房地產(chǎn)金融學

房地產(chǎn)金融學主講：張貫一教授

清華大學出版社1

導論

一、為什么學《房地產(chǎn)金融學》？

從百年一遇的金融危機說起2007年4月4日美國新世紀金融公司申請破產(chǎn)保護，原以為“風險可控”的次貸風波演變成為一場席卷全球的金融海嘯。海外投資“抄底”

chimerika

2二、格林斯潘做錯了什么經(jīng)歷

1954年－1974年紐約市工業(yè)咨詢公司董事長兼總裁

1981年任總統(tǒng)經(jīng)濟顧問委員會成員

1981年－1983年任全國社會保險改革委員會主席

1982年任總統(tǒng)國外情報顧問委員會成員

1987.8.11－2006年1.31美聯(lián)儲主席3三、努力學習是時代賦予我們的使命我們所處的時代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟時代?工業(yè)經(jīng)濟時代?后工業(yè)經(jīng)濟時代?知識經(jīng)濟時代?CHIMERIKA時代？和平崛起的時代？生而知之與學而知之名人論學習周恩來：“與有肝膽人共事，從無字句處讀書”；毛澤東：“貴有恒，何必三更起五更眠；最無益，只怕一日曝十日寒”；20世紀30年代《大公報》編輯王蕓生：“書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟”；馬克思：“在科學的道路上沒有平坦的大道可走，只有在崎嶇小路的攀登上不畏勞苦的人，才有希望達到光輝的頂點。”魯迅：“我哪是什么天才，我只是把別人喝咖啡的時間用于看書罷了?！睈垡蛩固梗骸爸挥袑W會學習的人，才能感受到學習的樂趣。只有在快樂中學習人們才能學得更聰明?！盬=X+Y+Z（成功=刻苦學習+正確的方法+少說費話）

4四、怎樣學習房地產(chǎn)金融在課堂上學清華大學版《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》，人民大學版《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》之比較討論在實踐中學調(diào)研參考資料：《格林斯潘做錯了什么》——中國財經(jīng)報2008-11-045導論練習題

一、填空1.百年一遇的金融危機始于

國。2.美聯(lián)儲主席

主政18年，有口皆碑的政績卻釀成了金融危機的苦果。3.金磚四國是指

。４.ＧＤＰ是指

。５.ＣＰＩ是指

。６.大學的本質是

。二、名詞解釋次貸危機零首付金磚四國ＣＨＩＭＥＲＩＫＡ三、問答１.心理素質在人才成長中的作用是什么？２.“苦”與“巧”兩種學習方法的關系如何？３.人才的基本特征是什么？

6第一章金融市場與房地產(chǎn)金融市場知識點：金融金融中介金融工具金融市場直接融資間接融資房地產(chǎn)不動產(chǎn)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)金融市場

7第一節(jié)金融市場概述一、金融市場1.金融狹義的金融。或解釋為貨幣流通的三種方式之一?；蚪忉尀榘ㄣy行、證券公司、保險公司、住宅貸款協(xié)會以及經(jīng)紀人等在內(nèi)的中介服務。廣義的金融=狹義金融+國際和國內(nèi)的貨幣供給+銀行與非銀行金融體系。

要之，金融可以從不同的角度界定，目前尚無定論。但大體上可以歸納為，一是與貨幣借貸有關的業(yè)務，二是從事這種活動的機構，三是貨幣融通的體制和機制。

2.金融中介內(nèi)含界定：公地悲劇與制度。將儲蓄轉化為投資的一種制度安排。產(chǎn)生與存在的基礎：突破交易成本、信息不對稱的約束。金融中介的發(fā)展：強調(diào)風險管理、參與成本和價值增加的影響。金融中介作用評估：消極觀點論，單一的把儲蓄轉化為投資。積極觀點論，在轉換資產(chǎn)的過程中，中介為最終儲蓄者和投資者提供了增加值。金融中介的種類：銀行、信用合作社、保險公司、信托公司、投資公司等。

