成都西南物流商業(yè)中心項目商業(yè)策劃方案課件

西南物流商業(yè)中心項目，成都2008-11-05西南物流商業(yè)中心項目，成都匯報要點此次匯報將主要解決以下問題：問題一：本項目所在地區(qū)是否能做大型商業(yè)？問題二：商業(yè)能做多大規(guī)模？問題三：具體商業(yè)定位是什么？問題四：租金水平預(yù)測對本項目的可實現(xiàn)性？問題五：綜合體非商業(yè)部分的功能定位是什么？問題六：財務(wù)測算1匯報要點此次匯報將主要解決以下問題：1研究思路與方法問題1：本項目所在地區(qū)是否能做大型商業(yè)？我們將通過以下研究，找出本項目所在地區(qū)是否具備開發(fā)商業(yè)的空間和容量。消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢地塊條件2研究思路與方法問題1：本項目所在地區(qū)是否能做大型商業(yè)？消費者消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢地塊條件3消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及地塊條件3會展商圈金沙光華商圈春熙路商圈東二環(huán)商圈鹽市口商圈騾馬市和西大街商圈南二環(huán)商圈本項目成熟商圈區(qū)域型商圈市場空缺商業(yè)開發(fā)空間：從現(xiàn)有商圈分布可以看出，成都的春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈主要分布在一環(huán)線內(nèi)；從分布空間可以看出，本項目所在的西南部地區(qū)尚未形成商業(yè)氛圍，缺乏核心商業(yè)，且地區(qū)主要以住宅項目為主，居住人口眾多，具備發(fā)展成為輻射區(qū)域的區(qū)域型綜合商業(yè)的發(fā)展空間；成都主要商圈分布圖4會展商圈金沙光華商圈春熙路商圈東二環(huán)商圈鹽市口商圈騾馬市和西未來發(fā)展趨勢：成熟商圈的百貨走中高端精品路線：從近兩年各個商圈的發(fā)展來看，中高端時尚類百貨是城區(qū)商業(yè)發(fā)展的重點之一；購物中心發(fā)展成為趨勢：不論市級商圈還是區(qū)域性商圈，我們都能看到購物中心的數(shù)量和規(guī)模在逐漸增加，區(qū)別于百貨等傳統(tǒng)商業(yè)新商業(yè)模式將會越來越多在市場上出現(xiàn)；連鎖超市影響區(qū)域商業(yè)中心布局：從目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型連鎖超市等專業(yè)店進駐加速各個區(qū)域商圈的形成，并占據(jù)區(qū)域商業(yè)核心位置，滿足區(qū)域居民便利和日常消費需求；項目所在地區(qū)具有商業(yè)市場空間，尤其是本項目所在地區(qū)不存在大型商業(yè)項目購物中心已成為發(fā)展趨勢在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商業(yè)在規(guī)模上要求要足夠大，才能保證足夠的聚客力5未來發(fā)展趨勢：項目所在地區(qū)具有商業(yè)市場空間，尤其是本項目所在消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢地塊條件研究目的：針對全市范圍內(nèi)，商業(yè)建筑面積在8萬平方米以上的大型商業(yè)、區(qū)域范圍內(nèi)建筑面積在5萬平方米以上的商業(yè)項目進行研究，以分析本項目的市場發(fā)展空間和潛在競爭情況。6消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及地塊條件研究目的：針對全市范圍內(nèi)商業(yè)建筑面積在8萬平方米以上的未來供應(yīng)情況及競爭分析7全市范圍內(nèi)商業(yè)建筑面積在8萬平方米以上的71234本項目建筑面積在8萬平方米以上的商業(yè)項目-現(xiàn)有天府匯城購物中心新城市廣場SM城市廣場成都萬達商業(yè)廣場81234本項目建筑面積在8萬平方米以上的商業(yè)項目-現(xiàn)有天項目名稱開業(yè)時間建筑面積（平方米）商業(yè)類型項目描述直接競爭1.天府匯城購物中心2003170,000購物中心與本項目區(qū)位不同無2.新城市廣場2005100,000購物中心位于相對成熟的商業(yè)區(qū)內(nèi)無3.SM城市廣場2006170,000購物中心區(qū)位不同，主要以服務(wù)周邊家庭為主無4.成都萬達商業(yè)廣場2008150,000購物中心區(qū)位不同，主要以服務(wù)周邊家庭為主無從位置來看，現(xiàn)有大型商業(yè)項目主要位于二環(huán)路沿線地區(qū)，且主要位于城區(qū)的東側(cè)和南側(cè)，道路和交通條件較好；從商業(yè)類型來看，均為購物中心類型，業(yè)態(tài)較為豐富，主力店包括百貨公司和超市；業(yè)態(tài)較為豐富，除主力店外，還包括多個餐飲、娛樂、時尚專賣店，個人護理等；從開業(yè)時間來看，天府匯城購物中心是成都最早的大型購物中心項目，所在地區(qū)是全市商務(wù)相對集中和中高檔住宅集中區(qū)域，因其優(yōu)越的位置和便利交通，以及周邊大量中高檔住宅和商務(wù)人群，其經(jīng)營一直保持著較為良好的勢頭；SM城市廣場和萬達商業(yè)廣場均位于二環(huán)沿線的住宅集中區(qū)域，它們的開發(fā)是隨著地區(qū)大量新增住宅的開發(fā)而形成，商業(yè)體量較大，但由于目前周邊住宅的入住率不高，且項目在業(yè)態(tài)和品牌安排方面以及設(shè)計等方面缺乏特色，目前經(jīng)營情況一般；SM廣場由于在規(guī)劃和招商工作方面存在一定問題致使目前項目經(jīng)營情況相對更差；通過對現(xiàn)有大型商業(yè)的供應(yīng)來看，雖然均為購物中心定位，但在業(yè)態(tài)豐富度、內(nèi)外部設(shè)計、品牌引進，運營管理等多方面均有一定不足，這也是本項目應(yīng)該引以為鑒的地方；現(xiàn)有四個大型商業(yè)多數(shù)以服務(wù)項目周邊居住人群為主，從位置和輻射方位來看不足以對本項目形成直接競爭；9項目名稱開業(yè)時間建筑面積商業(yè)類型項目描述直接競爭1.天府匯城143628791011121314151617185本項目19建筑面積在8萬平方米以上的商業(yè)項目–未來10143628791011121314151617185本項目項目名稱開業(yè)時間商業(yè)面積商業(yè)類型建設(shè)及招商情況項目概況直接競爭1.群光廣場2010110,600購物中心建設(shè)中/未招商成熟商業(yè)區(qū)/定位高端/品牌資源無2.國金天地2011150,000購物中心停工中/未招商成熟商業(yè)區(qū)/定位高端/品牌資源/規(guī)模大無3.成都國際商城2011126,145購物中心未動工/未招商成熟商業(yè)區(qū)/高端百貨/體量大無4.人民商場二期2010108,000購物中心建設(shè)中/未招商成熟商業(yè)區(qū)/老品牌優(yōu)勢/中高檔無5.富力.天匯MALL2009180,000購物中心改造中/招商中成熟商業(yè)區(qū)/爛尾項目，形象差無6.同輝商業(yè)廣場二期未定80,000購物中心未動工/招商中品牌資源/規(guī)模較大且距項目近/資金有問題有7.財富又一城201180,000購物中心建設(shè)中/招商中服務(wù)周邊居民/與本項目不在同一區(qū)位/家樂福入駐無8.春風(fēng)里商業(yè)街201080,000購物中心建設(shè)中/招商中集中式商業(yè)5萬還在規(guī)劃中/商業(yè)街3萬以休閑娛樂社區(qū)配套為主無9.南城都匯201190,000購物中心未動工/未招商規(guī)劃不詳，從區(qū)位上看與本項目競爭不大無10.天府長城.南熙里200980,000商業(yè)街建設(shè)中/已招商從區(qū)位上不具競爭力/分期多/主要以社區(qū)配套為主無11.華僑城2008(一期)350,000購物中心建設(shè)中/招商中休閑娛樂為主/品牌影響力高/規(guī)模大/分不同地塊（第一期商業(yè)2萬，08年12月開業(yè)，第二期商業(yè)6萬，09年5月開業(yè)，其余待定）無12.華潤.