大理房地產(chǎn)市場年報課件

2019大理市房地產(chǎn)市場年報2019.01.01-2019.12.312019大理市房地產(chǎn)市場年報2019.01.01-2019.目錄CONTENTS01020304宏觀環(huán)境一級市場二級市場總結與展望目錄01020304宏觀環(huán)境一級市場二級市場總結與展望01宏觀環(huán)境全國宏觀區(qū)域宏觀宏觀小結01宏觀環(huán)境全國宏觀全國宏觀Part1.1全國宏觀Part1.1商品房銷售額與銷售面積也與今年2月份見底后逐漸回升，截止11月份，商品房銷售面積恢復正增長。商品房銷售額增速也連續(xù)三個月維持在7%以上的增速。2018年11月至今，國房景氣指數(shù)于2019年1月份見底，然后逐漸回升，主要原因在于一二線城市政策的適度寬松，對市場整體回溫有小幅帶動。2019年全國房地產(chǎn)市場環(huán)境商品房銷售額與銷售面積也與今年2月份見底后逐漸回升，截止11市場環(huán)境2016—2019年全國前200房企分梯隊銷售金額集中度梯隊集中度2016年2017年2018年2019年同比增減TOP37.31%9.43%9.80%9.54%↓TOP1015.88%19.58%21.27%21.43%↑TOP2020.82%26.19%29.32%29.91%↑TOP5029.71%37.35%43.27%43.47%↑TOP10038.32%46.17%53.55%52.97%↓TOP20045.96%52.82%60.76%59.63%↓地產(chǎn)TOP3三進入6000億時代，截止年底，千億房企擴容至36家，百億房企持續(xù)分化，市場份額向頭部企業(yè)集中，分化加速，強者恒強。千億房企擴容至36家，比去年增加6家，TOP3房企銷售金額占比9.54%，同比下降0.26%；TOP10房企銷售金額占比21.43%，同比上漲0.16%；TOP50房企銷售金額占比43.47%，同比上漲0.20%；市場環(huán)境2016—2019年全國前200房企分梯隊銷售金額集2019年全國政策一覽1月4日央行決定下調(diào)金融機構存款準備金2月25日銀保監(jiān)會：繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風險，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準！3月12日住建部：堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，把穩(wěn)低價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的責任落實到實處，保持改革的連續(xù)性與穩(wěn)定性，防止大起大落。3月15日政策方向沒有變化、目的沒有變化、責任沒有變、途徑?jīng)]有變。3月18日城鄉(xiāng)建設部座談會：堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標4月17日，銀保監(jiān)會：繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，控制居民杠桿率過快增長！4月19日住建部對2019一季度房價、地價波動幅度加大的城市進行了預警提示！4月19日中共中央政治局會議：落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制5月10日央行：堅持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性5月17日銀保監(jiān)會：嚴查房地產(chǎn)違規(guī)融資6月13日，郭樹清：房地產(chǎn)業(yè)不僅過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)業(yè)的投機行為，使其泡沫化問題更加嚴重6月14日央行增加再貼現(xiàn)和常備借貸便利額度7月2日住建部：積極創(chuàng)新老舊小區(qū)改造投融資機制，吸引社會力量參與7月7日銀保監(jiān)會：加強房地產(chǎn)信托領域風險防控7月30日政治局會議：不將房地產(chǎn)用作短期刺激經(jīng)濟手段8月26日央行：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于同期LPR9月19日央地政策齊發(fā)：嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)10月8日央行：新發(fā)放個人房貸利率根據(jù)LPR調(diào)整！12月28日央行：2020年3月起存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換為LPR11月22日發(fā)改委：引導規(guī)范金融、地產(chǎn)企業(yè)進入養(yǎng)老市場11月16日央行：因城施策，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段2019年全國政策一覽1月4日2月25日3月12日住建部：堅全國重點政策解析全國政策調(diào)控：堅持房住不炒，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的“三穩(wěn)”政策，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，地方因城、因區(qū)、因勢施策保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。晉城呼和浩特成都西安重慶南寧三亞、?？谥楹?、惠州廣州、佛山、深圳福州、泉州杭州、上海、寧波、徐州、蘇州、鹽城、紹興常州、臺州南京、無錫合肥、蕪湖青島天津、濟南、鄭州、太原、大連哈爾濱、吉林熊安、通州、石河子開封武漢長沙蕪湖宜昌貴陽西寧全國重點政策解析全國政策調(diào)控：堅持房住不炒，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、區(qū)域宏觀Part1.2區(qū)域宏觀Part1.2投資增長小幅回升，重點領域支撐有力1-11月，全省固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長6.3%，增速比全國（5.2%）高1.1個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)同比增長22.3%；第二產(chǎn)業(yè)增長9.5%；第三產(chǎn)業(yè)增長4.8%。從重點領域看，民間投資同比增長21.3%；工業(yè)投資增長9.4%；基礎設施投資增長3.3%。從房地產(chǎn)市場看，全省房地產(chǎn)投資同比增長25.5%，其中，住宅投資同比增長42.4%；商品房銷售面積同比增長7.5%，銷售額同比增長13.8%。金融機構人民幣存貸款增速平穩(wěn)11月末，全省金融機構人民幣存款余額為32904.75億元，比年初增加2379.19億元，同比增長7.0%，增速比上月回落0.1個百分點，其中，住戶存款同比增長9.7%，非金融企業(yè)存款增長3.2%；全省金融機構人民幣貸款余額為30990.93億元，比年初增加2831.07億元，同比增長11.1%，增速較上月回落0.6個百分點，其中短期貸款同比增長2.4%，中長期貸款增長12.6%，在中長期貸款中，個人消費貸款增長26.5%。總的來看，1-11月，全省經(jīng)濟運行基本平穩(wěn)。當前國內(nèi)外各種風險挑戰(zhàn)的復雜局面明顯上升，國內(nèi)外不穩(wěn)定不確定因素增多，全省經(jīng)濟下行壓力加大。下一步，全省上下要繼續(xù)貫徹落實黨中央國務院的各項決策部署，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，堅持新發(fā)展理念，堅持以供給側(cè)結構性改革為主線，努力保持經(jīng)濟平穩(wěn)運行。大理州全州實現(xiàn)住房公積金歸集30.08億元1~12月，大理州全州實現(xiàn)住房公積金歸集30.08億元，增長6.44%；歸集總額達213.52億元，增長16.4%；歸集余額87.42億元，增長12.19%；提取住房公積金20.58億元，累計提取126.1億元，增長19.5%；發(fā)放住房公積金貸款18.54億元，貸款總額132.34億元，增長16.29%；貸款余額75.51億元，增長13.81%。