8金融工具內(nèi)涵界定：貨幣資金或金融資產(chǎn)借以轉讓的工具，是證明債權債務關系并據(jù)以進行貨幣資金交易的合法憑證。

種類：存折、匯票、期票、股票、債券、外匯、國庫券、遠期合約、金融期貨、金融期權、金融互換

直接融資和間接融資

內(nèi)涵界定：按金融中介機構的有無可劃分為直接融資和間接融資。種類分析：利弊比較：二、金融市場的分類金融市場內(nèi)涵：

金融市場分類：（1）按地理范圍可分為：國際金融市場：國內(nèi)金融市場：（2）按經(jīng)營場所可分為：有形金融市場：無形金融市場：（3）按融資交易期限劃分為：資本市場：貨幣市場：9第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場一、房地產(chǎn)與不動產(chǎn)房地產(chǎn)：住房的福利屬性與商品屬性；住房的商品化與住房的自有化不動產(chǎn)房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系二、房地產(chǎn)市場房產(chǎn)市場：租賃與買賣，一手房與二手房。土地市場：使用權市場，所有權市場，租賃權市場。三、房地產(chǎn)金融市場內(nèi)涵界定：一切與房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、消費相關的資金有償借貸行動的總稱，如融資、信托、保險、房地產(chǎn)證券的發(fā)行、轉讓等。分類：房地產(chǎn)金融一級市場：房地產(chǎn)金融二級市場：10四、我國房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場場的發(fā)展現(xiàn)行房地產(chǎn)產(chǎn)金融業(yè)務務：自營性房地地產(chǎn)貸款：：通過吸收收公眾存款款，自主發(fā)發(fā)放用于房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)和居居民個人購購買的貸款款。委托性住房房金融：委委托性資金金來源于住住房公積金金、行政和和企事業(yè)單單位的住房房基金，以以及城市住住房基金。。其中住房房公積金是是核心內(nèi)容容。房地產(chǎn)金融融市場的發(fā)發(fā)展前景工業(yè)化和城城市化決定定了住宅建建設和消費費金融市場場潛力巨大大；ＧＤＰ增長長與房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場場；經(jīng)濟發(fā)展與與房地產(chǎn)開開發(fā)貸款和和房地產(chǎn)消消費貸款比比重的變化化；房地產(chǎn)金融融產(chǎn)品多樣樣化的趨勢勢；房地產(chǎn)貸款款證券化的的趨勢等11第一章練習習一、判斷１.同業(yè)拆借是是銀行、非非銀行金融融機構與個個人之間相相互融通短短期資金的的行為。２.股票的發(fā)行行屬于直接接融資。３.股票的買賣賣屬于間接接融資。４.股票市場屬屬于短期資資金市場。。５.票據(jù)兌現(xiàn)屬屬于長期資資本市場。。５.抵押貸款證證券化屬于于房地產(chǎn)級級一市場。。二、填空１.同業(yè)拆借的的時間為————天。２.委托型住房房金融的核核心是———————————。３.住房消費貸貸款屬于房房地產(chǎn)———級市場。４.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款屬于于房地產(chǎn)________級市場。三、問答１.城市化與房房地產(chǎn)市場場的關系簡簡析２.住房消費貸貸款與住房房開發(fā)貸款款比重變化化趨勢分析析３.房地產(chǎn)金融融品種多樣樣化趨勢分分析４.房地產(chǎn)貸款款證券化趨趨勢分析12第二章房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資概述述知識點：內(nèi)源融資外源融資融資成本權益融資債務融資13第一節(jié)企企業(yè)融資概概述一、企業(yè)融融資方式概概述基于資金來來源的融資資方式內(nèi)源性融資資：折舊和和利潤轉化化為投資外源性融資資：吸收其其它經(jīng)濟體體的資金，，轉化為自自己投資的的過程。外源性融資資的分類按金融中介介的有無：：直接融資資和間接融融資；按資金對企企業(yè)權益的的影響：權權益融資，，債務融資資?；谌谫Y性性質的融資資方式財政融資：：如時下金金融危機期期間，為拉拉動內(nèi)需，，財政補貼貼家用電器器下鄉(xiāng)、汽汽車下鄉(xiāng)、、農(nóng)用機械械下鄉(xiāng)、抗抗旱機械下下鄉(xiāng)等。銀行融資：：商業(yè)融資：：如預收售售樓款、賒賒銷、其他他類型的定定金。商業(yè)業(yè)融資的前前提。證券融資：：借助證券券市場籌資資。國際融資：：14二、企業(yè)融融資方式的的比較直接融資和和堅決融資資之比較內(nèi)源融資與與外源融資資利弊之比較較權益融資與與債務融資資利弊之比較較：資金使用時間融資成本企業(yè)融資風險權益融資長高較低債務融資有限較低較高15第二節(jié)融融資成成本一、融資成成本的構成成資金籌集費費：包括證券印印刷費、發(fā)發(fā)行手續(xù)費費、資信評評估費、公公證費、擔擔保費、廣廣告費等。。資金占用費費：占用資金應應支付的全全部費用如如股息、貸貸款利息、、債券利息息等。16二、融資成成本的計量量債務的融資資成本：債債權人所要要求的融資資成本等于于債務的收收益率。nM=∑M×i／(1+i)t+M／(1+i)nt=1其中i為銀行利率率，M為貸款本金金，t為第t年，n為貸款時間間若n為低次方，，如3或2，則可直接接計算求出出債務的收收益率。若若n為高次方，，則可查閱閱有關的表表格得知。。若不是銀行行的債務，，而是另一一種債務，，則有下式式：nP0=∑It／(1+kd)t+M／(1+kd)nt=117式中,P0是債務的市市場價格，，t為年度，It為第t年支付給債債權人的利利息，M為債務的到到期面值，，kd為稅前的資資本成本。。由于銀行的的稅前資本本等于銀行行的貸款利利率，故i=kd,,對上述兩式式進行比較較不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)為同一式式。例：試計算算，融資金金額為100萬人民幣，，融資時間間為便于計計算以3年計，利率率為年息5%，求貸款時時間到期后后的本息和和。（單利利計算）注：還本付付息的方式式并非只有有一種。計計算債務融融資成本時時，應注意意債務雙方方還本付息息的約定。。18三、制約企企業(yè)債務融融資的因素素分析成本效益?zhèn)鶆找?guī)模融資時間恰當處理債債務融資與與權益融資資的比重。。作業(yè)：閱讀P56《西方現(xiàn)代融融資理論述述評》，并結合中中國的實踐踐進行思考考。19第二章練習習題一、填空1.將折舊和利利潤轉化為為投資的方方式叫—————————融資。2.吸收其他經(jīng)經(jīng)濟體資金金轉化為自自己投資的的融資方式式叫————融資。3.按金融中介介的有無，，融資方式式可分為———————和——————。4.預收售樓款款屬于————————————融資。5.融資過程中中占用資金金應支付的的費用叫————————————。二、判斷股票發(fā)放屬屬于債務融融資。購買國際債債券屬于權權益融資。。融資過程中中的廣告費費屬于資金金占用費。。三、名詞解解釋內(nèi)源融資外外源融融資直直接融資間間接融融資權權益融資債債務融融資企企業(yè)融資成成本四、企業(yè)融資資應遵循哪些些原則？五、計算：本本金為A元，年利率為為i，貸款年限為為N年，求到期后本例例之和。