成都花園上城地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略

成都花園·上城價(jià)格策略目錄價(jià)格策略產(chǎn)品解讀客戶分析市場(chǎng)背景匯報(bào)目的第一部分：匯報(bào)目的通過(guò)市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品以及本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的綜合分析得出成都花園·上城的價(jià)格策略，通過(guò)市場(chǎng)比較法得出本項(xiàng)目的面市測(cè)試價(jià)格。第二部分：市場(chǎng)背景宏觀市場(chǎng)背景典型競(jìng)品樓盤(pán)比較宏觀市場(chǎng)1、2、4、5月市場(chǎng)供應(yīng)量低于成交量，供銷比小于13、6、7、8月市場(chǎng)供應(yīng)量高于成交量，供銷比大于1。06年1-8月城西住宅市場(chǎng)分析06年1-8月五城區(qū)商品住宅二至三環(huán)之間供應(yīng)與成交量均占第一位二至三環(huán)之間商品住宅供銷比為0.9995，供應(yīng)量略小于成交量。06年1-8月城西住宅市場(chǎng)分析06年1-8月城西住宅市場(chǎng)分析06年1-8月五城區(qū)商品住宅城西供應(yīng)與成交量均占第一位城西商品住宅供銷比為1.06，供應(yīng)量略大于成交量。2006年1月至8月五城區(qū)商品房成交價(jià)格呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)06年1-8月城西住宅市場(chǎng)分析1－8月住宅價(jià)格上漲9.5％價(jià)格月均遞增速度：1.1％二環(huán)至三環(huán)之間成交均價(jià)為：4033元/㎡06年1-8月城西住宅市場(chǎng)分析城西成交均價(jià)價(jià)為：4445元/㎡06年1-8月城西住宅宅市場(chǎng)分析1.1、2、4、5月月市場(chǎng)供應(yīng)量量低于成交量量，供銷比小小于13、6、7、、8月市場(chǎng)供供應(yīng)量高于成成交量，供銷銷比大于1。。2.06年年1-8月二二至三環(huán)間，，供銷比為0.99953.06年年1-8月城城西住宅市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量與成成交量均為成成都市第一位位，供銷比為為1.064.06年1-8月成都都市住宅交易易價(jià)格成小幅幅穩(wěn)步增長(zhǎng)趨趨勢(shì)，6月達(dá)達(dá)到最高值4392元/㎡，7、8月開(kāi)始回落落5.06年年1-8月二二至三環(huán)間住住宅成交均價(jià)價(jià)4033元元/㎡6.06年年1-8月城城西住宅成交交均價(jià)4445元/㎡小結(jié)典型競(jìng)品樓盤(pán)盤(pán)比較競(jìng)品分布鷺島國(guó)際社區(qū)區(qū)中海.龍灣半半島花間集優(yōu)品道道天合凱凱旋城城成都花花園.上城城競(jìng)爭(zhēng)性性樓盤(pán)盤(pán)一覽覽表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商物業(yè)形態(tài)總建面面積區(qū)間㎡均價(jià)元/㎡價(jià)格區(qū)間鷺島國(guó)際社區(qū)滕王閣地產(chǎn)電梯（板式）75萬(wàn)㎡120－22056005300－5900天合凱旋城天合地產(chǎn)高層電梯（點(diǎn)式）161549.6㎡87－20051004200－6000優(yōu)品道博瑞地產(chǎn)高層電梯（板式）約45萬(wàn)㎡606000花間集炎華置信電梯（板式）約20萬(wàn)㎡745980中海.龍灣半島中海地產(chǎn)電梯（板式）約35萬(wàn)㎡94－16058005600－6200成都花園.上城成都花園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司高層電梯（點(diǎn)式）約16萬(wàn)㎡106－213㎡－－－－開(kāi)發(fā)商商：中中海地地產(chǎn)占地：：約210畝物業(yè)類類型：：疊拼拼＋16～～18層小小高層層建筑面面積：：約35萬(wàn)萬(wàn)㎡首批次次房源源：288戶（（電梯梯）均價(jià)：：5800元/㎡面積區(qū)區(qū)間：：94－160㎡中海.