物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件

物業(yè)管理的概述

及法律法規(guī)物業(yè)管理的概述

及法律法規(guī)1物業(yè)管理的概述一、物業(yè)、業(yè)主和物業(yè)管理二、物業(yè)管理的起源及在我國的發(fā)展三、業(yè)主的權(quán)力和義務(wù)四、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)管理的概述一、物業(yè)、業(yè)主和物業(yè)管理2一、物業(yè)、業(yè)主和物業(yè)管理1、物業(yè)的定義：正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套實(shí)施、相關(guān)場地。一、物業(yè)、業(yè)主和物業(yè)管理3物業(yè)管理的概念：業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。業(yè)主的概念：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主物業(yè)管理的概念：業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企4二、物業(yè)管理的起源及在我國的發(fā)展物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國,一位名叫奧克維姬—希爾的女士為其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，要求租戶嚴(yán)格遵守，從而改善了居住環(huán)境。20世紀(jì)80年代，現(xiàn)代物業(yè)管理從香港傳入我國內(nèi)地。1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司誕生了。二、物業(yè)管理的起源及在我國的發(fā)展5

1994年3月23日，建設(shè)部以第33號令頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，這為我國有關(guān)城市住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎(chǔ)。2003年9月1日，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施，這標(biāo)志我國物業(yè)管理工作步入新的發(fā)展階段，進(jìn)入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時(shí)期。1994年3月23日，建設(shè)部以第33號令頒布了《城市新建6

三、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)業(yè)主的權(quán)利（1）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)意識規(guī)則的建議；（2）參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán)；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)（4）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；三、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)業(yè)主的權(quán)利7（5）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（6）對共用部位、共用實(shí)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（7）法律規(guī)定的其它權(quán)利。（5）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；83、業(yè)主在物業(yè)管理中的義務(wù)(1)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約規(guī)定，接受物業(yè)管理企業(yè)的管理；遵守物業(yè)管理企業(yè)依有關(guān)規(guī)定和公約訂立的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度；(2)服從和執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及物業(yè)管理委員會(huì)決議(3)按規(guī)定和約定繳納物業(yè)管理費(fèi)、房屋公共維修基金及水、電、煤氣、溫泉等能源費(fèi)用3、業(yè)主在物業(yè)管理中的義務(wù)9(4)轉(zhuǎn)讓或出租所擁有的物業(yè)時(shí)，應(yīng)提前五日通知物業(yè)管理企業(yè)，并要求受讓人或承租人簽署承諾書遵守本公約；(5)合理使用房屋及公共部位和設(shè)施設(shè)備；(6)對其家屬、房客、代理人、股肱、承租人及其他使用者的疏忽和錯(cuò)誤承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件104、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利依照有關(guān)法律法規(guī)和合同的規(guī)定，制定物業(yè)管理制度，實(shí)施管理；維護(hù)物業(yè)公共環(huán)境和公共秩序，制止違反物業(yè)管理制度的行為；依照法規(guī)、規(guī)章和委托合同收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；要求委托人協(xié)助管理；4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利115、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)履行委托管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；聽取產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見和建議，接受產(chǎn)權(quán)人及物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督；接受政府有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)；重大維護(hù)管理事項(xiàng)和年度維護(hù)計(jì)劃應(yīng)與委托人協(xié)商；協(xié)助有關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域的治安、交通、消防等事項(xiàng)進(jìn)行管理。5、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)12四、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成一般包括以下部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用（6）辦公費(fèi)（7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（8）法定稅收（9）利潤四、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成132、物業(yè)管理費(fèi)：住宅0.8元/月/建筑平方米，商鋪、別墅1.2元/月/建筑平方米，寫字樓1.5元/月/建筑平方米，干部公寓0.4元/月/建筑平方米。2、物業(yè)管理費(fèi)：住宅0.8元/月/建筑平方米，商鋪、別墅1.14物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件15物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件16物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件17物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件183、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法：物業(yè)管理的收費(fèi)模式：分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。費(fèi)用可采取包干制或者酬金制。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。3、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法：物業(yè)管理的收費(fèi)模式：分別實(shí)行政府指19物業(yè)相關(guān)法律知識法律：由國家制定、認(rèn)可并由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施的具有普遍效力和嚴(yán)格程序的明確的行為規(guī)范。法律的作用：指法律對人們的行為或一定的社會(huì)關(guān)系的影響?？煞譃橐?guī)范作用和社會(huì)作用。物業(yè)相關(guān)法律知識法律：由國家制定、認(rèn)可并由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施20