（單單利、復利兩兩種方式）20第三三章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)權權益益融融資資：：上上市市知識識點點：：權益益融融資資可流流通通股股未流流通通股股股權權結結構構21第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)上上市市融融資資的的意意義義一、、房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)上上市市是是籌籌集集資資金金的的重重要要形形式式資金金需需求求量量大大于于回回收收期期長長決決定定了了企企業(yè)業(yè)迫迫切切希希望望與與資資本本融融合合項目目融融資資可可以以有有效效地地規(guī)規(guī)避避風風險險改善善數(shù)數(shù)量量多多、、規(guī)規(guī)模模小小、、投投資資分分散散、、惡惡性性競競爭爭的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)上上市市是是資資金金投投向向的的理理想想形形式式房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的資資本本化化程程度度是是衡衡量量該該產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)成成熟熟與與否否的的主主要要標標志志我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資金金結結構構剖剖析析自籌籌資資金金28%，銀銀行行貸貸款款21.7%，建建筑筑公公司司墊墊款款和和購購房房者者預預付付款款28%，資資本本市市場場融融資資10%22第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)上上市市公公司司的的遴遴選選一、國國際際上上通通行行的的上上市市公公司司分分類類法法按其其提提供供最最主主要要收收入入的的子子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)劃劃分分60%以上上收收入入，，或或收收入入和和利利潤潤同同時時達達到到50%以上上的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)；；綜合合性性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)若上上述述兩兩條條件件均均不不能能得得到到滿滿足足，，則則歸歸于于綜綜合合性性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，或或金金融融部部門門跨跨部部門門產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司的的具具體體歸歸類類：：金金融融二、、中中國國上上市市公公司司分分類類標標準準某類類業(yè)業(yè)務務的的營營業(yè)業(yè)收收入入比比重重大大于于50%將其其歸歸于于該該類類業(yè)業(yè)務務相相對對應應的的類類別別小于于或或等等于于50%，但但某某類類業(yè)業(yè)務務營營業(yè)業(yè)收收入入比比重重高高于于其其他他其其他他業(yè)業(yè)務務30%以上上，，則則歸歸于于此此類類業(yè)業(yè)務務相相對對應應的的行行業(yè)業(yè)類類別別不在在上上述述兩兩類類之之列列者者，，歸歸于于綜綜合合類類三、、我我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司具具體體分分類類綜合合類類公公司司：：主主業(yè)業(yè)為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。主主業(yè)業(yè)不不是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，但但非非房房地地產(chǎn)產(chǎn)營營業(yè)業(yè)收收入入有有明明顯顯優(yōu)優(yōu)勢勢投資資型型公公司司：：住住宅宅類類開開發(fā)發(fā)公公司司。。開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)公公司司。。23第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)上上市市公公司司治治理理結結構構一、、合合理理的的股股權權結結構構所有有者者和和投投資資者者之之間間的的利利益益分分配配和和控控制制關關系系。。作作為為所所有有者者的的企企業(yè)業(yè)家家和和作作為為投投資資者者的的股股東東之之間間，，在在利利益益方方面面既既有有一一致致性性，，又又有有矛矛盾盾。。股票票的的類類型型按股股票票的的所所有有者者劃劃分分：：國國家家股股、、法法人人股股、、大大眾眾社社會會股股按股股票票的的流流動動性性劃劃分分：：可可流流通通股股，，包包括括境境內(nèi)內(nèi)上上市市的的普普通通股股（（A股））、、境境內(nèi)內(nèi)上上市市的的外外資資股股（（B股））、、境境外外上上市市的的外外資資股股（（如如H股））；；未未流流通通股股，，包包括括國國家家股股、、法法人人股股、、其其他他股股，，包包括括社社會會大大眾眾股股和和未未上上市市企企業(yè)業(yè)職職工工股股目前前我我國國可可流流通通股股與與未未流流通通股股的的權權重重大約約為為40.7%：59.3%可流流通通股股中中A、B的比比重重大大約約是是77.55%：22.5%，H股的的比比重重上上不不足足1%；未未流流通通股股中中國國家家股股、、法法人人股股、、其其它它股股的的比比重重大大約約是是64.5%：33.2%：2.2%評論論：：未流流通通股股比比重重過過大大。。將將近近60%的股股票票不不能能進進入入市市場場化化流流通通,不利利于于股股權權的的治治理理。。一一方方面面不不上上市市就就不不能能得得到到增增值值的的效效益益，，另另一一方方面面股股票票不不流流通通也也就就無無法法對對公公司司進進行行有有效效的的監(jiān)監(jiān)督督。。24二、、董董事事長長和和總總經(jīng)經(jīng)理理之之間間的的關關系系兼任任與與分分任任的的狀狀況況兼任任20%，分分任任80%兼任任分分任任的的利利弊弊考考察察效率率角角度度的的考考察察公平平角角度度的的考考察察三、、董董事事會會監(jiān)監(jiān)事事會會的的規(guī)規(guī)模模規(guī)模模大大小小的的標標準準規(guī)模模大大小小的的效效率率分分析析四、、獨獨立立董董事事的的設設置置五、、公公司司的的激激勵勵機機制制激勵勵對對象象激勵勵方方式式：：持持股股激激勵勵、、年年薪薪激激勵勵25第三三章章練練習習題題一、、填填空空1.國際際上上把把房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)———————————作為為衡衡量量該該產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)成成熟熟與與否否的的標標準準。。2.房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)上上市市指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司———————發(fā)行行股股票票。。3.兼營公司的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分類應將將其歸類于擁擁有——%以上收入或達達到——%以上產(chǎn)業(yè)利潤潤的產(chǎn)業(yè)。