合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件

合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件PART1城市概況PART1城市概況宣城位于安徽省東南部，與江蘇、浙江兩省接壤，地處皖南山區(qū)和長江下游平原的結(jié)合部，東連天目，南倚黃山，西靠九華，域內(nèi)襟山帶水，風(fēng)景絕佳。敬亭．柏視、水西、龍須四山峰巒疊翠；青戈江、水陽江兩水相依。宣城歷史悠久，人文薈萃，自古便有“南宣北合”一說。

自西漢設(shè)郡以來已有2000多年的歷史，為中國文房四寶之鄉(xiāng)、山水園林城市、歷史文化名城、皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)南翼城市宣城位于安徽省東南部，與江蘇、浙江兩省接壤，地宣城市社會繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強。2012年完成生產(chǎn)總值660億元左右，接近2000-2003年四年總量，增長14%左右。其中全年國內(nèi)外游客接待量達(dá)到870萬人次，實現(xiàn)旅游總收入61.3億元。宣城市社會繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增宣州春秋時名爰陵，古越族聚落生息于斯。秦初正式置縣。西漢元封二年（公元前109年），丹陽郡郡治設(shè)在宛陵（今宣州區(qū)）。晉太康二年（281）析丹陽郡置宣城郡。自此，宣城一直作為州、郡一級政區(qū)存在?！侵两?800歷史，文化氳染目前下轄宣州區(qū)等1區(qū)1市5縣，轄區(qū)內(nèi)人口約280萬宣州春秋時名爰陵，古越族聚落生息于斯。合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件宣城房地產(chǎn)市場概況宣城房地產(chǎn)市場概況2012年宣城市區(qū)全部推出商品房住宅累計成交面積68.35萬㎡；平均每月成交約5.7萬㎡，2012年宣城市全年商品房成交呈繼續(xù)“良好”增長態(tài)勢。

進(jìn)入2013年，觀望了一年的剛需，最終選擇出手，對市場調(diào)控的結(jié)果并不抱太大的期望。2012年宣城市區(qū)全部推出商品房住宅累計成交面積6從上圖可以看出2012年市場均價最高可達(dá)到5045元/㎡。2013年單日最高均價不過5046元/㎡。2013年第一季度(1-3月),宣城房地產(chǎn)市場商品住宅共備案2832套,備案均價約為4821元/㎡，環(huán)比2012年，呈現(xiàn)價跌量升的趨勢。從上圖可以看出2012年市場均價最高可達(dá)到5045元/㎡。2宣城房地產(chǎn)市場小結(jié)宣城房地產(chǎn)市場小結(jié)對價格的接受度：80-90平米一般接受總價在45萬左右，首先看重項目區(qū)位及樓盤品質(zhì)?！捌焚|(zhì)制勝”時代到來的市場。與傳統(tǒng)的地段決定論不同，產(chǎn)品品質(zhì)、包裝展示、營銷推廣力度等對項目價格有決定性影響。服務(wù)和展示相對缺失的市場；銷售現(xiàn)場的服務(wù)和展示已經(jīng)成為客戶的主要參考之一，除了部分實力較強的現(xiàn)場服務(wù)相對較好，其余項目現(xiàn)場展示都相對缺失.客戶來源區(qū)域：宣城置業(yè)客戶以城區(qū)居民為主，隨著城市化進(jìn)程，周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶比例不斷增加，呈現(xiàn)聚合態(tài)勢。政策影響：目前90㎡以下免契稅政策在很大程度上促進(jìn)了小面積戶型的快銷。對價格的接受度：80-90平米一般接受總價在45萬左右，首先PART2區(qū)域概況PART2區(qū)域概況宣城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)宣城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1996年經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)，并經(jīng)國務(wù)院備案，1997年正式掛牌成立的省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，享有市級行政審批權(quán)限。開發(fā)區(qū)位于宣城市西部新城區(qū)，行政管轄面積169.47平方公里，規(guī)劃總面積80平方公里，包括位于主城區(qū)西部的核心區(qū)和產(chǎn)業(yè)承接集中區(qū)。其中核心區(qū)與市區(qū)接壤，規(guī)劃面積17.26平方公里,目前已基本建成;產(chǎn)業(yè)承接集中區(qū)總體規(guī)劃面積63平方公里,起步區(qū)13.14平方公里。宣城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)目前，工業(yè)項目從入?yún)^(qū)、注冊、建設(shè)和投產(chǎn)等一系列審批許可均可在開發(fā)區(qū)內(nèi)辦結(jié)。同時，成立了信用擔(dān)保公司等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為中小企業(yè)發(fā)展提供財務(wù)和融資方面的專業(yè)化服務(wù)。開發(fā)區(qū)重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)為：汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)、衛(wèi)浴潔具產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、新型建材產(chǎn)業(yè)。目前，工業(yè)項目從入?yún)^(qū)、注冊、建設(shè)和投產(chǎn)等一系列審批許可均可在區(qū)內(nèi)引進(jìn)內(nèi)資項目71個，主要是本市及浙江、上海投資商進(jìn)駐，引進(jìn)外資項目12個主要來自港、臺及東南亞。

區(qū)內(nèi)骨干企業(yè)有安徽飛彩（集團(tuán)）公司（上市公司）、安徽飛鷹企業(yè)集團(tuán)、新和成制藥有限公司等。

充分利用開發(fā)區(qū)和宣城市的敬亭山、揚子鱷等自然、人文資源，按照規(guī)劃確定的區(qū)域功能定位，建好區(qū)內(nèi)莘丸工業(yè)園，完善飛彩工業(yè)園和民營經(jīng)濟(jì)園，按照“宣城新區(qū)”的戰(zhàn)略定位，從理順體制，確定目標(biāo)，整飭規(guī)矩入手，以大項目帶動大建設(shè)，以大建設(shè)服務(wù)大招商，以大招商推動大發(fā)展。區(qū)內(nèi)引進(jìn)內(nèi)資項目71個，主要是本市及浙江、上海投合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件本案地處宣城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，位于梅園路南側(cè)、景德路以西；東臨梅溪公園，遠(yuǎn)望鱷魚湖，地理位置較為優(yōu)越。隸屬市中心3公里輻射范圍內(nèi)，南鄰水陽江城市主干道，9路公交直達(dá)，整體交通便捷。

毗鄰準(zhǔn)五星級皇宮大酒店，咫尺市行政服務(wù)中心、房管局、廣電中心、十二中等市政文化教育中心；周邊配建有銀橋灣、美都新城、麥莎廣場、亞夏汽車城、宣城商業(yè)風(fēng)情街等成熟社區(qū)及專業(yè)市場配套，未來城市生活機(jī)能齊全。香江金郡本案地處宣城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，位于梅園路南側(cè)、景德路項目地址：梅園路以南、創(chuàng)業(yè)路以東、景德路以西銷售地址：梅園路與景德路交叉口（政務(wù)服務(wù)中心向西200米)物業(yè)類型：小高層,高層開發(fā)商：宣城香江置業(yè)有限公司物業(yè)公司:常州中房物業(yè)有限公司占地面積:

80795㎡建筑面積:

302814.8㎡容積率:

3.0綠地率:

30%建筑密度:

22%

主力產(chǎn)品：89-124㎡兩房、三房價格：均價5600元/㎡主力客戶：開發(fā)區(qū)周邊、水陽、古泉、周王、寒亭等剛需客為主，部分市區(qū)行政機(jī)關(guān)公務(wù)員改善客為輔。項目地址：梅園路以南、創(chuàng)業(yè)路以東、景德路以西戶型優(yōu)勢：90㎡小三房，性價比高，約贈送9㎡；戶型方正實用，產(chǎn)品創(chuàng)新；北向雖不通透，但可通過天窗采光；動靜分區(qū)比較合理；90㎡小三房目前是宣城最好賣的戶型。戶型優(yōu)勢：戶型優(yōu)勢：戶型方正，分區(qū)合理，區(qū)域內(nèi)較好的戶型；戶型方正實用，產(chǎn)品創(chuàng)新；2變3、3變4，贈送面積較多；120㎡的四房較受歡迎戶型優(yōu)勢：推廣分析：核心賣點：濱水、多面積贈送、部分實景主色調(diào)：綠色、金色、米黃SP活動：香江金郡5月1日親子游園會盛大啟幕盛享歡樂推廣分析：項目地處宣城經(jīng)開區(qū)水陽江大道與創(chuàng)業(yè)路交口，占地面積90畝，擬建設(shè)六座百米高層美宅，一座5A級高檔寫字樓，總建筑面積25萬㎡，與五星級皇宮大酒店、麥莎廣場和宣城商業(yè)街旺角相對。

金瑞新城柒座百米高的摩天大樓，圍合近3萬平米的景觀園林，將成為宣城最具現(xiàn)代都市氣息，最具商業(yè)價值，最高居住品位的魅力城邦。金瑞中心城項目地處宣城經(jīng)開區(qū)水陽江大道與創(chuàng)業(yè)路交口，占地面積項目地址:宣城經(jīng)開區(qū)水陽江大道與創(chuàng)業(yè)路交口西南角物業(yè)類型:高層,商業(yè),寫字樓開發(fā)商:宣城市金龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計單位:上海建科建筑設(shè)計院有限公司占地面積:59636㎡建筑面積:24.5萬㎡容積率:3.55綠地率:30.5%建筑密度:28%主力產(chǎn)品：96-120㎡兩房、三房均價：5300元/㎡主要客群：以古泉、寒亭、楊柳客群居多，市區(qū)部分改善客戶為輔。開發(fā)區(qū)周邊事業(yè)單位改善或剛需客。項目地址:宣城經(jīng)開區(qū)水陽江大道與創(chuàng)業(yè)路交口西南角戶型點評：96㎡戶型為中間套較為常見的做法，但由于面積偏大，存在一定的銷售抗性；120㎡戶型不夠方正，手槍造型，且只有2變3。總價較高，銷售抗性較大；戶型點評：推廣分析：項目定位：城市CBD25萬㎡中央生活區(qū)主色調(diào)：深紅、金色項目主要賣點：陽坡、配套、園林、建筑推廣分析：合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場小結(jié)經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場小結(jié)PART3產(chǎn)品分析PART3產(chǎn)品分析力達(dá)·清溪家園清溪佳園位于宣城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)興隆路以南、林海路以北、景德路以西、創(chuàng)業(yè)路以東。以高層建筑為主。由宣城南天電力集團(tuán)投資，1-7#主要內(nèi)銷于電力集團(tuán)職工及親屬。少量劣勢房源對外公開。采用新古典主義風(fēng)格。8-16#樓即本案后期新推產(chǎn)品。力達(dá)·清溪家園Swot分析S(優(yōu)勢)1、位置：位居經(jīng)開區(qū)核心地段，未來無限2、配套：周邊商業(yè)綜合體林立，生活繁華3、景觀：毗鄰水系、森林公園，天然氧吧4、戶型：創(chuàng)新人性化產(chǎn)品，更宜居W(劣勢)1、人文：經(jīng)開區(qū)為工業(yè)區(qū)，缺乏人居氛圍2、產(chǎn)品：本案前期為集資房，無突出亮點3、景觀：山水環(huán)繞的宣城，該區(qū)域略單薄4、市場：本案前期缺乏良好的市場口碑O(機(jī)會)1、城市大發(fā)展，市場需求量增加2、區(qū)域內(nèi)競品較少，可填補市場3、2013年剛需市場井噴T(威脅)1、本地市民觀感本案較為偏僻2、下半年市場供應(yīng)量將激增，競爭更加激烈3、產(chǎn)品同質(zhì)化Swot分析S(優(yōu)勢)W(劣勢)O(機(jī)會)T(威脅)Swot分析小結(jié)1、建議把握時機(jī)，低開高走，快速回籠資金2、本案前期市場認(rèn)同度不高，建議更換案名，重新包裝上市3、在產(chǎn)品設(shè)計上，增加贈送面積，以體現(xiàn)性價比來促進(jìn)銷售4、產(chǎn)品自身無突出亮點，而且為二次上市產(chǎn)品，因此建議劍走偏鋒，注重情感營銷Swot分析小結(jié)1、建議把握時機(jī)，低開高走，快速回籠資金區(qū)位價值產(chǎn)品價值資源價值配套價值國家級公園清溪環(huán)繞中央景觀本案核心價值體系規(guī)劃齊全產(chǎn)業(yè)園區(qū)新城核心多贈送創(chuàng)新通透新古典主義多重配套人車分流城際便捷樂活配套購物中心大型商超區(qū)位價值產(chǎn)品價值資源價值配套價值國家級公園清溪環(huán)繞中央景觀本項目8大核心價值點新城核心配套齊全森林公園清溪環(huán)繞城際便捷直通繁華精品戶型創(chuàng)新宜居精工雕琢園林美景新古典主義經(jīng)典傳承產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃完善人車分流安全和樂項目8大核心價值點新城核心森林公園城際便捷精品戶型精工雕琢新項目定位現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)園區(qū)+剛需市場+稀缺住宅深入審視、梳理看清自己：二期上市地塊，區(qū)域內(nèi)剛需產(chǎn)品西切背景研究：政府重點扶持，產(chǎn)業(yè)園區(qū)云集，經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域市場分析：在售產(chǎn)品以剛需產(chǎn)品為主，客戶渴望便利、就近的剛需產(chǎn)品本案為電力公司三期地塊，市場有一定的認(rèn)知度，但缺乏系統(tǒng)直觀的感受。因此從外在環(huán)境和產(chǎn)品自身特征來分析，我們將項目如此定位整裝待發(fā)，尋找機(jī)會點主力客群：產(chǎn)業(yè)園區(qū)從業(yè)人員，看中居住產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性和便利性，有居住氛圍和融入感。123新城核心人居典范根據(jù)客戶特征及需求，結(jié)合自身條件及市場發(fā)展態(tài)勢，需求本案發(fā)展之道項目定位現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)園區(qū)+剛需市場+稀缺住宅深入審視、梳理看清為本次新推產(chǎn)品為本次新推產(chǎn)品01戶型三房兩廳兩衛(wèi)+空中花園建議面積：110-125㎡戶型方正，南北通透，有贈送預(yù)留儲藏室主次衛(wèi)不分明，動靜不分離120㎡以上戶型，建議雙陽臺?？罩谢▓@01戶型空中花園02戶型兩房兩廳1衛(wèi)建議面積：75-82.7㎡宣城較為常見的T字戶型缺乏市場競爭力如容積率等許可建議參照合肥中鐵，陽臺加大，全贈送提高性價比建議陽臺02戶型建議陽臺空中花園03戶型兩房兩廳1衛(wèi)+空中花園建議面積：89㎡南北通透，戶型方正預(yù)留入戶鞋柜，人性化十足衛(wèi)生間門開在主臥，相對不合理，建議調(diào)整考慮風(fēng)水，衛(wèi)生間門不應(yīng)正對大門，可選擇如圖位置門空中花園03戶型門PART4推廣建議PART4推廣建議下半年推廣計劃梳理籌備啟動期首次開盤期持續(xù)熱銷加推期銷售部開放認(rèn)籌、開盤新品加推6月7月8月9月10月11月12月預(yù)告認(rèn)知到項目的整體形象價值形成溢價認(rèn)知深化認(rèn)同，加深記憶營銷信息達(dá)成銷售要求推廣要點主動蓄客1、找到人群，引起關(guān)注2、提出主張，獲得認(rèn)同第一次自然蓄客→主動蓄客→成交1、亮相，身份落定2、樹立項目形象、核心價值傳遞3、闡述價值體系，強化賣點4、首次開盤，熱銷80%購買促動1、細(xì)說產(chǎn)品價值，釋放利益2、加強客戶體驗，促成成交，消化剩余產(chǎn)品二次強銷1、闡述熱銷，增強客戶信心2、加強圈層營銷，老業(yè)主認(rèn)同感下半年推廣計劃梳理籌備啟動期首次開盤期持續(xù)熱銷加推期銷售部開1.1第一階段項目籌備／搶位站位，形象導(dǎo)入引起關(guān)注2013年6月底—7月底階段目標(biāo)：先一步搶占資源，建立項目差異化形象，引起市場關(guān)注