二十四城2012180,000購物中心未動工/未招商主要服務(wù)周邊區(qū)域家庭/資源優(yōu)勢/位于環(huán)路旁交通好無13.紅星美凱龍二期2010120,000家居建材未動工/未招商專業(yè)市場，與本項目無競爭無14.成都來福士廣場201078,844購物中心建設(shè)中/未招商品牌資源/位置好無15.河畔新世界2010200,000購物中心未動工/未招商距項目較遠無16.麓山小鎮(zhèn)201080,000商業(yè)街已完工/招商中商業(yè)街類型/以休閑娛樂為主/距項目較遠無17.新鴻基項目2013120,000購物中心建設(shè)中/未招商區(qū)位對本項目無影響無18.珠江項目2012140,000購物中心未動工/招商中距項目較遠，以服務(wù)地區(qū)人群為主無19.博瑞優(yōu)品道商業(yè)街2009/未定92,000配套商業(yè)商業(yè)街分期開發(fā)（有交付的，有再建的，有規(guī)劃中的）以餐飲休閑社區(qū)配套為主（人人樂34,475平，商業(yè)街42,873平，商業(yè)裙樓15,000平）無11項目名稱開業(yè)時間商業(yè)面積商業(yè)類型建設(shè)及招商情況項目概況直接競143628791011121314151617185本項目競爭項目的排除-119項目1、2、3、4、5位于一環(huán)內(nèi)的核心商業(yè)區(qū)，這些項目或因定位高端，或因百貨業(yè)態(tài)，或因項目爛尾，因此排除這些項目對本項目的競爭；12143628791011121314151617185本項目143628791011121314151617185本項目競爭項目的排除-219項目13以家居建材為主，類型與本項目不同；13143628791011121314151617185本項目143628791011121314151617185本項目競爭項目的排除-319項目9、10、11、15、16、18位于三環(huán)外地區(qū)，從區(qū)位上與本項目不會形成直接競爭；項目9、10、15、16位于城市南三、四環(huán)之間，雖然距本項目有一定距離，但對于城市東部和東南部經(jīng)三、四環(huán)到達本項目區(qū)域的消費人群仍有一定阻隔作用，根據(jù)目前了解，這些項目多以商業(yè)街形式且服務(wù)社區(qū)為主，預(yù)計對本項目并無直接競爭；14143628791011121314151617185本項目143628791011121314151617185本項目競爭項目的排除-419項目7、8、12、14、17位于一環(huán)外及二環(huán)沿線地區(qū)，主要服務(wù)于周邊新興住宅和作為區(qū)域的配套項目，同時在區(qū)位上也對本項目不會形成直接競爭；15143628791011121314151617185本項目143628791011121314151617185本項目競爭項目的排除-519項目19位于本項目北五公里處；分不同地塊開發(fā)，商業(yè)主要包括超市、商業(yè)街和底商群房；從對本項目的距離和項目類型來看，均不會對本項目形成直接競爭；16143628791011121314151617185本項目143628791011121314151617185本項目競爭項目的排除-619項目6是距本項目最近的大型商業(yè)，規(guī)模在8萬平方米左右，目前已經(jīng)引進王府井，具有一定品牌號召力和市場影響力；但該項目的開發(fā)商由于資金問題目前還未動工，因此未來開發(fā)前景仍有一定不確定性；如果該項目順利開發(fā)，以其規(guī)模和位置，將對本項目形成最為直接的競爭；17143628791011121314151617185本項目截至2013年，成都大型商業(yè)且建筑面積在8萬平方米以上的新項目共有約19個左右，總供應(yīng)面積約245萬平方米，平均規(guī)模約13萬平方米；從位置分布來看，主要位于市中心商業(yè)區(qū)以及東、南二環(huán)的住宅集中區(qū)域；從供應(yīng)年份看，主要集中在2010-2011年，且不排除部分項目會延遲入市；從項目類型來看，主要以購物中心為主，可以看出購物中心模式將更多的出現(xiàn)在市場上；本項目的類型定位也符合市場發(fā)展趨勢；從未來項目的分布及輻射區(qū)域來看，雖然未來項目較多，但多位于城市東部，但距本項目較近且與本項目能夠形成競爭的項目并不多；通過對未來大型商業(yè)項目的概況分析可以看出，多數(shù)項目在位置上、檔次定位、商業(yè)類型及目標商圈等方面與本項目無直接競爭，僅有位于本項目附近的同輝商業(yè)廣場二期對本項目有直接競爭；且從未來開發(fā)格局和空間布局來看，西部及西南部地區(qū)仍有一定市場空間；另外，我們可以借鑒北京的大型購物中心分布格局，如圖所示，多個購物中心分布在同一區(qū)域是可以被市場吸納和生存的；18截至2013年，成都大型商業(yè)且建筑面積在8萬平方米以上的新項區(qū)域商業(yè)建筑面積在5萬平方米以上的未來供應(yīng)情況及競爭分析19區(qū)域商業(yè)建筑面積在5萬平方米以上的19在完成全市范圍內(nèi)的主要競爭分析后，我們將進行微觀市場的競爭分析，主要針對項目周邊五公里范圍內(nèi)，且建筑規(guī)模在5萬平方米以上的大型商業(yè)對本項目的競爭情況進行研究（伊藤洋華堂規(guī)模僅2.4萬平，因其是區(qū)域目前經(jīng)營較好的綜合商業(yè)，因此也計入此部分的分析）；區(qū)域市場的具體研究范圍為東起一環(huán)路；西至繞城高速；南起石羊立交；北至光華大道。區(qū)域現(xiàn)有和未來新增商業(yè)項目概況及對本項目的競爭情況項目名稱建筑面積（平方米）開業(yè)時間類型1.伊藤洋華堂24,0002003百貨公司2.千盛百貨購物廣場62,0002007購物中心3.紅星美凱龍120,0002010專業(yè)店4.同輝商業(yè)廣場二期80,000N/A購物中心5.鷺島國際社區(qū)50,0002009商業(yè)街6.中華名園商業(yè)項目56,000N/A配套商業(yè)7.仁和春天廣場60,0002009購物中心8.博瑞優(yōu)品道商業(yè)街92,0002009-2010配套商業(yè)/商業(yè)街9.置信未來廣場50,000N/A購物中心10.紅牌樓廣場54,271N/A購物中心11.鴻達汽配廣場項目N/A（項目凈用地面積11.13畝）N/AN/A12.紅牌樓商業(yè)廣場N/A（項目凈用地面積38.45畝）N/AN/A13.紅牌樓商業(yè)城N/A（項目凈用地面積16.56畝）N/AN/A區(qū)域范圍內(nèi)現(xiàn)有綜合商業(yè)項目主要包括伊藤洋華堂和千盛百貨；建筑規(guī)模在5萬平方米以上的新增商業(yè)項目共8個，供應(yīng)量約56.2萬平方米，平均規(guī)模約7萬平米；20在完成全市范圍內(nèi)的主要競爭分析后，我們將進行微觀市場的競爭分9101211345678本項目131區(qū)域現(xiàn)有和未來新增商業(yè)項目位置分布示意項目名稱類型1.伊藤洋華堂百貨公司2.千盛百貨購物廣場購物中心3.紅星美凱龍專業(yè)店4.同輝商業(yè)廣場二期購物中心5.鷺島國際社區(qū)商業(yè)街6.中華名園商業(yè)項目配套商業(yè)7.仁和春天廣場購物中心8.博瑞優(yōu)品道商業(yè)街配套商業(yè)/商業(yè)街9.置信未來廣場購物中心10.紅牌樓廣場購物中心11.鴻達汽配廣場項目N/A12.紅牌樓商業(yè)廣場N/A13.紅牌樓商業(yè)城N/A2219101211345678本項目131區(qū)域現(xiàn)有和未來新增商業(yè)現(xiàn)有競爭分析：目前區(qū)域現(xiàn)有綜合商業(yè)項目有限，目前經(jīng)營情況較好的只有伊藤洋華堂，其為百貨定位，規(guī)模2.4萬平方米；另一個綜合項目千盛購物廣場，檔次屬中低，缺乏時尚品牌和休閑元素，目前經(jīng)營情況較差；預(yù)計只會在日常便利消費方面會對本項目形成少部分分流；通過對現(xiàn)有主要商業(yè)的分析，預(yù)計對本項目會形成一定競爭的現(xiàn)有項目只有伊藤洋華堂，目前該項目主要以服務(wù)于雙楠地區(qū)居民為主；以下是對該項目的優(yōu)劣勢分析；項目優(yōu)勢：項目在業(yè)態(tài)方面較為突出的是生活副食品超市和家居用品。超市以其高品質(zhì)、高豐富度、高性價比贏得市場認可，同時，部分家居產(chǎn)品是其獨有品牌，填補了成都家居市場的空缺：

