房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述

經(jīng)營情況分析銷售投資以穩(wěn)為主各梯隊(duì)調(diào)整與分化并行銷售：01年百強(qiáng)房企銷售先揚(yáng)后抑，民營房企市占率大幅下降201年百強(qiáng)房企銷先揚(yáng)后抑，2年14月降幅逐月擴(kuò)大2021年百強(qiáng)房企銷售金額首次出現(xiàn)負(fù)增長，且低于全國商品房銷售增速。2021年百強(qiáng)房企全年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額12.26萬億同比下降2，權(quán)益口徑8.87萬億元同比下降.12021年以前，百強(qiáng)房企銷售增速始終高于全國商品房銷售增速即使在銷售景氣度較低的年份例如2014年雖然全國商品房銷售大幅下滑，但是百強(qiáng)房企銷售增速仍然有韌性（當(dāng)年同比增速高達(dá)5），而2021年百強(qiáng)房企銷售較差，首次出現(xiàn)了負(fù)增長-2，低于全國商品房銷售增速。可見，2014年雖然市場不景房企還是有沖規(guī)模的訴而2021年在三道紅線下房企普遍放慢擴(kuò)張速追求穩(wěn)健發(fā)土地市場熱度欠佳，融資收緊民營房企躺平，規(guī)模訴求減弱。全年來看，2021年房企整體銷售表現(xiàn)為先揚(yáng)后抑的走勢。一季度，市場延續(xù)了去年末以來的熱度，百強(qiáng)房企銷售規(guī)模較去年和2019年同期提升顯二季度之后房企銷售增速持續(xù)放特別是下半年市場降溫明顯，百強(qiáng)房企單月銷售增速自7月轉(zhuǎn)負(fù)以來，延續(xù)下跌趨勢且降幅不斷擴(kuò)大。20221-4月百強(qiáng)房企銷售金額同比增速分別為-0.7、-7.8、-3.5和-8.9，降幅逐月擴(kuò)大，1-4月累計(jì)銷售金額同比增速為-0.5。我們認(rèn)為2022年，房企整體銷售預(yù)期將更為保守，會有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長。圖表1.2021年百強(qiáng)房企全口徑銷售金額12.26萬億元，比下降3.2%13.0513.0512.631.606%6%5%4%4%2%3%0%6.0%12.4%2%-2%3.2%1%-4%0%-6%-1%

圖表2.2021年百強(qiáng)房企銷售金額增速首次低于全國商品銷售金額增速百強(qiáng)房企銷售金額增速141210 34.9%35.0%8

21.3%

50.8%

140.5%17.41

34.9%26.3%

21.3%

50.8%40.5%34.8%

35.1%

16.0%

12.4%

3.2%641.5822132142121321421521621721821922022122.-4

2.882.14

5.27 1

6.3%

14.4%

13.7%12.2%6.5%8.7%4.8%

50.5%速 21221321421521621721821922速 R100銷售金額（萬億元） R100同比增速資料來：， 資料來：，家統(tǒng)局，圖表3.2022年1-4月百強(qiáng)房企銷售金額同比增速分別為-40.7%、-7.%、-3.%和-8單月銷售金額（全口徑）增速0%0%

圖表4.2021年房企整體銷售表現(xiàn)為先揚(yáng)后抑的走勢單月權(quán)益金額增速0%0%速 速 同比增速 同比增速 同比增速

08108108308508708908109109309509709909100100300500700900101101301501701901102102308108308508708081083085087089081091093095097099091001003005007009001011013015017019011021023資料來：，

資料來：，2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 82021年各梯隊(duì)房企規(guī)模增速也呈現(xiàn)一定的分行業(yè)競爭加劇大中型房企銷售降幅普遍較年CCCR50100全口徑銷售額增速分別為-9.7-6.3-4.1-2.1和-2益口徑增速分別為-13.7、-9.7、-6.6、-4.8和-1，呈現(xiàn)出明顯的頭尾部房企銷售降幅大于中型房企的特征。一方面，我們認(rèn)為頭部房企是2020年8月三道紅線”融資規(guī)則以來融資監(jiān)管的重點(diǎn)實(shí)施對象整體放慢規(guī)模擴(kuò)張的步伐追求更加穩(wěn)健的發(fā)展另一方面自2021年下半年以來銷售不景氣疊加房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件不斷，小型房企或出現(xiàn)更多現(xiàn)金流壓力的問題，營銷能力、產(chǎn)品力、周轉(zhuǎn)速度均不如大中型房企銷售降幅相對較大而步入2022年隨著行業(yè)逐步出清在市場長期低迷的情況下頭部房企在營銷產(chǎn)品等各方面優(yōu)勢下銷售降幅相對小于尾部2022年1-4月C、C0、C0、C100全口徑銷售額增速分別為-5.8、-6.0、-8.8、-0.8和-0.5；權(quán)益口徑增速分別為-8.2、-0.0、-51、-2.2和-1.5。圖表5.01年5C0C0C0C00全口徑銷售額增速分別為-9.7-%-4.1-2.1%和-3.2%百強(qiáng)房全口6%4%2%0%-2%-4%213214215221321421521621721821922022122.-4R5R10R20R50R10資料來：，近年來房企合作開發(fā)明顯增多，表現(xiàn)為銷售權(quán)益比例逐年下降，同時(shí)少數(shù)股東權(quán)益占比逐年提升從銷售來看，2021年百強(qiáng)房企銷售權(quán)益比例同比下降了2.2個(gè)百分點(diǎn)至0.2，02年1-4月進(jìn)一步下降至9.7從結(jié)算來看2021年房地產(chǎn)行（樣本為申萬板塊所有126家A股上市房企少數(shù)股東損益占比同比大幅提升5.6個(gè)百分點(diǎn)至9.9，2022年一季度同比也提升6.7個(gè)百分點(diǎn)至1.0。這都反映出房企合作增多，我們認(rèn)為降成本、擴(kuò)規(guī)模、分散風(fēng)險(xiǎn)是合作開發(fā)增多的主要原因。圖表6.2021年百強(qiáng)房企銷售權(quán)益比例為70.2，較2020年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)；2022年1-4月進(jìn)一步降至69.7%百強(qiáng)房企銷

圖表7.2021年房地產(chǎn)行業(yè)少數(shù)股東損益占比明顯提升至59.9%，2022年一季度同比提升6.7個(gè)百分點(diǎn)至31.0%房地產(chǎn)板塊少數(shù)股東損凈利潤9%8%8%7%7%6%6%

85.5%

83.4%

80.2%

73.5%

70.2% 69.7%

0%0%0%0%0%0%0%

.% .%

.% .%

.%

.%216217218221621721821922022122.-4益百強(qiáng)房企銷售權(quán)益比例05 06 07 08 09 00 01 0益百強(qiáng)房企銷售權(quán)益比例資料來：， 萬，2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 91年銷售目標(biāo)完率不及歷史期，2年謹(jǐn)慎增長2021年規(guī)模房企整體銷售表現(xiàn)不及2020年內(nèi)累計(jì)銷售同比降低的房企數(shù)量增具體來2021年5的TO0房企累計(jì)銷售同比降低，銷售規(guī)模負(fù)增長的企業(yè)數(shù)量較2020年有明顯提升。2021年全年T0房企中銷售額實(shí)現(xiàn)正增長的綠城中（4.2金地集（8.1招商蛇（7.7華潤臵0.8龍湖集（7.2旭輝控（7.1保利地（6.4融創(chuàng)中（3.8中海地2.4中國金（9中梁控（8規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況也遠(yuǎn)不及歷史同期。僅金地集團(tuán)和華潤臵地完成銷售目標(biāo)，公布了銷售目標(biāo)的T0房企平均銷售目標(biāo)完成率為87.%，低于2020年水平（101.4）。結(jié)合01年房企實(shí)際的銷售目標(biāo)完成情況來看，2022年房企整體的銷售預(yù)期也將更為謹(jǐn)慎，T房企中僅7家給出了銷售目標(biāo)較2021年實(shí)際銷售額平均增長9增速遠(yuǎn)低于01（2021年銷售目標(biāo)較2020年銷售額平均增長8）。022年1-4月多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，一方面是受到市場持續(xù)低迷、行業(yè)信心不足的影響；另一方面也有部分城市受疫情影響，市場受挫、企業(yè)項(xiàng)目去化受1-4月T0房企銷售金額同比均有不同幅度的下滑其中華發(fā)股份首開股份是新進(jìn)T榜單的房企，降幅相對最小，分別為9.4和20.3。截至到4月末，T0房企中，有銷售目標(biāo)的房企平均銷售目標(biāo)完成率僅17.2%（2021年同期銷售目標(biāo)完成率均值已經(jīng)達(dá)到9.%）。圖表8.2021年一半的T0房企銷售同比降低，2022年1-4月T0房企銷售同比均出現(xiàn)不同幅度的下滑銷售排 公司