預(yù)測競品動作：多渠道推廣，銷售啟動1.1第一階段1.11階段動作核心成果：立體攻勢建立、全面滲透高舉高打：戶外廣告全面出街；圍檔建立、畫面展示；全面滲透：網(wǎng)絡(luò)立體推廣體系建立及軟文炒作；鄉(xiāng)鎮(zhèn)中巴車體廣告投放；文化營銷：悅府新文化運動正式啟動——首屆校園詩歌大賽啟動，首舉文化大旗，植入項目信息士兵突擊：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶拓展啟動；準(zhǔn)客戶數(shù)據(jù)庫收集；1.11階段動作核心成果：立體攻勢建立、全面滲透高舉高打：1.12戰(zhàn)術(shù)組合1.12戰(zhàn)術(shù)組合戶外高炮大牌選址建議：搶占市區(qū)重點路口戶外大牌；通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的必經(jīng)路段設(shè)計戶外高炮或落地廣告牌；到達(dá)項目現(xiàn)場的主要路段樹立導(dǎo)示牌；項目現(xiàn)場樹立精神堡壘。1.13推廣渠道之戶外布點時間進(jìn)度：建議7月初，后期持續(xù)畫面更換。戶外高炮大牌選址建議：1.13推廣渠道之戶外布點時間進(jìn)度：立體化網(wǎng)絡(luò)營銷手法運用：

名人炒作+品牌+事件炒作+口碑等網(wǎng)站建設(shè)微博等軟文、專題炒作業(yè)主論壇1.14推廣渠道之立體化網(wǎng)絡(luò)營銷立體化網(wǎng)絡(luò)營銷手法運用：

名人炒作+品牌+事件炒作+口碑等網(wǎng)1.2、第二階段售樓處開放／肉搏截流2013年8月—2013年9月下旬階段目標(biāo)：截流、積累大量目標(biāo)客戶，沖擊第一次開盤

1.2、第二階段1.21階段動作核心成果：貼身肉搏、截殺客戶、借力打力高舉高打：售樓部開放；報廣強勢轟炸；大型活動造勢；網(wǎng)絡(luò)硬性導(dǎo)客營銷攻勢全面鋪開；士兵突擊：售點、巡展點布點延續(xù)增設(shè)班車、派單全面層層鋪開；針對性策略：項目外圍客戶全面封殺、其他項目策略全面應(yīng)對跟進(jìn)；價格及相關(guān)優(yōu)惠策略信息釋放；多渠道整合：與各大銀行、學(xué)校、行政事業(yè)單位合作，全面釋放項目信息1.21階段動作核心成果：貼身肉搏、截殺客戶、借力打力高舉1.22戰(zhàn)術(shù)組合1.22戰(zhàn)術(shù)組合建設(shè)銀行交通銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行中國銀行徽商銀行銀行戰(zhàn)略合作：1.銀行渠道通路的全覆蓋2.銀行客戶資源的優(yōu)勢導(dǎo)入3.信用資質(zhì)銀行擔(dān)保4.通過銀行終端渠道釋放項目信息5.合作銀行資料架項目DM的擺放深耕渠道之銀行合作50建設(shè)交通農(nóng)業(yè)工商中國徽商銀行戰(zhàn)略合作：深耕渠道之銀行合作50深耕渠道之客戶會悅府會會員專屬權(quán)利：參加活動贏得積分，積分可定期兌換禮品購得房款1萬抵100積分

憑借VIP會員卡可優(yōu)先參加定期舉辦的各類書法、汽車等會員專屬活動深耕渠道之客戶會悅府會會員專屬權(quán)利：【定點派單】作為本案最為重要的客戶導(dǎo)入策略之一，派單將在本案被非常規(guī)的運用派單方式建議目標(biāo)每天派單20000份每天30人專職派單工作30天內(nèi)宣城所有具購買力客戶知道本案聘請30名專職大學(xué)生配置一輛專職班車派單保障動作：1.系統(tǒng)清晰的派單攻擊計劃2.派單物料的不斷創(chuàng)新和加強