伊藤繼承了日式百活體特的服務(wù)理念，在賣場設(shè)立了很多供客人休息的座椅和飲水機等。針對兒童設(shè)立了專門的游戲區(qū)。伊藤每周甚至每天都會有不同的促銷活動，并在全市發(fā)放促銷宣傳單。其促銷的產(chǎn)品種類豐富，且價格和質(zhì)量都具有較強的優(yōu)勢，這樣在消費者中形成了其物美價廉的印象。伊藤內(nèi)的銷售品牌大都已招租的形式引入，并根據(jù)各個時期和市場情況，隨時進行品牌和業(yè)態(tài)調(diào)整。這樣，給消費者產(chǎn)品豐富和新穎的感受，吸引消費者長期達到。項目劣勢：項目以百貨定位，但在環(huán)境、車位等方面仍有一定不足之處；綜上所述，雖然該項目在體量、類型，業(yè)態(tài)等方面不一定會超過本項目，但本項目如做綜合商業(yè)應(yīng)該覆蓋該項目的全部業(yè)態(tài)，并彌補其不足之處，以吸引更多消費者到本項目消費，增強競爭力；22現(xiàn)有競爭分析：229101211345678131項目名稱類型1.伊藤洋華堂百貨公司2.千盛百貨購物廣場購物中心3.紅星美凱龍專業(yè)店4.同輝商業(yè)廣場二期購物中心5.鷺島國際社區(qū)商業(yè)街6.中華名園商業(yè)項目配套商業(yè)7.仁和春天廣場購物中心8.博瑞優(yōu)品道商業(yè)街配套商業(yè)/商業(yè)街9.置信未來廣場購物中心10.紅牌樓廣場購物中心11.鴻達汽配廣場項目N/A12.紅牌樓商業(yè)廣場N/A13.紅牌樓商業(yè)城N/A未來競爭分析：在未來主要供應(yīng)中，項目3在整體市場中已經(jīng)提及，其類型為家居建材，與本項目不具競爭性；項目5、6、8均為住宅配套商業(yè)，主要以服務(wù)項目自身及附近居民的便利生活為主，預(yù)計對本項目不會形成直接競爭；項目11、12、13均為綜合體，預(yù)計包括多種物業(yè)，體量在3-10萬平方米不等，預(yù)計這幾個項目的商業(yè)規(guī)劃面積都不會很大，因此與本項目不會形成競爭；2239101211345678131項目名稱類型1.伊藤洋華堂9101211345678131項目4、7、9、10均為購物中心定位，且規(guī)模在5-8萬平方米不等；其中項目7，即仁和春天位于區(qū)域邊緣地帶，且其定位高端，因此將不會對本項目形成競爭；項目名稱類型1.伊藤洋華堂百貨公司2.千盛百貨購物廣場購物中心3.紅星美凱龍專業(yè)店4.同輝商業(yè)廣場二期購物中心5.鷺島國際社區(qū)商業(yè)街6.中華名園商業(yè)項目配套商業(yè)7.仁和春天廣場購物中心8.博瑞優(yōu)品道商業(yè)街配套商業(yè)/商業(yè)街9.置信未來廣場購物中心10.紅牌樓廣場購物中心11.鴻達汽配廣場項目N/A12.紅牌樓商業(yè)廣場N/A13.紅牌樓商業(yè)城N/A2249101211345678131項目4、7、9、10均為購物9101211345678131項目4，即同輝購物中心已經(jīng)和王府井百貨集團達成意向?qū)⑵?萬平米商業(yè)全部給王府井量身打造，但由于開發(fā)商缺乏資金，目前項目開業(yè)時間尚未確定。項目9，即置信購物廣場位于三環(huán)路外，周邊住宅數(shù)量和商業(yè)氛圍都缺乏，據(jù)了解，置信的資金分配重心也不在該項目，項目一直閑置拖延至今。位于二環(huán)邊與本項目較近的項目10，即紅牌樓廣場已和北京華聯(lián)簽約，集中式商業(yè)規(guī)模僅有3.6萬平，但其位置優(yōu)于本項目，加上華聯(lián)的品牌影響和資源，預(yù)計也將會對本項目形成一定競爭分流；目前該項目資金壓力較大，開業(yè)時間尚未確定。項目名稱類型1.伊藤洋華堂百貨公司2.千盛百貨購物廣場購物中心3.紅星美凱龍專業(yè)店4.同輝商業(yè)廣場二期購物中心5.鷺島國際社區(qū)商業(yè)街6.中華名園商業(yè)項目配套商業(yè)7.仁和春天廣場購物中心8.博瑞優(yōu)品道商業(yè)街配套商業(yè)/商業(yè)街9.置信未來廣場購物中心10.紅牌樓廣場購物中心11.鴻達汽配廣場項目N/A12.紅牌樓商業(yè)廣場N/A13.紅牌樓商業(yè)城N/A2259101211345678131項目4，即同輝購物中心已經(jīng)和以上三個未來項目均在規(guī)模、位置、業(yè)態(tài)等方面會對本項目形成一定競爭，但以上三個項目共同存在的問題就是資金的問題致使動工和開業(yè)時間不明確，因此本項目除在規(guī)模上應(yīng)具有一定競爭力外，在業(yè)態(tài)安排，品牌的引進以及項目的設(shè)計方面都應(yīng)提供自身競爭力，以適應(yīng)未來商業(yè)發(fā)展需要；同時項目的入市時間也是占領(lǐng)市場先機的主要因素；91041項目名稱1.伊藤洋華堂4.同輝商業(yè)廣場二期9.置信未來廣場10.紅牌樓廣場現(xiàn)有競爭未來競爭對本項目的開發(fā)來講，入市時間將對項目的開發(fā)和成功與否將起到至關(guān)重要的作用。26以上三個未來項目均在規(guī)模、位置、業(yè)態(tài)等方面會對本項目形成一定消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢研究目的：測試零售商對本項目所在地區(qū)及本項目的開發(fā)建議與看法，為項目定位及業(yè)態(tài)組成提供依據(jù)與參考；另外，此部分研究也將為日后的招商作準備；地塊條件27消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及研究目的：測試零售商對業(yè)種業(yè)態(tài)訪談個數(shù)所占比例主要品牌百貨公司/大型賣場710％北京華聯(lián)、麥德龍、家樂福、易初蓮花、人人樂，統(tǒng)一優(yōu)瑪特，沃爾瑪電器34％國美、永樂電器、五星電器休閑娛樂1522％影院：萬達影城、太平洋院線、金逸影視、華誼兄弟、嘉禾娛樂、時代今典KTV：陽光錢柜、ATT歌城、月亮村、好樂迪電玩：湯姆熊電玩城網(wǎng)吧：殷商時代網(wǎng)吧，天指道休閑廣場健身：奇跡健身、先鋒健身餐飲（正餐/快餐/咖啡）2435％巴西烤肉、川江號子、必勝客、肯德基、大蓉和、麥當(dāng)勞、俏江南、三只耳、良木緣咖啡，仙蹤林，星巴克，德客士、老房子、牛牛福、朝皇閣、蓉錦1號、歐洲房子、棒約翰、面包新語、賓諾咖啡、Hooters、一茶一坐、鄉(xiāng)村基、碎蝶咖啡FASHION（服裝/飾品/鞋/運動）1217％Nike、Bossini、百麗、勁浪體育、ONLY/VEROMODA/JACKJONES、LEVI’S、CK、NOVO、GIANT、YYSPORTS、優(yōu)衣庫、熱風(fēng)家具/家居23％博美裝飾，圣地亞家私其他69％藥妝店/藥店：德仁堂藥店、屈臣氏、集雅德快捷酒店：嘉逸連鎖酒店、上海格林豪泰酒店，戴斯酒店總計69100％受訪零售商基本情況我們分別進行了兩次、共計69家不同業(yè)態(tài)的零售商訪談；以下是對全部零售商訪談的匯總；28業(yè)種業(yè)態(tài)訪談個數(shù)所占比例主要品牌百貨公司/大型賣場710％北零售商訪談部分共分兩個階段進行，以下我們將對比主要業(yè)態(tài)零售商代表在不同階段對本項目的看法進行對比；通過對比可以看出，經(jīng)過一段時期觀望后，一些零售商由剛開始對本項目區(qū)域和項目的不了解轉(zhuǎn)變到逐步認知本項目，通過對項目初步定位和業(yè)態(tài)等規(guī)劃的了解，一些零售商已由否定和觀望態(tài)度逐漸表示出對本項目的興趣和關(guān)注；同時，隨著項目的入市和市場培育，相信本項目會得到越來越多的零售商的認可。業(yè)種業(yè)態(tài)第一階段（2007年）第二階段（2008年）百貨公司大型賣場北京華聯(lián)、麥德龍、家樂福、易初蓮花、人人樂，統(tǒng)一優(yōu)瑪特，沃爾瑪目前商業(yè)氛圍差，交通不理想，未來商業(yè)發(fā)展有潛力業(yè)態(tài)發(fā)展要看未來周邊住宅量項目適合作大賣場或?qū)I(yè)市場無無電器五星、國美、永樂商業(yè)氛圍差，對本項目不樂觀如果有大賣場可以考慮五星、國美有興趣，看好區(qū)域發(fā)展前景休閑娛樂萬達影城、奇跡健身、陽光錢柜、金逸影院、太平洋院線、ATT歌城，殷商時代網(wǎng)吧，天指道休閑廣場區(qū)域不成熟，對項目認識不多不太看好項目發(fā)展，項目開發(fā)有難度湯姆熊電玩、先鋒健身、太平洋影院、萬達影院、華誼兄弟、嘉禾、時代今典、ATT歌城、月亮村KTV、好樂迪KTV影院進駐意向比較強餐飲巴西烤肉、串江號子、必勝客/肯德基、大蓉和、麥當(dāng)勞、俏江南、三只耳、良木緣咖啡，仙蹤林，星巴克，德客士商業(yè)氛圍差，短期內(nèi)不看好項目發(fā)展大部分持觀望態(tài)度老房子、牛牛福、朝皇閣、蓉錦一號、歐洲房子、KFC、麥當(dāng)勞、棒約翰、星巴克、面包新語、賓諾咖啡、HOOTERS、一茶一坐、鄉(xiāng)村基、蝶碎咖啡部分持觀望態(tài)度部分對本項目表示初步興趣，尤其是一些原意與超市鄰近的快餐類；還有一些看好本項目入市時的兩年后的地區(qū)氛圍；FASHIONNike,Bossini,百麗、勁浪體育對區(qū)域比較陌生認為區(qū)域商業(yè)氛圍需求培育BESTSELLER、LEVI’S、CK、NIKE、NOVO、GIANT、YYSPORTS、百麗、勁浪、優(yōu)衣庫、熱風(fēng)對項目經(jīng)過一段時期了解后，部分品牌表示如果是購物中心模式且有同檔品牌存在，則會考慮本項目29零售商訪談部分共分兩個階段進行，以下我們將對比主要業(yè)態(tài)零售商根據(jù)目前市場上較為活躍的品牌的選址需求及我們在實際招商中所接觸的零售商反饋來看，一些活躍的零售商不僅會在北京、上海等一線城市快速擴張，同時像成都，沈陽等二線城市也將成為這些活品牌的目標拓展區(qū)域；對于成都及本項目所在區(qū)域來講，未來潛在的租戶也將包括：ZARA、H&M、NEXT、C&A、NOVO、FOREVER21、PROMOD、QUIKSILVER、CKJEANS、優(yōu)衣庫、阿迪達斯和耐克旗艦店、BESTSELLER、無印良品、華誼兄弟等；以上潛在品牌在選址時，關(guān)注點主要包括：項目規(guī)模是否夠大---里面是否能夠容納與該品牌相匹配的足夠的品牌數(shù)量；項目定位是否適合---一些時尚品牌比較喜歡在商業(yè)氛圍好、環(huán)境舒適和設(shè)計良好的購物中心內(nèi)；目標消費人群是否存在---零售商會基于自身品牌的目標消費者，考量周邊地區(qū)或商圈范圍內(nèi)是否有足夠的潛在消費人群。30根據(jù)目前市場上較為活躍的品牌的選址需求及我們在實際招商中所接商家類型商家名稱本項目意向意向面積