區(qū)域經(jīng)濟—2019年云南省1-11月份經(jīng)濟運行情況投資增長小幅回升，重點領域支撐有力1-11月，全省固定資產(chǎn)投過去五年大理市經(jīng)濟運行情況穩(wěn)定，2013-2014年經(jīng)濟處于高速增長期，增速遠超國內(nèi)及省內(nèi)平均水平，為2016年的地產(chǎn)旺市奠定了良好的財富積累基礎。由于現(xiàn)階段2019年大理市國民經(jīng)濟運行公報還未公開，參照2018年大理地方經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)機構分析，大理市一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為7∶45∶48；分別增長5.6%；增長5%；增長12.4%。大理市是一個以固定資產(chǎn)投資及第三產(chǎn)業(yè)（旅游業(yè)）為核心經(jīng)濟支柱的城市。區(qū)域經(jīng)濟過去五年大理市經(jīng)濟運行情況穩(wěn)定，2013-2014年經(jīng)濟處于城鎮(zhèn)2015年2020年2025年中心城區(qū)下關27.029.033.0古城7.58.09.0鳳儀13.516.323.0海東5.18.011.0中心城區(qū)小計53.161.376.0新市鎮(zhèn)喜洲鎮(zhèn)0.81.11.1灣橋鎮(zhèn)0.50.50.5銀橋鎮(zhèn)0.70.80.8挖色鎮(zhèn)0.50.50.5上關鎮(zhèn)0.60.60.6雙廊鎮(zhèn)0.30.30.3中心社區(qū)太邑鄉(xiāng)（社區(qū)）0.20.20.2村中心村109個24.321.720基層村403個城鎮(zhèn)總?cè)丝?6.765.380市域總?cè)丝?187100在過去的三年里，大理州總?cè)丝跀?shù)量在穩(wěn)步增長，2018年人口總數(shù)已達到363.52萬人。人口增長率維持在3‰—5‰之間，人口增速相對趨緩。2016年接待國內(nèi)外游客1507.73萬人次，對城市商業(yè)發(fā)展形成有力的消費力支撐.稿件來源：中華人民共和國第六次人口普查結果區(qū)域人口城鎮(zhèn)2015年2020年2025年中心城區(qū)下關27.029.云南省“限墅令”升級大理州停止開發(fā)海東、海西、海北區(qū)域大理州《洱海保護條例》修訂升級云南“限墅令”升級，獨棟、雙拼進入收藏時代；大理洱海保護升級，區(qū)域擴大，環(huán)洱海地產(chǎn)開發(fā)項目為環(huán)保讓步，多家開發(fā)商開發(fā)進度受阻。區(qū)域政策—重點政策匯總云南省大理州大理州云南“限墅令”升級，獨棟、雙拼進入收藏時代區(qū)域政策—限墅令“限墅令”再度升級，別墅進入收藏時代！2019年4月，住建部再次發(fā)文，立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關別墅項目建設審批手續(xù)。本階段梳理的范圍是獨棟、雙拼別墅項目，市場上更常見的聯(lián)排、疊加等項目不在本階段上報范圍內(nèi)；一是住宅僅為獨棟、雙拼兩種或其中一種類型的建設項目；二是存在違法建設，包含獨棟或雙拼的其他建設項目——獨棟、雙拼消失，聯(lián)排受限（容積率）趨勢1：疊拼產(chǎn)品成趨勢趨勢2：別墅洋房化趨勢3：別墅扁平化——底TOWN、頂躍、三疊全躍）——大平層區(qū)域政策—限墅令“限墅令”再度升級，別墅進入收藏時代！201區(qū)域政策—限制開發(fā)海東組團：以休閑、旅游、商務、文化、創(chuàng)意為主的生態(tài)休閑商務中心（已停止開發(fā)建設）；鳳儀組團：以先進制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為主要職能的現(xiàn)代制造業(yè)基地；海西（包括城郊、古城）組團：以旅游、教育、文化為主要職能的國家級歷史文化名城。下關組團：區(qū)域金融、信息、服務、消費中心，區(qū)域性綜合交通樞紐；要點一：從嚴控制洱海流域各類城鄉(xiāng)建設活動，全面停止海東、海西、海北片區(qū)的開發(fā)類項目審批和建設，要點二：制定分區(qū)分類處置意見，強化對洱海流域項目規(guī)劃審查，對不符合環(huán)境保護、洱海保護要求的項目，州、縣市規(guī)委會一律不予審查，要點三：一級保護區(qū)內(nèi)不新批、新建任何房地產(chǎn)項目。政策內(nèi)容趨勢1：下關片區(qū)、滿江片區(qū)開發(fā)商扎堆開發(fā)趨勢2：下關片區(qū)棚改政策持續(xù)推進，加快土地置換趨勢3：環(huán)保優(yōu)先，地產(chǎn)開發(fā)為環(huán)保讓路，規(guī)劃審批趨嚴。區(qū)域政策—限制開發(fā)海東組團：以休閑、旅游、商務、文化、創(chuàng)意為《洱海保護條例》各保護區(qū)禁止事項如下：洱海一級保護區(qū)：洱海內(nèi)的船只需審批同意,方可使用；保護區(qū)內(nèi)僅能有掛牌保護的建筑，禁止新建、改建、擴建與洱海生態(tài)保護無關的建筑物、構筑物；餐飲、住宿等經(jīng)營活動實行嚴格管控，洱海湖區(qū)和湖濱帶范圍內(nèi)禁止從事餐飲、住宿等經(jīng)營性活動；禁止垂釣。洱海二級保護區(qū)：保護區(qū)內(nèi)禁止新建、改建、擴建除公共基礎設施、公共服務設施以外的建筑物、構筑物。禁止建設畜禽養(yǎng)殖場，從事餐飲具和被服消毒、洗滌等經(jīng)營性活動。洱海三級保護區(qū)：保護區(qū)內(nèi)禁止削山造地等破壞景觀、植被、地形地貌的建設活動。11月19日，大理州政府正式發(fā)布《云南省大理白族自治州洱海保護管理條例》（以下簡稱《洱海保護條例》），全文分為總則、保護管理職責、綜合保護管理、一級保護區(qū)管理、二級保護區(qū)管理、三級保護區(qū)管理、法律責任、附則等8大章節(jié)、計60條管理條例?！抖１Ｗo條例》將于2019年12月1日實施。區(qū)域政策—洱海保護條例《洱海保護條例》升級，洱海湖濱帶嚴禁開民宿和房地產(chǎn)開發(fā)，于2019年12月1日起開始實施?！抖１Ｗo條例》各保護區(qū)禁止事項如下：11月19日，大理州政宏觀小結Part1.3宏觀小結Part1.3宏觀小結【經(jīng)濟面】：2019年全國GDP有望突破100萬億，大理地方經(jīng)濟總體保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)依舊是大理的支柱產(chǎn)業(yè)；【政策面】：國家堅持“房住不炒”的基本定位不變，全年調(diào)控政策經(jīng)歷了先松后緊再寬松的變化，總體風格趨穩(wěn)。大理房地產(chǎn)業(yè)為環(huán)保政策讓步，全年政策趨嚴，年底有寬松跡象。【人口面】：近三年大理人口增長速度趨緩，外地人呈流出趨勢?！拘袠I(yè)面】：全國銷售面積和銷售金額增速總體保持平穩(wěn)，國房景氣指數(shù)有所回升；市場份額向頭部房企集中，強者恒強。云南昆明、騰沖、西雙版納等市場保持正增長，大理、普洱市場略顯疲軟。宏觀小結【經(jīng)濟面】：2019年全國GDP有望突破100萬億，02一級市場土地供求情況土地供應明細分片區(qū)土地成交情況一級市場小結02一級市場土地供求情況總體來說：按照掛牌出讓和協(xié)議出讓的方式統(tǒng)計，大理一級市場下半年土地成交量要比上半年活躍，2019年住宅用地成交量為614.03畝，同比下降62.6%，其他商服用地成交量為107.01畝，同比下降88.3%。其中10月、12月的住宅用地成交量偏高，有5個月無住宅用地成交，其他月份住宅土地成交都較少,全年只有10月份有其他商服用地成交。2019年大理土地市場成交緊縮，住宅用地成交量同比下降62.6%，商服用地成交量同比下降88.3%2019年土地成交情況總體來說：按照掛牌出讓和協(xié)議出讓的方式統(tǒng)計，大理一級市場下半2019年大理土地市場共計成交23宗，10月份的土地成交達到全年成交值的頂峰。2019年土地成交明細月份區(qū)域土地用途位置面積（㎡）成交金額（萬元）合同簽訂日期容積率產(chǎn)權年限出讓方式受讓單位1月下關城鎮(zhèn)住宅用地大理經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)機場路以東，龍山東路以南。