3.日常大學(xué)生的培訓(xùn)、管理與控制方案

4.建立業(yè)務(wù)員與大學(xué)生的工作團(tuán)隊，加強對執(zhí)行的管理與控制1.27業(yè)務(wù)動作之定點派單【定點派單】作為本案最為重要的客戶導(dǎo)入策略之一，派單將在本案宣城合肥市客群始終是項目舉足輕重的部分，地毯式的搜捕客戶勢在必行！各大商業(yè)網(wǎng)點、游樂園、加油站的派單不可或缺。1.27業(yè)務(wù)動作之定點派單宣城合肥市客群始終是項目舉足輕重的部分，地毯式的搜捕客戶勢在1.3第三階段強銷期/客戶深耕2013年10月—2013年11月階段目標(biāo)：定向客戶進(jìn)一步拓展，客戶保溫經(jīng)營，房源促銷1.3第三階段1.31階段動作核心成果：客戶深耕，建立客戶維護(hù)體系高舉高打：戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視熱銷傳播、內(nèi)容更換；全面滲透：強化持續(xù)客戶活動；士兵突擊：定向客戶拓展；銀行、大學(xué)城，工業(yè)園等多管其下針對性策略：特定房源活動主題活動、特定優(yōu)惠、老帶新；1.31階段動作核心成果：客戶深耕，建立客戶維護(hù)體系高舉高1.32戰(zhàn)術(shù)組合1.32戰(zhàn)術(shù)組合1.33推廣渠道—無孔不入導(dǎo)客。。。。。1.通過數(shù)據(jù)庫公司做針對性的數(shù)據(jù)篩選并投放；2.通過工會聯(lián)絡(luò)內(nèi)部派發(fā)資料、項目推薦或小型路演的機(jī)會；3.定期于學(xué)校內(nèi)進(jìn)行抄車牌的動作，以直接獲取教師信息；4.挖掘內(nèi)部種子客戶開放介紹獎勵政策，直接帶來介紹連鎖反應(yīng)；1.明確已購介紹3000元未購介紹1000元（均為購物卡），但建議被介紹人5000元減免房價，利于方案大面推廣；2.后期客戶拓展將充分利用此方案，建議對于行業(yè)拓展或區(qū)域拓展的種子客戶上有便利性；3.形成固定展示或文本內(nèi)容，在已購或種子客戶群中需大面推廣；4.縮短兌現(xiàn)流程，建議簽約即兌現(xiàn)；通過當(dāng)?shù)貜V告公司、活動公司或發(fā)展商開發(fā)部的關(guān)系，是否聯(lián)系政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)在高境主要銀行、郵局、電信、電力、自來水、煤氣等營業(yè)網(wǎng)站擺放易拉寶及銷售資料。以此條線再做深入挖掘。以資源互換或少量投入的原則，拓展網(wǎng)絡(luò)合作伙伴1.33推廣渠道—無孔不入導(dǎo)客。。。。。1.通過數(shù)據(jù)庫公司與知名企業(yè)、事業(yè)單位合作，進(jìn)行團(tuán)購巡展以互動推介會，產(chǎn)品說明會，討論會等形式利用企業(yè)和單位會議室、用餐區(qū)等地方進(jìn)行巡展路演物料：畫架、易拉寶、海報、產(chǎn)品手冊、小禮品樹立品牌導(dǎo)入產(chǎn)品【周邊企事業(yè)單位巡展】作為本案最為重要的客戶導(dǎo)入策略之一，巡展將貫穿全案一直持續(xù)下去1.34業(yè)務(wù)動作之周邊企事業(yè)單位巡展與知名企業(yè)、事業(yè)單位合作，進(jìn)行團(tuán)購巡展樹立品牌【周邊企事業(yè)單推廣對象：中高層管理者、中小私營業(yè)主推廣范圍：政府、事業(yè)單位、商會、私企業(yè)主等推廣形式：現(xiàn)場派單、電話預(yù)約、實地拜訪、郵寄資料描述：宣城各企事業(yè)單位、私營業(yè)主等資源【行業(yè)拜訪】政府、事業(yè)單位以及私營業(yè)主為本案最主力群體之一，將采用由上之下和由點至面的方式來展開拓展，積極參與和加強與商會的合作、交流，并且給予足夠的支持與資源營銷手段設(shè)計：利用品牌影響力，進(jìn)行政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)組織、商會高端客戶滲透。1.35業(yè)務(wù)動作之全市型客戶定向拓展推廣對象：中高層管理者、中小私營業(yè)主描述：宣城各企事業(yè)單位合作對象：招商銀行、交通銀行、光大銀行等金卡、鉑金卡會員。合作方式：銀行組織其金卡、鉑金卡會員進(jìn)行團(tuán)購，相應(yīng)享受0.5%-1%的折扣。描述：通過與合作銀行聯(lián)動，獲得其高端客戶資源。銀行及相關(guān)聯(lián)單位組織、客戶資源渠道【銀行合作聯(lián)動】1.36業(yè)務(wù)動作之銀行聯(lián)動拓展+專場推薦合作對象：招商銀行、交通銀行、光大銀行等金卡、鉑金卡會員。1、續(xù)銷認(rèn)購：挑選一定套數(shù)余房端午節(jié)95折特惠；2、升級加推：二次開盤前認(rèn)籌、升級、開盤；3、主題售房：結(jié)合“詩歌征集”活動，推出主題房源；4、老帶新優(yōu)惠：老客戶享受購物卡，新客戶享受優(yōu)惠；5、客戶回籠：借助暖場活動回籠客戶、建立客戶維護(hù)經(jīng)營體系。1.38相關(guān)客戶維護(hù)、優(yōu)惠促銷措施1、續(xù)銷認(rèn)購：挑選一定套數(shù)余房端午節(jié)95折特惠；1.38營銷策略重點活動營銷——活動營銷包括公關(guān)活動、促銷活動等，成為項目營銷不可缺少的手段。在拔高項目調(diào)性和形象方面有積極的作用；最大限度的將客戶引導(dǎo)至現(xiàn)場，通過體驗來認(rèn)知項目的高價值。定向截流——成為搶奪競爭對手客戶最有效的手段，容易產(chǎn)生“小投入、大回報”的效果；其實分析成交客戶，一種是通過報紙、戶外等媒體宣傳，將客戶吸引到現(xiàn)場，實現(xiàn)成交；另一種是利用客戶購房喜歡比較的心理，因勢利導(dǎo)定向截流，利用高性價比或獨特亮點，達(dá)到成交的目的，因此，在其他項目的攔截和本項目的現(xiàn)場實景至關(guān)重要。人力推廣——作為二次上市的產(chǎn)品，快銷是王道，因此線下人力推廣是不可或缺的。營銷策略重點活動營銷——活動營銷包括公關(guān)活動、促銷活動等，成PART5平面表現(xiàn)PART5平面表現(xiàn)視覺方案一視覺方案一宣城城市骨骼：徽風(fēng)古韻文化氳染地處皖南山區(qū)和長江下游平原的結(jié)合部，東連天目，南倚黃山，西靠九華，域內(nèi)襟山帶水，風(fēng)景絕佳。敬亭、柏視、水西、龍須四山峰巒疊翠；青戈江、水陽江兩水相依。宣城歷史悠久，人文薈萃，自古便有“南宣北合”一說。西漢設(shè)郡以來已有2000多年的歷史，為中國文房四寶之鄉(xiāng)、山水園林城市、歷史文化名城、皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)南翼城市。宣城城市骨骼：徽風(fēng)古韻文化氳染這個城市曾留下無數(shù)關(guān)于愛情關(guān)于思鄉(xiāng)、關(guān)于山、關(guān)于水關(guān)于季節(jié)等一切美好事物的詩句這個城市曾留下無數(shù)關(guān)于愛情案名：三春三月案名來源：《宣城見杜鵑花》——李白案名：三春三月三春：1）指春季的三個月，農(nóng)歷正月稱孟春，二月稱仲春，三月稱季春。漢班固《終南山賦》：“三春之季，孟夏之初，天氣肅清，周覽八隅?！?）指春季的第三個月，即陽歷4月，人間四月芳菲盡，正是最美時。三春：Slogan:三春佳景溪居慢生活取自：元宋方壺《斗鵪鶉·踏青》套曲：“嬌滴滴三春佳景，翠巍巍一帶青山。”同時考慮項目近旁水系，溪流，清風(fēng)溪水慢生活。Slogan:三春佳景溪居慢生活合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件視覺方案二視覺方案二合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件Thanks！Thanks！合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件PART1城市概況PART1城市概況宣城位于安徽省東南部，與江蘇、浙江兩省接壤，地處皖南山區(qū)和長江下游平原的結(jié)合部，東連天目，南倚黃山，西靠九華，域內(nèi)襟山帶水，風(fēng)景絕佳。敬亭．柏視、水西、龍須四山峰巒疊翠；青戈江、水陽江兩水相依。宣城歷史悠久，人文薈萃，自古便有“南宣北合”一說。

