房地產(chǎn)行業(yè)按揭辦理基礎(chǔ)知識(shí)

西安華南城客服部按揭組

按揭基礎(chǔ)知識(shí)篇相關(guān)業(yè)務(wù)篇

按揭基礎(chǔ)知識(shí)篇按揭基礎(chǔ)知識(shí)一、房產(chǎn)按揭貸款的相關(guān)知識(shí)二、如何確定客戶的貸款資格三、按揭貸款所需材料四、按揭貸款的流程五、放款后借款人持有資料六、按揭貸款還款方式及貸款期限一、房產(chǎn)按揭貸款的相關(guān)知識(shí)房產(chǎn)按揭貸款的概念按揭貸款分類個(gè)人商品房按揭貸款分為幾大類型辦理按揭中涉及的當(dāng)事人按揭貸款所涉及的關(guān)系有哪些？房產(chǎn)按揭貸款的概念“按揭”具有房地產(chǎn)抵押及分期還款兩層含義。

按揭貸款是指購(gòu)房者以所購(gòu)得的房屋作為抵押物從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。按揭貸款分類最初的按揭，僅指?jìng)€(gè)人住房抵押貸款。目前按揭的分類主要有：根據(jù)標(biāo)的不同可分為：

個(gè)人住房按揭、汽車按揭、個(gè)人商業(yè)用房（商鋪）按揭、寫字樓按揭、裝修按揭、消費(fèi)按揭等；根據(jù)房屋價(jià)值屬性的不同可分為：

商品房按揭、經(jīng)濟(jì)適用房按揭；注：除特殊說(shuō)明外，按揭僅指商品房按揭貸款。個(gè)人商品房按揭貸款分為幾大類型個(gè)人住房公積金貸款：適用于繳存了住房公積金的職工，申請(qǐng)購(gòu)買、修建自住用房所需貸款。個(gè)人住房貸款、商鋪貸款：即通常所說(shuō)的商業(yè)按揭貸款。

辦理按揭中涉及的當(dāng)事人貸款人：即批準(zhǔn)借款人申請(qǐng)，并向申請(qǐng)人發(fā)放住房貸款的銀行借款人：即向貸款銀行申請(qǐng)住房貸款的購(gòu)房人保證人：即與貸款銀行達(dá)成貸款合作協(xié)議，由貸款銀行向其客戶（即購(gòu)房人）提供購(gòu)房貸款，并由其承擔(dān)連帶責(zé)任的房地產(chǎn)開發(fā)商；按揭貸款所涉及的法律關(guān)系有哪些？買賣關(guān)系：

