房地產(chǎn)開發(fā)貸款

第四章房地產(chǎn)開發(fā)貸款學(xué)習(xí)目標(biāo)1．房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義、分類；2．房地產(chǎn)開發(fā)貸款款的操作流程；3．房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估的基本原理和方法；4．房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)分類與控制方法；5．房地產(chǎn)開發(fā)貸款保險(xiǎn)的含義與分類。本章目錄第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義與分類第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估

第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的含義二、房地產(chǎn)信貸的分類一、房地產(chǎn)信貸的含義房地產(chǎn)信貸的含義：廣義：指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)和管理活動(dòng)中涉及的各類貸款。狹義：指與房地產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款和商業(yè)用房貸款。相關(guān)概念——土地儲(chǔ)備及其貸款土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備貸款是指為解決政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)因依法合規(guī)收購(gòu)、儲(chǔ)備、整理、出讓土地等前期相關(guān)工作時(shí)產(chǎn)生的資金需求而發(fā)放的貸款。土地儲(chǔ)備貸款的主要用途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。土地儲(chǔ)備貸款的借款人是政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。二、房地產(chǎn)信貸的分類房地產(chǎn)信貸分類自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款政策性房地產(chǎn)貸款按照貸款的自主權(quán)抵押貸款擔(dān)保貸款按照貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制方式房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)貸款按照貸款相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)級(jí)別的分類房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)貸款房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)貸款按照貸款的自主權(quán)分類自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款又稱商業(yè)性房地產(chǎn)貸款，是指銀行以自籌資金作為資金來源，自主經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，包括法人房地產(chǎn)貸款和個(gè)人房地產(chǎn)貸款：具體內(nèi)容參見表4-1所示。政策性房地產(chǎn)貸款

（1）個(gè)人住房公積金貸款。（2）土地開發(fā)貸款。（3）土地儲(chǔ)備貸款。（二）按照貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制方式分類1．抵押貸款抵押貸款是房地產(chǎn)貸款的主要形式，包括房屋開發(fā)和土地開發(fā)抵押貸款、商業(yè)抵押貸款和個(gè)人住房抵押貸款。2．擔(dān)保貸款房地產(chǎn)擔(dān)保貸款一般是基于政府信用而提供的房地產(chǎn)貸款，即以國(guó)有獨(dú)資或控股的城市建設(shè)投資公司為主體，以政府信用作為擔(dān)保的貸款。按照貸款相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的級(jí)別分類1．房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)貸款在中國(guó)，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)專指通過招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。在該市場(chǎng)中，主要的房地產(chǎn)貸款種類包括土地儲(chǔ)備貸款和土地開發(fā)貸款。2．房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)貸款房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)中的貸款主要是房地產(chǎn)開發(fā)類貸款，該類貸款包括房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)資金貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩種。其中房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)資金貸款是向從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)發(fā)放的用于其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的貸款。3．房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)貸款房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是指投入使用后的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，以及抵押、租賃等多種經(jīng)營(yíng)方式所構(gòu)成的市場(chǎng)，即在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)得房屋的購(gòu)房者再次出售所購(gòu)房屋的市場(chǎng)，如二手房市場(chǎng)。第二節(jié)房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的含義與與分類一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的概念二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的類別三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的分類一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的概念1.房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款的定義義房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款是指貸貸款人向向借款人人發(fā)放的的用于房房地產(chǎn)開開發(fā)及其其配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)的貸款款。2.房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款的主體體(1)貸款人——商業(yè)銀行行(2)借款人——房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)、土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)、高高校或者者承建學(xué)學(xué)生公寓寓建設(shè)的的企業(yè)。。13相關(guān)概念念——商業(yè)銀行行商業(yè)銀行行是以存貸款為為主要業(yè)業(yè)務(wù)，并以獲取利利潤(rùn)為目目的的貨幣經(jīng)營(yíng)營(yíng)企業(yè)。與專業(yè)銀銀行(比如投資資銀行、、政策性性銀行、、住房?jī)?chǔ)儲(chǔ)蓄銀行行)相比，商業(yè)銀行行的業(yè)務(wù)務(wù)更綜合合，功能能更全面面，可以以為客戶戶提供幾幾乎所有有的金融融服務(wù)。而專業(yè)業(yè)銀行只只集中經(jīng)經(jīng)營(yíng)指定定范圍內(nèi)內(nèi)的業(yè)務(wù)務(wù)和提供供專門服服務(wù)。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的類別（一）房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)流動(dòng)資資金貸款款房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)流動(dòng)資資金貸款款是向從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的企業(yè)業(yè)發(fā)放的的用于其其生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)活動(dòng)的的貸款。。流動(dòng)資資金貸款款一般分分為短期期和中長(zhǎng)長(zhǎng)期兩類類，其中中又以短短期流動(dòng)動(dòng)資金貸貸款最為為多見。。1.貸款款申請(qǐng)條條件凡經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)城城鎮(zhèn)土地地開發(fā)及及商品房房建設(shè)的的企業(yè)，，擁有一一定的自自有資金金，具有有健全的的管理機(jī)機(jī)構(gòu)和財(cái)財(cái)務(wù)管理理制度，，能夠獨(dú)獨(dú)立承擔(dān)擔(dān)民事責(zé)責(zé)任，并并經(jīng)主管管機(jī)關(guān)核核準(zhǔn)登記記，取得得了法人人資格并并按規(guī)定定辦理年年檢手續(xù)續(xù)，均可可向銀行行申請(qǐng)房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)流動(dòng)資資金貸款款。2．貸款款用途房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)流動(dòng)資資金貸款款主要用用于墊付城市市綜合開開發(fā)、商商品房開開發(fā)、土土地開發(fā)發(fā)以及舊舊城改造造等項(xiàng)目所所需的生生產(chǎn)性流流動(dòng)資金金，具體體包括：：（1）開發(fā)前前期所需需占用的的資金，，例如總總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)、可行行性研究究費(fèi)、水水文地質(zhì)質(zhì)勘察測(cè)測(cè)繪費(fèi)等等。（2）土地開開發(fā)和基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)占占用的資資金，包包括土地地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，青苗苗補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、安置置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)、拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)和道路路、供水水、供氣氣、供電電、排水水、通訊訊、照明明等建設(shè)設(shè)資金。。（3）建筑安安裝工程程所需的的流動(dòng)資資金。（4）公共設(shè)設(shè)施配套套工程所所需的資資金。