年度匯繳培訓(xùn)資料之三房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理

主講人：潘斌單位：江蘇省高郵市地稅局

2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳培訓(xùn)材料之三12/14/20221前言1.課件以企業(yè)所得稅為主線，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的土地增值稅、營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收規(guī)定，進(jìn)行了歸納與對比分析。2.企業(yè)所得稅規(guī)定以國稅發(fā)【2009】31號為主，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的其他所得稅規(guī)定，請見09年度企業(yè)所得稅匯繳培訓(xùn)資料之一企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額解析。3.對于國稅發(fā)【2009】31號的解讀，汲取了張偉老師的諸多觀點(diǎn)；課件還取材于在視野論壇下載的諸多老師的資料，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)探討版張春版主對課件的修改，提出了許多寶貴的意見，在此一并表示深深感謝！4.由于本人水平有限，對于課件中存在不足和錯誤之處，請多加批評指正！并請與本人及時聯(lián)系，以便自己能及時糾正錯誤和對課件進(jìn)行進(jìn)一步完善。12/14/20222講解提綱一、出臺背景及相關(guān)文件二、概述三、計算公式四、收入的稅務(wù)處理五、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理六、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理12/14/20223出臺背景及相關(guān)文件一、出臺背景由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)具有復(fù)雜性、多樣性和滾動開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對象多、市場風(fēng)險不確定等特點(diǎn)。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)。而我國先后出臺的企業(yè)所得稅管理辦法，都是依據(jù)工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的，未能很好地兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問題，難以保證稅基的完整。加上企業(yè)所得稅法的出臺，因此，有必要出臺和修訂專門的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理辦法。12/14/20224出臺背景及相關(guān)文件二、相關(guān)文件1.《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)【2001】142號）

2.《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【2003】83號）3.《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【2006】31號）4.《關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)【2009】31號、蘇地稅發(fā)【2009】53號）

12/14/20225概述一、適用企業(yè)：中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。二、適用范圍：

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。（辦法第3條）三、適用時間：自2008年1月1日起執(zhí)行。四、關(guān)于核定征收企業(yè)出現(xiàn)《稅收征管法》第35條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,12/14/20226概述并逐步規(guī)范,同時按《稅收征管法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。（辦法第4條）國稅發(fā)【2008】30號文件規(guī)定：嚴(yán)禁按照行業(yè)或者企業(yè)規(guī)模大小，“一刀切”地搞企業(yè)所得稅核定征收。

12/14/20227計算公式企業(yè)所得稅：應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率－減免稅額－抵免稅額（條例第76條）應(yīng)納稅所得額＝收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－彌補(bǔ)以前年度虧損（稅法第5條）應(yīng)納稅所得額＝利潤總額＋納稅調(diào)整增加額－納稅調(diào)整減少額＋境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損－彌補(bǔ)以前年度虧損（國稅發(fā)【2008】101號、國稅函【2008】1081號）應(yīng)納稅所得額=利潤總額+（期末預(yù)收賬款-期初預(yù)收賬款）×計稅毛利率+其他納稅調(diào)整＋境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損－彌補(bǔ)以前年度虧損土地增值稅：12/14/20228計算公式應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除項(xiàng)目金額關(guān)于土地增值稅稅率和速算扣除系數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額稅率速算扣除系數(shù)≤50%30％0＞50%,≤100%40%5%＞100%,≤200%50%15%＞200%60%35%12/14/20229收入的稅務(wù)處理一、收入的范圍二、收入條件的確認(rèn)三、關(guān)于銷售未完工產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的計算方法1.關(guān)于完工產(chǎn)品的確認(rèn)2.關(guān)于完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的計算3.關(guān)于預(yù)繳申報表和年度納稅申報表的填報4.關(guān)于定金和訂金的稅收處理5.土地增值稅相關(guān)規(guī)定四、不同銷售方式銷售額及銷售時間的確認(rèn)五、特殊銷售方式收入的確認(rèn)六、其他收入12/14/202210收入的稅稅務(wù)處理理一、收入入的范圍圍：開發(fā)產(chǎn)品品銷售收收入的范范圍為銷銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品過過程中取取得的全全部價款款，包括括現(xiàn)金、、現(xiàn)金等等價物及及其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益。（辦法第第5條））主要包括括普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅宅、普通通住宅、、別墅、、高檔公公寓、辦辦公樓、、商業(yè)用用房、地地下室及及地下車車庫、租租賃收入入、固定定資產(chǎn)出出售、價價外收入入等。關(guān)于代收收費(fèi)：企業(yè)代有有關(guān)部門門、單位位和企業(yè)業(yè)收取的的各種基基金、費(fèi)費(fèi)用和附附加等：：凡納入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品價價內(nèi)或由由企業(yè)開開具發(fā)票票的，應(yīng)按規(guī)規(guī)定全部部確認(rèn)為為銷售收收入；12/8/202211收入的稅稅務(wù)處理理未納入開開發(fā)產(chǎn)品品價內(nèi)并并由企業(yè)之之外的其他收取取部門、、單位開開具發(fā)票票的，可作為代代收代繳繳款項(xiàng)進(jìn)行管理理。（辦法第第5條））所得稅基基本規(guī)定定：企業(yè)以貨貨幣形式式和非貨貨幣形式式從各種種來源取取得的收收入，為為收入總總額。包括：銷銷售貨物物收入；；提供勞勞務(wù)收入入；轉(zhuǎn)讓讓財產(chǎn)收收入；股股息、紅紅利等權(quán)權(quán)益性投投資收益益；利息息收入；；租金收收入；特特許權(quán)使使用費(fèi)收收入；接接受捐贈贈收入和和其他收收入。（稅法第第6條））稅法的收收入總額額是基于于資產(chǎn)負(fù)負(fù)債觀的的收入總總額。收收入或所所得是一一定納稅稅期間經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益的流入入，即凈凈資產(chǎn)的的增加。。因此，，無論是將將代收款款項(xiàng)納入入價內(nèi)，，還是不不納入價價內(nèi)，其其實(shí)12/8/202212收入入的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理都不不影影響響企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅，，影影響響的的是是所所得得稅稅款款的的利利息息。。