自西漢設(shè)郡以來已有2000多年的歷史，為中國文房四寶之鄉(xiāng)、山水園林城市、歷史文化名城、皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)南翼城市宣城位于安徽省東南部，與江蘇、浙江兩省接壤，地宣城市社會繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強。2012年完成生產(chǎn)總值660億元左右，接近2000-2003年四年總量，增長14%左右。其中全年國內(nèi)外游客接待量達(dá)到870萬人次，實現(xiàn)旅游總收入61.3億元。宣城市社會繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增宣州春秋時名爰陵，古越族聚落生息于斯。秦初正式置縣。西漢元封二年（公元前109年），丹陽郡郡治設(shè)在宛陵（今宣州區(qū)）。晉太康二年（281）析丹陽郡置宣城郡。自此，宣城一直作為州、郡一級政區(qū)存在?！侵两?800歷史，文化氳染目前下轄宣州區(qū)等1區(qū)1市5縣，轄區(qū)內(nèi)人口約280萬宣州春秋時名爰陵，古越族聚落生息于斯。合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件宣城房地產(chǎn)市場概況宣城房地產(chǎn)市場概況2012年宣城市區(qū)全部推出商品房住宅累計成交面積68.35萬㎡；平均每月成交約5.7萬㎡，2012年宣城市全年商品房成交呈繼續(xù)“良好”增長態(tài)勢。

進(jìn)入2013年，觀望了一年的剛需，最終選擇出手，對市場調(diào)控的結(jié)果并不抱太大的期望。2012年宣城市區(qū)全部推出商品房住宅累計成交面積6從上圖可以看出2012年市場均價最高可達(dá)到5045元/㎡。2013年單日最高均價不過5046元/㎡。2013年第一季度(1-3月),宣城房地產(chǎn)市場商品住宅共備案2832套,備案均價約為4821元/㎡，環(huán)比2012年，呈現(xiàn)價跌量升的趨勢。從上圖可以看出2012年市場均價最高可達(dá)到5045元/㎡。2宣城房地產(chǎn)市場小結(jié)宣城房地產(chǎn)市場小結(jié)對價格的接受度：80-90平米一般接受總價在45萬左右，首先看重項目區(qū)位及樓盤品質(zhì)?！捌焚|(zhì)制勝”時代到來的市場。與傳統(tǒng)的地段決定論不同，產(chǎn)品品質(zhì)、包裝展示、營銷推廣力度等對項目價格有決定性影響。服務(wù)和展示相對缺失的市場；銷售現(xiàn)場的服務(wù)和展示已經(jīng)成為客戶的主要參考之一，除了部分實力較強的現(xiàn)場服務(wù)相對較好，其余項目現(xiàn)場展示都相對缺失.客戶來源區(qū)域：宣城置業(yè)客戶以城區(qū)居民為主，隨著城市化進(jìn)程，周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶比例不斷增加，呈現(xiàn)聚合態(tài)勢。政策影響：目前90㎡以下免契稅政策在很大程度上促進(jìn)了小面積戶型的快銷。對價格的接受度：80-90平米一般接受總價在45萬左右，首先PART2區(qū)域概況PART2區(qū)域概況宣城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)宣城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1996年經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)，并經(jīng)國務(wù)院備案，1997年正式掛牌成立的省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，享有市級行政審批權(quán)限。開發(fā)區(qū)位于宣城市西部新城區(qū)，行政管轄面積169.47平方公里，規(guī)劃總面積80平方公里，包括位于主城區(qū)西部的核心區(qū)和產(chǎn)業(yè)承接集中區(qū)。其中核心區(qū)與市區(qū)接壤，規(guī)劃面積17.26平方公里,目前已基本建成;產(chǎn)業(yè)承接集中區(qū)總體規(guī)劃面積63平方公里,起步區(qū)13.14平方公里。宣城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)目前，工業(yè)項目從入?yún)^(qū)、注冊、建設(shè)和投產(chǎn)等一系列審批許可均可在開發(fā)區(qū)內(nèi)辦結(jié)。同時，成立了信用擔(dān)保公司等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為中小企業(yè)發(fā)展提供財務(wù)和融資方面的專業(yè)化服務(wù)。開發(fā)區(qū)重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)為：汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)、衛(wèi)浴潔具產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、新型建材產(chǎn)業(yè)。目前，工業(yè)項目從入?yún)^(qū)、注冊、建設(shè)和投產(chǎn)等一系列審批許可均可在區(qū)內(nèi)引進(jìn)內(nèi)資項目71個，主要是本市及浙江、上海投資商進(jìn)駐，引進(jìn)外資項目12個主要來自港、臺及東南亞。

