早期介入與前期管理課件

早期介入與前期管理早期介入一、基本概念二、早期介入的必要性三、早期介入的作用四、早期介入的內(nèi)容1、早期介入——是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要，引入的物業(yè)管理的咨詢活動。2、物業(yè)管理的咨詢活動——主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設(shè)項目提出合理化的意見和建議，其可以是物業(yè)管理企業(yè)提供，也可以是物業(yè)管理專業(yè)人員提供。3、前期管理——是指從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘完成物業(yè)管理企業(yè)之間的物業(yè)管理階段。一、基本概念5、早期介入與前期管理的階段劃分物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究階段（立項階段）規(guī)劃設(shè)計階段建設(shè)階段銷售階段竣工驗收階段物業(yè)承接查驗階段物業(yè)入住階段業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)早期介入前期管理二、早期介入的必要性可以協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題。1．物業(yè)規(guī)劃設(shè)計和施工安裝存在問題；2．建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件；3．工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時；4．建設(shè)單位將部分責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)；5．建設(shè)單位在售房時向業(yè)主作出不合理的物業(yè)管理承諾。三、早期介入的作用優(yōu)化設(shè)計；有助于提高工程質(zhì)量；有利于了解物業(yè)情況；為前期物業(yè)管理作充分準備；有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。四、早期介入的內(nèi)容可行性研究階段規(guī)劃設(shè)計階段建設(shè)階段銷售階段竣工驗收階段2、方法和要點（1）組織專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見，對未來的物業(yè)管理進行總體策劃。（2）定位物業(yè)檔次，考慮物業(yè)的使用成本。（3）選用知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強的管理人員承擔(dān)項目管理工作。2、方法和要點（1）從使用、維護、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議；（2）從使用維護角度對設(shè)計方案進行調(diào)整，使建設(shè)單位項目在總體上更能滿足客戶的需求；（3）從確定的目標客戶的角度，將物業(yè)建設(shè)、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經(jīng)濟承受力協(xié)調(diào)一致；（三）建設(shè)階段1、內(nèi)容與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況。2、方法和要點（1）派出工程技術(shù)人員進駐到現(xiàn)場，對工程進行觀察、了解、記錄、并就有關(guān)問題提出意見和建議。（2）仔細做好現(xiàn)場記錄。（3）注意介入的方式方法，既要對質(zhì)量持認真的態(tài)度，又不要對正常的施工、監(jiān)理工作造成影響。（四）銷售階段1、內(nèi)容完成物業(yè)管理方案及實施進度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。2、方法和要點（1）準確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。（2）征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)需求意見。（五）竣工驗收階段竣工驗收——是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進行的一項工作程序。1、內(nèi)容：參與竣工驗收（單項工程竣工驗收、分期竣工驗收、綜合竣工驗收）2、方法和要點：隨同相關(guān)驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗收結(jié)論。一、物業(yè)管理項目前期運作（一）管理資源的完善與優(yōu)化1、管理用房到位2、物資配備到位3、物業(yè)管理人員到位（二）管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善（三）確定物業(yè)管理單項服務(wù)的分包二、工程質(zhì)量保修物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分：一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分；二是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。這兩部分的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)：主要是對物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修向建設(shè)單位申報，跟蹤督促完成。四、前期管理的特點前期物業(yè)管理的許多工作都是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。前期管理職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介