1、法的規(guī)范作用：是指作為社會(huì)規(guī)范自身具有、對人的行為發(fā)生的性能包括：（1）指引作用：即指引人作出一定行為或不作出的一定行為。（2）評價(jià)作用：指法作為一種行為標(biāo)準(zhǔn)和尺度，可以判斷、衡量人們行為的是或非、善或惡以影響人們行為。（3）預(yù)測作用：指人們可以預(yù)計(jì)到自己或他人的行為是否符合法律規(guī)定，在法律上是否有效。1、法的規(guī)范作用：是指作為社會(huì)規(guī)范自身具有、對人的行21（4）強(qiáng)制作用：指法通過對違法行為的制裁、懲罰，從而保護(hù)和恢復(fù)一定的社會(huì)關(guān)系和秩序。（5）教育作用：指法違法行為以制裁和對合法行為給以保護(hù)，從正反兩面提高人們的法制觀念和責(zé)任意識，達(dá)到預(yù)防違法犯罪的目的。（4）強(qiáng)制作用：指法通過對違法行為的制裁、懲罰，從而保護(hù)和恢22

2、法的社會(huì)作用：指法為達(dá)到一定的社會(huì)目的而對一定的社會(huì)關(guān)系的影響。

物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件23法的分類：一、按照法的的創(chuàng)制和適用主體不同，可分為國內(nèi)法和國際法。二、按照法的內(nèi)容和效力的不同可分為根本法和普通法，憲法：是近代資產(chǎn)階級革命的產(chǎn)物，是各種政治力量對比關(guān)系的集中體現(xiàn)，規(guī)定了國家制度和社會(huì)制度的基本原則，保障了公民基本權(quán)利和義務(wù)實(shí)現(xiàn)的國家根本法，調(diào)整公民權(quán)力和國家權(quán)力之間的基本關(guān)系。是統(tǒng)治階級治理國家，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)治的重要工具。

法的分類：24

憲法是我國的根本大法，具有最高的法律地位。行政法規(guī)：由國務(wù)院制定、發(fā)布、效力低于憲法、法律，高于地方性法規(guī)和其他法規(guī)。地方性法規(guī)：由各省、自治區(qū)、直轄市的人大常委會(huì)制定或批準(zhǔn)，效力低于憲法、法律、行政法規(guī)。行政規(guī)章：這是由國務(wù)院各部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及省、自治區(qū)人民政府所在地的市和經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的人民政府制定的行政性法律文件，分為部門規(guī)章和地方規(guī)章。憲法大于行政法規(guī)大于地方性法規(guī)大于行政規(guī)章憲法是我國的根本大法，具有最高的法律地位。25法的效力：一、時(shí)間效力是指法律規(guī)范生效的時(shí)間范圍，即在什么時(shí)間生效，在什么時(shí)間終止。即不溯及既往。（新頒布的法律對過去的行為和事件是不追究的）二、法的空間效力指哪些地域范圍內(nèi)發(fā)生效力的問題。（不動(dòng)產(chǎn)糾紛以不動(dòng)產(chǎn)所在地法院審理）三、法的對人效力，指法律規(guī)范適用于哪些人，即對什么人有效的問題。（未成年人、成年人、精神病人、盲人、聾啞人）四、法的事項(xiàng)效力指法在實(shí)施過程中對哪些事項(xiàng)具有約束力。并遵循下列原則：一事不再理原則和一事不二罰原則