區(qū)內(nèi)骨干企業(yè)有安徽飛彩（集團(tuán)）公司（上市公司）、安徽飛鷹企業(yè)集團(tuán)、新和成制藥有限公司等。

充分利用開發(fā)區(qū)和宣城市的敬亭山、揚子鱷等自然、人文資源，按照規(guī)劃確定的區(qū)域功能定位，建好區(qū)內(nèi)莘丸工業(yè)園，完善飛彩工業(yè)園和民營經(jīng)濟(jì)園，按照“宣城新區(qū)”的戰(zhàn)略定位，從理順體制，確定目標(biāo)，整飭規(guī)矩入手，以大項目帶動大建設(shè)，以大建設(shè)服務(wù)大招商，以大招商推動大發(fā)展。區(qū)內(nèi)引進(jìn)內(nèi)資項目71個，主要是本市及浙江、上海投合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件本案地處宣城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，位于梅園路南側(cè)、景德路以西；東臨梅溪公園，遠(yuǎn)望鱷魚湖，地理位置較為優(yōu)越。隸屬市中心3公里輻射范圍內(nèi)，南鄰水陽江城市主干道，9路公交直達(dá)，整體交通便捷。

毗鄰準(zhǔn)五星級皇宮大酒店，咫尺市行政服務(wù)中心、房管局、廣電中心、十二中等市政文化教育中心；周邊配建有銀橋灣、美都新城、麥莎廣場、亞夏汽車城、宣城商業(yè)風(fēng)情街等成熟社區(qū)及專業(yè)市場配套，未來城市生活機(jī)能齊全。香江金郡本案地處宣城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，位于梅園路南側(cè)、景德路項目地址：梅園路以南、創(chuàng)業(yè)路以東、景德路以西銷售地址：梅園路與景德路交叉口（政務(wù)服務(wù)中心向西200米)物業(yè)類型：小高層,高層開發(fā)商：宣城香江置業(yè)有限公司物業(yè)公司:常州中房物業(yè)有限公司占地面積:

80795㎡建筑面積:

302814.8㎡容積率:

3.0綠地率:

30%建筑密度:

22%

主力產(chǎn)品：89-124㎡兩房、三房價格：均價5600元/㎡主力客戶：開發(fā)區(qū)周邊、水陽、古泉、周王、寒亭等剛需客為主，部分市區(qū)行政機(jī)關(guān)公務(wù)員改善客為輔。項目地址：梅園路以南、創(chuàng)業(yè)路以東、景德路以西戶型優(yōu)勢：90㎡小三房，性價比高，約贈送9㎡；戶型方正實用，產(chǎn)品創(chuàng)新；北向雖不通透，但可通過天窗采光；動靜分區(qū)比較合理；90㎡小三房目前是宣城最好賣的戶型。戶型優(yōu)勢：戶型優(yōu)勢：戶型方正，分區(qū)合理，區(qū)域內(nèi)較好的戶型；戶型方正實用，產(chǎn)品創(chuàng)新；2變3、3變4，贈送面積較多；120㎡的四房較受歡迎戶型優(yōu)勢：推廣分析：核心賣點：濱水、多面積贈送、部分實景主色調(diào)：綠色、金色、米黃SP活動：香江金郡5月1日親子游園會盛大啟幕盛享歡樂推廣分析：項目地處宣城經(jīng)開區(qū)水陽江大道與創(chuàng)業(yè)路交口，占地面積90畝，擬建設(shè)六座百米高層美宅，一座5A級高檔寫字樓，總建筑面積25萬㎡，與五星級皇宮大酒店、麥莎廣場和宣城商業(yè)街旺角相對。

