2017年房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風險自查與稅收檢查應對課件

2017房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風險自查與稅收檢查應對

2017房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風險自查1房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風險一、房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風險的獨特特點房地產(chǎn)——從循環(huán)式管理到項目式管理——獨特的稅種和繳稅方式——涉稅風險的隱含與爆發(fā)存在時間差——收入不可隱瞞建安企業(yè)——項目配比與年度配比的統(tǒng)一——不規(guī)范房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風險一、房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風險的獨特特點2房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風險二、房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風險的由來分析1、稅法本身的問題2、涉稅風險的三個層面——挑戰(zhàn)底限引發(fā)的風險——爭議問題引發(fā)的風險——征管過程引發(fā)的風險房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風險二、房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風險的由來分析3綱要房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取稅收風險檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)成本稅收風險檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)費用稅收風險檢查房地產(chǎn)企業(yè)項目清算稅收風險檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)收入稅收風險檢查綱要房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取房地產(chǎn)建安企業(yè)成本房地產(chǎn)建安企業(yè)費用房4房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查應對房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查5房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查一、土地使用權出讓1、相關證據(jù)鏈條是否一致

合同、付款、票據(jù)2、出讓合同主體同入賬主體是否一致

財稅[2016]140號3、土地出讓協(xié)議是否有附加條款約定建設廉租房、約定承擔補償義務4、是否存在出讓金返還房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查一、土地使用權出讓6房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查二、土地使用權轉(zhuǎn)讓1、相關證據(jù)鏈條是否一致

合同、付款、發(fā)票2、土地使用權轉(zhuǎn)讓還是在建工程轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)管理法3、轉(zhuǎn)讓過程中的特殊情況甲公司同政府前期簽署了投資協(xié)議，約定從當?shù)啬靡粔K土地。后不準備自行開發(fā)，又同乙公司簽署土地使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定協(xié)助乙公司取得該塊土地，乙公司除承擔土地出讓金外，另支付甲公司轉(zhuǎn)讓款每畝100萬元。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查二、土地使用權轉(zhuǎn)讓7房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查三、土地使用權投資甲房地產(chǎn)企業(yè)有開發(fā)用地一塊，賬面原值3000萬元，同乙房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，約定甲企業(yè)將土地按照評估值5000萬元增資乙公司，三個月后再按照6500萬元轉(zhuǎn)讓股權。請問案例中的雙方如何進行財稅處理？1、相關證據(jù)鏈條是否一致

合同、付款、發(fā)票、公司章程、評估報告2、土地使用權投資還是在建工程投資城市房地產(chǎn)管理法3、投資是一種重要的籌劃手段房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查三、土地使用權投資8房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查三、資產(chǎn)重組方式取得土地使用權1、資產(chǎn)交換方式

