；施施工組組織設設計不不合理理、施施工進進度計計劃不不合理理、采采用施施工方方案不不得當當；施施工工工序安安排不不合理理，不不能解解決工工序之之間在在時間間上的的先后后和搭搭接問問題，，以達達到保保證質(zhì)質(zhì)量，，充分分利用用空間間、爭爭取時時間，，實現(xiàn)現(xiàn)合理理安排排工期期的目目的；；施工工用機機械設設備配配置不不合理理不能能滿足足施工工需要要；總總包方方與分分包方方、材材料供供應商商及其其它協(xié)協(xié)作單單位關關系不不協(xié)調(diào)調(diào)；資資金調(diào)調(diào)用失失控，，出現(xiàn)現(xiàn)資金金短缺缺現(xiàn)象象。4、材材料設設備供供應方方的原原因原材料料、配配套零零部件件供應應不能能滿足足生產(chǎn)產(chǎn)需要要；生生產(chǎn)設設備維維護、、使用用不當當出現(xiàn)現(xiàn)故障障無法法正常常生產(chǎn)產(chǎn)；運運輸方方式及及運力力不能能滿足足需要要；生生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的型號號、參參數(shù)、、數(shù)量量錯誤誤或與與樣品品不符符、與與合同同不符符；生生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的質(zhì)量量不合合格。。5、其其他方方的原原因與工程程有關關的市市政、、規(guī)劃劃、消消防、、電力力、自自來水水公司司、電電信等等部門門沒有有及時時協(xié)調(diào)調(diào)而影影響等等。第三節(jié)節(jié)進進度度控制制的措措施1、做做好施施工前前的準準備工工作2、設設計方方的服服務必必須到到位3、重重點控控制施施工方方的進進度計計劃的的實現(xiàn)現(xiàn)4、委委托信信譽高高、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量好好的材材料商商5、做做好各各部門門之間間的協(xié)協(xié)調(diào)工工作1、做做好施施工前前的準準備工工作做好施施工前前的準準備工工作，，是搞搞好工工程建建設進進度控控制工工作的的最基基本的的條件件。工工程建建設的的業(yè)主主方做做好了了施工工現(xiàn)場場的““三通通一平平”、、施工工圖紙紙審查查、施施工方方及監(jiān)監(jiān)理方方的確確定、、與開開工相相關手手續(xù)的的辦理理，為為工程程建設設進度度控制制奠定定了堅堅實的的基礎礎。2、設設計方方的服服務必必須到到位工程施施工過過程中中設計計變更更是難難免的的。但但設計計變更更的及及時性性，設設計方方的服服務必必須到到位。。業(yè)主主方可可通過過合同同約定定進行行制約約，以以保證證工程程的順順利進進展，，減少少不必必要的的工期期損失失。3、重重點控控制施施工方方的進進度計計劃的的實現(xiàn)現(xiàn)進度計計劃是是在工工程項項目實實施前前圍繞繞如何何實現(xiàn)現(xiàn)進度度目標標所作作的統(tǒng)統(tǒng)籌安安排。。進度度計劃劃既是是進度度目標標的分分解和和落實實，也也是進進度動動態(tài)控控制的的依據(jù)據(jù)，因因此，，進度度計劃劃合理理與否否直接接關系系到進進度能能否得得到有有效控控制。。應主主要控控制如如下方方面：：（1））進度度計劃劃是否否滿足足合同同及業(yè)業(yè)主主主要時時間節(jié)節(jié)點的的要求求。。（2））進度度計劃劃是否否與施施工方方案一一致。。（3））資源源計劃劃能否否保證證進度度計劃劃的需需要。。（4））進度度保證證措施施是否否合理理。（1））進度度計劃劃是否否滿足足合同同及業(yè)業(yè)主主主要時時間節(jié)節(jié)點的的要求求。施施工方方的進進度計計劃首首先必必須滿滿足合合同工工期的的要求求，同同時還還必須須符合合業(yè)主主控制制性進進度計計劃中中一些些關鍵鍵時間間節(jié)點點的要要求。。（2））進度度計劃劃是否否與施施工方方案一一致。。施工工方案案中的的施工工部署署、施施工方方法、、施工工工藝藝、、施工工機械械以及及施工工組織織方式式直接接影響響進度度計劃劃安排排，因因此在在審查查施工工進度度計劃劃時必必須檢檢查施施工進進度計計劃是是否與與施工工方案案一致致。