房地產(chǎn)基礎知識培訓教程

房地產(chǎn)基礎知識培訓會場紀律手機靜音或關機;不能交頭接耳;不能遲到;未經(jīng)許可不能接電話;未經(jīng)許可不能中途離場;

以上每項違反個人10個俯臥撐，女士10個起立下蹲！我們的目的在

最短

的時間內(nèi)掌握房地產(chǎn)從業(yè)的基礎知識一

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程我們必須了解房地產(chǎn)的概念1、房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。2、地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權屬關系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權屬關系。3、房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉(zhuǎn)讓權等）。4、房地產(chǎn)業(yè)：是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。5、房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。房地產(chǎn)的概念1、不可移動性房地產(chǎn)最重要的一個特性是其位置的固定性或不可移動性。每一宗土地都有其固定的位置，不可移動，這一特性使土地利用形態(tài)受到位置的嚴格限制。建筑物由于固著于土地上，所以也是不可移動的。因此，位置對房地產(chǎn)投資具有重要意義。房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟地理位置之別。雖然，房地產(chǎn)的自然地理位置固定不變，但其社會經(jīng)濟地理位置卻經(jīng)常在變動。這種變動可以由以下原因引起：①城市規(guī)劃的制定或修改；②交通建設的發(fā)展或改變；③其他建設的發(fā)展等。當房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時，其價格會上升；反之，價格會下跌。

房地產(chǎn)的特性2、長期使用性土地的利用價值永不會消失，這種特性稱為不可毀滅性或恒久性。土地的這種特性，可為其占有者帶來永續(xù)不斷的收益。作為一種商品，房地產(chǎn)具有長期使用性或具有較高的耐用性。我國房地產(chǎn)的長期使用性受到了有限期的土地使用權的制約。根據(jù)我國現(xiàn)行的土地使用制度，公司、企業(yè)、其他組織和個人通過政府出讓方式取得的土地使用權，是有一定使用期限的土地使用權，其土地使用權在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，但土地使用期滿，土地及其地上的建筑物、其他附著物所有權應由國家無償收回或需辦理土地使用權續(xù)期，進行土地出讓金的繳納，具體細則國家尚未出臺。房地產(chǎn)的特性3、附加收益性房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收入，房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。房地產(chǎn)投資者可以在合法前提下調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)特征，又能增加房地產(chǎn)投資的收益。按照房地產(chǎn)使用者的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是十分重要的，可以極大地增加對租客的吸引力。對房地產(chǎn)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應性很差，則意味著他面臨著較大的投資風險。房地產(chǎn)的特性4、異質(zhì)性

市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。一宗土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能與另一宗土地相同；縱使兩處的建筑物一模一樣，但由于其坐落的位置不同，周圍環(huán)境也不相同，這兩宗房地產(chǎn)實質(zhì)上也是不相同的。

5、資本和消費品的二重性

房地產(chǎn)不僅是人類最基本的生產(chǎn)要素，也是最基本的生活資料。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)是一種商品，又是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費品也是一項有價資產(chǎn)。房地產(chǎn)而作為一項重要資產(chǎn)，在國家總財富中占有巨大比重。根據(jù)有關資料統(tǒng)計，美國的不動產(chǎn)價值約占其總財富的73.2％，其中土地占23.2％，建筑物占50％，屬于其他財富的僅占26.8％。房地產(chǎn)的特性6、易受政策策影響性國家和地區(qū)區(qū)對房地產(chǎn)產(chǎn)的使用、、支配都會會受到某些些限制。房房地產(chǎn)受政政府法令和和政策的限限制和影響響較重要的的有兩項：：一是政府府基于公共共利益，可可限制某些些房地產(chǎn)的的使用，如如城市規(guī)劃劃對土地用用途、建筑筑容積率、、建筑覆蓋蓋率、建筑筑高度和綠綠地率等的的規(guī)定；二二是政府為為滿足社會會公共利益益的需要，，可以對任任何房地產(chǎn)產(chǎn)實行強制制征用或收收買。房地產(chǎn)的特特性7、相互影響響性和深受受周圍社區(qū)區(qū)環(huán)境影響響性一宗房地產(chǎn)產(chǎn)與其周圍圍房地產(chǎn)相相互影響。。房地產(chǎn)的的價格不僅僅與其本身身的用途等等有直接的的關系，而而且往往還還取決于其其周圍其他他房地產(chǎn)的的狀況。房地產(chǎn)深受受周圍社區(qū)區(qū)環(huán)境的影影響，不能能脫離周圍圍的社區(qū)環(huán)環(huán)境而單獨獨存在。