5404858.022019年1月29日＞1.0，≤2.570協(xié)議出讓大理創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)天井辦事處石坪村資產(chǎn)股份合作社2月下關城鎮(zhèn)住宅用地大理市下關鎮(zhèn)小花園片區(qū)866110971.332019年2月26日＞1.0，≤6.070掛牌出讓大理天城屋業(yè)有限公司3月無------------------4月無------------------5月下關城鎮(zhèn)住宅用地大理市下關鎮(zhèn)州人民醫(yī)院片區(qū)134327756.982019年5月27日＞1.0，≤7.4770掛牌出讓大理納思屋業(yè)有限公司6月無------------------7月無------------------2019年土地成交明細全年土地累計共成交23宗，其中住宅用地成交21宗，商服用地成交2宗，成交的土地中有5宗為洱海保護搬遷安置地，上半年土地供應量較少，故成交量也偏低，下半年土地供應量有所上漲，故成交主要集中在下半年，截止年底，供應土地全部成交。2019年大理土地市場共計成交23宗，10月份的土地成交達到2019年土地成交明細月份區(qū)域土地用途位置面積（㎡）成交金額（萬元）合同簽訂日期容積率產(chǎn)權年限出讓方式受讓單位8月滿江城鎮(zhèn)住宅用地大理經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)滿江片區(qū)龍騰路以北193642608.89322019年8月2日＞1.0，≤3.970協(xié)議出讓大理經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)滿江辦事處滿江第二農(nóng)業(yè)社滿江城鎮(zhèn)住宅用地大理經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)滿江片區(qū)龍騰路以北143602006.60362019年8月2日＞1.0，≤3.970協(xié)議出讓大理經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)滿江辦事處黃瓜營第一農(nóng)業(yè)社滿江城鎮(zhèn)住宅用地大理經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)滿江片區(qū)龍騰路以北235393171.4192019年8月2日＞1.0，≤3.970協(xié)議出讓大理經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)滿江辦事處黃瓜營第二農(nóng)業(yè)社下關城鎮(zhèn)住宅用地大理市下關鎮(zhèn)洱海南路林業(yè)局車隊片區(qū)18642264.762019年8月13日＞1.0，≤6.7570掛牌出讓大理華茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下關城鎮(zhèn)住宅用地大理市下關鎮(zhèn)洱海南路林業(yè)局車隊片區(qū)15501883.252019年8月13日＞1.0，≤6.7570掛牌出讓大理華茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9月下關城鎮(zhèn)住宅用地大理經(jīng)濟技術開區(qū)發(fā)天井片區(qū)明珠小區(qū)以西451389.24632019年9月17日＞1.0，≤2.070掛牌出讓大理銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下關城鎮(zhèn)住宅用地大理經(jīng)濟技術開區(qū)發(fā)天井片區(qū)明珠小區(qū)以西48054144.0712019年9月17日＞1.0，≤2.570掛牌出讓大理銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下關城鎮(zhèn)住宅用地大理經(jīng)濟技術開區(qū)發(fā)天井片區(qū)明珠小區(qū)以西288248.62432019年9月17日＞1.0，≤2.070掛牌出讓大理銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下關城鎮(zhèn)住宅用地大理經(jīng)濟技術開區(qū)發(fā)天井片區(qū)明珠小區(qū)以西2488621463.94212019年9月17日＞1.0，≤2.570掛牌出讓大理銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2019年土地成交明細2019年土地成交明細月份區(qū)域土地用途位置面積成交金額合同簽2019年土地成交明細月份區(qū)域土地用途位置面積（㎡）成交金額（萬元）合同簽訂日期容積率產(chǎn)權年限出讓方式受讓單位10月滿江城鎮(zhèn)住宅用地大理市滿江片區(qū)龍騰路以北38756.54652019年10月10日＞1.0，≤3.970協(xié)議出讓大理經(jīng)濟開發(fā)區(qū)滿江村新村村民小組海西城鎮(zhèn)住宅用地大理市大理鎮(zhèn)上末村以西，鉅融城以北4409616139.1362019年10月12日＞1.0，≤1.170掛牌出讓大理州洱海保護治理有限公司海西其他商服用地大理市大理鎮(zhèn)上末村以西，鉅融城以北4038615568.8032019年10月12日＞1.0，≤1.140掛牌出讓大理州洱海保護治理有限公司海西城鎮(zhèn)住宅用地大理市大理鎮(zhèn)上末村以西，鉅融城以北4967118179.5862019年10月12日＞1.0，≤1.170掛牌出讓大理州洱海保護治理有限公司滿江其他商服用地大理市滿江片區(qū)晉湖村308832177.23532019年10月30日≤0.340掛牌出讓大理澤大創(chuàng)成商業(yè)運營管理有限公司滿江城鎮(zhèn)住宅用地大理市滿江片區(qū)晉湖村547576160.18392019年10月30日＞1.0，≤2.370掛牌出讓大理澤大創(chuàng)成商業(yè)運營管理有限公司11月--------------------12月下關城鎮(zhèn)住宅用地大理市下關鎮(zhèn)大鳳路以西、興達檢測站以南512308076.43162019年12月16日＞1.0，≤1.170掛牌出讓大理州洱海保護治理有限公司下關城鎮(zhèn)住宅用地大理市下關鎮(zhèn)大鳳路以西、興達檢測站以南6868710828.56712019年12月16日＞1.0，≤1.170掛牌出讓大理州洱海保護治理有限公司滿江城鎮(zhèn)住宅用地大理市滿江片區(qū)紅山路以西，彩云路以北，鳳飛路以南1223816007.61792019年12月16日＞1.0，≤4.070掛牌出讓大理覽海申慈產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責任公司下關城鎮(zhèn)住宅用地大理市下關鎮(zhèn)人民北路79號83603024.13062019年12月18日70協(xié)議出讓大理州建投開發(fā)有限公司下關城鎮(zhèn)住宅用地大理創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)濱海大道以北9186.6112019年12月24日＞1.0，≤1.570劃撥大理創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)天井辦事處石屏村資產(chǎn)股份合作社2019年土地成交明細2019年土地成交明細月份區(qū)域土地用途位置面積成交金額合同簽2019年大理市分片區(qū)土地成交情況從上表可看出，2019年大理住宅和商服用地成交721.04畝，其中住宅用地614.03畝，商服用地107.01畝。住宅用地成交最多的為下關片區(qū)，占全年住宅用地成交的46.58%，下關片區(qū)拿地最多企業(yè)為大理州洱海保護治理有限公司，拿地180.06畝，占下關片區(qū)拿地總和的62.94%，該地主要是洱海保護生態(tài)搬遷安置。海西片區(qū)成交的土地多為大理洱海保護生態(tài)搬遷“1806”小鎮(zhèn)用地。滿江片區(qū)用地成交多為大理澤大創(chuàng)成商業(yè)運營管理有限公司拿地。鳳儀和海東片區(qū)無住宅和商服土地成交。2019年大理住宅和商服用地成交以下關、海西和滿江片區(qū)為主，鳳儀海東片區(qū)無土地成交。2019年大理市分片區(qū)土地成交情況從上表可看出，2019年大2019年大理全住宅和商服用地年成交金額153992萬元，住宅用地均價222萬元/畝，商服用地166萬元/畝。各片區(qū)中，住宅土地成交金額最高是下關片區(qū)，其次是海西片區(qū)；商服用地成交金額最高是海西片區(qū)，其次是滿江片區(qū)，下關、鳳儀和海東片區(qū)無商服用地成交。片區(qū)成交畝均價中，住宅用地均價最高是下關片區(qū)，其次是海西片區(qū)，商服用地成交均價最高是海西片區(qū)，其次是滿江片區(qū)。