意向樓層本項目建議(平米，使用面積)百貨超市1北京華聯(lián)暫不考慮（附近已簽新店）N/AN/AN/A2麥德龍有興趣N/AN/AN/A3家樂福暫不考慮，氛圍不成熟N/AN/AN/A4易初蓮花無興趣，區(qū)域不成熟，交通不好N/AN/AN/A5人人樂有興趣N/AN/AN/A6統(tǒng)一優(yōu)瑪特暫不考慮，商業(yè)氛圍差（近期接觸較有興趣）N/AN/A商業(yè)發(fā)展要看周邊住宅的開發(fā)量7沃爾瑪有興趣N/AN/A可以作大賣場或?qū)I(yè)市場電器1五星家電有興趣，看好區(qū)域發(fā)展前景，期望今年就可以進駐該區(qū)域；進入該項目希望有良好的臨街展示面。

3000-50001F根據(jù)項目條件而定。租金支付方式——半年或一年支付2國美電器永樂電器有興趣50001-2F扣點/平均租金都可。/租期8-15年3訪談概況31商家類型商家名稱本項目意向意向面積意向樓層本項目建議(平米商家類型商家名稱本項目意向意向面積

意向樓層本項目建議(平米，使用面積)娛樂

1太平洋影院有興趣，應(yīng)該在今明兩年內(nèi)。40003-4F

2萬達影院有興趣，希望項目開發(fā)周期可以提前

5000

3金逸影院可以考慮

4華誼兄弟電影有興趣，有強烈進駐項目的意向10000

5嘉禾娛樂影院有興趣，有強烈進駐項目的意向8000

82元/平米/天6時代今典影院有興趣，有強烈進駐項目的意向8000

7陽光錢柜KTV無興趣

8ATTKTV可以考慮，項目還比較早，很難判斷3500-38003F

9月亮村KTV暫不考慮，離1號店比較近

10好樂迪KTV可以考慮，有拓展計劃，項目位置不是很好，周邊的客戶業(yè)態(tài)搭配好，品質(zhì)好

11湯姆熊電玩城有興趣，區(qū)內(nèi)目前還沒有類似娛樂城，看好項目規(guī)劃3000-40004F根據(jù)項目而定12殷商時代網(wǎng)吧暫不考慮

13天指道休閑廣場可以考慮

14奇跡健身暫不考慮，周邊已有同類業(yè)態(tài)

15先鋒健身有興趣，區(qū)域很有潛力，有目標常住人口集中。會在1-2年內(nèi)進駐區(qū)域（項目）2000-30004F及以上30元/平米/10-20年/租金支付方式——半年或一年支付/5.5-6米層高，要有良好自然采光。訪談概況32商家類型商家名稱本項目意向意向面積意向樓層本項目建議(平米商家類型商家名稱本項目意向意向面積

意向樓層本項目建議(平米，使用面積)餐飲

1巴西烤肉無興趣

2川江號子暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟

3必勝客可以考慮，前提是有大賣場進駐

4大蓉和暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟

5俏江南無興趣，區(qū)域與本品牌定位不符

6三只耳可以考慮，前提是周邊住宅量大

7良木緣咖啡暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟

8仙蹤林暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟

9德客士可以考慮，前提是有大賣場進駐

10老房子餐飲集團（金沙元年--高端系列）有興趣，2年后該區(qū)域作為餐飲還是比較成熟的40001F-3F如果餐飲定位高端，和shopping-mail定位沖突，而且車位不滿足高檔餐飲的需求11牛牛福餐飲

（邱公館）可以考慮，項目比較前期，但是還是可以考慮的牛牛福300-500邱公館500-10001F-2F

12朝皇閣可以考慮，2年后開業(yè)可以考慮5000-100001F-3F定位成都最高端，車位不低于40個

訪談概況33商家商家名稱本項目意向意向面積意向樓層本項目建議(平米，使商家類型商家名稱本項目意向意向面積

意向樓層本項目建議(平米，使用面積)餐飲13蓉錦1號可以考慮，2年后開業(yè)可以考慮1000-20001F-3F

14歐洲房子暫不考慮，時間太早

15KFC暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟350/5001-2F租金形式為扣點

16麥當(dāng)勞有興趣，根據(jù)整個項目的規(guī)劃以及主力店情況而定；汽車餐廳可以現(xiàn)在簽約入駐傳統(tǒng)店：350；汽車餐廳：700平米，獨棟，1-2F

