房地產(chǎn)上市企業(yè)對(duì)比

凱捷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理解從產(chǎn)業(yè)周期角度分析，我國的房地產(chǎn)行業(yè)總體處于從開發(fā)/產(chǎn)品型向投資/資本運(yùn)作型轉(zhuǎn)變階段，但由于我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不均衡性，大城市與其他地區(qū)相比，競爭業(yè)態(tài)發(fā)展會(huì)大大縮短-行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖-高利潤階段高風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào)產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤階段適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào)資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì)微利階段低風(fēng)險(xiǎn)/低回報(bào)規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)特征需求特征房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型時(shí)間行業(yè)規(guī)模中國大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)商賣方市場(chǎng)對(duì)新增住房需求快速膨脹均衡市場(chǎng)對(duì)新增住房需求穩(wěn)定增長買方市場(chǎng)以提升住房質(zhì)量的需求為主業(yè)務(wù)特征房產(chǎn)增量開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務(wù)房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介宏觀調(diào)控前的全國市場(chǎng)房屋價(jià)格在需求的強(qiáng)力支撐下一直穩(wěn)步持續(xù)上漲。今年宏觀調(diào)控前的全國市場(chǎng)房屋價(jià)格在需求的強(qiáng)力支撐下一直穩(wěn)步持續(xù)上漲。股份名稱:

合生創(chuàng)展集團(tuán)股份代號(hào):00754股份名稱:上海復(fù)地

股份代號(hào):

02337根據(jù)35家樣本企業(yè)的經(jīng)營范圍及盈利重點(diǎn)，項(xiàng)目組將房地產(chǎn)上市公司分為五類?？梢钥闯龇慨a(chǎn)開發(fā)模式企業(yè)最多，占總體的63%注：在數(shù)量統(tǒng)計(jì)和業(yè)績分析時(shí)未記入ST類公司?！獦I(yè)務(wù)模式分析—上市公司各業(yè)務(wù)模式企業(yè)數(shù)比例房產(chǎn)63%地產(chǎn)+房產(chǎn)11%房產(chǎn)+物業(yè)14%綜合類9%中介3%房產(chǎn)開發(fā)模式的企業(yè)數(shù)量占絕對(duì)多數(shù)，這與房產(chǎn)開發(fā)收益高增長快的特點(diǎn)是一致的模式2、3、4、5的樣本數(shù)較偏小，個(gè)別企業(yè)的特殊情況可能會(huì)影響到模式的整體表現(xiàn)分類模式數(shù)量公司名稱1房產(chǎn)

(房產(chǎn)開發(fā)收入>80%)23+2深萬科沙河股份光彩建設(shè)恒大房產(chǎn)銀基發(fā)展世紀(jì)中天萊茵置業(yè)陽光股份億城股份名流置業(yè)中國武夷先鋒股份北京城建天房發(fā)展天鴻寶業(yè)金地集團(tuán)東華實(shí)業(yè)棲霞建設(shè)中遠(yuǎn)發(fā)展中華企業(yè)運(yùn)盛實(shí)業(yè)天創(chuàng)置業(yè)世茂股份ST興業(yè)ST昌源2地產(chǎn)+房產(chǎn)

(地產(chǎn)+房產(chǎn)開發(fā)收入比例大于80%,地產(chǎn)收入比例>20%4金融街長春經(jīng)開陸家嘴蘇州高新3房產(chǎn)+物業(yè)

(房產(chǎn)+物業(yè)收入比例>80%,物業(yè)收入比例>20%5+3好時(shí)光中國國貿(mào)新黃浦浦東金橋珠江實(shí)業(yè)ST星源ST深物業(yè)ST萬山4綜合類