2019年大理各片區(qū)住宅和商服用地成交金額詳情

片區(qū)

總成交金額（萬元）

住宅金額（萬元）

畝均價（萬元/畝）

商服用地金額（萬元）

畝均價（萬元/畝）下關

719167191625100海西

498883431924415569257滿江

3218830011160217747鳳儀/////海東

/////總計

153992136246222177461662019年大理住宅和商服用地成交以下關、海西和滿江片區(qū)為主2019年大理市分片區(qū)土地成交金額詳情2019年大理全住宅和商服用地年成交金額153992萬元，住一級市場小結2019年大理土地市場住宅和商服用地共計成交23宗，其中住宅用地成交21宗，商服用地成交2宗；有5宗土地是洱海保護搬遷安置地，面積占了成交面積總量的53%。在全國調(diào)控政策頻出、洱海保護政策升級的情況下，土地供應受限，土地成交有所縮緊。2019年大理住宅和商服用地成交總量同比2018年下降71.8%，供應片區(qū)主要集中在下關、海西和滿江片區(qū)。在過去一年的時間里，土地的供應量和成交量大幅減少，土地供應和成交主要集中在下半年。一方面，由于洱海保護的相關政策，洱海周圍限制開發(fā)，土地供應量較去年大幅減少，房企在土地投資上也更加謹慎。另一方面，房企融資環(huán)境趨緊，特別是土地的規(guī)范和收緊，也影響了房企拿地的沖動。在海東停建處置和轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)移發(fā)展的情況下，大理新區(qū)的的建設腳步也加快，大理房地市場或?qū)⑾虼罄硇聟^(qū)偏移，這也是海東片區(qū)全年無土地供應成交的原因。一級市場小結2019年大理土地市場住宅和商服用地共計成交2303二級市場供應情況成交情況交叉關系供求關系大事記二級市場小結03二級市場供應情況二級市場供應情況Part3.1二級市場供應情況Part3.1全年供應以住宅為主，商業(yè)供應峰值在7月份，供應項目是納思城市春天。因大理城市控規(guī)，報規(guī)報建停止，洱海環(huán)保成為未來政府工作重點，前期規(guī)劃通過項目在市場空白期加緊供貨，高價快速去化，實現(xiàn)資金回籠，支撐市場量價，填補市場供應空白。全年供應以住宅為主，4-7月份供應量最集中，商業(yè)供應量較少，同比大幅下降！2019年商品房供應走勢全年供應以住宅為主，商業(yè)供應峰值在7月份，供應項目是納思城市2019年各面積段供應詳情供應面積段（㎡）住宅供應套數(shù)面積段占比同比增長（%）商業(yè)供應套數(shù)面積段占比同比增長（%）40㎡以下40%-94%27541%104%40-70㎡2414%-88%14722%-54%70-90㎡4327%-39%558%0%90-120㎡170028%42%8913%68%120-150㎡212635%-27%335%-51%150-300㎡160926%-11%7311%14%300㎡以上20%-99%61%-67%總計6114100%-31%678100%-5%首置、首改仍是市場主力需求，商業(yè)供應面積和面積段進一步壓縮。2019年住宅供應面積段集中在90-120㎡、120-150㎡、150-300㎡，90-120㎡面積段供應同比增長；2019年商業(yè)供應集中在40㎡以下，同比增幅較大。2019年商品房供應面積段詳情2019年各面積段供應詳情供應面積段（㎡）住宅供應套數(shù)面積段2019年1-12月月度預售證簽發(fā)明細月份項目名稱開發(fā)企業(yè)供應總面積（㎡）住宅（㎡）商業(yè)（㎡）其他（㎡）備注1滄海一墅實力集團7228.356095.711132.64

2嶺秀灣大理瑞騰文化旅游開發(fā)有限責任公司7367.537367.53

中梁·大理壹號院中梁地產(chǎn)大理公司44189.5444189.54

左岸高地大理鉅融文化城投資有限公司9920.50

9920.50

實為40年產(chǎn)權住宅大理十畝天泰集團26507.9626507.96

3滄海一墅實力集團810.72810.72

金海岸莊園大理金石房地產(chǎn)開發(fā)公司9966.49966.4

花塢許諾小鎮(zhèn)實力集團14635.414635.4

4大理泰璽茗苑昆祿集團大理匯寧地產(chǎn)29968.8929323.45645.44

建投龍悅?cè)A府云南建投42385.3842385.38

大理滿江花園百爵地產(chǎn)24081.624081.6

2019年全年簽發(fā)預售證34張，新增供應面積85.84萬㎡，新增供應住宅6144套，商業(yè)678套。2019年市場剛需項目良性取證，市場空檔期強勢入市，填補空白，支撐市場量價。2019年商品房預售證簽發(fā)明細2019年1-12月月度預售證簽發(fā)明細月份項目名稱開發(fā)企業(yè)供2019年1-12月月度預售證簽發(fā)明細月份項目名稱開發(fā)企業(yè)供應總面積（㎡）住宅（㎡）商業(yè)（㎡）其他（㎡）備注5中梁一號院中梁地產(chǎn)大理公司8241.048241.04

大理泰璽茗苑昆祿集團大理匯寧地產(chǎn)63436.6863436.68

海川錦園大理市堃馳房地產(chǎn)有限公司30177.0729315.94861.13

6滿江華府百爵地產(chǎn)60069.0160069.01

大理·悅山海云南吉興隆大理古都文化產(chǎn)業(yè)投資公司12109.01

12109.01

實為40年產(chǎn)權住宅大理水岸華府云南城投大理城市綜合開發(fā)有限公司25017.4625017.46

7城市春天納思屋業(yè)134188.03110781.5823406.45

嘉逸嶺灣天泰集團11830.28275.033555.17

2019年商品房預售證簽發(fā)明細2019年1-12月月度預售證簽發(fā)明細月份項目名稱開發(fā)企業(yè)供2019年1-12月月度預售證簽發(fā)明細月份項目名稱開發(fā)企業(yè)供應總面積（㎡）住宅（㎡）商業(yè)（㎡）其他（㎡）備注8龍悅?cè)A府云南建投19341.3819341.38