（3））資源源計劃劃能否否保證證進度度計劃劃的需需要。。在報報審進進度計計劃時時，要要求承承包商商提供供各工工種勞勞動力力、施施工機機具、、材料料（尤尤其是是周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)材料料）主主要資資源計計劃作作為附附件，，資源源計劃劃是否否與進進度計計劃相相符，，來評評價進進度計計劃的的可實實施性性，如如資源源計劃劃不能能滿足足進度度計劃劃的要要求，，應要要求施施工方方調(diào)整整資源源計劃劃或進進度計計劃，，進度度計劃劃一旦旦被批批準，，資源源計劃劃也作作為進進度控控制的的依據(jù)據(jù)。（4））進度度保證證措施施是否否合理理。進進度計計劃一一旦被被批準準，進進度保保證措措施也也將作作為進進度控控制的的依據(jù)據(jù)。如如果在在施工工過程程中施施工方方?jīng)]有有采取取這些些措施施而導導致工工期延延期，，一般般業(yè)主主方委委托的的監(jiān)理理工程程師不不能同同意工工期延延期申申請。。4、委委托信信譽高高、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量好好的材材料商商信譽高高、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量好好的材材料商商能夠夠按照照合同同約定定，保保質(zhì)按按期把把材料料或設設備運運到施施工現(xiàn)現(xiàn)場，，是工工程建建設進進度控控制的的保障障。5、做做好各各部門門之間間的協(xié)協(xié)調(diào)工工作每個部部門都都有可可能影影響到到工程程進展展，造造成工工期損損失。。協(xié)調(diào)調(diào)好各各部門門的關關系可可使工工程建建設進進度控控制處處于動動態(tài)控控制之之中。。第四章章質(zhì)質(zhì)量量控制制內(nèi)容提提要：：第一節(jié)節(jié)影影響響質(zhì)量量控制制的因因素第二節(jié)節(jié)人人員員因素素第三節(jié)節(jié)材材料料因素素第四節(jié)節(jié)機機械械設備備第五節(jié)節(jié)方方法法因素素第六節(jié)節(jié)環(huán)環(huán)境境因素素第七節(jié)節(jié)質(zhì)質(zhì)量量管理理的三三全管管理、、基本本理論論及控控制原原理第八節(jié)節(jié)結(jié)結(jié)語語第一節(jié)節(jié)影影響響質(zhì)量量控制制的因因素隨著我我國經(jīng)經(jīng)濟體體制改改革的的發(fā)展展，房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正正向著著市場場化、、規(guī)范范化、、規(guī)模?；?、、方向向發(fā)展展。房房地產(chǎn)產(chǎn)質(zhì)量量具有有綜合合性，，涵蓋蓋工程程質(zhì)量量、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量、、區(qū)位位質(zhì)量量、社社區(qū)質(zhì)質(zhì)量、、環(huán)境境質(zhì)量量、服服務質(zhì)質(zhì)量等等方面面，具具體在在施工工階段段著重重是工工程質(zhì)質(zhì)量的的控制制。由由于房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的造造價高高、壽壽命期期較長長，工工程的的質(zhì)量量直接接關系系到房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟效效益和和業(yè)主主的利利益，，也事事關公公共利利益和和社會會穩(wěn)定定安全全，因因此加加強房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)產(chǎn)品品的質(zhì)質(zhì)量控控制，，提高高工程程質(zhì)量量具體體重要要而深深遠的的意義義。影響質(zhì)質(zhì)量控控制的的因素素主要要有““4M1E”即即通常常所說說的““人員員、材材料、、機械械、方方法和和環(huán)境境”等等五方方面。。