營業(yè)業(yè)稅稅相相關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定：：納稅稅人人的的營營業(yè)業(yè)額額為為納納稅稅人人提提供供應(yīng)應(yīng)稅稅勞勞務(wù)務(wù)、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)或或者者銷銷售售不不動動產(chǎn)產(chǎn)收收取取的的全部部價價款款和和價價外外費(fèi)費(fèi)用用。（營營業(yè)業(yè)稅稅條條例例第第5條條））價外外費(fèi)費(fèi)用用：：包括括收收取取的的手手續(xù)續(xù)費(fèi)費(fèi)、、補(bǔ)補(bǔ)貼貼、、基基金金、、集集資資費(fèi)費(fèi)、、返返還還利利潤潤、、獎獎勵勵費(fèi)費(fèi)、、違違約約金金、、滯滯納納金金、、延延期期付付款款利利息息、、賠賠償償金金、、代收收款款項(xiàng)項(xiàng)、代代墊墊款款項(xiàng)項(xiàng)、、罰罰息息及及其其他他各各種種性性質(zhì)質(zhì)的的價價外外收收費(fèi)費(fèi)，，但但不包包括括同同時時符符合合以下下條條件件代代為為收收取取的的政府府性性基基金金或或者者行行政政事事業(yè)業(yè)性性收收費(fèi)費(fèi)：：1.由由國國務(wù)務(wù)院院或或者者財財政政部部批批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)設(shè)立立的的政政府府性性基基金金，，由由國國務(wù)務(wù)院院或或者者省省級級人人民民政政府府及及其其財財政政、、價價格格主主管管部部門門批批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)設(shè)立立的的12/8/202213收入入的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理行政政事事業(yè)業(yè)性性收收費(fèi)費(fèi)；；2.收收取取時時開開具具省省級級以以上上財財政政部部門門印印制制的的財財政政票票據(jù)據(jù)；；3.所所收收款款項(xiàng)項(xiàng)全全額額上上繳繳財財政政。。（營營業(yè)業(yè)稅稅細(xì)細(xì)則則第第13條條））注：：住房房專專項(xiàng)項(xiàng)維維修修基基金金是屬屬全全體體業(yè)業(yè)主主共共同同所所有有的的一一項(xiàng)項(xiàng)代代管管基基金金，，專專項(xiàng)項(xiàng)用用于于物物業(yè)業(yè)保保修修期期滿滿后后物物業(yè)業(yè)共共用用部部位位、、共共用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備的的維維修修和和更更新新、、改改造造。。鑒鑒于于住住房房專專項(xiàng)項(xiàng)維維修修基基金金資資金金所所有有權(quán)權(quán)及及使使用用的的特特殊殊性性，，對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)主主管管部部門門或或其其指指定定機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)、、公公積積金金管管理理中中心心、、開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)以以及及物物業(yè)業(yè)管管理理單單位位代代收收的的住住房房專專項(xiàng)項(xiàng)維維修修基基金金，，不計計征征營營業(yè)業(yè)稅稅。。（國國稅稅發(fā)發(fā)【【2004】】69號號））土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定：：納稅稅人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所取取得得的的收收入入，，包包括括貨貨幣幣收收入入、、實(shí)實(shí)物物收收入入和和其其他他收收入入。。（土土地地增增值值稅稅條條例例第第5條條））12/8/202214收入的的稅務(wù)務(wù)處理理對于縣縣級及及縣級級以上上人民民政府府要求求房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)在在售房房時代代收的的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用：如果代代收費(fèi)費(fèi)用是是計入房房價中向購購買方方一并收收取的的，可作作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)所取取得的的收入入計稅稅；如果代代收費(fèi)費(fèi)用未計入入房價價中，而是是在房房價之之外單獨(dú)收收取的，可以不不作為為轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)的收收入。。對于代代收費(fèi)費(fèi)用作作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收收入計計稅的的，在在計算算扣除除項(xiàng)目目金額額時，可可予以以扣除除，但不允允許作作為加加計20％％扣除除的基基數(shù)；；對于代代收費(fèi)費(fèi)用未未作為為轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)的的收入入計稅稅的，，在計計算增增值額額時不允許許扣除除代收收費(fèi)用用。（財稅稅【1995】】48號））二、收收入條條件的的確認(rèn)認(rèn)：企業(yè)通通過正正式簽簽訂《《房地地產(chǎn)銷銷售合合同》》或《房地地產(chǎn)預(yù)預(yù)售12/8/202215收入的的稅務(wù)務(wù)處理理合同》》所取得得的收收入，，應(yīng)確確認(rèn)為為銷售售收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)（辦法法第6條））1.與與所得得稅基基本規(guī)規(guī)定的的差異異：（（國稅稅函【【2008】875號））除企業(yè)業(yè)所得得稅法法及實(shí)實(shí)施條條例另另有規(guī)規(guī)定外外，必必須遵遵循權(quán)權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制制原則則和實(shí)實(shí)質(zhì)重重于形形式原原則。。并同時滿滿足以下4個條條件，，確認(rèn)認(rèn)收入入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)：（1）商商品銷售售合同已已經(jīng)簽訂訂，企業(yè)業(yè)已將商品所有有權(quán)相關(guān)的主主要風(fēng)險險和報酬酬轉(zhuǎn)移給給購貨方方；（2）企企業(yè)對已已售出的的商品既既沒有保保留通常常與所有有權(quán)相聯(lián)聯(lián)系的繼繼續(xù)管理理權(quán)，也也沒有實(shí)實(shí)施有效效控制；；（3）收收入的金金額能夠夠可靠地地計量；；（4）已已發(fā)生或或?qū)l(fā)生生的銷售售方的成本能夠夠可靠地地核算。12/8/202216收入的稅稅務(wù)處理理2.與會會計核算算的差異異：新會計準(zhǔn)準(zhǔn)則規(guī)定定，銷售售商品收收入的確確認(rèn)與計計量除包包括以上上4個條條件外，，還包括括相關(guān)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益很可能能流入企企業(yè)。對于采取取預(yù)售方方式，按按照合同同規(guī)定預(yù)預(yù)收購房房單位或或個人的的購房定定金，會會計上一一般通過過預(yù)收賬賬款科目目進(jìn)行核核算。3.收入入條件確確認(rèn)的原原因：房地產(chǎn)開開發(fā)具有有項(xiàng)目開開發(fā)建設(shè)設(shè)周期較較長，一一般會跨跨越多個個會計年年度；往往往采取取預(yù)售方方式，由由此形成成商品房房交付與與收款存存在較大大時間差差異；產(chǎn)產(chǎn)品成本本計量相相對滯后后等特征征。使大大量的銷銷售收入入懸在預(yù)預(yù)售收入入中，得得不到調(diào)調(diào)整。使使預(yù)售收收入和銷銷售收入入成為可可選擇的的稅收處處理。因此，從從稅收角角度有必必要針對對房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營特特點(diǎn)，對對收入的的12/8/202217收入的稅務(wù)處處理確認(rèn)作出明確確規(guī)定。從企業(yè)所得稅稅的角度，不存在預(yù)收帳帳款的概念（新文件摒棄棄了原來的預(yù)預(yù)售收入的概概念），只要要簽訂了《銷銷售合同》、、《預(yù)售合同同》并收取款款項(xiàng)，應(yīng)全部確認(rèn)為為收入(與會計上的的收入存在區(qū)區(qū)別)。但，這樣會造造成“會計未未確認(rèn)收益，，而企業(yè)需繳繳納所得稅；；或會計已確確認(rèn)收益，但但企業(yè)無需繳繳納所得稅””的時間性差差異現(xiàn)象。三、關(guān)于銷售售未完工產(chǎn)品品應(yīng)納稅所得得額的計算方方法：由于未完工成成品的成本無法準(zhǔn)確確計量，不能確認(rèn)實(shí)實(shí)際利潤因此此需按規(guī)定的計計稅毛利率計計算出預(yù)計毛毛利額，計入入當(dāng)期應(yīng)納稅稅所得額。