9小院子南區(qū)實力集團7022.087022.08

江岸景苑

4288.924288.92

建投龍悅?cè)A府云南建投41031.0841031.08

10小院子北區(qū)實力集團10834.6910834.69

大理·悅山海大理古都文化旅游投資有限公司2789.52

2789.52

大理公館佳利集團1229.711229.71

11大理公館佳利集團9652.289652.28

經(jīng)開國際商住小區(qū)大理經(jīng)開建設開發(fā)投資有限公司6233.73

6233.73

滇西商務中心天城屋業(yè)34781.0027839.816941.19

滿江華府百爵地產(chǎn)76873.1474520.702352.44

12小院子北區(qū)實力集團4259.64259.6

實力云想山4720.394720.39

實力云想山7052.097052.09

龍都盛世南地地產(chǎn)66192.8859006.297186.59

2019年商品房預售證簽發(fā)明細2019年1-12月月度預售證簽發(fā)明細月份項目名稱開發(fā)企業(yè)供2019年1-12月商品房預售供應情況月份項目名稱片區(qū)物業(yè)類型供應套數(shù)供應面積1滄海一墅海西住507228.352嶺秀灣海西住317367.53中梁·大理壹號院下關北區(qū)住29344189.54左岸高地海西商669920.5大理十畝下關南區(qū)住28426507.963滄海一墅海西住8810.72金海岸莊園滿江住1099966.4花塢許諾小鎮(zhèn)滿江住12014635.44大理泰璽茗苑下關南區(qū)住25829323.45商18645.44建投龍悅?cè)A府下關北區(qū)住33542385.38大理滿江花園滿江住19224081.62019年各項目預售證供應詳情2019年1-12月商品房預售供應情況月份項目名稱片區(qū)物業(yè)類2019年1-12月商品房預售供應情況月份項目名稱片區(qū)物業(yè)類型供應套數(shù)供應面積5中梁一號院下關北區(qū)住568241.04大理泰璽茗苑下關南區(qū)住43763436.68海川錦園下關北區(qū)住17629315.94商18861.136滿江華府滿江住48260069.01大理·悅山海海西商9912109.01大理水岸華府下關北區(qū)住19425017.467城市春天下關南區(qū)住718110781.58商26823406.45嘉逸嶺灣住1048275.03商353555.178龍悅?cè)A府下關北區(qū)住15219341.382019年各項目預售證供應詳情2019年1-12月商品房預售供應情況月份項目名稱片區(qū)物業(yè)類2019年1-12月商品房預售供應情況月份項目名稱片區(qū)物業(yè)類型供應套數(shù)供應面積9小院子南區(qū)海西片區(qū)住377022.08江岸景苑鳳儀片區(qū)住284288.92建投龍悅?cè)A府下關北區(qū)住30541031.0810小院子北區(qū)海西片區(qū)住6110834.69大理·悅山海海西片區(qū)商202789.52大理公館滿江片區(qū)住111229.7111大理公館滿江片區(qū)住1429652.28滇西商務中心下關南區(qū)住22827839.81商656941.19經(jīng)開國際商住小區(qū)經(jīng)開區(qū)商366233.73滿江華府滿江片區(qū)住49974520.7商582352.4412小院子北區(qū)海西片區(qū)住264259.6實力云想山滿江片區(qū)住484720.39實力云想山住497052.09龍都盛世下關南區(qū)住49659006.29龍都盛世商1807186.592019年各項目預售證供應詳情2019年1-12月商品房預售供應情況月份項目名稱片區(qū)物業(yè)類二級市場成交情況Part3.2二級市場成交情況Part3.2大理市2019年備案匯總月份套數(shù)面積（㎡）均價（元/㎡）元月6447897995302月30737370113723月31236534122564月59067850122755月68684765120206月74895340105597月64687083118058月1036129810114899月574700621217710月440775071124911月313383281294112月5156073312857合計681186436011575全年成交（備案）8月份達到峰值，成交面積約13萬方，全年備案均價維持在11500以上，11月份備案均價達12941元/㎡，為年內(nèi)最高。2019年月度成交（備案）情況大理市2019年備案匯總月份套數(shù)面積（㎡）均價（元/㎡）元月2019年總計成交（備案）6811套，備案面積86.44萬㎡，備案金額100億元，備案11575元/㎡。2019年大理住宅備案6357套（含40年商業(yè)住宅），整體備案均價11928元；商鋪備案431套，整體備案均價8510元/㎡；公寓寫字樓備案23套，寫字樓供應來自泰業(yè)國際廣場、大理公館和洱海寰球時代；車庫備案22個，車庫備案為春江·海月灣、梨花溪、銀海山水間；2019年各物業(yè)類型成交（備案）詳情2019年總計成交（備案）6811套，備案面積86.44萬㎡備案金額占比（%）59%16%1%20%4%下關片區(qū)主導，滿江和海西片區(qū)較活躍，海東艱難去庫存，鳳儀片區(qū)基本停滯。下關片區(qū)依然是供應主力片區(qū)，剛需泰璽名苑、滇西商務中心、水岸華府為主要供應項目，首改及改善以大理十畝、龍悅?cè)A府、中梁壹號院為主，下關片去以這幾個項目支撐市場量價；滿江片區(qū)全年只有滿江華府供應，外灘名著、怡景尚居和洱海寰球時代有量；海西以實力集團大理的小院子南、中、北區(qū)為主，悅山海雖有供應，但去化較差；海東受政策影響被叫停，艱難去化合法庫存，鳳儀無庫存量。2019年商品房分片區(qū)成交（備案）詳情備案金額占比（%）59%16%1%20%4%下關片區(qū)主導，滿片區(qū)分化，下關、滿江量跌價漲，海西、海東、鳳儀片區(qū)量價齊跌。量跌價漲量價齊跌受政策導向、市區(qū)土地稀缺性、項目品質(zhì)和需求類型及教育等配套影響，滿江、下關量跌價漲；海西優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品基本去化殆盡，受政策及調(diào)控影響，投資客群信心受挫，投資客群撤場，量價齊跌；海東被叫停，客群趨向改變，艱難去化前期遺留合法庫存，鳳儀去化一般產(chǎn)品庫存，成交難度加大，兩片區(qū)量價齊跌；2018-2019年各片區(qū)總體成交（備案）對比片區(qū)分化，下關、滿江量跌價漲，海西、海東、鳳儀片區(qū)量價齊跌。各片區(qū)住宅價格分化明顯，海西片區(qū)成交均價近17000元/㎡，滿江片區(qū)成交均價突破萬元。占比59%17%1%20%3%下關占比成交占位為59%，配套、地域認知性為主要導向，土地資源稀缺，容量有限；滿江為城市重點發(fā)展區(qū)域，受控規(guī)影響，供應較少，2019年影響有限；海西片地塊基本絕版，項目較少，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品不多，成交難度加大；鳳儀無貨可供，海東被叫停，市場影響微乎其微。2019年住宅分片區(qū)成交（備案）詳情各片區(qū)住宅價格分化明顯，海西片區(qū)成交均價近17000元/㎡，各片區(qū)成交量同比均有所下降，下關片區(qū)和滿江片區(qū)量跌價漲，其余片區(qū)量價齊跌。量跌價漲量價齊跌2019年住宅整體受商業(yè)備案營銷較小，基本可以忽略不計，片區(qū)住宅同比基本和2019年大理市商品房整體備案走勢一致：下關片區(qū)主導，滿江和海西片區(qū)較活躍，海東艱難去庫存，鳳儀片區(qū)基本停滯。2018-2019年住宅分片區(qū)成交（備案）對比各片區(qū)成交量同比均有所下降，下關片區(qū)和滿江片區(qū)量跌價漲，其余占比57.55%2.12%0.33%14.90%25.10%商業(yè)全年成交總體偏少，集中在下關和滿江片區(qū)，因缺乏優(yōu)質(zhì)商業(yè)體的支撐，成交均價相對偏低。商業(yè)2019年供應和備案雙雙走弱，受貸款政策、漲價幅度和變現(xiàn)難度的多重影響，優(yōu)質(zhì)商鋪資源稀缺，市場成交難度大；滿江片區(qū)受大理滿江建材城14747㎡，均價2231元/㎡備案影響，拉低整體備案均價，剔除大理滿江家居建材城底價備案影響，滿江片區(qū)商業(yè)備案均價9000元/㎡左右；海東逆勢走強，主要備案來自大理海洋城。2019年商業(yè)分片區(qū)成交（備案）詳情占比57.55%2.12%0.33%14.90%25.10%滿江片區(qū)和海東片區(qū)商業(yè)成交量同比上漲，其他片區(qū)量能下降，海西片區(qū)商業(yè)價格逆勢走高下關隨著泰業(yè)國際廣場和泰安新城時代天街優(yōu)質(zhì)商業(yè)去化后，片區(qū)無優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應，總體價跌，同比跌幅36個百分點，但也維持在14000元/㎡以上；海東被政策叫停，存量巨大，大理海洋城在大理唯一的海洋館加持下，以價換量，走貨回現(xiàn)；滿江、鳳儀市場均無優(yōu)質(zhì)商業(yè)，部分住宅底商均價基本維持在9500元/㎡的備案均價。2018-2019年商業(yè)分片區(qū)成交（備案）對比滿江片區(qū)和海東片區(qū)商業(yè)成交量同比上漲，其他片區(qū)量能下降，海西大理市2019年競品項目住宅成交（備案）匯總片區(qū)項目名稱物業(yè)類型備案套數(shù)備案面積（㎡）備案金額（萬元）備案均價（元/㎡）下關北區(qū)建投龍悅?cè)A府住宅7199368613529414441大理十畝住宅523590009096015417中梁一號院住宅469621168195313194惠豐瑞城住宅94133971707612746下關南區(qū)大理泰璽茗苑住宅56164495600859316滿江片區(qū)滿江華府住宅64080050695568689大理公館住宅282213923149814724紅塔怡景尚居住宅130197902050510361外灘名著住宅162171951777310336實力云想山住宅100123901270610255海西片區(qū)大理·悅山海住宅121101491646816227泰璽名苑、滿江華府全年累計成交均價不足萬元，龍悅?cè)A府、大理十畝、中梁壹號院、大理公館等項目全年累計成交均價保持在13000元/㎡以上。競品項目住宅成交（備案）匯總大理市2019年競品項目住宅成交（備案）匯總片區(qū)項目名稱物業(yè)大理市2019年競品項目住宅備案排名及市場占比匯總序號項目名稱物業(yè)類型備案套數(shù)備案面積（㎡）備案金額（萬元）備案均價（元/㎡）市場占比1建投龍悅?cè)A府住宅719936861352941444125%2大理十畝住宅52359000909601541717%3中梁一號院住宅46962116819531319415%4滿江華府住宅6408005069556868913%5大理泰璽茗苑住宅5616449560085931611%6大理公館住宅2822139231498147246%7紅塔怡景尚居住宅1301979020505103614%8外灘名著住宅1621719517773103363%9惠豐瑞城住宅941339717076127463%10大理·悅山海住宅1211014916468162273%競品項目住宅成交（備案）占比明細競品排名中，龍悅?cè)A府以13.5億元的成交金額占據(jù)榜首，市場占比24%，大理十畝以9.1億元的市場份額排名第二。大理市2019年競品項目住宅備案排名及市場占比匯總序號項目名2019年大理市房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP102019年大理市房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP102019年大理項目住宅銷售TOP102019年大理項目住宅銷售TOP102019年大理項目商業(yè)銷售TOP102019年大理項目商業(yè)銷售TOP10二級市場交叉關系Part3.3二級市場交叉關系Part3.32019年大理市商品房住宅面積段與總價段交叉表面積段30萬以下30-60萬60-80萬80-120萬120-180萬180-300萬300萬以上總計占比40㎡以45%40-70㎡12236179568504968.59%70-90㎡14011825970143063110.93%90-120㎡2251008523536715141424.49%120-150㎡0822058010775451230539.93%150-300㎡0023917637123582314.26%300㎡以上00005766781.35%總計333914191786168911383175773100%占比0.57%6.77%7.26%30.94%29.26%19.71%5.49%100%