2021年售金額

2021年同比 2021年

銷售目

銷售目標(biāo)

2022年1-4公司 月銷售金額

2022年1-4月同比 2022年銷

銷售目標(biāo)增銷售目標(biāo)完名（億元）售目標(biāo)增速完成率（億元）目標(biāo)速成率1碧桂園-.%權(quán)）.%.%碧桂園-.%2萬科-.%.%.%萬科-.%3融創(chuàng)中國.%.%.%保利地產(chǎn)-.%4保利地產(chǎn).%融創(chuàng)中國-.%5中國恒大-.%.%.%中海地產(chǎn)-.%6中海地產(chǎn).%招商蛇口-.%.%.%7招商蛇口.%.%.%華潤臵地-.%8華潤臵地.%.%.%金地集團(tuán)-.%9綠地控股-.%龍湖集團(tuán)-.%.%.%10龍湖集團(tuán).%.%.%綠城中國-.%-.%.%11金地集團(tuán).%.%.%中國金茂-.%.%.%12世茂集團(tuán)-.%.%.%新城控股-.%13綠城中國.%.%.%旭輝控股-.%14旭輝控股.%綠地控股-.%15中國金茂.%.%.%建發(fā)國際-.%.%.%16新城控股-.%.%.%濱江集團(tuán)-.%-.%.%17中南建設(shè)-.%.%.%世茂集團(tuán)-.%.%.%18金科股份-.%.%.%金科股份-.%19陽光城-.%.%.%華發(fā)股份-.%20中梁控股.%.%.%首開股份-.%資料來：，司公，備注221年數(shù)碧桂為數(shù)據(jù)，余為司年數(shù)據(jù)22年14月數(shù)據(jù)。2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 10201年行業(yè)集中度所下滑；行格局逐化，民企市率大幅降2021年行業(yè)集中度有所下滑，5、C0、C0、C0和C00的權(quán)益口徑銷售額集中度分別下降了2.5、3.0、3.、4.1和5.6個(gè)百分點(diǎn)至1.%、8.%、26.8%、40.6%和48.8。們認(rèn)為主要是因?yàn)閺?020年下半年開始三道紅線”、房貸集中管理相繼推出且主要針對大中型房企，疊加近期銷售景氣度明顯下行、行業(yè)利潤率走低，通過高杠桿、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快增長的舊模式在當(dāng)前市場環(huán)境下已經(jīng)難以為繼，規(guī)模增長已經(jīng)不是房企最主要的訴求，大中型房企更加追求現(xiàn)金流安全和穩(wěn)健經(jīng)營，短期內(nèi)拿地和新開工意愿都有所下滑，導(dǎo)致100的銷售集中度有所下滑。此外，我們統(tǒng)計(jì)了百強(qiáng)房企中信用風(fēng)險(xiǎn)暴露的房企銷售額的占比為11，風(fēng)險(xiǎn)房企的銷售降幅相對較大，其短期內(nèi)銷售急下滑影響了整體百強(qiáng)房企銷售。2022年1-3月5、CR0、C0、C0和CR100的權(quán)益口徑銷售額集中度持續(xù)下滑至0.6、13、1.4、1.2和8.1。圖表9.2021年5、C0、C0、C0和C00全口徑銷售額集中度分別為6.25.037.557.4和9銷售金額全徑集度

圖表10.2021年5、R10、C0、C0和C00權(quán)益口徑銷售額集中度分別為1.%18.426.840.6和8銷售金額（權(quán)益口徑）集中度8%7%6%5%4%3%2%1%0%

24.6%

37.8%

44.8%40.0%

55.4%

66.7%

72.6%75.1%69.4%

6%53.5%53.4%54.4%46.253.5%53.4%54.4%46.2%48.8%38.3%4%3%2%1%2162121621721821922022120921021121221321421521621721209210211212213214215216217218219220221 R50度 R100資料來：，

R10集中度 R20集中R100 R5R50，圖表11.2022年1-3月行業(yè)集中度明顯下滑200年13月

權(quán)益徑售金集度201年13月 202年13月102050100資料來：，

21%29%38%52%61%

14%22%31%48%57%

10%15%21%31%38%我們認(rèn)為，行業(yè)競爭格局將優(yōu)化，未來行業(yè)有序出清后，融資順暢的央國企及高信用民企占比將大幅提升。過去從銷售規(guī)模來看，民企的占比較高，2016-2020年占比高達(dá)6-8；2021年下半年以來民營房企暴雷事件頻出，其銷售占比將會逐步降低，2021年全年民企銷售占比同比下降4個(gè)百分點(diǎn)至2.4，2022年1-4月持續(xù)下降至6.7，隨著本輪陣痛期結(jié)束，市場加速出清，我們預(yù)計(jì)未來市占率將從原來的0逐步降至0。信用風(fēng)險(xiǎn)較低、融資渠道暢通、安全性較高、現(xiàn)金流穩(wěn)定的央國企將更多受益政策松綁和樓市回升，保持良好的發(fā)展勢頭。而對于民營房企，我們認(rèn)為一部民營房企將會出清，另一部分民營房企盡管成功度過危機(jī)，但由于陣痛期信用受損、融資不暢及可能的資產(chǎn)出投資放未來規(guī)模面臨萎整體而央國民營房企銷售占比將從7逐步變?yōu)榧s：4的格局。2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 圖表12.2021年全年民企銷售占比同比下降4個(gè)百分點(diǎn)至72.4，2022年1-4月持續(xù)下降至66.7%國企與民企銷售市占率0%0%0%

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.%0%0%

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.%.%中央國有企業(yè) 企 年 年 年 年 年 中央國有企業(yè) 企 資料來：，拿地：集中度明顯分化，主流房企拿地強(qiáng)度普遍減弱百強(qiáng)房企整體地中度下滑，部房企國企拿地市率穩(wěn)中升百強(qiáng)房企整體拿地規(guī)模有所縮量2021年百強(qiáng)房企權(quán)益拿地金額2.54萬億元同比下降1.5其中5C0CR20C0權(quán)益拿地金額分別為60248281395820207億元同比增速分別為-4、-9-8.8-2.3021百強(qiáng)房企權(quán)益拿地金額327億元同比大幅下降5.8從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)也可以看出房企拿地規(guī)模的縮減，2021年房地產(chǎn)行業(yè)（樣本為申萬板塊所有126家A股上市房企）經(jīng)營性活動現(xiàn)金流當(dāng)中的購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金合計(jì)36萬億元，同比增長4增較2020年減小了3.6個(gè)百分點(diǎn)；2022年一季度該指標(biāo)同比下降6.0至835億元。圖表13.2021年百強(qiáng)房企權(quán)益拿地金額2.54萬億元，同下降1.%；021為3627億元，同比下降55.8%CR100

圖表14.2021年地產(chǎn)行業(yè)購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金2.36萬億元，同比增長；021同比下降26%至億元房地產(chǎn)板購商、受務(wù)付現(xiàn)及速3,003,002,002,001,001,005000