（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款是指對(duì)對(duì)借款人人發(fā)放的的用于開開發(fā)、建建設(shè)向市市場(chǎng)銷售售、出租租的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的貸款款，包括括居住用用房開發(fā)發(fā)貸款、、商業(yè)用用房開發(fā)發(fā)貸款、、商品房房配套工工程貸款款。房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款是一種種中長(zhǎng)期期項(xiàng)目貸貸款，貸貸款對(duì)象象是注冊(cè)冊(cè)的有房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)的，，國(guó)有、、集體、、外資和和股份制制企業(yè)。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸貸款期限限一般不不超過三三年（含含三年））。貸款原則則上采取取抵押擔(dān)擔(dān)保或借借款人有有處分權(quán)權(quán)的國(guó)債債、存單單及備付付信用證證質(zhì)押擔(dān)擔(dān)保方式式，擔(dān)保保能力不不足部分分可采取取保證擔(dān)擔(dān)保方式式。1．貸款用用途房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款用于所所開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的土土地使用用及拆遷遷補(bǔ)償、、前期工工程、基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)、、房屋建建筑安裝裝以及公公共配套套設(shè)施等等發(fā)生的的費(fèi)用支支出。2．貸款特特點(diǎn)（1）?？顚Ｓ?。借借款人只只能將貸貸款用于于規(guī)定項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)，不不能自行行將貸款款轉(zhuǎn)移或或挪作他他用，銀銀行對(duì)貸貸款的使使用負(fù)有有監(jiān)督責(zé)責(zé)任，須須密切關(guān)關(guān)注項(xiàng)目目的進(jìn)展展。（2）金額巨巨大。房房地產(chǎn)開開發(fā)的過過程復(fù)雜雜，涉及及規(guī)劃許許可、土土地征用用、拆遷遷補(bǔ)償、、市政配配套以及及施工建建設(shè)等若若干環(huán)節(jié)節(jié)，因此此開發(fā)成成本高且且資金占占暑用量量大，少少則幾千千萬元，，多則數(shù)數(shù)十億元元。正是是基于此此，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)必必須借助助金融機(jī)機(jī)構(gòu)的支支持，而而貸款則則成為其其主要的的融資手手段。（3）貸款期期長(zhǎng)。一一方面房房地產(chǎn)開開發(fā)工作作良的環(huán)環(huán)節(jié)多、、經(jīng)營(yíng)周周期長(zhǎng)乓乓且建設(shè)設(shè)施工易易受季節(jié)節(jié)影響，，因此在在開發(fā)建建設(shè)階段段資金的的周轉(zhuǎn)速速度較慢慢，必然然延長(zhǎng)貸貸款的使使用時(shí)呼呼間。另另一方面面，在經(jīng)經(jīng)營(yíng)銷售售階段，，資金往往在往都都是分期期、分批批逐步回回日收的的，因而而貸款資資金的歸歸還速度度也比較較緩慢。。以上兩兩方面共共同決定定了房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的期限必必然是較較長(zhǎng)的。。（4）風(fēng)險(xiǎn)較較大。由由于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的金額大大、期限限長(zhǎng)，且且房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)本本身也易易受經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境和和政策法法規(guī)等因因素的影影響，所所以貸款款的償還還和抵押押權(quán)的實(shí)實(shí)現(xiàn)都會(huì)會(huì)面對(duì)很很多不確確定因素素，其中中蘊(yùn)涵的的風(fēng)險(xiǎn)也也比一般般商業(yè)貸貸款大得得多。三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的分類（一）商商品住房房開發(fā)貸貸款（二）經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房貸貸款（三）商商業(yè)用房房尹發(fā)貸貸款（四）土土地開發(fā)發(fā)貸款（一）商品品住房開發(fā)發(fā)貸款商品住房開開發(fā)貸款是是向房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)放的用用于其所開開發(fā)的商品品房項(xiàng)目建建設(shè)的貸款款。指在市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條條件下，具具有經(jīng)營(yíng)資資格的房地地產(chǎn)開發(fā)公公司通過出出讓方式取取得土地使使用權(quán)后建建設(shè)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)并按市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格出租租或出售的的住宅，包包括新建商商品住房和和二手商品品住房（存存量房）等等等。商品品住房具有有完整產(chǎn)權(quán)權(quán)，可辦理理房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證和土地地使用權(quán)證證，因此能能夠在市場(chǎng)場(chǎng)上自由交交易。（二）經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房房貸款經(jīng)濟(jì)適用住住房貸款是是向房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)單位位發(fā)放的用用于其所開開發(fā)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的的貸款。知識(shí)鏈接：：經(jīng)濟(jì)適用用房1994年由建設(shè)部部、國(guó)務(wù)院院房改領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組、財(cái)財(cái)政部聯(lián)合合發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適適用住房建建設(shè)管理辦辦法》指出，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房房是以中低低收入家庭庭、住房困困難戶為供供應(yīng)對(duì)象，，并按國(guó)家家住宅建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不不含別墅、、高級(jí)公寓寓、外銷住住宅）建設(shè)設(shè)的普通住住宅，該類類住房的價(jià)價(jià)格按建設(shè)設(shè)成本確定定，建設(shè)成成本包括征征地拆遷費(fèi)費(fèi)、勘察設(shè)設(shè)計(jì)及前期期工程費(fèi)、、建安費(fèi)、、小區(qū)內(nèi)基基礎(chǔ)設(shè)施配配套建設(shè)費(fèi)費(fèi)、貸款利利息、稅金金、物業(yè)的的管理費(fèi)。。經(jīng)濟(jì)適用用房以微利利出售（利利潤(rùn)在5%以內(nèi)），只只售不租，，其售價(jià)明明顯低于商商品住房，，因此帶有有明顯的福福利性質(zhì)。。近些年來來由于經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房房的分配環(huán)環(huán)節(jié)不透明明、對(duì)購(gòu)買買人資格審審核和監(jiān)督督不到位，，時(shí)常出現(xiàn)現(xiàn)高收入家家庭占有多多套經(jīng)濟(jì)適適用住房的的現(xiàn)象，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住住房的存廢廢也引來了了大量爭(zhēng)論論。（三）商業(yè)業(yè)用房開發(fā)發(fā)貸款是向房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)單位位發(fā)放的用用于其所開開發(fā)的商業(yè)業(yè)用房項(xiàng)目目建設(shè)的貸貸款。商業(yè)業(yè)用房是指指各類從事事商業(yè)和為為居民生活活服務(wù)所用用的房屋，，其中寫字字樓和商場(chǎng)場(chǎng)是最為為人們熟悉悉的商業(yè)用用房。（四）土地地開發(fā)貸款款土地開發(fā)貸貸款是指銀銀行向房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)發(fā)放的的用于土地地開發(fā)的貸貸款。在土土地儲(chǔ)備制制度建立以以前，房地地產(chǎn)建設(shè)前前期必須進(jìn)進(jìn)行的土地地開發(fā)一般般也都是由由房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)承承擔(dān)的，這這就產(chǎn)生對(duì)對(duì)土地開發(fā)發(fā)的融資需需求，土地地開發(fā)貸款款應(yīng)運(yùn)而生生。目前，，隨著土地地儲(chǔ)備制度度的深入推推進(jìn)和土地地整理儲(chǔ)備備中心的出出現(xiàn)，土地地開發(fā)貸款款己逐漸被被土地儲(chǔ)備備貸款所取取代。第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的操作流程程一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的申請(qǐng)二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的調(diào)查三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的審批四、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的發(fā)放與與財(cái)務(wù)監(jiān)督督開發(fā)貸款定定義房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)類貸款是指對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)發(fā)放的的，用于房屋建造、、土地開發(fā)發(fā)過程中所需的貸款款。借款主體經(jīng)房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)主主管部門批批準(zhǔn)設(shè)立，，在工商行行政管理部部門登記注注冊(cè)并已取取得《企業(yè)法人營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)。一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的申請(qǐng)（一）借款款資格1.借款主體要要求（1）借款人應(yīng)應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工工商行政管管理機(jī)關(guān)（（或主管機(jī)機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)準(zhǔn)登記的法法人企業(yè)，，具備房地地產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)，信用用等級(jí)較高高、沒有拖拖欠工程款款的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)。（2）借款人有有按期還本本付息的能能力，原應(yīng)應(yīng)付貸款利利息和到期期貸款已清清償；沒有有清償?shù)?，，?yīng)做出貸貸款人認(rèn)可可的償還計(jì)計(jì)劃。（3）借款人經(jīng)經(jīng)工商部門門辦理了年年檢手續(xù)，，并持有人人民銀行貸貸款卡。