借款人因購(gòu)房與房地產(chǎn)發(fā)展商產(chǎn)生的房屋買賣關(guān)系；借貸關(guān)系：

借款人為支付購(gòu)房款向銀行申請(qǐng)貸款，與貸款銀行所發(fā)生的借貸關(guān)系；抵押關(guān)系：

借款人（即抵押人）將所購(gòu)房屋抵押給貸款銀行，與貸款銀行所產(chǎn)生的抵押關(guān)系；保證關(guān)系：

房地產(chǎn)開發(fā)商作為保證人向銀行保證借款人按期清償貸款，而與銀行所產(chǎn)生的保證關(guān)系；二、如何確確定客戶的的貸款資格格還款資格：：有30%、50%的自籌資金金用于支付付首付款，，有合法有有效的購(gòu)買買自住用房房的合同、、意向書或或協(xié)議；年齡在18歲以上，貸貸款年限+年齡<60歲。還款意愿（（含共同債債務(wù)人）：：有良好的還還款意愿；；個(gè)人征信良良好累計(jì)逾逾期記錄不不能超過(guò)6次，連續(xù)逾逾期不能超超過(guò)3次。還款能力：：穩(wěn)定的持續(xù)續(xù)性的可證證明收入（（收入證明明、銀行流流水），且且收入是家家庭總負(fù)債債月供的2.5倍以上。三、辦理商商品房按揭揭所需材料料個(gè)人信息證證明（含共共同債務(wù)人人）：二代身份證/或軍官證復(fù)復(fù)印件3份；戶口薄首頁(yè)、戶主主身份證頁(yè)頁(yè)、本人頁(yè)頁(yè)復(fù)印件各各1份；婚姻證明【單身者需提提供單身聲聲明及民政政部門所開開具的單身身證明原件件及復(fù)印件件3份；離異者者需提供離離婚證或離離婚判決書書復(fù)印件各各1份】還款能力證證明（含共共同債務(wù)人人）：收入證明（黑色簽字字筆填寫，，必須加蓋蓋公司公章章）；最近連續(xù)續(xù)6個(gè)月銀行流水水原件1份；購(gòu)房資料料：購(gòu)房合同同，首付款收收據(jù)及pos機(jī)刷卡單單復(fù)印件1份借款人及及共同債債務(wù)人私私章各1個(gè)（規(guī)格1.5㎝*1.5㎝正楷方章章無(wú)印或或之字））；中國(guó)銀行行需要借借款人一一寸免冠冠照片一一張；準(zhǔn)備資料料中需要要注意的的幾項(xiàng)：：提供資料料必須攜攜帶原件件：證件信息息必須一一致（身身份證、、戶口本本、結(jié)婚婚證、戶戶籍證明明、單身身證明等等）；收入證明明須加蓋蓋公司公公章或人人資章；；可證明收收入必須須是家庭庭負(fù)債月月供的2.5倍以上；；面簽時(shí)必必須借款款人到場(chǎng)場(chǎng)（如委委托他人人辦理需需提供市市級(jí)以上上公證處處公證書書，公證證書模版版必須使使用客服服部提供供模版））；四、按揭揭貸款的的具體流流程定房查征信給客戶提提供按揭客戶戶所需提提供資料料明細(xì)、收入證明明模版簽訂商品品房買賣賣合同簽訂貸款款合同銀行審批批銀行抵押押、放款款五、放款款后借款款人持有有文件《商品房買買賣合同同》正本；《住房抵押押貸款合合同》正本；借款借據(jù)據(jù)；貸款還款款計(jì)劃表表；供房存折折或銀行行卡；六、按揭揭貸款還還款方式式及貸款款期限還款方式式等額本息息還款法法（等額額還款法法）等額本金金還款法法（遞減減還款法法）還款期限限住房貸款款不超過(guò)過(guò)30年商鋪貸款款不超過(guò)過(guò)10年等額還款款法每月供款款額=貸貸款額××月均還還款本息息額(是指借款款人每月月償還的的貸款本本金和利利息總額額不變，，但每月月還款額額中貸款款本金逐逐月增加加，貸款款利息逐逐月減少少的還款款方式。。)遞減還款款法每月供款款額=貸貸款金額額/供款款總期數(shù)數(shù)+（貸貸款本金金－已還還本金））×月利利率(是指借款款人每月月償還的的本金固固定不變變，貸款款利息逐逐月遞減減的還款款方式。。)相關(guān)業(yè)務(wù)篇一、按揭揭辦理1.1商鋪按揭揭的對(duì)象象1.2商鋪按揭揭的參與與者1.3按揭工作作流程1.4按揭客戶戶催辦二、相關(guān)關(guān)變更業(yè)業(yè)務(wù)1.1商鋪按揭揭的對(duì)象象購(gòu)買西安安華南城城商鋪選選擇按揭揭付款方方式的客客戶1.2按揭參與與者客戶銀行置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)按揭專員員不考慮擔(dān)擔(dān)保方客戶是凡凡是商鋪鋪沒(méi)有支支付按揭揭款的商商戶銀行是同同公司有有合作關(guān)關(guān)系的某某個(gè)支行行客戶銀行置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)按揭專員員實(shí)線：側(cè)側(cè)重于實(shí)實(shí)際工作作的參與與虛線：更更加側(cè)重重于信息息的傳遞遞西安華南南城合作作銀行1.3按揭工作作流程認(rèn)購(gòu)簽約（草草簽）簽約（備備案合同同）交付購(gòu)房資格格確認(rèn)按揭付款款意向客客戶更名一次性付付款客戶戶一次性付付款意向向客戶銀行面簽簽《商品房買買賣合同同》同銀行交交接銀行審核核銀行放款款購(gòu)房流程程按揭流程程912345678客戶按揭揭資料準(zhǔn)準(zhǔn)備在購(gòu)房資資格確認(rèn)認(rèn)客戶可可以選擇擇按揭付付款后，，置業(yè)顧顧問(wèn)需給給客戶提提供按揭揭面簽資資料明細(xì)細(xì)，及收收入證明明模板。。