金網(wǎng)絡(luò)X年06月樂山項目前期定位報告課件

金網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)顧問成都分公司日期：2012.06金網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)顧問成都分公司溝通思路PART1：本體及區(qū)域研究PART2：核心課題及策略PART3：項目定位PART4:物業(yè)發(fā)展建議報告框架研究內(nèi)容PART5:資金回款計劃溝通思路PART1：本體及區(qū)域研究PART2：核心課題及策略PART1本體及區(qū)域研究城市規(guī)劃區(qū)域市場研究本體分析PART1本體及區(qū)域研究城市規(guī)劃“岷江”成為樂山市城市發(fā)展的主軸和引擎；樂山市總體以“東抑”、“西進(jìn)”、“南控”、“北拓”為主要規(guī)劃方向，同時樂山房地產(chǎn)亦依托“岷江”為發(fā)展主軸，由南向北；目前老城區(qū)板塊發(fā)展已經(jīng)十分成熟，新興板塊發(fā)展后勁十足。城市規(guī)劃——總體規(guī)劃為“東抑-西進(jìn)-南控-北拓”南部西部北部東部“岷江”成為樂山市城市發(fā)展的主軸和引擎；城市規(guī)劃——總體PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展區(qū)域市場研究本體分析PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展區(qū)域各板塊物業(yè)以高層、小高層為主；各板塊間產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，主力面積集中在80-110㎡的套二、套三戶型；本案所在通江板塊，目前在售項目較少，但與新城區(qū)板塊之間仍存在激烈競爭。區(qū)域市場研究——各板塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，同時本案所在板塊仍面臨激烈的競爭區(qū)域各板塊物業(yè)以高層、小高層為主；區(qū)域市場研究——各板塊產(chǎn)區(qū)域市場研究——各板塊價差較小，本案所在板塊住宅售價處于中低位水平目前成熟的老城板塊和新城區(qū)板塊銷售價格普遍集中在4800-5800元/㎡左右，總價在為30-50萬元之間；處于岷江東岸的城東板塊，由于自身強(qiáng)勢的景觀資源配套，項目定位較高，均價在5300-6800元/㎡左右，總價在35-80萬元；

本案所在通江板塊因在售參考項目較少，目前售價在4700-5200元/㎡左右，總價在35-60萬元。區(qū)域市場研究——各板塊價差較小，本案所在板塊住宅售價處于中低區(qū)域市場研究——通江板塊地緣性客群特征顯著，對外客群吸附力有限區(qū)域市場研究——通江板塊地緣性客群特征顯著，對外客群吸附力有PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展區(qū)域市場研究本體分析PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展總體規(guī)劃為“東抑-西進(jìn)-南控-北拓”，依托“岷江”由南向北發(fā)展，形成“組團(tuán)式”格局；區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭激烈，整體房價處于中低位水平；本案所在板塊價值支撐不足；本案所在區(qū)域內(nèi)地緣性客群特征顯著，對外吸附能力有限；中等規(guī)模地塊，形狀方正，高地價、高容積率特征顯著，在一定程度上制約著項目品質(zhì)提升。