2、合并分立方式3、債務重組方式4、國企兼并方式房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查三、資產(chǎn)重組方式取得土地使用9房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查四、合作開發(fā)方式取得土地使用權房地產(chǎn)企業(yè)有開發(fā)用地一塊，賬面原值3000萬元，同乙房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，約定甲企業(yè)將土地按照評估值5000萬元增資乙公司，約定乙公司負責開發(fā)，最終向甲公司分得固定收益1億元人民幣。丙房地產(chǎn)公司出地，丁房地產(chǎn)公司出錢，雙方合作開發(fā)，丁公司將資金注入丙公司，在丙公司平臺開發(fā)，最終雙方按照4:6分配項目收益。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查四、合作開發(fā)方式取得土地使用10房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查五、代建模式甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙公司簽署代建協(xié)議，所有手續(xù)以乙公司名義辦理，資金由乙公司按照進度撥付甲公司。甲公司最終項目驗收后取得總建設成本的5%管理費用。1、真代建與假代建2、代建過程中的實務操作關鍵——合同如何簽署——資金流如何設計——稅如何繳納3、代建中的特殊情況約定固定單價怎么辦房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查五、代建模式11房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查六、土地獲取的城改模式1、城改模式的本質(zhì)2、城改模式的兩種類型3、城改中的拆遷補償與安置房房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查六、土地獲取的城改模式12房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查七、BT與BOT模式甲房地產(chǎn)企業(yè)同政府簽署B(yǎng)T協(xié)議，為政府建設大型公園一個，約定甲方墊資，最終項目驗收后政府以3億元回購。1、房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)的主體區(qū)分2、BT模式的關鍵檢查點3、BOT模式的關鍵檢查點房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查七、BT與BOT模式13房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查八、收購項目公司模式甲房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本1000萬，有一塊土地，原值3000萬元，現(xiàn)在的公允價值6000萬。股東為A、B兩個法人股東。乙房地產(chǎn)公司以6000萬元一次性收購甲公司100%股權。1、股權轉(zhuǎn)讓公允價值2、個人所得稅與企業(yè)所得稅的風險檢查3、土地成本是否隨意調(diào)整4、財務銜接是否到位5、100%股權轉(zhuǎn)讓是否有風險房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風險自查與檢查八、收購項目公司模式14房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查應對房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查15房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查房地產(chǎn)企業(yè)收入檢查四大重點隱瞞收入檢查重點分解收入檢查重點延緩收入檢查重點其他檢查重點房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查房地產(chǎn)企業(yè)收入檢查四大重點隱瞞收16房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查一、隱瞞收入檢查隱瞞預售收入隱瞞視同銷售收入隱瞞地下車位收入隱瞞價外費用收入隱瞞營業(yè)外收入隱瞞租金收入隱瞞長期掛賬收入隱瞞分支機構(gòu)收入房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查一、隱瞞收入檢查隱瞞預售收入隱瞞17房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查一、隱瞞收入檢查1、隱瞞預售收入（1）、轉(zhuǎn)入其他應付款（2）、直接截留（3）、按揭隱瞞（4）、定金、訂金、誠意金、排號費房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查一、隱瞞收入檢查18房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查一、隱瞞收入檢查1、隱瞞預售收入（5）、分期付款收入某開發(fā)商銷售商鋪2000平方現(xiàn)房（已完工），2015年8月同業(yè)主簽署銷售協(xié)議，約定價格每平方4萬元，款項分期付款，合同簽署后支付30%，三個月內(nèi)支付30%，六個月內(nèi)支付30%，一年內(nèi)支付10%。11月份，業(yè)主資金緊張，第二筆30%一直未能支付。2016年3月，稽查局檢查發(fā)現(xiàn)，要求就該應付未付部分確認收入繳納營業(yè)稅、所得稅，預繳土地增值稅，請問是否合理？2016年6月，該項目土地增值稅清算，稅務機關要求按照合同總金額計算土地增值稅收入，請問是否合理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查一、隱瞞收入檢查19房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查一、隱瞞收入檢查1、隱瞞預售收入（6）、定向開發(fā)收入某開發(fā)商同法院簽署協(xié)議，由開發(fā)商拿地及辦理手續(xù)，為法院員工蓋家屬樓。法院工會負責收款并分期支付給開發(fā)商。合同簽署先支付30%房款，封頂再支付30%，在交房前共支付90%房款。開發(fā)商收到每筆錢應如何進行財稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查一、隱瞞收入檢查202、隱瞞視同銷售收入案例一某房地產(chǎn)企業(yè)實施買一贈一策略，對于購買指定戶型的業(yè)主，贈送地下車位一個，請問地下車位是否應該視同銷售確認收入并繳稅？案例二某房地產(chǎn)企業(yè)將公司一輛奧迪轎車作為獎勵獎給員工，并實施過戶，請問是否視同銷售？案例三某房地產(chǎn)企業(yè)給客戶贈送五糧液兩瓶，請問是否視同銷售？案例四某房地產(chǎn)企業(yè)將一塊土地評估后增資到全資子公司，請問是否視同銷售？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查2、隱瞞視同銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查213、隱瞞地下車位、閣樓、公共配套銷售收入案例一某房地產(chǎn)企業(yè)將規(guī)劃不可售的地下車位進行銷售，每個車位15萬——25萬不等，請問應該如何進行財稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查3、隱瞞地下車位、閣樓、公共配套銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自223、隱瞞地下車位、閣樓、公共配套銷售收入案例二某房地產(chǎn)企業(yè)將規(guī)劃屬于公共配套設施的會所進行了銷售，請問應該如何進行財稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查3、隱瞞地下車位、閣樓、公共配套銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自23房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查4、隱瞞價外費用收入——代收款項問題——違約金問題——獎勵款問題房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查4、隱瞞價外費用收入241、房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設備）供應商之間的違約金（1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應商支付違約金案例甲企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料1000萬元（含稅）。約定一月內(nèi)乙企業(yè)支付全部貨款，否則每推遲一天，應向甲支付未付貨款每天萬分之五的滯納金。乙企業(yè)在推遲60天后向甲方付款，另支付滯納金1000萬*60*萬分之五=30萬。請問：甲乙雙方如何進行稅務處理？（2）、合同履行，供應商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例丙企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署中央空調(diào)供應協(xié)議，總價款500萬元（含稅），約定三個月供貨，否則賠償乙方經(jīng)濟損失。丙最終四個月供貨，并按照合同約定賠償乙總價款的5%作為賠償金。請問：雙方如何進行稅務處理？（3）、合同解除，一方支付違約金案例丁企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署設備供應協(xié)議，總價款200萬元（含稅），約定一個月供貨，最終丁企業(yè)由于特殊原因無法繼續(xù)履行合同，同乙企業(yè)協(xié)商解除供應協(xié)議，同時支付乙企業(yè)20萬元作為違約金。請問：雙方如何進行稅務處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查1、房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設備）供應商之間的違約金房地產(chǎn)企業(yè)收入252、房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金（1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進行施工。但在合作中由于房地產(chǎn)公司原因給建安企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由甲方對乙方進行賠償，數(shù)額200萬元。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進行財稅處理？（2）、合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進行施工。但在合作中由于丙企業(yè)工期延誤等原因給甲企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由丙方對甲方進行賠償，數(shù)額100萬元。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進行財稅處理？（3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同，后因特殊原因在尚未開工前雙方解除協(xié)議，甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償50萬元。請問，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進行財稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查2、房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢263、房地產(chǎn)企業(yè)同購房業(yè)主之間的違約金（1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人乙簽署商品房銷售合同，約定5月30日前交房。由于房地產(chǎn)企業(yè)原因，造成9月30日才正式交房，按照合同約定，甲企業(yè)向乙支付違約金3000元。請問房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主如何進行財稅處理？（2）、合同履行，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)銷售寫字樓給丙企業(yè)，雙方約定分期付款，由于丙企業(yè)自身原因未及時付款，根據(jù)合同約定向甲企業(yè)支付違約金（延期付款滯納金）15萬元，雙方如何進行財稅處理？（3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人丁簽署商品房銷售協(xié)議，丁繳納2萬元定金，約定一周內(nèi)付完全款。丁未能履行合約，房地產(chǎn)企業(yè)將定金沒收作為違約金。請問雙方如何進行財稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查3、房地產(chǎn)企業(yè)同購房業(yè)主之間的違約金房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與27房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查5、隱瞞政府補助（返還）收入案例一某房地產(chǎn)企業(yè)為A市招商引資企業(yè)，政府承諾三年內(nèi)每年將地方政府稅收收入部分的80%返還給企業(yè)。