17棒約翰暫不考慮，目前考慮重心還在市中心，暫不考慮不成熟商圈

18星巴克暫不考慮，開業(yè)3-5后會考慮的

19Breadtalk暫不考慮，開業(yè)3-5年后會考慮的

20賓諾咖啡有興趣，但要有好的位置和合理的租金200-3001F

21Hooters無興趣，短時間內(nèi)不會考慮在成都開店

22一茶一坐有興趣，只要有適合的位置和合理的租金400最好是臨街的位置，因為需要在成都進行品牌

23鄉(xiāng)村基有興趣，只要有適合的位置和合理的租金500-600負1F、1F、2F

24碎蝶咖啡暫不考慮，因為在置信巴厘島有店

訪談概況34商家商家名稱本項目意向意向面積意向樓層本項目建議(平米，使商家類型商家名稱本項目意向意向面積意向樓層本項目建議(平，使用面積)時尚1only、veromoda、jackjones可以考慮，整個SHOPPING-MALL的體量夠大，資源整合夠多，相互可以匹配500-10001F

2Bossini可以考慮，前提是有大型主力店

3levis可以考慮，但考慮入駐大型的shoppingmall，周圍的業(yè)態(tài)和品牌相匹配200-3001F

4ck可以考慮，但考慮入駐大型的shoppingmall，周圍的業(yè)態(tài)和品牌相匹配150-2001F

5nike暫不考慮

6novo有興趣10000m21-3F

7Giant無興趣，本區(qū)域已經(jīng)有兩家店

8YYsports可以考慮，但考慮入駐大型的shoppingmall3000-50001F-2F

9百麗可以考慮，周邊的業(yè)態(tài)很重要，后期的商業(yè)運營要專業(yè)。

10勁浪可以考慮，可作標準運動城30002F-3F集合國際主力運動品牌，搭配國內(nèi)品牌以及戶外運動品牌和運動器械11優(yōu)衣庫可以考慮，和中糧在北京、沈陽都有合作600-1000-1600-20001F-2F

12HOTWIND暫不考慮，合作可能很小，和中糧項目有合作，要根據(jù)具體情況確認。目前的萬達項目該品牌都不考慮。80-150

訪談概況35商家類型商家名稱本項目意向意向面積意向樓層本項目建議(平，商家類型商家名稱本項目意向意向面積

意向樓層本項目建議(平米，使用面積)家具/家居1博美裝飾有興趣，但前提是可做專業(yè)市場

2圣地亞家私有興趣，但前提是可做專業(yè)市場

其他1Watson's藥妝店有興趣，只要有適合位置和合理租金250-3001F租金隨行就市2集雅德藥妝店無興趣，氛圍不成熟，交通不好

3德仁堂藥店可以考慮，前提是有大賣場進駐

4嘉逸連鎖酒店有興趣

5格林豪泰酒店可考慮加盟

6戴斯酒店可以考慮10000-15000

四星訪談概況36商家類型商家名稱本項目意向意向面積意向樓層本項目建議(平米進駐意向數(shù)量（個）比例主要原因有興趣2333%看好區(qū)域的發(fā)展前景和潛力看好項目規(guī)劃周邊人口數(shù)量較多兩年后區(qū)域的氛圍會更成熟可以考慮2130%未明確表明對本項目的興趣，但可以考慮的主要原因包括：項目將在兩年后入市，目前很難明確是否進駐對區(qū)域有拓展計劃，但項目位置不是特別理想一些快餐和便利服務(wù)業(yè)態(tài)需要觀望本項目是否有大賣場業(yè)態(tài)進駐周邊住宅量還是比較充足的時尚品牌多會考慮在購物中心類型的商業(yè)中，并要求與同檔品牌相匹配一些品牌與中糧有合作無興趣710%目前商業(yè)氛圍差交通情況不理想其他：與品牌定位不符或目前無在成都開店計劃暫不考慮1826%區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，3-5年后會考慮附件已經(jīng)有店或已在其他項目有開店計劃合計69100%/訪談總結(jié)：37進駐意向數(shù)量（個）比例主要原因有興趣2333%看好區(qū)域的發(fā)展通過對以上百貨、超市、電器、娛樂、餐飲、時尚，家居等幾大類零售商的訪談可以看出，33％以上的受訪零售商均對入駐本項目明確表示出有興趣；有興趣的原因主要包括對項目所在區(qū)域未來發(fā)展前景的看好和對項目規(guī)劃的認可；這些業(yè)態(tài)主要以超市、電器，影院，健身和家居家私為主；30％的受訪零售商表示可以考慮本項目，由于目前區(qū)域商業(yè)氛圍并不成熟，雖然在本項目所在區(qū)域有開拓計劃，但需要進一步觀望本項目的規(guī)劃和開發(fā)進度等；這些業(yè)態(tài)包括時尚服飾、KTV、部分餐飲等；26％的受訪零售商暫不會考慮本項目，主要原因包括對目前區(qū)域氛圍的不認可或在附近地區(qū)已經(jīng)有店，相信隨著項目的完工加上項目的合理規(guī)劃，本項目將有機會再次吸引這些零售商的關(guān)注；10％受訪零售商明確表示對本項目無興趣，主要原因包括區(qū)域氛圍不成熟，交通情況不理想；項目區(qū)域氛圍與本品牌定位不符，再有就是目前區(qū)域已有店數(shù)在1家以上或目前還尚未考慮進駐成都；綜上所述，60％的受訪零售商多表示出會考慮本項目和明確表示進駐本項目；可以看出，項目所在區(qū)域的發(fā)展前景是被多數(shù)零售商認可的，同時本項目的合理規(guī)劃也至關(guān)重要，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、時尚的品牌、新穎的設(shè)計和人性化的服務(wù)等都將提升本項目對零售商的吸引；另外，本項目的外部交通情況和所在地區(qū)的商業(yè)氛圍是零售商非常關(guān)注的地方，商業(yè)氛圍可通過一定的市場培育慢慢培養(yǎng)，隨著地區(qū)居住人口的增多并對商業(yè)的需求，相信區(qū)域商業(yè)氛圍必將得到改善；項目外部道路建設(shè)正在建設(shè)中，隨著道路設(shè)施的完善，將消除零售商的顧慮并改變對地區(qū)開發(fā)商業(yè)的看法；38通過對以上百貨、超市、電器、娛樂、餐飲、時尚，家居等幾大類零消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢研究目的：消費者是任何一個商業(yè)項目的最直接的使用者，因此消費者的消費習(xí)慣和主要需求也將決定項目的業(yè)態(tài)構(gòu)成和定位方向；地塊條件39消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及研究目的：消費者是任何成都市消費者的主要消費習(xí)慣與喜好根據(jù)對當(dāng)?shù)刂饕M習(xí)慣的了解可以看出，成都人的休閑娛樂生活較為豐富，如外出就餐和娛樂頻次較高；私家車擁有率較高，越來越多的家庭會選擇在周末到郊外游玩，并將私家車作為日常交通工具，如上班，聚會，購物等；成都的休閑娛樂生活豐富也帶動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，多數(shù)人也會選擇在居住地附近進行消費，大量的住宅底商，如餐飲、茶樓，棋牌，便利服務(wù)等都有著良好的需求；由以上可以看出，本項目應(yīng)抓住消費者的消費習(xí)慣，預(yù)計休閑娛樂和餐飲將是本項目的重要組成部分；喜歡外出就餐、娛樂駕車出行比例越來越高就近進行日常生活消費城市生活及工作壓力較小，人們生活較為悠閑，這將帶動平時的商業(yè)消費消費者消費特征及喜好40成都市消費者的主要消費習(xí)慣與喜好喜歡外出就餐、娛樂消費者消費地區(qū)潛在消費者特征及需求分析目前項目所在地區(qū)并不屬于商務(wù)和商業(yè)區(qū)，項目周邊土地主要以居住用途為主，集中了大量的住宅和在建住宅項目，預(yù)計這些住宅人群將成為地區(qū)商業(yè)項目的潛在使用者；基于以上，我們將對區(qū)域部分住宅項目的購房者特征進行研究，以分析商業(yè)潛在客群的主要需求特征；在此需要說明的是，以下特征分析將來源于周邊部分住宅人群，將具有一定代表性（主要來源于置信巴厘島、中華名園、金楠國際、武侯國際花園、新界、中華錦繡項目）；60％以上本地人自住為主35-45歲占50％25-35歲占37％事業(yè)穩(wěn)定和成熟期事業(yè)上升期白領(lǐng)占50％私企老板占30％公務(wù)員占10收入高且穩(wěn)定購買力強娛樂、時尚餐飲超市、便利服務(wù)家居元素兒童元素個人護理時尚品牌、國際品牌運動元素消費需求？以家庭消費為主有效消費力較強對時尚元素敏感享受小資情調(diào)追求品牌消費主要特征？41地區(qū)潛在消費者特征及需求分析60％以上本地人自住為主35-對開發(fā)商業(yè)的借鑒與啟示潛在消費者主要以居住家庭為主，本項目應(yīng)在規(guī)模上做足且業(yè)態(tài)豐富，滿足消費者一站式購物需求；滿足消費者喜歡休閑娛樂的需求，做足休閑娛樂業(yè)態(tài)；注重家庭消費特點，以孩子為中心的家庭消費不可忽視，因此應(yīng)在兒童用品、培訓(xùn)、游樂等業(yè)態(tài)方面有所突出，吸引家庭到本項目消費，從而也可帶動其他家庭成員的多方面消費；做到與周邊競爭商業(yè)的業(yè)態(tài)優(yōu)化，吸引更多消費者到本項目消費；品牌國際化、多樣化；新穎的建筑設(shè)計和舒適的購物環(huán)境；交通便利，并提供充足的車位，吸引更遠地方的自駕車消費者及家庭；42對開發(fā)商業(yè)的借鑒與啟示潛在消費者主要以居住家庭為主，本項目應(yīng)消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢地塊條件43消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及地塊條件43項目自身情況決定商業(yè)規(guī)?？勺龃蟮貕K性質(zhì)為公建用途，容積率低、有限高，最多只能做到四層；相對其他物業(yè)的投資回報來看，開發(fā)商業(yè)的價值較高；本項目有足夠的規(guī)模成為一個綜合的購物中心；44項目自身情況決定商業(yè)規(guī)?？勺龃蟮貕K性質(zhì)為公建用途，容積率低、交通分析1436287910111213141516171851234本項目現(xiàn)有項目未來項目一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路四環(huán)路通過此圖可以看出，目前城市中心，即一環(huán)內(nèi)地區(qū)商業(yè)項目較為聚集，且發(fā)展較為成熟；道路設(shè)施雖然完善但卻面臨交通擁堵和停車難的問題；對于自駕車消費者會產(chǎn)生一定的制約；一環(huán)外的大型商業(yè)主要沿二環(huán)、三環(huán)分布，道路條件相對一環(huán)內(nèi)有所緩解，對于自駕車消費者來說可達性相對較高；本項目位于西南二、三環(huán)之間，對于城市北部、東部，南部和西部的二環(huán)外地區(qū)的自駕車消費者來講，雖具有一定距離，但比較容易到達；同時對于本項目來講，也應(yīng)具備充足的車位，以吸引到更遠地方的目的型消費者或自駕車消費者；但同樣與本項目位置和交通有相似之處的商業(yè)項目也將有機會吸引到本項目的目標客群，這就需要項目自身增強項目的目的型消費和吸引力，且應(yīng)體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的綜合性和家庭性、設(shè)計特色和充足的車位等方面；1945交通分析14362879101112131415161718小結(jié)：問題1：是否能做大型商業(yè)？消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢地塊條件通過以上研究可以看出：從市場空間來看，本項目所在地區(qū)具備開發(fā)大型商業(yè)的市場空間；從全市及區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)競爭來看，真正與本項目能夠形成直接競爭的項目并不多且未來開發(fā)前景并不明確，本項目應(yīng)加強自身競爭力，在業(yè)態(tài)方面滿足周邊潛在消費人群的主要需求，在業(yè)態(tài)方面一定要做全且覆蓋競爭項目所具有的優(yōu)勢業(yè)態(tài)，在競爭項目的劣勢和不足方面有所借鑒與改進；從零售商需求方面來看，一些主力店，如超市、電器、大型影院、時尚專賣等均對本項目表示出一定興趣和關(guān)注；從消費者需求來看，本項目應(yīng)在業(yè)態(tài)上更加注重休閑娛樂和家庭消費，同時也應(yīng)滿足消費者的多方面、一站式購物需求；綜合以上并結(jié)合地塊條件，本項目在業(yè)態(tài)組合和品牌組合方面應(yīng)滿足零售商和消費者需求，這就要求項目應(yīng)具有足夠的規(guī)模來實現(xiàn)；同時，本項目的自身條件也決定本項目有條件成為一個大型綜合項目；46小結(jié)：問題1：是否能做大型商業(yè)？消費者研究競爭情況零售商需求問題二：商業(yè)能做多大規(guī)模？為計算區(qū)域的商業(yè)空間及容量，我們采用商圈人口捕獲率的計算方法，估測商圈消費者每月在本項目內(nèi)的消費金額；用此數(shù)字除以地區(qū)商業(yè)坪效，即可以得出商圈能夠支撐多大規(guī)模的商業(yè)。我們采用商業(yè)坪效1200元/平/月（營業(yè)面積），即72,710,405元/月÷1,200元/月/平=60,592平方米（使用面積），如按60％使用率計算，則可支撐的商業(yè)規(guī)模在10.1萬平方米左右；可以看出，區(qū)域具有開發(fā)大型商業(yè)的市場空間；商圈人口數(shù)量（人）捕獲率（％）預(yù)計在本項目的消費人數(shù)