（4）借款人已已經(jīng)開立基基本結(jié)算賬賬戶或一般般存款賬戶戶。（5）借款人具具有三級(jí)以以上資質(zhì)，，有豐富的的房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，，竣工合格格率達(dá)到100%，有正在銷銷售的樓盤盤項(xiàng)目和擬擬建項(xiàng)目的的土地儲(chǔ)備備。實(shí)力雄雄厚的綜合合房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)，，為開發(fā)某某一項(xiàng)目投投資設(shè)立的的獨(dú)資或控控股項(xiàng)目公公司，項(xiàng)目目投資比例例超過35%以上、具有有臨時(shí)開發(fā)發(fā)資質(zhì)的，，可視同滿滿足貸款條條件。（一）借款款資格2．項(xiàng)目應(yīng)具具備的條件件（1）申請(qǐng)貸款款項(xiàng)目自有有資金比例例已經(jīng)達(dá)到到了項(xiàng)目總總投資的35%或以上，后后續(xù)建設(shè)資資金來源落落實(shí)，無長(zhǎng)長(zhǎng)期拖欠建建筑工程款款的情況。。（2）申請(qǐng)貸款款項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)納入國(guó)家家或地方的的建設(shè)開發(fā)發(fā)計(jì)劃，具具有相關(guān)部部門批準(zhǔn)的的項(xiàng)目建議議書、可行行性研究報(bào)報(bào)告等與貸貸款項(xiàng)目有有關(guān)的各種種批復(fù)文件件。（3）申請(qǐng)貸款款的項(xiàng)目已已經(jīng)取得““四證”，，即《國(guó)有土地使使用證》、《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》、《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》和《建筑工程施施工許可證證》。對(duì)于期房房建設(shè)項(xiàng)目目還需要取取得《商品房預(yù)售售許可證》，否則不能能放款。（4）環(huán)保手續(xù)續(xù)齊備。（5）貸款項(xiàng)目目實(shí)際用途途與項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃相符，，且該項(xiàng)目目應(yīng)是發(fā)放放貸款的商商業(yè)銀行所所在地區(qū)的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，貸款款資金嚴(yán)禁禁跨地區(qū)使使用。（6）以在建工工程抵押或或提供銀行行認(rèn)可的擔(dān)擔(dān)保。（7）有限責(zé)任任公司和股股份有限公公司對(duì)外股股本權(quán)益性性投資累計(jì)計(jì)不超過其其凈資產(chǎn)的的50%。一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的申請(qǐng)（一）借款款資格3.限制性條件件（1）提供虛假假材料或故故意隱瞞重重要事實(shí)，，如提供虛虛假的財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)告（2）連續(xù)3年虧損或經(jīng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金金凈流量為為負(fù)（3）騙取、套套現(xiàn)貸款牟牟取非法收收入的（4）違反國(guó)家家規(guī)定將貸貸款從事股股本權(quán)益性性投資的（5）已在借款款銀行同一一轄區(qū)內(nèi)的的同級(jí)分支支機(jī)構(gòu)取得得貸款的一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的申請(qǐng)（二）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的資質(zhì)質(zhì)1.一級(jí)資質(zhì)：：（1）注冊(cè)資本本不低于5000萬元；（2）從事房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)5年以上；（3）近3年房屋建筑筑面積累計(jì)計(jì)竣工30萬平方米以以上，或者者累計(jì)完成成與此相當(dāng)當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資額；（4）連續(xù)5年建筑工程程質(zhì)量合格格率達(dá)100％；（5）上一年房房屋建筑施施工面積15萬平方米以以上，或者者完成與此此相當(dāng)?shù)姆糠康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額；；（6）有職稱的的建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)務(wù)、房地產(chǎn)產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)類的專專業(yè)管理人人員不少于于40人，其中具具有中級(jí)以以上職稱的的管理人員員不少于20人，持有資資格證書的的專職會(huì)計(jì)計(jì)人員不少少于4人；（7）工程技術(shù)術(shù)、財(cái)務(wù)、、統(tǒng)計(jì)等業(yè)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人人具有相應(yīng)應(yīng)專業(yè)中級(jí)級(jí)以上職稱稱；（8）具有完善善的質(zhì)量保保證體系，，商品住宅宅銷售中實(shí)實(shí)行了《住宅質(zhì)量保保證書》和《住宅使用說說明書》制度；（9）未發(fā)生過過重大工程程質(zhì)量事故故。一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的申請(qǐng)（二）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的資質(zhì)質(zhì)2.二級(jí)資質(zhì)：：（1）注冊(cè)資本本不低于2000萬元；（2）從事房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)3年以上；（3）近3年房屋建筑筑面積累計(jì)計(jì)竣工15萬平方米以以上，或者者累計(jì)完成成與此相當(dāng)當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資額；（4）連續(xù)3年建筑工程程質(zhì)量合格格率達(dá)100％；（5）上一年房房屋建筑施施工面積10萬平方米以以上，或者者完成與此此相當(dāng)?shù)姆糠康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額；；（6）有職稱的的建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)務(wù)、房地產(chǎn)產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)類的專專業(yè)管理人人員不少于于20人，其中具具有中級(jí)以以上職稱的的管理人員員不少于10人，持有資資格證書的的專職會(huì)計(jì)計(jì)人員不少少于3人；（7）工程技術(shù)術(shù)、財(cái)務(wù)、、統(tǒng)計(jì)等業(yè)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人人具有相應(yīng)應(yīng)專業(yè)中級(jí)級(jí)以上職稱稱；（8）具有完善善的質(zhì)量保保證體系，，商品住宅宅銷售中實(shí)實(shí)行了《住宅質(zhì)量保保證書》和《住宅使用說說明書》制度；（9）未發(fā)生過過重大工程程質(zhì)量事故故。一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的申請(qǐng)一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的申請(qǐng)（二）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的資質(zhì)質(zhì)3.三級(jí)資質(zhì)：：（1）注冊(cè)資本本不低于800萬元；（2）從事房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)2年以上；（3）房屋建筑筑面積累計(jì)計(jì)竣工5萬平方米以以上，或者者累計(jì)完成成與此相當(dāng)當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資額；（4）連續(xù)2年建筑工程程質(zhì)量合格格率達(dá)100％；（5）有職稱的的建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)務(wù)、房地產(chǎn)產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)類的專專業(yè)管理人人員不少于于10人，其中具具有中級(jí)以以上職稱的的管理人員員不少于5人，持有資資格證書的的專職會(huì)計(jì)計(jì)人員不少少于2人；（6）工程技術(shù)術(shù)、財(cái)務(wù)等等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)責(zé)人具有相相應(yīng)專業(yè)中中級(jí)以上職職稱，統(tǒng)計(jì)計(jì)等其他業(yè)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人人具有相應(yīng)應(yīng)專業(yè)初級(jí)級(jí)以上職稱稱；（7）具有完善善的質(zhì)量保保證體系，，商品住宅宅銷售中實(shí)實(shí)行了《住宅質(zhì)量保保證書》和《住宅使用說說明書》制度；（8）未發(fā)生過過重大工程程質(zhì)量事故故。一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的申請(qǐng)（二）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的資質(zhì)質(zhì)4.四級(jí)資質(zhì)：：1．注冊(cè)資本本不低于100萬元；2．從事房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)1年以上；3．已竣工的的建筑工程程質(zhì)量合格格率達(dá)100％；4．有職稱的的建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)務(wù)、房地產(chǎn)產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)類的專專業(yè)管理人人員不少于于5人，持有資資格證書的的專職會(huì)計(jì)計(jì)人員不少少于2人；5．工程技術(shù)術(shù)負(fù)責(zé)人具具有相應(yīng)專專業(yè)中級(jí)以以上職稱，，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)責(zé)人具有相相應(yīng)專業(yè)初初級(jí)以上職職稱，配有有專業(yè)統(tǒng)計(jì)計(jì)人員；6．商品住宅宅銷售中實(shí)實(shí)行了《住宅質(zhì)量保保證書》和《住宅使用說說明書》制度；7．未發(fā)生過過重大工程程質(zhì)量事故故。一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的申請(qǐng)（三）貸款款申請(qǐng)材料料1.申請(qǐng)人資料料（1）法人營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照副本本、組織機(jī)機(jī)構(gòu)代碼證證復(fù)印件；；（2）國(guó)稅稅務(wù)務(wù)登記證復(fù)復(fù)印件；（3）公司章程程復(fù)印件；；（4）法人代表表身份證復(fù)復(fù)印件；（5）驗(yàn)資報(bào)告告復(fù)印件；；（6）董事會(huì)會(huì)成員和主主要負(fù)責(zé)人人、財(cái)務(wù)負(fù)負(fù)責(zé)人名單單和簽字樣樣本；（7）前三年年財(cái)務(wù)審計(jì)計(jì)報(bào)告及近近期財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表。