金瑞新城柒座百米高的摩天大樓，圍合近3萬平米的景觀園林，將成為宣城最具現(xiàn)代都市氣息，最具商業(yè)價值，最高居住品位的魅力城邦。金瑞中心城項目地處宣城經(jīng)開區(qū)水陽江大道與創(chuàng)業(yè)路交口，占地面積項目地址:宣城經(jīng)開區(qū)水陽江大道與創(chuàng)業(yè)路交口西南角物業(yè)類型:高層,商業(yè),寫字樓開發(fā)商:宣城市金龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計單位:上海建科建筑設(shè)計院有限公司占地面積:59636㎡建筑面積:24.5萬㎡容積率:3.55綠地率:30.5%建筑密度:28%主力產(chǎn)品：96-120㎡兩房、三房均價：5300元/㎡主要客群：以古泉、寒亭、楊柳客群居多，市區(qū)部分改善客戶為輔。開發(fā)區(qū)周邊事業(yè)單位改善或剛需客。項目地址:宣城經(jīng)開區(qū)水陽江大道與創(chuàng)業(yè)路交口西南角戶型點評：96㎡戶型為中間套較為常見的做法，但由于面積偏大，存在一定的銷售抗性；120㎡戶型不夠方正，手槍造型，且只有2變3?？們r較高，銷售抗性較大；戶型點評：推廣分析：項目定位：城市CBD25萬㎡中央生活區(qū)主色調(diào)：深紅、金色項目主要賣點：陽坡、配套、園林、建筑推廣分析：合肥宣城核心高端項目營銷企劃總綱課件經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場小結(jié)經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場小結(jié)PART3產(chǎn)品分析PART3產(chǎn)品分析力達(dá)·清溪家園清溪佳園位于宣城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)興隆路以南、林海路以北、景德路以西、創(chuàng)業(yè)路以東。以高層建筑為主。由宣城南天電力集團(tuán)投資，1-7#主要內(nèi)銷于電力集團(tuán)職工及親屬。少量劣勢房源對外公開。采用新古典主義風(fēng)格。8-16#樓即本案后期新推產(chǎn)品。力達(dá)·清溪家園Swot分析S(優(yōu)勢)1、位置：位居經(jīng)開區(qū)核心地段，未來無限2、配套：周邊商業(yè)綜合體林立，生活繁華3、景觀：毗鄰水系、森林公園，天然氧吧4、戶型：創(chuàng)新人性化產(chǎn)品，更宜居W(劣勢)1、人文：經(jīng)開區(qū)為工業(yè)區(qū)，缺乏人居氛圍2、產(chǎn)品：本案前期為集資房，無突出亮點3、景觀：山水環(huán)繞的宣城，該區(qū)域略單薄4、市場：本案前期缺乏良好的市場口碑O(機(jī)會)1、城市大發(fā)展，市場需求量增加2、區(qū)域內(nèi)競品較少，可填補市場3、2013年剛需市場井噴T(威脅)1、本地市民觀感本案較為偏僻2、下半年市場供應(yīng)量將激增，競爭更加激烈3、產(chǎn)品同質(zhì)化Swot分析S(優(yōu)勢)W(劣勢)O(機(jī)會)T(威脅)Swot分析小結(jié)1、建議把握時機(jī)，低開高走，快速回籠資金2、本案前期市場認(rèn)同度不高，建議更換案名，重新包裝上市3、在產(chǎn)品設(shè)計上，增加贈送面積，以體現(xiàn)性價比來促進(jìn)銷售4、產(chǎn)品自身無突出亮點，而且為二次上市產(chǎn)品，因此建議劍走偏鋒，注重情感營銷Swot分析小結(jié)1、建議把握時機(jī)，低開高走，快速回籠資金區(qū)位價值產(chǎn)品價值資源價值配套價值國家級公園清溪環(huán)繞中央景觀本案核心價值體系規(guī)劃齊全產(chǎn)業(yè)園區(qū)新城核心多贈送創(chuàng)新通透新古典主義多重配套人車分流城際便捷樂活配套購物中心大型商超區(qū)位價值產(chǎn)品價值資源價值配套價值國家級公園清溪環(huán)繞中央景觀本項目8大核心價值點新城核心配套齊全森林公園清溪環(huán)繞城際便捷直通繁華精品戶型創(chuàng)新宜居精工雕琢園林美景新古典主義經(jīng)典傳承產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃完善人車分流安全和樂項目8大核心價值點新城核心森林公園城際便捷精品戶型精工雕琢新項目定位現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)園區(qū)+剛需市場+稀缺住宅深入審視、梳理看清自己：二期上市地塊，區(qū)域內(nèi)剛需產(chǎn)品西切背景研究：政府重點扶持，產(chǎn)業(yè)園區(qū)云集，經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域市場分析：在售產(chǎn)品以剛需產(chǎn)品為主，客戶渴望便利、就近的剛需產(chǎn)品本案為電力公司三期地塊，市場有一定的認(rèn)知度，但缺乏系統(tǒng)直觀的感受。因此從外在環(huán)境和產(chǎn)品自身特征來分析，我們將項目如此定位整裝待發(fā)，尋找機(jī)會點主力客群：產(chǎn)業(yè)園區(qū)從業(yè)人員，看中居住產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性和便利性，有居住氛圍和融入感。123新城核心人居典范根據(jù)客戶特征及需求，結(jié)合自身條件及市場發(fā)展態(tài)勢，需求本案發(fā)展之道項目定位現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)園區(qū)+剛需市場+稀缺住宅深入審視、梳理看清為本次新推產(chǎn)品為本次新推產(chǎn)品01戶型三房兩廳兩衛(wèi)+空中花園建議面積：110-125㎡戶型方正，南北通透，有贈送預(yù)留儲藏室主次衛(wèi)不分明，動靜不分離120㎡以上戶型，建議雙陽臺?？罩谢▓@01戶型空中花園02戶型兩房兩廳1衛(wèi)建議面積：75-82.7㎡宣城較為常見的T字戶型缺乏市場競爭力如容積率等許可建議參照合肥中鐵，陽臺加大，全贈送提高性價比建議陽臺02戶型建議陽臺空中花園03戶型兩房兩廳1衛(wèi)+空中花園建議面積：89㎡南北通透，戶型方正預(yù)留入戶鞋柜，人性化十足衛(wèi)生間門開在主臥，相對不合理，建議調(diào)整考慮風(fēng)水，衛(wèi)生間門不應(yīng)正對大門，可選擇如圖位置門空中花園03戶型門PART4推廣建議PART4推廣建議下半年推廣計劃梳理籌備啟動期首次開盤期持續(xù)熱銷加推期銷售部開放認(rèn)籌、開盤新品加推6月7月8月9月10月11月12月預(yù)告認(rèn)知到項目的整體形象價值形成溢價認(rèn)知深化認(rèn)同，加深記憶營銷信息達(dá)成銷售要求推廣要點主動蓄客1、找到人群，引起關(guān)注2、提出主張，獲得認(rèn)同第一次自然蓄客→主動蓄客→成交1、亮相，身份落定2、樹立項目形象、核心價值傳遞3、闡述價值體系，強化賣點4、首次開盤，熱銷80%購買促動1、細(xì)說產(chǎn)品價值，釋放利益2、加強客戶體驗，促成成交，消化剩余產(chǎn)品二次強銷1、闡述熱銷，增強客戶信心2、加強圈層營銷，老業(yè)主認(rèn)同感下半年推廣計劃梳理籌備啟動期首次開盤期持續(xù)熱銷加推期銷售部開1.1第一階段項目籌備／搶位站位，形象導(dǎo)入引起關(guān)注2013年6月底—7月底階段目標(biāo)：先一步搶占資源，建立項目差異化形象，引起市場關(guān)注

預(yù)測競品動作：多渠道推廣，銷售啟動1.1第一階段1.11階段動作核心成果：立體攻勢建立、全面滲透高舉高打：戶外廣告全面出街；圍檔建立、畫面展示；全面滲透：網(wǎng)絡(luò)立體推廣體系建立及軟文炒作；鄉(xiāng)鎮(zhèn)中巴車體廣告投放；文化營銷：悅府新文化運動正式啟動——首屆校園詩歌大賽啟動，首舉文化大旗，植入項目信息士兵突擊：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶拓展啟動；準(zhǔn)客戶數(shù)據(jù)庫收集；1.11階段動作核心成果：立體攻勢建立、全面滲透高舉高打：1.12戰(zhàn)術(shù)組合1.12戰(zhàn)術(shù)組合戶外高炮大牌選址建議：搶占市區(qū)重點路口戶外大牌；通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的必經(jīng)路段設(shè)計戶外高炮或落地廣告牌；到達(dá)項目現(xiàn)場的主要路段樹立導(dǎo)示牌；項目現(xiàn)場樹立精神堡壘。1.13推廣渠道之戶外布點時間進(jìn)度：建議7月初，后期持續(xù)畫面更換。戶外高炮大牌選址建議：1.13推廣渠道之戶外布點時間進(jìn)度：立體化網(wǎng)絡(luò)營銷手法運用：

名人炒作+品牌+事件炒作+口碑等網(wǎng)站建設(shè)微博等軟文、專題炒作業(yè)主論壇1.14推廣渠道之立體化網(wǎng)絡(luò)營銷立體化網(wǎng)絡(luò)營銷手法運用：

名人炒作+品牌+事件炒作+口碑等網(wǎng)1.2、第二階段售樓處開放／肉搏截流2013年8月—2013年9月下旬階段目標(biāo)：截流、積累大量目標(biāo)客戶，沖擊第一次開盤