政政府在道路路、公園、、博物館等等公共設施施方面的投投資，能顯顯著地提高高附近房地地產(chǎn)的價值值。房地產(chǎn)的特特性房地產(chǎn)市場場具有如下下特征：房地產(chǎn)市場場是房地產(chǎn)產(chǎn)權益的交交易市場房地產(chǎn)市場場是區(qū)域性性市場房地產(chǎn)市場場是不完全全競爭市場場房地產(chǎn)市場場信息不充充分房地產(chǎn)市場場的變化具具有周期性性房地產(chǎn)市場場的特征房地產(chǎn)市場場是房地產(chǎn)產(chǎn)交易雙方方就某宗特特定房地產(chǎn)產(chǎn)的交易價價格達成一一致并進行行房地產(chǎn)商品交易的領領域。房地地產(chǎn)市場的的核心功能能是形成房房地產(chǎn)市場場交易價格格。房地產(chǎn)市場場的特征房地產(chǎn)業(yè)和和國民經(jīng)濟濟其他產(chǎn)業(yè)業(yè)一樣也具具有周期性性，其變化化的基本規(guī)規(guī)律也是：：繁榮——調(diào)整——衰退——復蘇——繁榮。其規(guī)規(guī)律如圖所所示：房地產(chǎn)一級級市場：又稱土地一一級市場，，是土地使使用權出讓讓的市場，，即國家通通過其指定定的政府部部門將城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土地地或?qū)⑥r(nóng)村村集體土土地征用為為國有土地地后出讓給給使用者的的市場，出出讓的土地地，可以是是生地，也也可以是經(jīng)經(jīng)過開發(fā)達達到“七通通一平”的的熟地。房房地產(chǎn)一級級市場是由由國家壟斷斷的市場。。房地產(chǎn)二級級市場：是土地使用用者經(jīng)過開開發(fā)建設，，將新建成成的房地地產(chǎn)進行出出售和出租租的市場。。即一般指指商品房首首次進人流流通領域域進行交易易而形成的的市場。房房地產(chǎn)二級級市場也包包括土地二二級市場場，即土地地使用者將將達到規(guī)定定可以轉(zhuǎn)讓讓的土地，，進入流通通領域進行行交易的的市場。房地產(chǎn)三級級市場：是購買房地地產(chǎn)的單位位和個人，，再次將房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣賣或轉(zhuǎn)租的的市場。也也就是房地地產(chǎn)再次進進人流通領領域進行交交易而形形成的市場場。房地產(chǎn)產(chǎn)三級市場場也包括房房屋的交換換、抵押、、典當?shù)攘髁魍ㄐ问?。。房地產(chǎn)市場場的特征房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程一、決策階階段這是房地產(chǎn)產(chǎn)公司選擇擇開發(fā)項目目，進行調(diào)調(diào)查研究，，決定實施施開發(fā)建設設的階段。。主要內(nèi)容容包括：規(guī)劃摸底——了解城市總總體規(guī)劃對對擬開發(fā)區(qū)區(qū)域的要求求，研究開開發(fā)建設的的可能性。。市場調(diào)查——通過系統(tǒng)地地收集、記記錄、了解解房地產(chǎn)市市場的情況況，對擬開開發(fā)項目的的前景進行行預測?？尚行苑治鑫觥?jīng)濟分析、、效益測算算等。領導決策——在完成以上上工作的前前提下，由由領導研究究決定是否否開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程二、前期階階段在開發(fā)建設設項目決策策以后，從從申報立項項到完成建建設準備工工作階段，，也稱土地地開發(fā)階段段。主要內(nèi)內(nèi)容包括：：申請立項——由房地產(chǎn)開開發(fā)公司向向主管部門門提出申請請，獲批準準后，列入入開發(fā)預備備項目計劃劃，視前期期工作情況況,再列出詳細細建設計劃劃。建設方案——根據(jù)城市總總體規(guī)劃要要求編制建建設方案，，并報市或或區(qū)的規(guī)劃劃管理部門門批準。同同時，應征征詢各主管管單位意見見，研究小小區(qū)建成后后市政、公公建等配套套的可能性性。申請用地——在建設方案案獲批準后后，向土地地管理部門門申請建設設用地，在在得到批準準后辦理用用地手續(xù)。。委托設計——建設方案獲獲批準后，，可以通過過招標委托托進行工程程設計。動拆遷——上述工作完完成后，可可向市房管管局申請動動拆遷。接接受委托的的動遷單位位必須經(jīng)市市房管局審審查批準。。三通一平——指施工用水水，用電和和道路暢通通以及施工工場地平整整。建設單單位一般在在完成施工工圖設計后后可向供水水、供電部部門申請用用水和用電電。七通一平——是指通水、、通電、通通氣、通訊訊、通路、、通熱力、、通排水，，場地平整整；房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程三、工程程建設階階段即指房屋屋的施工工階段。。主要的的工作內(nèi)內(nèi)容包括括：施工招標標——房地產(chǎn)開開發(fā)公司司可通過過招標、、邀標等等方式擇擇優(yōu)選定定施工隊隊伍。進度控制制——按照審定定的施工工組織設設計，監(jiān)監(jiān)督施工工單位按按計劃施施工，保保證建設設進度。。質(zhì)量監(jiān)理理——對各個分分部分項項工程進進行驗收收并簽證證，發(fā)生生質(zhì)量問問題，應應及時組組織處理理，確保保工程質(zhì)質(zhì)量?？⒐を炇帐铡こ炭⒐すず?，按按規(guī)定由由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司會同同質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督部門門對工程程項目進進行驗收收。市政配套套——市政、公公建的配配套應與與房屋施施工同步步進行。。房屋竣竣工后，，還要進進行各種種管線的的施工，，并申請請正式用用水、用用電等。。交付使用用——小區(qū)建設設的內(nèi)容容全部完完成后即即具備交交付使用用的條件件。建設設單位在在將建設設項目交交付使用用前要組組織主管管部門等等進行驗驗收，并并辦理房房屋的移移交手續(xù)續(xù)。