12/8/202218收入的稅務(wù)處處理（一）關(guān)于完完工產(chǎn)品的確確認(rèn)：除土地開發(fā)之之外，其他開開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完完工：1.開發(fā)產(chǎn)品品竣工證明材材料已報房地地產(chǎn)管理部門門備案；2.開發(fā)產(chǎn)品品已開始投入入使用；3.開發(fā)產(chǎn)品品已取得了初初始產(chǎn)權(quán)證明明。（辦法第3條條）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品品竣工證明材材料：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目竣工后，，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)需提出出竣工驗(yàn)收申申請，并經(jīng)有有關(guān)部門驗(yàn)收收合格。竣工工證明材料通通常是指取得得竣工驗(yàn)收報報告，向房管管部門報送竣竣工驗(yàn)收備案案表。實(shí)際工作中，，由于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未未進(jìn)行最后結(jié)結(jié)算，有些建建安發(fā)票尚未未取得，會形形成已經(jīng)實(shí)際際發(fā)生的成本本由于在12/8/202219收入的稅務(wù)處處理完工年度未取取得發(fā)票，無無法扣除的問問題。關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品品開始投入使使用：開發(fā)產(chǎn)品開始始投入使用是是指房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)開始始辦理開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品交付手續(xù)續(xù)（包括入住住手續(xù)）或已已開始實(shí)際投投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)建造、開開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品無論工程程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收收合格，或是否辦理完工工（竣工）備備案手續(xù)以及及會計決算手手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品開始投入入使用時均應(yīng)應(yīng)視為已經(jīng)完完工。（國稅函【2009】342號）按正常操作程程序應(yīng)是首先拿大證，，其次是投入入使用，最后后分割拿小證證。但由于部部分開發(fā)商往往往違規(guī)操作作（不通過驗(yàn)驗(yàn)收合格或辦辦理備案手續(xù)續(xù)等），因此此投入使用時時視為已完工工。關(guān)于初始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明：12/8/202220收入的的稅務(wù)務(wù)處理理通常是是指取取得大大產(chǎn)權(quán)權(quán)證。。所謂謂大產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證，即即新建建商品品房房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證。是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在新新建商商品房房竣工工驗(yàn)收收后，，交付付給買買受人人之前前，持持有關(guān)關(guān)文件件和商商品房房屋建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目批批準(zhǔn)文文件辦辦理新新建商商品房房初始始登記記后，，取得得的新新建商商品房房房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)證。。這是是買受受人辦辦理小小產(chǎn)權(quán)權(quán)證的的前提提。需要注注意的的是：：1.成成本對對象的的完工工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn),而而非整整個項(xiàng)項(xiàng)目的的完工工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，也也就是是說只只要項(xiàng)項(xiàng)目中中的某某個成成本對對象符符合完完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，該成成本對對象就就應(yīng)該該視作作完工工產(chǎn)品品。例例如：：某棟棟樓的的其中中一棟棟房子子已經(jīng)經(jīng)開始始投入入使用用,就就應(yīng)該該將整整棟樓樓視作作完工工產(chǎn)品品。2.完完工產(chǎn)產(chǎn)品的的三個個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，只只要滿滿足條條件之之一，，就要要確認(rèn)認(rèn)完工工,不不需要要全部部得到到確認(rèn)認(rèn)。12/8/202221收入的的稅務(wù)務(wù)處理理3.完完工條條件的的確認(rèn)認(rèn)是采用竣竣工、、使用用、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)孰孰早的的原則則。注：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)銷售售未完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品取取得的的收入入，可可以作作為計計提業(yè)業(yè)務(wù)招招待費(fèi)費(fèi)、廣廣告費(fèi)費(fèi)和業(yè)業(yè)務(wù)宣宣傳費(fèi)費(fèi)的基基數(shù)，，但開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品完工工會計計核算算轉(zhuǎn)銷銷售收收入時時，已作為為計提提基數(shù)數(shù)的未未完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的銷銷售收收入不不得重重復(fù)計計提業(yè)業(yè)務(wù)招招待費(fèi)費(fèi)、廣廣告費(fèi)費(fèi)和業(yè)業(yè)務(wù)宣宣傳費(fèi)費(fèi)。（蘇地地稅發(fā)發(fā)【2009】】53號））關(guān)于土土地開開發(fā)完完工條條件的的確認(rèn)認(rèn)：以出讓讓方式式取得得土地地使用用權(quán)的的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)時，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合合下列列條件件：（1））按照照出讓讓合同同約定定已經(jīng)經(jīng)支付付全部部土地地使用用權(quán)出出讓金金，并并取得得土地地使用用權(quán)證證書；；（2））按照照出讓讓合同同約定定進(jìn)行行投資資開發(fā)發(fā)，屬屬于房房屋建建設(shè)12/8/202222收入的的稅務(wù)務(wù)處理理工程的的，應(yīng)應(yīng)完成成開發(fā)發(fā)投資資總額額的25%以上上；屬屬于成成片開開發(fā)土土地的的，依依照規(guī)規(guī)劃對對土地地進(jìn)行行開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)，完完成供供排水水、供供電、、供熱熱、道道路交交通、、通信信等市市政基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、公用用設(shè)施施的建建設(shè)，，達(dá)到到場地地平整整，形形成工工業(yè)用用地或或者其其他建建設(shè)用用地條條件。。（（城市房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理理規(guī)定定）土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓包包括生生地和和熟地地的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。。生地是指完完成土土地征征用，，未經(jīng)經(jīng)開發(fā)發(fā)、不不可直直接作作為建建筑用用地的的農(nóng)用用地或或荒地地等土土地。。熟地是指經(jīng)經(jīng)過土土地開開發(fā)，，具備備基本本建設(shè)設(shè)條件件的土土地。。