研究小結(jié)總體規(guī)劃為“東抑-西進(jìn)-南控-北拓”，依托“岷江”由南向北發(fā)PART2核心課題及策略PART2核心課題及策略區(qū)域價值支撐不足核心課題研判競爭劇烈，陷白熱化遵循風(fēng)險可控原則高地價、高容積率追求更高利潤價值區(qū)域價值支撐不足核心課題研判競爭劇烈，陷白熱化遵循風(fēng)險可控原案例借鑒案例借鑒世紀(jì)城會展中心領(lǐng)事館區(qū)天府軟件園新川創(chuàng)新科技園區(qū)中德英倫聯(lián)邦——項目地處尚在發(fā)展之中的新川板塊區(qū)域，周邊具備一定配套，屬新興板塊。世紀(jì)城會展中心領(lǐng)事館區(qū)天府軟件園新川創(chuàng)新科技園區(qū)中德英倫聯(lián)邦中德英倫聯(lián)邦——項目概況中德英倫聯(lián)邦——項目概況立面風(fēng)格：英倫哥特式風(fēng)格材質(zhì)：外墻采用粗拉毛、劈開磚GRC裝飾構(gòu)件、石板瓦等每四層用GRC材質(zhì)勾邊層中德英倫聯(lián)邦——外立面立面風(fēng)格：中德英倫聯(lián)邦——外立面中德英倫聯(lián)邦——售樓部實景英倫哥特式風(fēng)格立面&公建配套中德英倫聯(lián)邦——售樓部實景英倫哥特式風(fēng)格立面中德英倫聯(lián)邦——售樓部實景圖中德英倫聯(lián)邦——售樓部實景圖入戶大堂（三段式風(fēng)雨連廊）中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂入戶大堂中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂石板瓦老虎窗/塔尖/商業(yè)裙樓中德英倫聯(lián)邦——建筑頂部細(xì)節(jié)石板瓦老虎窗/塔尖/商業(yè)裙樓中德英倫聯(lián)邦——建筑頂中德英倫聯(lián)邦——公建細(xì)節(jié)中德英倫聯(lián)邦——公建細(xì)節(jié)中德英倫聯(lián)邦——戶型參考G戶型3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積87㎡實得面積125㎡

優(yōu)點：約44%贈送率動靜分區(qū)；超大景觀陽臺；室內(nèi)通透，采光、視野上佳中德英倫聯(lián)邦——戶型參考G戶型優(yōu)點：中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場2011年5月29日一期一批次開盤，712套房源當(dāng)日售罄；6月22日加推192套，三日內(nèi)售罄；

9月4日一期二批次開盤，當(dāng)日銷售460套；

10月6日一期三批次開盤，當(dāng)日銷售320套；5月29日開盤至2011年10月，累計銷售房源超過1700套，金額超12億元。

中德英倫聯(lián)邦——銷售情況2011年中德英倫聯(lián)邦——銷售情況在成都市首次出現(xiàn)的純粹英倫風(fēng)格的項目，極為吸引客戶關(guān)注。通過外立面色彩與線條體現(xiàn)建筑品質(zhì)，獨一無二的建筑細(xì)節(jié)裝飾以及公建配套，贏得在客戶心目中好產(chǎn)品的印象。戶型設(shè)計方面贈送大、得房率高，且贈送空間較實用。借鑒小結(jié)：在成都市首次出現(xiàn)的純粹英倫風(fēng)格的項目，極為吸引客戶關(guān)注。借鑒中鐵西城——項目概況中鐵西城——項目概況29中鐵西城——躍層戶型C戶型3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積89.67㎡實得面積124㎡優(yōu)點：可享受中庭景觀，帶景觀陽臺；超大面積贈送；戶型方正，各房間尺寸適中。中鐵西城——躍層戶型C戶型3室2廳2衛(wèi)1廚優(yōu)點：E戶型4室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積113.54㎡實得面積158㎡優(yōu)點：可享受中庭景觀，帶景觀陽臺；超大面積贈送；戶型方正，各房間尺寸適中。中鐵西城——躍層戶型E戶型4室2廳2衛(wèi)1廚優(yōu)點：中鐵西城——躍層戶型中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——開盤兩小時銷售95%房源，當(dāng)日成交2.4億元。