對這這五方方面因因素嚴嚴格控控制，，是保保證工工程質(zhì)質(zhì)量的的關鍵鍵。第二節(jié)節(jié)人人員員因素素人員因因素主主要指指領導導者的的素質(zhì)質(zhì)，操操作人人員的的理論論、技技術(shù)水水平、、生理理缺陷陷、粗粗心大大意、、違紀紀違章章等。。施工工時首首先要要考慮慮到對對人員員因素素的控控制，，因為為人是是施工工過程程的主主體，，工程程質(zhì)量量的形形成受受到所所有參參加工工程項項目施施工的的工程程技術(shù)術(shù)干部部、操操作人人員、、服務務人員員共同同作用用，他他們是是形成成工程程質(zhì)量量的主主要因因素。。首先先，應應提高高他們們的質(zhì)質(zhì)量意意識。。施工工人員員應當當樹立立五大大觀念念即質(zhì)量量第第一一的觀觀念念、、預控控為為主主的觀觀念念、、為用用戶戶服服務務的觀觀念念、、用數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)說說話話的觀觀念念以以及及社會會效效益益、企業(yè)業(yè)效效益益（質(zhì)質(zhì)量量、、成成本本、、工工期期相相結(jié)結(jié)合合））、、綜合合效效益益觀念念；；其其次次，，是是人人員員素素質(zhì)質(zhì)，，領領導導層層、、技技術(shù)術(shù)人人員員素素質(zhì)質(zhì)高高，，決決策策能能力力就就強強，，就就有有較較強強的的質(zhì)質(zhì)量量規(guī)規(guī)劃劃、、目目標標管管理理、、施施工工組組織織和和技技術(shù)術(shù)指指導導、、質(zhì)質(zhì)量量檢檢查查的的能能力力;管管理理制制度度完完善善，，技技術(shù)術(shù)措措施施得得力力，，工工程程質(zhì)質(zhì)量量就就高高。。操操作作人人員員應應有有精精湛湛的的技技術(shù)術(shù)技技能能、、一一絲絲不不茍茍的的工工作作作作風風，，嚴嚴格格執(zhí)執(zhí)行行質(zhì)質(zhì)量量標標準準和和操操作作規(guī)規(guī)程程的的法法制制觀觀念念;服服務務人人員員應應做做好好技技術(shù)術(shù)和和生生活活服服務務，，以以出出色色的的工工作作質(zhì)質(zhì)量量，，間間接接地地保保證證工工程程質(zhì)質(zhì)量量。。提提高高人人員員素素質(zhì)質(zhì)，，可可以以依依靠靠質(zhì)質(zhì)量量教教育育、、精精神神和和物物質(zhì)質(zhì)激激勵勵的的有有機機結(jié)結(jié)合合，，也也可可以以靠靠培培訓訓和和優(yōu)優(yōu)選選，，進進行行崗崗位位技技術(shù)術(shù)練練兵兵。。第三三節(jié)節(jié)材材料料因因素素材料料（（包包括括原原材材料料、、成成品品、、半半成成品品、、構(gòu)構(gòu)配配件件））是是工工程程施施工工的的物物質(zhì)質(zhì)條條件件，，材材料料質(zhì)質(zhì)量量是是工工程程質(zhì)質(zhì)量量的的基基礎礎，，材材料料質(zhì)質(zhì)量量不不符符合合要要求求，，工工程程質(zhì)質(zhì)量量也也就就不不可可能能符符合合標標準準。。所所以以加加強強材材料料的的質(zhì)質(zhì)量量控控制制，，是是提提高高工工程程質(zhì)質(zhì)量量的的重重要要保保證證。。影影響響材材料料質(zhì)質(zhì)量量的的因因素素主主要要是是材材料料的的物物理理性性能能、、化化學學性性能能等等。。材材料料控控制制的的要要點點有有:優(yōu)優(yōu)選選采采購購人人員員，，提提高高他他們們的的政政治治素素質(zhì)質(zhì)和和質(zhì)質(zhì)量量鑒鑒定定水水平平、、挑挑選選那那些些有有一一定定專專業(yè)業(yè)知知識識，，忠忠于于事事業(yè)業(yè)的的人人擔擔任任該該項項工工作作；；掌掌握握材材料料信信息息，，優(yōu)優(yōu)選選供供貨貨廠廠家家;合合理理組組織織材材料料供供應應，，確確保保正正常常施施工工;加加強強材材料料的的檢檢查查驗驗收收，，嚴嚴把把質(zhì)質(zhì)量量關關;抓抓好好材材料料的的現(xiàn)現(xiàn)場場管管理理，，并并做做好好合合理理使使用用;搞搞好好材材料料的的試試驗驗、、檢檢驗驗工工作作，，嚴嚴格格執(zhí)執(zhí)行行三三檢檢制制度度（（自自檢檢、、互互檢檢、、交交接接檢檢））。。