四、經(jīng)營營階段實現(xiàn)房地地產(chǎn)本身身價值，，回收建建設投資資，達到到資金增增值的重重要階段段。主要要工作包包括：房屋預售售——在投資開開發(fā)達到到一定階階段后進進行商品品房的預預售或預預租。預預售或預預租房地地產(chǎn)必須須報市房房管局批批準。房屋銷售售——商品房竣竣工交付付使用，，可以進進行房屋屋的銷售售或出租租。產(chǎn)權登記記——商品房竣竣工后，，建設單單位應到到產(chǎn)權登登記部門門進行總總登記；；房屋買買賣后，，業(yè)主必必須按規(guī)規(guī)定進行行產(chǎn)權登登記，并并領取房房地產(chǎn)權權證。房地產(chǎn)開開發(fā)流程程五、物業(yè)業(yè)管理在房屋銷銷售前，，由房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司選選聘物業(yè)業(yè)管理單單位,并制定業(yè)業(yè)主臨時時公約,與業(yè)主簽簽定前期期物業(yè)管管理合同同.前期物業(yè)業(yè)管理服服務合同同期限最最長不超超過3年.前期物業(yè)業(yè)管理合合同到期期,由業(yè)主大大會投票票決定是是否續(xù)簽簽或另聘聘新物業(yè)業(yè)管理單單位.房地產(chǎn)開開發(fā)流程程我們需要要了解土地市場場與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)相相關企業(yè)業(yè)住宅分類類知識土地市場場1、

土地地基本概概念土地所有有制：現(xiàn)行全部部土地實實行的是是社會主主義土地地公有制制，分為為全民所所有制（（即國家家所有））和勞動動群眾集集體制（（即集體體所有））兩種形形式。其其中，城城市市區(qū)區(qū)的土地地全部屬屬于國家家所有；；農(nóng)村和和城市郊郊區(qū)的土土地法律律規(guī)定屬屬于國家家所有的的以外，，屬于集集體所有有；宅基基地和自自留地、、自留山山，屬于于集體所所有；礦礦物、水水流、森森林、山山嶺、草草原、荒荒地、灘灘涂等自自然資源源，屬于于國家所所有，由由法律規(guī)規(guī)定屬于于集體所所有，森森林、山山嶺、草草原、荒荒地、灘灘涂除外外。但地地上建筑筑物既可可以為國國家所有有，也可可以為集集體、單單位和個個人所有有。因此此，同一一宗房地地產(chǎn)，其其土地與與地上建建筑物的的所有權權往往是是不一致致的。土地所所有權權：土地所所有權權是指指國家家或集集體經(jīng)經(jīng)濟組組織對對國家家土地地和集集體土土地依依法享享有的的占有有、使使用、、收益益和處處分的的權能能土地開開發(fā)：：是將““生地地”開開發(fā)成成可供供使用用的土土地。。什么是是地籍籍？什什么是是產(chǎn)籍籍？我們通通常所所指的的地籍籍、產(chǎn)產(chǎn)籍、、房地地產(chǎn)籍籍是同同一概概念。。它是是指土土地的的自然然狀況況、社社會經(jīng)經(jīng)濟狀狀況和和法律律狀況況的調(diào)調(diào)查與與登記記，包包括了了土地地產(chǎn)權權的登登記和和土地地分類類面積積等內(nèi)內(nèi)容。。具體體來講講，是是對在在房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)查登登記過過程產(chǎn)產(chǎn)生的的各種種圖表表、證證件等等登記記資料料，經(jīng)經(jīng)過整整理、、加工工、分分類而而形成成的圖圖、檔檔、卡卡、冊冊等資資料的的總稱稱。生地：：指空間間地、、田地地、未未開墾墾地等等不具具備使使用條條件的的土地地。熟地：：指三通通一平平或七七通一一平，，具備備使用用條件件的土土地。。宗地：：是地籍籍的最最小單單元，，是指指以權權屬界界線組組成的的封閉閉地塊塊。宗地圖圖：是土地地使用用合同同書附附圖及及房地地產(chǎn)登登記卡卡附圖圖。它它反映映一宗宗地的的基本本情況況。包包括：：宗地地權屬屬界線線、界界址點點位置置、宗宗地內(nèi)內(nèi)建筑筑位置置與性性質(zhì)、、與相相鄰宗宗地的的關系系等。。土地市市場2、土土地使使用權權獲取取方式式出讓：：出讓是是指國國家將將國有有土地地使用用權在在一定定年限限內(nèi)出出讓給給土地地使用用者，，由土土地使使用者者向國國家支支付土土地使使用權權出讓讓金的的行為為。通通常，，我們們將土土地使使用權權的出出讓稱稱為土土地的的一級級市場場。它它的出出讓金金有按按土地地面積積計算算的，，也有有按建建筑面面積計計算的的。按建筑筑面積積計算算的簡簡稱樓樓面價價，樓樓面價價=土地總總價÷總建面面積，，樓面面價=土地單單價÷容積率率。出讓又又分為為三種種形式式：土地使使用權權出讓讓采用用協(xié)議議、招招標、、拍賣賣三種種合同同形式式進行行。土地市市場土地市市場協(xié)議出出讓土地使使用權權就是是當事事人雙雙方經(jīng)經(jīng)過反反復協(xié)協(xié)商，，最終終達成成出讓讓協(xié)議議，經(jīng)經(jīng)登記記受讓讓人取取得土土地使使用權權的形形式。。招標出出讓土地使使用權權，是是指在在規(guī)定定期限限內(nèi)，，由符符合條條件的的單位位和個個人以以書面面投標標形式式，競競投某某地段段土地地使用用權，，由招招標人人根據(jù)據(jù)一定定要求求擇優(yōu)優(yōu)確定定受讓讓人，，由受受讓人人在辦辦理完完一切切手續(xù)續(xù)后取取得土土地使使用權權方式式。拍賣出出讓土地使使用權權，是是指在在這指指定時時間、、公開開場合合，在在土地地管理理部門門拍賣賣主持持人主主持下下，競競投者者按規(guī)規(guī)定方方式應應價，，競投投土地地使用用權，，由出出價最最高者者獲得得土地地使用用權的的土地地出讓讓方式式。土地市市場土地使使用權權出讓讓年限限：居住用用地70年；工業(yè)用用地、、教育育、科科技、、文化化衛(wèi)生生、體體育及及綜合合或其其他用用地50年；商業(yè)、、旅游游、娛娛樂用用地40年；另外，，加油油站、、加氣氣站用用地為為二十十年。。土地市市場年限快快到期期了?。。。?！房子的的居住住時間間是多多少，，土地地使用用年限限屆滿滿后，，該怎怎么辦辦？房屋一一經(jīng)購購買并并取得得產(chǎn)權權后，，即作作為業(yè)業(yè)主個個人所所有的的財產(chǎn)產(chǎn)，并并無居居住年年限的的限制制，擔擔對該該房屋屋所占占用范范圍內(nèi)內(nèi)的土土地來來說，，因為為土地地除屬屬于集集體所所有的的外，，均屬屬于國國家所所有。。