龍灣灣半島島中海.龍灣灣半島島———戶型型點(diǎn)評(píng)評(píng)總戶數(shù)數(shù)：288戶面積區(qū)區(qū)間：：94－160平米米戶型：：兩房房、三三房、、四房房中海.龍灣灣半島島———D3戶型型D3戶戶型：：155㎡㎡，四室二二廳二二衛(wèi)戶型評(píng)評(píng)價(jià)餐廳廚廚房不不成線線，被被人流流主動(dòng)動(dòng)線分分割；；衛(wèi)生間間旁的的“工工作間間”純純屬浪浪費(fèi)空空間客臥帶帶有大大陽(yáng)臺(tái)臺(tái)而主主臥沒(méi)沒(méi)有中海.龍灣灣半島島———D1戶型型D3戶戶型：：139㎡㎡，三室二二廳二二衛(wèi)戶型評(píng)評(píng)價(jià)“工作作間””不實(shí)實(shí)用主臥、、次臥臥無(wú)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)而而客臥臥帶有有大陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)功能分分區(qū)面面積配配比失失調(diào)，，客臥臥、次次臥開(kāi)開(kāi)間僅僅3米米，客客衛(wèi)與與工作作間卻卻占用用3.4米米的開(kāi)開(kāi)間客臥與與衛(wèi)生生間的的門(mén)對(duì)對(duì)開(kāi)，，較為為忌諱諱?？托l(wèi)有有“回回污””現(xiàn)象象中海.龍灣灣半島島———C5戶型型C5戶戶型：：120㎡㎡，三室二二廳二二衛(wèi)戶型評(píng)評(píng)價(jià)餐廳開(kāi)開(kāi)間僅僅為2.3米，，桌椅椅難以以擺放放客衛(wèi)僅僅4.5m2，，太小小所有的的門(mén)集集中在在一個(gè)個(gè)通道道上，，感覺(jué)覺(jué)像住住賓館館。開(kāi)發(fā)商商：炎炎華置置信占地：：約110畝物業(yè)類類型：：疊加加洋房房、高高層花花園洋洋房建筑面面積：：約20萬(wàn)萬(wàn)㎡總戶數(shù)數(shù)：約約430戶戶均價(jià)：：5400元/㎡面積區(qū)區(qū)間：：76－170㎡花間集集———環(huán)境境優(yōu)勢(shì)勢(shì)花間集集———戶型型點(diǎn)評(píng)評(píng)總戶數(shù)數(shù)430戶戶面積區(qū)區(qū)間：：94－160平米米戶型：：兩房房、三三房、、四房房花間集集———G1戶型型戶型評(píng)評(píng)價(jià)廚房旁旁的洗洗衣間間無(wú)法法使用用，純純屬面面積浪浪費(fèi)客廳僅僅有12.6m2與與次臥臥面積積相當(dāng)當(dāng)，功功能面面積配配比有有問(wèn)題題主衛(wèi)有有一三三角空空間浪浪費(fèi)客臥開(kāi)開(kāi)間僅僅為2.7m，，擺完完床后后留不不出通通道次戶型型的通通風(fēng)采采光存存在嚴(yán)嚴(yán)重問(wèn)問(wèn)題G1戶戶型：：120㎡㎡，三室二二廳二二衛(wèi)花間集集———G4戶型型戶型評(píng)評(píng)價(jià)餐廳面面積太太小，，僅4.0㎡次臥開(kāi)開(kāi)間太太小僅僅2.7米米此戶型型僅有有一個(gè)個(gè)面積積為4.5㎡的的衛(wèi)生生間，，整體體實(shí)用用性不不佳。。G4戶戶型：：100㎡㎡，三室二二廳單單衛(wèi)花間集集———G6戶型型戶型評(píng)評(píng)價(jià)大門(mén)入入口后后必須須繞開(kāi)開(kāi)餐桌桌，餐餐廳設(shè)設(shè)置有有問(wèn)題題除次臥臥帶有有一露露臺(tái)外外，客客廳與與其主主臥均均沒(méi)有有設(shè)置置陽(yáng)臺(tái)臺(tái)客衛(wèi)開(kāi)開(kāi)間僅僅為1.8m，，成為為狹長(zhǎng)長(zhǎng)的空空間，，其布布置與與使用用均不不方便便此戶型型三面面都與與其他他房源源臨近近，存存在對(duì)對(duì)視問(wèn)問(wèn)題G6戶戶型：：112㎡㎡，三三室二二廳雙雙衛(wèi)花間集集———J16戶戶型戶型評(píng)評(píng)價(jià)該戶型型中客客衛(wèi)是是個(gè)““暗衛(wèi)衛(wèi)”客臥開(kāi)開(kāi)間僅僅為2.7m，，在擺擺上家家私后后就會(huì)會(huì)顯得得非常常狹窄窄J1戶戶型：：127㎡㎡，三三室二二廳雙雙衛(wèi)開(kāi)發(fā)商商：天天合地地產(chǎn)占地：：80余畝畝物業(yè)類類型：：高層層建筑面面積：：161549.6㎡㎡總戶數(shù)數(shù)：1085戶戶均價(jià)：：5009元/㎡面積區(qū)區(qū)間：：87－200㎡凱旋城城天合.