物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件26物業(yè)管理最常見的幾部法律和法規(guī)。（1）物權(quán)法（法律）（2）住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（3）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（地方性法規(guī)）》（4）民法（法律）（5）合同法（法律）物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件27物業(yè)管理最常見的幾部法律和法規(guī)。一、物權(quán)法（法律）物權(quán)法是2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過、2007年10月1日實(shí)施，物權(quán)法是調(diào)整物的歸屬關(guān)系及主體因?qū)ξ锏恼加?、使用、收益、處分所發(fā)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范。物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件28第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，占用業(yè)主共有的道路或者其他用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)29第七章相鄰關(guān)系

第八十四條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。第八十五條：法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。第八十六條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。第八十七條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。第七章相鄰關(guān)系第八十四條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有30第八十八條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。第八十九條：建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。第九十條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。第九十一條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。第九十二條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?shù)诎耸藯l：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電31

2、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》已經(jīng)2007年10月30日建設(shè)部第142次常務(wù)會(huì)議討論通過，經(jīng)財(cái)政部聯(lián)合簽署，現(xiàn)予發(fā)布，自2008年2月1日起施行。建設(shè)部部長汪光燾財(cái)政部部長謝旭人二00七年十二月四日2、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦32

第一章總則第一條為了加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

第二條商品住宅、售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

33本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條國務(wù)院建設(shè)主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門負(fù)責(zé)全國住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由34第二章交存保管方法:業(yè)主大會(huì)成立前，已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門或者建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)管理。業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金。

第二章交存保管方法:35業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。（注：昆明基本上在建設(shè)銀行）

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專36第三章使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

第三章使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用37物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請列支；

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒38直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有39下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：40在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買國債要求如下：利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級財(cái)政部門同意。禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定41下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：

住宅專項(xiàng)維修資金的存儲利息；利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益；利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：42

3、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（地方性法規(guī)）已于２００２年２月２６日經(jīng)第５３次部常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自２００２年５月１日起施行。第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：3、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（地方性法規(guī)）43一、未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；二、將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；三、擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；四、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；五、其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。一、未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案44

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱的支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋454、民法（法律）民法是1986年4月12日由第六屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議通過、1987年1月1日起實(shí)施，是調(diào)整平等主體自然人之間、法人之間、自然人和法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。物業(yè)管理法律關(guān)系中民事法律關(guān)系占多數(shù)，民法是物業(yè)管理活動(dòng)中最常用的法律規(guī)范。4、民法（法律）465、合同法（法律）合同法是1999年3月15日第九屆全國人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過于1999年10月1日實(shí)施，合同法是調(diào)整平等民事主體之間的交易關(guān)系的法律，我們物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主最常見的全同有：租賃合同、委托合同、居間合同。5、合同法（法律）47謝謝謝謝48物業(yè)管理的概述

及法律法規(guī)物業(yè)管理的概述

及法律法規(guī)49物業(yè)管理的概述一、物業(yè)、業(yè)主和物業(yè)管理二、物業(yè)管理的起源及在我國的發(fā)展三、業(yè)主的權(quán)力和義務(wù)四、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)管理的概述一、物業(yè)、業(yè)主和物業(yè)管理50一、物業(yè)、業(yè)主和物業(yè)管理1、物業(yè)的定義：正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套實(shí)施、相關(guān)場地。一、物業(yè)、業(yè)主和物業(yè)管理51物業(yè)管理的概念：業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。業(yè)主的概念：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主物業(yè)管理的概念：業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企52二、物業(yè)管理的起源及在我國的發(fā)展物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國,一位名叫奧克維姬—希爾的女士為其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，要求租戶嚴(yán)格遵守，從而改善了居住環(huán)境。20世紀(jì)80年代，現(xiàn)代物業(yè)管理從香港傳入我國內(nèi)地。1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司誕生了。二、物業(yè)管理的起源及在我國的發(fā)展53

1994年3月23日，建設(shè)部以第33號令頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，這為我國有關(guān)城市住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎(chǔ)。2003年9月1日，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施，這標(biāo)志我國物業(yè)管理工作步入新的發(fā)展階段，進(jìn)入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時(shí)期。1994年3月23日，建設(shè)部以第33號令頒布了《城市新建54