業(yè)主主所取取得的的為該該土地地的一一定年年限的的使用用權。。住宅宅用地地的土土地使使用年年限為為70年，自自開發(fā)發(fā)商取取得該該土地地使用用證書書之日日起計計算。。在該該土地地使用用年限限屆滿滿后，，土地地將由由國家家收回回。業(yè)業(yè)主可可以在在繼續(xù)續(xù)交納納土地地出讓讓金或或使用用費的的前提提下，，繼續(xù)續(xù)使用用該土土地。。物權法法第149條住住宅建建設用用地使使用權權期間間屆滿滿的，，自動動續(xù)期期。非住宅宅建設設用地地使用用權期期間屆屆滿后后的續(xù)續(xù)期，，依照照法律律規(guī)定定辦理理。該該土地地上的的房屋屋及其其他不不動產(chǎn)產(chǎn)的歸歸屬，，有約約定的的，按按照約約定；；沒有有約定定或者者約定定不明明確的的，依依照法法律、、行政政法規(guī)規(guī)的規(guī)規(guī)定辦辦理。。土地市市場2、土土地使使用權權獲取取方式式劃撥：：土地使使用權權的劃劃撥是是指有有批準準權的的人民民政府府依法法批準準，在在用地地者繳繳納補補償、、安置置等費費用后后將該該幅土土地交交其使使用，，或者者將土土地使使用權權無償償交給給土地地使用用者使使用的的行為為。劃撥土土地使使用權權的范范圍：：國家機機關用用地和和軍事事用地地；城市基基礎設設施和和公用用事業(yè)業(yè)用地地；國家重重點扶扶持的的能源源、交交通、、水利利等項項目用用地；；法律、、行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定定的其其他用用地。。土地市市場2、土土地使使用權權獲取取方式式轉(zhuǎn)讓：是指土土地使使用者者通過過出售售、交交換、、贈與與和繼繼承的的方式式將土土地使使用權權再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的行為為。與房地地產(chǎn)開開發(fā)相相關企企業(yè)開發(fā)商商：是指從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營業(yè)務務的企企業(yè).房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營公司司必須須直接接從事事以房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營為主主及相相關的的業(yè)務務。必必須按按批準準的資資質(zhì)等等級承承擔相相應的的開發(fā)發(fā)任務務，不不得越越級承承攬任任務。。與房地地產(chǎn)開開發(fā)相相關企企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級級劃分分為四四級與房地地產(chǎn)開開發(fā)相相關企企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級級劃分分為四四級與房地地產(chǎn)開開發(fā)相相關企企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級級劃分分為四四級與房地地產(chǎn)開開發(fā)相相關企企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級級劃分分為四四級承建商商：即建筑筑商，，是指指從事事住宅宅建設設。建建筑商商不是是開發(fā)發(fā)商，，建筑筑商是是負責責施工工隊建建筑的的，它它是受受開發(fā)發(fā)商的的委托托，依依照開開發(fā)商商的要要求進進行施施工建建設的的。國家對對施工工隊企企業(yè)分分為四四個等等級。。其中中特級級為企企業(yè)最最高。。與房地地產(chǎn)開開發(fā)相相關企企業(yè)萬科公公司戰(zhàn)戰(zhàn)略合合作總總承包包單位位列舉舉：中建三三局（（國家家特級級資質(zhì)質(zhì)、一一級資資質(zhì)））浙江中中天建建設（（國家家特級級資質(zhì)質(zhì)）南通四四建（（國家家一級級資質(zhì)質(zhì)）江蘇江江都建建設（（國家家一級級資質(zhì)質(zhì)）江蘇國國泰（（國家家一級級資質(zhì)質(zhì)）江蘇華華江（（國家家一級級資質(zhì)質(zhì)）上海家家樹(國家一一級資資質(zhì))江蘇順順通(國家特特級資資質(zhì))在施工工過程程中，，曾多多次獲獲得省省市、、國家家獎項項：武漢市市黃鶴鶴杯、、湖北北省楚楚天杯杯、湖湖北省省優(yōu)質(zhì)質(zhì)結(jié)構(gòu)構(gòu)工程程、武武漢市市安全全文明明工地樣板板工地地、詹詹天佑佑住宅宅小區(qū)區(qū)金獎獎等（（可根根據(jù)項項目具具體情情況具具體定定).監(jiān)理公公司：：對于任任何一一個建建設工工程來來說，，都必必須有有工程程監(jiān)理理企業(yè)業(yè)，其其職能能對工工程建建設進進行監(jiān)監(jiān)督，，以確確保工工程質(zhì)質(zhì)量。。工程監(jiān)監(jiān)理企企業(yè)的的資質(zhì)質(zhì)等級級為分分甲級級、乙乙級和和丙級級，并并按照照工程程師性性質(zhì)和和技術術特特點劃劃分若若干若若干工工程師師類別別。與房地地產(chǎn)開開發(fā)相相關企企業(yè)住宅分類知識識商品房：是指開發(fā)商以以市場地價取取得土地使用用權進行開發(fā)發(fā)建設并經(jīng)過過國土局批準準在市場上流流通的房地產(chǎn)產(chǎn)，它是可領領獨立房產(chǎn)證證并可轉(zhuǎn)讓、、出租、繼承承、抵押、贈贈與、交換的的房地產(chǎn)。外銷房：外銷商品房是是由房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)建設設的，取得了了外銷商品房房預（銷）售售許可證的房房屋，外銷商商品房可以出出售給國內(nèi)外外（含港、澳澳、臺）的企企業(yè)，其他組組織和個人。。