2016年該企業(yè)取得返還共計120萬元，請問如何進行財稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查5、隱瞞政府補助（返還）收入28房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查5、隱瞞政府補助（返還）收入案例二某房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)區(qū)以每畝100萬元取得出讓綜合用地100畝，出讓金共計1億元，依據(jù)當?shù)卣撸齻€月后開發(fā)區(qū)返還地款2000萬元，但財政收據(jù)為1億元，請問土地成本為多少？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查5、隱瞞政府補助（返還）收入29房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查5、隱瞞政府補助（返還）收入（1）所得稅問題是否作為營業(yè)外收入？是否作為不征稅收入？（2）增值稅問題（3）土地增值稅問題是否可以在土地增值稅清算中認可原成本？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查5、隱瞞政府補助（返還）收入30房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查6、隱瞞租金收入案例一某房地產(chǎn)企業(yè)將未售的第一層、第二層商鋪臨時性出租，并將第三層商鋪臨時作為公司辦公場所，請問是否需要繳稅？存在什么涉稅風險？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查6、隱瞞租金收入31房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查6、隱瞞租金收入案例二某房地產(chǎn)企業(yè)將作為公共配套的地下車位（未出售）移交物業(yè)公司進行管理。物業(yè)公司向使用車位的業(yè)主收取管理費每月350元，并向業(yè)主出具了物業(yè)公司發(fā)票。請問是否可以？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查6、隱瞞租金收入32房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查6、隱瞞租金收入案例三某房地產(chǎn)企業(yè)將自行開發(fā)的酒店轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，然后重新設立了酒店運營公司進行運營，由于雙方關聯(lián)，房地產(chǎn)企業(yè)未向酒店運營公司收取租賃費用，請問是否可以？甲企業(yè)將自己的辦公樓第三層租給乙企業(yè)使用，雙方在合同中約定，甲企業(yè)自合同簽署之日將房子移交乙企業(yè)，但給予乙方3個月免租期用于乙方裝修。請問是否存在問題？2016年86號公告房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查6、隱瞞租金收入33房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查6、隱瞞租金收入案例四甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定以100萬將商鋪賣給客戶，需一次付清。再以每年8萬元租金回租，期限三年。請問房地產(chǎn)公司如何進行稅務處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查6、隱瞞租金收入34房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查6、隱瞞租金收入案例五甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定返還三年每年8萬元租金，共計24萬元，直接從100萬元銷售中扣除。因此同客戶以86萬元總價款簽署了銷售協(xié)議。請問房地產(chǎn)公司如何進行稅務處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查6、隱瞞租金收入35房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查6、隱瞞租金收入案例六甲房地產(chǎn)公司同某事業(yè)單位簽署合作協(xié)議，約定甲公司出資在事業(yè)單位劃撥用地上建設臨街商鋪1萬平方，建成后甲方使用10年，10年后無償歸還事業(yè)單位。請問房地產(chǎn)公司如何進行稅務處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查6、隱瞞租金收入36房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查7、長期掛賬的應付賬款、其他應付款案例稅務機關在檢查某房地產(chǎn)企業(yè)時，要求就掛賬的應付賬款和其他應付款說明情況，并最終將其中的200萬元認定為卻已無法償付，要求企業(yè)繳納企業(yè)所得稅。請問是否合理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查7、長期掛賬的應付賬款、其他應付37房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查8、隱瞞分支機構(gòu)收入案例某房地產(chǎn)企業(yè)總部在成都，在綿陽設立分公司，開發(fā)一個新項目。（1）、分公司和子公司相比有何不同？（2）、分公司應在哪里繳納企業(yè)所得稅？（3）、在土地招拍掛之前，企業(yè)又想在綿陽設立子公司，請問有何問題？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查8、隱瞞分支機構(gòu)收入38房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查二、分解收入檢查1、利用精裝修分解收入案例某房地產(chǎn)公司同客戶分別簽署兩份協(xié)議，一份是銷售協(xié)議，約定每平方單價8000元，另一份是裝修協(xié)議，約定每平方裝修單價2000元。因此房地產(chǎn)企業(yè)確認不動產(chǎn)銷售收入按照第一份合同。請問是否可行？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查二、分解收入檢查39房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查二、分解收入檢查2、利用銷售代理機構(gòu)分解收入案例某房地產(chǎn)公司同銷售代理機構(gòu)簽署委托銷售協(xié)議，約定按照超基價分成模式合作，基礎價位為8000元，超過部分雙方各50%。實際操作中實際成交為9000元，房地產(chǎn)公司僅就自己取得的8500元確認收入。請問是否可行？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查二、分解收入檢查40房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查二、分解收入檢查3、利用內(nèi)部認購分解收入案例某房地產(chǎn)公司在開盤前進行內(nèi)部認購，內(nèi)部認購價格為每平方7000元。六個月后又以每平方8000元轉(zhuǎn)售。請問公司應該按照7000元還是8000元確認收入？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查二、分解收入檢查41房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查二、分解收入檢查4、利用關聯(lián)方分解收入案例某房地產(chǎn)公司2015年3月將商鋪出售給公司股東張三，出售價格為每平方2萬元。2015年8月，張三又將該商鋪以每平方35000元價格出售給中國銀行。請問有問題？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查二、分解收入檢查42房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查二、分解收入檢查4、利用關聯(lián)方分解收入《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所與其關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來，應當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調(diào)整?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)《特別納稅調(diào)整實施辦法（試行）》的通知》（國稅發(fā)[2009]2號）房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查二、分解收入檢查43房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查三、延緩收入確認檢查案例某房地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中同業(yè)主約定于2015年12月1日——12月30日開始交房，并實際于約定時間辦理了入住手續(xù)。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報房地產(chǎn)管理部門備案。因此企業(yè)在會計處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當年度匯算清繳也未確認完工，計算真實成本。請問有無涉稅風險？房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查三、延緩收入確認檢查44房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查三、延緩收入確認檢查國稅發(fā)〔2009〕31號文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項目完工標準的條件：除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查三、延緩收入確認檢查45房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查三、延緩收入確認檢查《國家稅務總局關于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。房地產(chǎn)企業(yè)收入風險自查與檢查三、延緩收入確認檢查46建筑企業(yè)收入風險自查與檢查一、建筑行業(yè)營業(yè)稅時代的隱瞞收入1、異地運營和異地代開發(fā)票2、大量存在的掛靠二、收入的延緩和推遲1、建筑企業(yè)究竟什么時候確認納稅義務發(fā)生時間2、實務中的混亂與風險三、建筑業(yè)的未來建筑企業(yè)收入風險自查與檢查一、建筑行業(yè)營業(yè)稅時代的隱瞞收入47房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查應對房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查48房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查成本核算錯誤檢查成本虛增檢查成本合規(guī)票據(jù)檢查成本計算與分攤檢查房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查成本核算錯誤檢查成本虛增檢查成本49房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查一、成本核算錯誤檢查1、土地成本核算——出讓金與轉(zhuǎn)讓款返還出讓金如何確認土地成本？——契稅契稅計稅基礎如何確定？——市政配套費——耕地占用稅——土地閑置費——土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費——拆遷補償與安置費房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查一、成本核算錯誤檢查50房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查一、成本核算錯誤檢查2、前期工程費歸集前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。——項目整體報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門繳納的報批費：人防工程建設費、規(guī)劃管理費、新材料基金、拆遷管理費、招投標管理費等。——規(guī)劃設計費：項目立項后的總體規(guī)劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費，制圖、曬圖費，規(guī)劃設計方案評審費。境外設計費問題房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查一、成本核算錯誤檢查51房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查一、成本核算錯誤檢查2、前期工程費歸集——勘察、測繪水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費；沉降觀測費，日照測試費，拔地定樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。發(fā)票稅率？是否需要項目所在地發(fā)票？——七通一平費用水、污水、雨水、燃氣、電力、道路、電話接通等的設計、建造和裝飾的費用和工地平整發(fā)生的費用?！R時設施費工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租賃費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾費用。——預算編審費支付給中介機構(gòu)的項目編制或者預算審查等發(fā)生的費用。