27835

3233716.2%

2537721.5%

3627

55.8%

2%0%-2%-4%-6%

500000500000000

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4 ..%.%.%

-.%

0%0%0%0%0%-0%-0%-0%219

220 221 22.-4R100權(quán)益拿地金額（億元） 同比增速

05 06 07 08 09 00 01 02Q1） 同比增速資料來：中院， 資料來：公公告2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 12百強(qiáng)房企整體拿地集中度出現(xiàn)明顯的分化，尾部房企集中度大幅下滑，頭部房企穩(wěn)中有升。01百強(qiáng)房企權(quán)益拿地金額集中（權(quán)益拿地金額/百城土地成交總價(jià)為2.2同比大幅下降了8.8個(gè)百分點(diǎn)，2022年1-4月進(jìn)一步降至8.1；而5房企2021年權(quán)益拿地金額集度微增3分點(diǎn)至2.4，2022年1-4月進(jìn)一步增至5.4。我們認(rèn)為整體集中度下行是因?yàn)?021年半來房企資金鏈緊張，銷售不景氣的情況下，房企拿地意愿明顯下降，部分中小型房企資金鏈存在斷裂風(fēng)險(xiǎn)，不再新增項(xiàng)目；而頭部房企拿地集中度仍能保持穩(wěn)中有升，我們認(rèn)為主要是由于行業(yè)出清過程中融資和土地資源仍向頭部房企傾斜2022年1-4月的明顯增長主要是出于去年下半年以來土地市場持續(xù)低迷，普遍放緩了拿地的節(jié)奏，房企也存在一定的補(bǔ)庫存意愿，步入新的一年，集中土拍重新開啟，頭部房企適當(dāng)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源為下半年銷售景氣度回暖后的推盤做準(zhǔn)備。圖表15.2021年百強(qiáng)房企權(quán)益拿地金額集中度為2.同比下降8.8個(gè)百分點(diǎn)2年1-4月進(jìn)一步降至8.%7%6%5%

權(quán)益拿地金額集中58.5% 61.0%

52.2%

48.1%4%3%2%1%0%

20.4% 20.6% 20.2% 21.9%2192202212221922022122.-4R5 R10 R20 R50 R10資料來：中院，從前端拿地來看央國企民企拿地占比從2020年的7逐步變?yōu)?3的格局地方國企托底企的躺平。民營房企在拿地上的規(guī)模收縮比銷售更為顯著，2021年百強(qiáng)房企中民企拿地金額占比下降18.6個(gè)百分點(diǎn)至49.22022年1-4月再降至32.7我們認(rèn)為民營房企在土地市場的躺平要是因?yàn)橐韵氯c(diǎn)原因1房企主動收縮戰(zhàn)略通過少拿地甚至不拿地降低杠桿減少非必要經(jīng)營支出2房企被動減少拿地一方面集中土拍尤其是首批集中嚴(yán)查資質(zhì)等土拍規(guī)則要求抬高了競拍門檻，不少民營房企無法達(dá)到相關(guān)要求，另一方面行業(yè)利潤率下行，疊加強(qiáng)監(jiān)管大幅增加資金壓力，民營房企心有余而力不足。相反，信用風(fēng)險(xiǎn)較低、融資渠道暢通、安全性較高、現(xiàn)金流穩(wěn)定的中央國有企業(yè)和地方國企占比分別從020年的1.3和0.9提升至2021年的1.0和9.8；2022年1-4月進(jìn)一步提升至5.4和1.9當(dāng)前市場仍以地方國企托底拿地為主力占比高達(dá)四成以上。2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 13圖表16.2021年百強(qiáng)房企中民企拿地金額占比下降18.6個(gè)百分點(diǎn)至49.22022年14月再降至2.%國企與民企拿地市占率0%0%0%

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.%.%年

.%.%

.%-月中央國有企業(yè)中央國有企業(yè) 企 資料來：中院，數(shù)據(jù)說：以益拿金額算。主流房企拿強(qiáng)度遍減弱，頭央國企保持拿地金、拿地的增長房企資金鏈緊張疊加銷售景氣度下行2021年房企普遍減緩了拿地強(qiáng)度2021年26家主流房企拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）普遍下降，均值從2020年的6.0下降至021年的8.6。26家主流房企中僅31的房企2021年拿地金額同比正增長分別為中國鐵（138中國金（6.%融信中（14.3中海地（22.1招商蛇（1.%綠城中（11.4%華潤臵（%萬科（%）；從拿地強(qiáng)度來看，僅中國鐵建、中海地產(chǎn)、中國金茂、萬科、融信中國拿地力度有所加大拿地強(qiáng)度分別提升了27.17.06.22.72.6個(gè)百分點(diǎn)其余房企拿地金額拿地強(qiáng)度同比均出現(xiàn)不同幅度的下滑。我們可以看到拿地金額增長、拿地強(qiáng)度增加的房企中，除了融信中國與萬科以外，均為融資具備優(yōu)勢的頭部央國企。圖表17.2021年26家主流房企拿地強(qiáng)度普遍下降，均值從2020年的36.0%下降至1年的28.6%資料來：中院，司公，備注碧桂、創(chuàng)中、招口、國金、光集、正產(chǎn)、國鐵、的臵業(yè)中指數(shù)據(jù)其余公司年報(bào)數(shù)據(jù)。2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 14圖表18.26家主流房企中，僅31的房企2021年拿地金額同比正增長2021年拿地金額同比增速10%

137.5%10%5%0%-5%-10%

36.5%

22.1%14.3%11.7%11.4%8.0%

1.4%

-2.4%-3.0%-5.2%-6.3%

-17.4%-21.1%-22.1%-23.5%-26.1%-29.0%

-36.9%-38.9%-42.0%46.8%

-56.2%-57.8%-61.6%-62.1%資料來：中院，司公，備注碧桂、創(chuàng)中、招口、國金、光集、正產(chǎn)、國鐵、的臵業(yè)中指數(shù)據(jù)其余公司年報(bào)數(shù)據(jù)。開竣工：頭部房企作為三道紅線主要監(jiān)管對象，新開工集中度于00年顯下降，做大凈資產(chǎn)需求下竣工集中度大幅增加典型房企新開工集中度于0年顯著下降竣工集中度大幅增加2021年開竣工集中度與2020年基本保持一致水平。從行業(yè)整體情況來看，2020年全國商品房新開工和竣工面積同比增速分別為-1.2%和-9新開工降幅相對小于竣工但從典型房企的開竣工情況來看020年11家典型房企新開工面積同比下降5，19家典型房企竣工面積同比大幅增長0.5。2021年全國商品房新開工和竣工面積同比增速分別為-1.和11.2，典型房企與行業(yè)基本一致，開竣工增速分別為-10.8和11.2。我們認(rèn)為2020年行業(yè)與典型房企在開竣工上的分歧主要因?yàn)閺男袠I(yè)看2018年以來新開工-竣工傳導(dǎo)不房地產(chǎn)竣工增速連續(xù)兩年低于預(yù)期主要是因1融資收緊周期開發(fā)商保拿保新開工，明顯放緩施工節(jié)奏；2）精裝修比例提升拉長房地產(chǎn)交付周期；3）房企主動延長竣工時(shí)間平滑結(jié)算利潤的正增但對于頭部房企來說2020年8月“三道紅線”融資規(guī)則主要針對頭部房企融資監(jiān)管嚴(yán)格，因此頭部房企普遍放慢了規(guī)模擴(kuò)張的腳步，伴隨著拿地集中度的下降（2020年5唯一拿地集中度下降的梯隊(duì)），11家典型房企新開工集中度也從2019年的2.1下降至2020年的1.22021年由于房企資金緊張以及下半年以來銷售不景氣房企拿地和新開工意愿持續(xù)低迷2021年典型房企新開工集中度維持在1.3的低位。19家典型房企竣工面積2020、021年分別大幅增長0.5和1.2，其竣工集中度也從2019年的7.3提升至2020年的4.5，2021年于6們認(rèn)為一方面從地產(chǎn)周期2018年下半年以來新開工持續(xù)保持較高增對應(yīng)2020-2021年竣工的增長另一方面從房企角度三道紅線主要針對頭部房企促使頭部開發(fā)商做大凈資同時(shí)過去的地王項(xiàng)目也陸續(xù)進(jìn)入竣工結(jié)算期。2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 15圖表19.01年11家典型房企新開工面積2.24億平同下降0.%

圖表20.2021年11家典型房企新開工面積集中度為1.%，與2020年相比基本持平3,002,002,001,001,005000

27407

11家典型房企新開工面積及增速25077223768.5%10.8%

0%-2%-4%-6%-8%-1%-1%

1.%1.%1.%1.%1.%

12.1%

11家典房新工中度11.2% 11.3%219

220 221

219 220 22111） 資料來：公公告數(shù)據(jù)說1家型房為萬保利發(fā)招蛇口地控金地集綠中新控南建金股龍集盛發(fā)展

1111家典型房企新開工面資料來：公公告圖表21.01年19家典型房企竣工面積3.51億平同比增長11.2%

圖表22.01年19家典型房企竣工面積集中度為4.%2020年基本持平4,003,002,001,000

26149

19家典房竣面及3151420.5%

3505911.2%

2%2%1%1%5%0%

4.%3.%2.%1.%00%

27.3%

19家典房竣集度34.5% 34.6%219

220 221

219 220 22119） 資料來：公公告數(shù)據(jù)說9家型房為碧萬科利發(fā)中地產(chǎn)商蛇口綠地股龍湖團(tuán)金集團(tuán)綠城國新城股中建設(shè)、金股份陽光、濱集、龍光團(tuán)、信中、中鐵遠(yuǎn)洋集、榮發(fā)展