內(nèi)銷房：是指房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)通過過實行土地使使用權出讓形形式，經(jīng)過政政府主管部門門審批，建成成后用于在國國內(nèi)范圍（目目前不包括香香港特別行政政區(qū)、澳門和和臺灣）出售售的住宅、商商業(yè)用房及其其它建筑物。。按住宅類型劃劃分空置商品房：：空置商品住宅宅是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投投資建設，取取得房地產(chǎn)權權證（大產(chǎn)證證）已超過一一年的商品住住宅。經(jīng)濟適用房：：是指已經(jīng)列入入國家計劃，，由城市政府府組織房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或或者集資建房房單位建造，，以微利價向向城鎮(zhèn)中低收收入家庭出售售的住房。它它是具有社社會保障性質(zhì)質(zhì)的商品住宅宅。具有經(jīng)濟濟性和適用性性的特點。房改房：在房改政策出出臺后，國家家機關、企事事業(yè)單位的職職工需要按規(guī)規(guī)定將目前居居住的房子購購買下來，我我們把此類公公房稱之為房房改房。住宅分類知識識按住宅類型劃劃分安居房：安居房指實施施國家“安居居（或康居））工程”而建建設的住房（（屬于經(jīng)濟適適用房的一類類）。是黨和和國家安排貸貸款和地方自自知自籌資金金建設的面向向廣大中低收收家庭，特別別是對4平方米以下特特困戶提供的的銷售價格低低于成本、由由政府補貼的的非盈利性住住房。集資房：一般由國有單位位出面組織并并提供自有的的國有劃撥土土地用作建房房用地，國家家予以減免部部分稅費，由由參加集資的的職工部分或或全額出資建建設，房屋建建成后歸職工工所有，不對對外出售。產(chǎn)產(chǎn)權也可以歸歸單位和職工工共有，在持持續(xù)一段時間間后過渡為職職工個人所有有。屬于經(jīng)濟濟適用房的一一種。廉租房：是指政府和單單位在住房領領域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，，向具有城?zhèn)鎮(zhèn)常住居民戶戶口的最低收收入家庭提供供的租金相對對低廉的普通通住房。廉租房的來源源主要是騰退退的舊公房。。公用設施用房房：是指自來水、、泵站、污水水處理、變電電、燃氣、供供熱、垃圾處處理、環(huán)衛(wèi)、、公廁、殯葬葬、消防等市市政公用設施施的房屋。住宅分類知識識按住宅類型劃劃分住宅分類知識識期房：是指消費者在在購買時不具具備即買即可可入住、也就就是在建的、、尚未完成建建設的、不能能交付使用的的商品房，即即房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商品房預售售許可證開始始至取得房地地產(chǎn)權證大產(chǎn)產(chǎn)證為止，所所出售商品房房稱為期房。。消費者在購購買期房時應應簽商品房預預售合同?，F(xiàn)房：現(xiàn)房指通過竣竣工驗收，可可以交付使用用，并取得房房屋產(chǎn)權證的的房屋。購買買現(xiàn)房簽訂的的是房屋買賣賣合同，購房房者可立即辦辦理產(chǎn)權登記記手續(xù)，取得得房屋產(chǎn)權證證。準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房房屋主體已基基本封頂完工工，小區(qū)內(nèi)的的樓宇及設施施的大致輪廓廓已經(jīng)初步顯顯現(xiàn)，工程正正處在內(nèi)外墻墻裝修和進行行配套施工階階段的房屋。。但是這種房房產(chǎn)的性質(zhì)仍仍然屬于期房房，政府按照照期房進行管管理，必須辦辦理商品房銷銷售許可證才才能銷售。尾房：經(jīng)過銷售后剩剩下少量沒有有競爭力的房房子。爛尾房：由于開發(fā)商資資金來源不足足、盲目上馬馬，或者錯誤誤判斷供求形形勢，開發(fā)總總量供大于求求，導致大面面積空置，無無法回收前期期投資，更無無力進行后續(xù)續(xù)建設，甚至至全盤停滯的的積壓樓宇。。二手房：通常是指再次次進行買賣交交易的住房。。個人購買的的新竣工的商商品房、經(jīng)濟濟適用住房及及單位自建住住房，辦完產(chǎn)產(chǎn)權證后，再再次上市買賣賣，這些都稱稱為二手房。。按住宅完工工程度劃分分住宅分類知知識熱點聚焦：：精裝修房：：由建設部制制定的《商品住宅裝裝修一次到到位實施導導則》要求，精裝裝修房屋在在交房屋鑰鑰匙前，房房地產(chǎn)所有功能空空間的固定定面全部鋪鋪裝或粉刷刷完成，廚廚房和衛(wèi)生生間的基本本設備全部部安裝完成成。開發(fā)單單位為住宅宅裝修的第第一責任人人，承擔相相應的責任任，而不是是由物業(yè)公公司作為責責任人；精精裝修住宅宅要分為不不同標準，，設立樣板板間由住戶戶來進行選選擇；房屋銷售的售價中應應該包括房房屋的工程程成本和裝裝修成本兩兩個組成部部分，并要要在合同中中標明。毛坯房：毛坯房指未未經(jīng)建筑裝裝飾、裝潢潢，也不附附加過多的的起居設施施，僅是完完成土建、、水電等基基本工程，，地面為粗粗糙的混凝凝土面，房房頂僅抹灰灰層，水、、電進戶，，戶內(nèi)由購購房者自行行安裝。每每套住宅只只設防盜功功能的戶門門，所有房房間門一概概自裝。毛毛坯房可根根據(jù)個人愛愛好和家庭庭的特色設設計、裝飾飾居室，從從視覺、觸觸覺、聽覺覺和心理感感受以及色色彩組合上上烘托出居居室主人的的性格。對對裝飾用品品也可自由由選擇符合合環(huán)保節(jié)能能型要求的的產(chǎn)品，從從而降低裝裝修費用。。房屋結(jié)構(gòu)知識板式住宅比較普遍認認同的看法法就是東西西長，南北北短的住宅宅建筑，整整個外觀給給人的感覺覺就是一塊塊巨型平板板一樣的建建筑住宅樓樓。具體深深入到內(nèi)部部特征來說說，板樓的的戶型是南南向面寬大大，進深短短，南北通通透的格局局。住宅分類知知識點式住宅點式住宅是是因此種住住棟在進深深和面闊方方向尺寸大大體相當，，在住區(qū)規(guī)規(guī)劃圖上好好似一個"點"，所以人們們稱作點式式住宅。點點式住宅平平面一般僅僅由一個單單元組成，，它四面臨臨空，故體體型可以比比較自由活活潑，朝向向多，視野野廣。