中鐵西城——開盤兩小時銷售95%房源，當(dāng)日成交2.4億元。戶型功能分區(qū)合理，各房間大小適中，在功能尺度上體現(xiàn)了較好的設(shè)計水準(zhǔn)。躍層戶型，客廳6米挑高，產(chǎn)品極具稀缺性。超大贈送，實際使用面積在建面基礎(chǔ)上多出35-45㎡，贈送率在36%~40%；借鑒小結(jié)：借鑒小結(jié)：結(jié)合項目案例：本案采用“產(chǎn)品創(chuàng)新”方式來解決突圍問題，而且是成功突圍；同時與市場產(chǎn)生區(qū)隔，我們要做的到是：唯一的、品質(zhì)的、純粹的，并注重產(chǎn)品的附加值！核心策略——產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新外立面戶型園林公建設(shè)施√√??????結(jié)合項目案例：核心策略——產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新外立面戶型園林公建PART3項目定位PART3項目定位市場定位市場定位備選案名：北城新天地、江灣半島項目案名定位案名英倫1號SLOGAN獻(xiàn)給這座城市的跨階豪宅備選案名：北城新天地、江灣半島項目案名定位案名英倫1號SLO形象演繹形象演繹產(chǎn)品定位鑒于本案產(chǎn)品創(chuàng)新核心策略前提下，從區(qū)域的產(chǎn)品、戶型、需求市場等綜合因素考慮，根據(jù)用地指標(biāo)戶型配比建議：產(chǎn)品定位鑒于本案產(chǎn)品創(chuàng)新核心策略前提下，從區(qū)域的產(chǎn)品、戶型、價格定位市場價格回顧：建議本案價格：入市均價：5000元/㎡全案均價：5800元/㎡價格定位市場價格回顧：建議本案價格：PART4物業(yè)發(fā)展建議PART4物業(yè)發(fā)展建議外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖園林景觀示意圖園林景觀示意圖局部景觀：下沉式廣場●多層次園林●價值支撐采用人為制造高差的形式，可豐富景觀層次，增加綠化面積，提升綠化品質(zhì)。園林景觀示意圖局部景觀：下沉式廣場●多層次園林●價值支撐采用人為制造高差提供運動設(shè)備設(shè)施，比如跑步機(jī)等；設(shè)置有氧運動設(shè)備，如臺球，乒乓球等設(shè)置室內(nèi)休閑椅，為運動后提供休憩場所架空層示意圖提供運動設(shè)備設(shè)施，比如跑步機(jī)等；架空層示意圖提供供休閑娛樂設(shè)施，比如桌椅、棋牌等，訴求休閑娛樂的多功能性；設(shè)置兒童游樂區(qū)，與外部園林功能相呼應(yīng)；通過盆景，花壇，雕塑等方式將外部景觀內(nèi)部延展。架空層示意圖提供供休閑娛樂設(shè)施，比如桌椅、棋牌等，訴求休閑娛樂的多功能性通過在小區(qū)內(nèi)設(shè)置向具有厚重人文感的歐洲人物雕塑或動物雕塑，展現(xiàn)皇家園林的人文和意境；小區(qū)內(nèi)設(shè)置造型噴泉，與雕塑輝映。景觀雕塑示意圖通過在小區(qū)內(nèi)設(shè)置向具有厚重人文感的歐洲人物雕塑或動物雕塑，展鋪裝示意：石材與大理石、鵝卵石的應(yīng)用小區(qū)內(nèi)步行道以石材或局部大理石鋪裝，凸顯高端品質(zhì)感。運用石材、大理石和草坪、花壇、花坪、鵝卵石等營造不同層次和風(fēng)格的地面鋪裝效果。景觀道路示意圖鋪裝示意：石材與大理石、鵝卵石的應(yīng)用小區(qū)內(nèi)步行道以石材或局部戶型示意圖（躍層）建筑面積：113㎡、套四戶型，贈送35㎡戶型示意圖（躍層）建筑面積：113㎡、套四戶型，贈送35㎡戶型示意圖（躍層）建筑面積：121㎡、套三戶型戶型示意圖（躍層）建筑面積：121㎡、套三戶型戶型示意圖（躍層）戶型特點：大開間客廳設(shè)計，外接景觀露臺，采光、通風(fēng)俱佳；樓上有大露臺雙活動室，營造廣闊的人際交社空間；戶型示意圖（躍層）戶型特點：大開間客廳設(shè)計，外接景觀露臺，采戶型空間示意圖（躍層）戶型空間示意圖（躍層）戶型示意圖（平層）建筑面積：88㎡、套二變套三戶型、贈送面積16㎡建筑面積：118㎡、套三變套四戶型、贈送面積35㎡戶型示意圖（平層）建筑面積：88㎡、套二變套三戶型、贈送面積34002700創(chuàng)新面積贈送方法一●陽臺加小書房變實用可封房間開間2.7米（或以上）的書房，外延陽臺，去掉隔墻封閉陽臺后，可以作為房間使用。