房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查一、成本核算錯誤檢查52房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查一、成本核算錯誤檢查3、建筑安裝工程費歸集土建工程安裝工程裝飾工程基礎工程主體工程人工土石方機械土石方土釘墻降水工程樁基礎滿堂基礎鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調(diào)安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝公共區(qū)域裝修精裝修房裝修房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查一、成本核算錯誤檢查土建工程安裝53房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查一、成本核算錯誤檢查4、基礎設施建造費歸集基礎設施建設費是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對接，項目內(nèi)部的對接需要企業(yè)自行建設，這就構(gòu)成了基礎設施建設費的主要部分。房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查一、成本核算錯誤檢查54房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查一、成本核算錯誤檢查5、公共配套設施費歸集公共配套設施費專指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，常見的公共配套設施通常包括居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等公共設施。房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查一、成本核算錯誤檢查55房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查一、成本核算錯誤檢查6、開發(fā)間接費開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。在核算中，開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等?！_發(fā)間接費入賬依據(jù)——開發(fā)間接費中的營銷設施建造費問題項目范圍內(nèi)臨時設施型和會所型、項目范圍外單獨建設型和租賃型四類——開發(fā)間接費中能否列支業(yè)務招待費？房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查一、成本核算錯誤檢查56房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查二、成本虛增檢查1、土地成本評估問題案例甲房地產(chǎn)企業(yè)以1億元收購乙房地產(chǎn)公司100%股權。乙公司賬上土地原值為3000萬元。甲公司將土地重新評估，并按照評估價值10000元重新入賬。借：開發(fā)成本——土地成本7000萬元貸：資本公積7000萬元請問是否可以？房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查二、成本虛增檢查57房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查二、成本虛增檢查2、拆遷補償費虛增問題案例城中村改造項目中，甲房地產(chǎn)企業(yè)同村委會合謀，虛增拆遷補償人數(shù)及數(shù)額，并偽造補償協(xié)議、補償花名冊等關鍵證據(jù)。最終共計虛增成本3000萬元人民幣。稅務機關在清算中發(fā)現(xiàn)其他拆遷補償均是從公司賬戶轉(zhuǎn)入村委會拆遷補償專戶，由村委會再向村民發(fā)放，唯獨該筆資金顯示公司陸續(xù)提現(xiàn)支付。稅務機關經(jīng)過調(diào)查，將該部分從成本中剔除，不予確認。房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查二、成本虛增檢查58房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查二、成本虛增檢查3、建安工程費虛增問題案例一乙房地產(chǎn)企業(yè)將建安工程中的主體工程發(fā)包給自己關聯(lián)的建筑企業(yè)，并由關聯(lián)建筑企業(yè)出具了發(fā)票和決算報告。稅務機關在檢查中對該部分成本進行了比較，發(fā)現(xiàn)單方建安成本明顯高于同時期同地域的其他房地產(chǎn)公司，于是委托造價事務所對乙公司的決算報告進行了重新審計核實，最終發(fā)現(xiàn)乙公司虛增成本的事實。房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查二、成本虛增檢查59房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查二、成本虛增檢查3、建安工程費虛增問題案例二稅務機關在對丙房地產(chǎn)企業(yè)的清算中發(fā)現(xiàn)，丙企業(yè)保溫、門窗欄桿及采暖工程已經(jīng)包含在主體大包合同范圍內(nèi)，卻又重新同其他施工單位簽署了施工合同并支付了相關款項。最終通過調(diào)研走訪和資金流檢查，發(fā)現(xiàn)保溫、門窗欄桿和采暖工程的合同為虛假合同，款項支付為虛假支付，發(fā)票為虛假發(fā)票。該部分對應成本不允許在清算中扣除。房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查二、成本虛增檢查60房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查1、檢查建安發(fā)票如何開具？2、材料發(fā)票與建筑業(yè)發(fā)票的設計及合作方混合銷售的關注3、成本發(fā)票應何時取得？房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查61房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查4、檢查利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)（1）、檢查賬務中列支的借款類型（2）、檢查民間借貸利息率（3）、檢查民間借貸利息是否列支及列支憑據(jù)（4）、檢查利息資本化的情況與關鍵點（5）、檢查關聯(lián)方借款情況及賬務處理（6）、檢查有無集團轉(zhuǎn)貸業(yè)務（7）、檢查有無個人借款公司使用情況（8）、檢查金融機構(gòu)財務顧問費的列支情況（9）、檢查有無委托貸款及其利息列支憑據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查62房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查5、檢查無發(fā)票部分成本是否真實合理案例某房地產(chǎn)企業(yè)同國有企業(yè)簽署合作協(xié)議，約定國有企業(yè)將其劃撥用地交給房地產(chǎn)公司開發(fā)，國有企業(yè)取得1億元貨幣和10000平方米商鋪。后房地產(chǎn)企業(yè)通過政府招拍掛取得該塊土地，并最終支付了相關貨幣和房屋。請問雙方如何進行涉稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查63房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查1、不同項目之間的共同成本分攤?cè)绾蝿澐猪椖窟吔?？案例某房地產(chǎn)企業(yè)從事舊城改造項目，共取得四塊開發(fā)用地，其中兩塊地用作安置，其他兩塊用作開發(fā)。請問究竟是一個項目還是四個項目？房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查64房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查1、不同項目之間的共同成本分攤不同項目之間共同成本有哪些？開發(fā)間接費用的分攤利息的分攤房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查65房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查2、不同分期之間的共同成本分攤?cè)绾蝿澐滞豁椖康牟煌制?？案例某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設12棟樓，會所、幼兒園和物業(yè)用房各一個。企業(yè)采取滾動開發(fā)，每次開三棟樓，主體接近完工再開第二批三棟，如此滾動。請問這能否認定為四期？房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查66房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查2、不同分期之間的共同成本分攤?cè)绾蝿澐滞豁椖康牟煌制?？案例某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設12棟樓，會所、幼兒園和物業(yè)用房各一個。共分兩期，一期六棟加會所，二期剩余部分。請問涉及的共同成本有哪些？如何分攤？房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查67房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查2、不同成本對象之間的共同成本分攤不同成本對象之間如何分攤成本？案例某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設12棟樓，高層四棟，多層八棟。高層下面有底商。會所、幼兒園和物業(yè)用房各一個。請問成本對象有幾個？成本對象劃分原則房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查68房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查2、不同成本對象之間的共同成本分攤不同成本對象之間如何分攤成本？案例某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設12棟樓，高層四棟，多層八棟。高層下面有底商。會所、幼兒園和物業(yè)用房各一個。項目占地共100畝，總價5億元。其中高層占地16畝，多層占地20畝，會所占地3畝，幼兒園5畝，物業(yè)用房2畝，其他道路、綠化64畝，請計算各個成本對象應分攤的土地成本？房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查69房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查2、不同成本對象之間的共同成本分攤不同成本對象之間如何分攤成本？舉例計算高層中的住宅、商鋪和地下車位的成本?！獌蓚€成本對象的情況——三各成本對象的情況房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查70房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查成本項目成本性質(zhì)所得稅分攤方法土地增值稅分攤方法土地成本共同成本占地面積法建筑面積法占地面積法前期工程費共同成本建筑面積法建筑面積法基礎設施建設費共同成本建筑面積法建筑面積法建安工程費直接成本公共配套設施費共同成本建筑面積法建筑面積法開發(fā)間接費（不含利息）共同成本建筑面積法建筑面積法利息共同成本預算成本法實際成本法成本法或建筑面積法房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查成本項71房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查該部分重點檢查：1、不同項目之間成本歸集錯亂，導致成本不匹配；2、不同分期之間成本歸集錯亂，有意調(diào)節(jié)不同分期和年度的成本關系；3、不同成本對象之間成本核算混亂，有意調(diào)節(jié)不同成本對象之間成本配比，且無正當理由；4、統(tǒng)一成本對象在完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間進行成本調(diào)配，以影響當期損益，且無正當理由。5、自用房產(chǎn)和銷售房產(chǎn)之間成本劃分不合理，人為增加銷售房產(chǎn)成本且無正當理由。房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查四、成本計算與分攤方法檢查72建筑企業(yè)成本風險自查與檢查一、建筑企業(yè)成本核算范圍二、建筑企業(yè)成本中的增值稅問題1、進項抵扣細分2、成本構(gòu)成與施工模式——總承包與分包——大包與甲供三、建筑企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)建筑企業(yè)成本風險自查與檢查一、建筑企業(yè)成本核算范圍73房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查應對房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查74房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查成本與費用劃分檢查資產(chǎn)與費用劃分檢查費用扣除比例檢查費用合規(guī)票據(jù)檢查重點費用檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查成本與費用劃分檢查資產(chǎn)與費用75房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查費用稅前扣除基本原則所得稅法第八條企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。所得稅法實施條例