注：土地使使用者者轉(zhuǎn)讓讓、抵抵押或或置換換土地地，無論其其是否否取得得了該該土地地的使使用權(quán)權(quán)屬證證書，，無論其其在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押押或置置換土土地過過程中中是否與與對方方當(dāng)事事人辦辦理了了土地地使用用權(quán)屬屬證書書變更更登記記手續(xù)續(xù)，只要土土地使使用者者享有有占有有、使使用、、收益益或處處分12/8/202223收入的稅務(wù)務(wù)處理該土地的權(quán)權(quán)利，且有有合同等證證據(jù)表明其其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓讓、抵押或或置換了土土地并取得得了相應(yīng)的的經(jīng)濟(jì)利益益，土地使使用者及其其對方當(dāng)事事人應(yīng)當(dāng)依依照稅法規(guī)規(guī)定繳納營營業(yè)稅、土土地增值稅稅和契稅等等相關(guān)稅收收。（國稅函【【2007】645號）關(guān)于城鎮(zhèn)土土地使用稅稅的規(guī)定：：城鎮(zhèn)土地使使用稅以納納稅人實(shí)際際占用的土土地面積為為計稅依據(jù)據(jù)，依照規(guī)規(guī)定稅額計計算征收。。由于房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的商品品房占地是是隨著銷售售而逐漸減減少的，因因此，房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)對商品品銷售期間間，應(yīng)按建建筑面積區(qū)區(qū)分已售部部分和未售售部分，應(yīng)應(yīng)由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)和購買者者分別按出出售與未出出售房產(chǎn)的的建筑面積積比例分?jǐn)倲傆嬎憷U納納土地使用用稅。（按月計算算）計算公式：：12/8/202224收入的稅務(wù)務(wù)處理應(yīng)納城鎮(zhèn)土土地使用稅稅＝開發(fā)初初期應(yīng)稅土土地總面積積×城鎮(zhèn)土土地使用稅稅單位稅額額標(biāo)準(zhǔn)×（（1－累計計售出房屋屋建筑面積積/房屋建建筑總面積積）÷繳納納期限免稅規(guī)定：：（1）市政政街道、廣廣場、綠化化地帶等公公共用地，，免征土地地使用稅。。（城鎮(zhèn)土地使使用稅暫行行條例第6條）注：對于小區(qū)內(nèi)的公用道路及及綠化用地地應(yīng)按規(guī)定繳繳納城鎮(zhèn)土地使使用稅。（（各省規(guī)定定不一）（2）開發(fā)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房房、商品住住房項(xiàng)目中中配套建造造廉租住房，在商品住住房項(xiàng)目中中配套建造造經(jīng)濟(jì)適用住住房，如能提供供政府部門門出具的相相關(guān)材料，，可按廉租租住房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住住房建筑面面積占總建筑面面積的比例例免征開發(fā)商應(yīng)繳繳納的12/8/202225收入的稅務(wù)務(wù)處理城鎮(zhèn)土地使使用稅。（財稅【2008】】24號））繳納期限：：自2007年1月1日起，以以出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式有有償取得土土地使用權(quán)權(quán)的，應(yīng)由由受讓方從從合同約定交交付土地時時間的次月月起繳納城鎮(zhèn)土土地使用稅稅；合同未未約定交付付土地時間間的，由受受讓方從合同簽訂訂的次月起起繳納城鎮(zhèn)土地使使用稅。（財稅【2006】】186號號）自2009年1月1日起，納納稅人因房房產(chǎn)、土地地的實(shí)物或或權(quán)利狀態(tài)態(tài)發(fā)生變化化而依法終終止房產(chǎn)稅稅、城鎮(zhèn)土土地使用稅稅納稅義務(wù)務(wù)的，其應(yīng)應(yīng)納稅款的的計算應(yīng)截截止到房產(chǎn)、土地地的實(shí)物或或權(quán)利狀態(tài)態(tài)發(fā)生變化化的當(dāng)月末末。（財稅稅【2008】152號）例1：某房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)2008年年12月份份通過出讓讓方式取得得12/8/202226收入的稅稅務(wù)處理理土地10000平方米米，2009年年2月份份取得土土地使用用證，2009年度共共建造12幢商商品房，，建筑面面積共15000平方方米，2009年12月份，，銷售9000平方米米，試問問該企業(yè)業(yè)2009年度度應(yīng)繳納納城鎮(zhèn)土土地使用用稅多少少元（該該地區(qū)城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅單位稅稅額為4元/平平方米））分析：2009年1-11月月份應(yīng)納納稅=10000×4×11/12=36666.67元2009年12月份應(yīng)應(yīng)納稅額額=10000×4××（1－－9000/15000）/12=1333.33元2009年度應(yīng)應(yīng)納稅額額=36666.67+1333.33=38000元元關(guān)于地下下建筑用用地的城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅問題對在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅征征稅范圍圍內(nèi)單獨(dú)建造造的地下建筑筑用12/8/202227收入的稅務(wù)處處理地，按規(guī)定征征收城鎮(zhèn)土地地使用稅。其其中，已取得地下土土地使用權(quán)證證的，按土地使用用權(quán)證確認(rèn)的的土地面積計計算應(yīng)征稅款款；未取得地下土土地使用權(quán)證證或地下土地使使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面面積的，按地下建筑垂直直投影面積計算應(yīng)征稅款款。對上述地下建建筑用地暫按按應(yīng)征稅款的的50%征收收城鎮(zhèn)土地使使用稅。（財稅【2009】128號）（二）關(guān)于完完工產(chǎn)品和未未完工產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)納稅所得額額的計算：只要符合產(chǎn)品品完工的三個個條件之一，，不論會計上是否符符合收入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)條件，是否計算出實(shí)實(shí)際利潤，計計算所得稅時時就應(yīng)該按照照實(shí)際利潤計計算應(yīng)納稅所所得額。未完工產(chǎn)品按計稅毛利率繳納，完工產(chǎn)品按實(shí)際毛利率繳納。開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工后，，要將其實(shí)際際毛利額與其其對應(yīng)的預(yù)計計12/8/202228收入的稅務(wù)處處理毛利額之間的的差額，計入入當(dāng)年應(yīng)納稅稅所得額。關(guān)于計稅毛利利率：企業(yè)銷售未完完工開發(fā)產(chǎn)品品的計稅毛利利率由各省、、自治、直轄轄市國家稅務(wù)務(wù)局、地方稅稅務(wù)局按下列列規(guī)定進(jìn)行確確定：1.開發(fā)項(xiàng)目目位于省、自自治區(qū)、直轄轄市和計劃單單列市人民政政府所在地城城市城區(qū)和郊郊區(qū)的，不得得低于15％％。2.開發(fā)項(xiàng)目目位于地及地地級市城區(qū)及及郊區(qū)的，不不得低于10%。3.開發(fā)項(xiàng)目目位于其他地地區(qū)的，不得得低于5％。。（我市為8%）4.屬于經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、限限價房和危改改房的，不得低于3%。關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用用房、限價房房和危改房：：（1）經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供供政策優(yōu)惠，，限定套型面面積和銷售價價格，按照合合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)設(shè)，面向城市市低收入住房房12/8/202229收入的稅務(wù)處處理困難家庭供應(yīng)應(yīng)，具有保障障性質(zhì)的政策策性住房。房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房、按規(guī)定的計計稅毛利率申申報納稅時，，需向主管地地稅機(jī)關(guān)報送送以下資料：：A.立項(xiàng)批準(zhǔn)準(zhǔn)機(jī)關(guān)對經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房立項(xiàng)項(xiàng)的批準(zhǔn)文件件；B.土地管理理部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件；；C.物價部門門核定的有關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房房銷售價格的的批件；D.住房保障障主管部門為為低收入住房房困難家庭出出具的購房資資格證明；E.列明該項(xiàng)項(xiàng)目的政府經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房建建設(shè)投資計劃劃；F.