(房產(chǎn)+地產(chǎn)+物業(yè)收入比例>70%,地產(chǎn)+物業(yè)>30%2渝開發(fā)浙江廣廈5銷售中介服務(wù)類1廣匯股份房產(chǎn)開發(fā)模式在樣本企業(yè)總量比較上大幅領(lǐng)先，是房地產(chǎn)上市企業(yè)的主要形態(tài)，這也符合我國現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)周期以產(chǎn)品為主的特點(diǎn)表現(xiàn)2003年凈利潤規(guī)模比較2003年主營利潤規(guī)模比較2003年總資產(chǎn)規(guī)模比較2003年股東權(quán)益規(guī)模比較2003年主營收入規(guī)模比較單位：億元—業(yè)務(wù)模式分析—地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類中介類房產(chǎn)圖例01002003004000306090120150180210240030609012015018021001020304050024681012141618而從平均規(guī)模上看，地產(chǎn)加房產(chǎn)模式則顯得比較突出，此模式的公司均擁有政府壟斷性土地資源2003年總資產(chǎn)平均規(guī)模比較單位：億元—業(yè)務(wù)模式盈利分析—注：中介模式表現(xiàn)也很突出，但只有廣匯股份一家公司，不具備普遍性2003年股東權(quán)益平均規(guī)模比較2003年主營收入平均規(guī)模比較2003年主營利潤平均規(guī)模比較2003年凈利潤比較平均規(guī)模比較地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類中介類房產(chǎn)圖例010203040506005101520253005101520253001234560.00.51.01.52.02.53.03.5從各種模式的凈資產(chǎn)收益率來看各模式盈利能力相對(duì)平均，不考慮中介類，地產(chǎn)+房產(chǎn)和房產(chǎn)專營兩類模式收益較好資料來源：2003年上市公司年報(bào)—業(yè)務(wù)模式盈利分析—注：渝開發(fā)2001年的巨額虧損（凈資產(chǎn)收益率-384%）導(dǎo)致綜合類模式凈資產(chǎn)收益率為負(fù)。中介模式表現(xiàn)也很突出，但只有廣匯股份一家公司，不具備普遍性從各種模式的凈資產(chǎn)收益率來看，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)暫時(shí)沒有顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。房產(chǎn)開開發(fā)模模式各各公司司間盈盈利性性的差差異很很大，，業(yè)績績兩極極分化化嚴(yán)重重，體體現(xiàn)了了房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式式高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的特點(diǎn)點(diǎn)資料來來源：：2003年上上市公公司年年報(bào)—房房產(chǎn)開開發(fā)模模式部部分公公司的的凈資資產(chǎn)收收益率率——2003年房地地產(chǎn)上上市公公司綜綜合業(yè)業(yè)績前前10名中中，房房產(chǎn)開開發(fā)公公司占占有4家之之多，，在行行業(yè)中中成為為佼佼佼者資料來來源：：2003年上上市公公司年年報(bào)單位：：萬元元—企企業(yè)綜綜合業(yè)業(yè)績排排名——注：排排名規(guī)規(guī)則：：分別別按總總資產(chǎn)產(chǎn)、股股東權(quán)權(quán)益、、主營營收入入、主主營利利潤和和凈資資產(chǎn)收收益率率5項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)對(duì)所所選公公司進(jìn)進(jìn)行排排序，，排序序第幾幾位則則該指指標(biāo)得得分就就為幾幾點(diǎn)；；在此此基礎(chǔ)礎(chǔ)上賦賦予5項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)相同同的權(quán)權(quán)重計(jì)計(jì)算每每家公公司的的總得得分，，得出出綜合合派名名。剔除個(gè)個(gè)體經(jīng)經(jīng)營能能力的的因素素，業(yè)業(yè)務(wù)模模式的的選擇擇對(duì)上上市公公司整整體業(yè)業(yè)績表表現(xiàn)有有著重重要的的影響響房產(chǎn)開開發(fā)公司數(shù)數(shù)量占占絕大大多數(shù)數(shù)，是是上市市公司司主要要的業(yè)業(yè)務(wù)模模式；；盈利性較好，，業(yè)績波動(dòng)大大；資產(chǎn)負(fù)債率普普遍較高，03年平均65.3%；經(jīng)營狀況兩極極分化，既有有規(guī)模大、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益好的的行業(yè)領(lǐng)先企企業(yè)，如萬科科、中華企業(yè)業(yè)等，也有眾眾多規(guī)模較小小的公司及一一些業(yè)績表現(xiàn)現(xiàn)較差的企業(yè)業(yè)。地產(chǎn)+房產(chǎn)全部為開發(fā)區(qū)區(qū)企業(yè)，擁有有政府投入的的壟斷性土地地資源；公司單體規(guī)模模普遍較大；；盈利性較好，，業(yè)績穩(wěn)定。。房產(chǎn)+物業(yè)盈利性中等，，但業(yè)績穩(wěn)定定性好；資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債率率較較低低,03年平平均均32.7％；；經(jīng)營營持持有有物物業(yè)業(yè)主主要要為為北北京京、、上上海海等等大大城城市市的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)物物業(yè)業(yè)；；公司司構(gòu)構(gòu)成成既既有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)持持有有物物業(yè)業(yè)的的，，也也有有純純物物業(yè)業(yè)持持有有企企業(yè)業(yè)如如中中國國國國貿(mào)貿(mào)，，也也有有從從開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)企企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型的的如如浦浦東東金金橋橋等等綜合合類類盈利利性性最最差差，，業(yè)業(yè)績績穩(wěn)穩(wěn)定定性性也也差差。。中介介類類只有有廣廣匯匯股股份份一一家家，，不不具具普普遍遍性