預(yù)計在本項目的家庭數(shù)量（按家庭購物參與人數(shù)1.3人統(tǒng)計）

預(yù)計每周到訪家庭數(shù)量預(yù)計在本項目的月消費額（元）預(yù)計在本項目的月消費總額（元）第一商圈半徑1.5公里117,07870%81,95563,04215,76150040,977,300第二商圈半徑約3公里233,82730%70,14853,96035,97330021,044,430第三商圈半徑約5公里388,16110%38,81629,8597,465

2007,763,220第四商圈主城區(qū)2,925,4551%14,62711,2522,8132002,925,455總計3,664,521/205,546158,11262,011/72,710,40547問題二：商業(yè)能做多大規(guī)模？為計算區(qū)域的商業(yè)空間及容量，我們采問題三：具體商業(yè)定位是什么？目標消費者業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定48問題三：具體商業(yè)定位是什么？目標消費者業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議商業(yè)定位：集“休閑娛樂和購物元素”于一體的一站式購物中心商業(yè)主題與功能：釋放城市工作與生活壓力的“自由生活消費中心”49商業(yè)定位：集“休閑娛樂和購物元素”于一體的一站式購物中心49目標消費者業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定50目標消費者業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定50根據(jù)周邊道路通達及便利性、本項目自身情況及競爭兩大重要因素，對周邊常住人口所處商圈劃分如下所示。第三商圈第二商圈第一商圈圈層界定包含區(qū)域現(xiàn)有人口（人）未來兩年新增人口總?cè)丝诘谝簧倘Π霃?.5公里長益路、武科東四路、武興二路、川藏路圍合區(qū)域人口(7.58平方公里)98,62818,450117,0781-3商圈共有約74萬人第二商圈半徑約3公里武侯區(qū)紅牌樓、雙楠、晉陽、機投、金花、簇錦、簇橋、華興街道（8個街道辦）176,81857,009233,827第三商圈半徑約5公里武侯、青羊、高新區(qū)其余人口（包括高新3個街道辦、青羊2個街道辦）325,24862,913388,161第四商圈主城區(qū)武侯、青羊、高新、成華區(qū)、錦江、金牛區(qū)其余人口2,417,731507,7242,925,455-各商圈人口統(tǒng)計口徑：現(xiàn)有人口：按街道提供數(shù)據(jù)及地區(qū)人口密度統(tǒng)計未來人口：按各商圈未來新增住宅戶數(shù)統(tǒng)計，且每戶按3人統(tǒng)計；第四商圈按年增長10％統(tǒng)計；人口統(tǒng)計各圈層不重復(fù)累加51根據(jù)周邊道路通達及便利性、本項目自身情況及競爭兩大重要因素，預(yù)計項目第一、二、三商圈未來兩年內(nèi)將新增居住人口138,372人。商圈項目名稱戶數(shù)商圈項目名稱戶數(shù)商圈項目名稱戶數(shù)第一商圈1中華錦繡1200第二商圈13雙景秀庭285第三商圈1優(yōu)品道-央作23002中華名園一期100014金林俊景9902中鐵-西子香荷20003中華名園二期亞德里亞120015炎黃置信花間蘭庭3253成都花園-上城11784鑫盛白蘭地37716加怡名城3484中海龍灣半島19405置信麗都花園城一期154317中海常春藤花園5305中大-君悅金沙20006置信巴厘島83018鷺島國際三期27206藍光凱麗美域1471第二商圈1中鐵瑞城.新界292319泊景灣8527世紀金沙2082紅南港74920武侯國際花園12788仁和金沙3903杰座25521雙景秀庭2869金沙西園四期11774紅牌樓廣場65222康河酈景70010華府金沙8485橙堡41523月光琉域66811聽城5326紅館29624雙楠融域22912鑄信境界14967九峰國際106025泰基-南棠72513橙花風(fēng)景9878富臨-美麗天城60026優(yōu)客聯(lián)邦43414天合凱旋城10859天邑華庭32427檀香山60015左右98410西郡香林35716融城后街（高新）76611瑞泰錦城（三期）14417玲瓏南域160912楠貴坊258共計46124，按每戶3人統(tǒng)計，未來新增人口將達到138372人；52預(yù)計項目第一、二、三商圈未來兩年內(nèi)將新增居住人口138,371325461234567891011121314151617181920212223242526271234567891011121314151716第一商圈第二商圈第三商圈第一商圈住宅分布（6150套，18450人）第二商圈住宅分布（19003套，57009人）第三商圈住宅分布（20971套，62913人）本項目注：商圈未來項目入住時間均在2011年前53132546123456789101112131415161根據(jù)以往問卷調(diào)查經(jīng)驗，消費者平均一周逛商場次數(shù)為1-1.5次，在此取1.3次。假如目標消費者在周一至周四到本項目來的可能性為10％，周五為15％，周六25％，周日20％。第一商圈居住、工作人口100％覆蓋，則工作日的捕獲率為100％×1.3×10％＝13％，周未的捕獲率為100％×1.3×20％＝26％。第二商圈，保守估計本項目覆蓋20％，則工作日的捕獲率為20％×1.3×10％＝2.6％，周末捕獲率為20％×1.3×20％＝5.2％。第三商圈，保守估計本項目覆蓋12.5％，則工作日的捕獲率為12.5％×1.3×10％＝1.6％，周末捕獲率為12.5％×1.3×20％＝3.3％。第四商圈，即全市中心城區(qū)大型購物中心和百貨近50個，保守估計，本項目的覆蓋第四商圈的2％，則工作日的捕獲率為2％×1.3×10％＝0.13％，周末捕獲率為4％×1.3×20％＝0.26％。