面積段90-120㎡、150-300㎡，總價段80-120萬、120-180萬成交量最大，150-300㎡，總價300萬以上產(chǎn)品成交亦不俗；40-70㎡，總價30-60萬、60-80萬類型的中小面積段產(chǎn)品市場熱度較好。首置、首改產(chǎn)品成主流，大面積再改或終置類型產(chǎn)品成交亦不俗。住宅面積段與總價段交叉關系2019年大理市商品房住宅面積段與總價段交叉表面積段30萬以2019年大理市商品房住宅年齡段與總價段交叉表年齡段30萬以下30-60萬60-80萬80-120萬120-180萬180-300萬300萬以上總計占比20歲以下31332020289961.66%20-25歲21116848459152714.69%25-30歲122623492821341986915.05%30-35歲3358044031216341107418.60%35-40歲729652842742174792315.99%40-45歲258742442701884988515.33%45-50歲657722092261845681014.03%50-55歲430439213281434257.36%55-60歲53324564339192193.79%60歲以上21052027182362013.48%總計353934591805166111163045773100%占比0.61%6.81%7.95%31.27%28.77%19.33%5.27%100%

年齡段較集中，低總價投資、養(yǎng)老度假型產(chǎn)品多為60歲以上客戶。年齡段集中在25-50歲之間，總價在80-300萬以內(nèi)成交量最大；20-25歲，50歲以上人群購買力亦較強。住宅年齡段與總價段交叉關系2019年大理市商品房住宅年齡段與總價段交叉表年齡段30萬以2019年大理市商品房商業(yè)面積段與總價段交叉表（含40年產(chǎn)權住宅）面積段30萬以下30-60萬60-80萬80-120萬120-180萬180-300萬300萬以上總計占比40㎡以下1737104821797.89%40-70㎡2047651631045340740.66%70-90㎡22541623183919.09%90-120㎡7611223819410710.69%120-150㎡57131041331612512.49%150-300㎡06021039402217317.28%300㎡以上00011314191.90%總計71162105226254120631001100.00%占比7.09%16.18%10.49%22.58%25.37%11.99%6.29%100.00%

中小面積段產(chǎn)品集中，中大面積段產(chǎn)品分布平均。40-70㎡（大部分為海西片區(qū)40年產(chǎn)權旅游地產(chǎn)），總價段60-180萬之間，成交去化最好，90-300㎡，總價段30-60萬成交量最大，120-180萬，180-300萬之間成交集中，分布平均；商業(yè)面積段與總價段交叉關系2019年大理市商品房商業(yè)面積段與總價段交叉表（含40年產(chǎn)權2019年大理市商品房商業(yè)年齡段與總價段交叉表（含40年產(chǎn)權住宅）年齡段30萬以下30-60萬60-80萬80-120萬120-180萬180-300萬300萬以上總計占比20歲以下210510131011616.09%20-25歲26191140333.30%25-30歲35698111781115915.88%30-35歲72017212711210510.49%35-40歲51819282714611711.69%40-45歲614214160301518718.68%45-50歲311153743131013213.19%50-55歲5715302917310610.59%55-60歲2412311115575.69%60歲以上433161620444.40%總計71162105226254120631001100.00%占比7.09%16.18%10.49%22.58%25.37%11.99%6.29%100.00%