1919家典型房企竣工面全國商品房竣工面積資料來：公公告融資：前期信貸支持并未到位，房企將迎來償債高峰期前期信貸支持未實(shí)質(zhì)性到行業(yè)各類債券+信托發(fā)行規(guī)模同比持續(xù)負(fù)增2021年房地產(chǎn)行業(yè)國債券海外債信托AS發(fā)行規(guī)模合計(jì)1.77萬億元同比下降6平均發(fā)行利率同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至542022年1-4月為3168億元同比下降4.9平均發(fā)行利率進(jìn)一步降低至312021年房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券海外債信托BS發(fā)行規(guī)模分別為549026835453426億元同比增速分別為-3.1、-0.9、-49和6，占比分別為31、5.2、0.9和2.8，平均發(fā)行利率分別為31、83、30和95，同比分別下降了0.14、0.80、0.29和0.67個(gè)百分點(diǎn)1年房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券、海外債、AS發(fā)行期限1年及以下、1-3年、3年以上分別占比2.1、4.3和3.5。2021年國內(nèi)債券+海外債發(fā)行量最大的房企為首開、招蛇、遠(yuǎn)洋、保利、蘇高新、金地、萬科、中海，發(fā)行總量分別為288、218、207、187、186、175和150億元。2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 16圖表23.2021年房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券海外債信托發(fā)行規(guī)模合計(jì)1.77萬億元，同比下降2%；2022年1-4月為3168億元，同比下降4.%

圖表24.2021年房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券海外債信托平均發(fā)行利率同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至5.54；2022年1-4月進(jìn)一步降低至4.31%00050000050000000

國內(nèi)債券、海外債、信托、BS發(fā)行規(guī)模

0-.-.%-.%-.2-.3-.4-.5

.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%

國內(nèi)債券、海外債、信托、BS合計(jì)平均發(fā)行利率0年

年

-

-.6

.0%

.%.%.%.%

年

-月國內(nèi)債券、海外債、信托B國內(nèi)債券、海外債、信托BS發(fā)行規(guī)模（億元） 同比增速平均發(fā)行利率資料來：中院， 資料來：中院，圖表25.2021年房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券海外債信托發(fā)行規(guī)模分別為549268354534026億元同比增速分別為-13.1、-40.9、-0.%和4.6%

圖表26.2021年房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券海外債S發(fā)行期限1年及以下、-3年、3年以上分別占比32.1%、4.和43.5%發(fā)行規(guī)模（億元）

同比增速 占

平均發(fā)行利（）

同比增

2021年房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券、海外債BS國內(nèi)債海外債

54902683

-130%-409%

31%15%

431683

-014-080

.%

.%信托 5453

-409%

30%

730

-029

.%ABS

4026

45%

22%

395

-067年及以下-年)年及以下-年)年以上圖表27.2021年國內(nèi)債券+海外債發(fā)行量最大的房企為首開、招蛇、遠(yuǎn)洋、保利、蘇高新、金地、萬科、中海，發(fā)行總量分別為288、218、20、187、18、175和150億元2021年國內(nèi)債海外債房企發(fā)行量排名302020101050首開招商蛇口首開招商蛇口遠(yuǎn)保利蘇高金地萬科中海北京城建融金世華發(fā)股份正旭輝首創(chuàng)陽光金融珠江實(shí)業(yè)綠龍?zhí)旌闩Z業(yè)新寶龍地合生創(chuàng)恒雅居龍光金科華潤濱江信達(dá)地中國奧電武漢城時(shí)代中華遠(yuǎn)廣州城建中鐵禹富融越() () ()數(shù)據(jù)說：此僅顯發(fā)行量在50元以的房，海債發(fā)按發(fā)行月最一天率換為民幣。2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 17房企當(dāng)前仍然面臨較大的資金壓力，前期信貸支持并未到位的同時(shí)，行業(yè)68月也將迎來償債高峰期。2022年6-8月房地產(chǎn)行業(yè)將迎來償債高峰期，到期規(guī)模分別為872、1215、012億元，接下幾個(gè)月部分資金壓力較大的公司仍然可能出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)事具體來5月以下主流民營房企面臨債務(wù)到期壓力：1）國內(nèi)債券：富力46億、融創(chuàng)27億、華幸19億、龍光10億、世茂5億。2）海外債新城21中梁19碧桂園16月以下主流民營房企面臨債務(wù)到期壓1國內(nèi)債券：華幸45億、融創(chuàng)23億、龍湖20億、新城15億、陽光城12億、金科10億、萬科5正榮4億、中南12海外債佳兆業(yè)70綠地44融創(chuàng)41世茂40中南37藍(lán)光32億、金地17億、融信16億、正榮13億。圖表28.2022年6-8月房地產(chǎn)行業(yè)將迎來償債高峰期，國內(nèi)債券+海外債券到期規(guī)模分別為872、1215、1012億元國內(nèi)債40.0400.00.000.000.000.00元) .00元) 資料來：中院，圖表29.5月以下主流民營房企面臨債務(wù)到期壓力：富力、融創(chuàng)、華幸、龍光、世茂、新城、中梁國內(nèi)債券合計(jì)萬科碧桂園恒大金地陽光城新城濱江金科藍(lán)光榮盛華幸綠地中南泰禾融創(chuàng)旭輝龍湖龍光富力雅居樂世茂奧園時(shí)代正榮合景泰富中梁佳兆業(yè)融信2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年102022年112022年12

509011591107135 5212 3018 105520371131

13824530

15 20 8 12 1222

99 207 31016 3101515 43

1051945 11046 55

168 252723 320

20 112010 620 201046 5415 1056 19 1057 10 82510110 8合計(jì) 127645

8288

67 97

404957

1011025

0 50

8485

238 15

79

11

32 0 0 0海外債券合計(jì)萬科碧桂園恒大金地陽光城新城濱江金科藍(lán)光榮盛華幸綠地中南泰禾融創(chuàng)旭輝龍湖龍光富力雅居樂世茂奧園時(shí)代正榮合景泰富中梁佳兆業(yè)融信2022年1月392 29159 13 20 19 17 48 46 29 132022年2月173 53 54 32 332022年3月317 4 138 21 13 23 34 20 28 13 242022年4月242 3898 34 17 14 14 272022年5月41 1 21 192022年6月310 17 32 44 37 41 40 13 70 162022年7月190 44 14 7 27 30 20 3 17 282022年8月162 7 13 40 20 29 24 10 192022年9月154 50 17 37 502022年10月56 13 422022年11月118 45 26 24 20 32022年12月92 35 26 10 21合計(jì) 22480 12343931 34 47 0 0 5154 019544271340 303792 63 1419582105 77 75 217 56資料來：，2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 18反饋到財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)我們可以看到房地產(chǎn)行業(yè)籌資性現(xiàn)金流2021年首次為2021年房地產(chǎn)行（樣本為申萬板塊所有126家A股房企籌資性現(xiàn)金流為-27億出現(xiàn)了2015年以來的首次為籌資性現(xiàn)金流凈額為負(fù)可以視為融資獲得的現(xiàn)金大于償還支出的現(xiàn)021持續(xù)為（-140億元，一方面，在2020年8月三道紅線的影響下，房企近兩年主動或被動去杠桿，2021年有息負(fù)債首次出現(xiàn)了負(fù)增長；另一方面也體現(xiàn)了前期信貸放松仍未完全落位，房企資金持續(xù)緊張。圖表30.房地產(chǎn)行業(yè)籌資性現(xiàn)金流2021年首次為負(fù)房地產(chǎn)板籌性金凈額00000000000