三、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)業(yè)主的權(quán)利（1）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)意識規(guī)則的建議；（2）參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán)；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)（4）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；三、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)業(yè)主的權(quán)利55（5）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（6）對共用部位、共用實(shí)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（7）法律規(guī)定的其它權(quán)利。（5）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；563、業(yè)主在物業(yè)管理中的義務(wù)(1)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約規(guī)定，接受物業(yè)管理企業(yè)的管理；遵守物業(yè)管理企業(yè)依有關(guān)規(guī)定和公約訂立的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度；(2)服從和執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及物業(yè)管理委員會(huì)決議(3)按規(guī)定和約定繳納物業(yè)管理費(fèi)、房屋公共維修基金及水、電、煤氣、溫泉等能源費(fèi)用3、業(yè)主在物業(yè)管理中的義務(wù)57(4)轉(zhuǎn)讓或出租所擁有的物業(yè)時(shí)，應(yīng)提前五日通知物業(yè)管理企業(yè)，并要求受讓人或承租人簽署承諾書遵守本公約；(5)合理使用房屋及公共部位和設(shè)施設(shè)備；(6)對其家屬、房客、代理人、股肱、承租人及其他使用者的疏忽和錯(cuò)誤承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件584、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利依照有關(guān)法律法規(guī)和合同的規(guī)定，制定物業(yè)管理制度，實(shí)施管理；維護(hù)物業(yè)公共環(huán)境和公共秩序，制止違反物業(yè)管理制度的行為；依照法規(guī)、規(guī)章和委托合同收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；要求委托人協(xié)助管理；4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利595、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)履行委托管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；聽取產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見和建議，接受產(chǎn)權(quán)人及物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督；接受政府有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)；重大維護(hù)管理事項(xiàng)和年度維護(hù)計(jì)劃應(yīng)與委托人協(xié)商；協(xié)助有關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域的治安、交通、消防等事項(xiàng)進(jìn)行管理。5、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)60四、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成一般包括以下部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用（6）辦公費(fèi)（7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（8）法定稅收（9）利潤四、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成612、物業(yè)管理費(fèi)：住宅0.8元/月/建筑平方米，商鋪、別墅1.2元/月/建筑平方米，寫字樓1.5元/月/建筑平方米，干部公寓0.4元/月/建筑平方米。2、物業(yè)管理費(fèi)：住宅0.8元/月/建筑平方米，商鋪、別墅1.62物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件63物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件64物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件65物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件663、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法：物業(yè)管理的收費(fèi)模式：分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。費(fèi)用可采取包干制或者酬金制。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。3、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法：物業(yè)管理的收費(fèi)模式：分別實(shí)行政府指67物業(yè)相關(guān)法律知識法律：由國家制定、認(rèn)可并由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施的具有普遍效力和嚴(yán)格程序的明確的行為規(guī)范。法律的作用：指法律對人們的行為或一定的社會(huì)關(guān)系的影響。可分為規(guī)范作用和社會(huì)作用。物業(yè)相關(guān)法律知識法律：由國家制定、認(rèn)可并由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施68

1、法的規(guī)范作用：是指作為社會(huì)規(guī)范自身具有、對人的行為發(fā)生的性能包括：（1）指引作用：即指引人作出一定行為或不作出的一定行為。（2）評價(jià)作用：指法作為一種行為標(biāo)準(zhǔn)和尺度，可以判斷、衡量人們行為的是或非、善或惡以影響人們行為。（3）預(yù)測作用：指人們可以預(yù)計(jì)到自己或他人的行為是否符合法律規(guī)定，在法律上是否有效。1、法的規(guī)范作用：是指作為社會(huì)規(guī)范自身具有、對人的行69（4）強(qiáng)制作用：指法通過對違法行為的制裁、懲罰，從而保護(hù)和恢復(fù)一定的社會(huì)關(guān)系和秩序。（5）教育作用：指法違法行為以制裁和對合法行為給以保護(hù)，從正反兩面提高人們的法制觀念和責(zé)任意識，達(dá)到預(yù)防違法犯罪的目的。（4）強(qiáng)制作用：指法通過對違法行為的制裁、懲罰，從而保護(hù)和恢70