凱旋旋城戶戶型點(diǎn)點(diǎn)評(píng)共16種戶戶型，，總戶戶數(shù)1085戶戶；三居室室占73%，是是絕對(duì)對(duì)的主主力戶戶型；；面積段段140-160平平米為為主力力面積積段；；只有極極少數(shù)數(shù)戶型型的各各功能能區(qū)域域面積積比不不協(xié)調(diào)調(diào)；大面寬寬、淺淺進(jìn)深深的設(shè)設(shè)計(jì)，，使得得采光光方面面很到到位在“十十字””樓座座中，，解決決相近近住戶戶中短短距離離對(duì)視視的問(wèn)問(wèn)題，，該項(xiàng)項(xiàng)目利利用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角飄飄窗、、生活活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、非非功能能區(qū)相相近等等方式式進(jìn)行行處理理，基基本上上解決決了此此類問(wèn)問(wèn)題；；很多款款戶型型除了了尺寸寸和比比例，，功能能區(qū)域域的設(shè)設(shè)計(jì)非非常的的相似似。天合.凱旋旋城———H戶型型總戶數(shù)數(shù)：60戶戶戶型分分析：：主臥的的門(mén)與與公用用衛(wèi)生生間的的門(mén)連連成一一條直直線；；陽(yáng)臺(tái)飄飄窗設(shè)設(shè)計(jì)的的很多多，能能夠提提高住住房的的通透透性、、舒適適感；；公用衛(wèi)衛(wèi)生間間太小??；H戶型型：面面積123.39㎡㎡，三三室二二廳二二衛(wèi)天合.凱旋旋城———N戶型型N戶型型：面面積126.50㎡㎡，三三室二二廳二二衛(wèi)總戶數(shù)數(shù)：86戶戶戶型分分析：：主臥門(mén)門(mén)與公公共衛(wèi)衛(wèi)生間間門(mén)成成一條條直線線;天合.凱旋旋城———A戶型型A戶型型：150.16㎡㎡，三三室二二廳二二衛(wèi)總戶數(shù)數(shù)：85戶戶戶型分分析：：大開(kāi)間間、小小進(jìn)深深設(shè)計(jì)計(jì)，采采光效效果不不錯(cuò)入戶、、主臥臥、書(shū)書(shū)房與與客廳廳相通通的三三大露露臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，，均朝朝東南南向，，提升升居住住品質(zhì)質(zhì)書(shū)房、、次臥臥、主主臥、、衛(wèi)生生間的的四個(gè)個(gè)門(mén)非非常緊緊湊，，私密密性無(wú)無(wú)保證證，給給人住住賓館館防備備的感感覺(jué)；；戶型比比較實(shí)實(shí)用，，居住住功能能性強(qiáng)強(qiáng)，但但是各各功能能區(qū)域域面積積配比比不協(xié)協(xié)調(diào)，，客廳廳面積積太小小，顯顯得不不大氣氣。天合.凱旋城城——B戶型型B戶型：145.05㎡㎡，三室二廳廳二衛(wèi)總戶數(shù)：85戶戶型分析：超過(guò)13平米米的入戶花園園，非常氣派派、休閑；客廳餐廳相連連，4.6米米開(kāi)間通透氣氣派；主次臥的轉(zhuǎn)角角飄窗設(shè)計(jì)的的很好；廚房后的轉(zhuǎn)角角露臺(tái)沒(méi)法使使用，純粹浪浪費(fèi)；天合.凱旋城城——D戶型型D戶型：面積積87.03㎡，二室二二廳一衛(wèi)總戶數(shù)：85戶戶型分析：戶型實(shí)用型處處理方面還是是不錯(cuò)；陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)在次次臥，主臥沒(méi)沒(méi)有；衛(wèi)生間門(mén)與次次臥的門(mén)在一一條直線上，，風(fēng)水上很忌忌諱；餐廳與廚房被被主人流線分分割；鷺島國(guó)際社區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)商：滕王王閣地產(chǎn)占地：422畝物業(yè)類型：多多層+小高層層+高層建筑面積：75萬(wàn)㎡入市均價(jià)：4800