4.以上條件不能能滿足的情況況下將其歸于于——部門中的綜合合性產(chǎn)業(yè)，或或——部門的跨部門門產(chǎn)業(yè)。5.中國判斷房地地產(chǎn)業(yè)的標準準是主業(yè)收入入大于——%，或房地產(chǎn)業(yè)業(yè)收入高于其其他業(yè)務——%以上。6.按投資型產(chǎn)業(yè)業(yè)分類標準房房地產(chǎn)公司可可分為————、————、————。7.狹義上講公司司的治理結構構指————和————之間利益的分分配和控制。。二、名詞解釋釋股權結構可可流通股獨獨立董事事制度路路演三、問答1.試從公平與效效益的角度對對董事長與總總經(jīng)理兼任或或分任的利弊弊作一簡略評評述2.上市對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)有何影影響？3.國有股減持的的意義是什么么？4.對房地產(chǎn)公司司上市進行監(jiān)監(jiān)管和調(diào)控的的意義何在？？26第四章房房地產(chǎn)企業(yè)權權益融資：資資產(chǎn)重組知識點：資產(chǎn)資產(chǎn)重組兼并收購合并分立分拆托管“殼”資源27一、資產(chǎn)重組組:概念案例分析析資產(chǎn)：經(jīng)濟資資源的貨幣表表現(xiàn)，如動產(chǎn)產(chǎn)、不動產(chǎn)等等。資產(chǎn)重組的廣廣義與狹義狹義資產(chǎn)重組組指存量資產(chǎn)產(chǎn)重組。廣義義資產(chǎn)重組指指存量和增量量的重組。資產(chǎn)重組的實實質法人主體財產(chǎn)產(chǎn)權、出資人人所有權、債債權人債權的的調(diào)整和改變變，有形和無無形的資本的的重新組合的的過程。至于于重組的動機機和結果如何何，都不影響響重組行為的的本質資產(chǎn)重組案例例28二、房地產(chǎn)企企業(yè)資產(chǎn)重組組的動因協(xié)同效應協(xié)同效應的實實質：經(jīng)濟規(guī)規(guī)模。協(xié)同效應的條條件：一是收收購者能夠進進一步限制競競爭對手的威威脅；二是可可以開拓新的的市場而令對對手無法做出出反應。房地產(chǎn)企業(yè)資資產(chǎn)重組的協(xié)協(xié)同效應經(jīng)濟協(xié)同效應應：降低生產(chǎn)產(chǎn)成本，達到到規(guī)模經(jīng)濟；；專業(yè)化生產(chǎn)產(chǎn)；減少操作作和運輸?shù)某沙杀尽Ｘ攧諈f(xié)同效應應：低成本擴擴張與籌措資資金的低成本本；合理避稅稅。經(jīng)營協(xié)同效應應：橫向多元元（天津燈具具物業(yè)管理公公司）；縱向向多元（房屋屋開發(fā)—房屋銷售—小區(qū)管理—門面出租—車輛保管）29三、房地產(chǎn)企企業(yè)資產(chǎn)重組組的常見類型型并購、兼并、、合并或收購購被兼并企業(yè)失失去法人資格格，或保留法法人資格但改改變法人實體體的一種行為為。例如：“中體體產(chǎn)業(yè)”將其其5000萬配股資金投投資開發(fā)北京京奧林匹克花花園，從而進進軍地產(chǎn)業(yè)。。例如：“大恒恒科技”屬于于通訊設備制制造業(yè)，但投投資5000萬元參股中關關村科學城建建設股份有限限公司，涉足足房地產(chǎn)業(yè)。。資產(chǎn)剝離例如：計劃經(jīng)經(jīng)濟時期工廠廠有子弟學校校、幼兒園等等，改革開放放后逐漸將這這些資產(chǎn)進行行剝離，歸口口到有關部門門管理。例如如：國有銀行行商業(yè)化后，，將計劃經(jīng)濟濟時期的政策策性虧損等賬賬務進行剝離離，就屬于戰(zhàn)戰(zhàn)爭情況。房房地產(chǎn)公司也也有類似的情情況30國有資本退出出以國佳估價公公司轉軌為例例的分析：資資本評估要市市場化。剝離過程的主主要問題：剝剝離資產(chǎn)成活活率低，剝離離資產(chǎn)被明顯顯低估。債權轉換：債債權轉化為股股權參考資料：企企業(yè)改制中的的債權轉換為為股權企業(yè)債務重組組的十個問題題31四、利用“殼殼”資源的房房地產(chǎn)企業(yè)資資產(chǎn)重組何謂“殼”“殼”公司是是指在證券市市場上擁有或或保有上市資資格，但業(yè)績績一般或無業(yè)業(yè)績，總股本本與可流通股股規(guī)模較小或或停牌終止交交易，股價低低或股價趨于于零的上市公公司。買“殼”上市市買殼公司（并并購公司）為為非上市公司司，殼公司（（被并購公司司）為上市公公司。買殼后后獲得上市公公司的控制權權，借助股權權投資等方式式，買殼公司司獲得間接上上市的權利。。殼公司被并并購后，并未未消失，只是是大部分股權權被買殼公司司收購，買殼殼公司的資產(chǎn)產(chǎn)和業(yè)務并入入上市公司。。借“殼”上市已經(jīng)擁有一個個上市子公司司的企業(yè)或企企業(yè)集團，憑憑借對“殼公公司”的控制制權，通過上上市公司的反反向收購，將將自身的資產(chǎn)產(chǎn)和業(yè)務注入入上市公司，，達到間接上上市的目的。。32買（借）“殼殼”上市的目的其一，實現(xiàn)從從資金市場直直接融資、實實現(xiàn)多元化發(fā)發(fā)展、實現(xiàn)規(guī)規(guī)模經(jīng)營。其其二，具有巨巨大的轟動效效應。上市公公司本身是重重要的無形資資產(chǎn)，控股上上市公司將極極大地提高公公司的知名度度，使資產(chǎn)的的質量和盈利利水平發(fā)生重重大變化，從從而帶來股價價飆升。利用“殼”資資源的重組過過程所購“殼”公公司的標準，，包括股本結結構與股本規(guī)規(guī)模、股票市市場價格、經(jīng)經(jīng)營業(yè)績、財財務結構等；；計算“殼”公公司價值；確定價款支付付方式；向“殼”公司司注入優(yōu)質資資產(chǎn)，重組董董事會。（案例分析））33五、房地產(chǎn)企企業(yè)資產(chǎn)重組組績效評價體體系盈利能力指標標：凈資產(chǎn)收益率率=凈利潤/評價凈資產(chǎn)*100%主營業(yè)務收益益率=主營業(yè)務/主營業(yè)務收入入凈額*100%每股收益=稅后利潤/總股本償債能力指標標：資產(chǎn)負債率=負債總額/資產(chǎn)總額*100%流的比率=流的資產(chǎn)/流動負債*100%發(fā)展能力指標標：主營業(yè)務收入入增長率=（本年度主營營業(yè)務收入-上年度主營業(yè)業(yè)務收入）/上年度主營業(yè)業(yè)務收入*100%34六、反并購反并購的經(jīng)濟濟措施提高收購成本本：資產(chǎn)重估估、股份回購購、“白衣騎騎士”、“金金屬降落傘””增加收購風險險：“毒丸””計劃、“焦焦土”戰(zhàn)術反并購的法律律措施訴訟策略35第四章練習題題一、選擇人際關系屬于于（資產(chǎn)資資源）土土地地屬于（資產(chǎn)產(chǎn)資源））二、填空資產(chǎn)重組的實實質是—————————。國際公認衡量量企業(yè)負債能能力和經(jīng)營風風險的指標是是———————。反應企業(yè)短期期實際償債能能力的指標是是———————。反應主營業(yè)務務增長能力的的指標是———————。三、名詞解釋釋協(xié)同效應資資產(chǎn)剝離離““殼”反反并購購資資產(chǎn)重組四、問答房地產(chǎn)企業(yè)為為什么要進行行資產(chǎn)重組？？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)資產(chǎn)重組的的路徑有哪些些？