2、法的社會(huì)作用：指法為達(dá)到一定的社會(huì)目的而對一定的社會(huì)關(guān)系的影響。

物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件71法的分類：一、按照法的的創(chuàng)制和適用主體不同，可分為國內(nèi)法和國際法。二、按照法的內(nèi)容和效力的不同可分為根本法和普通法，憲法：是近代資產(chǎn)階級革命的產(chǎn)物，是各種政治力量對比關(guān)系的集中體現(xiàn)，規(guī)定了國家制度和社會(huì)制度的基本原則，保障了公民基本權(quán)利和義務(wù)實(shí)現(xiàn)的國家根本法，調(diào)整公民權(quán)力和國家權(quán)力之間的基本關(guān)系。是統(tǒng)治階級治理國家，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)治的重要工具。

法的分類：72

憲法是我國的根本大法，具有最高的法律地位。行政法規(guī)：由國務(wù)院制定、發(fā)布、效力低于憲法、法律，高于地方性法規(guī)和其他法規(guī)。地方性法規(guī)：由各省、自治區(qū)、直轄市的人大常委會(huì)制定或批準(zhǔn)，效力低于憲法、法律、行政法規(guī)。行政規(guī)章：這是由國務(wù)院各部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及省、自治區(qū)人民政府所在地的市和經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的人民政府制定的行政性法律文件，分為部門規(guī)章和地方規(guī)章。憲法大于行政法規(guī)大于地方性法規(guī)大于行政規(guī)章憲法是我國的根本大法，具有最高的法律地位。73法的效力：一、時(shí)間效力是指法律規(guī)范生效的時(shí)間范圍，即在什么時(shí)間生效，在什么時(shí)間終止。即不溯及既往。（新頒布的法律對過去的行為和事件是不追究的）二、法的空間效力指哪些地域范圍內(nèi)發(fā)生效力的問題。（不動(dòng)產(chǎn)糾紛以不動(dòng)產(chǎn)所在地法院審理）三、法的對人效力，指法律規(guī)范適用于哪些人，即對什么人有效的問題。（未成年人、成年人、精神病人、盲人、聾啞人）四、法的事項(xiàng)效力指法在實(shí)施過程中對哪些事項(xiàng)具有約束力。并遵循下列原則：一事不再理原則和一事不二罰原則

物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件74物業(yè)管理最常見的幾部法律和法規(guī)。（1）物權(quán)法（法律）（2）住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（3）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（地方性法規(guī)）》（4）民法（法律）（5）合同法（法律）物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件75物業(yè)管理最常見的幾部法律和法規(guī)。一、物權(quán)法（法律）物權(quán)法是2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過、2007年10月1日實(shí)施，物權(quán)法是調(diào)整物的歸屬關(guān)系及主體因?qū)ξ锏恼加?、使用、收益、處分所發(fā)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范。物業(yè)管理概述及法律法規(guī)課件76第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，占用業(yè)主共有的道路或者其他用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)77第七章相鄰關(guān)系

第八十四條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。第八十五條：法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。第八十六條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。第八十七條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。第七章相鄰關(guān)系第八十四條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有78第八十八條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。第八十九條：建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。第九十條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。第九十一條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。第九十二條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?shù)诎耸藯l：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電79

2、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》已經(jīng)2007年10月30日建設(shè)部第142次常務(wù)會(huì)議討論通過，經(jīng)財(cái)政部聯(lián)合簽署，現(xiàn)予發(fā)布，自2008年2月1日起施行。建設(shè)部部長汪光燾財(cái)政部部長謝旭人二00七年十二月四日2、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦80

第一章總則第一條為了加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

第二條商品住宅、售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

81本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條國務(wù)院建設(shè)主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門負(fù)責(zé)全國住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由82第二章交存保管方法:業(yè)主大會(huì)成立前，已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門或者建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)管理。業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金。

第二章交存保管方法:83業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。（注：昆明基本上在建設(shè)銀行）

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專84第三章使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

第三章使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用85物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請列支；

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒86直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金