（8）財(cái)務(wù)報(bào)表表重要會(huì)計(jì)計(jì)科目說明明；（9）貸款卡復(fù)復(fù)印件及密密碼；（10）公司簡(jiǎn)介介；（11）公司組織織結(jié)構(gòu)圖；；（12）公司主要要負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)簡(jiǎn)歷；（13）銀行開戶戶情況（開開戶行名稱稱，賬戶性性質(zhì)和賬戶戶明細(xì)）（14）借款申請(qǐng)請(qǐng)報(bào)告；（15）董事會(huì)同同意申請(qǐng)貸貸款及抵押押的決議。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的申請(qǐng)（三）貸款款申請(qǐng)材料料2.項(xiàng)目資料（1）有關(guān)借款款項(xiàng)目的批批文、合同同或協(xié)議復(fù)復(fù)印件。（2）項(xiàng)目建議議書（3）項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)報(bào)告及批批復(fù)。（4）項(xiàng)目預(yù)算算報(bào)告（5）建設(shè)用地地規(guī)劃許可可證復(fù)印件件、建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證復(fù)印印件、建筑筑工程施工工許可證復(fù)復(fù)印件、國(guó)國(guó)有土地使使用證復(fù)印印件（6）環(huán)境評(píng)價(jià)價(jià)報(bào)告表的的批復(fù)（7）土地出出讓合同復(fù)復(fù)印件（8）房屋所有有權(quán)證復(fù)印印件（9）施工合同同及監(jiān)理合合同復(fù)印件件（10）項(xiàng)目情況況介紹及銷銷售計(jì)劃（11）銷售許可可證（12）土地出出讓金及工工程款支付付發(fā)票復(fù)印印件一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的申請(qǐng)（三）貸款款申請(qǐng)材料料3.其他資料抵押物清單單、抵押物物估價(jià)報(bào)告告、有關(guān)抵抵押物的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文本以以及保險(xiǎn)單單等。一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的申請(qǐng)二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款的調(diào)查由于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的單筆金金額一般般都相當(dāng)當(dāng)大，如如果審查查不嚴(yán)造造成的損損失或風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)特別別巨大，，銀行的的審查工工作都會(huì)會(huì)做的特特別仔細(xì)細(xì)，開發(fā)發(fā)商如果果真的希希望得到到貸款一一般也會(huì)會(huì)比較合合作，提提供真實(shí)實(shí)情況，，否則就就有欺詐嫌疑。具具體的調(diào)調(diào)查包括括如下內(nèi)內(nèi)容：（一）貸貸前調(diào)查查的方法法1.現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研研現(xiàn)場(chǎng)會(huì)談?wù)労蛯?shí)地地考察?！，F(xiàn)場(chǎng)會(huì)談?wù)剷r(shí)要盡盡可能地地約見包包括行政政、財(cái)務(wù)務(wù)、市場(chǎng)場(chǎng)、生產(chǎn)產(chǎn)、銷售售等多個(gè)個(gè)部門在在內(nèi)的企企業(yè)各層層管理人人員。會(huì)會(huì)談應(yīng)當(dāng)當(dāng)側(cè)重收收集關(guān)于于企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展展的思路路和內(nèi)部部管理的的狀況，，從而獲獲取對(duì)借借款企業(yè)業(yè)高層管管理者的的感性認(rèn)認(rèn)識(shí)。在實(shí)地考考察時(shí)，，調(diào)查人人員必須須親自參參觀企業(yè)業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所、廠廠房設(shè)備備以及財(cái)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)部門，，著重調(diào)調(diào)查企業(yè)業(yè)生產(chǎn)運(yùn)運(yùn)行情況況、實(shí)際際生產(chǎn)能能力、產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)、應(yīng)收收賬款和和存貨情情況，必必要時(shí)還還須審查查企業(yè)的的明細(xì)賬賬目。完完成現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研后后，經(jīng)辦辦人員須須及時(shí)撰撰寫現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)檢查報(bào)報(bào)告，從從而為進(jìn)進(jìn)一步評(píng)評(píng)估做好好準(zhǔn)備。。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的調(diào)查（一）貸貸前調(diào)查查的方法法2.間接調(diào)查查手段靈活活，通過過搜集各各種媒介介中有價(jià)價(jià)值的相相關(guān)信息息展開調(diào)調(diào)查。這這些媒介介包括雜雜志、書書籍、報(bào)報(bào)刊、專專著、網(wǎng)網(wǎng)上資料料嗽及政政府部門門的會(huì)議議精神、、政策法法規(guī)等。。在進(jìn)行行間接調(diào)調(diào)查時(shí)應(yīng)應(yīng)當(dāng)注意意信息來來源的權(quán)權(quán)威性、、可靠性性和全面面性。此此外，銀銀行經(jīng)辦辦人員還還可以向向申請(qǐng)貸貸款企業(yè)業(yè)的上下下游關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)、、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手、行行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)、政府府職能管管理部門門等側(cè)面面了解其其在業(yè)內(nèi)內(nèi)的口碑碑、信譽(yù)譽(yù)等不易易通過現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查查獲知的的信息。。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的調(diào)查（一）貸貸前調(diào)查查的方法法3.委托調(diào)查查委托中介介機(jī)構(gòu)或或銀行自自身的社社會(huì)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)展開的的調(diào)查。。貸款經(jīng)辦辦人員必必須把來來自多種種渠道和和調(diào)查方方式的企企業(yè)相關(guān)關(guān)信息魚魚加以整整合，使使其能夠夠相互印印證，從從而全面面客觀地地對(duì)企業(yè)業(yè)進(jìn)行評(píng)評(píng)價(jià)。切切忌過分分輕信貸貸款申請(qǐng)請(qǐng)人主動(dòng)動(dòng)提供的的信息和和口頭承承諾，，，避免被被實(shí)地考考察中的的假象所所迷惑，，必要時(shí)時(shí)可以對(duì)對(duì)企業(yè)進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)突擊檢檢查。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的調(diào)查（二）貸貸前調(diào)查查的內(nèi)容容1.貸款合法法合規(guī)性性調(diào)查（1）確認(rèn)借借款人和和擔(dān)保人人的法人人資格。。（2）確認(rèn)借借款人和和擔(dān)保人人的法定定代表人人。（3）確認(rèn)董董事會(huì)決決議。（4）確認(rèn)抵抵押物清清單。（5）確認(rèn)貸貸款使用用的合法法合規(guī)性性。（6）確認(rèn)購(gòu)購(gòu)銷合同同的真實(shí)實(shí)性。（7）調(diào)查去去也真實(shí)實(shí)借款目目的，防防范貸款款詐騙。。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的調(diào)查（二）貸貸前調(diào)查查的內(nèi)容容2.貸款安全全性調(diào)查查（1）對(duì)借款款人和保保證人法法定代表表人的品品行、業(yè)業(yè)績(jī)、能能力、信信譽(yù)等方方面進(jìn)行行深入調(diào)調(diào)查，了了解其經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理水平和和履約記記錄。（2）考察借借款人、、保證人人是否已已建立良良好的公公司治理理機(jī)制，，是否制制定清晰晰的發(fā)展展戰(zhàn)略，，是否具具備科學(xué)學(xué)的決策策系統(tǒng)和和規(guī)章制制度。（3）對(duì)借款款人、保保證人的的財(cái)務(wù)管管理狀況況進(jìn)行調(diào)調(diào)查，對(duì)對(duì)其提供供的財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表真真實(shí)性進(jìn)進(jìn)行審查查，對(duì)重重要數(shù)據(jù)據(jù)核對(duì)總總賬、明明細(xì)賬，，查看原原始憑證證與實(shí)物物是否相相符，掌掌握借款款人和保保證人的的償債指指標(biāo)、盈盈利指標(biāo)標(biāo)、資產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)指指標(biāo)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)長(zhǎng)指標(biāo)等等重要財(cái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)。（4）對(duì)借款款企業(yè)尚尚未結(jié)算算的貸款款情況進(jìn)進(jìn)行摸底底，若有有不良貸貸款記錄錄的要認(rèn)認(rèn)定數(shù)額額及成因因；沒有有不良記記錄的，，要掌握握企業(yè)總總的貸款款數(shù)額和和其他銀銀行授信信情況，，防止貸貸款被挪挪用歸還還其他銀銀行的貸貸款。（5）對(duì)企業(yè)業(yè)對(duì)外股股本權(quán)益益性投資資情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)查查，尤其其要警惕惕借款人人資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表中中的其他他應(yīng)收款款的具體體流向。。（6）調(diào)查抵抵押物（（質(zhì)押物物）的估估價(jià)情況況。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的調(diào)查（二）貸貸前調(diào)查查的內(nèi)容容3.貸款效益益性調(diào)查查（1）對(duì)借款款人過去去三年的的經(jīng)營(yíng)效效益進(jìn)行行調(diào)查（2）分析企企業(yè)的行行業(yè)前景景、產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)力力以及未未來發(fā)展展?jié)摿Γ?）調(diào)查借借款企業(yè)業(yè)當(dāng)前的的經(jīng)營(yíng)情情況，重重點(diǎn)合適適其銷售售收入、、利潤(rùn)、、現(xiàn)金流流量的真真是性及及未來增增長(zhǎng)的可可信性。。