4

0101-00-00-00-00

05 06 07 08 09

-

02Q1-額資料來：萬，2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 19行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析：業(yè)績、利潤率、現(xiàn)金流均承壓，償債力持續(xù)提升201年行業(yè)營收穩(wěn)健增長，業(yè)績顯著承壓；02年一季度營收業(yè)績均縮量竣工高峰推動2021年行業(yè)營收規(guī)模保持穩(wěn)健增但受制于利潤率下滑與合作項(xiàng)目增業(yè)績延續(xù)2020年以來下滑態(tài)勢，多數(shù)房企增收不增利。我們選取了2021年申萬板塊所有126家A股市作為樣本分析行業(yè)整體財(cái)務(wù)表現(xiàn)。2021年126家A股上市房企實(shí)現(xiàn)總營業(yè)收入3.04萬億元，同比增長3，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，增速較2020年下滑.9個(gè)百分點(diǎn)?？⒐は蛏现芷谕苿臃康禺a(chǎn)行業(yè)營業(yè)收入仍能保持穩(wěn)健增長021年行業(yè)歸母凈利潤僅303億（規(guī)模不到2020年歸母凈利潤1962億元的六分之一），同比大幅下降84.5，延續(xù)2020年的下滑趨勢，降幅較2020年擴(kuò)大了6百。多數(shù)房企在保持營收正增長的情況下利潤指標(biāo)卻呈現(xiàn)出下降趨勢26家A股房企中有89（占比70.6出現(xiàn)歸母凈利潤下滑48（占比38.1）出現(xiàn)營業(yè)收入下滑我們認(rèn)為公司歸母凈利潤大幅下滑的主要原因有二：1）受前期高價(jià)地陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算期的影響，行業(yè)整體毛利率較2020年幅下降了6.1個(gè)百分點(diǎn)；2）受房企合作項(xiàng)目增多的影響，少數(shù)股東損益占凈利潤的比重大幅增長了35.6個(gè)百分點(diǎn)至9.9；3）投資收益同比下滑0.8至67億元，非并表合作項(xiàng)目收益大幅減少。2022年一季度營收業(yè)績規(guī)模均出現(xiàn)收縮2022年一季度房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)總營收4304億元同比下降2.9歸母凈利潤120億元同比下降1.12018年以來在房住不炒政策主基調(diào)下整體規(guī)模增速明顯放緩；而伴隨著銷售增速的放緩，房企結(jié)算在近兩年也受到一定影響，營業(yè)收入增長持續(xù)放緩，2022年一季度由于房企資金緊張，竣工持續(xù)收縮，結(jié)算收入出現(xiàn)了負(fù)增長。圖表31.2021年房地產(chǎn)板塊總營業(yè)收入3.04萬億元，同增長%；021為4304億元，同比下降12.9%

圖表32.01年房地產(chǎn)板塊歸母凈利潤303億元同比下降84.5%；021為120億元，同比下降1.%500

房地產(chǎn)板塊總營業(yè)收入及增

0%

50

房地產(chǎn)板塊歸母凈利潤及增速

.%.%.%.%-%1-.%3 -.%.9.%000500000500000000

.%4 .%

.% .%.%

.%

0%0%0%-0%-.%-0%

005000000

0%0%-0%-0%-0%-0%-0%營業(yè)總收入（億元） 同比增速歸母凈利潤（億元） 05 06 07 08 09 00 01 02Q1 05 06 07 08 09 00 01 02Q1營業(yè)總收入（億元） 同比增速歸母凈利潤（億元） 萬， 萬，2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 20圖表33.2021年房地產(chǎn)板塊少數(shù)股東損益454億元，同下降8.%；021為54億元，同比下降17.8%

圖表34.2021年房地產(chǎn)板塊少數(shù)股東損益凈利潤為9.%，021為31.0%00000000000000

房地產(chǎn)板少股損及速

.%.%.%1-.%-.%.%.%0%0%-0%

0%0%0%0%0%0%0%

房地產(chǎn)板塊少數(shù)股東損凈利.%.% .% ..%.% .%

.%

.%005 06 07

09

00

01

-0%

% 05 06 07 08 09 00 01 02Q1） 同比增速） 同比增速益萬， 萬，營收保障程度整體保持穩(wěn)定在較高水平截至2021年末行業(yè)預(yù)收賬款3.53萬億元同比增長3，增速較2020年提升了0.2個(gè)百分點(diǎn)；2021年年末的預(yù)收賬款/營業(yè)收入的比例為17，較2020年相比基本持平截至2022年一季度末行業(yè)預(yù)收賬款3.63萬億元同比增長502年一季度末的預(yù)收賬款/上年?duì)I業(yè)收入比例為1.20X，同比小幅下降0，整體保持穩(wěn)定，未來營收保障程度穩(wěn)中見強(qiáng)。圖表35.截至2021年末房地產(chǎn)板塊預(yù)收賬款3.53萬億元同比增長%；截至021末，預(yù)收賬款3.63萬億元，同比增長%房地產(chǎn)板塊預(yù)收賬款及增速

圖表36.2021年年末行業(yè)預(yù)收賬款/營業(yè)收入的比例為1.17，較2020年相比基本持平；021末預(yù)收賬款上年?duì)I業(yè)收入比例為1.20，同比小幅下降0.09X房地產(chǎn)板預(yù)賬款/00050000050000050000000

.%.%

.%

.%

9

5%0%5%0%5%0%5%0%..%

.4.3.3.2.1.2.2.2.8.9.0.8.6.4.2..%05 06 07 08 09

.%01 02Q1

.0

05 06 07 08 09 00 01 02Q1預(yù)收賬款（億元） 預(yù)收賬款（億元） 款萬， 萬，2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 21盈利能力：利潤率顯著承壓，后續(xù)仍有回升空間行業(yè)盈利能力顯著承壓當(dāng)前處于歷史最低位1盈利能力指標(biāo)持續(xù)下行2021年房地產(chǎn)板塊毛利率凈利率歸母凈利潤率分別為0.82.51.0同比分別下降了6.16.8和6.1個(gè)百分點(diǎn)2022年一季度房地產(chǎn)板塊毛利率、凈利率、歸母凈利潤率分別為0.4、1和8，較2021年同期分別下降了2.61.5和1.4個(gè)百分點(diǎn)盈利指標(biāo)下降主要是因?yàn)榇饲皹鞘凶顭釙r(shí)期房企高價(jià)拿地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期利潤空間受到擠壓行業(yè)利潤率的拐點(diǎn)已在2019年得到確認(rèn)2022年一季度的結(jié)算毛利率水平已達(dá)到歷史低位。我們認(rèn)為去年上半年首批集中土地出讓并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的利潤率改善的情況，同時(shí)高配建和高自持比例進(jìn)一步拉低了靜態(tài)毛利率，短期內(nèi)行業(yè)結(jié)算利潤率水平還將承壓。但隨著政府讓利后續(xù)的集中供地利潤率的改善我們認(rèn)為行業(yè)的盈利能力有望回升2三費(fèi)率有所提升：2021年三項(xiàng)費(fèi)用率為9.3，較2020年提升了0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中管理費(fèi)用率基本持平；因銷售不景氣房企普遍加大了營銷費(fèi)用的支出銷售費(fèi)用率同比提升了0.2個(gè)百分點(diǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用率同比提升了0.6個(gè)百分點(diǎn)至02022年一季度三項(xiàng)費(fèi)用率因營收縮量大幅增長0.9個(gè)百分點(diǎn)至2.73）2021年在利潤率下滑的壓力下，行業(yè)ROE同比下降了.8個(gè)百分點(diǎn)至1.7%。2022一季度，除了利潤率同比下滑外，還有市場不景氣的情況下，房企周轉(zhuǎn)速度明顯放緩的影響（行業(yè)年化后的資產(chǎn)負(fù)債率同比下降0.02至0.12），行業(yè)年化ROE較2021年同期下降了1.7個(gè)百分點(diǎn)至2.6。圖表37.2021年房地產(chǎn)板塊毛利率、凈利率、歸母凈利率分別為0.%、%、%，同比分別下降了6.、6.8和6.1個(gè)百分點(diǎn)

圖表38.2021年房地產(chǎn)板塊三費(fèi)率同比增長0.7個(gè)百分點(diǎn)至9.3%，021同比增長0.9個(gè)百分點(diǎn)至12.7%房地產(chǎn)板塊毛利率、凈利潤率、歸母凈利潤率房地產(chǎn)板三費(fèi)率5%.% .%4%0%.% .% .% .%2%5%.% .%0%.%0%5%.% .% .%.%.%.% .% .%.%.%0%.% .% .%.%.%.% .% .%.%.%.%.% .% .% .% .%.% .%.%.%.% .% .%.%.%.% .% .%05 06 07 08 09 00 01 02Q1050607 08 09000102Q1毛利率 凈利潤率毛利率 凈利潤率 率 率 .%萬， 萬，.%2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 22圖表39.2021年ROE同比下降了8.8個(gè)百分點(diǎn)至1.7；21年化ROE較2021年同期下降了1.7個(gè)百分點(diǎn)至%.0.0.0