根據(jù)以上推算，本項目在既定的業(yè)態(tài)組合和租金目標下，工作日和周末的對本項目有消費意愿的潛在人群數(shù)量每天分別可達到31313人和63015人；商圈包含區(qū)域總計人口數(shù)量

（人）工作日周末捕獲率到訪人流捕獲率到訪人流第一商圈長益路、武科東四路、武興二路、川藏路圍合區(qū)域人口(7.58平方公里)117,07813%15,22026%30,440第二商圈武侯區(qū)紅牌樓、雙楠、晉陽、機投、金花、簇錦、簇橋、華興街道（8個街道辦）233,8272.60%6,0805.20%12,159第三商圈武侯、高新區(qū)、青羊區(qū)其余人口388,1611.60%6,2113.30%12,809第四商圈武侯、青羊、高新、成華區(qū)、錦江、金牛區(qū)其余人口2,925,4550.13%3,8030.26%7,606合計3,664,521-31,313-63,01554根據(jù)以往問卷調(diào)查經(jīng)驗，消費者平均一周逛商場次數(shù)為1-1.5次目標消費者業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定55目標消費者業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定55目標消費者其他消費群

到達或途經(jīng)本市的商務(wù)和旅游群體次主力消費群具備新消費意識形態(tài)之---全市范圍內(nèi)的目的型消費者292.5萬人主力消費群

項目及周邊五公里范圍內(nèi)的家庭人數(shù)約74萬人目標消費者所需的商品種類周邊家庭超市、餐飲、家居用品、兒童用品、服裝服飾、個人護理，休閑娛樂和便利服務(wù)目的型消費者增加休閑娛樂，延長購物滯留時間，帶動其他消費商務(wù)/旅游群體休閑娛樂、時尚消費注：在此提及的目標消費者來源數(shù)量指主要商圈潛在人口數(shù)量；年齡在25-45歲，正處于事業(yè)上升期和穩(wěn)定期，具有一定消費力；以家庭消費為主，40％-50％的家庭有小孩，小孩年齡主要在0-15歲；追求生活品質(zhì)和時尚品牌消費；基于以上目標消費者及其特征，本項目應(yīng)注重時尚家庭消費的主要需求，并在設(shè)計上圍繞這些元素考慮；56目標消費者主力消費群目標消費者所需的商品種類周邊家庭超市、餐目標消費者業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定57目標消費者業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定57目標消費者所需的商品種類周邊家庭超市、餐飲、家居用品、兒童用品、服裝服飾、個人護理，休閑娛樂和便利服務(wù)目的型消費者增加休閑娛樂，延長滯留時間，帶動其他消費商務(wù)/旅游群體休閑娛樂、時尚消費商業(yè)功能業(yè)態(tài)建議購物類服裝服飾、珠寶、鐘表、化妝品、皮具，家電，家居等休閑類餐飲（休閑餐廳/主題餐廳/咖啡廳/甜品店/面包屋/水吧）、網(wǎng)吧、個人護理、健身等娛樂類影院、KTV、電玩等文化類音像書店孕嬰幼類用品中心、培訓(xùn)中心，營養(yǎng)中心配套便利類超市、銀行，沖印等58目標消費者所需的商品種類周邊家庭超市、餐飲、家居用品、兒童用業(yè)態(tài)及品牌建議（示意）59業(yè)態(tài)及品牌建議（示意）59B11F2F3F4F60B11F2F3F4F60B11F2F3F4F61B11F2F3F4F61B11F2F3F4F62B11F2F3F4F62B11F2F3F4F63B11F2F3F4F636464B11F2F3F4F65B11F2F3F4F65B11F2F3F4FFASHION66B11F2F3F4FFASHION66B11F2F3F4F67B11F2F3F4F67B11F2F3F4F68B11F2F3F4F68B11F2F3F4F69B11F2F3F4F6970707171業(yè)態(tài)構(gòu)成及比例從本項目業(yè)態(tài)配比來看，餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)約占42％；時尚購物類業(yè)態(tài)占38％；其他功能型業(yè)態(tài)，如超市、電器，圖書音像等約占20％；品牌來源方面建議：10-15％的品牌首次進入成都；如ZARA、H&M、NEXT、C&A、FOREVER21、PROMOD、QUIKSILVER、CKJEANS、優(yōu)衣庫、無印良品、華誼兄弟等60-65％的品牌首次跨越一環(huán)線；如NOVO、阿迪達斯和耐克旗艦店等70-75％的品牌首次跨越二環(huán)線；業(yè)態(tài)所占比例餐飲23%休閑/娛樂/育教19%零售精品38%圖書/音像/數(shù)碼/電器5%超市及配套服務(wù)15%其他1%合計100%72業(yè)態(tài)構(gòu)成及比例從本項目業(yè)態(tài)配比來看，餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)約占4問題四：租金水平預(yù)測對本項目的可實現(xiàn)性？租金收入預(yù)測租金及營業(yè)額可否實現(xiàn)的驗證73問題四：租金水平預(yù)測對本項目的可實現(xiàn)性？租金收入預(yù)測租金及營租金收入預(yù)測租金及營業(yè)額可否實現(xiàn)的驗證74租金收入預(yù)測租金及營業(yè)額可否實現(xiàn)的驗證74基于業(yè)態(tài)安排及面積配比，以下不同業(yè)態(tài)租金將參考相關(guān)經(jīng)驗值和對項目開業(yè)初期的保守預(yù)測；業(yè)態(tài)使用面積

（平）使用面積租金

（元/天/平）租金收入

（元/平/天）租金扣點盈虧營業(yè)額(元/天）坪效

(元/平/月）客單價

（元/單）有效人次

（人次/天）輕餐300041200012%100,0001,000303333餐廳1058433175210%317,520900605292影院/KTV/游樂城72001.2864013%66,462277401662電玩12,00025060200瑜伽/女子養(yǎng)生館/纖體中25,71442950514早教/才藝培訓(xùn)中心

12002240013%18,46246240462兒童主題商店

36004.51620018%90,000750150600服飾/珠寶鐘表/皮具/服裝訂制/時尚工作室1500069000018%500,0001,0002202273運動城（服裝、用品、器械、體育競技項目）