（4）對(duì)該筆筆貸款業(yè)業(yè)務(wù)能為為商業(yè)銀銀行帶來來的各種種收益以以及隨之之而來的的風(fēng)險(xiǎn)和和成本進(jìn)進(jìn)行全面面的調(diào)查查、分析析和預(yù)測(cè)測(cè)。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的調(diào)查（三）貸貸款調(diào)查查報(bào)告的的撰寫（（十個(gè)部部分）1.貸款概況況調(diào)查2．借款人人資信情情況，3．借款人人財(cái)務(wù)狀狀況分析析4．項(xiàng)目概概況5．項(xiàng)目市市場(chǎng)分析析6．投資估估算與資資金籌措措安排7．項(xiàng)目效效益預(yù)測(cè)測(cè)及還款款能力分分析8．擔(dān)保情情況分析析9．銀行收收益預(yù)測(cè)測(cè)10．結(jié)論二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的調(diào)查（三）貸貸款調(diào)查查報(bào)告的的撰寫（（十個(gè)部部分）1.貸款概況況調(diào)查貸款調(diào)查查報(bào)告的的第一部部分是對(duì)對(duì)借款人人基本情情況的介介紹，主主要包括括成立時(shí)時(shí)間、組組織形式式、產(chǎn)權(quán)權(quán)構(gòu)成、、注冊(cè)資資本和資資本金構(gòu)構(gòu)成（實(shí)實(shí)物出資資還是現(xiàn)現(xiàn)金出資資）、主主營(yíng)范圍圍、經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力、、法人代代表、經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理機(jī)制、、業(yè)務(wù)范范圍、資資質(zhì)等級(jí)級(jí)、完成成項(xiàng)目的的能力、、企業(yè)自自身具備備的優(yōu)勢(shì)勢(shì)等。此此外還應(yīng)應(yīng)當(dāng)介紹紹企業(yè)主主要負(fù)責(zé)責(zé)人的工工作履歷歷、職業(yè)業(yè)素質(zhì)以以及學(xué)歷歷背景等等方面的的信息。。另外，，在這部部分還應(yīng)應(yīng)當(dāng)介紹紹借款人人所申請(qǐng)請(qǐng)的貸款款額度、、期限、、利率等等情況。。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的調(diào)查（三）貸貸款調(diào)查查報(bào)告的的撰寫（（十個(gè)部部分）2.借款人資資信情況況借款人的的資信情情況，特特別是其其在各家家銀行的的貸款額額度、還還款記錄錄是十分分重要的的信息。。這些信信息對(duì)于于商業(yè)銀銀行來說說曾經(jīng)是是比較難難以獲取取的，因因?yàn)楦骷壹毅y行之之間往往往缺乏有有效的溝溝通渠道道。現(xiàn)在在貸款經(jīng)經(jīng)辦人員員可以通通過查詢?cè)兤髽I(yè)的的貸款卡卡來獲得得這些信信息，因因此貸款款經(jīng)辦人人要經(jīng)常常地關(guān)注注企業(yè)貸貸款卡信信息的變變化，及及時(shí)查看看企業(yè)的的信用報(bào)報(bào)告，并并在調(diào)查查報(bào)告中中予以現(xiàn)現(xiàn)。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的調(diào)查（三）貸貸款調(diào)查查報(bào)告的的撰寫（（十個(gè)部部分）3.借款人財(cái)財(cái)務(wù)狀況況分析若借款人人為項(xiàng)目目公司，，并且屬屬于新建建項(xiàng)目的的開發(fā)前前期，可可以僅簡(jiǎn)簡(jiǎn)要介紹紹其財(cái)務(wù)務(wù)狀況；；借款人人以往有有樓盤開開發(fā)項(xiàng)目目，則可可以進(jìn)一一步具體體分析各各種財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)（（這些指指標(biāo)我們們將在下下一節(jié)中中介紹））。除此此之外，，還要關(guān)關(guān)注該企企業(yè)的財(cái)財(cái)務(wù)管理理和經(jīng)濟(jì)濟(jì)核算制制度是否否健全，，特別是是通過近近三年和和最近一一期的財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表表估算其其運(yùn)營(yíng)能能力、盈盈利狀況況及還本本付息能能力，并并在此基基礎(chǔ)上對(duì)對(duì)企業(yè)進(jìn)進(jìn)行信用用評(píng)級(jí)。。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的調(diào)查（三）貸貸款調(diào)查查報(bào)告的的撰寫（（十個(gè)部部分）4.項(xiàng)目概況況詳細(xì)介紹紹項(xiàng)目的的基本情情況，包包括：是是否納入入國(guó)家或或地方的的建設(shè)開開發(fā)計(jì)劃劃；項(xiàng)目目可行性性研究報(bào)報(bào)告批復(fù)復(fù)機(jī)關(guān)、、時(shí)間、、批文文文號(hào)；項(xiàng)項(xiàng)目總投投資、投投資構(gòu)成成及來源源：項(xiàng)目目的地理理位置、、社區(qū)環(huán)環(huán)境、占占地面積積、容積積率、建建筑面積積、樓宇宇結(jié)構(gòu)與與棟數(shù)、、戶型設(shè)設(shè)計(jì)及工工程及工工程進(jìn)展展情況：：項(xiàng)目的的前期準(zhǔn)準(zhǔn)備與可可行性操操作方案案、計(jì)劃劃開竣工工日期；；詳細(xì)說說明各項(xiàng)項(xiàng)襲批文文手續(xù)是是否齊備備、“四四證”是是否齊全全，對(duì)于于證件尚尚不齊備備的要重重點(diǎn)說明明原因并并提出解解決方案案；施工工單位資資質(zhì)等級(jí)級(jí)；配套套工程、、市政設(shè)設(shè)施和物物業(yè)管理理的情況況。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的調(diào)查（三）貸貸款調(diào)查查報(bào)告的的撰寫（（十個(gè)部部分）5.項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析這部分主主要包括括對(duì)項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析析和銷售售前景分分析。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析析要包括括：（（1）項(xiàng)目區(qū)區(qū)域：介介紹項(xiàng)目目所處地地理位置置、周邊邊環(huán)境、、所處地地區(qū)的房房地產(chǎn)開開發(fā)狀況況；（（2）建筑規(guī)規(guī)劃與房房型設(shè)計(jì)計(jì)：介紹紹項(xiàng)目樓樓盤分布布、建設(shè)設(shè)內(nèi)容、、房型種種類等；；（（3）銷售價(jià)價(jià)格：介介紹樓盤盤銷售價(jià)價(jià)格，以以及與周周邊地區(qū)區(qū)樓盤價(jià)價(jià)格的比比較；；；（（4）結(jié)論。。銷售前景景矢分析析包括：：（（1）目標(biāo)客客戶群；；（（2）銷（預(yù)預(yù)）售方方案：介介紹項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目銷（（預(yù)）售售時(shí)間表表、銷售售方式和和銷售收收入預(yù)測(cè)測(cè)；（（3）結(jié)論；；二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的調(diào)查（三）貸貸款調(diào)查查報(bào)告的的撰寫（（十個(gè)部部分）6.投資估算算與資金金籌措安安排此部分應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括括銀行對(duì)對(duì)項(xiàng)目總總投資、、投資構(gòu)構(gòu)成及來來源的評(píng)評(píng)估結(jié)果果；項(xiàng)目目資本金金的落實(shí)實(shí)情況；；在各家家銀行申申請(qǐng)的貸貸款金額額、比重重、用途途、期限限、利率率：投資資進(jìn)度；；貸款的的用款計(jì)計(jì)劃五個(gè)個(gè)部分。。更細(xì)的安安排則還還應(yīng)當(dāng)介介紹項(xiàng)目目各種費(fèi)費(fèi)用的投投入計(jì)劃劃和彳《同渠道釆釆逛源的的資金構(gòu)構(gòu)成，例例如，，土地地出讓金金、拆遷遷費(fèi)用、、配套費(fèi)費(fèi)廂、建建筑安裝裝毖費(fèi)、、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用、管管理費(fèi)用用等的投投入比例例，來自自白有資資金、銀銀行貸款款以及預(yù)預(yù)售款和和定金的的籌資結(jié)結(jié)構(gòu)等。。二、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的調(diào)調(diào)查（三）貸款調(diào)調(diào)查報(bào)告的撰撰寫（十個(gè)部部分）7.項(xiàng)目效益預(yù)測(cè)測(cè)及還款能力力分析此部分通常包包括相關(guān)財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)分析、、盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)分析、敏感感性分務(wù)析等等內(nèi)容。在此此基礎(chǔ)上，著著重介紹貸款款的還款來源源、分析借款款人是否會(huì)發(fā)發(fā)生私法還貸貸的情況，并并制訂還款還還款計(jì)劃。二、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的調(diào)調(diào)查（三）貸款調(diào)調(diào)查報(bào)告的撰撰寫（十個(gè)部部分）8.擔(dān)保情況分析析屬于保證擔(dān)保保的，需要介介紹保證人的的基本情況，，包括注冊(cè)資資本金、主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)務(wù)狀況、資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債情況、、保證能力以以以及與借款款人之間的關(guān)關(guān)系。屬于抵押擔(dān)保保的，需要介介紹抵押物情情況、分析抵抵押率并且評(píng)評(píng)價(jià)抵押物的的變觀能力。。二、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的調(diào)調(diào)查（三）貸款調(diào)調(diào)查報(bào)告的撰撰寫（十個(gè)部部分）9.銀行收益預(yù)測(cè)測(cè)計(jì)算房地產(chǎn)開開發(fā)貸款利息息收入和手續(xù)續(xù)費(fèi)收入，分分析未來與之之相配套的住住房按揭貸款款規(guī)模及收入入。有的還應(yīng)應(yīng)當(dāng)計(jì)算貸款款的資金成本本。二、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的調(diào)調(diào)查（三）貸款調(diào)調(diào)查報(bào)告的撰撰寫（十個(gè)部部分）10.結(jié)論說明是否同意意提供貸款，，明確貸款金金額、期限和和利率，最后后是其他附加加條件。二、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的調(diào)調(diào)查三、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的審審批（一）貸款審審批的流程貸款審批人在在授權(quán)范圍內(nèi)內(nèi)審批貸款，，并決定貸款款種類、金額額、期限、利利率和還款方方式。凡是要要上報(bào)上級(jí)機(jī)機(jī)構(gòu)審批的，，均要由下級(jí)級(jí)機(jī)構(gòu)向上級(jí)級(jí)審批部門提提交本級(jí)審批批機(jī)構(gòu)的初審審意見。上級(jí)級(jí)審批部門審審查后按照權(quán)權(quán)限提交信貸貸委員會(huì)或有有權(quán)簽批人批批準(zhǔn)。