房屋結(jié)構(gòu)知識住宅分類知知識蝶式住宅蝶式住宅準準確地講是是改良型的的塔樓，因因其橫斷面面形狀像蝴蝴蝶而得名名，蝶式住住宅的優(yōu)點點很突出，，結(jié)合了板板樓和塔樓樓的優(yōu)點房屋結(jié)構(gòu)知識住宅分類知知識閣樓由頂層住戶戶內(nèi)部的樓樓梯往上，，建筑在住住戶樓層以以上的空間間，一般因因為有坡屋屋面的影響響局部高局局部低，影影響使用，，因此稱為為閣樓。住宅分類知知識房屋結(jié)構(gòu)知識花園洋房總層數(shù)六層層以下多層層板式建筑筑，以四層層為主，外外國建筑風風格明顯，，強調(diào)景觀觀均好，綠綠化率比較較高，普遍遍存在遠郊郊區(qū)一帶，，一般首層層贈送花園園，頂層贈贈送露臺，，也有將戶戶外綠化景景觀引入室室內(nèi)的情況況。住宅分類知知識房屋物業(yè)類型疊加別墅它是Townhouse的疊拼式的的一種延伸伸，是在綜綜合情景洋洋房公寓與與聯(lián)排別墅墅特點的基基礎上產(chǎn)生生的，由多多層的復式式住宅上下下疊加在一一起組合而而成，下層層有花園，，上層有屋屋頂花園，，一般為四四層帶閣樓樓建筑，這這種開間與與聯(lián)排別墅墅相比，獨獨立面造型型可豐富一一些，同時時一定程度度上克服了了聯(lián)排別墅墅窄進深的的缺點。住宅分類知知識房屋物業(yè)類型聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地地，每戶獨獨門獨院，，設有1至2個車位，還還有地下室室。它是由由幾幢小于于三層的單單戶別墅并并聯(lián)組成的的聯(lián)排或住住宅，一排排二至四層層聯(lián)結(jié)在一一起，每幾幾個單元共共用外墻，，有統(tǒng)一的的平面設計計和獨立的的門戶。建建筑面積一一般是每戶戶250平方米左右右。房屋物業(yè)類型住宅分類知知識雙拼別墅它是聯(lián)排別別墅與獨棟棟別墅之間間的中間產(chǎn)產(chǎn)品，由兩兩個單元的的別墅拼聯(lián)聯(lián)組成的單單棟別墅。。住宅分類知知識房屋物業(yè)類型獨棟別墅即獨門獨院院，上有獨獨立空間，，下有私家家花園領地地，是私密密性很強的的獨立式住住宅，表現(xiàn)現(xiàn)為上下左左右前后都都屬于獨立立空間，一一般房屋周周圍都有面面積不等的的綠地、院院落。這一一類型是別別墅歷史最最悠久的一一種，也是是別墅建筑筑的終極形形式。住宅分類知知識房屋物業(yè)類型復式結(jié)構(gòu)這類住宅的的特點是住住宅占有上上下兩層樓樓，臥室、、起居室、、客廳、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚廚房、及其其它輔助用用房可以分分層布置，，上下層之之間的交通通不通過公公共樓梯而而采用戶內(nèi)內(nèi)獨用小樓樓梯聯(lián)接。。住宅分類知知識房屋物業(yè)類型商住住宅是SOHO（居家辦公公）住宅觀觀念的一種種延伸。它它屬于住宅宅，但同時時又融入寫寫字樓的諸諸多硬件設設施，尤其其是網(wǎng)絡功功能的發(fā)達達，使居住住者在居住住的同時又又能從事商商業(yè)活動的的住宅行式式。住宅分類知知識房屋物業(yè)類型會所就是以所在在物業(yè)業(yè)主主為主要服服務對象的的綜合性高高級康體娛娛樂服務設設施。會所所具備的軟軟硬件條件件：康體設設施應該包包括泳池、、網(wǎng)球或羽羽毛球場、、高爾夫練練習館、保保齡球館、、健身房等等娛樂健身身場所；中中西餐廳、、酒吧、咖咖啡廳等餐餐飲與待客客的社交場場所；還應應具有網(wǎng)吧吧、閱覽室室等其他服服務設施。。以上一般般都是對業(yè)業(yè)主免費或或少量收費費開放。房屋物業(yè)類型住宅分類知知識酒店式服務務公寓是指提供酒酒店式管理理服務的公公寓。始于于1994年，意為““酒店式的的服務，公公寓式的管管理”，市市場定位很很高。它是是集住宅、、酒店、會會所多功能能于一體的的，具有““自用”和和“投資””兩大功效效。除了提提供傳統(tǒng)酒酒店的各項項服務外，，更重要的的是向住客客提供家庭庭式的居住住布局、家家居式的服服務，讓人人有賓至如如歸的感覺覺。住宅分類知知識房屋物業(yè)類型住宅分類知知識居住區(qū)：是指城市中中由城市主主要道路或或自然分界界線所圍合合，設有與與其居住人人口規(guī)模相相應的、較較完善的、、能滿足該該區(qū)居民物物質(zhì)和文化化生活所需需要的公共共服務設施施的相對獨獨立的居居住生活聚聚居地區(qū)。。居住小區(qū)：：一般稱為小小區(qū)?？晒┕┮蝗f人居居住的地段段,稱為“居住住小區(qū)”.它的特點是是可以把人人們?nèi)粘Ｉ罨罨顒优c日益增多多的城市汽汽車交通相相對隔開.住宅用地:是指住宅建建筑基底占占地及其四四周合理間間距內(nèi)的用用地(含宅間綠地地和宅間小小路等)的總稱。公建用地：：是指與居住住人口規(guī)模模相對就應應配建設的的，為居民民服務和使使用的各類類設施的用用地，應包包括建筑基基底占地及及其所屬場場院、綠地地和配建停停車場場等等。公共綠地：：滿足規(guī)定的的日照要求求、適合于于安排游憩憩活動設施施的、供居居民共享的的游憩綠地地，應包括括居住區(qū)、、小游園和和組團綠地地及其他塊塊狀帶狀綠綠地等級。。配建設施：：與住宅規(guī)模模或人口規(guī)規(guī)模相對應應配套建設設的公共服服務設施、、道路和公公共綠地的的總稱。基本規(guī)劃術術語公共活動中中心：是配套公建建相對集中中的居住區(qū)區(qū)、小區(qū)中中心和組團團中心日照間距系系數(shù)：根據(jù)日照照標準化確確定的房屋屋間距與遮遮擋房屋標標高的比值值人均總占地地面積（平平均米/人）：人均總占地地面積=建筑紅線內(nèi)內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃劃居住總?cè)巳藬?shù)。人均住宅用用地面積（（平方米/人）：人均住宅用用地面積=小區(qū)內(nèi)總住住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃劃居住總?cè)巳藬?shù)。人口毛密度度：人口毛密度度=小區(qū)內(nèi)總居居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地地面積（公公頃）。住宅分類知知識基本規(guī)劃術術語住宅分類知知識江蘇省日照照間距系數(shù)數(shù)大城市中小城市緯度(北緯)地區(qū)1.21,25≤32°30′南京、鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州、南通的全部轄區(qū)，揚州大部（寶應、高郵除外）、泰州大部（興化除外）1.251.3>32°30′~≤34°揚州北部（寶應、高郵）、泰州北部（興化）、鹽城大部（響水除外）、淮陰全部、宿遷大部（沭陽除外）、徐州南部（睢寧）1.31.35>34°徐州大部（睢寧除外）、連云港全部、宿遷北部（沭陽）、鹽城北部（響水）注：舊城區(qū)改造中局部地區(qū)確實難以達到規(guī)定標準的，按現(xiàn)狀城市人口計，中小城市可減少系數(shù)0.05，大城市減少0.1，并應通過市縣實施細則明文規(guī)定"局部地區(qū)"的范圍。住宅分類知知識1、商品房預預售須符合合哪些條件件？（1）交付全部部土地使用用權出讓金金，取得土土地使用權權證書；（2）有建設工工程規(guī)劃許許可證；（3）