經(jīng)濟(jì)適用用房銷售清冊冊（包括購房房人姓名和身身份證號碼、、準(zhǔn)購面積、、合同號、訂訂立合同日期期、樓棟號、、實(shí)際購買面面積、單價、、銷售金額））；12/8/202230收入的稅務(wù)處處理G.主管地稅稅機(jī)關(guān)要求提提供的其他資資料。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開開發(fā)的限價房和危改改房按規(guī)定的預(yù)計計毛利率申報報納稅，需符符合政府有關(guān)關(guān)部門的規(guī)定定和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在企業(yè)所所得稅納稅申申報時，需向主管地稅稅機(jī)關(guān)報送以以下資料：A.《國有建建設(shè)用地使用用權(quán)出讓合同同》和政府主主管部門出具具的其他能證證明限價房和和危改房的證證明文件；B.限價房和和危改房銷售售清冊（包括括購房人姓名名和身份證號號碼、準(zhǔn)購面面積、合同號號、訂立合同同日期、樓棟棟號、實(shí)際購購買面積、單單價、銷售金金額）；C.主管地稅稅機(jī)關(guān)要求提提供的其他資資料。（3）對商品品住房小區(qū)配配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、限限價房和12/8/202231收入入的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理危改改房房的的，，應(yīng)分分別別核核算算銷銷售售收收入入，并并按按照照對對應(yīng)應(yīng)的的計計稅稅毛毛利利率率計計算算預(yù)預(yù)計計利利潤潤；；不能能分分別別核核算算的的，，一一律律從從高高適用用計計稅稅毛毛利利率率。。注：：對經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房、、限限價價房房和和危危改改房房項(xiàng)項(xiàng)目目中中配套套建建設(shè)設(shè)的的商商鋪鋪、、車車庫庫、、車車位位等等未未完完工工產(chǎn)產(chǎn)品品取取得得的的收收入入，不得得按按照照經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房、、限限價價房房和和危危改改房房的的計計稅稅毛毛利利率率執(zhí)執(zhí)行行。。（（蘇地地稅稅發(fā)發(fā)【【2009】】53號號）相關(guān)關(guān)營營業(yè)業(yè)稅稅政政策策銜銜接接：：對政府府或或經(jīng)經(jīng)批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)銷銷售售經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房暫暫免免征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅。。（蘇蘇地地稅稅函函【【2008】】380號號））經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房是是指指同時時符符合合以下下條條件件的的具具有有保保障障性性質(zhì)質(zhì)的的政政策策性性住住房房：：12/8/202232收入入的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理1.納納入入全全省省經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房建建設(shè)設(shè)投投資資計計劃劃；；2.土土地地采取取劃劃撥撥的的方方式式供供應(yīng)應(yīng)；注：：對于于2003年年10月月1日日至至2008年年5月月1日日之之間間取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房項(xiàng)項(xiàng)目目，，若若土土地地供供應(yīng)應(yīng)方方式式不不符符合合行行政政劃劃撥撥的的條條件件，，可可在在滿滿足足其其他他免免稅稅條條件件的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，提提供供與與國國土土部部門門在在此此期期間間簽簽訂訂的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓協(xié)協(xié)議議和和國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)證證辦辦理理免免稅稅手手續(xù)續(xù)。。（蘇地稅函【【2009】】137號））3.銷售價格格經(jīng)價格主管管部門按相關(guān)關(guān)規(guī)定確定；；4.向符合市市、縣人民政政府認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的城市低收收入住房困難難家庭供應(yīng)；；對未能同時符合合上述條件，被冠以經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房名名稱的其他性性質(zhì)住房，不不得享受該項(xiàng)項(xiàng)政策。12/8/202233收入的稅務(wù)處處理關(guān)于計稅毛利利率變化的實(shí)實(shí)質(zhì)：國稅發(fā)【2006】31號文件用“計稅稅毛利率”的的提法，而國稅函【2008】299號文件又改為““利潤率”，，新文件再次次改回計稅毛毛利率。實(shí)際上到底用用利潤率還是是計稅毛利率率，其關(guān)鍵點(diǎn)在于期間費(fèi)用及營營業(yè)稅金及附附加是否可以以在預(yù)售收入入中扣減。應(yīng)納稅所得額額的計算方法法：企業(yè)銷售未完完工開發(fā)產(chǎn)品品取得的收入入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利利率分季(或月)計算出預(yù)計計毛利額，計計入當(dāng)期應(yīng)納納稅所得額。。開發(fā)產(chǎn)品完完工后，企業(yè)業(yè)應(yīng)及時結(jié)算算其計稅成本本并計算此前前銷售收入的的實(shí)際毛利額額，同時將其其實(shí)際毛利額額與其對應(yīng)的的預(yù)計毛利額額之間的差額，計入當(dāng)當(dāng)年度企業(yè)本本項(xiàng)目與其12/8/202234收入的稅稅務(wù)處理理他項(xiàng)目合合并計算算的應(yīng)納納稅所得得額。（（辦法第第9條））例2：我市某房房地產(chǎn)公公司2008年年度開發(fā)發(fā)A項(xiàng)目目，預(yù)售售房款7800萬元，，當(dāng)年開開發(fā)產(chǎn)品品未完工工。當(dāng)年年繳納營營業(yè)稅金金及附加加432.9萬萬元，期期間費(fèi)用用150萬元。。2009年度度A項(xiàng)目目全部完完工，實(shí)實(shí)現(xiàn)收入入12000萬萬元，開開發(fā)成本本6000萬元元，該項(xiàng)項(xiàng)目2009年年度繳納納營業(yè)稅稅金及附附加233.1萬元。。2009年度又又開發(fā)了了B項(xiàng)目目，截止止到年底底項(xiàng)目也也完工，，共實(shí)現(xiàn)現(xiàn)收入4500萬元，，開發(fā)成成本2700萬萬元，繳繳納營業(yè)業(yè)稅金及及附加249.75萬萬元。該該企業(yè)2009年度期期間費(fèi)用用共發(fā)生生890萬元。。試計算該該企業(yè)2008、2009兩兩年應(yīng)繳繳納企業(yè)業(yè)所得稅稅（假設(shè)設(shè)不需進(jìn)進(jìn)行其他他納稅調(diào)調(diào)整）分析：12/8/202235收入的稅稅務(wù)處理理2008年：企業(yè)的利利潤總額額＝0――150萬元＝＝-150萬元元應(yīng)納稅所所得額＝＝7800×8%―432.9―150＝＝41.1萬元元應(yīng)納稅額額=41.1××25%=10.275萬元元2009年：利潤總額額=（12000+4500）-（（6000+2700）-（（432.9+233.1+249.75）-890＝＝5994.25元應(yīng)納稅所所得額＝＝5994.25＋432.9―624＝＝5803.15萬元元需要注意意的是：：本期扣除除的前期期營業(yè)稅稅金及附附加432.9萬元需需作納稅稅調(diào)增，，上期按按預(yù)計毛毛利率計計算的預(yù)預(yù)計毛利利624萬元（（7800××8%））應(yīng)予以以調(diào)減。。應(yīng)納稅額額＝5803.15××25%＝1450.7875萬元元12/8/202236收入的稅稅務(wù)處理理注：A項(xiàng)目實(shí)實(shí)際毛利利額＝7800×6000/12000＝＝3600萬元元；實(shí)際際毛利額額與預(yù)計計毛利額額的差額額＝3600――624＝2976萬萬元特別提醒醒：在年度納稅稅申報時時，企業(yè)須須出具對對該項(xiàng)開開發(fā)產(chǎn)品品實(shí)際毛毛利額與與預(yù)計毛毛利額之之間差異調(diào)整整情況的的報告以及稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)需需要的其其他相關(guān)關(guān)資料。。（辦法第第9條））差異調(diào)整整報告應(yīng)應(yīng)包括以以下內(nèi)容容：1.開發(fā)企業(yè)業(yè)基本情情況，包括企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級、、資質(zhì)有有效期、、從業(yè)人人數(shù)、法法人代表表、出資資方、關(guān)關(guān)聯(lián)方有有關(guān)情況況等；2.