元/㎡現(xiàn)有均價(jià)：5600元/㎡面積區(qū)間：120-220㎡開(kāi)發(fā)商：博瑞瑞地產(chǎn)占地：413畝物業(yè)類型：高高層、小高層層建筑面積：約約45萬(wàn)㎡總戶數(shù)：410戶入市均價(jià)：4380元/㎡現(xiàn)有均價(jià)：5700元/㎡面積區(qū)間：60－140㎡優(yōu)品道項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商均價(jià)（元/㎡）價(jià)格區(qū)間（元/㎡）鷺島國(guó)際社區(qū)滕王閣地產(chǎn)56005300－5900天合凱旋城天合地產(chǎn)51004200－6000優(yōu)品道博瑞地產(chǎn)57005500－5900花間集炎華置信54005400中海.龍灣半島中海地產(chǎn)58005600－6200成都花園.上城成都花園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司－－－－競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)價(jià)價(jià)格比較面積m2優(yōu)品道鷺島國(guó)際社區(qū)區(qū)中海龍灣半島島天合凱旋城花間集90110130150170190成都花園.上上城22070競(jìng)品推出房源源面積區(qū)間集集中在90－－150㎡項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)面面積區(qū)間市場(chǎng)空白點(diǎn)（（頂躍、下沉沉）項(xiàng)目總套數(shù)（電梯）一房?jī)煞咳克姆宽斳S、下沉備注套數(shù)占比套數(shù)占比套數(shù)占比套數(shù)占比套數(shù)占比龍灣半島28800%3612.50%16256.25%9031.25%－－－－288套房源為此次推出的電梯公寓花間集43000%7016%32275%389%－－－－針對(duì)其電梯公寓凱旋城108500%908%78071.50%21520.50%－－－－整個(gè)戶型配比優(yōu)品道4237217%6616%27867%00%－－－－三期即將推出物業(yè)成都花園.上城324004213％26381％－－－－196％1＃、6＃樓房源競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)盤(pán)戶型配比比競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)盤(pán)推盤(pán)節(jié)奏奏比較分析析中海龍灣半半島花間集鷺島國(guó)際凱旋城優(yōu)品道9月10月10月2810月21日可能開(kāi)盤(pán)（（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)）排號(hào)開(kāi)盤(pán)（推約約300套套）排號(hào)（長(zhǎng)春藤時(shí)時(shí)）蓄客蓄客（05年）開(kāi)盤(pán)（推288套））開(kāi)盤(pán)（推313套））11月開(kāi)盤(pán)盤(pán)（推680套套）蓄客（2期期時(shí)）11月中旬旬開(kāi)盤(pán)（推推300多套））蓄客蓄客、排號(hào)號(hào)開(kāi)盤(pán)（推約約324套套）成都花園.上城蓄客（8.31）排號(hào)剩余100套左右的的房源銷售售（明年3月月左右推出出新房源））上市會(huì)排號(hào)推盤(pán)時(shí)間較較為重疊，，均為十月月底推盤(pán)量為1600套套左右根據(jù)競(jìng)品推推盤(pán)時(shí)間，，建議在10月19日日左右拋出出成都花園園.上城測(cè)測(cè)試均價(jià)建議市場(chǎng)定定價(jià)充分考考慮競(jìng)爭(zhēng)性性對(duì)手推盤(pán)盤(pán)時(shí)間競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)盤(pán)推盤(pán)節(jié)奏奏比較結(jié)論論競(jìng)品小結(jié)成都花園.上城：頂頂躍、下沉沉式戶型片片區(qū)內(nèi)的市市場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)盤(pán)主要戶型型面積區(qū)間間集中在：：90-150㎡面面積區(qū)間，，競(jìng)爭(zhēng)激烈烈。