第四四節(jié)節(jié)機機械械設設備備“工工欲欲善善其其事事，，必必先先利利其其器器””，，施施工工階階段段必必須須綜綜合合考考慮慮施施工工現(xiàn)現(xiàn)場場條條件件、、建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形式式、、施施工工工工藝藝和和方方法法、、建建筑筑技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟等等，，合合理理選選擇擇機機械械類類型型和和性性能能參參數(shù)數(shù)，，合合理理使使用用機機械械設設備備，，正正確確操操作作。。操操作作人人員員必必須須認認真真執(zhí)執(zhí)行行各各項項規(guī)規(guī)章章制制度度，，嚴嚴格格遵遵守守操操作作規(guī)規(guī)程程，，并并加加強強對對施施工工機機械械的的維維修修、、保保養(yǎng)養(yǎng)、、管管理理。第五五節(jié)節(jié)方方法法因因素素施工工過過程程中中的的方方法法包包含含整整個個建建設設周周期期內(nèi)內(nèi)所所采采取取的的技技術(shù)術(shù)方方案案、、工工藝藝流流程程、、組組織織措措施施、、檢檢測測手手段段、、施施工工組組織織設設計計等等。。施施工工方方案案正正確確與與否否，，直直接接影影響響工工程程質(zhì)質(zhì)量量控控制制能能否否順順利利實實現(xiàn)現(xiàn)。。往往往往由由于于施施工工方方案案考考慮慮不不周周而而拖拖延延進進度度，，影影響響質(zhì)質(zhì)量量，，增增加加投投資資。。為為此此，，制制定定和和審審核核施施工工方方案案時時，，必必須須結(jié)結(jié)合合工工程程實實際際，，從從技技術(shù)術(shù)、、管管理理、、工工藝藝、、組組織織、、操操作作、、經(jīng)經(jīng)濟濟等等方方面面進進行行全全面面分分析析、、綜綜合合考考慮慮，，力力求求方方案案技技術(shù)術(shù)可可行行、、經(jīng)經(jīng)濟濟合合理理、、工工藝藝先先進進、、措措施施得得力力、、操操作作方方便便，，有有利利于于提提高高質(zhì)質(zhì)量量、、加加快快進進度度、、降降低低成成本本。。第六六節(jié)節(jié)環(huán)環(huán)境境因因素素影響響工工程程質(zhì)質(zhì)量量的的環(huán)環(huán)境境因因素素較較多多，，有有工工程程地地質(zhì)質(zhì)、、水水文文、、氣氣象象、、噪噪音音、、通通風風、、振振動動、、照照明明、、污污染染等等。。環(huán)環(huán)境境因因素素對對工工程程質(zhì)質(zhì)量量的的影影響響具具有有復復雜雜而而多多變變的的特特點點，，如如氣氣象象條條件件，，溫溫度度、、濕濕度度、、大大風風、、暴暴雨雨、、酷酷暑暑、、嚴嚴寒寒都都直直接接影影響響工工程程質(zhì)質(zhì)量量，，往往往往前前一一工工序序就就是是后后一一工工序序的的環(huán)環(huán)境境，，前前一一分分項項、、分分部部工工程程也也就就是是后后一一分分項項、、分分部部工工程程的的環(huán)環(huán)境境。。因因此此，，根根據(jù)據(jù)工工程程特特點點和和具具體體條條件件，，應應對對影影響響質(zhì)質(zhì)量量的的環(huán)環(huán)境境因因素素，，采采取取有有效效的的措措施施嚴嚴加加控控制制。。此外，冬雨期期、炎熱季節(jié)節(jié)、風季施工工時，還應針針對工程的特特點，尤其是是混凝土工程程、土方工程程、水下工程程及高空作業(yè)業(yè)等，擬定季季節(jié)性保證施施工質(zhì)量的有有效措施，以以免工程質(zhì)量量受到凍害、、干裂、沖刷刷等危害。同同時，要不斷斷改善施工現(xiàn)現(xiàn)場環(huán)境，盡盡可能減少施施工所產(chǎn)生的的危害對環(huán)境境的污染，建建立健全施工工現(xiàn)場管理制制度，實行文文明施工。