年齡段相對分散，成交總價集中在80-180萬之間。成交主力年齡段50-50歲之間，其中，25-30歲，40-45歲之間成交最活躍；成交總價80-120萬、120-180萬之間成交最活躍，其次為30-60萬之間；商業(yè)年齡段與總價段交叉關系2019年大理市商品房商業(yè)年齡段與總價段交叉表（含40年產(chǎn)權二級市場供求關系Part3.4二級市場供求關系Part3.42019年二級市場總體供應同比下跌25.36%，商業(yè)供應進一步回落。2016年—2019年，二級市場供應中，2018年達到峰值，之后呈現(xiàn)回落；供應呈現(xiàn)住宅和商鋪供應總體下降，其中住宅同比下跌24.56%，商鋪同比下跌35.45%。2016-2019年供應中，住宅占比逐年增加，商業(yè)占比呈現(xiàn)回落。2016-2019年商品房供應物業(yè)比例供應面積（萬㎡）2016年占比2017年占比2018年占比2019年占比總面積96100%84100%115100%85.84100%住宅7780%6780%10793%80.7294%商業(yè)1920%1720%7.77%4.976%供應回落主因：地少、控規(guī)、洱海環(huán)保二級市場供求關系—產(chǎn)品供應變化2019年二級市場總體供應同比下跌25.36%，商業(yè)供應進一供應由升到降，成交下降，價格穩(wěn)步走高，整體量跌價漲。去庫存從供應到成交推動容量走高，但隨著外地客戶大量涌入，推高市場價格，前兩年呈現(xiàn)量價齊漲。2018年后，大理受洱海環(huán)保及國家政策調(diào)控的雙重影響，市場端無論是土地還是產(chǎn)品均供不應求，客戶還在前兩年房價持續(xù)上漲的恐慌情緒中，先購為主，市場房價整體維持在高位。二級市場供求關系—商品房供銷價年度走勢供應由升到降，成交下降，價格穩(wěn)步走高，整體量跌價漲。去庫存從商品房供應量和成交量同比下降，全年供銷處于持平狀態(tài)，成交價格緩慢攀升！市場庫存有限，剛需客群擠壓嚴重，良性取證剛需項目支撐市場量價。-2018-2019年，土地供應有限、規(guī)劃控制調(diào)整及洱海環(huán)保鉗制市場供貨，市場無法擴容，供需基本飽和。大理發(fā)展重心調(diào)整—洱海整治保護，房地產(chǎn)市場退居二線。二級市場供求關系—商品房供銷價月度走勢商品房供應量和成交量同比下降，全年供銷處于持平狀態(tài)，成交價格2019年全年住宅成交呈量跌價漲的態(tài)勢，10月份成交均價達13473元/㎡，為年內(nèi)最高。低價快速走量量價齊漲量跌價漲2016年—2019年，二級市場供應中，2018年達到峰值，之后呈現(xiàn)回落；供應呈現(xiàn)住宅和商鋪供應總體下降，其中住宅同比下跌24.56%，商鋪同比下跌35.45%。2016-2019年供應中，住宅占比逐年增加，商業(yè)占比呈現(xiàn)回落。二級市場供求關系—住宅供銷價月度走勢2019年全年住宅成交呈量跌價漲的態(tài)勢，10月份成交均價達1商業(yè)供應量較小，成交以去庫存為主，商業(yè)成交均價低于去年平均水平。商業(yè)全年供應乏力，但市場存量較大，優(yōu)質(zhì)商業(yè)基本無存量，普通商業(yè)成交難度增加；住宅價格漲幅優(yōu)于普通商業(yè)，變現(xiàn)難度小，相比商業(yè)，住宅有更好的銀行政策加持，成為比商業(yè)更好的優(yōu)質(zhì)投資資產(chǎn)。泰業(yè)國際高價備案二級市場供求關系—商業(yè)供銷價月度走勢商業(yè)供應量較小，成交以去庫存為主，商業(yè)成交均價低于去年平均水2019年分片區(qū)供應和去化情況片區(qū)新增供應（萬㎡）總?cè)セㄈf㎡）供應占比（%）去化率（%）下關58.3547.9668%82%海東05.930%100%滿江20.8321.0324%101%海西6.239.317%149%鳳儀0.432.21%512%合計85.8486.43100%101%板塊供應分化明顯，下關主城區(qū)依然是主要供應區(qū)域。海東停止，艱難去庫存，鳳儀無新增項目。滿江片區(qū)因控規(guī)和洱海環(huán)保，2019年蓄勢，預計2020年會超過下關主城，成為主力供貨區(qū)域。2019年，下關片區(qū)庫存主要是天泰·大理十畝、建投龍悅?cè)A府、中梁壹號院三個項目，其中大理十畝和龍悅?cè)A府庫存量最大。二級市場供求關系—分片區(qū)供銷關系2019年分片區(qū)供應和去化情況片區(qū)新增供應（萬㎡）總?cè)セㄈf二級市場大事記Part3.5二級市場大事記Part3.52019年大理市在售項目分布圖大理的小院子北區(qū)悅山海大理的小院子中區(qū)大理的小院子南區(qū)大理中梁壹號院泰璽名苑滇西商務中心龍悅?cè)A府龍祥苑海川錦園水岸華府大理十畝世紀公元滿江華府海上明月經(jīng)開佳園大華錦繡華城雅美灣大理公館外灘名著怡景尚居洱海寰球時代迪華小鎮(zhèn)洱海青城2019年大理市在售項目分布圖大理的小院子北區(qū)悅山海大理的小7月7月初，大理惠豐瑞城三期約113套房源加推，均價在1.4萬元/㎡；7月14日，大理十畝南麓二期、三期花園別院清盤特惠加推；7月21日，滿江華府一期6#樓加推，共計126套房源。開盤均價約1萬元/㎡；7月27日，大理公館蒼洱時光6號樓瞰海公寓加推，共推出240套房源；8月8月10日，泰璽·茗苑第三次開盤推售，開盤的1號樓約150套房源；8月10日，大理十畝復式洋房首次公開；8月19日，大理悅山海麗世酒店推售，約60套房源；滿江華府開盤當天銷售470套，去化率85%。泰璽茗苑開盤當天成功認購約347套房源，勁銷約4.2億元。龍悅?cè)A府首開，開盤即售罄。水岸華府開盤當天認籌客戶全部轉(zhuǎn)定。海川錦園開盤即售罄。大理十畝風嵐藝術村開盤當天去化31套。4月4月13日：滿江華府開盤，首開7、8號樓，共378套房源，中途加推4號樓，共推出貨包約558套；4月17日：龍祥苑二期正式開盤，推出12-17棟約190套電梯洋房；4月26日：泰璽名苑開盤，首推2棟、3棟約352套新房；第二天加推房源92套。4月27日：龍悅?cè)A府開盤，推出一期15、16、18、19#四棟住宅約300余套房源。5月5月18日：水岸華府一期開盤選房；5月19日：下關北市區(qū)海川錦園正式開盤入市，共推出146套新房；6月6月15日：大理的小院子·北區(qū)，建筑面積約186㎡的闊院正式推售，約50套；6月15日：大理公館·蒼洱時光精裝小戶型開盤，推出180余套房源；6月23日，大理十畝風嵐藝術村推出126平米空中院落，總82套。6月28日，龍祥苑二期加推第11棟、18棟洋房，約90套房源。大事記—2019年新增項目動態(tài)7月8月滿江華府開盤當天銷售470套，去化率85%。8月，大理市人民政府發(fā)布，關于下關鎮(zhèn)軍供站和草料廠地塊國有土地上房屋納入沙河埂片區(qū)棚戶區(qū)改造征收決定的公告。此次棚戶區(qū)改造，征收范圍包含下關鎮(zhèn)幸福路以西，建設路以南（軍供站地塊），下關鎮(zhèn)南澗路以東，龍溪大橋以西（草料廠地塊）；規(guī)劃占地面積約為77.20畝；拆除房屋建筑面積約2.5萬平方米。12月10日，大理市人民政府關于大理州外貿(mào)大樓片區(qū)城區(qū)改造提升項目房屋征收范圍的公告發(fā)出。此次征收范圍包含：東起人民北路、西至州消防支隊及州公安局宿舍圍墻，南至嘉士伯大道、北至人民北路陽洱信用社。用地總面積有26.61畝。8月經(jīng)市人民政府研究，決定將火車站站前片區(qū)納入棚戶區(qū)改造項目計劃，擬對下列范圍內(nèi)的房屋進行征收，征收范圍：1、金貝商業(yè)城片區(qū)；東至富海路，西至中國聯(lián)通云嶺大道營業(yè)部及原開發(fā)區(qū)管委會大樓一線，南至巍山路，北至五臺路。2、云嶺大道東側(cè)地塊:東至金貝商業(yè)城，南至巍山路，西至云嶺大道輔道，北至蓮花路。12月27日，大理市人民政府門戶網(wǎng)站公布了《陽和上末片區(qū)控制性詳細規(guī)劃批前公示》，根據(jù)規(guī)劃內(nèi)容，規(guī)劃范圍北至黑龍溪南岸，南至鉅融城，西至蒼山自然生態(tài)保護線，東以蒼山大道。規(guī)劃區(qū)總面積約173.60公頃。3月22日上午，大理經(jīng)開區(qū)召開棚戶區(qū)改造工作專題會議。涉及鳳儀、滿江、天井三個片區(qū)，總戶數(shù)6653戶，總?cè)丝?2769人，改造用地總面積5692畝，總拆遷面積213.9萬平方米，安置房建筑總面積319.9萬平方米，估算總投資約160億元，可整理剩余開發(fā)利用土地3894.89畝。