開發(fā)項(xiàng)目目基本情情況，包括開開發(fā)項(xiàng)目目名稱、、地理位位置及概概況、占占地面積積、容積積率、綠綠化率、、開發(fā)用用途、初初始開發(fā)發(fā)時間、、完工時時間、銷銷售情況況、銷售售方式、、銷售費(fèi)費(fèi)用（含含傭金或或手續(xù)費(fèi)費(fèi)，尤其其是委托托境外機(jī)機(jī)構(gòu)銷售售費(fèi)用結(jié)結(jié)算情況況）、12/8/202237收入的稅稅務(wù)處理理配套設(shè)施施的歸屬屬及核算算、停車車場所的的核算、、企業(yè)的的融資情情況利息息核算和和支付情情況等；；3.《房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目完完工對象象會計成成本、計計稅成本本調(diào)整計計算明細(xì)細(xì)表》；4.非貨幣性性交易、、關(guān)聯(lián)方方交易、、其他涉涉及納稅稅調(diào)整的的事項(xiàng)，，納稅調(diào)調(diào)整金額額。（蘇地稅發(fā)發(fā)【2009】】53號號）（三）關(guān)于預(yù)預(yù)繳申報表和和年度納稅申申報表的填報報：1.如果《預(yù)預(yù)售合同》的的收入未達(dá)到到完工標(biāo)準(zhǔn)：：（1）預(yù)繳申申報表：按規(guī)定的計稅稅毛利率計算算出的預(yù)計毛毛利額，季度度預(yù)繳申報時時填報在《企企業(yè)所得稅月月（季）度預(yù)預(yù)繳納稅申報報表》（A類類）第4行““利潤總額””。12/8/202238收入的稅務(wù)處處理（2）年度申申報表：附表三的第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)預(yù)售收入計算算的預(yù)計利潤潤”的第3列“調(diào)增金額””填寫按規(guī)定計計算出的預(yù)計計計稅毛利額額，而附表一一的收入、附附表二的成本本、主表第三三行的稅金及及附加，是不不會有數(shù)據(jù)的的。當(dāng)年的稅稅金及附加由由于未計入““營業(yè)稅金及及附加”科目目，應(yīng)在附表表三第40行“其其他”第4列“調(diào)減減金額”中填填列。2.如果該《《預(yù)售合同》》達(dá)到完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：（1）預(yù)繳申申報表：季度預(yù)繳申報報時在《企業(yè)業(yè)所得稅月（（季）度預(yù)繳繳納稅申報表表》（A類））第4行“利利潤總額”將將按規(guī)定計算算出的預(yù)計毛毛利額減除。。12/8/202239收入的稅務(wù)處處理（2）年度申申報表：附表三第52行將以前年年度確認(rèn)的預(yù)預(yù)售收入轉(zhuǎn)回回，填報第4列““調(diào)減金額””。而主表第三行行的稅金及附附加不能重復(fù)復(fù)扣除，應(yīng)該該在附表三第40行“其其他”進(jìn)行納納稅調(diào)增。12/8/202240收入的稅務(wù)處處理（四）定金和和訂金稅收的的處理：所謂定金，是指合同當(dāng)當(dāng)事人為了確確保合同的履履行，依據(jù)法法律規(guī)定或者者當(dāng)事人雙方方的約定，由由當(dāng)事人一方方在合同訂立時時或者訂立后后履行前，按照照合同標(biāo)的額額的一定比例例（不超過20％），預(yù)預(yù)先給付對方方當(dāng)事人的金金錢或其替代代物。定金屬于一種種法律上的擔(dān)擔(dān)保方式，主主要是為了擔(dān)擔(dān)保主合同的的成立和生效效，根據(jù)《擔(dān)擔(dān)保法》規(guī)定定，給付定金金的一方不履履行債務(wù)的，，無權(quán)要求返返還定金；接接受定金的一一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)雙倍返還定定金。債務(wù)人人履行債務(wù)后后，依照約定定，定金應(yīng)抵抵作價款或者者收回。而訂金在法律律上是不明確確的，也是不不規(guī)范的（未未簽訂合同）），不受法律律保護(hù)。在審審判實(shí)踐中一一般被視為預(yù)預(yù)付款，訂金金只是單方行行為，不具有有明顯的擔(dān)保保性質(zhì)。12/8/202241收入的的稅務(wù)務(wù)處理理所得稅稅規(guī)定定：企業(yè)通通過正正式簽簽訂《《房地地產(chǎn)銷銷售合合同》》或《房地地產(chǎn)預(yù)預(yù)售合合同》》所取得得的收收入，，應(yīng)確確認(rèn)為為銷售售收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。因此，，具有有預(yù)收收款性性質(zhì)的的訂金、、保證證金、、誠意意金、、內(nèi)部部認(rèn)購購會員員卡或或會員員費(fèi)也同預(yù)預(yù)收的的定金金一樣樣處理理，暫暫時不不用繳繳納企企業(yè)所所得稅稅，等簽訂訂銷售售（預(yù)預(yù)售））合同同后才予以以納稅稅。營業(yè)稅稅規(guī)定定：營業(yè)稅稅納稅稅義務(wù)務(wù)發(fā)生生時間間為納納稅人人提供供應(yīng)稅稅勞務(wù)務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無無形資資產(chǎn)或或者銷銷售不不動產(chǎn)產(chǎn)并收訖訖營業(yè)業(yè)收入入款項(xiàng)項(xiàng)或者者取得得索取取營業(yè)業(yè)收入入款項(xiàng)項(xiàng)憑據(jù)據(jù)的當(dāng)當(dāng)天。（營業(yè)稅稅條例例第12條條）取得索索取營營業(yè)收收入款款項(xiàng)憑憑據(jù)的的當(dāng)天天，為為書面合合同確確定的的付款款日期期的當(dāng)當(dāng)天；未簽訂訂書面面合同同或者者書面面合同同未確確定付付款12/8/202242收入的的稅務(wù)務(wù)處理理日期的的，為應(yīng)稅稅行為為完成成的當(dāng)當(dāng)天。（營業(yè)稅稅細(xì)則則第24條條）納稅人轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)或或者銷售不動動產(chǎn)，采取預(yù)預(yù)收款方式的的，其納稅義義務(wù)發(fā)生時間間為收到預(yù)收收款的當(dāng)天。。（營業(yè)稅細(xì)則則第25條））預(yù)收款，包括括預(yù)收定金。預(yù)收定金的的營業(yè)稅納稅稅義務(wù)發(fā)生時時間為收到預(yù)預(yù)收定金的當(dāng)當(dāng)天。（國稅函【1995】156號）因此，對于收取的定定金應(yīng)繳納營營業(yè)稅。關(guān)于訂金：新會計準(zhǔn)則規(guī)規(guī)定，預(yù)收賬賬款科目是指指核算企業(yè)按照合同規(guī)定定向購貨單位預(yù)預(yù)收的款項(xiàng)，，即預(yù)收賬款款是建立在購購貨合同基礎(chǔ)礎(chǔ)上的。而訂金、誠意意金等均不屬屬于建立在購購房合同上的的預(yù)收款12/8/202243收入的稅務(wù)處處理性質(zhì)，，因此此，不應(yīng)作作為預(yù)預(yù)收賬賬款征征收銷銷售不不動產(chǎn)產(chǎn)營業(yè)業(yè)稅。。關(guān)于退退款的的處理理納稅人人的營營業(yè)額額計算算繳納納營業(yè)業(yè)稅后后因發(fā)發(fā)生退退款減減除營營業(yè)額額的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)退還還已繳繳納營營業(yè)稅稅稅款款或者者從納納稅人人以后后的應(yīng)應(yīng)繳納納營業(yè)業(yè)稅稅稅額中中減除除。（營業(yè)業(yè)稅細(xì)細(xì)則第第14條））注：房地產(chǎn)產(chǎn)公司司收取取的定定金違違約金金。房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司雖然然收取取但沒沒有發(fā)發(fā)生銷銷售不不動產(chǎn)產(chǎn)行為為，因因此這這部分分定金金是不不需要要營業(yè)業(yè)稅（（沒有提提供應(yīng)應(yīng)稅勞勞務(wù)），如如果已已經(jīng)征征收營營業(yè)稅稅，可可以在在當(dāng)期期沖減減銷售售房屋屋的營營業(yè)額額或退退稅處處理。。（五））土地地增值值稅相相關(guān)規(guī)規(guī)定：：1.關(guān)關(guān)于土土地增增值稅稅的預(yù)預(yù)征：：除普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅不實(shí)行行預(yù)征征外，，對其其他各各類商商品房房，均均應(yīng)12/8/202244收入的的稅務(wù)務(wù)處理理按規(guī)定定實(shí)行行預(yù)征征。（蘇地地稅發(fā)發(fā)【2004】】58號））納稅人人建造造普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅出售，，增值值額未未超過過扣除除項(xiàng)目目金額額20%的的，，免征征土地地增值值稅。。