第七節(jié)質(zhì)質(zhì)量管理的的三全管理、、基本理論及及控制原理三全管理：全全過程、全員員、全面基本理論：PDCA循環(huán)環(huán)理論控制理論：事事前控制、事事中控制、事事后控制第八節(jié)結(jié)結(jié)語建立嚴密的質(zhì)質(zhì)量保證體系系和質(zhì)量責任任制，各分部部、分項工程程均要全面實實行到位管理理。作為建設設單位的管理理人員要協(xié)同同監(jiān)理單位，，要求施工單單位根據(jù)自身身情況和工程程特點及質(zhì)量量通病，確定定質(zhì)量目標和和攻關內(nèi)容，，制定具體的的質(zhì)量保證計計劃和攻關措措施，明確實實施內(nèi)容、方方法和效果。。在實施質(zhì)量量計劃和攻關關措施中，加加強質(zhì)量檢查查，其結(jié)果要要定量分析，，得出結(jié)論、、經(jīng)驗，并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成今后保保證質(zhì)量的““標準”和““制度”，形形成新的質(zhì)保保措施;發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問題則作作為以后質(zhì)量量管理的預控控目標。通過過以上建立考考核制度，注注重質(zhì)量控制制因素，嚴格格抓好質(zhì)量控控制環(huán)節(jié)，不不斷改進和提提高施工技術(shù)術(shù)和工藝水平平，達到確保保工程質(zhì)量的的目的。努力力實現(xiàn)經(jīng)濟效效益、社會效效益、環(huán)境效效益的統(tǒng)一。。第五章安安全管理理內(nèi)容提要：：第一節(jié)安安全管理理的概念第二節(jié)安安全管理理的意義第三節(jié)目目前施工工建設安全全管理面臨臨的問題第四節(jié)安安全管理理措施第五節(jié)結(jié)結(jié)語第一節(jié)安全管理簡簡述沒有安全就就沒有生產(chǎn)產(chǎn)，項目部部應把“安安全第一””的思想貫貫穿工程建建設始終。。在每次的的工地例會會上，我們們都應明確確地提醒施施工單位安安全、文明明施工，強強調(diào)安全第第一的重要要性。我們們可以具體體從以下幾幾個方面來來要求施工工單位：（（1）各項項防范措施施要到位，，做到安全全警鐘常鳴鳴。如：施施工現(xiàn)場要要有顯眼的的標示牌、、對危險區(qū)區(qū)要進行圍圍欄和人員員守護，要要求門衛(wèi)對對進入施工工現(xiàn)場大門門的所有人人員必須帶帶安全帽(無論是施施工人員、、監(jiān)理人員員、項目部部人員還是是參觀檢查查人員)。。（2）要要準備好各各種預案，，一旦發(fā)生生事故，要要確保人員員的人身安安全。（3）要落實實到人，安安全工作人人人有責。。另外，項項目管理人人員應親自自到施工現(xiàn)現(xiàn)場檢查落落實，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，責責成有關部部門立即整整改。第二節(jié)安全管理的的意義進行安全管管理有利于于消除從業(yè)業(yè)人員的顧顧慮、調(diào)動動其積極性性。保證施施工建設安安全，猶如如保護傘一一直保護著著施工人員員，讓從業(yè)業(yè)人員切實實感受到自自己的生命命被重視，，消除其后后顧之憂，，更能激發(fā)發(fā)其施工時時的積極性性，提高整整個工程項項目的施工工效率。大量的事實實證明，重重大傷害事事故或建筑筑安全事故故的發(fā)生嚴嚴重阻滯了了工程建筑筑的順利實實施，在社社會上帶來來極其不好好的負面影影響。因此，保證證施工建設設安全，保保證人身安安全和建筑筑資源安全全，提供完完整性和優(yōu)優(yōu)質(zhì)性的工工程，確保保工程按既既定進度目目標上市銷銷售，對房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商實現(xiàn)利利潤最大化化具有一定定的推動作作用。第三節(jié)目目前施工工建設安全全管理面臨臨的問題1、監(jiān)管管欠到位建設行政主主管部門有有的是因為為意識上松松懈的問題題，有的是是因為經(jīng)費費上的問題題，沒有加加強這些方方面的行動動，相應措措施不到位位，管理上上有漏洞。。