34002700創(chuàng)新面積贈送方法一●陽臺加小書房變實用可封房34002700創(chuàng)新面積贈送方法二●陽臺加餐廳變實用可封房間開間2.7米（或以上）的餐廳，外延進(jìn)深1.6米（或以上）的陽臺，去掉隔墻封閉陽臺后，可以作為房間使用。34002700創(chuàng)新面積贈送方法二●陽臺加餐廳變實用可封房間進(jìn)深1.8m進(jìn)深1.8m面寬3m進(jìn)深3.4m報建圖改造后創(chuàng)新面積贈送方法三●L型陽臺后期改造實用更強(qiáng)規(guī)定進(jìn)深不得超過1.8m，L型陽臺，使后期改造的房間實用性更強(qiáng)，尺寸更合理。進(jìn)深1.8m進(jìn)深1.8m面寬3m進(jìn)深3.4m報建圖改造后創(chuàng)新≤2.1m普通凸窗低臺凸窗可拆卸低臺凸窗落地凸窗≤2.1m≤2.1m≤2.1m由于現(xiàn)行建筑規(guī)范規(guī)定不大于2.1米的飄窗不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.1米，便能有效的“偷”到面積。創(chuàng)新面積贈送方法四●低臺凸窗和落地凸窗≤2.1m普通凸窗低臺凸窗可拆卸低臺凸窗落地凸窗≤2.1m≤落地凸窗進(jìn)深較大，且凸窗的上梁可以打掉，直接成為室內(nèi)的有效空間。最大進(jìn)深的凸窗1.5m上梁也可作為頂柜使用，也可以打掉增加室內(nèi)的空間感創(chuàng)新面積贈送方法五●低臺凸窗和落地凸窗落地凸窗進(jìn)深較大，且凸窗的上梁可以打掉，直接成為室內(nèi)的有效空由于現(xiàn)行規(guī)范中規(guī)定層高低于2.1米部分都不計建筑面積，因此設(shè)計師們將衣柜巧妙的隱藏在≤2.1米高的凹墻內(nèi)。步入式衣柜低臺衣柜創(chuàng)新面積贈送方法六●隱藏式衣柜Ⅰ由于現(xiàn)行規(guī)范中規(guī)定層高低于2.1米部分都不計建筑面積，因此設(shè)雖然隱藏式衣柜對室內(nèi)空間的舒適度不會有太大的影響，但其限制了衣柜的尺寸，對于衣柜的選擇有所局限，通常會采用訂做的衣柜。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設(shè)計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。創(chuàng)新面積贈送方法七●隱藏式衣柜Ⅱ雖然隱藏式衣柜對室內(nèi)空間的舒適度不會有太大的影響，但其限制了PART5資金回款計劃PART5資金回款計劃地價回款計劃按照入市均價5000元/㎡，每批次開盤價格以2.5%遞增，月均去化6500㎡計算，保守估計在1年的時間，將近銷售8萬㎡，就可以回收4億元的地價款。備注：參考本案周邊在售項目2011年平均去化情況，結(jié)合項目自身條件，保守預(yù)計月均去化面積6500㎡。地價回款計劃按照入市均價5000元/㎡，每批次開盤價格以2.金網(wǎng)絡(luò)X年06月樂山項目前期定位報告課件金網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)顧問成都分公司日期：2012.06金網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)顧問成都分公司溝通思路PART1：本體及區(qū)域研究PART2：核心課題及策略PART3：項目定位PART4:物業(yè)發(fā)展建議報告框架研究內(nèi)容PART5:資金回款計劃溝通思路PART1：本體及區(qū)域研究PART2：核心課題及策略PART1本體及區(qū)域研究城市規(guī)劃區(qū)域市場研究本體分析PART1本體及區(qū)域研究城市規(guī)劃“岷江”成為樂山市城市發(fā)展的主軸和引擎；樂山市總體以“東抑”、“西進(jìn)”、“南控”、“北拓”為主要規(guī)劃方向，同時樂山房地產(chǎn)亦依托“岷江”為發(fā)展主軸，由南向北；目前老城區(qū)板塊發(fā)展已經(jīng)十分成熟，新興板塊發(fā)展后勁十足。