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房地產(chǎn)板塊ROE及杜邦分.7 .9 .2.1

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.%.%） E 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 歸母凈利潤率05 06 07 08 09 00 01 ） E 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 歸母凈利潤率償債能力：有息負(fù)債首次出現(xiàn)負(fù)增長，房企積極降低財(cái)務(wù)與經(jīng)營杠桿行業(yè)有息負(fù)債首次出現(xiàn)負(fù)增長三道紅線指標(biāo)整體改善1有息負(fù)債同比負(fù)增長五年內(nèi)同期首出現(xiàn)負(fù)增長截至2021年年末房地產(chǎn)板塊有息負(fù)債合計(jì)3.45萬億元同比下降.7五年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長有息負(fù)債率同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)至4.5截至2022年一季度末房地產(chǎn)板塊有息負(fù)債率合計(jì)3.48萬億元，同比下降6；有息負(fù)債率同比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至4.9。2）房企積極降杠桿但021受銷售回款等因素影響貨幣資金顯著下滑各項(xiàng)指標(biāo)有所惡化2021年年末房地產(chǎn)板塊剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為2.5、4.3和1.1X，其中剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率與2020年基本持平，凈負(fù)債率同比下降了1.9個(gè)百分點(diǎn)。在行業(yè)調(diào)控與市場調(diào)整的影響下，房企負(fù)債規(guī)模壓縮、負(fù)債率有所下行，部分償債能力指標(biāo)有所改善。2022一季度剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)改善至1.8但受銷售回款等因素影響貨幣資金同比大幅下降5.3，凈負(fù)債率提升至0.8，現(xiàn)金短債比下降至1.0X。圖表40.2021年年末房地產(chǎn)板塊有息負(fù)債為3.45萬億元同比下降%，021末為3.48萬億元，同比下降

圖表41.2021年房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率和剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率分別為9.和72.5，021為79.1和71.8%房地產(chǎn)板塊有息負(fù)債及增速

房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率與剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率000500000500

0%.%.%.%1%-.% -.%.9.%.%0%5%

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02Q1

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4% 05 06 07 08 09 00 01 02Q1） ） 率 2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 23圖表42.2021年房地產(chǎn)板塊2021年凈負(fù)債率有息負(fù)債分別為74.3和24.5，01為80.0%和24.9%房地產(chǎn)板凈債及息債率

圖表4.01年021房地產(chǎn)板塊現(xiàn)金短債比分別為和1.0X..%2%.%.%.%.%.% .% .%.% .%.%.% .% .% .%.%05 060708 09 00 01 02Q1率 有息負(fù)債率0%0%0%0%

.%

.6.4.2.0.8.6.4.2.0

.5.3.2.2.1 .0.005 06 07 08 09 00 01 02Q1 經(jīng)營杠桿方面，房企商票發(fā)行量有所減少，應(yīng)付票據(jù)顯著下滑。房企外部融資環(huán)境持續(xù)收緊，承受較大資金壓力和降杠桿壓力的房企紛紛加大不計(jì)入有息負(fù)債的商票的發(fā)行隨著房企三道紅線”貸集中管理等政策陸續(xù)出臺，房企融資持續(xù)收緊。在融資環(huán)境持續(xù)收緊及降杠桿壓力下，商票在會計(jì)科目中計(jì)入應(yīng)付賬款避開了“三道紅線對有息負(fù)債的監(jiān)管受到房企的青睞217-2020年房地產(chǎn)板塊應(yīng)付票據(jù)始終保持0以上的同比增速。我們認(rèn)為，隨著2021年房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件不斷，房企商票發(fā)行與使用量所有減少2021年房地產(chǎn)板塊應(yīng)付票據(jù)合計(jì)989億元同比下降3.9但經(jīng)營杠桿率同比提升3.5個(gè)百分點(diǎn)至7.1022年一季度合計(jì)843億元同比下降2.4經(jīng)營杠桿率降至0.7。2021年末房地產(chǎn)板塊隱含綜合杠桿水平為2%，021下降至120.7。圖表44.2021年末房地產(chǎn)板塊應(yīng)付票據(jù)989億元，同比降13.9；021末為843億元，同比下降42.4%房地產(chǎn)板應(yīng)票及速0%60%6%.%.%0%4%

圖表45.2021年末房地產(chǎn)板塊隱含綜合杠桿水平為2%，021下降至2%房地產(chǎn)板塊財(cái)務(wù)杠桿、經(jīng)營杠桿、隱含綜合杠桿水平.%..%.%.%.%.%.%20000000

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05 06 07 08 09 00 01

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0% 0%% 05 06 07 08 09 00 01 02Q1應(yīng)付票據(jù)（億元） 應(yīng)付票據(jù)（億元） 桿 經(jīng)營杠桿 財(cái)務(wù)杠桿水平=（有息負(fù)債-貨幣資金）/凈資產(chǎn)；經(jīng)營杠桿水平=（應(yīng)付票據(jù)+應(yīng)付賬款）/凈資產(chǎn)-（應(yīng)收票據(jù)+應(yīng)收賬款）凈資產(chǎn)，衡房企在產(chǎn)業(yè)鏈中的地位和占款綜合能力，即經(jīng)營端的杠桿水平；隱含綜合杠桿水平=財(cái)務(wù)杠桿+經(jīng)營杠桿，衡量房企的實(shí)際杠桿水平2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 24運(yùn)營能力：經(jīng)營和籌資性現(xiàn)金流普遍承壓，房企資金亟待改善2021年行業(yè)周轉(zhuǎn)速度穩(wěn)中有現(xiàn)金流普遍承11年周轉(zhuǎn)率穩(wěn)中有2021年房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.22和0.33，同比分別提升了0.01和0.05；2022年一季度受結(jié)算收入與成本縮量的影響，年化后的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率分別降至0.12和0.18。從01供的土拍規(guī)則來看強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)部分城市部分項(xiàng)目出現(xiàn)了現(xiàn)房銷售”的新規(guī)我們認(rèn)為會對房企未來的周轉(zhuǎn)率產(chǎn)生一定的壓力但整體行業(yè)在調(diào)整下更趨完善利好產(chǎn)品力突出的龍頭房企2現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)增長未來持續(xù)關(guān)注現(xiàn)金流管：截至2021年年房地產(chǎn)板塊貨幣資金1.30萬億同比下降11.8五年內(nèi)同期首次出現(xiàn)負(fù)增長主要是由于下半年銷售下行疊加前期信貸的收緊導(dǎo)致房企銷售端回款不暢融資不到（籌資性現(xiàn)金流凈額為-27億元首次為負(fù)房企到位資金普遍承壓。2021年房地產(chǎn)板塊經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為793億元，同比增長7.7，增速較2020年下滑了24個(gè)百分點(diǎn)；其中銷售商品、提供勞務(wù)取得的現(xiàn)金（銷售回款為主）為37萬億元，同比增長65，增速較2020年小幅提升.2個(gè)百分點(diǎn)；購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金（土地投資+施工建安投資）為2.36萬億元，同比增長.4增速較2020年下降3.6個(gè)百分點(diǎn)。截至2022年一季度末板塊貨幣資金為1.15萬億元同比下降5.3降幅再度擴(kuò)大經(jīng)營性籌資性現(xiàn)金流均為負(fù)分別為-975億元和-140億元其中受銷售持續(xù)不景氣的影響銷售商提供勞務(wù)取得的現(xiàn)金同比大幅減少2.5。圖表46.2021年房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率分為0.22、0.3；021為2和0.18房地產(chǎn)板資周率存周率

圖表47.2021年末房地產(chǎn)板塊貨幣資金1.30萬億元，同比下降1.%；021末為5萬億元，同比下降5.%.%.%1%1%-.%-.%.7.%.1.35.30.25

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0%0%0%-0%-0%05 06 07 08 09 00 01 02Q1 05 06 07 08 09 00 01 02Q1率 率 金） 房地產(chǎn)板塊三條現(xiàn)金流凈