1.2、第二階段1.21階段動作核心成果：貼身肉搏、截殺客戶、借力打力高舉高打：售樓部開放；報廣強勢轟炸；大型活動造勢；網(wǎng)絡(luò)硬性導(dǎo)客營銷攻勢全面鋪開；士兵突擊：售點、巡展點布點延續(xù)增設(shè)班車、派單全面層層鋪開；針對性策略：項目外圍客戶全面封殺、其他項目策略全面應(yīng)對跟進(jìn)；價格及相關(guān)優(yōu)惠策略信息釋放；多渠道整合：與各大銀行、學(xué)校、行政事業(yè)單位合作，全面釋放項目信息1.21階段動作核心成果：貼身肉搏、截殺客戶、借力打力高舉1.22戰(zhàn)術(shù)組合1.22戰(zhàn)術(shù)組合建設(shè)銀行交通銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行中國銀行徽商銀行銀行戰(zhàn)略合作：1.銀行渠道通路的全覆蓋2.銀行客戶資源的優(yōu)勢導(dǎo)入3.信用資質(zhì)銀行擔(dān)保4.通過銀行終端渠道釋放項目信息5.合作銀行資料架項目DM的擺放深耕渠道之銀行合作163建設(shè)交通農(nóng)業(yè)工商中國徽商銀行戰(zhàn)略合作：深耕渠道之銀行合作50深耕渠道之客戶會悅府會會員專屬權(quán)利：參加活動贏得積分，積分可定期兌換禮品購得房款1萬抵100積分

憑借VIP會員卡可優(yōu)先參加定期舉辦的各類書法、汽車等會員專屬活動深耕渠道之客戶會悅府會會員專屬權(quán)利：【定點派單】作為本案最為重要的客戶導(dǎo)入策略之一，派單將在本案被非常規(guī)的運用派單方式建議目標(biāo)每天派單20000份每天30人專職派單工作30天內(nèi)宣城所有具購買力客戶知道本案聘請30名專職大學(xué)生配置一輛專職班車派單保障動作：1.系統(tǒng)清晰的派單攻擊計劃2.派單物料的不斷創(chuàng)新和加強

3.日常大學(xué)生的培訓(xùn)、管理與控制方案

4.建立業(yè)務(wù)員與大學(xué)生的工作團(tuán)隊，加強對執(zhí)行的管理與控制1.27業(yè)務(wù)動作之定點派單【定點派單】作為本案最為重要的客戶導(dǎo)入策略之一，派單將在本案宣城合肥市客群始終是項目舉足輕重的部分，地毯式的搜捕客戶勢在必行！各大商業(yè)網(wǎng)點、游樂園、加油站的派單不可或缺。1.27業(yè)務(wù)動作之定點派單宣城合肥市客群始終是項目舉足輕重的部分，地毯式的搜捕客戶勢在1.3第三階段強銷期/客戶深耕2013年10月—2013年11月階段目標(biāo)：定向客戶進(jìn)一步拓展，客戶保溫經(jīng)營，房源促銷1.3第三階段1.31階段動作核心成果：客戶深耕，建立客戶維護(hù)體系高舉高打：戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視熱銷傳播、內(nèi)容更換；全面滲透：強化持續(xù)客戶活動；士兵突擊：定向客戶拓展；銀行、大學(xué)城，工業(yè)園等多管其下針對性策略：特定房源活動主題活動、特定優(yōu)惠、老帶新；1.31階段動作核心成果：客戶深耕，建立客戶維護(hù)體系高舉高1.32戰(zhàn)術(shù)組合1.32戰(zhàn)術(shù)組合1.33推廣渠道—無孔不入導(dǎo)客。。。。。1.通過數(shù)據(jù)庫公司做針對性的數(shù)據(jù)篩選并投放；2.通過工會聯(lián)絡(luò)內(nèi)部派發(fā)資料、項目推薦或小型路演的機(jī)會；3.定期于學(xué)校內(nèi)進(jìn)行抄車牌的動作，以直接獲取教師信息；4.挖掘內(nèi)部種子客戶開放介紹獎勵政策，直接帶來介紹連鎖反應(yīng)；1.明確已購介紹3000元未購介紹1000元（均為購物卡），但建議被介紹人5000元減免房價，利于方案大面推廣；2.后期客戶拓展將充分利用此方案，建議對于行業(yè)拓展或區(qū)域拓展的種子客戶上有便利性；3.形成固定展示或文本內(nèi)容，在已購或種子客戶群中需大面推廣；4.縮短兌現(xiàn)流程，建議簽約即兌現(xiàn)；通過當(dāng)?shù)貜V告公司、活動公司或發(fā)展商開發(fā)部的關(guān)系，是否聯(lián)系政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)在高境主要銀行、郵局、電信、電力、自來水、煤氣等營業(yè)網(wǎng)站擺放易拉寶及銷售資料。以此條線再做深入挖掘。以資源互換或少量投入的原則，拓展網(wǎng)絡(luò)合作伙伴1.33推廣渠道—無孔不入導(dǎo)客。。。。。1.通過數(shù)據(jù)庫公司與知名企業(yè)、事業(yè)單位合作，進(jìn)行團(tuán)購巡展以互動推介會，產(chǎn)品說明會，討論會等形式利用企業(yè)和單位會議室、用餐區(qū)等地方進(jìn)行巡展路演物料：畫架、易拉寶、海報、產(chǎn)品手冊、小禮品樹立品牌導(dǎo)入產(chǎn)品【周邊企事業(yè)單位巡展】作為本案最為重要的客戶導(dǎo)入策略之一，巡展將貫穿全案一直持續(xù)下去1.34業(yè)務(wù)動作之周邊企事業(yè)單位巡展與知名企業(yè)、事業(yè)單位合作，進(jìn)行團(tuán)購巡展樹立品牌【周邊企事業(yè)單推廣對象：中高層管理者、中小私營業(yè)主推廣范圍：政府、事業(yè)單位、商會、私企業(yè)主等推廣形式：現(xiàn)場派單、電話預(yù)約、實地拜訪、郵寄資料描述：宣城各企事業(yè)單位、私營業(yè)主等資源【行業(yè)拜訪】政府、事業(yè)單位以及私營業(yè)主為本案最主力群體之一，將采用由上之下和由點至面的方式來展開拓展，積極參與和加強與商會的合作、交流，并且給予足夠的支持與資源營銷手段設(shè)計：利用品牌影響力，進(jìn)行政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)組織、商會高端客戶滲透。1.35業(yè)務(wù)動作之全市型客戶定向拓展推廣對象：中高層管理者、中小私營業(yè)主描述：宣城各企事業(yè)單位合作對象：招商銀行、交通銀行、光大銀行等金卡、鉑金