按提供供預售的商商品房計算算，投入開開發(fā)建設資資金達到工工程建設總總投資的25%以上，并已已經(jīng)確定施施工進度和和竣工交付付日期；（4）

向縣級級以上人民民政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部門門辦理預售售登記，取取得商品房房預售許可可證明。2、《商品房預售售許可證》：是市、縣、、人民政府府房地產(chǎn)管管理部門向向房地產(chǎn)開開發(fā)公司頒頒發(fā)的一項項證書，用用以證明列列入證書范范圍內(nèi)的正正在建設中中的房屋已已經(jīng)可以預預先出售給給承購人。。商品房預售售住宅分類知知識3、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)申申請辦理商商品房預售售登記，應應當提交下下列文件：：（一）已交交付全部土土地使用權權出讓金，，取得土地地使用權證證書；（二二））持持有有建建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證和和施施工工許許可可證證；；（三三））按按提提供供的的預預售售商商品品房房計計算算，，投投入入開開發(fā)發(fā)建建設設的的資資金金達達到到工工程程建建設設總總投投資資的的25％以以上上，，并并已已確確定定施施工工進進度度和和竣竣工工交交付付日日期期；；（四四））營營業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照和和資資質(zhì)質(zhì)等等級級證證書書；；（五五））工工程程施施工工合合同同；；（六六））預預售售商商品品房房分分層層平平面面圖圖；；（七七））商商品品房房預預售售方方案案。。商品品房房預預售售住宅宅分分類類知知識識商品品房房““五五證證””包包括括：：《建設設用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》、《建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》、《國有有土土地地使使用用證證》、《建設設工工程程施施工工許許可可證證》、《商品品房房預預售售許許可可證證》。“二二書書””：：是指指建建設設部部為為了了加加強強對對商商品品房房的的質(zhì)質(zhì)量量管管理理與與監(jiān)監(jiān)督督，，要要求求發(fā)發(fā)展展商商必必須須提提供供的的新新建建《住宅宅質(zhì)質(zhì)量量保保證證書書》和《住宅宅使使用用說說明明書書》。五證證兩兩書書建設設用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證建設設工工程程施施工工許許可可證證商品品房房預預售售許許可可證證國有有土土地地使使用用證證住宅宅使使用用說說明明書書、、質(zhì)質(zhì)量量保保證證書書住宅宅分分類類知知識識住宅宅分分類類知知識識定金金是指指當當事事人人約約定定由由一一方方向向?qū)Ψ椒浇o給付付的的，，作作為為債債權權擔擔保保的的一一定定數(shù)數(shù)額額的的貨貨幣幣，，它它屬屬于于一一種種法律律上上的的擔擔保保方方式式，目的在于于促使債務務人履行債債務，保障障債權人的的債權得以以實現(xiàn)。根根據(jù)我國發(fā)發(fā)法通則和和《擔保法》八十九條規(guī)規(guī)定，定金金應當以書書面形式約約定交付定定金的期限限。定金合合同從實際際交付定金金之日起生生效，定金金的數(shù)額由由當事人約約定，但不不得超出合合同標的額額的20%。如果購房者交了了定金之之之后改變主主意決定不不買，開發(fā)發(fā)商有權以以購房者違違約為由不不退定金，，如果開發(fā)發(fā)商將房屋屋賣給他人人，應當向向購房者雙雙倍返還定定金。Vs訂金是在購房者者與開發(fā)商商就房屋買買賣的意向向初步達成成協(xié)議后，，準備進一一步協(xié)商前前簽訂的臨時認購協(xié)協(xié)議，通常的做做法是在約約定所選房房號、面積積、房屋單單價及總價價款后，約約定一個期期限，買方方需在此期期限內(nèi)與賣賣方簽署正正式合同。。買方支付付訂金即取取得在此期期限內(nèi)的優(yōu)優(yōu)先購買權權，在約定定的時間內(nèi)內(nèi)，賣方不不得將該房房屋售予他他人。如購房者在在約定期限限內(nèi)決定不不購該房屋屋，有權向向開發(fā)商要要回該購房房訂金。定金與訂金金住宅分類知知識權威解讀定金與訂金金的區(qū)別訂金與定金金僅一字之之差，在法法律性質(zhì)上上卻有天壤壤之別。訂金不是一一個規(guī)范的的概念,在法律上僅僅作為一種種預付款的的性質(zhì)。是是預付款的的一部分，，是當事人人的一種支支付手段,不履行也只只能如數(shù)返返還?！蹲罡呷嗣穹ǚㄔ宏P于適適用〈中華人民共共和國擔保保法〉若干問題的的解釋》:第一百一十十八條規(guī)定定“當事人人交付留置置金、擔保保金、保證證金、訂約約金、押金金或者訂金金等，但沒沒有約定定定金性質(zhì)的的，當事人人主張定金金權利的，，人民法院院不予支持持”。由此此可見，當當事人在合合同中寫明明“訂金””而沒有約約定定金性性質(zhì)的，則則不能適用用定金罰則則。再來一個實實操案例:實際交付定定金的數(shù)額額與約定不不符時如何何處理???