房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查費用稅前扣除基本原則76房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查費用稅前扣除基本原則

1、有關的支出，是指與取得收入直接相關的支出。（個人消費同企業(yè)經(jīng)營支出、旅游支出）

2、合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應當計入當期損益或者有關資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。（車輛油費報銷、運輸費用）

3、企業(yè)發(fā)生的支出應當區(qū)分收益性支出和資本性支出。收益性支出在發(fā)生當期直接扣除；資本性支出應當分期扣除或者計入有關資產(chǎn)成本，不得在發(fā)生當期直接扣除。（利息資本化問題）

4、企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費用或者財產(chǎn)，不得扣除或者計算對應的折舊、攤銷扣除。房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查費用稅前扣除基本原則77房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查一、成本與費用劃分檢查該部分重點檢查：1、有無將應當資本化的利息列支財務費用的情況；2、有無將營銷設施建造費列入銷售費用在當期所得稅前扣除的情況；3、有無將項目部直接發(fā)生費用列入管理費用在當期所得稅前扣除的情況。房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查一、成本與費用劃分檢查78房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查二、資產(chǎn)與費用劃分檢查案例某房地產(chǎn)企業(yè)購買用友財務軟件一套，花費8萬元人民幣，會計人員財務處理計入當期管理費用，當年度所得稅直接在稅前扣除，請問是否可以？房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查二、資產(chǎn)與費用劃分檢查79房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查二、資產(chǎn)與費用劃分檢查案例下列哪些東西必須作為固定資產(chǎn)核算？1、購買辦公桌5個5000元；2、給老板買IPHONE4手機一部；3、辦公室買打印機一臺1000元；4、公司辦公室配洗車設施一套1500元；5、樣板間購買家具家電三套共計5萬元；6、公司售樓部放置的古董文物共計500萬元；7、公司將1000平方米商鋪轉(zhuǎn)為自用；8、公司從另一家企業(yè)購買2000平方米寫字樓，裝修后作為辦公場所。房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查二、資產(chǎn)與費用劃分檢查80房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查二、資產(chǎn)與費用劃分檢查案例1、甲企業(yè)將自己擁有產(chǎn)權的辦公樓進行了裝修，花費100萬元，請問應處理為長期待攤費用還是作為當期費用一次扣除？所得稅法：第十三條在計算應納稅所得額時，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷的，準予扣除：

(一)已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出；

(二)租入固定資產(chǎn)的改建支出；

(三)固定資產(chǎn)的大修理支出；

(四)其他應當作為長期待攤費用的支出。房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查二、資產(chǎn)與費用劃分檢查81房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查二、資產(chǎn)與費用劃分檢查案例2、乙企業(yè)2013年租來辦公樓使用，租期三年，并重新進行了裝修，裝修款30萬元，分三年攤銷，但2015年因雙方產(chǎn)生糾紛解除協(xié)議，未攤完的這部分裝修款是不是資產(chǎn)損失？是否能在解除合同的當年度一次性稅前扣除？房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查二、資產(chǎn)與費用劃分檢查82房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查案例湖南省地方稅務局:

我公司在2008年租入房產(chǎn)做營業(yè)門面，在2009年初裝修費為300萬元，分三年攤銷，在2011年初時我公司又重新進行裝修一次，裝修費為150萬元。

我公司將尚未攤銷完的上次裝修費為100萬元（300萬元÷3年），依據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十八條規(guī)定，在2010年一次性進入損益，但是主管稅務機關認為這樣是錯誤的，引用六十八條規(guī)定也是錯誤的，要求對進入2010年損益的100萬元進行納稅調(diào)整處理。這樣的要求是否正確？

房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查案例83房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查二、資產(chǎn)與費用劃分檢查案例我公司2014年10月份成立，2015年5月開始正式運營。公司共花費開辦費85萬元，包括注冊費用、辦公費、差旅費、人員工資、招待費等。請問：1、會計應如何處理？2、所得稅如何處理？2014年是否確認當期虧損？房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查二、資產(chǎn)與費用劃分檢查84房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查三、費用扣除比例檢查哪些存在比例？1、同收入掛鉤的費用廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費2、同工資總額掛鉤的費用職工福利費12%、教育經(jīng)費2.5%、工會經(jīng)費2%3、同利潤掛鉤的費用公益性捐贈年度利潤12%以內(nèi)4、同合同總額掛鉤的費用傭金合同總額5%房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查三、費用扣除比例檢查85房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查三、費用扣除比例檢查不可扣除費用企業(yè)所得稅法第十條在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：

(一)向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項；

(二)企業(yè)所得稅稅款；

(三)稅收滯納金；

(四)罰金、罰款和被沒收財物的損失；

(五)本法第九條規(guī)定以外的捐贈支出；

(六)贊助支出；

(七)未經(jīng)核定的準備金支出；

(八)與取得收入無關的其他支出。房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查三、費用扣除比例檢查86房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查三、費用扣除比例檢查可扣除無限額費用可扣除有限額但可向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)費用可扣除有限額費用不可扣除費用轉(zhuǎn)化方向房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查三、費用扣除比例檢查可扣除無87房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查三、費用合規(guī)票據(jù)檢查1、是否所有費用必須取得發(fā)票？發(fā)票分割單案例臨時工工資2、取得何種發(fā)票的選擇旅游費用案例餐飲費用案例2、證據(jù)鏈條的構(gòu)成合同、發(fā)票、付款、其他3、取得票據(jù)的及時性問題匯算清繳的重要節(jié)點！國家稅務總局關于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告2012年15號.doc4、取得假發(fā)票取得假發(fā)票案例.ppt房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查三、費用合規(guī)票據(jù)檢查88房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查1、工資薪金風險自查自查一：工資薪金列支合理性關注點：公司薪酬制度、勞動合同（備案）、三金繳納證明、代扣代繳個人所得稅自查二：關注核算中的臨時工工資臨時工工資問題——究竟如何界定臨時用工和勞務關系？自查三：兼職人員工資與勞務（1）、兼職人員究竟是提供勞務還是雇傭關系？（2）、如果是勞務該如何處理？（3）、如果是兩處以上的雇傭關系，如何處理？房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查89房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查自查四：工資薪金中的個人所得稅風險自查五：公司是否存在勞務派遣用工自查六：公司是否存在合同簽署同工資發(fā)放分離情況自查七：是否發(fā)放過勞動補償金？房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查90房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查2、職工福利費風險——春節(jié)發(fā)放過節(jié)費20萬元?！l(fā)放高管交通補貼10萬元；——為外地員工發(fā)放住房補貼5萬元；——組織員工春游花費5萬元?！吭掳l(fā)放的誤餐補助費共計12萬元?！獮楦吖苜徺I娛樂中心白金卡一張，花費5萬元?！獮榭偛繂T工定制工作服花費10萬元，為工廠工人定制工作服花費5萬元?！星锕?jié)發(fā)放月餅、水果、糧油等共計10萬元；請問：以上那些可以在職工福利費列支，并允許在所得稅前扣除？房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查91房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查2、職工福利費風險自查（1）、檢查職工福利費中是否有不合理的個人開支（2）、檢查職工福利費中的個人所得稅是否代扣（3）、檢查公司發(fā)放的交通補貼和通訊補貼是否合理——甲企業(yè)給中層以上管理人員每人每月補助1000——2000元不等的交通補貼；——乙企業(yè)租用高管王先生的奧迪轎車一輛，簽署租賃協(xié)議，每月支付租賃費5000元；——丙企業(yè)為員工報銷電話費，員工需提供每月話費單據(jù)，在規(guī)定限額內(nèi)實報實銷；——丁企業(yè)統(tǒng)一為公司核心崗位員工辦理公司辦公手機卡，每月按照公司規(guī)定報銷電話費用。房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查92房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查2、職工福利費風險自查（4）、檢查職工食堂核算問題及票據(jù)問題案例某企業(yè)為方便員工就餐，成立職工食堂，由于公司員工人數(shù)較少，在征得企業(yè)領導同意后，職工食堂也對附近公司員工營業(yè)，該部分收入企業(yè)財務未入賬，直接由職工食堂單獨記賬，用于改善員工伙食。稅務稽查發(fā)現(xiàn)這一狀況后，要求企業(yè)補繳該部分收入的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅并進行相應處罰，請問是否合理？案例問：您好，我在別人的咨詢問題中看到員工午餐可以在褔利費中列支，請問做憑證時，需要附原始憑證嗎（我公司是食堂，自己做飯買菜，沒有正式的發(fā)票，只有買菜買米等的白條），應該怎么做？謝謝！房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查93房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查3、傭金風險自查案例1、甲企業(yè)將公司一塊土地轉(zhuǎn)讓給第三方，轉(zhuǎn)讓完成后按照總價款3%支付給中間人中介費150萬元；2、乙公司制定政策規(guī)定誰能幫企業(yè)成功融資可按照1%支付傭金。員工李先生有親戚在境外投資機構(gòu)任職，在李先生積極努力下乙公司成功融資3000萬元，支付李先生傭金30萬元；3、丙公司擬出售部分資產(chǎn)，委托一家管理咨詢公司尋找買家，后支付該公司20萬元傭金，以現(xiàn)金形式支付。以上三筆傭金能否在所得稅前扣除？房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查94房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查4、銷售費用風險自查“買贈”促銷方式涉稅風險（1）、買房送陽臺、送面積、送車位等某房地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈一活動優(yōu)惠，在規(guī)定時間內(nèi)購買商品房的客戶可以免費贈送獨立規(guī)劃的車位一個。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進行財稅處理？（2）、買房送電器某房地產(chǎn)企業(yè)實施促銷活動，分為兩個環(huán)節(jié)：首先所有在規(guī)定時間購買商品房的客戶均贈送價值500元的電壓力鍋一臺；其次在這些客戶中再進行抽獎，共有五名幸運客戶可獲得價值4000元的筆記本電腦一臺。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進行財稅處理？個人是否需要繳納個人所得稅？房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查95房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查4、銷售費用風險自查“買贈”促銷方式涉稅風險（3）、買房送裝修（4）、買房墊首付（5）、老帶新現(xiàn)金獎勵某房地產(chǎn)公司2012年10月實施老帶新活動，凡介紹新客戶的老客戶均可取得2000——5000元的現(xiàn)金獎勵。請問企業(yè)如何進行財稅處理？房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查96房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查5、常見管理費用風險自查——重大節(jié)日前后的購物卡問題自查購物卡票據(jù)、購物卡財稅處理——車輛費用檢查是否在固定資產(chǎn)列支，費用是否合理——差旅費用檢查手續(xù)是否完備，是否涉及個稅——會議費用檢查證據(jù)是否完備房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查四、重點費用檢查976、支付給非居民企業(yè)資金風險檢查