城市規(guī)劃——總體規(guī)劃為“東抑-西進(jìn)-南控-北拓”南部西部北部東部“岷江”成為樂山市城市發(fā)展的主軸和引擎；城市規(guī)劃——總體PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展區(qū)域市場研究本體分析PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展區(qū)域各板塊物業(yè)以高層、小高層為主；各板塊間產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，主力面積集中在80-110㎡的套二、套三戶型；本案所在通江板塊，目前在售項目較少，但與新城區(qū)板塊之間仍存在激烈競爭。區(qū)域市場研究——各板塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，同時本案所在板塊仍面臨激烈的競爭區(qū)域各板塊物業(yè)以高層、小高層為主；區(qū)域市場研究——各板塊產(chǎn)區(qū)域市場研究——各板塊價差較小，本案所在板塊住宅售價處于中低位水平目前成熟的老城板塊和新城區(qū)板塊銷售價格普遍集中在4800-5800元/㎡左右，總價在為30-50萬元之間；處于岷江東岸的城東板塊，由于自身強(qiáng)勢的景觀資源配套，項目定位較高，均價在5300-6800元/㎡左右，總價在35-80萬元；

本案所在通江板塊因在售參考項目較少，目前售價在4700-5200元/㎡左右，總價在35-60萬元。區(qū)域市場研究——各板塊價差較小，本案所在板塊住宅售價處于中低區(qū)域市場研究——通江板塊地緣性客群特征顯著，對外客群吸附力有限區(qū)域市場研究——通江板塊地緣性客群特征顯著，對外客群吸附力有PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展區(qū)域市場研究本體分析PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展總體規(guī)劃為“東抑-西進(jìn)-南控-北拓”，依托“岷江”由南向北發(fā)展，形成“組團(tuán)式”格局；區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭激烈，整體房價處于中低位水平；本案所在板塊價值支撐不足；本案所在區(qū)域內(nèi)地緣性客群特征顯著，對外吸附能力有限；中等規(guī)模地塊，形狀方正，高地價、高容積率特征顯著，在一定程度上制約著項目品質(zhì)提升。研究小結(jié)總體規(guī)劃為“東抑-西進(jìn)-南控-北拓”，依托“岷江”由南向北發(fā)PART2核心課題及策略PART2核心課題及策略區(qū)域價值支撐不足核心課題研判競爭劇烈，陷白熱化遵循風(fēng)險可控原則高地價、高容積率追求更高利潤價值區(qū)域價值支撐不足核心課題研判競爭劇烈，陷白熱化遵循風(fēng)險可控原案例借鑒案例借鑒世紀(jì)城會展中心領(lǐng)事館區(qū)天府軟件園新川創(chuàng)新科技園區(qū)中德英倫聯(lián)邦——項目地處尚在發(fā)展之中的新川板塊區(qū)域，周邊具備一定配套，屬新興板塊。