[案例]甲公司為一一家建筑公公司，因業(yè)業(yè)務需要，，于2002年3月15日與乙水泥泥公司簽訂訂了一份水水泥購銷合合同。合同同規(guī)定：乙乙公司在2002年4月向甲公司司供應100噸普通水泥泥，價款共共計10萬元，分兩兩批交貨，，4月15日交付50噸，4月30日交付50噸。為保證證合同履行行，合同還還約定甲公公司向乙公公司支付定定金1萬元。合同同成立后，，甲公司實實際只向乙乙公司支付付了5000元作為定金金，稱待收收到第一批批水泥后再再支付剩余余的5000元定金。4月15日，乙公司司沒能履行行合同約定定的義務，，直到4月30日，甲公司司未收到任任何水泥。。甲公司因因工地急需需水泥，只只得另行購購買。之后后，甲公司司要求乙公公司承擔違違約責任，，依合同規(guī)規(guī)定的數(shù)額額雙倍返還還定金2萬元。乙公公司不同意意，引起訴訴訟。[審理結(jié)果]法院經(jīng)審理理認為：雙雙方雖然在在合同中約約定甲公司司向乙公司司在支付定定金1萬元，但實實際上甲公公司只向乙乙公司支付付了5000元定金。因因為定金合合同為實踐踐合同，只只以實際交交付的數(shù)額額為限，所所以，本案案合同成立立的定金數(shù)數(shù)額是5000元。由于乙乙公司沒有有履行合同同義務，根根據(jù)定金罰罰則，甲方方有權要求求乙方雙倍倍返還定金金1萬元，對于于按照合同同約定的定定金數(shù)額進進行返還的的請求法院院不予支持持，最終，，法院判決決乙公司向向甲公司雙雙倍返還定定金1萬元。住宅分類知知識預測面積：是指商品房房期房銷售售中，根據(jù)據(jù)國家規(guī)定定，由房地地產(chǎn)主管機機構(gòu)認定具具有測繪資資質(zhì)的房屋屋測量機構(gòu)構(gòu)，主要依依據(jù)施工圖圖紙、實地地考察和國國家測量規(guī)規(guī)范對尚未未施工的房房屋面積進進行一個預預先測量的的行為，這這是開發(fā)商商進行合法法銷售面積積依據(jù)。實測面積：：是指商品房房竣工驗收收后，工程程規(guī)劃相關關主管部門門審核合格格，開發(fā)商商依據(jù)國家家規(guī)定委托托具有測繪繪資質(zhì)的房房屋測繪機機構(gòu)參考圖圖紙、預測測數(shù)據(jù)及國國家測繪規(guī)規(guī)范之規(guī)定定對樓宇進進行的實地地勘測、繪繪圖、計算算而得出的的面積。實實測面積是是開發(fā)商和和業(yè)主的法法律依據(jù)，，是業(yè)主辦辦理產(chǎn)權證證、結(jié)算物物業(yè)及相關關費用的最最終依據(jù)。。房屋測繪住宅分類知知識最高人民法法院關于房房地產(chǎn)問題題的司法解解釋第十四條出賣人交付付使用的房房屋套內(nèi)建建筑面積或或者建筑面面積與商品品房買賣合合同約定面面積不符，，合同有約約定的，按按照約定處處理；合同同沒有約定定或者約定定不明確的的，按照以以下原則處處理：（一）面積積誤差比絕絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合合同約定的的價格據(jù)實實結(jié)算，買買受人請求求解除合同同的，不予予支持；（二）面積積誤差比絕絕對值超出出3%，買受人請請求解除合合同、返還還已付購房房款及利息息的，應予予支持。買買受人同意意繼續(xù)履行行合同，房房屋實際面面積大于合合同約定面面積的，面面積誤差比比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房房價款由買買受人按照照約定的價價格補足，，面積誤差差比超出3%部分的房價價款由出賣賣人承擔，，所有權歸歸買受人；；房屋實際際面積小于于合同約定定面積的，，面積誤差差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房房價款及利利息由出賣賣人返還買買受人，面面積誤差比比超過3%部分的房價價款由出賣賣人雙倍返返還買受人人。房屋測繪住宅分類知知識房地產(chǎn)價格格影響因素素：經(jīng)濟因素、、物理因素素、環(huán)境因因素、行政政和政策因因素、社會會因素、心心理因素、、國際因素素;房地產(chǎn)價格格構(gòu)成：第一部分，即即征地補償償費、拆遷遷安置費、、土地開發(fā)發(fā)費及土地地出讓金，，也就是前前3類，構(gòu)成了了房地產(chǎn)價價格中的土土地費用。。第二部分，，即住宅建建筑安裝工工程費、附附屬工程費費、室外工工程費、也也就是第4類到6類，構(gòu)成了了房地產(chǎn)價價格中的建建筑安裝工工程費。第三部分，，即公共配配套工程費費、環(huán)衛(wèi)綠綠化工程費費、“四源源”費、大大市政費，，也就是第第7到第10類，構(gòu)成了了房地產(chǎn)價價格中的配配套工程費費。第四部分，，即兩稅一一費、管理理費，也就就是第11到第12類，構(gòu)成了了房地產(chǎn)價價格中的稅稅費。第五部分，，即利潤，，也就是第第13類，構(gòu)成了了房地產(chǎn)價價格中的利利潤。如果房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)把房地產(chǎn)賣出去去，在它的的綜合造價價中還必須須加上銷售售費用，以以及流通中中的稅金和和利潤。房地產(chǎn)價格格術語住宅分類知知識起價：是指商品房房在銷售時時各樓層銷銷售價格中中的最低價價格。均價：是指商品房房的銷售價價格相加以以后的和除除以單位建建筑面積的的和，即得得出每平方方米的價格格?；鶅r：經(jīng)過核算而而確定的每每平方米基基本價格，，商品房的的銷售價一一般以基數(shù)數(shù)增減樓層層和朝向差差價后得出出。表價:指樓盤銷售售價目表上上標明的各各具體單元元的銷售價價格。底價：是指可以對對外銷售的的最低價格格。表價不不同于底價價。房地產(chǎn)價格格術語模擬演練住宅分類知知識一次性付款款:是指購房者者簽約后必必須將購房房款一次性性付給發(fā)展展商。一次次性付款是是過去最為為常見的購購房付款方方式，目前前一般多用用于那低價價位小單元元的樓盤銷銷售。按揭付款:按揭是英語語“Mongase”（抵押）一一詞的粵語語音譯，因因此，銀行行按揭的正正確名稱是是購房抵押押貸款，是是購房者以以所購房屋屋之產(chǎn)權作作抵押，由由銀行先行行支付房款款給發(fā)展商商，以后購購房者按月月向銀行分分期支付本本息。付