（1）2016年8月，某外商投資企業(yè)向其兩個境外股東（注冊地位分別位于應屬維京群島和香港，分別占股40%和60%）分紅共計2000萬元人民幣；

（2）2016年3月，某企業(yè)外資股東（百慕大公司）將所持有的大陸公司30%股權轉(zhuǎn)讓給大陸自然人陸某，大陸公司注冊資本1億元，轉(zhuǎn)讓價款5000萬元；

（3）2016年9月，某房地產(chǎn)公司向香港某設計公司支付設計費共計500萬元；

（4）2016年5月，某飲料生產(chǎn)企業(yè)向代言人的經(jīng)紀公司支付代言費300萬元人民幣。房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查6、支付給非居民企業(yè)資金風險檢查

（1）2016年8月，某外98房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查1、工資薪金扣除2、五險一金扣除3、職工福利費問題4、職工教育經(jīng)費問題5、工會經(jīng)費問題6、商業(yè)保險費問題7、勞保費用問題8、借款費用問題9、業(yè)務招待費問題10、廣告費和業(yè)務宣傳費11、差旅費問題12、公益性捐贈問題13、準備金與預提費用14、傭金與手續(xù)費15、稅金扣除問題房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查1、工資薪金扣除99房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查應對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查100房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查不同開發(fā)階段所得稅風險所得稅預繳檢查所得稅匯算清繳檢查房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查不同開發(fā)階段所得稅風險所得稅預101一、不同開發(fā)階段所得稅風險房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查準備階段銷售前階段銷售階段完工后階段收入成本費用稅金一、不同開發(fā)階段所得稅風險房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查準備102二、所得稅預繳風險檢查1、涉稅風險之一：預繳數(shù)額計算風險案例某房地產(chǎn)企業(yè)為所得稅查賬征收企業(yè)，開發(fā)項目位于省會城市。截止2014年度累計虧損500萬元。2015年第一季度實現(xiàn)銷售收入8000萬元，取得子公司分紅150萬元，轉(zhuǎn)讓其持有的股權取得凈收益1000萬元，另從當?shù)卣〉脽o償資助的補助資金2000萬元。第一季度的期間費用、稅金等共計1450萬元。請問：該企業(yè)第一季度所得稅如何預繳？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查二、所得稅預繳風險檢查房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查103二、所得稅預繳風險檢查2、涉稅風險之二：合規(guī)票據(jù)風險案例稽查局在檢查某房地產(chǎn)企業(yè)時，發(fā)現(xiàn)2016年1季度企業(yè)預繳所得稅時，計算費用扣除項目中，有部分未取得發(fā)票等合法憑證，要求企業(yè)就未取得發(fā)票部分補稅并進行處罰。請問是否合理？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查二、所得稅預繳風險檢查房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查1043、所得稅匯算清繳風險檢查案例某房地產(chǎn)企業(yè)財務人員在未完工年度，為調(diào)控所得稅稅負，在企業(yè)財務處理中人為將當年度取得的未完工產(chǎn)品銷售收入從預收賬款科目結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務收入，同時從當年度實際發(fā)生的開發(fā)成本中選擇結(jié)轉(zhuǎn)一部分有發(fā)票的成本，使當年度結(jié)轉(zhuǎn)完的收入和成本費用基本相當，并以此填報所得稅納稅申報表。請問有何風險？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查3、所得稅匯算清繳風險檢查房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查1053、所得稅匯算清繳風險檢查某房地產(chǎn)企業(yè)項目尚未完工，2015年基本財務數(shù)據(jù)如下：當年預收4億元；開發(fā)成本累計2.8億元；當年度管理費用1000萬元；其中業(yè)務招待費350萬元；當年度銷售費用1500萬元；其中廣告費業(yè)務宣傳費1000萬元，售樓部裝修150萬元；當年度財務費用2000萬元；（借款利息）營業(yè)稅金及附加1100萬元；土地增值稅預繳400萬元；前四季度預繳所得稅250萬；如何填列納稅申報表？完工年度如何填列？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查3、所得稅匯算清繳風險檢查房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查106房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查應對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查107房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查土地增值稅清算單位與條件土地增值稅清算后事項土地增值稅清算收入檢查土地增值稅清算扣除檢查土地增值稅特殊清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查土地增值稅清算單位與條件土108房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查一、土地增值稅清算單位與條件1、土地增值稅清算單位風險自查《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條關于“土地增值稅的清算單位”進一步明確：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查一、土地增值稅清算單位與條109房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查一、土地增值稅清算單位與條件1、土地增值稅清算單位風險自查（1）、查項目立項（2）、查土地證發(fā)放（3）、查項目規(guī)劃情況（4）、查項目分期情況（5）、查普通住宅與其他商品房的分割提示：項目清算單位的劃分大小對于土地增值稅結(jié)果意義重大，應當預先設計，早作打算！房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查一、土地增值稅清算單位與條110房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查一、土地增值稅清算單位與條件2、土地增值稅清算條件自查（1）、主動清算條件符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。上述清算條件就是主動清算條件，也就是說，當開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目具備以上任何一個條件的，應主動進行清算。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查一、土地增值稅清算單位與條111房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查一、土地增值稅清算單位與條件2、土地增值稅清算條件自查（2）、強制清算條件所謂強制清算條件，是指雖未達到主動清算條件，但是稅務機關要求進行清算的條件。通知第二條關于“土地增值稅的清算條件”同時規(guī)定：符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查一、土地增值稅清算單位與條112二、土地增值稅清算收入檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查房產(chǎn)處置正常銷售視同銷售轉(zhuǎn)為自用二、土地增值稅清算收入檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查113二、土地增值稅清算收入檢查土地增值稅預繳同營業(yè)稅一致土地增值稅清算1、簽訂商品房銷售合同，并收到全部款項，應確認收入。2、簽訂商品房銷售合同，收到部分款項（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認銷售收入。國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知國稅函[2010]220號一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查二、土地增值稅清算收入檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查114二、土地增值稅清算收入檢查國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國稅發(fā)【2009】91號第十八條審核收入情況時，應結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查二、土地增值稅清算收入檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查115二、土地增值稅清算收入檢查