世紀(jì)城會展中心領(lǐng)事館區(qū)天府軟件園新川創(chuàng)新科技園區(qū)中德英倫聯(lián)邦中德英倫聯(lián)邦——項目概況中德英倫聯(lián)邦——項目概況立面風(fēng)格：英倫哥特式風(fēng)格材質(zhì)：外墻采用粗拉毛、劈開磚GRC裝飾構(gòu)件、石板瓦等每四層用GRC材質(zhì)勾邊層中德英倫聯(lián)邦——外立面立面風(fēng)格：中德英倫聯(lián)邦——外立面中德英倫聯(lián)邦——售樓部實景英倫哥特式風(fēng)格立面&公建配套中德英倫聯(lián)邦——售樓部實景英倫哥特式風(fēng)格立面中德英倫聯(lián)邦——售樓部實景圖中德英倫聯(lián)邦——售樓部實景圖入戶大堂（三段式風(fēng)雨連廊）中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂入戶大堂中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂石板瓦老虎窗/塔尖/商業(yè)裙樓中德英倫聯(lián)邦——建筑頂部細(xì)節(jié)石板瓦老虎窗/塔尖/商業(yè)裙樓中德英倫聯(lián)邦——建筑頂中德英倫聯(lián)邦——公建細(xì)節(jié)中德英倫聯(lián)邦——公建細(xì)節(jié)中德英倫聯(lián)邦——戶型參考G戶型3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積87㎡實得面積125㎡

優(yōu)點：約44%贈送率動靜分區(qū)；超大景觀陽臺；室內(nèi)通透，采光、視野上佳中德英倫聯(lián)邦——戶型參考G戶型優(yōu)點：中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場2011年5月29日一期一批次開盤，712套房源當(dāng)日售罄；6月22日加推192套，三日內(nèi)售罄；

9月4日一期二批次開盤，當(dāng)日銷售460套；

10月6日一期三批次開盤，當(dāng)日銷售320套；5月29日開盤至2011年10月，累計銷售房源超過1700套，金額超12億元。

中德英倫聯(lián)邦——銷售情況2011年中德英倫聯(lián)邦——銷售情況在成都市首次出現(xiàn)的純粹英倫風(fēng)格的項目，極為吸引客戶關(guān)注。通過外立面色彩與線條體現(xiàn)建筑品質(zhì)，獨一無二的建筑細(xì)節(jié)裝飾以及公建配套，贏得在客戶心目中好產(chǎn)品的印象。戶型設(shè)計方面贈送大、得房率高，且贈送空間較實用。借鑒小結(jié)：在成都市首次出現(xiàn)的純粹英倫風(fēng)格的項目，極為吸引客戶關(guān)注。借鑒中鐵西城——項目概況中鐵西城——項目概況96中鐵西城——躍層戶型C戶型3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積89.67㎡實得面積124㎡優(yōu)點：可享受中庭景觀，帶景觀陽臺；超大面積贈送；戶型方正，各房間尺寸適中。中鐵西城——躍層戶型C戶型3室2廳2衛(wèi)1廚優(yōu)點：E戶型4室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積113.54㎡實得面積158㎡優(yōu)點：可享受中庭景觀，帶景觀陽臺；超大面積贈送；戶型方正，各房間尺寸適中。中鐵西城——躍層戶型E戶型4室2廳2衛(wèi)1廚優(yōu)點：中鐵西城——躍層戶型中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——開盤兩小時銷售95%房源，當(dāng)日成交2.4億元。中鐵西城——開盤兩小時銷售95%房源，當(dāng)日成交2.4億元。戶型功能分區(qū)合理，各房間大小適中，在功能尺度上體現(xiàn)了較好的設(shè)計水準(zhǔn)。躍層戶型，客廳6米挑高，產(chǎn)品極具稀缺性。超大贈送，實際使用面積在建面基礎(chǔ)上多出35-45㎡，贈送率在36%~40%；借鑒小結(jié)：借鑒小結(jié)：結(jié)合項目案例：本案采用“產(chǎn)品創(chuàng)新”方式來解決突圍問題，而且是成功突圍；同時與市場產(chǎn)生區(qū)隔，我們要做的到是：唯一的、品質(zhì)的、純粹的，并注重產(chǎn)品的附加值！