貸款批準(zhǔn)后，，由調(diào)查部門門辦理貸款坎坎發(fā)放手續(xù)；；貸款未獲批批準(zhǔn)的，審查查部門或簽批批人要說明理理由，同時(shí)將將有關(guān)資料退退還給貸款調(diào)調(diào)查部門。不不論貸款是否否被批準(zhǔn)，調(diào)調(diào)查部門都須須將審批結(jié)果果通知企業(yè)并并退還申請(qǐng)資資料。（二）貸款審審查的主要內(nèi)內(nèi)容1.貸款初審在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的初審審中，審批人人員需要完成成如下工作。。（1）負(fù)責(zé)初審貸貸款款資料的的完整性。（2）負(fù)責(zé)初審貸貸款資料格式式與內(nèi)容的準(zhǔn)準(zhǔn)確性、合法法性，上報(bào)材材料中有關(guān)借借款合同、協(xié)協(xié)議填寫內(nèi)容容的完整性、、準(zhǔn)確性與合合法性。（3）審查貸款及及其他授信信信是否符合金金融政策與信信貸管理規(guī)章章制度的要求求。（4）復(fù)測(cè)借款人人的信用等級(jí)級(jí)和貸款的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)度。（5）對(duì)貸款的合合法性、效益益性、安全性性進(jìn)行全面審審審查和評(píng)定定芒，提交初初審報(bào)告。（6）初審貸款金金額、用途、、期限、利率率、擔(dān)保方式式等是否合理理，還款來源源是否有保障障，提出對(duì)貸貸款方式、金金額、期限、、利率的審核核意見。三、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的審審批（二）貸款審審查的主要內(nèi)內(nèi)容2.貸款復(fù)審貸款復(fù)審人員員在接到初審審意見和相關(guān)關(guān)材料后需及及時(shí)完成如下下工作。（1）復(fù)核貸款資資料的完整性性。（2）復(fù)審貸款資資料戽的格式式與內(nèi)容的準(zhǔn)準(zhǔn)確性與合法法性。（3）復(fù)審貸款及及其健他授信信是否符合國(guó)國(guó)家金融政策策和本行信貸貸管理方面的的規(guī)章制度要要求。（4）復(fù)測(cè)借款人人的信用等級(jí)級(jí)和貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度。（5）復(fù)審并全面面評(píng)價(jià)貸款的的合法性、效效益型以及安安全性。三、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的審審批（三）貸款的的批準(zhǔn)貸款審批機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)通通過審查的貸貸款申請(qǐng)需要要進(jìn)行批準(zhǔn)，，這包括了三三個(gè)方面的職職責(zé)。（1）審查貸款是是否符合國(guó)家家信貸政策及及銀行內(nèi)部的的有關(guān)規(guī)章制制度，在貸款款審查委員會(huì)會(huì)的審查意見見基礎(chǔ)上進(jìn)行行決策。（2）負(fù)責(zé)信貸審審查二工作的的計(jì)劃、組織織、實(shí)施與管管理。（3）按照授權(quán)和和管理程序，，對(duì)重大問題題和疑難問題題進(jìn)行決策。。三、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的審審批四、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的發(fā)發(fā)放與財(cái)務(wù)監(jiān)監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的發(fā)放一一般包括五個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)，即落落實(shí)貸款條件件、簽訂合同同、落實(shí)用款款條件、款項(xiàng)項(xiàng)發(fā)放、登記記備案。具體體流程如下。。第一，銀行同同借款人、擔(dān)擔(dān)保人正式簽簽訂貸款合同同、保證合同同或抵，（質(zhì)質(zhì)）押合同。。第二，按合同同規(guī)定辦理完完畢相關(guān)的公公證、抵押登登記等手續(xù)，，其中房地產(chǎn)產(chǎn)的抵押登記記一般包括房房屋抵押登記記和土地抵押押登記兩部分分，抵押物權(quán)權(quán)屬及相關(guān)登登記證明文件件交由貸款行行保管。第三，為項(xiàng)目目辦理有效的的建筑工程保保險(xiǎn)，以房屋屋作為抵押品品的，在償清清全部貸款本本本息之前，，應(yīng)逐年按不不低于抵押金金額的投保金金額辦理房屋屋意外災(zāi)害保保險(xiǎn)，且投保保期至少要長(zhǎng)長(zhǎng)于借款期半半年，保險(xiǎn)合合同中要明確確貸款人為保保險(xiǎn)第一受益益人，保險(xiǎn)單單正本由貸款款行執(zhí)管。第四，若屬于于住房開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目貸款，有有條件的貸款款行應(yīng)在發(fā)放放貸款前與借借款人就該貸貸款項(xiàng)目售后后的一攬子住住房抵押貸款款業(yè)務(wù)簽訂合合作協(xié)議。第五，貸款審審查部門對(duì)貸貸款合同、有有關(guān)協(xié)議等全全部貸款手續(xù)續(xù)中的各種要要素、簽章等等核實(shí)無誤后后，由貸款經(jīng)經(jīng)辦人員填寫寫放款憑證，，經(jīng)逐級(jí)審批批簽發(fā)后，交交由會(huì)計(jì)核算算部門審查各各項(xiàng)文件是否否符合放款條條件，符合條條件的根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度情況況及有關(guān)約定定條款，分期期、分批將款款項(xiàng)直接發(fā)放放至相關(guān)賬戶戶中。第六，根據(jù)銀銀監(jiān)會(huì)2009年7月發(fā)布的《固定資產(chǎn)貸款款管理暫行辦辦法》第二十四條和和第二十五條條的規(guī)定：““貸款人人應(yīng)通過貸款款人受托支付付或借款人自自主支付的方方式對(duì)貸款的的支付進(jìn)行管管理與控制。。貸款人受托托支付是指貸貸款人根據(jù)借借款人的提款款申請(qǐng)和支付付委托，將貸貸款資金支付付給符合合同同約定用途的的借款人交易易對(duì)手。借款款人自主支付付是指貸款人人根據(jù)借款人人的提款申請(qǐng)請(qǐng)將貸款資金金發(fā)放至借款款人賬戶后，，由借款人自自主支付給符符合合合同約約定用途的借借款人交易對(duì)對(duì)手。”“單單筆金額超過過項(xiàng)目總投資資5%或超過500萬元人民幣的的貸款資金支支付，應(yīng)采用用貸款人受托托支付方式。?！彼?、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的發(fā)發(fā)放與財(cái)務(wù)監(jiān)監(jiān)督第四節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的項(xiàng)目評(píng)評(píng)估一、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款項(xiàng)目目評(píng)估的含義義二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)資信信評(píng)估三、房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)估四、房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)分析五、貸款擔(dān)保保條件評(píng)估一、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款項(xiàng)目目評(píng)估的含義義狹義，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款的的項(xiàng)目評(píng)估是是從項(xiàng)目自身身的財(cái)務(wù)效益益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益兩個(gè)方方面入手進(jìn)行行的評(píng)估，其其中又以財(cái)務(wù)務(wù)效益評(píng)估為為重點(diǎn)。所謂謂財(cái)務(wù)效益評(píng)評(píng)估是指根據(jù)據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制制度和價(jià)格體體系，計(jì)算房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收收入與支出，，分析該項(xiàng)目目的盈利能力力、清償能力力和盈虧平衡衡府點(diǎn)，從而而判斷房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)可行性性。廣義，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款的的項(xiàng)目評(píng)估不不僅包括財(cái)務(wù)務(wù)效益評(píng)估和和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效效益評(píng)估，還還應(yīng)當(dāng)包括借借款人信用評(píng)評(píng)估、抵押評(píng)評(píng)估以及貸款款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估。換句話話說，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款的的項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)應(yīng)當(dāng)能夠涵蓋蓋貸前調(diào)查報(bào)報(bào)告里的絕大大部分內(nèi)容，，而房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的貸貸前調(diào)查工作作是廣義上的的項(xiàng)目評(píng)估。。借用金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理的術(shù)術(shù)語，狹義的的項(xiàng)目評(píng)估像像是一種“債債項(xiàng)評(píng)級(jí)”工工作，而廣義義的項(xiàng)目評(píng)估估則還要包含含“客戶評(píng)級(jí)級(jí)”的內(nèi)容。。房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)評(píng)估與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款的的項(xiàng)目評(píng)估在在本質(zhì)上是不不同的。具體體表現(xiàn)在：首先，評(píng)估主主體不同。房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的評(píng)估主主體是商業(yè)銀銀行。房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的的主體則是開開發(fā)企業(yè)，其其評(píng)估的重點(diǎn)點(diǎn)是項(xiàng)目的收收入與成本，，建設(shè)可行性性與銷售賣點(diǎn)點(diǎn)等。其次，評(píng)估在在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款審批中中的作用不同同。房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估的成成果——可行性研究報(bào)報(bào)告，是申請(qǐng)請(qǐng)貸款的必備備材料之一，，是貸款調(diào)查查人員與審批批人員的重要要參考文件。。貸前調(diào)查時(shí)時(shí)，銀行經(jīng)辦辦人員要以房房房地產(chǎn)項(xiàng)目目評(píng)估的可行行性研究報(bào)告告為基礎(chǔ)，結(jié)結(jié)合自身的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和間間接調(diào)查成果果對(duì)房地產(chǎn)貸貸款項(xiàng)目自主主做出評(píng)估，，并撰寫貸前前調(diào)查報(bào)告，，而這正是廣廣義上的房地地產(chǎn)開發(fā)貸款款項(xiàng)目評(píng)估。。