片區(qū)內(nèi)戶型型定位以居居家型為主主（舒適型型兩房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)型三房房、舒適型型三房）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)推推盤(pán)時(shí)間與與本項(xiàng)目推推盤(pán)時(shí)間重重合，建議議在10月月19日左左右拋出測(cè)測(cè)試均價(jià)，，以避開(kāi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)高峰。。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)大大多都以相相對(duì)較低的的價(jià)格進(jìn)入入市場(chǎng)，建建議本項(xiàng)目目以低開(kāi)高高走的形式式入市。第三部分：：客戶分析析客戶需求分分析客戶與產(chǎn)品品客戶需求分分析客戶情況成都花園.上城客戶積累時(shí)時(shí)間：8月2日-10月14日來(lái)訪客戶：：1160組組鉑金卡入會(huì)會(huì)客戶：675組來(lái)訪客戶戶戶型需求分分析來(lái)訪客戶戶戶型需求分分析客戶與產(chǎn)品品戶型配比統(tǒng)計(jì)表面積區(qū)間100㎡以下100-110㎡110-130㎡130-140㎡140-150㎡頂躍下沉總套數(shù)4278425687154戶型以100-150㎡三房房為主，與與來(lái)訪客戶戶三房需求求量較多一一致。成都花園.上城產(chǎn)品品戶型配比比分析需求房型2房3房4房頂躍下沉未告知合計(jì)來(lái)訪客戶321623110538451160成交轉(zhuǎn)化率12％397513

615121戶型推出量4226301540324客戶需求與與推盤(pán)戶型型模擬成交交比較分析析目前客戶均均未涉及戶戶型、面積積、價(jià)格，，因此，來(lái)來(lái)訪及入會(huì)會(huì)客戶意向向性還有待待甄別。按照上門(mén)客客戶12％％的成交轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化率，預(yù)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)銷銷售120套左右，，于開(kāi)盤(pán)銷銷售180套目標(biāo)相差60套套左右。由于項(xiàng)目沒(méi)沒(méi)有4房房房源推出，，如何將4房需求客客戶轉(zhuǎn)化到到3房、頂頂躍或下沉沉是銷售要要解決的首首要問(wèn)題。。第四部分：：產(chǎn)品解析析成都花園.上城產(chǎn)品品戶型羅列列幢號(hào)單元戶型樓層建筑面積套數(shù)11A1偶數(shù)（4-20）123.689124.249奇數(shù)（3-21）127.9810128.5510A23-20106.023621112.482A322（躍）187.49122（躍）192.391A422（躍）161.352A51（下沉）205.3811（下沉）205.8712123.6812124.24112B12-21133.6540B23-21143.7319B322（躍）195.721B423（躍）191.471B524（躍）198.251B61（下沉）211.1911（下沉）213.211成都花園.上城產(chǎn)品品戶型羅列列幢號(hào)單元戶型樓層建筑面積套數(shù)61、2G13135.08421135.8241-2139.6684-20143.2168G22-2198.1740198.312G31-20104.354021110.112G522（躍）158.912G5'22（躍）198.062G622（躍）130.502G722（躍）159.502戶型配比統(tǒng)計(jì)表面積區(qū)間100㎡以下100-110㎡110-130㎡130-140㎡140-150㎡頂躍下沉總套數(shù)4278425687154占比13％24％13％17％27％5％1％成都花園.