核心策略——產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新外立面戶型園林公建設(shè)施√√??????結(jié)合項目案例：核心策略——產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新外立面戶型園林公建PART3項目定位PART3項目定位市場定位市場定位備選案名：北城新天地、江灣半島項目案名定位案名英倫1號SLOGAN獻(xiàn)給這座城市的跨階豪宅備選案名：北城新天地、江灣半島項目案名定位案名英倫1號SLO形象演繹形象演繹產(chǎn)品定位鑒于本案產(chǎn)品創(chuàng)新核心策略前提下，從區(qū)域的產(chǎn)品、戶型、需求市場等綜合因素考慮，根據(jù)用地指標(biāo)戶型配比建議：產(chǎn)品定位鑒于本案產(chǎn)品創(chuàng)新核心策略前提下，從區(qū)域的產(chǎn)品、戶型、價格定位市場價格回顧：建議本案價格：入市均價：5000元/㎡全案均價：5800元/㎡價格定位市場價格回顧：建議本案價格：PART4物業(yè)發(fā)展建議PART4物業(yè)發(fā)展建議外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖園林景觀示意圖園林景觀示意圖局部景觀：下沉式廣場●多層次園林●價值支撐采用人為制造高差的形式，可豐富景觀層次，增加綠化面積，提升綠化品質(zhì)。園林景觀示意圖局部景觀：下沉式廣場●多層次園林●價值支撐采用人為制造高差提供運動設(shè)備設(shè)施，比如跑步機(jī)等；設(shè)置有氧運動設(shè)備，如臺球，乒乓球等設(shè)置室內(nèi)休閑椅，為運動后提供休憩場所架空層示意圖提供運動設(shè)備設(shè)施，比如跑步機(jī)等；架空層示意圖提供供休閑娛樂設(shè)施，比如桌椅、棋牌等，訴求休閑娛樂的多功能性；設(shè)置兒童游樂區(qū)，與外部園林功能相呼應(yīng)；通過盆景，花壇，雕塑等方式將外部景觀內(nèi)部延展。架空層示意圖提供供休閑娛樂設(shè)施，比如桌椅、棋牌等，訴求休閑娛樂的多功能性通過在小區(qū)內(nèi)設(shè)置向具有厚重人文感的歐洲人物雕塑或動物雕塑，展現(xiàn)皇家園林的人文和意境；小區(qū)內(nèi)設(shè)置造型噴泉，與雕塑輝映。景觀雕塑示意圖通過在小區(qū)內(nèi)設(shè)置向具有厚重人文感的歐洲人物雕塑或動物雕塑，展鋪裝示意：石材與大理石、鵝卵石的應(yīng)用小區(qū)內(nèi)步行道以石材或局部大理石鋪裝，凸顯高端品質(zhì)感。運用石材、大理石和草坪、花壇、花坪、鵝卵石等營造不同層次和風(fēng)格的地面鋪裝效果。景觀道路示意圖鋪裝示意：石材與大理石、鵝卵石的應(yīng)用小區(qū)內(nèi)步行道以石材或局部戶型示意圖（躍層）建筑面積：113㎡、套四戶型，贈送35㎡戶型示意圖（躍層）建筑面積：113㎡、套四戶型，贈送35㎡戶型示意圖（躍層）建筑面積：121㎡、套三戶型戶型示意圖（躍層）建筑面積：121㎡、套三戶型戶型示意圖（躍層）戶型特點：大開間客廳設(shè)計，外接景觀露臺，采光、通風(fēng)俱佳；樓上有大露臺雙活動室，營造廣闊的人際交社空間；戶型示意圖（躍層）戶型特點：大開間客廳設(shè)計，外接景觀露臺，采戶型空間示意圖（躍層）戶型空間示意圖（躍層）戶型示意圖（平層）建筑面積：88㎡、套二變套三戶型、贈送面積16㎡建筑面積：118㎡、套三變套四戶型、贈送面積35㎡戶型示意圖（平層）建筑面積：88㎡、套二變套三戶型、贈送面積34002700創(chuàng)新面積贈送方法一●陽臺加小書房變實用可封房間開間2.7米（或以上）的書房，外延陽臺，去掉隔墻封閉陽臺后，可以作為房間使用。34002700創(chuàng)新面積贈送方法一●陽臺加小書房變實用可封房34002700創(chuàng)