二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)資信信評(píng)估（一）““5C”原則與“5P”原則（二）評(píng)估內(nèi)內(nèi)容（三）評(píng)估手手段二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)資信信評(píng)估（一）““5C”原則與“5P”原則“5C”原則是行業(yè)內(nèi)內(nèi)通行的對(duì)企企業(yè)守信履約約能力的總體體評(píng)價(jià)原則，，它包括五個(gè)個(gè)方面的論述述。1品質(zhì)(Character)指顧客或客戶戶努力履行其其償債義務(wù)的的可能性，是是評(píng)估顧客信信用品質(zhì)的首首要指標(biāo)品質(zhì)質(zhì)是應(yīng)收賬款款的回收速度度和回收數(shù)額額的決定因素素。2能力(Capacity)指顧客或客戶戶的償債能力力,即其流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)質(zhì)量以及與流流動(dòng)負(fù)債的比比例。3資本(Capital)指顧客或客戶戶的財(cái)務(wù)實(shí)力力和財(cái)務(wù)狀況況,表明顧客可能能償還債務(wù)的的背景,如負(fù)債比率、、流動(dòng)比率、、速動(dòng)比率、、有形資產(chǎn)凈凈值等財(cái)務(wù)指指標(biāo)等。4抵押(Collateral)指顧客或客戶戶拒付款項(xiàng)或或無力支付款款項(xiàng)時(shí)能被用用做抵押的資資產(chǎn),一旦收不到這這些顧客的款款項(xiàng),便以抵押品抵抵補(bǔ),這對(duì)于首次交交易或信用狀狀況有爭(zhēng)議的的顧客或客戶戶尤為重要。。5條件(Condition)指可能影響顧顧客或客戶付付款能力的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,如顧客或客戶戶在困難時(shí)期期的付款歷史史、顧客或客客戶在經(jīng)濟(jì)不不景氣情況下下的付款可能能企業(yè)了解“5C”的三種途徑1、總結(jié)企業(yè)以以往跟客戶交交易的經(jīng)驗(yàn),從主觀上對(duì)客客戶的信用品品質(zhì)做出判斷斷;2、由企業(yè)管理理人員親自對(duì)對(duì)客戶進(jìn)行調(diào)調(diào)查,廣泛收集有關(guān)關(guān)情報(bào),上門登記來取取得直接信息息、通過專門門的信息機(jī)構(gòu)構(gòu)或是從其他他企業(yè)對(duì)該客客戶的評(píng)價(jià)獲獲取間接信息息。案例江江蘇某家大大型物資貿(mào)易易公司在物資資市場(chǎng)飽和、、以賒銷為主主的經(jīng)營(yíng)狀況況下他們2000年的銷售收入入4億元,而呆帳損失只只有4000多萬元。這個(gè)個(gè)成績(jī)來自于于該企業(yè)的信信用等級(jí)管理理。他們根據(jù)據(jù)分析法對(duì)客客戶進(jìn)行評(píng)估估后將其分為為三類A級(jí)客戶,公司可以繼續(xù)續(xù)滿足其賒銷銷的要求,B級(jí)客戶即有回回款不及時(shí)的的客戶,他們提出的賒賒銷要求公司司要嚴(yán)格調(diào)查查以往的銷售售記錄和原始始檔案后決定定C級(jí)客戶即讓公公司出現(xiàn)呆帳帳的公司則拒拒絕交易。通過對(duì)客戶進(jìn)進(jìn)行信用等級(jí)級(jí)管理企業(yè),可以對(duì)不同信信用等級(jí)的客客戶投入不同同的人力和物物力,采取不同的服服務(wù)方式和給給予不同的信信用額度,促進(jìn)企業(yè)銷售售額的增長(zhǎng)和和信用風(fēng)險(xiǎn)的的降低,同時(shí)也為公司司積累了一批批優(yōu)質(zhì)的客戶戶。5P原則Personsl個(gè)人因素purpose資金用途因素素payment還款來源因素素protection保障因素Perspective企業(yè)前景因素素二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)資信信評(píng)估（二）評(píng)估內(nèi)內(nèi)容借款人資信評(píng)評(píng)估的原則與與內(nèi)容是內(nèi)在在統(tǒng)一的。對(duì)對(duì)借款人的資資信評(píng)估至少少應(yīng)當(dāng)包括借借款，企業(yè)基基本情況調(diào)查查、借款企業(yè)業(yè)素質(zhì)評(píng)估、、借款企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力評(píng)估估、借款企業(yè)業(yè)信用狀況評(píng)評(píng)估及發(fā)展前前景評(píng)估五個(gè)個(gè)方面的內(nèi)容容。對(duì)借款企業(yè)基基本情況調(diào)查查的內(nèi)容包括括：借款人的的名稱、地址址、經(jīng)營(yíng)范圍圍、資質(zhì)、規(guī)規(guī)模、所有制制類別、組織織結(jié)構(gòu)、歷史史沿革、注冊(cè)冊(cè)資本金等。。對(duì)借款企業(yè)素素質(zhì)評(píng)估主要要是調(diào)查、了了解借款企業(yè)業(yè)的法人代表表及公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)班子成員經(jīng)經(jīng)歷、業(yè)績(jī)、、信譽(yù)和能力力，并對(duì)其經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理水平平加以評(píng)價(jià)。。對(duì)借款企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力評(píng)估估主要是調(diào)查查、了解借款款企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模、人員員構(gòu)成、職工工素質(zhì)、開發(fā)發(fā)總量及建設(shè)設(shè)情況，以及及近年來已完完工開發(fā)項(xiàng)目目的建設(shè)、銷銷售和運(yùn)營(yíng)等等業(yè)績(jī)情況。。對(duì)借款企業(yè)信信用狀況評(píng)估估的內(nèi)容有：：調(diào)查借款企企業(yè)的開戶情情況、存貸款款情況、信用用等級(jí)等信息息，計(jì)算企業(yè)業(yè)的存貸比，，在綜合考慮慮各項(xiàng)財(cái)務(wù)信信息的情況下下，全面評(píng)價(jià)價(jià)借款企業(yè)信信用狀況。對(duì)借款企業(yè)發(fā)發(fā)展前景評(píng)估估的內(nèi)容有：：調(diào)查企業(yè)的的業(yè)務(wù)發(fā)展方方向，在行業(yè)業(yè)中所處層次次，了解企業(yè)業(yè)的發(fā)展思路路和戰(zhàn)略規(guī)劃劃，深入分析析借款企業(yè)及及其所處行業(yè)業(yè)的發(fā)展前景景。二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)資信信評(píng)估（三）評(píng)估手手段項(xiàng)目評(píng)估的資資信評(píng)估手段段是指銀行等等金融機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)申請(qǐng)借款企企業(yè)進(jìn)行的客客戶信用評(píng)級(jí)級(jí)。這種評(píng)級(jí)級(jí)工作同后面面要介紹的項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估估不同，需要要進(jìn)行認(rèn)真區(qū)區(qū)分。1．客戶信用評(píng)評(píng)級(jí)與項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)估的區(qū)區(qū)別首先，客戶信用評(píng)級(jí)級(jí)在銀行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理童工作作中屬于客戶戶評(píng)級(jí)的范疇疇，而項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)估則類類似于債項(xiàng)評(píng)評(píng)級(jí)，只不過過是發(fā)生在債債務(wù)形成之前前。其次，客戶信用評(píng)級(jí)級(jí)的依據(jù)主要要是財(cái)務(wù)因素素，通常貸款款銀行要根據(jù)據(jù)借款申請(qǐng)人人前三個(gè)完整整會(huì)計(jì)年度的的財(cái)務(wù)報(bào)表以以及最近一期期報(bào)表對(duì)企業(yè)業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)營(yíng)情況、盈利利情況以及償償債能力做出出判斷。而項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估估則是主要針針對(duì)項(xiàng)目本身身進(jìn)行的評(píng)估估與預(yù)測(cè)，如如通過對(duì)項(xiàng)目目本身的開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、、租售收入、、投資期限、、租售期限等等因素的綜合合測(cè)算，得出出項(xiàng)目本身的的總投資利潤(rùn)潤(rùn)率、自有資資金利潤(rùn)率、、內(nèi)部收益率率、投資回收收期等經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)；根據(jù)償償還貸款的資資金來源和還還款方式，對(duì)對(duì)項(xiàng)目回收期期及還款能力力做出預(yù)測(cè)。。二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)資信信評(píng)估（三）評(píng)估手手段再次，客戶信用評(píng)評(píng)級(jí)所依賴的的信息不僅限限于財(cái)務(wù)信息息，還包括其其他一些指標(biāo)標(biāo)，如管理層層的學(xué)歷與能能力、企業(yè)過過往還貸記錄錄、所處的行行業(yè)地位等，，因此客戶信信用評(píng)級(jí)是一一個(gè)全面而綜綜合地考察借借款人的過程程。相比較來來說項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)估的過程程則顯得單一一。最后，由于借款客客戶可以有多多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)時(shí)在運(yùn)作，對(duì)對(duì)于一個(gè)借款款人來說商業(yè)業(yè)銀行可能要要做出多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目（財(cái)務(wù)））評(píng)估。而貸貸款客戶的信信用評(píng)級(jí)一般般只有一個(gè)，，也就是說借借款企業(yè)與其其在貸款銀行行內(nèi)的信用評(píng)評(píng)級(jí)是一一對(duì)對(duì)應(yīng)的。（三）評(píng)估手手段2．信用評(píng)級(jí)方方法商業(yè)銀行客戶戶信用評(píng)級(jí)主主要包括定性性分析法和定定量分析法兩兩類方法。(1)定性分析方法法定性分析方法法主要指專家家判斷法。專專家判斷法是是商業(yè)銀行在在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)信信貸業(yè)務(wù)、承承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)過程中逐步步發(fā)展并完善善起來的傳統(tǒng)統(tǒng)信用分析法法。專家系統(tǒng)統(tǒng)是依賴高級(jí)級(jí)信貸人員和和信貸專家家家自身的專業(yè)業(yè)知識(shí)、技能能和豐富經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，運(yùn)用各種種專業(yè)性分析析工具，在分分析評(píng)價(jià)各種種關(guān)鍵要素的的基礎(chǔ)上依據(jù)據(jù)主觀判斷來來綜合評(píng)定信信用風(fēng)險(xiǎn)的分分析系統(tǒng)。