上城產(chǎn)品品戶型配比比第五部分：：價(jià)格策略略均價(jià)測(cè)算目標(biāo)與價(jià)格格策略項(xiàng)目背景與與價(jià)格策略略競(jìng)爭(zhēng)與價(jià)格格策略測(cè)試均價(jià)測(cè)測(cè)算原理闡述市場(chǎng)比較法法理論依據(jù)據(jù)：替代原則原理說(shuō)明：：在同一市場(chǎng)場(chǎng)上，具有有相同效用用的物品，，應(yīng)具有同同一的價(jià)格格，即具備備完全的替替代關(guān)系。。這樣，在在同一市場(chǎng)場(chǎng)上，兩個(gè)個(gè)以上具有有替代關(guān)系系的商品同同時(shí)存在時(shí)時(shí)，商品的的價(jià)格就是是由這種有有替代關(guān)系系的商品相相互競(jìng)爭(zhēng)，，使其價(jià)格格相互牽制制而終趨于于一致。市場(chǎng)比較法法基本公式式：PD＝PB×A×B×D×EPD—待估估樓盤(pán)價(jià)格格PB—比較較案例價(jià)格格A＝待估樓樓盤(pán)情況指指數(shù)/比較較案例情況況指數(shù)＝正常案例例情況指數(shù)數(shù)/比較案案例情況指指數(shù)B＝待估樓樓盤(pán)價(jià)格指指數(shù)／比較較案例價(jià)格格指數(shù)D＝待估樓樓盤(pán)區(qū)域因因素條件指指數(shù)／比較較案例樓盤(pán)盤(pán)區(qū)域因素素條件指數(shù)數(shù)E＝待估樓樓盤(pán)個(gè)別因因素條件指指數(shù)／比較較案例個(gè)別別因素條件件指數(shù)測(cè)試均價(jià)測(cè)測(cè)算步驟產(chǎn)品因子比比較1推盤(pán)節(jié)奏比比較綜合修正均均價(jià)區(qū)位因子比比較品牌因子比比較2345區(qū)位因子修修正品牌因子修修正產(chǎn)品因子修修正推盤(pán)節(jié)奏修修正綜合修正開(kāi)發(fā)商知名名度物業(yè)管理業(yè)主滿意度度自然資源（（是否臨河河）生活配套（（外雙楠、、光華）交通優(yōu)勢(shì)（（是否臨主主干道）是否臨街（（噪聲影響響）市政配套（（公園、文文化宮、地地鐵）安全隱患（（加氣站、、輻射）建筑結(jié)構(gòu)景觀規(guī)劃建筑高度容積率社區(qū)配套智能化系統(tǒng)統(tǒng)蓄客量推盤(pán)量推盤(pán)時(shí)間綜合評(píng)定競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)盤(pán)區(qū)位因子子比較分析析中海.龍灣半島臨清水河，靠二環(huán)路外雙楠，配套完善不臨街鷺島國(guó)際社區(qū)靠二環(huán)路外雙楠，配套完善臨街優(yōu)品道臨青羊大道，光華大道光華片區(qū)，配套完善臨街花間集臨清水河，靠光華大道（2.5環(huán)）外雙楠，配套較完善臨街天合.凱旋城靠光華大道，外光華，配套較差臨街成都花園.上城靠二環(huán)路，臨青羊大道，靠清水河外雙楠，光華片區(qū)交匯處，配套完善不臨街區(qū)位因子價(jià)價(jià)格修正市場(chǎng)比較法（區(qū)位因子）項(xiàng)目銷售均價(jià)自然資源（是否臨河）生活配套（外雙楠、光華）交通優(yōu)勢(shì)（是否臨主干道）臨街（是否臨街）市政配套（公園、文化宮、地鐵）安全隱患（加氣站、輻射）修正均價(jià)市場(chǎng)均價(jià)中海.龍灣半島580010210010210010010055755350花間集540010498102981021025095優(yōu)品道570098102104981021025378鷺島國(guó)際社區(qū)560098100102981021025495天合.凱旋城51009898102981021005208品牌因子價(jià)價(jià)格修正市場(chǎng)比較法（品牌因子）項(xiàng)目銷售均價(jià)開(kāi)發(fā)商知名度物業(yè)管理業(yè)主滿意度修正均價(jià)市場(chǎng)均價(jià)中海.龍灣半島580010410410252575282花間集54001001021025190優(yōu)品道57001001041025373鷺島國(guó)際社區(qū)56001021021025277天合.凱旋城510098981005310競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)盤(pán)產(chǎn)品比較較分析中海.