圖表49.2021年房地產(chǎn)板塊銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)為3.37萬億元同比增長%021為5493億元同比下降2.%圖表48.2022年一季度房地產(chǎn)板塊經(jīng)營性現(xiàn)金流圖表48.2022年一季度房地產(chǎn)板塊經(jīng)營性現(xiàn)金流和籌資現(xiàn)金流凈額均為負(fù)，分別為-975億元和-140億元0000000000

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-0%-0%額額）籌資性現(xiàn)金流凈億元）投資性現(xiàn)金流凈金億元） 2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 25圖表50.2021年房地產(chǎn)板塊購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為2.36萬億元，同比增長1.4；02為4835億元，同比下降6.%房地產(chǎn)板購商、受務(wù)付現(xiàn)及速500000500000000

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4 ..%.%.%

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0%0%0%0%0%-0%-0%-0%） 同比增速05 06 07 08 09 00 01 0） 同比增速2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 26TOP30房企財(cái)務(wù)指標(biāo)分析：頭部房企、央國企、區(qū)域型優(yōu)質(zhì)民企整體財(cái)報(bào)質(zhì)量和現(xiàn)金流狀況較好我們選取銷售榜（2021年前30房企作為樣（其中中國恒大融創(chuàng)中國世茂集團(tuán)暫未公布年報(bào)不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)合計(jì)27家房企從兩個(gè)維度分類進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析1銷售規(guī)模2）標(biāo)的公司屬性。圖表51.選取銷售榜（2021年前30房企作為樣本，并從兩個(gè)維度分類進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析：1）銷售規(guī)模；）標(biāo)的公司屬性按銷售規(guī)分500億以規(guī)模3家）碧桂園萬科A、利發(fā)展20000億模7家）中國海發(fā)展招商口、潤地、綠控股龍湖團(tuán)、地團(tuán)、綠中國10050億11旭輝控集團(tuán)中國茂、城股、中建設(shè)金科份、光、中梁股、發(fā)國、濱江集、龍集團(tuán)融信國10050億模6家）正榮地、中鐵建雅居集、美的業(yè)、洋集、榮發(fā)展按公司屬分國有企（8保利發(fā)展中國外發(fā)展招商口華潤地中金茂建發(fā)際中國建遠(yuǎn)團(tuán)民營企（9家）碧桂科地控龍集團(tuán)金地綠中旭控股集城控中南建設(shè)金科份陽光中控股江集光集融中國榮地居樂集團(tuán)、的臵、榮發(fā)展資料來：，TP0整體營收增速有所提升，國企業(yè)績規(guī)模仍能與20年基本持平與行業(yè)相反，T0房企營收增速仍有提升，業(yè)績整體好于行業(yè)，大中型房企（0~500億元銷售規(guī)模房企）更注重結(jié)算規(guī)模增長；國企明顯優(yōu)于民企。2021年T0房企的營業(yè)收入合計(jì)5.04元同比增長14.5，增速較2020年小幅提升了1.2個(gè)百分點(diǎn)高于行業(yè)整體增速（8.3歸母凈利潤合計(jì)2760億元，同比下降23.4，同期行業(yè)增速為-84.5。1）從銷售規(guī)模劃分來看，頭部房企（銷售規(guī)模在5000億以上更加注重發(fā)展的質(zhì)量近兩年來適當(dāng)放緩了規(guī)模增速2021年?duì)I業(yè)收入同比增速僅12.1，歸母凈利潤同比增速為-7.3；而銷售規(guī)模在50~50億元的房企注重規(guī)模增長，營業(yè)收入同比增速高達(dá)3.1；歸母凈利潤降幅也相對最低（-2），一方面是因?yàn)槊氏鄬^高另一方面少數(shù)股東損益占比最（僅22從標(biāo)的公司屬性來看國企成長性也業(yè)績表現(xiàn)明顯好于民企。2021年國企營收和歸母凈利潤增速分別為7.7和-3；民企營收和歸母凈利潤增速分別為2.3和-9.23央國企和區(qū)域型優(yōu)質(zhì)民企成長性相對較好具體而言T0房企中5出現(xiàn)了營業(yè)收入負(fù)增長，3出現(xiàn)了歸母凈利潤負(fù)增長，11出現(xiàn)虧損。021年綠城中國、旭輝控股集團(tuán)中國金茂美的臵業(yè)濱江集團(tuán)營業(yè)收入增速相對較高分別為2000%和3建發(fā)國際濱江集團(tuán)中國金茂龍湖集團(tuán)綠城中國歸母凈利潤增速最高分別為1、0、1、9、8。相對而言，央國企和區(qū)域型優(yōu)質(zhì)民企成長性相對較好。2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 27圖表52.2021年規(guī)模在5000億以上的房企營收同比增速12.1%；規(guī)模50~500億的房企營收同比增速高達(dá)3.%TO3企營收增速

圖表53.2021年銷售規(guī)模在50~5000億元的房企歸母凈利潤降幅最低（-6.2）TOP0房企歸母凈利潤增速0.%0.%

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-00% -.% 公公告，圖表54.2021年國企和民企營業(yè)收入增速分別為7.和12.3%模公公告，圖表54.2021年國企和民企營業(yè)收入增速分別為7.和12.3%

公公告TOP0

圖表55.2021年國企和民企歸母凈利潤增速分別為-0.3和-39.2%TOP00.%

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01-01公公告，圖表公公告，圖表56.2021年50~500億元規(guī)模房企少數(shù)股東損益占比最低，僅為22%民企國企300%0%0%0%0%

07

TOP0少數(shù)股東損凈利潤模~億規(guī)模~億規(guī)模模~億規(guī)模~億規(guī)模~億規(guī)模30

圖表7.01年國企和民企少數(shù)股東損益占比分別為%和20%TOP0少數(shù)股東損/ % %%%%0%0%0%資料來：公公告

07 08 09 00 01民企國企30資料來：公公告2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 28圖表58.01年綠城中國、旭輝控股集團(tuán)、中國金茂、美的臵業(yè)、濱江集團(tuán)營業(yè)收入增速相對較高，分別為52、50、50%、%和33%2021年主流房企營業(yè)收入及增速,00,00,00,00,00,00綠城中綠城中旭輝控股集中國金美的臵濱江集中國海外發(fā)展金科股建發(fā)國際集招商蛇龍湖集綠地控金地集華潤臵保利發(fā)新城控中梁控遠(yuǎn)洋集碧桂園龍光集萬科正榮地產(chǎn)中南建設(shè)雅居樂集融信中國榮盛發(fā)展陽光城

52%50%50%

33%30%28%25%24%21%19%18%18%17%

16%15%14%13%10%8%2%1%

9%

31%34%

48%

0%0%0%-0%-0%-0%） 資料來：公公告圖表59.2021年建發(fā)國際、濱江集團(tuán)、中國金茂、龍湖集團(tuán)、綠城中國歸母凈利潤增速最高，分為51、30%、%、19、2021年主流房企歸母凈利潤及增速00000000000

51%

30%

21%19%18%

5%5%5%9%10%13%15%17%

23%23%28%29%

46%47%49%59%

69%

0%0%0%-0%-0%建發(fā)國際集團(tuán)濱江集中國金建發(fā)國際集團(tuán)濱江集中國金龍湖集綠城中華潤臵遠(yuǎn)洋集旭輝控股集團(tuán)保利發(fā)展中國海外發(fā)展金地集美的臵招商蛇新城控龍光集碧桂園中梁控雅居樂集團(tuán)萬科融信中金科股綠地控正榮地中南建陽光城榮盛發(fā)展-00 -0%） 同比增速資料來：公公告從未來業(yè)績保障程度來看，民營企業(yè)業(yè)績保障度更高。截至到2021年年末，TO0房企預(yù)收賬款合計(jì)4.91萬億元，同比增長9.4，預(yù)收賬款/營業(yè)收入為0.98，較2020年下降04X。1）從銷售規(guī)模劃分來看，銷售規(guī)模在000億元以上的頭部梯隊(duì)預(yù)收賬款/營業(yè)收入達(dá)1.40，未來業(yè)績保障程度最高120~100億元的梯隊(duì)最低僅0.422從標(biāo)的公司屬性來看截至2021年末民營房企預(yù)收賬款/營業(yè)收入為24，顯著好于國企的0.61X。2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 29圖表60.2021年末規(guī)模超00億元的房企預(yù)收賬款/營收1.40，20~100億元的梯隊(duì)僅0.42XTOP0款營業(yè)收入 .9 .7.2 .7.1 .3.2.4.0.5.1 .3.1.4.1.0.9.2.7.8.2.5.5.7.2.50.00.50.00