如何選擇評價價房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)資產(chǎn)重組績績效的指標？？36第五章房房地產(chǎn)權益融融資：REITS知識點信托信托的種類信托的運作模模式信托的收益投投資特性房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)投資基基金37第一節(jié)信信托概述一、生活中處處處有信托委托他人炒股股，房屋租賃賃公司將房屋屋委托給受托托人代為租賃賃，收取一個月的租租金。二、信托的實實質以財產(chǎn)為核心心、信任為基基礎、委托為為方式三、信托的分分類資金信托：按按信托資金的的數(shù)量分為單單一資金信托托與集合資金金信托；按信信托資金的運運用途徑殼分分為民事信托托和商事信托托財產(chǎn)信托：動動產(chǎn)信托，不不動產(chǎn)信托，，財產(chǎn)權信托托，專利權信信托四、信托的組組織形式契約型信托與與公司型信托托契約型信托和公司型信托的的比較五、信托的收收益與投資特特性38第二節(jié)房地地產(chǎn)信托一、房地產(chǎn)信信托基于資金信托托的房地產(chǎn)信信托基金。投資基基金。房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金。?；谪敭a(chǎn)信托托的房地產(chǎn)信信托二、房地產(chǎn)信信托的種類權益房地產(chǎn)信信托：直接投投資并擁有房房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)信信托：擔任融融資中介混合房地產(chǎn)信信托：房地產(chǎn)信托種種類的比較三、房地產(chǎn)信信托的運作模模式39美國的房地產(chǎn)產(chǎn)信托運作模模式基本運作模式式：REITS發(fā)行股籌集資金——持有或管理房房地產(chǎn)——投資者間接投投資房地產(chǎn)——資者所持股票票可以再股市市上交易——REITS所得收入為房房地產(chǎn)租金、、投資于其他股股票所得的紅紅利和投資于房地產(chǎn)抵押押貸款的利息息收益?zhèn)阈魏匣镞\作作模式：合伙伙人轉讓自有房地產(chǎn)給給合伙企業(yè)以以獲得合伙企業(yè)的合伙權權益證——REITS融資向合伙經(jīng)營企業(yè)業(yè)出資，成為為合伙人——合伙人將持有有權益證轉換換為REITS的股份或現(xiàn)金金亞洲國家和地地區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)運作模式日本不動產(chǎn)信信托：公司型。成立立一個運用投投資人資金投資并管理理房地產(chǎn)的公公司——發(fā)行投資憑證募募集資金——購買并外包第三方管理理房地產(chǎn)契約型。間接接契約型：REITS由基金管理人負負責運作，選選擇投資銀行管理資產(chǎn)；；直接契約型型：投資銀行直接持有、、管理REITS，基金管理人不參與運作作。香港不動產(chǎn)信信托：40第三節(jié)REITS的收益及其投資資特性一、REITS收益的來源利息股息和紅利資本利得二、REITS投資人收益的的來源分紅資本增值三、REITS的投資特性收益分析：分分紅+資本增長大于于債券利息投資安全分析析：REITS作為普通股，，受償順序最最后，安全性性較差。抗通脹分析：：通脹是債券券貶值，而REITS名下的物業(yè)只只會增值。流動性分析：：流動性遠強強于房地產(chǎn)直直接投資41第四節(jié)中中國房地產(chǎn)信信托的政策環(huán)環(huán)境一、中國與美美國REITS特點比較較投資目的的比較：：中國已已融資為為主要目目的，美美國一房房地產(chǎn)開開發(fā)為目目的。收益率比比較：因因房地產(chǎn)產(chǎn)有豐厚厚的回報報，故融融資于房房地產(chǎn)的的REITS同樣有較較高的收收益率。。避稅比較較。美國國有公司司和個人人的雙重重避稅，，中國的的公司和和個人均均須繳納納稅收。。流通性比比較：美美國的流流通性強強，中國國的變現(xiàn)現(xiàn)性差，，手續(xù)復復雜，風風險高。。資料鏈接接：信托托投資基基金能在在中國做做起來嗎嗎？42第五章練練習題一、填空1。信托的的實質是是以——為核心，，以——為基礎，，以——為方式。。2.信托可分分為——信托和——信托兩類。3.信托的組組織形式式可分為為—————型信托和和—————型信托兩兩種。4.房地產(chǎn)信托托可分為為—————房地產(chǎn)信托和和—————房地產(chǎn)信信托兩類類。5.房地產(chǎn)信信托的英英文是——————。6.房地產(chǎn)信信托收益益主要來來源于—————的紅利和和—————的利息。。7.國外REITS必須用——%的稅后收收入作為為股利發(fā)發(fā)放。8.REITS投資人收收益的來來源為—————分紅和—————增值。9.中國房地地產(chǎn)信托托的主要要目的是是—————。10.中國房地地產(chǎn)信托托不具有有—————功能。二、名稱稱解釋信托避避稅流流通通性三、問答答中國進一一步發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)信托的的路徑？？外國（地地區(qū)）房房地產(chǎn)信信托有哪哪些基本本特點？？43《房地產(chǎn)金金融學》課堂作業(yè)業(yè)（一））一、填空空（1*20=20）1.GDP是指———————。2.CIP是指———————。3.住房消費費貸款屬屬于房地地產(chǎn)———級市場。。4.房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款屬于房房地產(chǎn)—————級市場。。5.同業(yè)拆借借的時間間為———————天.6.將折舊和和利潤轉轉化為投投資的方方式叫——————————融資。7.吸收其他他經(jīng)濟體體資金轉轉化為自自己投資資的融資資方式叫叫—————融資。8.預收售樓樓款屬于于—————融資。9.融資過程程中占用用資金應應支付的的費用叫叫—————————————。10.國際上把把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)———程度作為衡衡量該產(chǎn)業(yè)業(yè)成熟與否否的標準。。11.資產(chǎn)重組的的實質是——————。12.國際公認衡衡量企業(yè)負負債能力和和經(jīng)營風險險的指標是是———————13.信托的實質質是以————為核心，以以———為基礎，以以———為方式。14.房地產(chǎn)信托托的英文是是———————。15.REITS投資人收益益的來源為為————分紅和————增值.4416.若本金為A,年利率為i，貸款時間為T，則其單利利公式為————，復利公式為為———————。二、判斷并并說明理由由（3*5=15）１.同業(yè)拆借是是銀行、非非銀行金融融機構與個人之之間相互融融通短期資資金的行為。２.股票的發(fā)行行屬于直接接融資。３.股票的買賣賣屬于間接接融資。４.股票市場屬屬于短期資資金市場。。５.抵押貸款證證券化屬于于房地產(chǎn)一一級市場。三、名詞解解釋（5*5=25）權益融資““殼”資資產(chǎn)重重組信信托流通性四、問答（（4*10=40）城市化與房房地產(chǎn)市場場的關系簡簡析企業(yè)融資應應遵循哪些些原則？如何選擇評評價房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)重組績效效的指標？？外國房地產(chǎn)產(chǎn)信托有哪哪些基本特特點？