24004960018%53,333667200267藥妝店/家居飾品/人個護理/香薰1500460008%75,0001,500100750圖書音像

360310807%15,4291,28630514數(shù)碼/電器

2400372005%144,0001,8001200120超市72001.8129604%324,0001,350555891配套服50,0001,000301667家庭攝影中心7802.5195013%15,00057750030合計599643.521232211.8%1,806,9199047723,57475基于業(yè)態(tài)安排及面積配比，以下不同業(yè)態(tài)租金將參考相關(guān)經(jīng)驗值和對項目整體平均租金及租金收入結(jié)合項目區(qū)位的商業(yè)環(huán)境以及業(yè)態(tài)的租金承受力，對本項目的開業(yè)初期租金制定如下。在此需要說明的是下表中租金均按使用面積計算（使用率60％），項目整體租金為3.5元/天/平米（建筑面積），使用面積租金約2.1元/天/平；業(yè)態(tài)使用面積（平）使用面積租金（元/天/平）租金收入（元/平/天）輕餐3000412000餐廳10584331752影院/KTV/游樂城72001.28640電玩城144011440瑜伽/女子養(yǎng)生館/纖體中心180023600早教/才藝培訓(xùn)中心

120022400兒童主題商店

36004.516200服飾/珠寶鐘表/皮具/服裝訂制/時尚工作動城（服裝、用品、器械、體育競技項目）

240049600藥妝店/家居飾品/人個護理/香薰150046000圖書音像

36031080數(shù)碼/電器

240037200超市72001.812960配套服務(wù)150057500家庭攝影中心7802.51950合計599643.521232276項目整體平均租金及租金收入業(yè)態(tài)使用面積（平）使用面積租金（元租金收入預(yù)測租金及營業(yè)額可否實現(xiàn)的驗證77租金收入預(yù)測租金及營業(yè)額可否實現(xiàn)的驗證77租金收入的可實現(xiàn)程度的驗證方法為進一步證明租金收入的可實現(xiàn)性，我們將采用如下方法進行驗證：方法一：商業(yè)坪效驗證根據(jù)目前的租金制定，項目各業(yè)態(tài)平均坪效為904元/平方米/月（營業(yè)面積），我們將基于招商經(jīng)驗和參考實際案例進行驗證，以說明目前的租金水平是可以實現(xiàn)的；78租金收入的可實現(xiàn)程度的驗證方法78根據(jù)項目租金水平和不同業(yè)態(tài)的扣點經(jīng)驗值，可得出本項目的日營業(yè)額約在181萬，業(yè)態(tài)平均扣點11.8％；基于以上不同業(yè)態(tài)的日營業(yè)額及可出租面積，可計算出每平商業(yè)面積的商業(yè)坪效為904元/月；業(yè)態(tài)租金收入（元/平/天）租金扣點盈虧營業(yè)額(元/天）坪效(元/平/月）輕餐1200012%100,0001,000餐廳3175210%317,520900影院/KTV/游樂城864013%66,462277電玩城144012%12,000250瑜伽/女子養(yǎng)生館/纖體中心360014%25,714429早教/才藝培訓(xùn)中心

240013%18,462462兒童主題商店

1620018%90,000750服飾/珠寶鐘表/皮具/服裝訂制/時尚工作室9000018%500,0001,000運動城（服裝、用品、器械、體育競技項目）

960018%53,333667藥妝店/家居飾品/人個護理/香薰60008%75,0001,500圖書音像

10807%15,4291,286數(shù)碼/電器

72005%144,0001,800超市129604%324,0001,350配套服務(wù)750015%50,0001,000家庭攝影中心195013%15,000577合計21232211.8%1,806,91990479根據(jù)項目租金水平和不同業(yè)態(tài)的扣點經(jīng)驗值，可得出本項目的日營業(yè)業(yè)態(tài)坪效

(元/平/月）坪效經(jīng)驗值參考（元/平/月）輕餐1,000通常輕餐、快餐類業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效在1000-3000元不等；例如：新中關(guān)KFC坪效在1300元、元綠壽司坪效在1631元、康師傅牛肉面在2791元；味千拉面在1797元；星巴克在2291元；餐廳900正餐面積較大，商業(yè)坪效在1000-1500元左右；影院/KTV/游樂城277休閑、娛樂業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效較低，一般在300-500元；例如：北京新中關(guān)MALL中金逸影院坪效為403元電玩城250瑜伽/女子養(yǎng)生館/纖體中心429早教/才藝培訓(xùn)中心

462兒童主題商店

750時尚、運動、兒童類業(yè)態(tài)的商業(yè)坪效一般在1000-3000元不等；預(yù)計本項目的坪效在項目開業(yè)初期是可以實現(xiàn)的；例如：新中關(guān)ONLY坪效1500元、VEROMODA1258元、G-STAR3065元、熱風(fēng)1057元服飾/珠寶鐘表/皮具/服裝訂制/時尚工作室1,000運動城（服裝、用品、器械、體育競技項目）

667藥妝店/家居飾品/人個護理/香薰1,500通常坪效在1500-2500元圖書音像

1,286通常坪效在1000-1500元數(shù)碼/電器

1,800通常坪效在1500-2000元超市1,350通常坪效在1000-1500元配套服務(wù)1,000通常坪效在1000-1500元家庭攝影中心577商業(yè)坪效較低合計904不同業(yè)態(tài)坪效參考80業(yè)態(tài)坪效

(元/平/月）坪效經(jīng)驗值參考（元/平/月）輕餐1,項目名稱營業(yè)面積(平米)2007年零售額(萬元）坪效（元/月/平米，營業(yè)面積）北辰購物中心20,00085,7873,574復(fù)興商業(yè)城11,00039,0022,955當(dāng)代商城30,000105,4352,928貴友大廈9,50021,4441,881東安商場20,00032,5401,356北京青島商場名稱營業(yè)面積（平米）2007年1-10月零售額（萬元）坪效（元/月/平米，營業(yè)面積）佳世客32,000169,9105,310第一百盛35,00062,7321,792巴黎春天百貨24,00039,9391,664華聯(lián)商廈14,00035,6042,543不同城市商業(yè)項目坪效參考81項目名稱營業(yè)面積2007年零售額坪效北辰購物中心20,000西安商業(yè)營業(yè)坪效

（元/平/月）建筑面積

（平方米）2007年1-8月營業(yè)額

（元）坪效

（元/月/平米，營業(yè)面積）西安開元商城103,0001,373,820,0002565西安時代百盛百貨有限公司（西大街）36,084219,140,0001168西安長安百盛百貨有限公司（小寨）30,220180,870,0001151西安民生百貨大樓130,000653,950,000967商場名稱城市2006營業(yè)額（千元）營業(yè)面積（平米）坪效

（元/月/平米，營業(yè)面積）中興商廈沈陽2,453,34660,0003,407鐵西百貨沈陽786,94515,0004,372沈陽商業(yè)城沈陽1,148,48847,4002,019沈陽聯(lián)營沈陽665,70428,0001,981沈陽根據(jù)目前掌握的數(shù)據(jù)，區(qū)域范圍內(nèi)的伊藤洋華堂項目2007年營業(yè)額達13億元，商業(yè)坪效已達到4500元/平/月（營業(yè)面積）；同時我們根據(jù)經(jīng)驗值和實際個案參考，本項目各業(yè)態(tài)商業(yè)坪效是可以達到的，本項目的開業(yè)初期的租金制定是比較合理和容易實現(xiàn)的；82西安商業(yè)營業(yè)坪效

（元/平/月）建筑面積

（平方米）2007

動態(tài)租金及坪效根據(jù)業(yè)態(tài)安排和開業(yè)初期的制定，在此采用動態(tài)租金測試未來本項目的坪效和需要的客流量。隨著地區(qū)商業(yè)氛圍和本項目的逐漸成熟，通過店鋪更換調(diào)整業(yè)態(tài)，本項目可以逐漸提高精品零售的比例，降低其他業(yè)態(tài)的比例，預(yù)計租金水平將有進一步提升；出租面積租金假設(shè)

（元/平/天）建筑面積租金

（元/平/天）出租面積

（平）日租金收入

（元/天）日營業(yè)額

（元）坪效

（元/平/月）需要有效人次

（人）2.01.259,964119,9281,020,62151113,3162.51.559,964149,9101,275,77663816,6443.01.859,964179,8921,530,93176619,9733.52.159,964212,3221,806,91990423,5744.02.459,964239,8562,041,2411,02126,6314.52.759,964269,8382,296,3961,14929,9605.03.059,964299,8202,551,5521,27733,2895.53.359,964329,8022,806,7071,40436,618