圖表61.截至2021年末，民營房企預(yù)收賬款營業(yè)收入為1.24，顯著好于國企的6XTOP0款營業(yè)收入.4..4.9.1.8.4.5.4.3.2.8.2.4.1.1.0.40.20.00.80.60.40.20億以上規(guī)模~億規(guī)模~~模O億以上規(guī)模~億規(guī)模~~模O30

.00

8 09民企8 09民企國企T30

00

01公公告， 公公告盈利能力：頭部企業(yè)、國企的利潤率水平相對更高從盈利能力來看，頭部企業(yè)、國企的利潤率水平相對更高。2021年T0房企的毛利率和歸母凈利潤率分別為8.9和4.9毛利率略低于整體行業(yè)的0.8歸母凈利潤率高于整體行業(yè)的1.0去年同期相比分別下降了.6和4.3個(gè)百分點(diǎn)1從銷售規(guī)模劃分來看銷售規(guī)模在5000億元以上、50~500億元的房企利潤率水平顯著高于其他梯隊(duì)毛利率分別為2.1和1.8歸母凈利潤率分別為6和2。2）從標(biāo)的公司屬性來看，國企的盈利能力普遍優(yōu)于民企，2021年國企的毛利率和歸母凈利潤率分別較民企高2.5和4.8個(gè)百分點(diǎn)3央國企和區(qū)域型優(yōu)質(zhì)民企結(jié)算毛利率相對較高。具體而言，2021年T30所有房企毛利率同比均出現(xiàn)了不同幅度的下降，5家房企毛利率超過5，分別為華潤臵地（7.0）保利發(fā)（6.8）雅居樂集（6.0）招商蛇（25.5）和龍湖集團(tuán)（5.3）；2的房企毛利率位于0~25之間，7的房企毛利率在5~20之間。圖表62.2021年5000億元以上規(guī)模、50~500億元規(guī)模房企毛利率較高，分別為.1%和21.8%

圖表63.2021年國企與民企毛利率分別為19.0和13.6%TOP00.%

5.%

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02Q1模 ~億規(guī)模 ~模 ~億規(guī)模 T30公公

公公告

民企企302022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 30圖表64.2021年5000億元以上規(guī)模、50~500億元規(guī)模房企歸母凈利潤率較高，分別為%和%TOP00.%

圖表65.2021年國企與民企歸母凈利潤率分別為%和3.5%TOP06.% 4.% .% .% .% 5.%

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0.%.0%.0%.0%.0%.%.%..%.%.%..%.%..%.%.%.%.% .%.%.%.%.%.%.%

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.%.%.%07 08 09 00 01億以上規(guī)模~億規(guī)模~億規(guī)模~億規(guī)模30

07 08 09 00 01企企O30公公告， 公公告圖表66.2021年華潤臵地、保利發(fā)展、雅居樂集團(tuán)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)毛利率相對較高，分別為27.0%、26.8、26.0%、5.%和25.3%20210 2702682602552535華潤臵華潤臵保利發(fā)展雅居樂集招商蛇口龍湖集團(tuán)濱江集團(tuán)中國海外發(fā)展龍光集萬科金地集新城控榮盛發(fā)旭輝控股集團(tuán)中國金美的臵綠城中碧桂園遠(yuǎn)洋集金科股中梁控建發(fā)國際集團(tuán)正榮地綠地控融信中中南建中國鐵陽光城

235219218

204195193186183181177175

172171163146

117109100

83

202)4)6)8)1)1)1)資料來：公公告

年毛利率（%） 同比增減（c）：右軸提升成本費(fèi)用管控能力及內(nèi)部經(jīng)營效率成為共識，頭部房企三費(fèi)率有所改善。2021年三項(xiàng)費(fèi)用率為2較2020年小幅提升了0.6個(gè)百分點(diǎn)1從銷售規(guī)模來看2021年5000億元以上規(guī)模房企三費(fèi)率僅為8同比下降了.2個(gè)百分點(diǎn)2從公司屬性來看國企三費(fèi)率維持在.3的低位顯著低于民企（0）。我們認(rèn)為一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到管理紅利的時(shí)代，頭部房企和國有企業(yè)更加重視管理效益和費(fèi)用管控能力的提升，尤其是在毛利率下降的背景下，銷管費(fèi)用直接影響利潤，對其的控制已經(jīng)成為行業(yè)挖掘利潤空間的有效途徑；另一方面，因?yàn)榻蹈軛U成效顯著，對自身的有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，財(cái)務(wù)費(fèi)用率出現(xiàn)了明顯的下降。2022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 31圖表67.2021年5000億元以上、50~500億元規(guī)模房企三費(fèi)率僅為5.8和6.1%TOP0

圖表68.2021年國企與民企三費(fèi)率分別為5.3和8.0%TOP00.%

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70708民企090030

01億以上規(guī)模~億規(guī)模~模~億規(guī)模30公公

公公告，在利潤率下滑和房企降杠桿的雙重影響，2021年T0房企整體ROE為9.0%，較0年下滑了個(gè)百分點(diǎn)不過仍是行業(yè)整體RO（1.7%的五倍有余1從銷售規(guī)模劃分來看2021年銷售規(guī)模在5000億元以上、50~500億元的房企RE顯著高于其他梯隊(duì)，分別為2.3和12.8，降幅也相對較小ROE較2020年同比分別下降了5.8和2.5個(gè)百分點(diǎn)主要是該梯隊(duì)房企的盈利能力普遍較高，頭部5000億元以上房企ROE降幅相對高于50~500億元規(guī)模的房企，是因?yàn)樵撎蓐?duì)房企重降杠桿2從公司屬性劃分來看2015-2020年間民企的ROE始終高于國企但21年國企的ROE反超民企，達(dá)10.8，同比僅下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)，民企ROE為3，同比大幅下降了11.5個(gè)百分點(diǎn)。圖表69.2021年銷售規(guī)模在5000億元以上、50~500億元的房企ROE是最高的，分別為2.%和12.TOP0房RE0.% .%.%.%.9.%%.%..%.%..% ..% ..%.% .%.2.%.%.%.%.%0.%0.%0.%.0%

圖表70.2021年國企與民企ROE分別為10.8%和%TOP0房RE.%.%.6.%.%.6.%.%.%.%.%.%1.%.%.%111.5%%5.%0.%5.%0.%.0%.0%07 08 09 00 01億以上規(guī)模~億規(guī)模~億規(guī)模~億規(guī)模30公公告， 公公告

07 08 09 00 01企國企T302022年5月17日 房企2021年年報(bào)及2022年一季報(bào)綜述 32償債能力頭部房企國企更受益于融資放松同時(shí)杠桿率相對更低民企更注重降杠桿從有息負(fù)債情況來看，國企、頭部房企更加受益于融資放松，有息負(fù)債正增長，民企爆雷不斷，更加注重降杠桿，有息負(fù)債負(fù)增長。截至2021年末，TP0房企有息負(fù)債規(guī)模3.64萬億元，同比1.61從銷售規(guī)模劃分來看頭部房（銷售規(guī)模在5000億以上的房企房企的有息負(fù)債規(guī)模增速最高，為7，我們認(rèn)為這與014以來融資放松頭部房企更為受益有關(guān)；受2021年下半年房企暴雷不斷的影響中型房企更加注重控制有息負(fù)債規(guī)模50~200億元房企更加注重降杠桿是唯一有息負(fù)債負(fù)增長的梯隊(duì)增速為-2.62從標(biāo)的公司屬性來看國企的有息負(fù)債規(guī)模出現(xiàn)正增（14.2民企有息負(fù)債規(guī)模同比下降5.2具體而言央國企建發(fā)國際中國海外發(fā)展相對2021年有息負(fù)債增速最高分別為3和0保利發(fā)展華潤臵地遠(yuǎn)洋集團(tuán)招商蛇口也有44、2和0的增長而民營房企普遍致力于降低有息負(fù)債規(guī)模碧桂園綠地控股雅居樂集團(tuán)陽光城金科股份中南建