（土地地增值值稅條條例第第8條條）關(guān)于普普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅：：普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅是是指由由政府指指定的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司開發(fā)發(fā)、按按照當(dāng)當(dāng)?shù)卣坎块T規(guī)規(guī)定的的建筑筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建造造、建建成后后的商商品房房實(shí)行行國家家定價價或限限價、、為解解決住住房困困難戶戶住房房困難難、由由政府府指定定銷售售對象象的住住宅。。普通通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅宅須由由房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司憑憑有關(guān)關(guān)文件件，經(jīng)經(jīng)當(dāng)?shù)氐刂鞴芄芏悇?wù)務(wù)部門門審核核后確確認(rèn)。。（蘇地地稅發(fā)發(fā)【2004】】58號））“普通通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅宅”的的認(rèn)定定，可可在各各省、、自治治區(qū)、、直轄轄市人人民政政府根根據(jù)國辦發(fā)發(fā)【2005】】26號制定的的“普通通住房房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”的12/8/202245收入的的稅務(wù)務(wù)處理理范圍內(nèi)內(nèi)從嚴(yán)嚴(yán)掌握握。（財稅稅【2006】】141號號）關(guān)于普普通住住宅的的認(rèn)定定：條例第第8條條中““普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅”和財稅【【1999】210號中“普通住住宅”的認(rèn)認(rèn)定，，一律律按““中小套套型、、中低低價位位普通通住房房”的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行。。（財稅稅【2006】】21號））關(guān)于““中小小套型型、中中低價價位普普通住住房””的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)享受優(yōu)優(yōu)惠政政策的的住房房原則則上應(yīng)應(yīng)同時時滿足足以下下條件件：住宅小小區(qū)建建筑容容積率率在１１.0以上上、單單套建建筑面面積在在120平平方米米以下下、實(shí)實(shí)際成成交價價格低低于同同級別別土地地上住住房平平均交交易價價格1.2倍以以下。。各省省、自自治區(qū)區(qū)、直直轄市市要根根據(jù)實(shí)實(shí)際情情況，，制定定本地地區(qū)享享受優(yōu)優(yōu)惠政政策普普通住住房的的具體體標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。允允許單套建建筑面面積和和價格格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)適當(dāng)浮浮動，，但向向上浮浮動的的比例例12/8/202246收入的稅稅務(wù)處理理不得超過過上述標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的20％。。（國辦發(fā)發(fā)【2005】】26號號）注：納稅人既既建造普普通住宅宅，又建建造其他他商品房房的，應(yīng)應(yīng)分別核核算土地地增值額額。不分別核核算增值額或或不能準(zhǔn)確確核算增值額的的，其建建造的普普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅不不能適用用條例第第8條第第1項(xiàng)的的免稅規(guī)規(guī)定。（財稅【【2006】21號））開發(fā)項(xiàng)目目中同時時包含普普通住宅宅和非普普通住宅宅的，應(yīng)應(yīng)分別計計算增值值額。（國稅發(fā)發(fā)【2006】】187號）土地增值值稅預(yù)征征的計稅稅依據(jù)：：土地增值值稅預(yù)征征的計稅稅依據(jù)為為納稅人人轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)取取得的收收入。采用預(yù)收收價款方方式轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)的，以以收到的的預(yù)收價價款作為為土地增增值稅預(yù)預(yù)征的計計稅依據(jù)據(jù)。（（應(yīng)和營業(yè)業(yè)稅申報報計稅依依據(jù)一致致）12/8/202247收入的稅稅務(wù)處理理土地增值值稅的預(yù)預(yù)征率：：（1）普普通住宅宅，按1%的預(yù)預(yù)征率實(shí)實(shí)行預(yù)征征；（2）營營業(yè)房、、寫字樓樓、高級級公寓、、度假村村、別墅墅等，按按2%預(yù)預(yù)征率實(shí)實(shí)行預(yù)征征；（3）對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)既建建造普通通住宅，，又開發(fā)發(fā)其他類類型商品品房，其其銷售收收入未分分別核算算的，按按2%預(yù)預(yù)征率實(shí)實(shí)行預(yù)征征。（揚(yáng)地稅發(fā)發(fā)【2004】】96號號）2.關(guān)于于土地增增值稅清清算：土地增值值稅清算算，是指納稅稅人在符符合土地地增值稅稅清算條條件后，，依照稅稅收法律律、法規(guī)規(guī)及土地地增值稅稅有關(guān)政政策規(guī)定定，計算算房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)繳繳納的土土地增值值稅稅額額，并填填寫《土土地增值值稅清算算申報表表》，向向主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)提供有有關(guān)資料料，12/8/202248收入入的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理辦理理土土地地增增值值稅稅清清算算手手續(xù)續(xù)，，結(jié)結(jié)清清該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目應(yīng)應(yīng)繳繳納納土土地地增增值值稅稅稅稅款款的的行行為為。。（國國稅稅發(fā)發(fā)【【2009】】91號號））土地地增增值值稅稅清清算算的的條條件件：：應(yīng)進(jìn)進(jìn)行行土土地地增增值值稅稅清清算算的的條條件件（（符符合合之之一一））：：（1））房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目全全部部竣竣工工、、完完成成銷銷售售的的；；（2））整整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓未未竣竣工工決決算算房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的；；（3））直直接接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的。。注：：納稅稅人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在滿滿足足條條件件之之日日起起90日日內(nèi)內(nèi)到到主主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)辦辦理理清清算算手手續(xù)續(xù)。。稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)可可要要求求納納稅稅人人進(jìn)進(jìn)行行土土地地增增值值稅稅清清算算的的情情形形：：（1））已已竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目，，已已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)建建12/8/202249收入入的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理筑面面積積占占整整個個項(xiàng)項(xiàng)目目可可售售建建筑筑面面積積的的比例例在在85%以以上上，或該該比例例雖未未超過過85%，，但剩余余的可可售建建筑面面積已已經(jīng)出出租或或自用用的；；即，（已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓可可售建建筑面面積+出租租或自自用可可售建建筑面面積））÷總總可售售建筑筑面積積≥85%。（2））取得得銷售售（預(yù)預(yù)售））許可可證滿滿三年年仍未未銷售售完畢畢的；；（3））納稅稅人申申請注注銷稅稅務(wù)登登記但但未辦辦理土土地增增值稅稅清算算手續(xù)續(xù)的；；（應(yīng)應(yīng)在辦辦理注注銷登登記前前進(jìn)行行土地地增值值稅清清算））（4））?。ǎㄗ灾沃螀^(qū)、、直轄轄市、、計劃劃單列列市））稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)規(guī)定定的其其他情情況。。