云南省財政廳發(fā)布了《關于2019年度中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金分配和中央提前下達的城鎮(zhèn)保障性安居工程資金分配情況的公告》。大理州的改造面積共205.76萬平方米，改造戶數(shù)17131戶，改造樓棟4556棟，改造小區(qū)108個，應分配金額22997萬元。大事記—2019年棚戶區(qū)改造情況8月，大理市人民政府發(fā)布，關于下關鎮(zhèn)軍供站和草料廠地塊國有土二級市場小結Part3.6二級市場小結Part3.6部分剛需項目規(guī)劃通過，良性取證，填補市場空白，支撐市場量價泰璽名苑、滿江華府、海川錦園、滇西商務中心等剛需項目正常取證，銷售良好，全年備案強勢，殺進前十，但量有限，不能完全釋放市場需求。二級市場小結大理市場疲態(tài)盡顯受政府工作重心的調(diào)整，大理房地產(chǎn)經(jīng)濟退居二線，洱海環(huán)保居首，房地產(chǎn)投資市場信心受挫，投資客群撤場，剛需客群雖被擠壓，但消費能力有限，中高端住宅價格走高，有心無力。供應、備案同比下跌，均價穩(wěn)中有漲，全年商品房備案均價在11500元/㎡左右政府控規(guī)，所有報規(guī)報建停止，嚴控洱海環(huán)境保護，對項目的評估審核趨嚴，取證速度緩慢，市場供不應求，均價穩(wěn)中有漲。供應結構上，住宅供應占比進一步增加，商業(yè)供應乏力，優(yōu)質(zhì)商業(yè)缺乏住宅供應結構同比上浮，面積段集中在90-120㎡區(qū)間，同比增幅最大，開發(fā)企業(yè)瞄準剛性首置及部分能力有限首改客群，同面積段產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭激烈。商業(yè)供應結構同比下跌，面積段分化進一步顯現(xiàn)，小面積段40㎡以下及40-70㎡供應占比最高。部分剛需項目規(guī)劃通過，良性取證，填補市場空白，支撐市場量價泰04市場發(fā)展與預判政策展望市場潛在競爭一級市場小結04市場發(fā)展與預判政策展望中央經(jīng)濟工作會議確定總基調(diào)：以“三穩(wěn)”為原則、堅持“房住不炒”、“因城施策”，大力發(fā)展租賃住房，在確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的政策底線下，2020年全國樓市將持續(xù)調(diào)控、但地方靈活性增強、租售并舉將成為大勢所趨全面落實因城施策，一城一策穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制穩(wěn)健把握宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)力度強化風險意識，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線污染防治攻堅戰(zhàn)方向不變力度不減金融體系總體健康，宏觀杠桿率基本穩(wěn)定加強城市更新和存量住房改造提升做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造大力發(fā)展租賃住房2020年定位：2020年為全面建成小康社會、十三五規(guī)劃目標任務的收官之年全面做好六穩(wěn)堅持房住不炒加大住房保障政策展望—全國中央經(jīng)濟工作會議確定總基調(diào)：以“三穩(wěn)”為原則、堅持“房住不炒同比增幅同比排名環(huán)比增幅環(huán)比排名2019.1112.480.6162019.1012.5111.552019.0912.3121.342019.0813.2101.282019.0713.5111.0132019.0615.791.282019.0516.590.7292019.0416.8101.222019.0316.2110.8202019.0216.2110.8142019.0115.790.6312018.1216.690.9252018.1118.650.7412018.1019.231.4222018.09184262018.0815.931.5312018.0714.742.93表：2018.07-2019.11月70城指數(shù)昆明房價同比、環(huán)比漲幅及排名增幅靠前排名下降政策基調(diào)：與同級別城市相比偏寬松溫和調(diào)整方向：大概率以放寬落戶政策、下調(diào)二套首付比例和下調(diào)貸款利率為主與西部其他城市相比，昆明政策偏溫和，70城漲幅指數(shù)排名靠前，但同比/環(huán)比增幅已有回落，市場調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，預計2020年將以目前政策為基調(diào)，有微調(diào)放松空間，綜合看可能會以放寬落戶政策、下調(diào)二套首付比例和下調(diào)貸款利率為主政策展望—昆明同比增幅同比排名環(huán)比增幅環(huán)比排名2019.1112.480.12月24日，根據(jù)大理市人民政府門戶網(wǎng)站消息，大理經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會分別公開2019第6次、第7次項目審查會議規(guī)劃，涉及大華、融創(chuàng)、舊改及雅美灣等多個房產(chǎn)建設項目。2019年大理房地產(chǎn)開發(fā)為環(huán)保讓步，城市規(guī)劃審查趨嚴，截止年底，多數(shù)受限項目順利過規(guī)，預計2020年大理整體調(diào)控政策將趨于寬松，綜合看會以吸引投資及放寬貸款條件等為主。政策展望—大理12月24日，根據(jù)大理市人民政府門戶網(wǎng)站消息，大理經(jīng)濟技術開高鐵站紅塔怡景尚居萬科美的雅居樂大華大華新盛三塔4,5#13#15#16#17#滿江村委會各村民小組代征安置地情況表村民小組凈面積（畝）位置開發(fā)企業(yè)滿江一社39.03紅山路以東，金牛路與龍騰路之間滿江二社29.05蒼山路以南，龍騰路以北大理三塔工貿(mào)滿江三社24.08滿江路以東，金牛路以南大華集團滿江四社29.56滿江路以東，龍騰路以南大理錦華滿江五社57.74龍山東路以北，滿江村南側(cè)大理新盛置業(yè)有滿江六社62.98杜鵑路以東，滿江路以西永修五洲置業(yè)下莊一社53.07杜鵑路以東，平安路兩側(cè)大華集團下莊二社102.55康莊路以南，紅山路以西，滿江路以東大理海川下莊三社55.17滿江路以東，平安路以北下莊四社123.56滿江路、紅山路、翠屏路、康莊路之間上洱陽68.46紅山路以東，波羅江以北下洱陽26.8紅山路以東大理亞惠置業(yè)新村30.12紅山路以北，龍騰路以北黃瓜營一社19.17龍騰路以北，龍山東路以東黃瓜營二社32.13蒼山路以南，滿江路以西地石曲111.78蒼山路兩側(cè)大華集團合計865.25潛在競爭：大理城市開發(fā)重心向滿江偏移，潛在供應超百萬方，城市區(qū)域競爭格局形成。2020年市場預測—潛在競爭滿江16塊安置用地均名花有主，涉及開發(fā)用地面積約800畝，按照3.5容積率測算，預計約200萬㎡市場供應面積。高鐵站紅塔萬美的雅居樂大華大華新盛三塔4,5#13#15#1品牌競爭：品牌房企扎堆滿江，銷售目標及供貨量極大，品牌競爭格局激烈；市場整體有望增容，但同價產(chǎn)品供應廝殺，小型房企和項目夾縫中喘息求生存。已調(diào)研的品牌開發(fā)企業(yè)供貨期集中在4、5月份，供應量均在10萬㎡以上，貨值均在10億以上，產(chǎn)品面積段60-145㎡均有涵蓋，大部分為精裝交付。序號開發(fā)企業(yè)大理區(qū)域項目2020年預計供貨情況1云南萬科內(nèi)部鋪排4、5月份供貨，供貨量為10萬㎡，預估貨值15億，預排售價為12000-14000元/㎡，精裝交付，產(chǎn)品供貨面積段為60-140㎡（扣除精裝修2000-3000元/㎡后，毛坯價約為9000-10000元/㎡）2云南雅居樂美的置業(yè)內(nèi)部鋪排4月份供貨，供貨量為13萬㎡，預估貨值為16億，預排售價為12000元/㎡，精裝交付，產(chǎn)品供貨面積段為80-135㎡（扣除精裝修3000元/㎡后，毛坯價約為9000元/㎡）3云南融創(chuàng)內(nèi)部鋪排4、5月份供貨，供貨量為13萬㎡，預估貨值為10-15億，預排售價為11000元/㎡，毛坯交付，產(chǎn)品供貨面積段為60-140㎡4上海大華內(nèi)部鋪排3月份供貨，供貨量為12萬㎡，預估貨值為15億，預排