龍灣半島板式，18F知名景觀設(shè)計(jì)社區(qū)較完善（會(huì)所等）鷺島國(guó)際社區(qū)板式，18F綠化面積800元/㎡社區(qū)較完善（會(huì)所等）優(yōu)品道板式，18F、22F景觀設(shè)計(jì)一般100畝社區(qū)配套花間集板式，18F景觀性好臨街天合.凱旋城點(diǎn)式，33F景觀設(shè)計(jì)較好社區(qū)配套一般成都花園.上城點(diǎn)式，22＋1F景觀設(shè)計(jì)一般千畝大盤(pán)，社區(qū)配套完善產(chǎn)品因子價(jià)價(jià)格修正市場(chǎng)比較法（產(chǎn)品因子）項(xiàng)目銷售均價(jià)建筑結(jié)構(gòu)景觀規(guī)劃建筑高度容積率社區(qū)配套智能化系統(tǒng)修正均價(jià)市場(chǎng)均價(jià)中海.龍灣半島58001021021021029810253605330

花間集54001021021049696985526優(yōu)品道57001021001021021021005266鷺島國(guó)際社區(qū)5600102104102102981025076天合.凱旋城5100981009898981025421競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)盤(pán)推盤(pán)節(jié)奏奏比較分析析中海龍灣半半島花間集鷺島國(guó)際凱旋城優(yōu)品道9月10月10月2810月21日可能開(kāi)盤(pán)（（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)）排號(hào)開(kāi)盤(pán)（推約約300套套）排號(hào)（長(zhǎng)春藤時(shí)時(shí)）蓄客蓄客（05年）開(kāi)盤(pán)（推288套））開(kāi)盤(pán)（推313套））11月開(kāi)盤(pán)盤(pán)（推680套套）蓄客（2期期時(shí)）11月中旬旬開(kāi)盤(pán)（推推300多套））蓄客蓄客、排號(hào)號(hào)開(kāi)盤(pán)（推約約324套套）成都花園.上城蓄客（8.31）排號(hào)剩余100套左右的的房源銷售售（明年3月月左右推出出新房源））上市會(huì)排號(hào)推盤(pán)節(jié)奏因因子價(jià)格修修正市場(chǎng)比較法（推盤(pán)節(jié)奏因子）項(xiàng)目銷售均價(jià)蓄客量推盤(pán)量推盤(pán)時(shí)間修正均價(jià)市場(chǎng)均價(jià)中海.龍灣半島580010410010453625310花間集54001061001024994優(yōu)品道57001021001005588鷺島國(guó)際社區(qū)5600102981005602天合.凱旋城5100104100985004綜合價(jià)格修修正成都花園.上城實(shí)收收均價(jià)＝面面價(jià)（折扣扣前）×0.98＝5212元/㎡㎡項(xiàng)目區(qū)位修正品牌修正產(chǎn)品修正推盤(pán)節(jié)奏修正綜合修正均價(jià)實(shí)收均價(jià)市場(chǎng)修正均價(jià)535052825330531053185212成都花園.上城面價(jià)價(jià)（折扣前前）均價(jià)5318元元/㎡目標(biāo)與價(jià)價(jià)格策略略目標(biāo)回顧顧配合銷售售計(jì)劃、、周期、、逐步提提高“成成都花園園?上城城”的美美譽(yù)度，，渲染物物業(yè)的市市場(chǎng)價(jià)值值，提升升品牌美美譽(yù)度樹(shù)立“成成都花園園?上城城”的品品牌形象象，提高高關(guān)注率率；首次開(kāi)盤(pán)盤(pán)實(shí)現(xiàn)180套套目標(biāo)，，力爭(zhēng)銷銷售額1.0億億，為年年底前回回款5000萬(wàn)萬(wàn)創(chuàng)造條條件充分展示示項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，與目目標(biāo)客戶戶有效溝溝通，吸吸引客戶戶，刺激激購(gòu)買(mǎi)。。目標(biāo)與價(jià)價(jià)格策略略目標(biāo)2：：造成市市場(chǎng)上的的熱銷勢(shì)勢(shì)頭，為為后續(xù)營(yíng)營(yíng)銷開(kāi)路路。目標(biāo)1：：實(shí)現(xiàn)開(kāi)開(kāi)盤(pán)銷