第十九條非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查二、土地增值稅清算收入檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查116三、土地增值稅清算扣除項目檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查地價款開發(fā)成本開發(fā)費用開發(fā)稅金加計扣除項目三、土地增值稅清算扣除項目檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與117總檢查原則國稅發(fā)【2009】91號第二十一條審核扣除項目是否符合下列要求：

(一)在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

(三)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

(四)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

(五)納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

(六)對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查總檢查原則房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查118土地成本檢查第二十二條審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：

(一)同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

(二)是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

(三)拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查土地成本檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查119前期工程費檢查第二十三條審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：

(一)前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。

(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。

(三)多個(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查前期工程費檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查120公共配套設施費檢查第二十四條審核公共配套設施費時應當重點關注：

(一)公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。

(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。

(三)多個(或分期)項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查公共配套設施費檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查121建安工程費檢查第二十五條審核建筑安裝工程費時應當重點關注：

(一)發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

(三)參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

(五)建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查建安工程費檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查122開發(fā)間接費與利息費檢查第二十六條審核開發(fā)間接費用時應當重點關注：

(一)是否存在將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。

(二)開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。第二十七條審核利息支出時應當重點關注：

(一)是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。

(二)分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

(三)利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查開發(fā)間接費與利息費檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查123房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查稅金扣除檢查1、營業(yè)稅2、城市建設維護費3、教育費附加4、地方教育附加5、水利基金6、印花稅7、土地使用稅8、契稅9、所得稅10、已預交的土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查稅金扣除檢查124房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查稅金扣除檢查案例稅務機關在土地增值稅清算中發(fā)現(xiàn)A房地產(chǎn)企業(yè)項目有1000平方米商鋪作為拆遷補償處理，企業(yè)已經(jīng)做了賬務處理，但尚未繳納營業(yè)稅及附加。請問該部分涉及稅款能否按照計提數(shù)字扣除？房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查稅金扣除檢查125房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查加計扣除項目檢查中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則財法字[1995]第6號第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。。。。。。。（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查加計扣除項目檢查126房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查四、土地增值稅清算后事項清算后又發(fā)生銷售怎么辦清算后又發(fā)生成本怎么辦房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查四、土地增值稅清算后事項清127房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查1、清算后又發(fā)生銷售如何繳納土地增值稅？國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發(fā)[2006]187號八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積風險自查與稅收檢查應對鏈接\土地增值稅清算表格系統(tǒng).doc房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查1、清算后又發(fā)生銷售如何繳128房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查1、清算后又發(fā)生銷售如何繳納土地增值稅？某房地產(chǎn)公司2011年11月完成項目土地增值稅清算，項目單位建筑面積成本費用為4900元，2012年5月又銷售200平方米商品房，其中商鋪100平方，轉(zhuǎn)讓價格15000萬元/平方；普通住宅100平方，轉(zhuǎn)讓價格8000/平方。請計算元月應繳納的土地增值稅?！椖繂挝唤ㄖ娣e成本費用為清算項目平均數(shù)字還是應按類別分別計算？——商品房后續(xù)銷售應匯總計算增值稅還是按照類別分開計算？——營業(yè)稅金及附加還能不能扣？——普通住宅優(yōu)惠還能不能享受？房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查1、清算后又發(fā)生銷售如何繳129房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查2、清算后又發(fā)生后續(xù)成本怎么辦？什么情況下會出現(xiàn)清算后續(xù)成本？——分期開發(fā)中未建設的公共配套設施——清算時尚未取得合規(guī)票據(jù)的部分成本房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查2、清算后又發(fā)生后續(xù)成本怎130房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查2、清算后又發(fā)生后續(xù)成本怎么辦？國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國稅發(fā)〔2009〕31號第三十四條企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。土地增值稅怎么辦？房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查2、清算后又發(fā)生后續(xù)成本怎131房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查五、土地增值稅特殊清算舊房轉(zhuǎn)讓清算土地、項目轉(zhuǎn)讓清算清算中的核定征收房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查五、土地增值稅特殊清算舊房132房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查五、土地增值稅特殊清算1、舊房轉(zhuǎn)讓清算什么是舊房？財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財稅字［1995］48號七、關于新建房與舊房的界定問題新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。房地產(chǎn)公司將商品房轉(zhuǎn)為自用后使用兩年再次銷售？房地產(chǎn)公司將四年前購買的寫字樓1000平方進行轉(zhuǎn)讓？工業(yè)企業(yè)將自己建造的辦公樓在使用一年后轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查五、土地增值稅特殊清算133房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查2、核定征收風險——什么情況下可以核定征收？國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國稅發(fā)[2009]91號第五章核定征收第三十四條在土地