45第六章房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)債務融資資：信貸與與債券知識點：財財務杠桿效效應46第一節(jié)債債務融資資概述一、從“無債債一身輕””到“負債債經(jīng)營”1.從某機機場欠費愈愈12億元元談起近日，中國國民用機場場協(xié)會對國國內(nèi)30家機場航空空公司拖欠欠費用的情情況進行了了調(diào)查。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，這這30家機場場的欠費總總額高達12億元元人民幣以以上。在個個別機場，，航空公司司長期拖欠欠的費用總總額累計超超過千萬元元，甚至達達到上億元元人民幣。。2.負債是現(xiàn)代代企業(yè)經(jīng)營營的常見形形態(tài)負債可以獲獲得“減稅稅效應”負債可以提提高資金利利潤率“財務杠桿桿效應”：：財務杠桿桿效應的計計算公式。。財務杠桿桿效應的實實例計算。。3.負債經(jīng)營的的風險當利潤率P＇下降，但但P＇＞r，企業(yè)經(jīng)營營拐點已現(xiàn)現(xiàn)，還債困困難，甚至至拖欠。再再融資已出出現(xiàn)困境。。當P＇＜r，負債經(jīng)營營面臨資不不抵債，甚甚至破產(chǎn)的的窘境。47第二節(jié)房房地產(chǎn)企企業(yè)貸款一、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)貸款款種類1.地產(chǎn)開發(fā)貸貸款為支持城市市開發(fā)和經(jīng)經(jīng)濟區(qū)建設設而發(fā)放的的貸款，一一般用于土土地開發(fā)成成本，包括括土地補償償費、青苗苗補償費、、安置補助助費、耕地地占有稅、、“拆遷補補償費”和和“三通一一平”或““五通一平平”等。2.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款用于墊付城城市開發(fā)和和舊城改造造所需的生生產(chǎn)性流動動資金，主主要有房地地產(chǎn)開發(fā)前前期所需的的資金，如如規(guī)劃設計計、可行性性研究、水水文地址勘勘察等方面面的費用；；基礎設施施建設所需需要的資金金；建筑安安裝工程方方面的資金金；配套工工程方面的的資金等。。3.商品房建設設貸款：住住房開發(fā)貸貸款和商業(yè)業(yè)用房開發(fā)發(fā)貸款4.商品房經(jīng)營營貸款：對對房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營公司用用于出租、、修繕、裝裝飾、交易易的貸款5.建筑材料、、設備補償償貿(mào)易貸款款6.房地產(chǎn)貼息息貸款7.定金和訂金金：前者具具有法律效效應。后者者僅為約束束簽訂合同同的保證金金。48二、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開發(fā)發(fā)貸款的申申請1.申請貸款的的程序提出申請，，核定貸款款額度，簽簽訂合同，，發(fā)放貸款款。2.影響房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)貸款款申請的因因素貸款數(shù)量，，貸款期限限，利率。。三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)信用評級級1.信用評級廣義的信用用：履行各各類經(jīng)濟承承諾的可信信度。狹義的信用用：企業(yè)的的履約狀況況、償債能能力的評價價。2.信用評級的的指標體系系企業(yè)素質：：企業(yè)領導導者素質、、企業(yè)職工工隊伍素質質、企業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理素素質。企業(yè)業(yè)素質的評評價指標。。資金實力：：注冊資金金。資產(chǎn)凈凈值。償債能力：：定金和訂訂金資產(chǎn)負債率率：流動比比率。速動動比率。49四、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)貸款款方式1.信用貸款：：無需抵押押無需擔擔保。2.抵押貸款抵押是指債債務人或者者第三人不不轉移對財財產(chǎn)的占有有，將該財財產(chǎn)作為債債權的擔保保。抵押是借款款合同的一一個重要特特征。抵押物：指指提供擔保保的財產(chǎn)，，包括動產(chǎn)產(chǎn)、不動產(chǎn)產(chǎn)、權利。。抵押人違約約變賣資產(chǎn)產(chǎn)時，債權權人有優(yōu)先先購買權。。3.質押貸款債務人或第第三人將其其財產(chǎn)移交交債權人占占有，將該該財產(chǎn)作為為債權的擔擔保，當債債務人不履履行債務時時，債權人人有權依法法就該財產(chǎn)產(chǎn)賣得現(xiàn)金金優(yōu)先受償償。按質物不同同,質押可分為為動產(chǎn)質押押,不動產(chǎn)質押押和權利質質押。我國國只規(guī)定了了動產(chǎn)質押押和權利質質押.504.票據(jù)貼現(xiàn)持票人為了了資金融通通的需要而而在票據(jù)到到期前以貼貼付一定利利息的方式式向銀行出出售票據(jù)。。對于貼現(xiàn)現(xiàn)銀行來說說，就是收收購沒有到到期的票據(jù)據(jù)。5.保證貸款貸款人以第第三人承諾諾在借款人人不能償還還貸款本息息時，按規(guī)規(guī)定承擔連連帶責任而而發(fā)放的貸貸款。保證證人還必須須承擔由貸貸款。合同同引發(fā)的所所有連帶民民事責任五、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)貸款款風險的分分類銀行監(jiān)管的的核心是對對信貸風險險的監(jiān)管。。而貸款管管理制度是是否科學合合理，是判判斷商業(yè)銀銀行風險管管理機制是是否有效的的重要尺度度之一。五級分類制制度正常、關注注、次級、、可疑和損損失五類，，后三類合合稱為不良良貸款。51第二節(jié)房房地產(chǎn)企企業(yè)債券一、債券概述1.債券的的內(nèi)涵政府、金融融機構、工工商企業(yè)等等機構直接接向社會借借債籌措資資金時，向向投資者發(fā)發(fā)行，并且且承諾按一一定利率支支付利息并并按約定條條件償還本本金的債權權債務憑證證2.債券的票面面要素票面價值：：幣種，票面金額額。還本期限：：指債券從從發(fā)行之日日起至償清清本息之日日止的時間間。債券利率：：債券利息息與債券票票面價值的的比率，通通常年利率率用百分比比表示。發(fā)行人名稱稱：指明債債券的債務務主體，為為債權人到到期追回本本金和利息息提供依據(jù)據(jù)。523.債券的特征征償還性,流通性,安全性,收益性4.債券的種類類按是否有財財產(chǎn)擔保，，債券可以以分為抵押押債券和信信用債券。。按是否能轉轉換為公司司股票，債債券可以分分為可轉換換債券和不不可轉換債債券。按利率是否否固定，債債券可以分分為固定利利率債券和和浮動利率率債券。按是否能夠夠提前償還還，債券可可以分為可可贖回債券券和不可贖贖回債券。。按償還方式式不同，債債券可以分分為一次到到期債券和和分期到期期債券。535.債券基金的的特點：低風險，低低收益。由由于債券收收益穩(wěn)定、、風險也較較小，相對對于股票基基金，債券券基金風險險低但回報報率也不高高。管理費用較較低。由于于債券投資資管理不如如股票投資資管理復雜雜，因此債債券基金的的管理費也也相對較低低.收益穩(wěn)定。。投資于債債券定期都都有利息回回報，到期期還承諾還還本付息，，因此債券券基金的收收益較為穩(wěn)穩(wěn)定。注重當期收收益。