行業(yè)內(nèi)最為人人熟知的分析析系統(tǒng)是駱駝駝(CAMEL)分析系統(tǒng)，它它包括：資本本充足率(CapitalAdequacy)、資產(chǎn)質(zhì)量(AssetsQuality)、管理能力(Management)、盈利性(Earning)和流動(dòng)性(Liquidity)五個(gè)評(píng)價(jià)考察察因素。二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)資信信評(píng)估定性分析方法法的突出特點(diǎn)點(diǎn)在于將信貸專家的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和判斷作為信用分析析和決策的主主要基礎(chǔ)，這這種主觀性很很強(qiáng)的方法帶帶來的一個(gè)突突出問題是對(duì)對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的的評(píng)估缺乏一一致性，不同同的貸款專家家對(duì)同一個(gè)客客戶可能會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生不同的評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)果，從從而造成不同同的授信決策策。(2)定量分析方法法較常見的定量量分析方法主主要包括信用用評(píng)分模型和和各類違約概概率模型分析析法。信用評(píng)評(píng)分模型是一一種傳統(tǒng)的信信用風(fēng)險(xiǎn)量化化模型，利用用可觀察到的的借款人特征征變量計(jì)算出出一個(gè)得分來來代表債務(wù)人人的信用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，并將借款款人歸類于不不同的風(fēng)險(xiǎn)等等級(jí)。(3)財(cái)務(wù)指標(biāo)P99在進(jìn)行企業(yè)信信用評(píng)級(jí)的過過程中不可避避免地要用到到各類財(cái)務(wù)指指標(biāo)來進(jìn)行分分析，并根據(jù)據(jù)這些指標(biāo)計(jì)計(jì)算相應(yīng)的得得分。這些指指標(biāo)包括：①償債能力指指標(biāo)②獲利能力指指標(biāo)③營(yíng)運(yùn)能力指指標(biāo)(4)信用評(píng)級(jí)指標(biāo)標(biāo)打分表在實(shí)際操作中中，客戶信用用評(píng)級(jí)往往以以各種打分表表的形式出現(xiàn)現(xiàn)，表中各項(xiàng)項(xiàng)目得分的計(jì)計(jì)算方式依賴賴于上面介紹紹的各種模型型公式，商業(yè)業(yè)銀行會(huì)根據(jù)據(jù)自身情況選選擇適合的模模型。表4-3展示的就是一一種被商業(yè)銀銀行實(shí)際應(yīng)用用的針對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的信用評(píng)級(jí)級(jí)指標(biāo)打分表表。P100三、房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的項(xiàng)目評(píng)評(píng)估包括了兩兩個(gè)方面的內(nèi)內(nèi)容，一是房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)估二是房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)估包括：項(xiàng)目建設(shè)條件件評(píng)估、項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估估、資金來源籌措措評(píng)估、項(xiàng)目組織與人人力資源分析析四個(gè)方面。（一）項(xiàng)目建建設(shè)條件評(píng)估估首先要調(diào)查房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的建設(shè)背景，綜合項(xiàng)目所所在地區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)的政政策環(huán)境、城城市建設(shè)規(guī)劃劃，分析該項(xiàng)項(xiàng)目的潛在經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益和社社會(huì)效益，評(píng)評(píng)價(jià)其建設(shè)的的必要性和正正當(dāng)性。此外外，考慮到當(dāng)當(dāng)前土地供應(yīng)應(yīng)日趨緊張的的現(xiàn)實(shí)情況，，項(xiàng)目評(píng)估人人還應(yīng)當(dāng)分析析在政策允許許和技術(shù)上可可行的前提下下，該房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的土地地利用效率是是否達(dá)到最最優(yōu)。其次，要全面面考察項(xiàng)目建建設(shè)的性質(zhì)、、地理位置、、交通情況、、市政規(guī)劃、、占地面積、、建筑面積、、容積率、綠綠化率等一系系列房地產(chǎn)開開發(fā)中的技術(shù)術(shù)指標(biāo)，突出出介紹項(xiàng)目的的特點(diǎn)及優(yōu)缺缺點(diǎn)。（一）項(xiàng)目建建設(shè)條件評(píng)估估再次，要重點(diǎn)點(diǎn)核查項(xiàng)目的的相關(guān)法律文文件，確保項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)合法有效。（《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》、《國(guó)有土地使用用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》、《建筑工程施工工許可證》、《商品房銷售許許可證》、項(xiàng)目立項(xiàng)批批準(zhǔn)文件以及及其他銀行貸貸款要求的證證明文件。））最后，要了解解項(xiàng)目征地拆拆遷、委托規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、辦辦理相應(yīng)批復(fù)復(fù)手續(xù)直至完完成開工前準(zhǔn)準(zhǔn)備等工作的的進(jìn)度情況；；分析項(xiàng)目開開、竣工時(shí)間間及施工進(jìn)度度安排，對(duì)已已開工項(xiàng)目要要分析其投資資完成進(jìn)度和和資金到位情情況；分析項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)所需需的材料、機(jī)機(jī)械設(shè)備及施施工技術(shù)情況況，如材料供供貨渠道是否否穩(wěn)定、機(jī)器器設(shè)備是否可可靠：對(duì)項(xiàng)目目的設(shè)計(jì)單位位資質(zhì)、施工工組織及環(huán)境境保護(hù)條件進(jìn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。（二）項(xiàng)目市市場(chǎng)評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目市市場(chǎng)評(píng)估也稱稱為市場(chǎng)需求求預(yù)測(cè)，是指指在市場(chǎng)調(diào)查查和供求預(yù)測(cè)測(cè)的基礎(chǔ)上，，根據(jù)項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)能力、、市場(chǎng)環(huán)境以以及競(jìng)爭(zhēng)者等等要素，分析析和判斷項(xiàng)目目未來的銷售售情況，具體體來說就是考考察項(xiàng)目在特特定時(shí)期內(nèi)是是否有市場(chǎng)，，以及采取怎怎樣的營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略來實(shí)現(xiàn)銷銷售目標(biāo)。項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估估是貸款銀行行分析判斷項(xiàng)項(xiàng)目還款能力力的重要依據(jù)據(jù)。在進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)評(píng)估的過程中中，經(jīng)辦人員員要了解國(guó)家家宏觀經(jīng)濟(jì)政政策和產(chǎn)業(yè)政政策導(dǎo)向以及及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平和房房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)育程度，對(duì)對(duì)項(xiàng)目所在地地的房地產(chǎn)市市場(chǎng)的供需狀狀況進(jìn)行宏觀觀分析。然后后根據(jù)項(xiàng)目所所在區(qū)位的情情況，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目自身特點(diǎn)點(diǎn)、目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)人群、收入入水平、消費(fèi)費(fèi)偏好、同類類產(chǎn)品價(jià)格、、未來市場(chǎng)預(yù)預(yù)期以及政策策因素等對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的影響，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目做出細(xì)分分市場(chǎng)及項(xiàng)目目的市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)的判斷斷。要了解項(xiàng)項(xiàng)目的地段、、工程質(zhì)量、、戶型設(shè)計(jì)、、區(qū)域環(huán)境、、商服配套設(shè)設(shè)施狀況、物物業(yè)管理、推推廣策略等方方面的因素，，分析項(xiàng)目在在市場(chǎng)中的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)能力，評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的租租售價(jià)格和租租售計(jì)劃是否否適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)環(huán)境。（三）資金來來源籌措評(píng)估估房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的項(xiàng)目資資金來源主要要有五個(gè)：自有資金、銀銀行貸款、商商品房預(yù)售回回款、施工墊墊資和其他借借款。在評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意測(cè)算借借款人的自有有資金比例能能否達(dá)到中央央銀行對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)自有資金比比例的要求，，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目目投資計(jì)劃是是否合理可行行開發(fā)商在資金金籌措上的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要有三三個(gè)方面，即即資金的額度、、期限和渠道道。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)是一個(gè)資金金密集型的行行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所所需的資金量量巨大，若籌籌集不到足額額的資金或在在時(shí)間上不能能匹配則可能能使項(xiàng)目陷入入停工，而籌籌資渠道選擇擇不當(dāng)則可能能造成資金成成本上升甚至至籌資計(jì)劃失失敗。1．自有資金2009年根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)調(diào)整固定資產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目資資本