在權(quán)力上上，管理權(quán)權(quán)和處罰權(quán)權(quán)是分離的的，這直接接削弱了施施工建設安安全管理的的工作力度度和效度。。2、相關法法律法規(guī)及及標準執(zhí)行行力度不強強施工單位對對違規(guī)行為為抱有僥幸幸心理，由由于某些特特定的關系系和原因，，行業(yè)管理理部門對其其違法行為為執(zhí)法不嚴嚴，嚴重制制約了施工工建設安全全的管理，，成為當前前安全管理理上的主要要矛盾。3、現(xiàn)場各各方在安全全制度執(zhí)行行時不協(xié)調(diào)調(diào)（1）施工企企業(yè)在管理理的思想上上不夠重視視，在安全全檢查制度度和教育制制度上不健健全，執(zhí)行行上也不能能不折不扣扣的開展。。（2）目前前，施工企企業(yè)在勞務務工的使用用上大多是是沒有組織織的散工、、農(nóng)民工，，這些從業(yè)業(yè)人員缺乏乏最為基本本的安全意意識，據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計70%的建筑施施工事故都都是由于違違章指揮、、違章作業(yè)業(yè)和違反勞勞動紀律所所導致的。。4、崗前培培訓流于形形式安全教育和和崗前培訓訓是提高施施工從業(yè)人人員安全意意識，有效效減少安全全事故的重重要手段，，不過目前前的施工單單位在這一一方面做的的不夠，加加上民工的的流動性大大，有時一一個工人同同時在幾個個工地，管管理和培訓訓難以落實實。5、現(xiàn)場安安全隱患的的整改不及及時安全隱患來來自于人和和物兩方面面，安全隱隱患極容易易導致安全全事故，安安全隱患大大多是由于于安全員工工作責任心心不強導致致的，對人人的不安全全行為缺乏乏有效地控控制，沒有有嚴格的巡巡查糾錯，，安全流于于口頭上的的強調(diào)，沒沒有真正落落實到工作作中去，管管理人員上上的不重視視和管理上上到的不到到位必然留留下安全隱隱患，造成成事故的發(fā)發(fā)生。第四節(jié)安安全管理理措施1、三全管管理2、安全檢檢查3、三級安安全教育4、加大經(jīng)經(jīng)費投入，，落實安全全施工條件件5、關鍵部部位重點管管理1、三全管管理（1）全面面管理：各各參與方、、各專業(yè)、、各工種都都要納入安安全管理體體系，明確確各自職責責，各司其其職。（2）全過過程管理：：從設計、、施工、安安裝、調(diào)試試到竣工驗驗收和保修修各個階段段實行嚴格格的安全管管理，把好好每一道工工作，每一一道工序的的安全生產(chǎn)產(chǎn)。（3）全員員管理：安安全涉及到到每一個人人的利益，，牢固樹立立“安全第第一”的安安全意識，，人人關心心安全，人人人監(jiān)督安安全。2、安全檢檢查主要包括：：（1）查思思想（2）查管管理（3）查整整改（4）查事事故處理3、三級安安全教育1、公司一一級教育2、項目部部二級教育育3、施工班班組三級教教育進行安全技技術(shù)交底，，并簽字確確認形成書書面材料，，特種作業(yè)業(yè)人員必須須持證上崗崗，加強崗崗前安全教教育。4、加大經(jīng)經(jīng)費投入，，落實安全全施工條件件監(jiān)督施工單單位加大安安全措施專專項經(jīng)費的的投入，并并創(chuàng)設監(jiān)管管條件確保保安全費用用被用于施施工安全防防護用具即即“三寶””、“四口口”、“五五臨邊”及及設施的采采購更新上上，真正地地落實好安安全施工條條件。5、關鍵部部位重點管管理雖然安全意意識和措施施的加強，，物方面的的隱患有所所消除，但但還是不能能掉以輕心心，對于容容易造成危危險的關鍵鍵部位如重重大危險源源：塔吊、、卷揚機、、攪拌機、、大型鋼模模板拆、裝裝、建筑物物外圍防護護、外架、、挑架施工工用電、基基坑開挖與與支護等等等應重點監(jiān)監(jiān)控。第五節(jié)結(jié)結(jié)語語安全管理是是一個系統(tǒng)統(tǒng)的動態(tài)管管理過程，，要在實踐踐中不斷地地發(fā)現(xiàn)問題題，并提出出改進措施施，促使項項目管理走走上制度化化、規(guī)范化化和科學化化的發(fā)展軌軌道。