待客戶準(zhǔn)準(zhǔn)備好按按揭資料料后即可可進(jìn)入下下一環(huán)節(jié)節(jié)，簽約約及銀行行面簽銀行面簽簽后，對(duì)對(duì)于客戶戶的按揭揭情況要要及時(shí)跟跟進(jìn)，從從現(xiàn)在開開始到放放款都是是要進(jìn)行行跟進(jìn)的的，客戶戶是否差差資料，，以及后后續(xù)備案案合同簽簽約，合合同是否否交接給給銀行，，審核是是否通過(guò)過(guò)，是否否被退件件，被退退件原因因，銀行行是否放放款，是是否辦理理交房等等事宜。。建立自自己客戶戶跟進(jìn)臺(tái)臺(tái)賬。同同時(shí)將自自己所了了解的情情況及時(shí)時(shí)反饋給給其他按按揭參與與者。1.3按揭工作作流程認(rèn)購(gòu)簽約（草草簽）簽約（備備案合同同）交付購(gòu)房資格格確認(rèn)按揭付款款意向客客戶更名一次性付付款客戶戶一次性付付款意向向客戶銀行面簽簽《商品房買買賣合同同》同銀行交交接銀行審核核銀行放款款購(gòu)房流程程按揭流程程912345678客戶按揭揭資料準(zhǔn)準(zhǔn)備在商品房房合同交交接后，，銀行才才會(huì)對(duì)面面簽客戶戶進(jìn)行審審核，在在審核的的過(guò)程中中，可能能會(huì)需要要客戶補(bǔ)補(bǔ)充提供供相關(guān)按按揭補(bǔ)充充資料，，也可能能在審核核過(guò)程中中，被銀銀行退件件，此時(shí)時(shí)置業(yè)顧顧問(wèn)也需需及時(shí)跟跟進(jìn)催辦辦，對(duì)于于補(bǔ)資料料客戶要要及時(shí)跟跟進(jìn)，對(duì)對(duì)于退件件客戶要要及時(shí)同同客戶、、銀行，，按揭專專員溝通通，重新新確定解解決方法法方案，，直到銀銀行放款款，或是是客戶補(bǔ)補(bǔ)齊剩余余房款銀行放款款后，銀銀行會(huì)及及時(shí)通知知客戶，，客戶需需去銀行行領(lǐng)借款款合同，，還款明明細(xì)等資資料，在在放款后后客戶也也既須來(lái)來(lái)我司辦辦理相關(guān)關(guān)的交房房手續(xù)抵押注銷銷房產(chǎn)證未未辦理下下來(lái)前，，客戶還還清余款款后，銀銀行做抵抵押注銷銷，客戶戶將撤押押通知單單復(fù)印件件留客服服部。房產(chǎn)證辦辦理下來(lái)來(lái)后，客客戶還清清按揭款款后銀行行退還客客戶抵押押的房產(chǎn)產(chǎn)證。銀行臺(tái)賬賬你有自己己的臺(tái)賬賬嗎？置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)臺(tái)賬針對(duì)置業(yè)業(yè)顧問(wèn)自自己所負(fù)負(fù)責(zé)的商商鋪/房號(hào)，針針對(duì)鋪?zhàn)幼?客戶建立立一個(gè)進(jìn)進(jìn)度情況況跟進(jìn)表表客服按揭揭臺(tái)賬銀行面簽簽臺(tái)賬合合同同交接臺(tái)臺(tái)賬銀銀行放款款臺(tái)賬項(xiàng)目簽約約臺(tái)賬1.4按揭客戶戶催辦催辦對(duì)象象催辦人催辦時(shí)間間催辦方式式解決方法法對(duì)于不同同類型的的催辦對(duì)對(duì)象選擇擇合適的的催辦方方式，在在合適的的催辦時(shí)時(shí)間由合合適的催催辦人運(yùn)運(yùn)用合適適的解決決方法催催辦按揭揭回款。。催辦時(shí)間間是相對(duì)對(duì)于簽約約日期而而言的按揭未回回款客戶戶未辦理按按揭類客客戶按揭辦理理未補(bǔ)齊齊按揭資資料類客客戶基礎(chǔ)資料料未提供供銀行后期期審核資資料未提提供備案合同同未簽根據(jù)商品品房買賣賣合同中中2個(gè)月時(shí)間間內(nèi)支付付銀行按按揭余款款可分為為：未逾期期期間已逾期期期間面談催辦辦電話通知知催辦發(fā)函催辦辦（告知知函違違約告知知函律律師函））按揭銀行放放款按揭轉(zhuǎn)一次次性法務(wù)部處理理（收鋪，，罰沒(méi)等法法律手段））二.按揭相關(guān)變變更業(yè)務(wù)認(rèn)購(gòu)后按揭揭無(wú)法辦理理客戶更名名付款方式的的轉(zhuǎn)變按揭轉(zhuǎn)一次次性合同內(nèi)容的的變更認(rèn)購(gòu)后按揭揭無(wú)法辦理理客戶更名名業(yè)務(wù)1、簽寫商鋪鋪更名業(yè)務(wù)務(wù)變更單，相關(guān)部門門審核及領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)簽批。。2、到客服處處打印新認(rèn)認(rèn)購(gòu)書3份及選鋪流流轉(zhuǎn)單1份（帶新舊舊業(yè)主身份份證復(fù)印件件各2份及更名業(yè)業(yè)務(wù)變更單單復(fù)印件1份）3、財(cái)務(wù)處更更換收款票票據(jù)（帶更更名業(yè)務(wù)變變更單原件件1份，認(rèn)購(gòu)書書3份，商鋪流流轉(zhuǎn)單）4、給客服交交回財(cái)務(wù)處處所換票據(jù)據(jù)的客服聯(lián)聯(lián)（黃聯(lián)））、認(rèn)購(gòu)書書1份，商鋪流流轉(zhuǎn)單客服服聯(lián)付款方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變-按揭變一次性辦理步驟1、置業(yè)顧顧問(wèn)填寫按按揭轉(zhuǎn)一次次性業(yè)務(wù)變變更申請(qǐng)單單，投資計(jì)計(jì)劃表（五金機(jī)電簽簽約