債券券基金主要要追求當期期較為固定定的收入，，相對于股股票基金而而言缺乏增增值的潛力力，較適合合于不愿過過多冒險，，謀求當期期穩(wěn)定收益益的投資者者。546.債券的發(fā)行行債券發(fā)行的的條件債券的發(fā)行行價格債券原始投投資者購入入債券時應應支付的市市場價格，，它與債券券的面值可可能一致也也可能不一一致。理論論上，債券券發(fā)行價格格是債券的的面值和要要支付的年年利息按發(fā)發(fā)行當時的的市場利率率折現(xiàn)所得得到的現(xiàn)值值。當債券票面面利率等于于市場利率率時，債券券發(fā)行價格格等于面值值；當債券券票面利率率低于市場場利率時，，企業(yè)仍以以面值發(fā)行行就不能吸吸引投資者者，故一般般要折價發(fā)發(fā)行；反之之，當債券券票面利率率高于市場場利率時，，企業(yè)仍以以面值發(fā)行行就會增加加發(fā)行成本本，故一般般要溢價發(fā)發(fā)行。在實務中，，根據(jù)上述述公式計算算的發(fā)行價價格一般是是確定實際際發(fā)行價格格的基礎，，還要結合合發(fā)行公司司自身的信信譽情況。。557.債券的交易易方式上市債券的的交易方式式大致有債債券現(xiàn)貨交交易、債券券回購交易易、債券期期貨交易。。目前在深、、滬證券交交易所交易易的債券有有現(xiàn)貨交易易和回購交交易。8.債券籌資的的特點債券籌資的的優(yōu)點：資資本成本低低，具有財財務杠桿作作用；所籌籌集資金屬屬于長期資資金；債券籌籌資的范圍圍廣、金額額大。債券籌資的的缺點：財財務風險大大，限制性性條款多，，資金使用用缺乏靈活活性。9.債券的收益益率計算債券收益率率債券購買者者的收益率率債券持有期期間的收益益率56二、企業(yè)債債券、金融融債券和政政府債券1.企業(yè)債券“企業(yè)債券券是指企業(yè)業(yè)依照法定定程序發(fā)行行、約定在在一定期限限內(nèi)還本付付息的有價價證券”。2.金融債券指銀行及非非銀行金融融機構依照照法定程序序發(fā)行并約約定在一定定期限內(nèi)還還本付息的的有價證券券。案例:中國農(nóng)業(yè)業(yè)發(fā)展銀銀行公告告，2009年3月月12日日利用中中國人民民銀行債債券發(fā)行行系統(tǒng)招招標發(fā)行行2009年第第三期3年期固固定利率率（附息息）金融融債券。。本期債債券為采采用利率率招投標標方式發(fā)發(fā)行200億元元，采用用無利率率上下限限，有利利率標位位及相應應數(shù)量規(guī)規(guī)定，單單一利率率中標（（荷蘭式式）的招招標方式式。繳款款日和起起息日為為3月19日。。第一次次付息日日為2010年年3月19日，，以后每每年的3月19日為該該債券的的付息日日（遇節(jié)節(jié)假日順順延），，兌付日日為2012年年3月19日，，債券上上市日期期為3月月25日日。__資料來源源：中國證券券報2009年年03月月573.政府債券券中國持有有總值7635億美元的的美國國國庫券，，是美國國最大的的債主。。美國作為為債務人人保護中中國資產(chǎn)產(chǎn)的安全全是它的的義務，，而不是是對中國國的恩賜賜。58三、附息息債券、、貼現(xiàn)債債券附息債券券：債券券券面上上附有息息票，按按照債券券票面載載明的利利率及支支付方式式支付利利息的債債券。息息票上標標有利息息額、支支付利息息的期限限和債券券號碼等等內(nèi)容。。貼現(xiàn)債券券：指債債券券面面上不附附有息票票，發(fā)行行時按規(guī)規(guī)定的折折扣率，，以低于于債券面面值的價價格發(fā)行行，到期期按面值值支付本本息的債債券。貼貼現(xiàn)債券券的發(fā)行行價格與與其面值值的差額額即為債債券的利利息。四、債務務風險1.債務風險險分類訴訟時效效風險，，債務人人破產(chǎn)風風險，債債務人解解體風險險，債務務人犯罪罪風險，，社會性性風險。。592.非法集資資“非法集集資”是是指單位位或者個個人未依依照法定定程序經(jīng)經(jīng)有關部部門批準準，以發(fā)發(fā)行股票票、債券券、彩票票、投資資基金證證券或者者其他債債權憑證證的方式式向社會會公眾籌籌集資金金，并承承諾在一一定期限限內(nèi)以貨貨幣、實實物以及及其他方方式向出出資人還還本付息息或給予予回報的的行為。特點未經(jīng)有關關部門依依法批準準，包括括沒有批批準權限限的部門門批準的的集資；；有審批批權限的部部門超越越權限批批準集資資，即集集資者不不具備集集資的主主體資格格；承諾諾在一定期期限內(nèi)給給出資人人還本付付息。還還本付息息的形式式除以貨貨幣形式式為主，，也有實物物形式和和其他形形式；向向社會不不特定的的對象籌籌集資金金。這里里“不特特定的對象象”是指指社會公公眾，而而不是指指特定少少數(shù)人。。60浙江女子子非法集集資7億一審獲獲死刑浙江省麗麗水市中中級人民民法院21日對曾轟轟動全國國的“小小姑娘””非法集集資案作作出一審審判決，非非法集資資高達7億元的杜杜益敏犯犯集資詐詐騙罪，，判處死死刑，剝剝奪政治治權利終身，并并處沒收收個人全全部財產(chǎn)產(chǎn)。杜益敏，，1965年7月2日出生于于上海市市，她是是原浙江江溢城投投資管理理有限公公司董事長、、美容業(yè)業(yè)主。法法院經(jīng)過過審理查查明，2003年至2006年7月份，杜杜益敏以以從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、、做化妝妝品生意意、投資資礦山等等高效益益投資需需要大量量資金為為幌子，，期間還偽偽造了富富陽花園園房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司投資資開發(fā)協(xié)協(xié)議書及及收據(jù)、、銀行電電匯憑證證、公章等等，以月月息1.8%至10%的高額利利息為誘誘餌，采采取用后后筆集資資款兌付付前筆集資款本本息這種種“拆東東墻補西西墻”的的手段，，在浙江江省麗水水市蓮都都區(qū)、縉縉云縣等等，先后向楊楊某等67戶集資，，并通過過他們向向更多的的人集資資。期間間，杜益益敏還在在麗水市蓮都區(qū)區(qū)成立公公司，以以個人名名義，公公司擔保保，設點點向社會會公眾集集資，共共計非法法集資人民民幣7億余元。。集資所所得除歸歸還部分分集資款款本息外外，用于于購買房房產(chǎn)、汽汽車、揮霍霍等，至至案發(fā)尚尚有1.2億余元未未歸還。。法院認為為，杜益益敏以非非法占有有為目的的，使用用詐騙方方法非法法集資7億余元，，至案發(fā)尚尚有1.2億余元未未歸還，，破壞和和侵犯了了國家正正常的金金融管理理秩序和和公民財產(chǎn)的所所有權，，數(shù)額特特別巨大大，并且且給人民民的利益益造成特特別重大大損失，，情節(jié)惡惡劣，后果果嚴重，，社會危危害性極極大，依依法應予予嚴懲。。公訴機機關指控控罪名成成立，遂遂作出上述述判決。。2008年03月22日16:54新華網(wǎng)61第六章練練習題（（1）一、填空空1.負債是現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)業(yè)經(jīng)營的的—————形態(tài)。2.企業(yè)素質質首要的的是———————的素質。。3.債務人或或不轉移移對財產(chǎn)產(chǎn)的占有有，將該該財產(chǎn)作作為債權權擔保的的貸款叫叫—————。4.票據(jù)到期期前以貼貼付一定定利息的的方式向向銀行出出售票據(jù)據(jù)的行為為叫—————。5債券分為為———————，———————和———————。6.信用等級級最高標標志是——————————。7.負債經(jīng)營營的基本本條件是是——————————，臨界點點是———————。8.企業(yè)發(fā)行行的債券券總面額額不得大大于—————————————。