注：納稅人人符合合以上上條件件之一一的，，由主主管稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)確確定是是否進(jìn)進(jìn)行清清算；；對于于確定定需要要進(jìn)行行清算算的項(xiàng)項(xiàng)目，，由主主管稅稅務(wù)12/8/202250收入的的稅務(wù)務(wù)處理理機(jī)關(guān)下下達(dá)清清算通通知，，納稅稅人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在收到到清算算通知知之日日起90日日內(nèi)辦辦理清清算手手續(xù)。。相關(guān)法法律責(zé)責(zé)任：：應(yīng)進(jìn)行行土地地增值值稅清清算的的納稅稅人或或經(jīng)主主管稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)確確定需需要進(jìn)進(jìn)行清清算的的納稅稅人，，在規(guī)規(guī)定的的期限限內(nèi)拒拒不清清算或或不提提供清清算資資料的的，主主管稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)可可依據(jù)據(jù)《中中華人人民共共和國國稅收收征收收管理理法》》有關(guān)關(guān)規(guī)定定處理理。四、不不同銷銷售方方式銷銷售額額及銷銷售時時間的的確認(rèn)認(rèn)（辦辦法第第6條條）：：12/8/202251銷售方式具體情形收入額的確定銷售確認(rèn)時間采取一次性全額收款方式合同（協(xié)議）約定的價款實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日采取分期收款方式付款方按期付款合同（協(xié)議）約定的價款付款日付款方提前付款在實(shí)際付款日確認(rèn)采取銀行按揭方式銷售合同（協(xié)議）約定的價款首付款于實(shí)際收到日確認(rèn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)采取委托方式銷售支付手續(xù)費(fèi)方式合同（協(xié)議）約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)視同買斷方式企業(yè)與購買方簽訂合同；企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同合同價高于基價，按合同價；合同價低于基價，按基價合同價低于買斷價；受托方與購買方簽訂合同按買斷價基價(保底價)并實(shí)行超基價雙方分成方式企業(yè)與購買方簽訂合同；企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同合同價高于基價，按合同價（支付的分成額不得減除）；合同價低于基價，按基價受托方與購買方簽訂合同基價＋分成額包銷方式包銷期內(nèi)完成銷售的按上述1-3項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)包銷期內(nèi)尚未出售的按合同（協(xié)議）約定的價款和付款方式確認(rèn)收入12/8/202252收入的稅務(wù)務(wù)處理幾點(diǎn)說明：：1.關(guān)于分分期付款：：需按合同約約定的價款款和付款日日確認(rèn)收入入，即企業(yè)業(yè)無論是否否實(shí)際收到到價款，都都要按照合合同約定條條款納稅。。對于付款款方提前付付款的，企企業(yè)要在實(shí)實(shí)際付款日日確認(rèn)收入入。2.關(guān)于銀銀行按揭銷銷售：銀行按揭銷銷售方式實(shí)實(shí)際是相當(dāng)當(dāng)于有擔(dān)保保的分期收收款方式，，首付款和和銀行按揭揭分期相當(dāng)當(dāng)于分期。。其收入的的實(shí)現(xiàn)實(shí)際際是參照了了分期付款款的原則。。3.關(guān)于委委托銷售：：（1）“收收支兩條線線的原則””，企業(yè)不不能在收取取的價款中中坐扣將來來支付給受受托方得價價款。12/8/202253收入的稅務(wù)務(wù)處理（2）企業(yè)業(yè)即使沒有有收到價款款，也要按按照委托協(xié)協(xié)議確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。（3）對于于視同買斷斷方式收入入的確認(rèn)，，按合同協(xié)協(xié)議價與實(shí)實(shí)際收到價價款采取孰孰高原則計計稅。（4）““超基價分分成方式””同“視視同買斷方方式”的原原則相同，，只是“超超基價分成成方式”的的買斷價格格是基價加加分成而已已。（5）已銷開開發(fā)產(chǎn)品清單單應(yīng)載明售出出開發(fā)產(chǎn)品的的名稱、地理理位置、編號號、數(shù)量、單單價、金額、、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)以以月或季為結(jié)結(jié)算期，定期期進(jìn)行結(jié)算。。相關(guān)營業(yè)稅政政策銜接：關(guān)于包銷商：：在合同期內(nèi)房房產(chǎn)企業(yè)將房房產(chǎn)交給包銷銷商承銷，包包銷商是12/8/202254收入的稅務(wù)處處理代理房產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷銷售，所取得得的手續(xù)費(fèi)收收入或者價差差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代代理業(yè)”征收營業(yè)稅；；在合同期滿滿后，房屋未未售出，由包包銷商進(jìn)行收收購，其實(shí)質(zhì)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將房屋屋銷售給包銷銷商，對房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)按“銷售不不動產(chǎn)”征收收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)產(chǎn)再次銷售，，對包銷商也也應(yīng)按“銷售售不動產(chǎn)”征征收營業(yè)稅。。（國稅函【【1996】】684號））五、特殊銷售售方式收入的的確認(rèn)（一）售后回回購：是指企業(yè)在銷銷售資產(chǎn)的同同時又以合同同的形式約定定日后按一定定價格重新購購回該資產(chǎn)。。銷售的商品按按售價確認(rèn)收收入，回購的的商品作為購購進(jìn)商品處理理。有證據(jù)表明不不符合銷售收收入確認(rèn)條件件的，如以銷售商品品方式進(jìn)行融融資，收到的的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)認(rèn)為負(fù)債，回回購價格12/8/202255收入的稅務(wù)處處理大于原售價的的，差額應(yīng)在在回購期間確確認(rèn)為利息費(fèi)費(fèi)用。（國稅函【2008】】875號）與會計處理的的差異：對于售后回購購，會計一般般不作為銷售售處理；如果果有證據(jù)表明明不符合銷售售收入確認(rèn)條條件的，企業(yè)業(yè)所得稅與會會計準(zhǔn)則處理理一致。例3：某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)于2009年１月份將將一幢已開發(fā)發(fā)完成的房產(chǎn)產(chǎn)銷售給乙企企業(yè)，售價為為900萬元元。合同規(guī)定定，２年后ＡＡ企業(yè)將這幢幢房產(chǎn)重新購購回，回購價價為1000萬元。試析析會計處理與與稅收的差異異。分析：由于回購價已已在合同中訂訂明，表明商商品價格變動動產(chǎn)生的12/8/202256收入的稅務(wù)處處理風(fēng)險和報酬均均歸賣方所有有，與買方無無關(guān)，且賣方方仍對售出的的商品實(shí)施控控制。因此這這種銷售回購購本質(zhì)上不是是一種銷售，，而是一項(xiàng)融資資協(xié)議，整個個交易不確認(rèn)認(rèn)收入。這種交易實(shí)際際上是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)產(chǎn)作抵押，向向乙企業(yè)借款款900萬元元，借款期為為２年，應(yīng)支支付利息（1000－900＝100萬元））。稅務(wù)處理：1.年度匯算算清繳時，所所得稅不需要調(diào)增應(yīng)納稅所所得額50萬萬元，但如果財務(wù)費(fèi)費(fèi)用超過同期期銀行利率要要調(diào)增。2.2009年度1月月份和回購年年度2011年1月份必必須繳納營業(yè)業(yè)稅。繳兩次次稅。（二）售后回回租：12/8/202257收入的稅務(wù)處處理雖然稅收沒有有明確規(guī)定售售后回租的處處理，但是如如果售后回租租形成融資租租賃的情形，，認(rèn)為企業(yè)對對已售出的商商品保留了通通常與所有權(quán)權(quán)相聯(lián)系的繼繼續(xù)管理權(quán)，，并實(shí)施了有有效控制。因此不符合所所得稅收入確確認(rèn)條件，可可以按照會計計準(zhǔn)則進(jìn)行稅稅務(wù)處理，不不確認(rèn)收入。。相關(guān)營業(yè)稅政政策銜接：房地產(chǎn)開發(fā)公公司采用“購購房回租”等等形式，進(jìn)行行促銷經(jīng)營活活動（即與購購房者簽訂““商品房買賣賣合同書”，，將商品房賣賣給購房者；；同時，根據(jù)據(jù)合同約定的的期限，在一一定時期后，，又將該商品品房購回），，對房地產(chǎn)開發(fā)公公司和購房者者均應(yīng)按“銷售售不動產(chǎn)”稅稅目征收營業(yè)業(yè)稅。（國稅函【1999】144號）（三）還本銷銷售12/8/202258收入的稅務(wù)處處理以還本方式銷