第六章合合同管理理內(nèi)容提要：：第一節(jié)概概述第二節(jié)合合同類型型的選擇第三節(jié)招招標方式式的確定第四節(jié)重重要的合合同條款的的確定第五節(jié)工工程各相相關合同的的協(xié)調(diào)第六節(jié)合合同管理理的主要措措施第七節(jié)索索賠管理理第八節(jié)合合同爭議議解決第一節(jié)概概述1、合同在在工程項目目中的基本本作用2、工程項項目中的主主要合同關關系3、合同的的生命期4、合同管管理工作過過程1、合同在在工程項目目中的基本本作用合同不僅是是項目管理理人員進行行目標控制制的重要手手段，還是是建設管理理中一切行行為的唯一一依據(jù)。我我們可以委委托監(jiān)理單單位在其授授權(quán)范圍內(nèi)內(nèi)由監(jiān)理單單位依據(jù)其其與業(yè)主簽簽訂的《建建設工程委委托監(jiān)理合合同》及相相關的工程程建設合同同行使監(jiān)理理職責，對對工程建設設合同的履履行實施監(jiān)監(jiān)督管理。。我們時刻刻要以合同同來規(guī)范、、約束監(jiān)理理、施工等等單位的行行為，對拖拖延工期、、施工質(zhì)量量不合格、、安全管理理不到位應應嚴格執(zhí)行行合同中的的處罰措施施，特別是是要把工期期進行合理理排布，嚴嚴格按各分分部工程工工期要求逐逐階段檢查查兌現(xiàn)。對對月報支付付、簽證、、變更應嚴嚴格按照合合同中的相相關條款進進行審核，，不得提前前支付、超超前支付，，合同中不不允許簽證證的項目不不得簽證，，變更部分分應按照合合同規(guī)定的的計價辦法法進行計價價。2、工程項項目中的主主要合同關關系（1）業(yè)主主的主要合合同關系（2）承包包商的主要要合同關系系（3）其它它方面的合合同關系（4）工程程項目合同同體系（1）業(yè)主主的主要合合同關系業(yè)主必須將將經(jīng)過項目目目標分解解和結(jié)構(gòu)分分析所確定定的各種工工程任務委委托出去，，由專門的的單位來完完成。與業(yè)主簽訂訂的合同通通常被稱為為主合同。。根據(jù)工程分分標方式的的不同，業(yè)業(yè)主可能訂訂立幾十份份合同，例例如將各專專業(yè)工程分分別甚至分分段委托，，或?qū)⒉牧狭虾驮O備供供應分別委委托；也可可能將上述述委托以各各種形式進進行合并，，只簽訂幾幾份甚至一一份主合同同。所以一一份主合同同的工程(工作)范范圍和內(nèi)容容會有很大大的區(qū)別。。通常業(yè)主主必須簽訂訂咨詢(監(jiān)監(jiān)理)合同同，勘察設設計合同，，供應合同同(業(yè)主負負責的材料料和設備供供應），工工程施工合合同，貸款款合同等。。（2）承承包商的的主要合合同關系系承包商要要完成合合同所規(guī)規(guī)定的責責任，包包括工程程量表中中所確定定的工程程范圍的的施工、、竣工及及保修，，并為完完成這些些責任提提供勞動動力、施施工設備備、建筑筑材料、、管理人人員、臨臨時設施施，有時時也包括括設計工工作。當然任何何承包商商不可能能，也不不必具備備所有專專業(yè)工程程的施工工能力和和材料、、設備供供應能力力，他可可以將一一些專業(yè)業(yè)工程和和工作委委托出去去。所以以圍繞著著承包商商常常會會有復雜雜的合同同關系，，他必須須簽訂工工程分包包合同，，設備和和材料供供應合同同，運輸輸合同，，加工合合同，租租賃合同同，勞務務合同等等。（3）其它形式式的合同同關系分包商有有時也可可把其工工作再分分包出去去，形成成多級分分包合同同；設計單位位，供應應單位也也可能有有分包；；承包商有有時承擔擔部分工工程的設設計任務務，他也也需要委委托設計計單位；；如果工程程的付款款條件苛苛刻，承承包商須須帶資承承包，他他也必須須訂立貸貸款合同同；在許多大大工程中中，特別別是全包包工程中中，承包包商往往往是幾個個企業(yè)的的合伙或或聯(lián)營，，則這些些企業(yè)之之間必須須訂立合合伙合同同(聯(lián)營營合同)。（4）工工程項目目合同體體系return3、合同同的生命命期工程承包包合同，，它經(jīng)歷歷了以下下兩個階階段：1．合同同的形成成階段。。合同一般般通過招招標投標標來形成成。它通通常從起起草招標標文件開開始直到到合同簽簽訂為止止。2．合同同的執(zhí)行行階段。。這個階段段從簽訂訂合同開開始直到到承包商商按合同同規(guī)定完完成工程程，并通通過保修修期為止止。