9.債券的發(fā)發(fā)行價格格可分為為—————發(fā)行，—————發(fā)行和—————發(fā)行。10.企業(yè)發(fā)行行債券所所抽資金金不得用用于—————、—————和———等于本企企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營無關關的風險險性投資資。11.申請房地地產(chǎn)貸款款需要四四證齊全全。這四四證是———————————————。12.企業(yè)申請請貸款應應由自有有資金的的比例是是——————————。13.信用評級級是對企企業(yè)———————、———————和———————的評價。。14.企業(yè)的素素質包括括———————、——————————、——————————。15.反映企業(yè)業(yè)長期償償債能力力的指標標是——————，其計算算公式為為——————————。62第六章練練習題（（2）二、名詞詞解釋減稅效應應財財務杠杠桿效應應信信用評級級抵抵押貸貸款質質押押貸款貼貼現(xiàn)現(xiàn)債債務風險險次次級貸款款三、比較較地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)房房屋開發(fā)發(fā)貸款與與房屋經(jīng)經(jīng)營貸款款居住用房房與商品品房定定金與與訂金債債券券的價格格與債券券的面值““銀行家家比率””四、問答答怎樣看待待負債經(jīng)經(jīng)營？怎樣規(guī)避避債務風風險？房地產(chǎn)企企業(yè)債券券融資市市場存在在哪些問問題？63第七章房房地產(chǎn)產(chǎn)項目融融資第一節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)項目融融資渠道道的傳統(tǒng)統(tǒng)方式以“貸款款修路，，收費還還貸”為為例的分分析。一、房地地產(chǎn)項目目融資方方式：單單一渠道道1.直接融資資：私人人借貸、、商業(yè)信信用、股股票融資資、債券券融資、、租賃業(yè)務2.間接融資資：銀行行借貸、、信托投投資、保保險、基基金投資資二、房地地產(chǎn)項目目融資方方式：復復合渠道道1.“自有資金金+銀行貸款款”2.“自有資金金+信托計劃劃+銀行貸款款”3.“股權融資資+銀行貸款款”小結：項項目融資資渠道傳傳統(tǒng)方式式的共同同點是以以企業(yè)的的資信為為融資基礎和前前提。具具有無限限追索權權。64第二節(jié)項項目目融資一、項目目融資的的內(nèi)涵：：二、項目目融資的的特點：：1.無追索權權或有限限追索權權2.資產(chǎn)負債債表外融融資3.風險分擔擔4.融資成本本高三、房地地產(chǎn)項目目融資結結構的具具體模式式1.投資者通通過項目目公司安安排融資資模式2.以“設施施使用協(xié)協(xié)議”為為基礎的的融資模模式3.以“生產(chǎn)產(chǎn)支付””為基礎礎的融資資模式4.BOT融資模式式65第三節(jié)項項目目融資的的資金結結構與成成本一、項目資資金結構構的基本本內(nèi)容1.資金總量量與資金金使用年年限2.資金來源源和比例例3.資金成本本：相對對比例和和絕對數(shù)數(shù)4.房地產(chǎn)項項目的資資金結構構股本金準股本資資金債務資金金二、我國國房地產(chǎn)產(chǎn)項目融融資的資資本成本本與資金金成本1.資本成本本與資金金成本概概念比較較資本成本本是投資資者預期期得到的的收益率率，或曰曰資金的的機會成成本。不不是現(xiàn)實實發(fā)生的的成本，，而是預預期發(fā)生生的成本本。資金成本本是項目目開發(fā)者者獲取資資金時所所實際發(fā)發(fā)生的融融資費用用，包括括資金籌籌集費用用和資金金占有使使用發(fā)生生的費用用。66第四節(jié)房房地地產(chǎn)項目目融資的的信用保保證一、信用用保證的的內(nèi)涵二、房地地產(chǎn)項目目融資的的信用保保證體系系擔保的種種類：物物的擔保保。人的的擔保。。1.信用保障障體系：：融資的的三方，，即項目目資金融融出方、、借款方方和第三三方保證證人簽訂訂擔保協(xié)議議，借款款人違約約或無力力還款時時由第三三方按約約定償還還。2.抵押擔保保體系：：3.質押擔保保體系：：借款人人或第三三方以其其動產(chǎn)或或權利移移交資金金融出方方占用，，作為清償債務務的擔保保。三、房地地產(chǎn)項目目融資的的信用保保證結構構1.房地產(chǎn)項項目融資資的信用用保證體體系物的擔保保：抵押押、質押押和留置置。人的擔保保：保證證書、備備用信用用證。2.房地產(chǎn)項項目融資資的擔保保人項目投資資者項目利益益相關的的參與者者：政府府機構、、工程公公司或設設備原材材料供應應商、世世界銀行行或地區(qū)區(qū)開發(fā)銀銀行、商商業(yè)擔保保人。67租賃權融融資：土土地批租租權融資資。土地地零租權權融資。。合作開發(fā)發(fā)：銀企企合作開開發(fā)。房房地產(chǎn)投投資信托托?！靶磐?期權”開發(fā)商貼貼息委托托貸款二、項目目融資的的資金結結構股本金。。準股本資資金。債務資金金。三峽工程程融資奧運工程程融資68第七章練練習(1)一、填空空1.一切針對對具體項項目的融融資活動動叫—————————————。2.傳統(tǒng)融資資方式的的基本特特征以——————————作為債務務償還能能力的依依據(jù)。3.傳統(tǒng)融資資方式中中一旦項項目出現(xiàn)現(xiàn)問題貸貸款人除除了就項項目的資資產(chǎn)、現(xiàn)現(xiàn)金流提提出追償償外，還還可以就就或進行追償償。4.區(qū)別傳統(tǒng)統(tǒng)融資和和項目融融資的重重要標志志是資金金出借方方對項目目借款人人的和。5.票據(jù)到期未獲獲付款時，持持票人有權向向債務人請求求償還票據(jù)金金額，這種權權利叫————————。6.項目融資方式式中貸款人除除了要求以項項目收益作為為還款來源和和取得物權擔擔保外，還要要求項目以外外的提供擔保。7.第三方擔保人人承擔的債務務責任以他們們所提供的擔擔保金額為限限，這在法律律上叫———————。8.在資產(chǎn)負債表表中項目融資資既不在資產(chǎn)產(chǎn)方中表現(xiàn)為為的增加，也不不在所有者權權益中表現(xiàn)為的增加。9.貸款人對項目目的債務追索索被限制在的資產(chǎn)和現(xiàn)金金流中。10.同傳統(tǒng)融資方方式相比，項項目融資方式式的風險要得多。11.項目融資成功功與否取決于于參與方對項項目風險與收收益對比的。69第七章練習(2)13.項目融資的實實質是形成各各參與方都能能接受的。14.項目融資適用用于、的產(chǎn)業(yè)部門。。15.房地產(chǎn)項目的的投資結構是是指實現(xiàn)投資資目標的項目目和項目投資者者之間的。16.作為融資整體體結構核心部部分的項目融融資結構又稱稱作。17.BOT三個外文單詞詞的第一個字字母，這三個個外文單詞分分別是、、。18.房地產(chǎn)項目的的股金是指投投資者對項目目投入的。19.資本成本是投投資者要求獲獲得的。20.資金成本是獲獲取資金的同同時實際承擔擔的。二、概念比較較無追索權與有有限追索權資資本成本本和資金成本本抵押和和質押物物的擔保和人人的擔保項融資結構和和項目融資的的信用保證結結構股股本金與準股股本金三、問答1.項目融資與傳傳統(tǒng)融資的區(qū)區(qū)別？2.項目融資適應應的范圍？3.項目融資的成成本與風險分分析？70第八章各各國房地產(chǎn)金金融體系第一節(jié)美美國的住住房金融體系系一、美國房地地產(chǎn)業(yè)的三次次金融革命1.經(jīng)濟大蕭條與與第一