工程承包包合同的的生命期期可用圖圖15-2表示示。return第二節(jié)合合同種種類的選選擇1、單價價合同2、固定定總價合合同3、成本本加酬金金合同1、單價價合同這是最常常見的合合同種類類，適用用范圍廣廣，如FIDIC工工程施工工合同，，我國的的建設工工程施工工合同也也主要是是這—類類合同。。在這種合合同中，，承包商商僅按合合同規(guī)定定承擔報報價的風風險，即即對報價價(主要要為單價價)的正正確性和和適宜性性承擔責責任；而而工程量量變化的的風險由由業(yè)主承承擔。由由于風險險分配比比較合理理，能夠夠適應大大多數(shù)工工程，能能調(diào)動承承包商和和業(yè)主雙雙方的管管理積極極性。單單價合同同又分為為固定單單價和可可調(diào)單價價等形式式。單價合同同的特點點是單價價優(yōu)先，，業(yè)主在在招標文文件中給給出的工工程量表表中的工工程量是是參考數(shù)數(shù)字，而而實際合合同價款款按實際際完成的的工程量量和承包包商所報報的單價價計算。。在單價價合同中中應明確確編制工工程量清清單的方方法和工工程計量量方法。。2、固定總價價合同這種合同同以一次次包死的的總價格格委托，，除了設設計有重重大變更更，一般般不允許許調(diào)整合合同價格格。所以以在這類類合同中中承包商商承擔了了全部的的工作量量和價格格風險。。在現(xiàn)代工工程中，，業(yè)主喜喜歡采用用這種合合同形式式。在正正常情況況下，可可以免除除業(yè)主由由于要追追加合同同價款、、追加投投資帶來來的麻煩煩。但由由于承包包商承擔擔了全部部風險，，報價中中不可預預見風險險費用較較高。報報價的確確定必須須考慮施施工期間間物價變變化以及及工程量量變化。。在以以前很長長時間中中，固定定總價合合同的應應用范圍圍很小：：（1）工工程范圍圍必須清清楚明確確。（2）工工程設計計較細，，圖紙完完整、詳詳細、清清楚。（3）工工程量小小、工期期短，環(huán)環(huán)境因素素變化小小，條件件穩(wěn)定并并合理（4）工工程結(jié)構(gòu)構(gòu)、技術(shù)術(shù)簡單，，風險小小，報價價估算方方便。（5）工工程投標標期相對對寬裕，，承包商商可以詳詳細作準準備。（6）合合同條件件完備，，雙方的的權(quán)利和和義務十十分清楚楚。但現(xiàn)在固固定總價價合同的的使用范范圍有擴擴大的趨趨勢，用用得較多多。3、成本加酬酬金合同同工程最終終合同價價格按承承包商的的實際成成本加一一定比率率的酬金金(間接接費)計計算。在在合同簽簽訂時不不能確定定一個具具體的合合同價格格，只能能確定酬酬金的比比率。由由于合同同價格按按承包商商的實際際成本結(jié)結(jié)算。承承包商不不承擔任任何風險險，所以以他沒有有成本控控制的積積極性，，相反期期望提高高成本以以提高他他自己的的工程經(jīng)經(jīng)濟效益益。這樣樣會損害害工程的的整體效效益。所所以這類類合同的的使用應應受到嚴嚴格限制制，通常常應用于于如下情情況：(1)投投標階段段依據(jù)不不準，工工程的范范圍無法法界定，，無法準準確估價價，缺少少工程的的詳細說說明。(2)工工程特別別復雜，，工程技技術(shù)、結(jié)結(jié)構(gòu)方案案不能預預先確定定。它們們可能按按工程中中出現(xiàn)的的新的情情況確定定。(3)時時間特別別緊急，，要求盡盡快開工工。如搶搶救，搶搶險工程程，人們們無法詳詳細地計計劃和商商談。第三節(jié)招招標方方式的確確定1、公開開招標。業(yè)主選擇擇范圍大大，承包包商之間間充分地地平等競競爭，有有利于降降低報價價，提高高工程質(zhì)質(zhì)量，縮縮短工期期。但招招標期較較長，業(yè)業(yè)主有大大量的管管理工作作。2、議標標。業(yè)主直接接與一個個承包商商進行合合同談判判，承包包商報價價較高，，一般在在如下一一些特殊殊情況下下采用：：（1）業(yè)業(yè)主對承承包商十十分信任任，可能能是老主主顧，承承包商資資信很好好。（2）由由于工程程的特殊殊性如軍軍事工程程、保密密工程、、特殊專專業(yè)工程程和僅由由一家承承包商控控制的專專利技術(shù)術(shù)工程等等。（3）有有些采用用成本加加酬金合合同的情情況。(4)在在一些些國際工工程中，，承包商商早期就就進入項項目，幫幫助業(yè)主主進行項